L’implantation d’une entreprise est un élément essentiel de son succès. Elle conditionneen partie son réseau et ses interactions avec les fournisseurs, clients et salariés. Partantde ses besoins et de ses contraintes, liés à des facteurs comme l’activité exercée ou letype de territoire, celle-ci va choisir un emplacement plus ou moins intégré dans la ville.

De plus en plus, le choix des entreprises se porte sur des zones d’activités dédiéescomme les zones artisanales ou les parcs tertiaires. L’attractivité des zones d’activitéspose aujourd’hui problème car les bourgs et les villes bénéficient moins de la présenced’entreprises produisant des biens ou des services. La ville se desserre progressivemententraînant un étalement urbain non maîtrisé.

Comprendre les logiques d’implantation des entreprises permet de proposer desconditions favorables à leur installation dans un tissu urbain mixant activités, logementset services. Les pratiques présentées ici sont issues d’une vingtaine d’entretiens menésen Pays de la Loire avec des entrepreneurs (hors commerce et industrie) et des acteurspublics du développement local, complétés par la littérature.

Les objectifs fondamentaux de l’entreprise

L’entreprise a pour objectif la rentabilité. Elle recherche leniveau de profit désiré par son propriétaire ou sesactionnaires. Le profit est la différence entre le chiffred’affaires et les coûts supportés. Pour augmenter son profit,elle doit augmenter son chiffre d’affaires via sa stratégiecommerciale et réduire ses coûts.

La stratégie commerciale amène l’entreprise à chercher unemplacement visible, à proximité de sa clientèle (entreprisesou particuliers). La stratégie de réduction des coûts portesur les coûts fixes ou variables. Les coûts variables sont lescoûts liés à l'activité de l’entreprise, ils sont proportionnelsaux quantités vendues. La matière contenue dans un produitfabriqué, l'emballage sont des exemples de charges variables.Par opposition, les coûts fixes (qu’on appelle aussi coûts destructure) regroupent tous les autres coûts non proportion-nels aux quantités vendues (amortissement des équipements,salaires et charges sociales, loyers, frais d’administration, derecherche et développement). Certains coûts, comme letransport de marchandises peuvent comporter une part fixeet une part variable. Le montant des investissements faitvarier les coûts fixes.

L’ambition de l’entreprise est avant tout d’avoir une activité suffisante pour être rentable, c’est-à-dire d’être au-dessus du seuil de rentabilité. Les entreprises jeunes ont des difficultés àatteindre ce seuil de rentabilité ce qui explique que seules 54% d’entre elles sont en activité 5 ansaprès leur création dans les Pays de la Loire en 2011 (51% en France).

Néanmoins, toutes les entreprises connaissent un décalage permanent de leur trésorerie qui peutles mettre en difficulté. Les coûts sont en effet supportés par l’entreprise avant la vente de sonproduit lors du cycle de production et les clients disposent de délais de paiement. La quantitéd’argent nécessaire pour palier à ce décalage est appelé besoin en fonds de roulement.

serviceintermodalité,aménagementet logement

Octobre 2015

Économie de l’aménagementImplantation des entreprises

Comprendre les critères d’implantation des entrepris es pour maintenir l’ac tiv ité dans les v illes e t bourgs ruraux

n° 36

DDTM Loire-Atlantique

Locaux d’activités tertiaires et artisanaux

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La crise économique de 2008 a accentué les besoins enliquidités par rationnement du crédit : les banquessont réticentes à prêter, même lorsque l’entrepriseaccepterait un taux d’intérêt élevé.

Lors de sa création, l’entreprise essaie donc d’ajuster

ses investissements aux financements disponibles pourfaciliter le démarrage de l’activité. Elle compte sur ledéveloppement de son activité pour garantir denouveaux financements. Ses besoins en locaux et enfoncier évoluent également au cours de son cycle devie : elle effectue un parcours résidentiel (voir p 5).

Les flux liés à l’activité de l’entreprise

L’entreprise est continuellement en interaction avec sonenvironnement, comme le montre le schéma 1. Cesinteractions se multiplient dans un contexte où lesfonctions support sont de plus en plus externalisées.

Son fonctionnement nécessite trois types de fluxphysiques ou dématérialisés qui conditionnent seschoix d’implantation.

