Larevue de presse de la semaine du 12 au 18 octobre 2015

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 5 au 11 octobre 2015

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Immobilier : pourquoi le dispositif Pinel est en

perte de vitesse

Le 12/10/2015

Faut-il accroître les loyers du Pinel? (Crédits : © Regis Duvignau / Reuters)

Après un bon début d'année, le dispositif Pinel perdrait de sa superbe depuis septembre. Éléments

d'explication.

Unanimement, les professionnels de l'immobilier ont salué le succès rencontré depuis début 2015 par

le dispositif Pinel, qui donne un avantage fiscal pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf.

En mai dernier, les promoteurs immobiliers disaient s'attendre à vendre 45.000 logements "Pinel" en

2015, soit une hausse de près de 50 % par rapport aux logements estampillés "Duflot" en 2014, le

dispositif fiscal précédent. De quoi alimenter presque la moitié des ventes des promoteurs aux

particuliers cette année.


Les hausses de plafonds ont été bénéfiques

« La reprise du marché est essentiellement portée par les investisseurs individuels (en hausse de

53,4%), séduits par le dispositif Pinel et très actifs notamment dans les plus grandes agglomérations

en régions », confirmait récemment Nexity, l'un des plus importants promoteurs français. Les

investisseurs particuliers auraient notamment acheté massivement des logements "Pinel" dans les

agglomérations de Lyon, Lille, Marseille et Montpellier, où les plafonds de loyers donnant droit à

l'avantage fiscal ont été rehaussés en octobre 2014 par le gouvernement.

Le Pinel plombé en Île-de-France

Pourtant depuis début septembre, le dispositif Pinel semble être en perte de vitesse, notamment en

Île-de-France où « les ventes ont baissé de 15 % », déplore Jean-Philippe Ruggieri, directeur général

immobilier résidentiel chez Nexity. Plusieurs raisons expliquent ce coup de mou. Il faut en effet savoir

que « la reprise de début 2015 a aussi été tirée par un effet de rattrapage qui s'estompe en ce

moment. Car beaucoup de particuliers n'ont pas investi dans l'immobilier neuf locatif l'an dernier, dans

l'attente de la transformation du dispositif "Duflot" en "Pinel" », se rappelle Jean-Philippe Ruggieri.

Le "Pinel" assouplit en effet les conditions de son prédécesseur, en permettant aux investisseurs de

louer leur logement à leurs ascendants ou à leurs descendants, et leur donne le choix de louer durant

trois durées différentes pour bénéficier de l'avantage fiscal : 6, 9 ou 12 ans, contre seulement 9 ans

pour le "Duflot".

Le neuf, trop cher ?

D'autre part, l'investissement dans l'immobilier neuf reste coûteux. La société Cerenicimo, qui se

définit comme une plateforme dédiée à l'investissement immobilier, a ainsi comparé les rendements

de l'immobilier neuf et de l'immobilier ancien dans une dizaine de grandes villes françaises. Le constat

de l'enquête de Cerenecimo est sans appel : le prix élevé du neuf n'est pas compensée par l'avantage

fiscal dont il permet de bénéficier, et son rendement, une fois tous les impôts payés, reste inférieur à

celui de l'ancien.

Et même lorsque les prix de l'ancien se rapprochent de ceux du neuf, comme cela est le cas à Paris

intramuros et en première couronne, le rendement du neuf est affecté par les plafonds de loyers du

Pinel, trop bas pour concurrencer l'investissement dans l'ancien, explique Benjamin Nicaise, la patron

de Cerenecimo. Il faut dire qu'à la base, les plafonds du Pinel ont été fixés dans le but d'alléger le

budget logement des classes moyennes qui louent.


Pour une hausse des plafonds de loyers ?

Conscients des difficultés à vendre des logements "Pinel" en Île-de-France, Nexity milite donc pour

une hausse de quelques euros au mètre carré des plafonds de loyers dans un certain nombre de

communes franciliennes. Et ce, afin que l'investissement locatif dans le neuf y soit plus profitable,

comme cela a été fait il y a un an dans les métropoles de Lyon, Marseille, Montpellier et Lille. Reste à

savoir si le gouvernement accédera à la requête du promoteur.

Source: LaTribune.fr


Logement: plan triennal de l'Etat pour aider les

copropriétés mal en point Le 13/10/2015

La ministre du Logement, Sylvia Pinel, le 30 septembre 2015 à l'Assemblée nationale à

ParisAFP/Archives - ERIC FEFERBERG

La ministre du Logement Sylvia Pinel a présenté mardi un plan triennal (2015-2018) pour mieux

repérer, prévenir et traiter les problèmes de plus de 100.000 copropriétés privées considérées comme

dégradées ou susceptibles de le devenir.

Ce plan, piloté par l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (Anah), ne propose pas réellement de

nouveaux outils mais fixe des objectifs de prévention et de traitement de ce problème.

Pour obtenir un effet de levier important, il prévoit un partenariat renforcé avec les collectivités locales.

Sur le volet de l'intervention pour traiter les copropriétés mal en point, l'objectif est de financer par an

"environ 15.000 logements pour un montant d'aides de l'Anah de l'ordre de 60 millions d'euros", entre

2015 et 2017.

"Je souhaite aujourd'hui, avec ce cadre national, réaffirmer le caractère prioritaire du traitement des

copropriétés en difficultés", a souligné Mme Pinel, en détaillant les différentes mesures mises en

place.

En 2014, un peu plus de 11.000 logements avaient bénéficié d'aides de l'Anah, rappelle le ministère.

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Traiter une copropriété va bien au-delà des seuls travaux sur les parties communes et privatives et

comprend différentes actions, comme faire baisser les charges, diminuer les impayés, ou encore

renégocier les créances pour redresser la situation financière.

Sur le volet de la prévention, 30 projets de veille et d'observation des copropriétés (VOC) qui

permettent un repérage des besoins éventuels d'intervention sont prévus en 2016 (contre 8 validés en

2012).

En outre, le plan vise pour l'an prochain 40 projets de POPAC --un outil d'accompagnement pour

freiner la dégradation constatée-- (contre 24 validés en 2012).

En France, un peu plus de 100.000 copropriétés sont considérées comme fragiles, soit une

copropriété sur 6 ou encore un million de logements, selon le ministère.

De nombreux habitants des copropriétés ne sont pas en mesure de payer leurs charges ou les

travaux d'entretien et de réparation, qu'ils soient liés à l'état du bâti ou aux enjeux de la maîtrise des

dépenses énergétiques.

Les trois quarts de ces copropriétés dans une situation dégradée ou risquant de l'être sont de très

petites copropriétés de moins de 11 logements. Leurs habitants ont des revenus modestes.

Des plans pluriannuels régionaux, pendants du plan national annoncé, seront élaborés en 2016 en

associant les élus locaux, les opérateurs et les professionnels de la copropriété.

Entre 2006 et 2015, 2.400 copropriétés ont été redressées par l'Anah, soit l'équivalent de 140.000

logements, selon cette agence en charge de l'amélioration du parc de logements privés anciens.

