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Bourgneuf10 km/15 minutes de LA ROCHELLE
Des terrains à bâtirdans un cadre privilégié !
SOMMAIRE
Les intervenants ..........................................................................................
Les services de la commune ........................................................................
Le Permis d’Aménager initial.........................................................................
Notice de présentation .............................................................................
Règlement et cahier des charges...............................................................
Les Modificatifs
Notice de présentation .............................................................................
Règlement et cahier des charges...............................................................
Le plan de composition et plan de clôture
La grille de prix ............................................................................................
2
INTERVENANTS
Maître d’ouvrage SARL GPM IMMOBILIER Avenue des Fourneaux 17690 ANGOULINS SUR MER
Géomètre - Maître d’œuvre SCP CHANTOISEAU – BOUTGES 54 rue Vaugouin 17000 LA ROCHELLE
Etude de Sol JOSENSI CONSULTANT 110 rue Pierre Loti 17300 ROCHEFORT SUR MER
Notaire Maître PASSARINI 7 rue de la Chartrie 17220 BOURGNEUF
Travaux Non défini
Concessionnaires
EDF 2 bd Aristide Briand 17300 ROCHEFORT 0810 76 000
RESE Le Fief Girard 17290 AIGREFEUILLE D’AUNIS
France Telecom 17100 SAINTES Pour obtenir une ligne : 1014 SAV : 1013
BOURGNEUF
Bourgneuf est un charmant petit village situé dans le département de la Charente-Maritime et la région du Poitou-Charentes. Il fait partie de la communauté d’agglomération de la plaine d’Aunis.
Entouré par les communes de Saint-Médard-d'Aunis, Saint-Rogatien et Montroy, Il est situé à 10 km au Nord-Est de la Rochelle la plus grande ville aux alentours.
Outre le bourg, la commune comprend une partie du Hameau de la Gabardelière, partagé avec les communes de Sainte-Soulle et, dans une moindre mesure, Dompierre-sur-Mer.
Bourgneuf dispose de quelques commerces (épicerie, tabac presse, garagiste, coiffeuse), un médecin, des artisans du bâtiment et différents équipements et services (école, cantine, bibliothèque, poste, pompiers, centre de loisirs, …)
LA MAIRIE :
Maire : Monsieur Paul-Roland VINCENT
24 rue de la Commanderie 17220 BOURGNEUF
Tel : 05.46.55.00.28 Fax : 05.46.55.07.31 Mail : [email protected]
Horaires d’ouvertures :
Du lundi au jeudi de 8h30 à 12h15 et de 14h00 à 19h00
ECOLE - CANTINE:
Ecole Primaire publique :
35 rue de la commanderie 17220 BOURGNEUF
Tel : 05.46.55.07.52
Restaurant scolaire :
58 bis rue de la commanderie 17220 BOURGNEUF
Tel : 05.46.55.06.88
BOURGNEUF - Lotissement de la Grenouillère - Notice décrivant le terrain et le projet d’aménagement - Page 1
I – Analyse du site et de son contexte
Cette phase a été réalisée dans le cadre de l’élaboration du PLU de la Commune. Elle a été soigneusement étudiée par l’équipe de conception. Les points principaux ou intéressant le présent projet sont repris et éventuellement complétés ci-dessous.
1 - Analyse du site à l’échelle de l’agglomération et du bassin de vie
L’espace à aménager est situé sur BOURGNEUF, commune faisant partie depuis peu de la communauté d’Agglomération de La Rochelle. Les pôles d’emploi et de services sont donc proches et la commune subit une pression foncière de la part de familles désireuses de s’implanter.
Placée à l’écart des voies de liaison rapides, la Commune dispose d’une desserte par la voirie départementale secondaire :
• la RD 110 vers Saint Médard d’Aunis et, plus éloigné, Surgères, • la RD 107 vers Dompierre sur Mer, La Rochelle, Puilboreau et la RN 11, • la RD 203 vers Saint Rogatien et, plus loin, les grandes zones d’activités de Périgny et
d’Aytré. Ce relatif isolement favorise une identité forte de village et un caractère rural prononcé aux
portes de LA ROCHELLE.
Après une progression lente et régulière entre 1962 et 1975 (passant de 285 à 404 habitants), la population s’est fortement accrue entre 1975 et 1994 (passant de 404 à 1044 habitants) avec la réalisation de plusieurs lotissements. La croissance avait depuis un rythme plus ralenti (1070 habitants en 2011), rythme qui se ré-accélère ces dernières années avec la réalisation de plusieurs lotissements (15 lots sur les Jardins du Soleil, 31 lots sur les Jardins de Terre Nouvelle, 23 lots sur le Treuil).
