AUDIT DU SECTEUR IMMOBILIER - …d1n7iqsz6ob2ad.cloudfront.net/document/pdf/53c39ad26eeb4.pdf-Description détaillée du bien-Prix de vente-Modalitédu paiement Le paiement reste séquestréentre

AUDIT DU SECTEUR IMMOBILIER

Introduction

Caractéristiques du secteur

Secteur en forte croissance ( réformes économiques, croissance du secteur de l’habitat…)

Secteur régi par une réglementation spécifique (légales, réglementaires,fiscale, comptable…)

Secteur dont le cycle de production dépasse généralement une année,

l'importance de leurs stocks et des charges financières,

la possibilité de vente avant l'achèvement,

Introduction

1- Rappel des concepts et du cadre légal et réglementaire

2- Particularités fiscales

3- Règles comptables spécifiques

4- Principales étapes du processus d’activité

5- Principaux cycles d’audit et risques spécifiques

6- Diligences d’audit spécifiques

7- Réserves les plus fréquentes

Conclusion

Rappel des concepts et du cadre légal et réglementaire

11-- Travaux Immobiliers:Travaux Immobiliers:

Sont considSont considéérréés comme entrepreneurs de travaux immobiliers, s comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant du les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant du personnel et du matpersonnel et du matéériel nriel néécessaires, mettent en oeuvre des cessaires, mettent en oeuvre des matmatéériaux destinriaux destinéés s ààla construction, la construction, ààl'entretien, l'entretien, ààla rla rééparation paration ou ou ààla transformation d'immeubles.la transformation d'immeubles.

Les travaux immobiliers peuvent être exercLes travaux immobiliers peuvent être exercéés dans un cadre s dans un cadre professionnel ou simplement professionnel ou simplement ààtitre occasionnel et sans qu'il y ait titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu lieu ààconsidconsidéérer si les matrer si les matéériaux, objets ou appareils sont fournis riaux, objets ou appareils sont fournis par l'entrepreneur luipar l'entrepreneur lui--même, ou par le mamême, ou par le maîître de l'ouvrage.tre de l'ouvrage.

22-- LotisseurLotisseur

Le lotisseur est la personne qui procLe lotisseur est la personne qui procééde de àà des travaux des travaux dd’’amaméénagement ou de viabilisation de nagement ou de viabilisation de terrains terrains àà bâtirbâtir (pose de (pose de canalisations d'eau et d'canalisations d'eau et d'éégouts, gouts, éélectrification, construction de lectrification, construction de chausschausséées, bordures, trottoirs etc...) .es, bordures, trottoirs etc...) .

LotissementLotissement: : constitue un lotissement toute division pour constitue un lotissement toute division pour vente, location ou partage dvente, location ou partage d’’une propriune propriééttéé foncifoncièère en deux re en deux ou plusieurs lots destinou plusieurs lots destinéés s àà la construction dla construction d’’immeubles immeubles ààusage dusage d’’habitation, industriel, touristique, commercial ou habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal quelle que soit la superficie du lot.artisanal quelle que soit la superficie du lot.

33-- Promoteur Immobilier:Promoteur Immobilier:

Le promoteur immobilier est dLe promoteur immobilier est dééfini comme fini comme éétant toute tant toute personne qui, sans avoir la qualitpersonne qui, sans avoir la qualitééd'entrepreneur des d'entrepreneur des travaux immobiliers proctravaux immobiliers procèède ou fait procde ou fait procééder der ààl'l'éédification dification d'un ou de plusieurs immeubles destind'un ou de plusieurs immeubles destinéés s ààla vente ou la vente ou ààla location.la location.

Un promoteur immobilier doit être Un promoteur immobilier doit être propripropriéétaire de taire de son terrainson terrain. . Pour lPour l’é’édifier il peut le faire lui même, difier il peut le faire lui même, comme il peut faire appel comme il peut faire appel ààun entrepreneur de travaux un entrepreneur de travaux pour rpour rééaliser la construction. aliser la construction.

44-- V.E.F.A: Vente en V.E.F.A: Vente en éétat futur dtat futur d’’achachèèvement vement (achat (achat sur plan)sur plan)

La VEFA est le contrat par lequel une La VEFA est le contrat par lequel une personne, lpersonne, l’’acquacquééreurreur, contracte avec une , contracte avec une autre, le autre, le vendeurvendeurafin dafin d’’acquacquéérir rir un bien un bien immobilier. immobilier. Le vendeur sLe vendeur s’’engage engage àà éédifier un bien difier un bien immobilier dans un dimmobilier dans un déélai dlai dééterminterminéé et et ll’’acquacquééreur sreur s’’engage engage àà payer le prix au fur et payer le prix au fur et àà mesure de lmesure de l’’avancement des travaux.avancement des travaux.

Les Les éétapes de la VEFA:tapes de la VEFA:

oo Contrat de rContrat de rééservation (facultatif)servation (facultatif)oo Contrat prContrat prééliminaireliminaireoo Contrat dContrat dééfinitiffinitif

Contrat de rContrat de rééservation:servation:

CC’’est un contrat permettant la rest un contrat permettant la rééservation dservation d’’un un bien immobilier en contrepartie du dbien immobilier en contrepartie du déépôt dpôt d’’une une garantie. Il contient:garantie. Il contient:

--Description dDescription déétailltailléée du biene du bien

-- Prix de ventePrix de vente

-- ModalitModalitéédu paiementdu paiement

Le paiement reste sLe paiement reste sééquestrquestrééentre les mains du entre les mains du notaire chargnotaire chargééde lde l’’opopéérationration

Contrat prContrat prééliminaire de vente: obligatoireliminaire de vente: obligatoire

Conclu Conclu ààll’’achachèèvement des fondations de vement des fondations de ll’’immeubles. Il comporte les informations immeubles. Il comporte les informations relatives relatives àà: d: déélai de livraison, le prix, les lai de livraison, le prix, les modalitmodalitéés de paiement et la garantie de s de paiement et la garantie de remboursementremboursement

En outre, un cahier des charges est signEn outre, un cahier des charges est signééentre entre les partie (caractles partie (caractééristiques techniques, nature des ristiques techniques, nature des matmatéériaux,driaux,déélai de rlai de rééalisation et de livraisonalisation et de livraison……))

Les garanties donnLes garanties donnéées es ààll’’acquacquééreur:reur:

Garantie de remboursementGarantie de remboursement

Garantie des vices cachGarantie des vices cachéés ( 1 AN)s ( 1 AN)

Garanties dGaranties déécennale (10 ANS)cennale (10 ANS)

Contrat dContrat dééfinitif:finitif:

Le transfert de propriLe transfert de propriééttéé du bien immobilier est du bien immobilier est effectueffectuéée apre aprèès paiement ints paiement intéégral du prix et gral du prix et ll’’obtention du permis dobtention du permis d’’habiterhabiter

