Analyse économique de l'impact sur le marché résidentiel ... · plusieurs bâtiments à vocation multiple, incluant notamment une tour de 65 étages. Ce Ce projet devrait prochainement

Analyse économique de l’impact sur le marché résidentiel du projet Le Phare Rapport final

10 mai 2018

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Rapport final | 3

Mai 2018

Un marché immobilier qui a vu les mises en chantier décrocher de la constitution de nouveaux ménages, créant un surplus de logements

Sommaire

Comprendre / Réinventer / Conquérir • [email protected] • www.aviseo.ca Février 2017Comprendre / Réinventer / Conquérir • [email protected] • www.aviseo.ca Mai 2018

500

1 059

165

394

20262022 2029 Total

Logements locatifs

37 %

37 %

25 %

Résidencespour personnes âgées

Copropriétés

1 059 logements

2 325 résidents

755 M$d’investissements

Mise en contexte

Le Phare, un projet immobilier annoncé par le Groupe Dallaire, prévoit la construction deplusieurs bâtiments à vocation multiple, incluant notamment une tour de 65 étages. Ceprojet devrait prochainement faire l’objet de consultations publiques. À cet effet, la présenteétude vise à documenter l’état actuel des marchés résidentiels locatifs et de la copropriété età analyser les impacts du projet Le Phare sur ces marchés en tenant compte des besoins àvenir en logements et de l’offre potentielle actuellement connue.

Description du projet Le Phare

Le projet du Phare souhaite intégrer les usagesmultiples des bâtiments de forte densité afin depositionner le complexe immobilier comme une citéverticale.

Au total, 1 059 unités résidentielles seront construites.Parmi ces unités, 270 unités seront destinées à lalocation et 394 unités seront vendues en copropriétés.Les prix visés par le promoteur immobilier pour lesappartements locatifs oscilleront entre 800 $ et2 000 $. Les copropriétés seront plutôt vendues entre225 000 $ et 875 000 $.

Répartition des unités selon le type et selon l’année de livraison Le Phare, 2022-2029; en %, en nombre

État du marché immobilier actuel

Pour l’agglomération de Québec, au cours des 10 dernières années, lesmises en chantier ont été en moyenne de 3 664 annuellement connaissantun sommet en 2012.

Le début des années 2010 a été caractérisé par une surabondance decopropriétés mises en chantier qui ont atteint un sommet à l’inventairedes unités non écoulées. Les promoteurs se sont tournés vers le marchélocatif au lieu de diminuer les mises en chantier, créant ainsi une pressionà la hausse sur les taux d’inoccupation notamment dans les studios, lesappartements haut de gamme et récents.

Parallèlement, le marché de la revente de copropriétés voit le nombred’unités offertes augmenter alors que les ventes diminuent et les délaissont à la hausse.

La constitution de nouveaux ménages dicte les mises à chantier

Depuis le début de la décennie 2010, les mises en chantier ont surpassé laconstitution de nouveaux ménages. S’il peut y avoir inadéquation sur unecourte période, le marché retournera en équilibre à long terme. Aupassage, les unités inachevées et le taux d’inoccupation augmentent.

270

230Prévision

-8 448

5 533

-889

9 7537 608

2006-20111996-2001 2001-2006 2016-2021p2011-2016

Différence entre les mises en chantier et les nouveaux ménagesRMR de Québec, 1996-2021; en nombre

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Mai 2018

La donne démographique annonce des besoins d’habitation de loin inférieurs à ce que la dernière décennie a vu être mis en chantier

Sommaire


Des prévisions adaptées au cycle de vie et à l’attraction économique de Québec

Croissance annuelle moyenne des ménages selon les groupes d’âge Agglomération de Québec, 2021-2031; en %

Des projections de mises en chantier en rupture

En tenant compte du cycle de vie, les besoins de logements multifamiliauxde 2021 à 2031 ont été estimés à 11 600 dans le scénario se situant entreceux de référence et fort

Pour la copropriété et le locatif, toujours suivant la constitution denouveaux ménages, les promoteurs immobiliers devraient mettre enchantier 879 unités annuellement. Sur 10 ans, ce sont donc 3 377copropriétés et 5 407 logements locatifs qui devraient être mis enchantier.

Le cycle de vie influence grandement le type d’habitation demandé. Par exemple, leshabitations multifamiliales sont plus populaires chez les jeunes et chez les personnes âgées.Pour l’agglomération de Québec, la structure de la demande de nouveaux logements seraaffectée principalement par la croissance des ménages chez les 65 ans et plus.

Aviseo a ainsi développé trois projections 2021-2031 de mises en chantier sur la base desprévisions démographiques de l’Institut de la statistique du Québec. Le scénario faible del’ISQ n’a pas été considéré étant donné son pessimisme par rapport à l’attractionéconomique de Québec. Un scénario « moyen », entre celui de référence et le fort a étédéveloppé.

1,7

-1,8

0,42,0

-2,1

0,8

4,7 4,7

55-6415-24 25-34 35-44 45-54 75-8465-74 85 et plus

Des projections de mises en chantier en rupture

Mises en chantier historique et projections annuellesAgglomération de Québec, 2021-2031; en nombre

1 176 1 174904

1 540

338541

Copropriété Locatif

-63%

-65%

Moyenne 2013-2017

Moyenne 2008-2017

Besoins 2021-2031

1 100

11 000

8 650

Total20192018 À venir

1 250

Livraison des unités actuellement annoncéesVille de Québec, 2018-2028; en nombre d’unités, en %

2 350

RPA15%

Copropriété

Locatif

20%

38%

27% À déterminer

Plusieurs projets résidentiels sont annoncés et devraient être réalisés au cours des années àvenir. Une recension a révélé un minimum de 11 000 logements à divers stades deplanification, dont 38 % sont destinés au marché locatif et 20 % au marché de la copropriété.

De ce nombre, certains sont toutefois déjà en cours de réalisation et d’autres sont prévusentrer sur le marché après 2021. Les plus petits projets sont aussi difficiles à capter. Onestime que 2 350 nouvelles unités devraient être construites d’ici 2020. Même s’il estentendu que certains des projets répertoriés ne se concrétiseront pas au cours de ladécennie 2021-2031, le projet Le Phare devrait arriver sur un marché qui fait face à uneabsence de demande latente pour le secteur résidentiel.

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Mai 2018

Une contribution à un marché de la copropriété au risque élevé de construction excessive, mais des enjeux moindres dans le locatif

Sommaire


La capacité de payer

190

97

5032 26

68 68 68 68 68

CA E B D

BesoinsOffre

Une capacité d’absorption en déclin Une « congestion » d’offres dans les gammes de prix élevées

Sur la base du scénario moyen, les projections estiment les besoins à 3 377 copropriétés et5 407 unités locatives sur les 10 années de la période 2021-2031. Le projet Le Pharereprésenterait 7,6 % des besoins totaux pour l’ensemble de l’agglomération de Québec, toutegamme de prix confondue.

270

5 407

5 137

Le Phare Besoins résiduels Besoins totaux

395

3 377

2 982


5,0 %

Besoins à venir dans le locatifAgglomération de Québec, 2021-2031; en nombre

Besoins à venir en copropriétésAgglomération de Québec, 2021-2031; en nombre

11,7 %

Copropriétés du projet Le Phare selon la gamme les besoins annuelsLe Phare; en nombre d’unités

61 175 $le revenu médian des ménages de l’agglomération de Québec.

La moitié des ménages ont donc des revenus bruts inférieurs à ce niveau

Le Phare représente près de trois fois les besoins annuels de copropriétésdans la gamme A. Pour la gamme B, les copropriétés offertes surpassent lesbesoins annuels estimés de plus de 40 %. Les autres gammes voient l’offre duprojet Le Phare inférieure aux besoins d’une année de l’agglomération.

Les mensualités hypothécaires et les loyers élevés des logements offerts auprojet Le Phare s’adressent a des ménages qui disposent de revenusannuels significatifs ou d’un important patrimoine. Les jeunes ménages,tantôt pour la contrainte budgétaire, tantôt pour la grandeur des unités,risquent d’être très peu nombreux dans le complexe.

En considérant que les ménages peuvent dépenser au maximum 30 % deleur revenu total pour se loger, c’est environ 78 % des ménages quipourraient assumer le loyer pour un studio, 58 % pour un appartementd’une chambre, 47 % pour deux chambres et 38 % pour un logement detrois chambres.

Un ménage ne disposant que de 10 % de mise de fonds devrait disposerd’un revenu annuel de plus de 80 000 $ pour s’acheter une copropriétéd’une chambre et de 117 000 $ pour deux chambres. Sur la base de larichesse, le patrimoine, 40 % des ménages seraient en mesure de seprocurer un studio, 26 % une copropriété d’une seule chambre et 16 %des ménages un logement de deux chambres.

La structure de l’offre de copropriétés du projet Le Phare et celle de laconcurrence annonce un écoulement très lent. On a illustré que si la gammesupérieure A saisissait la moitié de la demande de l’ensemble del’agglomération, le projet s’écoulerait sur près de sept ans.

Toutefois, sur les deux marchés, les unités très chères et les plus petites nedevraient pas représenter de difficulté. Le marché locatif verra par contreson taux d’inoccupation monter surtout pour les logements plus chers.

La dynamique de marché n’est pas fixe et des ajustements pourraientsurvenir, notamment chez les projets concurrents, ce qui limiterait ladiversité de produits immobiliers pour les ménages et ralentirait les résultatsde projets de redéveloppement souhaités par la Ville.

À moins de miser sur un projet très distinct qui s’adresse à un tout autre segment du marché, il serait hasardeux d’attribuer au projet Le Phare un effet d’entraînement résidentiel dans la zone du boulevard Laurier. Il est plus probable que le secteur prenne la décennie avant qu’un projet ajoute à la trame urbaine.

500 000 $ et plus

De 400 000 $ à 499 999 $

De 320 000 $ à 399 999 $

De 240 000 $ à 319 999 $

Moins de 240 000 $

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Mai 2018

Page

Mise en contexte ……………………………………………………………………………………………… 7

Description du projet immobilier ……………………………………………………………………… 12

État du marché immobilier actuel ……………..…………………………………………………….. 20

Projection des besoins de logements multifamiliaux …….……………………………….… 37

Portrait de l’offre actuellement connue ….….….…………………………………………………. 51

Positionnement du projet Le Phare dans le marché immobilier ……………………….. 59

Conclusion ……………………………………………………………………………………………………….. 73

Annexes ……………………………………………………………………………………………………………. 77

Table des matières

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Mai 2018

Contexte et portée de l’étudeMise en contexte

Le Phare, un projet immobilier situé sur le boulevard Laurier, prévoit la construction de plusieurs bâtiments à vocation résidentielle, hôtelière et commerciale, incluant notamment une tour de 65 étages

– Le projet prévoit près de 1 100 logements résidentiels, un nombre relativement élevé pour le marché de Québec

– Annoncé par le Groupe Dallaire, le projet devrait prochainement faire l’objet de consultations publiques.

C’est dans ce contexte que la Ville de Québec a demandé à Aviseo Conseil de réaliser une étude économique portant sur l’analyse du marché résidentiel.

Plus précisément, le rôle confié à Aviseo Conseil consistait à:

1. Documenter l’état actuel des marchés résidentiels locatifs et de la copropriété

2. Analyser les impacts du projet Le Phare sur ces marchés en tenant compte des besoins en logements et de l’offre actuellement connue.

La présente étude s’intéresse aux dynamiques du marché résidentiel en accord avec les règles de l’art en études économiques

– Aviseo Conseil ne se prononce en aucun moment sur la pertinence architecturale du projet envisagé, ni de son respect des réglementations actuelles, ou de la valeur des projets d’un point de vue urbanistique ou de design urbain

– Il ne s’agit pas non plus d’une étude de marché sur le projet Le Phare. Les analyses économiques demeurent ainsi à haut niveau sur l’ensemble du marché immobilier de l’agglomération de Québec

– Le marché des résidences pour personnes âgées n’a pas été couvert dans les analyses spécifiques de l’étude, car les services et soins offerts lui confèrent une dimension commerciale.

L’analyse a été effectuée en fonction des renseignements disponibles à l’hiver et au printemps 2018

– Les travaux de la présente étude ont été réalisés entre les mois de février et d’avril 2018

– Bien que nous fassions tous les efforts nécessaires pour assurer l'exactitude des informations contenues dans le rapport, rien ne garantit qu’elles le seront à la date à laquelle le lecteur le recevra ni qu’elles continueront d'être exactes à l'avenir.

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Mai 2018

Provenance des données et principales hypothèsesMise en contexte

Afin de mener à terme cette étude, Aviseo Conseil a pu compter sur les données d'agences statistiques reconnues– Les données sur la description du projet immobilier Le Phare

ont été fournies directement par le Groupe Dallaire. Les données étaient toujours préliminaires au moment de leur réception et leur niveau de détail a exigé de la part d’Aviseo la formulation de diverses hypothèses. C’est aussi pourquoi aucune image ou perspective n’a été utilisée

– Les données portant sur le marché immobilier proviennent d’organismes reconnus dont Statistique Canada, la Société canadienne d’habitation et de logement (SCHL), la Ville de Québec, et la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). L’Institut de la statistique du Québec (ISQ) a aussi constitué une référence de choix.

D’autres documents tels que le projet de schéma d’aménagement et de développement, le Plan directeur d'aménagement et de développement, le programme particulier d'urbanisme du plateau centre de Sainte-Foy ont également été consultés.

Les analyses portent principalement sur l’agglomération de Québec– La page suivante en donne la définition. Il est à noter que les

migrations avec la région métropolitaine de Québec (et d’autres) font partie intégrante des hypothèses démographiques.

Aviseo a réalisé différentes projections des besoins de copropriétés dans l’agglomération de Québec– Les analyses considèrent une entrée progressive sur le marché

en 2022 pour le projet Le Phare. Selon les hypothèses, la prévente aurait donc débuté en 2021, d’où le choix de la période 2021-2031 pour les analyses. Si la prévente devait être devancée, les résultats seraient peu affectés puisqu’on aurait conservé une analyse sur une période de 10 ans

– Le modèle utilisé s’appuie sur une approche des cohortes d’âges selon leur cycle de vie, ce qui influence leur mode d’occupation des logements. Cette approche est conforme à la littérature

– Les projections des besoins de logements s’appuient principalement sur les prévisions de l’ISQ en matière de création de nouveaux ménages et sur les données du recensement 2016 de Statistique Canada pour les caractéristiques du cycle de vie.

Provenance des données

Source : Analyse Aviseo

Hypothèses

En tout temps, lorsqu’une hypothèse devait être posée, Aviseo choisissait systématiquement l’option la plus conservatrice

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Mai 2018

Les analyses s’appuient sur trois grands ensembles géographiques Mise en contexte

Dans le cadre de la présente étude, les analyses ont été concentrées sur l’agglomération de Québec qui inclut, en plus de la ville de Québec, les municipalités de L’Ancienne-Lorette et de Saint-Augustin-de-Desmaures.

Toutefois, advenant le cas où les données n’étaient pas disponibles à l’échelle de l’agglomération, des données ont été analysées notamment pour la RMR et pour la ville de Québec

– La RMR de Québec inclut dans son périmètre l’agglomération de Québec, en plus de la Périphérie-Nord et de la Rive-Sud tel qu’illustré ci-dessous

– L’Annexe 1 présente les cartes en format plus complet.