Les flux de personnes

Quelle que soit son activité, la vie de l’entreprise estcaractérisée par des flux de personnes etéventuellement de véhicules : les déplacements desemployés, des clients, des fournisseurs etprestataires de services (Cf. schéma 1).

Les activités de services et de conseil peuvent générerdes déplacements professionnels des salariés quifournissent une prestation. L’optimisation des temps dedéplacement est alors un facteur important deproductivité car ce temps n’est pas ou peu facturé.

L’activité d’une entreprise génère également desmouvements, matériels ou non, liés aux services auxentreprises. Les fonctions supports comme lacomptabilité, la gestion des systèmes d’informations,les services financiers, peuvent être externalisées.D’autres services sont fournis aux entreprises comme leménage, la reprographie et la distribution du courrier.

L’entreprise externalise parfois une partie de saproduction qui ne correspond pas à son cœur de métierou qu’elle ne peut assurer elle-même par manque deressources (employés, place, machines), lors d’un picd’activité par exemple.

Des flux dématérialisés très développés

Les contacts et les échanges avec les partenairescommerciaux ou les autres établissements de la sociétése font en partie par internet ce qui permet dediminuer les coûts de transaction. Ces derniersenglobent l’ensemble des coûts liés à un échange : laprospection, la négociation ou la contractualisation.

Les technologies numériques abaissent nettement lescoûts de transaction. Elles permettent aussi de morcelerles différentes fonctions de l’entreprise qui ne se situentplus forcément sur le même lieu.

L’aménagement numérique du territoire doit donc

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Schéma 1. Les interactions de l’entreprise avec ses partenaires économiquesdurant le processus de création de la valeur ajoutée

être en adéquation avec les besoins « de connexion » desentreprises. L’installation de la fibre est un atoutsignificatif.

Les flux logistiques

Les échanges de marchandises sont constitués par lesapprovisionnements de l’entreprise et ses ventes demarchandises si l’activité est de type productif. Ce typede flux est variable selon l’activité mais il peut être unfacteur déterminant pour le choix d’implantation. Lesentreprises qui ont d’importants flux de camions nes’installent pas dans des zones proches des habitations

pour éviter les nuisances. Au cours de l’année 2014,192 millions de tonnes de marchandises ont ététransportées par la route en Pays de la Loire, c’est latroisième région en termes de trafic derrière les régionsRhône-Alpes et Île-de-France (source DREAL Pays de laLoire).

L’ensemble de ces flux expliquent la logique desentreprises de se positionner dans des lieuxaccessibles et bien équipés en termes de réseauxnumériques. Plus les interactions de l’entreprise avecson environnement économique sont nombreuses, plusses besoins sont importants.

Les facteurs-clés d’arbitrage des entreprises

Lors d’une 1ère implantation ou d’une relocalisation,l’entreprise à la recherche d’un local / d’un foncierrepère grossièrement un secteur qui répond à sescontraintes les plus fortes. Elle arbitrera ensuite plusfinement entre différents emplacements de ce secteur.

S’installer auprès d’activités existantes

Comme l’entreprise a de nombreuses interactionsavec ses partenaires économiques, les activitésgagnent à se concentrer sur une même région, unmême territoire, un même pôle. C’est une sourced’économies, dites économies d’agglomération, pour 3raisons :

1. Le marché potentiel augmente car un grandnombre de clients, de prestataires de services et defournisseurs sont rassemblés sur la zone géographique ;

2. Les coûts de transport sont réduits lorsquel’entreprise utilise des prestataires ou traite avec desclients situés sur la même zone.

3. Des économies d’échelle deviennent réalisables :lorsque plusieurs entreprises partagent desbesoins identiques en services ou en fournitures, laproximité permet de mutualiser les services ou deconcentrer l’activité dans une zone. Les coûts fixesdes services aux entreprises, notamment ceux liés autransport, sont alors répartis sur un volume d’activitéplus élevé, ce qui en réduit le coût unitaire. Les sociétés

de services aux entreprises bénéficient d’uneconcentration de la clientèle et peuvent ainsi diminuerleurs coûts. Les entreprises ont donc un intérêtcommun à se regrouper, qu’elles soient ou non dela même filière.

L’agglomération d’activités économiques permetégalement de développer des cercles vertueux enattirant les organismes de formation, en développantdes synergies entre les entreprises par l’échange depratiques, de conseils et par un développement desconnaissances des salariés sur un même territoire.Ainsi ce dernier dispose d’une main d’œuvre plusqualifiée et adaptée à ses spécificités.

