Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les ...S1+2017+site.pdfDe 2013 à 2017, les loyers de marché ont augmenté de 0.4 % par an, pour une inflation à 0.6 % (INSEE)

Paris, le 7 mars 2017

ADVENIS - APAGL - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 - CITYA-BELVIA IMMOBILIER CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CONSTRUCTA - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB

FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF - NEXITY - ORALIA - PLURIENCE

SELOGER - SERGIC - GROUPE SNI - SNPI – SOGEPROM - SOLIHA SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - UNIS - UNPI

Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE Les loyers de marché à fin février 2017

Michel MOUILLART

Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS

- 2 -



- 3 -

1. 20 années d’observation du marché locatif privé 2. L’activité du marché locatif privé 3. L’évolution des loyers de marché

4. Les loyers de marché dans les villes 5. L’effort d’amélioration et d’entretien

6. En guise de conclusion

Sommaire



- 4 -

1. 20 années d’observation du marché locatif privé


Les grandes étapes Année Références Nombre

de l'observation des marchés de marché de villes

locatifs privés nouvelles et d'EPCI

SNOUPI (1998)

2000 28000 145

2005 112000 540

CLAMEUR (2006)

2006 132000 810

2010 225000 1340

2014 295000 1675

2015 400000 1780

2016 450000 1820

2017 150000 1832

CLAMEUR : 33 partenaires et plus de 4 millions de références locatives disponibles.

Un « Tableau de bord » concernant 1 832 villes et EPCI de plus de 10 000 habitants.

26.9 % des baux signés chaque année intégrés dans CLAMEUR.

En outre : 3 401 villes et 1 459 EPCI de plus de 2 500 habitants observés

recouvrant 96.9 % du marché métropolitain.


- 5 -

Le développement de CLAMEUR : sa capacité à observer et à analyser les évolutions intervenues dans les DOM.


Loyers de marché 2016 en €/m² (variation 2016 en %)

(Source : CLAMEUR /février 2017/)

LA RÉUNION11,4 €/m² (2016 : +3,7 %)


Après une année 2015 de reprise (+ 11.7 %), l’activité s’est repliée en 2016. L’année 2017 commence bien : l’activité se ressaisit, en dépit d’une période

hivernale habituellement peu propice à la mobilité résidentielle.

- 6 -

2. L’activité du marché locatif privé


26,4

27,4

28,3

29,7

29,429,7

30,9

30,0

29,9

28,7

27,9

26,4

27,3

28,4

27,6

27,0

27,3

30,5

29,7

29,8

28,6

25

28

31

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Tau

x d

e m

ob

ilit

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en

%)

Moyenne 1998-2017

La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2017/


- 7 -

L’activité s’est redressée dans la quasi totalité des régions depuis 2011 :

1/ Reprise très rapide : PACA (+ 3.6 % par an) : dégradation de l’activité locative privée plus marquée qu’ailleurs, de 2008 à 2014.

2/ Reprise rapide (de 1.0 % à 1.5 % par an) avec mobilité élevée (40 % et plus) : Auvergne, Basse-Normandie, Bretagne, Languedoc-Roussillon,

Nord-Pas de Calais et Pays de la Loire. 3/ Reprise moyenne (près de 1 % par an) : Alsace, Bourgogne et Centre.

Bonne résistance de l’activité durant les années de dépression du marché locatif privé. Mobilité de l’ordre de 33 %.

4/ Reprise faible (de l’ordre de 0.5 %) : Aquitaine, Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Picardie, Poitou-Charentes et Rhône-Alpes

5/ Reprise très modérée (+ 0.3 % par an) en Ile de France. Mobilité résidentielle faible : 23.2 % en 2017. Pas de rebond d’activité en 2015 et

pas d’amélioration depuis le début de l’année 2017. 6/ Pas de reprise : Midi-Pyrénées (+ 0.1 %), Haute Normandie (0.0 %),

Lorraine (- 0.1 %) et Limousin (- 1.6 %). Le marché peine à se ressaisir.



- 8 -

La mobilité reste à très bas niveau sur Paris. L’embellie du printemps 2016 n’a pas dissipé les craintes d’une pénurie de l’offre généralisée et durable.

La situation actuelle de l’offre locative privée affiche un déficit de 12 % par rapport à la situation des années de 1998 à 2008.


20,9

21,1

22,6

22,8

22,5

18,7

18,4

18,7

22,121,8

21,8

19,3

19,2

18,0

17,5

17,5

17,3 17,3

18,7

18,6

19,7

16

18

20

22

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Ta

ux

de

mo

bil

ité

(e

n %

)

Moyenne 1998-2017

La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /février 2017/


En 2015, en dépit du redressement de la mobilité résidentielle, les loyers avaient baissé rapidement : - 0.9 % à fin février, en GA. La baisse a été confirmée en cours

d’année : - 1.1 % au total.

L’année 2016 avait commencé avec une diminution aussi prononcée : - 0.8 % à fin février, en GA. Mais l’évolution s’est inversée dès le printemps. Et

l’année s’est terminée sur une augmentation de 1.0 %.

