Actes du colloque de l’ADEMEParis, 24 et 25 octobre 2006

CONCILIER SITES POLLUÉS

ET RENOUVELLEMENT URBAIN

Concilier sites pollués et renouvellement urbain

Actes du colloque des 24 et 25 octobre 2006

Crédit illustration de couverture : A4 Editions pour l’ADEME

A lire également :

Les pratiques de gestion des sites pollués en France

ADEME - Juin 2001 - 180 pages – Référence : 3998 – Prix de vente : 58 €

Pour commander :

ADEME-Editions – 20, avenue du Grésillé - BP 90406 – 49004 ANGERS Cedex 01

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Les Éditions de l’ADEF - 7, avenue de la République 75011 Paris ou www.adef.org

© Coédition ADEME, ADEF, AFTRP, EPF Lorraine, EPF Nord - Pas-de-Calais, EPF Normandie, EPF Provence - Alpes - Côte d’Azur, EPORA - 2008

ADEME, ISBN 978-2-86817-943-6

AFTRP, ISBN 978-2-9507185-0-1 BAN : 9782950718501

ADEF, ISBN 978-2-905942-42-8

EPF Nord - Pas-de-Calais, ISBN 978-2-9517290-5-7

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Cet ouvrage est une coédition ADEME, ADEF, AFTRP, EPF Lorraine, EPF Nord - Pas-de-

Calais, EPF Normandie, EPF Provence - Alpes - Côte d’Azur et EPORA.

Il a été réalisé à partir des interventions présentées au cours du colloque national

« Concilier sites pollués et renouvellement urbain » qui s’est tenu à Paris les 24 et 25 octobre 2006.

Comité de pilotage de l’ouvrage :

ADEME : Patrice PHILIPPE, Didier MARGOT, Agnès HEYBERGER

ADEF : Caroline GERBER

AFTRP : Anne BAIN, Thomas LACAZE

EPF Lorraine : François KAH

EPF Nord - Pas-de-Calais : Marc KASZYNSKI, Jean-Marc GASPERI, Anne DOUTI

EPF Normandie : Stéphane MAILLET

EPF Provence - Alpes - Côte d’Azur : Marc DELORT

EPORA : Stephan MUZIKA

Réalisation : ADEF

Rédaction et coordination éditoriale : Amélie PEYROU

Fabrication : Céline CHABAUD

Le Comité de pilotage tient à remercier les personnes ayant apporté leur contribution à

la réalisation de cet ouvrage.

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Avant propos 7

Propos introductifs 9

Déroulement d’une opération de recyclage urbain 15

1. La question de la responsabilité des sites 17

1. La défaillance du propriétaire 19

La longue histoire de la requalification environnementale

du site pollué Knox-Vroone à Escaudain (Nord) 19

La difficile prise en main par la collectivité du site à risques

de l’ancienne fonderie Sonofoque à Flers (Orne) 23

2. Un exemple de partenariat avec un propriétaire 25

La requalification de l’ancienne usine Formica à Quillan (Aude) 25

3. La question de la responsabilité du renouvellement urbain 27

L’approche juridique et foncière 27

Questions en séance 28

2. La contribution des opérateurs publics 33

Premiers enseignements d’expériences en cours

et rôle des établissements publics fonciers (EPF) 35

Les friches industrielles à Lille Métropole Communauté Urbaine :

du foncier à la responsabilisation des communes (Nord) 37

La reconversion du site Nodet-Gougis à Montereau-Fault-Yonne

en zone d’habitat et d’équipements publics (Seine et Marne) 39

L’approche générique de l’étude détaillée des risques

sur le territoire de Lyon Confluence (Rhône) 43

Mutation de petites entités industrielles en zone urbaine dense

dans la ZAC Porte de Montrouge à Montrouge (Hauts-de-Seine) 47

Une connaissance partagée des contraintes à l’appui de la négociation foncière 51

Questions en séance 53

3. Les outils de connaissance : l’inventaire historique 55

L’appport des données historiques sols contaminés en milieu urbain :

localisation et réhabilitation 57

L’apport des données historiques : étude risquologie 61

La planification urbaine sur le foncier contraint : l’inventaire historique urbain 63

