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Diagnostic Expo interactive Guide pratique Diagnostic foncier Gestion économe et durable de l’espace Ce guide, simple et très pratique, permet de poser les bases de la connaissance nécessaire pour une gestion plus économe de l’espace. Cette gestion n’a pas pour objectif d’utiliser simplement moins d’es- paces naturels ou agricoles. Elle doit permettre d’utiliser mieux le foncier – une ressource précieuse et finie – pour donner à chaque petite et moyenne commune du Rhin Supérieur du XXI e siècle les moyens de mieux se développer.

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DiagnosticExpo

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ive

L’adoGuide pratique

Diagnostic foncier

Gestion économe et durable de l’espace

Ce guide, simple et très pratique, permet de poser les bases de la connaissance nécessaire pour une gestion plus économe de l’espace. Cette gestion n’a pas pour objectif d’utiliser simplement moins d’es-paces naturels ou agricoles. Elle doit permettre d’utiliser mieux le foncier – une ressource précieuse et finie – pour donner à chaque petite et moyenne commune du Rhin Supérieur du XXIe siècle les moyens de mieux se développer.

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ChaCun s’aCCorde sur la néCessité de Consommer moins d’espaCe.

Les communes petites et moyennes font face à une demande importante de terrains ou voudraient accueillir une population nouvelle, parfois vitale pour leur dynamisme.Elles sont particulièrement concernées par cet enjeu. Cependant, consommer moins de foncier, mieux l’utiliser est ardu comme le montrent le découragement de certains élus et les nombreux projets souvent morts dans l’œuf.Le diagnostic foncier tient une place capitale dans la réussite d’une telle entreprise. La démarche proposée ici a été construite en s’appuyant sur des travaux réalisés avec des maires du Rhin Supérieur.

Quelles sont les ConnaissanCes néCessaires pour une Gestion éConome de l’espaCe et Comment les artiCuler ?

Il a fallu d’abord requestionner en profondeur le foncier et comprendre son fonctionnement sur le terrain ! Puis identifier les obstacles à une politique foncière économe. De là, trois types de connaissances du territoire sont apparus essentiels pour permettre une gestion économe de l’espace (c’est bien le rôle du diagnostic que de les rassembler) :

- connaître les processus en cours dans la commune pour mieux maîtriser leurs impacts fonciers. Ceci implique d’inscrire les analyses dans les processus globaux (sociaux…) et les territoires d’appartenance (Région, SCOT, Programme local de l’habitat (PLH)…).

- imaginer les nouveaux processus qu’il faudrait initier pour développer la commune. Le diagnostic foncier ne peut se contenter d’analyser des terrains. Il doit être étroitement lié à la vision de l’avenir de la commune que la communauté se donne. On évitera alors les ruptures si fréquentes entre le politique et les « administrés » lors de l’adoption de documents de planification économe en espace.

- identifier les outils utiles (de planification, réglementaires…) pour faire face à ces situations foncières consommatrices d’espace, pour les anticiper et pour mieux encadrer les situations spécifiques à chaque commune.Ce guide vous propose de regarder et d’analyser différemment la commune, d’identifier et de rassembler des informations originales (parfois uniques) qui permettront de bâtir le diagnostic foncier, essentiel pour une gestion foncière bien maîtrisée.

Qu’est-ce que le foncier ?Comment fonctionne-t-il ?Le diagnostic foncier ou l’humilité nécessaire face à la complexité humaine ..................... 4 S’approprier le foncier prend plusieurs formes ................................... 7La nécessité du sens et des règles partagées .................................... 9Quelques principes de fonctionnement des parcelles ....................... 9

Comment procéder ?Quelles sont les démarches pour construire le diagnostic foncier ? Repérer les changements en cours et les processus à l’œuvre, pour mieux les maîtriser .................................................... 11 Repérer ce qui est unique à la commune(auté) et porteur de son développement (les processus à initier) ................................ 14Identifier et analyser en profondeur les parcelles stratégiques pour la gestion économe de l’espace .......................... 15

Éléments de diagnostics fonciersà Ebersheim et Griesheim/Souffel (Alsace, France)Nature rurale d’Ebersheim, projet politique et modalités de la consommation foncière : éléments de diagnostic ................... 18Quelques processus fonciers en cours à Ebersheim ........................ 19 Repérer ce qui est unique à Ebersheim et porteur de son développement : quelques propositions ................................ 22 Griesheim/Souffel et son foncier : défis et secteurs stratégiques (éléments) ......................................... 24

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1 Qu’est-ce que le foncier ?Comment fonctionne-t-il ?

le diaGnostiC fonCier ou l’humilité néCessaire faCe à la Complexité humaine

Le foncier est approché à partir de 3 angles : politique, idéologique et scientifique

- L’angle politique : il s’agit du projet politique, des choix et convictions portés par les élus. Le diagnostic prendra en compte différemment certaines informations ou éléments de terrain selon les orientations politiques des élus.

