CIC Guide-immobilier 2010

  • Upload
    niwie81

  • View
    227

  • Download
    0

Embed Size (px)

Citation preview

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    1/32

    cic.fr

    Guid iii 2010Tut avi

    u gu ivti

    Fiar

    Trattr

    Itir

    Atr

    Rrr

    Supplment : aides et financementspour un habitat durable

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    2/32

    2 GUIDE IMMOBILIER SOMMAIRE

    savoiravant dacheter

    Vous achetezpour vous loger

    Vous investissezdans la pierre

    04 07 13

    Acheter pour se loger ou investir

    dans les meilleures conditions

    Contrairement certaines prvisions qui anticipaientune baisse importante du march de limmobilier, lanne 2009aura t une anne de poursuite du rquilibrage des pri.lment cl de la constitution dun patrimoine, lachat immobilierprsente actuellement des perspectives intressantes : taudes crdits immobiliers particulirement bas, mesuresgouvernementales de soutien laccession la propritet dispositis fscau de aveur pour linvestissement locatiet la rsidence principale. Autant dincitations pour quisouhaite raliser une acquisition immobilire, conditionde rester trs slecti dans le choi de son bien immobilier.En eet, en matire dacquisition immobilire, et quelle que

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    3/32

    GUIDE IMMOBILIER SOMMAIRE 3

    Tous les mots signals par

    un astrisque (*) sont epliqusdans le leique.

    Vous financezvotre projet

    Vous revendezet transmettez

    21 26 30Lexique

    soit la destination du logement rsidence principale oulocative la rgle dor de limmobilier est auourdhui plus vraiequhier : lemplacement est primordial pour qui souhaite seconstituer un patrimoine immobilier.

    .Vous avez un projet dacquisition dun logement familial ?

    .Vous vous interrogez sur les mcanismes delinvestissement locatif et la gestion dun bien immobilier ?

    .Vous souhaitez connatre les points cls en matirede nancements et dassurances ?

    .Vous vous demandez comment procder pour revendreou transmettre votre bien ?

    Les Banques du Groupe CIC ont conu ce guide pourapporter des rponses ces questions et vous accompagnerdans la ralisation de votre proet.

    Vritable manuel de lacqureur et de linvestisseur,il propose les solutions les mieu adaptes votre situationpersonnelle, tout en intgrant les dernires modifcationsrglementaires et fscales.

    Le supplment dtachable inclus dans ce guide vous inormesur les aides et fnancements pour un habitat durable.

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    4/32

    4 GUIDE IMMOBILIER SAVOIR AVANT DACHETER

    savoir

    avant dacheter

    Rrr

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    5/32

    GUIDE IMMOBILIER SAVOIR AVANT DACHETER 5

    Quelles sont les tapes respecter ?Premire taPevaluer votre budget

    Vous deve toujours valuer votre budget, aubesoin avec laide de votre banquier, avant toutesignature dun compromis de vente ou dun contratde rservation.

    Le montant que vous tes en mesure

    deprunter dpend notaent :de votre capacit de remboursement

    mensuel.Pour raliser une premire estimation, cest uneproportion de 30 % du montant des revenus qui

    est gnralement retenue. Cette approche estensuite ainer en onction de votre mode devie. En eet, le budget mensuel restant, uneois pays les charges ies, vos prts en courset la mensualit de prt immobilier, doit tre suf-isant pour vous permettre dassurer les autresdpenses (loisirs, quipements, etc.) ;

    de votre besoin de crdit.

    Il comprend le pri dachat, augment des raissupplmentaires (rais dagence, de mutation,de garantie et de dossier) et diminu de votreapport personnel ;

    du taux dintrt et de la dure.

    Nhsite pas demander plusieurs simula-

    tions en aisant varier le tau et la dure. Cesdeux variables peuvent changer vos possibilitsdachat.

    deuXime taPe :eNviSager touteSleS PoSSibilitS

    Une ois votre budget maimal chi r, recher-che les biens qui correspondent dans le ou lessecteurs o vous souhaite habiter. Sur chaquesecteur dfini, value la dure des trajets, le

    cot et la rquence des transports ainsi que laproimit des commerces et des coles.

    PouR Plus de dTAIls suR les cRITRes de choIx

    dun bIen ImmobIlIeR, voIR P. 6. [mmo Ayez les

    bons RFlexes !]

    troiSime taPe :CHerCHer votre FuturlogemeNt

    Vous ave la possibilit de vous adresser uneagence immobilire situe dans le secteur choisi,sa connaissance du march local et des prix tantun atout dans votre recherche. Une autre optionconsiste vous adresser un notaire ou consul-ter les annonces de particulier particulier, ce quivous permettra dconomiser les rais dagence,dont le montant est libre (environ 6 % de la valeurdu bien). Si lintermdiaire est un notaire, il peutdemander des honoraires de ngociation (5 % HT

    de 0 45 735 et 2,5 % au-del). Compare lespri pour des biens quivalents, ain de ne passurpayer votre acquisition sur un coup de cur.

    Quatrime taPe :oPtimiSer voS viSiteS

    Une premire visite, pour valuer laspect glo-bal, vous permet de juger de lenvironnement,des nuisances ventuelles ainsi que des partiescommunes, des faades, de la toiture et du jardin.Observe aussi ltat des plaonds, des murs etdes entres, etc. Renseignevous sur le mode

    de chauage (type dappareil et cot annuel), laproduction deau chaude, le montant des chargesde coproprit* (sil sagit dun bien en coproprit)et la date possible de libration.Si le bien vous convient, une seconde visite

    dtaille simpose. Renseignevous sur lesautres quipements ; assurevous quil neistepas de traces dhumidit ; vrifie ltat de la caveet du grenier ; si le bien se situe dans un immeubleen coproprit, obtene le nom du syndic* etdemande vous aire communiquer les der-niers comptesrendus dassemble gnrale.Toutes ces dmarches doivent vous permettre

    dvaluer les travau ventuels.Une ngociation est possible, surtout si le bien esten vente depuis longtemps. Si le montant vousparat plus cher que le pri de march, aitesune contreproposition. Afin que le vendeurprenne cette ore au srieu, nhsite pas

    confirmer votre proposition dachat par crit.Celleci indique le pri que vous tes prt payer et la limite de validit de cette offre (huit

    ours, par eemple).

    CiNQuime taPe :CoNClure la traNSaCtioN

    Vous rservez le logeent grceau coprois de venteCe document est le contrat par lequel le vendeurva vous rserver son bien, sous certaines condi-tions, jusqu la signature de la vente dfini tive. Si

    ce compromis est conclu par lintermdiaire dunproessionnel, il pourra vous tre remis en mainpropre, sinon il vous sera obligatoirement envoypar courrier recommand.Une fois le compromis sign, vous dispose dundlai de rtractation de sept jours pendant lequelvous pouve encore changer davis.En cas denvoi par pli postal de lacte que vousave sign, le dlai dbute le lendemain de lapremire prsentation de la lettre vous le notifiant.Dans lhypothse o cet acte vous est remis enmain propre, le dlai court compter du lende-main de la remise de lacte. Si vous dcide de neplus acheter, envoye avant la in de ce dlai une

    lettre recommande avec accus de rception la personne qui vous a notifi le compromisde vente. la signature du compromis, le vendeur vousremet les diagnostics quil a ait raliser par unesocit agre et assure, notamment :

    lexpertise sur la prsence damiante, de

    plomb et de termites ;ltat des risques naturels et technolo-

    giques ainsi que ltat de linstallation intrieurede ga, pour les logements datant de plus dequine ans ;

    le diagnostic de perormance nergtique ;

    la surace exacte du bien vendu (loi Carrez) ;le diagnostic lectrique, obligatoire depuis le

    1er anvier 2009.

    PouR Plus de dTAIls suR ces dIAgnosTIcs, voIR

    P. 10.

    CONSEILS Aat ar, a trir cIc rair a iati pp iat aapt tr t.Pr ir tr prjt, r- rwww.i.r app 0 821 01 67 89(0,12 TTc/i pi pt i).

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    6/32

    6 GUIDE IMMOBILIER SAVOIR AVANT DACHETER

    Vous sollicitez un prt auprs de votrebanquier : mettez la vente sous condition

    suspensive dobtention du prtLa promesse unilatrale de vente accepte ou lecompromis de vente doit indiquer si le pri serapay, mme en partie, avec ou sans laide dun ouplusieurs prts. Lorsque le prix est pay sans laidedun prt, cette indication doit igurer dans lacte.En outre, lacte doit porter, de la main de lacqu-reur, une mention par laquelle celuici reconnatavoir t inform que, sil recourt nanmoins unprt, il ne pourra se prvaloir du chapitre du Codede la consommation relati au crdit immobilier.Si vous emprunte, dans votre intrt, exige que la

    promesse unilatrale de vente ou le compromis devente subordonn votre acceptation mentionneque le prix sera pay avec laide dun ou plusieursprts et soumette la conclusion de lopration laralisation de la condition suspensive dobtentionde ce ou ces prts.La condition suspensive dobtention du ou des

    prts vous permet dtre dgag de la vente etde rcuprer votre dpt de garantie si vousnobtene pas le ou les prts correspondant aucaractristiques du financement de loprationstipule dans le compromis de vente.

    Le montant du versement la signature du

    compromis. Il est gnralement de 10 % du mon-tant de la vente pour rserver le logement. Il peuttre ramen 5 % si la signature de lacte de venteest prvue au-del des trois mois habituels ou silsagit dun bien trs cher. Faites toujours le chque lordre du notaire (si le compromis de vente leprvoit), qui le dposera sur un compte squestre.

    Attention ! Ce chque sera dbit.

    Les frais de notaire comprennent les taxeset droits dus au Trsor public ainsi que les hono-raires et dbours du notaire. Pour les logementsanciens, il aut compter entre 6 et 8 % du pri decession. Pour le neuf, entre 2 et 3 %. En cas de prtgaranti par une garantie relle (PPD, hypothque),il aut aouter galement environ 2 % du montant

    emprunt. Vous verse une provision lorsque lenotaire entame les dmarches et le solde lors dela signature de la vente dinitive.

    Les autres frais. Si vous achete un bien encoproprit*, vous versere une somme appelefonds de roulement. Ce dpt de garantie perupar le syndicat de coproprit* vous sera rem-bours lorsque vous revendre le logement.

    SiXime taPe : emmNager

    Vous receve les cls le our de la signaturede lacte de vente diniti che le notaire.

    Avant demmnager, pense notamment :souscrire votre assurance habitation

    ain dtre couvert immdiatement ;valuer le cot du dmnagement

    pour anticiper les rais occasionns ;aire le changement dadresse auprs

    de La Poste.

    da at tr ir cIc tr i pr tr Ara haitati cIc.ctt ara t iipa trart prprit r aqiiti i ai t traa i ait trir rr.

    CONSEILS

    La qualit de la construction et la situationdu bien, neu ou ancien, doivent aire lobetdune tude complte.

    Prenez uelues prcautionsavant de vous dcider :

    reste classique. Le bien doit pouvoirconvenir une maorit dacqureurs en casde revente ;

    aites preuve de bon sens, renseignevousauprs des mairies et de spcialistes ;

    renseignevous sur les pri du marchimmobilier environnant pour des biensde qualit et des emplacements similaires ;

    attention la discalisation. Ne ngligepas les caractristiques et la qualit du bien

    au proit des seuls avantages iscau ;pense votre retraite. Une maison devacances idale peut savrer une rsidencepermanente peu commode.