La ministre a par ailleurs assuré qu'elle serait "particulièrement attentive, dans le cadre du projet de loi

de finances 2016", dont la discussion au Parlement a commencé ce mardi, "à ce que les moyens

nécessaires à l'Anah soient maintenus", rappelant son rôle essentiel dans la lutte contre la précarité

énergétique, notamment dans le cadre du plan de rénovation énergétique des bâtiments et du

programme "Habiter Mieux".

Source : LePoint.fr


Le nouveau contrat de syndic fait flamber les

honoraires Le 13/10/2015

Le contrat de syndic est désormais uniformisé. De nombreux syndics de copropriété ont encore du

mal à l’adopter pleinement. Les forfaits de base ont fortement augmenté et de nouveaux abus sont

déjà apparus.

Depuis le 2 juillet, les contrats de syndic de copropriété sont censés être plus transparents, afin de

permettre aux copropriétaires de faire jouer la concurrence et de limiter les abus. Il s’agit d’un contrat

de type «tout sauf» de treize pages. C’est à dire que la quasi totalité des prestations du syndic

(préparation, convocation et tenue de l’assemblée générale annuelle de la copropriété, ouverture d’un

compte bancaire séparé…) sont désormais incluses dans le forfait de gestion courante. Seules une

vingtaine de prestations limitatives (organisation et tenue d’assemblées générales supplémentaires,

réunions avec le conseil syndical…) peuvent faire l’objet d’honoraires complémentaires, non

plafonnés.

Or, certains syndics traînent encore des pieds pour l’adopter. Trois mois après l’entrée en vigueur de

la loi, «10 % des contrats n’ont pas du tout pris en compte les changements», note l’Association des

responsables de copropriété (ARC), qui a épluché une centaine de contrats de syndics. Un

pourcentage qui est peut-être sous-estimé. «Beaucoup de petits cabinets ne l’ont pas encore appliqué


par manque de temps ou de connaissance», explique Rachid Laaraj, fondateur du courtier en syndics

Syneval.

De nouveaux abus sont déjà apparus

Les contrats qui, eux, tiennent compte de la loi, sont souvent perfectibles: plus des deux tiers (69 %)

des contrats étudiés présentent «une ou plusieurs irrégularités ou des lacunes», constate l’ARC.

Ainsi, 36 % d’entre eux ne comportent pas la liste des «prestations particulières pouvant donner lieu à

une rémunération spécifique» (annexe 2). Par ailleurs, «un tiers des contrats présentent des articles

rajoutés, tronqués ou supprimés», note l’ARC. Peu de forfaits de base (36 %), intègrent l’assemblée

générale au-delà de 20 heures, «alors que 80 % des AG se terminent après cette heure».

De nouveaux abus sont déjà apparus. «Quelques syndics ont carrément supprimé sur le contrat les

lignes expliquant qu’il s’agit d’un «contrat tout sauf», note Rachid Laaraj. Ils les ont remplacé par la

facturation des photocopies désormais interdite ou les frais de tirage (appels de fonds, PV

d’assemblées générales…) normalement inclus dans le forfait de base», détaille-t-il. Les

copropriétaires doivent donc être vigilants.

Forte hausse des tarifs des forfaits de base

«L’élément les plus marquant reste l’augmentation très importante des honoraires de base»,

soulignent les auteurs de l’étude de l’ARC. Certaines factures ont même flambé de 60 % par rapport à

l’an dernier. «Le forfait de base a en moyenne augmenté de 10 % dans les petits cabinets et de 20 %

dans les groupes qui avaient pris l’habitude de facturer de nombreuses prestations particulières»,

estime le fondateur de Syneval.

Le tarif des prestations particulières a lui aussi dans certains cas sensiblement grimpé. «On constate

des coûts allant jusqu’à 75 euros pour la lettre de mise en demeure (40 euros en moyenne) ou 576

euros pour l’état daté (400 euros en moyenne).»

Source : LeFigaro.fr


HLM : à Paris, les propriétaires s’insurgent

contre le droit de préemption

Le 13/10/2015

Ils étaient plus de 500 à se rassembler hier. En cause : le droit de préemption renforcé de la ville de

Paris, destiné à créer des HLM au sein de copropriétés, qui, selon eux, les spolient.

Quelque 500 propriétaires parisiens rassemblés dans un «Collectif de 257» ont annoncé leur

mobilisation contre un droit de préemption renforcé de la Ville de Paris destiné à créer des logements

sociaux au sein de copropriétés et qui, selon eux, les spolient. Le collectif, qui se réunissait lundi à

Paris, a dénoncé dans un communiqué ce droit de préemption urbain renforcé (DPUR), voté le 17

décembre 2014 par le Conseil de Paris.

Le DPUR, qui concerne dans ce cas 257 adresses représentant 8.021 logements, permet de

préempter des appartements au sein de copropriétés pour les transformer en logements sociaux, et

non pas seulement des immeubles en totalité comme le droit de préemption urbain simple. Denys

Brunel, président de la Chambre nationale des propriétaires, qui soutient le mouvement, a indiqué à

l’AFP qu’il allait déposer un recours de cette délibération devant le tribunal administratif et déposer

une QPC (Question prioritaire de constitutionnalité).


Les propriétaires «vont subir une double peine», a-t-il indiqué, en ayant d’une part du mal à vendre

leur bien et d’autre part en voyant la valeur de ce bien baisser de 20 à 30%, assure-t-il. Les agences

immobilières «ne veulent pas prendre» les appartements soumis à cette mesure, «ça raréfie les

acheteurs potentiels», dit-il. «Les biens acquis par ces différents propriétaires représentent bien

souvent les économies de toute une vie», ajoute le collectif dans un communiqué.

Vers un taux de 30% de HLM à Paris en 2030

Philippe Goujon (Les Républicains), maire d’opposition du XVe arrondissement, qui accueillait lundi

une réunion du collectif, a indiqué à l’AFP être «hostile par principe au DPUR. C’est de la spoliation de

propriété privée et ça n’est ni utile ni efficace. Ca ne marchera pas. La Ville sera incapable de cogérer

les propriétés avec des privés». De plus, dit-il, «c’est du logement social virtuel. On change la

population mais ça n’est pas plus d’appartements pour les Parisiens. On change une population de

classes moyennes pour une population beaucoup plus précarisée», ajoute-t-il en dénonçant

également le «manque de concertation».

Les immeubles visés se trouvent dans les IIe, Xe, XIe, XIIe, XVe, XVIIe, XVIIIe et XXe

arrondissements. La Mairie de Paris a rétorqué lundi soir «qu’avec cet outil, la Ville ne spolie

personne puisqu’elle préempte au prix auquel le vendeur avait trouvé un acheteur. La Ville ne fait

donc pas chuter le bien puisqu’elle achète au prix du marché».

En dénonçant ce qui est pour elle une «regrettable opposition au logement social», la Mairie assure

que la mesure est un «outil utile et indispensable (...) qui permet une vraie mixité de palier». Lors de

l’annonce de cette mesure, l’adjoint PCF au logement, Ian Brossat, avait indiqué qu’elle permettrait de

protéger le caractère populaire de ces quartiers soumis à une forte pression foncière. Elle entend

également contribuer à atteindre le taux de 25% de logements sociaux en 2025 (et 30% en 2030) sur

lequel s’est engagée la maire de Paris, Anne Hidalgo (PS).

