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defiscalisation immo

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défiscaliser ? oui mais comment ? La défiscalisation permet de diminuer son niveau d’impôt sur

le revenu ou d’ISF. Il s’agit de réduire ses charges fiscales en

investissant dans un domaine précis. En voici 3 exemples :

• Le maintien à domicile des personnes âgées ou dépen-

dantes ou le placement en maison de retraite, financé en

tout ou partie par les enfants.

• Faire changer une chaudière pour un modèle plus écono-

mique ou réaliser d’importants travaux d’isolation donne

également droit à une défiscalisation.

• L’achat d’œuvres d’art bénéficie lui aussi d’une mesure

de défiscalisation avec un volet en rapport avec l’ISF et un

autre sur la taxation des plus-values.

Le domaine le plus concerné par ces mesures incita-

tives est celui de l’immobilier, sujet de ce numéro hors-sé-

rie.Il est le plus intéressant pour le contribuable, tant par le ni-

veau des déductions que par les avantages supplémentaires.

Le secteur de l’immobilier est de plus historiquement le plus

pérenne qui soit, mais aussi le plus rentable à moyen et long

terme. En plus d’être un grand classique de l’investissement,

l’immobilier est aujourd’hui un produit d’épargne très prisé.

à qui s’adresse ce guide ?

Ce guide pratique s’adresse à ceux

qui veulent réduire leurs impôts dans le

cadre d’un investissement immobilier neuf

et bénéficier de tous les avantages pro-

posés par la Loi Pinel. Dans cet ouvrage,

nous vous expliquons tous les aspects

positifs de cette nouvelle loi pour les inves-

tisseurs, mais également toutes les condi-

tions qu’il est nécessaire de remplir pour y

avoir droit.

Nous vous aidons à comprendre les no-

tions difficiles du texte. Nous vous guidons

pour vous permettre de réaliser les bons

choix et ainsi de réussir votre investis-

sement. Nous vous indiquons toutes les

astuces à connaître et les pièges à éviter

pour profiter au mieux de ce nouveau dis-

positif. Grâce aux différents conseils de nos

experts, qui vous expliquent la nouvelle loi

Pinel de manière claire, pédagogique, et au

travers de cas concrets, vous avez la ga-

rantie de ne pas vous tromper !

sommaire

P2 La loi Pinel est-elle faite pour vous ?

P4 Les 4 bonnes raisons d’investir avec Pinel

P6 Les conditions d’achat du bien

P8 Les conditions de location du bien

P9 Cas concret et exemple d’un financement

P10 Les 4 pièges à éviter

la loi Pinel est-elle faite pour vous ?La loi Pinel permet d’acheter sans apport un bien immobilier tout en bénéficiant

d’une importante réduction d’impôt qui couvrira une bonne partie de l’investis-

sement. Ce dispositif est donc intéressant que si vous payez un minimum

de 2 500 € d’impôt par an. La loi Pinel est entrée en vigueur le 1er janvier 2015

avec effet rétroactif à partir du 1er septembre 2014, elle est une refonte partielle

de la loi Duflot. Si le principe de base demeure identique, le nouveau texte apporte

souplesse accrue et des déductions très avantageuses pour l’investisseur.

Comme le texte précédent (loi Duflot), le dispositif Pinel vise à redynamiser le sec-

teur du logement locatif dans les zones où la demande est forte, c’est-à-dire les

grandes villes. Différentes zones ont été dessinées afin de préciser l’étendue des

zones ainsi que le plafond des loyers. Les bénéficiaires de ces logements

doivent respecter certaines conditions, dont un plafond de ressource et

une occupation au titre de la résidence principale.

La durée de l’engagement n’est plus systématiquement de 9 ans comme c’était

le cas avec la Loi Duflot. La loi Pinel offre le choix à l’investisseur de louer son bien

entre 6, 9 ou 12 ans. Vous pourrez alors réduire votre impôt sur le revenu de

12, 18 ou 21 % du montant de votre investissement. Autre nouveauté, vos

descendants ou ascendants peuvent dorénavant devenir vos locataires.

Les logements concernés ne peuvent être que neufs ou en l’état d’achèvement.

Sont toutefois concernés les locaux transformés en logements et les logements

insalubres ayant bénéficié de lourds travaux. Le prix d’achat du m² est plafonné à

5 500 €. La date de l’achat doit être comprise entre le 1er janvier 2014 et le

31 décembre 2016 et l’investissement est plafonné à 300 000 €.

