05 AEU Faverges Plan programme Faisabilité

PLAN - PROGRAMME / ELEMENTS DE FAISABILITE FINANCIERE

Approche Environnementale de l’Urbanisme pour la requalification et l’extension du Parc d’Activités des Boucheroz

FAVERGES7 décembre 2010

SAUNIER & AssociésPôle Environnement

Parc technologique de la Pardieu

9 avenue Léonard de Vinci63 063 CLERMONT-

FERRAND CEDEX 01

Tél : +33 (0)4 73 26 64 66Fax : +33 (0)4 73 26 43 23

www.saunier-associes.fr

Atelier urba-siteUrbanisme, Architecture

et Paysage

30 place de la ville42800 GENILAC

Tél : +33 (0)4 77 75 32 81Gsm : +33(0)6 24 52 64 97

[email protected]

2 Commune de Faverges - AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz 7 décembre 2010

SYNOPTIQUE DE LA MISSION

Phase 1 Phase 2 Phase 3

Préfiguration référentiel / Enjeux DD

Appropriation du territoire et du

projet

Hypothèse programme / scénarii

d’aménagement

Faisabilité - Plan-pro-gramme / Cahiers des

prescriptions AUPE

Réunions techniques

Réunions publiques

Plan de composition urbaine et paysagère

Ajustements/ Préparation bases

faisabilité

Avancement


PLAN DE COMPOSITION URBAINE ET PAYSAGERE // PLAN-PROGRAMMEEXTENSION DU PARC D’ACTIVITE EXISTANT

REQUALIFICATION DU PARC D’ACTIVITE EXISTANT

DEMOLITION - RECONSTRUCTIONPERMIS DE CONSTRUIRE EN COURS

SECTEUR MUTABLEdont 5000 m2 réservépour un équipement public

MISE EN VALEUR« ENTREE DE VILLE »

MISE EN VALEUR« ENTREE DE VILLE »


EXTENSION DU PAE DES BOUCHEROZ - PLAN-PROGRAMME - Scénario1Périmètre de référence (zone AUX) : 24 425 m2

Emprises publiques (voiries / espaces verts multifonctionnels / STEP) : 5931 m2 soit 24 %

Emprises commercialisables (ilots) : 18562 m2 soit 76 %

Rapport moyen parcelle commercialisée / plateforme constructible : 87 %

Estimation sommaire des coûts d’aménagement :• 407 778 €HT• + 100 000 €HT (STEP - Filtre à roseaux)

= 508 000 €HT

PARCELLE 1 : 5000 m2

Plateforme : 4450 m2



PARCELLE 3 :2000 m2


PARCELLE 5 :2000 m2




STEPFiltre à roseaux

plantés

Stationnement VL

Interface et Liaison paysagère

8 m

Frange paysagère

8 m


EXTENSION DU PAE DES BOUCHEROZ - APPROCHE FINANCIERE - Scénario 1Mètres

linéaires Largeur m2 m3 prix unitaire Prix € HT Part dans le chiffrage (en %)

Emprise au sol (en %)

320,00 98,00 € 31 360,00 € 8%

320,00 4,00 1 280,00 337,50 € 108 000,00 € 26%

- € 0%

0,00 - € 0%

0,00 - € 0%

Eau potable et défense incendie 320,00 95,00 € 30 400,00 € 7%

Eaux usées 180,00 275,00 € 49 500,00 € 12%

Eaux pluviales (noues 2,5 m moy) 320,00 15,00 € 4 800,00 € 1%

Electricité EDF (dont cable) 320,00 145,00 € 46 400,00 € 11%

Gaz Tranchée 320,00 6,50 € 2 080,00 € 1%

Télécom 320,00 110,00 € 35 200,00 € 9%

Eclairage 320,00 161,00 € 51 520,00 € 13%

Sécurité enfouissement réseau 0,00 0%

0,00 - € 0%

330,00 2,00 660,00 30,00 € 19 800,00 € 5%

500,00 € 10 666,67 € 3%

1 000,00 7,00 € 7 000,00 € 2%

850,00 2,00 1 700,00 6,50 € 11 050,00 €

0,00 0,00 - € 0%

2 940,00 407 776,67 € 97%

18,18 €/m2

Humides

préverdissement des parcelles

Voiries type 3

Réseaux

Secs

Espaces verts (hors noues)

