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http://www.cmimarseille.org/cmiarchive/_src/UD1_wk1/UD1_wk1_S5-2_Bakhoum.pdf
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Planification & Développeurs privés
Le Développeur Privé: quand et pourquoi
• Etat absent ou peu actif
• L’Etat n’a pas les moyens de satisfaire les besoins / lademande
• A la demande de l’Etat, pour des développementsspécifiques (Sultanat d’Oman, Jordanie,)
Quelque soit le cas de figure, l’opérateur privé s’inscritdans le schéma directeur du planificateur
Le planificateur
Le planificateur impose un certain nombre de contraintes liées à l’achat du terrain ou au développement du projet dans le cas d’une prise de participation:
• Critères d’utilisation (objet du développement urbain) dans les conditions de vente• Prix préférentiel conditionné par l’utilisation du terrain (objet principal)• Conditions d’utilisation du sol (ratios, densité, services communautaires, etc.)• Contraintes sur les prix d’exploitation des infrastructures et des services primaires (marge
maximum au delà des prix du service public)• Délai d’utilisation du terrain (Egypte)• Calendrier pour la réalisation du projet (Maroc, Oman, Jordanie)• Enfin, l’Autorité publique en tant qu’actionnaire minoritaire (avec ou sans minorité de contrôle dans
le projet) approuve le master plan (Oman, Monténégro, Maroc)
La relation entre le planificateur et l’aménageur / développeur est donc limitée ou est une relation d’actionnaires
Dans aucun cas, l’Etat n’impose une obligation de gestion. Celle ci est toujours une condition d’Orascom
L’approche et les contraintes de l’aménageur privé
• Le projet urbain pour un développeur privé doit être viable financièrement:
o Prix du terrain par rapport à l’utilisation (Land usage, land utilisation)
o Vente de l’immobilier porteur
o Environnement urbain accueillant sans lequel l’immobilier ne se vendra pas (community services) d’où le fait qu’Orascom demande à contrôler l’environnement urbain
• Durabilité / vision à long terme
o Mixité à créer autour d’un noyau dur (product diversification)
o Le développeur reste et gère l’espace urbain créé
Le développeur privé répond à UN LOGIQUE DE MARCHÉ et à UNE LOGIQUE FINANCIÈRE ce qui n’est pas le cas du planificateur
• Vison globale
o Le développeur privé a une vision globale du projet et en assume l’entièreresponsabilité
o Cela oblige le développeur à prendre une position à long terme et àassurer la durabilité de son investissement
o C’est d’autant plus important, que le développeur portera lesconséquences de ses erreurs aussi bien au niveau opérationnel qu’auniveau financier
• Flexibilité
o Le développeur privé est sensible aux forces du marchés auxquelles il doitréagir et s’adapter. Contrairement aux autorités publiques, il peut ralentirou accélérer le développement en fonction des conditions du marché
o En termes opérationnels, il est à l’écoute des demandes de la population(ses clients) et réagit plus rapidement qu’une autorité publique
6
Notes:1 The Group acquired 90% stake in Lustica Development AD Podgorica , whereby the Government of Montenegro will retain the balance (October 2009).2 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group.3 This date refers to the estimated start of operations for phase one.
Total project area of 6.8 million m2
Planned components
8 hotels with expected capacity of 2,210 rooms
2,350 residential units
A golf course, marina and town centre
Key facts
Tivat
Group stake1
90%
Expected start of development2
2010
2013
Location
Lustica, the municipality of Tivat on the Traste Bay
Expected start of operation3
Lustica Development ADMontenegro
7
Key facts
Total project area of approx. 6.19 million m2
Fully integrated resort town project
Planned components- 5 hotels with total capacity of 804 rooms
- 450 villas & 500 apartments
- A marina, golf course, and town center
Project Status
Breakwaters works and the marina basin were completed during November 2009
159 apartments nearing completion around the marina basin (18 apartments blocks)
Sifawy, a 55 room boutique hotel in the marina area, is nearing completion
69 villas under construction
Jebel Sifah
Development start1
Q4 2007
Expected start of operation
Q2 2011
70%2
Group stake
Jebel Sifah
Notes:1 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group2 Balance: Omani Ministry of Tourism
Oman
8
Total project area of approx 25.1 million m2
Self sufficient fully integrated resort
Planned components
- 5 hotels with total capacity of approx. 1,250 rooms (management agreements signed with ClubMed, Mövenpick and Rotana)
- 550 villas and 600 apartments
- Golf course, natural lagoons, and town center
Project status
The marina basin is 90% completed, with on-going finalization of the breakwaters
186 apartments under development in the marina area
2 marina boutique hotels (Juweira hotel 66 keys and Lagoon hotel 83 keys) under construction
Rotana hotel’s construction is ongoing (planned to offer 396 hotels keys and 50 serviced villas)
62 villas under construction, with 38 villas at level of masonry works/plastering
Network of lagoons, around 450,000 m3 excavated
Key facts
Q2 2012
Q4 2007
Salalah Beach
Expected start of operation
70%2
Group stake
Notes:1 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group2 Balance: Omani Ministry of Tourism
Salalah Beach
Development start1
Oman
9
The island covers approx 11 million m2
Development of 1 million m2
1 exclusive boutique hotel offering 32 exclusive villas
Project Status
• 11 guest pavilions under construction
• Permanent utility area completed (desalination plant, etc.)