Agglomération de QuébecVille de Québec RMR de Québec

Sources : Statistique Canada, Analyse Aviseo

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Mai 2018

Les grandes lignes de notre étudeMise en contexte

14 février 2018 Rencontre de démarrageValidation du plan de travail et obtention de la documentation appropriée

Du 15 février au 2 mars 2018

Collecte de données et entrevuesCollecte de données auprès des principales sourcesRencontre avec le promoteur

Du 5 mars au 21 mars 2018

Développement de la base de faitsAnalyse des données secondaires

Du 24 mars au 9 avril 2018

Développement des projectionsCalibration du modèle

9 avril 2018 Mise à jour des données du projet

Du 9 au 24 avril 2018

Analyses finales et conclusion Analyse des impacts et rédaction du rapport

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Mai 2018

Définitions préalablesMise en contexte

MénagePersonne ou groupe de personnes occupant un même logement. Le nombre de ménages privés est égal au nombre de logements privés occupés.

Mise en chantierUn logement est mis en chantier au moment où commence la construction de l’immeuble. Il s’agit en général du stade auquel la semelle de béton est entièrement coulée, ou de tout stade équivalent pour les bâtiments sans sous-sol.

UnifamilialLes maisons unifamiliales regroupent les maisons individuelles non attenantes, jumelées, en rangée, mobiles, les appartements ou plain-pied dans un duplex, ainsi que les autres maisons individuelles attenantes.

MultifamilialLes habitations multifamiliales regroupent tous les appartements, qu’ils soient situés dans un immeuble de plus ou de moins de cinq étages.

CopropriétéLogement de propriété privée situé dans un ensemble résidentiel ou sur un terrain qui appartient à tous les propriétaires des logements compris dans l’ensemble.

Résidence pour personnes âgées (RPA)

Une résidence pour personnes âgées doit compter au moins 10 unités locatives, offrir sur place un service de repas et compter au moins 50 % de locataires âgés de 65 ans ou plus.

Taux d’inoccupation Proportion des logements locatifs qui demeurent inoccupés.

Secteur Haute-VilleZone géographique telle que définie par la SCHL comprenant les quartiers Cap-Blanc/Vieux-Québec/St-Jean-Baptiste, Plateau Montcalm, Saint-Sacrement et Vieux-Port.

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Mai 2018

Analyse économique de l’impact sur le marché résidentiel du projet Le Phare

Description du projet immobilier


Projection des besoins de logements multifamiliaux

Portrait de l’offre actuellement connue

Positionnement du projet Le Phare dans le marché immobilier

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Mai 2018

Le projet Le Phare sera situé à l’entrée de la ville de la Québec

Directement situé à la sortie des ponts, le projet du Groupe Dallaire sera au cœur du district d’affaires de l’arrondissement de Sainte-Foy–Sillery-Cap-Rouge de la ville de Québec

– Plus spécifiquement, le projet sera installé entre le boulevard Laurier, l’avenue Lavigerie et la rue des Châtelets, à proximité du Complexe Jules-Dallaire, de Laurier Québec et de l’Université Laval.

Situé sur un terrain d’une superficie de 27 760 m2, le complexe immobilier sera composé de quatre tours offrant une mixité d’usage et d’une salle de spectacle.

Description du projet

Projet Le Phare

Sources : Groupe Dallaire, Analyse Aviseo

Le Phare Marché actuel Demande Offre Positionnement

Le Groupe Dallaire est le plus important propriétaire

foncier de la région métropolitaine de Québec.

Intégrée verticalement, l’entreprise existe depuis plus d’un demi-siècle. Le

Groupe est actif dans plusieurs segments du marché immobilier :

résidentiel, immeubles de bureaux, commercial, et

industriel.

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Mai 2018

Un projet immobilier en haute densité offrant une grande mixité

Le projet Le Phare souhaite intégrer ces usages multiples dans une « cité verticale » comprenant quatre tours (soit T1, T2, T3 et T4)

– Afin de desservir les travailleurs et les habitants du complexe et des environs, un pôle d’échange du RTC sera situé sous la T3

– Plus de 15 000 m2 principalement situés au rez-de-chaussée seront dédiés à un usage commercial. Les locaux commerciaux se retrouveront dans les T1, T3 et T4

– Des espaces de bureaux seront également aménagés dans les tours T1, T3 et T4, et totaliseront plus de 91 000 m2

– Un hôtel boutique de plus de 150 chambres est aussi intégré à la T1 et prévoit accueillir une clientèle venue surtout pour affaires

– Le complexe inclut également une salle de spectacle comprenant un studio d’enregistrement qui pourrait être utilisé notamment pour les orchestres symphoniques.

Finalement, près de 1 100 unités résidentielles seront construites dans la T1, T2 et T3

– La T1 est la tour principale qui aura 65 étages et qui sera caractérisée par une forte mixité des usages. Elle combine le commercial, les bureaux, l’hôtellerie, le locatif et la copropriété

– La T2 constitue une résidence pour personnes âgées (RPA). La description du projet nous permet de conclure que les logements offerts correspondent à la définition retenue par la SCHL

– La T3 est semblable à la T1 en raison des usages multiples qui sont conférés au bâtiment. Elle inclut des locaux commerciaux, des bureaux, des copropriétés et un pôle d’échange du RTC.



1 059 nouveaux logements

2 325 résidents

755 millions $en investissements


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Mai 2018

La construction des copropriétés et des logements locatifs se fera dans une même phase, mais pour des livraisons en 2022 et 2026


Dans le cadre du projet Le Phare, le premier édifice qui devrait être construit est la tour T1, dont les unités devraient être livrées d’ici 2022

– Pour la portion résidentielle, la T1 devrait contenir 230 copropriétés ainsi que 270 appartements locatifs.

La phase 1 inclut également l’achèvement de la tour T3 qui prévoit l’accueil de 165 logements résidentiels en copropriété qui seront livrés en 2026

– Finalement, une RPA de 394 unités sera achevée en 2029 dans le cadre de la phase 2 du projet (voir encadré).

500

1 059

165

394

202920262022 Total

37,2%

37,3%

25,5%270

230

Phase 1

Phase 2

RPA Copropriétés Logements locatifsSources : Groupe Dallaire, Analyse Aviseo

Répartition des unités selon le type et selon l’année de livraison Le Phare, 2022-2029; en %, en nombre

L’analyse réalisée dans le cadre du présent rapport porte sur le marché résidentiel seulement, ce qui comprend la copropriété et le locatif.

Dans le cadre du projet Le Phare, 394 unités offertes en RPA seront construites, mais ne seront pas retenues dans le cadre de la présente analyse en raison de leur dimension commerciale.

!


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Un total de 395 unités seront vendues en copropriété et 270 logements seront destinés à la location


Les studios représenteront 16 % des unités résidentielles au total, alors que les unités d’une chambre représenteront 26 % de l’ensemble des logements locatifs et copropriétés

– Pour les copropriétés, le tiers des appartements disponibles aura trois chambres, alors que pour le locatif, ce sera les appartements d’une ou deux chambres qui seront à l’honneur avec une part totale de 64 % des unités

– Ainsi, les deux tiers des unités résidentielles construites auront deux ou trois chambres.


33%

23%

15%

Une chambre

Studio

29%Deux chambres

Trois chambres

Copropriétés

395

33%

Studio 19%

31%

17%

Une chambre

Logements locatifs

Deux chambres

Trois chambres

270

Répartition des unités résidentielles selon le typeLe Phare; en %, en nombre

16%

26%

31%

27%

Deux chambres

StudioTrois chambres

Une chambre

665unités

Note : Les RPA ont été exclues de l’analyse, puisque le présent mandat ne couvre que le marché résidentiel locatif et le marché de la copropriété.


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Un marché de niche visé par le projet

Globalement, Le Phare constitue un produit qui se distingue notamment par la vue offerte et par la taille du projet. Selon le promoteur, il s’agit d’un bâtiment en rupture avec tout ce qui existe actuellement sur le marché.

Dans toutes les catégories de logements, le Groupe Dallaire prévoit être dans le haut de la fourchette de prix

– Une part du marché visé par le promoteur provient de l’extérieur de la ville de Québec, que ce soit par exemple pour les gens qui désirent un pied-à-terre, ou encore pour ceux qui souhaitent profiter de l’exclusivité de ce complexe immobilier

– Des suites corporatives pourraient également être achetées par certaines entreprises

– Le promoteur s’attend également à ce que le projet crée un intérêt notamment pour une clientèle internationale.

Selon le promoteur, Le Phare est un projet qui va plus loin que le Jules-Dallaire en termes de mixité des usages. Il souhaite notamment créer une « ville verticale » avec des commerces de proximité

– Le promoteur a comme vision d’intégrer le paradigme de live, work, play à ce projet immobilier. Ce mode de vie intègre les usages multiples (commercial, résidentiel, bureaux, etc.) dans un même complexe immobilier et pourrait inciter les résidents à limiter l’usage de leur véhicule

– Des espaces importants seront réservés pour les vélos

– Le promoteur s’attend à ce que le projet amène aussi quelques familles, puisqu’une garderie pourrait également être intégrée au complexe.

La mixité couvre également le résidentiel alors que copropriétés, appartements locatifs et résidences pour personnes âgées se côtoieront.


Sources : Groupe Dallaire, Ville de Québec, Analyse Aviseo


Rapport final | 18

Mai 2018

Des loyers situés dans une fourchette de prix élevé pour le marché de Québec


Les prix visés par le promoteur immobilier pour les appartements locatifs oscilleront en moyenne entre 800 $ pour un studio à 2 000 $ pour un appartement de trois chambres

– Les locataires devront débourser environ 1 350 $ mensuellement pour une unité d’une chambre et 1 700 $ pour une unité de deux chambres.

Les copropriétés seront plutôt vendues entre 225 000 $ pour un studio et 875 000 $ pour une copropriété de trois chambres

– Les unités d’une seule chambre seront vendues en moyenne à 400 000 $, alors que les unités de deux chambres devraient se détailler autour de 600 000 $.

2 000

1 700

1 350

800

Une chambre

Studio

Trois chambres

Deux chambres

400 000

600 000

875 000

225 000

Loyer mensuel moyen pour les logements locatifsLe Phare; en $ par mois

Prix moyen estimé pour les copropriétésLe Phare; en $


Note : Il s’agit de prix moyens estimés. Les prix pourraient différer en fonction de la finition, de la grandeur, de l’inclusion d’un balcon, d’un bureau ou d’un stationnement, ou encore de la localisation de l’unité dans l’immeuble.


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Les gammes de prix des copropriétés sont surtout fonction du nombre de chambres


Au total, 41 % des unités se détailleront à partir de 500 000 $

– Pour les appartements de trois chambres et plus, il sera possible de s’en procurer à partir de 590 000 $. Les 130 unités seront offertes dans la gamme de prix A débutant à 500 000 $

– Les appartements de deux chambres se retrouvent dans deux catégories de prix, soit la fourchette allant de 400 000 $ à 500 000 $ et dans la fourchette de plus de 500 000 $. Les appartements les plus chers de deux chambres ne devraient pas dépasser 570 000 $

– Pour les copropriétés situées dans les plus basses gammes de prix, soit pour les unités qui se détaillent à moins de 240 000 $, le projet Le Phare regroupe seulement des studios pour un total de 26 unités.

Répartition des copropriétés selon la gamme de prix et selon le nombre de chambres Le Phare; en $, en nombre d’unités


A B C D

Plus de 500 000 $ De 400 000 $ à 500 000 $ De 240 000 $ à 320 000 $

60

130

0 50 100 150

Studio

Une chambre

Trois chambres

Deux chambres

26

0 50 100 150

41

56

0 50 100 150

50

0 50 100 150

32

0 50 100 150

De 320 000 $ à 400 000 $

E

Moins de 240 000 $


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Le marché a réalisé dans une certaine mesure qu’il y avait une surabondance d’offre de copropriétés et lui a substitué des logements locatifs en grand nombre, poussant le taux d’inoccupation à la hausse



Le marché ne s’est donc pas ajusté en réduisant les quantités construites alors que les promoteurs se sont tournés vers le marché des logements locatifs, créant ainsi une pression à la hausse sur les taux d’inoccupation

– Actuellement, le taux d’inoccupation demeure plus élevé dans les studios, les appartements haut de gamme et les immeubles récents

– Le secteur de Sainte-Foy-Sillery affiche également un taux d’inoccupation supérieur à l’ensemble de l’agglomération.

Sur le marché de la copropriété, l’inventaire de logements non écoulés est à la baisse depuis 2012, mais le marché reste encore à l’avantage des acheteurs

– Alors que le prix médian pour les copropriétés est assez stable depuis 2012, un ralentissement des ventes est observé, combiné à une augmentation du nombre de propriétés offertes sur le marché, ce qui crée un allongement des délais de vente.

Pour l’ensemble du parc immobilier de l’agglomération de Québec, la part des habitations multifamiliales est restée la même depuis les 10 dernières années et représente 51 % de l’ensemble des habitations

– Toutefois, dans l’agglomération de Québec, les habitations multifamiliales représentent 64 % des mises en chantier totales pour la période s’échelonnant de 2008 à 2017.

Les mises en chantier ont été en moyenne de 3 664 annuellement pour cette période, connaissant un sommet en 2012.

Rapport final | 22

Mai 2018

La part des ménages habitant dans des logements multifamiliaux à un peu plus de 50 %

État du marché immobilier actuel – Parc immobilier

En 2016, les habitations multifamiliales représentaient 51 % des habitations de l’agglomération de Québec, alors que cette proportion était de 43 % pour l’ensemble de la RMR

– Le Plateau de Sainte-Foy affiche cependant une densification plus forte, puisque les habitations multifamiliales représentent les deux tiers des résidences.

Depuis les 10 dernières années, la part du multifamilial est restée la même dans l’agglomération de Québec

– Cependant, entre 2006 et 2016, pour l’agglomération de Québec, ce sont les logements situés dans un édifice de cinq étages ou plus qui ont connu la plus forte croissance.

62%45% 43% 37%

33%47% 49% 57%

RMR de Québec

361 890

8% 8%

Agglomération de Québec

Ville deQuébec

6%

252 040 267 145

Plateau de Sainte-Foy

7 060

5%

Appartement(moins de 5 étages)

Appartement(5 étages ou plus)

Unifamilial

Sources : Statistique Canada (Recensements 2006 et 2016), Analyse Aviseo

Unifamilial 1,0%

Appartement(5 étages ou plus) 1,5%

1,0%

Appartement(moins de 5 étages) 1,0%

20162006

8%

267 145

43%

49%

240 795

8%

49%

43%

Répartition des habitations selon le type Agglomération de Québec, 2006-2016; en %

Répartition des habitations selon le type Québec et sa région, 2016; en %, en nombre

TCAC

Note : les données portant sur le recensement sous-estiment légèrement la part réelle du multifamilial, puisqu’elles ne tiennent compte que des résidences principales. Les données du rôle ont également été utilisées pour estimer le nombre de copropriétés. Ces analyses ont été jointes à l’Annexe 2.


Rapport final | 23

Mai 2018

La dernière décennie montre qu’une forte proportion des nouvelles constructions est de type multifamilial

État du marché immobilier actuel – Mises en chantier

Les copropriétés et les logements locatifs ont respectivement représenté 64 % et 72 % de l’ensemble des mises en chantier depuis 10 et 5 ans. En ajoutant les résidences pour personnes âgées (9 %), la proportion atteint les 73 % depuis 2008

– La copropriété a aussi fait place au logement locatif durant cette période en réponse à une offre trop importante comme il sera montré dans les prochaines pages

– Dans l’agglomération de Québec, les mises en chantier ont été en moyenne de 3 664 annuellement depuis les 10 dernières années, connaissant un sommet en 2012 avec plus de 4 600 mises en chantier au total.