L’activité agricole est la plus visible et occupe la majeure partie du territoire. Toutefois, elle subit une diminution tant sur le nombre d’exploitations, sur la taille des structures et sur la population agricole.
La majeure partie des actifs travaille dans l’agglomération rochelaise. Cela indique un fort attrait résidentiel. Les échanges ne provoquent toutefois pas de problèmes particuliers de circulation au sein de la Commune.
Cela génère un important déplacement motorisé des ménages, important en proportion et non en nombre, ce qui ne crée pas de conflit notable.
Les transports en commun sont limités au trajet journalier vers La Rochelle, desservant ainsi les lycées et vers le collège de Dompierre sur Mer.
Il n’y a pas de chemins de randonnée identifiés mais les chemins d’exploitation peuvent constituer un réseau pédestre ou cycliste.
2 - Analyse du site à l’échelle de la Commune
La commune est composée d’un bourg et d’un hameau (la Gabardelière). Elle possède les caractéristiques des villages du plateau d’Aunis, plaine de champs ouverts.
Le territoire communal présente un relief peu marqué qui permet des vues éloignées. L’urbanisation du bourg s’est faîte le long de la rue principale (rue de la Commanderie). On y
trouve les différents pôles publics (mairie, école, cantine, bibliothèque, église, …) ainsi que différents types de trafic (transit, liaisons inter-quartiers, desserte locale).
Le tissu bâti résidentiel s’est développé en deuxième rang de la rue principale par deux rues parallèles (rue de la Muraille et rue de la Coppinerie) créant un maillage avec des passages transversaux, dont certains sont uniquement piétons.
Différents quartiers pavillonnaires sous forme de lotissements sont apparus principalement au Nord Est au gré des opportunités foncières.
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Le maillage global est relativement performant avec très peu de voies en impasse et des passages piétons.
C’est le long de la Muraille puis en deuxième rang de cette voie que se situe le présent projet. On trouve quelques commerces (épicerie, tabac presse, garagiste, coiffeuse), un médecin, des
artisans liés au bâtiment (maçon, plombier, électricien, menuisier) et différents équipements et services (école, cantine, bibliothèque, poste, pompiers, centre de loisirs, …).
Il n’existe actuellement pas de parc locatif social sur la Commune. Un terrain de sports et une aire de jeux sont placés sur l’autre côté du vieux bourg.
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3 - Contexte réglementaire du site
Depuis les années 90, le rythme de construction est très faible sur la Commune. Pourtant la demande est là, comme le démontre le développement des communes voisines (Clavette, Sainte Soulle, …).
BOURGNEUF est resté à l’écart (peu de découpages de jardins pour densifier le cœur de bourg, exploitation des terres par l’agriculture, périmètre de protection par rapport à des exploitations agricoles en activité, absence de réseau collectif de collecte des eaux usées, …). Il y a pourtant une réelle capacité d’accueil.
C’est pourquoi les élus ont souhaité transformer le POS ancien en PLU pour re-planifier le développement du territoire. Il a été établi pour disposer d’un cadre de référence et de cohérence pour mettre en œuvre les différents éléments de leur projet :
• maintenir le cadre de village de Bourgneuf (préservation de l’échelle humaine, du patrimoine bâti afin de ne pas devenir une cité uniquement résidentielle),
• accueillir des habitants (répondre à la forte demande foncière en limite de l’agglomération de La Rochelle) en maîtrisant l’évolution urbaine (10 à 15 permis par an en priorité par extension de l’existant urbain), en particulier en s’appuyant sur des schémas d’organisation reliant les quartiers et favorisant l’intégration,
• développer l’activité économique (pérennisation des commerces de proximité et des services),
• développer les équipements et espaces de loisirs, en particulier en s’inscrivant dans un réseau de liaisons douces sur la commune et vers les communes voisines,
• préserver le paysage et le patrimoine (ne pas étendre des zones d’habitat sur des secteurs naturels de qualité ou agricoles, préserver les boisements existants et la qualité des vues).