RAPPEL DU CADRE LEGAL ET RAPPEL DU CADRE LEGAL ET REGLEMENTAIREREGLEMENTAIRE

Le secteur est rLe secteur est réégi par les dispositions lgi par les dispositions léégales et rgales et rééglementaires glementaires spspéécifiques suivantes:cifiques suivantes:

loi nloi n°°252590 promulgu90 promulguéée par le Dahir ne par le Dahir n°°1192927 du 17 juin 1992 relative 7 du 17 juin 1992 relative aux lotissements, groupes daux lotissements, groupes d’’habitation et morcellements ;habitation et morcellements ;

dahir du 12 aodahir du 12 aoûût 1913 formant code des obligations et contratst 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.C : D.O.C

Loi nLoi n°°444400 du 3 octobre 2002 relative 00 du 3 octobre 2002 relative àà la vente en la vente en éétat futur tat futur dd’’achachèèvement ;vement ;

loi nloi n°°181800 du 3 octobre 2002 relative au statut de la copropri00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la copropriééttéé des des immeubles bâtis ;immeubles bâtis ;

ddéécret ncret n°° 229898482 du 30482 du 3012121998 fixant les conditions et les formes de 1998 fixant les conditions et les formes de passation des marchpassation des marchéés publics ainsi que certaines dispositions relatives s publics ainsi que certaines dispositions relatives ààleur contrôle et leur contrôle et àà leur gestionleur gestion ;;

Note Circulaire relative au secteur des bâtiments et travaux pNote Circulaire relative au secteur des bâtiments et travaux publicsublics

PARTICULARITES FISCALESPARTICULARITES FISCALES

a) lorsque leur actif est constitué soit d'une unitéde logement occupée en totalité ou en majeure partie par les membres de la société ou certains d'entre eux, soit d'un terrain destiné à cette fin ;b) lorsqu'elles ont pour seul objet l'acquisition ou la construction, en leur nom, d'immeubles collectifs ou d'ensembles immobiliers, en vue d'accorder statutairement à chacun de leurs membres, nommément désigné, la libre disposition de la fraction d'immeuble ou d'ensemble immobilier correspondant à ses droits sociaux. Chaque fraction est constituée d'une ou plusieurs unités à usage professionnel ou d'habitation susceptibles d'une utilisation distincte.

Hors champ d’application

Sociétés immobilières transparentes

Conditions à remplirRégime applicableQualité

EN MATIERE DEN MATIERE D’’IMPOT SUR LES SOCIETESIMPOT SUR LES SOCIETES

opérations réalisées dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, assortie d’un cahier des charges, en vue de réaliser un programme de construction de 2.500 logements sociaux, étalé sur une période maximum de cinq ans courant à compter de la date de délivrance de l’autorisation de construire ;

Tenir une comptabilité séparée pour chaque programme de construction ;

Joindre à la déclaration fiscale : Un exemplaire de la convention et du

cahier des charges pour la première année ;

Un état du nombre de logements sociaux réalisés dans le cadre de chaque programme et le montant du CA y afférent.

Exonération permanenteles promoteurs immobiliers (logements économiques)



EN MATIERE DEN MATIERE D’’IS ET IRIS ET IR

réaliser pendant une période maximum de 3 ans courant à compter de la date de l’autorisation de construire , des opérations de construction de cités, résidences et campus universitaires constitués d’au moins 500 chambres, dont la capacité d’hébergement est au maximum de deux lits par chambre, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat assortie d’un cahier des charges.Tenir une comptabilité séparée pour chaque opération de construction;Joindre à la déclaration fiscale :Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la première année ;Un état du nombre de logements sociaux réalisés dans le cadre de chaque programme et le montant du CA y afférent ;Un état du nombre de chambres réalisées dans le cadre de chaque opération de construction de cités, résidences et campus universitaires ainsi que le montant du chiffre d’affaires y afférent.

Réduction temporaire pour une période de 5 ans à compter de la date d’obtention du permis d’habiter d’une réduction de 50% de l’impôt, au titre des revenus provenant de la location de cités, résidences et campus universitaires réalisés en conformitéavec leur destination.

les promoteurs immobiliers (cités, résidences et campus universitaires)



EN MATIERE DEN MATIERE D’’IS ET IRIS ET IR

La superficie couverte n'excède pas 300 m² ;

La société constituée par les membres d’une même famille ;

La construction est destinée àl’habitation personnelle principale des membres.

Exonération sans droit à déductionconstruction d'une unité de logement par une sociétécivile immobilière

la superficie couverte n'excède pas 300 m² ;

la construction porte sur une unité de logement indivisible ayant fait l’objet de délivrance d’une autorisation de construire et est affectée à l'habitation principale de l'intéressé pendant une durée de quatre ans courant à compter de la date du permis d'habiter ou de tout autre document en tenant lieu.

Exonération sans droit à déductionlivraison à soi-même de construction, effectuée par toute personne physique

Conditions à remplirRégime applicableOpération


EN MATIERE DE TVAEN MATIERE DE TVA

la superficie couverte et la valeur immobilière totale (prix du terrain + coût de la construction principale et des annexes + frais d'adduction d'eau et de branchement d'égout et d'électricité), par unité de logement, n'excèdent pas respectivement 100m² et 200.000 dirhams TTC.

Exonération avec droit à déductionles constructions de locaux à usage exclusif d'habitation

La superficie couverte n'excède pas 300 m² ; Les coopératives sont constituées et

fonctionnent conformément à la législation en vigueur.

Exonération sans droit à déductionconstruction de logements pour le compte de chacun de leurs adhérents par les coopératives d'habitation

La superficie couverte n'excède pas 300 m² ; Construction destinée au logement du

personnel ; Edification dans le cadre d’un programme

agréé.

Exonération sans droit à déductionConstructions par des personnes physiques et morales




immeubles à usage d'hôtels, motels, villages de vacances ou ensembles immobiliers à destination touristique, équipés totalement ou partiellement, y compris le restaurant, le bar, le dancing, la piscine, dans la mesure où ils font partie intégrante de l'ensemble touristique.

Imposable à 10% avec droit à déductionles opérations de location d'immeubles

afférents au projet "Annassim" situé dans les communes de Dar Bouazza et Lissasfa par la société nationale d’aménagement collectif (SO.N.A.D.A.C).

Exonération avec droit à déductionles opérations de réalisation de logements sociaux

réalisation de la construction au maximum trois ans courant à compter de la date de l’autorisation de construire des ouvrages constitués d’au moins 500 chambres, dont la capacité d’hébergement est au maximum de 2 lits par chambre ;

opération s’inscrit dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, assortie d’un cahier des charges.

Exonération avec droit à déductionles constructions de cités, résidences et campus universitaires par les promoteurs immobiliers




Les redevables de la taxe sont tenus d’acquitter le montant de ladite taxe exigible au moment de ladélivrance de l’autorisation de construire.

Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l’autorisation de construire.

La taxe est calculée sur la superficie au mètre carré couvert, chaque fraction de mètre carréétant comptée pour un mètre carré entier.Le montant maximum de la taxe est fixé au mètre carré couvert comme suit :▪ immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers : 20 dirhams par mètre carré couvert ;▪ immeubles à usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : 20 dirhams parmètre carré couvert ;▪ logements individuels : 30 dirhams par mètre carré couvert.En ce qui concerne les constructions comportant des saillies (balcons) situées sur le domaine public communal, la superficie desdites saillies compte pour double pour le calcul de la taxe.