Sources : SCHL, Ville de Québec, Analyse Aviseo

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

2008 20132012 201620152014201120102009 2017

26%19%

32%

27%

32%45%

9% 9%

2013-20172008-2017

17 00236 636

64 %

Mises en chantier selon le type de logementsAgglomération de Québec, 2008-2017; en nombre

UnifamilialesCopropriétésRPA Logements locatifs

72 %


Rapport final | 24

Mai 2018

Sainte-Foy représente une part importante des mises en chantier de l’agglomération de Québec


Entre 2013 et 2017, les mises en chantier situées dans Sainte-Foy–Sillery-Cap-Rouge représentaient près du quart des mises en chantier totales pour l’ensemble de l’agglomération de Québec

– Dans ce secteur, la part de l’unifamiliale dans l’ensemble des mises en chantier est beaucoup moins importante que pour l’agglomération de Québec, ce qui illustre une plus forte densification du quartier.

Sources : SCHL, Ville de Québec, Analyse Aviseo

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1 000

1 100

1 200

1 300

20092008 2011 20142012 20132010 201720162015

15% 12%

39%

33%

38%45%

8% 10%

5 624

2008-2017 2013-2017

3 772

77 % 78 %

Mises en chantier selon le type de logementsSainte-Foy–Sillery-Cap-Rouge, 2008-2017; en nombre

Copropriétés UnifamilialesRPA Logements locatifs


En 2015, les mises en chantier de RPA s’élevaient à 370 unités en

raison de la construction du complexe Ékla du Groupe Maurice

situé sur le Boulevard Laurier.

Rapport final | 25

Mai 2018

Le marché a été caractérisé par un surplus de copropriétés au début des années 2010 avant de se résorber en partie en 2015


En 2013, le marché immobilier de la RMR de Québec affichait près de 1 200 unités d’habitation achevées, mais non écoulées. Elles n’avaient donc pas encore trouvé d’acheteur

– Parmi celles non écoulées, 71 % des unités étaient destinées au marché de la copropriété, soit un total de 812 unités résidentielles.

Depuis, les unités non écoulées se sont quelque peu résorbées pour la RMR de Québec, atteignant 510 unités en 2017, dont 53 % étaient des copropriétés.

Sources : FCIQ, SCHL, Analyse Aviseo

510

53%

2017

47%

Copropriétés

Unifamiliales

Note : une moyenne mobile de 12 mois a été calculée selon la méthodologie utilisée par la SCHL.

Logements achevés et non écoulés selon le typeRMR de Québec, 1990-2017; en nombre

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1 000

1 100

1 200

20151990 2000 201020051995

Depuis 2013, en raison d’un surplus de copropriétés à écouler, les promoteurs immobiliers se sont plutôt tournés vers le marché locatif, ce qui a permis de réduire le nombre d’unités neuves en copropriétés à écouler.

Un grand nombre de promoteurs ont choisi d’orienter leurs constructions neuves vers le marché locatif haut de gamme.

!


Rapport final | 26

Mai 2018

Mais les mises en chantier de copropriétés ont été substituées par des unités locatives


En 2015, une forte activité a été observée du côté des appartements locatifs sur le marché du neuf. C’est au total plus de 2 100 logements locatifs qui ont été construits

– Le nombre de mises en chantier pour les logements locatifs a connu une hausse annuelle moyenne de 14,5 % depuis 10 ans

– Les stocks relativement importants de copropriétés et la recherche de nouveaux marchés en vue de maintenir un certain niveau d’activité comptent parmi les motivations des promoteurs qui souhaitent aller de l’avant dans la construction d’ensembles qui sont souvent d’une certaine envergure.

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

20142008

14,5%

2012 201720152010 2011 20132009 2016

Sources : SCHL, Analyse Aviseo

Mises en chantier de logements locatifsAgglomération de Québec, 2008-2017; en nombre

Les logements locatifs récemment construits sont généralement présentés comme des produits haut de gamme (béton, insonorisation, finition luxueuse), offrant des commodités comme un stationnement souterrain, des espaces communs, une piscine, un spa et la climatisation.

Ils sont généralement appelés condos locatifs par les promoteurs immobiliers afin de refléter une certaine qualité des habitations.

!


Rapport final | 27

Mai 2018

Un taux d’inoccupation à la hausse, mais plus faible pour les immeubles de forte densité

État du marché immobilier actuel – Marché locatif

Entre 2008 et 2017, les immeubles de forte densité – ici regroupés dans les complexes de 200 unités et plus –affichaient un taux d’inoccupation inférieur à l’ensemble des appartements locatifs

– Alors que l’ensemble des immeubles locatifs affichait un taux d’inoccupation moyen de 4,5 % en 2017, ce taux était de 2,0 % pour les immeubles de plus de 200 unités, ce qui illustre une certaine demande pour ce type de bien

– En contrepartie, les immeubles de 50 à 199 unités affichaient un taux d’inoccupation de 5,4 %, soit plus élevé que l’ensemble des unités locatives.

3,6

4,6

4,5

5,4

2,0

4,5

0 1 2 3 4 5 6

3 à 5 unités

Total

6 à 19 unités

20 à 49 unités

50 à 199 unités

200+ unités


0

1

2

3

4

5

6

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

200+ unités

Total

Taux d’équilibre

Évolution du taux d’inoccupation selon la taille de l’immeubleVille de Québec, 2008-2017; en %

Taux d’inoccupation selon la taille de l’immeubleVille de Québec, 2017; en %

Locatif


Note : Le taux d’inoccupation est calculé en octobre selon les données de la SCHL

Rapport final | 28

Mai 2018

Le taux d’inoccupation est plus élevé dans les studios et les appartements plus récents


Les studios affichaient en 2017 un taux d’inoccupation de 6,4 %, soit deux points de pourcentage de plus que l’ensemble des appartements locatifs

– Entre 2015 et 2017, le taux d’inoccupation pour ce type de bien a plus que doublé, ce qui pourrait être expliqué par un grand nombre de constructions de studios sur cette période.

Finalement, en 2017, le taux d’inoccupation demeure plus élevé dans les immeubles récents, soit ceux construits après 2000, et dans les immeubles les plus anciens.

2,9

4,1 4,04,3

5,1

6,4

4,4 4,44,0

0

1

2

3

4

5

6

7

Studio 1 chambre 2 chambres 3 chambres et +

4,84,5

3,8

x 2,22015 20172016


5,4

4,3

3,3

5,3

4,5

0 1 2 3 4 5 6

1980-1999

1960 à 1979

Avant 1960

2000 ou après

Total

Taux d’inoccupation pour le marché locatif selon l’année de construction de l’immeubleVille de Québec, 2017; en %

Taux d’inoccupation pour le marché locatif selon le nombre de chambres Ville de Québec, 2015-2017; en %

Locatif


Rapport final | 29

Mai 2018

Les appartements haut de gamme ont vu aussi leur inoccupationaugmentée, un constat récent lié aux dernières mises en chantier


Globalement, les appartements locatifs aux loyers plus faibles affichent un taux d’inoccupation plus de deux fois inférieur aux appartements dont le loyer est plus dispendieux

– En 2017, alors que le taux d’inoccupation était de 4,1 % pour les appartements de moins de 750 $ par mois, il était d’environ 8 % pour les appartements de plus de 1 250 $ par mois

– Depuis 2015, alors que le taux d’inoccupation est resté relativement stable pour les appartements de moins de 1 250 $ par mois, il a presque doublé pour les appartements haut de gamme en raison d’une croissance de ce type de construction par les promoteurs immobiliers.

4,1

5,0

6,0

4,1 3,9

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1 250 à 1 499$

5,6

4,44,7

Moins de 750$ 750 à 999$ 1 500 et +

4,8

3,7 3,5

7,67,6

4,8

8,8

1000 à 1 249$

x 2,2

x 1,820162015 2017


Taux d’inoccupation pour le marché locatif selon la fourchette de loyersVille de Québec, 2015-2017; en %

Locatif


Rapport final | 30

Mai 2018

Sainte-Foy, un secteur au taux d’inoccupation supérieur à celui de l’agglomération de Québec


Alors que l’agglomération de Québec affiche un taux d’inoccupation de 4,6 %, celui pour le secteur de Sainte-Foy est de 5,5 % pour l’année 2017

– Saint-Augustin-de-Desmaures se démarque par un taux d’inoccupation de plus de 15 % découlant de la construction du complexe immobilier très haut de gamme l’Altitude, dont plusieurs unités n’ont pas trouvé preneur.

4,6 4,5

0

2

4

6

8

10

12

14

16

3,5

Rive-SudRMR de Québec

Agglomération de Québec

4,8 4,74,1 3,7

0

2

4

6

8

10

12

14

16

5,55,0

Saint-Augustin

Sainte-Foy Haute-Saint-Charles

Les Rivières Haute-Ville Basse-Ville

Charlesbourg Beauport Val-Bélair

15,5

3,2 2,9


Taux d’inoccupation selon le secteur2017; en % des unités locatives

Locatif


Rapport final | 31

Mai 2018

L’accession à la propriété n’a pas beaucoup changé depuis 10 ans dans l’agglomération de Québec

État du marché immobilier actuel – Marché de la copropriété

La proportion de ménages propriétaires était de 53,6 % en 2006 et elle était de 54,9 % en 2016

– Pour les ménages dont le principal soutien est âgé de 45 à 74 ans, c’est environ les deux tiers des ménages qui sont propriétaires de l’unité d’habitation où ils résident

– La part des ménages locataires reste donc importante, notamment pour les ménages dont le principal soutien est âgé de moins de 35 ans. Plus des deux tiers d’entre eux sont locataires.

45,1%

53,6%

2006

46,4%

54,9%

2016

240 795

267 1101,0%

91,1%

62,9%

41,8%35,2% 35,4% 38,4%

46,3%56,3%

8,9%

37,1%

58,2%64,8% 64,6% 61,6%

53,7%43,8%

85 ans et +15 à 24 ans 25 à 34 ans 75 à 84 ans35 à 44 ans 55 à 64 ans45 à 54 ans

11 725

65 à 74 ans

42 100 42 105 45 975 53 645 43 005 21 355 7 200

Sources : Statistique Canada (Recensements 2006 et 2016), Analyse Aviseo

Propriétaire Locataire

Évolution du nombre de ménages selon la tenureAgglomération de Québec, 2006-2016; en %, en nombre

Répartition des ménages selon la tenure et le groupe d’âge Agglomération de Québec, 2016; en %, en nombre

Copropriété


Rapport final | 32

Mai 2018

Dans l’ensemble de la ville de Québec, le prix médian des copropriétés s’est établi à 193 500 $ en 2017


Le prix médian des copropriétés en 2017 pour l’arrondissement de Sainte-Foy–Sillery-Cap-Rouge était de 8,4 % supérieur à celui des copropriétés pour l’ensemble de la ville de Québec

– C’est le secteur de la Haute-Ville qui affiche le prix médian le plus élevé depuis la dernière décennie, alors que Sainte-Foy–Sillery-Cap-Rouge occupe le deuxième rang en termes de prix médian pour les copropriétés (209 750 $)

– Alors que le secteur de Limoilou et de la Basse-Ville a connu une hausse annuelle moyenne de 4,1 % pour le prix médian des copropriétés, Sainte-Foy–Sillery-Cap-Rouge a vu son prix médian croître de 2,0 % pour l’ensemble des copropriétés depuis 2008, une croissance inférieure à celle de l’ensemble du marché résidentiel de la ville de Québec

– Le prix médian des copropriétés est inférieur au prix médian du marché résidentiel total de 20 % pour le secteur de la ville de Québec.

209 750

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

Ville de Québec Sainte-Foy-Sillery-Cap-Rouge

193 500

+8,4%

Sources : FCIQ par le système Centris®, Analyse Aviseo

Prix médian des copropriétés selon le quartier Ville de Québec, 2017; en $

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

150 000

0

200 000

300 000

250 000

Basse-Ville/Limoilou +4,1%

Haute-Ville +3,0%

Sainte-Foy/Sillery/Cap-Rouge +2,0%

Ville de Québec +2,7%

TCAC

Prix médian des copropriétés selon le quartier Ville de Québec, 2008-2017; en $

Copropriété


Rapport final | 33

Mai 2018

Un ralentissement des ventes est observé, combiné à une augmentation du nombre de propriétés offertes sur le marché


Alors que les nouvelles inscriptions de copropriétés sont à la hausse depuis les 10 dernières années, les ventes annuelles ont diminué dans l’ensemble de la ville de Québec

– En comparant seulement les quartiers centraux, c’est l’arrondissement de Sainte-Foy–Sillery-Cap-Rouge qui a connu la plus forte augmentation des nouvelles inscriptions, soit une augmentation annuelle moyenne de 4,4 %. Pour le secteur de la Haute-Ville, les nouvelles inscriptions sont restées assez stables

– En contrepartie, c’est la Haute-Ville qui a connu la plus forte baisse des ventes avec une moyenne annuelle de -2,8 % depuis 2008.

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2008 2010 2012 2014 2016 2018

Haute-Ville +0,4%


Basse-Ville/Limoilou -0,5%

TCAC

Ventes annuelles de copropriétés selon le quartier Ville de Québec, 2008-2017; en $


0

100

200

300

400

500

600

700

800

2008 2010 2012 2014 2016 2018

Basse-Ville/Limoilou -0,6%

Haute-Ville -2,8%

Sainte-Foy/Sillery/Cap-Rouge -0,4%

Nouvelles inscriptions de copropriétés selon le quartier Ville de Québec, 2008-2017; en $

TCAC

Copropriété


Rapport final | 34

Mai 2018

Les copropriétés affichent un délai de vente plus long que l’ensemble du marché résidentiel


Pour la ville de Québec, alors que le délai de vente est en moyenne de 172 jours pour les copropriétés, il est de 120 jours pour les maisons unifamiliales et de 134 jours pour l’ensemble du marché résidentiel.

Globalement, les quartiers centraux affichent un délai de vente moyen supérieur à celui des banlieues pour les copropriétés.

C’est l’arrondissement de Sainte-Foy–Sillery-Cap-Rouge qui affiche le délai de vente moyen le plus important dans la ville de Québec, soit 193 jours, suivi par la Basse-Ville et Limoilou (182 jours) et la Haute-Ville (178 jours).

Le secteur Les Rivières, qui englobe notamment Lebourgneuf, affiche le plus bas délai de vente moyen (135 jours).

120

172

0

50

100

150

200

134

Résidentiel Unifamilial Copropriété

Délai de vente selon le type de bien immobilier Ville de Québec, 2017; en jours

Délai de vente pour les copropriétés selon le quartier Ville de Québec, 2017; en jours

182 178 172

0

50

100

150

200

Sainte-Foy/Sillery/Cap-

Rouge

Basse-Ville/Limoilou

Haute-Ville Beauport Charlesbourg Les Rivières

193

145135


Copropriété


Rapport final | 35

Mai 2018

Des délais de vente qui s’allongent depuis les 10 dernières années pour les copropriétés


Pour l’ensemble de la ville de Québec, entre 2008 et 2017, le délai moyen de vente pour les copropriétés est passé de 87 jours à 172 jours, soit une hausse annuelle moyenne de 7,8 %

– En comparant seulement les quartiers centraux, c’est le secteur de Sainte-Foy–Sillery-Cap-Rouge qui a connu la plus forte augmentation des délais de vente pour les copropriétés, soit une hausse annuelle moyenne de 11,2 %

– La hausse du délai de vente moyen a été plus faible pour le centre-ville. Le secteur de la Basse-Ville et Limoilou a connu une hausse annuelle moyenne de 5,3 % du délai de vente, alors que cette hausse a été de 6,2 % pour la Haute-Ville.