    Pour une rsidence principale,dressez la liste des critres cls :

    le quartier : veille la proimit decommerces, dtablissements scolaires,despaces verts, de centres sportiset culturels ;

    la desserte des grands aes routiers et lestransports en commun situs proimit(bus, tramway, mtro, RER, train) ;

    la qualit architecturale de limmeuble ;leistence dun lieu pouvant engendrer

    des nuisances (sonores, olactives, etc.) ;la qualit de la construction ;le conort et le caractre pratique ;la taille, le nombre et la disposition des pices ;la possibilit de garage ou de parking erm ;

    la prsence dune terrasse ou une loggia,les capacits oertes par le terrain ;lisolation thermique et acoustique,

    ltat de la toiture ;le type de chauage et sa consommation.

    Pour une rsidence secondaire,les points surveiller sont :

    les lments etrieurs commela proimit des services, des plestouristiques et de loisirs ;

    la situation et le pri comparsau march local ;

    la disposition des pices par rapport un mode de vie (cuisine ouverte surune terrasse en rgion mridionale,local bateau en one li ttorale, etc.) ;

    la qualit de lisolation thermiqueen onction de la rgion.

    Et uel ue soit le bien (rsidenceprincipale, secondaire ou locative),

    le premier critre prendre en compteest touours lemplacement.

    mmo Ayez les bons rflexes !

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    7/32

    GUIDE IMMOBILIER SAVOIR AVANT DACHETER 7

    Atr

    vous achetez

    pour vous loger

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    8/32

    8 GUIDE IMMOBILIER VOUS ACHETEz POUR VOUS LOGER

    aCHeter daNS le NeuFColleCtiF

    Dans la plupart des cas, les logements sontvendus avant leur construction, sur plans. Il autdonc faire preuve dimagination pour visualiserlimmeuble ainsi que votre utur appartement. Onse situe alors dans le cadre de la Vente en ltatfutur dachvement (VEFA*), qui est soumise des rgles spcifiques fixes par le Code de laconstruction et de lhabitation.

    Le rle central du prooteurLe promoteur prend en charge toutes les dmar-

    ches financires, administratives et techniques,et il sengage raliser la construction unedate et un prix convenus. Tout dpassementdu pri (hors indeation conventionnelle) est sacharge. Prene quelques renseignements sur lepromoteur : rfrences, appartenance un groupe,prcdentes ralisations dans la rgion, etc. Celavous permettra de mieu connatre ce partenaireessentiel de votre proet.

    Le contrat de rservationDans le cadre de la VEFA*, lacqureur signe uncontrat de rservation et verse (sur un comptebloqu) un dpt de garantie : 5 % du prix de vente

    si le dlai de ralisation de la vente ne dpasse pasun an, 2 % sil est compris entre un et deu ans.

    Le contrat de rservation

    doit notamment mentionner : la surace habitable approimative ; elle serarecalcule dune aon prcise une ois laconstruction ralise ; le nombre de pices principales ; lnumration des pices de service,dpendances et dgagements ; la situation du logement dans limmeuble oudans le lotissement ;

    la qualit de la construction au moyen dunenote technique sommaire annexe au contrat,tablissant la nature et la qualit des matriau etdes lments dquipement, et indiquant, le caschant, les quipements collectifs qui prsententune utilit pour la partie dimmeuble vendue ;

    le pri prvisionnel de vente et, le caschant, ses modalits de rvision ; la date laquelle le contrat de vente dinitipourra tre conclu ; sil y a lieu, les prts que le promoteur dclareaire obtenir lacqureur (montant, conditions,nom du prteur) ; les conditions lgales relatives au dpt degarantie.Labsence dune de ces mentions entrane la nullitdu contrat. Seront annes au contrat de rser-vation le plan du logement, le plan masse de lim-meuble (qui prcise limplantation des btimentssur le terrain), le plan des aades, un tat des

    risques naturels et technologiques. Dans le caso vous ave recours un prt pour financer votreacquisition, mieux vaut faire figurer, dans le contratde rservation, une clause suspensive relative lobtention des prts. Celleci vous permettra dercuprer votre dpt de garantie dans le cas ovous nobtiendrie pas le prt. Pense aussi faireinsrer une clause prvoyant des pnalits pourretard de livraison et aire supprimer la clauseau terme de laquelle lacqureur sinterdit touterclamation en cas de dirence de supericie.Le contrat de rservation que vous ave signvous sera adress par lettre recommande votre

    domicile. Dans le cas o ce contrat de rservationserait conclu par lintermdiaire dun proession-nel, il pourrait vous tre remis en main propre.

    compter du lendemain de la date de premireprsentation de la lettre vous notiiant le contratde rservation ou du lendemain de la remise delacte en main propre, vous dispose dun dlaide rtractation de sept ours, avec restitution devotre dpt de garantie.

    Les droits sur les constructions, dans le cadrede la VEFA*, vous sont transfrs au fur et mesurede leur achvement, le pri tant pay au ur et mesure de lavancement des travau.

    Pour un appartement ou une maison (avec garan-tie dachvement), ils se montent : 35 % lachvement des fondations (y compris ledpt de garantie payable la rservation) ; 35 % la mise hors deau* (toiture pose) ; 25 % lachvement de limmeuble ;

    5 % la remise des cls, acte concrtisant letransert de proprit du bien construit. Ces 5 %peuvent tre consigns en cas de contestation surla conformit de la construction avec les prescrip-tions du contrat.

    La vente tere la signature du contrat, le vendeur sengage livrer limmeuble son achvement, et lacqureur en payer le prix la date de livraison. Vous devenepropritaire lachvement des travau constatpar un acte authentique (devant notaire).

    Des frais rduits

    Si vous achete un bien rcent (nayant ait lob-jet daucune mutation entre nonprofessionnelsdans les cinq ans qui suivent son achvement),vous bnficie des avantages du neuf au prixde lancien. En effet, le bien est vendu TTC etlacte notari ne supportera pas les droits denre-gistrement au tau de 5,09 %, mais uniquementla taxe de publicit foncire au taux de 0,715 %(maore des honoraires du notaire et de 0,1 % autitre du salaire du conservateur des hypothques)(voir noter page 9).

    Des garanties pour le neufLa garantie de parfait achvement, dune

    dure dun an compter de la rception des tra-vaux, oblige lentrepreneur rparer sans dlai,pendant un an, tous les dfauts signals par lettrerecommande avec accus de rception.

    La garantie biennale de bon fonctionnement

    porte sur tout ce qui est dissociable de la construc-tion, dmontable et remplaable sans dtriorerle support. Elle couvre une priode de deux anssuivant la rception.

    La garantie dcennale* couvre les dsordresgraves compromettant la solidit de limmeuble ou lerendant impropre sa destination ainsi que les dsor-dres affectant les lments dquipement indisso-

    ciables de limmeuble et rendant celuici galementimpropre sa destination (logement inhabitable ouanormalement habitable et dommages survenantaux lments dont la dpose, le dmontage ou leremplacement ne peut se aire sans dtriorerlouvrage). Cette garantie sapplique pendant les

    Pr itr iti, ait rr tr trrai aii q pat tr trti par tr prt, i t pa j ait(tit). u trrai a tit it tr iit pir ia pri pr arr, tr atr, rpt rrai, t. ti ai air ar aii q tatt iat tit t a aati tat ar trti pa .

    CONSEILS

    Les formalits ncessaires

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    9/32

    GUIDE IMMOBILIER VOUS ACHETEz POUR VOUS LOGER 9

    di annes suivant la rception des travau.Lassurance dommages ouvrage est obliga-

    toire pour le matre douvrage, son mandataireou le vendeur. Elle garantit, pendant dix ans, endehors de toute recherche de responsabilit,le paiement des travaux relevant de la garantiedcennale. Cette assurance est valable pour lepropritaire de louvrage et aussi pour les pro-pritaires successis.

    CoNStruire Sa maiSoN

    La preire tape : lachat du terrain

    Le terrain constructible peut se trouver soit dansun lotissement, soit en secteur dius.

    Le lotissement offre des garanties sur sa via-

    bilit, sa superficie et sa constructibilit, le lotis-seur en tant juridiquement garant. Un lotissementest un terrain divis en parcelles et revendu parlots, quips par le lotisseur. Souvent, le cahierdes charges et, le cas chant, le rglement dulotissement, prescrivent les matriaux, couleurs etcltures, ou limitent certains types de construction(piscines, vrandas, etc.).

    Secteur diffus : pour vous assurer de laviabilit et de la constructibilit dun terrain isol,consulte le PLU* (le plan local durbanisme) ou le

    POS (plan doccupation des sols), sil est toujoursen vigueur.Le PLU (ou le POS) peut prciser : laectation des sols selon les usagesprincipau pouvant tre aits ou la naturedes activits susceptibles dtre eerces ; des rgles concernant laspect etrieurde la construction, sa dimension ; une supericie minimale de terrain constructible ; un ou des COS* (coeicient doccupation dessols) qui permettent de dterminer le nombre demtres carrs constructibles en fonction de lasupericie du terrain.

    Le cadastre permet didentifier les proprits pr-sentes dans une commune. Ces lments sontdisponibles la mairie de votre commune. Il estgalement conseill de demander la dlivrancedun certiicat durbanisme* oprationnel.

    Les particuliers acqureurs de terrain btir

    en vue dune construction usage dhabitationne sont pas assujettis la TVA, mais aux droitsde mutation 5,09 % (+ 0,1 % au titre du salairedu conservateur des hypothques) (voir noterci-dessus).

    Un oent cl : la signaturedu contrat de construction

    En signant le contrat de construction de votre

    maison, vous devene matre douvrage* ( cetitre, vous ave lobligation, avant louverture duchantier, de souscrire une assurance dommagesouvrage*, dont les rfrences doivent tre indiquesdans le contrat de construction). Le constructeur

    vous donne gnralement les plans et sengage construire selon les rgles de lurbanisme. Enprincipe, ce contrat ninclut pas les travaux deraccordement (eau, lectricit, etc.).

    Chires en main

    Le contrat de construction obit des rglesdchancement quant au paiement du prixde vente : 5 % sa signature, 10 % louverturedu chantier, 10 % lachvement des fondations,15 % lachvement des murs, 20 % la misehors deau*, 15 % lachvement des cloisonset la mise hors dair*, 20 % lachvement destravau dquipement, de plomberie, de menui-serie et de chauffage, les 5 % restants la remise

    des cls. Le constructeur doit fournir une garantiede remboursement dacompte et une garantie delivraison assurant lachvement des travaux dansles dlais et au pri convenus.

    Si vous aites construire

    Le cot de lassurance dommages ouvrage*obligatoire peut varier de 1,5 6 % du cot delopration. Il est dautant moins lev que la qua-lit du constructeur est avre.

    Le peris de construireObligatoire pour toute construction durable, cetteautorisation administrative doit tre demande la

    mairie. Pour tout projet dpassant 170 m2

    de plan-cher, le recours un architecte est obligatoire.Une fois le permis dlivr, un double affichageest impos en mairie et sur le terrain. Les tiersdisposent alors dun dlai de deu mois pour endemander lannulation.

