Diagnostic PLH Les Coteaux de Seine

Programme Local de l’HabitatCommunauté de Communes des Coteaux de Seine

Diagnostic21 Septembre 2009

1PLH de la CC des Coteaux de Seine - Diagnostic

2PLH de la CCCS - Diagnostic

Rappel de la méthodologie

d’élaboration du PLH

L’élaboration du PLH : une démarche en 3 temps pour élaborer un projet…

Phase 1 : Diagnostic

Phase 2 : Orientations stratégiques et objectifs

Phase 3 :Programme d’actions

Avril / Octobre 2009

Mars 2010

Décembre 2009


Points-clefs du diagnostic : Les caractéristiques partagées par les 3 communes, la CCCS par rapport à son environnement

Un territoire disposant d’un cadre de vie préservé, mais comptant de nombreuses contraintes en termes de développement de l’habitat

Une forte présence de la fonction résidentielle, préjudiciable au développement équilibré et durable du territoire

Un potentiel foncier limité, reposant essentiellement sur la mobilisation et la réhabilitation du tissu urbain existant

Une structure démographique globalement stable, mais des évolutions à anticiper

◦ Stabilité de la population et du profil des ménages, vieillissement des habitants.

◦ Mais des signes d’inflexion : ralentissement de la perte d’habitants depuis 1999 et de nouveaux résidents plus « familiaux »

PLH de la CCCS - Diagnostic 4

Points-clefs du diagnostic : les caractéristiques partagées par les 3 communes, la CCCS par rapport à leur environnement Structure de l’offre de logements

◦ Une offre de logement marquée par les constructions des années 50 à 70 : formes d’habitat (résidences), taille des logements, faible niveau d’habitat dégradé à l’échelle de la CCCS

◦ Une diversité des statuts d’occupation avec 43% d’offre locative mais, malgré une offre de logements à vocation sociale non négligeable (domaine de Beauregard à la Celle Saint – Cloud qui concentre 1/3 de la population locale) :

Seulement 7,8%des résidences principales sont conventionnées et comptabilisées à l’article 55 de la loi SRU (Inventaire SRU au 1er /01/2008)

Les difficultés à répondre aux besoins locaux

◦ Un marché immobilier tendu , avec une forte homogénéité des biens et des prix proposés : une offre moins accessible à des primo-accédants

◦ Des capacités de réponse limitées du parc locatif social actuel aux besoins connus

Les publics fragilisés du territoire :

◦ Des réponses existantes en matière de logement et d’hébergement mais des offres spécifiques à développer (Ex: hébergement d’urgence, CHRS, CADA, ALT, Maisons relais en réponse aux

obligations légales) PLH de la CCCS - Diagnostic 5

Un territoire disposant d’un

cadre de vie préservé mais

confronté à de nombreuses

contraintes en termes de

développement de l’habitat



Un cadre de vie préservé…

Un cadre résidentiel attractif Un territoire :

◦ En prise directe avec la petitecouronne Parisienne, biendesservi en transports encommun, à proximité desprincipales zones d’emploi(liaison ferroviaires à la Défense,Versailles…)

◦ Laissant une large place auxespaces naturels (400 ha de boisclassés), et présentant unerichesse patrimoniale nonnégligeable (Châteaux : comme ledomaine du Ministère desAffaires Etrangères à la CelleSaint-Cloud, Colline desImpressionnistes à Bougival etLouveciennes) PLH de la CCCS - Diagnostic 8


… présentant de fortes

contraintes naturelles et

patrimoniales à l’urbanisation

Des contraintes naturelles


Espaces boisés protégés

Zone de prévention des

risques d’inondation :

constructibilité limitée

Zone à vocation

agricole

Des contraintes liées à la protection du patrimoine culturel et historique : Bougival


Des contraintes liées à la protection du patrimoine culturel et historique : La Celle Saint-Cloud


Des contraintes liées à la protection du patrimoine culturel et historique : Louveciennes


Une forte présence de la

fonction résidentielle

préjudiciable au

développement équilibré et

durable du territoire


Un faible nombre d’emplois par actif Un nombre d’emplois par actif, considéré à l’échelle communautaire,

plutôt faible par rapport au département : 0,46 emploi par actif résident


Source INSEE 2006

Nombre

d'emplois

Nombre

d'actifs

Nombre

d'emplois

par actif

Bougival 1724 4247 0,41

La Celle - Saint-Cloud 4155 9830 0,42

Louveciennes 2072 3032 0,68

CCCS 7951 17109 0,46

Yvelines 544499 694547 0,78

Hauts-de-Seine 900036 803224 1,12

2006

Un handicap pour le développement des communes : la faiblesse de l’activité économique


2008Base nette de la

taxe

professionnelle

Base nette de la

taxe d'habitation

Rapport

TP/TH

Bougival 8 612 187 € 21 063 807 € 0,41

La Celle Saint-Cloud 11 188 771 € 49 488 660 € 0,23

Louveciennes 5 475 925 € 19 208 435 € 0,29

CCCS 25 276 883 € 89 760 902 € 0,28

Yvelines 2 971 089 245 € 2 302 031 146 € 1,29

Hauts-de-Seine 4 859 066 784 € 2 874 992 245 € 1,69

La part de l’activité économique sur le territoire (mesurée à travers le rapport TP/TH) est très inférieure au ratio départemental : une forte vocation résidentielle du territoire.

