S5 revue de presse kylia - semaine du 26 janvier au 1 février 2015

La revue de Presse KYLIA

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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 26 Janvier au 1 Février 2015

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Crédit immobilier : 1 point de moins en 1 an Le26/01/2015

La baisse des taux d’intérêt des prêts immobiliers se poursuit. Elle a permis d’augmenter de 15

% la capacité d’achat des emprunteurs.

La baisse des taux d’intérêt des prêts immobiliers se poursuit. Elle a permis d’augmenter de 15 % la

capacité d’achat des emprunteurs. SIPA Florence Durand

Facteur principal de soutien dans l’accès à la propriété, le crédit immobilier est toujours aussi peu

cher. Selon l’Observatoire Crédit Logements/CSA, les taux d’intérêt se sont établis à 2,42 % en

moyenne, toutes durées d’emprunt confondues, au 4ème trimestre 2014. "Ils sont ainsi perdu 70

points de base sur un an. Leur diminution s’est en effet poursuivie sous l’effet de la baisse du coût des

ressources et de la volonté des banques de soutenir les marchés immobiliers", souligne


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l’Observatoire. Les jeunes ménages se sont saisis de cette occasion : la durée moyenne des prêts

accordés s’est allongée de 7 mois :

Le mouvement de dégradation des flux de la primo ac cession des ménages jeunes ou

modestes qui s’observait depuis 2011 est enrayé ».

La baisse des taux a permis d’augmenter de 15 % la capacité d’achat des emprunteurs, soit plus que

la baisse des prix de l’immobilier. Celle-ci est restée en moyenne assez modeste sur 2014, d’environ

2 %, même si de plus fortes chutes des prix ont été enregistrées localement. Et selon le niveau de

l’apport personnel de l’emprunteur et les capacités de remboursement du ménage, les taux pratiqués

peuvent descendre plus bas : le quart inférieur des taux se situe en moyenne à 2,24 % pour un prêt à

20 ans en taux fixe et à 1,57 % en taux variable.

Sur le mois de janvier, "environ 30 % des banques ont de nouveau baissé leurs taux ces dernières

semaines : en janvier, la baisse est significative, comprise entre 0,10 et 0,15 point. Il y a désormais

plus d’un point d’écart entre les taux actuels et ceux pratiqués il y a un an, en janvier 2014", constate

Joël Boumendil, fondateur et PDG du groupe ACE Crédit.

Source : LeNouvelObs.com


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Immobilier : comment la demande réagit à

l’évolution des prix Le 27/01/2015

Dans les Pays de la Loire, les prix de l'immobilier ont baissé de 2,8% en 2014 et les volumes de

vente ont bondi de 5,2%, selon Century 21. (Crédits : Décideurs en région) Mathias Thépot |

27/01/2015, 9:10 - 592 mots Les prix de l’immobilier baissent en France alors que les volumes

augmentent dans plusieurs régions. Une nouvelle donne car ces dernières années, la demande de

logements n’a pas toujours eu la même sensibilité aux variations de prix…

Dans la plupart des régions françaises, les prix de l'immobilier résidentiel ancien ont baissé en 2014,

alors que les volumes de vente ont, eux, augmenté. Preuve que les acheteurs sont aujourd'hui très

sensibles à la moindre hausse des prix de l'immobilier. Ainsi selon les chiffres du réseau Century 21,

dans des régions comme la haute et la basse Normandie, le Languedoc-Roussillon, les Pays de la

Loire, les Midi-Pyrénées, la Franche-Comté ou Champagne-Ardenne, les prix de l'immobilier ancien

ont baissé en 2014 et les volumes de vente sont à la hausse. En théorie, on dit que l'élasticité prix de

la demande de logements dans ces régions est négative, c'est-à-dire que la demande réagit de

manière inverse à l'évolution des prix. "Lorsque le marché remonte, il y a une correction immédiate sur

les volumes", confirme Laurent Vimont, le président de Century 21.


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Hausse des prix et des volumes durant les années 20 00

Ce mécanisme n'a pas toujours prévalu en France. Durant les années 2000, l'élasticité prix de la

demande de logements était en effet positive : les prix augmentaient (+80% entre 2000 et 2008) tout

comme les volumes qui ont dépassé allègrement les 800.000 ventes annuelles. Le logement, bien de

première nécessité, pouvait à l'époque être plus précisément défini comme un bien de Giffen, du nom

d'un économiste anglais de XIXème siècle, pour lequel une hausse du prix provoque une hausse de la

demande, quitte à réduire en conséquence la part du budget allouée aux autres biens de

consommation.

Avant la crise de 2008, le climat ambiant avait tendance à inciter les acheteurs à se laisser guider par

la hausse des prix, pensant qu'ils revendraient plus tard avec une plus-value. Cette vision a

également primé lors de la période 2009-2011 où l'Etat a fait fonctionner à plein régime des

amortisseurs économiques pour relancer l'activité (prêt à taux zéro, loi Scellier etc...). Sur ces deux

périodes, les prix de l'immobilier ont connu "un rythme d'évolution à la hausse sans commune mesure

avec le rythme de hausse des revenus", se souvient Henry Buzy-Cazaux, directeur de l'Institut du

management des services immobiliers.