Terrassement (espaces publics)

Voiries type 2

Voiries type 1

Pré chifffrage du parti d'aménagement ZONE AUX

Total

Traitement des espaces verts

Stationnement evergreen

Bassins

Cheminements doux, espace public

Voiries 1 et 2 (arbres /15m)

Zone tampon

Mise à jour 6/12/10 BPR-Europe

Saunier & Associés - 6/12/2010

Pré-chiffrage du parti d’aménagement ZONE AUX

surface commercialisable (m2)

18562HT TVA HT TVA

4005700

0Total foncier cessible (m2)

18562

543321

Charge foncière (€ HT/m2)

35649670

50777735544

0 Total foncier cessible (m2)

0

0


00

0

38032

0 Total Shon (m2) 0

26000

Charge foncière (€ HT/m2 de Shon)

0

0

Total (m2) 0

0


00

0,00Participations 358 254

1007924 1 007 924

•Taxes (TLE, TSE)

Equipements externe

Total équipements internes

•Viabilité globale actualisation et imprévus (7%)

TOTAL TOTAL

Frais financiers

% sur recettes

Marge

Frais d'études préalables (hors études réglementaires)

Maîtrise d'œuvre

Extension parc d'activités des Boucheroz

Dépenses Recettes

Foncier brut (€/m2)16

Superficie foncieropérationnelle (m2)

24425

• Assurances

Foncier à bâtir

Rémunération aménageur (forfait)

Terrains•Acquisition• Notaire (2,5%)

a Sur la base d’un coût réel d’acquisition du foncier brut (16 €/HT/m2), et d’un niveau de char-ge foncière « acceptable » localement (35 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement dégage un déficit de 358 000 €HT, à affecter sous la forme d’une participation publique.

• En sortant le coût d’acquisition du foncier brut (foncier propriété de la commune) du bilan (moins la partie non maîtrisée de la propriété « Galetti » - 2496 m2 - acquise à 16€HT/m2), et sur le même niveau de charges foncières (35 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement est à l’équilibre (+2000 €HT sans participations publiques).• Sur la base d’un coût réel d’acquisition du foncier brut (16 €/HT/m2), et d’un niveau de charge foncière « maximale » (40 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement dégage un déficit de 265 000 €HT, à affecter sous la forme d’une participation publique.

a Le « point mort d’opération » se situe à 55 €HT/m2 (sans participations publiques), sur la base d’un coût d’acquisition du foncier brut à 16 €HT/m2.

• Dans le cadre de l’échange foncier portant sur la propriété Galetti (2496 m2), il peut être restituée une parcelle constructible de 1100 m2. (base de calcul : a prix de revient de l’opération hors foncier : 37 €HT/m2 viabilisé aprix terrain nu : 16 €HT/m2)

40 %

60 %


EXTENSION DU PAE DES BOUCHEROZ - PLAN-PROGRAMME - Scénario 2

STEPFiltre à roseaux

plantés




Plateforme : 3450 m2PARCELLE 3 :2000 m2


PARCELLE 5 :2000 m2

Plateforme : 1750 m2 PARCELLE 4 : 5640 m2


PARCELLE 6 :1500 m2


Périmètre de référence (zone AUX) : 24 425 m2

Emprises publiques (voiries / espaces verts multifonctionnels / STEP) : 4431 m2 soit 18 %

Emprises commercialisables (ilots) : 20062 m2 soit 82 %

Rapport moyen parcelle commercialisée / plateforme constructible : 87 %

Estimation sommaire des coûts d’aménagement :• 410 000 €HT• + 100 000 €HT (STEP - Filtre à roseaux)• + 50 000 €HT(raccordement eaux usées)= 560 000 €HT