Key facts
As
Sodah
Island
Q2 2009
2013
Expected start of operation
70%2
Group stake
As Sodah Island
Development start1
Notes:1 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group2 Balance: Omani Ministry of Tourism
Oman
10
Key facts
Expected start of operation
70%2
Group stake
City Walk, Muscat
Development start1
Notes:1 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group2 Balance: Omani Ministry of Tourism
Total project area of 47,000m2
New downtown leisure complex with planned total built up area of approx. 153,000m2
Planned components
- 5 star hotel with 282 rooms (to be managed by Grand Hyatt)
- Office space (approx. 19,400 m2)
- Retail space (approx. 15,200 m2)
- Parking with a capacity for 1,166 cars (built up area of approx. 42,000 m2)
Q1 2009
2014
Muscat
Oman
11
Total project area of 15 million m2
Shareholders agreement signed with C.D.G1
Construction of phase one commenced by end of Q2 2008
Master plan was finalized during Q1 2010
Planned components (phase one)
8 hotels with total capacity of 2,500 rooms
1,166 apartments & 685 villas
Two golf courses, a marina, town centre, and much more
Final development agreement was approved by Moroccan Government (September 2007)
Key facts
Chbika
Group stake1
65%
Start of development2
Q3 2008
Canary islands
Q2 2013
Location
Approx. 300 km from Agadir, 250 km from Canary Islands
Expected start of operation
Notes:1 Caisse de Depot et de Gestion, the Morocco social development fund, retains the balance of 35%.2 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group.
ChbikaMorocco
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Notes:1 Joint venture agreement signed with Imerys, a publicly traded Company with a primary listing on Euronext Paris. Imerys is a global player in producing and transforming industrial minerals.2 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group.3 This date refers to the estimated start of operations for phase one.
6 plots with total area of 6.82 million m2
Joint venture agreement signed with Imerys1
The project was accredited as “Eco-town” by the UK Government
Planned components
A mixed portfolio of more than 5,000 real estate units (affordable and upscale)
Leisure and recreational facilities (a hotel and a marina)
Key facts
Cornwall
Group stake1
75%
Expected start of development2
Q1 2011
2013
Location
Approx. 353 km from London
Expected start of operation3
Eco-BosUnited Kingdom
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Key facts
Total project area of approx. 1.5 million m2
Exemption from “Lex Koller” legislation (restricting sales of real estate to foreigners)
Site development commenced during September 2009
Real estate sales launched on 1 May 2010
Total value of reservations = CHF 42.8 million (14 units) as at 10 September 2010
Planned components
6 hotels with total capacity of 844 rooms
Approx. 490 apartments & 20-30 villas
18 hole golf course
Covered parking with a capacity for approx. 1,970 cars
Commercial centre, all season leisure pool
Upgrading of existing ski lifts
Andermatt
Q2 2008
2013
Resort altitude
1,440 m
Location
Approx. 120 km from Zurich, 180 km from Milan
Development start1
Expected start of operation
Note:1 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group
Andermatt Swiss AlpsSwitzerland
Le projet phare d’Orascom: Gouna
Gouna en chiffres
Démarrage du projet:
1989 quand le Tourism Development Authority (TDA) organisme d’Etat propriétaire des terrains sur la Mer Rouge veut développer le tourisme dans la région mais n’a pas de moyens.
Le TDA décide de vendre des terrains non viabilisés
Orascom achète 33 millions de m2 (3 300 hectares)
Situé à 27 km d’Hurgada (aéroport militaire et petite port de pêche)
Gouna en 2010
• Près de 20% du terrain a été développé• Environ 20 000 résidents permanents• 3000 chambres d’hôtels avec un taux d’occupation moyen annuel de 75%• Immobilier: appartements, villas, staff housing, un quartier entier pour les employés, logement social• 1 million de m2 de lagunes afin que tout le monde soit sur l’eau• une école internationale et une école locale• Une école hôtelière• Une école d’infirmières • L’université Américaine (centre sur l’environnement)• Un hôpital• 3 marinas• 1 golf de 18 trous (18 trous supplémentaires en construction)• Une ferme • Tous les services urbains (entretien de la ville, éclairage public, espaces verts, réseau de communication)• Un centre de gestion des déchets (triage et de recyclage)• Un système de transports en commun (bus, tuk tuk, taxis)• Une zone industrielle• Infrastructures: production et distribution d ’électricité, désalinisation de l’eau des puits, distribution de l’eau,
traitement des eaux, etc., • Un aéroport
• Création d’emplois: environ 10,000 emplois permanents plus construction
Gouna: historique
• Phase 1: Le point de départ Une idée Des valeurs (environnement, autonomie, sécurité) Une autonomie à la fois forcée et voulue Un marché quasi inexistant
• Phase 2: Créer la durabilité atteindre la taille critique Les conditions de la durabilité: des investissements lourds (écoles,
club, hôpital, etc.) Attirer les commerces Sédentariser la population
• Phase 3: Le succèsReconnaissante internationale (diversification de
la clientèle)Continuité de la demande dans un marché
international difficileGouna n’est plus l’endroit où on travaille mais
« sa » ville que l’on gèreLes habitants sont devenus « propriétaires de la
ville» ils participent spontanément avec des idées, des critiques, des suggestions
Gouna:les leçons qu’on peut en tirer
• Une vision, des valeurs et les moyens d’imposer cette vision àtravers le contrôle du projet et de sa réalisation
• Autonomie (choix du terrain)
• Précéder et utiliser les forces du marché
• L’impulsion d’un chef
• Les habitants se sentent responsables
• En un mot, le projet urbain est une entité vivante qui évolue
Les rapports avec le planificateur
Ce que le développeur privé demande au planificateur, ce sont
• Des conditions initiales bien définies
• Des lignes directrices claires
• La continuité
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