La taxe sur les opérations de construction porte sur la construction, la reconstruction et l’agrandissement de toute nature ainsi que les opérations de restauration dont la réalisation doit faire l’objet d’une autorisation de construire.A noter que les logements économiques sont exonérés de la taxe.

Exigibilité de la taxe

Redevable de la taxe

Calcul de la taxeChamp d’application

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALESFISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES

TAXE SUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTIONTAXE SUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION

Elle est exigible six mois après la date de la délivrance par la commune du certificat attestantl’exécution des travaux.La taxe est acquittée au moment de la délivrance de l’autorisation de morceler.

Le redevable de la taxe est le bénéficiaire des autorisations de morceler.

Le taux maximum de la taxe est fixé à 5% de la valeur vénale du terrain déclarée au moment du dépôt de la demande de l.autorisation de morceler.

La taxe sur les opérations de morcellement est instituée àl’occasion de toute opération de morcellement.

Exigibilité de la taxeRedevable de la taxe

Calcul de la taxeChamp d’application


TAXE SUR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENTTAXE SUR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENT

Les redevables de la taxe sont tenus d’acquitter, à la caisse du régisseur de la commune du lieu desituation du lotissement :▪ un acompte de 75% du montant de la taxe exigible, liquidé sur la base du coût total estimatifdes travaux de viabilisation, d’assainissement et d’électrification du lotissement, au momentde la délivrance de l’autorisation de lotir ;▪ et le solde du montant de la taxe exigible, liquidé sur la base du coût total réel desditstravaux, au moment de la délivrance du permis de conformité.

Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l’autorisation de lotir.

Le taux maximum de la taxe est fixé à 5% du coût total des travaux de viabilisation,d’assainissement et d’électrification du lotissement.

La taxe sur les opérations de lotissement est instituée à l’occasion de toute opération de lotissement.

Liquidation de la taxeRedevable de la taxeCalcul de la taxeChamp d’application


TAXE SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENTTAXE SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENT

La redevance d’occupation temporaire du domaine public communal pour usage lié à laconstruction est liquidée et versée trimestriellement àla caisse du régisseur communal.

Le redevable de la redevance est le bénéficiaire de l’autorisation de l’occupation temporaire dudomaine public communal.

Le taux maximum de la redevance est fixé à 40 dirhams par mètre carré.

La redevance d’occupation temporaire du domaine public communal pour usage lié à laconstruction est due à la suite de l’occupation temporaire du domaine public communal,notamment, par des dépôts de matériels et de matériaux, par des clôtures ou par des saillies duesaux échafaudages.

Liquidation de la taxeRedevable de la taxeCalcul de la taxeChamp d’application


REDEVANCE DREDEVANCE D’’OCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC OCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC

COMMUNAL POUR LCOMMUNAL POUR L’’USAGE LIE A LA CONSTRUCTIONUSAGE LIE A LA CONSTRUCTION

La taxe sur les terrains urbains non bâtis est établie et due pour l’année entière àraison des faitsexistants au 1er janvier de l’année d’imposition.Lorsqu’un terrain a étéconstruit, la taxe n’est plus due à partir du 1er janvier de l’année qui suitcelle de la délivrance du permis de construire.

La taxe est due par le propriétaire et, àdéfaut de propriétaire connu, par le possesseur.

La taxe est assise sur la superficie du terrain au mètre carré.Les taux maximums de la taxe sur les terrains urbains non bâtis sont fixés pour :▪ les terrains situés dans une zone villa à 2 dirhams le mètre carré ;▪ pour les terrains situés dans une zone immeuble, à 4 dirhams le mètre carré.Les cotes inférieures ou égales à 200 dirhams ne sont pas mises en recouvrement.

La taxe sur les terrains non bâtis porte sur les terrains urbains non bâtis situés à l’intérieur des périmètres des communes urbaines.

Mode d’établissement de la taxe

Redevable de la taxeCalcul de la taxeChamp d’application


TAXE SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATISTAXE SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATIS

SPECIFICITES DU SECTEUR BTPSPECIFICITES DU SECTEUR BTP

Les axes examinLes axes examinéés se rapportent aux points suivantss se rapportent aux points suivants ::1.1. Chiffre dChiffre d’’affaires imposableaffaires imposable;;2.2. ApprovisionnementApprovisionnement ;;3.3. RRéévision des prixvision des prix ;;4.4. Travaux en cours ;Travaux en cours ;5.5. Bois de coffrageBois de coffrage;;6.6. PiPièèces justificatives des dces justificatives des déépensespenses ;;7.7. Frais dFrais d’’installations de chantier. installations de chantier.

Chiffre dChiffre d’’affaires imposableaffaires imposable

ProblProblèème: la rme: la réégularisation du CA est souvent effectugularisation du CA est souvent effectuéée e sur la base sur la base des ddes déécomptes comptes éétablis par ltablis par l’’administration administration publique.publique.Solution : les dSolution : les déécomptes sont obligatoirement comptes sont obligatoirement éétablis tablis sur la base des documents attestant lsur la base des documents attestant l’’avancement des avancement des travaux. Ces documents officiels sont appeltravaux. Ces documents officiels sont appeléés s attachements ou situations qui sont adoptattachements ou situations qui sont adoptéés comme s comme pipièèce mace maîîtresse de la justification du chiffre dtresse de la justification du chiffre d’’affaires affaires rrééalisalisééassorti de lassorti de l’é’établissement dtablissement d’’une facture une facture éémise par mise par ll’’entreprise comportant la même date que lesdits entreprise comportant la même date que lesdits attachements ou situations.attachements ou situations.

Approvisionnement Approvisionnement

ProblProblèème: les approvisionnements figurant sur les me: les approvisionnements figurant sur les ddéécomptes sont pris, parfois, comptes sont pris, parfois, comme travauxcomme travaux donnant donnant lieu lieu ààchiffre dchiffre d’’affaires imposableaffaires imposable

Solution : constituant de simples avances dans le cadre Solution : constituant de simples avances dans le cadre des marchdes marchéés de travaux, les approvisionnements ne font s de travaux, les approvisionnements ne font pas partie des produits dpas partie des produits d’’exploitation. Ainsi, les exploitation. Ainsi, les sommes encaisssommes encaisséées par les par l’’Entreprise, au titre des Entreprise, au titre des approvisionnements, constituent des avances approvisionnements, constituent des avances ààimputer imputer au compte appropriau compte appropriéé. .

RRéévision des prixvision des prix

ProblProblèème : la rme : la réévision des prix suscite parfois des vision des prix suscite parfois des controverses quant controverses quant ààson mode de dson mode de déétermination et termination et ààll’’exercice de son rattachement.exercice de son rattachement.

Solution: Le montant de la rSolution: Le montant de la réévision des prix prvision des prix préévue vue dans les marchdans les marchéés de travaux immobiliers, fait partie des s de travaux immobiliers, fait partie des produits produits ààrecevoir lorsque les index de rrecevoir lorsque les index de réévision sont vision sont connus connus ààla clôture de lla clôture de l’’exercice. A dexercice. A dééfaut, il y a lieu de faut, il y a lieu de retenir les derniers index connus. retenir les derniers index connus.