Sur un marché dont l’activité reste soutenue durant les mois d’hiver, 2017 commence sur une stabilisation des loyers. Mais avec des différences :

1/ 2 pièces (34.0 % du marché) et 3 pièces (26.7 % du marché) : - 0.6 % en GA,

2/ 4 pièces (11.8 % du marché) : + 0.2 % en GA, 3/ 5 pièces et plus (5.7 % du marché) + 0.8 % en GA,

4/ studios et 1 pièce (21.8 % du marché) : + 1.1 % en GA.

- 9 -

3. L’évolution des loyers de marché



De 2013 à 2017, les loyers de marché ont augmenté de 0.4 % par an, pour une inflation à 0.6 % (INSEE). Le décrochage était intervenu dès 2007 : depuis, hausse des loyers de marché (+ 1.1 % par an) sous l’inflation (+ 1.2 %).

- 10 -



4,0

0,4

1,6

-2

0

2

4

6

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Tau

x d

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ari

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on

de

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yers

(e

n %

)

Moyenne2007-2012 Inflation

1,7 %

La variation des loyers de marché "France entière" d'après CLAMEUR /février 2017/

Moyenne 2013-2017 Inflation

0,6 %

Moyenne 1998-2006 Inflation

1,8 %

Depuis 2013 (depuis 2007), pour une hausse annuelle moyenne des prix à la consommation estimée à + 0.6 % par l’INSEE (+ 1.2 %) :

1/ les loyers des petits logements ont augmenté le moins vite :

+ 0.2 % pour les studios et 1 pièce (+ 1.3 %) et + 0.1 % pour les 2 pièces (+ 0.9 %),

2/ les loyers des 3 pièces : + 0.4 % (+ 1.0 %), 3/ les loyers des 4 pièces : + 0.9 % (+ 0.8 %)

4/ et ceux des 5 pièces et plus : + 1.1 % (+ 1.0 %).

- 11 -



Les loyers reculent dans 50.9 % des villes de plus de 10 000 habitants. Les mois d’hiver sont habituellement ceux de la baisse des loyers dans de

nombreuses villes. Depuis 3 ans la proportion des villes concernées s’est accrue.

- 12 -

4. Les loyers de marché dans les villes


46,2

53,8

49,7 50,3

46,0

54,0

45,0

55,0

39,2

60,8

53,6

46,4

54,1

45,9

50,949,1

0

20

40

60

Loyers à la baisse Loyers à la hausse

Pro

po

rtio

n d

es v

ille

s c

on

cern

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L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2017/)

Février 2010 (+ 0,6 %)

Février 2011 (- 0,8 %)

Février 2012 (- 0,1 %)

Février 2013 (- 0,8 %)

Février 2014 (+ 0,2 %)

Février 2015 (- 0,9 %)

Février 2016 (- 0,8 %)

Février 2017 (0,0 %)


En 2017, les loyers progressent moins que l’inflation dans 75 % des villes de plus de 148 000 habitants. Depuis 2013, les loyers ont augmenté moins que

l’inflation dans 70.0 % des villes de plus de 148 000 habitants.

Ils ont alors reculé à Angers, au Havre, à Marseille et à Saint Etienne. Ils ont très faiblement progressé à Grenoble, à Lille, à Montpellier, à Strasbourg et à Toulon.

- 13 -



VilleLoyer 2017

(en €/m²)

Variation

2017

(en %)

Variation

2016

(en %)

Variation°

de 2013 à

2017 (en %)

VilleLoyer 2017

(en €/m²)

Variation

2017

(en %)

Variation

2016

(en %)

Variation°

de 2013 à

2017 (en %)

LYON 13,3 3,6 1,0 1,0 VILLEURBANNE 12,2 0,2 0,6 1,0

TOULON 11,2 2,5 0,6 0,2 MARSEILLE 12,3 -0,1 2,1 -0,4

NIMES 10,6 2,1 0,7 0,4 BORDEAUX 13,2 -0,2 1,8 1,0

LILLE 13,9 1,7 1,4 0,2 PARIS 25,2 -0,3 1,3 0,8

REIMS 12,5 1,6 -1,8 1,0 GRENOBLE 12,0 -0,5 0,9 0,1

STRASBOURG 12,8 1,2 0,3 0,2 SAINT ETIENNE 7,7 -0,7 0,5 -0,4

TOULOUSE 12,2 0,9 0,2 0,5 ANGERS 10,4 -0,9 0,8 -0,1

DIJON 11,2 0,4 0,2 0,4 NICE 15,7 -1,3 2,3 1,1

NANTES 12,3 0,3 0,0 0,5 LE HAVRE 11,2 -1,9 1,6 -0,4

MONTPELLIER 13,8 0,3 1,0 0,1 RENNES 12,2 -2,3 1,8 0,0

° Hausse moyenne des prix à la consommation : + 0,6 % (2013-2017)

En dépit de l’embellie de 2016, le mouvement de dégradation de l’effort d’amélioration-entretien se poursuit : avec un effort au plus bas de ces 20 dernières

années, la mise en œuvre de la LTE sera difficile dans le parc locatif privé.

