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6 opérations de renouvellement urbain ACIGNÉ Centre CHANTEPIE Les Jardins du Portail CHANTEPIE Centre-ville CHARTRES-DE- BRETAGNE Centre bourg MORDELLES Beausoleil et Plaisance SERVON-SUR- VILAINE Les Vignes JUIN 2007

6 opérations de renouvellement urbain - scotbessin.fr · renouvellement urbain ACIGNé ... namique de croissance urbaine. C’est pourquoi, les fiches jointes visent à donner un

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6 opérations de renouvellement urbain

ACIGNéCentre

CHANTEPIELes Jardins du Portail

CHANTEPIECentre-ville

CHARTRES-DE-BRETAGNECentre bourg

MORDELLESBeausoleil et Plaisance

SERVON-SUR-VILAINELes Vignes

JUIN 2007

Opération de renouvellement urbain • 6 OPéRATIONS DANS LE PAYS DE RENNES

AUDIAR • JUIN 2007

La loi SRU (Solidarité et renouvellement ur-bains) de 2000 et les autres lois qui lui ont succédé ont largement intégré les enjeux

que représente le renouvellement urbain : conti-nuer à penser la fabrication de la ville sur elle-même, intégrer les objectifs d’économie d’espaces, revitaliser les secteurs mixtes de centre-ville, ré-fléchir aux évolutions de nos centralités… Autant d’enjeux qui paraissent évidents, mais dont la réalité opérationnelle l’est parfois moins.

En effet, s’engager dans le renouvellement urbain, c’est toujours se confronter au fait d’intervenir dans des tissus déjà construits, dans des secteurs de ville déjà habités : ce sont donc toujours des interventions plus délicates. C’est également anti-ciper sur le futur de la ville ou de la commune, en prenant en compte les nécessaires adaptations à intégrer pour renforcer les offres urbaines et rési-dentielles du centre bourg ou du centre-ville. Renouveler un tissu urbain existant c’est ainsi prévoir son élargissement, sa reconfiguration, son embellissement … C’est aussi faire en sorte que chaque cœur de ville acquiert un réel statut de centralité « conforme » au développement de la commune, qui se poursuit toujours dans une dy-namique de croissance urbaine.

C’est pourquoi, les fiches jointes visent à donner un aperçu d’opérations de renouvellement urbain, plus ou moins récentes, réalisées dans le Pays de Rennes. Elles montrent les spécificités de chaque opération, font le point sur les conditions de réus-site, mais également les difficultés rencontrées. Cette synthèse pointe les caractéristiques commu-nes qui ressortent dans le cadre de procédures de renouvellement urbain.

Ces fiches ont été réalisées suite à des rencontres avec les communes concernées, qui ont eu lieu en 2006. Elles sont destinées à un public averti d’élus et de professionnels de l’aménagement. Bien entendu, elles donnent un aperçu de l’état d’avancement de chacune des opérations au moment des rencontres, mais compte-tenu des évolutions possibles et des nombreux chantiers en cours sur le Pays de Rennes, certains programmes, indiqués en chantier sur les fiches, ont pu être livrés ou terminés depuis.

Densités indiquées : Les densités indiquées dans les fiches ne sont là que pour servir de repère par rapport aux préconisations que prévoit le Schéma de cohérence territoriale du Pays de Rennes, en cours.Pour une opération de renouvellement urbain, qui prend généralement en compte des périmètres larges, afin d’intégrer toutes les problématiques d’évolution d’un centre, il nous a semblé intéressant d’indiquer deux densités :• La densité nette moyenne. Elle est calculée sur la base des surfaces opérationnelles réellement construites (les îlots détourés dans les plans de repérage) et permet d’avoir le rapport de logements réalisés sur ces surfaces. Ces îlots intègrent bien sûr des espaces publics, piétonniers, des aires de stationnements et des voies de desserte.• La densité brute moyenne. Elle permet de donner une indication du nombre de logements rapporté à la surface globale de l’opération (cad le périmètre global d’intervention – indiqué en pointillés rouge dans les plans de repérage des fiches). Cette densité n’est qu’indicative, puisque bien entendu un périmètre global d’opération intègre non seulement des secteurs à densifier (encore libres ou peu occupés), mais également des secteurs déjà bâtis où l’opération peut ou non prévoir d’intervenir. De plus, il intègre également toutes les surfaces et emprises de voiries la plupart du temps déjà réalisées en secteur de renouvellement urbain.

Secteur de plan masse (Zone UPM) inscrit au PLU de Servon-sur-Vilaine

Servon-sur-Vilaine Chartres-de-Bretagne

Mordelles Chantepie

Opération de renouvellement urbain • 6 OPéRATIONS DANS LE PAYS DE RENNES

AUDIAR • JUIN 2007

Privilégier la maîtrise publique en renouvellement urbain

Les motifs conduisant à la volonté d’intervenir en « renouvellement urbain » sont généralement de deux natures : ils tiennent compte du contexte communal (disponibilité foncière, présence de sites à restructurer, op-portunités de densification…) et traduisent la volonté politique de la commune, souhaitant adapter son cen-tre à son développement urbain global.

Compte-tenu des enjeux multiples que regroupent les tissus centraux, il paraît évident pour les collectivités de privilégier des opérations dont elles ont la maîtrise. En effet, renouveler un centre, c’est intervenir de façon importante sur les espaces publics, les équipements pu-blics et commerciaux de la commune. C’est pourquoi, la plupart des opérations sont menées en Zone d’Aména-gement Concertée (ZAC), soit sous maîtrise publique, soit en encadrant fortement les aménagements dans le document d’urbanisme en vigueur de la commune

(c’est le cas de Ser-von-sur-Vilaine pour la ZAC des Vignes, opération privée encadrée par un plan masse au PLU). La pro-cédure de ZAC donne également la possibilité d’ex-proprier des ter-rains, ce qui est parfois nécessaire dans des tissus déjà construits où les acquisitions foncières sont souvent plus diffi-ciles à mener.

Profiter des possibilités de densification, surtout dans les centres-bourgs

Outre le cas de Rennes qui pratique depuis très long-temps des opérations de renouvellement urbain, la re-qualification des centres-villes ou centres-bourgs est encore possible dans les communes périurbaines du Pays de Rennes. En effet, les secteurs centraux des communes sont généralement très restreints : bâti an-cien à l’alignement, maisons de bourg ou de village, équipements centraux et fonctions administratives… Mais ils peuvent disposer, dans leurs périphéries pro-ches, de terrains encore peu occupés, qui deviennent

alors intéressants pour des opérations de renouvelle-ment urbain.

En effet, renouveler un centre, c’est prévoir la démo-lition de constructions obsolètes (hangars, garages, vieilles bâtisses…) et la reconstruction de bâtiments neufs, mais c’est également profiter de terrains quasi-ment libres, sur lesquels l’offre urbaine et la densité peuvent être renforcées.

Intervenir sur ces secteurs permet la plupart du temps d’équilibrer le budget des opérations, puisque même-si le coût du foncier représente une part importante des investissements, la « densification » d’espaces li-bres permet souvent de rentabiliser l’opération, en pré-voyant de nouvelles constructions sur ces espaces.

Intégrer les enjeux de mixité et de proximité nécessaires à la vie d’un centre

Les opérations de renou-vellement urbain sont de très bonnes opportu-nités pour renforcer le dynamisme, notamment commercial, des centres urbains. Bien entendu, ces espaces centraux ont vocation à concentrer les commerces de proximité, les équipements et les services urbains, nécessaires à la vie quotidienne de tout habitant.