Travaux en cours Travaux en cours ProblProblèème : dans la pratique, certaines entreprises procme : dans la pratique, certaines entreprises procèèdent dent àà des des éévaluations valuations approximatives et non justifiapproximatives et non justifiéées, en dehors des res, en dehors des rèègles fiscales et comptables gles fiscales et comptables prpréévues en la mativues en la matièère.re.Solution : les TEC doivent être dSolution : les TEC doivent être déétailltailléés en quantits en quantitééet en valeur et et en valeur et éévaluvaluéés au s au prix de revient. Toutefois, la majoritprix de revient. Toutefois, la majoritéédes entreprises ne disposent pas ddes entreprises ne disposent pas d’’une une comptabilitcomptabilitééanalytique, il a analytique, il a ééttééretenu la dretenu la dééfinition et la mfinition et la mééthode dthode d’é’évaluation valuation suivantes:suivantes:DDééfinitionfinition : TEC sont constitu: TEC sont constituéés des travaux effectus des travaux effectuéés depuis la date des s depuis la date des derniers travaux matderniers travaux matéérialisrialiséés par les derniers attachement ou situation, jusqus par les derniers attachement ou situation, jusqu’à’àla date de clôture de lla date de clôture de l’’exercice.exercice.MMééthode dthode d’é’évaluationvaluation : le prix de revient des T.E.C doit tenir compte: le prix de revient des T.E.C doit tenir compte::

1.1. du codu coûût des matt des matéériaux utilisriaux utilisééss ;;2.2. du codu coûût de la main dt de la main d’œ’œuvreuvre;;3.3. des frais de chantierdes frais de chantier ;;4.4. de la quotede la quote--part des frais gpart des frais géénnééraux et amortissement se rapportant aux travaux raux et amortissement se rapportant aux travaux

en cours. Cette quoteen cours. Cette quote--part peut être dpart peut être dééterminterminéée de d’’une maniune manièère forfaitaire en re forfaitaire en appliquant aux frais gappliquant aux frais géénnééraux et amortissement de lraux et amortissement de l’’exercice le rapport entre exercice le rapport entre dd’’une part, les coune part, les coûûts affts afféérents aux T.E.C rents aux T.E.C ààsavoir les matsavoir les matéériaux utilisriaux utiliséés, la main s, la main dd’œ’œuvre et les frais de chantieruvre et les frais de chantier ; d; d’’autre part, les coautre part, les coûûts de même nature ts de même nature engagengagéés au cours de tout ls au cours de tout l’’exercice. exercice.

Bois de coffrage Bois de coffrage

ProblProblèème : des traitements diffme : des traitements difféérents : rents : ééllééments ments immobilisables amortis immobilisables amortis ààdes taux diffdes taux difféérents ou chargesrents ou chargesSolution : vu que les bois de coffrage subissent en Solution : vu que les bois de coffrage subissent en ggéénnééral des utilisations intensives, il est prral des utilisations intensives, il est prééconisconisééde de tenir tenir ààleur leur éégard, un compte dgard, un compte d’’inventaire permanent, inventaire permanent, ààll’’effet deffet d’’imputer au rimputer au réésultat de chaque exercice, le sultat de chaque exercice, le montant de la consommation effective en bois de montant de la consommation effective en bois de coffrage. Comptablement, cela revient coffrage. Comptablement, cela revient ààintroduire tous introduire tous les achats de bois de coffrages dans les comptes de les achats de bois de coffrages dans les comptes de charges et charges et ààcomptabiliser en stock en fin dcomptabiliser en stock en fin d’’annannéée le e le montant des bois de coffrages non consommmontant des bois de coffrages non consomméés s ààll’’instar des autres matiinstar des autres matièères et matres et matéériaux. riaux.

PiPièèces justificatives des dces justificatives des déépenses penses ProblProblèème : les supports justificatifs appuyant ces opme : les supports justificatifs appuyant ces opéérations de drations de déépenses penses souffrent parfois du caractsouffrent parfois du caractèère de nonre de non--conformitconformitééaux conditions requises par aux conditions requises par la loi. Ce qui justifie la loi. Ce qui justifie ààcet effet les rcet effet les rééintintéégrations opgrations opéérréées lors des contrôles, en es lors des contrôles, en ddéépit de leur caractpit de leur caractèère rre rééel.el.Solution : tout achat de biens et services Solution : tout achat de biens et services effectueffectuééauprauprèès ds d’’un patentableun patentabledoit doit être justifiêtre justifiéépar une facture rpar une facture rééguligulièère re ou tout autre document ou piou tout autre document ou pièèce ce probante en tenant lieu, probante en tenant lieu, éétablitabli par le fournisseur en vertu des dispositions par le fournisseur en vertu des dispositions des articles 32 de la loi ndes articles 32 de la loi n°°2424--86 relative 86 relative ààll’’impôt sur les sociimpôt sur les sociééttéés et 30 de s et 30 de la loi nla loi n°°1717--89 r89 réégissant lgissant l’’impôt gimpôt géénnééral sur le revenu. Pour les achats ou les ral sur le revenu. Pour les achats ou les approvisionnements effectuapprovisionnements effectuéés auprs auprèès de fournisseurs s de fournisseurs non patentables non patentables et qui et qui ne dne déélivrent pas de factures, llivrent pas de factures, l’’entreprise de travaux doit entreprise de travaux doit éétablir un ordre de tablir un ordre de ddéépense sur lequel elle doit prpense sur lequel elle doit prééciserciser ::

1.1. le nom et lle nom et l’’adresse du fournisseuradresse du fournisseur ;;2.2. la nature, la quantitla nature, la quantitééet le prix unitaire des marchandises achetet le prix unitaire des marchandises achetéées ou des es ou des

prestations renduesprestations rendues ;;3.3. les modalitles modalitéés de rs de rèèglementglement ;;4.4. ll’’identitidentitéédu vendeur ( ndu vendeur ( n°°de la carte dde la carte d’’identitidentitéénationale).nationale).Ces piCes pièèces justificatives qui tiennent lieu de facture doivent être autces justificatives qui tiennent lieu de facture doivent être authentifihentifiéées. es.

Frais dFrais d’’installation de chantier installation de chantier ProblProblèème : certains marchme : certains marchéés de travaux prs de travaux préévoient lvoient l’’engagement de dengagement de déépenses penses nnéécessaires cessaires ààll’’installation de chantier, tels que bureaux de chantier, logementinstallation de chantier, tels que bureaux de chantier, logements s pour personnel, matpour personnel, matéériel, etcriel, etc…….Ces d.Ces déépenses font parfois lpenses font parfois l’’objet de objet de rrééintintéégration fiscale au motif qugration fiscale au motif qu’’elles se rapportent elles se rapportent ààdes immobilisations des immobilisations amortissables.amortissables.Solution : Les installations de chantier peuvent se prSolution : Les installations de chantier peuvent se préésenter dans les marchsenter dans les marchéés s de travaux des deux manide travaux des deux manièères suivantesres suivantes ::

1.1. au niveau dau niveau d’’un prix unitaire spun prix unitaire spéécifique prcifique préévu par le marchvu par le marchéérréémunmunéérant les rant les frais dfrais d’’installation tels que logements pour le personnel, bureaux de installation tels que logements pour le personnel, bureaux de chantier,chantier,…… ces frais entrent directement dans le compte de charges. En ces frais entrent directement dans le compte de charges. En contrepartie, les produits correspondants doivent être pris en ccontrepartie, les produits correspondants doivent être pris en considonsidéération ration parmi les travaux facturparmi les travaux facturéés, ou figurer dans les stocks de fin ds, ou figurer dans les stocks de fin d’’annannéée pour la e pour la partie non encore facturpartie non encore facturéée.e.

