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Baromètre du marché de l’investissement immobilier Perspectives françaises et européennes 2014

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

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Baromètre du marché de l’investissement immobilier Perspectives françaises et européennes 2014

Page 2: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Attractivité • La France reste un pays attractif pour

l’investissement immobilier pour 60 % des investisseurs. Elle décroche néanmoins par rapport au Royaume-Uni (96 %) et à l’Allemagne (99 %) et son attractivité est en baisse pour la deuxième année consécutive.

Marché des capitaux• Le rôle croissant des fournisseurs de crédits

alternatifs dans le financement des investissements se confirme (82 % sont d’accord, contre 75 % en 2013).

Marché des transactions• En 2014, le volume des transactions augmentera

notamment du fait des investisseurs étrangers.

• Des stratégies plus risquées (stratégies dites Value Added et opportunistes) seront mises en œuvre (pour 84 % et des investisseurs).

Types de biens• L’immobilier de bureaux et commercial retiennent

toujours l’intérêt des investisseurs ; ces derniers se désintéressent néanmoins de l’immobilier résidentiel.

Tendances des prix• Les prix de toutes les classes d’actifs dans les

zones périphériques devraient baisser. Ils devraient augmenter ou du moins rester stables pour les autres localisations.

Vendeurs, acheteurs• Les fonds (fonds internationaux, capital-

investissement) resteront parmi les vendeurs et les acheteurs les plus actifs.

Obstacles• Les obstacles les plus importants aux transactions

sont le niveau des fonds propres exigé par les créanciers (72 %) ainsi que la non-convergence des prix entre acheteurs et vendeurs (67 %).

Financement• Le rééchelonnement de la dette, et dans une

moindre mesure la conversion des dettes en actifs, sont les approches les plus susceptibles d’être adoptées pour gérer les dettes à risque.

Principales observations pour le marché français en 2014

SommaireMéthodologie du baromètre 2014 .............................................................................................................. 4

Baromètre du marché de l’investissement immobilier en France ................................................................. 6

Synthèse - Perspectives pour le marché immobilier français .................................................................... 28

Baromètre du marché de l’investissement immobilier en Europe .............................................................. 32

Synthèse - Perspectives pour le marché immobilier européen .................................................................. 46

3Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014

Page 3: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Acteurs du marché de l’investissement immobilier• Banques

• Fonds immobiliers fermés

• Sociétés foncières / SIICs

• Investisseurs institutionnels

• Fonds opportunistes / fonds de capital-investissement

• Compagnies d’assurance

• Sociétés immobilières

• Autres

Méthodologie du baromètre du marché de l’investissement immobilier en France

Notre baromètre couvre un large éventail d’investisseurs en France :

• Il repose sur une enquête réalisée auprès de 40 sociétés actives sur le marché de l’immobilier français ces dernières années.

• Les résultats de l’enquête se déclinent en deux parties : − évaluation du marché français de l’investissement

immobilier pour l’année à venir, − aperçu des stratégies que suivront les investisseurs

au cours de l’année à venir.

Contexte• EY réalise cette enquête en France

depuis 2011

• 40 investisseurs ont été interrogés pour cette nouvelle édition.

Objectifs• Évaluation du marché français de

l’investissement immobilier pour l’année à venir.

• Aperçu des stratégies que suivront les investisseurs français au cours de l’année à venir.

Méthodologie du baromètre à l’échelle européenne

Le baromètre de l’investissement immobilier couvre 15 pays en Europe :

• Enquêtes de terrain réalisées entre novembre et décembre 2013.

• Plus de 500 entreprises et investisseurs actifs sur le marché de l’immobilier ont été interrogés

Pays participants• Allemagne

• Autriche

• Belgique

• Espagne

• France

• Italie

• Luxembourg

• Pays-Bas

• Pologne

• Royaume-Uni

• Russie

• Suède

• Suisse

• Turquie

• Ukraine

Méthode• Le baromètre repose sur une

enquête réalisée par Valid Research en novembre et décembre 2013.

• Les résultats du baromètre de l’investissement immobilier sont issus des informations recueillies lors des entretiens.

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 20144 5Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014

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La France, un pays attractif pour l’investissement immobilier selon plus de la moitié des investisseurs interrogés

Question posée : « Comment qualifieriez-vous l’attractivité de la France pour les investissements immobiliers en 2014 ? »

15 %

45 %

40 %

Très attractif Attractif Peu attractif

Points clés• Plus de la moitié des participants (60 %) considèrent que la France restera en 2014 un pays attractif ou très attractif pour

l’investissement immobilier. La tendance est cependant moins favorable qu’à l’issue des dernières enquêtes (avec 67 % en 2013 et 77 % en 2012).

• Néanmoins, la France décroche par rapport au Royaume-Uni (96 %) et à l’Allemagne (99 %).

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 7

Baromètre du marché de l’investissement immobilier en France

Page 5: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Question posée : « Êtes-vous d’accord avec les affirmations suivantes concernant le marché français des investissements immobiliers en 2014 ? »

L’influence des marchés des capitaux en 2014… ...sur les investissements immobiliers

Question posée : « Êtes-vous d’accord avec les affirmations suivantes concernant le marché français des investissements immobiliers en 2014 ? »

28 % 54 % 18 %

5 % 64 % 28 % 3%

13 % 54 % 28 % 5 %

10 % 54 % 33 % 3 %

11 % 52 % 34 % 3 %

26%

19%

28%

33%

« Les fournisseurs de crédits alternatifs (compagnies d’assurance,fonds de pension et de créances hypothécaires, financements

mezzanine) octroieront de plus en plus de financements pour les investissements immobiliers »

« Le marché des créances hypothécaires va connaître un regain d'activité en 2014 »

« La directive Bâle III rendra les prêts immobiliers moins attractifs pour les banques et accentuera les restrictions dans le secteur

des prêts hypothécaires »

« Compte tenu de la baisse des ratios d’endettement, la demande de financements mezzanine augmentera en 2014 »

« Une concentration croissante des sociétés immobilières se produira en 2014 »

62 % 38 %

3 % 59 % 35 % 3%

5 % 52 % 38 % 5 %

8 % 49 % 38 % 5 %

15 % 35 % 47 % 3 %

26%

19%

28%

33%

« En 2014, le marché des capitaux sera attractif pour les introductions en bourse et les augmentations de capital »

« Les taux d'intérêts sur les prêts immobiliers seront supérieurs en 2014 »

« L'offre va augmenter sur le marché de l'immobilier en 2014 (maturité de la dette structurée, abandon des prêts

non productifs, liquidation des fonds ouverts) »

« La crise de la dette souveraine de la zone euro inciterales investisseurs européens à accroître leurs investissements

dans le secteur de l'immobilier »

« Les craintes d'une forte inflation à moyen terme inciteront les investisseurs à se tourner vers le marché de l'immobilier »

Points clés • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs se confirme dans le financement des investissements

(82 % des sondés sont d’accord, contre 75 % en 2013).

• Une nouvelle tendance apparaît : 69 % des participants estiment que le marché des créances hypothécaires va connaître un regain d’activité en 2014 (contre 46 % en 2013).

• Pour 67 % des acteurs, Bâle III incitera toujours les banques à limiter leur activité de financement immobilier (vs. 70 % en 2013).

