Black and White Architecture Presentation...Black and White Architecture Presentation Author TCM - Thaís Chanes de Moraes Created Date 11/7/2019 3:02:32 PM

REFORMA TRIBUTÁRIA SETOR IMOBILIÁRIO

LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,

GUREVICH & SCHOUERI ADVOGADOS

IBS = somatória

ICMS/ISS/IPI/PIS/COFINS ?



AUMENTO DE CARGA

E REALOCAÇÃO

A lógica é aumentar a

carga individual de

determinados

contribuintes na

tributação sobre o

consumo e distribuir a

carga para outros

setores.

SOMATÓRIA NÃO

FECHA

A alíquota de 25% não

comporta a somatória

sobre setores como

indústria e instituições

financeiras



▪ Indústria

mecanizada

▪ Comércio com

baixa mão-de-obra

▪ Instituições

financeiras

▪ Setor de

construção civil

(moradia)

▪ Serviços em geral

▪ Saúde, educação

▪ “Aumento” da

tributação sobre a

mão-de-obra (IBS

é o “novo” INSS)

“R

AIO

X”

DA

PE

C 4

5



Beneficiados

Prejudicados

IMPACTOS NO SETOR IMOBILIÁRIO

INCORPORAÇÃO

IMOBILIÁRIALOTEAMENTO CORRETAGEM

1



LOCAÇÃO SETOR FINANCEIRO

IMOBILIÁRIO

2 3 4 5

IBS NO MUNDO

– No mundo, a atividade imobiliária costuma ser excluída do IVA (e.g., Alemanha, Chile, EUA, Portugal e Reino Unido)

– Mesmo naqueles países onde há tributação, a maioria permite alíquotas reduzidas ou tomada de créditos (e.g., Austrália, México e Nova Zelândia)



IBS NO MUNDOPAÍS VAT LOCAL

ALÍQUOTA

PADRÃOBASE DE CÁLCULO

APLICAÇÃO AOS

LOTEAMENTOS DE

TERRAS

EXCEÇÕES?

AlemanhaUmsatzsteuer

Mehrwertsteuer19% Valor Agregado Não

Tributação opcional

para gerar créditos

AustráliaGoods and services tax

(GST)11% Valor da Operação Sim

Alíquota de 7% para

incorporadoras

Canadá Harmonizes Sales Tax (HST) 13 a 15% Valor da Operação Sim -

ChileImpuesto al Valor Agregado

(IVA)19% Valor da Operação Não

Terrenos não

tributados

Estados Unidos Sales Tax 2,9% a 7,5% Valor Agregado NãoIsenção para solo

com fins residenciais

MéxicoImpuesto al Valor Agregado

(IVA)16% Valor Agregado Sim

Possível alíquota zero

na venda de terras

Nova ZelândiaGoods and services tax

(GST)15% Valor da Operação Sim



PortugalImposto sobre Valor

Acrescentado (IVA)23% Valor Agregado Não



Reino Unido Value-added tax (VAT) 20% Valor Agregado NãoTributação opcional


Fonte: Inovare Consulting. Estudo da Reforma Tributária. LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,


Regime jurídico de

segregação patrimonial

(e.g., tributação segregada

por meio do RET)

A segregação (patrimônio de

afetação - P.A.) traz

segurança jurídica para o

crédito financeiro e

promitente comprador

(evita novas “Encols”)

Todas as propostas da

RFB mantiveram o

regime de segregação

patrimonial

Apesar das emendas, é

incerto se este regime

será perdido ou não com

o IBS: possível aumento

de 2,08% (1,71% + 0,37%)

para 25%

INC

OR

PO

RA

ÇÃ

O

IMO

BIL

IÁR

IA1




INC

OR

PO

RA

ÇÃ

O

IMO

BIL

IÁR

IA

1Programa “Minha Casa,

Minha Vida”:

▪ Forma de financiamento

bastante utilizada por

diversas incorporadoras

para construções

populares

▪ Sofrerá aumento ainda

mais acentuado sem o

RET: 0,53% (0,44% +

0,09%) para 25%




LO

TEA

MEN

TO

2

Aumento da carga tributária

(3,65% ou 9,25% para 25%)

⇩

Repasse do custo

⇩

Encarecimento dos imóveis

e prejuízo ao direito de

moradia




Atividade equiparada à

financeira, com retorno

do capital. Hoje, ela é

tributada como tal

(14,53% vs 15% para

investimentos

financeiros)

Permite a neutralidade

e alocação eficiente do

capital

Com o IBS, talvez não

houvesse tal alocação

eficiente e

neutralidade: aumento

da tributação de 9,25%

(lucro real) para 25%

LO

CA

ÇÃ

O3




– A corretagem é paga pelos

compradores e acrescida

ao preço final

– Logo, o aumento da

corretagem será ônus para

os promitentes

compradores, implicando

aumento do preço do

imóvel

– O IBS implica acréscimo de

tributação e onera o

mercado imobiliário

CO

RR

ETA

GEM

4




▪ Tratado apenas pela proposta do

governo: fim de isenções de

tributação sobre os investimentos e

vedação ao diferimento

▪ Tributação de fundos fechados

(come-quotas e estoque) (?)

▪ Tributação sobre os títulos

imobiliários e outros títulos

atualmente isentos (v.g. FII, CRI,

LCI, CRA, LH, LIG LCA, FIH)

SETO

R F

INA

NC

EIR

O

IMO

BIL

IÁR

IO5




ATIVIDADE IMOBILIÁRIA CENÁRIO ATUAL CENÁRIO APÓS REFORMA

Incorporação imobiliária RET e regime fiscal próprio

Aumento da carga tributária,

repasse do custo e possível

extinção do RET

Loteamento

Fatores de redução e

tributação reduzida do

ganho

Aumento da carga tributária,

repasse do custo e possível

LocaçãoAlocação eficiente do

capital

Comprometimento da alocação

de capital para a atividade

imobiliária

CorretagemCorretagem menos onerada,

menor preço final

Corretagem mais onerada, maior

preço final

Setor Financeiro

Imobiliário

Isenções para diversos

investimentos

Fim das isenções e possível

tributação dos estoques

...COMO CONCILIAR?





PROBLEMA:

• Aumento do custo⇉ repasse imediado para o consumidor

• Redução do custo⇉ em geral, não há repasse para o consumidor

• Portanto, após a criação do IBS, é possível que:

… a incorporadora repasse o tributo para o valor do imóvel

… e os bancos não diminuam os juros do financiamento



O aumento do custo é quase que imediatamente

repassado... mas a redução do custo, não!




OBRIGADO!

Ricardo Lacaz Martins |

[email protected]



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