Récapitulatif des avantages :

1. Réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de votre investissement

2. Déductions pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans

3. Possibilité de loger un ascendant ou un descendant

4. Financement facilité et sans apport

5. Un investissement modulable en fonction de vos objectifs

les 4 bonnes raisons d’investir avec la loi Pinel

1) Pour bénéficier d’une forte réduction d’impôt

Fixé à 9 ans dans l’ancien dispositif, la loi Pinel autorise un engagement sur 6 ou

9 ans avec possibilité d’un renouvellement jusqu’à 12 ans. En fonction de la durée

d’engagement, les réductions d’impôt sont les suivantes :

Durée de l’investissement 6 ans 9 ans 12 ans

Réduction d’impôt 12% 18% 21%

Réduction d’impôt max 36 000 € 54 000 € 63 000 €

2) Pour préparer sa retraite

A la fin de l’engagement, vous continuez de percevoir les loyers en

pouvant même les augmenter puisqu’ils ne sont plus plafonnés

par la loi Pinel.

3) Pour se constituer un patrimoine

A la fin de l’engagement, vous pouvez récupérer le loge-

ment pour en faire votre résidence principale. Le vendre

peut également être une source de plus-value d’autant

plus intéressante que tous les avantages confondus, il vous

aura coûté sensiblement moins cher qu’un achat traditionnel.

4) Protéger ses proches

La loi Pinel permet de louer son logement à un ascendant ou un descendant,

sous réserve que le locataire ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

Dans le cas d’une location à son enfant ou à ses parents, il ne leur est pas pos-

sible de bénéficier de l’aide au logement.

Cas concret : exemple de réduction de loi Pinel

Pierre achète un bien immobilier d’une valeur 265 000 € sur 12 ans

Il bénéficie donc d’une réduction d’impôt de 21 % sur le montant investit soit

55 650 €. Cela représente une réduction d’impôt de 4 638 € / an sur 12 ans

(386,5 € par mois).

En choisissant un engagement de :

6 ans : réduction d’impôt de 18 % : 47 700 €

9 ans : réduction d’impôt de 12 % : 31 800 €

les conditions d’achat du bien immobilier

La loi Pinel impose un cadre très précis en ce qui concerne les logements éli-

gibles, ainsi que la zone où ils se situent. S’ajoute également un plafond limitant le

prix d’achat au m².

Les logements éligibles

• Logements neufs ou en état de futur achèvement,

• Logement qu’a fait construire l’investisseur,

• Logement ancien, mais ayant bénéficié de lourds travaux pour lui donner les

caractéristiques du neuf,

• Local autrefois affecté à une autre utilisation et transformé en logement neuf,

• Logement insalubre qui est réhabilité au travers d’importants travaux.

Dans tous les cas, ils doivent être construits ou rénovés de manière à respecter la

règlementation RT2012 ou avoir obtenu le label BBC. Les logements doivent être

nus tout en étant parfaitement achevés, les meublés sont exclus du dispositif.

Situation du logement

Le dispositif a pour objectif de mettre à disposition des ménages aux revenus

modestes des logements neufs dans des zones où la demande de locations est

forte. Il en découle que seule une partie du territoire est concernée. Il a été décou-

pé en zones en fonction des critères de recherche. Seuls les investissements en

immobilier locatifs situés dans ces zones peuvent bénéficier des déductions fis-

cales de la loi Pinel.

Zone A Bis Paris et sa périphérie immédiate

Zone A villes de plus de 250 000 habitants

Zone B1 villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants

Zone B2 villes moyennes entre 50 000 et 150 000 habitants, mais ayant reçu un agrément de la part du préfet de région.

Prix d’achat d’un logement loi Pinel

L’investissement dans le bien immobilier ne doit pas excéder 5 500 €/m². Il s’agit

de la surface habitable, certaines parties comme les jardins et terrasses n’étant

pas comprises. Un même investisseur peut acquérir jusqu’à deux logements par

an et bénéficier pour les deux de la loi Pinel. Dans le cas où ce prix plafond est

dépassé, l’administration fiscale ne retient pour ses calculs de déduction que le

montant plafonné.

les conditions de location du bien immobilier

Les propriétaires qui investissent dans un bien immobilier auront, selon la Loi Pi-

nel, deux possibilités de durée d’engagement de location :

• une période de 6 ans

• une période de 9 ans

Il sera possible de prolonger cette durée locative jusqu’à 12 ans au total.

Plafonnement des loyers

En conformité avec le texte de la Loi Pinel, les loyers doivent être plafonnés, et

ceci durant toute la période de location. Le critère qui détermine le plafond du

loyer est la zone géographique où se trouve le logement, ainsi qu’un coefficient à

calculer selon la superficie du logement.

Plafonds des loyers par zones

Zone A Bis 16,72 €/m2

Zone A 12,42 €/m2

Zone B1 10 €/m2

Zone B2 8,69 €/m2

Calcul du coefficient

Pour calculer le prix auquel vous pourrez louer votre bien, il faut appliquer la for-

mule suivante :

Plafond de la zone X (0,7 + (19 / surface habitable))

= prix plafond du m2 en location

Exemple pour un 60m2 en zone A bis : 16,72 X (0,7 + 19/60) = 19,998 €

Soit 20 € (règle de l’arrondi) x 60 m2 = 1020 € maximum de loyer mensuel

Le plafond des ressources des locataires

Du point de vue des bénéficiaires des

logements couverts par le dispositif

Pinel, plusieurs conditions doivent être

remplies :

• Le locatif doit être considéré comme

résidence principale,

• Les ressources des locataires ne

pourront pas dépasser les plafonds

déterminés dans la Loi Pinel.