Mise en oeuvre d’un inventaire historique urbain, l’exemple du Grand Lyon 65

La directive « Sols » et ses effets 67

Questions en séance 69

4. Sol pollué et contexte immobilier porteur 71

Dépollution et mutation urbaine des « docks libres et magasins généraux »

à Marseille (Bouches-du-Rhône) 73

L’expérience d’un promoteur/aménageur sur le site

de Sacilor La Robinette à Maizières-lès-Metz (Moselle) 77

Requalification d’un site industriel en centre commercial :

l’exemple de Tul Immo à Tulle (Corrèze) 81

SOMMAIRE

5. Des projets pour porter le recyclage urbain 85

1. Le développement économique pour dépasser les problématiques de la pollution du sol 87

La relocalisation de la manufacture Causse Gantier

sur la friche industrielle Guibert à Millau (Aveyron) 87

La région Lorraine choisit de créer un pôle de recherche 89

2. Les projets urbains pour inverser l’image négative des sites 91

Le Clos Saint-Louis à Dammarie-lès-Lys (Seine-et-Marne) 91

Quand les contraintes environnementales produisent les atouts

d’une stratégie urbaine : l’ancien site de Kodak à Sevran (Seine-Saint-Denis) 95

Du projet commun aux risques partagés 97

Conclusion 99

Point sur la réglementation 101

Table des illustrations 103

Glossaire 105

Présentation des coéditeurs 109

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Avant propos sur l’ambition du colloque

Marc KASZYNSKIDirecteur de l’Etablissement public foncier Nord - Pas-de-Calais

La coopération engagée entre l’ADEME et les EPF sur les sols pollués date de l’année 2000

et s’est concrétisée par la publication en 2001 du guide sur « Les pratiques de gestion des sites

pollués en France » et la tenue des journées techniques qui ont accompagné la promotion de

cet ouvrage.

La poursuite de l’analyse des enjeux de traitement des sites pollués a conduit ces partenaires

à inscrire de façon explicite la question environnementale que posent les sols pollués dans la

problématique du renouvellement urbain et des politiques de recyclage foncier d’espaces

dégradés.

Le colloque des 24 et 25 octobre 2006 a, de ce point de vue, illustré de façon pertinente à par-

tir des témoignages présentés, l’état de la prise de conscience des acteurs concernés.

Ainsi, le succès futur des opérations de recyclage de sites pollués dépendra de leur capacité

à prendre en charge les principaux enjeux ci-dessous identifiés :

L’intervention sur sites pollués est transversale aux rapports publics/privés. Elle concerne les

acteurs privés sur le marché foncier et immobilier et les acteurs publics que sont les adminis-

trations de l’Etat et les collectivités territoriales dans leurs compétences générales d’urbanisme

et dans l’exercice de la maîtrise d’ouvrage d’un projet urbain particulier.

La loi de juillet 2003 a, de ce point de vue, élargi aux collectivités territoriales le cercle des

acteurs du traitement des sites pollués au-delà du rapport bilatéral entre l’administration réga-

lienne et l’industriel.

De même les acteurs privés attendent de la puissance publique une clarification des règles du

jeu, que cela soit vis-à-vis des collectivités territoriales pour l’application des règles d’urba-

nisme ou vis-à-vis des services de l’Etat pour l’application de la législation sur les installations

classées.

Les stratégies de renouvellement urbain sont vertueuses mais pas naturelles. En effet, recons-

truire la ville sur la ville, recycler les fonciers usagés et les immobiliers obsolètes, constitue assu-

rément un objectif de développement durable qui permet à la fois d’être économe du foncier rural

périurbain et de valoriser les investissements antérieurement faits dans les équipements d’infra-

structures et de superstructures urbaines. Mais les contre-tendances sont connues et sont fortes :

accroissement de la mobilité, fonciers périphériques « moins chers », complexité technique, juri-

dique et foncière du montage des opérations de recyclage foncier en site urbain tant pour les

acteurs privés que publics.

Dans ce contexte, beaucoup de territoires dotés par la loi, de compétences d’aménagement se

trouvent démunis en ingénierie et en capacité financière d’intervention face à des enjeux fonciers

qui les dépassent, soit en termes d’échelle géographique d’appréhension des problèmes, soit en

termes d’importance et de complexité des sites.

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Les particuliers, qu’ils soient candidats à l’accession à la propriété, consommateurs de services

ou militants associatifs, exigent un niveau de « sécurité environnementale » de plus en plus élevé.