2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

160

180

140

120

200

100

220

0

80

Haute-Ville +6,2%


Ville de Québec +7,8%

Basse-Ville/Limoilou +5,3%

TCAC

Délais de vente pour les copropriétés selon le quartier Ville de Québec, 2008-2017; en $

Copropriété


Rapport final | 36

Mai 2018

Un marché à l’avantage des acheteurs État du marché immobilier actuel – Marché de la copropriété

Le marché des logements existants, que ce soit pour la copropriété ou le locatif, n’est pas isolé de celui des propriétés neuves. Un ménage peut avoir une préférence pour une propriété neuve, mais le prix et la localisation demeureront les principaux facteurs d’influence.

Un marché des logements existants à l’avantage des acheteurs et des locataires aura un impact sur les mises en chantier et l’écoulement.

Le marché de la copropriété de la ville de Québec est caractérisé par un plus grand nombre de vendeurs de propriétés que d’acheteurs

– Depuis quelques années, dans les secteurs centraux de la ville de Québec, un ralentissement des ventes est observé, combiné à une augmentation du nombre de propriétés offertes sur le marché.

Dans un marché où le nombre de copropriétés offertes surpasse le nombre de vendeurs, les acheteurs ont l’avantage et peuvent prendre plus de temps pour magasiner le logement qui leur convient et se permettre de négocier le prix

– Un effet que l’on observe normalement quand le marché passe à l’avantage des acheteurs est l’allongement des délais de vente. Moins il y a d’acheteurs potentiels sur le marché, plus la vente d’une propriété est retardée

– Pour la ville de Québec les délais de vente s’allongent depuis les 10 dernières années, ce qui illustre ce phénomène.

Aussi, comme l’offre de propriétés à vendre est abondante, la compétition se trouve accentuée. Un ralentissement de la hausse des prix peut alors survenir.

Sources : SHQ, FCIQ par le système Centris®, Analyse Aviseo


Rapport final | 37

Mai 2018







Rapport final | 38

Mai 2018

Les besoins de logements justifient annuellement 338 copropriétés et 540 appartements locatifs sur la période de 2021 à 2031


Depuis le début de la décennie 2010, les mises en chantier ont surpassé la constitution de nouveaux ménages

– Le surplus de mises en chantier a eu pour conséquence de faire croître le nombre de copropriétés non vendues et le taux d’inoccupation du locatif.

Pourtant, c’est la formation de ménages qui dicte les besoins de constructions neuves

– De fait, le cycle de vie influence grandement le type d’habitation demandé. Par exemple, les habitations multifamiliales sont plus populaires chez les jeunes et chez les personnes âgées

– Pour l’agglomération de Québec, la structure de la demande de nouveaux logements sera affectée principalement par la croissance des ménages chez les 65 ans et plus.

En tenant compte du cycle de vie, les besoins de nouveaux logements multifamiliaux de 2021 à 2031 ont été estimés à 11 600 dans le scénario se situant entre ceux de référence et fort

– Pour la copropriété et le locatif, toujours suivant la constitution de nouveaux ménages, les promoteurs immobiliers devraient mettre en chantier 879 unités annuellement

– Sur 10 ans, ce sont donc 3 377 copropriétés et 5 407 logements locatifs qui devraient être mis en chantier.

Les pages suivantes détaillent la démarche.

Sources : ISQ, Analyse Aviseo


Rapport final | 39

Mai 2018

Depuis le début de la décennie 2010, les mises en chantier ont surpassé la constitution de nouveaux ménages


Cette tendance devrait se poursuivre jusqu’en 2021 alors qu’un surplus d’environ 7 600 unités résidentielles de 2016 à 2021 est anticipé, notamment par le Conference Board

– La relation entre les mises en chantier et la constitution de nouveaux ménages en est une de long terme. Il n’est pas anormal que la dynamique de marché fasse en sorte que ces deux indicateurs ne soient pas synchronisés sur une courte période. Ainsi, le début des années 2000 a vu en quelque sorte le marché compenser un déficit de construction à la fin des années 1990

– Le surplus de mises en chantier par rapport aux nouveaux ménages depuis 2011 est toutefois présent.

27,1

1996-2001

19,2

2016-2021p

16,7

29,228,4

2001-2006

21,5

10,7

2006-2011

24,3

2011-2016

25,8

16,0

Nouveaux ménagesMises en chantier

7 608

9 753

-889

5 533

-10 000

-5 000

0

5 000

10 000

1996-2001

-8 448

2016-2021p2011-20162006-20112001-2006

Mises en chantier et nombre de nouveaux ménagesRMR de Québec*, 1996-2021; en milliers

Sources : Conference Board, Statistique Canada (Recensements), Analyse Aviseo

Différence entre les mises en chantier et le nombre de nouveaux ménages (surplus résidentiels)RMR de Québec*, 1996-2021; en nombre

Prévision

Prévision

* Ces données sont disponibles uniquement à l’échelle de la RMR


Rapport final | 40

Mai 2018

-3 000

-2 000

-1 000

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

20062001 2011 2016

Le surplus de mises en chantier a eu pour conséquence de faire croître les copropriétés non vendues et le taux d’inoccupation du locatif


Alors que les mises en chantier ont totalisé près de 31 200 unités entre 2011 et 2016, la création de nouveaux ménages a été de seulement 22 000, ce qui expliquerait pourquoi l’inventaire de logements non écoulés et non occupés a connu une hausse importante sur cette période.

Le projet Le Phare arrive donc au cœur d’un marché qui tarde à s’ajuster à la donne démographique

Sources : Conference Board, Statistique Canada (Recensements), Analyse Aviseo

Surplus résidentiels Locatif inoccupé Copropriétés achevées et non écoulées

Différence entre les mises en chantier et le nombre de nouveaux ménagesRMR de Québec*, 1996-2016; en nombre de ménages et de mises en chantier

«La tendance de la formation de ménages est étroitement liée à celle de la construction d’habitations […]. Au fil du temps, le parc résidentiel doit s’accroître pour accueillir le nombre grandissant de ménages. La formation de ménages est le principal déterminant de la demande de logements neufs. On peut donc s’attendre à ce que les tendances futures de la construction résidentielle s’alignent, en règle générale, sur celles de la formation de ménages.»

SCHL – Le Point en recherche, Mars 2016Projections à long terme

de la croissance des ménages



Rapport final | 41

Mai 2018

C’est la formation de ménages qui dicte principalement les besoins de constructions neuves


Même si les mises en chantier relèvent d’une activité économique – la construction résidentielle – et que la formation des ménages témoigne du cycle de vie, la littérature montre que la formation de ménages est le principal déterminant de la demande de logements neufs

– D’autres facteurs peuvent avoir une influence, notamment la nécessité de remplacer des unités détruites et les conversions, et la demande de logements secondaires, mais ils demeurent marginaux.

Les projections qui suivent s’y appuient conformément au cadre d’analyse ci-dessous

– Les prévisions démographiques des ménages de l’ISQ constituent le point de départ des projections. Elles ont été ajustées selon les dernières données du Recensement 2016

– Afin de raffiner les projections selon les typologies et tenures de logement, l’approche des cohortes a été retenue. Celle-ci fait en sorte que les modes d’habitation de chaque groupe d’âge sont pris en compte

– Tout au long des hypothèses à poser, Aviseo a aussi considéré l’influence des facteurs économiques.

Prévisions démographiques

Projections selon les cohortes

Hypothèses de tenure

Scénarios de besoins

Cadre d’analyse des besoins futurs de logements multifamiliauxAgglomération de Québec, 2021-2031

Facteurs économiques

Sources : SCHL, SHQ


Rapport final | 42

Mai 2018

Les prévisions de ménages sur la période 2021-2031 se situent entre 6 900 et 23 400 selon l’ISQ


Le projet Le Phare prévoyant des livraisons entre 2022 et 2026 pour les copropriétés et le locatif, Aviseo s’est intéressé à la constitution de nouveaux ménages dans l’agglomération de Québec sur la décennie 2021-2031

– Malgré la forte possibilité que les mises en chantier de la période 2016-2021 soient en surplus par rapport à la constitution de nouveaux ménages, Aviseo n’a pas considéré de compensation (une baisse des mises en chantier) sur les années suivantes. Il en résultera plutôt un taux d’inoccupation et d’écoulement minimalement aux niveaux de 2017.

Le nombre prévu de ménages par l’ISQ en 2014 s’est révélé être légèrement supérieur aux données du Recensement 2016. Aviseo s’est appuyé sur les données du Recensement 2016 et leur a appliqué les croissances prévues par l’ISQ

– Le scénario de référence de l’ISQ, se situant entre le faible et le fort, prévoit la constitution de près de 14 000 nouveaux ménages sur la décennie 2021-2031.

23 377

13 703

6 888

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

Scénario fortScénario de référence

Scénario faible

Croissance du nombre de ménages selon le scénario Agglomération de Québec, 2021-2031; en nombre

La surestimation de l’ISQ n’a été que de 2,1 %

– Sur les 267 150 ménages selon le Recensement 2016, la différence qui ne représente que 5 600 ménages pour le scénario de référence est donc minime.

– Les écarts se concentrent à 50 % dans les ménages de 75 ans et plus. L’ISQ estime que les hommes ont eu une espérance de vie supérieure aux hypothèses utilisées.

– Le scénario de référence de l’ISQ a également été légèrement optimiste dans ses hypothèses de migration régionale.



Rapport final | 43

Mai 2018

Le scénario faible de l’ISQ est jugé trop pessimiste considérant l’attraction économique de Québec


Québec et sa région connaissent un essor économique important. Le taux de chômage est historiquement bas et la ville fait actuellement face à une rareté de main-d’œuvre dans différents domaines

– Alors qu’une croissance soutenue du PIB réel est prévue pour 2018, le taux d’emploi se maintient à 65 % pour la RMR de Québec etl’emploi a connu une hausse annuelle moyenne de 1,2 % depuis 2008, ce qui illustre un dynamisme économique dans la Capitale.

Selon les hypothèses de l’ISQ, le scénario fort est tout à fait plausible si l’attraction de migrants d’autres régions –surtout de Montréal – et d’immigrants est au rendez-vous. Les prévisions entre le scénario de référence et le scénario fort demeurent donc relativement conservatrices

– Le scénario faible a donc été écarté des analyses et un scénario mitoyen situé entre le scénario de référence et le scénario fort a été développé pour mener à terme des analyses conservatrices.

Emplois et taux de chômageRMR de Québec, 2008-2017; en milliers d’emplois, en %

399 416 429 429 434 442 439 443

0

1

2

3

4

5

6

0

100

200

300

400

500425

20092008 2011

399

2010 20132012 20152014 2016 2017

+1,2%

EmploisTaux de chômageSources : ISQ, Analyse Aviseo

0,8

2,72,5

1,51,3

0,9 0,8

1,5

2,6

1,8

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

20162012 20142009 2010 2011 2013 2015 2017 2018p

Croissance du PIB réel RMR de Québec, 2008-2017; en %


Rapport final | 44

Mai 2018

Faible Référence Moyen Fort

Pro

bab

ilité

de

réal

isat

ion

Les perspectives démographiques retenues conservent le scénario de référence comme étant le scénario de base


Un scénario mitoyen appelé « moyen » a été développé afin de refléter la vraisemblance économique de la constitution de nouveaux ménages. À cet effet, entre 2021 et 2031, l’agglomération de Québec pourrait accueillir plus de 18 200 nouveaux ménages

– Rappelons que le scénario fort prévoit, quant à lui, la création de plus de 23 000 nouveaux ménages pour l’ensemble de l’agglomération. La sensibilité des scénarios réside principalement dans la capacité de la Capitale à attirer des immigrants et des migrants d’autres régions, principalement de Montréal

– Aviseo a positionné les probabilités de la réalisation des différents scénarios démographiques en fonction d’une appréciationéconomique des hypothèses qui les composent. Cette analyse s’est ainsi intéressée principalement aux migrations, autant interrégionales qu’internationales. De fait, la constitution de nouveaux ménages à Québec est très sensible à l’immigration internationale.

Sources : ISQ, Ville de Québec, Analyse Aviseo

Appréciation des probabilités de réalisation des scénariosAgglomération de Québec, en %

281,43,7%

2,5%

97,5%

274,0

2016-2021

292,2

Accroissement dunombre de ménages

2026-2031

96,3%Nombre initialde ménages97,4%

2021-2026

2,6%

18,2

Perspectives démographiques selon le scénario moyenAgglomération de Québec, 2016-2031; en %, en milliers de ménages

* Les principales hypothèses de l’ISQ sont présentées à l’Annexe 3.


Rapport final | 45

Mai 2018

La structure de la demande de nouveaux logements sera affectée par la croissance des ménages de 65 ans et plus


La croissance annuelle moyenne attendue pour l’ensemble des ménages sera de 0,6 % entre 2021 et 2031

– Les ménages dont le principal soutien est âgé de 75 ans et plus connaîtront une hausse de 4,7 % annuellement pour la période s’échelonnant de 2021 à 2031. Il s’agit de la plus forte croissance, suivie par les 45 à 54 ans qui connaîtront une hausse annuelle moyenne du nombre de ménages de 2,0 %

– Les ménages dont le principal soutien est âgé de 25 à 34 ans connaîtront une baisse annuelle moyenne de 1,8 % sur cette période,alors que cette baisse sera de 2,1 % pour le nombre de ménages dont le principal soutien est âgé de 55 à 64 ans

– Il importera d’avoir à l’esprit ces évolutions démographiques lorsque les projections des logements se préciseront.


TCAC

17%

15%

9%

19%

18%

4%

2021

4%11%

18%

274,0

17%

17%

2031

15%

14%

4%

15%

5%

13%

18%

17%

17%17%

12%

85 ans et + +4,7%

4%

75 à 84 ans +4,7%3%

55 à 64 ans -2,1%

45 à 54 ans +2,0%

25 à 34 ans -1,8%

2026

35 à 44 ans +0,4%

15 à 24 ans +1,7%

281,4 292,2

65 à 74 ans +0,8%

+0,6%

2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032

130

100

140

0

90

110

120

160

150

15 à 24 ans

65 à 74 ans

25 à 34 ans

75 à 84 ans

35 à 44 ans

45 à 54 ans

55 à 64 ans

85 ans et +

Prévision du nombre de ménages selon l’âge du principal pourvoyeur et le scénario moyenAgglomération de Québec, 2021-2031; en milliers de ménages

Évolution du nombre de ménages selon l’âge du principal pourvoyeur et le scénario moyenAgglomération de Québec, 2021-2031; 2021=100


Rapport final | 46

Mai 2018

Le cycle de vie influence grandement le type d’habitation demandéProjection des besoins de logements multifamiliaux

En effet, alors que les jeunes ménages sont majoritairement attirés par les logements multifamiliaux de type locatif ou en copropriété, l’unifamilial demeure le principal attrait pour les 35 à 64 ans

– On peut observer un certain retour vers le multifamilial pour les ménages de 65 ans et plus. De plus, 87 % des ménages de 15 à 24 ans et 64 % des ménages de 85 ans et plus habitent dans des logements multifamiliaux. Les 45 à 54 ans représentent la plus forte proportion de ménages habitant dans un logement unifamilial.

