Conférence Languedoc Roussillon - juil. 2016

Juillet 2016 1 © ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - bilan au 1er semestre 2016 & Perspectives

Siège (Lyon)

Espace Eiffel - 18-20 rue Tronchet

69006 Lyon

Tél. 04 72 00 87 87 / Fax. 04 27 19 48 80

Agence de Nice

23, rue Jean Canavèse

06100 Nice

Tél. 04 93 51 01 11

Agence de Nantes

11, allée Duquesne

44000 Nantes

Tél. 02 40 95 64 64

Agence de Montpellier

133, rue Olof Palme - Tournezy

34070 Montpellier

Tél. 04 67 07 99 00

Agence de Paris

8, rue de Valois

75001 Paris

Tél. 06 04 91 28 45

Marché du logement neuf en Languedoc-Roussillon Activité de la promotion immobilière Bilan du 1er semestre 2016 & perspectives Mas de Saporta, Lattes - Jeudi 21 juillet 2016

Intervention de Yohan Breuil, directeur associé


Promotion immobilière : le périmètre d’observation en Languedoc-Roussillon

Un périmètre d’observation couvrant :

• +/- 1.890.000 habitants dont près de 600.000 concentrés au sein du secteur « région de Montpellier », soit 32% de la population totale.

• 465 communes, dont 25 en zone A, 76 en zone B1, 44 en zone B2, 33 en zone B2 non éligible et 287 en zone C (zonage fiscal Pinel).

Carte du zonage Pinel – Région Languedoc

Roussillon

Source : Adéquation


Retour sur les motifs d’espoirs & facteurs d’inquiétudes

établies en début d’année 2016 en région LANGUEDOC-ROUSSILLON?

2016, quelles perspectives ?


Une année 2015 très encourageante sur le Languedoc-Roussillon, enregistrant des volumes particulièrement dynamiques : près de 5.200 ventes

• Un marché dynamique enregistrant une progression de + 35% par rapport à l’année 2014 …

• … en raison d’une forte hausse des mises en vente atteignant près de 5.900 nouveaux logements commercialisés en 2015 (contre +/- 4 640 en 2014).

• Une offre commerciale qui passe de 14 mois théoriques d’offre à seulement 10 mois.

7 428

8 468

5 0685 311

4 918

5 9267 084 7 217

3 730 3 860 4 055

5 351

3 387

4 187 4 1614 771 4 630

4 517

166451

1 364841 1 004

688

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Evolution annuelle des volumes

Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale Retraits**

64 % d’investisseurs

3.560 €/m²

en collectif libre neuf (hors

logement « aidé » & hors pkg)

Repères 2015

+ 26%

0,5%

+ 35%

2015 vs. 2014

6 885 7 132

3 658 3 772 3 835

5 167

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

2010 2011 2012 2013 2014 2015



7 296

8 443

4 936 5 0874 643

5 8716 885 7 132

3 658 3 772 3 835

5 167

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

2010 2011 2012 2013 2014 2015



7 296

8 443

4 936 5 0874 643

5 8716 885 7 132

3 658 3 772 3 835

5 167

3 284

4 1444 070

4 582 4 4024 424

166451

1 352803 988

682

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

2010 2011 2012 2013 2014 2015




Quelles perspectives pour 2016 : vers une stabilité du marché sur des volumes équivalents aux bons scores de 2015, voire plus ?

En raison de motifs d’espoir :

Une dynamique retrouvée des marchés immobiliers au niveau national, ancien et neuf, localement le retour marqué de la clientèle d’investisseurs privés et un socle des acquéreurs‐occupants consolidé

Un marché davantage alimenté en offre nouvelle

Le maintien des taux d’intérêt : ils devraient rester bas dans les prochains trimestres

La réforme du PTZ, plus « généreux » : montant plus élevé, plafonds de ressources relevés donc accessible à un plus grand nombre

Mais des facteurs d’inquiétudes, notamment sur les marchés de

Narbonne, Béziers et Perpignan :

Un climat économique et social qui reste « morose »

Des difficultés à alimenter le marché et à sortir des opérations sur des niveaux de prix davantage en phase avec les capacités budgétaires des ménages locaux.