• La demande pour les financements mezzanine devrait s’accroître (64 % sont d’accord, 65 % en 2013 ).

• 63 % des entreprises interrogées s’attendent à la concentration croissante (par fusion-acquisition) des sociétés immobilières (67 % en 2013).

Points clés • Pour 62 % des participants, les introductions en bourse et les augmentations de capital seront attractives (65 % en 2013).

• Les taux d’intérêts devraient croître en 2014 pour 62 % des acteurs interrogés.

• 57 % des participants s’attendent à une offre sur le marché de l’investissement accrue en 2014, contre 70 % en 2013.

• La crise de la dette souveraine européenne semble avoir aux yeux des acteurs interrogés un impact sensiblement moindre sur les investissements immobiliers (57 % en 2014 contre 83 % en 2013).

• Les craintes d’inflation se sont considérablement réduites (50 % en 2014 contre 86 % en 2013).

Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 20148 9

Page 6: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Le marché français des transactions immobilières...

Question posée : « Êtes-vous d’accord avec les affirmations suivantes concernant le marché français des transactions immobilières en 2014 ? »

...est jugé avec un optimisme prudent

Question posée : « Êtes-vous d’accord avec les affirmations suivantes concernant le marché français des transactions immobilières en 2014 ? »

Points clés • En 2014, les stratégies plus risquées (stratégies dites Value Added et opportunistes) joueront un rôle plus important pour

84 % des participants (contre 63 % en 2013).

• Une majorité plus importante qu‘en 2013 (77 % des participants contre 70 % en 2013) s’attend à ce que les normes environnementales de construction soient parmi les critères prépondérants dans le choix des investissements immobiliers.

• 72 % s’attendent à ce que l’activité des investisseurs étrangers s’accroisse (77 % en 2013).

• 65 % pensent que le volume des transactions augmentera ; la confiance était toutefois plus élevée l’an dernier (83 % en 2013).

• Pour 57 % des sondés, la taille moyenne des transactions augmentera en 2014 (84 % en 2013).

Points clés • 57 % des acteurs interrogés s’attendent à une hausse des transactions de portefeuilles dans le secteur de l’immobilier

commercial (58 % en 2013).

• La directive AIFM devrait entraîner une consolidation dans le secteur des fonds (mais dans une moindre mesure par rapport à l‘an passé : 57 % en 2014 vs. 76 % en 2013.

• La majorité des investisseurs n‘anticipe pas de développement de projets spéculatifs en 2014 (seuls 40 % anticipent un regain cette année, contre 73 % en 2013).

• Le marché français de l’investissement immobilier ne semble pas offrir une transparence suffisante. Seuls 38 % des sondés le considèrent comme transparent.

3 % 54 % 43 %

5 % 52 % 35 % 8 %

40 % 57 % 3 %

8 % 30 % 57% 5 %

33% 37% 21% 9%

26%

19%

28%

33%

« La directive Bâle III rendra les prêts immobiliers moins attractifs pour les banques et accentuera les restrictions

dans le secteur des prêts hypothécaires. »

« L'introduction de la directive AIFM entraînera une consolidation accrue dans le secteur des fonds immobiliers »

« Le développement de projets spéculatifs reprendra en 2014 »

« La quantité et la qualité des informations disponibles sur le marché français des transactions immobilières

sont suffisantes afin d'évaluer les possibilités d'investissement »

« En 2014, le nombre de transactions de portefeuilles dans le secteur de l'immobilier commercial augmentera par rapport au niveau de 2013 »

18 % 66 % 3 %13 %

28 % 49 % 20 % 3 %

15 % 57 % 28 %

10 % 55 % 35 %

3 % 54 % 43 %

26%

19%

28%

33%

« La part des investissements opportunistes et à valeur ajoutée augmentera en 2014 »

« Les normes environnementales de construction joueront un rôle prépondérant dans les investissements immobiliers existants »

« L'activité des investisseurs immobiliers étrangers augmentera en France par rapport à 2013 »

« En 2014, le volume des transactions dépassera dans l'ensemble le niveau de 2013 »

« La taille moyenne des échanges immobiliers augmentera en 2014 »

Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201410 11

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Question posée : « Vers quels types de biens immobiliers comptez-vous orienter vos investissements en 2014 par rapport à 2013 ? »

Biens immobiliers : quels seront les plus recherchés par les investisseurs en 2014 ?

Et quels seront les biens immobiliers les moins prisés cette année ?

Question posée : « Vers quels types de biens immobiliers comptez-vous orienter vos investissements en 2014 par rapport à 2013 ? »

Intérêt fort ou modéré des investisseurs* Intérêt faible ou inexistant des investisseurs

Points clés • L’immobilier de bureaux retient toujours principalement l‘intérêt des investisseurs : 23 % d‘entre eux y portent un intérêt

fort (46 % en 2013), et 39 % un intérêt modéré (40 % en 2013).

• L’immobilier commercial suit avec 13 % d‘intérêt fort et 37 % d‘intérêt modéré mais enregistre toutefois une chute importante par rapport à l’an dernier (43 % fort et 33 % modéré).

Points clés • En 2014, les investisseurs semblent réduire leur intérêt pour l’immobilier résidentiel (intérêt faible : 41 %, intérêt inexistant :

28 %).

• En 2013, l’immobilier résidentiel était davantage prisé par les investisseurs (intérêt fort : 42 % ; modéré : 35 %, faible : 14 % ; inexistant : 9 %).

• Près d’un tiers des investisseurs concentreront leur intérêt sur d’autres types de biens immobiliers (intérêt fort pour 4 % et modéré pour 28 %). Toutefois ce segment reste marginal (intérêt faible pour 24 % et inexistant pour 44 %).

* Dans certains cas, les sondés n’ont pas répondu. Le total peut donc être inférieur à 100 %.

23 %

13 %

3 % 4 %

39 %37 %

28 % 28 %

23 %

32 %

41 %

24 %

15 %18 %

28 %

44 %

Faible Inexistant

Fort Modéré

23 %

13 %

3 % 4 %

39 %37 %

28 % 28 %

23 %

32 %

41 %

24 %

15 %18 %

28 %

44 %

Faible Inexistant

Fort Modéré

Bureaux Immobilier commercial Résidentiel Autres Bureaux Immobilier commercial Résidentiel Autres

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201412 13

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Des tendances de prix très différentes selon les zones géographiques et le type de biens

Question posée : « Quelle évolution des prix d’achat en France envisagez-vous en fonction du type et de la situation des biens immobiliers ? »

Points clés • Aucune tendance significative ne se dessine pour les prix de l’immobilier de bureaux situés en zones prime (46 % des acteurs

anticipent une baisse, 46 % une hausse) alors qu’en 2013, 72 % s’attendaient à une augmentation.

• Étonnamment, une majorité (47 %) anticipe une augmentation des prix de l’immobilier de bureaux en zones secondaires (49 % en 2013), mais 81 % envisagent une baisse des prix en zones périphériques (23 % en 2013), pouvant ainsi créer des opportunités d’investissement.

• Pour l’immobilier commercial, 63 % des acteurs anticipent cette année une augmentation des prix en zones prime (contre 44 % en 2013).

