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« C’est à ce moment que j’ai décidé de rejoindre ERA, un réseau porté vers l’innovation et déjà digitalisé »

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J’ai décidé de rejoindre ERA Immobilier...

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6 ACTUALITÉ IMMOBILIÈRES SALONS -Ànepasmanquer

7 BAROMÈTRE LOI -Desnouvellesrèglespourleslogementsévolutifs

8 NOMINATIONS -LudovicBalzac-Jean-MichelRoyo-SylvieVandenberghe ENQUÊTE -CommentlesFrançaisvivent-ilsdansleurlogement?

10 CONJONCTURE -FNAIM:entremiseengardeetapprobation

12 STRATEGIE - EstimaPro,toutpourconvaincrelevendeurdujusteprix

14 ALERTE - LaloiPACTEassouplitlerégimedesactionsgratuitesetdesBSPCE

16 TÉMOIGNAGE -Signauxfaiblesetsignaux

18 SUCCÈS - l’Adresse:unmodèleunique

20 ANALYSE - Proptech:Delarévolutionàlapoudredeperlimpinpin

22 FISCALITÉ -Loidefinancepour2020:uneréformemajeuredelafiscalitélocale

24 OPINION - Professionnelscontreparticuliers:discrimination

26 AILLEURS - LaSuisse,unmarchéattractif,desprixenpenteunpeuplusdouce

28 POINT DE VUE - PropositiondeloiLagleize

30 TRIBUNE Laforêt:unestratégieclientetunmanagementplusieursfoisrécompensés

2019, UN MILLÉSIME EXCEPTIONNEL !Un millésime exceptionnel ! L’année 2019 resteragravée dans les annales du marché immobilier.Ce n’est qu’une question de mois, mais le cap dumilliondetransaction,niveauhistoriquementjamaisatteint,serafranchicetteannée.Déjà,suruneannéeglissante,entrejuin2018etjuillet2019,1020000ventes ont ainsi été réalisées dans l’immobilierancien.Leschiffres,attendusendécembreprochain,devraientofficialisercemillionsurtoutel’année2019.

Tauxdecrédithistoriquementbas,avantagesfiscauxintéressants pour les investisseurs : la demandenefaiblit pas… mais l’offre ne peut pas suivre sur lemême rythme. Et comme les prix augmentent, lesmargesdenégociation,elles,deviennentdeplusenplusfaiblespourlesménagesfrançaisquin’hésitentplusàselancerdansunprojetimmobilier.Tantquelestauxserontbas, lademandenerisquentpasdefaiblir et bienmalin celui qui pourrait prédire, aveccertitude, une baisse de ventes de volumes pour2020.N’oublions pas que les années2017et 2018avaient également atteint des niveaux historiques.Et à chaque fois, une baisse du marché avait étéannoncée…àtort.

Les ménages, en attente de crédit immobilier,doiventtoutefoisdeplusenpluspatienter.Eneffet,unlégertassements’observeencederniertrimestrede l’année 2019. La raison est simple : l’effet destaux historiquement bas a encouragé des milliersd’emprunteursàpousser lesportesde leurbanque.Certains établissements peinent à suivre le rythmealors que d’autres en profitent pour soigner leursmarges. Et cela ne va pas s’arranger avec le retourconfirmédesrenégociationsdecrédit.Maispasd’in-quiétudespourautant,pourlesétablissementsfinan-ciers,aussi,2019resteunmillésimeexceptionnel!

Norbert AlvarezDirecteurdelapublication

Édité par lasociétéACHETER-LOUER.FRSAaucapitalde3036111,36eRCSEVRYB394 052 211SIRET394 052 211 00031

Président du directoireLaurentCampagnolo

Directeur généralNorbertAlvarez

Directeur de la publicationNorbertAlvarez

Siège socialParcTechnopolis-ZAdeCourtaboeuf3avenueduCanadaBâtAlpha-91940LESULISTél :0160929600Fax :0160929601Email :[email protected]

Création/conception/réalisation/diffusion acheter-louer.fr

Rédacteur en chefNorbertAlvarez

Ont collaboréJean-FrançoisBuetHenryBuzy-CazauxBernardCadeauIsabelleDahanMarieHéraultChristopheHéryRéginaldLegenreFrançoisMoerlenFranckSeguinJeanMarcTorrollion

Graphiste maquettisteSophieBretonAssistante de fabricationVéroniqueGauer

Diffusion25000exemplaires

N° ISSN 1964-9940

ÉDITO SOMMAIRE

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6 /N°71 novembre / décembre 2019 | Expression

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ZOOM SURPARIS CARROUSEL DU LOUVRE LE CONGRÈS FNAIM & SALON DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 2019

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À NE PAS MANQUER !

RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

ACTU PAYS BASQUEAu Pays basque, région touristique par excellence, lalocation touristique va se compliquer. A partir du 1erjanvier 2020, des quotas de logements à mettre enlocation, via lesplateformes commeAirbnb, vontêtreimposés par la Communauté d’agglomération du Paysbasque(CAPB).Cettemesureconcerneraitentre8000et9000logementsmeubléstouristiques.Pourmettreenplacecesmesures,laCommunautéd’agglomérations’appuiesurdeuxarticlesduCodedelaconstructionetdel’habitationmodifiésparlaloilogement,promulguéeennovembredernier.

CONVENTION ARTHURIMMO.COMLa6ème conventionnationaledu réseauArthurimmo.coms’estdérouléeles5et6octobredernier,àCannes.Les 400 participants ont pu assister à une réunionplénière, délibérément orientée vers le dynamismeéconomique et l’optimisme affiché du réseau, quiannonce le franchissementducapsymboliquede230agencesetunevolontédecompter280adhérentsàlafin2020.Lesco-fondateursduréseauChristinePOIRIERet Michel CHOUKROUN ont rappelé les fondamentauxqueconstituentladoublecompétenceagentimmobilieret expert immobilier ainsi que les valeurs du réseauArthurimmo.comen termesde rigueur – connaissance–équité-proximité–humilitéethumanisme.Leréseauaégalementconfirméledéveloppementdelanouvellelicence de marque Prestige by Arthurimmo.com. Lesco-fondateurs du réseau ont affirmé leur convictionquant à ce nouveau vecteur de diversification queconstituel’immobilierdeprestige.

LA RE 2020 REPORTÉE ?La RE 2020 va imposer aux logements neufs d’êtrenonseulementàénergiepositive(E+)maiségalementd’afficher un bilan carbone vertueux (C-) au niveaude leur constructionetde leur cycledevie. Toutefois,JulienDenormandie,Ministreen chargedu Logement,a laisséentendreque lamiseenapplicationde laRE2020, puisse être repoussée à 2021. La RE 2020 estla prochaine réglementation environnementale, quivaprendre le relaide laRT2012pour la construction

de logements neufs. Prévue initialement pour l’année2020,elleavaitdéjàétédécaléeàjuillet2020auplustôtetnedevraitfinalementpasapparaîtreavant2021.

TAXE D’HABITATIONPourbeaucoupdeménages,lataxed’habitation,désor-maisdisponibledansl’espaceenlignedescontribuablesavecunpaiementprogramméfinnovembre,varessem-bleràunefactureallégéepourleurrésidenceprincipale.Pourlagrandepartiedesfrançaisquivontenbénéficier,lataxed’habitationseraeneffetdiminuéede65%cetteannéeaprèsavoirdéjàétéréduitede30%en2018.En2020, cette catégorie de contribuables ne paiera plusdetaxed’habitation.Pourrappel,ledégrèvementestdéfinientenantcomptedestauxvotésparlescollectivi-tés.Siunecollectivitéadécidéd’unehaussedutauxdetaxed’habitationen2018ou2019,seulelapartdelataxed’habitation,concernantcettecollectivité,calculéeàpartirdutaux2017,seradégrevée.

PTZVoici une information importante à livrer aux futurspropriétaires. Le gouvernement a confirmé qu’il neprolongera pas le dispositif de prêt à taux zéro (PTZ)pourleslogementsneufsdeszonesdites«détendues»,c’est-à-direlàoùlademandeestplusfaiblequel’offre.Le PTZ prendra donc fin le 1er janvier 2020 dans ceszones.

INDICE DES LOYERSL’Insee, comme chaque trimestre, vient de publierla nouvelle valeur de l’indice IRL (indice de référencedes loyers),pour lederniertrimestredel’année2019.Cet indice, calculé àpartir de l’évolutiondesprix à laconsommationhors tabacethors loyer,estutiliséparlespropriétairespour la révisionannuelledumontantdu loyer des locations vides ou meublées. L’IRL, auquatrième trimestre2019estde129,99.Dès lorsquel’anniversaire du bail tombe entre mi-octobre 2019et mi-janvier 2020, les propriétaires ont la possibilitéd’augmenter les loyers uniquement de 1,20%. Pourl’année 2019, l’indice IRL du premier trimestre serapubliéle15janvier2020.