    Le dlai de validit des permis de construire etdamnager, en cours de validit au 20/12/08 ouintervenus au plus tard le 31/12/2010, est port trois ans (au lieu de deu). Lorsque ces autorisa-tions ont ait lobet avant cette date dune proro-gation, le dlai de validit de cette prorogation estmaor dun an. La construction doit commenceravant lepiration de ce dlai.

    Des dlais dinstruction garantis

    Le dlai dinstruction du permis de construire estfix deux mois pour les constructions individuelleset trois mois pour les autres constructions.Quand une consultation est obligatoire et imposeun dlai supplmentaire, celuici est connu au bout

    dun mois. Il ne peut plus tre modii.Une gestion des pices manquantes du

    dossier plus claire et plus simpleUne liste des pices devant accompagner le dos-sier est fournie avec les formulaires. Ladministrationa lobligation de rclamer toutes les pices man-quantes en une seule fois avant la fin du moissuivant le dpt du dossier. Vous ave alors troismois pour les envoyer.

    Votre construction est acheveLa rception de la construction est lacte

    par lequel le matre douvrage* dclare accepterla construction avec ou sans rserves. En prati-

    que, la rception et la livraison sont gnralementconcomitantes.

    Il appartient dsormais au matre douvrage, ou son architecte, dadresser au maire de la com-mune, par pli recommand avec accus de rcep-tion, une dclaration qui atteste de lachvementdes travau et de leur conormit.

    Lautorit comptente dispose alors dun dlaide trois mois pour contester la conformit des tra-vaux avec le permis. Le dlai est port cinq moislorsquun rcolement* des travaux est obligatoire.Pass le dlai applicable, une attestation certifiant quela conormit des travau avec le permis na pas t

    conteste est dlivre par lautorit comptente aumatre douvrage sur simple demande de celuici.

    Un diagnostic de performance nergtique doittre fourni lachvement des chantiers de constructionde btiments (ou parties de btiments) dont le permisde construire a t dpos aprs le 1er uillet 2007.

    tr :l prjt i ia rtiiati pr 2010 prit rr ait ipiti a TvA iiir.

    Pr p irati r pri trirt atr atriati rai :ttp://www.rai.qipt..r

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    10/32

    10 GUIDE IMMOBILIER VOUS ACHETEz POUR VOUS LOGER

    logemeNt aNCieN

    Pour lacquisition dun logement datant de plusde vingt ans, il est conseill de faire procder un tat des lieu par un epert.

    valuer la ualit du logeentIl est diff icile, moins dtre un professionnel, dva-luer la qualit technique dun logement. Certainslments sont eaminer de prs : la charpente, les structures, le chauffage, la

    plomberie et llectricit ; les comptes-rendus dassembles gnrales(pour tre au courant des travaux vots et ainsianticiper les charges) ainsi que la date du dernierravalement de aade.

    La loi Carrez(achat dun lot de coproprit)Depuis linstauration de la loi Carre, le vendeur esttenu de prciser la surace eacte du bien vendudans la promesse ou le compromis de vente (saufexceptions). La surface prendre en considrationtient compte des suraces des planchers, clos et

    couverts, aprs dduction des murs, cloisons,marches, cage descalier, gaines, embrasuresde portes et de entres. Une epertise peut treralise par un architecte. Si la superficie relleest infrieure de plus de 5 % celle indique danslacte, vous ave la possibili t dintenter une action

    en rduction de prix dans un dlai dun an comp-ter de la signature de lacte de vente.

    Les diagnostics la signature du compromis, le vendeur vousremet les diagnostics quil a ait raliser par unesocit agre et assure :

    lexpertise concernant labsence damiante,

    de plomb ou de termites ;ltat des risques naturels et technologiques

    ainsi que ltat dinstallation intrieure de ga pourles logements datant de plus de quine ans ;

    le diagnostic de performance nergtique

    (DPE) : le DPE value la consommation estimepour le chauffage, leau chaude sanitaire, la cli-matisation et la ventilation ainsi que les missionsde ga eet de serre lies cette consomma-tion. Le DPE indique des recommandations ainde raliser des travaux dconomies dnergie :estimation du cot des travaux, estimation desconomies ralisables et dure du retour surinvestissement. Il doit tre tenu disposition detout acqureur lors de la vente dun logement oubtiment (sauf exceptions) en France mtropo-

    litaine. Le DPE est valable dix ans. Il devra treeffectu par un professionnel certifi par un orga-nisme oiciel accrdit. Consulte les annuaires la rubrique experts en technique du btiment,dans les agences immobilires, che votre notaireou auprs des Espaces Ino nergie.

    Le diagnostic lectrique est obligatoire pour lesinstallations lectriques datant de plus de quineans. Il est valable trois ans et contrle ltat delinstallation intrieure dlectricit des parties pri-vatives du bien vendu.

    Le cas chant, le contrle des installationsdassainissement non collectis.

    Les odalits dacuisitionLachat au comptant rpond aux rgles clas-

    siques du contrat de vente. Le plus souvent, uncompromis de vente est sign entre le vendeuret lacheteur. Il engage de manire rciproque etirrvocable les deux parties, une fois les conditions

    suspensives remplies (lobtention dun prt fait par-tie des conditions suspensives). La vente devraensuite tre rgularise par acte notari.

    Lachat en viager permet dacqurir un bien contrele paiement dune somme au comptant (le bouquet)et dune rente viagre jusquau dcs du vendeur.Selon lge de ce dernier, des barmes spciiquespermettent lvaluation du montant de la rente,notamment par les notaires. Lacheteur devient pro-pritaire du bien ds la signature du contrat.En application de larticle L. 2711 du Code de laconstruction et de lhabitation, lacqureur disposedun dlai de rtractation de sept jours pour revenirsur sa dcision dachat (voir p. 5). La date dentre

    en possession du bien correspond, en principe, auour de la signature de lacte de vente notari.

    Les fraisLes droits de mutation dun logement ancien

    slvent 5,09 % (+ 0,10 % au titre du salaire duconservateur des hypothques).

    La commission de lintermdiaire (agentimmobilier ou notaire si ce dernier joue le rlede ngociateur immobilier) est en principe lacharge de lacheteur. Mais si les deux partiessont daccord, tous les arrangements sont pos-sibles : partage des frais ou prise en charge des

    rais par le vendeur. Elle nest, en principe, pascomprise dans le pri et nest pas soumise audroits denregistrement.

    Les autres frais sont, par exemple, les honorai-res et dbours du notaire en qualit de rdacteurde lacte de vente.

    DIAGNOSTIC BIEN CONCERN VALIDITAmiante T pri trir

    atrir a 1r jit 1997Iiit i a aiat

    lectricit bi a aitatiItaati triit atat p qi a

    Tri a

    Gaz bi a aitatiItaati a atat p qi a

    Tri a

    DPE (1) T di a, ar irati

    Plomb (1) I aitatiPri trir atrira 1r jair 1949

    si pr p : a (t) i a (ati). Iiit i a p.

    Risques naturels ettechnologiques (1)

    c tri par pa prti riq

    si i

    Termites z ar par arrt prtra si i

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    11/32

    GUIDE IMMOBILIER VOUS ACHETEz POUR VOUS LOGER 11

    rSideNCe PriNCiPale :deS avaNtageS PreNdreeN ComPte

    Crdit dipt relatif aux intrtsdeprunts iobiliersLa loi sur le travail, lemploi et le pouvoir dachat du21 aot 2007 (amende par les lois de inancespour 2008 2010) a mis en place un crdit dim-pt applicable aux intrts des prts immobiliersprvus larticle L. 3122 du Code de la consom-mation, destins lacquisition de la rsidenceprincipale (directement ou par lintermdiairedune SCI qui met le bien immobilier disposition

    gratuite de ses associs). Sont viss : les acquisitions dun logement achev (neuf ouancien) ou en tat utur dachvement (VEFA) oude rnovation ; la construction dun logement destin treaect, ds son achvement, lhabitation prin-cipale du contribuable ; lacquisition dun logement avec ralisation detravaux concomitants (amnagements intrieurs,amliorations, etc.) achevs dans les doue moisqui suivent la signature de lacte dachat ; la ralisation de travaux de transformation dunlocal non affect lhabitation ou inhabitable(ruine) en logement ;

    Quelle fiscalit ? les travau dagrandissement du logement.Cette mesure est applicable aux acquisitions ra-lises (actes authentiques) compter du 6 mai2007 et au constructions pour lesquelles unedclaration douverture de chantier a t eec-tue compter de cette mme date.

    Lachat de la rsidence principale

    Ce crdit dimpt, cumulable avec le dispositidu prt taux ro, concerne les personnesphysiques rsidentes franaises qui empruntentpour lacquisition (ou la construction) directe ouindirecte (par lintermdiaire dune socit nonsoumise limpt sur les socits, du type SCI )de leur rsidence principale.

    Le contribuable doit aecter le logement sonhabitation principale la date du paiement desintrts (acquisition). Dans le cas dun achat enltat futur dachvement ou dune construction,les intrts verss avant achvement sont pris encompte si le contribuable sengage affecter celogement son habitation principale, au plus tardle 31 dcembre de la deuime anne qui suitcelle de la conclusion du contrat de prt.

    Le crdit dimpt

    Pour les logements anciens, le crdit dimpt estde 40 % des intrts (rais demprunt et assu-rance exclus) verss la premire annuit deremboursement et de 20 % des intrts verss

    les quatre annuits suivantes. Ce taux est port 40 % pendant sept ans pour lachat de loge-ments neufs en avance sur la rglementationthermique (btiment basse consommation, BBC2005). La loi de finances pour 2010 abaissece taux pour les logements neufs acquis ouconstruits compter du 1er janvier 2010, respec-tant uniquement la norme RT2005 en vigueur.Par eemple, pour un logement neu acquis ouconstruit en 2010, le tau est de 30 % au titrede la premire annuit de remboursement etde 15 % au titre des quatre annuits suivan-tes (plus de dtails dans le supplment dta-chable Aides et financements pour un habitat

    durable). Le crdit dimpt ne peut donc treallou au logements neus ne respectant pasla rglementation.Le point de dpart de la premire annuit est ladate de premire mise disposition des ondsavec possibilit pour le contribuable, en cas deconstruction ou de vente en ltat utur dach-vement, de reporter ce point de dpart ladate dachvement ou de livraison du logement(demande dpose lors du dpt de la dcla-ration des revenus de lanne dachvement oude livraison du logement).Ladministration accepte galement la prise encompte des intrts arents au prts relais.

    Les plaonds

    Le plafond annuel des intrts prendre encompte est de 3 750 (clibataire, veuf, divorc)ou de 7 500 (couple soumis imposition com-mune) + 500 par personne charge. Le plafondest doubl (7 500 et 15 000 ) lorsquau moins lundes membres du oyer iscal est handicap.

    Crdits dipt pourle dveloppeent durable ou enfaveur de laide aux personnesLes dpenses ralises dans le cadre de la rsi-dence principale, et actures par les entreprises

    ayant effectu les travaux, ouvrent droit deuxcatgories de crdits dimpt, dont les plafondsde dpenses et les tau varient selon la nature destravaux effectus. Les sommes ouvrant droit descrdits dimpt sont les dpenses payes par le pro-pritaire, le locataire ou loccupant titre gratuit.