Quid des effets d’annonce sur l’avenir du dispositif Pinel (prorogation/ modifications) ?

?


Quel bilan d’activité au 1er semestre 2016 en

RÉGION LANGUEDOC-ROUSILLON ?


Un 1er semestre 2016 encourageant enregistrant des volumes similaires au 1er semestre 2015

• Près de 2.640 ventes au 1er semestre 2016, soit un volume similaire au bon résultat

enregistré au 1er semestre 2015 (-1 %)

• Une légère baisse des mises en vente avec moins de 2.900 nouveaux logements mis en commercialisation engendrant une diminution de l’offre commerciale (-8%).

P

2 570

3 314

1 811

2 662

4 709 4 750

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

1S14 1S15 1S16

Evolution semestrielle des volumes

Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale

2 570

3 314

2 868

1 811

2 6622 637

4 709 4 7504 369

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

1S14 1S15 1S16

Evolution semestrielle des volumes

Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale

- 13%

-8%

- 1%

1S2016 vs. 1S2015 1S2016 vs. 1S2014

+ 12%

-7%

+ 46%

Nb de ventes

Nb de mises en vente

Offre commerciale


Quel bilan d’activité au 1er semestre 2016 sur le

marché de la RÉGION MONTPELLIERAINE ?


2 077

2 559

1 8501 700

1 569

2 4362 192

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

1S10 1S11 1S12 1S13 1S14 1S15 1S16

Evolution semestrielle des volumes de mises en vente

Une baisse des mises en vente, particulièrement marquée au 2ème trimestre

• 1er trimestre 2016 vs. 1er trimestre 2015 : 1 287 mises en vente (vs. 1288), soit 0%

• 2ème trimestre 2016 vs. 2ème trimestre 2015 : 905 mises en vente (vs. 1148), soit - 21%

• Une offre nouvelle développée à 48% au sein de la ville de Montpellier (1.051 mises en vente)

- 10% vs. 1S2015

+ 40% vs. 1S2014

+ 29% vs. 1S2013

175 logements retirés du marché

vs. 288 logements en 2015 &

411 en 2014

Nb de mises en

vente


1 7601 622

1 166 1 2281 094

1 900

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

1S10 1S11 1S12 1S13 1S14 1S15 1S16

Evolution semestrielle des volumes de ventes

Des volumes de ventes qui poursuivent la bonne dynamique enregistrée en 2015 : près de 1.860 ventes

Taux de désistement =

15% ventes brutes

vs 14% en 2015 & 21% en 2014

- 2 % vs. 1S2015

+ 70 % vs. 1S2014

+ 51% vs. 1S2013

Nb de ventes

• Une ville-centre de Montpellier dans la même dynamique avec des ventes qui restent élevées : 926

au 1er semestre 2016 (vs 970 au 1er semestre 2015). Elle a pesé pour 50 % des ventes au 1er semestre

2016 (contre +/- 51% au 1er semestre 2015).

1 7601 622

1 166 1 2281 094

1 900 1 857

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

1S10 1S11 1S12 1S13 1S14 1S15 1S16

Evolution semestrielle des volumes de ventes


Un maintien de la clientèle d’investisseurs et surtout une bonne dynamique des ventes à propriétaires-occupants

• 842 ventes à propriétaires-occupants enregistrées au 1er semestre 2016 (un record!)

vs 790 en 2014, soit une augmentation de + 7% par rapport au précédent record.