Ce sont également des secteurs où les enjeux de mixité sociale sont importants, puisqu’ils permettent d’ offrir des logements diversifiés dans des sites où l’ensemble des services urbains et l’accessibilité aux transports en commun permet d’accueillir plus de logements sociaux, adaptables à différents types de ménages (primo-accé-dants, personnes seules, personnes âgées etc…).

Des logements sociaux en plein centre de Chantepie

De plus, ces secteurs, de part leur configuration (tissus resserrés, constructions souvent en front de rues…), sont propices à recevoir des formes urbaines plus « compac-tes », compatibles avec l’objectif d’éco-nomie d’espaces et avec la réalisation de logements très diversifiés en ma-tière de forme archi-tecturale (collectifs, semi-collectifs, mai-sons groupées…).

Cet enjeu majeur de la « ville des proximités » est ainsi mis en avant dans le SCoT du Pays de Rennes : assu-rer la proximité pour tous, en privilégiant la restruc-turation des villes et des bourgs, afin de répondre aux attentes des habitants en termes de qualité de vie et de réduction des distances de déplacements, entre autres.

C O N C L U S I O N

Des objectifs de renouvellement urbain encadrés par le PLH et le SCOTCompte tenu des évolutions sociétales, des évolutions en matière de mobilité et des objectifs de développement durable, le renouvellement urbain est aujourd’hui reconnu comme un potentiel de développement incontournable, si l’on souhaite se donner les moyens de préserver l’avenir et d’économiser nos ressources, dont le sol.Renouveler nos communes, c’est favoriser une plus gran-de diversité et garantir un développement harmonieux de nos territoires, en recherchant la proximité à toutes les échelles.

Le Pays de Rennes et Rennes Métropole en ont pris conscience : Ils se sont ainsi dotés de documents secto-riels et de planification qui favorisent le renouvellement urbain : • Le Programme local de l’habitat de Rennes Métropole

(PLH) vise à faciliter les opérations de renouvellement urbain, dans le bâti existant des centres bourgs surtout. Pour ce faire, dans le cadre de la contractualisation avec les communes, la communauté d’agglomération renforce ses services pour l’aide au portage foncier, le financement d’études, l’assistance opérationnelle etc.

• Le Schéma de cohérence territoriale (SCoT), à une plus grande échelle, celle du Pays de Rennes, incite forte-ment les communes à mettre en place des opérations de renouvellement urbain : Un objectif qui répond à la « ville des proximités » et qui se traduit par deux orien-tations générales dans le DOG (Document d’orienta-tions générales du SCoT ) : 1. des communes qui affichent clairement leurs objec-

tifs de renouvellement urbain : Rennes, Chantepie, St Jacques-de-la-Lande, Cesson-Sévigné, Chartres-de-Bretagne et Bruz (traduit par une orientation gra-phique indiqué par un R) ;

2. une recommandation générale double : Obliger le développement des communes à se faire en conti-nuité urbaine, ce qui pousse à réfléchir à la greffe des nouvelles extensions aux autres secteurs plus centraux et favoriser la recherche de potentiels de renouvellement urbain, chaque fois que possible. Cette orientation devra être justifiée dans l’élabora-tion des Plans locaux d’urbanisme (PLU), en fonction du contexte et des opportunités existantes.

Au delà de ces outils, mis en place par les différents EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale), l’enjeu de renouvellement urbain passe également par la qualité de la concertation et de l’association des habitants mises en place dans le cadre de telles opérations.

Faire accepter le changement et l’évolution d’un centre ou d’un quartier, c’est aussi faire partager le projet par les résidents les plus concernés et par l’ensemble de la popu-lation. Un projet de renouvellement urbain doit être « un projet partagé et accepté par tous ».

AUDIAR • JUIN 2007

La rénovation urbaine du centre a été lancée en 1992 et concerne volontaire-ment un périmètre élargi, qui s’étend sur près d’un kilomètre d’ouest en est, en profondeur de la rue de Calais et de l’église (à l’ouest) et en prolongement de la rue du Fort de la Motte (à l’est).Cette opération vise à rénover et revi-taliser le centre ancien, en accompa-gnement les évolutions et les besoins de la population. Au vue des croissan-ces démographiques liées aux deux opérations successives de la Timonière et bientôt du Botrel, la requalification du centre permettra d’accompagner ce développement, tout en respectant le caractère de « bourg » du cœur d’Aci-gné.

Une opération qui respecte la morphologie ancienne du centre bourg

Programme de l’opération

Procédure : ZACDossier de création : 07/1992, puis 03/1999Dossier de réalisation : 07/1992, 06/2000

Maîtrise d’ouvrage : Ville d’Acigné

Aménageur : S2R, puis Ville d’Acigné

Maîtrise d’œuvre : Urbaniste : D. Brard Architectes : J-M Perche L. Croslard, S. Laisné, Pommier VRD : AMCO, Sétur

Promoteurs : Habitations Familiales. OPAC 35. Soreim. Coop Construction. CIB Pierre Promotion. Arc Promotion...

Opération de renouvellement urbain

ACIGNÉ

Procédure et partenaires

Superficie totale : 14,4 ha

Programme global prévuLogements 290Bureaux 0 m2

Commerces 4 cellules au RDC (400 m2)Équipements Aucun

ÉchéancierLancement des études 1992Début des travaux 1994Achèvement de l’opération Non

JUIN 2007

5 785 habitantsen 2006

(Population estimée,enquête INSEE)

De nouvelles constructions reliées au cœur du bourg par une venelle piétonne (îlot 5)

Renouvellement urbain de centre de pavillons de zone d’activités

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ZAC du Centre

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R. des Forgerons

Une opération menée sur un temps long, en privilégiant des interventions progressives

Données chiffrées techniquesSuperficie totale : 14,4 ha

Superficie opérationnelle : 8,4 ha(emprises aménagées, hors voiries et parcelles déjà construites du bourg)

Programme détaillé :Nbre de logements 290dont logements libres 240 locatifs sociaux 36 (OPAC 35) accession sociale 14 (Habitations Familiales)

AUDIAR • JUIN 2007

Opération de renouvellement urbain • ACIGNÉ

Cette opération de restructuration du centre bourg prévoit un programme global de l’ordre de 300 logements (col-lectifs, semi-collectifs et individuels), dont la majorité sont prévus avec une hauteur de R+2 ou R+2+Combles, afin de respecter les gabarits du centre ancien, comme les bâtis anciens rue de Calais et rue des Forgerons.

Le chemin des quatre saisons, une allée piétonne qui dessert la MAPAD et rejoint un autre quartier (îlot 1)

Plan de repérage de la ZAC Centre

Un des premiers immeublescollectifs de l’opération(Coop de Construction, 1997, îlot 1)

Une petite unité de logements (semi-collectif), rue des Menuisiers (Pierre Promotion, 2004, îlot 4 - architecte S. Laisné)

Pour assurer petit à petit cette réno-vation, la commune a volontairement procédé par tranches successives d’ouest en est, dans une démarche progressive d’aménagement : d’une part pour permettre plus facilement les aménagements par îlot et d’autre part pour faciliter les acquisitions fon-cières. Cette opération se veut être un

projet évolutif et continuera à évoluer dans le temps, en fonction des diver-ses opportunités. La requalification urbaine de la rue de Calais est égale-ment envisagée par la commune, mais dans le cadre d’une étude spécifique distincte de la ZAC (aménagement de voirie, d’espaces publics…).

DensitésDensité nette moyenne : 90 logements/ha(Calcul sur îlots construits : 1, 2, 3, 4, 5 et6)

Densité brute de l’opération : 20,2 logements/ha*

* Nombreux ilôts inclus dans le périmètre de la ZAC ne sont pas encore bâtis ou resteront non constructibles, d’où une densité brute peu explicite.