Ces résultats reposent sur l’ensemble des ménages de l’agglomération, donc sur l’entièreté du parc immobilier

– Certains ménages ont pu faire leur choix résidentiel dans un contexte économique différent de celui qui prévaudra entre les années 2021 et 2031. Le prix est, par exemple, un facteur fondamental qu’on peut assumer plus contraignant depuis quelques années.

Sources : Statistique Canada (Recensement 2016), Analyse Aviseo

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

15 à 24 ans

42 105

25 à 34 ans

42 100

11 725

87%

56%

64%

58%

35 à 44 ans

45 975

55 à 64 ans

61%

44%39%

49%

56%

53 655

45 à 54 ans

21 365

75 à 84 ans

85 ans et plus

36%7 21051%

64%

43 015

65 à 74 ans

42%

13%

36%

44%

Unifamilial

Multifamilial

Les projections des mises en chantier s’appuient donc sur les comportements résidentiels de chacune des cohortes correspondant aux différents groupes d’âge.

Les jeunes et les personnes âgées ont ainsi tendance à habiter dans des logements multifamiliaux. Il importe de noter que ces proportions incluent les RPA.

Part des ménages selon le type et en fonction de l’âge du principal soutien du ménageAgglomération de Québec, 2016; en nombre de ménages, en % des ménages


Rapport final | 47

Mai 2018

Les logements multifamiliaux représenteront de 63 % à 66 % du total des mises en chantier de l’agglomération de Québec


Sur la période 2021-2031, la demande prévue justifierait qu’une moyenne située entre 857 et 1 543 logements multifamiliaux soit mis en chantier annuellement

– Rappelons que les logements multifamiliaux ont compté pour 64 % des mises en chantier entre 2008 et 2017. Cette proportion de 64% n’inclut pas toutefois les logements pour personnes âgées alors que nos résultats les ont conservés, à cette étape-ci, en raison de la nature des données

– Les 25 à 34 ans et les 55 à 64 ans contribuent à faire reculer les besoins en multifamilial alors que les 75 ans et plus ainsi que les 35 à 44 ans l’alimentent fortement.

-5 136 -5 197 -5 313

-5 220 -5 142

2 646

9 7183 164

3 553

4 790

-5 428

2 046

4 8764 225

3 626

1 9812 302

8 6029 246

Fort

85 ans et +

65 à 74 ans

75 à 84 ans

1 813

15 434

252

45 à 54 ans

985

35 à 44 ans

55 à 64 ans

11 599

1 504 1 706

8 565

Référence

25 à 34 ans

15 à 24 ans

Moyen

Besoins de logements multifamiliaux selon le scénario et en fonction de l’âge du principal soutienAgglomération de Québec, 2021-2031; en nombre d’unités multifamiliales

Sources : ISQ, Statistique Canada (Recensement 2016), Analyse Aviseo


Référence

8 565logements

multifamiliaux

Moyen

11 599logements

multifamiliaux

Fort

15 434logements

multifamiliaux

Rapport final | 48

Mai 2018

Le locatif est plus populaire au sein des ménages jeunes ou âgésProjection des besoins de logements multifamiliaux

La copropriété est plus populaire chez les ménages âgés entre 55 et 74 ans, mais elle est à son plus bas chez les 15 à 24 ans qui font leur entrée sur le marché de l’habitation

– Ici aussi, cette structure dans la tenure du logement concerne l’ensemble des ménages et non pas ceux qui viennent d’emménager dans une construction neuve. De même, les résultats incluent les résidences pour personnes âgées qui, rappelons-le, ne font pas partie de la définition des mises en chantier de logements locatifs

– Selon la SCHL, le taux d’attraction des résidences pour personnes âgées de plus de 75 ans se situe à 21,5 % dans la RMR de Québec.

Sources : SCHL, Statistique Canada (Recensement 2016), Analyse Aviseo

Répartition des ménages multifamiliaux selon la tenure et le groupe d’âge Agglomération de Québec, 2016; en %, en nombre

95%85%

80% 75% 70% 66%72%

80%

5%15%

20% 25% 30% 34%28%

20%

75 à 84 ans

35 à 44 ans

15 à 24 ans

25 à 34 ans

85 ans et plus

45 à 54 ans

55 à 64 ans

65 à 74 ans

Copropriété

Locatif

Le modèle de projection a ainsi introduit une correction pour exclure les RPA du multifamilial. Le taux d’attraction a toutefois été réduit suivant les mises en garde de la SCHL à l’effet « que le contexte futur des boomers sera différent de celui auquel ont fait face leurs parents. »

Une surpondération de la copropriété a aussi été appliquée afin de tenir compte du caractère plus récent de cette tenure par rapport à l’ensemble du parc immobilier et des prix relatifs par rapport à l’unifamilial.


Rapport final | 49

Mai 2018

Les projections 2021-2031 du scénario moyen laissent entrevoir la construction d’environ 5 400 logements locatifs et 3 400 copropriétés


Le nombre de nouveaux logements locatifs pourrait varier entre 3 800 et 8 100 unités selon les scénarios et entre 2 600 à 4 300 pour les copropriétés

– À l’instar des observations précédentes sur les prévisions démographiques, les ménages âgés entre 25 et 34 ans et entre 55 et 64 ans contribuent fortement à diminuer les estimations des besoins de logements multifamiliaux

– C’est toutefois la cohorte des 75 à 84 ans qui alimente le plus la demande sur cette période.


Projections des logements locatifs et en copropriétésAgglomération de Québec, 2021-2031; en nombre

3 770

2 619

5 407

3 377

8 124

4 276

Locatif Copropriété

Référence Moyen Fort

Projections du scénario moyen selon les cohortes et les typesAgglomération de Québec, 2021-2031; en nombre

1 606

5 407

765

3 049

2 051

- 4 367 - 3 460

1 450

4 313

99

3 377

763

- 853

15 à 24 ans

25 à 34 ans

1 176

221

35 à 44 ans

45 à 54 ans

- 1 737

55 à 64 ans

852

65 à 74 ans

2 857

75 à 84 ans

85 ans et +

Total

Locatif

Copropriété


Rapport final | 50

Mai 2018

Près de 8 800 logements locatifs et en copropriété devront être construits de 2021 à 2031 pour répondre aux besoins


Parmi les 18 212 ménages qui devraient se former entre 2021 et 2031, on peut s’attendre à ce que les besoins en logements multifamiliaux soient de l’ordre de 11 600 unités

– Cette proportion de 64 % attribuable au multifamilial est alignée avec les perspectives du projet de schéma d’aménagement et de développement de la Ville de Québec.

En considérant le cycle de vie, les copropriétés devraient générer 30 % de la demande résidentielle totale, soit 3 377 unités. Les appartements locatifs devraient alimenter 19 % de la demande totale, soit 5 407 unités.

Nouveaux ménages18 212

Multifamilial 11 599

Unifamilial6 613

Sources : Statistique Canada, SCHL, Analyse Aviseo

Locatif5 407

Copropriété3 377

Besoins à venir sur le marché résidentiel selon le scénario moyenAgglomération de Québec, 2021-2031; en nombre d’unités

RPA2 815

30 % 19 % 15 %

64 %36 %


Rapport final | 51

Mai 2018







Rapport final | 52

Mai 2018

Une multitude de projets annoncés sur le territoire de l’agglomération de Québec et en périphérie


Alors que la demande en biens immobiliers est appelée à diminuer, plusieurs projets résidentiels sont annoncés et devraient être réalisés au cours des années à venir, particulièrement dans les secteurs centraux.

Une revue de presse ainsi que des entretiens auprès de différents intervenants de l’immobilier ont permis à Aviseo de recenser plus de 11 000 logements à divers stades de planification dans des projets majeurs

– Certains de ces projets sont toutefois déjà en cours de réalisation et d’autres sont prévus entrer sur le marché entre 2021 et 2031. Les plus petits projets sont aussi difficiles à capter. Il est entendu que certains de ces projets ne se concrétiseront pas au cours de cette période, mais ils reflètent un dynamisme de l’offre immobilière.

Parmi les quelque 11 000 logements potentiellement offerts dans les années à venir, le type d’habitation (copropriété, locatif, RPA) reste à déterminer pour la majorité des constructions

– Il est possible d’inventorier près de 6 500 logements de type multifamilial sur l’ensemble du territoire de la ville de Québec, dont 2 200 copropriétés et 4 200 appartements locatifs

– Les arrondissements Sainte-Foy–Sillery–Cap-Rouge et Les Rivières attirent 37 % et 38 % des projets potentiels

– Cette appréciation d’une offre potentielle ne comprend pas les grands ensembles résidentiels comme celui envisagé par le Groupe Dallaire sur la propriété agricole des Sœurs de la Charité, un projet de long terme qui n’a pas encore demandé officiellement les autorisations nécessaires et qui pourrait totaliser 6 500 logements.

Sources : Ville de Québec, Analyse Aviseo

Quartier QB, La Suite Le Domaine de Sillery Les 7 Éléments


Rapport final | 53

Mai 2018

Le projet Le Phare devrait arriver sur un marché qui fait face à une absence de demande latente pour le secteur résidentiel


On entend par demande latente des besoins de logement qui n’auraient pas été satisfaits dans les années précédentes

– C’est ce qui était arrivé au début des années 2000 alors que la période 1996-2001 avait vu un nombre de mises en chantier inférieur à la constitution de nouveaux ménages

– Parmi les 11 000 unités en projet qu’il a été possible de répertorier, au moins 38 % des unités seraient destinées au marché locatif, 20 % au marché de la copropriété et 15 % pour le marché des RPA. Le marché visé reste à déterminer pour le tiers des unités.

Entre 2018 et 2019, parmi les 2 350 unités prévues, c’est un minimum de 450 copropriétés et 1 000 unités locatives qui seront construites pour l’agglomération de Québec

– Parmi les projets haut de gamme, on y retrouve le Domaine de Sillery et le Domaine sous les bois. Ces deux projets immobiliers actuellement en construction constituent les principaux concurrents d’un complexe immobilier comme Le Phare. Ils totalisent 300 unités résidentielles.

1 250

8 650

11 000

1 100

Total20192018 À venir

Livraison des unités actuellement annoncéesVille de Québec, 2018-2028; en nombre d’unités, en %

2 350


Note : Les unités résidentielles recensées ne

tiennent compte que des projets majeurs.

Une liste et une carte des principaux projets ont été

jointes à l’Annexe 4.

38%

15% RPA

À déterminer

Copropriété

27%

Locatif

20%


Rapport final | 54

Mai 2018

Le projet Altura, un complexe doté d’une certaine mixité dont l’expérience peut servir en partie d’exemple

Portrait de l’offre actuellement connue – Le cas de l’Altura

Le projet Altura, réalisé par le Groupe Dallaire, constitue l’un des immeubles de Québec qui ressemble le plus au projet Le Phare, notamment en raison de la vue offerte et de la gamme de prix visée. Les copropriétés construites dans le cadre du projet Altura sont situées entre le 14e et le 28e étage du Complexe Jules-Dallaire

– Plus spécifiquement, le Complexe Jules-Dallaire est situé au coin de la route de l’Église et du boulevard Laurier, à 500 mètres du Phare, dans l’arrondissement de Sainte-Foy–Sillery-Cap-Rouge. Il comprend 162 copropriétés haut de gamme

– Le projet Altura offre plusieurs types d’habitation haut de gamme, du simple pied-à-terre au penthouse panoramique

– L’aire habitable des unités vendues varie de 45 m2 à 517 m2, mais la majorité des unités dispose d’une aire habitable située entre 125 m2 et 150 m2.

21

0

10

20

30

40

50

24

8

Moins de 50 m2 125 m2 à 150 m2

44

75 m2 à 100 m250 m2 à 75 m2 100 m2 à 125 m2

8

24

Plus de 150 m2

Répartition des unités vendues selon l’aire habitable pour le projet AlturaVille de Québec; en nombre, en m

2

Sources : Ville de Québec, Groupe Dallaire, Analyse Aviseo


Rapport final | 55

Mai 2018

56

153162

47

1312

24

2014 Total

1

2015 Non écoulées

2016 2017 Disponibles2018 Location

9

Les copropriétés du projet Altura ont pris près de cinq années à s’écoulerPortrait de l’offre actuellement connue – Le cas de l’Altura

Lors de la livraison des copropriétés du projet Altura par le Groupe Dallaire en 2014, seulement le tiers des unités avait trouvé preneur auprès d’un acheteur

– Après deux ans, près des deux tiers des unités étaient vendus, mais pour les années subséquentes, soit de 2016 à 2018, les ventes ont été moins bonnes. Actuellement, 24 copropriétés sont offertes en location et ne sont pas destinées à la vente. Il resterait donc au total neuf unités à vendre

– Concernant l’écoulement du projet Altura, on observe que les premières unités vendues sont celles de petite taille et celles de grande taille, alors que l’écoulement est plus long pour les copropriétés dont la taille est située entre 100 m2 et 125 m2.


Écoulement du projet Altura situé dans le Complexe Jules-DallaireVille de Québec, 2014-2018; en nombre d’unités écoulées

6% 8% 6%

25% 17%8%

19%

6%

29%28%

58% 34%

18%

15%

19%

17%

18%28%

19%

5%

5%

2014

4%

2015

4%

2016-2018

5%

Total

Plus de 150m2

125m2 à 150m2

100m2 à 125m2

75m2 à 100m2

50m2 à 75m2

47

Moins de 50m2

56 26 129

Écoulement du projet Altura selon la taille des unitésVille de Québec, 2014-2018; en nombre d’unités écoulées, en %

Note : L’écoulement détaillé du projet Altura selon la taille des unités et selon la gamme de prix est présenté à l’Annexe 5.


Rapport final | 56

Mai 2018

Le projet Altura affiche surtout des gammes de prix élevésPortrait de l’offre actuellement connue – Le cas de l’Altura

Alors que le prix de vente des unités varie de 173 000 $ à 2,7 millions $, près du quart des unités, soit 30 des 129 unités, ont été vendues à un prix supérieur à 600 000 $

– Sur le marché actuel de la copropriété, seulement 20 % des unités mises en chantier trouvent preneur à un prix supérieur à 380 000 $. Dans le cadre du projet Altura, plus des deux tiers des unités ont été vendues à un prix supérieur à 380 000 $.

Les trois quarts des unités, soit 100 sur 129, ont été vendues à un prix situé entre 3 500 $ et 5 000 $ le mètre carré, alors que six unités ont été vendues à un prix moindre que 3 500 $ le mètre carré

– 23 des 129 unités ont été vendues à un prix excédant 5 000 $ le mètre carré.


Répartition des unités vendues selon le prix de vente au mètre carré Altura, 2014-2018; en $ par mètre carré

29

34

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Moins de 3 500$

Entre 3 500$ et 4 000$

23

Entre 4 500$ et 5 000$

Plus de 5 000$

6

Entre 4 000$ et 4 500$

374

24

24

24

24

30

500 000$ à 599 999$

Moins de 200 000$

200 000$ à 299 999$

300 000$ à 399 999$

400 000$ à 499 999$

Plus de 600 000$

Répartition des unités vendues selon le prix de vente Altura, 2014-2018; en $

Note : L’analyse des prix porte uniquement sur l’écoulement initial des unités et ne tient donc pas compte des données portant sur la revente.