/// Par exemple : chez les partisans du libéralisme pur, le foncier peut être vu uniquement comme une marchandise.

- L’angle idéologique : c’est ce que l’on ne remet pas en cause, tant il fait partie des « réalités », par exemple, le développement. Il intègre les croyances, les certitudes et les convictions et amène à poser les questions ou les problèmes d’une certaine manière.

/// Ainsi, le foncier devient pour certains un bien matériel qui peut être traité comme un produit financier devant être rentable. Ce filtre occulte tout ou partie des autres aspects du foncier.

- L’angle scientifique : il doit permettre, par une méthode et des outils rigoureux, de rendre lisible la réalité et permettre les choix politiques.

/// Il est parfois utilisé, en particulier lors de l’analyse des réalités humaines, pour justifier des objectifs.

Le cahier des charges du diagnostic foncier transmis au bureau d’études doit être clair et précis. Le travail de diagnostic du bureau d’études doit être suivi et encadré tout au long de sa réalisation.

Voir fiches classeur rubrique « Acteurs »

Le foncier est le reflet de la vie : complexe et soumis au hasard comme à l’inattenduLe diagnostic foncier doit restituer la complexité de la vie. Nous devons donc nous résoudre à intégrer le hasard et à l’inattendu dans notre analyse.

/// Par exemple : un même espace peut avoir des fonctionnements différents selon les heures de la journée. Il ne sera pas fréquenté par le même type d’habitants, en début de matinée ou dans l’après-midi. Ce qui peut amener à ce que certains types d’habitants ne se croisent plus.

Le diagnostic foncier articule des informations visibles et invisibles d’origines diverses pour saisir des réalités précieusesLe diagnostic est un exercice difficile, qui nécessite du temps (donc des moyens financiers), une certaine exigence et une ouverture d’esprit. Il faut multiplier les points de vue, les méthodes d’investigation et de récolte des données, tout en gardant le « fil rouge politique », le sens que la commu-nauté donne à la vie au village, sens porté par l’équipe municipale.Les données à brasser sont infiniment nombreuses et variées : statistiques, cartographies, analyses de formes urbaines, recueils de témoignages, perceptions et aspirations des habitants…Pour bien cerner le fonctionnement d’un village et du projet politique dans lequel il s’inscrit, il est nécessaire de passer du temps sur place pour comprendre et connaître le terrain dans ses rythmes, ses paysages, l’or-ganisation de l’espace que l’histoire a forgée, les petites choses de la vie qui s’y passent… Cela permettra de saisir des réalités précieuses qu’au-cun Système d’informations géographiques (SIG), aucune statistique ou même interview ne peut dévoiler. C’est la base qui permettra de trier les données et de construire les analyses.

Le diagnostic foncier enrichit le projet politique et permet une projection sur le long termeLe diagnostic foncier, réalisé avec un regard neuf et extérieur qui s’est plongé dans la réalité communale, peut alors alimenter et enrichir le projet politique qui évolue en partie en fonction des réalités statiques et dynamiques qui sont mises en lumière. Il permet aussi d’inscrire le projet foncier dans le temps, en tenant compte des réalisations passées et des aspirations pour l’avenir, évitant ainsi les actions au coup par coup.

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l’appropriation :une dimension essentielle du fonCier

Pour gérer le foncier de manière économe, il faut comprendre ce qui le fonde : l’appropriation.

Les appropriations juridiques et symboliquesL’appropriation est :

- juridique : l’appropriation renvoie ici à des droits définis, notamment le droit de propriété qui est si important. Les limites spatiales sont généra-lement claires ;

- ET symbolique : l’appropriation se fait ici sans titre de propriété officiel ; le foncier est approprié quand il évoque un élément important de la vie personnelle ou collective.

/// Par exemple : la maison qui a appartenu à un grand-parent où l’on a des souvenirs d’enfance, le monument aux morts qui célèbre le système républicain…L’appropriation du sol fluctue suivant les aspirations et les volontés des acteurs privés et publics et leurs capacités respectives à réaliser ces appropriations (vente, fusion de terrains, nouveaux usages de certaines parcelles…).