Source: LeFigaro.fr


La taxe foncière s’envole dans les grandes

villes Le 14/10/2015

Illustration avis d'imposition. France 2015/Credit:LODI FRANCK/SIPA/1509231843 - SIPA

http://www.lesechos.fr/medias/2015/10/14/1165494_la-taxe-fonciere-senvole-dans-les-grandes-villes-web-tete-021403156682.jpg


La taxe foncière a augmenté en 2015 au-delà de la revalorisation automatique de 0,90 % dans

20 grandes villes, contre douze villes en 2014.

Y a t-il un dérapage de la fiscalité locale dans les grandes villes ? Apparemment oui, selon l’Union

nationale de la propriété immobilière (UNPI). Cette association de particuliers bailleurs mène tous les

http://www.lesechos.fr/medias/2015/10/14/1165494_la-taxe-fonciere-senvole-dans-les-grandes-villes-web-021403613897.jpg


ans une étude des taxes foncières sur les propriétés bâties et le constat est clair : selon les premiers

chiffres disponibles pour 2015, « dans les 50 plus grandes villes de France, la taxe foncière a

augmenté deux fois plus en 2015 qu’en 2014 », avec une hausse annuelle de 2,22 % contre 1,13 %

en 2014.

Fortes hausses à Lille, Strasbourg ou Toulouse

Sur les cinquante villes les plus peuplées, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM),

l’UNPI observe que « la taxe foncière a augmenté au-delà de la revalorisation automatique de 0,90 %

dans 20 grandes villes. C’est donc quasiment deux fois plus qu’en 2014, où la taxe foncière avait

augmenté de plus de 0,90 % dans douze grandes villes ». Les augmentations constatées en 2015

sont beaucoup plus fortes qu’en 2014. « Avec une augmentation de 14,56 % en seulement un an, la

taxe foncière a littéralement explosé à Lille, poursuit l’UNPI. La taxe foncière a également fortement

augmenté à Strasbourg (+ 9,62 % entre 2014 et 2015) ou à Toulouse (+ 7,76 %) ». Viennent ensuite

Lyon (+ 6,65 %), Toulon (+ 6,60 %), Bordeaux (+ 5,41 %) et Créteil (+ 5,27 %).

Il y a en partie un effet de rattrapage. Car de 2009 à 2014, la taxe, dans les grandes villes de France,

a moins augmenté que la moyenne nationale (+7,92 % seulement à Lille), qui ne ressort elle-même

qu’à +16,42 %, contre +21,26% de 2008 à 2013. Ca a décéléré, mais 2014 était une année

d’élection.... Et + 16,42%, c’est tout de même deux fois et demi l’inflation (+6,5 % entre 2009 et 2014),

remarque l’UNPI.

50,55 % en moyenne dans les grandes villes

L’évolution de la taxe et une chose, mais au final, ce qui se juge est le taux d’imposition du

propriétaire. Sur l’année 2014, hors TEOM, ce sont les habitants d’Amiens (55,87 %), du Havre (54,36

%) et d’Angers (54%) qui ont l’imposition la plus lourde parmi les cinquante grandes villes. C’est en

région parisienne qu’elle est la plus basse, avec Courbevoie (12,52 %), Paris (13,50 %) ou Boulogne-

Billancourt (15,09 %)e t ça reste vrai en incluant la TEOM (on arrive alors à 15,42 % à Courbevoie et

à 19,71 % à Paris). En revanche, en incluant la TEOM, c’est au Havre que le taux d’imposition 2014

est le plus fort (68,21 %), à Nîmes (67,71 %), à Tourcoing (65,71 %) et à Amiens (65,40 %). Parmi les

principales métropoles, Marseille (59,93 %), Lille (57,50 %) et Toulouse sont au-dessus de la

moyenne des cinquante plus grandes villes (50,55 %) mais Nice (46,44 %) et surtout Lyon (35,05 %)

sont très en dessous.

Source: LesEchos.fr


Immobilier : les « passoires » énergétiques se

vendent jusqu’à 18 % moins cher Le 15/10/2015

Dans un marché immobilier difficile, où les acheteurs sont attentistes, la « valeur verte » des

logements devient un élément clé de la négociation. L’Association Dinamic, émanation du

Conseil supérieur du notariat et de la chambre des notaires de Paris, a mesuré l’impact de la

performance énergétique d’un bien sur son prix de vente.

Pour cela, l’association a retenu des biens de même typologie vendus en 2014 et a ensuite comparé

la différence de prix selon l’étiquette énergétique, en prenant comme base un bien affichant une

étiquette D, plutôt moyenne et la plus répandue selon les notaires. Un bémol toutefois, la taille parfois

réduite des échantillons nécessite de prendre ces résultats avec prudence.

Décote plus faible pour les appartements

Pour mémoire, le diagnostic de performance énergétique, obligatoire depuis 2011, indique la

consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible) à


G (consommation importante). En clair, il permet de savoir si le logement est une « passoire »

thermique ou au contraire économe.

Le résultat de l’étude est sans appel. Pour les maisons, la décote, qui varie selon les régions, va de

5 % à 18 % pour des biens affichant la moins bonne note (F ou G), par rapport à l’étiquette D. En

Bretagne par exemple, une maison avec une étiquette F ou G se vend 13 % moins cher.

Pour les appartements, l’impact est légèrement moindre (de 2 % à 14 %, selon la région). En

revanche les meilleurs élèves (maison affichant une étiquette AB) se vendent de 5 % à 12 % plus

cher.

Source : LeMonde.fr


Régionales en Île-de-France : un débat sur le

logement annulé à la dernière minute

Le 14/10/2015

LE SCAN POLITIQUE - Les candidats à la présidence de la région Île-de-France ou leurs

représentants étaient attendus jeudi à l'Hôtel de Ville de Paris. Selon nos informations, il a été annulé

à la dernière minute.

Après le débat sur la politique économique organisé au début du mois par le Medef d'Île-de-France,

ce devait être la deuxième confrontation thématique entre tous les prétendants à la succession de

Jean-Paul Huchon. Dans les salons de l'Hôtel de Ville de la capitale, la Fnaim et tous les candidats

aux régionales d'Île-de-France devaient parler, jeudi, du logement. Mais il n'en sera rien. Pour des

raisons non précisées par la mairie de Paris, l'événement a été annulé à la dernière minute, mercredi

après-midi.

Du côté de la Fnaim, Michel Terrioux, le délégué général de la chambre du Grand Paris, renvoie vers

la mairie de Paris. «Demandez au cabinet du maire», dit-il au Scan, agacé. Mais dans l'entourage

d'Anne Hidalgo (PS), on renvoie vers… la Fnaim. «C'était un prêt de salle. L'événement est organisé

totalement par eux donc c'est à eux qu'il faut demander», explique-t-on. Jeudi, Gilles Ricour de


Bourgie, le président de la Fnaim Paris Île-de-France tient à préciser que c'est bien «la mairie qui ne

voulait pas de débat au sein de l'hôtel de ville pendant la période électorale».