    Le revenu iscal de rrenceest un lment dterminant pourlobtention des eonrations ou dgrvements relatis la tae oncire*ou la tae dhabitation* ainsi que pour lobtention de certains prtsrglements (voir. p. 22).Ilsentend du revenu net imposable (y compris les plusvalues sur valeurs

    mobilires), maor des revenus soumis au prlvement libratoire,de certains revenus eonrs (distributions eectues par des FCPR,SCR, etc.) et de certaines dductions (cotisations PERP, abattementde 40 % sur les dividendes).

    mmo reVenU fIsCAlDe rfrenCe

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    12/32

    12 GUIDE IMMOBILIER VOUS ACHETEz POUR VOUS LOGER

    Le crdit dimpt

    pour le dveloppement durableLinstallation dquipements permettant dagirpour le dveloppement durable donne droit uncrdit dimpt. Le plafond des dpenses payesentre le 1er janvier 2005 et le 31 dcembre 2012, apprcier sur une priode de cinq annes cons-cutives, est fix 8 000 pour une personneseule et 16 000 pour un couple mari oupacs, maor de 400 par personne charge(enant, personne invalide vivant sous le toit ducontribuable, etc.).Le taux du crdit dimpt varie en fonction dela nature des dpenses et de leur anne dac-

    quittement (voir tableau dans le supplmentdtachable).

    Le crdit dimpt

    pour laide aux personnesIl concerne les dpenses dquipements pourles personnes ges ou handicapes, payesentre le 1er janvier 2005 et le 31 dcembre 2010,linstallation dascenseurs lectriques et les tra-vau de protection contre les risques technolo-giques. Le plafond pluriannuel des dpenses, apprcier sur cinq annes glissantes, est i 5 000 pour une personne seule et 10 000 pour un couple mari ou pacs (majorationspour personnes charge identiques aux travauxen aveur du dveloppement durable). Le tau

    du crdit dimpt varie aussi en onction de lanature de la dpense.

    Taux de TVA rduitLa TVA perue sur certains travaux dentretien,damnagement, de transformation ou dam-lioration effectus dans des logements dont laconstruction est acheve depuis plus de deuxans reste fixe 5,5 % (au lieu de 19,6 %). En effet, la suite dun accord unanime conclu entre lespays membres de lUnion europenne, la TVA tau rduit sur les services orte intensit demainduvre est applicable jusquau 31 dcem-bre 2010. Ce taux rduit, qui concerne les propri-

    taires comme les locataires, porte sur les travauraliss par des professionnels. En cas durgence(plomberie si fuite deau, serrurerie aprs effraction,etc.), le tau rduit est applicable, quelle que soitlanciennet de limmeuble. noter que pour lesoprations factures compter du 1erjanvier 2010,le taux de TVA sur les systmes de climatisation etles pompes chaleur air/air est port 19,6 % (lestravaux dinstallation ou de remplacement relevanttouours du tau rduit de 5,5 %).

    Prise en coptede la fiscalit localeLes impts locaux constituent lessentiel des

    recettes des collectivits territoriales. Chaque

    TAXE DHABITATION* TAXE FONCIRE*

    Locauxconcerns

    la at aitati. Prprit ti t ti

    Personnesconcernes

    lpat (prpritair atair, titr ratit) a 1r jair a ipiti

    l prpritair a 1r jair aipiti

    Exonrations etplafonnement

    dir a pt appiqr aitati priipa : pr, iai , t r t pa rtai

    i, t pr itit (RmI, t.)

    erati a pr i a aitatipriipa air, p par r prpritair (

    rr ii trair pra part a), t atr arati

    Rclamations Jqa 31 r a iat a i rrt

    Jqa 31 r a iat a i rrt

    anne, lors des votes budgtaires, cellesci enreaminent les tau. La tae oncire* est lacharge du propritaire, mme sil nhabite pasle logement concern. La tae dhabitation* estdue par loccupant du logement au 1er janvier.Elle bnficie dabattements (charges de famille,abattements acultatis en aveur de personnesde condition modeste, etc.). Ces taes peuventaire lobet dune eonration totale ou partielledans certains cas spciiques.Le recouvrement de la redevance de tlvisionest adoss la taxe dhabitation* de la rsidenceprincipale ou, dfaut, sur lavis dimpositionarent une autre habitation.

    Pour toute construction dans une ville de plusde 10 000 habitants, et parfois dans dautrescommunes, vous deve payer une TLE* (TaxeLocale dquipement). Selon les endroits, dautrestaxes durbanisme peuvent vous tre deman-des. Renseignevous auprs des servicesmunicipau ain de les intgrer dans votre budgetprvisionnel.

    rSideNCe SeCoNdaire

    Des avantages fiscaux rduitsAucune rduction dimpt nest prvue pour les

    dpenses relatives la rsidence secondaire.Vous pouvez nanmoins bnficier dun taux

    rduit de TVA 5,5 % sur les travaux raliss parun professionnel (hors systmes de climatisationet pompes chaleur air/air).

    Une fiscalit locale parfois forteLes impts locaux sont souvent alourdis par

    les municipalits des ones rurales, contraintesen cela par leur dsertification. Renseignevousavant dacheter !

    La taxe dhabitation* affrente la rsidencesecondaire ne bnficie, en principe, ni dexon-

    ration ou de plaonnement, ni dabattement.

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    13/32

    Itir

    vous investissez

    dans la pierre

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    14/32

    14 GUIDE IMMOBILIER VOUS INVESTISSEz DANS LA PIERRE

    QuelQueS CoNSeilSPour meNer bieNvotre ProJetdiNveStiSSemeNt loCatiF

    Prparation de la retraite, diversification patri-moniale, transmission aux enfants : tels sont lesobectis auquels permet de rpondre linves-tissement locati.

    Faites une tude de march sur le lieu ovous compte investir : retene les villes o la

    leS diSPoSitioNS FiSCaleSrelativeS liNveStiSSemeNtloCatiF ClaSSiQue

    Les revenus fonciersLes loyers tirs de la location nue de votre

    bien immobilier constituent des revenus fon-ciers. Vous devre les dclarer ainsi que certainsrevenus accessoires ou recettes exceptionnelles(subventions, indemnits dassurances, etc.).

    Certaines charges payes durant lannedimposition sont dductibles : les dpenses dentretien et de rparation pourremise en tat du bien, ne modifiant pas la nature,lagencement ou lquipement initial ; les dpenses damlioration des locaux dha-bitation, lexclusion des travaux dagrandisse-ment ou de reconstruction ; les appels provisionnels de charges verssaux syndics de coproprit, avec rgularisationlanne suivante ;

    les dpenses supportes par le propritairepour le compte du locataire, lorsquelles ne luiont pas t rembourses au 31 dcembre delanne de dpart du locataire ; les intrts et frais demprunts contracts pourlacquisition, la construction ou la ralisation de

    demande locative est forte, renseignevoussur le pri des loyers et les perspectives dvo-lution de la ville (activit conomique, populationtudiante, etc.), privilgie les programmes quisont commercialiss la fois en accession la proprit et en investissement locatif, veille ne pas surpayer votre bien sous prtextedconomies iscales.

    Ne sous-estimez pas la qualit du bien : la construction, lemplacement (proximit descoles, commerces et transports en commun)

    travau, sans limites de plaond ou de dure ; les frais rels de grance et les rmunrationsdes gardiens ou concierges ainsi que les dpen-ses de procdure ; les autres frais de gestion (correspondanceet tlphone) couverts par un forfait de 20 par loca l ; les primes dassurance affrentes limmeubleou au bail, quel que soit le risque couvert ; les impts onciers.

    Lipact sur votre dclarationSi le rsultat (loyer/charges) fait ressortir

    un bnfice, celuic i sajoute lensemble desrevenus raliss par le foyer pendant lanne,pour tre impos selon le barme progressif delimpt sur le revenu.

    Si, linverse, un dficit est constat, il peuttre dduit du revenu global concurrence de10 700 (hors intrts demprunt). La fractiondu dficit excdant cette limite ou lie des

    intrts demprunt est imputable sur les revenusonciers des di annes suivantes.

    Le rgime simplifi ou microfoncier permetaux propritaires bailleurs dont le total des loyersencaisss dans lanne necde pas 15 000 de bnficier dun abattement forfaitaire de 30 %

    et les prestations sont des critres importantspour trouver un locataire, mais aussi lors de larevente du bien. Ils dterminent la rentabilit devotre investissement.

    Dterminez le montant mensuel dpargne que vous pourre consacrer cette opration, entenant compte des prts qui arrivent chanceprochainement.

    Enfin, calculez limpact de votre investisse-

    ment sur votre budget et votre iscalit, en rete-nant des hypothses de simulation prudentes.

    (aucune autre charge nest admise en dduc-tion). Ce rgime est applicable de plein droit,sauf option pour le rgime rel dimposition(dure minimale de loption pour le rel : troisans, puis reconduction annuelle). En sont exclusles propritaires dimmeubles ouvrant droit desrgimes spcifiques (Besson, Robien, Borloo,Scellier, etc.) et les dtenteurs de parts de SCI*

    (Socit civile immobilire) (voir p. 19) ou de FPI(Fonds de placement immobilier) qui ne dispo-sent pas de revenus onciers procurs par desimmeubles dtenus en direct.

    leS diSPoSitiFS FiSCauXde Faveur

    Le crdit dipt en faveur dudveloppeent durable (voir p. 12)Rserv avant 2009 au dpenses eectuesdans la rsidence principale, il est dsormais

    ouvert aux bailleurs fiscalement domicilis enFrance et propritaires dun logement achevdepuis plus de deux ans. Le bailleur doit senga-ger louer le logement nu, titre de rsidenceprincipale pendant au moins cinq annes, uneautre personne que son conjoint ou un membre

    Financement dune acquisition en loi Robien,Borloo ou dispositif Scellier

    la ripti prt pr aqiiti tr i prt ir rir itrait itrt prt aii q rai a (rai ir, arati, t.).

    si ip apprt pr, pttq atr irtt prati, p prtr t rir tratara i prttat rrr prt tr. da a, ptr prrpr r ritin fine : a tp prt, tat itrt t ajr,

    CONSEILS

    Avant de vous dcider

    Comment investir ?

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    15/32

    GUIDE IMMOBILIER VOUS INVESTISSEz DANS LA PIERRE 15

    ai i itrat rir. u iai r prt(artia tin fine) t at iaa.Rprt tr Guide fiscal prp tai r a iait iiir.da tr ir.

    de son oyer iscal. Le plaond pluriannuel desdpenses pour la priode du 1er janvier 2009au 31 dcembre 2012 est fix 8 000 parlogement. Au titre dune mme anne, seuls troislogements peuvent bnficier du crdit dimpt.En contrepartie, les dpenses effectues ne peu-vent pas tre dduites des revenus onciers.

    Les logeents neufs ou assiils :dispositifs Robien recentr, Borlooneuf et ScellierLes rgimes Robien recentr et Borloo neuf ontpris fin le 31 dcembre 2009. Ils sont remplacspar un rgime de rduction dimpt dit Scellier.

    Pour les investissements de 2009 uniquement,le contribuable peut choisir entre les dispositisRobien, Borloo et la nouvelle rduction dimpt.Le tableau page 17 rsume les conditions dap-plication de ces rgimes applicables en 2009.Le rgime Scellier sapplique au investisse-ments raliss entre le 1er anvier 2009 et le 31dcembre 2012 par des personnes physiquesou des socits de personnes relevant desrevenus onciers.