La prise de conscience qui s’est développée depuis ces dernières années pèse par exemple sur

l’offre immobilière au-delà du niveau « de risque acceptable » pour tendre vers le risque « zéro ».

Au-delà de la question : qui doit garantir quoi à qui ? Le recyclage vers des usages urbains

des sites pollués pose la question de la transparence de l’information et du partage de la cul-

ture du risque entre l’Etat Providence et la société civile.

La conception d’un projet de recyclage foncier sur sols pollués se déroule rarement selon un

principe linéaire amont-aval. A la différence des projets d’urbanisation sur sites agricoles

vierges, les projets urbains de recyclage concernent des fonciers « vivants » (même s’ils sont

malades), occupés et contraints, ils participent à la définition même du projet de réaménage-

ment.

L’imbrication des enjeux environnementaux, juridiques et urbains dans la conception des

projets, voire dès la phase de la négociation de la maîtrise foncière du site avec le propriétaire

initial, nécessite une réarticulation de compétences en approche pluridisciplinaire qui doit

constituer une nouvelle culture opérationnelle à développer.

Le succès des opérations de recyclage de sites pollués repose sur des stratégies d’anticipa-

tion. La gestion du temps joue un rôle déterminant dans le succès des opérations tant pour la

collectivité publique que pour des acteurs privés. Encore faut-il engager dès l’amont les diag-

nostics permettant de définir les contraintes du projet et ses ambitions, de sécuriser les phases

de maîtrise foncière et d’optimiser les coûts de réalisation.

La traçabilité des interventions effectuées et la mémoire des contraintes résiduelles consti-

tuent une responsabilité forte du maître d’ouvrage.

Il ne s’agit pas seulement d’apporter les garanties commerciales légitimes aux investisseurs

et aux occupants futurs des sites requalifiés, mais également de permettre l’organisation pro-

gressive sur nos territoires urbains d’une veille environnementale garante de la qualité de la vie

pour nos générations futures.

Cette réflexion initiée par les opérateurs publics que sont l’ADEME et les établissements

publics fonciers, doit être élargie à l’ensemble des acteurs de ces marchés.

Rejoints par l’AFTRP et l’ADEF, les partenaires qui se sont associés pour la préparation de

ce colloque restent mobilisés pour poursuivre l’échange d’expériences et la capitalisation de

savoir-faire sur ces questions qui sont au cœur des stratégies de gestion économe de la res-

source rare que constitue le foncier.

Propos introductifs

Les politiques nationales

en matière d’urbanisme et d’environnement

Laurent MICHELDirecteur de la Prévention des pollutions et des risques, ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de l’Aménagement du territoire*

Le réaménagement de l’espace urbain pose la question de la réhabilitation des sites indus-

triels. Le ministère de l’Ecologie fait face à une apparente contradiction entre l’état d’un sol

pollué et sa potentielle utilisation.

La politique d’urbanisme s’articule avec la dépollution des anciens sites industriels. La

requalification des sites a un impact double sur l’environnement, en réduisant la pollution sur

place et en luttant contre l’étalement urbain. Il n’est pas possible d’en faire fi compte tenu de

la forte pression foncière dans bon nombre d’agglomérations.

Une accélération de l’expérience des acteursDepuis les années 1980, un mouvement de réutilisation des sites pollués s’est développé pour

accueillir dans un premier temps de nouvelles activités économiques peu sensibles sur le plan

de la santé publique. Ces sites ont ensuite accueilli des logements, des écoles ou des crèches,

et la dépollution est devenue un enjeu supérieur en matière de santé publique.

La question de la requalification était évidente pour les anciens grands bassins industriels ;

elle apparaît désormais dans des villes non majoritairement industrielles et sur des sites où la

pollution ne posait pas de problème considérable aux yeux du public. Il s’agit de petits sites,

souvent enclavés.