Unpropriétairesurhuitditavoirétévic-timed’unearnaque lorsde laréalisationde travaux de rénovation énergétiquedanssonlogement,selonuneétuderéali-séeparlespécialistedusecteurEffy.Pourfaire face à « de nombreuses pratiquescommerciales trompeuses, la Directiongénéraledelaconcurrence,delaconsom-mation et de la répression des fraudes(DGCCRF) va bientôt mettre en place unplande surveillancepluriannuel renforcédesentreprisesde la rénovationénergé-tique.Celaveutdirequelescontrôlesvontaugmenter et qu’une « large campagnede communication grand public portantsur les réflexesà adopteret les conseilsdevigilanceàsuivre»vaêtre tenue.LaDGCCRF prévoit également de nouvellesprocédures pénales face à ces pratiquesdéloyalesettrompeuses.


BAROMÈTRE

LOI

ANCIEN

Le marché de l’ancien atteint un niveauhistorique ! C’est du jamais vu. Selon ladernière note de conjoncture des NotairesdeFrance, le capdumillionaétéatteintauniveaudesventesenregistréessurdouzemoisà fin juillet 2019. Cette hausse représente1020000transactionsetunehaussede7%surunan.Commeceschiffresportentsuruneannéeglissante, il fautattendre lesdonnéesdumoisdedécembrepourêtrecertainquelabarredumilliondeventeserafranchie.Maiscelanefaitpasl’ombred’undoute.Toutefois,ce nombre de ventes élevé s’accompagnetoujours d’une augmentation des prix. Eneffet, le prix au mètre carré dans l’immo-bilierancienaaugmentéde0,8%ausecondsemestre2019parrapportaupremier.Suruneannée,celadonneunehaussede2,4%pourlesmaisonsetde4%pourlesappartements.Et ces augmentations ne sont visiblementpas prêtes de s’inverser, comme l’indiquentlesnotaires.Enoctobre2019,l’augmentationannuelleseraitainsi,sur leplannational,de2,7% pour les maisons et de 5,1% pour lesappartements.

NEUF

Lemarchéduneufresteàlabaisse.Entrejuinetaoût,113500nouveauxlogementsontétéautorisés,soitundéclinde2,5%parrapportàlamêmepériodeen2018, selon les chiffresmensuels du ministère de la Cohésion desTerritoires, dont dépend le logement. Pourlesmisesen chantier, la baisseest de3,8%(86 800). Ces chiffres confirment la baisseobservée depuis maintenant deux ans,qu’il s’agisse des mises en chantier, de laconstruction effective de logements ou despermis. Néanmoins, une petite hausse aété relevée au mois d’août, sur la périodemai-juillet, selon les chiffres transmis parle ministère. Si le recul a été confirmépour les permis et les mises en chantiers,la situation s’est notamment amélioréepour les maisons, dont le nombre depermis augmente par rapport à il y un an :+3,4% pour celles qui n’appartiennent pas àunprogrammepluslarge-c’estl’essentieldumarché-et+2,8%pourlesautres.

TAUX FIXES DES PRÊTS NÉGOCIÉS PAR CAFPI CONSTATÉ AU 10 OCTOBRE 2019

Source : CAFPI – www.cafpi.fr

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Tauxleplusbas

Tauxmoyen

Tauxdumarché 0,93% 1,19% 1,41% 1,72%

DES NOUVELLES RÈGLES POUR LES LOGEMENTS ÉVOLUTIFS

POURQUOI DES APPARTEMENTS ÉVOLUTIFS ?

C’estsimple.DanslecadredelaloiElan,lesnouveauxlogements,construits en immeuble collectif, n’ont plus l’obligation d’êtredirectement accessibles aux personnes handicapées, commec’était le cas il y a encore quelquessemaines.Ilssontévolutifs,celaveutdirequ’ils peuvent être totalement rendusaccessibles par des « travaux simples ».Cette proportion de logements évolutifsestde80%,les20%restantsontadaptésau handicap moteur dès leur livraison.Ce changement s’applique désormaisaux demandes de permis de construiredéposéesdepuisle1eroctobre2019.

RENDRE ACCESSIBLE CES LOGEMENTS

Dès la construction de ces logementsévolutifs, les toilettes et le séjourresterontaccessiblesàunepersonnehandicapée.Pardestravauxsimples,lamiseenaccessibilitédespiècescomposantl’unitédevie sera réalisée ultérieurement. Une pièce comme la salle debain,avecparexemplelepassaged’unebaignoireàladouche,

seraconcernéepardestravauxd’accessibilitétotale.

QUEL TYPE DE TRAVAUX ?

Un arrêté paru au Journal officiel le18 octobre dernier clarifie le plantechniquedes « travaux simples ». Ilindique que ces travaux ne doiventpasnécessiteruneinterventionsurleschutesd’eaux,surlesalimentationsenfluide et sur les réseaux aérauliquesprésents à l’intérieur des gainestechniquesdesparties communesdubâtiment.

AVEC OU SANS ASCENSEUR ?

Cela dépend du nombre d’étages.Il y a encore quelques semaines,

les promoteurs pouvaient construire des petites résidences de3étagessansascenseur.Depuis le1eroctobre, tous lespermisde construire déposés doivent comprendre l’installation d’unascenseurpourunerésidenced’aumoins3étages.

Depuis le 1er octobre, les permis de construire doivent respecter les normes des appartements neufs évolutifs.

Rédaction | Franck SeguinCrédit Photo | Pixabay

APPARTEMENT

HANDICAP

LOGEMENT

8 / N°71 novembre / décembre 2019 | Expression

SYLVIE VANDENBERGHEDIRECTRICE GÉNÉRALE ASSOCIÉE DE SOFERIMAgéede55ansetingénieurdeformation(diplôméedeCentraleLyon1985),SylvieVandenbergheadébutésacarrièredansl’immobiliersurleterrainentantquefemmedechantier,avantdesetournerverslapromotionimmobilière. En 1991, elle intègre Soferim et construitson expérience sur 8 années pendant lesquelles ellecontribue à développer l’entreprise, avec notammentla création du lotissement du Parc des Musiciens(Paris19e).En1998,ellerejointH4Valorisation,filialeimmobilièred’EDF,commeDirectricedel’immobilierd’entreprise. En 2002, accompagnant la vente d’unportefeuille d’actifs d’EDF, elle devient asset managerauseind’unefilialedeMorganStanley,BGA.Aprèsuneexpérience dans la structure de conseil et d’ingénieriefinancièresocialePaction,ellerejointlafilialeHLMdelaRATP,enchargedudéveloppementdupatrimoineavantd’endevenirDirectricegénéraleen2013.

LUDOVIC BALZACREJOINT CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER - EXPERTISEDiplômé de l’ESPI et d’un DU en droitimmobilier, Ludovic Balzac rejoint CréditFoncier Immobilier – Expertise en tant queDirecteurRégionaldel’ExpertiseIle-de-FranceetDirecteurOpérationneldeSerexim(CréditFoncier Immobilier – Estimation). Durantsa carrière, il a aussi été successivementexpert en évaluation immobilière au seindu Cabinet Roux puis chez CB Richard EllisValuation. Depuis 2017, il était responsabledupôleventesauxenchèresetexpertiseenévaluationimmobilièrechezMIN.NOT,MarchéImmobilier des Notaires. Ex professeur àl’ESPI, il est également membre titulaire del’IFEI et de la commission européenne desEVSBTEGOVA(EuropeanValuationStandards).

JEAN-MICHEL ROYODG D’ACTION LOGEMENT SERVICESJean-Michel Royo est nommé DirecteurGénéral d’Action Logement Services etprendra ses fonctions en janvier 2020.Spécialiste du secteur du logement, descollectivités locales et des entreprises,il a exercé ses responsabilités profes-sionnelles, au cours des dix dernièresannées au sein d’Arkéa BanqueEntreprises et Institutionnels dont il étaitdirecteurgénéraladjoint.Diplômédel’IAEdeGrenobleen3èmecycledeFinanceetd’HEC-Management Ecole des dirigeantsd’EntreprisesPubliquesLocales,ilestparti-culièrement engagé dans le marketingstratégiqueetdanslacultureClient.

Rédaction | Monimmeuble.comCrédit Photo | Monimmeuble.com

ENQUÊTE

NOMINATIONS

COMMENT LES FRANÇAIS VIVENT-ILS DANS LEUR LOGEMENT ?

ENQUÊTE LOGEMENT

INSEE

POLITIQUE DU LOGEMENT

Le gouvernement vient de lancer la nouvelle enquête statistique sur les conditions de logement en France qui se poursuivra sur l’année 2020. Confiée à l’institut Ipsos, cette collecte est réalisée tous les 4 à 7 ans depuis 1955. La dernière enquête datait de 2013.

Elleapourobjectifde fournirunephotographieduparcdelogements,desconditionsdelogementdesménages,etd’évaluerlesdépensesen logement.Desdonnéesfinancièrestelles que les loyers, les charges, lesplans de financement ou encore lesrevenus viennent compléter les infor-mations des enquêtes annuelles derecensements.

L’échantillon est considérable car plusde 35.000 ménages seront interrogéspourcouvrirenviron70.000logementssurtoutleterritoire.