2.2. ou être incluses dans les diffou être incluses dans les difféérents prix unitaires des travaux. Ces frais doivent rents prix unitaires des travaux. Ces frais doivent être immobilisêtre immobiliséés s ààll’’actif de lactif de l’’entreprise et amortis sur la durentreprise et amortis sur la duréée totale de e totale de rrééalisation du marchalisation du marchééddéécoulant du contrat. coulant du contrat.

11--Incorporation des charges financiIncorporation des charges financièères au cores au coûût de t de production des opproduction des opéérations immobilirations immobilièèresres

Le PCSI prLe PCSI préévoit la possibilitvoit la possibilitéé, pour les entreprises , pour les entreprises dont le cycle normal de production dont le cycle normal de production > > 12 mois12 mois,,

d'inclure dans le cod'inclure dans le coûût de production les charges t de production les charges financifinancièères courues res courues pendant la ppendant la péériode de productionriode de productionet et relatives relatives ààdes dettes contractdes dettes contractéées pour le financement es pour le financement spspéécifiquecifiquedesdites productions. desdites productions.

L'achL'achèèvement technique doit gvement technique doit géénnéérer rer l'achl'achèèvement comptable.vement comptable.

SPSPÉÉCIFICITCIFICITÉÉS COMPTABLES DU S COMPTABLES DU SECTEURSECTEUR

Cas des emprunts finanCas des emprunts finanççant plusieurs projets:ant plusieurs projets:

Les charges financiLes charges financièères sont affectres sont affectéées, par es, par rréépartition entre les diffpartition entre les difféérents projets en rents projets en justifiantjustifiant, au niveau de , au niveau de l'ETICl'ETIC, les modalit, les modalitéés de s de rréépartition.partition.

Fait gFait géénnéérateur drateur d’’incorporation:incorporation:

Pour la rPour la rééserve fonciserve foncièère, l'incorporation des charges financire, l'incorporation des charges financièères res au coau coûût des terrains est opt des terrains est opéérréée e ààpartir de la matpartir de la matéérialisation de rialisation de la dla déécision d'acquisitioncision d'acquisition par le versement partiel ou total du par le versement partiel ou total du prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou des prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou des vendeurs. vendeurs.

Pour les lotissements, incorporation des charges financiPour les lotissements, incorporation des charges financièères au res au cocoûût des stocks est effectut des stocks est effectuéée e àà partir de la date de la premipartir de la date de la premièère re autorisation de lotir. autorisation de lotir.

Pour les constructions, le fait gPour les constructions, le fait géénnéérateur de l'incorporation des rateur de l'incorporation des charges financicharges financièères est constitures est constituéépar par la date de dla date de déélivrance de livrance de l'autorisation de construire. l'autorisation de construire.

CAS PARTIULIER: OpCAS PARTIULIER: Opéérations en Marations en Maîîtrise trise d'Ouvrage Dd'Ouvrage Dééllééguguéée (MOD)e (MOD) ::

ConformConforméément ment ààla convention entre le mandataire et le la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont engagmandant, les travaux ne sont engagéés sur ces ops sur ces opéérations rations que si les financements propres que si les financements propres ààces opces opéérations sont rations sont disponibles. disponibles.

Un programme MOD ne pourra supporter de charges Un programme MOD ne pourra supporter de charges financifinancièères que si la convention entre le mandataire et le res que si la convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressmandant le stipule expresséément.ment.

22--Incorporation des charges commerciales et Incorporation des charges commerciales et de publicitde publicitéé

Liste des charges concernListe des charges concernéées:es:

flflééchage et signalisation d'un chantier ; chage et signalisation d'un chantier ;

achat de maquette ; achat de maquette ;

amaméénagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements nagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements ––ttéémoins ; moins ;

plaquettes commerciales ; plaquettes commerciales ;

publicitpublicitééde lancement de programme; de lancement de programme;

Principe:Principe:

Ces charges sont incluses dans les stocks. Ces charges sont incluses dans les stocks.

DDéérogation: Grands Projets:rogation: Grands Projets:

La construction et l'amLa construction et l'améénagement d'un complexe de vente et nagement d'un complexe de vente et les frais de publicitles frais de publicitééet de prospection pourront être considet de prospection pourront être considéérréée e comme:comme:

Une immobilisation amortissable sur la durUne immobilisation amortissable sur la duréée d'utilisation e d'utilisation dudit complexe. dudit complexe.

L'usage de cette option L'usage de cette option devra être explicite et justifidevra être explicite et justifiéé au niveau au niveau de l'ETIC.de l'ETIC.

Charges exclues du coCharges exclues du coûût de revient:t de revient:

les dles déépenses courantes de commercialisationpenses courantes de commercialisation: : RRéémunmunéérations d'intermrations d'interméédiaires commerciaux diaires commerciaux

Les dLes déépenses courantes de penses courantes de publicitpublicitéé:: Frais Frais de publicitde publicitééggéénnéérale rale

A retraiter comme A retraiter comme charges constatcharges constatéées d'avancees d'avance

A reprendre en fonction du constat dA reprendre en fonction du constat dééfinitif du finitif du transfert de propritransfert de propriééttéédu bien en questiondu bien en question

33--Incorporation des frais de Incorporation des frais de fonctionnementfonctionnement

Les frais de fonctionnement sont imputLes frais de fonctionnement sont imputéés selon un taux s selon un taux fixe en attendant la mise en place de la comptabilitfixe en attendant la mise en place de la comptabilitééanalytique:analytique:

7%7% pour les oppour les opéération rration rééalisaliséées en maes en maîîtrise dtrise d’’ouvrage ouvrage directe directe En fonction des En fonction des conventionsconventionséétablies pour les optablies pour les opéération ration en MODen MOD

Mention sur lMention sur l’’ETICETIC

44--Incorporation des honoraires et fraisIncorporation des honoraires et frais

Liste des charges concernListe des charges concernéées:es:

Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattacLes honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachhéés s ààdes des programmes en cours de rprogrammes en cours de rééalisation, sont compris dans le coalisation, sont compris dans le coûût de revient. Il t de revient. Il s'agit notamment des frais suivantss'agit notamment des frais suivants : :

Assurances Assurances Honoraires des architectes,Honoraires des architectes,Honoraires des avocats, Honoraires des avocats, Honoraires des notaires,Honoraires des notaires,Frais de courtage, Frais de courtage, Frais d'expertise, Frais d'expertise, Frais juridiques, Frais juridiques, Frais d'appels d'offres, Frais d'appels d'offres, Annonce et insertion propres aux programmes en coursAnnonce et insertion propres aux programmes en cours

