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mars 17 1© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Marché du logement neuf dans les Alpes-MaritimesActivité de la promotion immobilière
Bilan de l’année 2016 et perspectives
Novotel Nice-Arénas - Mardi 28 février 2017Intervention de Simon Chapuy, consultant
mars 17 2© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Retour sur les motifs d’espoirs & facteurs d’inquiétudes
établies en début d’année 2016
Quel bilan d’activité en 2016 sur les marchés ?
2016, année de la reprise ?
mars 17 3© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Promotion immobilière : périmètre d’observation
Sur le département des Alpes-Maritimesun périmètre d’observation couvrant :
• 79 communes, dont 65 en zone A, 4 en zone B1et 10 en zone B2• pour près de 1.050.000 habitants dont près de440.000 habitants sur le secteur de Nice (40%)
DÉP
AR
TEM
ENT
DES
ALP
ESM
AR
ITIM
ES
Périmètre observé par Adéquation
mars 17 4© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Retour sur le contexte en début d’année 2016 et sur les pistes de réflexionévoquées à l’époque
Les motifs d’espoir :
Une dynamique retrouvée des marchés immobiliers au niveau national, ancien et neuf,localement le retour des investisseurs privés et un socle des acquéreurs‐occupantsconsolidé
Le maintien des taux d’intérêt : ils devraient rester bas dans les prochains trimestres
La réforme du PTZ, plus « généreux » : montant plus élevé, plafonds de ressources relevésdonc accessible à un plus grand nombre
… Les sources d’inquiétudes :
Un climat économique et social qui reste « morose » et une distorsion criante entre lescapacités budgétaires des acquéreurs locaux et les prix élevés des marchés
QUID des effets d’annonce sur l’avenir du dispositif Pinel (prorogation / modifications) ?
Mais surtout une rareté du foncier mobilisable et des difficultés pour « sortir lesprogrammes ». Le développement espéré d’une offre nouvelle plus conséquente,notamment en secteurs aménagés est-t-elle envisageable dés 2016 ?
«
»
mars 17 5© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
• Avec plus de 3.330 logements lancés à la commercialisation (équitablement répartis entre 1er et2nd semestre), le nombre de logements mis en vente a progressé de 30%.
• Cela correspond à 780 logements supplémentaires par rapport à 2015, +1.150 logements parrapport à 2014 ! Il faut remonter à l’époque du Scellier pour voir une pareille « dynamique ».
331 logements retirés du marché
+31% vs. 2015 soit
+ 784 logs
+52% vs. 2014
LES
VO
LUM
ESD
EM
ISES
EN
VEN
TEUne progression du nombre de logements mis en vente de 30% par rapport à 2015
Nb mises en vente
2016 :
2 479
3 307 3 431
2 566 2 625
2 192
2 548
3 332
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes de mises en vente
(Collectif + Individuel groupé)Logements « banalisés » hors résidence service et hors ventes en bloc
mars 17 6© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Le volume de ventes enregistré en 2016 progresse (quasiment) dans les mêmesproportions ! +27%
LES
VO
LUM
ESD
E V
ENTE
S
+ 27% vs. 2015
soit + 571 ventes
+40% vs. 2014
Taux de désistement =
17% ventes brutes
1261 logements vendus en bloc
vs. 1193 logements en 2015
vs 18% en 2015
Nb ventes 2016 :
2 994
3 344
2 429
1 644
2 1651 896
2 092
2 663
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes de ventes
(Collectif + Individuel groupé)Logements « banalisés » hors résidence service et hors ventes en bloc
• Les volumes de ventes ont suivi la même dynamique, signe d’une réelle demande de la part de la double clientèled’occupants ET d’investisseurs : +27%, soit 2.660 ventes nettes en 2016 contre environ 2.000 en moyenne annuellelors des 4 années précédentes ! Une progression dans la tendance nationale.