Opération de renouvellement urbain • ACIGNÉ

Des programmes à dominante résidentielle, une offre de services et de commerces déjà présente sur le centre

Avant le lancement de l’opération, l’of-fre urbaine de proximité du centre était déjà bien dotée : la supérette au nord de la rue de Calais, la mairie, la MAPAD, l’école privée… L’opération prévoit quatre cellules commerciales supplémentaires en face de la mairie (programme en cours de construction - cf. page 4). C’est pourquoi, cette opération est caractérisée par un programme glo-bal de logements, qui a pris place soit sur des parcelles libres en arrière de fronts de rue, soit en renouvellement urbain, après démolition d’anciennes constructions obsolètes (hangars, an-ciennes maisons etc…).Après une longue concertation, le périmètre de la ZAC a été élargi, afin de prendre en compte l’ensemble des îlots qui pouvaient être densifiés dans le centre bourg.

AUDIAR • JUIN 2007

Un nouvel immeuble en cœur de bourg, à la place d’un ancien hangar

(Coop Habitat, rue des Menuisiers, îlot 5)

Une nouvelle construction de collectifs est venue marquer une des entrées du

centre (l’angle des rues du Calvaire et des Forgerons) (Habitations Familiales, îlot 1)

Aujourd’hui, cette opération aura per-mis de renforcer le caractère urbain du centre, en offrant des logements col-lectifs à proximité directe des services et des commerces et en augmentant sensiblement les densités (ex : sur l’îlot 1, on est passé d’une densité de moins de 8 logements/ha à une densité de près de 115 logements/ha, grâce à la réalisation de 5 immeubles, soit 94 logements). En articulation directe avec les équi-pements et services déjà présents, ce projet a déjà permis de recréer des voies (ex : la rue des Menuisiers), de nombreuses venelles piétonnes et de petits espaces publics (placettes, squa-res, cœurs d’îlots…), qui constituent autant de qualités pour la vie des ha-bitants dans un centre bourg.Pour l’avenir, les réflexions restent ouvertes pour envisager la délocalisa-tion de l’école de musique, ce qui per-mettrait de faire évoluer à terme le bâti situé en bordure de la rue de Calais.

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Les stratégies opérationnelles

Les premières études du centre bourg datent de 1992. La commune a en-suite rapidement décidé de créer une ZAC pour la revitalisation de son cen-tre. Cette procédure s’est révélée plus adaptée pour intervenir dans des tis-sus déjà occupés, mais également in-téressante pour la commune, qui a pu définir des secteurs d’initiative publi-que et d’autres à initiative privée.

Pour Acigné, les difficultés majeu-res de l’opération ont été : • des acquisitions foncières parfois

très longues, mais réalisées le plus souvent à l’amiable ;

• la nécessité de passer par voie d’ex-propriation pour certains secteurs ;

• un aménagement globalement plus coûteux, vu le périmètre important d’intervention et les acquisitions foncières.

Un nouvel immeuble, en cours de construction en face de la Mairie, accueille des cellules commerciales(Marignan Immobilier,17 logements,architecte : Pommier)

Opération de renouvellement urbain • ACIGNÉ

Les gabarits du centre ancien repris harmonieusement dans la conception des nouveaux immeubles

Densification et revitalisation du centre-bourgRespect des gabarits et de la morphologie ancienneRéseau piétonnier et création d’espaces publics de proximitéCréation de nouvelles voiesAugmentation de l’offre en stationnements.

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Les plus de l’opération

La réussite de l’opération aura te-nue à : • la volonté de maîtriser dans le temps

les évolutions du centre (mais ceci rallonge fortement le temps de l’opé-ration). C’est pourquoi la collectivité a choisi de suivre en direct l’opéra-tion (ZAC en régie). L’élargissement du périmètre de la ZAC a permis également d’intégrer des terrains nus (en arrière des fronts de rue), qui pourront évoluer à plus long terme. Le portage foncier des nouvelles ac-quisitions est assuré, en partie, par Rennes Métropole ;

• une opérationnalité et une faisabi-lité économique de la ZAC qui s’est faite tranche par tranche (pour les aménagements et les constructions), ce qui permet d’échelonner les dé-penses sur une vingtaine d’années ;

• des opérations menées en parallèle, hors ZAC, notamment le réaména-gement de la rue de Calais, ce qui évite un surcoût probable affecté à l’opération.

Remerciements à :Mme Ch. Tréguer – mairie d’Acigné

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Une opération de renouvellement urbain se dit souvent coûteuse et plus longue à aménager et à mener dans le temps. Ces réalités sont en grande partie conditionnées au fait que l’on intervient sur des tissus déjà constitués, équipés et/ou construits, d’où un portage foncier moins évident et souvent plus lourd. L’intervention sur des secteurs déjà habités rend également ces projets plus sensibles vis-à-vis des habitants et c’est pourquoi les modes de concertation doivent être adaptés.

AUDIAR(Agence d’urbanisme et de développement intercommunal de l’agglomération rennaise)4 avenue Henri Fréville CS 40716 - 35207 RENNES Cedex 202 99 01 86 46 www.audiar.org Contact : [email protected]

Dans le cadre de son « projet urbain », Chantepie a mis en œuvre une impor-tante ZAC d’extension urbaine : Les Rives du Blosne (environ 3000 loge-ments à terme). Pour accompagner ce développement et accueillir les nouvel-les populations, la municipalité a sou-haité, à nouveau, lancer une opération

Une nouvelle opération de rénovation urbaine pour le Chantepie de demain

Programme de l’opération

Procédure : ZAC publiqueDossier de création : 26 juin 2002Dossier de réalisation : 7 juillet 2003Maîtrise d’ouvrage : Commune de ChantepieAménageur : TerritoiresMaîtrise d’œuvre : Architectes : JF Champeaux / AMCOPromoteurs : Urbanistes : JF Champeaux / Brard

Opération de renouvellement urbain

CHANTEPIE

Procédure et partenaires

Superficie totale : 12,4 haProgramme (SHON - nombre de logements)Logements 384 (1ère estimation)Bureaux 13 000 m2

Commerces 1 000 m2

Espaces publics Parvis et jardins nouvelle mairie, place école des Landes, requalification place des MarellesÉquipements GS des Landes, nouvelle mairie et équipement culturelÉchéancierLancement des études 1er trim. 2002Début des travaux 2005Achèvement de l’opération 2010

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Les deux programmes livrés en entrée de ville

Renouvellement urbain de centre de pavillons de zone d’activités

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ZAC Centre-ville

de renouvellement urbain de son cen-tre bourg : la ZAC centre-ville, qui suc-cède aux deux premières rénovations des Deux Ruisseaux et des Jardins du Portail. L’enjeu pour demain : passer d’un statut de centre-bourg à celui de centre-ville.

7 034 habitantsen 1999

(Prochaine enquêteINSEE en 2008)

ENTRéEDE VILLE

LES MARELLES

ESPACEST MELAINELES DEUX

RUISSEAUX

LES JARDINSDU PORTAIL

Avenue de Bretagne Avenue des Landes

Un programme d’envergure pour recréer une centralité urbaine

AUDIAR • JUIN 2007

Opération de renouvellement urbain • CHANTEPIE

Cette ZAC prévoit à terme la réalisa-tion de près de 500 logements, qui se feront à initiative publique ou privée. Elle marque également une nouvelle étape pour la centralité cantepienne par la rénovation et la relocalisation d’équipements de ville majeurs : la restructuration du groupe scolaire des Landes (achevée), l’Espace St Melaine (à venir), qui accueillera la future Mai-rie, la médiathèque, salle de spectacles etc…, la future place des Marelles ré-novée…Autant de grands projets qui rendront encore plus attractifs le centre ville de Chantepie, qui sera également desser-vi par le métro (extension de la ligne 1 actuelle prévue jusqu’aux Rives du Blosne).