55--Provision pour travaux restant Provision pour travaux restant ààeffectuereffectuer

Elle sert Elle sert ààenregistrer la provision correspondant au coenregistrer la provision correspondant au coûût des t des travaux travaux ààeffectuer posteffectuer postéérieurement rieurement ààla constatation de la constatation de ll’’achachèèvement dvement d’’un programme pour permettre dun programme pour permettre d’’arrêter le coarrêter le coûût t total dtotal d’’une opune opéération.ration.Il ne sIl ne s’’agit pas de travaux dagit pas de travaux dééjjààeffectueffectuéés mais non encore facturs mais non encore facturéés s qui doivent être portqui doivent être portéés au crs au créédit du compte 4417 dit du compte 4417 ““fournisseurs, fournisseurs, factures non parvenuesfactures non parvenues””..Les travaux qui restent Les travaux qui restent ààeffectuer doivent faire leffectuer doivent faire l’’objet dobjet d’é’états tats ddéétailltailléés permettant ds permettant d’’apprappréécier la rcier la rééalitalitééde la provision de la provision constituconstituéée. ( ETIC)e. ( ETIC)Il sIl s’’agira essentiellement des travaux dagira essentiellement des travaux d’’amaméénagement des abords nagement des abords qui peuvent squi peuvent s’é’étaler sur une durtaler sur une duréée assez longue apre assez longue aprèès la vente du s la vente du programme concernprogramme concernéé, travaux de finition et de parach, travaux de finition et de parachèèvement vement des ouvragesdes ouvrages……....

Exclusion de la provision pour travaux Exclusion de la provision pour travaux restant restant ààeffectuer:effectuer:

CoCoûût commerciaux et de publicitt commerciaux et de publicitéé apraprèès s achachèèvementvementFrais financier aprFrais financier aprèès achs achèèvementvementCharges dCharges d’’entretien et de coproprientretien et de copropriééttéé des des logements invenduslogements invendusFrais interne de gestion de lFrais interne de gestion de l’’entreprise aprentreprise aprèès s achachèèvementvement

L'L'éévaluation des provisions pour dvaluation des provisions pour dééprprééciation des ciation des stocks et encours doit être calculstocks et encours doit être calculéée en respectant, e en respectant, notamment, le principe de la prudence. notamment, le principe de la prudence.

VVéérifier querifier que ::

le cole coûût des stocks < la valeur probable de vente t des stocks < la valeur probable de vente -- frais frais de commercialisation de commercialisation

Sinon ProvisionnerSinon Provisionner

66-- Provision pour dProvision pour dééprprééciation des stocksciation des stocks

Conditions:Conditions:

Mettre en en place des procMettre en en place des procéédures permettant dures permettant la dla déétection et la dtection et la dééprprééciation comptable des ciation comptable des stocks: stocks:

la mise en place de procla mise en place de procéédures de suivi des dures de suivi des cocoûûts par programmets par programme

Mise Mise ààjour du cojour du coûût prt préévisionnel des visionnel des programmes programmes ààla clôture de chaque exercice.la clôture de chaque exercice.

ddéégager les provisions gager les provisions ééventuelles ventuelles ààconstater.constater.

ETIC:ETIC:

SpSpéécificitcificitééss

ETIC:ETIC:

SpSpéécificitcificitééss

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS DD’’ACTIVITE: ACTIVITE:

Cas des promoteurs immobiliers et Cas des promoteurs immobiliers et des lotisseursdes lotisseurs

Cas des entreprises de travaux Cas des entreprises de travaux immobiliersimmobiliers

Achats de terrains

Travaux de viabilisation des terrains

Travaux de construction

Autorisation de lotir

Autorisation de construire Lots

PV de réception provisoire+ Attestation de conformité

Ventes de lots

PV de réception provisoire s’il y a lieu

Permis d’habiter(par tranches du programme)

Compromisde vente

Contrat devente définitif

Obtention de titres fonciers parcellaires

Principales Principales éétapes tapes du ddu dééroulement droulement d’’un un programme:programme:

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS DD’’ACTIVITE: ACTIVITE:

Cas des entreprises des travaux Cas des entreprises des travaux immobiliers:immobiliers:

Le processus dLe processus d’’activitactivitééest assez similaire est assez similaire ààcelui dcelui d’’une entreprise industrielle.une entreprise industrielle.

PRI NCI PAUX CYCLES DPRI NCI PAUX CYCLES D’’AUDI T ET RI SQUES SPECI FI QUESAUDI T ET RI SQUES SPECI FI QUES

IdemIdem

++

SpSpéécificitcificitéé des rdes rèègles gles

dd’é’évaluation des stocks valuation des stocks

prpréévues par le PCSI vues par le PCSI

(incorporation des (incorporation des

charges financicharges financièères, res,

commerciales, des charges commerciales, des charges

restant restant àà effectuer, effectuer, ……); );

DifficultDifficultéé de la valorisation des stocks des en de la valorisation des stocks des en

courscours qui dqui déépend dpend d’’estimations significatives;estimations significatives;

DifficultDifficultéé de dde dééfinir un niveau normal finir un niveau normal

dd’’activitactivitéé: sort du co: sort du coûût de soust de sous--activitactivitéé;;

Absence / insuffisance du systAbsence / insuffisance du systèème de me de

comptabilitcomptabilitéé analytiqueanalytique ;;

Absence dAbsence d’’un systun systèème budgme budgéétaire permettant taire permettant

dd’’estimer et de suivre la marge sur chaque estimer et de suivre la marge sur chaque

projet.projet.

Promotion immobiliPromotion immobilièèrereTravaux immobiliersTravaux immobiliers

ProductionProduction--stocks:stocks:


Date de transfert de propriDate de transfert de propriééttéé

(possibilit(possibilitéé de vente avant de vente avant

l'achl'achèèvement)vement) ;;

Importance des encaissements Importance des encaissements

en espen espèèces excces excéédant 20.000 dant 20.000

DHDH : Enregistrement exhaustif : Enregistrement exhaustif

des recettesdes recettes ??

Risque de non respect du principe de cut off Risque de non respect du principe de cut off

(d(déécalage entre la facturation et lcalage entre la facturation et l’’avancement avancement

des travaux, des travaux, ……););

DifficultDifficultéé de dde dééterminer les modalitterminer les modalitéés et les s et les

dates du fait gdates du fait géénnéérateur des ventes (% rateur des ventes (%

dd’’avancement des contrats avancement des contrats àà L.T, date L.T, date

dd’’achachèèvement, vement, ……); );

Retenues de garantie: facturation, Retenues de garantie: facturation,

comptabilisation et recouvrement.comptabilisation et recouvrement.

DDéétermination et rattachement des rtermination et rattachement des réévisions visions

des prix.des prix.