-9% vs. 1S2015

+94% vs. 1S2014

+91% vs. 1S2013

+7% vs. 1S2015

+47% vs. 1S2014

+21% vs. 1S2013

Ventes à

investisseurs

Ventes à occupants

38722%

56035%

64956%

69657%

57152%

79042%

84245%

1 37378%

1 06265% 517

44%

53243% 523

48%

1 11058%

1 01555%

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

1S10 1S11 1S12 1S13 1S14 1S15 1S16

Répartition des ventes entre investisseurs et occupants

Ventes à occupants Ventes à investisseurs


25566%

37066%

49176%

49571% 409

72%

64782% 562

67%

13234%

19034%

15824%

20129%

16228%

14318%

28033%

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1S10 1S11 1S12 1S13 1S14 1S15 1S16

Répartition des ventes occupants entre accession "libre" et accession "aidée"

Accession libre Accession aidée

Des ventes à propriétaires-occupants portées par une augmentation des ventes en accession « aidée »

• 280 ventes « aidées » au 1er semestre 2016 (vs 143 au 1er semestre 2015), soit 33 % des ventes enregistrées auprès de la clientèle de propriétaires occupants.

+96% vs. 1S2015

+73% vs. 1S2014

+39% vs. 1S2013

-13% vs. 1S2015

+37% vs. 1S2014

+14% vs. 1S2013

Ventes « aidées »

Ventes « libres »


Une activité significative des ventes en secteurs aménagés

Part des ventes en secteurs aménagés

• Une activité toujours importante observée en secteurs aménagés représentant 820 ventes au 1er semestre 2015, soit 44 % des ventes : en hausse par rapport à 2015.

28% - 986 vtes

32% - 1 279 vtes

50% - 1 152 vtes

50% - 1 213 vtes

46% - 1 105 vtes

40% - 1 482 vtes

44% - 820 vtes

72% - 2 509 vtes

68% - 2 665 vtes

50% - 1 140 vtes

50% - 1 219 vtes

54% - 1 310 vtes

60% - 2 184 vtes

56% - 1 037 vtes

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

2010

2011

2012

2013

2014

2015

1S16

Ventes en secteurs aménagés Ventes en "diffus"


1 292

2 1272 394

2 197

2 7062 901 3 014

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

1S10 1S11 1S12 1S13 1S14 1S15 1S16

Evolution semestrielle de l'offre commerciale

Une intensité concurrentielle qui se maintient avec 3.000 logements disponibles à la vente à la fin du 1er semestre 2016

• Un écoulement théorique de l’offre en +/- 10 mois (au rythme des 12 derniers mois).

• Une ville-centre de Montpellier qui concentre 49% de l’offre disponible (1.466 logements disponibles à la vente à la fin du 1er semestre 2016).

+ 4% vs. 1S2015

+11% vs. 1S2014

+37% vs. 1S2013

Offre

commerciale


Des difficultés dans la commercialisation des grands logements (40% de l’offre livrée contre 12% de l’offre sur plan)

• Un marché équilibré avec une offre en pré-commercialisation qui s’est reconstituée à +/- 1 730

logements (57% du disponible).

• Une offre en chantier de +/- 1.180 logements (39% des logements disponibles à la vente).

• Une offre livrée non vendue représentant moins de 110 logements (4% de l’offre disponible).

Offre disponible en fin de 1er semestre 2016 par date de

livraison et par typologie

9%147

5%62

4%4

43%737

29%339 13%

14

37%645

41%485

43%46

10%168 23%

267 36%39

2%28

2%29

4%4

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

sur plan en chantier livrée

T5

T4

T3

T2

ST


60%1844

60%1992 49%

86148%916

55%1123

54%1738

54%827 45%

1170

34%1052

35%1157 42%

75342%790

36%724

34%1088

33%505 39%

1019

6%188

6%196

9%161

10%194

9%189

11%363

12%188

17%433

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 1S2016 OFFRE1S16

Evolution de la répartition typologique des ventes et de l'offre en fin de 1er semestre 2016 (collectif)

T4/T5 T3 T1/T2

Durée théorique d’écoulement

ST/T2

8 mois

T4/T5

15 mois

T3

12 mois

Une répartition des ventes en collectif impactée par la présence de la clientèle d’investisseurs

• Une part plus significative de ventes en T1/T2 (54% des ventes).

