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DABRIOU RégisCabinet DR Audit & Expertise
Expert-comptable
Quels statuts juridiques possibles pour son projet de
location saisonnière ?
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Quel que soit son régime juridique et la nature de la location meublée, le loueur est soumis à un régime fiscal spécifique. En effet, contrairement à la location nue, soumise au régime des revenus fonciers, la location meublée, exercée à titre habituel ou à titre occasionnel, est soumise au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En d'autres termes, le bailleur de logements donnés en location meublée est assimilé à un « entrepreneur ».
Il devra retenir un statut juridique adapté à sa situation pour exercer une activité de location meublée :
■ L’auto-entreprise (ou micro-entreprise)
■ L’entreprise individuelle
■ La société
Quels statuts juridiques possibles pour son projet de location saisonnière ?
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Cas d’exonération fiscale
■ Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées pour la totalité des produits retirés de la location, lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale.
■ Sont également exonérées les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale, lorsque le loyer ne dépasse pas 760 € par an en ce qui concerne les produits de la location habituelle (à la journée, à la semaine ou au mois) à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes).
Quels statuts juridiques possibles pour son projet de location saisonnière ?
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Il convient de dissocier au préalable les différentes catégories de loueurs en meublé.Trois catégories peuvent être distinguées :
■ Les loueurs en meublé, parmi lesquels ont peut distinguer le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non professionnel (LMNP).
■ Les prestataires hôteliers et parahôteliers, qui doivent fournir au moins trois prestations para-hôtelières sur les quatre suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, fournir le linge de maison, l’accueil du client.
■ Les loueurs en meublé de tourisme, correspondant aux propriétaires de gîtes ruraux, de chambres d’hôtes ou de meublés de tourismes classés.
Quels sont les différents types d’activité de location meublée ?
Choisir la forme juridique de son entreprise
L’auto-entreprise ou micro-entreprise
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L’auto-entreprise
■ L’auto-entrepreneur est avant tout un entrepreneur individuel, inscrit comme tel auprès du registre national des entreprises (RNE), mais bénéficiant de nombreuses mesures simplificatrices.
■ En 2018, l’activité de l’entrepreneur individuel ne doit pas excéder un chiffre d'affaires annuel :
- de 170 000 € pour une activité de vente ou de fourniture de logement,- de 70 000 € pour une autre activité de services ou libérale.
■ En cas d’activité mixte, le chiffre d'affaires global annuel ne doit pas excéder 170 000 € et le CA annuel afférent aux activités de services ne doit pas dépasser 70 000 €.
■ L’auto-entrepreneur n’est pas assujetti à la TVA si le CA réalisé n’excède pas 100 000 € ou 50 000 € (seuils institués à titre expérimental dans les DOM).
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L’auto-entreprise
■ L'auto-entrepreneur est soumis au régime dit « micro-social », il déclare mensuellement ou trimestriellement son chiffre d'affaires et paye ses charges sociales en appliquant un pourcentage à ce chiffre d'affaires, après application d’un abattement forfaitaire pour frais et charges.
■ L'auto-entrepreneur est obligatoirement soumis au régime fiscal de la micro-entreprise. Il porte directement sur sa déclaration annuelle de revenus le montant brut de son chiffre d'affaires. Il peut toutefois opter pour le versement fiscal libératoire.
■ L’auto-entrepreneur est dispensé d’établir une comptabilité complète (compte de résultat, bilan, etc.).
■ Le régime micro peut être intéressant si les charges réelles sont inférieures au montant des charges déterminées selon le forfait.
Choisir la forme juridique de son entreprise
L’entreprise individuelle
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L’entreprise individuelle
■ L’exploitant individuel ne forme avec son entreprise qu'une seule et même personne. Il a une grande liberté d'action, et n’a de compte à rendre à personne.
■ Ses patrimoines professionnel et personnel seront juridiquement confondus.
■ Il sera responsable des dettes de son entreprise sur l'ensemble de ses biens, y compris sur ceux acquis avec son conjoint, s’il est marié sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts.
■ Les bénéfices de l’entreprise, qui constituent la rémunération de l’exploitant, devront être portés dans sa déclaration de revenus, dans la catégorie correspondant à son activité : bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les commerçants et artisans, ou bénéfices non commerciaux (BNC) pour les professionnels libéraux. Ils seront soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif.
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L’entreprise individuelle
■ L’entrepreneur individuel peut recruter un ou plusieurs salariés.
■ Son régime social sera celui des indépendants (travailleurs non-salariés), géré par la Sécurité sociale des Indépendants (ancien RSI). Les cotisations sociales sont calculées sur le bénéfice imposable de l'entreprise.
■ L’entrepreneur individuel doit tenir une comptabilité autonome ; il est soumis aux règles comptables de la comptabilité commerciale.
