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Baux commerciaux et Charges locatives : Comment réaliser des économies ?

Web-séminaire du 4 mai 2017

Plan

1. Présentation du secteur de l’immobilier tertiaire a. Définition b. Les principaux acteurs

2. Baux commerciaux et charges locatives a. Définition des charges locatives b. Le transfert des charges locatives

3. Les leviers d’économie a. Le contexte b. De la jurisprudence… c. …A la pratique

- Immeuble haussmannien

- Immeuble récent

- Immeuble de grande hauteur

L’IMMOBILIER TERTIAIRE

BUREAUX

Quatre principaux types d’immeubles

COMMERCE ACTIVITE

- Boutique en pieds d’immeuble

- Centre commercial - Retail park

LOGISTIQUE

- Locaux en pieds d’immeuble

- Indépendants - Parc d’activité ou hôtel

d’activité

- Entrepôt de stockage

- Entrepôt industriel

4

PROPERTY MANAGER

Facturation et

encaissement des loyers et charges

(rémunération par % sur les montants

quittancés)

Gestion des travaux (rémunération par %

sur montant des travaux) et contrats de

maintenance

Gestion des relation bailleurs - locataires

Propriétaires : investisseurs institutionnels ou privés

LA GESTION LOCATIVE

MANDAT DE GESTION

LA GESTION LOCATIVE DES IMMEUBLES DE BUREAUX

Immobilier de BUREAUX

LA GESTION LOCATIVE DES CENTRES COMMERCIAUX

Immobilier Commercial

LA GESTION LOCATIVE DES IMMEUBLES LOGISTIQUES

Immobilier LOGISTIQUE

Les charges locatives dans les baux commerciaux

3 composantes

- Les charges de fonctionnement : dépenses engagées par le bailleur pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble (électricité, eau, gaz, entretien ascenseur, entretien climatisation, nettoyage des parties communes, charges de copropriété, travaux d’entretien et réparations…)

- Les impôts et taxes (impôts fonciers, TEOM, taxes sur les bureaux/locaux commerciaux/entrepôt/stationnement, taxe balayage, …)

- Les travaux de grosses réparations relevant de l’article 606 du Code Civil (ne sont plus récupérables auprès du locataire depuis la loi PINEL sauf cas particulier)

Le transfert des charges dans les baux commerciaux

Situation des baux signés ou renouvelés avant le 05/11/2014 : Absence de réglementation

Liberté contractuelle des parties aboutissant en pratique à une prise en charge de

l’intégralité des charges par le locataire = baux « triple net » (loyer net de charges, impôts et travaux)

Liberté contractuelle tempérée par une abondante jurisprudence adoptant une

interprétation restrictive des clauses de charges

Le transfert des charges dans les baux commerciaux

Situation des baux signés ou renouvelés après le 05/11/2014

Obligation pour le bailleur d’établir dans le bail un inventaire précis et limitatif des

catégories de charges, impôts, taxes et redevances, et de la répartition bailleur/locataire.

Les charges dues par le locataire doivent être limitativement énumérées dans le bail

Toujours soumis aux règles dégagées par la jurisprudence antérieure relative à

l’interprétation restrictive des clauses

LE CONTEXTE DE L’ANALYSE DES CHARGES LOCATIVES

14

Seuls 10 % des

locataires auditent leurs

charges locatives

Le coût des charges immobilières = 2ème poste de dépenses

des entreprises tertiaires

ET POURTANT

Etude des charges

locatives = gisement

d’économie réel

Remboursement sur les

5 dernières années en cas d’erreur de facturation

LE COÛT DES CHARGES IMMOBILIERES

15

LE TRANSFERT DE CHARGES ET LA JURISPRUDENCE

La Cour de Cassation considère que les clauses générales de transfert de charges ne sont pas suffisantes. Certaines charges doivent être expressément visées dans le bail pour pouvoir être refacturées :

Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)

Taxe foncière

Frais de chauffage collectif

Frais de ravalement

Vétusté

REACTION DES BAILLEURS FACE A CETTE JURISPRUDENCE

Face à la multiplicité des arrêts de la Cour de Cassation imposant une mention explicite des charges dans le bail, plusieurs réactions ont pu être constatées du côté des bailleurs :

Ne rien faire et attendre une éventuelle demande de remboursement des locataires

Se rapprocher des locataires afin de signer un avenant au bail permettant de modifier la rédaction de la clause litigieuse et insérer une clause de renonciation à tout recours au titre des loyers et charges facturés lors des années antérieures

Profiter de l’opacité des régularisations de charges pour insérer les charges non refacturables

Opacité des régularisations de charges : nécessité d’obtenir les détails

CALCUL DU LOYER :

Erreur sur le calcul de la revalorisation du loyer en fonction de l’évolution de l’indice prévu au bail (ILC, ICC, ILAT, …)

LES PRINCIPAUX LEVIERS D’ECONOMIE

REGULARISATION DES CHARGES

Opacité de la facturation

Erreur sur la répartition et la nature de certains postes de charges non prévus au bail (travaux article 606 du Code civil, …)

IMPOTS ET TAXES NON PREVUS AU BAIL :

Impôts fonciers,

Taxe enlèvement des ordures ménagères,

Taxe bureaux/commerce/stockage/stationnement

Etc, …

REFACTURATION DES HONORAIRES DE GESTION

Erreur sur le calcul des honoraires de gestion

« Votre croissance, notre ambition »

—

Pierre-Emmanuel

ARANDA Consultant

146 Bureau de la Colline

912213 SAINT CLOUD

CEDEX

Mob : 06.58.36.39.41

pearanda@leyton.com

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