Désormais, le marché immobilier est sain

Il est donc arrivé un jour où les prix ayant atteint un niveau trop élevé pour les acheteurs, ils ont été

contraints de négocier à la baisse pour ajuster le prix d'achat à leur propre solvabilité. Tout cela dans

un contexte anxiogène avec un chômage élevé et la perception d'un avenir incertain, qui n'incitent pas

les acheteurs à acquérir à prix inconsidérés.

Les vendeurs ont certes mis du temps à l'accepter, mais ils semblent désormais avoir intégré qu'ils

n'ont d'autres choix que de baisser leur prix pour vendre. C'est pourquoi depuis quelques mois

maintenant, on dit que le marché se corrige.

Henry Buzy-Cazaux y voit un signe positif en cette période où beaucoup de discours sont teintés du

pessimisme ambiant.

"Désormais le marché est sain. Tout est assez clair : les robinets du crédit ne sont ni anormalement

ouvert, ni anormalement fermé. Et il n'y a plus d'impact significatif à attendre des politiques de soutien

des pouvoirs publics", juge-t-il.

Reste quelques marchés très spécifiques comme Paris intramuros ou certaines stations balnéaires où

la demande extérieure liée à l'attractivité de la ville, ainsi que l'enrichissement exubérant de certains


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propriétaires qui ont profité de la hausse folle des prix dans les années 2000 bloquent toute correction

du marché.

Source : LaTribune.fr


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Immobilier : des aides méconnues pour

financer ses travaux Le 29/01/2015

Il existe de nombreux dispositifs permettant aux particuliers de financer à moindre coût leurs travaux.

| AFP/PHILIPPE HUGUEN

Il existe une flopée de prêts aidés, subventions publiques ou privées et autres coups de pouce du fisc,

permettant aux particuliers de financer à moindre coût les travaux d'amélioration de leur logement.

Encore faut-il les connaître, et s'y retrouver

• Eco-PTZ : le prêt universel

Ce crédit à taux zéro, accordé jusqu'au 31 décembre , permet de financer des travaux

d'économies d'énergie dans sa résidence principale, si elle a été construite avant 1990. Il est

accordé sans condition de ressources.

Pour en bénéficier, il faut faire réaliser au moins deux types de travaux figurant dans une liste précise

(isolation thermique de la toiture, des murs, changement de fenêtres, de chaudière,…) par une

entreprise agréée, ou engager des travaux destinés à augmenter la performance énergétique du

logement. Cet éco-PTZ permet d'emprunter 30 000 euros maximum sur 10 ans (prolongeable de 5

ans pour les travaux très lourds). Pour l'obtenir, vous devez fournir à votre banque un formulaire avec

les justificatifs demandés.


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• Prêts ciblés : distribués par les entreprises

Dans le cadre de travaux d'amélioration énergétique (isolation, installation d'un appareil de chauffage

performant…), EDF et GDF-Suez proposent des crédits spécifiques, parmi les moins chers du

marché. Les conditions dépendent du type de travaux engagés (bouquet de travaux, isolation seule,

installation d'une pompe à chaleur…).

Le prêt travaux bleu ciel d'EDF permet d'emprunter de 1 500 à 75 000 euros à un TEG (taux effectif

global) qui varie de 1,79 à 4,90 %.

Le prêt Dolce Vita de GDF-Suez permet d'emprunter de 1 500 à 21 500 euros à un TEG compris entre

1 et 4,99 %.

• Crédit développement durable travaux : rarement mis en avant

Plusieurs réseaux bancaires proposent des crédits à taux minoré destinés à financer les travaux

d'économie d'énergie. Chaque banque fixe librement les conditions de ce crédit aidé et son taux. En

temps normal, il est plus faible que celui d'un crédit classique, mais ce n'est pas toujours le cas. Pour

savoir s'il est intéressant, demandez une simulation à votre conseiller.

• Aides pour améliorer l'habitat

L'Agence nationale pour l'amélioration de l'habita (ANAH) accorde des aides aux propriétaires

occupants ou bailleurs à faibles ressources, qui engagent des travaux dans leur logement (lutte contre

l'insalubrité, amélioration de performance énergétique, adaptation au handicap…).

Leur montant varie, selon le type de travaux et les ressources des propriétaires et vont de 25 à 35 %

du montant des travaux, avec des plafonds de dépenses par mètre carré.

• ASE : pour les propriétaires modestes

L'Aide à la solidarité écologique est accordée aux personnes à revenus modestes pour les logements

construits après le 1er juin 2001. Elle finance des travaux qui doivent améliorer la performance

énergétique de 25 % (pour les propriétaires occupants) ou de 35 % (pour les propriétaires bailleurs).