• En revanche, des tendances négatives sont désormais attendues pour les prix de l’immobilier commercial en zones secondaires (pour 73 % des sondés contre 12 % en 2013) et dans les zones périphériques (pour 81 % des acteurs interrogés contre 16 % en 2013).

46 % 47 %

4 %8%

20 %15 %

46 %

33 %

81 %

Augmentation Pas de changement Baisse

Immobilier de bureaux Immobilier commercial

63 %

11 %

0 %6 %

26 %20 %

31 %

73 %

81 %

Augmentation Pas de changement Baisse

Zones prime Zones secondaires Zones périphériques

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 15

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Question posée : « Quelle évolution des prix d’achat en France envisagez-vous en fonction du type et de la situation des biens immobiliers ? »

41%45%

14%

41%39%

20%

25%

37% 37%

Zones de premier ordre Zones secondaires Zones périphériques

Augmentation Pas de changement Baisse

Points clés • La moitié des sondés (50 %) prévoit une hausse des prix des actifs industriels en zones prime (21 % en 2013).

• Des prix à la baisse sont attendus par 76 % des participants pour l’immobilier industriel en zones secondaires (23 % en 2013) et par 91 % en zones périphériques (35 % en 2013).

50 %

17 %

0 %

20 %

7 % 9 %

30 %

76 %

91 %

Augmentation Pas de changement Baisse

* Dans certains cas, les sondés n’ont pas répondu. Le total peut donc être inférieur à 100 %.

Secteur industriel*

Des tendances de prix très différentes selon les zones géographiques et le type de biens

Zones prime Zones secondaires Zones périphériques

Des tendances de prix très différentes selon les zones géographiques et le type de biens

Question posée : « Quelle évolution des prix d’achat en France envisagez-vous en fonction du type et de la situation des biens immobiliers ? »

Points clés • La plupart des sondés s’attendent à voir les prix de l’immobilier résidentiel des zones prime augmenter (43 %) ou se

stabiliser (21 %) (46 % et 35 % en 2013).

• Presqu’unanimement (96 %), les investisseurs s’attendent à une chute des prix de l’immobilier résidentiel en zones périphériques (21 % en 2013) et, dans une moindre mesure en zones secondaires (44 % sont d‘accord contre 19 % en 2013).

• 57 % des acteurs interrogés s’attendent à une augmentation des prix du secteur hôtelier en zones prime (30 % en 2013).

• 73 % des participants anticipent en revanche une baisse des prix dans le secteur hôtelier en zones secondaires (contre 16 % en 2013) et 91 % en zones périphériques (vs. 23 % en 2013).

43 %

28 %

4 %

21 %

28 %

0 %

36 %

44 %

96 %

Augmentation Pas de changement Baisse

57 %

17 %

0 %

14 %10 % 9 %

29 %

73 %

91 %

Augmentation Pas de changement Baisse

Secteur résidentiel Secteur hôtelier

Zones prime Zones secondaires Zones périphériques

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201416 17

Page 10: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Quels seront les vendeurs les plus actifs en 2014 ?

Question posée : « Selon vous, quels seront les vendeurs les plus actifs en France en 2014 ? »

Quels seront les acheteurs les plus actifs en 2014 ?

Question posée : « Selon vous, quels seront les acheteurs les plus actifs sur le marché immobilier français en 2014 ? »

Points clés • Les fonds internationaux (pour 77 % des sondés contre 69 % en 2013), les fonds opportunistes / capital-investissement

(pour 75 % des sondés contre 60% en 2013) seront les plus actifs à la vente.

Points clés • Les fonds resteront prédominants côté acquisitions : les fonds opportunistes / fonds de capital-investissement (pour 85 %

des acteurs interrogés vs. 47 % en 2013) les fonds souverains (pour 75 % des sondés, comme en 2013), les autres fonds internationaux (72 %, 58 % en 2013) et les fonds ouverts (67 %, 58 % en 2013) resteront parmi les acheteurs les plus actifs en 2014.

• Ceci représente un changement significatif par rapport à l’an dernier : les fonds ouverts et les fonds opportunistes / fonds de capital-investissement étaient perçus comme les acheteurs les moins actifs.

31 % 46 % 23 %

38 % 37 % 25 %

25 % 47 % 28 %

17 % 55 % 28 %

6 % 63 % 31 %

15 % 45 % 40 %

15 % 40 % 45 %

18 % 38 % 44 %

26 % 26 % 48 %

18 % 26 % 56 %

Autres fonds internationaux

Fonds opportunistes / capital-investissement

Fonds ouverts (immobilier)

Entreprises non immobilières

Sociétés foncières / SIIC

Compagnies d’assurance

Banques

Fonds fermés

Sociétés d’immobilier résidentiel

Secteur public

Très actifs Modérément actifs Prudents

25 % 60 % 15 %

35 % 40 % 25 %

25 % 47 % 28 %

18 % 49 % 33 %

18 % 49 % 33 %

6 % 60 % 34 %

23 % 42 % 35 %

13 % 43 % 44 %

5 % 41 % 54 %

15 % 28 % 57 %

Fonds opportunistes / capital-investissement

Très actifs Modérément actifs Prudents

Banques

Sociétés d’immobilier résidentiel

Fonds fermes (immobilier)

Investisseurs privés / family office

Sociétés foncières / SIIC

Compagnies d’assurance

Fonds ouverts (immobilier)

Autres fonds internationaux

Fonds souverains

Très actifs Modérément actifs Prudents Très actifs Modérément actifs Prudents

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201418 19

Page 11: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Quels seront les obstacles les plus importants aux transactions en 2014 ?

Mesures des banques vis-à-vis des dettes à risque

Question posée : « Selon vous, quelles mesures les banques vont-elles prendre vis-à-vis des dettes à risque en France ? »Question posée : « Les éléments suivants sont-ils des freins au flux de transactions en France en 2014 ? Indiquez si vous êtes d’accord ou pas d’accord. »

23 % 49 % 25 %

15 % 52 % 33 %

18 % 42 % 35 %

35% 30% 28%

30% 35% 19%

16% 49% 30%

30% 28% 28%

32% 26% 19%

21% 26% 34%

Niveau de fonds propres exigé

Disparité des prix entre acheteurs et vendeurs

Disponibilité limitée des dettes de premier rang

Disponibilité limitée des dettes de second rang

3 %

23% 44 % 28 % 5 %

5 %

15 % 59 % 23 %

20 % 42 % 38 %

10 % 43 % 44 %

50 %

11 %

21 % 26 %

35 % 51 %

30% 35% 19%

32% 26% 19%

21% 26% 34%

Rééchelonnement de la dette

Augmentation des conversions des dettes en actifs

Vente de prêts

Application renforcée des conditions contractuelles

Augmentation du remplacementdes Asset Managers

Augmentation des accordsde restructuration

3 %

3 % 62 % 27 % 8 %

3 %

3 %

3 %

Points clés • L’importance du niveau des fonds propres exigé par les créanciers représentera le plus grand obstacle pour les sondés (72 %

cette année vs. 61 % en 2013).

• La non-convergence des prix entre acheteurs et vendeurs constituera encore un frein important pour 67 % des participants (stable par rapport à l‘an dernier).