L’expérience des acteurs (administrations, mairies et intercommunalité) a augmenté avec le

temps. Chacun commence à bien appréhender les retours d’expériences. Les promoteurs et les

bureaux d’études se sont appropriés le sujet et ont eux aussi accumulé des connaissances. Dans

bon nombre de cas, il est plus facile de travailler ensemble et d’anticiper davantage les pro-

blèmes. Par le passé, il arrivait que le Ministère intervienne, et révèle un problème de réhabi-

litation, alors que les bulldozers étaient prêts à entrer en action, ce qui finissait par ralentir le

chantier. Aujourd’hui, les aménageurs saisissent les services du Ministère beaucoup plus en

amont. Le travail est donc meilleur et plus rapide. En trois ans, le constat est celui d’une accé-

lération du retour d’expérience sans aucune concession sur la qualité de la réhabilitation et sur

la protection de l’environnement.

Recensement des sites polluésA partir du milieu des années 1990, un recensement des sites et une évaluation des risques

correspondants ont été réalisés par le Ministère. Notre base de données BASOL identifie les

grands sites sur lesquels sont menées des études simplifiées de risques. En parallèle, la base de

9

* Nouvelle appellation du ministère en date du 19 mars 2008.

données BASIAS a permis d’inventorier les sites potentiellement pollués, qui avaient accueilli

par le passé des activités de services ou d’industrie. Cette base est plus volumineuse que la pré-

cédente. Elle vise à alerter les promoteurs afin qu’ils réfléchissent en amont à une éventuelle

dépollution du site.

Cet enjeu de mise à disposition de l’information est fondamental. La base BASIAS repré-

sente un effort considérable, en partenariat avec les collectivités locales. Les conseils régionaux

participent souvent au financement des inventaires. 82 inventaires départementaux ont été

achevés en 2006. 300 000 sites ont été recensés. Le budget était de 20 millions d’euros en 2004.

La connaissance des acteurs doit être améliorée. Lorsqu’un inventaire est publié, les associa-

tions départementales de maires et les chambres syndicales des notaires sont informées, mais

il n’est pas possible de savoir dans quelle mesure cette information est ensuite répercutée.

Politique de gestion des sols pollués du ministère de l’EcologieEn amont de la dépollution des sols pollués se trouve la prévention de la pollution des sols.

Concernant la gestion des sols pollués, notre politique s’articule autour de trois principes :

La gestion des risques selon l’usage

L’exigence en termes de santé publique et de protection de l’environnement dépend de

l’usage, ce qui influe sur la qualité de la dépollution, un parking posant un enjeu de santé

publique moins fort qu’une crèche.

L’évaluation des risques sanitaires et environnementaux

L’évaluation porte notamment sur les risques liés aux substances cancérigènes, sur la base des

références toxicologiques reconnues internationalement. Des études d’impact pour les usines

en fonctionnement (rejets atmosphériques notamment) sont réalisées. Le risque doit être

ramené à un niveau acceptable.

La conservation de la mémoire des pollutions

Lorsque la dépollution n’est pas complète, car certaines dépollutions ne sont pas toujours

nécessaires en fonction de l’usage (possibilité d’un confinement sur place notamment), il faut

malgré tout conserver les informations en cas de changement ultérieur d’usage et surveiller

régulièrement la pollution induite par ces sites partiellement dépollués, notamment sur les

nappes d’eau souterraines.

Le Ministère intervient par l’intermédiaire de la police administrative des installations clas-

sées pour la protection de l’environnement. Le travail porte notamment sur le domaine de la

prévention, en incitant à réduire les rejets dans l’atmosphère et dans l’eau. Beaucoup de pollu-

tions des sols sont liées à d’anciennes pollutions atmosphériques. Des cuvettes de rétention per-

mettent de mieux prévenir la pollution des sols. 1 900 sites ont été recensés nécessitant une sur-

veillance du point de vue de la contamination des nappes d’eau souterraine. Sur ces 1 900 sites,

200 se sont finalement révélés sans danger.

Il existe malheureusement trop de sites pour lesquels les responsables sont défaillants. Depuis

2000, l’ADEME est intervenue sur près de 150 sites sur mandat de l’Etat. 50 sites sont en cours

de traitement. Cette action représente un budget de 10 millions d’euros par an. L’Etat n’entend

pas pour autant endosser la responsabilité de la dépollution de tous les sites à la place des

anciens exploitants – qui sont les responsables légaux. Dans certains cas les collectivités

locales et les promoteurs sont intervenus en soutien d’opérations de dépollution.

Le Ministère doit également avancer sur la question des garanties financières (cf. loi du 30

juillet 2003). L’application de la loi et du décret, malgré leur simplicité apparente, n’est pas si

simple.

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