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COMMISSION ATHÈ NÈS-MÈXICO-SAPPORO (AMS)

Date 18 Novembre 2017 – 9h30 – 12h00

Participants Représentants :

CS Athènes : Jean-Michel Autebert et Régis Chambert

CS Mexico : J-P. Latour

CS Sapporo : Hervé Durand (Amandine Érard excusée)

Animation : J-M Autebert. Rédaction H. Durand

ANALYSE DU COMPARATEUR DE CHARGES

Introduction

Le tableau comparatif des charges horizontales et verticales (Ndr : ci-après désigné « comparateur de

charges ») a été constitué et diffusé en version 4 (d’autres versions sont à venir).

Le CR de la réunion précédente de la commission AMS a pu être diffusé au conseil syndical

respectivement de chaque tour.

Démarche

La démarche est considérée pertinente et montre déjà des éléments intéressants.

Elle nécessite néanmoins de consolider de façon claire et homogène les éléments : aussi, des

évolutions du comparateur sont envisagées (voir ci-après).

Résidents et Logements : Certains indicateurs dépendent du nombre d’habitants, d’autres du

nombre de m², d’autres sont fixes. Pour pouvoir mener une comparaison sérieuse, le nombre de

résidents et de logements est à identifier dans la tour (action #6)

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Électricité

Dossier en cours :

Athènes a demandé à son syndic de faire une recherche de meilleur distributeur

Engie a été choisi par la tour Mexico (projection sur 2017). Le bilan présente une économie

d’environ 18% (passage de 34k€ à 29k€) : la démarche a été menée à l’initiative du Syndic.

À étudier, la consommation d’électivité de l’ASLO (environ 200k€ par an). Advenis a changé

de fournisseur mais cela a abouti à une augmentation du prix (avec une surconsommation

suspectée comme explication)

M. Durand fournira l'adresse du site internet du médiateur national de l'énergie, institution publique

indépendante) : (NdR : http://www.energie-info.fr/pro/)

Eau

La consommation moyenne estimée au niveau national (et reportée dans les audits énergétiques) est

de l’ordre de 50 L d’eau chaude par jour et par personne, avec un ratio de 2L d’eau chaude pour 1L

d’eau froide.

Or, au pied des tours (cf. ASLO) on constate plutôt sur du 1,25m3 (EC) pour 1m3 (EF).

Tour Athènes : les relevés étaient cohérents entre la somme des compteurs individuels et le

pied de tour, mais un écart significatif est maintenant observé, écart attribué au

vieillissement des compteurs individuels qui vont être changés.

Tour Mexico : tient un relevé par appartement de la consommation d’eau depuis 2012. Le

renouvellement des compteurs est réalisé tous les ans par le gardien « au fil de l’eau » quand

ils se bloquent. Sapporo est en cours. Pas de dérive particulière de la consommation par

résident.

Tour Sapporo : les compteurs sont également en cours de renouvellement (opération

planifiée sur janvier)

Commentaires sur tableau et charges

Pour chaque poste, on comparera en fonction du nombre de m², résident, fixe, nombre

d’appartements.

Poste /s Poste OBSERVATION

Gardiennage, Nettoyage

Les prix s’avèrent comparables au final entre Mexico et Sapporo. Ce poste comprend :

Pour Sapporo : le salaire des gardiens, 2 gardiens et agents SIAP2. La valeur des prestataires externes pour suppléer aux gardiens lors de leurs congés. Et la prestation d’un homme de ménage

Pour Athènes : 1 couple de gardiens, 1 gardien de nuit jusqu’à 2h heures du matin. Le gardien (résident) prend la suite du gardiennage en astreinte. Il y a également un gardien de remplacement et 1 homme de ménage

Pour Mexico : 1 couple de gardiens d’immeubles. 1 second couple agents d’entretiens (la dame n’est là qu’1/2 WE. Le monsieur de l’entretien est SIAP2 (service de

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Sécurité Incendie et d’Assistance à Personnes). La nuit et le nettoyage pendant les congés sont assurés par SSP (incendie) et SIAM (gardiennage). Cas analogue à Sapporo ;

Difficulté : le personnel d’astreinte ne peut plus faire de gardiennage. C’est pourquoi Sapporo et Mexico passent par une société. Athènes conserve l’ancien mode jusqu’au départ à la retraite des gardiens (l’année prochaine pour le gardien de nuit, 3ou4ans pour le couple de gardiens).

Syndic, Frais de Gestion

Ces Charges sont relativement comparables et incluent la prestation de base du Syndic, frais de gestion (réunion, convocations d’AG), affranchissement, honoraires de recouvrement, études mandataires sécurité Gifar (Ath et Mex – A SEPARER), suivi de sinistres, conservation des archives (Mex), frais d’avocat (Mex).

Mexico a fait financer des travaux de calorifugeage dans la tour via le dispositif des « Certificats d’économies d’énergie » (CEE). Par ailleurs, il exprime sa satisfaction des prestations de Loiselet & Daigremont même si c’est un peu plus cher.

Assurances Il y a une bonne performance de Mex. sur le sujet en passant par un courtier d’assurance (ex : Grasavoie pour Mex). Athènes étudie le sujet

Eau froide A Athènes les compteurs généraux d’eau froide et chaude en pied de tour donnent le volume d’eau facturé par l’ASLO. En sus, la quote-part d’eau disparue (fuite ou sous comptage ou sites déservi par le bloc P100, c’est-à-dire tours Athènes Mexico, Sapporo Cortina Olympie et Helsinki) de l’ASLO n’est pas consolidée dans le calcul des charges Verticales mais apparaît dans les charges Horizontales.

