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20 mai 2015
Observatoire des bureaux
du Pays de Lorient n°5 :situation 2014
Un Observatoire réalisé par Audélor avec Blot entreprise et Immobilière d’entreprise
2
Surfaces de bureaux commencés en Bretagne : DREAL Bretagne
Transactions dans le Pays de Lorient : Blot entreprise, Immobilière d’entreprise et porteurs de projets
Parc tertiaire pays de Lorient : relevé AudéLor
Projets de Bureaux : AudéLor, Blot entreprises, Immobilière d’entreprises, Lorient agglomération, Porteurs de projets
Différentes sources d’informations mobilisées :
Un Observatoire des bureaux
préparé avec Blot Entreprises et Immobilière d’entreprise
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Une série de rendez-vous préparatoires
� Sandrine Aubry Immobilière d’Entreprise Lorient� Thomas Bachy Blot Entreprises � Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier� Bernard Le Meur Celtic SubMarine� Loïc Moello Patrimoine Expansion� Philippe Even Lorient Agglomération � Lionel Mariscal Armor économie
Un Observatoire des bureaux
Enrichi et validé par un groupe de travail
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Le groupe de travail
� Sandrine Aubry Immobilière d’Entreprise Lorient� Thomas Bachy Blot Entreprises � Mathurin Ballay Cap transactions� Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier� Bernard Le Meur Celtic SubMarine� Loïc Moello Patrimoine Expansion (excusé)� Lionel Mariscal Armor économie/Skorff développement� Stéphane Pennanech Lorient Agglomération � Philippe Le Tallec Ville de Ploemeur� Fabienne Colas VIPE� Christian Le Cagnec Audelor (excusé)� Gilles Poupard Audelor
Une réunion du groupe de travail le 20 mai 2015
Le marché des bureaux en 2014
dans le Pays de Lorient :
5
1. Le volume du marché : transactions et m² commencés
2. Disponibilités et équilibre du marché
3. Les projets
Le marché des bureaux en 2014 dans le Pays de Lorient.
Principaux résultats
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1. Le volume du marché : 1. Surface de plancher : 106 000 m² fin 2014
2. Transactions 2014 : 8162 m² (+15 % par rapport à 2013)
3. Moyenne des transactions 2009-2014 : 8000 m²
2. L’ offre (mars 2015)1. Disponibilités totales : 16 000 m² (-8 %)
2. Disponibilités dans le neuf : 4000 m² (-41 %)
3. Ratio Offres/transactions1. dans le neuf ratio =1 : équilibre
2. dans l’ancien ratio =3,1 : sur-offre
3. en global ratio= 2,1 : limite du déséquilibre
4. Les projets 1. 5000 m² à court terme (gare et péristyle)
2. Deux projets suspendus (attente pré-commercialisation suffisante)
1 : La « production de bureaux »
Pays de Lorient : 15 531 m² de bureaux commencés en 2014
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1. Le volume du marché lorientais en 2014
� Une moyenne de 15 000 m² l’an de 2012 à 2014
� Mais qui reste supérieur à la moyenne des années antérieures (12 500 m² de 2006 à 2011)
NB : il s’agit ici des bureaux au sens large y
compris en « comptes propres » et donc pas
seulement du parc « purement » tertiaire pour
compte d’autrui
Source : Permis de construire
déclarés commencés - cellule
économique de Bretagne –
DREAL- SITADEL- date de prise
en compte
Le Pays de Lorient : 3ème « producteur de bureaux » breton en 2014
8Source : DREAL-AUDELOR
Les surfaces de bureaux commencés par pays
1. Le volume du marché lorientais en 2014
� 4ème derrière le pays de Vannes en moyenne 2012-2014
� Une diminution de la production par rapport à 2012 :
� -34 % en Bretagne
� Qui touche la plupart des pays
� -50 % à Rennes et Saint Brieuc,-23 % à Brest, -26 % en Cornouaille, -29 % à Vannes
� -4 % à Lorient
NB : il s’agit ici des bureaux au sens large
y compris en « comptes propres » et donc
pas seulement du parc « purement »
tertiaire pour compte d’autrui
Les bureaux : une production « augmentée » en milieu urbain
9Source : DREAL-AUDELOR
Les surfaces de bureaux commencés par pays- moyenne annuelle 2012-2014 – Nombre de m² pour 1000 habitants
1. Le volume du marché lorientais en 2014
� Une production beaucoup plus marquée dans le pays de Rennes
� Pays de Lorient : proche de Vannes, Saint Brieuc, Saint Malo et Brest
NB : il s’agit ici des bureaux au sens large
y compris en « comptes propres » et donc
pas seulement du parc « purement »
tertiaire pour compte d’autrui
1. Le volume du marché lorientais en 2014
Parc tertiaire : 106 000 m²
de surfaces de plancher fin
2014
10
1.2 :Les surfaces de
plancher
Source : Audelor, Blot, IE et porteurs de
projet
1. Le volume du marché lorientais en 2014
1.3 : Vente et location de bureaux
Pays de Lorient : Un niveau de transactions stabilisée en 2014
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8 162m² ont été commercialisés en 2014
soit une hausse par rapport à 2013 (+15%)
Et un retour au niveau moyen sur 6 ans (8000 m² 2009-2014)
Deux très fortes années en 2011 et 2012 et un ajustement à la baisse en 2013
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