Notonsquel’enquêtede2013avaitconfirmélaparttoujourscroissantedulogementdanslebudgetdesménages(16,7%

en 2006 contre 18,3% en 2013) alors que par ailleurs onobservait une diminution de lasurfaced’habitation.Etdecefaitune situation de surpeuplementpour2,7millionsdeménages.

Enfin,en2013,prèsde58%desménagesétaientpropriétairesdeleurrésidenceprincipale.

Nous sommes impatients dedisposer de statistiques récentesafin d’obtenir une vision actua-lisée du parc de logementsen France. Espérons que ces

nouvelles données nous mèneront vers une politique dulogementadaptéeetefficace!


FNAIM : ENTRE MISE EN GARDE ET APPROBATION

NOGAL

COPROPRIÉTÉ

PINEL

Rapport Nogal, aboutissement de la réforme de la copropriété et décret sur le plafonnement des honoraires des vendeurs de Pinel… l’actualité politique du mois d’octobre s’est révélée riche pour la FNAIM. Retour sur les prises de position de la fédération avec Jean-Marc Torrollion, son président.

Rédaction | Marie HéraultPhoto | Jean-Marc Torrollion DR

LE RAPPORT NOGAL INDIQUE SOUHAITER CONFIER LE DÉPÔT DE GARANTIE DES LOCATAIRES À DES ÉTABLISSE-MENTS FINANCIERS SPÉCIALISÉS. EN QUOI LA FNAIM NE PARTAGE PAS CETTE PROPOSITION ?

LedéputéNogal considèrequepour rétablir la confianceentrelocataireetpropriétaire,ilfautconfierledépôtdegarantieàuntiersdeconfiance,encharged’enassurerlarestitution.LaCaissedes Dépôts ayant refusé d’endosser cette charge, le rapportproposeque lesdépôtsdes locatairessoientconservéspardesétablissements financiers spécialisés, et ce, à notre détriment.Nous sommesopposésàêtredépossédésdesdépôtsquinous

ont été confiés, et dont noussommes les séquestres. Alorsqu’il pourrait encore renforcerle rôle de tiers de confiancedes professionnels del’immobilier et le différencierdu marché intermédié, lerapportsemblenepasfairededistinctionentre les locatairesdont le logement est géréde particulier à particulieret ceux qui le sont par unprofessionnel. La venue dudéputéànotrecongrès(NDLR:voirenencadré)lorsdenotreassemblée générale et lorsde la table ronde politiquesera l’occasion de confronternos points de vue et de luiréaffirmernotreposition.

LA RÉFORME DE LA COPROPRIÉTÉ A DERNIÈREMENT ÉTÉ PRÉSENTÉE AU CONSEIL DES MINISTRES. SUR QUELS POINTS LA FNAIM EST-ELLE PARVENUE À SE FAIRE ENTENDRE ?

Sans être une révolution, c’est une évolution. La copropriétécontinuera à s’appuyer sur le conseil syndical, le syndic etl’assemblée générale. Cette dernière est confortée dans samécanique de décision avec le vote par procuration et l’abais-sement général de toutes les majorités. Le pouvoir du conseilsyndicalsevoitégalementrenforcé,notammentconcernantl’assi-gnationdusyndicsicelui-cifaitcarence,maisaussientermesde

miseenconcurrencedusyndic.Sicelle-ciestdésormaisobligatoire

àl’échéancedechaquecontrat,nousavonsobtenuquelavalidité

denotremandatnesoitpasremiseencauseparlenon-respect

duprocessusdemiseen concurrence.Quant au syndic, il peut

désormais proposer des offres de services afin d’accompagner

l’évolutiondesbesoinsdescopropriétaires.Enfin,lesmodalitésde

gestiondespetitescopropriétésneserontpasdifférentesselon

qu’ellessoientgéréesparunsyndicprofessionneloubénévole.

Dernierpointd’importance:touteslescopropriétésdeplusde15

ansdevrontsedoterd’unplanpluriannueldetravaux,concernant

lesinvestissementssur10ans.

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Nouscomptonsl’attaquer,tantsurleplanlégislatifquerèglemen-

taire.Nousnesouhaitonsaucuneintrusiondel’Étatdanslaliberté

de tarification qui est la nôtre, d’autant que cette tarification

concerneleBTOCetenaucuncasleBTOC.Jenesuisd’ailleurs

mêmepascertainquelegouvernementsoitpartisandecedécret

qu’il prend, il me semble, au regard d’une contrainte et d’une

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aura pour cadre central et prestigieux le Carrousel du Louvre.

Au programme : la présence du ministre Julien Denormandie

et des députés Mickaël Nogal, Guillaume Vuilletet et Francois

Pupponi, ou la sénatrice Dominique Sassone Estrosi, la venue

d’experts-FrançoiseGomez-Bassac,NicolasBouzououStéphane

Mallard -, de nombreux workshops, plus de 200 exposants, et

destablesrondespolitiques,économiquesetdigitales.Également

très attendue, la révélation du caducée des professionnels de

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LA LOI PACTE ASSOUPLIT LE RÉGIME DES ACTIONS GRATUITES ET DES BSPCE

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BSPCE

Preuve que l’actionnariat salarié a encore de beauxjours devant lui, la loi n°2019-486 du 22 mai 2019relative à la croissance et à la transformation desentreprisesdite«loiPACTE»estvenuassouplirdeuxmécanismesd’intéressementtrèsprisésenpratique:les actions gratuites et les bons de souscription departsdecréateursd’entreprisedits«BSPCE».

1. ACTIONS GRATUITES

L’attributiongratuited’actionsconsisteen l’attributiond’actionsaubénéficedecertainssalariésetàcertainsmandatairessociauxexerçantdesfonctionsexécutives(au sein de la société concernée ou de son groupesouscertainesconditions)sanscontrepartiefinancièreetmoyennantunrégimefiscaletsocial relativementfavorable.Le dispositif permet aux bénéficiaires d’acquérirgratuitement des actions gratuites à l’issue d’unepériode d’acquisition d’une durée minimum d’un an.Pendantcettepériode,lebénéficiairen’estpasencoreactionnaireetesttitulaired’undroitàledevenir,sansconditionsousousréservede l’atteintedeconditionsdeperformanceet/oudeprésence,selon lesclausesdupland’attribution.Autermedelapérioded’acqui-sition,lebénéficiairedevientactionnairedelasociétémais reste soumis à une obligation de conservationdesesactionspouruneduréed’uneannéeminimumétant précisé qu’il est possible de supprimer touteobligation de conservation si la période d’acquisitionduredeuxans.Cependant le nombre total d’actions attribuéesgratuitement aux salariés et mandataires sociaux nepouvaitpasexcéder10%ducapitalsocialdelasociétéémettrice,cepourcentages’appréciantàladatedeladécisiondeleurattribution(plafondaugmentéà15%s’ils’agitd’unesociéténoncotéeprésentantlescarac-téristiques d’une PME européenne et à 30 % en casd’attributiongratuited’actionsbénéficiantàl’ensembledesmembresdupersonnelsalariédelasociété).La loiPACTEaapportéunassouplissementbienvenu.Désormais,nesontplusprisesencomptepourl’appré-ciationdeceplafond(i)lesactionsgratuitesquin’ontpasétédéfinitivementacquisesautermedelapérioded’acquisition (fautede remplir les conditionsprévuesau plan) ni (ii) les actions pour lesquelles il n’existeplusd’obligationdeconservation.End’autres termes,

le calcul du plafond ne prendra plus en compte queles actions en cours d’acquisition et celles en coursde conservation, et non plus l’ensemble des actionsattribuéesgratuitementduranttoutelaviesocialedelasociété.Cettemodificationpermetainsiunrechar-gementdusystèmed’actionsgratuites.Cependant,iln’esttoujourspaspossibled’attribuerdesactionsgratuitesàunbénéficiairequidétientdéjàplusdu 10% du capital de la société émettrice. De plus,l’attributiongratuited’actionsnedevrapaspermettreàcequ’unbénéficiairedétienneplusde10%ducapitalde la société, d’où l’obligation de limiter l’attributiondanscertainscas.

2. BSPCE

Limité à des sociétés remplissant certains critères,le régime des BSPCE connaît lui aussi un réel succèsen pratique. Pour mémoire, ne peuvent émettredes BSPCE, essentiellement, que les sociétés (a) paractions, (b) non cotées ou avec une capitalisationinférieure à 150 millions d’euros, (c) immatriculéesdepuismoinsde15ans,(d)redevablesenFrancedel’impôtsurlessociétés,et(e)détenuesàhauteurde25%ducapitalaumoinspardespersonnesphysiques,oudespersonnesmoraleselles-mêmesdétenuespour75%deleurcapitalpardespersonnesphysiques.Fondésurlemécanismedel’attribution,généralementgratuite,d’unbondesouscriptiond’actiond’unesociété,il permet ainsi aux salariés et à certains dirigeantsdessociétéséligiblesd’accéderàtermeaucapitaldel’entreprisedanslaquelleilsexercentleuractivitéàdesconditionsprivilégiéestoutenbénéficiantd’unrégimefiscal et social favorable plus attractif que celui desstock-options.Selon le Code général des impôts, le régime del’émission des BSPCE ne bénéficiait qu’aux seulssalariésdelasociétéetsesdirigeantsexécutifssoumisau régime fiscal des salariés, ou des filiales souscertaines conditions. La loi PACTE a élargi le champdes personnes éligibles. Sont désormais égalementéligiblesàl’attributiondeBSPCElesmembresduconseild’administrationouduconseildesurveillanceencequiconcerne les sociétés anonymes et les membres de«toutorganestatutaireéquivalent»encequiconcerneles sociétés par actions simplifiée, quelle que soitl’appellationdonnéeàcetorgane,(sousréserved’êtreprévuauxstatutsetnondansunpacted’actionnaires).