• Dans une moindre mesure que l’an dernier, les sondés considèrent la disponibilité limitée des dettes de premier rang (67 % contre 72 % en 2013) et des dettes de second rang (60 %, contre 65 % en 2013) comme un obstacle majeur.

Points clés • Les sondés anticipent que le rééchelonnement de la dette sera l‘approche la plus susceptible d’être adoptée pour gérer les

dettes à risque (pour 74 % d‘entre eux, contre 58 % en 2013).

• La conversion des dettes en actifs est aussi envisagée de façon plus importante qu‘en 2013 (pour 65 % des acteurs, contre 51 % en 2013).

• L’application stricte des dispositions contractuelles (pour 47 % des acteurs en 2014 vs. 62 % l’an passé) et le remplacement des gestionnaires d’actifs immobiliers (pour 46 % des sondés vs. 49 % en 2013) apparaissent comme les approches les moins péblicitées.

Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord

Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201420 21

Page 12: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Le centre de Paris sera la zone la plus recherchée par les investisseurs de bureaux

Question posée : « Vers quelles zones prime en France comptez-vous orienter vos investissements en 2014 ? »

Les investisseurs du secteur résidentiel privilégient également Paris

Question posée : « Vers quelles zones prime en France comptez-vous orienter vos investissements en 2014 ? »

23 %

Centre de Paris Lyon Toulouse Nice Nantes Strasbourg Montpellier Bordeaux LilleEnvirons de Paris Marseille

Bureaux Immobilier commercial

23 %

5 %

20 %

8 %

5 %3 %3 %3 %3 %

10 %

13 %13 %

18 %

10 %8 %

5 % 5 %

8 %

5 %

10 % 10 %

Points clés • Sans surprise, le centre de Paris (23 % des sondés vs. 41 % en 2013) et les environs de Paris (23 % des acteurs contre 33 %

en 2013) conservent leur position prédominante de zones les plus recherchées par les investisseurs en immobilier de bureaux.

• Comme l‘an passé, Lyon conserve sa seconde position et retient toujours l’intérêt des investisseurs en immobilier de bureaux (20 % des sondés vs. 28 % en 2013).

• Pour les investissements commerciaux, les acteurs interrogés placent Marseille en tête de liste (18 %), probablement du fait d’ouvertures importantes récemment ou à venir en 2014 (32 % en 2013), le centre et les environs de Paris suivent dans le classement.

Points clés • Les investisseurs intéressés par le secteur résidentiel semblent préférer le Centre de Paris (20 %, 19 % en 2013) à Lyon,

Bordeaux et Lille (15 % chacune).

Dans certains cas, les sondés n’ont pas répondu. Le total peut donc être inférieur à 100 %. Dans certains cas, les sondés n’ont pas répondu. Le total peut donc être inférieur à 100 %.

Centre de Paris Lyon Toulouse Nice Nantes Strasbourg Montpellier Bordeaux Lille AutreEnvirons de Paris Marseille

Immobilier résidentiel Autres

20 %

10 %13 % 15 % 12 %

5 % 5 % 7 %

15 % 15 %

3 %

44 %

54 %

64 %

55 %

72 %

87 % 85 %82 %

92 %

72 %65 %

97 %

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201422 23

Page 13: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Principaux scénarios de sortie pour les investissements immobiliers en 2014

Question posée : « Quelles stratégies de sortie les plus attractives avez-vous prévues pour vos investissements immobiliers en 2014 (plusieurs réponses possibles) ? »

Points clés • La vente de gré à gré actif par actif semble être un scénario de sortie privilégié en 2014 pour 38 % des acteurs interrogés.

38 %

20 %

13 %

38 %

10 %

3 % 3 %

Vent

e de g

ré à

gré

Fonc

ières

Fond

s fer

mésPa

s de s

ortie

Fond

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erts

(immob

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(intro

duct

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bour

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Autre

s

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 25

Page 14: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Impact du numérique sur l’immobilierImpact du numérique sur l’immobilier

21 % 21 %

36 %

54 %

10 %

68 %

41 %

58 %

11 %

38 %

16 %

Augmentation Pas de changement Baisse

26 %

23 % 52 % 25 %

25 % 39 % 33 % 3 %

42 %20 % 35 % 3 %

13 % 37 % 47% 3 %

33% 37% 21% 9%

26%

19%

28%

33%

« La directive Bâle III rendra les prêts immobiliers moins attractifs pour les banques et accentuera les restrictions

dans le secteur des prêts hypothécaires. »

« Le télétravail est dépassé et le personnel réintégrera le lieu de travail »

« Les services Internet feront perdre des parts de marché aux courtiers pour la location / la vente d'immobilier résidentiel »

« Dans les zones fragiles, le commerce en lignesupplantera les magasins physiques »

« Pour les espaces commerciaux, les fournisseurs en ligne émergeront comme locataires »

Points clés • La majorité des acteurs interrogés ne s’attend pas à une influence majeur du monde numérique sur la demande d’espaces en

immobilier de bureaux, résidentiel et industriel.

• Plus d’un tiers néanmoins (38 %) estime que le développement du numérique peut engendrer une baisse de la demande d’espaces commerciaux.

Points clés • Le plus grand impact sur la demande proviendra des acteurs du commerce en ligne en tant que locataires d’espaces (75 %).

• 64 % des sondés s‘attendent à ce que l’impact le plus néfaste provienne du remplacement des surfaces de vente physique par des espaces de vente en ligne, particulièrement dans les zones fragiles.

• Une majorité des personnes interrogées (62 %) déclare que les services web pourraient avoir des effets négatifs sur l‘activité de brokerage dans le secteur de l’immobilier résidentiel.

• 50 % des sondés considèrent comme peu probable le développement du télétravail.

Question posée : « Quel sera l’impact du monde numérique sur la demande d’espaces ? »Question posée : « Quel sera l’impact du monde numérique sur la demande d’espaces pour les types de biens immobiliers suivants ? »

Bureaux Immobilier commercial Résidentiel Secteur industriel Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201426 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 27

Page 15: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

SynthèsePerspectives pour le marché immobilier français

Page 16: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Perspectives pour la France en 2014 Perspectives pour la France en 2014

Attractivité • Plus de la moitié des acteurs interrogés (60 %)

considère que la France restera en 2014 un pays attractif ou très attractif pour l’investissement immobilier (67 % en 2013). L’opinion reste positive pour le marché français mais la tendance est cependant moins favorable qu‘à l‘issue des dernières enquêtes (avec 67 % en 2013 et 77 % en 2012).

Immobilier et marché financier / marché des capitaux• Le rôle croissant des fournisseurs de crédits

alternatifs dans le financement des investissements se confirme (82 % sont d’accord, contre 75 % en 2013).

• La crise de la dette souveraine de la zone euro semble avoir un impact sensiblement moindre (57 %) que l’an dernier (83 %).

Marché des transactions immobilières• En 2014, les stratégies plus risquées (stratégies

dites Value Added et opportunistes) seront mises en œuvre (pour 84 % des personnes interrogées).

• 65 % pensent que le volume des transactions augmentera ; la confiance était toutefois plus élevée l’an dernier (83 %).

Types de biens immobiliers• L’immobilier de bureaux retient toujours

principalement l‘intérêt des investisseurs : 23 % d‘entre eux y portent un intérêt fort (46 % en 2013), et 39 % un intérêt modéré (40 % en 2013).