Elle est accordée par quasiment tous les départements, en complément des aides de l'ANAH. Son

montant maximal est de 3 000 euros pour les propriétaires occupants et de 2 000 euros pour les

bailleurs.


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• Prime énergie : une subvention très utile

Vous pouvez touchez une subvention d'une entreprise qui fournit de l'énergie ou du carburant (EDF,

GDF-Suez, Total, Butagaz, Leclerc, Carrefour…). Elles subventionnent, via le versement de la Prime

énergie, les ménages qui font réaliser certains types de travaux (isolation, chauffage…) par un artisan

agréé.

Cette dernière peut atteindre jusqu'à 20 % du montant des travaux. Pour en bénéficier, vous devez

faire une demande sur le site d'un fournisseur d'énergie, ou sur primesenergie.fr

• Aides des collectivités locales

Les collectivités locales (agglomération, département, région) accordent des aides pour l'éco-

rénovation aux propriétaires bailleurs et occupants. Il s'agit soit de prêts à taux bonifié, soit de

subventions, soit d'allègements d'impôts grâce à une réduction de la taxe foncière. Ces aides sont

très variables d'un département à l'autre, et elles changent au fil du temps. Pour en savoir plus, vous

pouvez consulter le site de l'Agence nationale pour l'information sur le logement.

Ces mêmes collectivités délivrent aussi des aides destinées à financer des travaux d'accessibilité du

logement au handicap ou au grand âge et certaines majorent, sous conditions, les aides de l'ANAH.

Pour savoir si vous êtes éligible, renseignez-vous au service logement de votre mairie, conseil général

ou régional, ou consultez le site Habitat & Développement.

• Coups de pouce du fisc

Jusqu'au 31 décembre, les ménages qui améliorent la performance énergétique de leur logement

peuvent profiter du Crédit d'impôt pour la transition énergétique. Il s'élève à 30 % du montant des

travaux éligibles (isolation thermique, raccordement à un réseau de chaleur, changement de

chaudière…), effectués par des professionnels certifiés. Le montant des dépenses ouvrant droit au

crédit d'impôt est plafonné à 8 000 euros pour un célibataire et à 16 000 euros pour un couple, avec

une majoration de 400 euros par personne à charge.

Enfin, les travaux de rénovation bénéficient d'un taux de TVA réduit de 10 %, au lieu de 20 %. Ce taux

étant porté à 5,5 % s'ils ont pour but d'améliorer la performance énergétique du logement.

Source : LeMonde.fr


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Hit-parade des plaintes des locataires : nos

conseils pour faire valoir vos droits ! Le 29/01/2015

© REA

Non restitution du dépôt de garantie, augmentation injustifiée des loyers… une enquête de la

Confédération générale du Logement dresse un nouveau bilan accablant des abus de certains

bailleurs vis-à-vis de leurs locataires. Des griefs qui, à en croire l’association, représentent plus de

75% des plaintes reçues ! Zoom sur les principaux litiges recensés, avec nos conseils pour faire valoir

vos droits.

1. La non restitution du dépôt de garantie : 16% de s plaintes

A eux seuls, les problèmes de restitution de dépôt de garantie concentrent plus de 16% des plaintes,

certains propriétaires-bailleurs pouvant tarder à rendre la somme au locataire ou être tentés de

l’amputer sans justification.

Ce que dit la loi : si l’état des lieux de sortie est conforme avec celui établi à l’entrée dans le logement,

le bailleur a obligation de restituer le dépôt de garantie dans le mois suivant la remise des clés. Si tel

n’est pas le cas, le délai peut s’étendre à deux mois. En cas de retard ou de refus de restitution non

motivé, le locataire est en droit d'exiger chaque mois une pénalité équivalente à 10 % du montant du

loyer.


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2. Mauvais entretien du logement (insalubrité, humi dité…) : 9% des plaintes

Isolation des murs et des fenêtres insuffisantes, chauffage défectueux… un nombre important de

locataires dénonce le manque d’entretien de leurs logements, ce même si ces plaintes diminuent

sensiblement depuis deux ans.

Ce que dit la loi : La loi de 1989 sur les rapports locatifs précise que tous les travaux liés à la vétusté

d’un équipement (papier peint jauni, volet défectueux…) ou à une malfaçon restent obligatoirement à

la charge du propriétaire. « Un décret de loi sur la loi Alur précisera à ce sujet la notion de vétusté »,

ajoute David Rodriguez, spécialiste logement de l’association CLCV. De leurs côtés, les locataires

doivent uniquement financer les petites dépenses d’entretien courantes ainsi que les menues

réparations (changement de joints, remplacement des interrupteurs…). Celles-ci sont précisées par

un décret 1987 .