Toutefois, les effets positifs de l’agglomération desactivités peuvent être contrebalancés par des effetsnégatifs comme la saturation des infrastructures etl’augmentation des prix du foncier. Ceci expliquel’existence d’une taille optimale d’agglomération au-delàde laquelle les effets négatifs sont supérieurs aux gains.L’agglomération est bénéfique dans la première phasepuis les effets de saturation contrebalancent les effetspositifs pour finalement rendre l’agglomération néfaste.

Bassin d’emploi et recrutement

L’existence d’une main d’œuvre adaptée à l’activitédans le bassin d’emploi est primordiale. La crainted’une difficulté de recrutement peut décourager uneentreprise souhaitant s’installer.

On distingue 20 zones d’emploi en Pays de la Loire ausens de l’Insee (carte ci-contre). Chaque zone définit unespace géographique dans lequel les établissementspeuvent trouver l’essentiel de la main d’œuvrenécessaire pour occuper les emplois offerts et àl’intérieur duquel la plupart des actifs résident ettravaillent.

Le niveau de salaire bas d’une région peut aussiattirer des entreprises sur le territoire, notamment encas de besoins importants en main d’œuvre ou demarché très concurrentiel, car elles abaissent leurscoûts.

Du point de vue du développement économique local,les entreprises installées dans les villes ou les pôlesruraux les plus attractifs pour l’habitat recruteront plusfacilement, tandis que les exigences salarialesdépendront également du niveau des loyers.

Un cadre de vie agréable à proximité de l’entreprise –restauration, loisirs – est perçu comme un levier derecrutement. Les externalités urbaines positivessont des atouts pour attirer les travailleurs ayant descompétences spécialisées, notamment les cadres.

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Proximité aux marchés, visibilité et ventes

L’implantation dans la zone de chalandise, la zone oùse situe la majorité de la clientèle, est un atoutimportant pour les dirigeants. Outre les économies detransport, cela augmente la visibilité de l’entrepriseet son rayonnement. C’est un levier de développementdu chiffre d’affaires. La plupart des chefs d’entrepriseinterrogés excluent de s’éloigner de cette zone dechalandise.

La proximité est néanmoins relative. Selon lastratégie de commercialisation de l’entreprise, sataille et son activité, la proximité peut êtreenvisagée à une échelle de quartier, de ville, voired’un territoire plus vaste. Le commerce de proximitéa besoin d’être dans le même quartier que sa clientèletandis qu’une industrie souhaitera simplement être surle même territoire (cf. la nature de l’activité p 7).

Les entreprises qui fournissent d’autres entreprisesutilisent d’autres leviers pour développer leursmarchés : les salons professionnels par produit oufilière, les journées d’entrepreneurs locaux, ledémarchage de clients potentiels avec présentation deleur produit. Le rapprochement provient alorsdavantage de la participation à des réseaux.

L’agglomération des activités et des habitants permetde bénéficier d’une clientèle, d’un marché du travail etde services collectifs plus importants. Ils améliorentdirectement la visibilité de l’entreprise puisque la zoneest plus fréquentée.

L’histoire de l’entreprise

L’implantation d’une entreprise est parfois historique.Une entreprise installée depuis longtemps possède uneclientèle fidélisée et une image de qualité quil’avantage dans son ancrage local. Certaines entreprisesont d’ailleurs un nom qui fait référence au territoire surlequel elles sont implantées.

Lorsque la zone d’emploi est également la zone dechalandise, les salariés peuvent être eux-mêmes clientsde l’entreprise et lui faire de la publicité. L’entreprisepeut ainsi s’appuyer sur une clientèle pérenne. Ledéveloppement du numérique, l'exportation et la

création d’implantations internationales viennentnéanmoins modérer le poids occupé par la clientèle duterritoire historique dans le chiffre d’affaires.

Beaucoup de dirigeants sont attachés à leurterritoire. Les PME et les micro-entreprises sont lesplus nombreuses (98 % des établissements en 2010).Au-delà des objectifs économiques, cet attachementpossède aussi une valeur sociologique. Le dirigeant ades attaches familiales ou amicales sur le territoire et ypossède sa résidence.