Le PADD a défini un certain nombre de petites zones d’extension à proximité immédiate du tissu
urbain existant. C’est dans une zone AU d’environ 3.2ha au lieu-dit « Derrière Bourgneuf » que se situe le projet. Le schéma d’aménagement du secteur porte, sur l’emprise du projet, un certain nombre de
prescriptions à respecter en matière de desserte ou de paysage : • des directions de voirie structurante desservant un parcellaire en lanières, • des liaisons entre opérations, en particulier des cheminements piétons, • un espace public central à aménager, • des espaces boisés à conserver et des haies à protéger, • des jardins à l’arrière des lots qui permettront d’avoir des espaces intimes.
Un premier lotissement (Les Jardins de Terre Nouvelle) a vu le jour sur la majeure partie de la zone AU.
Le présent projet, mené par le même maître d’ouvrage, porte sur le restant de la zone.
Le règlement de cette zone ne présente pas de contraintes particulières par rapport à un aménagement classique :
� pas de prescriptions architecturales, � les hauteurs des constructions sont limitées à 8m au faîtage, � le stationnement se fera en priorité sur les parcelles avec obligation de créer deux places
par logement.
4 - Analyse du territoire urbain et paysager
Les paysages de BOURGNEUF sont représentatifs de la plaine de l’Aunis avec :
• le plateau agricole à l’ouest et au nord ouest, animé par des éléments vivants structurants (bosquets, bois, …),
• le plateau agricole au nord, nord est et au sud est qui offre un paysage plus plat et monotone de champs ouverts à forte activité agricole céréalière,
• les deux entités urbaines (le bourg et la Gabardelière) bien marquées. A noter en arrivant sur la commune de belles perspectives sur l’église et la silhouette du village.
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Un maillage de haies bocagères structure le paysage, soulignant le parcellaire et les chemins. Le bourg est entouré d’un écrin végétal, qualifiant la transition entre espaces urbains et ruraux (peu de murs en parpaings qui tranchent avec les couleurs des cultures). Le rapport de présentation du PLU souligne bien tout l’intérêt écologique des éléments végétaux.
Le bourg de BOURGNEUF offre l’image d’un lieu où le bâti ancien est très présent. L’habitat isolé est relativement rare. Il est dense, de qualité moyenne, généralement construit à l’alignement des rues. La continuité du bâti est assurée par des murs en pierres sèches parfois élevés. On peut toutefois noter une certaine homogénéité dans l’utilisation de la pierre de taille et du moellon calcaire.
Autour de ce centre se sont développées de manière diffuse au fil des années des constructions spontanées aux caractéristiques architecturales variées. Implantées généralement en retrait le long des voies existantes, elles n’ont pas créées d’îlot de vie nouveau. Le bâti et les clôtures, construits avec des matériaux divers, manquent d’unité.
Des extensions plus récentes sont apparues sous forme de lotissements de qualité banale au découpage très homogène en surface et en forme. Les impasses ont été évitées, permettant la circulation d’un quartier à un autre.
Les constructions sont implantées au centre des lots, le bâti est de type pavillonnaire simple, les clôtures sur rues sont relativement homogènes (opaques et d’une hauteur voisine de 1.50m) mais de style et de couleur variés.
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Photos centre ancien
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Photos lotissements récents
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5 - Analyse du site objet du permis d’aménager
Placée à l’entrée sud ouest de Bourgneuf venant de Saint Rogatien, la parcelle de forme rectangulaire est bordée :
• au nord, sur 50m, par l’impasse de la Ripade et, sur le bord opposé, des maisons d’habitation issues d’un ancien lotissement,
• à l’est, sur 135m, par les arrières de maisons d’habitation donnant sur la rue de la Muraille, et par un passage de 10m la rejoignant,
• au sud, sur 50m, par un chemin piéton longeant le lotissement précédant, avec un bosquet côté projet,
• à l’ouest, sur 140m par la rue de la Grenouillère, voie interne des Jardins de Terre Nouvelle.
Insérée dans la zone urbanisée, elle n’est pas visée par des vues éloignées. Pour sa majeure partie, c’est un champ en friche. On rencontre le petit bosquet précédemment
situé et quelques restes de haie bocagère le long de la rue de la Grenouillère. La pente générale est d’environ 0.5 % descendant du nord (impasse de la Ripade) vers le sud, et
d’environ 2% descendant de la rue de la Muraille vers la rue de la Grenouillère.
L’étude de sol réalisée lors de la première opération fait apparaître un support marno-calcaire avec une bonne perméabilité.
Concernant les réseaux (collecte des eaux pluviales et usées, électricité, télécommunications, eau potable), l’ensemble des infrastructures existe sous la rue de la Grenouillère, face au projet.