3. Partage non équitable des charges locatives : pr ès de 9% des plaintes

Les conflits liés aux charges locatives occupent encore une place non négligeable. Parmi les plaintes

récurrentes : des problèmes de régularisation de charges, la répercussion abusive et non justifiée de

certaines charges…

Ce que dit la loi : Un décret de 1987 précise les charges que les bailleurs sont en droit de récupérer

sur leurs locataires. Ainsi, les frais de chauffage et d’électricité des parties communes peuvent être

imputés aux ménages, à condition que la consommation soit effective (un arrêt de la cour de

Cassation datant de 1992 interdit en effet aux propriétaires de facturer du gaz stockés entre deux

périodes hivernales). Certaines charges d’entretien - désherbage, nettoyage et arrosage des allées,

des aires de stationnement et abords de l’immeuble… peuvent aussi être récupérés par le

propriétaire.

4. Augmentation de loyers injustifiée : près de 6,5 % des plaintes

A en croire les plaintes reçues par la Confédération générale du logement, nombre de conflits portent

sur des revalorisations excessives de loyers.

Ce que dit la loi : la révision annuelle se fait en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), un

indice trimestriel qui suit l’inflation. Dès lors que le bail ne précise pas l’indice à prendre en compte,

c’est le dernier publié à la date de signature du contrat de location qui s'applique. Depuis l’été 2012,

les mêmes calculs s’appliquent en effet aux relocations et renouvellements de baux dans une


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quarantaine de grandes villes : les bailleurs qui remettent leurs biens sur le marché ne peuvent

réévaluer leurs loyers au-delà du dernier indice connu.

5. Mésententes sur les délais de préavis : 6% des p laintes

Nombre de remontées concernent enfin le respect des délais de préavis.

Ce que dit la loi : Dans les 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre

marqué entre offre et demande de logements locatifs (Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier,

Nantes, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse ,…) , le délai de préavis pour une location classique devrait

être prochainement limité à un mois, contre trois mois ailleurs. Des règles spécifiques existent pour

les locations meublées : préavis d'un mois à respecter pour le locataire souhaitant rompre le bail et de

trois mois pour le bailleur désirant reprendre son logement.

>> Comment se défendre ?

Si vous ne parvenez pas à vous entendre avec votre bailleur, un bon réflexe peut être de saisir un

Commission départementale de conciliation. Ces instances, représentées à parité par des

associations de propriétaires et de locataires, permettent de faire pression sur le bailleur, et pourront

les contraindre à négocier.

En cas d’échec, vous n’aurez malheureusement alors d’autre choix que de saisir le tribunal d’instance.

Une procédure longue et coûteuse dont il faudra bien mesurer l’intérêt.

Source : Capital.fr


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Se prémunir des loyers impayés Le 31/01/2015

Daniel était un bailleur heureux… jusqu’à ce que so n locataire parisien ne paie plus son loyer.

Une catastrophe pour ce quinquagénaire qui comptait sur ce revenu pour rembourser son

crédit immobilier. « Aujourd’hui, 3 % à 5 % des locations sont touchée s par des impayés »,

souligne Eric Mazet, directeur de l’audit du réseau Orpi. Un risque qui tend à augmenter en

raison de la crise économique.

Pour les particuliers bailleurs, deux solutions permettent de se prémunir contre une telle

mésaventure : la caution et l’assurance loyers impayés (ALI), aussi appelée garantie des loyers

impayés (GLI). Notons que la garantie des risques locatifs (GRL), qui est proposée aux bailleurs par

l’Etat et l’organisme action logement, vit ses dernières heures. Elle sera remplacée, à compter du

1er janvier 2016, par un nouveau dispositif qui s’adressera aux locataires de moins de 30 ans, à faibles

ressources ou ayant un emploi précaire (CDD, intérim…).

La caution est évidemment la solution la plus intéressante pour le bailleur puisqu’elle ne coûte rien.

Mais elle n’est pas parfaite, le garant n’étant pas non plus à l’abri d’un pépin financier. L’assurance, en


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revanche, n’est pas donnée – entre 2 % et 4 % du montant des loyers –, même si cette prime est

déductible des revenus fonciers. Et les tarifs ont tendance à augmenter.

Surtout, elle ne vous indemnise qu’au bout de trois à quatre mois après le constat de l’impayé

(rétroactivement au premier jour du sinistre), ce qui n’est pas la panacée pour les propriétaires qui

doivent rembourser des mensualités. « Si vous nous confiez votre bien en gestion, la garantie prend

le relais tout de suite », précise toutefois Bruno Duvert de Foncia. Attention : les bailleurs qui

s’assurent contre les loyers impayés n’ont pas le droit de réclamer une caution, sauf si le locataire est

un étudiant ou un apprenti.

Socle de garanties

Il est possible de souscrire une telle assurance individuellement, ou via un contrat groupe si vous

confiez la gestion de votre bien à un réseau d’agences immobilières, d’administrateurs de biens ou si

vous adhérez à certaines organisations comme l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière).

La plupart des contrats proposent un même socle de garanties : les loyers impayés (y compris les

charges et taxes récupérables, mais pas le dépôt de garantie), les frais liés au contentieux, les

dégradations et la protection juridique. Attention, le coût varie du simple au double et, comme pour

toute assurance, il est essentiel de vérifier les plafonds d’indemnisation qui diffèrent selon les acteurs.