Ces plafonds sont fixés selon deux critères distincts qui sont la zone géogra-

phique ainsi que la composition du foyer. Ci-après 4 exemples donnant une idée

des plafonds de ressources.

Plafonds des ressources des locataires par zone

Zones Personne vivant seule Couple

Personne seule ou couple + 1

enfant à charge

Personne seule ou couple + 3

enfants à charge

Zone A Bis 36 831 € 55 045 € 72 159 € 102 503 €

Zone A 36 831 € 55 045 € 66 169 € 93 826 €

Zone B1 30 019 € 40 089 € 48 210 € 68 465 €

Zone B2 27 017 € 36 079 € 43 398 € 61 619 €

cas concret : exemple de financement d’un projetVous achetez un bien immobilier d’une valeur de 265 000 € sur 9 ans en

agglomération parisienne (zone A), pour une superficie de 60 m². Vous

pouvez louez ce bien 757,8 € maximum par mois (cf calcul du plafond dans ce

guide), cependant pour correspondre aux spécificités du marché local, vous déci-

dez de le mettre en location à 700 €.

Budget Par mois Au total sur 9 ans

Loyers perçus 700 € 75 600 €

Réductions d’impôts (18%) 441,66 € 47 700 €

Total perçu 1 141,66 € 123 300 €

Reste à financer en fonction du crédit 141 700 €

Dans ce cas de figure, il vous reste 141 700 € à financer sur les 265 000 €, soit

53 % de la valeur du bien. Si les mensualités de votre crédit sont inférieures

à 1 141,66 €, vous n’aurez rien à débourser pendant les 9 premières an-

nées car le loyer et la réduction d’im-

pôt couvriront le remboursement de

votre crédit. Mais attention, passé les

9 ans de votre Pinel, vous ne touche-

rez plus que le loyer, sans les réduc-

tions d’impôts. Vous pourrez alors

soit revendre votre bien, soit payer

vous-même ce que les réductions

d’impôts ne couvrent plus, jusqu’à la fin du remboursement de votre crédit.

Nous vous conseillons de calculer le coût de votre crédit dans son ensemble car

plus la durée sera longue, plus votre crédit vous coutera cher, même si à première

vue vous bénéficiez de mensualités plus basses. Enfin, n’oubliez pas d’intégrer les

frais de notaires, les assurances, les frais de gestion, les charges de copropriété

et les impôts locaux pour calculer au plus juste. Faites-vous aider par un profes-

sionnel de l’immobilier ou de la défiscalisation pour construire votre budget.

les 4 pièges à éviter1-Ne pas choisir vous-même l’emplacement du logement et du bien im-

mobilier

Le dispositif ne concerne que les zones à forte demande de logement. C’est donc

l’assurance pour l’investisseur de trouver facilement des locataires avec des pla-

fonds de ressource correspondant aux conditions de la Loi. Vous avez toutefois

avantage à bien prendre

en compte l’emplace-

ment, les commodités

et les voies d’accès à

proximité du site choi-

si. Et assurez-vous qu’il

existe dans la localité une

demande pour le type de

surface que vous comp-

tez acheter.

2-Ne pas bien travailler son dossier de financement

Comme tout investissement à long terme, il est conseillé de bien étudier le projet.

Un des avantages de la Loi Pinel est la possibilité d’investir avec un apport faible,

voire inexistant. Mais, un prêt immobilier vous permettra de déduire les intérêts

des loyers perçus. Un deuxième élément suggéré est de différer l’amortissement à

la date de livraison du bien immobilier. De cette façon, le remboursement du prêt

ne débutera que lors des premières perceptions de loyers. Et bien sûr, n’emprun-

tez jamais plus que votre capacité à rembourser ?

3-Gérez vous-même vos locataires

A moins que vous n’ayez le temps, la proximité et l’expérience, nous vous conseil-

lons de déléguer la gestion locative de votre bien à une société professionnelle.

Vous mettez de cette façon toutes les chances de votre côté pour une location

bien gérée, et sans nécessité d’avoir directement contact avec les locataires. Un

agent connaisseur du secteur sera particulièrement efficace dans cette tâche.

4-Vous lancer dans un investissement Pinel sans accompagnement

Pour réaliser un projet en toute sécurité, faites effectuer une simulation par un in-

termédiaire professionnel afin de connaitre précisément la rentabilité de votre pro-

jet. Le conseiller en gestion de patrimoine vous aidera dans l’élaboration de votre

projet et l’accompagnement dans vos différents choix en fonction de vos objectifs.

Il sera judicieux de vérifier en amont l’indépendance, les références et la réputation

du conseiller.

2015. Edité par Marketshot, 40 rue de paradis 75010 Paris. Copyright photos Fotolia.