L’appropriation par les usages et les fonctions public/privé du foncierOn s’approprie un espace en l’achetant mais surtout en l’habitant, en y passant du temps. Il fait peu à peu partie de notre univers et de notre histoire personnelle.De fait, il existe deux grands groupes de parcelles dont l’appropriation et les fonctions vont être différentes :

- les parcelles publiques ;- les parcelles privées.

/// Par exemple : le jardin privatif où il fait bon se relaxer, la place où se déroule la fête du village, le jardin d’amis voisins où l’on se retrouve, le terrain de jeu de son enfance, le banc des premières amours…

Les différentes formes d’appropriation et les fonctions donnent leurs valeurs au foncierLes parcelles prennent ainsi plusieurs types de valeurs qui se combinent et interfèrent les unes avec les autres :

Perceptions et aspirations des habitants- « Arbre à souhaits » - Ciné-club à thème- Fêtes de village- Voyage au cœur

de son village- …

Projets politiques et mutations locales/régionales- Quels projets politiques

(en particulier communal) ?- Quelle évolution

de la commune ?- Quelle place et quel rôle

de la commune dans l’espace local et régional ?

- Comment la commune se situe-t-elle par rapport aux grandes évolutions sociales et spatiales, locales et régionales ? -…

Les parcelles et leurs mutation- Fonction architecturale

et urbanistique : respiration (une place dans un tissu dense par exemple) ; bâtiments remarquables qui « tiennent » la rue

- Logement ?- Quel patrimoine,

produit de quelle histoire sociale ?

- Taille et forme, quels impacts fonciers ?

- …

Diagnostic foncier

Le diagnostic foncier : des informations visibles et invisibles pour saisir des réalités diverses. Par exemple :

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- la valeur financière, dite « rationnelle » : elle englobe le prix du terrain à usage agricole ou urbanisable et la sécurité financière qu’apporte à un particulier l’acquisition d’un bien immobilier ;

- la valeur financière potentielle : qui résulte de spéculations foncières ;- la valeur affective ou émotionnelle : par exemple, l’attachement que l’on

peut avoir à la maison de son enfance ;- la valeur sociale : par exemple, la « belle » maison qui donne une « bonne »

image de soi…L’appropriation est un processus particulier qui échappe au rationnel.

Les espaces publics : des appropriations, des valeurs, des usages essentiels pour la communautéLes espaces publics (en fait les « voies publiques », c’est-à-dire toute par-celle où le passage public est autorisé) jouent un rôle fondamental pour structurer le village et la vie des habitants car leur fonction principale et essentielle est de faire LIEN.Si les parcelles privées sont les lieux de l’intimité et de la libre expression de soi, les espaces (parcelles) publics constituent le « ciment » entre ces parcelles privées et entre les hommes.Ce sont les rues où l’on circule pour aller d’un lieu à un autre, ce sont aussi les lieux où les codes sont partagés et où se (re)construit en permanence la communauté :

- un lieu d’identification et de reconnaissance matérielles de la communauté unie par des règles communes

/// Par exemple : les bâtiments privés comme publics qui suivent un même alignement le long de la rue ;

- un espace d’éducation à la vie en société, des lieux de référence de la communauté, qui traduisent matériellement son existence (la mairie, gé-néralement au cœur du village) ;

Voir fiches classeur rubrique « Habiter »

- des endroits de partage entre voisins/habitants/autres, où tous les âges peuvent se croiser. Des lieux où peuvent se mutualiser les services. Le centre-bourg, par ses nombreux espaces publics, joue un rôle fédérateur essentiel pour les habitants – s’il est facilement accessible à tous par des rues et des chemins publics.Notons que les espaces publics sont potentiellement des lieux de découverte, d’expérimentation et d’inattendu permettant de se sentir plus riche et plus ouvert à la vie.

/// Par exemple : un sentier des arts avec des sculptures, un moment jardinier où s’échangent les conseils et les plantes…

la néCessité du sens et des rèGles partaGées

L’appropriation du sol prend des formes diverses qui sont très impor-tantes pour chacun. Cette appropriation, quelle qu’en soit sa nature, a deux dimensions essentielles :

- du sens : on ne s’approprie quelque chose qu’en lui donnant du sens./// Par exemple : un logement est envisagé comme un refuge ou comme un

investissement pour se prémunir des aléas de la vie, un terrain est un capital à transmettre à ses enfants, la place publique est un lieu de jeux et de rencontres…

- des règles partagées : lorsque l’on s’approprie un espace, l’on s’approprie aussi ses règles implicites et explicites : ses droits, ses contraintes…Agir sur le foncier, c’est toucher à cet ensemble de sens et de règles, qu’il faut nécessairement approcher, sans jamais réussir totalement à les décrypter.