    Investissements concerns

    les acquisitions de logements neufs ou en tatutur dachvement ; les constructions de logements par le

    contribuable ; les acquisitions de locaux affects un usageautre que lhabitation que le contribuable trans-orme en logements ; les acquisitions de logements vtustes qui nesatisont pas au caractristiques de dcenceprvues par la loi du 6 uillet 1989 (chauage,installation sanitai re, cuisine) et qui font lobjet, dela part de lacqureur, de travaux de rhabilitationdinis par larrt du 19 dcembre 2003 ; les parts de certaines SCPI*.

    compter du 1er anvier 2010, le logement doitrespecter la norme RT 2005 en vigueur.

    Situation de limmeubleLes logements doivent tre situs en France,dans des ones se caractrisant par un dsqui-libre entre loffre et la demande, savoir les ones

    A, B1 et B2. Concernant la one C, compterdu 1er janvier 2010, une procdure locale de

    drogation, subordonne un agrment dlivrpar le ministre charg du logement et aprsavis du maire de la commune dimplantationou du prsident de lEPCI*, pourra autoriser larduction dimpt dans certaines communes decette one. Le ministre dlivrera lagrment enfonction des besoins en logement dans la oules communes vises.

    Engagement de location

    Le propritaire doit oindre sa dclaration derevenus de lanne dachvement de limmeuble,ou de son acquisition si elle est postrieure,un engagement de location nue usage dha-bitation principale du locataire pendant neuf

    ans. Le titulaire du bail doit tre une personnephysique autre quun membre du foyer fiscal dupropritaire. Sous cette rserve, la location un ascendant ou un descendant est autorise.Lorsque limmeuble est la proprit dune socitde personnes, le locataire ne doit pas tre asso-ci ou tre membre du oyer iscal de lun desassocis. Le bailleur doit galement sengager ce que le loyer mensuel au mtre carr ne soitpas suprieur, pendant toute la priode couvertepar lengagement de location, un plaond ipar dcret (voir tableau p. 16).

    Montant de la rduction dimpt

    Le contribuable ne peut bnficier, au titre dune

    mme anne dimposition, de la rduction dim-pt qu raison de lacquisition, de la construc-tion ou de la transformation dun seul logement.La rduction dimpt est calcule sur le prixde revient du logement ligible, retenu dansla limite de 300 000 . Son taux est fix pour2009 et 2010 25 %. Pour 2011 et 2012, un tauxdirenci est prvu entre les logements BBC(btiments basse consommation) et non BBCain de avoriser la construction dhabitations orte perormance nergtique : logements acquis ou construits en 2011 : loge-ments BBC : 25 %, logements non BBC :15 %

    logements acquis ou construi ts en 2012 : loge-ments BBC : 20 %, logements non BBC :10 %

    La rduction dimpt est rpartie, par parts ga-les, sur neu annes. Elle est accorde au titrede lanne dachvement du logement ou de son

    acquisition et impute sur limpt d au titre de

    cette mme anne, puis sur limpt d au titre dechacune des huit annes suivantes. Si la fractionde la rduction dimpt imputable au titre duneanne dimposition ecde limpt d, le soldepeut tre imput sur limpt sur le revenu d autitre des annes suivantes jusqu la siximeinclusivement, mais uniquement si le logementest maintenu la location pendant cette priode(nouveaut loi de inances pour 2010). noter

    Pour les logements ayant ait lobet dun dptde permis de construire compter du 1er janvier2010, la possibilit de cumul entre le dispositi

    Scellier et le prt locati social (prt mentionn larticle R. 3311 du Code de la constructionet de lhabitation) est supprime.

    Les logeents anciens :dispositif Borloo ancienLe Borloo ancien concerne essentiellement leslogements anciens lous nus usage dhabi-tation principale du locataire, pendant toute ladure de la convention, de six ou neuf ans selonle cas, qui doit tre signe avec lAgence natio-nale pour lhabitat (convention avec ou sanstravau). Le bail doit avoir t conclu partir du1er octobre 2006 avec un nouveau locataire, quine peut tre un ascendant ou un descendant.Lavantage fiscal est un abattement spcif ique de30 45 % (port 60 % par la loi de mobilisationpour le logement et la lutte contre lexclusion) surle revenu locati, selon que le bail a t concludans le cadre dune convention du secteur inter-mdiaire ou dune convention du secteur socialou trs social (parmi lensemble des conditionsde ces conventions, la seconde prvoit que lelogement ouvre droit laide personnalise aulogement).La loi relative au droit au logement opposable atendu le Borloo ancien au logements aisant

    lobjet dun renouvellement de bail. La condi-tion de plaond du loyer pourra conduire danscertains cas une diminution de celuici. Sontexclus de ce dispositif les baux conclus avecune personne occupant d le logement sanstre titulaire dun bail. Par ailleurs, les logements

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    16/32

    16 GUIDE IMMOBILIER VOUS INVESTISSEz DANS LA PIERRE

    relevant dune convention du secteur social outrs social, et aussi du secteur intermdiairedepuis 2008, peuvent dsormais tre lous des organismes privs ou publics qui souslouent ou mettent disposition le logement des personnes remplissant certaines conditionsde ressources, qui en ont leur habitation prin-cipale (abattement port 70 % par la loi demobilisation pour le logement et la lutte contreleclusion).

    et Pour aller PluS loiN

    Dautres formules dinvestissement, associes leplus souvent des dispositions fiscales particu-lires, sorent galement au investisseurs.

    Pour louer un logement meubl, il eiste lestatut fiscal de loueur en meubl (profession-nel ou non). Les revenus sont soumis limptdans la catgorie des bnfices industriels etcommerciaux (BIC) et non pas dans celle desrevenus onciers. les loueurs professionnels peuvent dduireles dicits ventuels du revenu annuel du oyeriscal.Conditions modifies depuis le 1er janvier 2009 :tre inscrit au registre du commerce et tirer de

    cette activit au moins 23 000 de recettes

    annuelles. Ces recettes doivent, en outre, excderles autres revenus dactivit du foyer (salaires,pensions et rentes viagres, BIC autres que ceuxretirs de lactivit de location meuble, bnf icesnon commerciau, bnices agricoles, revenusde grants maoritaires), une mesure transitoiretant prvue sur cette dernire condition.Le bien peut tre exonr dISF si les loyersreprsentent plus de 23 000 de recettesannuelles et si les revenus nets LMP ecdent50 % des revenus professionnels (y comprisles revenus LMP et hors pensions) raisondesquels le foyer fiscal est impos. Le loueurproessionnel peut galement bnicier dans

    certains cas dune exonration des plusvalueslors de la revente ; pour les loueurs non professionnels, les dficitssont en principe dductibles des revenus tirs delactivit de location meuble non professionnelledes di annes suivantes ; les loueurs relevant du rgime microBIC(recettes infrieures ou gales 32 000 HTdepuis 2009) bnficient dun abattement forfai-taire fix, depuis 2009, 50 % de leurs recettes,mais, en contrepartie, ils ne peuvent dduirede charge ; les socits civiles immobilires qui louent enmeubl sont imposables de p lein droit limptsur les socits. Une tae sur les logements vacantsest perue dans les agglomrations de

    Paris, Lille, Bordeau, Toulouse, Lyon,Montpellier, CannesGrasseAntibeset Nice. Elle rappe les logementsinhabits et vides de meubles dont lavacance, eective depuis deu ans aumoins, rsulte dune dcision dlibredu propritaire ou de lusuruitier. Sontau est i 10 % de la valeur locativeoncire brute la premire anne, 12,5 % la deuime anne, puis 15 %les annes suivantes.

    mmoles loGemenTsVACAnTs

    Secteurs Annes A B1 B2 C(2)

    Scellier (secteurlibre) et Robienrecentr

    2009 21,65 15,05 12,31 9,02

    2010 21,72 15,10 12,35 9,05

    Scellier (secteurintermdiaire)et Borloo neu

    2009 17,32 12,04 9,85 7,22

    2010 17,38 12,08 9,88 7,24

    PLAFONDS DE LOyERS EN 2009 ET 2010

    (Loyers mensuels en e/m2 selon zones gographiques (1) charges non comprises)

    Pour les loueurs en meubl non profes-

    sionnels, une nouvelle rduction dimpt de25 % plafonne 75 000 est applicableaux investissements locatifs raliss dansdes rsidences mdicalises, des rsidencespour tudiants ou des rsidences de tourismeclasses, etc.

    Pour raliser un investissement locati, leCIC a dvelopp la Solution globale immobilierlocati(voir p. 20).

    Toutes ces ormules dinvestissement ont pourcontrepartie des obligations ou des contraintesparticulires, et peuvent prsenter certains ris-

    ques qui les rservent une clientle avertie, auniveau dimposition lev. Il est important de nepas privilgier laspect iscal de ces placementsau dtriment de la rentabilit inale, notamment la revente.

    (1) Voir dfinition des zones page 23. (2) Scellier secteurs libre et intermdiaire : zone C exclue, sauf procdure localede drogation depuis le 1erjanvier 2010. Robien recentr et Borloo neuf : zone C exclue pour les logements ayant fait

    lobjet dune demande de permis de construire compter du 4 mai 2009.

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    17/32

    GUIDE IMMOBILIER VOUS INVESTISSEz DANS LA PIERRE 17

    LES DISPOSITIFS ROBIEN, BORLOO ET SCELLIER

    (1) Au-del dune priode incompressible de trois annes, les rgimes Borloo et Scellier peuvent tre suspendus au profit dascendants ou de descendants pendant une priode maxi malede neuf ans, au cours de laquelle la location peut tre pratique titre onreux ou gratuit. Cette suspension nest pas prise en compte dans le calcul de la dure minimale de location de neuf

    annes. Pendant cette suspension, aucun amortissement nest possible (Borloo neuf) et la rduction dimpt Scellier intermdiaire ainsi que labattement de 30 % sont suspendus.