«Le temps du débat viendra», dit le camp Bartolone

Chez les candidats qui devaient participer au débat, prévu depuis deux mois, c'est l'incrédulité. Pour

la droite, les réticences de Claude Bartolone, le candidat PS, à participer à des débats rend

l'annulation suspecte. L'Opinion relatait lundi que le président de l'Assemblée nationale refusait de

participer à des confrontations avec ses concurrents avant le premier tour du 6 décembre prochain. Il

était d'ailleurs le seul à ne pas s'être déplacé au débat organisé par le Medef. «Chaque chose en son

temps, le temps du débat viendra plus tard», affirmait l'entourage du socialiste au quotidien. «Nous

posons la question: qui a demandé à ce que ce débat soit annulé?», s'interroge donc Geoffroy Didier,

le porte-parole de Valérie Pécresse, la candidate des Républicains (LR). Et charge: «Avec Valérie

Pécresse, nous avons un projet à exposer aux Franciliens et à confronter avec nos concurrents. Ce

n'est pas parce que certains n'ont pas de projet qu'il faut nous empêcher de présenter le nôtre! Les

Franciliens méritent le débat et la démocratie. Par respect pour eux, nous ne nous laisserons pas

bâillonner par qui que ce soit!»

Quant à Wallerand de Saint-Just, le candidat du Front national, il assure que le débat a été annulé car

la maire de Paris «refuse (sa) présence». Mais cette version n'a pas été confirmée par les autres

protagonistes.



Impôts: comment défiscaliser grâce à

l’immobilier Le 15/10/2015

Que ce soit en investissant dans un logement neuf via les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard ou en

achetant des parts de SCPI fiscales, l’immobilier peut vous aider à diminuer le montant de l’impôt que

vous allez payer en 2016. Mais il faut faire vite.

Réaliser un investissement immobilier vous permet d’alléger votre fiscalité mais pas seulement… Par

la même occasion, vous vous constituez un patrimoine susceptible de vous procurer un revenu

complémentaire au moment de la retraite et d’être transmis à vos enfants. Le tout, sans apport

financier ou presque, puisque la pierre est le seul investissement pouvant être financé à crédit.

Compte tenu de certains délais incompressibles (dans l’ancien, il s’écoule en moyenne trois mois

entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente notarié) vous devez, pour défiscaliser

vos revenus 2015, investir dans un logement neuf déjà construit. En effet, l’avantage fiscal démarre

l’année de l’achat du bien ou de la date de l’achèvement des travaux si elle est postérieure. Il existe

une alternative à l’investissement en direct: l’acquisition de parts de sociétés civiles de placements

immobiliers (SCPI) fiscales.


Une réduction d’impôt de 12 à 21 % avec le dispositif Pinel

En vigueur jusqu’au 31 décembre 2016, le dispositif Pinel s’applique aux investissements réalisés

dans des immeubles neufs ou assimilés neufs (réhabilitation lourde, transformation en habitation d’un

local antérieurement affecté à un autre usage, etc.). Il vous permet de bénéficier d’une réduction

d’impôt variable en fonction de votre engagement locatif: 12 % du prix d’achat pour un engagement de

6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. L’avantage fiscal est calculé sur le prix de revient du

logement retenu dans la limite de 5500 €/m² habitable. Ces taux sont respectivement portés à 23 %,

29 % et 32 % pour les opérations Pinel en outre-mer. Sur une même année, l’investissement est

plafonné à 300.000 € et à deux opérations.

En contrepartie de la réduction d’impôt, vous devez respecter plusieurs contraintes parmi lesquelles le

choix d’un bien dans un secteur où la demande locative excède l’offre (les communes des zones

A bis, A et B1 sont d’emblée éligibles au Pinel, celles de B2 le sont sur agrément préfectoral et celles

de zone C, systématiquement exclues) et le respect de plafonds de loyers et de ressources du

locataire. A noter: la location à un ascendant ou un descendant est autorisée si les conditions

inhérentes aux ressources de l’occupant et au loyer sont réunies.

Avant de vous engager, rendez-vous systématiquement sur place pour vous assurer de la qualité de

l’emplacement du programme dans la commune (proximité des transports, des commerces, absence

de nuisances…). Vérifiez aussi le dynamisme du marché locatif local et le niveau des loyers pratiqués.

Bien menée, une opération Pinel peut rapporter autour de 3 % brut (loyers annuels/prix d’achat),

avant avantage fiscal.

Une réduction d’impôt de 11 % en investissant dans une résidence services

Acheter un logement dans une résidence services (résidences d’affaires, de tourisme, étudiantes,

seniors, pour personnes âgées dépendantes…) gérée par un exploitant (Pierre & Vacances par

exemple) vous permet d’obtenir un rendement brut compris autour de 4 %. Si vous réalisez

l’investissement avant le 31 décembre 2016, vous pouvez avoir accès au régime Censi-Bouvard avec,

à la clé, une réduction d’impôt de 11 % des sommes investies (dans la limite de 300.000 €) répartie

sur neuf ans.

Pour sécuriser votre investissement, vérifiez la situation de la résidence et le sérieux du gestionnaire.

Pour cela, visitez des établissements déjà en exploitation. Lisez aussi attentivement les clauses du

bail afin de vérifier, notamment, quelles seront les réparations à votre charge.


Diminuer votre base imposable en réalisant des travaux dans un bien locatif

Il est trop tard pour réaliser un investissement dans l’immobilier ancien en vue de réduire votre impôt

de l’an prochain, mais pas pour rénover un bien locatif que vous possédez déjà. En effet, les

dépenses de travaux sont imputables dans un premier temps sur vos loyers puis, si un solde subsiste,

sur votre revenu global de l’année (dans la limite de 10.700 €) où les travaux ont été réalisés. S’ils

sont importants, vous avez intérêt à en faire effectuer une première partie à la fin de cette année et

une seconde début 2016. Vous pourrez ainsi déduire 10.700 € pendant deux années consécutives.

Les SCPI fiscales pour défiscaliser jusqu’à la dernière minute

Jusqu’au 31 décembre (ou presque) vous pouvez acheter des parts de SCPI fiscales pour défiscaliser

vos revenus 2015. Vous profitez ainsi des régimes Pinel et «déficit foncier» dans les mêmes

conditions que si vous réalisiez l’investissement en direct… les soucis de gestion (impayés de loyers

vacance locative, etc.) en moins! Une troisième catégorie de SCPI fiscales vous permet de bénéficier

du dispositif Malraux. Vous déduisez alors de 22 à 30 % des dépenses engagées par la société de

gestion pour rénover des immeubles situés dans des périmètres définis par les pouvoirs publics. Le

montant de ces travaux représente environ 50 % du coût de la part.

Il est possible d’investir dans les SCPI fiscales à partir de quelques milliers d’euros seulement, ce qui

rend le produit accessible à tous les budgets. Cela vous permet aussi d’investir la somme exacte pour

répondre à vos besoins en défiscalisation. Vous pouvez, par exemple, optimiser votre plafonnement

des niches fiscales (voir encadré) ou le déficit foncier nécessaire à la neutralisation de vos loyers.



Votre syndic de copropriété est-il trop cher? Le 16/10/2015

Dans notre dernière enquête, nous avons relevé une augmentation des honoraires de syndics de

1,70 % sur un an et de 37,4 % sur quatre ans. Cette hausse pourrait encore s’accélérer avec la mise

en place du nouveau contrat de syndic, obligatoire pour les mandats conclus ou renouvelés depuis le

2 juillet.