- 14 -

5. L’effort d’amélioration et d’entretien


21,3

17,3

22,2

23,6

21,9 21,9

22,4

19,8

19,0

20,8

23,1

33,031,7 32,2

25,2

25,1

16,0 16,2

17,6

14,1

22,2

12

18

24

30

36

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Part

avec t

ravau

x (

en

%)

Moyenne1998-2017

L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /février 2017/


- 15 -

Pourtant la durée de la vacance se réduit : elle s’établit en 2017 à 6.9 % au-dessus de son niveau de 2008, gommant la quasi-totalité des conséquences de la

crise économique et financière internationale des années 2008 et 2009. Mais les perspectives des recettes locatives pèsent sur l’effort d’amélioration-

entretien, neutralisant l’impact positif de l’amélioration de la vacance.


108,4

113,7

102,6 100,1 100,1

103,9

106,4

111,0

108,9

113,0

128,4

123,8

112,3

106,9

100

110

120

130

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Va

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19

98

)

La vacance locative d'après CLAMEUR /février 2017/


Aucune évaluation économique, sociale et environnementale de l’impact de la mise en œuvre de l’encadrement des loyers parisiens n’a été effectuée.

Pourtant, son extension a été réalisée sur Lille depuis le 1er février.

CLAMEUR constate une hausse des loyers plus rapide que sur d’autres villes jusqu’en 2012 : depuis, les loyers n’ont cru que de 0.2 % chaque année, contre 0.5 % France

entière, 0.5 % sur Nantes et sur Toulouse, de 1.0 % sur Bordeaux ou sur Lyon …

On peut mettre Lille en perspective avec Bordeaux : la taille des populations y étant de même ordre. Mais sur Bordeaux où les loyers de marché sont actuellement de

13.2 €/m² contre 13.9 €/m² sur Lille, la taille du parc locatif privé pour 1 000 habitants est de 30 % supérieure à celle de Lille. La rareté/pénurie n’a qu’en de très

rares circonstances été associée à des loyers faibles.

- 16 -

6. En guise de conclusion



Partant de la situation observée en 2016, on peut estimer que 22.0 % des baux seront affectés, subissant alors une perte de recettes locatives de

l’ordre de 16.8 %. Les « studios et 1 pièce » devraient être les plus touchés par le dispositif

d’encadrement (25.5 % de ces logements concernés, pour une baisse de loyer de 19.6 %).

- 17 -



25,5

20,1 20,0

23,8

22,0

19,6

15,214,0

19,7

16,8

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4,73,7

0

10

20

30

Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces et plus Ensemble du marché

En %

L'impact potentiel de l'encadrement des loyers à Lille :l'ensemble des baux (Source : CLAMEUR /février 2017/)

Part du parc concerné par l'encadrement Baisse moyenne des loyers concernés Baisse potentielle du loyer moyen

L’extension de l’encadrement des loyers sur 411 communes franciliennes s’inscrit dans cette logique de mise sous tutelle administrative du marché

locatif privé.

- 18 -



-9

-6

-3

0

3

8 16 24

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6

Niveau des loyers de marché en 2017

Le ralentissement dans le rythme annuel de variation des loyers de marchéentre 2000-2006 et 2013-2017 : les 412 communes franciliennes

CLAMEUR /février 2017/D’après l’OLAP, près de 25 % des

relocations se réalisent avec un loyer en baisse en petite couronne depuis

2013, par exemple. Et d’après CLAMEUR, le ralentissement de

la progression des loyers est déjà général : entre 2000 et

2017, cette évolution a concerné 96.6 % des 411 communes concernées. L’augmentation avait été de 2.2 % par an de 2000 à 2006, l’accroissement

annuel n’est plus que de 0.6 % depuis (pour une inflation à 0.6 %

d’après l’INSEE).

Les évolutions des loyers de marché depuis 2000 dans les communes franciliennes de plus de 60 000 habitants.

- 19 -



-6

-3

0

3

6PARIS

BOULOGNE BILLANCOURT

SAINT DENIS

ARGENTEUIL

MONTREUIL

NANTERRE

VITRY SUR SEINE

CRETEIL

ASNIERES SUR SEINE

COURBEVOIE

COLOMBES

VERSAILLESAULNAY SOUS BOIS

RUEIL MALMAISON

AUBERVILLIERS

CHAMPIGNY SUR MARNE

SAINT MAUR DES FOSSES

DRANCY

ISSY LES MOULINEAUX

LEVALLOIS PERRET

NEUILLY SUR SEINE

NOISY LE GRAND

ANTONY

CERGY

2000-2006 2007-2012 2013-2017 2017

ADVENIS - APAGL - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 - CITYA-BELVIA IMMOBILIER CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CONSTRUCTA - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB

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