Transactions en bureaux : Nombre de m² vendus ou
loués dans le pays de Lorient
1. Le volume du marché lorientais en 2014
Localisation des
transactions 2014
12
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
Transactions en bureaux : Nombre de m² vendus ou
loués dans le pays de Lorient
2. Le volume du marché lorientais en 2014
Un niveau moyen de transactions en 2014 mais un
marché local « endogène » à 95 %
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� Exemple des transactions de 2014
� Neuf� Celtic III : Cabinet Beauvois, DGTLog, Nexelec, Scamer, sci criste
marine, dufief assurance� Kerguelen : OTI� Le Diaph : Randstad, Ophtalmo� Le Mayereau : GIE� Le Skorf : Sos medecin, pneumologue, kiné, osthéo
� Ancien� ARPE, � experts comptables, clinique vétérinaire, Options formation, � ECR environnement, Avocats, � Axima, Segula� Jaime radio
2. Le volume du marché lorientais en 2014
La diminution des transactions par rapport à 2012 provient surtout du neuf
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Neuf : 3 878 m² loués ou vendus soit 47 % des transactions en 2014 (56 % en 2012)
Ancien : un volume de marché plus stable
Transactions en bureaux dans le pays de Lorient
en 2012 et 2013
3. Disponibilités et équilibre du marché
3. Pays de Lorient : Une offre disponible dans le parc tertiaire qui reste à
un niveau élevé
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� 16 000 m² disponibles en mars 2015 dont 12 000 m² dans l’ancien
� Une baisse (-8 %) en 2014 mais un niveau qui reste élevé
Les disponibilités dans le pays de Lorient en fin
d’année
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
Pour fin 2014 : données actualisées fin
mars 2015
3. Disponibilités et équilibre du marché .
Une résorption progressive des disponibilités en neuf
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� 4000 m² disponibles dans le neuf� 25 % du total contre 40 %
l’an dernier (30 % en moyenne France)
� Une baisse de 2800 m²(-41 %)
� 12 000 m² dans l’ancien� Une hausse de 1400 m²
(+13,3 %)
Les disponibilités dans le pays de Lorient en fin
d’année
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
3. Disponibilités et équilibre du marché .
4065 m² disponibles dans le neuf fin mars 2015
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� Une résorption de la « sur-offre » de l’an dernier en lien avec la suspension ou l’ annulation de certains projets : Cap City, Technellys, Projet Lamotte
BUREAUX NEUFS : Les disponibilités dans le pays de Lorient en fin d’année
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
.
12 000 m² disponibles dans
l’ancien fin mars 2015
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� Un solde de plusieurs mouvements
� Effet « maison de l’agglomération » (2500 m² libérés sur 5 sites)
� Fermeture Agora insertion (1000 m²)� Commercialisation partielle de certains
sites (Jules Legrand, Découverte, Heracles, Transat…)
� Un certain nombre de biens qui restent disponibles
� Souvent issus de transferts ou fermetures
� Grandes surfaces et travaux à prévoir� Inconvénient : Stationnement, accès
PMR � Avantage : niveau de prix nettement
inférieur au neuf
BUREAUX RECENTS OU ANCIENS
: Les disponibilités dans le pays
de Lorient en fin d’année
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
19Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
3. Disponibilités et équilibre du marché
Pays de Lorient 2014 :
� Globalement, un marché à la
limite du déséquilibre : ratio de
2,1 fin 2014 contre 1,3 en 2012
� Marché du neuf : retour à
l’équilibre et éloignement de la
sur-offre (ratio de 1,04)
� Marché de l’ancien (ratio de 3,1)
reste en sur-offre
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Ratio : volume de l’offre sur montant des
transactions annuelles
Ratio = Offre/ transactions
Le marché est considéré :
� en sur- offre quand le ratio est supérieur à 2
� En sous-offre quand il est inférieur à 1
3. Disponibilités et équilibre du marché
Pays de Lorient : les niveaux de prix (aménagés)
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Location
Ancien : de 75 à 110 €/m²/an(10 ans et plus)
Récent : 110-140 €/m²/an(moins de 10 ans)
Neuf(jamais occupé) :
� 130 €- 160 /m²/an ; � « Prime/BSM » : 180 €/m²/an
Vente
Ancien : 600-1100 €/m²(10 ans et plus)
Récent 1 100 -1500 €/m²(moins de 10 ans)
Neuf(jamais occupé):
� 1500- 1800 €/m²/an ; � « Prime/BSM » : 2100 -2300 €/m²
4. Les Projets
Les projets d’ici 2020
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� 2015� 400 m² : 2ème ilot Peristyle
� Environ 5 000 m² de bureaux en projet à court terme
� 2800 m² : gare (1er semestre 2018)� 2000 m² : 3ème ilot péristyle
� 2 projets aujourd’hui suspendus (attente pré-commercialisation significative)
� 2200 m² : Cap City� 2300 m² - 3800 m² : Technellys
Rappel : volume de transactions dans le
neuf : 4440 m² par an en moyenne sur les 3
dernières années
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