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I 1 Actualité de la fiscalité immobilière 13 janvier 2016

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Actualité de la fiscalité immobilière 13 janvier 2016

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I 2 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Table des matières

1. Fiscalité internationale

- Convention franco-luxembourgeoise

- Convention franco-allemande

2. Réforme de la redevance pour création de bureaux

- La RCB devient la TCB

- Création d’une taxe additionnelle aux DE en IDF

3. Impôt sur les sociétés

- Aménagement du régime mère-fille

- Dividendes distribués à une société mère européenne

- Distribution au sein de l’intégration

- BEPS

4. Gestionnaires de fonds

- La gestion de fonds immobiliers est exonérée de TVA

- OPCI de location meublée

5. Mesures en faveur du logement

6. Taxe foncière

7. Points d’attention

- Abus de droit

- Art. 257 bis du CGI

- Jurisprudence Quemener

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1. Fiscalité internationale

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I 4 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Fiscalité internationale Convention fiscale franco-luxembourgeoise

Plus-values de cession de titres de SPI

Situation actuelle Avenant du 5 septembre 2014

LuxCo

SCI

Luxembourg

France

Plus-value exonérée d’IS

Plus-value non imposable en France (convention fiscale)

LuxCo

SCI

Luxembourg

France

Plus-value non imposable (convention fiscale) Plus-value imposable à l’IS (34,43 %)

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I 5 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Fiscalité internationale Convention fiscale franco-luxembourgeoise

Calendrier d’adoption :

― Courant 2011 : Début des négociations

― Janvier 2012 : Annonce publique des intentions du Gvt fçais

― 16 mai 2014 : Finalisation des négociations

― 5 septembre 2014 : Signature du 4e avenant

― 7 décembre 2015 : Ratification par le Parlement luxembourgeois

― 22 décembre 2015 : Ratification par le Parlement français

― En cours : Echange des instruments

― [Février 2016] : Entrée en vigueur

― 1er janvier 2017 : Application effective

3 ans

+1 ans

+1 ans « Fenêtre fiscale » d’une année supplémentaire

pour céder des titres de SPI en exonération

d’impôt

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I 6 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Fiscalité internationale Convention fiscale franco-allemande

Plus-values de cession de titres de SPI

Situation actuelle Avenant du 31 mars 2015

GmbH

SAS

Allemagne

France

Plus-value exonérée d’IS à hauteur de 95 %

Plus-value non imposable en France (convention fiscale)

GmbH

SAS

Allemagne

France

Plus-value imposable, mais crédit d’impôt (convention fiscale)

Plus-value imposable à l’IS (34,43 %)

Entrée en vigueur : 1er janvier 2016

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I 7 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Fiscalité internationale Convention fiscale franco-allemande

Dividendes distribués par les SIIC et les OPCI

OPCI

Allemagne

France

Participation > 10 % : RAS de 30 %

Participation < 10 % : RAS de 15 % Dividendes

Actionnaires

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I 8 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Fiscalité internationale Convention fiscale franco-allemande

SCPI investissant en Allemagne

Associés

SCPI

France

Allemagne Imposition des revenus et plus-values de la SCPI en Allemagne au

taux de 15,825 % au nom de la SCPI (considérée comme « opaque » en Allemagne)

Pas de trade tax en l’absence d’établissement stable

Déduction des intérêts dans la limite de 30% de l’EBIDTA

Obligation déclarative à la charge de la SCPI

Pas d’assujettissement à l’IS (translucidité fiscale)

Assujettissement à l’IR ou à l’IS

Crédit d’impôt aboutissant à neutraliser l’impôt (sous réserve de la progressivité pour les personnes physiques)

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I 9 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Fiscalité internationale Convention fiscale franco-allemande

SCPI investissant en Allemagne (crédits d’impôt) ― Revenus fonciers

Crédit d’impôt égal à l’impôt français (« à condition que le bénéficiaire résident de

France soit soumis à l’impôt allemand à raison de ces revenus »)

― Plus-values de cession d’immeubles par la SCPI

Crédit d’impôt égal à l’impôt allemand (et non plus l’impôt français)

― Plus-values de cession de parts de la SCPI

Crédit d’impôt égal à l’impôt allemand (et non plus l’impôt français)

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2. Réforme de la redevance pour création de bureaux

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I 11 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015)