La fiscalité locale

Depuis le remplacement de la taxe professionnelle parla contribution économique territoriale (CET) en 2010,la fiscalité est moins considérée par les entreprisescomme un critère essentiel dans le choix d’implantation(hors entreprises étrangères).

La fiscalité des entreprises est en premier lieudéterminée par les dispositions nationales (impôtssur les sociétés, cotisations sociales, impôts sur lesplus-values) et les taxes locales n’ont qu’un impactlimité sur l’ensemble de la fiscalité des entreprises.

La CET, principale taxe économique locale, comprend lacontribution sur la valeur ajoutée des entreprises(CVAE) et la contribution sur le foncier desentreprises (CFE). Le taux de la CVAE de 1,5 % estfixé nationalement. En revanche les collectivitéschoisissent le taux de la CFE qui ne doit pas toutefoisdépasser 2,5 fois celui de la moyenne du départementou de la moyenne nationale si celle-ci est plus élevée.Les autres taxes comme l’imposition forfaitaire sur lesentreprises de réseaux (IFER), la taxe sur les surfacescommerciales (TASCOM) ou le versement transport,quand un périmètre de transport urbain est instauré,représentent des montants beaucoup moins importants.Les marges de manœuvre des collectivités sont étroiteset l’impact sur les entreprises est donc faible.

Une diminution des taxes foncières et d’aménagement(CFE, taxe d’aménagement, une taxe sur le foncier bâti)permet néanmoins de réduire les coûts fixes liés auxlocaux. La collectivité peut donc jouer sur ce point pouraider les entreprises ou les inciter à libérer du foncierinutilisé.

Un emplacement, en ville ou en ZAE, répondant aux besoins de l’activité

Suite au repérage d’un secteur large pour sonimplantation, l’entreprise arbitre plus finement entredifférents sites qui répondront aux besoins essentielsde son activité. A la différence des facteurs-clésprécédents, les 5 critères d’implantation sont ici liés àl’environnement immédiat du local professionnel ausein de la ville, du bourg ou en zone d’activités (ZAE).

Les charges de loyer et l’adaptabilité des locaux

Les locaux, qu’ils soient achetés ou loués, représententun coût de structure, indépendant des quantitésvendues, pour l’entreprise. L’entreprise fait évoluerses charges de loyer ou d’acquisition immobilièreet foncière selon ses capacités financières, en suivantun parcours résidentiel (Cf. encadré p 5).

Les charges de loyer ou le coût du foncier sont uncritère majeur car l’investissement nécessaire àl’installation doit pouvoir être rentabilisé par sonactivité. Or, 2 facteurs jouent sur l’implantation dans /hors de la ville : 1) la valeur ajoutée diffère beaucoup

d’un secteur économique à l’autre, 2) les prix foncierset immobiliers varient entre la ville et sa périphérie.Plus la ville est grande ou la demande résidentielleimportante, plus cet écart de prix est marqué.

On observe ainsi une répartition des entreprises entrela ville et sa périphérie en fonction de la rente àl’hectare (graphique 1 p 6). La pression immobilièrepousse les entreprises en périphérie, notammentcelles à faible valeur ajoutée. Être capable d’offrirdes locaux ou du foncier à des coûts adaptés à lavaleur ajoutée de l’activité est essentiel.

Par ailleurs, le site doit être adapté à l’activité. En ville,la taille des emprises foncières disponibles limite lesespaces de stockage ou de manutention. Lorsquel’entreprise devient propriétaire, le coût et les délais deréaménagement des locaux existants proposés sur lemarché de l’ancien sont à comparer à ceux de laconstruction neuve, le plus souvent en périphérie. Deplus, le foncier commercialisé en périphérie facilitel’anticipation d’un espace d’extension sur place.

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Encadré - Le parcours résidentiel de l’entreprise évolue avec sa maturité

L’entreprise suit un parcoursrésidentiel : après s’être installéeune 1ère fois, il arrive fréquemmentqu’elle déménage et transfère sonactivité sur un nouveau site. Lesimplantations reflètent les stades devie des entreprises (schéma) pour 2raisons essentielles :

1. plus l’entreprise est jeune, plusses coûts de structure doiventêtre faibles afin d’accroître laprobabilité de pérenniser son activité.Elle limite le coût de ses locaux, louésou achetés, car son portefeuille declients n’est pas constitué.

