Aménagement et planificationGO 656

De la politique du logement aux politiques de l’habitat

introduction

• La parenthèse de l’intervention de l’Etat de 1954 à 1977

• La question du logement est d’abord une question économique

• L’accès à un logement conditionne :– L’accès à une vie familiale– L’accès à la santé– L’accès à l’éducation– L’accès à l’insertion– …

• Attention à ne pas confondre : HLM, Grands ensemble, ZUP, logement social

• HLM = réglementation

• Logement social (sociologique, juridique)– « logements dont la production ou la mise

à disposition a été facilitée par des aides publiques, dans le but de les rendre accessibles aux personnes rencontrant des difficultés à se loger selon leurs besoins. » (Brun, Segaud, Bonvalet)

• La politique du logement ?– Ce n’est pas une politique visant à régler les

problèmes liés au logement, c’est un ensemble d’actions des pouvoirs publics déclarés comme travaillant à régler les problèmes de logement.

• La politique de l’habitat ?– on peut la définir comme une politique d’insertion :

- insertion urbaine tout d’abord à travers la prise en compte du logement par la politique de l’urbanisme,

- insertion sociale, également, à travers la prise en compte de l’habitant lui-même par les politiques sociales.

Les prémices d’un élargissement des pouvoirs publics

• 1902 = Loi sur « La protection de la santé publique »

• 1906 = Loi Sarraut (société coopératives HBM)• 1908 = Loi Ribot (aides financières à l’accession

à la propriété)• 1912 = Loi Bonnevay (donne aux Col Loc

l’autorisation de construire des HBM)

Domination du privé dans un contexte de mutation de l’offre et de mutation de la demande

Le tournant

• 15 juillet 1928 = Loi Sarraut– Idée d’aménagement et de régulation

• 13 juillet 1928– Financements par prêts (CDC) d’HBM et aide

à l’accession à la propriété

Mais c’est insuffisant / aux besoins

Les bases contemporaines

• 15 juin 1943 = charte de l’urbanisme– Idée du groupement de communes– Notion de zoning– Permis de construire obligatoire– Accroissement des pouvoirs du Prefet– Contrôle des constructions

Avril 1944 création du Ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme (futur Equipement et aujourd’hui MEDDAD)

La sortie de crise

• Le plan Courant de 1953 = priorité au logement– Loi foncière d’aout 1953– Généralisation du 1% patronal– LOGECO

• Création des Grands ensembles• 31 décembre 1958 = ZUP• 1973 = circulaire Guichard, fin des Grands

ensembles

Du tout collectif au tout individuel

• 1965 mise en place de l’épargne logement• Mars 1969 = Les Chalandonnettes• 1977 = réforme Barre : passage de l’aide à la

pierre à l’aide à la personne– Réunifier les aides à la pierre (PAP, PLA, PALULOS)– Mobiliser l’épargne privée (PC)– Solvabiliser la demande sociale (APL)

Le logement n’est plus une priorité pour l’Etat, retour vers l’économie de marché

Les conséquences?

• Diminution de la production de logements

• Développement de la périurbanisation

• Disqualification des Grands ensembles

Transformation du modèle résidentiel

La chaîne de vacance des logements

• L’origine dans l’Ecole de Chicago (H. Hoyt)

• C’est un mouvement de libération du parc de logement par les déménagements et les entrants dans le logement neuf.

• Elle fonctionne en parallèle de la chaîne de mobilité des ménages

• Cette chaîne s’est modélisée dans les années 60 …

Log C

Destruction

Log B

Log A

Log neuf

Mobilité du ménage C

Mobilité du ménage B

Mobilité du ménage A

Fin de la chaîne

Début de la chaîne

Transfert de la vacance du logement neuf

Transfert de la vacance du logement A

Transfert de la vacance du logement B

Chaîne de mobilité des ménages

Chaîne de vacance des logements

Le modèle résidentiel promotionnel

• Affirmation d’une conception consumériste du logement– Une filière de production pilotée et tournée vers

l’accession à la propriété d’une maison individuelle– Une offre organisée autour de différents segments

cloisonnés et hiérarchisés– Garantir l’appareil de production et préserver un

marché unifié, fluidifié et polarisé

– Correspondance entre étape résidentielle, offre de logement et localisation spatiale