• L’immobilier commercial suit avec 13 % d‘intérêt fort et 37 % d‘intérêt modéré, mais enregistre toutefois une chute importante par rapport à l’an dernier (43 % fort et 33 % modéré).

• En 2014, les investisseurs semblent réduire leur intérêt pour l’immobilier résidentiel (intérêt faible : 41 %, intérêt inexistant : 28 %).

Anticipation des prix d’achats • Pour tous les types d’actifs en zones prime, les

sondés prévoient une augmentation des prix, ou à tout le moins une stabilité, à l’exception de l’immobilier de bureaux qui ne présente aucune tendance dominante.

• Les prix dans les zones périphériques devraient baisser.

• Presqu’unanimement (96 %), les investisseurs s’attendent à des tendances négatives pour l’immobilier résidentiel en zones périphériques et, dans une moindre mesure (44 %), en zones secondaires.

Vendeurs et acheteurs• Les fonds (fonds internationaux, souverains,

de capital-investissement) resteront parmi les vendeurs et les acheteurs les plus actifs.

Principaux obstacles aux transactions• L’importance du niveau des fonds propres exigé par

les créanciers représentera le plus grand obstacle (pour 72 % des sondés, contre 61 % en 2013).

• La non-convergence des prix entre acheteurs et vendeurs constituera encore un frein important pour 67 % des participants (stable par rapport à l‘an dernier).

Mesures des banques vis-à-vis des dettes à risque • Le rééchelonnement de la dette, et dans une

moindre mesure la conversion des dettes en actifs, sont les approches les plus susceptibles d’être adoptées pour gérer les dettes à risque.

Stratégies de sortie prévues• La vente de gré à gré actif par actif (38 %) semble

être un scénario de sortie privilégié en 2014.

Régions favorisées• Sans surprise, le centre de Paris (23 % ; 41 % en

2013) et les environs de Paris (23 % ; 33 % en 2013) conservent leur position prédominante de zones les plus recherchées par les investisseurs pour les bureaux.

Impact du numérique sur l’immobilier• La grande majorité des sondés ne s’attend à aucune

influence du monde numérique sur la demande d’espaces en immobilier de bureaux, résidentiel et industriel. Plus d’un tiers (38 %) estime que le monde numérique peut engendrer une baisse de la demande d’espaces commerciaux.

• Le plus grand impact sur la demande proviendra des acteurs du commerce en ligne en tant que locataires d’espaces (75 %).

• 64 % des sondés s‘attendent à ce que l’impact le plus néfaste soit engendré par le remplacement des surfaces de vente physique par des espaces de vente en ligne, particulièrement dans les zones fragiles.

31Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201430 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014

Page 17: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Baromètre du marché de l’investissement immobilier en Europe

Attractivité • Allemagne, Royaume-Uni et Pologne sont les pays

les plus attractifs au niveau européen.

Volume de transactions• Pour la deuxième année consécutive, le volume

des transactions est appelé à augmenter en 2014 grâce essentiellement aux investisseurs internationaux.

Marché des transactions• L’amélioration du marché et la faible disponibilité

d’actifs prime pousse davantage d’investisseurs à viser des actifs et des stratégies plus risqués.

Marché des capitaux• Les craintes concernant l’inflation inciteront les

investisseurs à procéder à des investissements immobiliers.

• Les banques limitant leur exposition à l’immobilier, les investisseurs se tournent vers des sources de financement alternatives.

Tendances des prix• Les prix de l’immobilier de bureaux et commercial

sont stables ou en croissance alors que le résidentiel n’évoluera pas sensiblement en 2014.

Vendeurs et acheteurs• Les foncières et les fonds feront partie des

investisseurs les plus actifs.

Tendances e-commerce• L‘e-commerce est perçu comme une menace

importante pour les magasins de détail dans les zones périphériques.

Principales observations pour le marché européen en 2014

33Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014

Page 18: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

L’attractivité du marché poursuit son amélioration à travers toute l’Europe

67 % 33 %

5 %

4 %

1 %

65 % 30 %

67 % 32 %

60 % 36 %

6 % 60 % 34 %

18 % 47 % 35 %

20 % 35 % 45 %

20 % 45 % 33%

20 % 55 % 25 %

33 % 54 % 13 %

34 % 57 % 9 %

16 % 35 % 49 %

12 % 58 % 30 %

39 % 44 % 17 %

40 % 45 % 15 %

35 %

Le volume des transactions devrait dépasser le niveau 2013

Question posée : « Êtes-vous d’accord avec l’affirmation suivante : en 2014, le volume global des transactions augmentera par rapport au niveau de 2013. Les activités d’investissement des investisseurs immobiliers internationaux augmenteront par rapport au niveau de 2013. »

Volume des transactions Investissements transfrontaliers

Luxembourg

Royaume-Uni

Pays-Bas

Espagne

Belgique

Suède

Ukraine

Russie

Allemagne

Italie

Turquie

Pologne

France

Autriche

Suisse

74 % 13 %

58 % 26 %

Fonds fermés (immobilier)

Fonds souverains

Banques

Sociétés foncières / SIIC

Fonds privés /Family office

Compagnies d’assurance /fonds de pension

Sociétés d’immobilier résidentiel

Autres fonds internationaux

Fonds ouverts (immobilier)

Fonds opportunistes / capital investissement

63 % 24 %

64 % 23 %

11 % 61 % 22 %

27 % 70 % 3 %

28 % 50 % 22 %

70 %

55 % 15 %

26 % 41 %

55 % 10 %

23 % 77 %

19 % 71 % 10 %

47 % 9 %

45 %

D’accord Plutôt pas d’accordPlutôt d’accord Pas d’accord

13 %

11 %2 %

6 %

3 %

3 %

13 %

16 %

5 %

27 %

30 %

33 %

35 %

41 %

50 %

20 %Fonds fermés (immobilier)

Fonds souverains

Banques

Sociétés foncières / SIIC

Fonds privés /Family office

Compagnies d’assurance /fonds de pension

Sociétés d’immobilier résidentiel

Autres fonds internationaux

Fonds ouverts (immobilier)

Fonds opportunistes / capital investissement

11 %4 %

25 %

22 %47 %

25 % 5 %

5 %

28 %

48 %

21 %

3 %

30 %

13 %

33 %

10 %

10 %

4 %

42 %

16 %

10 %

31 %

3 %

10 %

15 %

15 %

6 %

10 %

7 %

16 % 32 %

41 %

42 %

38 %

60 %

48 %

57 %

81 %

47 %

75 %

59 %

60 %

43 %

57 %

52 %

63 %

50 %

50 %

Points clés• Pour la deuxième année consécutive, le volume des transactions est appelé à augmenter en 2014 grâce essentiellement

aux investissements internationaux.

• Dans près de la moitié des pays, plus des trois quarts des sondés pensent que le volume des transactions va augmenter dans leur pays.

• Par rapport à l’an dernier, ce sont l’Espagne et l’Italie qui pourraient connaître les plus fortes améliorations.

• La majorité des pays s’accorde à penser que les investissements transfrontaliers augmenteront en 2014.