L’importance des mobilités domicile / travail des résidents de la CCCS

En 2005, plus de 85% des salariés privés résidant dans la CCCS n’y travaillent pas.

Par rapport à 1999, une relative stabilité dans la distribution géographique:

◦ Progression du poids de la zone d’emploi de Versailles, recul de celui de CCCS et de Paris.

Un impact non négligeable en termes de déplacements alternants


Un potentiel foncier limité

reposant essentiellement sur

la mobilisation et la

réhabilitation du tissu urbain

existant


Mode d’occupation du sol de la CCCS en 2003 : Au sein de l’espace urbanisé, une place prépondérante de l’habitat

• Sur un total d’environ 1400

ha :

• environ 625 ha

d’espaces urbains

construits dont 460 ha

d’habitat (1/3 du total).

19PLH de la CCCS – Diagnostic

La densité résidentielle, 3 approches

• Des ordres de grandeur proches pour

La Celle Saint-Cloud et Bougival:

• Le poids des zones des espaces boisés

et les formes d’habitat dominantes

(habitat individuel) distingue

Louveciennes.

• Une densité résidentielle déjà non

négligeable : 34 logts/ha (espace occupé

par de l’habitat)

En logts/haEn logts/ha

En logts/ha


Formes d’habitat en 2006 : une forte présence de logements collectifs moins consommateurs de foncier


Entre 2000 et 2007, une construction neuve faible sur le territoire…

Entre 2001 et 2007, une moyenne de 50 logements commencés par an sur le territoire communautaire

La faiblesse du foncier disponible a limité les capacités de production


… et une prédominance de l’habitat collectif limitant la consommation foncière sur la période récente

• Globalement, une proportion d’habitat collectif intermédiaire entre les Hauts-de-

Seine et les Yvelines dans la construction neuve entre 2000 et 2007.


Au regard des documents d’urbanisme actuels : des potentiels fonciers restreints

Hors zones inconstructibles, les zones de protection patrimoniales limitent le potentiel de densification (ex : colline des impressionnistes).

Une volonté de préservation de la dimension village des centre – bourg infléchissant les formes d ’habitat sur ces espaces : Bougival et Louveciennes

Un patrimoine éducatif conséquent à la Celle Saint-Cloud (3 lycées et 2 collèges)

Une spécificité du territoire limitant les marges de manœuvre des communes : ◦ L’importance des grands domaines privés (résidences, copropriétés

horizontales…) correspondant à des grandes parcelles difficilement mutables. (Ex : Celle Saint-Cloud, La Chataigneraie : ASA )

PLH de la CCCS - Diagnostic24


Une structure démographique

globalement stable mais des

évolutions à anticiper


Une population

globalement stable

La poursuite d’une stabilité démographique sur la période récente…


Malgré une stabilité de la population, une progression du nombre de ménages, plus marquée dans les communes de la Celle Saint-Cloud et de Louveciennes

D’après le recensement

de l’INSEE 2006, un

rythme d’évolution du

nombre de ménages sur

le territoire de la CCCS

depuis 1999 qui a été

inférieur à l’évolution

départementale.


Une poursuite de la diminution de la taille moyenne des ménages depuis 1999 …

• Le nombre de

personnes par ménage

a diminué de 4% sur la

période récente,

passant de 2,55 en

1999 à 2,45 en 2006.

• Une tendance

concernant les trois

communes, à des

degrés divers.

• Une taille de ménage

devenue comparable à

la moyenne

départementale.


2,00

2,10

2,20

2,30

2,40

2,50

2,60

2,70

2,80

2,90

3,00

1982 1990 1999 2006

Evolution de la taille des ménages depuis 1982

Bougival

La Celle-Saint-Cloud

Louveciennes

CCCS

Yvelines

Hauts de Seine

Sources : INSEE 82, 90, 99, 2006

… Corrélé à un vieillissement de la population qui ne s’est pas encore infléchi


Une diminution de l’indice de jeunesse (population de moins de 15

ans/population de plus de 60 ans) depuis 1990 passant de 1,22 en 1990 à

0,96 en 2006, sur une tendance stable et comparable à l’évolution

départementale.

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1,60

1,80

1990 1999 2006

Evolution de l'indice de jeunesse entre 1990 et 2006

Bougival


Louveciennes

CCCS

Yvelines

Hauts de Seine

Sources : INSEE 90, 99, 2006

Vieillissement de la population : les communes de Louveciennes et la Celle Saint - Cloud davantage concernées par le phénomène


Plus de la moitié des ménages dont la personne de référence a moins de 55 ans

A l’échelle de la CCCS :

◦ 55 % de ménages dont la personne de référence a moins de 55 ans

◦ Mais, une proportion non négligeable de plus de 55 ans au regard des références départementales aussi bien pour le « 3ème » âge que pour le « 4ème » âge : ceci peut être un facteur de renouvellement de la population dans les prochaines années.