Choisir la forme juridique de son entreprise
La société
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La société
■ Il y a naissance d’une nouvelle personnalité juridique (personne morale). Par conséquent l’entreprise dispose de son propre patrimoine.
■ La société permet de créer une entreprise à plusieurs.
■ La responsabilité des associés est solidaire et limitée au montant de leurs apports. Toutefois, dans certaines formes de société (comme la SNC), les associés sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes de la société.
■ La société ayant la personnalité morale, dispose : d’un nom (dénomination sociale), d’un domicile (siège social), d’une forme juridique, d’un capital social, d’un dirigeant chargé de l'administrer au quotidien, de règles qui régiront notamment son fonctionnement, consignées dans un contrat appelé « statuts ».
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La société
■ Le dirigeant désigné représente la société vis-à-vis des tiers, il n’agit pas pour son compte, mais au nom et pour le compte d'une autre personne. Il doit respecter un certain formalisme lorsqu’il prend des décisions importantes. De même, il doit périodiquement rendre des comptes aux associés sur sa gestion.
■ L’utilisation des biens de la société à des fins personnelles constitue le délit d'abus de biens sociaux.
■ Au niveau fiscal, la société pourra être imposée au titre de l'impôt sur les sociétés (IS), soit de plein droit, soit sur option (SARL de famille ou EURL).
■ Le statut social du dirigeant dépend de la structure juridique choisie. Le gérant majoritaire de SARL ou le gérant associé unique d'une EURL, sera rattaché au régime des indépendants. Dans les autres cas, il dépendra du régime général de la sécurité sociale (régime des assimilés-salariés).
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La société
■ Les principales sortes de sociétés :
- la Société à responsabilité limitée (SARL),- l'Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL ou SARL
unipersonnelle),- la Société par actions simplifiée (SAS),- la Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU),- la Société anonyme (SA),- la Société en nom collectif (SNC).
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Application aux loueurs en meublé
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Définition des loueurs en meublé professionnels
La qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) est reconnue aux personnes qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
■ L'un des membres de leur foyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés, avant le 9 février 2018 (1),
■ Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €,
■ Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
Sont donc considérées comme non professionnelles (LMNP) les personnes qui ne respectent pas l'une de ces conditions.
(1) La condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés est jugée inconstitutionnelle et cesse de s'appliquer à compter du 9 février 2018 (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC : RJF 4/18 n° 417).Auparavant, cette condition n'était pas opposée si l'inscription avait été refusée par le greffe du tribunal de commerce mais lecontribuable devait conserver la décision de refus pendant toute la période d'activité de loueur en meublé.
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Régime fiscal des LMP et LMNP
Régime fiscal des loueurs en meublé professionnels (LMP)
■ Les déficits retirés de l'activité LMP sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.
■ A condition que l'activité soit exercée depuis au moins cinq ans, les plus-values des LMP bénéficient :- d'une exonération totale lorsque la moyenne des recettes au cours des deux dernière années
civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value n'excède pas le seuil de 90 000 € HT,
- d'une exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.
Régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels (LMNP)
■ Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.
■ Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées.
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Régime de la micro-entreprise
Les loueurs en meublé
■ Les loueurs en meublé sont imposées dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et relèvent du régime micro-entreprise en dessous d’un CA de 70 000 € (hors option pour le réel).
■ Le chiffre d'affaires des loueurs en meublé sont soumis au barème progressif d'impôt sur le revenu après un abattement de 50%.
■ La base d'imposition est donc de 50% du chiffre d'affaires.
■ Sur le plan social, seuls les loueurs en meublés professionnels (LMP) sont assujettis aux charges sociales. Donc seul un LMP peut valablement envisager le régime de micro-entreprise.
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Régime de la micro-entreprise
Les prestataires hôteliers ou parahôteliers
■ Les prestataires hôteliers ou parahôteliers relèvent du régime micro-entreprise en dessous d’un CA de 170 000 € (hors option pour le réel).
■ Leur chiffre d'affaires des prestataires hôteliers ou parahôteliers sont soumis au barème progressif d'impôt sur le revenu après un abattement de 71%.
■ La base d'imposition est donc de 29% du chiffre d'affaires.
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Régime de la micro-entreprise
Les loueurs en meublé de tourisme
■ Les loueurs en meublé de tourisme relèvent du régime micro-entreprise en dessous d’un CA de 170 000 € (hors option pour le réel).
■ Le chiffre d'affaires des loueurs en meublé de tourisme sont soumis au barème progressif d'impôt sur le revenu après un abattement de 71%.
■ La base d'imposition est donc de 29% du chiffre d'affaires.