• Un volume d’offre commerciale conséquent en T3 et T4/T5 (56% de l’offre à la fin du 1er semestre 2016) alors même que les rythmes d’écoulement demeurent plus faibles sur ces produits, en raison

notamment de prix plus élevés.


1%13%

21%

55%44%

29%30%

3%3%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Ventes àoccupants

Ventes àinvestisseurs

T5

T4

T3

T2

ST

Des disparités flagrantes entre produits vendus à « investisseurs » et « occupants »

• Le cœur des ventes auprès des propriétaires-occupants se concentre sur des logements T3 (44%)

et T4 (30%).

• La clientèle d’investisseurs privilégie le logement T2 (55% des ventes) et les prix d’achat sont

globalement plus élevés

Répartition des ventes (2015-1S2016) par typologie et type d’acquéreurs (collectif) Prix moyen en collectif*

T2 : 146 K€ 44 m²

T4 : 334 K€

91 m²

T3 : 221 K€ 65 m²

*Prix Unitaires Moyens des ventes en libre (collectif,

TVA pleine, hors parking) – 2015-1S2016

Ventes à occupants

T2 : 162 K€ 42 m² ST : 118 K€ 27 m²

T3 : 222 K€ 62 m²

Ventes à investisseurs


Un prix moyen au m² des ventes qui stagne autour de 3.750€/m² au 1er semestre 2016, légèrement inférieur à celui de l’offre

• Une durée moyenne d’écoulement des opérations en légère hausse, +/- 16 mois.

• A noter, un impact du parking, en collectif, de +/- 270 € rapporté au m² habitable.

• Un prix moyen observé sur la Ville de Montpellier atteignant 4.000 €/m² (hors stat.).


Une offre pas toujours adaptée aux capacités budgétaires des ménages

MÉNAGES

Région de MONTPELLIER

Ménages modestes

30% gagnant le moins

Ménages aisés

30% gagnant le plus

Budgets en accession

≤ 1.400€/mois

Budget d’acquisition :

≤ à 140 K€

3.400€/mois


≥ à 300 K€

≥

T1 T2

T3 T4

ACCESSION LIBRE

ACCESSION « AIDEE »

Ménages intermédiaires = 1.600 à 2.400 €/mois


140 - 210 K€ 20% des ménages

20% des ménages

= 2.400 à 3.400 €/mois Budget d’acquisition :

210 - 295 K€

T1 T2

T3 T4

T1 T2

T3 T4

T1 T2

T3 T4

T1 T2

T3 T4

T1 T2

T3 T4

T1 T2

T3 T4

T1 T2

T3 T4


Premiers résultats au 1er semestre 2016 - Grands marchés métropolitains

3.640 €/m² (+3%)

MONTPELLIER

- 2 %

55 %

3.750 €/m² (-1%)

Secteur de marché Évol. vtes 1S2016 vs 1S2015

Part

investisseurs

Prix des

ventes/m²

Alpes Maritimes

+ 3 %

38 % 5.390 €/m² (+ 3%)

Toulouse

+ 31 %

75 %

3.350 €/m² (-1%)

Légende

Bordeaux

+ 52 %

68 %

Nantes Métropole

+ 0,3 %

67 % 3.670 €/m² (+5%)

Grand Lyon

+ 6 %

55 %

3.930 €/m² (-0,5%)

Franco-Genevois

+ 26 %

39 % 4.360 €/m² (-0,6%)

Source : Adéquation et observatoires

de l’immobilier

Prix au m² : prix au m² habitable des ventes en collectif,

hors stationnement, en libre (hors dispositifs d’aides) en 1S2016

marché en hausse

marché qui stagne

marché en baisse


Quelle situation sur les autres marchés locaux en

LANGUEDOC-ROUSSILLON ?