QuelQues prinCipes de fonCtionnement des parCelles

Quelles sont les relations entre les parcelles ?Une parcelle n’existe jamais seule (comme l’être humain !) : elle prend son sens et sa valeur par la place qu’elle occupe parmi les autres. Il est fondamental de lire et de comprendre les relations que les parcelles en-tretiennent entre elles à différentes échelles. Il faut aussi observer leur place et leur(s) rôle(s) dans l’espace aujourd’hui et ce qu’ils pourraient être dans le futur.

/// Par exemple : il faut prendre en compte, la parcelle et son voisinage ; sa place dans l’îlot, le quartier, la commune.La relation fondamentale et structurante pour l’ensemble du tissu villageois est, nous venons de le voir, la relation public/privé. Les parcelles des voies publiques jouent un rôle ordonnateur et structurant pour l’ensemble du village. Elles sont la colonne vertébrale du village.Ces parcelles doivent faire l’objet d’une attention particulière :

- Comment fonctionnent-elles ?- Comment créent-elles du lien ?

/// Par exemple : un quartier mal relié aux autres espaces du village n’est-il pas amené à fonctionner en autonomie ?Certaines parcelles privées jouent également un rôle ordonnateur puissant car elles structurent et marquent l’espace par leur type d’occupation. Ainsi la rue est structurée par différents bâtiments privés et publics qui

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Comment procéder ?Quelles sont les démarches pour construire le diagnostic foncier ?

2« tiennent » l’espace public et lui confèrent une certaine unité et cohérence d’ensemble.Faire un diagnostic foncier, c’est donc approcher le territoire par ses parcelles, l’histoire sociale qu’elles nous transmettent, leur mode d’appropriation, leurs fonctions, leurs valeurs, leur mode d’occupation et les relations qu’elles entretiennent entre elles.

certaines parcelles ont une place stratégique pour l’avenir de la communeÉvidemment, une analyse de chaque parcelle n’est pas réaliste et serait déjà périmée avant d’y avoir mis le point final !Le diagnostic doit avant tout identifier les parcelles qui peuvent jouer un rôle déterminant pour l’évolution du village, dans son ensemble et à long terme :

- quels sont les espaces à investir ?- quelles sont les formes d’aménagement à développer (les processus à

initier) ?- quels sont les types de développement dont il faut se prémunir (les processus

à encadrer) ?Le diagnostic permet de faire le bilan des parcelles, libres ou occupées, qui doivent faire l’objet d’un projet et d’un accompagnement réglemen-taire et technique pour les valoriser au mieux. Il permet d’identifier les outils nécessaires à cela.Une démarche a été testée en Allemagne avec un diagnosic fondé sur les parcelles disponibles.

Voir fiches classeur rubrique « Outils »

repérer les ChanGements en Cours et les proCessus à l’œuvre, pour mieux les maîtriser

Quels sont les processus sociaux et spatiaux actuels qui affectent profondément les individus et la communauté ?Les petites communes n’échappent pas aux grandes mutations sociales et spatiales. Certaines les marquent plus que d’autres.

/// En voici quelques-unes : accroissement de la pauvreté, décohabitation et montée de la solitude, vieillissement de la population (prévoir plus de logements adaptés), précarité (des jeunes en particulier), multiplication des initiatives citoyennes et revendication de participation (prévoir des lieux d’expression de cette créativité citoyenne), appropriation de terrains par des agents économiques extérieurs à la commune pour des raisons spéculatives (achats de terres agricoles, de terrains à bâtir), mutations de l’agriculture (évolution des techniques d’exploitation, nouveaux bâtiments)… En Alsace, on se réfèrera utilement à des plates-formes d’informations et d’analyses foncières telle que PREFACE.

Voir fiches classeur rubrique « Outils »

On se demandera alors comment évoluent les parcelles, quels sont leurs nouveaux usages, quelles transformations observe-t-on dans leur occupation et comment évoluent les relations entre elles.

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Quelle a été la consommation foncière dans la commune ses dix dernières années ?Pour répondre à cette question, nous pouvons commencer par en soulever plusieurs autres :

- Peut-on visualiser les lieux de consommation foncière et le type d’espace consommé ?

- S’agit-il d’un phénomène d’extension, de densification ?- Quelles formes prennent ces développements ?- Quelles sont conséquences de ces développements ?- Quels processus fonciers sont mis en œuvre ?