1. La hausse des tarifs de syndic est-elle homogène?

L’enquête réalisée par Le Particulierauprès de plus de 1300 copropriétés révèle que chaque

copropriétaire verse, en moyenne, 211 € par an à son syndic. Mais, en étudiant les résultats dans le

détail, on s’aperçoit que les honoraires font le grand écart. Ils dépendent du type de professionnel

choisi (les grands réseaux sont, en général, moins onéreux que les petits cabinets indépendants),

mais aussi des caractéristiques de l’immeuble. Ce sont les petites copropriétés qui paient le plus

d’honoraires: 341 € par lot et par an pour celles de moins de 21 lots, contre 119 € pour celles de 60

lots et plus.

Si la localisation géographique est un facteur discriminant - les honoraires moyens s’établissent à

228 € par lot en proche banlieue parisienne contre un peu moins de 200 € en région Paca -, la date de

construction de l’immeuble en est un autre. Ainsi, les copropriétaires vivant dans des bâtiments


construits avant 1948 doivent débourser, en moyenne, 228 € par lot et par an, contre 204 € pour ceux

occupant des logements postérieurs à 2005.

Le nombre de prestations (gardien, parkings souterrains, espaces verts, chauffage collectif…) est le

dernier facteur susceptible d’influer sur le montant des honoraires. En effet, plus il y a d’équipements,

plus le gestionnaire a de contrats à faire appliquer et… à renégocier régulièrement!

2. Pourquoi dit-on que le nouveau contrat va faire grimper les honoraires?

Depuis le 2 juillet 2015, les syndics qui renouvellent leur mandat ou en concluent un nouveau sont

tenus d’utiliser un modèle type de contrat précisé par un décret du 26 mars 2015. Il s’agit d’un contrat

de type «tout sauf». C’est-à-dire qu’il inclut la quasi-totalité des tâches accomplies par un syndic dans

le cadre de sa mission. Jusqu’à présent, seules 44 tâches de gestion courante (par exemple, la

préparation et la tenue de l’assemblée générale ou encore l’embauche et le paiement des salaires du

personnel) listées dans l’arrêté Novelli du 19 mars 2010, devaient être incluses dans les honoraires de

base. Toutes les autres missions du syndic, dites «prestations particulières», pouvaient faire l’objet

d’une facturation à part. Et ce, des plus légitimes (la tenue d’une assemblée générale extraordinaire)

aux plus folkloriques, comme la remise d’un livret d’accueil aux nouveaux arrivants, pour lequel il était

parfois réclamé plus de 500 €! La plupart des prestations qui étaient, jusqu’alors, facturées en plus du

forfait de base doivent aujourd’hui y être intégrées (par exemple, les frais de photocopies). Seules 18

prestations, dont la liste est exhaustive, peuvent donner lieu à des frais supplémentaires. Plus

transparent, le nouveau contrat devrait faciliter la mise en concurrence des professionnels.

L’entrée en vigueur du nouveau contrat devrait, logiquement, conduire à une hausse des honoraires

perçus au titre de la gestion courante mais à une diminution de ceux versés pour les prestations

particulières. Selon le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) Jean-François

Buet, la note ne devrait pas, globalement, être plus élevée. «On peut supposer, qu’à tâches

équivalentes, il n’y aura pas d’augmentation. Les syndics vont, copropriété par copropriété, réintégrer

le montant moyen des prestations particulières facturées les années précédentes et l’ajouter au

montant des honoraires de gestion de base jusque-là réclamés», assure-t-il.

3. Est-il possible de limiter la hausse lors du passage au nouveau contrat de syndic?

Vous pouvez profiter du nouveau contrat de syndic pour remettre à plat les besoins réels de votre

copropriété. Ils varient en fonction de la taille de l’immeuble, de sa date de construction mais surtout

de l’implication des copropriétaires. Parallèlement, n’hésitez pas à refuser certaines prestations

présentées comme obligatoires mais qui, en réalité, ne le sont pas pour tous les immeubles. Ainsi,

dans ceux de moins de 16 lots, la majorité des copropriétaires (majorité dite de l’article 25) peut voter


une dérogation à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé. Autre exemple, la création d’un

extranet de copropriété. Celui-ci est obligatoire depuis le 1er janvier 2015 mais les copropriétaires

peuvent décider, à la majorité de l’article 25, de s’en passer. Sachez que si certains syndics ne

facturent pas ce service, d’autres le font payer jusqu’à 240 € par lot! Ne dit-on pas qu’il n’y a pas de

petites économies…



Crédit immobilier : l'engorgement menace les

banques Le 16/10/2015

Alors que les délais de traitement des dossiers ont doublé, voici nos conseils pour décrocher votre

financement au plus vite, et à un taux préférentiel.

Même les meilleures choses ont une fin... Entamée au second semestre 2013, la baisse

ininterrompue des taux de crédit immobilier aura duré jusqu'à mai dernier, date à laquelle ils sont

tombés à seulement 2,30% sur vingt ans. Une moyenne qui a depuis grimpé de 0,25 point, pour

s'établir à 2,55% aujourd'hui. Mais pas de panique ! Car ce rebond, qui a simplement ramené les taux

à leur niveau de début 2015, devrait rester modéré. «Tout juste devrait-on s'approcher des 2,80% d'ici

à la fin d'année», parie Jérôme Robin, président du courtier en crédits Vousfinancer.com. Sous

réserve, bien sûr, que le dossier de la dette grecque ne ressurgisse pas, bousculant le secteur

bancaire et donc les conditions de financement.


Si négocier un crédit pas cher ne posera donc pas problème dans les prochains mois, le décrocher

dans les délais, en revanche, sera une autre paire de manches. «Suite au redémarrage généralisé

des transactions, les délais de traitement ont doublé dans les banques. Les pôles dédiés sont

débordés!», déplore Ulrich Maurel, président du courtier Immoprêt. «Dès lors qu'il s'agit de sortir des

conditions standards et d'obtenir un rabais spécifique, c'est devenu compliqué», complète Christophe

Lamand, de Pressetaux.

A cet engorgement des banques s'ajoute celui des organismes chargés de cautionner le prêt. Quant

aux clients, encore nombreux, cherchant à renégocier un ancien prêt, ils doivent eux aussi prendre

leur mal en patience. «Certaines banques ne prennent en charge de tels dossiers qu'après ceux

d'acquisition», prévient Christophe Lamand. Résultat : un délai d'attente de trois mois est fréquent.

DANS CE CONTEXTE, pour le moins inédit, nous avons voulu tester une toute nouvelle source de

financement, offerte par les banques en ligne. Après l'épargne, puis le compte bancaire, ces

établissements se lancent tour à tour dans le crédit immobilier. ING Direct a ainsi rejoint Boursorama

et Hello bank! en avril dernier, tandis qu'on annonce déjà BforBank pour l'an prochain. Principal

avantage de ces banques : nouvelles sur le marché, elles n'ont pas à traiter le stock de clients

cherchant à renégocier leur crédit. Et elles font tout pour répondre rapidement à la demande. «Nous

avons constitué un pôle dédié de spécialistes, qui prend en charge environ 150 dossiers par jour»,

assure Sophie Heller, directrice générale d'ING Direct.