– Le flux de la construction neuve fait levier

Centre-villeQuartiers d’habitat social

Faubourgs, quartiers résidentiels

Communes périurbaines

Petits appartements

Logements sociaux collectifs

Collectifs privés

Maison individuelle

Chaîne de mobilité des ménages

Logement neuf

Réhabilitation/rénovation dévalorisation

L’essoufflement du modèle résidentiel

• Transformations dans la structure des ménages

• Changements dans l’environnement économique

• Recompositions du parc immobilier

• Complexification de la division sociale des espaces

Collectifs sociaux de QHS

Collectifs sociaux de ville

Habitats indignes

Petits appartements

Collectifs privés 70’S

Nouvelles résidences

Maisons individuelles lotissement

VillasMaison individuelles entrée de gamme

Les marchés locaux de l’habitat: mobilité résidentielle et offre de

logementLionel Rougé

CRESO Université de Caen

1. Le marché du logement et la mobilité résidentielle

• Quelques ordres de grandeur– Parc de logement au recensement 2005 = 31

millions– Moyenne de la production de logements

neufs (1986-2005) = 303 000 unités– Nombre de transactions dans l’ancien en

2005 = 650 000– Nombre d’emménagements au cours d’une

année moyenne = 2,5 millions

• Ces 2,5 millions d’emménagements sont liés :

– A l’accroissement du nombre de ménages:• 650 000 nouveaux ménages• 400 000 disparitions de ménages• Solde = 250 000 ménages

– Les « déménageurs » = 1 850 000 quittent un logement pour en occuper un autre

– 400 000 logements sont libérés

• Au total, l’offre de logements annuelle est de 2 250 000 hors construction neuve

• + 300 000 neuf

• - 50 000 démolis

• Soit 2,5 millions dont:– 10% relèvent de l’accroissement de l’offre– 16% résultent de la disparition de ménages– 74% résultent de la mobilité résidentielle

• Si c’est la mobilité résidentielle qui explique les trois quart de l’offre en logements, elle en détermine les contours:– En générant des vacances– En démultipliant de façon différenciées les

effets de l’offre nouvelle

=> On appelle ça les effets de chaîne (ou chaînes de vacances)

2. Marché du logement, mobilité résidentielle et segmentation

sociale• La mobilité résidentielle reflète les choix

des ménages sous double contrainte:– Celle des revenus– Celle de la structure de l’offre disponible

Son analyse permet d’appréhender et de caractériser les différentes composantes d’un marché local

Six types de marchés locaux peuvent être repérés

• Les marchés soumis à de fortes contraintes physiques/environnementales – Présence d’une agriculture très riche dans une région

déjà très peuplée (Alsace)– Situations contraintes - littoral surplomb de

montagnes, sites protégés, contexte insulaire (Nice, Vannes…)

Cherté et rareté des prix = malthusianisme résidentiel en direction des plus pauvres

• Les situations générées par le type d’activité économique– Le tourisme qui peut générer un hiatus entre un

marché immobilier saisonnier et le marché des résidents et/ou des employés = précarité

• Une histoire industrielle ou urbaine– Par forte tertiairisation et accentuation des

ségrégations (Paris, Toulouse, ...)– Par forte crise économique qui génère accentuation

de la paupérisation et pénurie/inadaptation du parc social (Villes de banlieue parisienne, villes portuaires, villes minières…) = relégation, paupérisation

• Des situations liées à un contexte rural– Entre rurbanisation (si proximité d’une ville

dynamique à la pression trop forte) et précarisation (dans des contextes de dévitalisation) = captivité, habitat indigne…

• Les situations frontalières– Périurbanisation des salariés étrangers = pénurie de

logement pour les non frontaliers

• Les situations liées à l’héliotropisme– Développement d’une offre en accession et faiblesse

d’un parc social dans un contexte de raréfaction de l’offre foncière = inflation des loyers, surpeuplement, caravaning…

3. Une approche sectorielle: le logement locatif social

• Approche quantitative– 3,8 millions de logements HLM en France au

1 janvier 2004– Accroissement du parc au cours de l’année

2003 = + 38 000 unités– Rotation au cours de l’année 2003 = 10,1%– Soit 380 000 attributions au cours de l’année,

dont 340 000 dans l’existant

Source: PLS 2004

• Les évolutions de la rotation– Un point de rotation « vaut » 38 000

attributions– Taux de rotation de 1995 = 10,5%– Taux de rotation de 1999 = 13% (soit un gain

de 95 000 attribution/an)– Taux de rotation de 2003 = 10%– Taux de rotation de 2004 = 9,5% (soit une

perte de 133 000 attributions /an depuis 1999)

Soit plus de 3 ans de constructions neuves

• L’interprétation:– Les évolutions de l’accession sociale à la

propriété (PAP et PTZ)– Le recul récent de la primo-accession

• Les conséquences:– Tension/détente/tension de la demande– Sélectivité spatiale– Paupérisation/ stabilisation– La rénovation urbaine face à ces

contradictions– Le débat sur le manque de logements sociaux

conclusion

• A quoi sert la construction neuve?

• Passer d’une approche par offre de logement à une approche par offre d’habitat

• Penser le cadre de vie (commerces/services, déplacements, diversités logements, emplois)