Jeanne MucchielliMatthieu RollinAvocats

Crédit Photo | DR

Les mécanismes législatifs destinés à faciliter l’actionnariat salarié se sont multipliés ces dernières décennies. La loi PACTE du 22 mai 2019 améliore encore ces mécanismes.

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SIGNAUX FAIBLES ET SIGNAUX FORTS

Chezles«Faibles»

1) LES VENTES DES APPARTEMENTS AUX OCCUPANTS DES HLM

LAISSENT À DÉSIRER.

Le gouvernement a clairement affiché l’objectif et Action

Logementacrééàceteffetunopérateurnationaldeventeou

ONV.Unpeuplusdecinqmillelogementsseraientéligibles,la

grande majorité d’entre eux étant situés en zones tendues et

notamment en Ile de France, ce qui ne surprendra personne.

Pour 2018 l’USH avance le chiffre de neuf mille huit cents

ventes, lointrès loinde l’objectif initialdequarante-cinqmille

correspondant à un pour cent du

parc total. Et pourtant, on estime

quechaquelogementvendupermet

d’enconstruireouréhabiliterdeuxet

demie!Cherchezl’erreur!Certesnous

sommes au début d’un processus

soutenuparlavolontédugouverne-

mentetilfautdutempspourmonter

en puissance … peut-être. Mais,

au-delà du levier d’investissement

évoqué ci-dessus, n’oublions surtout

pas de considérer ces ventes au

milieud’immeubles locatifs, comme

un formidable exemple de mixité

socialevraie.

2) L’ÉCHANGE DES LOGEMENTS

SOCIAUX EST DÉSORMAIS POSSIBLE.

Plus«légère»sansdoutecetteannoncedusuccèsdelaplate

-forme Echanger Habiter qui permet en Ile de France, aux

locatairesduparcsocial,d’échangerleurslogementsenfonction

del’évolutiondeleursbesoinsrespectifs,telsdeschangements

de situation familiale. Plutôt novateur, ce système, en place

depuisunan,faciliteleparcoursclientetlefluidifie.Lepotentiel

delogementsconcernésenIledeFrancepourraitsesituerautour

dehuitcentcinquantemille,soitlestroisquartsduparctotal.A

suivre!

Chezles«Forts»

1) ATTENTION AUX IDÉES REÇUES CONCERNANT LES AIDES FISCALES À L’INVESTISSEMENT LOCATIF.

C’estundiscoursrécurrent:lesaidespubliquesseraientdispen-dieusespourlebudgetdel’étatetinflationnistespourlemarché.Une récente étude, menée par un cabinet indépendant(PrimeView)sembledémontrerlecontraire;elles’estpenchée,dansledétail,surlamesuredescoutsetrecettes,etce,depuislaloiBessonde1999!Toutd’abord, ilnefautpasconsidérer lesaidesfiscalessurunseul exercice, mais sur toute la durée de l’engagement prisparlepropriétaire.Danscecas,etsil’onprendl’ensembledeslogementsayantbénéficiédesdispositifssuccessifsde1999à2018, l’incitationfiscalerapporteraità l’étatplusdevingt-cinqmilleeurosparlogementconstruit.Pourlesseulslogements»Pinel»uneurodubudgetdel’étatrapporteraituneurosoixante-cinq!D’autre part, le rapport signale que les prix des immeublesbénéficiantdesdifférentsdispositifsévoluaient«depairaveclesprixduneufengénéral»Lerapportpréditenfin,encasd’arrêtdesdispositifs,unebaissedelaproductiondelogementsetparvoiedeconséquenceunebaissederessourcespourl’état.

2) ATTENTION À LA BAISSE DES PERMIS DE CONSTRUIRE ACCORDÉS ET DES MISES EN CHANTIER DE LOGEMENTS.

Endroitelignedecequiprécède,deuxautreschiffresdoiventnousalarmer: lenombredepermisdeconstruireaccordésenFranceabaisséde5.7%surunandeSeptembre2018àAout2019.Lesmisesenchantieront,quantàellesreculéde3.8%endouzemois.Devons-nousrappelerquelechocdel’offre,objectifmajeurdugouvernement, ne peut se concevoir sans un effort constantdanslaproductiondelogements,ainsiquedanslarénovationduparcexistant?Leslogementsnonconstruitsetnonréhabilitésviendrontaccroitreledéficitstructureldontnoussouffronsdepuissilongtemps,déficitresponsabledelapressionsurlesprix!Ilesttempsdefairevenir,ceuxquejequalifiede«grosinvestis-seursprivés»capablesdemobiliserdesmontantssignificatifstournésversl’investissementlocatifrésidentiel.

Faut-il écouter les signaux faibles pour anticiper et répondre dans l’action aux signaux forts ? Il faut dans tous les cas rester attentifs aux premiers en les suivant et ne pas rester sans réaction face aux seconds.J’en ai relevé deux dans chaque catégorie.

Rédaction | Bernard CadeauCrédit Photo | DR

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L’ADRESSE : UN MODÈLE UNIQUEl’Adresse enfonce le clou ! Entre son nouveau concept agence, des évolutions importantes - en termes de stratégie client, de fidélisation et d’émulation de ses sociétaires et collaborateurs – et sa présence au prochain salon RENT à travers un dispositif inédit… les mots d’ordre sont plus que jamais la proximité et l’innovation. Décryptage avec le Président du réseau, Brice Cardi.

Rédaction | Marie HéraultPhoto | l’ADRESSE

STRATÉGIE

PROXIMITÉ

FIDÉLISATION

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VOUS AVEZ DÉVOILÉ LE NOUVEAU PROJET DU RÉSEAU EN JUIN DERNIER. À TRAVERS LUI, LES ÉVOLUTIONS À VENIR POUR LE RÉSEAU SONT NOMBREUSES, NOTAMMENT CONCERNANT VOTRE STRATÉGIE CLIENT…

Les clients du secteur immobilier ont trop souvent lasensationquelerôledel’agentprendfinaumomentdela signature, or nousdisposonsd’unpotentiel client trèsfort en jouant la carte de la proximité. Plus que jamais,nous souhaitons donc être le premier réseau à nouspositionner sur l’accompagnementde ses clients afinderépondre à leurs besoins avant, pendant et après unevente ou la signature d’un bail. Cela sous-entend qu’ilnous faut diversifier notre offre de services en mettantenplacedesoffresexclusives.Nousnousappuyonspourcelasurdifférentsoutilstelsquelaconciergerie,encours

d’évoluer au profit d’une plus grande humanisation.Concrètement,nosassistantsseront,àterme,forméspourpouvoirproposerceservicedemanièrephysique,dansunespacedédiéenagence.Danslemêmeordred’idée,nosclientsprofiterontbientôtdenotrecentraled’achatspourbénéficierd’offres,auxtarifsnégociéspréalablementparleréseaul’Adresse,pourleurdéménagement,laréalisationde devis pour leurs travaux ou pour la souscription denouveauxcontratsd’énergie.

EN PARALLÈLE, L’ADRESSE DÉPLOIE UN NOUVEAU CONCEPT AGENCE. QU’ATTENDEZ-VOUS DE CE CHANGEMENT ?

Noussouhaitonsmieuxvaloriserlesatoutsdelamarqueencassantlescodesclassiquesd’uneagenceimmobilière,avecdesfaçadesouvertessurl’intérieuretdesmatériaux

SUCCÈS


bruts, très esthétiques. En parallèle, nous accroissons l’utilisation desnouvellestechnologies,avecparexempleunécrandynamiqueenvitrinepourdiffuser lesannoncesimmobilières.Au1er janvier2021, l’ensembledesagencesdevrontavoiradoptélenouveauconcept.Notreobjectif,unenouvellefois,estd’accroitrelaproximitéentrelesprofessionnelsduréseauetleursclients,qu’ilssoientactuels,passésoufuturs.

POUR LES SOCIÉTAIRES ET LES COLLABORATEURS, DES ÉVOLUTIONS SONT AUSSI EN COURS ?

Nousrebattonseneffetlescartesdurecrutementsurl’ensembleduréseauavecunsystèmenouspermettantderecruterdesprofilsplusadaptésànosbesoins.Désormais,nosdirecteursd’agencesoffrentlechoixducontratàleursagents(salariat,autoentrepriseouportagesalarial).Enparallèle,nousavonsdoublénotrebudgetdédiéausourcingdescandidatsainsiquenosinvestissementssurlessitesd’emploi.Nouspoursuivonségalementladiversificationdenoscompétences.Depuis2017,140denossociétairesontétéformésetcertifiésàlanormeIOBSP(NDRL:Intermédiaireenopérationsdebanqueetenservicesdepaiement)deniveau2.Ilssontenmesuredeproposer,informeretvendredesproduitsbancaires ou de proposer à tous les particuliers– clients ou non - un prêt à la consommation,un crédit immobilier ou travaux ou encore uneassurancehabitation.