    DISPOSITIFS ROBIEN RECENTR(investissementsraliss depuisle 1er septembre 2006)

    BORLOO NEUF(option pralableet ncessaire pour le rgimeRobien recentr)

    BORLOO ANCIEN (logementsconventionns avec lAnah ;baux conclus depuis le1er octobre 2006)

    SCELLIER (investissementsraliss hors secteurgographique C depuisle 1er janvier 2009,sau procdure localede drogation depuisle 1er janvier 2010) :un seul logement par an

    Logements concernslt aqi veFA, ia

    oi oi Pi oi

    lt tritpar tria

    oi oi Pi oi

    lt tt aqi traiit par tria

    oi oi Pi oi

    lt at atra q aitati, aqipr tr trar t par tria

    oi oi Pi oi

    lt ai n n oi, ai pt tr a pr patj t (art ai)

    n

    dai raiati traa trti trarati

    n n n At a p tar 31 r a i aqi it a a pri trir aqiiti a

    Conditions locatives

    eat ati a aitati priipa atair

    mii a mii a dr a ti :i a ( a a traa ti tr itriair)

    mii a

    citi pa r

    oi oi (4/5 pa Ri rtr)

    oi (pr aa ti a Aa p tritq b ai)

    oi (irt trir itriair)

    citi rr atair

    n oi (pi aiipiti atair jir at)

    oi n (tr ir)oi (tr itriair)

    lati pi aat atr r fa

    oi Pi apr tri a iti (1)

    n oi (tr ir)Pi apr 3 a iti (tritriair) (1)

    Avantages fscaux

    Artit tta pi 50 % r a 65 % r qi a nat nat

    Ta artit 6 % pat pt a,pi 4 % pat a(pa prrati pi)

    6 % pat pt a, 4 %pat a, pirti pi i tri a 2,5 %,i pa r t

    rr tjr rpt

    n r n r

    dti raitair n (pi r 2006)

    30 % 30 % i ati ti tr itriair, 45 %i tr ia

    30 % i ati ti tr itriair,(rpt iti br)

    Rti ipt n n n Rti ipt 25 %(t aqi 2009 2010 t bbc aqi 2011), 15 % (t bbc aqi 2011), 20 % (t bbc aqi 2012) 10 % (t bbc aqi 2012) pri t rt aa iit 300 000e, rpartipar part a r a.Rpt iti br :rti pi itri a 2 %

    dfit iptar r a

    10 700e 10 700e 10 700e 10 700e (r ti p traart pr a a rti ipt)

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    18/32

    18 GUIDE IMMOBILIER VOUS INVESTISSEz DANS LA PIERRE

    Deu options sorent vous pour mettre en

    location votre bien : le louer par vousmme ouconier cette mission un proessionnel.

    vouS loueZ vouSmme

    Choisissez votre locataireEn location directe, vous deve slectionnervotre locataire. Premires pices eiger : les

    ustiicatis de revenus (iches de paie et der-nire dclaration fiscale). Pour assurer votrescurit financire, veille ce que ceux-cisoient au moins trois ois suprieurs au mon-

    tant du loyer, charges comprises. Si les troisderniers bulletins de salaire peuvent justifierdes ressources dun salari, la prsentationdun avis dimposition est indispensable pourles nonsalaris.

    Deandez des garantiesLe versement dun dpt de garantie la

    signature du bail est conseill. Il permettra, lecas chant, de couvrir des sommes la chargedu locataire dont celuici pourrait tre redevable lepiration du bail (rais de remise en tat deslocaux, loyers impays, etc.). Depuis le 9 fvrier2008, les personnes qui souhaitent prendre en

    location un logement nont plus quun mois deloyer sans les charges verser au titre du dptde garantie, contre deux mois de loyer prc-demment. Le dpt de garantie ne peut trervis ni en cours de bail ni lors du renouvel-lement du bail.

    Autre garantie, la caution : un proche, voireune banque, se porte garant pour le paiementdu loyer et des charges. Si cest une personnephysique, celleci doit disposer des moyens deson engagement ( revenus, patrimoine, accord duconjoint, etc.). En cas de nonpaiement des loyers,un investissement locatif peut, trs vite, devenirsource dennuis financiers et juridiques. Prene parconsquent vos prcautions avant de vous lancerdans la gestion en direct de votre bien.

    Rdigez votre bailLes baux dhabitation sont rgis par la loi n 89462du 6 uillet 1989 pour toutes locations de locau

    usage dhabitation ou usage mite (proes-sionnel et habitation principale), lexclusion deslocaux meubls, des locations saisonnires, desrsidences secondaires, des locau lous despersonnes morales, des logements sociaux, etc.Ils doivent imprativement tre rdigs en res-pectant certaines mentions obligatoires.

    Le bail doit prciser les points suivants :

    le nom ou la dnomination du bailleur et sondomicile ou sige social ainsi que, le cas chant,ceu de son mandataire ; la date laquelle le locataire dispose du loge-ment et la dure du bail. Le contrat est conclupour une dure minimale de trois ans lorsque

    le bailleur est une personne physique ou unesocit civile amiliale, ou pour une dure de sians au minimum si le bailleur est une personnemorale. Toutefois, dans certaines conditions trsrestrictives, le bailleur personne physique ou SCIamiliale peut rduire cette dure ;

    la descr iption des locau (cave, grenier,bo, cour, etc.) et lnumration des partiescommunes ; la destination des lieu lous (habitationseule ou eercice dune activitproessionnelle) ; le montant, la priodicit du loyeret les conditions de sa rvision ; le montant du dpt de garantie,obligatoirement limit un mois de loyer,sans les charges.

    Le renouvellement du bail intervient de pleindroit son expiration. Vous ne pouve y faireobstacle, sau dans deu cas :

    pour un motif srieux et lgitime, comme lenonpaiement des loyers ; pour habiter le logement ou pour le vendre. Lecong doit alors tre donn au moins si moisavant la fin du bail, par lettre recommande avecaccus de rception ou par acte dhuissier (ilest conseill de faire dlivrer les congs parhuissier).

    En cas de cong pour vente, le locataire a undroit de premption*, et le cong doit prciser leprix et les conditions de la cession. En principe, lelocataire a deu mois pour eercer ce droit.

    Docuents oindre au bailCertains documents sont joindre au bail : un tatdes lieu, des etraits du rglement de copro-prit, la justification de la rmunration de linter-mdiaire immobilier (le cas chant) , lattestationdassurance contre les risques locatifs, que lelocataire doit obligatoirement souscrire, et undocument inormant le locataire sur les moyensde rception des services de tlvision.Un dossier de diagnostic technique fourni par lebailleur doit tre galement annex au contrat delocation lors de sa signature ou de son renouvel-lement, et ce, y compris pour les locau meu-bls, les locations caractre saisonnier et les

    logements de fonction. Il doit comprendre untat des risques naturels et technologiques (1)(dans les ones concernes par un risque naturel,technologique ou sismique), le constat de risquedexposition au plomb et le diagnostic de per for-mance nergtique (voir tableau p. 10).

    Comment grer votre bien ?

    Actuellement, le loyer initial est libre. La rvision annuelle du loyer doit tre prvue dans lebail. lchance du bail, si le bailleur ne donne pas cong, le bail est reconduit tacitementet le loyer, rvis selon les conditions prvues dans le bail. Touteois, si lepiration dubail, le propritaire considre que le loyer est maniestement sous-valu, il peut souscertaines conditions, pour le renouvellement du bail, proposer une augmentation de loyer

    en se rrant au loyers habituellement constats dans le voisinage pour des logementscomparables. Des dcrets peuvent limiter cette hausse de loyers selon les rgions. Vousdeve eiger de votre locataire la souscription dune assurance habitation couvrant lesrisques locatis (dgt des eau, incendie, eplosion) avant la signature du bail. Demandelattestation dassurance tous les ans la date anniversaire du bail.

    mmofIxer le loyer

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    19/32

    GUIDE IMMOBILIER VOUS INVESTISSEz DANS LA PIERRE 19

    Nouvel indice de rfrencedes loersLa rvision annuelle du loyer ne peut excderla variation annuelle de lindice de rfrencedes loyers. Le mode de calcul de cet indice estmodii depuis le 10 vrier 2008. Il corresponddornavant la moyenne, sur les doue derniersmois, de lindice des prix la consommation,hors tabac et hors loyers.Cet indice, qui est publi par lInsee, stablitcomme suit pour lanne 2009 :1er trimestre 2009 117,702e trimestre 2009 117,593e trimestre 2009 117,41

    4e

    trimestre 2009 117,47(1) www.ecologie.gouv.fr Rubrique Information des

    acqureurs et des locataires.

    uNe alterNative laloCatioN direCte :ladmiNiStrateur de bieNS

    Ladministrateur de biens est un gestionnairedimmeubles pour le compte de propritairesqui lont mandat cet eet. Il peut galementtre agent immobilier. Sa mission consiste

    rechercher des locataires, rdiger les bauxet grer les immeubles : encaissement desloyers et charges, rvision des loyers, contratsdentretien, assurances, renouvellement desbaux et gestion des contentieux. Il est rmunrsous orme dhonoraires libres (de 6 10 % dumontant annuel des loyers en gnral). Vouspouve dduire vos frais rels de grance devos revenus onciers (voir p. 14).

    uNe aSSuraNCe CoNtre leSloYerS imPaYS

    Vous pouve vous garantir contre ce risque ensouscrivant une assurance directement auprsdun assureur ou par lintermdiaire de ladmi-nistrateur de biens. La prime dassurance, delordre de 3 5 % du loyer en gnral, charges

    comprises, est dductible de vos revenusonciers. Attention : ltendue de la couverture

    varie selon les ormules. Ce contrat peut pro-poser, outre lindemnisation en cas de loyersimpays : une indemnisation pour dtriorationsimmobilires, complte par une indemnitsouvent gale deu mois de loyer

    en cas dimpossibilit de relouer votrelogement durant la priode des travau ;

    une prise en charge des raisde contentieu.

    Pouruoi crervotre SCI ?Une bonne ormule pour lacration et la transmissiondun patrimoine amilial.La constitution dune socitcivile immobilire pour dteniret grer un immeuble permetde prserver lunit et lastabilit du patrimoine envitant les risques etinconvnients de lindivision.Une ois la SCI constitue,

    celle-ci devient propritairede limmeuble concern.Les associs sont, pour leurpart, propritaires des partssociales de cette socitet assuettis limpt surle revenu.Dans le cadre de la crationdune SCI amiliale, laparticipation des enants laconstitution du capital, dontle montant peut tre trsaible, notamment lorsquelimmeuble est inanc par unemprunt remboursable par

    les loyers, acilitera, terme,la transmission dupatrimoine. En cas denantmineur, il est conseill derecueillir lavis dun notaire.Il est aussi possible, pareemple, de procder desdonations de parts socialeschelonnes dans le tempspour bnicier desabattements applicables au

    droits de donation et de largle iscale de non-rapportaprs si ans. Puisque lesstatuts de la socit peuventorganiser asse librement lesrgles de maorit auassembles et ltendue despouvoirs des grants, lesparents, mme sils nedtiennent quune aibleparticipation au capital,pourront garder le contrlede la socit. Ils peuvent

    galement conserver tout oupartie des parts sociales enusuruit en vue de sassurerun complment de revenuspour leur retraite.La SCI permet de rduirela charge iscale de latransmission. Dans ce cas,cest la valeur nettecomptable rvaluede lacti immobilier quidtermine celle des parts(valeur du patrimoine,diminue du passi constitupar les emprunts contracts

    par la SCI). noter : depuis anvier 2005,cette disposition sappliquegalement au biens dtenusdirectement et transrsau donataire avec priseen charge de la dette.

    Vous pouve donner desparts de SCI vos enants,tout en vous en rservantlusuruit comme pour tout

    autre bien (voir p. 28). Vousconserve ainsi les revenusdes biens.

    La fiscalit de la SCISau option pour limpt surles socits (IS), les SCIrelvent de limpt sur lerevenu, et leurs associspersonnes physiques sontimposs dans la catgoriedes revenus onciers sur leurquote-part de revenus, au

    prorata de leurs droitssociau. Loption pour lISprsente des avantages,puisquelle permet de dduireles rais dacquisition et lesamortissements pratiqussur limmeuble en bniciantdun tau dimposition plusaible que la tranche la plusleve du barme de limptsur le revenu. Mais attention,loption est irrvocable,entrane la perte deleonration de plus-valueaprs quine ans dedtention et peut savrercontraignante lors de larevente de limmeuble.Les cessions de partsentranent limposition de laplus-value ventuelle selon lergime des plus-valuesimmobilires des particuliers.Elles sont soumises audroits denregistrement autau de 5 % depuis 2006.

    lA sCI, Une solUTIon enVIsAGer

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    20/32

    20 GUIDE IMMOBILIER VOUS INVESTISSEz DANS LA PIERRE

    Une tude fiscale personnaliseRgimes Scellier, Borloo ancien, locationmeuble proessionnelle (LMP), loi Malrau,rsidences de tourisme en zRR Quel dis-positi choisir ?