En cas de sinistre, les frais de contentieux (avocat, huissier…) peuvent aussi être assortis d’un

plafond, mais seulement lorsque l’assuré fait intervenir son propre avocat. « En moyenne, une

procédure d’expulsion dure dix-huit mois et coûte 1 800 euros, à quoi s’ajoute bien sûr la perte de

loyer sur cette période », indique Alexandre Seys, du courtier en assurance Solly Azar.

Si le contrat couvre les dégradations faites par le locataire, fréquentes lors d’impayés, la garantie

couvre aussi les frais de remise en état. Mais là encore le montant de l’indemnisation est plafonné. La

protection juridique, quant à elle, protège le bailleur en cas de litige avec son locataire pour d’autres

problèmes que les loyers impayés.

Taux de sinistralité en progression

Un conseil : si vous envisagez de souscrire l’assurance, faites-le au moment de l’entrée d’un nouveau

locataire. Car, en cours de bail, les assureurs se montrent nettement plus méfiants. Sauf à prouver

que votre locataire n’a pas eu d’incident de paiement depuis longtemps…


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Sachez aussi que les assureurs sont d’autant plus vigilants que le taux de sinistralité a fortement

progressé ces dernières années. « Il a bondi de 30 % en cinq ans », note Bruno Tuma, du courtier en

assurance Sacapp. Raison pour laquelle, même pour un nouveau locataire, la compagnie impose des

conditions très rigoureuses : contrat de travail en CDI, revenus trois fois supérieurs au montant du

loyer… Et mieux vaut respecter à la lettre les prescriptions et, en cas d’impayés, suivre

scrupuleusement la procédure définie dans les conditions prévues au contrat. Sinon, l’assureur

pourrait tout simplement refuser de vous rembourser.

Si vous passez par un gestionnaire, c’est lui qui se chargera de recruter votre locataire, de soumettre

son dossier à l’assureur et d’effectuer les premières démarches en cas d’impayés. Mais déléguer la

gestion de son bien à un coût. Vous devrez abandonner 8 % à 9 % de vos loyers.

Source : LeMonde.fr


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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

L’enseigne dans la cession du fonds de

commerce au sein du réseau de franchise Le 23/01/2015

Le cessionnaire d'un fonds de commerce franchisé do it préalablement signer un contrat de

franchise pour utiliser l'enseigne.

La cession par un franchisé de son fonds de commerce emporte certaines spécificités s’agissant de

l’enseigne de son point de vente dont il n’a pas la réelle disposition.

Pour rappel, le fonds de commerce constitue une universalité d’éléments dans lesquels se trouvent

usuellement la clientèle, le droit au bail, les éléments corpor els attachés au fonds de commerce,

les contrats de travail (qui sont légalement et obl igatoirement transmis au cessionnaire avec le

fonds) et l’enseigne.

Ce dernier élément incorporel du fonds de commerce est l’appellation, la dénomination sous laquelle

est connu le point de vente et sous laquelle est exploité le fonds.

A ce titre, si l’enseigne constitue traditionnellement un élément important du fonds de commerce

puisqu’il est un élément identificateur et de ralliement de la clientèle (et se trouve donc usuellement

cédée avec le fonds de commerce), le franchisé ne pourra pas procéder à sa cession a vec le

fonds, l’enseigne ne lui appartenant pas.

A ce titre, le franchiseur, tant par le contrat de franchise que par ses droits de propriété industrielle

(l’enseigne reproduisant le signe distinctif protégé à titre de marque par le franchiseur), conserve la

maitrise de l’enseigne qui ne pourrait donc être cédée paisiblement avec le fonds de commerce par

le cédant (le cessionnaire se rendrait alors fautif de contrefaçon s’il exploitait le fonds sous le signe

distinctif du franchiseur faute d’être l’un des franchisés de ce dernier).

Le cessionnaire du fonds de commerce pourra éventuellement reprendre à son compte l’usage et le

bénéfice de l’enseigne après la cession du fonds de commerce mais il tiendra alors son droit non du

cédant du fonds de commerce mais du contrat de franchise qu’il signera avec le franchi seur

parallèlement et concomitamment à l’acte de cession du fonds . Cette signature du contrat de


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franchise constitue alors usuellement une condition déterminante à la cession du fonds de commerce,

le cessionnaire étant intéressé par la reprise d’un fonds de commerce déjà aux « normes » du réseau

de franchise.

Bien évidemment, le cessionnaire pourra également obtenir le bénéfice de l’enseigne s’il devient

successeur du cédant au contrat de franchise dont bénéficiait ce dernier.

Le cessionnaire et le cédant devront se conformer préalablement à la cession du fonds de commerce

à l’éventuelle procédure d’agrément et/ou de préemption usuellement stipulée au contrat de franchise.