Question posée : « Comment qualifieriez-vous l’attractivité des pays pour les investissements immobiliers en 2014 ? »

Points clés• Dans chaque pays, une franche majorité des sondés estime que leur marché sera attractif en 2014 aux yeux

des investisseurs immobiliers.

• Dans le classement de la perception de l‘attractivité des pays européens sondés, la France apparaît comme le pays le plus pessimiste dans la vision de son propre marché.

• Par rapport à l’année dernière, la perception d‘un changement positif est particulièrement vive dans les pays les plus touchés par la crise de la zone euro, l’Espagne et l’Italie.

Pologne

Allemagne

Royaume-Uni

Suède

Autriche

Russie

Espagne

Luxembourg

Turquie

Suisse

Belgique

Pays-Bas

Ukraine

Italie

France

67 % 33 %

5 %

4 %

1 %

65 % 30 %

67 % 32 %

60 % 36 %

6 % 60 % 34 %

18 % 47 % 35 %

20 % 35 % 45 %

20 % 45 % 33%

20 % 55 % 25 %

33 % 54 % 13 %

34 % 57 % 9 %

16 % 35 % 49 %

12 % 58 % 30 %

39 % 44 % 17 %

40 % 45 % 15 %

35 %

Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Très attractif Attractif Moins attractif

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201434 35

Page 19: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Investissements plus risqués Développement de projets spéculatifs

Espagne

Suède

Pays-Bas

France

Royaume-Uni

Allemagne

Russie

Turquie

Ukraine

Pologne

Suisse

Italie

Belgique

Luxembourg

Autriche

64 %10 %

10 %

26 %

3 %

1 %

11 %

13 % 66 % 18 %

Fonds fermés (immobilier)

Fonds souverains

Banques

Sociétés foncières / SIIC

Fonds privés /Family office

Compagnies d’assurance /fonds de pension

Sociétés d’immobilier résidentiel

Autres fonds internationaux

Fonds ouverts (immobilier)

Fonds opportunistes / capital investissement

70 % 20 %

78 % 11 %

15 % 63 % 22 %

25 % 70 % 5 %

29 % 71 %

29 % 50 % 33%

60 %15 %

5 %

11 %

8 %

15 % 10 %

30 % 57 % 8 %

33 % 50 % 6 %

21 % 79 %

18 % 56 % 25 %

46 % 31 % 15 %

56 % 41 % 3 %

21 %

D’accord Plutôt pas d’accordPlutôt d’accord Pas d’accord

37 % 56 %Fonds fermés (immobilier)

Fonds souverains

Banques

Sociétés foncières / SIIC

Fonds privés /Family office

Compagnies d’assurance /fonds de pension

Sociétés d’immobilier résidentiel

Autres fonds internationaux

Fonds ouverts (immobilier)

Fonds opportunistes / capital investissement

38 %5 % 52 %

13 % 67 %

7 %

5 %

20 %

40 % 57 % 3 %

3 %

4 %

4 %

20 %

13 %

5 %

5 %

56 % 39 %

63 % 37 %

10 % 48 % 38 %

5 %42 % 48 %

45 % 55 %

8 % 40 % 48 %

10 % 25 % 45 %

8 % 41 % 48 %

5 % 15 %20 % 60 %

25 %

3 %

6 % 56 %

22 % 75 %

D’accord Plutôt pas d’accordPlutôt d’accord Pas d’accord

Perceptions de la crise de l’euro Craintes concernant l’inflation

33 %7 %

16 %

60 %

2 %

6 %

6 %

5 %

3 %

3 %

3 %

29 %

27 % 57 % 14 %

Fonds fermés (immobilier)

Fonds souverains

Banques

Sociétés foncières / SIIC

Fonds privés /Family office

Compagnies d’assurance /fonds de pension

Sociétés d’immobilier résidentiel

Autres fonds internationaux

Fonds ouverts (immobilier)

Fonds opportunistes / capital investissement

62 % 19 %

71 %

29 % 59 % 6 %

5 %

8 %

39 % 45 % 10 %

50 % 45 %

48 % 41 %

36 %4 %

15 %

6%

48 % 12 %

40 % 30 % 15 %

68 % 32 %

38 % 49 %

40 % 45 % 15 %

65 % 29 %

68 % 29 %

8 %

37 % 52 %Fonds fermés (immobilier)

Fonds souverains

Banques

Sociétés foncières / SIIC

Fonds privés /Family office

Compagnies d’assurance /fonds de pension

Sociétés d’immobilier résidentiel

Autres fonds internationaux

Fonds ouverts (immobilier)

Fonds opportunistes / capital investissement

65 %22 % 13 %

5 %

7 %

45 %

11 %

40 % 10 %

6 %

73 % 20 %

5 %

5 %

3 %

3 %

13 % 62 % 19 %

15 % 47 %

15 % 60 %

35 %

20 %

37 %23 %

11 %

40 %

63 % 21 %

11 % 43 % 43 %

4 % 39 % 57 %

20 % 40 % 40 %

3 % 7 %63 % 27 %

43 %

3 %

57 %

47 % 50 %

D’accord Plutôt pas d’accordPlutôt d’accord Pas d’accord

Question posée : « Êtes-vous d’accord avec l’affirmation suivante : La part des investissements opportunistes et à valeur ajoutée augmentera en 2014. / Le développement de projets spéculatifs reprendra en 2014. »

Points clés• L’amélioration des marchés et la faible disponibilité d’actifs prime devraient entraîner une prise de risques supérieure

de la part des investisseurs.

• Sur certains marchés, les investisseurs s’attendent également au développement de projets spéculatifs, particulièrement lorsque les actifs prime ne sont pas en mesure d’offrir des rendements suffisants.

Question posée : « Êtes-vous d’accord avec l‘affirmation suivante : la crise de la dette souveraine de la zone euro incitera les investisseurs européens à investir davantage dans le marché de l’immobilier. Les craintes d’une forte inflation à moyen terme inciteront les investisseurs à se tourner vers le marché de l’immobilier. »

Points clés• La crise de la dette souveraine européenne semble avoir aux yeux des acteurs interrogés un impact sensiblement moindre

sur les investissements immobiliers (57 % en 2014 contre 83 % en 2013).

• Il ne reste que 4 pays (Allemagne, Autriche, Suède et Royaume-Uni) dans lesquels plus des deux tiers des sondés s’attendent à ce que la crise de la dette stimule les investissements immobiliers en 2014 (contre 8 en 2013).

• Les craintes concernant l’inflation se sont réduites par rapport à 2013.

• Cependant, dans la plupart des pays européens, une majorité s’accorde à penser que les craintes concernant l’inflation incitera les investisseurs à procéder à des investissements immobiliers.