• 9% de ventes en secteurs aménagés
• En complément, le nombre de ventes en bloc se stabilise à un niveau élevé : 55 allotements pour un total de 1.260logements en 2016 (dont 85% de VEFA à bailleurs – volumes à ajouter aux 2.660 ventes nettes au détail).
mars 17 7© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
+48% vs. 2015
+86% vs. 2014
+ 12% vs. 2015
+ 14% vs. 2014
• L’appétence des investisseurs pour le Pinel se confirme, ils ont représenté 45% des réservations dansle neuf dans le 06 en 2016, contre 39% en 2015
• Avec plus de 1.450 ventes enregistrées, soit 200 supplémentaires par rapport aux deux annéesprécédentes, les propriétaires occupants ont également contribué à la bonne dynamique. Le cumuld’un PTZ généreux en zone A, et de taux bancaires à un niveau plancher, a eu un effet levier sur lescapacités d’emprunt.
LAR
ÉPA
RTI
TIO
NO
CC
UPA
NTS
/ IN
VES
TISS
EUR
SUne année marquée par le « retour » des investisseurs :leur poids dans les ventes a augmenté de 6 points par rapport à 2015
1 27270%
1 14638%
1 42543%
1 23651%
1 07966%
1 55371%
1 25467%
55230%
1 84962%
1 92257%
1 19349%
56634%
62729% 626
33%
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Répartition des ventes entre investisseurs et occupants
Ventes à occupants Ventes à investisseurs
1 27270%
1 14638%
1 42543%
1 23651%
1 07966%
1 55371%
1 25467%
55230%
1 84962%
1 92257%
1 19349%
56634%
62729% 626
33%
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Répartition des ventes entre investisseurs et occupants
Ventes à occupants Ventes à investisseurs
ZONAGE PINEL 2015 : ZONE A = 65 communes, B1 = 4 communes, B2 non éligible = 10 communes
1 268 1 144 1 422 1 236 1 0761 537 1 247 1 276 1 455
555
1 8501 922
1 193
568
628649 816
1 20830%
62%57%
49%
35%
29%34%
39%
45%
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Répartition des ventes entre occupants et investisseurs
(Collectif + Individuel groupé)
Ventes à occupants Ventes à investisseurs
mars 17 8© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
LAR
ÉPA
RTI
TIO
NO
CC
UPA
NTS
/ IN
VES
TISS
EUR
S80% des T1 sont achetés par des investisseurs, 60% des T2, 28% des T3.Leur part est marginale en T4/T5
ZONAGE PINEL 2015 : ZONE A = 65 communes, B1 = 4 communes, B2 non éligible = 10 communes
20%
40%
72%
94%
93%
80%
60%
28%
6%
7%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
T1
T2
T3
T4
T5
Répartition des ventes nettes totales investisseurs occupants par typologie (1T16-4T16)
Occupants Investisseurs
mars 17 9© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Cette offre n’est en revanche pas toujours adaptée, que ce soit en termes de typologies (les grandes typologies - donc les plus chères - sont plus représentées dans le stock), ou de prix (toujours trop chers ! : 6.000€/m² hors stationnement – cf. plus loin).
L’OFF
RE
CO
MM
ERC
IALE
DIS
PO
NIB
LE /
STO
CK
L’offre commerciale disponible – le « stock » – progresse à 2.860 logements disponiblesà la vente en fin d’année : c’est positif !
+ 13% vs. 2015
+ 19% vs. 2014
2 205
1 822
2 522 2 538 2 6272 405 2 523
2 861
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution de l'offre commerciale
(Collectif + Individuel groupé)
Offre commerciale
ou « stock »
disponible fin 2016
mars 17 10© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
La dynamique a été favorisée par un maintien des prix sur la fourchette basse des valeurs observéesdepuis 4 ans, soit autour de 5.300€/m² hors stationnement en moyenne en collectif à l’échelle dudépartement (auquel il faut ajouter 460€/m² pour le stationnement…). Ils restent très chers malgrétout : stationnement inclus, le T2 moyen est à 235K€, le T3 à 345K€, le T4 à près de 580K€.
