DEVELOPPEMENT SOCIAL ET URBAIN AU VIETNAM Projet pilote de relogement à Ho Chi Minh Ville pour 250 foyers (dont 160 foyers pauvres) : un modèle d’intervention transposable en France et en Europe… Mots clés : habitat social, relogement, bas revenus, transdisciplinarité, approche intégrée, concertation, participation, alternative, urbanisme, standards de construction.

Du bidonville au logement social accessible aux plus pauvres…

La problématique : Depuis l’annonce par le Gouvernement vietnamien de la mise en œuvre de la politique de renouveau (‘Doi Moi’) en 1986, les autorités de Hô Chi Minh Ville (5,5 millions d’habitants officiels en 1999, 12 millions en 2024 ; 180 000 migrants officiels par an) font face à un besoin très important de logements, supérieur à la situation française d’après 1945. Cette demande massive résulte de plusieurs facteurs simultanées : une pression démographique et une polarisation du territoire (1), une ambition de modernisation (2), un contexte de transition économique et politique (3), une capacité de financement public et de la population (150€/mois/pers. en revenu moyen), limitée (4). Le contexte du projet : Le gouvernement belge et le Comité populaire de Hô Chi Minh Ville (HCMV) ont un programme de coopération pour l’assainissement du canal Tân Hoa-Lo Gôm, cofinancé par la Banque Mondiale et l’Agence Française de Développement. À 400 foyers résidant en bordure et voisinage du canal, il est proposé une alternative par rapport aux programmes de relogement gouvernementaux qui ne profitent pas au final aux foyers directement concernés par l’expropriation. Les familles ont le choix entre 2 projets de relogement à caractère pilote : 1 hors site (6km du site d’origine) dans de l’habitat individuel auto construit, 1 sur le site actuel dans des immeubles collectifs. L’organisation française Villes en Transition (VeT), en partenariat avec un bureau d’études vietnamien (ACCCo), représentent la maîtrise d’œuvre. Le projet prévoit la mise en œuvre progressive d’appartements, 1 marché, 1 maison de quartier, 1 château d’eau et des infrastructures, pour 250 foyers (dont 160 pauvres), soit 1.250 personnes. Par son caractère innovant, le projet peut servir de modèle d’une approche intégrée dont les principes peuvent être reproduits non seulement au Vietnam, mais aussi en France ou ailleurs dans le monde : pratique alternative d’amélioration urbaine intégrant la participation communautaire de la conception à la gestion du bâti, économie solidaire, micro finance, concertation institutionnelle, adaptation des standards de construction, régularisation résidentielle des familles.

Vue générale du projet depuis le canal Tân Hoa-Lo Gôm

Le projet : il est innovant dans sa mise en oeuvre et dans le résultat produit (logement collectif). Son déroulement, basé sur une approche transversale, associe des personnels de disciplines différentes mais complémentaires : travailleurs sociaux, sociologues, économistes, ingénieurs et architectes. Attentif à l’existant physique et socioéconomique, à la diversité des attentes des acteurs engagés (autorités locales, entreprises de construction, habitants), il vise un équilibre associant la réduction du coût initial d’acquisition d’un bien immobilier, la livraison de logements de qualité répondant à l’ambition de modernisation, et l’appropriation du logement par le foyer grâce à la possibilité d’améliorations progressives ; ce afin de réduire au maximum les risques de surendettement et de revente prématurée (en particulier concernant les foyers pauvres). Les activités menées de front : - Participation : développer une relation de proximité, associer les relogés le plus

possible à l’ensemble des étapes de conception (3 ateliers de concertation dans les quartiers) et à la gestion du bâti, et limiter les impacts négatifs d’ordinaire induits par le relogement : perte des réseaux économiques et sociaux, surcoûts dus au nouveau logement (charges d’entretien) et à l’endettement découlant de l’acquisition, revente anticipée.

- Économie de la construction : un projet financièrement acceptable à la fois pour les pouvoirs publics, les constructeurs (standards de modernité) et les relogés (capacités d’acquisition : 15% des revenus d’un foyer). De 125 à 170 € le m2 construit.

- Mécanismes financiers : un système de péréquation verticale génèrant des bénéfices en commercialisant une part des logements pour subventionner ceux à destination sociale (de 4 à 9.000 € l’appartement). Prêt au logement sur 10 ans à 7% par an fonctionnant sur la base des groupes épargne crédit solidaires organisés pendant les 3 années précédant le relogement permettant d’abaisser la charge du crédit à 500.000 dôngs (30€) mensuels. Construction d’un marché et d’ateliers de fabrication dont les emplacements sont réservés aux relogés, afin de maintenir le plus possible l’économie domestique constituée de petits métiers générateurs des revenus des foyers.