La rue de la Muraille appartient toujours au lotisseur des Jardins de Terre Nouvelle. Comme il
s’agit du même lotisseur (GPM IMMOBILIER), les accès et raccordements aux différents réseaux sont donc possibles.
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7 – Schémas de synthèse de l’analyse
Organisation du centre bourg (d’après document extrait du PLU de la Commune)
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Schéma d’orientations générales sur le terrain (d’après document extrait du PLU de la Commune)
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II – Principes d’aménagement
Les principes d’aménagement découlent de l’analyse précédente, d’une étude approfondie de l’ensemble des documents du PLU et de réunions de concertation avec les représentants de la Commune.
Enjeux urbains
L’opération ne va pas créer un nouveau quartier mais va achever l’urbanisation d’une zone. Il doit mettre en relation les voies existantes pour multiplier les itinéraires.
Les déplacements ne doivent pas engendrer de comportements à risques dans une zone résidentielle. Les largeurs de chaussée seront limitées au minimum. Des événements (marquage de carrefour, placettes, arbres, …) pourront venir animer la voirie pour en atténuer l’aspect routier peu sécuritaire.
Le parcellaire devra s’inspirer du système urbain existant du village : parcellaire en lanières perpendiculaire aux voies, cœurs d’îlots et franges urbaines en espaces verts
Les caractéristiques du bâti local seront respectées, toutefois l’architecture contemporaine, en particulier à ossature bois, sera acceptée si elle se distingue par sa valeur exemplaire et par son respect de l’environnement.
Enjeux sociologiques
Dans le cadre de l’aménagement d’une commune, il faut accompagner la croissance de la population en offrant des parcelles de différentes tailles :
• adaptées au budget des acquéreurs, • adaptées aux ménages dont la taille diminue, • adaptées à l’utilisation du jardin qui évolue.
Cela favorisera en premier lieu la mixité sociale. La présente opération devrait toucher des actifs disposant d’un budget conséquent et recherchant
la proximité des pôles d’activités mais également, avec les jardins profonds, des familles désireuses de retrouver un cadre de vie calme dans un village.
Parallèlement, une densification du projet économisera le foncier et préservera les ressources.
Un autre enjeu est d’accompagner au mieux cette arrivée de population en tissant du lien social et en favorisant les échanges. Ce sont des clés dans la lutte contre la pauvreté et les inégalités.
Des parcours diversifiés permettront une liaison vers le centre bourg, les services (dont l’existence sera confortée) et les autres quartiers ou lotissements. Leur aspect sécurisé à l’écart des voies automobiles va les rendre attractifs et générer des flux et un brassage des habitants.
Les parcelles étroites permettront de réapprendre la mitoyenneté. Les jardins en fond de parcelle favoriseront les relations humaines.
Des espaces (placette, square, espaces verts isolés de la circulation automobile) seront conçus pour être autant de lieux de jeu, d’échange et de rencontre.
. Enjeux paysagers
Les enjeux ont bien été identifiés lors de l’étude du PLU : • créer une séparation claire entre espace rural et espace urbain. Comme le projet est en
limite de zone urbanisable, il générera des vues éloignées à gérer. • préserver les haies pour compartimenter l’espace urbain, évitant un effet de masse et
permettant de conserver une ambiance de village. Cette trame bocagère va créer une protection naturelle contre les vents dominants et préserver la biodiversité.
Le parcellaire, peu large, créera des accroches du bâti sur une des limites parcellaires; ainsi des jardins plus profonds sont créés en arrière de parcelle, constituant des cœurs d’îlots végétalisés.
Les règles d’implantation des constructions et le traitement des clôtures seront définis pour structurer les éléments visuels dans le projet.
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III – Projet architectural et paysager
Suite à l’analyse du site et de son contexte, après avoir dégagé les principes d’aménagement, le projet peut être composé.
Toutes ses composantes ont été arrêtées en s’interrogeant sur leur pertinence eu égard à la démarche de développement durable.
1 – Le plan de composition du projet
L’aménagement se fera sous forme d’un lotissement de 8 parcelles à bâtir dont la superficie varie de 740 à 772 m².
Accès
L’accès véhicules se fera depuis la rue de la Grenouillère sur laquelle seront desservis tous les lots. Un bouclage routier à sens unique sera fait avec la rue de la Muraille.
L’accès piétons réalisé lors de l’opération précédente permettra une liaison sécurisée vers la rue de la Muraille en direction du centre bourg et de ses équipements.