/// Par exemple : le cœur du village se densifie avec l’apparition de maisons individuelles de 200 m2.Cette partie du diagnostic, évidente en apparence, nécessite du temps et des moyens souvent considérables pour une précision technique qui n’est pas forcément très utile. Les données Sit@del donnent, annuellement, le nombre de logements individuels et collectifs construits, en ou hors lotissement, en France.

Ces informations, croisées avec les observations faites sur le terrain, les interviews des élus et des images satellites (aujourd’hui très acces-sibles sur Internet), donnent les grandes tendances de la consommation foncière. Cette évaluation peut encore être complétée par un suivi de la consommation foncière, un tableau simple mis à jour régulièrement qui recense les permis de construire (lieu/adresse, occupation antérieure, fonction, type de construction). Une cartographie peut être intéressante mais nécessite plus de moyens techniques (SIG).

Voir fiches classeur rubrique « Outils »

Quel est l’état des lieux des parcelles, et les valeurs qui y sont associées ? comment les parcelles évoluent-elles ?Les tailles et formes des parcelles (bâties ou non) observées sur le plan cadastral, permettent de repérer les possibles évolutions du tissu bâti, en fonction des besoins et attentes actuelles des acteurs privés et publics.

/// Par exemple : on peut ainsi éviter qu’une grande parcelle stratégique ne soit cédée à un promoteur, envisager de regrouper plusieurs petites parcelles ou proposer un aménagement spécifique en double rang pour des parcelles laniérées (en ciblant le type de ménage susceptible d’y habiter)… L’inventaire des parcelles libres (que ce soit totalement ou en partie) vient compléter cette analyse pour identifier les espaces qui peuvent muter et auquel on doit accorder une attention particulière.Contrairement aux idées reçues, les centres des communes sont de plus en plus soumis à une conquête de leurs terrains libres ou bâtis. Cela peut avoir des conséquences très importantes pour le fonctionnement du centre si ces opérations sont réalisées au coup par coup, sans réflexion d’ensemble.

Voir fiches classeur rubrique « Outils »

L’occupation des parcelles doit également faire l’objet d’une analyse synthétique :- Comment les parcelles sont-elles majoritairement occupées et organisées ?- Quelle est la nature du bâti rural et ses spécificités (granges, fermes, ateliers…) ?- Quelles sont les grandes typologies qui donnent au village son âme et

son caractère et dans lesquels les projets contemporains doivent s’insérer ?- Quels sont les bâtiments qui jouent un rôle fort dans la commune, struc-

turants l’espace, et qui s’ils étaient détruits, constitueraient une perte irréparable pour la collectivité ?

Voir fiches classeur rubrique « Outils »

Des parcelles ou des groupes de parcelles à enjeux sont ainsi identifiées. Elles sont susceptibles de faire évoluer, parfois très brutalement, le village si elles ne sont pas prises en compte par le projet politique.

Dynamique de construction à Ebersheim entre 1999 et 2009

nombre total de logements commencés en individuels purs 99

surface totale en m2 logements commencés en individuels purs 17 537

nombre total de logements commencés en individuels groupés 37

surface totale en m2 logements commencés en individuels groupés 4 336

surface totale en m2 logements commencés en individuels purs et groupés 21 873

nombre total de logements commencés en collectifs 182

surface totale en m2 logements commencés en collectifs 13 111

Source : Sit@del2

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repérer Ce Qui est uniQue à la Commune(auté) et porteur de son développement (les proCessus à initier)

Qu‘est-ce qui est important pour les habitants aujourd’hui et le sera demain ?Il est important de se poser les questions essentielles avec les différents acteurs du territoire et de partager une vision de cette réalité. En d’autres termes : qu’est-ce qui est précieux et ne doit pas être perdu ? Qu’est-ce qui fait l’âme du village et doit/peut être transmis aux enfants et aux nouveaux arrivants ?

- L’invisible : qu’il faut chercher à faire émerger/// Par exemple : la joie de se promener le long du cours d’eau joliment entre-

tenu par une association ou les voisins riverains, le plaisir de savourer le calme et les bruits de la campagne, l’importance de sentir une présence humaine familière dans son quartier ou de croiser une connaissance lors d’une promenade…

- Le visible : qu’il faut souvent ré-apprendre regarder tant il fait partie du décor quotidien.

/// Par exemple : la petite place charmante, les murets, les petits chemins de traverse, le travail de la terre…Pour collecter ces informations, différentes méthodes existent : carte de communauté, promenade-découverte du village. L’exposition itinérante « En-vie d’espaces » offre la possibilité de dialoguer à partir d’un support ou d’un thème, une promenade avec les habitants permet de « ressentir » ensemble les espaces.

