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Édito

Perspectives 2014Des taux toujours très favorables

Dossier Thématique : Loi ALUR - Ce qui va changer…

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En cette fin de 1er trimestre 2014, l’instant est propice à la synthèse avec la publica-tion des indices 2013 Notaires-Insee publié courant janvier.

Il apparait que le nombre des transactions dans l’immobilier ancien a augmenté de 2,7% l’année dernière tandis que les prix limitaient leur baisse à 1,4%. Et ce grâce à un dernier trimestre meilleur que prévu. Mais les disparités régionales sont fortes. En effet, les notaires ont enregistré au final 723.000 transactions, soit 2,7% de plus qu’en 2012. De 2000 à 2007, les volumes de ventes se situaient aux alentours de 800 à 830.000, avant qu’ils ne décrochent avec la crise financière de 2008. L’an dernier, le prix des logements anciens a grappillé 0,3% au quatrième tri-mestre par rapport aux trois mois précédents, mais il a reculé de 1,4% sur un an, tant pour les maisons que les appartements, selon l’indice Notaires- Insee. Mais rappelons que ces chiffres nationaux mettent en évidence de fortes disparités entre les régions.

Alors que certaines régions montrent une progression, certaines grandes aggloméra-tions ont en effet vu le prix médian au m² des appartements anciens baisser comme à Angers (-8,7%) où l’ancien a subi la concurrence du neuf, accrue par des opéra-tions de construction importantes.

Et ces dix dernières années, selon les chiffres compilés par les notaires, les villes de plus de 150.000 habitants où les prix des appartements anciens ont grimpé le plus fortement sont Bordeaux (+112%) et Lille (+111%), celles où leur progression a été la plus modérée étant Rennes (+46%) et Grenoble (+45%).

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Très fortes disparités entre les villes : Sur la même période, le prix des maisons anciennes a connu une hausse moindre : +72% à Bordeaux, +67% à Lille, villes où elle a été la plus forte en France, et +32% à Dijon et +31% à Angers où la progression a été la moins forte.

Il apparait évident que l’année 2014 est l’année de toutes les opportunités en ma-tière d’investissement sur Angers.

Les taux des crédits immobiliers sont toujours aussi avantageux. Mieux, ils sont même repartis à la baisse ces dernières semaines. “Ainsi, rapportent Les Échos dans leur édi-tion en ligne du 6 février 2014, selon le baromètre du courtier en crédit Meilleurtaux.com, en février, plus d’une dizaine de banques -nationales comme régionales- ont diminué leurs taux de 0,13 point en moyenne, mais jusqu’à 0,20 point pour l’une d’entre elle.” En moyenne, les taux se sont établis à 3,04% en janvier, contre 3,08% un mois plus tôt. Le courtier a également publié son palmarès national : c’est à Toulouse que les emprunteurs ont bénéficié des conditions les plus favorables en 2013. “En effet, se félicite La Dépêche, le meilleur taux négocié sur une durée de quinze ans s’affichait à 2,65%. Sur vingt ans, durée la plus fréquente choisie par les emprunteurs, le meilleur taux était de 2,85% en baisse sur toute l’année 2013.” La période est donc extrêmement favorable aux transactions.

perspectives 2014 : des taux toujours très favorables

Les 6 principales dispositions concernant la législation immobilière que le Parlement vient d’adopter définitivement :

1- ELLE CHANGE LES RAPPORTS ENTRE LOCATAIRES ET PROPRIÉTAIRESLes honoraires d’agence seront à la charge du propriétaire sauf ceux pour la ré-daction du bail, l’état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire, qui seront partagés avec ce dernier.Le délai de préavis pour quitter son logement est ramené à un mois dans les zones tendues. La liste des villes classées en zone tendues sera définie par un décret à paraître. Le dépôt de garantie sera rendu dans un délai d’un mois, au lieu de deux, s’il n’y a pas de réserves dans l’état des lieux. Sa rétention abusive par le bailleur sera sanctionnée par une pénalité, par mois de retard, de 10% du dépôt. Le délai de grâce maximal pour quitter les lieux après une décision d’expulsion locative sera porté à trois ans pour tenir compte d’un “recours Dalo”.

2- ELLE ENCADRE LES LOYERSUniquement dans les zones sous tension immobilière, les préfets fixeront chaque an-née par décret un loyer médian de référence. Le propriétaire ne pourra pas deman-der un loyer supérieur à 20% et bénéficiera aussi d’un loyer plancher (inférieur de 30% au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse. À noter : un “complément de loyer exceptionnel” pourra s’ajouter au loyer de base pour des logements particulièrement bien situés ou confortables, mais le locataire pourra le contester auprès d’une commission départementale de conciliation.

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3- ELLE INSTAURE UNE GARANTIE UNIVERSELLEUne Garantie universelle des loyers (GUL), gratuite et publique, sur l’ensemble du parc privé, protègera, d’ici au 1er janvier 2016, les propriétaires des impayés, pen-dant une durée de 18 mois seulement dans la limite d’un loyer médian local. Mais les propriétaires auront le droit de préférer le recours à la caution ou la Garantie Loyers Impayés et Détérioration immobilière (GLI) que votre agence ABC Immobilier vous propose déjà à des conditions négociées. Coût estimé de la GUL par la ministre: 420 millions d’euros par année.

4- ELLE LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNELes marchands de sommeil déjà condamnés pour habitats indignes seront interdits d’achats de biens immobiliers destinés à la location pendant 5 ans.

5- ELLE RÉFORME LES SYNDICS DE COPROPRIÉTÉLes syndics ne pourront facturer des frais supplémentaires que pour certaines presta-tions, définies par un décret, en dehors du forfait annuel pour la gestion courante. Ils devront ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété dont ils ont la charge.

6- ELLE MODIFIE LES RÈGLES D’URBANISMELes plans locaux d’urbanisme seront élaborés à l’échelle de l’intercommunalité et non plus de la commune. Mais ce transfert ne pourra intervenir si un quart des com-munes représentant au moins 20% de la population s’y oppose. Les coefficients d’oc-cupation des sols (COS) et la taille minimale des terrains constructibles sont supprimés alors que la construction dans d’anciennes zones industrielles devra être précédée d’une étude sur leur état de pollution.

Sources : FNAIM-news et LEXPRESS.fr (publié le 20/02/2014 et le 27/02/2014)

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