EXTENSION DU PAE DES BOUCHEROZ - APPROCHE FINANCIERE - Scénario 2Mètres



320,00 98,00 € 31 360,00 € 8%

320,00 4,00 1 280,00 337,50 € 108 000,00 € 26%

- € 0%

0,00 - € 0%

0,00 - € 0%

Eau potable et défense incendie 320,00 95,00 € 30 400,00 € 7%

Eaux usées 180,00 275,00 € 49 500,00 € 12%

Eaux pluviales (noues 2,5 m moy) 320,00 15,00 € 4 800,00 € 1%


Gaz Tranchée 320,00 6,50 € 2 080,00 € 1%

Télécom 320,00 110,00 € 35 200,00 € 9%

Eclairage 320,00 161,00 € 51 520,00 € 13%


0,00 - € 0%

330,00 2,00 660,00 30,00 € 19 800,00 € 5%

500,00 € 10 666,67 € 3%

1 000,00 7,00 € 7 000,00 € 2%

850,00 2,00 1 700,00 6,50 € 11 050,00 €

0,00 0,00 - € 0%

2 940,00 407 776,67 € 97%

18,18 €/m2

Humides


Voiries type 3

Réseaux

Secs



Voiries type 2

Voiries type 1

Pré chifffrage du parti d'aménagement ZONE AUX

Total



Bassins



Zone tampon


Saunier & Associés - 6/12/2010 + 150 000 €HT pour la réalisation d’une STEP excentrée et raccordée

Pré-chiffrage du parti d’aménagement ZONE AUX

surface commercialisable (m2)

20062HT TVA HT TVA

4005700

0Total foncier cessible (m2)

20062

596822


35702170

55777839044

0 Total foncier cessible (m2)

0

0


00

0

41778

0 Total Shon (m2) 0

26000


0

0

Total (m2) 0

0


00

0,00Participations 363 000

1065170 1 065 170

•Taxes (TLE, TSE)

Equipements externe

Total équipements internes

•Viabilité globale actualisation et imprévus (7%)

TOTAL TOTAL

Frais financiers

% sur recettes

Marge

Frais d'études préalables (hors études réglementaires)

Maîtrise d'œuvre

Extension parc d'activités des Boucheroz

Dépenses Recettes

Foncier brut (€/m2)16

Superficie foncieropérationnelle (m2)

24425

• Assurances

Foncier à bâtir

Rémunération aménageur (forfait)

Terrains•Acquisition• Notaire (2,5%)

a Sur la base d’un coût réel d’acquisition du foncier brut (16 €/HT/m2), et d’un niveau de char-ge foncière « acceptable » localement (35 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement dégage un déficit de 363 000 €HT, à affecter sous la forme d’une participation publique.

• En sortant le coût d’acquisition du foncier brut (foncier propriété de la commune) du bilan (moins la partie non maîtrisée de la propriété « Galetti » - 2496 m2 - acquise à 16€HT/m2), et sur le même niveau de charges foncières (35 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement est à l’équilibre (-3000 €HT sans participations publiques).• Sur la base d’un coût réel d’acquisition du foncier brut (16 €/HT/m2), et d’un niveau de charge foncière « maximale » (40 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement dégage un déficit de 262 000 €HT, à affecter sous la forme d’une participation publique.

a Le « point mort d’opération » se situe à 53 €HT/m2 (sans participations publiques), sur la base d’un coût d’acquisition du foncier brut à 16 €HT/m2.