QUELLE AMBITION POURSUIVEZ-VOUS À TRAVERS TOUS CES CHANGEMENTS ?

Celledecontinueràbienfairenotremétier,toutenabordanttouslesmétiersconnexesàl’immobilier,d’apporterdessolutionsglobalesànosclients,deprouverquenoussommesbienplusqu’unesimpleagenceetd’imposeruneimagedemultispécialiste.Notreobjectifestdedoublernotrepartdemarchéd’ici4ansencontinuantàfidélisernotreclientèleenleuroffrantplusdeservicesauxmomentsclésdeleurvieimmobilièreetdevenirleurpartenaire.À plus courts termes, nous souhaitons passer de350 agences actuellement à 500 d’ici fin 2020,étendre notremaillagenational – notamment enRhône-Alpes,HautsdeFranceetBretagne –ainsiqu’à l’international, en ouvrant une dizained’agencesàl’étranger(Angleterre,Espagne...).

VOUS SEREZ PRÉSENT AU SALON RENT LES 6 ET 7 NOVEMBRE, PORTE DE VERSAILLES À PARIS. POURQUOI EST-CE IMPORTANT POUR UN RÉSEAU TEL QUE L’ADRESSE D’Y ÊTRE PRÉSENT ET QUE NOUS RÉSERVEZ-VOUS ?

Dédiéauxinnovationsdigitalesdanslesecteurdel’immobilier,leRENTestincontournablepuisqu’ildonneunaperçudecequeseral’immobilierdedemain.Àcetitre,nousprésenterontcequeserontlesagencesduréseaul’Adresse très bientôt. Ainsi, outre la présentation du nouveau conceptagence,nousallonségalementproposerundispositifinédit:permettreàdixpatronsd’agencesimmobilièresindépendantesd’intégrerleréseauetdegagnerl’undesdixconceptsagenceenjeu.Pourparticiper,ilsuffitderemettreundossierdeprésentationcompletdesonagencesurlestandH20, celuide l’AdresseauRENT.Cedernier seraexaminépar leConseild’Administration,quidécideradeslauréatsquipourrontrejoindreles220associés,femmesethommesàlatêtedes350agencesduréseaul’Adresse.Mêmesinousvenonstoutjustedefêternos20ans,noussommesbien

décidésàmontrerque l’Adressen’a rienperdudesa capacitéà innoveretestplusquejamaisfidèleàsesvaleursdeproximité,departageetdeprofessionnalisme,etceauplusgrandbénéficedenosclients!

SUCCÈS

20 / N°71 novembre / décembre 2019 | Expression N°70 septembre / octobre 2019 | Expression / 20

PROPTECH : DE LA RÉVOLUTION À LA POUDRE DE PERLIMPINPIN

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TRANSFORMATION DIGITALE

SERVICES IMMOBILIERS

A l’heureoù laProptechFrançaiseet Européennese réunitausalonRENT, l’unedesquestionsqueseposetoutprofessionnelde l’immobilier est : Comment distinguer le grain de l’ivraienumérique ? Y compris pour les experts et les investisseurs,la question est ardue, car le risque, sinon de passer pour unobscurantiste,estdemanquerl’opportunitédesedémarquerdelaconcurrence,oudeselaisserdépasserenmoinsdetempsqu’ilnefautpourledire.Pourtant,certainsmarqueurspermettentdes’yretrouver.

SE FIER AUX APPARENCES

Les Start up ont besoin de résonnance médiatique pour sefaire connaître, et surtout cultiver l’image de leader sur unmarchéendevenir. Ilexistedeuxcheminspouryparvenir : le

premier consiste à faire lapreuve de son utilité parle nombre d’utilisateursavérésetlamaturitédesesdéveloppements.Lesecondconsiste à communiquerdansl’excès,autraversd’in-cantations et d’affirmationsnon vérifiables. Les projetsà faible valeur ajoutéssont repérables à certainsartificesde communication,tels qu’une mise en avantexcessive des dirigeants,souvent affublés desoripeauxdeleurmarque.

S’INTÉRESSER AU CONTENU

L’idée est brillante, etd’ailleurs, vous vous ditesque vous auriez dû laconcrétiser vous-même, car

vousyaviezpenséavant.Lasimplicitéesttoujoursunmarqueurde cohérence. Les voitures électriques de Tesla et les fuséesréutilisablesdeSpaceXsontdesidéessimples,etpourtant,leurréalisationestextrêmementcomplexe.Dansunebonnesolution,ilfautbiendistinguerl’intentiondelaréalisation.Uneétudedel’UnionEuropéennemontraitrécemmentqueplusdelamoitiédesentreprisesprétendantutiliserlatechnologieBlockchain,n’yavaientenréalitéaucunrecours.Ilconvientdoncdebienvérifierlaréalitéeffectiveduserviceapportéparl’application,etdelecomparerauxsolutionsexistantes.

ANALYSER LE BUSINESS MODÈLE

Si l’idée vous parait toujours bonne, et que la réalisation esteffective, il faut se projeter dans l’intérêt économique qu’elleapporte. Dans un monde où l’agent immobilier est devenu

intégrateur de services, il collectionne des abonnements qui,mêmeà faible coût, finissent par plomber sa rentabilité. Gainde temps, améliorationde la relation client, simplificationdesprocess:l’analysedelaréellevaleurajoutéedelasolutiondoitêtrecomparéeauprixderevientdel’abonnementproposé.

LIRE ENTRE LES LIGNES DE CODE

Le paradis existe, mais vous ne le saviez pas encore. Cettenouvelleapplicationfaittoutàvotreplace.Grâceàl’intelligenceartificielle,lareconnaissanceoptique,lecroisementdesdonnées,l’utilisation de la data, le processus long et fastidieux quinécessitait5collaborateursconfirmésseréaliseencliquantsurunbouton. Si laprofession immobilièren’apasété remplacéejusqu’àcejour,c’estbienparcequelamaitrisedelacomplexitérèglementaire, conjuguée à la valeur ajoutée de l’humainfait l’alchimie d’un service immobilier réussi. A ce jour, aucunalgorithmen’aréaliséunetransactionimmobilièreougéréunecopropriété.Donc,prudence.

CROIRE EN LA RÉSILIENCE

Les connaisseurs de la Proptech le savent bien. Le turn overest important, et les exposants de la première heure toujoursprésents,sontpeunombreux.Lorsquel’onchoisitsespartenairesdigitaux, on peut soit prendre le risque d’être le cobaye, soitchoisirceuxquiontfaitleurspreuves.Ici,pasdegrandsrisques,sicen’estdeperdredutemps,del’argent.

S’INTÉRESSER AUX ACTIONNAIRES

Il faut toujours se rappeler que le modèle économique de latransformationdigitaleconsisteàs’emparerd’unmarchégrâceausoutienfinancierdesinvestisseurs.Uber,AirBnB,ettantd’autressontdesentreprisesstructurellementetlourdementdéficitairesdepuisleurcréation.Autraversd’undiscourscommercialetd’uneoffrecohérente,lapluparts’adressentd’abordauxfinanciersenvuedeleverdesfonds.Sicelapermetlacréationd’unesolutioninnovante, il convient tout de même d’analyser le profil desactionnaires,afind’éviterd’envoyer sesdonnéeset ses clientsversdesgroupesconcurrentsounonidentifiés.D’autantquecesentreprisessontdestinéesàêtrevendues,avecvotreDATAenguisededote.Lorsque l’on est un professionnel de l’immobilier et que l’onprendpartàcetévénement,iln’estpasquestiondeboudersonplaisiraucontactdetantd’énergiecréatriceetdepersonnalitésinnovantes. Il convient cependant de faire les bons choix, enpartant du principe que le monde du digital répond essen-tiellementauxmêmesrèglesetauxmêmesprincipes,queceluidel’économietraditionnelle.

Dans un monde dominé par la pensée unique, où l’opinion publique est intoxiquée par l’impérative nécessité de changer de modèle, les oracles auto-proclamés et les bonimenteurs se mêlent aux vrais projets innovants dans une joyeuse parade.

Rédaction | François MoerlenCrédit Photo | DR

ANALYSE


FISCALITÉ

LOI DE FINANCES POUR 2020 : UNE RÉFORME MAJEURE DE LA FISCALITÉ LOCALE

FISCALITÉ LOCALE

LOI DE FINANCES POUR 2020

La finalisation de la réforme de la taxe d’habitation s’accompagnerait de la révision des valeurs locatives.

LA RÉFORME DE LA TAXE D’HABITATION SERAIT FINALISÉE

Laloidefinancespour2018ainstituéundégrèvementde la taxe d’habitation afférente à la résidenceprincipale,soumisàuneconditionderessources.Lescontribuables bénéficient ainsi d’un dégrèvementd’office lorsque leur revenu fiscal de référence del’annéeprécédenten’excèdepasunecertainelimite.