LES
PR
IX E
TR
YTH
MES
DE
VEN
TELes prix sont plutôt stables depuis 2013 à l’échelle du département, soit 5.300€/m²hors stationnement en moyenne en collectif en 2016 (+460€/m² pour le stationnement…)
0 mois
5 mois
10 mois
15 mois
20 mois
25 mois
5 000 €
5 200 €
5 400 €
5 600 €
5 800 €
6 000 €
6 200 €
6 400 €
6 600 €
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des prix et écoulement théorique de l'offre
(Collectif)
Prix/m² des ventes libre Hors PKG
Prix/m² de l'offre libre Hors PKG
Ecoulement théorique de l'offre
Indicateurs Clés 2016
Prix m² des ventes : 5 303 €/m²en collectif libre neuf, TVA pleine, hors parking
evol. 2015 / 2016 : -0%
Durée moyenne de
commercialisation : 13 moisevol. 2015 / 2016 : -2 mois
mars 17 11© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
• Le cœur de marché : 44% des ventes ont été enregistrées entre 4.200 et 5.400€/m² en 2016, 36% de l’offrecommerciale disponible.
• Les ventes à moins de 4.200€/m² hors parking ont représenté 27% des ventes en 2016 (contre 32% en 2015) mais
seulement 21% de l’offre commerciale disponible.
• 29% des ventes réalisées à plus de 5.400€/m² en 2016, (+2pts/2015). Les gammes supérieures sontsurreprésentées dans le stock : 43% de logements à plus de 5.400€/m²
En revanche le stock disponible à la vente est cherLE
SG
AM
MES
DE
PR
IX
Distorsion : 43% de
l’offre commerciale
disponible supérieure à
5.400€/m² hors
stationnement
7% 4% 11% 4% 6% 7% 9% 11% 7% 6%6%
5%4%
5% 6% 6% 5% 6%5% 3%
17% 21% 15%13%
18%24% 19% 15%
15%12%
18% 25%19%
21%18%
20% 20% 22%23%
17%
14%17%
18% 22% 17%
19%16% 19% 21%
19%
11%
12%14% 15% 13%
11%12%
13% 15%
15%
14%
12% 17% 16% 15%9% 14% 11% 12%
21%4%
3% 3% 3% 4% 3% 3% 3% 1% 3%8% 1% 1% 1% 3% 1% 2% 0% 1% 3%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Stockfin
2016
Répartition des ventes par gamme de prix m²
(Collectif)
< 3300 € 3300-3600€ 3600-4200€
4200-4800€ 4800-5400€ 5400-6000€
6000-8000€ 8000-10000€ > 10000 €
7% 4% 11% 4% 6% 7% 9% 11% 7% 6%6%
5%4%
5% 6% 6% 5% 6%5% 3%
17% 21% 15%13%
18%24% 19% 15%
15%12%
18% 25%19%
21%18%
20% 20% 22%23%
17%
14%17%
18% 22% 17%
19%16% 19% 21%
19%
11%
12%14% 15% 13%
11%12%
13% 15%
15%
14%
12% 17% 16% 15%9% 14% 11% 12%
21%4%
3% 3% 3% 4% 3% 3% 3% 1% 3%8% 1% 1% 1% 3% 1% 2% 0% 1% 3%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Stockfin
2016
Répartition des ventes par gamme de prix m²
(Collectif)
< 3300 € 3300-3600€ 3600-4200€
4200-4800€ 4800-5400€ 5400-6000€
6000-8000€ 8000-10000€ > 10000 €
Cœur de marché : entre
4.200 et 5.400€/m²
mars 17 12© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Durée théorique d’écoulement
ST/T2
10 mois
T4/T5
17 mois
T3
16 mois
Prix moyen en collectif*
T2 : 215K€
ST : 140K€
T5 : >1M°€
T4 : 524K€
T3 : 319K€
*Prix Unitaires Moyens des ventes en libre
(collectif, TVA pleine, hors parking)
Typologies : un cœur de marché en T2/T3, les grandes typologies sont davantagereprésentées dans le stock
TYP
OLO
GIE
S ET
ENV
ELO
PP
ES D
E P
RIX
• Un cœur des ventes en T2 (44% soit +2 pts/2015) et T3 (33% soit -4pts/ fin 2015).