Article 21 du LFR 2015 propose une réforme de la RCB qui devient la TCB

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I 12 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Pas de changement

Locaux visés : locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage

Opérations visées : construction, reconstruction, agrandissement et transformation

Fait générateur : date de délivrance expresse ou tacite de l’autorisation de construire ou d’aménager ou, à défaut, date de début des travaux ou de changement d’usage des locaux

Exonérations

Assiette : surface de construction prévue à l’art. L. 311-10 du Code de l’urbanisme

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I 13 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Redevable

Tarification ― Création d’un nouveau zonage :

Ancien régime :

– 1ère circonscription : Paris + Hauts-de-Seine

– 2ème circonscription : communes de l’unité urbaine de Paris

– 3ème circonscription : autres communes IDF

Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Les nouveautés

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I 14 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Nouveau Régime

– 1ère circonscription : Paris + Hauts-de-Seine

– 2ème circonscription : communes de la métropole du Grand Paris

– 3ème circonscription : communes de l’unité urbaine de Paris sauf celles des deux premières circonscriptions

– 4ème catégorie : autres communes IDF

Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Les nouveautés

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I 15 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

― Nouveaux tarifs

Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Les nouveautés

Indexation en fonction des prix à la consommation et non plus indice Insee de la construction

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I 16 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Les nouveautés

Plafonnement : montant de la taxe ne peut excéder 30% de la part du coût de l’opération imputable à l’acquisition et à l’aménagement de la surface de construction au sens de l’article L. 331-10 du Code de l’urbanisme

Paiement de la taxe Sanctions :

― 10% en cas de retard de dépôt ― 80% si non dépôt dans les 30 jours d’une mise en demeure

Recouvrement Contrôle : droit de reprise expirant le 31 décembre de la 6ème année

suivante celle du fait générateur Entrée en vigueur

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I 17 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Création d’une taxe additionnelle

Taxe due sur les mutations à titre onéreux de bureaux, locaux commerciaux et de stockage situés en IDF

Exclusion des mutations à titre onéreux portant sur des immeubles neufs au sens de la TVA (CGI, art. 257, I-2-2°)

Taux fixé à 0,6%

Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Droits d’enregistrement : création d’une taxe additionnelle en IDF (art. 50 LFP 2015)

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I 18 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Taux de droit commun : ― Droit départemental de 3,80%, porté à 4,50% à Paris par décision du conseil

de Paris du 23 novembre 2015

― Taxe additionnelle de 1,20% ;

― Frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental de 2,37%

Le taux de droit de mutation en IDF passe donc à 6,41% Entrée en vigueur au 1er janvier 2016

Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Droits d’enregistrement : création d’une taxe additionnelle en IDF (art. 50 LFP 2015)

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I 19

3. Impôt sur les sociétés

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I 20 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Restauration des exclusions spécifiques aux SIIC et OPCI

― LFR 2014 avait remplacé une liste limitative de filiales exclues (dont les SIIC, les SPPICAV et leurs filiales) par une disposition générale excluant toutes les filiales non soumises à l’IS

― Mesure censurée par le Conseil Constitutionnel en raison de l’imprécision de sa rédaction

― LFR 2015 rétablit l’ancienne liste limitative des filiales exclues => les dividendes versés par les SIIC, les SPPICAV et leurs filiales sont exclus du régime mère-fille pour les distributions faites au titre d’exercices clos à compter du 31 décembre 2015

Titres détenus en nue-propriété

― Titres détenus en nue-propriété pris en compte pour déterminer si une société a une détention d’au moins 5% au capital d’une filiale lui permettant de bénéficier du régime mère-fille

Impôt sur les sociétés Aménagement du régime mère-fille

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I 21 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Clause anti-abus ― Mise en conformité avec la Directive 2015/21 du 27 janvier 2015

― Possibilité de remettre en cause le bénéfice du régime mère-fille lorsque le

montage incriminé répond aux conditions suivantes : Avoir parmi ses objectifs principaux l’obtention de l’exonération contrairement à la

finalité du régime

Être dépourvu de motif commercial valable reflétant la réalité économique

Impôt sur les sociétés Aménagement du régime mère-fille

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I 22 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Mise en conformité avec le droit communautaire du dispositif d’exonération de retenue à la source (CGI, art. 119 ter) ― Titres détenus en nue-propriété pris en compte pour déterminer si la société

mère européenne détient au moins 10% du capital de la filiale française

― Extension du régime aux sociétés mères de l’EEE hors de l’UE : Islande, Norvège et Liechtenstein