- Habitat diversifié : les 9 petits immeubles collectifs (3-4 étages) aux volumes simples adaptés aux conditions climatiques locales, comprennent une diversité de 18 types d’appartements (de 32 à 55 m2) livrés avec un niveau minimum de finition intérieure (par souci de réduire le coût de construction), les services urbains de base (eau, électricité, adressage, égouts, parking) et offrent des possibilités d’extensions progressives ultérieures (loggias, mezzanines) permettant de doubler la surface habitable des appartements. Des espaces de vie ouverts ont été conçus pour favoriser

la sociabilité de proximité (coursives et paliers) reprenant le schéma habituel des ruelles et impasses des quartiers limitrophes.

- Culture : les principes de géomancie (hôtel des ancêtres, agencement, orientation) et les croyances populaires (un élément décoratif est significatif) déterminent largement la conception de l’Habitat au Vietnam. Eléments ordinairement délaissés dans la production de l’habitat collectif, notre projet porte une attention particulière à ces paramètres et propose des aménagements appropriés.

- Ajustements administratifs : des standards de construction adaptés aux besoins et capacités des familles du projet ont été proposés et approuvés par le Département de Planification Urbaine et d’Architecture de HCMV. Ce travail, pour une politique spécifique du logement social, a fait l’objet d’une publication en trois langues par l’Ambassade de France en 2002.

- Politiques publiques : avec les autorités, engager un dialogue et des négociations pour sensibiliser et aboutir à une prise de décision d’aménagement en vue d’une production de logements et d’espaces publiques qui, typologie alternative aux compartiments et immeubles de grande hauteur, satisfont des critères de modernisation et restent accessible aux familles relogées.

Limites du projet et enseignements : le dispositif existant de politique publique du logement et d’aménagement urbain est-il approprié à la satisfaction des besoins présents et à venir ? Comment les diversifier ? - Calendrier : les procédures administratives

d’approbations du projet et de dédommagements propres à l’expropriation, sont trop lentes et complexes pour des familles au niveau d’éducation modeste certes, mais conscientes de la valeur marchande du bien exproprié. Il existe une forte pression des entreprises commerciales de construction pour une mise en œuvre éclair d’éléments standardisés, rendant difficile l’individuation des logements.

- Contrôle des coûts : Une tendance presque naturelle tout au long du projet, consiste à vouloir élever le niveau de prestations du construit vers un résultat plus proche d’immeubles de classes moyennes, aux coûts accessibles à la partie plus aisée des relogés. Le travail de résistance est indispensable pour conserver un niveau de prestations approprié aux capacités financières des familles pauvres.

Coursive du bâtiment orienté sur le canal

- Critères d’éligibilité des foyers : seuls les foyers au statut résidentiel entièrement légal sont éligibles aux dédommagements pour expropriation et relogement. Un nombre, « moins légal », de foyers est donc de fait exclu du projet. Mobilité et développement : une étude socio économique portée par VeT, pour l’ajustement des politiques publiques concernant le statut des migrants et des résidents temporaires est en cours de réalisation avec le concours d’un groupe de bailleurs de fonds bilatéraux et multilatéraux. Cette étude fait l’objet d’une demande de cofinancement auprès du poste du Ministère français des Affaires Etrangères.

- De la difficulté d’innover : des 3 phases de construction planifiées et approuvées par la Ville, seule la première, 70 appartements, les équipements et infrastructures

publiques, est réalisée (décembre 2004). L’emprise foncière ainsi libérée, sera construite (tour de 12 étages) et commercialisée au prix du marché ; ce résultat découlant d’une décision unilatérale. Ce cas illustre le caractère restreint d’une possible diversification des dispositifs des politiques publiques d’habitat actuellement en œuvre à HCMV, dont l’idée exclusive veut que son salut réside dans le modèle singapourien, multiplication d’immeubles de grande hauteur, qui, bien que reflétant l’image matériel d’une modernité, est socio économiquement inapproprié à court et moyen terme au contexte vietnamien.

Contact

VeT Vietnam ACCCo #305, 98 Tran Quang Khai, District 1, Hô Chi Minh Ville, Vietnam Tél. : +84 (0)8 48 16 83 Fax : +84 (0)8 48 04 91 Photographie d’un appartement avec possibilité de

rajout d’une mezzanine Mél. : vet-vn@hcm.fpt.vn