On ajoutera que le cessionnaire et le cédant devront être vigilants à la portée et au champ

d’application des clauses de non-affiliation post-c ontractuelle si le cessionnaire souhaitait après

la cession exploiter le fonds de commerce sous une enseigne d’un réseau de franchise concurrent du

franchiseur du cédant. Toutefois, l’extension de l’effet d’une telle clause de non-réaffiliation au

cessionnaire de l’ancien franchisé est discutée.

Ainsi, si l’enseigne constitue un élément essentiel du fonds de commerce en ce qu’elle rallie la

clientèle au point de vente, elle n’en demeure pas moins très précaire pour le franchisé puisque le

franchiseur en conserve la pleine maîtrise.

Benjamin BOURGEOIS

Avocat - Simon Associés

Source : toute-la-franchise.com


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Vendre son fonds de commerce : comment

procéder ? Le 28/01/2015

Vendre un fonds de commerce ou de clientèle commerciale ou civile est soumis à un ensemble de

formalités qu’il convient de bien appréhender. Explications.

Comment se définit un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose de l’ensemble des biens affectés par un commerçant à une

exploitation en vue de satisfaire une clientèle.

Il inclut des éléments corporels (mobiliers, matériels, outillages, marchandises) et incorporels

(clientèle, droit au bail, nom commercial, enseigne, contrats de travail, contrats d’assurance,

autorisation administratives, droits de propriété industrielle, littéraire et artistique).

La transmission du fonds est soumise à une réglementation contraignante dans le but d’assurer la

protection de l’acquéreur et des créanciers du vendeur.

Vendre son fonds de commerce tombe à la fois sous les règles du droit commun et celles d’une

réglementation propre.

Concrètement comment sont cédés les éléments ?

Vendre son fonds de commerce implique nécessairement la cession de clientèle.


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Les éléments matériels doivent donner lieu à un inventaire détaillé et estimatif, rédigé sur l'imprimé

n°2676.

Parmi les éléments non-transmissibles à l'acheteur du fonds, on peut citer :

• les créances et les dettes, sauf si l'acheteur ne respecte pas certaines obligations et dans le cas de

la solidarité fiscale,

• les contrats (sauf ceux obligatoirement transmissibles),

• les documents comptables (l'acheteur doit cependant pouvoir les consulter pendant 3 ans),

• les immeubles,

• le droit de terrasse d'un restaurant ou d'un débit de boissons (l'autorisation d'occupation du domaine

public est délivrée à titre personnel au précédent exploitant : une nouvelle autorisation doit être

demandée par l'acheteur du fonds)

Comment s’établit la vente d’un fonds de commerce ?

La vente doit faire l'objet d'un acte authentique (établi par un notaire) ou sous seing privé et

obligatoirement enregistré auprès des services des impôts dans le mois de sa signature.

L’intervention d’un notaire garantie que la formalité d'enregistrement soit accomplie et permet aux

parties d’avoir une information complète sur les incidences fiscales, familiales et patrimoniales de

l’opération.

Le notaire peut accompagner le vendeur dans ses discussions avec le propriétaire des locaux (le

bailleur) afin qu’il ne s’oppose pas à la cession du fonds.

Le notaire s’assure qu’il n’existe pas de droit de préemption permettant à la commune de se porter

acquéreur du fonds de commerce. Il devra, le cas échéant, purger ce droit de préemption.

Les mentions obligatoires de l’acte de vente

Ces mentions sont de différentes natures, leur absence peut entraîner la nullité de l’acte.

Elles doivent renseigner notamment les éléments suivants :


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• concernant le propriétaire : le nom du précédent vendeur, la nature de son acte d'acquisition, la date

et le prix de son acquisition ;

•concernant les charges pouvant peser sur le fonds : la mention des privilèges et nantissements

grevant le fonds pris par le vendeur ou ses prédécesseurs dans les dix ans précédant la vente doit

être précisée car le rachat du fonds doit intervenir "en l'état", sauf convention particulière.

• concernant les éléments chiffrés sur la base desquels l'acquéreur a déterminé le prix qu'il était

disposé à payer pour l'achat du fonds de commerce, à savoir :

- les chiffres d’affaires réalisés par le vendeur au cours des trois exercices comptables précédant celui

de la vente,

- le montant des bénéfices commerciaux réalisés pendant la même période,

- le bail, sa date, sa durée, son loyer, et le nom et l’adresse du bailleur.

En cas d’inexactitude dans l'une ou l'autre de ces mentions, l’acquéreur peut demander soit la

restitution du prix contre la remise du fonds de commerce, soit la diminution du prix.

En cas d'omission d'une mention obligatoire, l'acquéreur du fonds de commerce peut demander la

nullité de l'acte pendant un délai d'un an à compter de la date de signature.

Source : comptanoo.com


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Bail commercial : le droit d'option Le 29/01/2015

En matière de bail commercial, les textes prévoient la possibilité pour le bailleur et pour le locataire de

renoncer à leur position initiale sur la question du renouvellement. La jurisprudence nous invite à

revenir aux conditions d'exercice de ce droit.