Cette promesse de rapidité semble plutôt tenue : après avoir rempli un questionnaire en moins de

quinze minutes, nous avons ainsi obtenu un accord de principe immédiat auprès des quatre banques

testées. La plus motivée d'entre elles, le Crédit agricole, nous a même rappelé dans les 24 heures,

pour finaliser le dossier. Quant aux conditions, elles figurent souvent parmi les meilleures du marché.

Le plus souvent, l'octroi du prêt n'est soumis à aucune domiciliation de salaire. Dans le cas d'ING

Direct, l'ouverture d'un compte (gratuit) n'est même pas obligatoire : on peut se contenter de mettre en

place un prélèvement depuis sa banque principale.

Comme toujours, ces établissements réservent cependant de telles faveurs aux meilleurs dossiers,

capables d'emprunter de grosses sommes (au moins 80.000 euros chez ING Direct, 100.000 euros

chez Boursorama) sans avoir à utiliser un prêt à taux zéro (montage impossible chez ING Direct

comme chez Boursorama). Mieux vaut aussi détenir un apport personnel de 10%, pour financer au

moins les frais d'acquisition.

VOUS NE CORRESPONDEZ PAS à ce profil type, ou préférez un circuit plus traditionnel ? Mieux

vaudra alors jouer la prudence. «Il faut d'emblée prévoir large, en inscrivant sur le compromis de


vente un délai de 60 jours pour la condition suspensive d'obtention de crédit, contre 45 jours

traditionnellement», conseille Ulrich Maurel. Le risque, sinon, serait d'être dans l'incapacité de

produire à temps un refus de financement, et donc de perdre les 10% de dépôt de garantie.

Bien sûr, la solution classique du recours à un courtier est conseillée. Même si certaines banques,

ayant déjà réalisé 70% de leur objectif annuel, leur ferment désormais la porte, ces professionnels

sauront où frapper pour aller vite. Si vous vous débrouillez seul, privilégiez les établissements les plus

diligents. «C'est le cas de certaines banques mutualistes, comme le Crédit mutuel ou les Banques

populaires, qui ont conservé la possibilité de traiter les dossiers directement en agence, sans passer

par les back-offices», explique un courtier. A l'inverse, celles qui n'ont gardé que des pôles dédiés,

comme LCL ou la Société générale, figurent parmi les plus débordées actuellement.

Une fois la banque choisie, restera à faire remonter votre dossier en haut de la pile. «La prime revient

aux bons profils, disposant d'au moins 80.000 euros de revenus et empruntant plus de 120 000

euros», résume Jérôme Robin. Bien sûr, mieux vaudra rapatrier au sein de l'établissement prêteur

non seulement votre salaire, mais aussi votre épargne (PEL, Livret A, PEA). Sans oublier de souscrire

l'assurance habitation. Quant à l'assurance emprunteur, même si vous avez sans doute intérêt à aller

voir ailleurs, signez avec la banque dans un premier temps, histoire d'accélérer le mouvement.

Et rappelez-vous que vous pourrez toujours faire jouer, par la suite, la loi Hamon, et changer

d'assureur. Seule condition à respecter : que la nouvelle police vous couvre aussi bien que l'ancienne.

Certes, les banques traînent encore des pieds pour proposer à leurs clients des fiches standardisées

permettant de bien comparer les contrats d’assurance entre eux . Mais ne vous découragez pas pour

autant : la loi Hamon vous laisse un an à compter de la souscription du crédit immobilier pour négocier

un nouveau contrat d’assurance emprunteur.

Source : Capital.fr


Logement à Paris : le dispositif pour lutter

contre la vacance sera-t-il efficace ?

Le 17/10/2015

Personne ne sait combien de logements seront loués grâce à "Multiloc". (Crédits : Reuters)

La Mairie de Paris et une agence immobilière ont signé vendredi la première convention « Multiloc »,

un dispositif qui vise à remettre les logements vacants sur le marché parisien à des loyers abordables.

Le dispositif « Multiloc » de la mairie de Paris est lancé. Il doit notamment permettre à des logements

vacants de la capitale d'être remis sur le marché à des loyers modérés, c'est-à-dire abordables pour

les classes moyennes. Le principe est simple : un propriétaire, qui accepte de louer un de ses biens

immobiliers à un loyer inférieur de 20 % au loyer de marché par le biais d'une agence immobilière

conventionnée « Multiloc », bénéficiera en échange de primes de la mairie de Paris.

Dans le 16e arrondissement, la maire Anne Hidalgo a ainsi signé une première convention « Multiloc

» avec une agence immobilière, nommé « l'adresse - Pierre et Patrimoine ». Celle-ci a déjà trouvé un

propriétaire-bailleur qui a accepté de louer un de ses biens immobiliers de 17 m² à un loyer qui sera

inférieur à 400 euros, alors que le loyer de marché du quartier est normalement supérieur à 500

euros.

Plusieurs primes de la mairie pour le propriétaire et l'agence

La location ne pourra cependant se faire qu'une fois les travaux de rénovation effectués, sachant que

ceux-ci enclenchent une prime de la mairie. Ainsi, au total, ce propriétaire devrait se voir octroyer une


subvention de 9.000 euros de la Ville de Paris : 2.000 euros pour mettre son bien en location et

environ 7.000 euros pour la remise en état de son logement qui est vacant depuis plus de 6 mois. Une

surprime de 1.000 euros pourrait enfin lui être octroyée dans le cas où le diagnostic de performance

énergétique du logement après rénovation s'avèrerait excellent. La mairie de Paris prendra par

ailleurs en charge la garantie loyer impayé (GLI) à hauteur de 400 euros maximum par an pendant 3

ans.

L'agence immobilière sera pour sa part rémunérée à hauteur de 1.200 euros pour la captation du

logement. Si la mairie met la main à la poche de la sorte, c'est qu'elle souhaite « attirer beaucoup de

jeunes actifs » découragés par la cherté des logements à Paris, a expliqué la maire de Paris Anne

Hidalgo, lors de la signature de la convention vendredi. Elle souhaite ainsi « favoriser l'emploi des

jeunes cadres, notamment dans la nouvelle économie du numérique ».

Une démarche « très pragmatique »

La maire de Paris a par ailleurs mis en avant sa démarche « très pragmatique » dans la mise en place

de ce dispositif. Car les fédérations des professionnels de l'immobilier et de propriétaires sont en

général peu enclines à adouber et à participer aux dispositifs de locations à loyers modérés. Mais

avec « Multiloc », les agents immobiliers apprécient d'être « reconnus comme légitime pour [leur]

action, et même payés pour cela », explique Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fnaim Grand

Paris.

« La souplesse du dispositif qui offre un panel de primes adapté aux différentes situations des

bailleurs est aussi l'un de ses atouts majeurs », ajoute Gilles Ricour de Bourgies. Bref, « Multiloc » est

un dispositif incitatif plutôt que contraignant pour les propriétaires et les agences immobilières. Mais

c'est aussi pour cette raison qu'il est aujourd'hui impossible de donner des chiffres précis sur le

nombre de logements qui seront mis en location grâce à « Multiloc ». Anne Hidalgo se garde d'ailleurs

bien de parler d'objectifs chiffrés.