La part des investissements plus risqués devrait augmenter

Les craintes concernant l’inflation inciteront les investisseurs à procéder à des investissements immobiliers

Allemagne

Autriche

Suède

Royaume-Uni

Luxembourg

Turquie

France

Espagne

Belgique

Italie

Pologne

Suisse

Pays-Bas

Russie

Ukraine

Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201436 37

Page 20: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Russie

Royaume-Uni

Luxembourg

Suède

Pays-Bas

Turquie

Italie

Allemagne

Pologne

Ukraine

France

Espagne

Belgique

Suisse

Autriche

90 %

63 %20 % 17 %

14 %

76 %

10 %

10 %

24 %

62 % 24 %

4 %

2 %

5 %

6 %

3 %

7 % 69 % 24 %

14 % 31 %

10 % 60 %

49 %

30 %

34 %11 %

15 %

53 %

46 % 35 %

58% 39 %

5 %

6 %

5 %

52 % 38 %

10 % 46 % 37 %

15 % 40 % 45 %

55 %

3 %

7 %

30 %

28 % 63 %

France

Luxembourg

Royaume-Uni

Allemagne

Belgique

Suède

Pays-Bas

Pologne

Espagne

Turquie

Suisse

Russie

Autriche

Italie

Ukraine

5 % 64 % 3 %Fonds fermés (immobilier)

Fonds souverains

Banques

Sociétés foncières / SIIC

Fonds privés /Family office

Compagnies d’assurance /fonds de pension

Sociétés d’immobilier résidentiel

Autres fonds internationaux

Fonds ouverts (immobilier)

Fonds opportunistes / capital investissement

56 %13 % 31 %

5 %

13 %

61 %

28 %

34 %

7 %

2 %52 % 33 %

5 %

3 %

5 %

5 %

12 %

7 % 53 % 33 %

43 %

60 %

57 %

35 %

46 %8 %

13 %

46 %

35 % 49 %

5 % 42 % 48 %

47 % 41 %

44 % 56 %

43 % 57 %

68 %27 %

23 % 77 %

Question posée : « Êtes-vous d’accord avec l’affirmation suivante : l’offre va augmenter sur le marché de l’immobilier en 2014 (maturité de la dette structurée, abandon des prêts non productifs, liquidation des fonds ouverts). »

Points clés• La plupart des pays européens s’attend à une augmentation de l’offre en 2014 en raison de la maturité de la dette

structurée, de l’abandon des prêts non productifs et de la liquidation des fonds ouverts.

• La Suisse et l’Autriche sont les seuls pays où moins de la moitié des investisseurs s’attend à une augmentation de l’offre immobilière.

Question posée : « Êtes-vous d’accord avec l’affirmation suivante : le marché des créances hypothécaires va connaître un regain d’activité en 2014. »

Points clés• Le marché des créances hypothécaires (CMBS) devrait connaître un nouvel essor, en particulier sur les marchés immobiliers

les plus liquides au cœur de la zone euro.

• Plus de la moitié des pays sondés s’attendent à ce que les niveaux d’émission de créances hypothécaires croissent en 2014.

• Certains pays de l’Europe orientale et du Sud comme la Russie, l’Ukraine et l’Italie ont une vue plus pessimistes du marché des CMBS.

La grande majorité des pays européens s’attend à une augmentation de l’offre en 2014

Le marché des créances hypothécaires est bien positionné pour connaître un regain d’activité

Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201438 39

Page 21: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Fournisseurs de crédits alternatifs

Belgique

Royaume-Uni

Pays-Bas

Suède

Allemagne

Luxembourg

France

Turquie

Russie

Espagne

Suisse

Autriche

Italie

Ukraine

Pologne

60 % 30 %Fonds fermés (immobilier)

Fonds souverains

Banques

Sociétés foncières / SIIC

Fonds privés /Family office

Compagnies d’assurance /fonds de pension

Sociétés d’immobilier résidentiel

Autres fonds internationaux

Fonds ouverts (immobilier)

Fonds opportunistes / capital investissement

69 % 2 %20 % 9 %

7 %

14 %

79 %

10 %

14 %

72 % 14 %

6 %

39 % 45 % 16 %

28 % 18 %

41 % 41 %

54 %

12 %

20 %15 %

77 %

65 %

23 %

28 % 48 % 24 %

40 % 35 % 25 %

9 % 57 % 34 %

58 % 42 %

52 %48 %

15 % 31 % 54 %

D’accord Plutôt pas d’accordPlutôt d’accord Pas d’accord

Pays-Bas

Belgique

Luxembourg

35 55

41

Espagne

Royaume-Uni

49 15

Suède

Russie

Ukraine

Turquie

Pologne

Autriche

Allemagne

France

Suisse

Italie

Bureaux Immobiliercommercial

Résidentiel

En hausse

Constant

En baisse

Légende :

Points clés• La plupart des pays sondés prévoient que les prix des espaces de bureaux des localisations prime augmenteront,

ou du moins se stabiliseront. Toutefois, certains pays s’attendent à des prix en baisse après les sommets atteints.

• Dans des pays comme les Pays-Bas et l’Espagne, durement affectés par le retournement du marché, les prix devraient de nouveau augmenter au cours de l’année prochaine.

• Dans la plupart des pays, les sondés s’attendent à voir les prix de l’immobilier commercial des zones prime augmenter, ou du moins se stabiliser.

• Pour l’année à venir, la perception des prix de l’immobilier résidentiel est globalement stable, voire baissière, les participants de près de la moitié des pays sondés prévoyant des baisses, même dans les localisations prime.

Tendances des prix (zones prime)

Question posée : « Êtes-vous d’accord avec l’affirmation suivante : les fournisseurs de crédits alternatifs (compagnies d’assurance, fonds de pension et de créances hypothécaires, financements mezzanine) octroieront de plus en plus de financements pour les investissements immobiliers. »

Question posée : « Quelle évolution des prix d’achats envisagez-vous en fonction du type et de la situation des biens immobiliers ? »

Points clés• De nombreuses banques réduisant leur exposition à l’immobilier, la majorité des participants prévoient que l’offre de

financements mezzanine et d’autres prêteurs alternatifs se développera.

• L’Ukraine et la Pologne sont les seuls pays où moins de la moitié des investisseurs s’attend à une augmentation de la part des financements alternatifs.

Montée en puissance des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Prix de l’immobilier de bureaux et commercial stables ou en croissance, le résidentiel se stabilise

Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201440 41

Page 22: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Vendeurs Acheteurs

20 % 60 % 20 %

26 % 52 % 22 %

37 % 41 % 22 %

30 % 47 % 23 %

27 % 49 % 24 %

15 % 57 % 28 %

31 % 40% 29 %

24 % 44 % 32 %

19 % 44 % 37 %

18 % 42 % 40 %

Sociétés foncières / SIIC

Autres fonds internationaux

Fonds opportunistes / capital-investissement

Fonds ouverts (immobilier)

Fonds fermés (immobilier)

Compagnies d’assurance

Secteur public

Banques

Sociétés d’immobilier résidentiel

Entreprises non immobilières

26 % 55 % 19 %

38 % 43 % 19 %

33 % 47 % 20 %

39 % 41 % 20 %

33 % 44 % 23 %

33 % 43 % 24 %

27 % 49 % 24 %

26 % 48 % 26 %

23 % 43 % 34 %

13 % 26 % 61 %

Actifs Modérément actifs Prudents

Sociétés foncières / SIIC

Fonds opportunistes / capital-investissement

Investisseurs privés / Family office

Sociétés d’immobilier résidentiel

Fonds ouverts (immobilier)

Fonds fermés (immobilier)

Fonds souverains

Compagnies d’assurance

Banques

Autres fonds internationaux

Question posée : « Selon vous, comment se comporteront les vendeurs / acheteurs suivants en 2014 ? »

Points clés• Dans toute l’Europe, tant à l’achat qu’à la vente, les foncières, les fonds internationaux et les fonds de capital-investissement

feront partie des investisseurs les plus actifs en 2014.