2. une acquisition foncière et laconstruction de locaux neufsnécessitent une trésorerie suffisantepour immobiliser des fonds propresen investissement.

Lors de sa création, une petiteentreprise va s’implanter dansl’immobilier d’entreprise existant :

• en louant un local à proximité dudomicile du dirigeant, voire audomicile (pas de loyer) ;

• dans un atelier relais, un hôtel ouune pépinière d’entreprises,présentés ci-contre. Ces structures luipermettent de minimiser ses coûtsd’investissement, le temps dedévelopper son activité.

Les entreprises de taille supérieureont des investissements plus lourds.Elles privilégient plutôt lesopportunités foncières (Cf. 3ème

étape).

En 2ème étape, la principale raison de déménager est lataille critique des locaux. A l'occasion d'un fortrecrutement de salariés, d'un agrandissement des locauxtechniques, de l’obtention d’un nouveau marché,l’entreprise souhaite développer son activité mais nepeut le faire dans ses anciens locaux. Le changementd’implantation se fait suivant les opportunitésimmobilières (location / achat) et foncières.

Les entreprises de petite taille sont très mobiles. Elleschangent d’emplacement selon les opportunités entermes de coût du foncier, d’avantages fiscaux ou derapprochement progressif d’un lieu considéré commeoptimal. Le choix de l’emplacement se fait alors parétapes successives jusqu’à trouver le site efficient.

En 3ème étape, lorsqu’elles le peuvent, les entreprisesachètent leur propre immobilier. Le choix le plusclassique est de faire bâtir ses locaux au moyen d’uncrédit-bail. Ce dernier a l’avantage de limiter l’endettementapparent de l’entreprise, tant que le locataire n’a paslevé l’option d’achat, et d’apporter une garantie à labanque qui reste propriétaire des biens financés.

L’entreprise s’inscrit dans une stratégie de long termequi anticipe les variations conjoncturelles del'activité et les besoins de stockage temporaire associés,

les modifications potentielles de la chaîne de productionpour traiter des marchandises de taille supérieure, ou unrenfort des fonctions d'ingénierie ou administratives etcommerciales1. Le coût d’un transfert d’activité et lemanque à produire (baisse de la production durant letransfert) explique que les entreprises conservent desmarges de manœuvre foncières sur leur site.

Les facteurs externes, sources de transfert de site

La mise aux normes des établissements recevant dupublic ou de locaux devenus vétustes (accessibilité,hygiène, sécurité, code du travail, etc.) peut engendrerdes changements de localisation de l'entreprise. Eneffet, l’entreprise doit arbitrer entre les travaux et undéménagement.

L’évolution de l’environnement de l’entreprise est unautre motif de relocalisation. L’urbanisation rattrapeparfois des entreprises initialement installées enpériphérie, causant une hausse des loyers et un sur-trafic routier. L’émergence de nouveaux pôleséconomiques, autour d’un pôle de compétitivité oud’une enseigne importante, est également un moteur detransfert des entreprises.1 Une activité productive mature comprend au moins 30% desurfaces dédiées aux bureaux.

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La qualité des infrastructures de réseau

Avec la montée en puissance du numérique,l’aménagement numérique du territoire est unfacteur de bon fonctionnement des entreprises. A cejour, son rôle dans la compétitivité reste inégal selonl’activité. Demain l’entreprise privilégiera les lieux équipés.

De plus, du fait des nombreux flux de marchandises oude personnes (schéma 1 p 2), la stratégie de localisationde la plupart des entreprises intègre la facilité d’accèsde la logistique aux réseaux de transports,principalement routiers et autoroutiers. Les transportsen commun sont aussi un atout, en particulier pour lesentreprises de services qui demandent un déplacementde la clientèle ou vers celle-ci. Dans les petites villes oules bourgs offrant un niveau de service faible (peu decars, arrêts éloignés), les entreprises se fondent peusur la desserte en transports en commun à la différencedes villes moyennes ou grandes.

D’une manière générale, les infrastructures améliorentl’accès client, les livraisons et les déplacements.Dans l’agglomération nantaise (schéma 2), on observeque les activités se concentrent autour des axespénétrants et du périphérique. Les entreprises deproduction sont plus présentes à l’est sur l’axe endirection de Paris et à l’ouest sur les axes en directionde la côte atlantique.