• Une progression du poids des T4/T5 : 12% des ventes (soit + 3 pts/2015). Ces grandes typologiessont d’ailleurs plus représentées dans le stock : 56% de l’offre en fin d’année 2015, dont 40% de T3(stable VS fin 2015) et 16% de T4/T5 (+5 pts/ fin 2015).
• Les prix unitaires moyens baissent en T2 (-3.000€), T3 (-5.000€) et T4 (-25.000€)
8%
12%
36%
44%
40%
33%
15%
11%
1%
1%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Offre en2016
Ventes en2016
Ventes et Offre par typologie de produit(Total)
T1 T2 T3 T4 T5
mars 17 13© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Quelle situation sur les différents
marchés locaux des ALPES-MARITIMES ?
mars 17 14© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Un très bon cru 2016, porté notamment par les secteurs de Nice et Antibes, qui confortentleur statut de marchés directeurs (les années se suivent et ne se ressemblent pas)
LES
VO
LUM
ESD
EV
ENTE
S
Evolution des volumes de VENTES NETTESentre 2015 et 2016
• C’est l’un des faits marquants del’année 2016 : le marché Niçois, aprèsavoir clairement « accusé le coup » en2015, enregistre la plus forteprogression en volumes
• Au sein de la zone d’Antibes, lenombre de réservations a progressé de72% pour représenter 520 ventes nettesen 2016 !
• Les marchés secondaires Cannois etdu Moyen Pays Niçois ont égalementtiré leur épingle du jeu… Ces secteursont tous deux su proposer une offre àprix « intermédiaires »
140
238
18
205
806
274
302
109
147
292
8
195
1114
339
519
49
0 200 400 600 800 1000 1200
PAYS VENCOIS
PAYS NICOIS
PAYS MENTONNAIS
SECTEUR DE MENTON
SECTEUR DE NICE
SECTEUR DE CANNES
SECTEUR D'ANTIBES
PAYS GRASSOIS2016
2015
2092 logs
2663
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
ALPES MARITIMES
mars 17 15© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
La part de ventes à investisseurs a encore progressé en 2016 (+ 6pts / 2015),ils ont dépassé la barre symbolique des 50% à Nice, Cannes et Antibes
LAR
ÉPA
RTI
TIO
ND
ESV
ENTE
SSE
LON
LES
CLI
ENTÈ
LES
Répartition des ventes entre INVESTISSEURS & OCCUPANTS en 2016
76%
62%
76%
49%
48%
50%
84%
55%
24%
38%
24%
51%
52%
50%
16%
45%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
PAYS VENCOIS
PAYS NICOIS
SECTEUR DE MENTON
SECTEUR DE NICE
SECTEUR DE CANNES
SECTEUR D'ANTIBES
PAYS GRASSOIS
ALPES MARITIMES
mars 17 16© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Le prix moyen est stable depuis 4 ans à l’échelle du département,autour de 5.300€/m² (hors stat.) Il existe des variations locales
• Une légère hausse des valeurs ausein du secteur de Nice (+6%, soit +300€/m²) et du Pays Niçois.
• Stabilité sur le secteurd’Antibes
• Une baisse sensible desvaleurs immobilières sur lesecteur de Cannes, en lien avec laprogression des ventes à la Bocca.
LES
VA
LEU
RS
Evolution comparative des PRIX AU M²DU LOGEMENT COLLECTIF NEUF
(EN LIBRE hors stat.)