Voirie interne
La voie principale (rue de la Grenouillère) est déjà existante. Un trottoir piéton va lui être adjoint dans le cadre du présent projet.
Une voie secondaire rejoindra la rue de la Muraille. Le cheminement piéton sera séparé de la chaussée par une petite haie arbustive.
Des places de stationnement seront aménagées le long de cette voie secondaire. Elles seront destinées principalement aux visiteurs. Le règlement imposera aux acquéreurs la création de deux places sur la parcelle (dans une configuration minimale d’un carré de 5m de large sur 5m de profondeur) afin de réduire la présence de véhicules sur les espaces communs. Elles seront obligatoirement d’un accès non clos afin de conforter leur utilisation par les résidants.
Les propriétés limitrophes ne sont pas confrontées directement aux futures voies, préservant leur intimité actuelle.
Espaces verts
Le petit boisement au sud du projet sera réaménagé. Une bonne part des arbres est morte ou en mauvais état. Après arrachages et élagages, une plantation sera réalisée, alternant sujets hauts ou bas afin de ne pas créer de nuisances sur les propriétés limitrophes.
Sa proximité immédiate avec la liaison piétonne lui donnera tout son attrait.
La voie sera accompagnée d’arbres choisis en concertation avec le pépiniériste de l’opération dans la continuité du premier projet.
Aménagements divers sur parties communes
Les arbres, lampadaires et places de stationnement contribuent au rythme et au traitement de la rue, une bonne partie des entrées des lots est fixée afin d’éviter une ambiance désordonnée.
Le carrefour central sera matérialisé par un revêtement coloré (à l’identique de la placette centrale de l’opération précédente).
Collecte des déchets
La collecte des ordures ménagères et des emballages se fera au porte à porte le long de la voie comme dans le centre bourg.
Le recyclage du papier et du verre sera effectué par apport volontaire à des containers de collecte sélective.
La déchetterie la plus proche est implantée sur Saint Médard d’Aunis.
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Règles architecturales
Les types architecturaux traditionnels seront privilégiés afin de respecter l’environnement bâti de proximité. Toutefois, une architecture contemporaine de qualité sera acceptée.
Les parcelles ayant toutes la même orientation, il n’a été définie sur le plan de composition d’ensemble pour structurer un front bâti homogène de qualité :
• une bande entre 0 et 5m par rapport à l’alignement pour les parcelles 6 à 11 orientées au sud, laissant la latitude de s’avancer pour disposer d’un terrain d’agrément plus grand à l’arrière ou d’implanter un garage sans décrochement dans le prolongement de la façade (pour ceux qui souhaitent réaliser un espace de stationnement devant le garage),
Depuis l’adoption de la loi ALUR, la prescription COS ne s’applique plus. Toutefois, afin de conserver une unité dans le quartier, un coefficient identique (environ 0.3) sera retenu sur chaque parcelle. Cela laisse la latitude d’édifier des projets conséquents.
Gestion des eaux pluviales sur les parcelles privatives
La perméabilité du terrain est bonne. Les parcelles sont grandes. Les eaux des parcelles privatives seront conservées sur les lots dans un dispositif d’infiltration correctement dimensionné.
Clôtures
L’espace de présentation (placé au nord sur tous les lots) pourra être non clos ou bordé d’un muret stricte d’une hauteur de 1.20m. Les alignements de clôtures disparates seront alors évités. Les équipements à placer en limite de propriété (coffrets de branchement, boite aux lettres, interphone, …) seront obligatoirement encastrés.
En limites séparatives, les murs seront autorisés (limités à 1.80m de hauteur) mais les clôtures grillage doublées de haies souples, évitant l’effet taillé, seront préférées pour retrouver le caractère des jardins.
En limite avec les espaces verts, le clos serait préférable par une clôture grillage. Les murs pleins seront toutefois autorisés car les parcelles sont étroites. L’impact sera dissimulé côté domaine public par la plantation de végétaux.
2 – La situation du projet dans le profil du terrain naturel
Il est nécessaire de respecter la topographie du site et de définir le projet en conséquence. Sur cet espace à la pente faible et régulière, il convient de coller au terrain et éviter les mouvements artificiels en déblai remblai pour :
• diminuer l’impact pour les vues éloignées, • limiter les mouvements de terre pour les constructions comme pour les voies et les espaces extérieurs. Le règlement du lotissement limite la hauteur des dalles des constructions pour éviter les talus
rapportés (maisons sur taupinières). Toutefois, il convient toutefois de les implanter au dessus du niveau de la chaussée. Les deux coupes jointes en pièce PA 5 permettent d’apprécier l’évolution du site envisagée.