    Au regard de vos besoins, votre conseillerCIC vous guide dans le choi du dispositiiscal le mieu adapt votre proil dinves-

    tisseur. Il ralise en toute conidentialit unaudit complet de votre iscalit. Grce dessimulations personnalises, celui-ci vouspermettra dapprcier limpact dun tel inves-tissement sur vos impts, votre patrimoine etvotre trsorerie.

    Des prograes iobilierssoigneuseent slectionnsLe secret dune opration immobilire rus-sie rside dans les qualits demplacementet de construction du bien achet. Fort delepertise de CM-CIC Agence immobilire (1),

    agence immobilire du groupe CM-CIC, le

    CIC est en mesure de vous proposer unlarge choi de maisons, dappartementsneus, de rsidences services de grandequalit sur lensemble du territoire national.Nos eperts rgionau, qui connaissent par-aitement les spciicits de chaque marchlocal, ont slectionn les meilleurs program-mes immobiliers en tant attentis :

    lenvironnement (situation, eposition,proimit des commerces, des coles,des transports, etc.) ; une demande locative orte et prenne ; la qualit des matriau utiliss ainsique le respect des normes de constructionet disolation thermique et phonique ; le proessionnalisme des partenairesimmobiliers.

    Un financeent sur esure (2)Crdit amortissable ouin fine ? tau ie ou tau variable ? Avec ou sans apport ? Votre

    conseiller CIC vous oriente vers la solution

    la mieu adapte et dinit avec vous un plande inancement personnalis.

    Pack Afedim, un ensemble de services

    pour scuriser votre investisseentlocatifGestion locativePour vous dcharger des contraintes de

    gestion, CM-CIC Agence immobilire vouspropose de conier ladministration de votreinvestissement immobilier la socitDesport Grance SA (slection du locataire,rdaction du bail, perception des loyers etdes charges, etc.).

    Garantie locativePour vous mettre labri des alas de linves-tissement locati, le CIC vous propose ga-lement une gamme complte de garantiesinnovantes (loyers impays, dgradationsimmobilires, vacances locatives, protection

    uridique, etc.).

    DCoUVrez lA solUTIon GlobAle ImmobIlIerloCATIf CIC poUr mener bIen VoTre projeTDInVesTIssemenT loCATIf

    (1) CM-CIC Agence immobilire, Agence fdrative immobilire, SAS au capital de 780 000, ayant son sige social au 34, rue du Wacken,67000 Strasbourg, inscrite au RCS de Strasbourg sous le numro B 387 468 382, titulaire de la carte professionnelle Transactions sur immeubleset fonds de commerce n 30/2006, dlivre par la prfecture du Bas-Rhin, bnficiaire dune garantie financire de la BECM, sise 34, rue du Wacken,67000 Strasbourg, pour un montant de 30 000 . (2) Sous rserve dacceptation du dossier par la banque.

    lobligatioN de FourNirau loCataire uN logemeNtdCeNt

    La loi SRU prcise que le bailleur est tenu deremettre au locataire un logement dcent. Lescaractristiques de ce logement, dont les prin-cipales figurent cidessous, ont t prcisespar un dcret du 30 anvier 2002 : il doit tre clos et couvert, avec un grosuvre en bon tat dentretien et de solidit, uneabsence de risques pour la sant et la scurit

    des locataires, des installations dlectricit, dega et de chauage conormes au normes descurit et en bon tat de onctionnement ; il doit comporter une installation de chauageainsi que des installations sanitaires et de cuisinerpondant des normes minimales ; il doit disposer dau moins une pice principaleayant soit une surface habitable au moins gale 9 m2 et une hauteur sous plafond gale 2,20 m,soit un volume habitable au moins gal 20 m3. Sices conditions ne sont pas remplies, le locataireest en droit de demander la mise en conormit

    du logement sans que sa demande ne porteatteinte la validit du contrat. Si le bailleur nyprocde pas, le juge saisi par le locataire prescritles travaux ncessaires et, dfaut dexcution,peut rduire le montant du loyer.

    Vousenvisagezderaliseruninvestisseentlocatif?pensezrencontrerunconseiller

    Cm-CICAgenceiobilirearlinterdiairedevotreagence.

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    21/32

    GUIDE IMMOBILIER SAVOIR AVANT DACHETER 21

    Fiar

    vous financez

    votre projet

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    22/32

    22 GUIDE IMMOBILIER VOUS FINANCEz VOTRE PROjET

    uN lmeNt Cl, lPargNe

    Une pargne pralable est en principe nces-saire. Elle pourra constituer, en partie ou entotalit, votre apport personnel et vous permettrade rduire votre charge de remboursement, defaire face aux frais annexes lacquisition etdobtenir un tau de prt plus intressant. Cessommes peuvent provenir de votre pargne per-sonnelle, dune donation, de la vente de biens,dun hritage, ou de sommes dbloques dunPEE (Plan dpargne dentreprise) si vous aveaccs un systme dintressement ou de par-ticipation par votre employeur.

    leS CritreSdtermiNaNtS

    Les prts du secteur libreCes prts sont accessibles tous,

    sans aucune condition rglementaire.Ils vous permettent ainsi de inancer : lacquisition dun terrain btir ; la construction dune maison individuelle ; lacquisition dune rsidence principaleou secondaire (neuve ou ancienne) ; lacquisition dun bien immobilier destin la location ; la ralisation de travau de toute nature.

    Les prts du secteur libre sont trs

    souples. Ils permettent galement,

    sous rserve du respect dun certainnombre de conditions : la modulation du montant des chances la hausse ou la baisse ; le report de lamortissement du capitalpour un nombre dtermin dchances ;

    Soez prcis dans votre calculUne fois votre apport personnel dtermin,

    lvaluation de votre capacit de rembourse-ment doit tenir compte de la dure souhaitede lemprunt.Un calcul adapter en onction : de la prise en considration de vosrevenus, mais aussi de toutes vos charges(remboursement dautres prts, pensionsalimentaires, etc.), y compris les chargesutures lies lacquisition : rsidence principale : les impts locaux

    (tae oncire* et tae dhabitation*),les charges de coproprit et, ventuellement,

    le lissage dune charge de remboursementconstante, compose de plusieurs prts ; le dir damortissement du capital durant

    la construction ou la VEFA*.Les prts taux ixe

    Le tau i au moment de la mise en place devotre prt est garanti pendant toute sa dure. Lamensualit et la date dchance sont connuesds la souscription du crdit.

    Les prts taux rvisable

    Si vous recherche un inancement qui sadapte lvolution des tau de march, envisage cetype de prt. Pour vous aider dans votre choix, lesbanques se sont engages ournir au clientsune explication prcise de la dfinition de lin-de choisi et de son mode de rvision, ainsi que

    plusieurs simulations de variation de cet indexet de lincidence sur le montant des rembourse-ments (et donc le cot du prt). Ces prts peuventbnficier de la facult de passer taux fixe tout moment et, lorsquils sont caps, dun tauplaond garanti qui limite la hausse du tau.

    une assurance habitation plus leve ; rsidence locative : les taxes et les charges ;

    de la prservation de votre mode de vie(budget loisirs, quipements, etc.).

    La capacit de remboursement est estime environ 30 % des revenus nets (tous empruntsconfondus), une valuation prciser avecvotre conseiller en fonction de votre situationpersonnelle.

    Le crdit in fineAdapte au proets locatis, cette ormule estlassociation dun prt dont les intrts pourront

    tre dduits dans le cadre des revenus foncierset dun contrat dassurance vie (qui garantira leprt), souscrits pour des dures identiques. Auterme du prt, le capital est rembours grce lpargne constitue en parallle.

    Les prts du secteur aidLes prts aids tant rglements par ltat,ils sont soumis des rgles dattribution(famille, revenus et prix de revient au mtrecarr). En contrepartie, leurs tau sont souventavantageu.

    Le nouveau prt taux zro (NPTZ)

    Le NTPz est une avance de fonds sans intrts,destine lacquisition de la rsidence princi-pale. Afin de favoriser laccession la proprit,il est rserv aux emprunteurs qui nont past propritaires de leur rsidence principalependant les deux annes prcdentes (sauf

    Comment planifiervotre investissement ?

    Comment choisirvotre financement ?

    Si vous privilgiez la souplesse l prt ta i cIc t a.I iit ia t a piiit rprtr

    jq 12 a apita. A prt gar, ii taria pa (ta ap). v ii r i a a aria a i a r aria.

    Vous disposez dun dlai de rflexionlprtr ip ai ri i jr. la t t r tti prt. e a -tti, r t t rrr a ttait r.

    A rt, qq atr q it, pt tr i partiir aat tti pir prt art.

    CONSEILS

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    23/32

    GUIDE IMMOBILIER VOUS FINANCEz VOTRE PROjET 23

    cas spciiquement autoriss) et peut tre uti-lis pour acqurir un bien neu ou ancien, sansquotit minimale de travaux. Pour en bnficier,les ressources des emprunteurs (revenu iscalde rfrence) doivent respecter des plafondsvariables selon la situation gographique dulogement et le nombre de personnes destines loccuper. Le montant maximal du prt estgalement plaonn : au maimum 29 250 dans lancien selon lenombre de personnes constituant le mnage etla localisation du bien ; usqu 65 100 (plaond doubl), depuis le15 janvier 2009 et jusquau 30 juin 2010, si vous

    achete un logement neuf rpondant aux normesactuelles de performance nergtique. Pourles avances mises entre le 1er juillet 2010 etle 31 dcembre 2010, le montant maimal esti 48 750 (maoration de 50 % du plaondde 32 500 ).Si le logement neuf respecte la norme BBC 2005, savoir un niveau de perormance nergtiquesuprieur celui que la loi impose auourdhui,le montant du NPTz pourra tre major de15 000 (pour un foyer jusqu trois personnes)

    ou 20 000 (pour un foyer de quatre personnesou plus). De plus, si vous faites lacquisition dunlogement neu, que votre revenu iscal de r-rence est inrieur au plaonds de ressourcespour lattribution dun logement social (HLM) etque votre acquisition bnficie dune aide dunecollectivit territoriale du lieu dacquisition, vouspouve bnicier, depuis le 1er anvier 2007 etjusquau 31 dcembre 2012, dune majoration de15 000 . Enin, compter du 1er anvier 2010,le gouvernement pourrait dcider par dcretou arrt de limiter les avantages consentis auxlogements acquis en one C.

    Les prts 0 % des collectivits locales

    et territorialesCertaines collectivits locales et territoria-les (dont Paris, Nantes, Annecy, Toulouse, Amiens, le dpartement des Hauts-de-Seine) consentent leurs administrs desprts 0 %, qui viennent complter l e PTznational. Ils sont distribus par les tablisse-ments de crdit ayant sign une conventionavec la collectivit. Ils ouvrent droit la majo-ration du prt 0 % sous conditions : rensei-gnevous auprs de votre conseil ler.