■ Le meublé doit être classé « meublé de tourisme » au sens de l'article L 324-1 du Code du tourisme et chambres d'hôtes au sens de l'article L 324-3 du même Code. Les loueurs de gîtes ruraux labellisés « Gîtes de France » (ou sous une autre marque) ne relèvent de ce seuil et de cet abattement que si le gîte est classé « meublé de tourisme ».
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Régimes réels d’imposition
■ Les contribuables qui ne sont pas placés sous le régime des micro-entreprises relèvent d'un régime d'imposition d'après le bénéfice réel.
■ Les barèmes d’imposition à l’IR ou à l’IS comportent plusieurs tranches. Ces tranches sont soumises à des taux d’imposition différents selon le régime d’imposition et qui augmentent progressivement en fonction de l'importance des revenus.
Entreprises à l’impôt sur le revenu (IR)Barème 2018 pour la déclaration des revenus de 2017
Entreprises à l’impôt sur les sociétés (IS)Barème applicable pour les exercices ouverts en 2018
De 0 à 9 807 € 0 % De 0 à 38 120 € 15 %
De 9 807 € à 27 086 € 14 % De 38 120 € à 500 000 € 28 %
De 27 086 € à 72 617 € 30 % Au-delà de 500 000 € 33,33 %
De 72 617 € à 153 783 € 41 %
Au-delà de 153 783 € 45 %
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Dispositifs fiscaux applicables
Zone Franches d’Activité
■ Les activités hôtelières ou touristiques exercées dans les DROM peuvent bénéficier jusqu'au 31 décembre 2019 d'un abattement sur le bénéfice imposable à condition de réaliser certaines dépenses en faveur de la formation professionnelle.
■ Le taux normal de l'abattement est fixé à 35 %. Un taux majoré de 60 % est prévu pour les bénéfices provenant d'exploitations situées dans certaines zones géographiques spécifiques.
■ Le montant du bénéfice exonéré est plafonné à 150 000 € dans le régime de droit commun et à 300 000 € lorsqu'il ouvre droit à l'abattement majoré.
■ Des avantages fiscaux sont également prévus en matière de taxe foncière et CET (CFE et CVAE).
Zones ouvrant droit à l’abattement majoré en Guadeloupe : Les îles des Saintes, Marie-Galante, la Désirade, Baillif, Bouillante, Deshaies, Gourbeyre, Pointe-Noire, Trois-Rivières, Vieux-Fort et Vieux-Habitants.
Zones ouvrant droit à l’abattement majoré en Martinique : Ajoupa-Bouillon, Basse-Pointe, Bellefontaine, Case-Pilote, Fonds-Saint-Denis, Grand-Rivière, Le Carbet, Le Lorrain, Le Marigot, Le Morne-Rouge, Le Morne-Vert, Le Prêcheur, Macouba et Saint-Pierre.
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Dispositifs fiscaux applicables
Défiscalisation dite « loi Girardin »
■ Les investissements productifs neufs réalisés par les loueurs réalisant des activités hôtelières ou touristiques exercées dans les DOM, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy ouvrent droit à :
- une réduction d'impôt au profit des personnes physiques dans le cadre d'entreprises à l’IR,- une déduction des résultats ou un crédit d’impôt pour les entreprises soumises à l'IS.
■ Les investissements productifs neufs se définissent comme les acquisitions ou créations de biens corporels amortissables par nature.
■ Les travaux de rénovation ou de réhabilitation d'hôtel, de résidence de tourisme et de village de vacances classés qui constituent un élément de l'actif immobilisé ouvrent également droit à l'aide fiscale.
■ Les investissements ouvrant droit à la défiscalisation doivent être affectés à l’activité éligible et doivent être conservés, en principe, pendant cinq ans dans cette affectation.
■ Le crédit d'impôt est calculé sur le montant des investissements réalisés, diminué de la fraction du prix financée par une aide publique. Il est fixé à 38,25 % de ces dépenses pour les entreprises relevant de l'IR et 35 % pour les entreprises soumises à l'IS.
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Implications en matière de TVA
■ Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA.
■ Seules sont imposables les prestations d'hébergement fournies dans :- Les hôtels de tourisme classés,- Les villages de vacances classés ou agréés,- Les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci
sont destinées à l'hébergement des touristes et sont louées par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants ayant souscrit un engagement de promotion touristique,
- Les prestations de location en meublé effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, lorsque l'exploitant offre des prestations parahôtelières,
- Les locations de locaux (nus, meublés ou garnis) consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement entrant dans l'une des quatre catégories ci-dessus.
■ L’assujettissement à la TVA permettra aux prestataires hôteliers ou parahôteliers de se faire rembourser la TVA ayant grevé les investissements réalisés.
■ Les personnes physiques ou morales qui ne peuvent être rattachées à aucun des cas d'imposition mentionnés se trouvent obligatoirement exonérées sans faculté d'option.