En 2016, ce volume d’eau non consolidé représente 23.700m3 (il était de 18.000 m3 dans les années 90), mais pour une quantité d’eau verticale en nette baisse (258.222m3 d’eau pour P100 en 96, passée à 145.583m3 en 2016 pour un comptage au pied de tour de 121.887m3).

Pour ces 23.700m3 d’eau :

le rapport cabinet REICH (1997) suspecte un problème de sous comptage au niveau des tours desservies par le bloc P100

néanmoins une discussion est entamée avec Advenis (c-à-d ~ le syndic de l’ASLO) sur le principe que ce delta s’expliquerait au moins en partie pas la non prise en compte des purges de chauffage dans le comptage.

Dans le calcul pour Mexico, c’est la base de la somme des compteurs individuels qui est considérée, l’eau froide nécessaire pour constituer l’eau chaude est exclue. Ce point sera homogénéisé dans le tableau de comparaison des charges.

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Chauffage Le chauffage résulte d’une péréquation sur chaque tour de la dépense de vapeur globale de la sous-station D17 (qui alimente en vapeur CPCU les 3 tours AMS. Les dépenses entre les tours sont proches alors que le nombre de m² varie. Le gestionnaire Auxigène ne semble pas en mesure d’attribuer la consommation précise de vapeur chauffage à chaque copropriété. Les dates de mise en route et d’arrêt du chauffage influent. Il faut détailler

La vapeur chauffage, qui sera à rapprocher du nb de m²

Le contrat de chaufferie (SECMA ou autre), qui est plutôt fixe

Le chauffage de l’eau chaude, à rapprocher du nombre de résidents

Ascenseurs Ces charges sont fixes (pas compter en fonction résidents ou m²)

Entretien

Contrats Entretien

Il reste à comprendre l’écart important entre Athènes et Sapporo : Athènes et Mexico bénéficient d’une sous station privée (D12 et D16) (Sapporo est directement connectée sur la station D17).

S’assurer que les contrats de maintenance (ascenseurs et chauffages) sont dans les postes chauffage et ascenseurs.

Travaux Entretien

Varie mais dépend de l’actualité de la Tour concernée

EDF Services généraux

Athènes est en discussion avec EDF car leur moyenne est plus faible d’habitude

Augmentation sur les dernières années de Mexico

Les compteurs Linky sont en installation dans chaque tour.

A surveiller : les variations de prix (beaucoup de correctifs observés sur chaque tour).

Frais d'étude

Dépend de l’actualité de chaque tour

CHARGES HORIZONTALES

Calculé sur la base de ce que facture l’ASLO « moins » ce qui est relève des charges spécifiques de chaque copropriété.

Dans le tableau des 5M€ de l’ASLO, il y a :

Des recettes réparties sur l’ensemble des copropriétés

Des dépenses réparties sur un ensemble précis de copro (exemple : D17)

Des dépenses pour une copro précise : exemple : assurance des parkings

Des dépenses refacturées au copropritaire lui-même : exemple badge de parking

Il y a en plus des 5M€ environ 1,5 de travaux.

Pour les charges horizontales pures (cf. tableau) :

Sapporo : 189.995€

Athènes :124.555€

Mexico : 175.897€

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MUTUALISATION DU GARDIENNAGE ET DE LA SÉCURITÉ

Avis gardien Mexico :

Le PC103 reste à convaincre sur le sujet. Gestionnaire d’Advenis.

La question sera donc posée à l’ASLO (Action #13)

La mutualisation de nuit

La sécurité incendie : serait déportée par le PC103 Rue de Tolbiac qui dispose déjà d’un

report d’alarme et dispose déjà de deux personnes à temps plein.

1 personne de permanence et non en astreinte (seulement au lieu de 2 : une pour le levée de

doute, une pour l’incendie) dans la tour la nuit.

La fonction jour par tour

Le gardien : 1 personne

Le nettoyage : soit une personne de la tour, soit une société externe,

La sécurité incendie : déport au PC103 (avec gardien qui garde la fonction levée de doutes et

qui n’a pas forcément besoin d’être formée SIAP2)

Points à étudier

Législations. Difficultés et contraintes à identifier/analyser

La gestion de la transition. (personnels en place).à voir avec le gestionnaire Advenis pour la

distribution des charges privatives),

Les personnels du PC 103 à renforcer ou rétribuer en fonction de leur activité résultante, pb

de responsabilité.

Il est donc nécessaire de

regarder au niveau législatif les contraintes :

obtenir accord de principe du PC103. Olivier Binet, qui rapporte à l’ASLO. Action#13

demander (accord de chaque CS qu’un mandataire sécurité étudie les contraintes légales

Action #14

Si les points sont clarifiés et les difficultés surmontées, étudier un plan de mise en œuvre et

de transition

CPCU

Fournisseur de vapeur chauffage. Elle utilise 2 sources (combustibles bio/ménagers, et pétrole/gaz).

Depuis 2015 le taux de bio/ménagère est plus élevé. L’état a accordé une baisse de tva de 20% à 5%.

Cette réduction n’a pas été répercutée aux bénéficiaires en augmentant proportionnellement le prix

de la tonne vapeur. La variation s’est donc fait à coût nul.

Un recours est en cours devant le tribunal administratif (Athènes, Mexico et une vingtaine de

copropriétés parisiennes, pas Sapporo) et autre contre CPCU et mairie de Paris dans le cadre à ce qui

s’assimile (sans en être) à une action de groupe avec les associations de consommateurs.

PROCHAINE RÉUNION

La prochaine réunion se tiendra le 16 décembre 9h30 (salle Athènes)