Le projet Altura a enregistré 14 transactions sur le marché de la revente. La totalité des unités a connu une moyenne de hausse des prix de 17,6 %, mais de 24,6 % si on pondère selon les valeurs. Sur une base annuelle, les transactions ont affiché un taux de croissance moyen de 11,7 %, soit près de quatre fois celle du prix médian des 10 dernières années de l’ensemble du marché de la revente. Même si la croissance des prix est significative, cette hausse est jugée plus faible par rapport à d’autres projets, ce qui montre que le promoteur immobilier a pu limiter les rabais lors de la prévente des premières unités.

!


Rapport final | 57

Mai 2018

De nombreux projets de copropriétés convertis en logements locatifs

Depuis 2013, que ce soit en raison de l’abondance de l’offre de copropriétés ou encore en raison des préférences des consommateurs qui évoluent, de plus en plus de projets de copropriétés ont été convertis en logements locatifs haut de gamme sur le marché résidentiel de la ville de Québec.

À proximité du projet Le Phare, le projet Campari, de Dinamo Construction, a été annoncé en 2013 et prévoyait la construction de 135 copropriétés de petite taille

– Ce projet, situé en face de la Bibliothèque Monique-Corriveau, a vu sa vocation transformée au profit du locatif après une difficulté apparente à vendre les unités qui devaient se détailler à partir de 200 000 $.

Dans le secteur de Montcalm, le projet St. Moritz prévoyait offrir 40 des 90 unités en copropriété aux étages supérieurs, alors que le reste aurait dû être disponible à la location

– Le promoteur Sylcorp est spécialisé dans la mixité des usages. La présence d’une portion locative ne semble toutefois pas avoir favorisé la vente des copropriétés si bien que tout l’immeuble est locatif à présent.

Le projet Quartier QB, d’Ivanhoé Cambridge, est situé sur le Chemin des Quatre-Bourgeois. Le promoteur prévoyait initialement la construction de 400 unités locatives et 200 copropriétés

– Toutefois, avec l’avancement du projet, le promoteur a plutôt choisi de réorienter son projet et d’offrir uniquement des appartements locatifs.


D’autres projets tels que la Klé ont eu des enjeux de prix et ont connu une conversion de la copropriété vers l’appartement locatif, ce qui porte à croire que le marché de la copropriété n’offre pas la rentabilité espérée par les promoteurs immobiliers en raison des difficultés d’écoulement.

!


Rapport final | 58

Mai 2018

Le marché de plus en plus concurrentiel pousse les promoteurs à mieux cibler les besoins de la clientèle


Alors que le marché fait face à une offre résidentielle qui surpasse la demande, les promoteurs immobiliers ont récemment diminué les mises en chantier de copropriétés pour se lancer dans la construction d’appartements locatifs.

Sur le marché locatif, en raison des récentes mises en chantier qui ont exercé une forte pression à la hausse sur le taux d’inoccupation et en raison de la croissance démographique qui sera plus lente, le marché résidentiel s’avère de plus en plus concurrentiel pour les promoteurs immobiliers

– Tandis que la progression de l’offre locative s’accélère, notamment sur le marché des logements haut de gamme, et que la croissance de la demande est appelée à ralentir, les locataires auront plus de choix, ce qui poussera les propriétaires à offrir des produits qui répondent bien aux besoins et aux aspirations des ménages.

Pour le marché de la copropriété, on s’attend à ce que les mises en chantier diminuent, ce qui permettra d’écouler graduellement les achèvements prévus. Selon la SCHL, un risque de construction excessive existe et se matérialisera si la cadence des mises en chantier ne s’ajuste pas davantage à l’évolution de la demande.

Finalement, la SCHL soutient que la réalisation d’études de marché par les promoteurs immobiliers est primordiale afin de bien cerner les besoins des consommateurs.



Rapport final | 59

Mai 2018







Rapport final | 60

Mai 2018

1.La capacité d’absorption du marché

‒ Sur la base du scénario moyen, les projections estiment les besoins à 3 377 copropriétés et 5 407 unités locatives sur les 10 années de la période 2021-2031. Le projet Le Phare représenterait 7,6 % des besoins totaux pour l’ensemble de l’agglomération de Québec, toute gamme de prix confondue.

‒ Le marché de la copropriété compte déjà une proportion non négligeable d’unités non écoulées et le taux d’inoccupation est à la hausse. Les prévisions du Conference Board et un inventaire des projets annoncés suggèrent que le nombre d’unités non écoulées et le taux d’inoccupation progresseront à la hausse d’ici 2021.

‒ La réaction de certains promoteurs de convertir des phases de copropriétés en logements locatifs témoigne de la tension dans le marché. La stratégie peut fonctionner à court terme, mais le taux d’inoccupation pourrait atteindre un seuil envoyant le signal d’une trop grande abondance dans le marché.

2.La capacité de payer

‒ Pour le projet Le Phare, les mensualités hypothécaires et les loyers se situent dans la fourchette supérieure qui commande des revenus annuels et un patrimoine importants.

‒ Les données ne permettent pas d’en faire l’analyse, mais l’effet de levier rendu possible par la croissance des valeurs des propriétés s’atténuera inévitablement dans le temps. Ainsi, il y aura de moins en moins de ménages qui auront accumulé un patrimoine permettant une mise de fonds significative en vue d’acquérir des propriétés.

3.L’offre concurrente

‒ En 2017, environ une centaine de copropriétés neuves n’était toujours pas vendue pour les quartiers centraux regroupant la Haute-Ville et Sainte-Foy-Sillery, ce qui montre, sans être anormale, une difficulté d’écoulement.

‒ Au total, parmi les projets à venir qui ont été annoncés, 11 000 unités résidentielles devraient être construites au cours des prochaines années, dont 2 200 copropriétés et 4 200 appartements locatifs dont on connaît le type et la tenure.

4.Un produit de niche

‒ Les copropriétés envisagées par le projet Le Phare ciblent un marché de niche avec des prix situés dans le haut des fourchettes.

‒ Le promoteur souhaiterait notamment attirer une clientèle internationale, mais cette clientèle resterait marginale.

‒ Sur le marché de la copropriété, les facteurs de demande et d’offre rendent plus probable que l’écoulement d’un tel projet s’échelonne sur plusieurs années.

‒ Sur le marché locatif, le taux d’inoccupation s’installera clairement au-dessus du seuil d’équilibre, ce qui pourrait causer, dans certains cas, des ajustements sur l’offre et les prix.

Des risques limités pour le locatif et des copropriétés qui pourraient faire face à une surabondance de l’offre et voir leur écoulement s’étendre sur plusieurs années



Copropriété

Locatif


Rapport final | 61

Mai 2018

Le Phare représente 7,6 % des besoins totaux en appartements locatifs et copropriétés entre 2021 et 2031


Les 270 appartements locatifs prévus dans le projet Le Phare représentent 5,0 % des besoins totaux de ce type d’habitation pour la période s’échelonnant de 2021 à 2031

– Afin de combler les besoins résiduels en appartements locatifs et d’éviter une hausse du taux d’inoccupation, les constructions locatives par les autres promoteurs ne devraient pas dépasser 5 137 unités, soit un maximum de 513 unités annuellement

– La moyenne annuelle des cinq dernières années pour les mises en chantier d’appartements locatifs pour l’agglomération de Québec était de 1 540 unités, soit trois fois plus que la demande résiduelle.


Pour les copropriétés, ce sont 11,7 % des besoins de 2021 à 2031 qui seront comblés par le projet Le Phare, ce qui laisse la construction de 300 copropriétés annuellement aux autres promoteurs pour l’ensemble de l’agglomération

– Depuis 2012, c’est en moyenne 904 mises en chantier de copropriétés qui ont été recensées sur le territoire de l’agglomération de Québec

– Pour la période s’échelonnant de 2021 à 2031, les promoteurs immobiliers devront donc réduire de trois fois les mises en chantier actuelles pour éviter un surplus de copropriétés.

270

5 407

5 137


395

3 377

2 982

Besoins totauxLe Phare Besoins résiduels

5,0 %11,7 %

Besoins à venir dans le locatif selon le scénario moyenAgglomération de Québec, 2021-2031; en nombre d’unités

Besoins à venir en copropriétés selon le scénario moyenAgglomération de Québec, 2021-2031; en nombre d’unités

Copropriété

Locatif






Rapport final | 62

Mai 2018

Les loyers des unités locatives seront de 30 % à 80 % supérieurs au loyer médian


Les logements locatifs du projet Le Phare seraient situés dans une fourchette de prix élevés variant de 800 $ à 2 000 $ par mois en moyenne, tout dépendant de la grandeur

– Alors que les loyers des studios sont 30 % plus chers que le loyer médian du secteur, pour un logement de deux chambres, les résidents du projet Le Phare devront débourser 83 % de plus

– Ce type d’offre est actuellement rare dans le secteur Sainte-Foy-Sillery, mais il est présent ailleurs dans l’agglomération : c’est le cas notamment du complexe les « 7 éléments » dans le « Mesnil Vert »

– En considérant que les ménages ne devraient pas dépenser plus de 30 % de leur revenu total pour se loger, c’est environ 78 % des ménages qui pourraient assumer le loyer pour un studio, 58 % pour un appartement d’une chambre, 47 % pour deux chambres et 38 % pour un logement de trois chambres.

Sources : SCHL, Statistique Canada, Analyse Aviseo

617793

9711 095

800

1 350

1 700

2 000

3 chambres et +Studio 1 chambre 2 chambres

+30 %

+70 %

+75 %

+83 %

Le Phare

Sainte-Foy-Sillery

Loyer médian en comparaison avec le loyer du projet Le Phare selon le nombre de chambres Sainte-Foy-Sillery, 2021; en $ par mois

Locatif






Distribution des ménages en fonction de la capacité à payer pour le loyer Agglomération de Québec, 2021; en %, en $ par mois

Note : La capacité à payer pour le logement a été estimée à 30 % du revenu total et a été indexée à 2 % par année pour refléter le marché de 2021. Des frais mensuels moyens de 100 $ ont été considérés pour l’électricité.

Note : les loyers médians ont été indexés selon la croissance annuelle moyenne des 10 dernières années afin de refléter le marché de 2021.

0 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000

La possibilité de pouvoir résider et travailler sur un même site pourrait diminuer les coûts de transport d’un ménage et ainsi libérer un budget supplémentaire pour le logement. !

Rapport final | 63

Mai 2018

Des mensualités hypothécaires à la portée principalement de ménages aisés


L’achat d’un studio ou d’une copropriété d’une chambre pourrait convenir à un ménage qui dispose d’un revenu annuel brut supérieur à 80 000 $, avec des mensualités respectives de 1 195 $ et de 1 880 $

– De telles unités pourraient toutefois ne pas convenir à un ménage composé de plus d’une personne

– Pour les copropriétés de deux chambres ou plus, les mensualités débutent à plus de 2 778 $, ce qui signifie qu’avec une mise de fonds de 10 %, un ménage doit disposer d’un revenu annuel brut de près de 120 000 $ pour deux chambres et 169 000 $ pour trois chambres. En ajoutant les taxes et les frais, les mensualités pour une copropriété de trois chambres avoisineraient 5 000 $

– Bien entendu, un ménage disposant d’un patrimoine, par exemple une propriété résidentielle précédente, diminuera le niveau de revenu nécessaire. Comme les analyses suivantes le montreront, les copropriétés sont destinées en majorité à des ménages avec un patrimoine significatif.


Prix moyen, mensualité hypothécaire et revenu brut minimal requis selon le nombre de chambresLe Phare; en $

52 000

80 000

117 000

169 000

Note : Les estimations supposent une mise de fonds de 10 %, un amortissement du prêt hypothécaire sur 25 ans, ainsi qu’un taux d’intérêt de 3,5 %. Le ménage est supposé n’avoir aucun engagement financier et le coût d’énergie est estimé à 100 $ par mois. Des frais de copropriétés et les taxes totalisent mensuellement 0,1 % de la valeur de la copropriété.

4 101

1 880

1 195

2 778

Trois chambres

600 000

Une chambre

Studio

Deux chambres

225 000

875 000

400 000

Prix moyen Mensualité hypothécaire Revenu du ménage

Copropriété






61 175 $ : revenu médian

des ménages de l’agglomération

Rapport final | 64

Mai 2018

Les copropriétés ne ciblent pas les premiers acheteurs ou ceux aupatrimoine récent


Parmi les 267 000 ménages qui habitent l’agglomération de Québec, pour le marché de la copropriété, 51 % d’entre eux disposent d’un revenu suffisant pour l’achat d’une copropriété située dans le complexe immobilier du Phare si on considère une mise de fonds de 10 %

– Pour l’achat d’un appartement d’au moins une chambre, cette proportion est de 25 %

– L’achat d’un studio semble pouvoir convenir à un ménage d’une seule personne qui souhaite réaliser son premier investissement immobilier, mais les appartements d’au moins une chambre sont beaucoup moins abordables pour les nouveaux acheteurs qui disposent d’un faible capital pour la mise de fonds

– À titre d’exemple, avec une mise de fonds de 10 %, ce qui représente 87 500 $, on s’attend à ce que seulement 4,7 % des ménages de l’agglomération soient en mesure de s’offrir une copropriété de trois chambres.

Ainsi, la plupart des unités offertes exigent des acheteurs qu’ils aient accumulé un patrimoine significatif afin d’accroître la mise de fonds.

Sources : Ville de Québec, Statistique Canada (Recensement 2016), Analyse Aviseo






Entre 125 000$ et 150 000$

Plus de 200 000$Entre 150 000$ et 200 000$

267

Entre 100 000$ et 125 000$

TotalEntre 60 000$ et 100 000$

Moins de 60 000$

Répartition des ménages selon le revenu familial total Agglomération de Québec, 2016; en milliers de ménages, en $

51 %

Copropriété

49,0 %

25,8 %9,7 %

6,0 % 5,6 %3,8 %

Rapport final | 65

Mai 2018

La moitié des ménages disposent d’un actif liquide net de 191 200 $, soit moins que le prix moyen estimé d’un studio


Le revenu n’est donc pas le seul indicateur qu’il faut considérer dans l’analyse du marché, puisqu’il exclut le patrimoine des ménages

– Certains actifs, comme les régimes de retraite, sont moins liquides et sont difficilement rachetables par le détenteur du placement. À cet effet, il est peu probable que le détenteur choisisse de s’approvisionner dans un tel fond de placement afin d’assurer l’acquisition d’une propriété

– En retirant l’actif dans les régimes de pension de l’actif net total (actif - passif) pour les ménages de la RMR de Québec, il est possible de dresser une estimation de la distribution des ménages selon l’actif net liquide.

Sources : Statistique Canada (CANSIM 205-0004), Analyse Aviseo

Copropriété






Estimation de la distribution des ménages selon l’avoir liquide netRMR de Québec, 2016; en $

L’actif liquide net de 62 % des ménages de la RMR de Québec surpasse les 100 000 $ et 49 % des ménages ont un actif liquide net qui excède 200 000 $.

Considérant que Le Phare ciblerait plutôt le marché d’actuels propriétaires, possiblement des parents maintenant seuls (« empty nesters ») et des retraités qui ne souhaitent pas s’encombrer d’une hypothèque, 40 % des ménages seraient en mesure de se procurer un studio sans mise de fonds, 26 % pour une copropriété d’une seule chambre, mais seulement 16 % des ménages de la RMR disposeraient d’un actif leur permettant d’acquérir une copropriété de deux chambres. 10 % des ménages disposent d’un actif liquide net de plus de 715 000 $.