Plan de la ZAC du centre

Remerciements à :Mme O. Touminet – Ville de ChantepieM. J. Bailleul, Territoires

AUDIAR(Agence d’urbanisme et de développement intercommunal de l’agglomération rennaise)4 avenue Henri Fréville CS 40716 - 35207 RENNES Cedex 202 99 01 86 46 www.audiar.org Contact : [email protected]

Place des Marelles

Espace St Melaine

DensitéDensité nette moyenne : 55 logements/ha

Avenue André Bonnin

ESPACE ST MELAINE

GROUPE SCOLAIRE DES LANDES

PLACE DES MARELLES

Dans la tradition de l’urbanisme can-tepien, la commune a toujours souhai-té maîtriser l’évolution de son centre-ville, afin de l’adapter aux besoins des populations. Aujourd’hui, le centre est encore en pleine évolution (dans le ca-dre d’une nouvelle ZAC de centre-ville), mais il a déjà subi plusieurs trans-formations, grâce aux opérations des Deux Ruisseaux (secteur des Ma-relles, restructu-ration urbaine et extension derrière l’actuelle mairie) et des Jardins du Portail. Cette dernière restruc-turation urbaine, qui date de 1992, a consisté en la d e n s i f i c a t i o n d’un îlot du cen-tre, situé juste

Un quartier résidentiel mixte, greffé au cœur de Chantepie

Programme de l’opération

Procédure : ZACDossier de création : 10 juillet 1992Dossier de réalisation : 1er février 1993Bilan de clôture : 31 décembre 1999Maîtrise d’ouvrage : Commune de ChantepieAménageur : SEMAEBMaîtrise d’œuvre : DDE, BET Amco Urbaniste : JF ChampeauxPromoteurs : Aiguillon Construction. Soreim. Habitations Familiales

Opération de renouvellement urbain

CHANTEPIE

Procédure et partenaires

Superficie totale : 3,2 haProgramme (SHON - nombre de logements)Logements 92Bureaux 0 m2

Commerces 0 m2

Équipements Immeuble évolutif la RotondeÉchéancierLancement des études 1992Début des travaux 1994Achèvement de l’opération 1999

JUIN 2007

Un nouveau programme d’immeubles, à proximité directe des commerces et de l’église (vue depuis l’avenue A. Bonnin)

Renouvellement urbain de centre de pavillons de zone d’activités

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Les Jardins du Portail

derrière l’église. Elle a participé à la diversification des logements, en pé-riphérie toute proche du tissu ancien qui borde l’avenue Bonnin.

7 034 habitantsen 1999

(Prochaine enquêteINSEE en 2008)

Avenue André Bonnin

Une opération originale qui a su anticiper sur les besoins multi générationnels

Données chiffrées techniques

Superficie totale : 3,2 haSuperficie opérationnelle : 1,0 ha1 tranche (surfaces construites) = périmètre rougeProgramme détaillé :Nbre de logements 92dont logements libres 24 (30%) logements aidés 68 (70%) - locatifs sociaux 44 PLA et PLUS (dont la Rotonde) - accession sociale 24

AUDIAR • JUIN 2007

Opération de renouvellement urbain • CHANTEPIE

Cette opération s’est réalisée sur un îlot attenant à la rue principale, déli-mité : par l’avenue A. Bonnin au sud, la rue des Landes à l’est, l’avenue de la Grotte au nord et la rue d’Hallouvry à l’ouest. Sur les 3 hectares du secteur, seul un hectare a été aménagé. Cette opération d’initiative publique a per-mis d’offrir plus de logements collec-tifs en centre-bourg, avec une prédo-minance de logements à destination

Plan de la ZAC du centre

sociale (92 logements collectifs, dont 70 % en offre sociale), ce qui dépassait déjà largement les objectifs de l’ac-tuel PLH de l’agglomération rennaise (50 % de logements aidés préconisés). Un programme original et évolutif, réalisé par la commune (l’immeuble la Rotonde, comptant 29 logements à financement PLUS et destiné à des per-sonnes retraitées indépendantes), a été pensé dès le début du projet en arti-

culation à l’immeuble connexe réa-lisé par Aiguillon Construction (15 PLUS). Ces deux immeubles voisins pourraient évoluer à terme vers une structure médicalisée réservée aux personnes âgées. L’évolutivité de ce projet est donc intéressante, puisqu’il permet de répondre à des cibles de po-pulations qui, avec l’âge, recherchent effectivement la proximité des com-merces et des services urbains.

Des logements sociaux situés en plein cœur cantepien (Aiguillon Construction, îlot 1)

La Rotonde est un immeuble destiné aux personnes âgées et qui pourrait évoluer en structure médicalisée

Jeux d’enfants et espaces piétonniers animent la dalle qui abrite un parking en sous-sol des immeubles

DensitésDensité nette moyenne : 168 logements/ha(Calcul sur îlots 1 et 2)

Densité brute de l’opération : 80 logements/ha

Opération de renouvellement urbain • CHANTEPIE

Une opération dense d’un seul tenant permettant des aménagements publics maîtrisés

Avant la réalisation du projet, ce sec-teur du centre-bourg ne comptait que quelques constructions (environ 8, dont des hangars, garages, annexes etc). Le cœur d’îlot était quasiment libre de toute construction. Le projet a ainsi permis de densifier ce secteur, avec peu de problèmes d’acquisitions foncières, vue la faible quantité de constructions concernées.

Au final, près de 100 logements ont été construits, mais sans offre commercia-le en rez-de-chaussée, puisque celle-ci a été maintenue et confortée le long de l’avenue A. Bonnin. L’objectif de la collectivité était de garantir une réel-le mixité résidentielle et sociale sur l’opération. L’aménagement a égale-ment intégré la réalisation d’une dalle unique sur l’îlot, prévoyant suffisam-ment de stationnements en sous-sol, afin de libérer les espaces de surfaces pour les piétons et les habitants. Un traitement harmonieux de ces espa-ces publics a pu être réalisé avant la construction des programmes bâtis par les constructeurs privés (circula-tions piétonnes, petits squares, jardiniè-res, jardin public…).

AUDIAR • JUIN 2007

L’état initial du centre-bourg : un cœur d’îlot quasiment non construit

Une venelle piétonne pour rejoindre rapidementles commerces de proximité de l’avenue André Bonnin

Une opération dense en plein cœurde Chantepie

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La commune de Chantepie a mené cette opération sous forme de Plan d’Aménagement d’Ensemble transfor-mé ensuite en Zone d’Aménagement Concerté, afin de faire participer les constructeurs privés au coût de réali-sation des équipements publics.L’aménagement public s’est réalisé en-tre 1995 et 1997 et la ZAC a été clôtu-rée en 1999, ce qui confirme la réus-site de cette opération. Ce succès aura tenu en grande partie à la mobilisation possible d’un cœur d’îlot très faible-ment occupé et directement attenant au centre-ville.