• Dans le cadre de l’échange foncier portant sur la propriété Galetti (2496 m2), il peut être restituée une parcelle constructible de 1100 m2. (base de calcul : a prix de revient de l’opération hors foncier : 37 €HT/m2 viabilisé aprix terrain nu : 16 €HT/m2)

40 %

60 %


REQUALIFICATION DU PAE DES BOUCHEROZ - PLAN-PROGRAMME Mètres



1 320,00 72,77 € 96 056,40 € 35%

90,00 16,00 717,00 € 64 530,00 € 23%

200,00 10,00 448,00 € 89 600,00 € 33%

0,00 - € 0%

0,00 - € 0% 0%

Eau potable et défense incendie 0,00 - € 0%

Eaux usées V1 0,00 - € 0%

Eaux pluviales (noues 2,5 m moy) 0,00 - € 0% 0%

Electricité EDF (dont cable) 0,00 - € 0%

Gaz Tranchée 0,00 - € 0%

Télécom 0,00 - € 0%

Eclairage 80,00 161,00 € 12 880,00 € 5%


0,00 - € 0% 0%

0,00 30,00 € - € 0% 0%

500,00 € 9 666,67 € 4%

290,00 7,00 € 2 030,00 € 1%

0,00 - € 0%

46 201,00 274 763,07 € 100%

5,95 €/m2

Pré chifffrage du parti d'aménagement REQUALIFICATION

Total



Bassins



Zone tampon



Voiries type 2

Voiries type 1

7%

Voiries type 3

Réseaux

Secs

0%

Humides

Mise à jour 6/12/10 BPR-EuropeEstimation sommaire des coûts d’aménagement := 275 000 €HT+ Frais de maîtrise d’oeuvre (27 000 €HT)a Soit 302 000 €HT


Mini giratoirepastille franchissable

2 places de stationnement PL (partiellement sur emprise Point P)

Point InfoPAE

1 place de stationnement PL (partiellement sur emprise Gédimat)


AMENAGEMENT D’UN GIRATOIRE SUR LA RD2508

Accès «Friche Toyota»

7 m

15 m

Piste mixtecycles / piétons

Giratoire 30 m

Accès réserve pour équipement public

Création d’un nouvelarrêt de transport en commun

Carrefour à giratoire - scénario préférentiel chiffréEstimation sommaire des coûts d’aménagement := 350 000 €HT

+ Frais de maîtrise d’oeuvre (24 000 €HT)a Soit 374 000 €HT

variante :Plateau routier tourne à gauche adossé à une contre-allée paysagère

Solution giratoireAvantages InconvénientsSécurisation du carrefour Coût plus importantAccès au nord et au sud plus fluide Consommation de 880 m2 sur emprise privée SCI DevinBonne lisibilité des accèsIntégration positive du projet de la SCI Devin et de l’accès à la réserve pour un futur équipement publicTourne à gauche résolu depuis toutes les directionsStructuration de l’entrée de ville / limitation des vitesses de circulation

Solution Plateau tourne à gaucheAvantages InconvénientsCoût à priori plus faible Carrefour peu sécurisé - Effets de cisaillementsCouplage à un point Info et aire d’attente PL avec contre-allée paysagère Consommation de 1200 m2 environ sur emprise privée SCI Devin

Lisibilité des accès peu claireAccès / sortie SCI Devin peu sécuriséTourne à gauche seulement résolu pour les trajets Annecy > PAE existant mais pour les trajets Centre-ville > SCI Devin


REQUALIFICATION DE L’ENTREE DE VILLE (RD2508) - PLAN-PROGRAMME

sequence 1 : entrée de ville

sequence 2 : agglomérationMètres



800,00 98,00 € 78 400,00 € 8%

800,00 7,00 5 600,00 807,00 € 645 600,00 € 69%

- € 0%

0,00 - € 0%

0,00 - € 0% #DIV/0!

Eau potable et défense incendie - € 0%

Eaux usées - € 0%

Eaux pluviales (noues 2,5 m moy) 0,00 15,00 € - € 0% #DIV/0!

Electricité EDF (dont cable) 145,00 € - € 0%

Gaz Tranchée 6,50 € - € 0%

Télécom 110,00 € - € 0%

Eclairage 800,00 161,00 € 128 800,00 € 14%


0,00 - € 0% #DIV/0!

550,00 2 et 3 ml 30,00 € 16 500,00 € 2% #DIV/0!