Note : L’actif net liquide a été calculé en retirant la valeur de l’épargne dans les fonds de pension de l’actif net total. Statistique Canada fournit la valeur médian des actifs et passifs selon les quintiles de l’actif net, ce qui a permis de dresser une estimation de la distribution. Les données du premier quintile n’étaient toutefois pas assez fiables pour être publiées.

!

Studio 1 chambre 2 chambres

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

0 $ 200 000 $ 400 000 $ 600 000 $ 800 000 $

Rapport final | 66

Mai 2018

Une hausse des taux hypothécaires pourrait également réduire l’accessibilité à la propriété


Selon l’ISQ et la FCIQ, la moitié des ménages ayant une mise de fonds inférieure à 20 % est très sensible à une hausse des taux hypothécaires. En janvier 2018, le taux directeur de la Banque du Canada est passé à 1,25 %, une troisième hausse en moins de six mois

– La plupart des analystes s’attendent à ce que le taux soit relevé à nouveau d’ici la fin de l’année et qu’il s’éloigne à moyen terme de son plancher des dernières années

– Ainsi, dans le cas d’une hypothèque de 300 000 $, une hausse de taux de 1 point de pourcentage représente un débours supplémentaire de frais d’intérêt de 156 $ à 171 $ par mois, soit de 1 872 $ à 2 052 $ par année. Pour une durée de 25 ans, cela équivaut à une augmentation de frais d’intérêt allant de 46 800 $ à 51 300 $.

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020

0

10

5

15

20

Taux 1 an

Taux 5 ans

Sources : FCIQ, Statistique Canada (CANSIM 176-0043), Banque du Canada, Desjardins, Analyse Aviseo

Une hausse des taux d’intérêt pourrait ainsi reporter l’achat d’une propriété pour certains acheteurs plus sensibles aux prix, en l’occurrence les jeunes ménages.

!

Évolution des taux d’intérêt hypothécairesCanada, 1980-2017; en %

Copropriété






Rapport final | 67

Mai 2018

Le marché résidentiel multifamilial fera face à une absence de demande latente d’ici l’arrivée du projet Le Phare sur le marché


Malgré tous les projets récemment construits dans les secteurs centraux et les surplus de mises en chantier par rapport à la constitution de nouveaux ménages, les promoteurs immobiliers continuent de développer l’offre résidentielle

– D’ici 2020, on s’attend à ce que l’offre surpasse à nouveau les besoins résidentiels. Tous les indicateurs, notamment les prévisions du Conference Board et les permis de construction, vont dans cette direction

– À cet égard, même si l’inadéquation entre l’offre et les besoins fait partie des constats sur le marché immobilier de Québec depuis au moins cinq ans, la nature même du marché fait en sorte qu’il peut réagir à retardement

– Les grands projets prennent plusieurs années à être planifiés et être mis en œuvre, un processus coûteux qu’il est difficile de mettre en suspens

– Plusieurs promoteurs ont des actifs – le sol – dont l’absence de mise en valeur peut être très coûteuse

– Ainsi, diminuer des deux tiers le rythme de construction moyen des dernières années n’est pas un ajustement qui peut se réaliser sur une courte période de temps.

– Il est important de noter que les projections 2021-2031 n’ont pas été réduites pour tenir compte de l’inadéquation sur les périodes précédentes, ce qui ajoute à leur optimisme.

Source : SCHL, Desjardins, CBOC, Analyse Aviseo

Copropriété

Locatif






1 1741 1761 540

904

338541

Copropriété

-63%

Locatif

-65%

Moyenne 2013-2017

Besoins 2021-2031

Moyenne 2008-2017

Comparaison des mises en chantier en moyenne par année et des projections annuellesAgglomération de Québec, 2008-2017 et 2021-2031; en %

Rapport final | 68

Mai 2018

Un projet s’inscrivant dans un contexte d’offre abondante Positionnement du projet Le Phare dans le marché immobilier

Un inventaire de projets immobiliers annoncés pour le moment permet d’anticiper la construction d’un minimum de 11 000 unités sur un horizon de 10 ans, ce qui représente une moyenne annuelle minimale d’environ 1 100 unités

– Les informations disponibles ne permettent pas de connaître le type et la tenure de tous les projets, mais les intentions au printemps 2018 montrent qu’au moins 38 % de ces unités seront destinées au marché locatif, et au moins 20 % au marché de la copropriété

– Les recherches effectuées sont assurément passées à côté de nombreux autres projets qui sont pour le moment plus confidentiels ou qui n’ont pas encore commencé leur planification. D’un autre côté, dans les projets actuellement connus, il est peu réaliste de penser qu’ils se réaliseront tous.

D’un point de vue strictement quantitatif, Le Phare se distingue par une offre massive d’unités de résidentiels

– Tel que présenté dans la description du projet, les unités locatives arrivent en un seul bloc de 270 et les copropriétés en deux phases rapprochées de 230 et 165

– Règle générale, les grands complexes résidentiels vont répartir leur projet en différentes phases, ce qui permet des ajustements selon les conditions du marché.

L’offre potentielle anticipée et les données disponibles nous font conclure à une absence de pouvoir de marché de la part du promoteur, c’est-à-dire que le marché ne sera pas trop concentré, toutes choses étant égales par ailleurs

– Il s’agit toutefois d’un aspect sur lequel la Ville de Québec devra porter une attention particulière.


Copropriété

Locatif






Note : Le pouvoir de marché représente le pouvoir qu’une entreprise peut exercer sur le marché sur lequel est elle présente, notamment en raison d’une importante part de marché.

Rapport final | 69

Mai 2018

Le live, work, play du projet Le Phare comme facteur clairement distinctif


La mixité des fonctions dans un tel projet vertical est une première à Québec

– Le Phare constituera une « cité verticale » intégrant le logement locatif, la copropriété, l’hôtellerie, les espaces à bureaux et les commerces

– Selon nos recherches et des entrevues avec des spécialistes, ce positionnement en Amérique-du-Nord serait unique, exception faite du projet Humaniti situé au centre-ville de Montréal.

– Ce complexe de 39 étages constituerait la première cité verticale en milieu urbain intégrant une telle mixité d’usages. Ce projet, dont les investissements totaliseront 200 millions $, devrait être livré d’ici 2020

– La comparaison avec Le Phare a toutefois des limites : le projet Humaniti des promoteurs Cogir immobilier et le Fonds immobilier de solidarité FTQ s’insère dans une trame urbaine de centre-ville, se situant à côté du Palais des congrès de Montréal et de la Caisse de dépôt et placement du Québec

– La première journée de prévente a permis d’écouler plus de la moitié des copropriétés.

De fait, si l’ensemble du Complexe Le Phare présente ces caractéristiques de cité verticale, son environnement immédiat risque de représenter des contraintes

– Le quartier voisin, outre le boulevard Laurier, en est un d’unifamiliales et de logements locatifs vieillissants

– Toutefois, la présence éventuelle du tramway constituera un facteur d’attraction supplémentaire.


Copropriété

Locatif





Projet Humaniti de Cogir Immobilier et du Fond immobilier de solidarité FTQ


« Une telle intégration [du projet Humaniti] constitue une première canadienne : jamais aucun promoteur n’ayant marié cinq activités distinctes sur un même site.»

- Mathieu Duguay, président du conseil et chef de la direction de Cogir

« Les promoteurs du projet Humaniti lançaient officiellement la vente de leurs condos haut de gamme. Résultat : 75 unités vendues sur 157 [après une seule journée] ».

- La Presse, 28 avril 2018

Rapport final | 70

Mai 2018

Le promoteur cible une clientèle internationale, mais il pourrait s’agir d’une part marginale des transactions immobilières


Le projet pourrait attirer des investisseurs étrangers, mais on voit difficilement comment la stratégie pourrait être couronnée de plus de succès qu’à Montréal

– En 2016, un peu moins de 2 % des transactions immobilières (neuf et revente) pour la RMR de Montréal provenaient d’investisseurs étrangers (770 transactions). En comparaison, ce pourcentage variait généralement de 3 à 4 % dans la région de Vancouver et il est d’environ 5 % pour Toronto

– Représentant environ 17 % de tous les acheteurs étrangers sur le marché immobilier montréalais, les acheteurs chinois ont été l’un des moteurs de la croissance du nombre d’acheteurs étrangers pour Montréal. 25 % des propriétés acquises par les acheteurs en provenance de la Chine affichaient un prix supérieur à un million de dollars. Il est peu probable que Québec et sa région ait l’attractivité pour ce type de clientèles au-delà de l’anecdote.


0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2017e

1,8

20162015

1,3

0,9

Part des acheteurs étrangers sur le marché immobilierMontréal, 2015-2017; en % des transactions

Prix médian des acquisitions selon la provenance de l’acheteurMontréal, 2016; en $

390 000

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000 730 000

États-Unis France

465 000

+87,2%

Chine

Copropriété






Rapport final | 71

Mai 2018

Une offre abondante de copropriété principalement dans la gamme supérieure de prix


Sur la base de la distribution des prix des copropriétés et de la surprime observée à Sainte-Foy-Sillery, il est possible de segmenter les besoins en fonction de catégories de prix

– Aviseo a ainsi développé cinq gammes de prix selon lesquelles la moins chère (E) s’arrête au seuil des 240 000 $ et la plus chère (A) commence à 500 000 $. L’annexe 6 fournit de plus amples détails sur l’origine des gammes de prix.

Chaque gamme peut ainsi attirer 20 % du marché de l’agglomération de Québec. Les besoins en copropriétés totalisent 3 377 unités pour la période s’échelonnant de 2021 à 2031 pour un total annuel de 338 unités

– Chaque gamme de prix génère donc des besoins équivalant à 68 unités en moyenne par année.


Gamme Prix Besoins totaux 2021-2031 Besoins annuels Potentiels cumulatifs annuels

A 500 000 $ et plus 675 unités 68 unités

B 400 000 $ - 499 999 $ 675 unités 68 unités

C 320 000 $ - 399 999 $ 675 unités 68 unités

D 240 000 $ - 319 999 $ 675 unités 68 unités

E Moins de 240 000 $ 675 unités 68 unités

97 (25%) 26 (7%)50 (13%)190 (48%) 32 (8%)

C DA B E

Le Phare

68

135

203

270

338

Répartition des copropriétés du projet Le Phare par gamme de prixAgglomération de Québec

Copropriété






Répartition des besoins par gamme de prixAgglomération de Québec

Rapport final | 72

Mai 2018

Un positionnement dans les gammes les plus chères qui pourrait retarder l’écoulement de plusieurs unités


Selon les informations disponibles, le projet Le Phare représente près de trois fois les besoins annuels de copropriétés dans la gamme A, soit un total de 190 unités par rapport à des besoins de 68 unités

– Si Le Phare constituait le seul projet immobilier offrant des copropriétés à plus de 500 000 $ sur l’ensemble de l’agglomération de Québec, on pourrait s’attendre à ce que l’écoulement s’échelonne sur près de trois années

– Les copropriétés de la gamme A du projet Le Phare représenteraient 28 % de la demande totale de la période allant de 2021 à 2031.

Pour la gamme B, les copropriétés offertes par Le Phare surpassent les besoins annuels estimés de plus de 40 %

– Le Phare pourrait répondre à 14 % de l’ensemble des besoins en copropriétés de la gamme B pour la période s’échelonnant de 2021 à 2031.


Répartition estimée des copropriétés du projet Le Phare selon la gamme de prix et comparaison avec les besoins annuelsLe Phare; en nombre d’unités

263250

97

190

6868686868

CA B

X 1,4

X 2,8

D E

Offre Besoins

Copropriété






Rapport final | 73

Mai 2018

Conclusion

Rapport final | 74

Mai 2018

Le projet Le Phare s’inscrit dans un marché de la copropriété au risque élevé de construction excessive

Conclusion

Globalement, le marché immobilier de Québec et sa région devra s’ajuster à la donne démographique

– C’est la constitution de nouveaux ménages qui est le principal déterminant de la demande de logements neufs

– Ces nouveaux ménages justifieraient annuellement la construction de 338 copropriétés et 541 logements locatifs sur la période 2021-2031. Par rapport à la dernière décennie, le nombre de logements mis en chantier en copropriété et en locatif devra être respectivement 3,5 et 2,2 fois moins élevé.

La structure de l’offre de copropriétés du projet Le Phare et celle des projets concurrents annonce un écoulement très lent

– La vente des propriétés très chères (plus d’un million $) et des plus petites (moins de 300 000 $) ne devrait pas représenter de difficulté d’écoulement. Les premières pourront miser sur des caractéristiques uniques et un relatif prestige alors que les secondes s’adressent à une forte proportion de ménages

– À l’instar d’autres projets, dont l’Altura, ce sont les unités entre 400 000 $ et 600 000 $ qui représentent un risque de marché : les premiers acheteurs ne sont pas visés, la taille du logement limite l’attrait pour une famille, et le patrimoine nécessaire à en diminuer les coûts hypothécaires demeure très élevé, surtout pour les plus jeunes ménages

– Du reste, pour fins d’illustration, si la gamme A (plus d’un demi-million de dollars) du projet Le Phare saisissait la moitié de la demande de l’ensemble de l’agglomération, ces unités de logement s’écouleraient sur près de sept ans

– Les marchés des investisseurs étrangers et du pied à terre, bien que le projet Le Phare apparaît clairement attrayant pour ce segment, demeurent trop marginaux dans le contexte de Québec.

Rapport final | 75

Mai 2018

Le marché locatif est à risque, mais dans une moindre mesure

Conclusion

Le projet Le Phare arrivera dans un marché locatif au taux d’inoccupation au-dessus du seuil d’équilibre

– Les très petits logements et les unités récentes dans les gammes de loyers élevées affichent actuellement davantage de disponibilité.

Au total, les 270 logements locatifs ne représentent que 5 % des besoins estimés entre 2021 et 2031

– L’offre correspond à 50 % de la demande annuelle pour l’ensemble de l’agglomération de Québec

– Le secteur de Sainte-Foy, qui a accueilli en moyenne environ 20 % des mises en chantier locatives de l’agglomération depuis 2008, pourrait voir cette proportion croître

– Si le projet Le Phare saisissait le quart des besoins de l’agglomération – donc essentiellement tous ceux du secteur Sainte-Foy, ce qui peut sembler une hypothèse forte – les logements prendraient deux années avant de trouver preneur.

Comme dans le cas des copropriétés, les unités aux loyers mitoyens pourraient rencontrer des difficultés d’écoulement

– Le secteur de Sainte-Foy n’offre pas actuellement de logements locatifs aux loyers dans la gamme supérieure et les loyers des plus grands logements se situeront à un peu moins du double du loyer médian du secteur

– Le marché devra s’habituer à ces niveaux de loyer qui répondent aux besoins d’une certaine clientèle

– Parce que cela ne faisait pas partie du pourtour de l’étude, la concurrence entre les logements locatifs et ceux pour personnes âgées du même projet n’a pas été analysée.

Rapport final | 76

Mai 2018

La dynamique de marché n’est toutefois pas fixe et des ajustements pourraient survenir

La concurrence pourrait s’ajuster autant sur les quantités que sur les produits offerts

– Le « bloc » d’unités qu’offrira Le Phare pourrait par exemple faire reculer des projets concurrents, diminuant par le fait même la diversité de produits immobiliers pour les ménages

– L’enjeu du pouvoir de marché, c’est-à-dire la concentration du marché à un seul promoteur, pourrait alors refaire surface

– L’impact pourrait aussi se situer sur les prix au lieu des quantités; le marché pourrait alors voir les prix généraux stagner, des mensualités hypothécaires ou loyers mensuels offerts de manière plus systématique, des avantages périphériques donnés (gym, auto-partage, nettoyeur, etc.), etc.