    Le prt conventionn (PC)

    Accord pour la construction ou lacquisitiondun logement neu ou ancien, il permet, sansplafond de revenus, un financement 100 %,sous rserve de respecter les normes minimalesde surface et dhabitabilit. Il donne aussi lapossibilit de financer lagrandissement dunlogement ou des travaux damlioration dansun bien datant de plus de di ans.

    Le prt laccession sociale (PAS)

    Soumis conditions de ressources, contraire-ment au PC, il bnficie de la garantie du Fondsde Garantie lAccession Sociale. Si vous avedroit un PC ou un PAS (non cumulables), vous

    pouve peut-tre, sous certaines conditions deressources, bnicier de lAide Personnaliseau Logement (APL).

    Le prt pargne logement

    Il est rserv au financement de votre rsidenceprincipale ou de celle de votre locataire (et devotre rsidence secondaire sous certaines condi-tions) un tau connu davance. Son montantest onction des intrts acquis et de la durede remboursement (plus la dure est courte etplus le montant du prt est important).

    Financementtai tr pa iat prat i rr ar ar. lat qq i a r prt t,rt, p r itrt, ai ar aiaiair riat ait.

    Obtention du NPTZ

    si tr i a p it a, tat iri par pri aiit t attiatir. si traa ri a r ra t aitaiit t ti, tr nPTzt r a raiati traa.

    NOmBRE DE PERSONNESOCCUPANT LE LOGEmENT

    LOGEmENT NEUF * LOGEmENT ANCIEN *

    ZONE A ZONE B ZONE C ZONE A ZONE B ZONE C

    1 personne 32 100 26 400 20 700 14 400 8 800 8 250

    2 personnes 45 000 37 950 30 900 20 250 13 200 12 375

    3 personnes 50 100 42 900 35 700 22 500 15 200 14 250

    4 personnes 55 050 47 700 40 350 24 750 17 200 16 125

    5 personnes 60 150 52 650 45 000 27 000 19 200 18 000

    6 pers. et plus 65 100 57 450 49 650 29 250 21 200 19 875

    LES mONTANTS DU NPTZ APPLICABLES jUSqUAU 30 jUIN 2010

    * Zone A : Paris, petite couronne et deuxime couronne jusquaux limites de lagglomration parisienne, Cte dAzur (littoral Hyres-Menton), Genevois franais.- Zone B1 : les agglomrations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomrations chres (Annecy, Bayonne, Chambry,Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la Cte dAzur, DOM, Corse et les. - Zone B2 : le reste de la zone B, cest--dire les autres agglomrations de plusde 50 000 habitants, les autres zones lit torales ou frontalires chres, le reste de lIle-de-France. - Zone C : le reste du territoire.

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    24/32

    24 GUIDE IMMOBILIER VOUS FINANCEz VOTRE PROjET

    CONSEILS

    mmo le prT VIAGerHypoTHCAIreLe prt viager hypothcaire, du ait de son caractre viager, ne sadressede ait quau personnes ges. Cest un contrat par lequel untablissement de crdit consent une personne physique un prt dontle montant est onction de lge de lemprunteur. Ce prt est garanti parune hypothque constitue sur un bien immobilier de lemprunteur, usage eclusi dhabitation et dont le remboursement ne peut tre eig

    quau dcs de lemprunteur ou lors de lalination du bien. La somme rembourser est plaonne la valeur de limmeuble au moment du dcsou de la vente du bien, le cas chant, estime par un epert.

    d ri aair, rit tpq tr iat, aiitt t rittr aqiiti iiir t pr.

    Assurance habitation(1) laqiiti iiirt t pr air pit r aratritiq tr trat aitatit pr parr arati rt.

    Assurance revente(1)

    e aratit riq prt iair i r a rt tr ri priipa, a iq a aqiiti a iitiq, ir tati pri.

    Le prt 1 % logement

    Ce dispositif est accessible aux employsdentreprises de plus de di salaris. Un orga-nisme collecteur accorde le prt en fonction desressources de lemprunteur et de la valeur dubien achet. Lobtention dun prt 1 % logementncessite laccord de lemployeur.

    Le prt PASS FONCIERCe prt est rserv certaines oprations immo-bilires. Son montant maximum est fix selon laone gographique : de 30 000 50 000 dansla limite de 30 % du prix de revient de lopration.Il est rembours en deu temps, pour diminuerle montant des mensualits.

    Phase 1 : remboursement mensuel des int-rts et de lassurance pendant vingtcinq ansmaimum. Phase 2 : remboursement du capital empruntsur une priode de di ans maimum.

    Attribu par les organismes collecteurs du 1 %patronal, le prt PASS FONCIER est rserv auxsalaris primo-accdants qui : achtent leur rsidence principale,

    respectent les plafonds de ressources,

    et bnficient dune aide laccession sociale

    la proprit dune ou plusieurs collectivitslocales (de 3 000 5 000 ).

    Le prt PASS FONCIER permet lemprun-teur de bnficier dune TVA 5,5 % sur sonacquisition.

    vouS teS dJProPritaire

    La revente de votre bienVous tes d propritaire, mais vous souhai-te acqurir rapidement un nouveau logementet mettre en vente celui que vous possde.Le montant du crdit relais sera dtermin enonction de la valeur du logement mis en vente,

    dduction faite des ventuels crdits en cours. Ilpeut tre souscrit pour une dure dun an renou-velable et usqu deu ans au total. Loprationpouvant se rvler coteuse et le dlai de venteparfois long, une juste estimation de la valeur dubien mis en vente par plusieurs proessionnelsest indispensable.

    Vous devez financer des travauxRparations importantes, travau dlectricit,chauffages Les dpenses engages dansun appartement ou une maison peuvent tretrs lourdes.

    Pensez prvoir ces travauxlorsue vous tablissez votre plande financeent avec votre banuierSi vous effectue des travaux rpondant aux nor-mes de dveloppement durable ou dconomiednergie, vous pouve bnficier, sous certainesconditions, de direntes aides de ltat (crditdimpt, coprt 0 %, etc.).(Voir supplment dtachable.)

    mmoDoCUmenTs

    foUrnIr poUrToUTe DemAnDeDe prT Bulletins de salaire des trois derniers

    mois.Pour le prt taux zro et le PAS : Avis dimposition des revenus de

    lanne N-2 si lore est mise du1er anvier au 31 mai de lanne N,ou avis dimposition des revenus delanne N-1 si lore est mise du1er uin au 31 dcembre de lanne N. Avis dimposition de lanne N-2

    pour le Prt Paris Logement et certainsprts de collectivits locales.Pour un achat neuf Contrat de rservation, compromis

    ou promesse de vente.Pour un achat de terrain Compromis ou promesse de vente.

    Pour une construction Devis, plans, permis de construire.

    Certificat de proprit du terrain.

    Contrat de construction de maison

    individuelle, contrats dentreprises,

    contrat darchitecte.Pour un achat ancien Compromis ou promesse de vente,

    ou attestation notarie.

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    25/32

    GUIDE IMMOBILIER VOUS FINANCEz VOTRE PROjET 25

    leS garaNtieSobligatoireS lieSau Prt immobilier

    Tout crdit lhabitat implique de la part dela banque une demande de garantie afin deaire ace linsolvabilit ou la daillance delemprunteur. Indpendante ou non de lactedacquisition, elle est gnralement constituepar acte notari. Le choix de cette garantiedpend principalement du cot de celle-ci etde la nature de lopration.

    Une forule souple, la caution

    Votre banque peut vous proposer lecautionnement dun tablissement financierspcialis, moyennant le versement dune com-mission de caution et, le cas chant, duneparticipation au fonds mutuel de garantie decet tablissement.

    Les mutuelles professionnelles peuventgalement se porter garantes pour vous.

    Cette formule est souvent moins co-

    teuse quun privilge de prteur de deniersou quune hypothque, notamment en cas derevente rapide ou de remboursement anticipdu crdit.

    Lhpothue conventionnelleElle est possible pour garantir tout type dop-ration (construction, travaux ou acquisition).Sous rserve des droits du crancier hypo-thcaire, elle vous laisse libre dexercer uncertain nombre de droits sur le bien. Les raisde lhypothque comprennent des impts ettaes ainsi que la rmunration du notaire, quia un tau dgressi.

    Le privilge de prteurde deniers (PPD)Le PPD est la sret relle retenue lorsque le

    prt est destin financer lacquisition dun bienimmobilier ancien ou neuf achev. En aucuncas, il ne peut garantir un crdit pour travau.Son cot est infrieur celui de lhypoth-que, car il est eonr de la tae de publicitoncire.

    leS aSSuraNCeS lieSau Prt immobilier

    Contracter un prt immobilier reprsente unengagement de plusieurs annes, au coursdesquelles de nombreux vnements peuventsurvenir. Pour y faire face, votre prt immobilie rdoit tre couvert par certaines garanties.

    Lassurance dcs/PTIA Invalidit-incapacit de travail (DIT)Lassurance souscrite par un ou plusieurs

    emprunteurs couvre les risques de dcs-per tetotale et irrversible dautonomie, dinvalidit

    permanente totale ou partielle et dincapacittemporaire totale de travail, aux conditionsacceptes par lassureur, gnralement jusquau31 dcembre de lanne du 65e anniversaire.Le ou les emprunteurs peuvent ensuite restercouverts en dcs seul usquau 31 dcem-bre de lanne du 75e anniversaire, voire du80e anniversaire (dans certains cas). Depuisle 1eruillet 2009, une iche dinormations surlassurance emprunteur est remise, par lesbanques, au particuliers.

    Option perte deploiElle prend en charge une partie de vos rem-

    boursements de crdit en cas de perte de votreemploi. Cette garantie doit tre souscrite lamise en place du prt.

    Comment constituervotre dossier financier ?

    Protection vol CIC (2)

    c t tria prt tr t24 r r 24 tr tt itri. v ptpr tria a pr ptia ri tprair itrti t aaratr a ai.

    Elle permet un dbiteur, ayant d constituune hypothque, de ne pas avoir en constituer

    une nouvelle pour garantir des crdits successisdans la limite du montant maimal prvu lors delhypothque initiale. Le dbiteur peut ensuiterutiliser lhypothque en garantie de nouveauemprunts auprs du mme crancier ou dun autre.

    mmoHypoTHQUereCHArGeAble

    (1) Les contrats dassurance sont souscrits auprs dACM Iard SA (RCS B 352 406 748) et distribus sous la marque CIC Assurances.(2) Protection Vol CIC est assure par la socit EPS bnficiant dune autorisation administrative dlivre par la prfecture du Bas-Rhinen date du 17 dcembre 1999. Elle nengage en aucune manire la responsabilit des pouvoirs publics. Activit prive de surveillance.

    ctat tr ir r- r www.i.r app 0 800 00 60 60(r vrt, app ratitpi pt i).

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    26/32

    26 GUIDE IMMOBILIER SAVOIR AVANT DACHETER

    Trattr

    vous revendezet transmettez

  • 8/8/2019 CIC Guide-immobilier 2010

    27/32

    GUIDE IMMOBILIER VOUS REVENDEz ET TRANSMETTEz 27

    Une estimation juste de la valeur du bien parrapport au march environnant est indispensablepour le revendre dans de bonnes conditionsou plus rapidement. Dans ce but, il est prudentde vous adresser un professionnel (notaire,agent immo