Points clés• En outre, les investisseurs privés ou les family offices, les sociétés en immobilier résidentiel et les investisseurs

institutionnels feront partie des acheteurs les plus actifs en 2014.

Les foncières et les fonds feront partie des investisseurs les plus actifs

Actifs Modérément actifs Prudents Actifs Modérément actifs Prudents

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201442 43

Page 23: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

L’e-commerce constitue la principale menace pour les points de vente situés en zones de second ordre

Les courtiers perdent des parts de marché

Substitution des magasins physiques

Autr

iche

Espa

gne

Italie

Pays

-Bas

Suis

se

Belg

ique

Turq

uie

Fran

ce

Russ

ie

Ukr

aine

Alle

mag

neLu

xem

bour

g

Roya

ume-

Uni

Polo

gne

Suèd

e

78 %74 % 71 % 70 % 67 % 66 % 63 % 62 % 61 %

57 % 53 % 53 % 52 %44 %

32 %

Points clés• Dans la plupart des pays, les investisseurs interrogés estiment que les services Internet feront perdre des parts de marché

aux agents immobiliers pour la location / la vente d’immobilier résidentiel.

• Dans chacun des pays sondés, la majorité des investisseurs considère l’e-commerce comme une menace importante pour les magasins de détail dans les zones périphériques.

• La plupart des participants s’attendent à ce que les fournisseurs en ligne louent des surfaces commerciales afin d’accroître la notoriété de leur marque.

Question posée : « Êtes-vous d’accord avec l’affirmation suivante : les services Internet feront perdre des parts de marché aux courtiers pour la location / la vente d’immobilier résidentiel. / Dans les zones fragiles, le commerce en ligne supplantera les surfaces commerciales.

Autr

iche

Alle

mag

ne

Belg

ique

Pays

-Bas

Suèd

e

Suis

se

Turq

uie

Fran

ce

Espa

gne

Russ

ie

Roya

ume-

Uni

Italie

Ukr

aine

84 % 84 % 82 % 80 % 80 % 76 % 74 % 68 % 67 % 67 % 64 % 63 % 58 % 54 % 50 %

Luxe

mbo

urg

Polo

gne

Les investissements se concentreront sur l’immobilier résidentiel

Question posée : « Par rapport à 2013, quelle est votre stratégie d’investissement 2014 vis-à-vis des types de biens immobiliers suivants ? »

Pays-Bas

Belgique

Luxembourg

Espagne

Royaume-Uni

Suède

Russie

Ukraine

Turquie

Pologne

Autriche

Allemagne

SuisseFrance

Italie

45 4562

3344 44

2748 47

6855 45

6350

31 5853

84

80

33

68

56 48 52

74 7491

66 57

87

58 5374

56 63 68

2942

66

76 7462

6748 43

Bureaux Immobiliercommercial

Résidentiel

Légende :

(Résultats en pourcentage)

Points clés• L‘immobilier résidentiel sera un axe privilégié d‘investissement pour une majorité d’acteurs européens.

• Les investisseurs du Royaume-Uni, d’Espagne, de France, d’Allemagne, de Suède et d’Italie affichent le plus grand intérêt pour l’immobilier de bureaux.

• Dans l‘ensemble des pays sondés, un nombre significatif d’investisseurs poursuivra son intérêt pour l’immobilier commercial, qui reste toutefois la classe d‘actif la moins privilégiée à l‘échelle du panel.

Tout à fait d’accord D’accord

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201444 45

Page 24: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

SynthèsePerspectives pour le marché immobilier européen

Page 25: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Perspectives pour l’Europe en 2014 Perspectives pour l’Europe en 2014

Attractivité • Dans chaque pays, une large majorité des acteurs

interrogés estime que leur marché sera attractif en 2014 aux yeux des investisseurs immobiliers.

• Par rapport à l’année dernière, la perception d‘un changement positif est particulièrement vive dans les pays les plus touchés par la crise de la zone euro, notamment l’Espagne et l’Italie.

Marché financier lié au secteur immobilier / marché des transactions immobilières • Pour la deuxième année consécutive, le volume des

transactions est appelé à augmenter en 2014 grâce essentiellement aux investissements internationaux.

• Par rapport à l’an dernier, ce sont l’Espagne et l’Italie qui pourraient connaître la plus forte amélioration.

• L’amélioration des marchés et la faible disponibilité d’actifs prime devraient entraîner une prise de risques supérieure de la part des investisseurs.

• Sur certains marchés, les investisseurs s’attendent également au développement de projets spéculatifs, particulièrement lorsque les actifs prime ne sont souvent pas en mesure d’offrir des rendements suffisants.

Marché des capitaux lié au secteur immobilier • La crise de la dette souveraine européenne

semble avoir aux yeux des acteurs interrogés un impact sensiblement moindre sur les investisseurs immobiliers.

• Cependant, dans la plupart des pays européens, une majorité s’accorde à penser que les craintes concernant l’inflation inciteront les investisseurs à procéder à des investissements immobiliers.

• La plupart des pays européens s’attendent à une augmentation de l’offre en 2014 en raison de la maturité de la dette structurée, de l’abandon des prêts non productifs et de la liquidation des fonds ouverts.

• Le marché des créances hypothécaires (CMBS) devrait connaître un nouvel essor, en particulier sur les marchés immobiliers les plus liquides au cœur de la zone euro.

• Sur les marchés européens les plus liquides, la majorité des participants prévoient que l’offre de financements mezzanine et d’autres prêteurs alternatifs se développera.

Tendances des prix • La plupart des pays sondés prévoient que les prix

des espaces de bureaux des localisations prime augmenteront, ou du moins se stabiliseront. Toutefois, certains pays s’attendent à des prix en baisse après les sommets atteints.

• Dans la plupart des pays, les acteurs interrogés s’attendent à voir les prix de l’immobilier commercial des zones prime augmenter, ou du moins se stabiliser.

• Pour l’année à venir, la perception des prix de l’immobilier résidentiel est stable, voire baissière, les participants de près de la moitié des pays sondés prévoyant des baisses, même dans les localisations prime.

Vendeurs et acheteurs • Dans toute l’Europe, tant à l’achat qu’à la vente,

les foncières, les fonds internationaux, les fonds souverains et les fonds de capital-investissement feront partie des investisseurs les plus actifs en 2014.

Intérêt d’investissement • L‘immobilier résidentiel sera un axe privilégié

d‘investissement pour une majorité de participants européens.

• Les investisseurs du Royaume-Uni, d’Espagne, de France, d’Allemagne, de Suède et d’Italie affichent le plus grand intérêt pour l’immobilier de bureaux.

Tendances de l’e-commerce • Dans la plupart des pays, les sondés estiment que

les services web feront perdre des parts de marché aux agents immobiliers pour la location / la vente d’immobilier résidentiel.

• Dans chacun des pays sondés, la majorité des investisseurs considère l’e-commerce comme une menace importante pour les magasins de détail dans les zones périphériques.

Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201448 49

Page 26: Baromètre du marché de l’investissement immobilier - EY · Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements

Notes

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.......................................................................................................................

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Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 201450

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