Voir fiches classeur rubrique « Outils »

Voir guide « Exposition En-vie d’espace »

Quelles sont les habitudes des habitants et comment l’espace fonctionne-t-il ?La vie de la commune dépend des relations entre ses habitants ; on peut chercher à savoir :

- quels sont les types de personnes qui sont susceptibles de donner vie au village ? À quel endroit et quel moment entrent-ils en jeu ?

/// Par exemple : à quel endroit se retrouvent les adolescents ? Pour quelle raison ?- existe-t-il des fêtes, des rendez-vous réguliers, des temps de partage,

dans la vie de la communauté ?- a contrario, existe-t-il des lieux en marge ?

Elle dépend aussi des lieux :- quels sont les lieux qui rassemblent ou permettent aux individus et aux

groupes de partager des activités ?- quelles sont les évolutions souhaitées par les habitants concernant les

secteurs de commerces, de services et de loisirs pour le développement de la société et de la vie villageoise (recueil de parole d’habitants lors de l’exposition itinérante) ?En résumé, il faudra identifier l’articulation des parcelles qui portent ces fonctions et mettre au point la politique et les actions à envisager pour améliorer l’existant.

identifier et analyser en profondeur les parCelles stratéGiQues pour la Gestion éConome de l’espaCe

Certaines parcelles privées ou publiques, par leur localisation dans l’espace, leurs fonctions, leur patrimoine, jouent un rôle primordial pour l’évolution de la commune et son futur. Elles sont indispensables à la réalisation du projet politique qui permettra de répondre aux aspirations des habitants.

Les voies publiques et leur rôle fédérateur du tissu communalEn réalisant une carte simple représentant les voiries et les parcelles à usage public (voie publique), il sera possible de repérer les ruptures, les discontinuités et donc d’identifier les terrains à acquérir pour compléter la « colonne vertébrale du village ».

/// Par exemple : un réseau de cheminement à compléter.

Les parcelles privées porteuses d’un patrimoine précieux pour la communautéIl s’agit de parcelles qui jouent un grand rôle dans l’espace public, par la qualité que leur occupation offre.

/// Par exemple : des fermes anciennes situées en cœur de village.

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Les parcelles qui peuvent permettre de réaliser le projet politiqueCertaines parcelles ont une place stratégique dans la mise en place du projet politique.

/// Par exemple : acquisition de parcelles du centre-bourg pour développer sa centralité.

Voir guide « Un centre-bourg vivant »

Les parcelles susceptibles de muter avec un fort impact sur la communePar leur taille ou leur occupation, certaines parcelles en changeant de fonction peuvent provoquer d’importantes mutations dans le fonctionne-ment du village. Elles doivent bénéficier d’une réglementation spécifique (pour bien encadrer les mutations).

Une carte d’ensemble recense ces parcelles stratégiquesCette carte est un document de référence qui permet :

- de construire les documents réglementaires : Plan local d’urbanisme (PLU), Plan local de l’habitat (PLH), Plan de référence ;

/// Par exemple : mise en place de mesures de protection des parcelles à risques, emplacements réservés pour de nouveaux cheminements reliant des quartiers isolés du centre-bourg…

- de mettre en œuvre une politique et une stratégie foncière./// Par exemple : achat systématique des parcelles stratégiques, politique

d’achat de toute parcelle pour des échanges futurs…La maîtrise du foncier est impérative pour servir le projet politique et maîtriser le futur. Le diagnostic foncier doit donc identifier, par une analyse fine et pertinente, ce qui fait la spécificité de la commune au-jourd’hui (dans ses héritages, ses dynamiques), ce qui va lui permettre de construire son futur et où cela peut/doit s’effectuer.

Au terme de ce diagnostic foncier, qui aura cherché à éviter une inutile exhaustivité et une technicité tape à l’œil souvent coûteuse, on dis-posera d’une carte simple (établie à partir plan cadastral), visualisant les quartiers, leurs liaisons, et les parcelles qui doivent faire l’objet d’une attention particulière et d’un projet. Soit parce qu’elles risquent de bouleverser le village en mutant (par exemple : une très grande parcelle faisant l’objet d’une grosse opération immobilière), soit parce qu’elles ont des qualités particulières qui leur permettent de servir pleinement le projet politique et les intérêts de la communauté (localisation, occupation par un patrimoine ou usage important pour la communauté).On le voit bien, le diagnostic joue un rôle essentiel dans la gestion économe du foncier car il permet :

- la (re)construction d’une communauté autour du foncier. Le foncier est reconsidéré comme un bien personnel et un bien commun qui est important pour chacun ET pour la commune dans son ensemble ;

- l’enrichissement du projet politique ;- la mise en place d’une politique foncière cohérente sur le long terme

(achat de parcelles, droit du sol…) ;- l’identification des règles utiles permettant d’orienter le développement

(insertion paysagère : alignement le long des rues…) à inscrire dans les documents de planification, etc.