3 – Quels sont les équipements qui seront à usage collectif ?
Les équipements à usage collectif seront constitués de la voirie, des espaces verts et des réseaux (voir emprise sur plan de rétrocession joint).
Ils seront transférés dans un premier temps à l’Association Syndicale des acquéreurs qui sera créée. Ils auront vocation à être ensuite transférés dans le Domaine Public de la Commune.
BOURGNEUF - Lotissement de la Grenouillère - Règlement - Page 1
A - DISPOSITIONS GENERALES
1 - Objet du règlement
Il fixe les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans l’assiette foncière du lotissement.
Le présent règlement s’applique à l’intérieur du périmètre qui délimite le lotissement.
Le lotissement est situé sur la Commune de BOURGNEUF. Sa délimitation est indiquée sur le
plan d’état des lieux et sur tous les autres plans constituant le dossier de demande de permis d’aménager.
Il est projeté sur les parcelles ZA 321 et 322.
2 - Champ d’application
Ce règlement est applicable en sus du droit des tiers et des règles générales d’urbanisme
applicables sur le territoire de la Commune, à savoir le Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.).
Le terrain est situé en zone AU. Le règlement est opposable à quiconque détient à quelque titre
que ce soit, un terrain compris dans l’assiette foncière du lotissement.
Il doit être rappelé dans tous les actes de succession, de vente ou de location d’un lot par voie de
reproduction intégrale.
Les dispositions du présent règlement ne deviendront définitives qu’après approbation par
l’autorité compétente.
3 - Division du terrain
Les surfaces du lotissement se décomposent de la manière suivante :
N° Surface
Lot 1 766 m²
Lot 2 763 m²
Lot 3 766 m²
Lot 4 772 m²
Lot 5 740 m²
Lot 6 747 m²
Lot 7 757 m²
Lot 8 743 m²
Surface totale des lots 6 054 m²
Surface de la voirie 664 m²
Surface des espaces verts 775 m²
Surface totale du lotissement 7 493 m²
BOURGNEUF - Lotissement de la Grenouillère - Règlement - Page 2
B - REGLEMENT
Nature de l’occupation et de l’utilisation du sol
1 - Occupations et utilisations du sol admises
Sont admises les constructions à usage d’habitation et leurs annexes, les clôtures et les piscines.
Le nombre de logement est limité à un sur les lots.
La réunion de deux ou plusieurs lots est autorisée. Dans ce cas, le nombre de logement sera
limité à la somme des logements autorisés sur chacun des lots réunis.
2 - Occupations et utilisations du sol interdites
Toutes les autres occupations ou utilisations autres que celles indiquées à l’Article 1 seront
interdites.
Dans les espaces verts protégés (E.V.P.) (au titre des éléments remarquables visés à l’article
L.123-1-7 du Code de l’Urbanisme), marqués au plan par une trame de ronds verts, les constructions sont
interdites, sauf
l’extension mesurée des bâtiments existants (contigus à ceux-ci), dans la limite de 50m²,
la construction en sous-sol, lorsque l’aménagement ne supprime pas des masses d’arbres
de haute tige et sous réserve de la restitution d’une masse de terre suffisante pour le
rétablissement de l’espace vert,
les aires de jeux dont les piscines non couvertes,
le stationnement lié à l’occupation sur l’unité foncière, conformément à l’article 12,
un garage couvert ou fermé d’une emprise maximale de 24 m²,
un abri de jardin, dans la limite de 9 m² d’emprise.
Conditions de l’utilisation du sol
3 - Accès et voirie
Il ne sera autorisé qu’un seul accès véhicule par lot.
Le plan de composition d’ensemble du projet (PA4) porte pour certains lots des positions d'accès
obligatoires. Pour les autres, la position est libre, dans le respect des aménagements de l’espace commun
(arbres, lampadaires et stationnements).
BOURGNEUF - Lotissement de la Grenouillère - Règlement - Page 3
4 - Desserte par les réseaux
4 – 1 : Eau potable
Tous les modes d’occupation du sol autorisés dans la zone à usage d’habitant ou abritant du
personnel doivent être raccordés au réseau public de distribution d’eau potable.