Il ressort de l’article L145-57 du code de commerce que :

"Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un

nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au

renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son

désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature

du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet

envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. "

Le droit d’option est donc, pour le bailleur qui avait initialement offert le renouvellement, le droit de

refuser ledit renouvellement, mais aussi le droit pour le preneur qui avait d’abord demandé ou accepté

le renouvellement, d’y renoncer.

Le droit d’option peut donc être exercé par les deux parties.

Ce droit ouvert aux deux parties repose sur l’idée que les parties ont accepté le principe du

renouvellement sans savoir à quel prix, alors que ce dernier constitue un élément essentiel du bail, et

qu’elles ne sont dès lors pas définitivement liées.

C’est pourquoi il est normal que le jour où le loyer est définitivement fixé par le Tribunal, bailleur et

locataire bénéficient d’un ultime délai de réflexion, soit pour conclure le nouveau bail, soit au contraire

pour renoncer au renouvellement ou le refuser.

Les conditions d’exercice du droit d’option :

Le droit d’option peut être exercé à tout moment pendant la procédure de fixation du loyer, et même

avant l’introduction de cette procédure.

L’ultime limite pour exercer ce droit est l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la

décision définitive de fixation du loyer (article L145-57 alinéa 2).


21

La rédaction de cette disposition ne pouvait manquer de soulever un débat puisqu’une décision ne

devient définitive qu’après sa signification.

Toutefois, dans un arrêt du 14 janvier 2015 (pourvoi n°13-23490), la 3ème chambre civile de la Cour

de Cassation a jugé que la signification de la décision de première instance fixant le loyer fait courir

tant le délai d’option que le délai d’appel.

Dès lors, l’exercice du droit d’option doit intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification

de la décision, quand bien même celle-ci ne serait pas encore devenue définitive, un recours étant

encore possible.

S’il n’y a aucune forme particulière ni aucun préavis à respecter, le droit d’option ne peut être exercé

qu’à défaut d’accord des parties sur le prix du bail renouvelé (CA PARIS, 28 janv. 1997, LOYER ET

COPROPRIETE 1997, n° 266).

Par conséquent, si le locataire a accepté à la fois l’offre de renouvellement et le prix demandé par le

bailleur dans son congé, l’accord est parfait et le renouvellement définitivement acquis.

Enfin, qu’il s’agisse du locataire qui renonce au renouvellement ou du bailleur qui refuse le

renouvellement et devra alors payer l’indemnité d’éviction, aucune motivation n’a à être donnée.

Seul le bailleur qui entend renoncer au renouvellement et refuser toute indemnité d’éviction au

preneur doit motiver son refus en justifiant de motifs graves et légitimes connus postérieurement à

l’offre initiale de renouvellement.

Les conséquences de l’exercice de l’option

L’exercice du droit d’option entraine l’irrévocabilité de la situation.

Ainsi, le propriétaire qui a initialement offert le renouvellement, puis décidé de le refuser, ne peut pas

à nouveau changer d’avis, et il devra payer l’indemnité d’éviction, sans possibilité de repentir.

De même, le locataire qui renonce au renouvellement ne peut revenir sur sa décision et devient alors

occupant sans droit ni titre (Civ. 3ème, 30 septembre 1998, Administrer janvier 1999, p.47).

Par ailleurs, l’article L145-57 alinéa 2 du Code de commerce oblige celui qui exerce l’option, à payer

les frais de la procédure en fixation du loyer qui est devenue inutile de son fait (frais d’expertise,

dépens, article 700 du Code de Procédure Civile).


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En effet, si l’option est exercée pendant le cours de la procédure de fixation du loyer, celle-ci se trouve

privée d’objet : puisqu’il n’y a plus de renouvellement, il n’y a donc plus de loyer à fixer.

L’instance prend donc fin par un jugement qui ne concernera que la charge des frais et dépens.

De même, si l’option est exercée après un jugement fixant le loyer du bail renouvelé, cette décision se

trouvera anéantie.

Enfin, l’exercice de l’option, entraine, selon les cas, la fixation de l’indemnité d’occupation ou la

fixation de l’indemnité d’éviction.

En effet, le preneur qui renonce au renouvellement devient rétroactivement occupant sans droit ni titre

depuis le jour où le bail expiré a pris fin, par l’effet du congé ou de la demande de renouvellement.

Depuis cette date, il doit une indemnité d’occupation de droit commun qui doit en principe

correspondre à la valeur locative du bien, et pourra donc être supérieure au loyer que payait

anciennement le locataire dans le cadre du bail expiré.

Lorsque c’est le bailleur qui exerce son droit d’option et refuse le renouvellement à charge de payer

au preneur une indemnité d’éviction, ce dernier a droit au maintien dans les lieux depuis la date

d’expiration du bail conformément à l’article L145-28 du Code de commerce.

Il est alors débiteur non pas d’une indemnité d’occupation de droit commun mais d’une indemnité

d’occupation qui sera déterminée selon les critères de l’article L145-28 du Code de commerce.

Il appartient alors au preneur d’engager la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction dans le délai

de deux ans suivant la date de l’option à peine de perdre son droit à cette indemnité.