Pour les impositions établies au titre de2019, cettelimiteestfixéeà28448€pour lapremièrepartdequotient familial,majoréede8636€ pour chacunedesdeuxdemi-partssuivanteset6096€pourchaquedemi-partsupplémentaireàcompterdelatroisième.Le dégrèvement est égal à 65 % de la cotisationde taxe d’habitation restant à charge après, s’il y alieu, application du plafonnement en fonction durevenu pour les contribuables dont le revenu fiscalde référence de l’année précédente n’excède pasla somme de 27 432 € pour la première part dequotient familial,majoréede8128€ pour chacunedesdeuxdemi-partssuivanteset6096€pourchaquedemi-partsupplémentaireàcompterdelatroisième.Pourceuxdontlerevenufiscalderéférencedel’annéeprécédente excède cette limite, le dégrèvement estdégressif.

Letauxdudégrèvementseraportéà100%en2020etdevraitconcernerlescontribuablesdontlerevenufiscal de référence de 2019 n’excède pas 28 732€.Lecoefficientdedégressivités’appliqueraitauxcontri-buablesdontlerevenufiscalderéférenceestcomprisentre27706€et28732€.

En2021,ledégrèvementprogressifseraittransforméen exonération totale ou partielle. Pour les contri-buables remplissant les conditions de ressourcesactuellement requises pour l’octroi du dégrèvement,l’exonération serait totale ou affectée du mêmecoefficientdedégressivitéqueledégrèvementactuel.Pourlesautrescontribuables(20%desfoyersd’après

l’exposédesmotifs),l’exonérationseraitégaleà30%delacotisationdel’annéed’impositionen2021.Elleseraitportéeà65%en2022

À compter de 2023, la taxe d’habitation seraitsupprimée pour les locaux affectés à l’habitationprincipale,quelquesoitlerevenuducontribuable.Elleseraitenrevanchemaintenuepour lesautres locauxet rebaptisée « taxe d’habitation sur les résidencessecondairesetautres locauxmeublésnonaffectésàl’habitationprincipale».

RÉVISION DES ÉVALUATIONS FONCIÈRES DES LOCAUX D’HABITATION

Lenouveausystèmed’évaluationseraitfondésuruneméthodetarifairequiconsisteraitàappliqueruntarifreprésentatifdumarchélocatifàlasurfacepondéréedulocal.

La procédure de révision débuterait en 2023 par lacollectedesdonnéeslocativesauprèsdespropriétairesbailleurs.

Àcompterdu1erjanvier2025,lacommissiondépar-tementale des valeurs locatives serait chargée dedéterminer les secteurs d’évaluation, les tarifs, lesparcellespour l’applicationdes coefficientsde locali-sation. Les résultatsde la révision seraientainsiprisencomptepourl’établissementdesbasesdel’année2026.

Les tarifs seraient ensuite mis à jour annuellementàpartirdesdéclarationsannuellesauxquellesserontastreintslespropriétaires.

Ilestàcraindrequecetterévisiondesvaleurslocatives,attendue depuis plus de 30 ans, ait comme consé-quence,sicen’estsonobjectif,devoirlataxefoncièrefort opportunément compenser la suppression de lataxed’habitation.

Réginald Legenre Avocat

Crédit Photo | pxhere


PROFESSIONNELS CONTRE PARTICULIERS : DISCRIMINATION

GARANTIE

CONFIANCE

SÉCURISATION

Lesprincipesd’égalitéde traitementetdenon-discriminationsontalorsinscritsdansnotreConstitutionde1958.Ladiscriminationconsisteàfavoriseroudéfavoriserunindividu,enraisondecertainesdesescaractéristiquesoudecertainsdeseschoixpersonnels.Mais ladiscriminationestsouventtropréduiteà laprobléma-tiqueethniqueoureligieuse.Or il existe plus de vingt autres critères de discriminationreconnusparlaloi:âge,sexe,apparencephysique,grossesse,mœurs,étatdesanté,opinionspolitiques,….Les articles 225-1 et 225-2 du code pénal prévoient les casde discrimination et les sanctions qui peuvent aller jusqu’à

3ansd’emprisonnementet45000€d’amende.Dans ce contexte, unprofessionnel de l’immo-bilier, agent immobilier ouadministrateur de bienspratiquant la locationou lagestion qui ne serait pasvigilant,prendrait le risquenonseulementdesanctionslourdesmaiségalementdeperdre sa carte profession-nelle et de devoir cessertoutessesactivités.Depuis 2006, la pratiquedu «testing» est admisecomme preuve. Cetteméthode, utilisée par lesassociations consiste àse faire passer pour uncandidat locataire pourprouverunediscrimination.De nombreux colloques,formations,ainsiqu’uncode

d’éthique de déontologie, ont participé à une compréhensionpluscomplètedusujetpourtouslesintervenantsdansl’actedelocation.Parallèlement à compter du 1er mai 2011, la HALDE a étéremplacéeparleDéfenseurdesdroits(DDD)quechacunpeutsaisir etqui réunit 4entités jusqu’ici distinctes : leMédiateurde la République ; le Défenseur des enfants ; la Commissionnationale de déontologie de la sécurité (CNDS) et la Hauteautoritédeluttecontrelesdiscriminations.LeDéfenseurdesdroitsadepluséditéunguidereprenantles20pointsàvérifierpourlouersansdiscriminer.Ils’agitd’outilspourfairefaceàdesdemandesdiscriminatoires,desargumentaires,des impriméslistant lesseulesdocumentspouvantêtreréclamésàuncandidatlocataire,desconsignessur

l’égalitédetraitement,etlerecoursàdesimprimésconformesaudécretdu29mai2015.AceteffetlesmandatsdegérancedesadministrateursdebiensadhérentsauxsyndicatsprofessionnelsreconnusparlaLoiTravailde2016,prévoientdésormaisunparagraphespécifiquesurlesinformationsetobligationsdubailleuroudesonmandataire.Les professionnels s’engagent dès lors à de la pédagogie enrappelantlaréglementationàleursclients.Plusqu’uneobligationlégale,louersansdiscriminerdevientuneobligationmorale.Qu’enest-ilsurleterrain?Certains articles récents ont encore malheureusement mis leprojecteursurdespratiquesd’unautretemps.Cesattitudesnesontpasdéfendables.Sansaucuneexcusepourleserrementsdecertains,ilnousfautnéanmoinssoulignerquelemarchédelagestionlocativen’estdétenuqu’àhauteurd’àpeine40%parlesprofessionnels.Lestestingsréalisésdémontrentquelesbailleurs–particulierslouanteux-mêmesleurslogements,sontbienplusnombreuxàfairefidelaloietàs’affranchirdurespectdesrègles.Horsletestingestbienplusdifficileàmettreenplacedanslajungled’annoncesdeparticuliersàparticuliers.C’estpourquoilespouvoirspublicsdevraientvoirdanslepassageplusrégulierparunprofessionnel,unegarantie,unesécurité,unengagementdurespectdudroitdenosconcitoyens,etconsi-dérerlesadministrateursdebienscommedespartenairespourluttercontrelesparticuliersindélicats.Depuisle01avril2016nosADBsontdésormaisformésréguliè-rement(décretdelaloiAlur).Lerenouvellementdeleurcarteprofessionnelleestdésormaisassujetti à la justification de 42 heures de formation tous lesdeuxans,dontdeuxheuresdedéontologiesansoublierTracfin,RGPD,affichage,engagements….AdéfautleurcartedélivréeparlesCCInepeutêtrerenouvelée.IlsdoiventrespecterunCoded’EthiqueetdeDéontologiedepuislaparutiondudécretdu28août2015enapplicationdelaloidu24mars2014.Leursimpriméssontlabellisésparlaprofession.Avecsonrécentrapportsurlemarchélocatif,ledéputéMickaëlNogal a précisé que l’objectif des pouvoirs publics était de« travailler avec les acteurs du logement pour réconcilier lespropriétairesetleslocataires».Souhaitons donc, sans faire faire de discrimination, mêmepositive, que les professionnels apparaissent comme unesolutionpaisibleàcedouloureuxproblème.L’obligation de louer et de faire gérer par un administrateurformé, agréé, et contrôlé, apportant des garanties à chaqueétapedes relations entre bailleurs et locataires, pourrait ainsisécurisernosconcitoyensenbesoind’unlogementdécent.

Au lendemain de la seconde guerre mondiale, le peuple français a proclamé à nouveau que tout être humain, sans distinction de race, de religion ni de croyance, possède des droits inaliénables et sacrés. Il réaffirme ainsi solennelle-ment les droits et libertés de l’homme et du citoyen consacrés par la Déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République.