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Éléments de diagnostics fonciersà Ebersheim et Griesheim/Souffel (Alsace, France)

nature rurale d’ebersheim, projet politiQue et modalités de la Consommation fonCière : éléments de diaGnostiC

Quelles sont les fonctions des parcelles et où la nature rurale de la commune se révèle-t-elle ?Ebersheim est une commune de 2 072 habitants (INSEE, 2009) implantée sur 13,66 km2. Jouxtant Sélestat, elle est située au centre de l’Alsace. Les activités agricoles (polyculture, et surtout tabac), de nombreux ateliers et un artisanat actif fin XIXe, ont été à l’origine d’un centre-bourg dense, au bâti original.

/// Par exemple : on peut y voir de grosses fermes à cour fermée, de nombreux séchoirs à tabac, des hangars et des ateliers…Le parcellaire est constitué de petites parcelles allongées, généralement structurées par les voies publiques (bâti aligné en front de rue). L’agri-culture est encore très dynamique, même si le nombre d’exploitations décroît inexorablement. La fonction résidentielle ne cesse de s’affirmer, notamment grâce aux bonnes connexions à Sélestat et aux réseaux de transports (autoroutier, ferroviaire, transports intercommunaux).

Quel est le projet politique ?Le projet politique du maire en place depuis 2001 (M. Kientz, sans éti-quette) est de favoriser le développement social du village « en ne laissant

personne sur le bord du chemin ».Cette vision politique est mise en œuvre à plusieurs niveaux :

- mise en place d’une politique continue en faveur du développement du centre-bourg

/// Par exemple : les projets de zone d’activités, de complexes scolaires ou administratifs en périphérie ont été écartés. Une place centrale, inexistante comme dans de nombreuses communes alsaciennes, a été créée.

- construction de logements aidés (rejetés au départ par la population, ils sont aujourd’hui plébiscités) ;

- aménagement d’un axe traversant « unificateur » (bancs, signalétique…) reliant les quartiers de la commune et passant par le centre-bourg.

Les principales modalités de la consommation foncièreLa fonction résidentielle s’est développée depuis plus de 50 ans avec la construction de plusieurs lotissements en périphérie du centre-bourg. Le cœur du bourg a fait l’objet d’une forte densification depuis 2001, avec plusieurs programmes immobiliers encadrés par la municipalité. D’autres programmes immobiliers de quelques dizaines de logements, conformes au Plan d’occupation des sols (POS) mais contraires au projet politique de la municipalité, ont été bâtis à l’entrée du bourg tandis que des maisons individuelles se sont implantées au cœur du village, induisant lentement un début de déstructuration du tissu bâti.

Voir tableau réalisé d’après Sit@adel, p. 12

QuelQues proCessus fonCiers en Cours à ebersheim

Les fonctions sociales de la rue réinvestiesDans beaucoup de petites communes, la rue a tendance à perdre son rôle social et organisateur de l’espace bâti, pour devenir un espace dédié au déplacement.

/// Par exemple : les parcelles privées, en particulier les dents creuses utilisées pour du logement, sont « repliées sur elles-mêmes » et ne dialoguent plus avec l’espace public fonctionnel souvent porteur de nuisances dont il faut se prémunir (bruit, poussière, pollution…). Les nouveaux bâtiments sont très souvent en retrait de la rue ou lui tournent le dos.Rares sont les villages qui ne sont pas touchés par ce processus. Cela nous amène à poser la question des usages de l’espace public et des règles d’implantation du bâti des parcelles privées (alignement le long de la rue…), en tenant compte des contraintes et des besoins de circulation.