Pour Chantepie, les difficultés ren-contrées ont été mineures pour cette opération : • un portage foncier long et malgré

tout coûteux, mais qui s’est fait par anticipation et sans recourir à l’ex-propriation (priorité aux acquisi-tions foncières à l’amiable) ;

• la nécessité de maintenir des servi-tudes de droit privé, qui ont affecté les nouvelles constructions ;

Opération de renouvellement urbain • CHANTEPIE

Densification importante du centre-bourgMixité sociale (une majorité de logements à destination sociale)Anticipation du vieillissement (avec le programme de La Rotonde)Création de petits espaces publics de proximitéOffre de stationnements privés en sous-sol

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Les plus de l’opération

• un choix initial en Plan d’Aména-gement d’Ensemble (PAE), qui a finalement évolué vers un dossier de ZAC, ce qui a rallongé légèrement les délais de l’opération.

Pour la ZAC des Jardins du Portail, la réussite de l’opération aura tenu à : • une volonté de maîtrise publique

très forte pour l’ensemble de l’amé-nagement de l’îlot ;

• un plan masse bien défini dès l’origi-ne : celui-ci a permis de cadrer l’en-semble des constructions réalisées ;

• le bilan financier est au final excé-dentaire, grâce en partie à la partici-pation financière communale (inter-vention en cœur d’îlot urbain, option sur dalle retenue, forte proportion de logements sociaux souhaitée). Le ver-sement d’un fonds de concours de la ZAC « Les Landes », a pu compenser la perte de recettes liée à la non réa-lisation du dernier programme (8 logements).

Remerciements à :Mme O. Touminet – Ville de ChantepieM. J. Bailleul, Territoires

Un programme d’immeubles sociaux (R+3) dans un espace piétonnisé sur dalle

Des espaces de proximité (jeux d’enfants) sécurisés, implantés en pied d’immeubles

De petits immeubles et des parkings supplémentaires en surface pour répondre aux besoins des résidents du bourg

Une opération de renouvellement urbain se dit souvent coûteuse et plus longue à aménager et à mener dans le temps. Ces réalités sont en grande partie conditionnées au fait que l’on intervient sur des tissus déjà constitués, équipés et/ou construits, d’où un portage foncier moins évident et souvent plus lourd. L’intervention sur des secteurs déjà habités rend également ces projets plus sensibles vis-à-vis des habitants et c’est pourquoi les modes de concertation doivent être adaptés.

Les stratégies opérationnelles

AUDIAR(Agence d’urbanisme et de développement intercommunal de l’agglomération rennaise)4 avenue Henri Fréville CS 40716 - 35207 RENNES Cedex 202 99 01 86 46 www.audiar.org Contact : [email protected]

Cette opération de restructuration du centre-bourg, lancée en 1990 et achevée en 2001, correspondait à une volonté politique forte : remodeler le centre ancien en créant une nouvelle place publique, la place urbaine des Droits

Un centre-bourg remodelé,une restructuration exemplaire

Programme de l’opération

Procédure : ZACDossier de création : 9 mai 1989Dossier de réalisation : 10 septembre 1989 modifié en septembre 1991 et juillet 1993Maîtrise d’ouvrage : Commune de Chartres-de-Bretagne Aménageur : SEMAEBPromoteurs : Fimoren. Soreim. Espacil. OPAC 35Maîtrise d’œuvre : Urbaniste : JF Revert, puis M Fresneau Paysagiste : R. Désormeaux Bureau VRD : Bourgois

Procédure et partenaires

Superficie totale : 4,23 haProgramme (SHON - nombre de logements) :Logements 186Bureaux 700 m2

Commerces 4 cellules (948 m2)Equipements Aucun (maintien du supermarché)EchéancierLancement des études 1990Début des travaux 1993Achèvement de l’opération 1999

de l’Homme, alliance entre le passé (l’église) et la modernité (la mairie) de Chartres-de-Bretagne, renforcer l’offre commerciale et assurer une offre conséquente de logements, proches de tous les services.

JUIN 2007

Immeuble récent, à proximité directe de l’église et des tissus anciens

Opération de renouvellement urbain

CHARTRES-DE-BRETAGNEZAC Centre-bourg

Renouvellement urbain de centre de pavillons de zone d’activités

BD O

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N -

Par

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003

7 494 habitantsen 2005

(INSEE - recensementcomplémentaire 2005)

Un centre-ville, doté d’une véritable place urbaine

Données chiffrées techniquesSuperficie totale : 4,23 haSuperficie opérationnelle : 0,7 ha(surfaces construites)Nombre de logements : 186Dont logements libres : 138 locatifs sociaux : 48 (Espacil Habitat. OPAC 35) Accession sociale : 0

Opération de renouvellement urbain • CHARTRES-DE-BRETAGNE

Plan de repérage de la ZAC

Cette opération a consisté à rénover complètement le centre-bourg de la commune, en l’organisant autour d’un nouvel espace public. Le souhait de la commune était de passer de l’image d’un « village-rue » à un vrai cœur de ville. L’aménagement de la place des Droits de l’Homme (près de 8 500 m2) aura constitué un des postes de dépen-ses majeurs de l’opération (35% du

L’extension du centre commercial (îlot 4, angle ouvert rue Marionnais / rue de la Poterie)

Création d’une façade urbaine (SOREIM, 46 logements en accession + commerces, îlot 1, angle rue Marionnais / rue de la Poterie)

coût de la ZAC). C’est pourquoi les am-bitions en matière de « densification » ont été importantes, afin d’intégrer le coût de réalisation de cette place. Les immeubles collectifs ont permis de re-donner un caractère plus urbain aux fronts de rue du centre bourg, tout en intégrant la qualité des espaces publics et le confort des piétons dans le projet global.

Des cellules commerciales et la Poste relocalisées en rez-de-chaussée (FIMOREN, 38 logements en accession + commerces, îlot 3)

AUDIAR • JUIN 2007

DensitésDensité nette moyenne : 255 logements/ha(Calcul sur îlots construits : 1, 2, 3 et 4)

Densité brute de l’opération : 42 logements/ha

Opération de renouvellement urbain • CHARTRES-DE-BRETAGNE

Un programme mixte, privilégiant la dynamique commerciale du centre

Avant le lancement du projet, le sec-teur du centre bourg disposait encore d’importantes parcelles libres (ou peu construites), à l’est de l’avenue de la Marionnais. La mairie, l’église et le centre commercial existaient déjà. Au sud et à l’est de l’avenue de la Marion-nais, seuls une dizaine de pavillons et activités étaient présents, dont la pos-te. L’opération a produit la réalisation de 186 logements. Compte tenu des disponibilités foncières et du peu de constructions présentes à l’origine, la densification aura été importante.Le projet initial prévoyait la construc-tion de bureaux, une restructuration du centre commercial « le Bretagne » et le transfert du supermarché. Dans ce projet, la place de la mairie ne fai-sait l’objet que d’un réaménagement sommaire (espace vert). Finalement, compte-tenu de la part conséquente investie dans l’aménagement de la place des Droits de l’Homme et des pertes engendrées par l’acquisition du supermarché qui devait être démoli et reconstruit, la commune a tout de même décidé d’abandonner le trans-fert du supermarché et de le mainte-nir sur place. Par contre, les efforts se sont portés sur le renforcement de l’of-fre de services et de commerces dans le centre-ville : des rez-de-chaussée commerciaux prévus dans les collec-tifs construits, la requalification de la place René Cassin et le maintien d’une offre en stationnements nécessaire à la vie commerçante du centre-ville.Le supermarché a été reconfiguré, agrandi et son front de rue d’angle restructuré par la création d’un im-meuble de bureaux et la poste a été réimplantée en rez-de-chaussée d’un des nouveaux immeubles (îlot 3, pro-gramme Fimoren).