Par Me Victoire de Bary

Source : JuriTravail.com


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Reprendre un fonds de commerce, oui, mais à

quel prix ? Le 30/01/2015

La valeur d'un fonds de commerce dépend de différen ts éléments

Vous êtes intéressé par le rachat d’un fonds de commerce ? Le vendeur vous en demande 50% du

chiffre d’affaires ? Est-ce un bon prix ? Si la valeur du fonds est encore très souvent déterminée en

fonction d’un « barème » faisant référence au chiffre d’affaires, s’agit-il pour autant de la bonne

méthode ?

Pourquoi l’application d’un barème n’est-elle pas LA solution à l’évaluation du fonds de commerce ?

Il existe bon nombre d’ouvrages spécialisés sur le sujet qui déterminent par secteur d’activité une

fourchette d’estimation du fonds de commerce en pourcentage du CA TTC. On peut légitimement

penser que l’amplitude des fourchettes retenues dans ces barèmes résulte en fait de l’observation des

pratiques en matière de transactions sur les fonds de commerce. Ils n’indiquent donc que des prix

observés et non des valeurs objectives…

Quelle méthode appliquer alors ?

On constate de plus en plus l’utilisation de méthodes basées sur la rentabilité de l’entreprise .

Cette attitude est de bon sens, car, en effet, ne dit-on pas que n’a de valeur que ce qui rapporte… ?

L’approche par la rentabilité

Cette méthode pose comme principe qu’un fonds n’a de valeur que si sa rentabilité permet à

l’acquéreur potentiel aussi bien de rémunérer son travail que de rembourser son emprunt puis de

constituer son capital.

La rentabilité réelle du fonds est déterminée par l ’Excédent Brut d’Exploitation (EBE) , c'est-à-

dire le résultat avant notamment amortissements, coûts financiers et éléments exceptionnels. Bien

entendu, il s’agit d’un EBE retraité, c’est-à-dire neutralisant toutes les charges et tous les produits à

caractère inhabituel qui traduisent les pratiques et les choix personnels de l’exploitant.


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La rentabilité « réelle » étant affichée, il convient de lui appliquer un coefficient multiplicateur destiné à

prendre en compte la plus ou moins grande pérennité du résultat. Plus le résultat est pérenne

(situation monopolistique, par exemple), plus le coefficient sera élevé ; plus le résultat est incertain

(évolution concurrentielle forte, guerre des prix, par exemple…), plus le coefficient sera faible.

Il n’est pas rare de relever des multiples allant de 3 à 6 voire plus mais c’est seulement au travers d’un

diagnostic précis des conditions d’activité, ainsi que des points forts et des points faibles pouvant être

mis en avant, qu’un multiple « objectif » peut être approché.

Les spécificités d’un fonds de commerce en franchise à prendre en compte dans l’évaluation sont

multiples

• La transmission du contrat de franchise

En cas de cession d’un fonds de commerce franchisé, le contrat de franchise prévoit des conditions à

sa transmission comme une clause d’agrément du candidat repreneur s’il souhaite conserver

l’enseigne, un droit de préemption prioritaire du franchiseur et le coût d’accès au réseau.

• L’emplacement du commerce

Les caractéristiques du local sont à prendre en considération par rapport au concept du réseau :

visibilité, facilités d’accès et de stationnement, zone de chalandise, profil de la clientèle.

L’élévation du pouvoir d’achat des habitants d’un quartier, la fréquentation accrue d’une artère

principale, la transformation d’un village paisible en site touristique sont des facteurs déterminants

pour faire grimper les prix.

• Le personnel

La présence d’un personnel dynamique ou au contraire, la nécessité de se séparer d’un employé qui

a une longue ancienneté dans l’établissement, peut infléchir l’évaluation à la hausse ou à la baisse,

s’ils sont l’élément clé d’un redéploiement commercial.

• Les locaux et installations

Tout commerce doit comporter un magasin et une réserve. Leur surface et leur volume, la rapidité

d’accès au lieu de stockage ont autant d’importance que l’état des locaux, les équipements existants,

leur degré d’entretien et la qualité d’agencement du point de vente.


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• Le bail

Les clauses et la durée du bail restant à courir, le prix du loyer, l’existence d’un local d’habitation

attenant contribuent à améliorer la valeur du fonds de commerce. De même, un bail tout commerce

sera plus valorisé qu’un bail dont les conditions d’activités sont plus restreintes.

Vous l’avez constaté, évaluer un fonds de commerce n’est pas une simple technique à mettre en

œuvre, c’est une approche globale de l’entreprise destinée à mettre en avant ses points forts et ses

points faibles pour, le cas échéant, être en mesure de discuter le prix proposé.

Olga Romulus, expert comptable au sein du cabinet F iducial

Source : toute-la-franchise.com


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A propos de Kylia

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

Marie LAURENT / [email protected] / 01 47 70 24 18

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S5 revue de presse kylia - semaine du 26 janvier au 1 février 2015