L’objectif des producteurs de biens et services nondématérialisés est de minimiser les coûts et d’étendrela zone de chalandise ou l’aire de marché.

Lorsque l’entreprise arbitre entre deux sites encentre-ville et en périphérie, la distance-temps pèseplus sur les coûts que la distance réelle. Elle apparaîtdéterminante pour les activités nécessitant de nombreux

déplacements comme l’artisanat et les services délivréschez le client : le temps de déplacement entre le site etles différents clients est synonyme de sur-facturationou de manque à produire (temps ‘perdu’).

Plus la distance-temps s’allonge, plus le coûts’accroît et moins le produit est concurrentiel. Onatteint alors la limite de l’aire de marché. L’aire demarché est d’autant plus restreinte que le trajetest régulier et la valeur ajoutée du produit faible.

Dans les villes moyennes et les bourgs, l’implantationde l’entreprise en périphérie ne constitue pas unavantage car la congestion du trafic impacte peu ladistance-temps le plus souvent. D’ailleurs, par un effetde déversement depuis les centres urbains saturés,certaines activités peuvent choisir de s’implanter dansdes lieux où l’effet d’agglomération est moins fort maisqui sont plus accessibles.

Le stationnement

Le stationnement est un critère-clé d’implantation descommerces de détail, des services aux particuliersou des producteurs en vente directe. Parmi eux, lesentreprises ayant une forte clientèle de flux y serontparticulièrement attachées car leur clientèle entre dansle point de vente parce qu’il se situe sur son passage.Pour les industries moyennes à grandes, l’enjeuporte davantage sur le stationnement des salariés.

Dans les territoires où la majorité des déplacements sefont en voiture, le stationnement facilite les flux defonctionnement de l’entreprise.

L’entreprise peut en disposer de 2 manières :1. l’entreprise dédie une partie de son espace austationnement ou loue des places. Elle prend alorsle coût du stationnement à sa charge ;

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Graphique 1. Rente sectorielle, utilisation du sol urbain et proximité des entreprises au centre-ville

Schéma 2. Représentation sectorielle de l’agglomération nantaise basée sur le modèle de Hoyt (1939)

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2. les espaces de stationnement prévus par lacollectivité sont suffisants et mutualisés, l’entreprise n’apas à en créer. Le coût est alors reporté sur lecontribuable. Quand le stationnement est payant, lecoût pèse aussi sur la clientèle de l’entreprise.

Les nuisances

Suivant l’importance de ses flux et son activité même,l’entreprise peut provoquer des externalitésnégatives sur son environnement.

Les livraisons matinales ou très fréquentespeuvent, par exemple, créer une gêne dans levoisinage. La cohabitation entre entreprises et habitatpeut s’avérer difficile en cas de nuisances, sonoresou olfactives, des activités de production. Laproximité des activités dites ‘Seveso’ est à éviter.

Les conflits coûtent à l’entreprise du fait du tempspassé à les résoudre et risquent d’entraîner unsurcoût afin d’adapter l’activité de production.

Tandis que les entreprises sans nuisance peuvents’installer dans le tissu urbain mixant économie etrésidentiel, les activités génératrices d’externalitésnégatives recherchent un emplacement éloigné del’habitat.

L’image de l’entreprise

En choisissant son implantation, l’entreprise essaie detransmettre un signal de qualité. S’installer encentre-ville ou dans une zone d’activité technologiquepeut apporter un gain de prestige. Des activitésspécialisées à haute valeur ajoutée comme les cabinetsd’architectes aiment s’installer dans des lieux mettanten valeur leur activité.

La nature de l’activité, déclencheur de la stratégie d’implantation

Pour répondre aux besoins des entreprises, lapolitique de développement local n’a pas àproposer une offre unique : la nature de l’activitéconditionne les besoins de l’entreprise. Certainesont besoin d’espace, d’autres de visibilité ou encored’une connexion internet haut débit. La priorité donnéeaux critères dans le choix final varie selon le secteur etle produit vendu.

Les artisans et les petites activités de productionont des besoins moindres en locaux. Ils peuvent doncavoir intérêt, lorsqu’ils créent peu de nuisances, às’installer dans des zones d’habitation, notammentsi leur zone de chalandise est locale. Ils sontvisibles des riverains, des passants et augmentent leurnotoriété.