― Légalisation de la doctrine administrative issue de la jurisprudence Denkavit : exonération possible de RAS avec une participation comprise entre 5% et 10% si la société mère ne peut imputer la RAS dans son Etat de résidence

― Nouvelle clause anti-abus (identique à celle prévue pour le droit interne)

Impôt sur les sociétés Dividendes distribués à une société mère européenne

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I 23 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Les distributions éligibles au régime mère-fille au sein d’un groupe intégré ne sont plus exonérées : taxation d’une quote-part de frais et charges de 1%

Le même régime s’applique également aux dividendes versés à une société membre du groupe par une filiale UE/EEE qui remplirait les conditions pour être membre du groupe si elle était française

Impôt sur les sociétés Distribution au sein d’un groupe intégré

SOCIETE MERE (France)

F 1 (France)

F 3 (France)

Avant : QPFC : 0 % QPFC : 5 % QPFC : 5 % Après : QPFC : 1 % QPFC : 1 % QPFC : 5 %

Intégration fiscale

F 2 (UE)

100 %

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I 24 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Recommandations BEPS : déduction des intérêts ― Possible modification des règles de sous-capitalisation suite à

recommandations BEPS

― Intérêts pourraient être déductibles dans la limite de 30% de l’EBITDA

Impôt sur les sociétés BEPS

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I 25

4. Gestionnaires de fonds

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I 26 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Gestionnaires de fonds La gestion de fonds immobiliers est exonérée de TVA

Situation actuelle

― La Directive TVA exonère de TVA « la gestion de fonds communs de placement »

― Sont soumises à la TVA, les commissions qui rémunèrent la gestion des SCPI

et OPCI

Exonération de TVA Imposition à la TVA SICAV, FCP

FCT FCPR, FPCI

OPCI SCPI

SICAF

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I 27 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Gestionnaires de fonds La gestion de fonds immobiliers est exonérée de TVA

Arrêt de la CJUE du 9 décembre 2015 (aff. 595/13)

― La gestion de fonds immobiliers est exonérée de TVA si 2 conditions sont remplies : le fonds présente des traits comparables aux OPCVM, et

le fonds fait l’objet d’une « surveillance étatique spécifique »

― Les opérations de « gestion » exonérées de TVA sont :

la gestion des placements (conseils relatifs à l’achat et à la vente des immeubles), et

les prestations administratives et comptables

L’exonération ne porte pas sur les prestations de la SGP relatives à « l’exploitation effective des biens immobiliers ».

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I 28 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Gestionnaires de fonds La gestion de fonds immobiliers est exonérée de TVA

Portée de l’arrêt en France

― Contrariété du droit français avec le droit communautaire

― Possibilité de réclamer pour le passé

― Modification attendue du droit français : SCPI, OPCI (quid FIA par objet ?)

― Possibilité d’opter pour la TVA

― Anticiper la réforme :

mesurer les conséquences d’une réforme sur les droits à déduction (prorata de TVA) et la taxe sur les salaires,

évaluer l’opportunité d’une option

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I 29 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Gestionnaires de fonds OPCI de location meublée

Loi Macron du 6 août 2015

― Elargissement de l’objet des OPCI

― Possibilité d’acquérir, à titre accessoire : des meubles meublants,

des biens d’équipement, et

tous biens meubles nécessaires au fonctionnement des immeubles, à leur usage ou à leur exploitation par un tiers

― La location meublée doit être faite à un tiers exploitant

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I 30 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Gestionnaires de fonds OPCI de location meublée

La LFR 2015 adapte le régime fiscal des FPI pour les porteurs personnes physiques

― Création d’un « coupon BIC » pour les revenus tirés de la location meublée

― Possibilité pour le porteur de déduire un amortissement comptable théorique

― Plus-values de cession par le FPI d’immeubles loués meublés :

Régime des PVI (avec abattement pour durée de détention) lorsque le porteur est un loueur non professionnel

Régime des PV professionnelles si (i) le porteur est un loueur professionnel et (ii) l’actif du FPI est principalement composé d’immeubles loués meublés

― Plus-values de cession de parts de FPI : idem

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5. Mesures en faveur du logement