Une portée hautement symbolique

Certes, ce dispositif ne devrait pas avoir d'effet significatif sur le marché de l'immobilier parisien. Mais

il a le mérite d'avoir une portée hautement symbolique : participer à remettre les logements vacants

parisiens (entre 40.000 et 100.000, selon les estimations) sur le marché à des prix abordables pour

les classes moyennes. En effet, au regard de l'état de la crise du logement à Paris, il semblait

indispensable d'agir sur la vacance. Or, force est de constater que tous les dispositifs précédents qui

visait à lutter contre ce phénomène - basés le plus souvent sur un système de pénalité financière - ont

échoué.


Il y aura, du reste, moins d'effet à attendre de « Multiloc » que de l'encadrement des loyers, qui

s'applique à Paris intramuros depuis le 1er août pour tous les renouvellements de bail et les

relocations du parc locatif privé parisien. Un dispositif que soutient fortement la maire Anne Hidalgo.

Et s'il est destiné à limiter les « abus », il pourrait tout de même faire baisser les loyers d'environ 30 %

des logements locatifs privés parisiens.

Source : LaTribune.fr


LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Préempter un fonds de commerce

Le 12/10/2015

Le décret du 24 juillet 2015 tend à rendre plus efficace l'exercice du droit de préemption commercial,

en intégrant, dans la partie réglementaire du code de l'urbanisme, les assouplissements issus de la loi

« Pinel » du 18 juin 2014.

Mesurer l’intérêt des dernières modifications

Le droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les

terrains faisant l’objet d’un aménagement commercial était, à l’origine, un outil à la disposition

exclusive des communes, sans distinction. Contrairement au droit de préemption urbain (DPU), il n’est

pas nécessaire de disposer d’un document d’urbanisme local (POS, PLU, carte communale, etc.). Il

n’est pas davantage requis d’être compétent en matière de développement économique.

En revanche, et contrairement également au régime du droit de préemption urbain, aucune délégation

à une autre collectivité n’était initialement possible. En 2010, il a certes été précisé que les sociétés

publiques locales d’aménagement pourraient procéder à toute acquisition de baux commerciaux, de

fonds de commerce ou de fonds artisanaux, dans les conditions prévues aux articles L.214-1 et

suivants du code de l’urbanisme, mais, à supposer même cette précision efficace d’un point de vue

juridique, elle demeure, d’un point de vue pratique, assez limitée. La loi « Pinel » du 18 juin 2014

remédie à l’imperfection du mécanisme initial en prévoyant clairement un mécanisme de délégation,

que le décret du 24 juillet 2015 vient expliciter.

Evaluer les nouvelles possibilités de délégation

Le nouveau mécanisme prévoit, en premier lieu, que si la commune fait partie d’un établissement

public de coopération intercommunale (EPCI) y ayant vocation - notamment ceux compétent en

matière de développement économique - elle lui peut déléguer tout ou partie des compétences qui lui

sont attribuées par le code de l’urbanisme. La commune peut donc lui déléguer les compétences pour

exercer le droit de préemption et délimiter en amont le périmètre de sauvegarde du commerce et de

l’artisanat de proximité.


La commune peut, en outre, déléguer son droit de préemption à des acteurs directement intéressés

par les aliénations visées à l’article L.214-1 du code de l’urbanisme : un établissement public y ayant

vocation (établissement public foncier, par exemple, pour les terrains concernés), une société

d’économie mixte (même non titulaire d’une concession d’aménagement), un concessionnaire d’une

opération d’aménagement ou le titulaire du nouveau contrat de revitalisation artisanale et commerciale

(qui peut être aussi bien un opérateur privé qu’une société d’économie mixte ou une société publique

locale).

Encore précisera-t-on que, dans l’hypothèse où la commune aurait délégué à un EPCI l’exercice du

droit de préemption, ce dernier pourra lui-même « subdéléguer » ce droit à l’une des personnes

précitées.

En pratique, la délégation, ou la subdélégation, pourra soit porter sur une ou plusieurs parties du

périmètre de sauvegarde, soit être accordée au coup par coup à l’occasion de l’aliénation d’un fonds

de commerce, d’un fonds artisanal, d’un bail commercial ou de terrains. Dans tous les cas, les biens

acquis entreront dans le patrimoine du délégataire (qui devra donc se charger de la procédure de

rétrocession).

Déléguer le droit de préemption commerciale

La compétence pour organiser la délégation du droit de préemption appartient au conseil municipal.

La délégation à l’EPCI y ayant vocation ou aux autres personnes mentionnées à l’article L.214-1-1 du

code de l’urbanisme sera donc organisée par voie de délibération qui précisera, le cas échéant, les

conditions auxquelles est subordonné l’exercice des compétences déléguées. En application du

principe de parallélisme des formes, cette délégation ne pourra être modifiée, ou retirée, que par voie

de délibération

Source : lagazettedescommunes.com


Franchise : trouvez le bon emplacement adapté

à votre activité

Le 12/10/2015

Trouver un emplacement adapté à son activité peut

rapidement devenir un parcours du combattant

Trouver un emplacement adapté à son activité peut

rapidement devenir un parcours du combattant. Quels

critères privilégier ? Faut-il miser sur une adresse

renommée, au détriment de la facilité de

stationnement ? Faut-il au contraire s’éloigner un peu

d’une zone passante mais aux loyers élevés, et miser

ensuite sur le bouche à oreille ? Le géant du high-tech,

Apple, a une stratégie bien rôdée : l’Américain détermine l’endroit idéal selon plusieurs critères, que le

local soit occupé ou non. Puis il y pose ses valises dès lors qu’il est disponible. Sa règle d’or :

l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. La firme a ainsi réussi à créer les boutiques les plus

rentables au monde en termes de rendement au mètre carré. Mais n’est pas Apple qui veut. Le bon

choix sera une affaire d’équilibre et de concessions… Comment trouver l’emplacement idéal pour son

activité ? Voici quelques conseils.

Se faire aider pour connaître les meilleurs emplacements disponibles

La première question qu’un chef d’entreprise peut se poser avant de rechercher son local est de

savoir s’il le fera seul ou avec de l’aide. Clairement, il est vivement recommandé de se faire aider par

des professionnels. Pourquoi ? Car vous n’êtes pas agent immobilier. Même si vous vous renseignez

sur le secteur et si vous avez de bonnes connaissances, vous n’avez pas le « réseau » nécessaire

pour faire un choix parmi une grande variété de biens.

Même si le chef d’entreprise peut endosser plusieurs casquettes, trouver son local est un enjeu bien

trop important pour prendre des risques inutiles, et faire des erreurs. Comme dans tous les domaines,

les professionnels profitent d’une expérience en la matière et ont vu défiler d’autres entrepreneurs à la


recherche d’un emplacement. Ils sauront calmer la fougue d’un jeune créateur, et comprendre

vos besoins, même si vous ne les exprimez pas… Confier cette tâche à un spécialiste permet à la

fois de se concentrer sur autre chose et de profiter d’une réelle expertise.

Ville, centre commercial ou zone d’activité : peser le pour et le contre

Pour bien choisir l’emplacement de son futur point de vente, ou la situation de votre bureau, il va falloir

choisir entre trois grands types de zones : la ville, le centre commercial ou la zone d’activité.