L’état initial du centre-bourg : des parcelles très peu construites à l’est de l’avenue de la Marionnais et d’importantes zones investies par la voiture

Source : Fresneau – SEMAEB

Un cœur d’îlot mixte, ouvert aux piétons et accessible aux véhicules de secours (îlot 3)

Le plan d’aménagement général de 1998

AUDIAR • JUIN 2007

PlacePK PK

PK

PK : zone de stationnement

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4

AUDIAR • JUIN 2007

Opération de renouvellement urbain • CHARTRES-DE-BRETAGNE

Les plus de l’opération

Densification du centre-bourgUnité architecturaleMixité socialeDynamique commercialeQualité de l’espace publicAugmentation de l’offre en stationnements

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Remerciements à :M. Levrel, mairie de Chartres-de-BretagneM. Martinez, adjoint à l’urbanisme, mairie de Chartres-de-Bretagne

La galerie commerciale «Le Bretagne» conservée et agrandie dans le cadre de

l’opération

Des aires de stationnements réalisées en périphérie de la place des Droits de l’Homme

Une allée piétonne qui relie les quartiers périphériques au centre et à la Mairie (à l’arrière de lîlot 3)

Une opération de renouvellement urbain se dit souvent coûteuse et plus longue à aménager et à mener dans le temps. Ces réalités sont en grande partie conditionnées au fait que l’on intervient sur des tissus déjà constitués, équipés et/ou construits, d’où un portage foncier moins évident et souvent plus lourd. L’intervention sur des secteurs déjà habités rend également ces projets plus sensibles vis-à-vis des habitants et c’est pourquoi les modes de concertation doivent être adaptés.

En 1988, les premières études ont ré-vélé les difficultés du bourg (impression de vide autour de la mairie, manque de placettes, ruelles, manque d’unité, prédo-minance de la voiture…). En 1989, la commune a donc décidé de créer une ZAC pour pallier les insuffisances du bourg. Le choix de la procédure cor-respondait à la nécessité d’équilibrer une opération pour laquelle la réali-sation des espaces publics était consé-quente. C’est pourquoi, un concours d’architectes a été lancé pour les îlots à construire, afin de répondre aux ob-jectifs que se donnaient la commune (plus grande centralité, unité architec-turale…).

Pour Chartres-de-Bretagne, les diffi-cultés majeures de l’opération ont été : • des pertes financières lourdes, en-

gendrées par le rachat du supermar-ché (murs et fond de commerce), sa-chant qu’au final, le choix s’est porté sur le maintien de cet équipement en centre-ville. Afin de limiter ces pertes, la commune a ainsi choisi de densifier l’opération, tout en renfor-çant fortement l’offre commerciale ;

• le choix d’aménager un espace pu-blic majeur pour le centre très ra-pidement (la place des Droits de l’Homme, inauguré fin 1993), ce qui a induit des coûts d’études et d’amé-nagement plus conséquents dès le lancement de l’opération et une

participation d’équilibre plus impor-tante, à la charge de la collectivité.

Pour Chartres-de-Bretagne, la réus-site de l’opération aura tenue à : • la qualité des études préalables, qui

auront permis de prendre en compte les capacités de densification, la né-cessité d’améliorer la circulation, le stationnement et les circulations piétonnes…

• la nécessité de refonder le projet et une volonté forte de redynamiser l’offre commerciale, afin de pallier aux investissements conséquents portés sur l’achat du supermarché et l’aménagement de la place des Droits de l’Homme ;

• la maîtrise dans le temps de l’opéra-tion (menée sur 10 ans), avec l’obli-gation de mesurer dès l’amont les problèmes liés aux acquisitions fon-cières. L’opération aura finalement été réalisée sur moins de 8 années (entre 1993, début des chantiers et 2001, clôture de l’opération).

Les stratégies opérationnelles

AUDIAR(Agence d’urbanisme et de développement intercommunal de l’agglomération rennaise)4 avenue Henri Fréville CS 40716 - 35207 RENNES Cedex 202 99 01 86 46 www.audiar.org Contact : [email protected]

Ces opérations (Beausoleil réalisé et Plaisance en cours) constituent un élargissement du centre-bourg dans sa partie nord à l’arrière de l’avenue M. Leclerc, artère historique et commer-çante du cœur de Mordelles.Elles consistent à densifier le bourg sur les deux grands îlots dé-limités par la rue de la Libé-ration à l’est et la rue des Dé-portés à l’ouest (la rue Plaisan-ce séparant les deux opérations successives). Le renouvellement urbain de ces deux secteurs permettra de renforcer l’iden-tité du centre

Deux opérations successives dans la continuité du centre ancien, au nord de l’église

du Mordelles de demain, tout en amé-liorant la structure commerciale et la qualité des espaces publics.

JUIN 2007

Renouvellement urbain de centre de pavillons de zone d’activités

MORDELLESOpération Beausoleilet ZAC Plaisance

Opération de renouvellement urbain

Des programmes résidentiels, juste derrière l’église et le centre commerçant

6 628 habitantsen 2006

(Population estimée,enquête INSEE)

Programme de l’opération

PAE Beausoleil Dossier PAE : 19 juin 1997Achèvement : 9 décembre 2004

ZAC Plaisance Dossier de création : 15 janvier 2004Dossier de réalisation : 13 mai 2004 Début des travaux : 2006Maîtrise d’ouvrage : Commune de MordellesAménageur : CommuneMaîtrise d’œuvre : AMCO Urbaniste : Atelier du Canal (ZAC Plaisance)PromoteursBeausoleil Bouygues Immobilier et Aiguillon Construction. Plaisance Bouygues Immobilier et Espacil Habitat

Procédure et partenaires

Superficie totale : 3,05 haBeausoleil environ 1,5 haPlaisance environ 1,5 haProgramme global prévuLogements 216Bureaux 600 m2

Commerces 1 704 m2 (supérette, la poste + cellules)Équipements halle, stationnements, placettes...Échéancier Beausoleil / PlaisanceLancement des études 1997 / 2002Début des travaux 2003 et 2006Achèvement fin 2008

PLAISANCE

BEAUSOLEIL

AUDIAR • JUIN 2007

Plaisance. Une prolongation urbaine et une programmation mixte afin de dynamiser le commerce

Opération de renouvellement urbain • MORDELLES

Dans la continuité ouest du secteur Beausoleil, la ZAC Plaisance prévoit de compléter l’offre en logements col-lectifs et semi-collectifs au cœur du bourg (trois permis de construire ont déjà été accordés, les chantiers sont en cours). La revitalisation commerciale du bourg est programmée, avec la création d’un pôle médical et la vitali-

ZAC Plaisance Données chiffrées techniquesSuperficie totale : 1,48 haSuperficie opérationnelle : env. 1 ha(surfaces construites)Programme détaillé :Pôle médical : 600 m2 SHONCommerces : 1 704 m2 SHON + une halle, placettes...Nombre de logements : 110 environ à terme (9 042 m2 SHON)Dont logements libres : 57 en cours locatifs sociaux : 16 en cours Accession sociale : 0

sation du pôle commerçant (supérette + cellules commerciales et de services supplémentaires). Cet aménagement sera complété par un véritable espace dédié au marché hebdomadaire de Mordelles. Comme, pour Beausoleil, la ZAC Plaisance vise à densifier et rem-plir le cœur d’îlot, à l’origine très peu construit et occupé par un vaste espace

libre, juste derrière les constructions anciennes et mitoyennes de l’avenue du M. Leclerc.Pour la commune, c’est également l’oc-casion d’étendre le centre-ville en com-plément de la croissance de population liée aux extensions urbaines (notam-ment la continuité urbaine vers le quar-tier d’extension du Patis-Les Rues).