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La reconquête des espaces publics du centre-bourgL’une des traductions spatiales importantes du projet politique à Ebersheim est l’action effectuée sur les espaces publics. La plus représentative est l’aménagement de la vaste place de la mairie-école réalisée sur des em-prises bordant la mairie, auparavant vouées à la circulation routière et au stationnement. Cette place a joué un rôle majeur pour le village et remplit désormais des fonctions sociales très importantes :

- La grande fête de village a donné le « la » en juin 2011. Elle a attiré anciens et nouveaux habitants grâce à son caractère festif, amical et culturel (musique baroque, rock, théâtre, chants…) et gratuit ! Ces deux journées, dans lesquelles les associations se sont beaucoup investies, ont été très importantes pour la construction de la communauté : rencontres, par-tage de repas et de moments musicaux…

- L’inauguration de la place, à la fois solennelle et festive par le Président du Conseil général du Bas-Rhin, le Député de la circonscription et le Sous-Préfet a permis également d’intégrer la communauté dans ses territoires. L’aménagement de la place a été présenté par un technicien. L’incursion de plusieurs types de véhicules sur la place en présence des nombreux habitants a permis de démontrer de manière divertissante que la coha-bitation était possible ; calèche, tracteur, voiture ont traversé tour à tour une place pleine de monde pour bien donner à ce lieu toute sa dimension fonctionnelle et citoyenne : un espace de rencontre et de convivialité qui conserve une dimension « pratique » grâce à l’intérêt et au soin portés par chacun à l’autre !Aujourd’hui, cette place est un lieu de rencontres privilégié pour les habi-tants, en particulier les parents qui bavardent entre eux en attendant la sortie de classe des enfants !

Inauguration de la place publique. Fête d’Ebersheim « Ba-rock en folie », juin 2011

Une rue traditionnelle à Ebersheim

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repérer Ce Qui est uniQue à ebersheim et porteur de développement : QuelQues propositions

Créer des perspectives sur le paysage rural depuis le cœur du village et renforcer ainsi son identité rurale.

La « Maison Grimont » renforce le centre et l’espace public qui assure la liaison entre les quartiers et les équipements.

Un petit chemin pour aller à l’école ?

Des cheminements traditionnels pour relier les quartiers ; une bonne idée à reprendre ?

Maintenir la présence de l’agriculture au cœur du village.

Un axe structurant et la création d’une place aux pratiques sociales diversifiées : quelles articulations avec les îlots voisins, en particulier le « secteur Grimont » ?

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Comment préserver ce séchoir à tabac ? Il structure la rue et marque l’entrée dans le village ancien.

Comment faire évoluer les rues bordant l’exploitation, rue à l’architecture villageoise et à forte identité rurale ?

Que se passera-t-il pour l’ensemble de l’îlot quand l’exploitation agricole arrêtera son activité ?

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Développer le centre-bourg en respectant le patrimoine et la qualité des paysages façonnés par l’histoire.

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Griesheim/souffel et son fonCier : défis et seCteurs stratéGiQues (éléments)

identifier les lieux stratégiques actuels et futurs du centre-bourg pour le développement social et économique de la commune

Un bâti recomposé pour les associations, des activités économiques, des logements, une place…

Des équipements publics qui construisent une centralité intercommunale(stade, école, bibliothèque, centre périscolaire)

Un vaste terrain très bien situé pour développer la place de village en relation avec la salle polyvalente, la bibliothèque, le centre de loisirs… (Parcelle 2)

ParceLLe 1

Griesheim-sur-Souffel

Dingsheim

Le ruisseau, limite des bans communauxZone d’équipements publics intercommunauxParcelles à acquérir

Un espace de liberté et de détente

Deux parcelles stratégiques (fermes) pour renforcer la centralité intercommunale et répondre aux besoins de développement des communes.

ParceLLe 2

Zone D’éQUiPements PUbLics intercommUnaUx

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maintenir un centre bourg de qualité : un double défi pour la commune

Un plan guide : garder la cohérence entre les parcelles et créer des espaces publics qui lient les îlots.

Quel devenir pour les grandes parcelles du centre-bourg ?

Comment conserver le patrimoine et l’identité du village…

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… en transformant des fermes en logements, en bureaux, en maisons pour personnes âgées ?

mobiliser une ingénierie, une condition essentielle.

Fonds Européen de Développement Régional

Ce guide a été élaboré dans le cadre du projet Interreg IV A C18 « Gestion économe et durable de l’espace dans les petites et moyennes communes du Rhin Supérieur » et fait partie de la boîte à outils du foncier comprenant l’exposition interactive, un classeur de fiches (pour la version française) et des guides.

Conception des guides et rédaction des textes : Équipe de projet Interreg IV A C18 : P. Zander, G. Giraud, contribution de P. Ward-PerkinsIllustrations : tinoland.comConception graphique : Studio Etc. (Marion Turbat, Céline Emonet)Année de réalisation : 2012 / Version françaiseImpression : CarContacts : www.geekom.infoUniversité de Strasbourg / Faculté de géographie et aménagement 3, rue de l’Argonne 67083 Strasbourg Cedex / Tél. + 33 (0)3 68 85 08 81