4 415 €
3 641 €
4 956 €
6 644 €
5 214 €
6 242 €
5 213 €
3 737 €
4 373 €
3 782 €
3 626 €
6 747 €
5 514 €
5 372 €
5 219 €
4 343 €
3 000 € 4 000 € 5 000 € 6 000 € 7 000 € 8 000 €
PAYS VENCOIS
PAYS NICOIS
PAYS MENTONNAIS
SECTEUR DE MENTON
SECTEUR DE NICE
SECTEUR DE CANNES
SECTEUR D'ANTIBES
PAYS GRASSOIS2016
2015
mars 17 17© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Promotion immobilière : les zones Niçoise et Antiboise confortent leur statut
de marchés directeurs, l’arrière pays Niçois dépasse la barre des 10%A
LPES
MA
RIT
IMES
: BIL
AN
20
16
Secteur de Nice (42%)
Ventes : 1.115 logs (+38%)
Px/m² : 5.520 € (+6%)Secteur de Cannes (13%)
Ventes : 340 logs (+24%)
Px/m² : 5370€ (-14%) Secteur d’Antibes (19%)
Ventes : 520 logs (+72%)
Px/m² : 5220€ (stable)
Secteur de Menton (7%)
Ventes : 195 logs (-5%)
Px/m² : 6750 € (stable)Pays Grassois (2%)
Ventes : 50 logs (-55%)
Px/m² : 4340€ (+16%)
Pays Vençois (6%)
Ventes : 150 logs (+5%)
Px/m² : 4370€ (stable)
Pays Niçois (11%)
Ventes : 290 logs (+23%)
Px/m² : 3780 € (+4%)
Répartition et prix moyen/m² habitable des ventes en 2016Volumes de ventes à l’unité en 2016
Prix au m² : prix au m² habitable des ventes en collectif,
hors stat., en libre (hors dispositifs d’aides) en 2016
mars 17 18© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Comparaisons NATIONALES en
promotion immobilière &
Perspectives d’évolution
mars 17 19© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
National
117.000
ventes au
détail en
2016
14-16 : + 52%
53 % 4.055 €/m²
Evolution des ventes et part de l’investissement locatif
Source : ECLN et Adéquation
observatoires de l’immobilier
mars 17 20© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Évolution du prix/m² de surface habitable entre 2014 et 2016 (hors stationnement)
Source : ECLN et Adéquation
observatoires de l’immobilier
mars 17 21© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
PER
SPEC
TIV
ESP
OU
R2
01
7 ?
Quelles perspectives pour 2017 ? Quels leviers de croissance ? Au niveaunational comme localement
Ce qui pourrait influencer la tendance :
Parmi les motifs d’espoir :
Une dynamique retrouvée des marchés immobiliers depuis 2 ans au niveau
national, ancien et neuf, qui n’a pas de raison de s’arrêter … Localement un
marché qui devrait continuer à se réalimenter en offre nouvelle
Le coût de l’argent : les taux d’intérêt ont commencé à légèrement
augmenter mais devraient rester bas. Une situation favorisant évidemment
les particuliers (accédants comme les investisseurs) mais aussi les
institutionnels
Les aides directes (PTZ, Pinel, TVA minorée étendue à une bande de 500m
en secteur NPNRU…) : prolongées en 2017, voire au-delà ? Elles
solvabilisent sensiblement les ménages et encouragent les investisseurs
mars 17 22© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
PER
SPEC
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ESP
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7 ?
Quelles perspectives pour 2017 ? Quels leviers de croissance ? Au niveaunational comme localement
Mais des facteurs d’inquiétudes persistent
Les prix de l’immobilier : ont tendance à augmenter au centre des métropoles,
plutôt stables dans les périphéries et les villes moyennes. C’est moins vrai dans les
Alpes-Maritimes.
Une année électorale dont personne ne peut prédire l’issue (surtout pas les
instituts de sondage …)
Des difficultés localement à alimenter le marché et à sortir des opérations sur
des niveaux de prix davantage en phase avec les capacités budgétaires des
ménages locaux. On l’a vu c’est fatalement le prérequis nécessaire pour avoir une
activité dynamique, la demande étant bien présente dans le 06.
mars 17 23© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
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