Un projet qui reprend le vocabulaire architectural du tissu ancien (rue des Déportés)

Un programme collectif, en plein centre (Bouygues Immobilier, en chantier, livraison 2007)

Plan de repérage

Densité brute de l’opération : 110 logements/ha

Plan masse - Atelier du Canal)

Opération de renouvellement urbain • MORDELLES

Beausoleil. Une première opération résidentielle, attenante au bourg et proche des équipements

AUDIAR • JUIN 2007

Sous forme de Plan d’Aménagement d’Ensemble (PAE), cette première opération a permis de réaliser plus de 100 logements (dominante collectifs), à proximité directe des commerces exis-tants. Une nouvelle voie au nord de l’îlot : la rue des Acacias a été prolon-gée en cœur d’îlot par un sentier pié-tonnier, accompagnée d’allées de des-serte, de stationnements résidentiels privés et publics. La procédure choisie a permis à la commune de réaliser la voie et d’assurer la desserte en réseaux des logements du cœur d’îlot.Avant l’opération, le cœur d’îlot était pour partie occupé d’une friche in-dustrielle et d’un parking public pro-visoire.

Une alternance entre réhabilitation et immeuble neuf, en continuité du centre ancien ( rue Plaisance)

Un immeuble collectif de 36 logements (Aiguillon Construction, livré en 2003)

Beausoleil : un secteur résidentiel, juste derrière l’avenue du Maréchal Leclerc, propice aux personnes âgées et jeunes ménages

Beausoleil Données chiffrées techniquesSuperficie totale : 1,57 haSuperficie opérationnelle : 1,2 ha(surfaces construites)Programme détaillé :Nombre de logements : 106 (8 000 m2 SHON)

Densité brute de l’opération : 88 logements/ha

2

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Des stationnements résidentiels et publics, pour profiter de la proximité des commerces du centre-bourg (îlot 4, collectif sur rue Plaisance)

Un immeuble qui reprend le vocabulaire des architectures en terre de Mordelles (secteur Beausoleil, habitat semi-collectif, îlot 4)

AUDIAR • JUIN 2007

Opération de renouvellement urbain • MORDELLES

La commune de Mordelles pratique régulièrement des opérations de re-nouvellement urbain : soit par des opérations diffuses autorisées par les régles du PLU, soit par des opérations maîtrisées, comme pour Beausoleil et Plaisance. Ces démarches volontaris-tes permettent donc de favoriser une véritable dynamique urbaine dans les tissus déjà urbanisés. En outre, il est important de préciser que la réussite des opérations mordellaises tient éga-lement à l’équilibre des opérations, qui se font non seulement sur des parcelles en partie occupées, mais surtout sur des parcelles libres proches du bourg. Cela facilite bien entendu le processus de rénovation urbaine, qui s’est fait pour partie par densification.

Pour Mordelles, les difficultés ont été maîtrisées : • des négociations longues avec les

propriétaires privés, avant de rendre opératoire le PAE et les phases suc-cessives de la ZAC Plaisance (DUP nécessaire) ;

• un choix porté sur une dominante de logements collectifs et semi-col-lectifs qui correspondent à des pro-duits résidentiels très attractifs en centre-ville.

• une volonté de renforcer l’offre com-merciale, tout en délocalisant une partie de l’offre dans la ZAC Plai-sance (supérette, halle du marché), mais qui pallie au manque d’espa-ces, autour de la place de l’Eglise.

Densification importante du centre-bourg, possible grâce à la présence de parcelles libres à l’origineGabarits en cohérence avec la morphologie du centre ancienAppareil commercial renforcé par la réalisation d’un nouveau pôle (supérette, halle...)Augmentation de l’offre en stationnements et en espaces publics

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Les plus de l’opération

Remerciements à :Mme Derourbaix – mairie de MordellesMme Mondot – mairie de Mordelles

Pour Mordelles, la réussite des opé-rations aura tenu à : • un choix des procédures d’aména-

gement : PAE, puis marché de dé-finition pour Plaisance, d’où une richesse d’idées, avant de retenir un parti d’aménagement définitif ;

• l’opérationnalité du PLU, qui a per-mis de dégager des constructibilités intéressantes dans le centre-bourg ;

• la maîtrise dans le temps afin de gé-rer au mieux les acquisitions fonciè-res ;

• une faisabilité économique réalis-te pour les deux opérations, dont une participation conséquente des constructeurs pour la réalisation des réseaux, voies et aménagement d’espaces publics ;

• une volonté forte de répondre aux besoins de stationnements dans le centre, par la programmation de plu-sieurs petites poches de proximité, notamment pour les commerces et les services déjà en place sur l’ave-nue du Maréchal Leclerc.

Une opération de renouvellement urbain se dit souvent coûteuse et plus longue à aménager et à mener dans le temps. Ces réalités sont en grande partie conditionnées au fait que l’on intervient sur des tissus déjà constitués, équipés et/ou construits, d’où un portage foncier moins évident et souvent plus lourd. L’intervention sur des secteurs déjà habités rend également ces projets plus sensibles vis-à-vis des habitants et c’est pourquoi les modes de concertation doivent être adaptés.

Les stratégies opérationnelles

AUDIAR(Agence d’urbanisme et de développement intercommunal de l’agglomération rennaise)4 avenue Henri Fréville CS 40716 - 35207 RENNES Cedex 202 99 01 86 46 www.audiar.org Contact : [email protected]

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EGLISE

ECOLE

La ZAC des Vignes est une opération urbaine qui vise à prolonger le centre de Servon-sur-Vilaine, dans sa partie sud ; au sud de la place de l’église et à l’est de la rue Charles Brizou, qui regroupent l’essen-tiel de l’activité com-merciale et des équipe-ments du bourg...Cette opération est inscrite dans un pro-jet de développement global de la commune� et constitue un des maillons essentiels de rénovation et de valori-sation de l’ancien cen-tre bourg, en accroche aux autres extensions et futurs quartiers ré-sidentiels de la com-mune : un réel souci de consolidation et de dé-veloppement du centre.

� Plan de référence – cabinet JAM 1997. Ce plan a servi de projet urbain, traduit dans le POS révisé entre 1998 et 2001

Une opération de greffe sur le centre bourg

Programme de l’opération

Procédure : ZACDossier de création : 1999Dossier de réalisation : 27/11/2000 (sous forme de convention d’aménagement)

Maîtrise d’ouvrage : Servon-sur-Vilaine (études préalables et convention d’aménagement)

Aménageur/Promoteur : Groupe Launay

Maîtrise d’œuvre : Urbaniste et architectes : Cabinet JAM et JP Castel Espaces publics : Cabinet JAM BET VRD : Sétur Architectes : Cabinet JAM, JP Maignan

Opération de renouvellement urbain

Procédure et partenaires

Superficie totale : 1,35 ha

Programme global prévuLogements 109Bureaux 0 m2

Commerces 4 cellules commerciales (410 m2)Équipements Aucun

ÉchéancierLancement des études 1997 (plan de référence global)Début des travaux 2001Achèvement de l’opération dernières livraisons attendues pour fin 2008

JUIN 2007

3 245 habitants(Pays de Rennes,

Communauté de communes du Pays de Châteaugiron)

Nouveaux espaces publics et constructions contemporaines dialoguent avec le bourg ancien

et la proximité de l’église

Renouvellement urbain de centre de pavillons de zone d’activités

SERVON- SUR-VILAINEZAC des Vignes

Plan de composition de la ZACdes Vignes (Source : Atelier JAM)

îlot 2

îlot 3

îlot 4A

îlot 6

îlot 5

îlot 4B

îlot 1

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La ZAC des Vignes, entre renouvellement urbain et extension, une opération privée ambitieuse sur les formes urbaines