Les services aux entreprises n’ont pas forcémentbesoin de locaux étendus. Ils ont intérêt à s’implanter àproximité de leur clientèle. Si celle-ci est locale, ledesserrement des activités accroît le poids des clientsen périphérie. Si la zone de chalandise est plus large,être proche d’un moyen de transports (gare, axeroutier, aéroport) est déterminant. L’implantation entissu urbain est profitable si la concentration de clientspotentiels y est suffisante.

Les services aux particuliers ont besoin d’êtrevisibles et d’avoir du passage au pas de porte. Ilscaptent une clientèle de flux. Lors de son implantation,l’entreprise arbitre entre la périphérie ou le centre enfonction de la fréquentation (habitants et actifsprésents sur le secteur), et également de ses capacitésfinancières. L’attractivité de certaines enseignes,comme les hypermarchés, peut créer un flux importantau sein de pôles commerciaux souvent situés enpériphérie mais le tissu urbain concentre aussi laclientèle au sein de pôles.

De même, pour les commerces, le passage au pasde porte est primordial. Ils s’implantent donc plutôtdans le centre ou dans des zones périphériques prochesdes grandes surfaces. Le gain de clientèle, et de chiffred’affaires, compense le coût plus élevé des locaux.

Enfin, les industries évitent les espaces densémenthabités. Les nuisances créées, l’accessibilité poidslourds et la taille des emprises foncières nécessitent unemplacement périphérique. De même, lesInstallations Classées pour la Protection del’Environnement (ICPE) ont des contraintes fortes enmatière de rejets ou de risques technologiques. Uneimplantation en dehors des zones d’habitation estprivilégiée. De plus, leur stratégie commercialerepose sur la prospection et non sur la visibilité directepar les clients.

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Réalisation : Périphériques Architectes (maquette et plan),Maître d’ouvrage : SEM Laval Mayenne Aménagement, projet 2013, livraison 2015, 2.200 m² de surface de plancher.

Un hôtel d’entreprises en quartier résidentiel, quartier des Pommeraies, Laval (Mayenne)

A retenir

Parmi les nombreux critères déterminants lalocalisation des entreprises, le coût de l’emplacementest décisif puisqu’il affectera le résultat de l’entreprise.C’est un coût de structure qu’elle doit couvrir mêmelorsque son niveau d’activité diminue.

La priorité donnée par l’entreprise aux 10 critèresd’implantation présentés diffère selon son secteurd’activité, sa maturité et sa taille.

Il faut donc prendre en compte cette diversité dessituations et des besoins dans l’aménagement duterritoire. L’offre en immobilier et en foncieréconomique doit à la fois s’adresser à l’éventail dessecteurs de l’économie locale mais aussipermettre le parcours résidentiel des entreprises,selon leur stade de croissance.

Deux points retiennent particulièrement l’attention.Tout d’abord, le démarrage de l’activité est l’étape où lapérennité de l’entreprise est fortement en jeu. Lesentreprises ont besoin d’un soutien actif durant lespremières années, autant sur le plan technique etfinancier qu’au niveau des locaux professionnels.Ensuite, les variations d’activités peuvent se faire par à-coup. Ceci demande une réactivité du marché del’immobilier et du foncier des entreprises. Le manqued’offre peut provoquer le transfert de l’activité sur unautre territoire.

La zone d’activité n’est pas l’espace optimal pourtoutes les entreprises. La plupart des entreprisess’installent d’ailleurs en ville ou dans le centre-bourgavant d’y investir. Le manque d’offre d’immobilierd’entreprises adapté, à des coûts raisonnables,contribue au desserrement vers les zonespériphériques.

Pour en savoir plus...

DREAL des Pays de la Loire, 2015 (à paraître),Localisation des activités de production ou de service dans la ville et le bourg :Enjeux pour les collectivités et les entreprises

Cette publication est le fruit d'un partenariat de recherche et d'un travail pédagogique entre l'Université de Nantes - Institut d'Economie et de Management de Nantes – IAE,la DREAL des Pays de la Loire etla Direction départementale des territoireset de la Mer de la Loire-Atlantique.

Les directions départementales des territoires du Maine et Loire, de la Mayenne, de la Sarthe et de la Vendée sont remerciées de leur participation au groupe de travail.

Service intermodalité aménagement et logement

Annick BONNEVIILLE