DDéépendance vispendance vis--àà--vis dvis d’’un nombre limitun nombre limitéé de de

clientsclients

Promotion immobiliPromotion immobilièère re Travaux immobiliersTravaux immobiliers

VentesVentes--clients:clients:


Les travaux et prestations de Les travaux et prestations de

services reservices reççus sont dus sont déécentraliscentraliséés s

et difficiles et difficiles àà vvéérifier (rifier (dates des dates des

ddéécomptes diffcomptes difféérentes de celles rentes de celles

dd’’avancement des travauxavancement des travaux););

Comptabilisation des retenues de Comptabilisation des retenues de

garantie garantie

Idem.Idem.

Idem.Idem.

NC.NC.

NC.NC.

Risques liRisques liéés aux souss aux sous--traitants (relations non traitants (relations non

formalisformaliséées, justificatifs non probants, es, justificatifs non probants,

ddééfaillance)faillance) ;;

Mode de comptabilisation des Mode de comptabilisation des

approvisionnements : la comptabilisation en approvisionnements : la comptabilisation en

chiffre dchiffre d’’affaires ou en daffaires ou en déébours diffbours diffèère selon re selon

que la facture est libellque la facture est libelléée au nom de e au nom de

ll’’entrepreneur ou du maentrepreneur ou du maîître dtre d’’ouvrage.ouvrage.


AchatsAchats-- fournisseurs:fournisseurs:


Risque fiscal au regard de la Risque fiscal au regard de la

TVATVA ddéécoulant de lcoulant de l’’application du application du

taux de 14% au lieu de 20% sur taux de 14% au lieu de 20% sur

certains travaux dcertains travaux d’’installation et de installation et de

posepose ;;

Risque liRisque liéé au recours au recours àà des des

fournisseurs non patentablesfournisseurs non patentables ;;

Remise en cause des exonRemise en cause des exonéérations rations

suite au non respect des dispositions suite au non respect des dispositions

prpréévues par la Convention signvues par la Convention signéée e

avec lavec l’’Etat (non tenue dEtat (non tenue d’’une une

comptabilitcomptabilitéé ssééparparéée telle que telle qu’’exigexigéée e

par la loi, par la loi, ……););

RRééalitalitéé des soldes TVA ddes soldes TVA déébiteurs biteurs

(rejet de remboursement de la TVA, (rejet de remboursement de la TVA,

……)) ;;

Traitement fiscal des pTraitement fiscal des péénalitnalitéés res reççues ues

(pour retard, d(pour retard, déésistement, sistement, ……). ).

Travaux immobiliers Travaux immobiliers Promotion immobiliPromotion immobilièère re

EtatEtat : impôts et taxes : impôts et taxes


Importance des encaissements (en Importance des encaissements (en

espespèèces) et de dces) et de déécaissementscaissements ;;

DDéécentralisation de la fonction centralisation de la fonction

notamment les encaissements notamment les encaissements

(plusieurs bureaux de vente (plusieurs bureaux de vente

dispersdisperséés);s);

ProbitProbitéé de certaines dde certaines déépenses penses

rrééglgléées en espes en espèèces.ces.

Idem.Idem.Variation au cours de lVariation au cours de l’’annannéée du e du

niveau dniveau d’’activitactivitéé (personnel (personnel

temporaire);temporaire);

DifficultDifficultéé de gestion et de suivi dde gestion et de suivi d’’un un

effectif effectif ééparpillparpilléé ggééographiquementographiquement ;;

Non respect de la lNon respect de la léégislation du gislation du

travail. travail.


PaiePaie--personnelpersonnel / Tr/ Tréésorerie :sorerie :


Idem.Idem.

Idem.Idem.

DifficultDifficultéé dd’’estimation de la marge sur le estimation de la marge sur le

projet dprojet dèès le ds le déépart et son impact sur part et son impact sur

les provisions pour pertes les provisions pour pertes àà terminaison;terminaison;

Non provisionnement des engagements Non provisionnement des engagements

contractuels: garanties, litiges, remises contractuels: garanties, litiges, remises

en en éétat des sites, ... tat des sites, ...

Risque de pRisque de péénalitnalitéés et de travaux s et de travaux

complcompléémentaires (rmentaires (rééglementation stricte glementation stricte

applicable aux travaux publics, ...);applicable aux travaux publics, ...);


Provisions pour risques et charges:Provisions pour risques et charges:


Cycle non significatif.Cycle non significatif.

Cependant:Cependant:

CritCritèères de distinction entre res de distinction entre

stocks et immobilisations stocks et immobilisations

(bureaux de vente, (bureaux de vente,

mobilier des appartements mobilier des appartements

ttéémoins, moins, …….).;.).;

Parc dParc d’’immobilisations important immobilisations important

ééparpillparpilléé sur plusieurs chantierssur plusieurs chantiers ;;

Absence dAbsence d’’inventaire physique et du suivi inventaire physique et du suivi

du matdu matéériel en chantiers;riel en chantiers;

CritCritèères de distinction entre charges, stocks res de distinction entre charges, stocks

et immobilisations ( frais det immobilisations ( frais d’’installation de installation de

chantier, petit outillage, bois de coffrage, chantier, petit outillage, bois de coffrage,

…….).;.).;

Calcul des amortissements par rCalcul des amortissements par rééfféérence rence

aux raux rèègles fiscales. gles fiscales.


Immobilisations:Immobilisations:

DILIGENCES DDILIGENCES D’’AUDIT SPECIFIQUESAUDIT SPECIFIQUES

Comptes significatifs des promoteurs Comptes significatifs des promoteurs immobiliers: immobiliers: particularitparticularitééss

Actif:Actif:•• Stocks (rStocks (rééserves fonciserves foncièères, produits enres, produits en--cours et finis);cours et finis);•• Etat Etat -- impôts et taxes;impôts et taxes;•• TrTréésoreriesorerie--Actif.Actif.

Passif:Passif:•• Clients Clients -- avances et acomptes;avances et acomptes;•• Fournisseurs Fournisseurs -- retenues de garantie.retenues de garantie.

DILIGENCES DDILIGENCES D’’AUDIT SPECIFIQUES:AUDIT SPECIFIQUES:

Le secteur immobilier se caractLe secteur immobilier se caractéérise par lrise par l’’irrirréégularitgularitéé de lde l’’activitactivitéé et let l’’unicitunicitéé de de chaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion immobilichaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion immobilièère relre relèèvent vent ggéénnééralement des contrats ralement des contrats àà long terme.long terme.LL’’importance des donnimportance des donnéées non res non rééppéétitives et des estimations comptables a un titives et des estimations comptables a un impact sur la dimpact sur la déémarche dmarche d’’audit et la saudit et la séélection des proclection des procéédures de validitdures de validitéé::

PLANI FI CATI ON DE LA MI SSI ON:PLANI FI CATI ON DE LA MI SSI ON:

I mportance de lI mportance de l’é’évaluation de lvaluation de l’’environnement genvironnement géénnééral des contrôles :ral des contrôles :--Analyse de la structure organisationnelle et du degrAnalyse de la structure organisationnelle et du degréé dd’’implication de la direction;implication de la direction;-- Prise en compte des influences subies par le management de lPrise en compte des influences subies par le management de l’’entreprise. entreprise.