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I 32 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Cessions de droits de surélévation et transformation de locaux de bureaux/commerciaux en logements ― Droits de surélévation ― Transformation de bureaux/commerces en logements

Exonération de taxe foncière pour les logements issus de la transformation

de bureaux (art. 93 LF 2016) ― Locaux à usage de bureaux au sens de l’article 231 ter du CGI ― Locaux transformés doivent être affectés à l’habitation principale ― Exonération facultative : à l’initiative des collectivités territoriales et des EPCI ― Exonération temporaire : 5 ans ― Exonération subordonnée à la déclaration des locaux concernés

Mesures en faveur du logement

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I 33 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Abattement de 30% de la valeur locative des logements collectifs issus de la transformation de locaux commerciaux ou industriels (art. 99 LF 2016) ― 30 % de la valeur locative

― Faculté des collectivités territoriales

― Communes où sont situés des quartiers prioritaires de la politique de la ville

Mesures en faveur du logement

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I 34

6. Taxe foncière

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I 35 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Révision des évaluations foncières des locaux professionnels reportée (art. 48 LFR 2015)

― Rappel

― Intégration initiale prévue dans les bases TF et CFE de l’année 2014

― Report à 2015 puis à 2016

― LFR 2015 reporte l’intégration aux bases TF et CFE de 2017

― Prise en compte de transferts potentiels importants entre contribuables

― Renforcement des mécanismes correctifs :

Coefficient de neutralisation (destiné à limiter la hausse)

Mécanisme de lissage sur 10 ans (2017-2025) au lieu de 5 ans

Mécanisme limitant les variations de valeurs locatives

Taxe foncière

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I 36 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

Taxe foncière

Evolution de la jurisprudence relative aux propriétés bâties (CE 16 février 2015)

― La TF vise les propriétés bâties et non bâties

― Quid d’un immeuble industriel ou commercial objet d’une réhabilitation lourde : s’agit-il encore d’une propriété bâtie ?

― CE 16 février 2015 a donné des précisions concernant :

Immeuble très dégradé

Immeuble en cours de démolition

Immeuble en construction

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7. Points d’attention

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I 38 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

CAA Versailles 17 décembre 2015, n° 13VE01281, plén. ― Une personne physique se substitue une holding luxembourgeoise pour

l’acquisition d’un immeuble en France

― La plus-value de cession est exonérée en application de la convention fiscale franco-luxembourgeoise

― La substance de la holding n’est pas en cause au cas particulier

― Selon la CAA de Versailles, les critères de l’abus de droit sont réunis : but exclusivement fiscal

recherche d’une application littérale de la convention, à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs

Points d’attention Abus de droit

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I 39 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

CE 23 novembre 2015, n° 375054 et 375055 ― Levée de l’option d’un CBI et revente immédiate de l’immeuble

― CE confirme pour la première fois qu’un immeuble affecté à une activité

locative peut constituer une universalité soumise à la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI

― Et cela même si la levée de l’option est faite en vue d’une revente immédiate = > portée plus large que la doctrine administrative

Points d’attention TVA : cession d’immeuble et art. 257 bis

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I 40 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

CE 27 juillet 2015, n° 362025 ― CE confirme pour la première fois que la jurisprudence Quemener s’applique à

la plus-value réalisée lors d’annulation des titres d’une société de personnes faisant l’objet d’une dissolution sans liquidation

― Dans le même sens que la doctrine administrative : rescrit 2007/54 du 11 décembre 2007

Points d’attention Jurisprudence Quemener : application à une opération de dissolution sans liquidation

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I 41

Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016

ALGER BRUXELLES

CASABLANCA HÔ CHI MINH VILLE

HONG KONG ISTANBUL LONDRES MOSCOU

NEW YORK PARIS PÉKIN

SHANGHAI TUNIS

VARSOVIE

Gide Loyrette Nouel A.A.R.P.I. 22 cours Albert Ier 75008 Paris tél. +33 (0)1 40 75 60 00 [email protected] - gide.com

Laurent Modave Avocat associé tél. +33 (0)1 40 75 29 65 [email protected]

Julien Aillet Avocat à la Cour tél. +33 (0)1 40 75 29 10 [email protected]

Bertrand Jouanneau Avocat, Counsel tél. +33 (0)1 40 75 94 39 [email protected]