4 – 2 : Assainissement Eaux Usées
Toute construction ou occupation du sol autorisée dans la zone doit être raccordé au réseau
public d’assainissement.
Les eaux usées ne doivent pas être déversées dans le réseau d’eaux pluviales.
4 – 3 : Assainissement Eaux Pluviales
Les eaux pluviales provenant des toitures et surfaces imperméabilisées des terrains seront
conservées sur les parcelles dans un dispositif adapté à la nature du terrain et correctement dimensionné.
Elles ne pourront en aucun cas être rejetées sur les espaces communs. Les travaux sont à la charge
exclusive du propriétaire de la parcelle.
Le dispositif de gestion sera obligatoirement décrit dans le dossier de demande de permis de
construire.
4 – 4 : Électricité – Téléphone - Télédistribution
Pour toute construction ou installation nouvelle, les branchements et les réseaux doivent être
réalisés en souterrain lorsque les réseaux sont déjà enterrés.
5 - Caractéristiques des terrains
Les lots sont définis par le tableau au chapitre A – 3 ainsi que sur les plans annexés.
Les surfaces des lots ne deviendront définitives qu’après le bornage.
6 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Les constructions doivent être édifiées dans le respect des prescriptions portées au plan de
composition d’ensemble du projet (pièce PA 4).
Il définit sur les lots des zones d’implantation de la façade de présentation sur rue de la
construction principale.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux piscines non couvertes.
Les clôtures doivent être édifiées à l’alignement. Toutefois, des portails pourront être implantés
en retrait pour faciliter l’accès à la propriété.
7 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée
horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché,
doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être
inférieure à quatre mètres.
Les dispositions énoncées ci-dessus ne s’appliquent pas pour les piscines non couvertes.
Les saillies telles que débords de toit, contreforts, murets et, d’une manière générale, tous les
éléments de construction ne déterminant pas un espace clos, peuvent être autorisés dans la zone
d’isolement à partir de la limite séparative (la zone d’isolement étant l’espace entre la limite séparative et
la construction).
BOURGNEUF - Lotissement de la Grenouillère - Règlement - Page 4
8 – Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Si les bâtiments ne sont pas contigus, ils doivent être implantés à une distance de quatre mètres
au moins les uns des autres.
9 - Emprise au sol des constructions
L’emprise au sol des constructions neuves ne peut excéder 40% de la superficie de la parcelle.
10 - Hauteur maximum des constructions
Par rapport à la configuration naturelle du sol, la hauteur des constructions ne peut excéder un
étage sur rez-de-chaussée simple sans dépasser 8 mètres au faîtage ou à l’acrotère.
La hauteur est limitée à 3.50m à l’acrotère pour les annexes (garage, abri de jardin, …) qui
seraient couvertes par une toiture terrasse.
11 - Aspect extérieur des constructions
Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions
spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, ou l’aspect extérieur
des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à
l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des
perspectives monumentales.
11 – 1 : aspect des constructions
L’expression architecturale, qu’elle soit traditionnelle ou contemporaine devra présenter une
simplicité de volume et une unité d’aspect.
Sont interdits :
l’emploi à nu des matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques
creuses, agglomérés de ciment, …),
tout pastiche d’une architecture archaïque ou étrangère à la région,
les imitations de matériaux telles que faux bois, fausses briques ou fausses pierres.
Les murs de façades doivent être enduits lorsqu’ils sont maçonnés, en dehors des parties
éventuellement réalisées en pierre de taille assisée. Les tons des enduits doivent être blancs.
Les couvertures doivent être réalisées en tuile canal ou romane-canal de ton brique.
Sur les parcelles, le niveau du rez-de-chaussée des habitations devra être implanté entre +0.02m
et +0.30m au-dessus du niveau du revêtement de l’espace commun en limite du lot.
11 – 2 : clôtures
Tant en bord des voies qu’entre les propriétés, les clôtures devront être conçues de manière à
s’harmoniser avec la (ou les) construction(s) existante(s) sur la propriété ou dans le voisinage immédiat.
Elles seront constituées conformément aux prescriptions figurant sur le plan des clôtures
annexé au présent document.
Le projet de clôture devra être intégré à la demande de permis de construire.
Les murs et murets réalisés en parpaings seront obligatoirement enduits ou crépis. Lorsque la
construction principale est enduite, les murs et murets devront être identiques à la construction
principale.