1900

135

206

134

86

201

1857

131

94

226

137

192

0 500 1000 1500 2000


Région de NIMES

Région de SETE

Région de BEZIERS

Région de NARBONNE

Région de PERPIGNAN1S2016

1S2015

+59%

-5%

Région de MONTPELLIER-2%

-54%

+69%

-3%

Evolution des volumes de VENTES NETTES

entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2015

Des marchés globalement stables sur Montpellier, Nîmes et Perpignan, tandis que les marchés de Narbonne et Béziers progressent …


2436

249

218

167

45

199

2192

26

33

248

152

217

0 500 1000 1500 2000 2500 3000


Région de NIMES

Région de SETE

Région de BEZIERS

Région de NARBONNE

Région de PERPIGNAN1S2016

1S2015

-10%

-90%

-85%

+49%

+238%

+9%

Evolution des volumes de MISES EN VENTE

entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2015

Des performances commerciales directement corrélées à la capacité d’alimenter le marché


5643%

4851%

7031%

3828%

8946%

7557%

4649%

15669%

9972%

10354%

0 100 200 300 400

Région de NIMES

Région de SETE

Région de BEZIERS

Région de NARBONNE

Région de PERPIGNANVentes à occupantsVentes à investisseurs

evo. 1S2016 vs 1S2015 : ventes inv.

-6%

-59%

+59%

+111%

-14%

Répartition des ventes entre investisseurs et occupants

Une présence marquée de la clientèle d’investisseurs, qui continue de privilégier le marché structurant de la région de Montpellier

84245%

5643%

4851%

7031%

3828%

8946%

101555%

7557%

4649%

15669%

9972%

10354%

0 500 1000 1500 2000


Région de NIMES

Région de SETE

Région de BEZIERS

Région de NARBONNE

Région de PERPIGNANVentes à occupantsVentes à investisseurs

-9%


3 796 €

3 022 €

3 242 €

2 926 €

2 840 €

2 986 €

3 748 €

3 109 €

2 897 €

2 894 €

2 952 €

3 044 €

- € 1 000 € 2 000 € 3 000 € 4 000 € 5 000 €


Région de NIMES

Région de SETE

Région de BEZIERS

Région de NARBONNE

Région de PERPIGNAN

1S2016

1S2015

-1%

+3%

+4%

-11%

-1%

+2%

Des prix moyens au m² relativement stables par rapport à ceux du 1er semestre 2015

Evolution comparative des PRIX AU M² DU LOGEMENT COLLECTIF NEUF

(EN LIBRE hors ventes aidées & hors stat.)


Perspectives d’évolution


Quel atterrissage pour 2016 ?

Mais sous condition :

d’un marché suffisamment alimenté en offre nouvelle

du maintien de taux d’intérêt bas dans les prochains mois

Le marché du Languedoc-Roussillon devrait enregistrer un volume d’activité

équivalent à la très bonne année 2015, soit autour de 5.000/5.200 ventes nettes au détail dont 3.500-3.700 ventes sur le seul

marché montpelliérain

Un optimisme justifié en raison de la dynamique actuelle des marchés immobiliers :

tant auprès de la clientèle d’investisseurs (effets positifs du dispositif Pinel et de la nouvelle cartographie fiscale locale)

que des acquéreurs‐occupants (effets positifs du PTZ et du faible cout de l’argent)


Adequation en bref …

55 collaborateurs au sein d’une société créée en 1992, forte de 24 années

d’expérience

5 implantations actuellement : Paris, Lyon, Nice, Montpellier et Nantes

70 aires de marché couvertes par nos observatoires

Plus de 600 missions d’études et de conseil par an, partout en France et

pour l’ensemble des acteurs de l’habitat : aménageurs, promoteurs, collectivités

locales, bailleurs sociaux, établissements publics fonciers, gestionnaires,

banques et commercialisateurs

Interventions sur tous les segments immobiliers : logement, commerce,

immobilier d’entreprise

800 efocus réalisés chaque mois

100 % d’énergie disponible !

Data & Analytics

Conférence Languedoc Roussillon - juil. 2016