Examen analytique prExamen analytique prééliminaire liminaire àà adapter aux particularitadapter aux particularitéés de s de ll’’entreprise :entreprise :Pour comprendre lPour comprendre l’é’évolution de lvolution de l’’activitactivitéé et des marges, quelques ret des marges, quelques rèègles devraient gles devraient être observêtre observéées:es:

•• Retenir comme durRetenir comme duréée de d’’analyse la duranalyse la duréée moyenne de re moyenne de rééalisation des projets.alisation des projets.•• DDéécomposer le chiffre dcomposer le chiffre d’’affaires selon les modalitaffaires selon les modalitéés ds d’’exexéécution (souscution (sous--traittraitéé, , direct) par type de clientdirect) par type de clientèèle, par projet le, par projet …… ;;

•• RRéépartir les achats et autres charges (souspartir les achats et autres charges (sous--traitance, personnel, traitance, personnel, ……) en fonction ) en fonction de la dde la déécomposition du chiffre dcomposition du chiffre d’’affaires. affaires.


METHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJ ETMETHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJ ET

En gEn géénnééral, les entreprises du secteur tiennent une comptabilitral, les entreprises du secteur tiennent une comptabilitéé ssééparparéée. e. La mLa mééthode usuelle dthode usuelle d’’organisation des travaux dorganisation des travaux d’’audit par poste du bilan et du audit par poste du bilan et du CPC paraCPC paraîît moins approprit moins appropriéée car elle ne permet pas notamment :e car elle ne permet pas notamment :

••de comprendre lde comprendre l’é’évolution de lvolution de l’’activitactivitéé de lde l’’entreprise;entreprise;••dd’’analyser des indicateurs clanalyser des indicateurs cléés de gestion comme le taux de marge;s de gestion comme le taux de marge;••de repde repéérer les projets problrer les projets probléématiques, matiques, ……

La dLa déémarche recommandmarche recommandéée se s’’appuie sur une analyse par projet:appuie sur une analyse par projet:LL’’activitactivitéé de lde l’’entreprise est subdivisentreprise est subdiviséée en plusieurs projets. La validation des e en plusieurs projets. La validation des rréésultats de chaque projet se fera par lsultats de chaque projet se fera par l’’examen des produits et des charges y examen des produits et des charges y affafféérents. rents.

Cette mCette mééthode permet thode permet éégalement de valider une partie significative de certains galement de valider une partie significative de certains postes tels que les stocks, les produits et charges constatpostes tels que les stocks, les produits et charges constatéés ds d’’avance, les avance, les fournisseurs, les provisions pour risques et charges, fournisseurs, les provisions pour risques et charges, ……..

Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi aLes travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allllééggéés.s.


LL’’INTERIM: EVALUATION DU CONTRÔLE INTERNEINTERIM: EVALUATION DU CONTRÔLE INTERNE

Afin de pouvoir sAfin de pouvoir s’’appuyer sur lappuyer sur l’’analyse par projet dans la validation analyse par projet dans la validation des comptes des produits et de charges, ldes comptes des produits et de charges, l’’auditeur devra procauditeur devra procééder der ààune revue approfondie du systune revue approfondie du systèème de contrôle interne mis en place me de contrôle interne mis en place par lpar l’’entreprise pour sentreprise pour s’’assurer de la fiabilitassurer de la fiabilitéé du systdu systèème de la me de la comptabilitcomptabilitéé analytique et du contrôle budganalytique et du contrôle budgéétaire des cotaire des coûûts par ts par projet.projet.

Analyse Analyse àà complcomplééter par lter par l’é’évaluation de certains cycles clvaluation de certains cycles cléés:s:

-- Achats / fournisseurs;Achats / fournisseurs;-- Ventes / Clients;Ventes / Clients;-- Personnel;Personnel;-- Immobilisations.Immobilisations.


LE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTESLE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTES

En fonction du rEn fonction du réésultat des phases prsultat des phases prééccéédentes et notamment de dentes et notamment de la qualitla qualitéé du suivi des codu suivi des coûûts par projet, lts par projet, l’’auditeur va dauditeur va déérouler un rouler un programme de travail lui permettant de valider les rprogramme de travail lui permettant de valider les réésultats des sultats des projets.projets.

Le contrôle des comptes sera effectuLe contrôle des comptes sera effectuéé sous lsous l’’angle de langle de l’’analyse par analyse par projet.projet.

DD’’autres contrôles spautres contrôles spéécifiques sont ncifiques sont néécessaires portant notamment cessaires portant notamment sur les provisions pour risques et charges et les comptes se sur les provisions pour risques et charges et les comptes se rattachant aux cycles revus lors de lrattachant aux cycles revus lors de l’’intintéérim.rim.

DILIGENCES DDILIGENCES D’’AUDIT SPECIFIQUES:AUDIT SPECIFIQUES:Cas des promoteurs immobiliers et lotisseursCas des promoteurs immobiliers et lotisseurs

LE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTESLE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTES

UUne attention devrait être accordne attention devrait être accordéée aux points suivants:e aux points suivants:

••NNéécessitcessitéé de circulariser la conservation foncide circulariser la conservation foncièère pour valider les re pour valider les rrééserves fonciserves foncièèresres ;;

••Circularisation des autres partenaires (avocats, fournisseurs, Circularisation des autres partenaires (avocats, fournisseurs, clients professionnels, banques, clients professionnels, banques, ……)) ;;

••Assistance Assistance àà ll’’inventaire physique surtout pour constater linventaire physique surtout pour constater l’é’état tat dd’’avancement des travauxavancement des travaux et cerner let cerner l’’activitactivitéé..

RESERVES LES PLUS FREQUENTESRESERVES LES PLUS FREQUENTES

RRééserves sur la valeur des stocks des produits en raison de serves sur la valeur des stocks des produits en raison de ll’’absence ou labsence ou l’’insuffisance dinsuffisance d’’un systun systèème de comptabilitme de comptabilitééanalytiqueanalytique ou de la non conformitou de la non conformitéé de la mde la mééthode dthode d’é’évaluation avec valuation avec les rles rèègles comptables en vigueur;gles comptables en vigueur;

RRééserve pour limitation lorsque les comptes TVA dserve pour limitation lorsque les comptes TVA déébiteurs ne sont biteurs ne sont pas analyspas analyséés (Eses de promotion immobilis (Eses de promotion immobilièère);re);

CrCrééances ances -- clients anciennes / litigieuses notamment les retenues de clients anciennes / litigieuses notamment les retenues de garantie (Eses des travaux immobiliers);garantie (Eses des travaux immobiliers);

RRééserve en cas dserve en cas d’’incertitudes non couvertes par des provisions pour incertitudes non couvertes par des provisions pour risques et charges;risques et charges;

Non respect de la spNon respect de la spéécialisation des exercices en maticialisation des exercices en matièère de re de ll’’enregistrement des ventes et/ou des achats;enregistrement des ventes et/ou des achats;

MERCI POUR VOTRE ATTENTIONMERCI POUR VOTRE ATTENTION

Documents

AUDIT DU SECTEUR IMMOBILIER - …d1n7iqsz6ob2ad.cloudfront.net/document/pdf/53c39ad26eeb4.pdf-Description détaillée du bien-Prix de vente-Modalitédu paiement Le paiement reste séquestréentre