Rédaction | Jean-François Buet Crédit Photo | DR

OPINION

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AILLEURS

LA SUISSE, UN MARCHÉ ATTRACTIF, DES PRIX EN PENTE UN PEU PLUS DOUCE

FISCALITÉ

STABILITÉ

BIENS ALTERNATIFS

Une offre de biens variée et des panoramas extraordinaires… la Suisse possède de nombreux atouts pour les investisseurs qui en ont les moyens. Après avoir atteint des sommets, les prix semblent cependant devenir un plus raisonnables dans certains cantons. Autre avantage, récent, une baisse des impôts sur les sociétés dans les cantons de Genève et de Vaud qui favorise la venue des entreprises.

Pasbesoind’avoir l’océan lorsqu’onpossèdedes lacs…etLaSuisse en possède 175 offrant des panoramas vivifiants àcouperlesouffleaucœurdespaysagessomptueux.Semirantdansleurseauxounicherdanslesmontagnes,uneoffrevariéedevillasdisposantdepontons (ou lespiedsdans l’eau),degrandespropriétésouderésidencesluxueuses.Intemporelleetsachantconjuguerl’éléganceaupittoresque,laConfédérationhelvétiqueattirebien sûr les investisseursétrangerspour labeautédesesespacesnaturels,maislesrassureaussigrâceàlastabilitédesonmarchéimmobilieretaucontextebancaireactuel, favorableà l’emprunt. Lapreuve, selon lebaromètre

du marché de l’investissementimmobilier suisse établi par lecabinetd’auditfinancierErnest&Young:«LaSuisseestconsidéréedemanièrecontinuecommeunpaysattrayantpour les investis-sements immobiliers (à 97 %)(…).Celan’estpasseulementdûàlaqualitédevieélevéeetauxconditions politiques stables delaSuisse,maisaussiàlapériodeactuelledetauxd’intérêtbas.»

PRIX EN PHASE DE STABILISATION

Maiscesontsurtoutsesavantagesfiscauxquifontlaréputationdela Suisse. Le gouvernement aeneffetentamédelonguedateuneprocédurededéfiscalisation

immobilière,atténuantvoiremêmesupprimantlesimpôts.Enparallèle,larécentebaissedel’impôtsurlessociétésdanslescantonsdeVaudetdeGenèvedevraitencoreboosterlavenued’entreprises,etdoncdenouveauxinvestisseurs.Uneconditioncependantestnécessaireavantd’investiretdepouvoirprofiterdecesavantages:êtrerésidentdupays(ausensfiscal)…àmoinsd’acquérirdel’immobiliercommercialoudesrésidencessecondairesdansleszonestouristiques(àGstaadt,VerbierouVillars,80%,desbiensimmobiliersappartiennentainsiàdespropriétairesétrangers).Mais n’achète pas qui veut cependant : en Suisse, les prixpeuvent atteindre des niveaux des élevés, surtout pourl’immobilierdeprestige,trèsprisédelapartdesinvestisseursinternationaux.ÀColigny,unepropriétéaainsiétévendueà

62millionsd’euros,etàGenève,auborddulacLéman,uneautrea trouvépreneurpour64millionsd’euros.Desventesrecordsquitendraientàdevenirplusraresavecunprixmoyenhautdegammeàlabaissede15à20%,etunretouràlaraisonpourl’ensembledumarché.«Lesprixontdépasséleursommetetvontmaintenantsestabiliser,confirmeainsiAnitaMüller,de l’agenceChamperetFinancesSA, spécialiséedansl’immobilier suisse et international. Les augmentations sepoursuivrontsurtoutdanslescentres-villes.»

DES SEGMENTS ALTERNATIFS PLUS PRÉGNANTS

C’est sur les cantons de Genève (pour les communes deGenèveetdeCologny,oùdesprojetsd’appartementsneufssenégocientauxalentoursde24000CHFdum2,soit21805€),Zurich, Vaud (pour les communes de Mies, Commugny, etCoppet),Berne,LucerneetdepuispeuZougquelesdemandes

sontlesplusfortes.«Pourunemaisonbiensituéeetauprix,nouspouvonsavoir50visiteslorsd’unejournéeporteouverteetplusieursoffreslemêmejour,indiqueAnitaMüller.Unobjetauprixdumarchésevendendeuxjours,avecbeaucoupdedemandesetpeud’offres.» CorsieretNyon,plus familiales,se développent également, avec pour ce dernier des prixdémarrantà11000CHFdum²-environ10000€-pourduneuf.Etsil’immobilierrésidentielresteentêtedesinvestissements,d’autres tendances se dessinent nettement : «De nouvellesclasses d’actifs historiquement moins sujettes aux flux decapitauxallouésàl’immobilierseretrouventsurledevantdelascène,expliqueAmineHamdani,membreduconseild’admi-nistrationdeCBRESuisseetresponsabledesinvestissements,danslescolonnesdumagazineéconomiqueBilan.Parmielles,l’hôtellerie, les logements étudiants, les résidences pour lesséniors ou les datacenters tirent leur épingle du jeu. Leurintérêt étant d’offrir des rendements supérieurs à ceux del’immobilier commercial et résidentiel traditionnel.» L’attrac-tivitésuissedevraitdoncsepoursuivreencorelongtemps.

Rédaction | Marie HéraultCrédit Photo | Pixhere

80 %DES BIENS IMMOBILIERS À GSTAADT, VERBIER OU VILLARS

APPARTIENNENT À DES PROPRIÉTAIRES ÉTRANGERS



POINT DE VUE

PROPOSITION DE LOI LAGLEIZE

VALEUR AJOUTÉE

PROFESSIONNEL

INTERMÉDIATION

On attendait avec impatience le rapport du député de laHaute-Garonne,Jean-LucLagleize,missionnéparlegouvernementpour réfléchir aux remèdes à la cherté du terrain et à leurinsuffisantemiseàdispositiondespromoteurspourconstruire.Laprocédurelégislativeenadécidéautrement:lerapportserabeletbienrendu,dansquelquessemaines,maisilauraétéprécédéd’une proposition de loi préparée par l’auteur du rapport etco-signéeparlesdéputésdelamêmefamillepolitique,leMODEMen l’occurrence. En effet, les textes d’initiative parlementaire,c’est-à-direquineviennentpasdugouvernement-mêmes’illesaparfois inspirésenmandatantundéputéouunsénateurpourmener une étude-, doivent passer dans une fenêtre réservée àdes propositions de loi d’émanation parlementaire et ouvertpour chaque groupe politique de la majorité ou de l’oppositiondemanière spécifique. Bref, cette explicationdemécanique surle fonctionnement de l’Assemblée nationale ou du Sénat pourcomprendrel’ordredefacteursétonnant,avecunrapportquisuivraletextequ’ilsuggèreraparsespropositions.

Au-delàdecettemiseaupoint, il fautaussi comprendrequ’il yavaiturgenceàlégiféreretqueJean-LucLagleize,finconnaisseurdes problématiques de logement en France, a eu raison de sedépêcher,enbrusquantlalogiqueétablie:sapréoccupationetcelledugouvernementsontderemédieràl’inaccessibilitééconomiquedeslogementsdansnotrepayspourlaplupartdesménages.Aufildesdécennies,sansqu’ons’enaperçoiveavecassezdelucidité,lasolvabilitédescandidatsàlapropriétéestdevenuedeplusenpluscourtepourleurpermettrederéaliserleursprojets.Enfait,lesdeuxcourbesdontlarelationconditionnelemarché,celledel’évolutiondesrevenusdesFrançaisetcelledesaugmentationsdeprixdesbienssesontcruellementéloignées.Certes, lasecondeaconnuaucoursdesquinzedernièresannées,sil’onexceptel’accidentdelacrisedessubprimes,unecroissancecontinue-dumoinsdansleszoneslesplusattractives-etforte,avecmêmeàcertainsendroitsdesévolutionsàdeuxchiffresparan.Ceseulphénomènesuffiraitàexpliquerletauxd’effortmajoré,voirel’incapacitéd’unepartiedelapopulationàaccéderàlapropriété.Pourêtrecompletetcesujetn’est jamaisabordé,cesontaussi lesrevenusdesFrançais,les salariés entre tous, qui posent problème : pour des raisonsstructurelles,leurrémunérationévoluetroplentementsil’onmetdecôtélespromotionsfonctionnellesoulesparcoursdecarrièrehorsnormes.Celaapourconséquenceunreculdupouvoird’achatmoyen,pourl’immobilier, lebiendeplusgrandevaleur,commepourlesbiensdeconsommationetsurtoutlespluslourdsd’entreeux,telsquel’automobile.

Onargueraquelabaissedestauxd’intérêtestvenuecorrigercetécartèlement entre les deux courbes, en donnant auxménagesun accès facilité à l’achat des biens concernés, qui exigent lerecoursaucréditétantdonnéleurprix.C’estvrai,àcedétailprèsque fondamentalement, il faut rapporter le prix des biens, leslogementstoutparticulièrement,à lacapacitécontributivebrutedesacquéreurspotentiels.D’ailleurs,unindicateurprécieuxutilisépar lesobservateursdesmarchés immobiliersest leprixmoyend’un logement existant ou neuf exprimé en années de revenusnetsd’unménage.Àcetégard,notrepays faitbeaucoupmoinsbienqued’autres,l’Allemagneparexemple,avecunrapportquifluctueentre5et6selonlespériodes,quandilestmoitiémoindreoutre-Rhin,voiretroisfoismoinsélevédanscertainspaysd’Europedunordoudel’est.