– D’autres concurrents s’assureront de se différencier dans les logements qu’ils offriront, mais au risque d’un écoulement plus lent ou d’un phasage plus prudent.

Répondre aux besoins en habitation est un jeu à somme nulle : il ne suffit pas de construire les logements pour attirer les consommateurs

– L’adage populaire du « build it and they will come » ne s’applique pas

– De fait, certains redéveloppements souhaités par la Ville de Québec pourraient en se concrétiser plus lentement. Par exemple, les développements à la Pointe-aux-Lièvres ou à D’Estimauville pourraient se concrétiser sur une période plus longue que prévu.

Il serait hasardeux d’attribuer au projet Le Phare un effet d’entraînement résidentiel dans la zone du boulevard Laurier

– À moins de miser sur un projet très distinct qui s’adresse à un tout autre segment du marché, par rapport aux besoins résidentiels, il est plus probable que le secteur prenne la décennie avant qu’un projet ajoute à la trame urbaine.

Conclusion

Rapport final | 77

Mai 2018

Annexes

Rapport final | 78

Mai 2018

Ville de QuébecAnnexe 1 – Zones géographiques

Rapport final | 79

Mai 2018

Agglomération de QuébecAnnexe 1 – Zones géographiques

Rapport final | 80

Mai 2018

RMR de QuébecAnnexe 1 – Zones géographiques

Rapport final | 81

Mai 2018

Discussion sur les données utilisées pour dresser l’état du parc immobilier actuel

Annexe 2 – Le parc de logementsselon le rôle d’évaluation

Afin d’établir l’état du parc immobilier actuel, les données du rôle d’évaluation et les données du recensement ont été utilisées. Cependant, ces deux sources de données comportent des limites importantes qu’il importe de souligner.

D’abord, les données du recensement sur le logement sous-estiment le nombre d’habitations puisqu’elles ne tiennent pas compte des résidences secondaires (dans notre contexte, typiquement des pieds-à-terre) ou encore des logements habités par des étudiants qui sont toujours à la charge de leurs parents.

En contrepartie, les données du rôle donnent le nombre d’unités d’évaluation, mais dans le cas des copropriétés, les données sont sous-estimées puisque les copropriétés indivises sont considérées comme une seule unité d’évaluation.

Par ailleurs, le sommaire du rôle fournit seulement des catégories d’immeubles (6 à 9 unités, 10 à 19 unités, etc.), ce qui complique la tâche lorsqu’il faut dénombrer le nombre de logements

– Bien qu’il est possible d’estimer le nombre d’unités grâce à la classe modale, les données disponibles ne permettent par de connaître avec exactitude le nombre d’unités dans chacun des immeubles.

Dans le cadre de la présente étude, les données du recensement portant sur le parc immobilier sont celles qui ont été présentées, mais les analyses du rôle d’évaluation ont également été jointes dans le présent annexe.

Rapport final | 82

Mai 2018

Deux tiers des ménages habitent dans des logements multifamiliaux ou des résidences pour personnes âgées selon le rôle d’évaluation

Annexe 2 – Le parc de logements selon le rôle d’évaluation

Le rôle d’évaluation fournit des informations précieuses sur le cadre bâti de l’agglomération alors que 62 % des immeubles étaient de nature unifamiliale en 2018

– La proportion s’inverse lorsqu’on tient compte du nombre de logements, principalement dans les immeubles qui en comptent plus de six

– Les catégories de 2 à 5 logements et 6 logements et plus peuvent inclure des résidences pour personnes âgées.

Sur la période de 10 ans, depuis 2009, 78 % de la croissance du nombre de logements estimés s’est réalisé dans des immeubles multifamiliaux ou pour personnes âgées.

21,5%

12,5%

63,2%

36,8%

32,4%

18,4%

Unités d’évaluation

Copropriété

2 à 5 logements

279 064

Logements estimés

6 logements et plus

Unifamilial

3,0%12,2%

162 187

Sources : Ville de Québec (Rôles d’évaluation), Analyse Aviseo

Répartition des habitations selon le type Agglomération de Québec, 2009-2018; en %

Répartition des unités d’évaluation et des ménages estimésAgglomération de Québec, 2018; en nombre

63 %

30 551

6 859

10 223

13 469

Unifamilial 2 logements et plus

78 %

TotalCopropriété

Note : Les copropriétés indivises ont été estimées à 2 200 unités principalement situées dans l’arrondissement de La Cité-Limoilou.

Rapport final | 83

Mai 2018

Une forte croissance pour le nombre d’immeubles de plus de 50 unitésAnnexe 2 – Le parc de logements selon le rôle d’évaluation

La ville de Québec affiche une croissance annuelle moyenne du nombre d’immeubles de 50 à 99 unités de 2,6 % au cours des 10 dernières années, alors que cette croissance était en moyenne de 2,3 % depuis 2014

– Le nombre d’immeubles de 100 à 200 unités a crû en moyenne de 2,0 % annuellement depuis 2014, une croissance plus importante que la croissance des 10 dernières années

– Le nombre d’immeubles de moins de 30 unités a connu une croissance annuelle moyenne de moins de 1,0 % depuis 2009.

Alors que la croissance du nombre de maisons unifamiliales est limitée à 0,2 %, la ville de Québec fait face à une augmentation du nombre d’immeubles habitant plus de 50 unités, ce qui illustre une récente densification.

0,22

0,49

1,02

2,57

1,54

0,560,72

2,02 2,02

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

30 à 49 unités

0,76

20 à 29 unités6 à 9 unités3 à 5 unités 10 à 19 unités 50 à 99 unités 100 à 199 unités

2,27

200 unités et plus

0,28

0,91 0,86

1,30

1,87

2009-2018 2014-2018

Taux de croissance annuel composé du nombre d’unités selon le type d’immeublesVille de Québec, 2009-2018; en %


Rapport final | 84

Mai 2018

Forte hausse du nombre de copropriétés depuis 10 ans pour la ville de Québec

Annexe 2 – Le parc de logements selon le rôle d’évaluation

Entre 2009 et 2018, les copropriétés ont connu une hausse annuelle moyenne du nombre d’unités de 5,24 %, alors que le nombre d’unités unifamiliales et les duplex ont crû de 0,73 % annuellement

– La part des copropriétés est passée de 17,4 % à 23,9 % sur cette période

– Depuis cinq ans, la hausse du nombre d’unités a toutefois diminué et a affiché une croissance de 2,27 % entre 2014 et 2018.

Le nombre d’unités a connu une baisse de sa croissance annuelle entre 2014 et 2018 (0,66 %) par rapport à l’ensemble de la période s’échelonnant de 2009 à 2018 (1,54 %).

5,24

2,27

0,160

1

2

3

4

5

6

UnifamilialesCopropriétés Unités résidentielles

0,73

1,54

0,66

2009-2018 2014-2018

Unifamiliales 0,73%

Copropriétés 5,24%17,4%

2009

82,6% 76,1%

23,9%

2018

120 157

139 104TCAC

Note : Le nombre de copropriétés est légèrement sous-estimé, puisque les données du rôle d’évaluation qui ont été utilisées ne comprennent pas les copropriétés indivises qui sont situées en majorité dans le Vieux-Québec. Ce type de copropriétés est estimé à 2 200 unités.

Nombre d’unités résidentielles selon le type Ville de Québec, 2009-2018; en %

Taux de croissance annuel composé du nombre d’unités selon le typeVille de Québec, 2009-2018; en %


Rapport final | 85

Mai 2018

Principales hypothèses de l’ISQ pour les prévisions des ménagesAnnexe 3 – Projection du nombre de ménages

La population est projetée selon la méthode classique des composantes. Les cohortes par âge, sexe et région évoluent dans un modèle multirégional détaillé. Chaque division géographique a ses propres paramètres de projection relativement à la fécondité, à la mortalité, à la migration internationale, à la migration interprovinciale et à la migration interrégionale

– Selon l’ISQ, le scénario de référence regroupe les hypothèses les plus plausibles compte tenu des tendances récentes. Le scénario faible et le scénario fort combinent respectivement les hypothèses d’une dynamique défavorable et d’une dynamique favorable à la croissance de la population, de manière à rendre compte du niveau d’incertitude entourant le futur. Ces trois scénarios se basent sur les indicateurs disponibles jusqu’en 2013, après quoi, les diverses composantes démographiques se dirigent vers des niveaux cibles établis par hypothèse

– Il y a trois hypothèses de fécondité (1,55, 1,70 et 1,85 enfant par femme). Dans le scénario de référence, l’indice de fécondité suit les valeurs observées entre 2011 et 2013, pour ensuite atteindre progressivement 1,70 enfant par femme en 2021

– La mortalité diminue régulièrement sur tout le territoire jusqu'à la fin de la période de projection. La baisse annuelle aux jeunes âges s’atténue plus rapidement qu’aux âges centraux, tandis que la diminution de la mortalité aux âges plus avancés est la moins atténuée. Au Québec, l’espérance de vie à la naissance serait alors de 87,8 ans pour les hommes et de 90,1 ans pour les femmes en comparaison de 80,2 ans et 84,1 en 2013

– Finalement, la migration externe prend en compte à la fois les mouvements interprovinciaux et internationaux.

La population de départ est tirée de l’estimation au 1er juillet 2011 de Statistique Canada. Toutefois, dans le cadre de la présente étude, Aviseo a ajusté les projections en fonction de l’information disponible au recensement de 2016.


Rapport final | 86

Mai 2018

Exemples de projets locatifs récents ou annoncés dans les secteurs centraux

Annexe 4 – Portrait de l’offre actuellement connue

# Projet Emplacement Type Unités Livraison Concurrence

1. Campari Coin rue Montreuil/Route de l’Église

Taille restreinte 135 unités 2017

2. Tour Fresk Coin Saint-Joseph/Rue de la Couronne

Haut de gamme 169 unités 2017

3. La Klé – Cité Verte 400-1200 rue des Sœurs-du-Bon-Pasteur

Écologique 105 unités 2017

4. Quartier QB Sainte-Foy Haut de gamme 240 unités à venir (684 au total)

2018

5. La Garde – Phase 3 Coin chemin Sainte-Foy/Route de l’Église

Moyen de gamme 72 unités à venir (265 au total)

2018

6. Appartements AM/FM Coin Myrand/Chemin Sainte-Foy

Moyen de gamme 74 unités à venir (102 au total)

2018

7. La Passerelle Coin Bourlamarque/Chemin Sainte-Foy


8. Le Charles- Huot 1213, avenue Charles-Huot Moyen de gamme 72 unités 2018

9. La Suite 2555, chemin Sainte-Foy Moyen de gamme 200 unités à venir (500 au total)

2019

10. Le VIBE Coin chemin des Quatre-Bourgeois/De Bourgogne

Taille restreinte 93 unités 2019

11. St. Moritz Coin Belvédère/René-Lévesque


12. La Vigie Rue de La Pérade Moyen de gamme 130 unités 2019

13. Sommet 3V 999, rue Roland-Beaudin Taille restreinte 300 copropriétés en location 2019

14. Complexe de la Pyramide 2360 chemin Sainte-Foy Moyen de gamme 175 unités À venir

15. Ilôt Kevlar 293, rue Ste-Hélène Moyen de gamme 125 unités À venir

Rapport final | 87

Mai 2018

Localisation des projets locatifs récents ou annoncés dans les secteurs centraux


Le Phare

1

2

4

5

6

8

9


7

11

12

13

15

14

3

10

Rapport final | 88

Mai 2018

# Projet Emplacement Type Unités Livraison Concurrence

1. Domaine de Sillery Propriété des Sœurs de Ste-Jeanne d’Arc

Haut de gamme 121 copropriétés 2018

2. M dans Montcalm 880, Père Marquette Haut de gamme 39 copropriétés 2018

3. copropriété Origine 26 Rue de la Pointe-aux-Lièvres

Écologique 94 copropriétés 2018

4. Sommet 3V 999, Roland-Beaudin Copropriétés de taille restreinte

592 copropriétés dont 300 pour la location

2019

5. Domaine sous les bois Collège Jésus-Marie, Sillery Copropriétés haut de gamme

180 copropriétés 2019

6. Le 41 Charest 41, Charest Est copropriété-hôtel 105 copropriétés 2019

7. Ilôt Kevlar 293, Ste-Hélène Usage résidentiel mixte et urbain

Environ 75 copropriétés À venir

Projets de copropriétés récents ou annoncés dans les secteurs centrauxAnnexe 4 – Portrait de l’offre actuellement connue


Rapport final | 89

Mai 2018

Localisation des projets de copropriétés récents ou annoncés dans les secteurs centraux


Le Phare

1

2

4

5

3

7

6


Rapport final | 90

Mai 2018

Écoulement des copropriétés du complexe AlturaAnnexe 5 – Portrait de l’offre actuellement connue

Alors que les unités dans la plus faible gamme de prix et dans la gamme de prix élevé étaient presque toutes vendues dès 2015, les unités d’environ 100 m2 ont vécu un écoulement plus lent.

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

20152014 20172016 2018 2019

A B DC E


Écoulement du projet Altura selon la taille des unités et selon la gamme de prixVille de Québec, 2012-2018; en m

2, en %

Rapport final | 91

Mai 2018

La constitution des gammes de prix des copropriétésAnnexe 6

Les données sur les prix des copropriétés neuves sont rares, la SCHL ayant commencé depuis peu à publier certains résultats récents, d’où l’absence d’un historique

– Aviseo a donc développé les gammes de prix sur ces quintiles. Idéalement, les données des transactions neuves auraient permis dedévelopper une distribution normale des ventes, mais elles n’ont pu nous être fournies

– Il reste que les cinq gammes de prix, même si elles saisissent la même proportion des besoins, donnent des indications intéressantes sur la capacité du marché à absorber la demande. Les gammes de prix ont été ajustées pour refléter une croissance limitée des prix, l’inflation et le fait que les copropriétés de l’agglomération sont plus chères en moyenne qu’ailleurs dans la RMR. Aviseo a aussi validé la structure sur la base du marché de la revente auquel on attribuait une prime pour le neuf.

203 500

261 500310 000

381 800

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

%

Prix

20 40 60 80 100

Distribution des prix des copropriétésRMR de Québec*, juillet à décembre 2017; en $ et %

90

100

110

120

130

140

150

160

2008 2010 2012 2014 2016 2018

Prix moyen 4,0%

Prix médian 4,3%

Sources : SCHL, Aviseo Conseil

Évolution des prix des propriétés neuves – Unifamiliales et copropriétésVille de Québec, 2008-2017; 2008=100

TCAC


Rapport final | 92

Mai 2018

À propos des auteurs

Fondé par trois associés possédant une riche expérience en stratégie & économie, Aviseo propose et met en œuvre des solutions innovantes et concrètes répondant aux enjeux stratégiques d’organisations privées ou publiques

Jean-Pierre LessardAssocié, ÉconomisteExpert en études économiques sectorielles et développement urbain

BUREAU DE QUÉBEC 888, rue Saint-JeanBureau 575Québec (Québec) G1R 5H6Courriel : [email protected]

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Marie-Pier BernardAnalyste, ÉconomisteSpécialiste en étude économique et analyse de politique

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Analyse économique de l'impact sur le marché résidentiel ... · plusieurs bâtiments à vocation multiple, incluant notamment une tour de 65 étages. Ce Ce projet devrait prochainement