L’emplacement de premier choix n’est pas le même pour tous les types d’activités et la clientèle qui

fréquente chaque type de zone est également différente. Soyez attentifs : quel jour de la semaine est

le plus important en termes de fréquentation dans le quartier que vous repéré ? Cela correspond-il à

vos heures d’ouverture prévues ? Quel type de clientèle se rend dans la zone ? Est-ce la population

que vous ciblez ? Intéressez-vous à la vie de la zone ciblée, en vous y rendant à différentes heures,

pour comprendre les habitudes.

La concurrence ne doit pas non plus vous faire peur. Parfois, avoir des enseignes à l’image forte peut

attirer les consommateurs, et vos futurs clients. Ne vous êtes vous jamais demandé pourquoi des

enseignes pourtant concurrentes sont assez proches géographiquement ? Car l’offre est plus

facilement accessible pour les consommateurs, et ils peuvent aisément comparer, tester, etc…

De manière générale, choisir un emplacement à proximité d’une grande marque, ou d’un magasin

connu pour drainer beaucoup de visites (les centres commerciaux, Ikea, un Apple Store) peut être un

bon choix, à condition bien sûr de ne pas proposer que des produits concurrents.

Enfin, dernier point pour vous aider à faire votre choix d’emplacement idéal entre ville, centre

commercial ou zone d’activité, les aménagements prévus à l’avenir. Les municipalités ont tendance

ces dernières années à redynamiser les centres villes. Ceci implique de nombreux aménagements. La

construction de lignes de tram par exemple peut redonner vie à tout un quartier, tout comme

l’installation d’une grande entreprise avec plusieurs centaines de salariés peut aider un restaurant à

être plein tous les jours. Tous ces critères doivent être étudiés, car certains projets peuvent être

menés sur plusieurs années, sans être bien connus du grand public. Renseignez-vous auprès des

acteurs locaux, et faites confiance, là encore, aux professionnels de l’immobilier.

Droit au bail et fonds de commerce : le vrai prix d’un emplacement

Comment ne pas terminer cette liste de conseils pour trouver le bon emplacement sans évoquer le

nerf de la guerre : l’argent. Outre tous les points cruciaux que nous venons de citer pour le choix de

l’emplacement, la question du coût va évidemment être primordiale. Car les règles pour louer un local


commercial sont bien différentes de celles que l’on connaît à titre personnel. Ainsi, si un emplacement

fait déjà l’objet d’un bail commercial, l’entrepreneur devra probablement s’acquitter d’un droit au

bail, ce qui lui permettra de bénéficier des dispositions et droits garantis.

Par ailleurs, si l’activité de l’entrepreneur est de même nature que celle du précédent occupant il

devra alorslui racheter son fonds de commerce. Cette somme peut correspondre à un an de chiffre

d’affaires ou plus, et est calculée en prenant en compte de nombreux paramètres. Enfin, dans un

centre commercial, les frais pour s’installer seront parfois très élevés. En effet, vous bénéficiez

d’infrastructures de premier choix, parfois d’une sécurité, etc… ceci a un coût !

Toutes les dépenses qui s’ajoutent au loyer sont bien souvent oubliées par les entrepreneurs à la

recherche d’un local. Ne vous focalisez donc pas uniquement sur le montant mensuel, mais sur

les frais liés à votre nouvelle installation. Vous comprenez sans doute mieux la nécessité de vous

faire aider pour éviter les écueils…

Source: toute-la-franchise.com


L'acte d'achat boisson est différent entre la

restauration rapide et assise Le 12/10/2015

Focus sur les comportements et nouvelles attentes boissons des consommateurs en restauration

rapide et assise avec Food Service Vision.

Food Service Vision, cabinet d'études et de conseil spécialisé en hors-domicile, a conduit

simultanément deux études : « Paroles de snackeurs 2015- focus Boisson » sur le secteur de la

restauration rapide et « Paroles de convives-focus boisson » sur le secteur de la restauration

commerciale assise. Elles montrent que l'achat d'une boisson froide est plus systématique lors de

repas en restauration assise (52% des convives) que lors de repas sur le pouce (41% des snackeurs).

Les snackeurs et les convives consomment le plus souvent de l'eau plate, de l'eau gazeuse, du cola

ou des jus de fruits lors de leur repas.

L'acte d'achat boisson se décide en dernière minute sur le lieu de vente pour 80% des convives et

69% des snackeurs. Il est par conséquent primordial de stimuler le consommateur en point de vente.

Concernant les déclencheurs d'achat identifiés, ils divergent entre les snackeurs et les convives. En

restauration rapide, ce sont les formules et les prix qui constituent les éléments déclencheurs de choix

de boisson fraîche. En restauration assise, le prix et la présence de marque connue à la carte sont les

deux éléments les plus déclencheurs d'achat. 31% des convives et 24% des snackeurs établissent

leur choix en fonction des marques présentes sur le point de vente.

En termes d'image, une marque sort clairement du lot sur toutes les dimensions testées (meilleure

PLV, meilleures opérations commerciales et innovation) : Coca Cola, sans surprise leader tant en

restauration rapide qu'assise. Au niveau des enseignes de restauration rapide, Mc Donald's est

l'enseigne préférée des français sur les boissons, car ils y trouvent le meilleur prix, le plus large choix

et les meilleures formules. Starbucks se démarque sur l'axe « boisson chaude » et la découverte de

nouvelles boissons. En restauration assise, on note une préférence des Français pour Buffalo Grill

pour la pertinence de ses formules plat+boisson, la variété de son offre et sur ses prix. La Pataterie se

distingue auprès de ses clients sur l'axe accessibilité prix des boissons.


Des leviers pour favoriser les taux de prise : bonnes formules, bon produit, bon format et

qualité de service

Les formules constituent un des leviers clés pour 83% des snackeurs et 69% des convives. Il est donc

essentiel de proposer les bonnes associations plat/boisson. Ainsi, l'union parfaite solide liquide en

snacking est le cola avec le hamburger, tandis que l'eau plate se lie davantage au sandwich. En

restauration assise, à l'évidence, c'est le vin qui épouse le fameux 'steak-frites' !

Proposer le bon format est ainsi déterminant, car 83% des convives et 86% des consommateurs en

snacking aimeraient avoir le choix du format sur un même produit. C'est notamment le cas pour la

bière où il constitue même le 1er déclencheur de choix avec une forte préférence pour la canette 33

cl. En restauration assise, la qualité du service est un des leviers à consolider. 68% des

consommateurs de BRSA et 75% des consommateurs de bière jugent ce critère important

(notamment dans le service de bière pression). 68% des convives seraient en attente de suggestions

de la part du serveur pour accorder leur boisson avec leur plat.

Les consommateurs expriment le besoin de découvrir de nouvelles boissons. Ainsi les promotions

s'affirment comme meilleur levier pour favoriser l'essai de nouvelles références. Au niveau du type de

boisson attendu, les consommateurs sont en recherche de boissons plus naturelles, moins sucrées,

ou avec des goûts originaux.

Source : lhotellerie-restauration.fr


A propos de Kylia

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1

er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.

Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

Caroline Pilato

Marie Laurent / [email protected] / 01 47 70 24 18

Business

Larevue de presse de la semaine du 12 au 18 octobre 2015