Données chiffrées techniquesSuperficie totale : 1,35 ha

Programme détaillé :Nbre de logements 109 (logements libres)

AUDIAR • JUIN 2007

Opération de renouvellement urbain • SERVON-SUR-VILAINE

Plan masse de la ZAC des Vignes (Source : Atelier JAM)

Cette opération a été menée avec le groupe Launay et sous une maîtrise d’œuvre générale assurée par le cabi-net JAM.En accroche directe au cœur de bourg, cette opération se devait d’être mixte sur la forme, afin de renforcer la vitalité commerciale et d’activités du centre de Servon. Elle a pris place sur un terrain d’assiette privé occupé par une seule activité agricole (hangar de mécanique agricole plus ou moins en friche).L’opération a finalement prévu la réa-lisation de 109 logements libres (84 logements programmés à l’origine), avec une programmation très diversifiée en termes de typologies : 64 % environ

DensitésDensité moyenne brute de l’opération : 80 logements/ha

Une première opération de densification à l’ouest de la rue Charles Brizou

Un premier programme immobilier a été réalisé en entrée du bourg, à l’ouest de la

rue Charles Brizou. Cette construction, réa-lisée par Blot marque une première étape dans le projet de confortation du centre bourg, avant le lancement de l’opération des Vignes, qui vient marquer une véritable transition entre le centre-bourg et les espa-ces proches de campagne.

Etat initialen logements collectifs qui rythment la nouvelle rue et 36 % en maisons de ville (maisons superposées et maisons groupées en rangée). Quatre unités com-merciales ou de services ont également été réalisées en rez-de-chaussée des immeubles, mais dont la commerciali-sation s’est faite lentement.L’ambition du projet se veut de créer un ensemble de programmes bâtis avec une écriture architecturale très respec-tueuse des gabarits des constructions anciennes du cœur du bourg, tout en restant dans des volumes architectu-raux cohérents (R+3 pour les collectifs, R+2 pour les maisons superposées et R+1+C pour les individuels groupés).

Opération de renouvellement urbain • SERVON-SUR-VILAINE

Les trois typologies de logements créées dialoguent avec les constructions traditionnelles de la commune

AUDIAR • JUIN 2007

Une attention particulière portée sur la qualité des espaces extérieurs privatifs et publics, une exigence du maître d’œuvre Chaque programme résidentiel est organisé par unité ou îlot ouvert, intégrant non seulement des espaces extérieurs privatifs de cœur d’îlot (ou de jardins pour les individuels), mais également une qualité d’insertion des constructions dans les espaces publics projetés. • Ilot 2. Une unité résidentielle organisée autour d’un cœur d’îlot privatif qui

dessert les maisons individuelles, les maisons superposées et le collectif.• Ilots 3, 4 et 5. Des unités résidentielles organisées en lien à des espaces piéton-

niers (venelles, mail planté en bordure de la nouvelle voie…), reliés bien entendu au centre du bourg.

TYPES CONTEMPORAINS TYPES TRADITIONNELS

Les immeubles-plots (R+3) Les grandes villas isolées

Les maisons superposées Les maisons de bourg mitoyennes

Les maisons en rangées Les maisons «basses» (longères)

Des espaces extérieurs de pied d’immeubles de grande qualité, une exigence imposée aux entrepreneurs dans les travaux d’aménagement (ex : îlot 2)

Une diversité dans les espaces piétonniers créés : cheminement piéton en accompagnement de la voie créée, plusieurs venelles piétonnes…

Les stratégies opérationnelles

Cette opération est intégrée dans un projet d’aménagement global de la commune� et vise à redonner une cohérence d’ensemble pour le projet urbain de Servon-sur-Vilaine. Ces ob-jectifs ont été traduits dans la dernière révision du POS (approuvé en 2001).Pour la ZAC des Vignes, une partie des objectifs ont été retranscrits en secteur « plan masse » au PLU, ce qui a permis de négocier avec l’opérateur privé, en imposant notamment une mixité des formes dans cette opération.Le choix s’est porté sur une opération privée, avec un aménageur nommé suite à une consultation lancée en 1998.

Pour Servon-sur-Vilaine, la réussite de l’opération aura tenu à : • une cohérence d’ensemble de l’opé-

ration portée par la commune, à travers la traduction du projet dans le secteur « plan masse » du PLU, ce qui a permis d’être clair sur les choix urbains de la collectivité et du maître d’œuvre ;

• des acteurs déjà présents sur la com-mune et qui connaissaient donc bien les ambitions de la collectivité et du projet (JAM accompagnant la com-mune en tant qu’urbaniste conseil, maître d’œuvre depuis 1996) ;

• un portage foncier assuré par l’amé-nageur privé, mais plus d’une année de négociation avec les propriétaires (la commune ne souhaitait pas pas-ser par voie d’expropriation) ;

� Plan de référence – cabinet JAM 1997. Ce plan a servi de projet urbain, traduit dans le POS révisé entre 1998 et 2001

Offre très diversifiée de nouvelles formes urbaines et dynamisation des commercesInsertion harmonieuse des constructions modernes dans un centre bourg ancienGrande qualité des espaces extérieurs privatifs et publicsMaillage piétonnier conforté et liaisons avec le centre bourgOffre de stationnements en partie en sous-sol des collectifs et sur les espaces extérieurs

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Les plus de l’opération

• un phasage originel court de l’opéra-tion sur 4 années (de 2002 à 2005), mais des retards de l’opérateur dans la réalisation et la livraison des der-nières tranches ;

• une maîtrise de la qualité d’aména-gement des espaces extérieurs. C’est le cabinet JAM (l’urbaniste de la ZAC) qui a assuré cette mission ;

• une diversité des ménages accueillis malgré l’absence de logements so-ciaux (des locataires, des personnes âgées, des primo-accédants : essentiel-lement des Servonnais).

Les difficultés majeures de l’opéra-tion ont été les suivantes : • une certaine complexité du projet et

un aménagement globalement plus coûteux (notamment liés aux exigen-ces qualitatives du maître d’œuvre) ;

• un suivi de chantier plus difficile à mener avec les entrepreneurs, puis-que la mise en œuvre opérationnelle s’est faite construction par construc-tion et non pas par tranche. De plus, plusieurs modificatifs ont dû être ap-portés à certains permis de construi-re, d’où un rallongement des délais de réalisation (plus d’un an de retard sur l’opération) ;

• une réévaluation du programme de la ZAC (augmentation d’un tiers du nombre de logements passé de 84 à 109 au final), afin de garantir une commercialisation plus rapide des logements collectifs par le promo-teur.

Remerciements à :Mme Gatel – Maire de Servon-sur-VilaineJean-Marc Bichat – Cabinet JAM

AUDIAR • JUIN 2007

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Une opération de renouvellement urbain se dit souvent coûteuse et plus longue à aménager et à mener dans le temps. Ces réalités sont en grande partie conditionnées au fait que l’on intervient sur des tissus déjà constitués, équipés et/ou construits, d’où un portage foncier moins évident et souvent plus lourd. L’intervention sur des secteurs déjà habités rend également ces projets plus sensibles vis-à-vis des habitants et c’est pourquoi les modes de concertation doivent être adaptés.

Opération de renouvellement urbain • SERVON-SUR-VILAINE

AUDIAR(Agence d’urbanisme et de développement intercommunal de l’agglomération rennaise)4 avenue Henri Fréville CS 40716 - 35207 RENNES Cedex 202 99 01 86 46 www.audiar.org Contact : [email protected]

Secteur de plan masse (Zone UPM) inscrit au PLU