Baker & McKenzie SCP est membre de Baker & McKenzie International. Les membres de Baker & McKenzie International sont des cabinets d'avocats présents dans différents pays à travers le monde. Conformément à la terminologie usuelle utilisée par les sociétés de services professionnelles, la référence à un "associé" désigne un associé de l’un de ces cabinets d’avocats et la référence à un "bureau" désigne un bureau de l’un de ces cabinets d’avocats.

FINANCEMENT ISLAMIQUE FINANCEMENT ISLAMIQUE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EN D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EN

FRANCEFRANCE

#669 962

Séminaire annuel du COFFISSéminaire annuel du COFFIS

Marc Mariani

6 février 2012

#701308

2

Notre expérience – Clients principaux (investisseur ou banque) Notre expérience – Clients principaux (investisseur ou banque) impliqués dans des opérations d’investissement immobilier Charia impliqués dans des opérations d’investissement immobilier Charia en France (montant total de plus de 2 milliards d’euros) depuis 2003en France (montant total de plus de 2 milliards d’euros) depuis 2003

3

FONDSISLAMIQUE

BANQUE

SOCIETE ORPHELINE

(MDB)

SOCIETECIBLE

SPV

100 %

100 %

Prêtintra-groupe

(equity)

Contrat de cession des titres de la

société cible

Prêt bancaire

Paiement à terme du prix d’acquisition

Crédit-vendeur

Remboursement du prêt bancaire

VENDEUR

Créancede prêt d’associé

Côté conventionnelde la structure

Côté Shariah

garanties

Murabaha sur titres (non cotés) de société immobilière

4

BANQUE(Financier)

PROPCOCLIENT/EMPRUNTEUR

MANDATAIRE(Sponsor)

BROKER 2

BROKER 1

€

Contrat de Murabaha

sur titresTitres

financiers

Contrat de Commissionnaire (Engagement de

Ducroire) Dow Jones Islamic Market

or produit financier islamique

Dow Jones Islamic Market

or produit financier islamique

Contrat de Commissionnaire

Titres financiers

Titres financiers

€

Mécanisme de share Murabaha tawarruq (titres cotés)

Exemple Exemple d’utilisationd’utilisation des des reverse Murabahareverse Murabaha ( (TawarruqTawarruq) comme technique de ) comme technique de financement compatible avec la Charia financement compatible avec la Charia

Investisseur/Fonds Islamique

100%

5

Les inconvénients des structures de financement « Les inconvénients des structures de financement « MurabahaMurabaha »  » pour le financement immobilierpour le financement immobilier

- Mise en place des structures « Murabaha » plus difficile et plus coûteuse:• Obstacles à la mise en place de PPD ou hypothèques • Coûts: TPF (0,715 %) et autres coûts fiscaux, honoraires additionnels, marges des banques,

intervention nécessaire de plusieurs structures…

- Contraintes de certaines structures d’acquisition (exemple : commodities Murabaha et OPCI)

- Droit de préemption urbain (DPU) applicable à la cession d’un immeuble ou de + de 50% des parts d’une SCI détenant un immeuble

- Incertitudes quant :• aux règles des délais de paiement (loi LME du 4 août 2008)• aux règles du monopole bancaire (projet d’instruction fiscale)• garanties des vices cachés

- Difficultés rencontrées pour refinancer ces structures liées :• à la nature même des structures utilisées (conformité à la Charia) : prorogation, augmentation de

l’effet de levier, amortissement de la dette,…• aux difficultés du marché immobilier et financier

6

Investors

SPV Issuer

Remuneration depending on the corporate issuer’s performance (income or profit)+Repayment of the certificate: market value of the certificates. In case the SPV Issuer shall sell the assets on the market: the repayment will be equal to the sale price of the asset less the payment due to the management company

Investment

Participatory Certificates

Corporate

Lease + undertaking to purchase

100 % held

subsidiary

Rents + repurchase price

Management Company

100 % held subsidiary

Management fees (annual and exceptional)

Projet de structuration de Sukuk en France (option 1)Projet de structuration de Sukuk en France (option 1)

7

At maturity: if the Original Owner fails to performs its Undertaking to Repurchase, the Fiduciary will dispose of the Underlying Assets on the market

Sukukholders are co-owners of:-the right to receive the Rents -the benefit of the legal ownership of the Underlying Assets held by the Fiduciary

AA

Beneficiary of the legal ownership of the Underlying Assets held by the Fiduciary

Rents

Remuneration derived from the

Rents

At maturity: Undertaking from the Original Owner to repurchase the Rents

Transfer to the Fiduciary of the legal ownership of the Underlying Assets

IssuerBB

Sale to the Issuer of the right to receive

the Rents

Original Owner

+

Underlying Assets

Right to receive Rents

Lessees

Fiduciary

DD

CC

BB

DD “Sukuk”:Co-ownership

securities

Projet de structuration de Sukuk en France (option 2)Projet de structuration de Sukuk en France (option 2)