500,00 € 26 666,67 € 3%

800,00 8,00 6 400,00 7,00 € 44 800,00 € 5%

0,00 6,50 € - €

0,00 - € 0%

940 766,67 € 100%

#DIV/0! €/m2

Pré chifffrage du parti d'aménagement REQUALIFICATION DE LA RD

Total



Bassins



Zone tampon


Voiries type 2

Voiries type 1

#DIV/0!

Humides

#DIV/0!

Voiries type 3

Réseaux

Secs





Estimation sommaire des coûts d’aménagement (hors giratoire) := 940 000 €HT

+ Frais de maîtrise d’oeuvre (47 000 €HT)a Soit 987 000 €HT

Mail planté + fossé enherbé / Plantations multistratifiées peu denses accompagnant la voie sans masquer les perspectives vers le sud-ouest

Filtre végétal / Plantations multistratifiées denses + fossé enherbé

Mail planté / Plantations multistratifiées denses + fossé enherbé

Piste en site propre mixte (cycles+piétons)

Piste en site propre mixte (cycles+piétons)Création d’un nouvelarrêt de transport en commun

Ilot central végétalisé (haies vives)

Ilot central végétalisé (haies vives)


DESSERTE DE LA PARCELLE SCI DEVIN

Mail planté / Plantations multistratifiées denses + fossé enherbé

Branche de giratoire assurant la desserte de la parcelle SCI Devin + parcelle réservée pour un futur équipement public

Parcelle réservée(5000 m2) pour un futur équipement public

Parcelle SCI Devin6876 m2

Propriété SCI Devin cédée pour création

du giratoire - 881 m2

Mètres linéaires Largeur m2 m3 prix unitaire Prix € HT Part dans le

chiffrage (en %)Emprise au sol

(en %)

50,00 60,00 € 3 000,00 € 6%

35,00 7,00 245,00 393,75 € 13 781,25 € 28%

- € 0%

- € 0%

- € 0% 0%

Eau potable et défense incendie 40,00 - € 0%

Eaux usées 40,00 275,00 € 11 000,00 € 22%

Eaux pluviales (noues 2,5 m moy) 15,00 € - € 0% 0%


Gaz Tranchée 40,00 6,50 € 260,00 € 1%

Télécom 40,00 110,00 € 4 400,00 € 9%

Eclairage 40,00 161,00 € 6 440,00 € 13%


0,00 - € 0% 0%

35,00 2,00 70,00 30,00 € 2 100,00 € 4% 14%

500,00 € 1 166,67 € 2%

100,00 2,00 200,00 7,00 € 1 400,00 € 3%

6,50 € - €

0,00 - € 0%

515,00 49 347,92 € 100%

95,82 €/m2

Pré chifffrage du parti d'aménagement SCI DENIN

Total



Bassins



Zone tampon



Voiries type 2

Voiries type 1

48%

Voiries type 3

Réseaux

Secs

39%

Humides



Estimation sommaire des coûts d’aménagement de la branche de giratoire assurant la desserte des parcelles SCI Devin + Equipe-ments publics := 50 000 €HT+ frais divers d’étude et de maîtrise d’oeuvre

(8000 €HT environ)

a Soit 58 000 €HT

Valeur du foncier privé SCI Devin : 77 €HTSurface cédée : 881 m2

Cession valant participation : 67 837 €HT

La cession foncière couvre le montant de la participation attendue de la part de la SCI Devin pour le financement (50% du coût = 29 000 €HT)



SYNTHESE

Participations publiques d’équilibre / Coûts (hors subventions) Montant (€HT)ZONE AUX (Extension du PAE des Boucheroz) - Sc1

265 000,00 (charge foncière à 40€HT/m2)

ZONE AUX (Extension du PAE des Boucheroz) - Sc2262 000,00 (charge foncière à 40€HT/m2)

REQUALIFICATION DU PAE EXISTANT DES BOUCHEROZ302 000,00

AMENAGEMENT DU GIRATOIRE374 000,00

REQUALIFICATION RD 2508987 000,00

TOTAL DES INVESTISSEMENTS A REALISER (hors subventions et participations)1 925 000,00

Documents

05 AEU Faverges Plan programme Faisabilité