L’arase supérieure des murs ou murets sur rue sera arrondie en plein cintre. Elle ne comportera
pas de redans et suivra la pente de la voie nouvelle ou existante. Les piliers de portail seront sans saillie
BOURGNEUF - Lotissement de la Grenouillère - Règlement - Page 5
côté voie. Les poteaux intermédiaires seront incorporés au mur de clôture de manière à ne pas être
visibles.
Sont interdits de manière générale :
les palissades pleines en bois, les clôtures à planches pleines et jointives,
les parois en bois tressé type cageots, les clôtures en brandes ou canisses,
les clôtures préfabriquées type plaques de béton, plastique ou matériaux de synthèse,
les bâches plastiques ou toiles.
En l’absence de clôture sur rue, la délimitation avec le domaine public doit être au moins
matérialisée par une bordure ou un rang de pavés et les coffrets de branchements de réseaux et la boîte
aux lettres devront être intégrés dans un muret (implanté à l'alignement) d'une hauteur de 1.20 m et d'une
largeur maximale de 2 m.
11 – 3 : les abords des constructions et le paysage
L’espace libre de constructions doit être maintenu en herbe, en potage ou en verger ou en jardin
d’agrément. Cet espace ne doit pas être minéralisé par des matériaux inertes tels que le béton ou l’enrobé
bitumineux. Les cheminements ou terrasses doivent être traités en sol naturel, stabilisé ou gravillonné et
être maintenu perméable.
12 - Stationnement
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit
être assuré en dehors du domaine public et ne présenter qu’un seul accès sur la voie publique, sauf
impossibilité technique.
Pour les constructions à usage d’habitation, il est exigé au moins un espace de deux places de
stationnement par parcelle, de dimensions minimales 5m x 5m, qui devra être aménagé sur la propriété,
qui devra rester non clos et accessible directement depuis la voie.
Pour les constructions destinées aux professions libérales, services à la personne et l’occupation
à usage de bureaux, il sera exigé quatre places par tranche de 100m² de surface de plancher affectée à
l’activité.
Le règlement ci-dessus s’applique pour la création de logements nouveaux sans création de
surface supplémentaire.
13 - Espaces libres et plantations
Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations
équivalentes.
Les espaces libres de toute construction doivent être plantés et entretenus.
Outre les règles relatives aux espaces verts protégés ou d’agrément énoncées à l’article 11-3, les
espaces libres, non protégés au plan, hors voirie de desserte, doivent être maintenus en sol perméable (sol
naturel, aires gravillonnées, en herbe ou plantées) sur 50% de leur superficie au minimum.
Les haies seront composées d’essences locales variées (au moins 3 essences). Les essences
utilisées pour l’aménagement des espaces communs peuvent être reprises (voir article 14 du programme
des travaux).
Les haies mono-spécifiques (composées d’une seule essence), les thuyas, cupressus et lauriers
palme sont interdits.
BOURGNEUF - Lotissement de la Grenouillère - Règlement - Page 6
Possibilités maximales d’occupation du sol
14 - Coefficient d’Occupation des Sols (C.O.S.)
La surface de plancher disponible sur chaque parcelle est indiquée dans le tableau ci-après :
N° Surface Surface de
plancher
Lot 1 766 m² 237 m²
Lot 2 763 m² 236 m²
Lot 3 766 m² 237 m²
Lot 4 772 m² 239 m²
Lot 5 740 m² 229 m²
Lot 6 747 m² 231 m²
Lot 7 757 m² 234 m²
Lot 8 743 m² 230 m²
Le dépassement de la surface de plancher sur chaque parcelle est interdit.
GRILLE DE PRIX BOURGNEUF – La Grenouillère
Les frais d’actes comprennent le dépôt des pièces (100 €), la constitution de l’association syndicale (150 €) et la provision pour dégâts occasionnés (500€).
Les frais de constitution, soit le somme de 290,00 € sont à la charge définitive du bénéficiaire qui ne pourra en réclamer la restitution que ce soit en cas d'usage de son droit de rétractation ou en cas non régularisation de la vente par acte authentique pour quelque cause que ce soit.
LOTS SURFACES SURFACES
DE PLANCHER
PRIX ESTIMATION
FRAIS NOTAIRE
1 766 237 106 500 € 9 788 €
2 763 236 106 000 € 9 754 €
3 766 237 106 500 € 9 788 €
4 772 239 107 300 € 9 843 €
5 740 229 102 900 € 9 540 €
6 747 231 103 900 € 9 609 €
7 757 234 105 200 € 9 699 €
8 743 230 103 300 € 9 568 €