Le responsable est essentiellement le coût du foncier, cettematièrepremièresanslaquelleaucuneconstructionn’estpossible.Ce n’est pas un hasard de l’innovation politique si les pouvoirspublics cherchent à favoriser des formules dans lesquelles ondécouple le terrain du bâti pour que les familles acquièrent lesecond sans forcément détenir le premier, qui constitue jusqu’à60% du coût de production du logement en zone tendue, etcouramment le tiers ailleurs. Car si l’on analyse l’historique del’évolution des prix immobiliers depuis dix ans, on découvrequelecoûtdelaconstructionacrude24%contre71%pour leprixdesterrains : lefoncierestbienl’originedumalfrançaisdulogement. La proposition de loi inspirée par le député Lagleizes’attaque frontalement à l’attitude schizophrène des collectivitéspubliques en proposant que le code des marchés publics leurinterdise le recoursauxadjudicationspourcéderdufoncier.Quesepasse-t-ilaujourd’hui?Lamainsurlecœur,lesresponsablesdel’Étatpropriétairecommelesélusàlatêtedescollectivitéslocalesdisent vouloir que les promoteurs produisent des logements àprix accessibles. Pour mener à cette maîtrise, ils aiment vendredefaçonexemplaireetlargementmédiatiséedesemprisesàbasprixàquelquesopérateurs,sociauxsouvent,privésparfois.Etpuislenaturelrevientaugalopettellegrandeville,ouencorel’Étatvacéderauplusoffrant,sansgrandeconsidérationduprojetquiseraprésentéetnotammentàsonintégrationenvironnementale.

Pourquoi ? Pour faire entrer de l’argent dans les caisses, toutsimplement...maisenalimentantlecerclevicieuxdel’inflationducoûtetduprixdeslogements.Lecitoyend’unecommunedonnépourraits’enréjouir,ensedisantquesesimpôtsvontbaisserounepasaugmenter.Saufquelemêmecontribuabledonnebeaucoupsanslesavoirpourcesaidesnationalesvoirelocalesquiserventà atténuer la douleur des accédants à la propriété et réduireartificiellementladistanceentrelesrevenusetlesprix,excessivemêmeavecdescréditsauxtauxplusdigestesquejamais.

Letextedesdéputéscentristes,emmenésparleparlementairedeToulouse-bientôttroisièmevilledeFrance,oùl’enjeuleplusaiguconsisteàlogerprèsde10000habitantsdeplusparanintra-murosetprèsde14000àl’échelondelamétropole-estaudacieux.Ilfautsouhaiterqu’ilsoitvotéparlesdeuxassemblées,oùsiègentdesélus locauxquipourraientbiennepas souhaiterqu’on lesprivede ressources faciles, en oubliant un peu l’intérêt supérieur del’accessionà lapropriété.Audemeurant, l’investissement locatifestaussifreinéparlesprix,mêmesilalogiquedeceluiquiachètepour louer intègre la déduction des charges ou l’amortissementselon lestatutchoisi : leticketd’entréesur lemarchéresteunevariablelourdedel’équation.OnnoteraquelepassérécentadequoifairecraindreunerésistanceàlapropositiondeloiLagleize:lapremièreloiDuflot,avantl’ALUR,étaituneloidemobilisationdufoncieretellen’apasréussiàfairechangerlesmentalités.Ellepermettait à une collectivité publique de vendre en-dessous duprix d’estimation, avec des décotes plus ou moins importantesselon lanatureduprojet. Lesdébatsavaientétéâpres,mais letexteavaitétéadopté.VictoireàlaPyrrhusquandonvoitcombienl’applicationestlaborieuse.Jean-LucLagleizeajouteàlapossibilitédecéderàprixmoindre l’interdictiondecéderàprixplusélevéquelavaleurintrinsèqueduterrain.Sisapropositiondeloipassaitlescollectivitéspubliquescommenceraientàêtrecernées...Ellesseraientainsisérieusementinclinéesàdevenirdesacteursdelapolitiquedu logementavantd’êtredesgestionnaires jalouxdesdeniersquineleurappartiennentdetoutefaçonpas.

Redaction | Henry Buzy-CazauxPhoto | Henry Buzy-Cazaux Président de l’institut du management des services immobiliers Président du think tank « République et logement »© DR

Sortir de la schizophrénie des collectivités publiques

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LAFORÊT : UNE STRATÉGIE CLIENT ET UN MANAGEMENT PLUSIEURS FOIS RÉCOMPENSÉSUne année en or pour Laforêt ? Sans doute, puisqu’en 2019, le réseau a reçu de nombreuses récompenses et obtenu plusieurs labels : Meilleure Franchise de l’Année, Agence Immobilière de l’Année, N° 1 de la Confiance, Happy At Work… Retour sur ce qui fait le succès de cette marque emblématique avec Yann Jéhanno, son président.

Rédaction | Marie HéraultPhoto | Yann Jéhanno Président de Laforêt France

CONFIANCE

PÉRENNITÉ

INNOVATION

LAFORÊT A CETTE ANNÉE REÇU DE NOMBREUSES DISTINCTIONS ?

Effectivement, nous avons récemment obtenu le prix de laMeilleure Franchise de l’Année, lors des Trophées MeilleureChaînedeMagasinsquipermettentàplusde300000consom-mateursdes’exprimerenévaluantlesmarquesqu’ilspréfèrent.LeTrophéenousaégalementdécerné leprixde laMeilleureRelationClientavecunemoyennede9,56/10.Cesrécompensesattestentde laqualitédenotreaccompagnementauprèsdes

consommateurs, et de lapérennité de notre réseaupournoscollaborateursetpourcellesetceuxquis’intéressentdeprèsoudeloinauxmétiersde l’immobilier. En parallèle,nous avons aussi reçu le prixde l’Agence Immobilière del’Année, par le biais d’unsondage mené par INMAStratmarketing auprès de4500 consommateurs. Enfin,Laforêt se positionne commelamarqueN°1delaconfiancepour la neuvième annéeconsécutive (NDLR : sondageIFOP).

ET CÔTÉ COLLABORATEURS, LAFORÊT A ÉGALEMENT ÉTÉ RÉCOMPENSÉ ?

Le classementHappyAtWork - récompensant les entreprisesquivalorisentl’épanouissementdeleurscollaborateurs-placeaussi Laforêt en tête de son palmarès, pour les entreprisesde 1000 à 4999 salariés. Nous sommes très fiers que noscollaborateurs témoignent de leur satisfaction d’avoir rejointLaforêtpoury fairecarrière.Aujourd’hui,95%d’entreeuxsedéclarentheureuxdetravaillerparminous,trouventunsensàleurmissionetenvisagentdesperspectivesprofessionnellesànos côtés. C’est le couronnementd’unepolitiquemanagérialedeproximitéquimisesurlaformation,lepartage,lareconnais-sance et l’émulation (challenges, conventions, opérations deteambuilding…).

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Cesontdespreuvesconcrètesquidémontrentque lemodèle

Laforêtestpertinent, loinde l’effetdemode.Etnotreactivité

leconfirme:en2019,nousauronsaccompagné40000Français

danslagestiondeleurslogements,30000pourleursacquisi-

tions immobilières et 20000 pour la location. Depuis 28 ans,

notreréseausedévelopperégulièrementetcompteaujourd’hui

près de 700 points de vente en France métropolitaine, en

outremerainsiqu’àl’international.Pourparfairenotremaillage

géographique, nous offrons

des opportunités concrètes

de développement et de

diversification ainsi que

des conditions financières

préférentielles, particu-

lièrement attractives, aux

agents immobiliers indépen-

dants et aux négociateurs

immobiliers qui souhaitent

créer ou reprendre une

agenceLaforêt.

VOTRE CROISSANCE S’APPUIE AUSSI SUR L’INNOVATION ?

Visitesvirtuelles,plans3D,plateformedeformationdigitale…

Depuis longtemps, l’innovation et la digitalisation font partie

denotreADN.Chaquemois,noussignonsplusde10000actes

dématérialisésetnousformonsnoscollaborateursàl’utilisation

de technologies qui permettent d’automatiser les tâches

chronophagesetdedégagerplusdevaleurpournosclients.En

exclusivité,nousvenonsdegénéraliserlaprisederendez-vous

en lignedansnotre réseau.À travers cette innovation, testée

dès2018,noussouhaitonsfaciliterlesdémarchesdesconsom-

mateurs.N’importeoù,depuisleursalonouleursmartphone,ils

peuventplanifierlavisitedebiensàlaventeouàlalocation,

enunclic.Aprèsl’estimationenligneoulagarantieaprès-vente

immobilière, nous démontrons une nouvelle fois que Laforêt

restepionnierdansdenombreuxdomaines.

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et 1 696 agences non membres

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entreprendre.guy-hoquet.com

« Guy Hoquet c’est une équipe qui partage les mêmes valeurs et qui regarde dans la même direction. »

David BALINFranchisé à MULHOUSE (68) depuis 2016

SI J’AVAIS SU JE ME SERAIS LANCÉ

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