2006Moins de 20

ans20 à 24 ans 25 à 39 ans 40 à 54 ans 55 à 64 ans 65 à 79 ans

80 ans ou

plusEnsemble

Bougival 0% 2% 28% 30% 17% 17% 6% 3420

La Celle-Saint-Cloud 0% 2% 20% 32% 18% 20% 8% 8654

Louveciennes 0% 2% 19% 30% 18% 22% 9% 2783

CCCS 0% 2% 22% 31% 18% 20% 8% 14857

Département des Yvelines 0% 3% 27% 31% 17% 15% 6% 539352Département des Hauts-de-

Seine 1% 4% 32% 28% 15% 14% 7% 679456

Une forte stabilité des ménages résidant sur le territoire;Au sein des nouveaux résidants, une fonction d’accueil des ménages provenant d’autres départements de l’IDF

75% de la population réside dans la même commune depuis 5 ans

Parmi les 25% de nouveaux installés dans les communes, une caractéristique : une forte proportion (près de la moitié) résidaient auparavant dans l’Ile-de-France hors Yvelines.


Source : INSEE 2006

Même

communeDont

même

logement

Autre

commune

Bougival 71% 90% 29%

La Celle-Saint-

Cloud76% 87% 24%

Louveciennes 75% 87% 25%

CCCS 75% 88% 25%

Yvelines 74% 86% 26%

Hauts - de - Seine 73% 84% 27%

Le profil socio-économique de la population.

• En 2007, environ 1 foyer fiscal sur 4 n’est pas imposé sur la CC des Coteaux de

Seine.


De nouveaux arrivants au profil socio-économique comparable à celui de la population en place : cadres et professions intellectuelles Parmi les habitants de la CCCS résidant 5 ans auparavant dans une autre

commune, 27% de cadres.

Louveciennes se démarque des autres communes avec 10 % de retraités

La part d’employés et d’ouvriers faisant partie de ces nouveaux résidents (17%)est inférieure à celle des Yvelines et des Hauts-de-Seine (24 et 22%)


Source : INSEE 2006

Artisans,

commerçants,

chefs entreprise

Cadres,

professions

intellectuelles

supérieures

Professions

intermédiaires

Employés

et

ouvriers

Retraités

Autres sans

activité

professionnelle

Ensemble de la

population de

plus de 5 ans

résidant dans

une autre

commune il y a

5 ans

Bougival 4% 29% 20% 16% 5% 26% 2228

La Celle-Saint-Cloud 2% 27% 16% 19% 4% 33% 4730

Louveciennes 4% 26% 14% 15% 10% 31% 1642

CCCS 3% 27% 17% 17% 5% 31% 8599

Yvelines 2% 21% 19% 24% 5% 29% 338010

Hauts - de - Seine 2% 29% 19% 22% 4% 24% 389981


Des signes d’inflexions de

cette forte stabilité du profil

des habitants du territoire

Depuis 1999, un ralentissement de la perte d’habitant par rapport à la période 1990/1999

Un ralentissement de la perte démographique du territoire depuis 1999,principalement grâce à une diminution du déficit migratoire : de -1,3%/an entre 90-99à -0,8% /an entre 99 et 2006.

Source INSEE


-1,5%

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%1990/1999 1999/2006

Evolution annuelle Evolution naturelle annuelle Evolution migratoire annuelle

Sources : INSEE 90, 99, 2006

• Bougival : une stabilité de population avec un excédent naturel compensant un déficit migratoire fort.• La Celle Saint Cloud : une perte démographique nette due à un déficit migratoire non compensé par le solde naturel de sa population• Louveciennes : une faible augmentation de la population grâce à un excédent migratoire positif sur la période 99/2006


Un déficit migratoire en décroissance

Evolution

naturelle annuelle

90/99

Evolution

naturelle annuelle

99/2006

Evolution

migratoire

annuelle 90/99

Evolution

migratoire

annuelle 99/2006

Bougival 1,0% 1,2% -1,1% -1,2%

La Celle Saint cloud 0,8% 0,7% -1,5% -1,0%

Louveciennes 0,2% 0,1% -0,7% 0,2%

CCCS 0,7% 0,7% -1,3% -0,8%

Département des

Yvelines0,9% 0,8% -0,5% -0,4%

Département des

Hauts-de-Seine0,8% 1,0% -0,5% 0,1%

Région IDF 0,8% 0,9% -0,5% -0,2%

Sources : INSEE 90 - 2006

Parmi les nouveaux résidents, relativement aux territoires de référence, l’arrivée perceptible de familles avec de jeunes enfants… Par rapport aux territoires de références, une population « arrivante » plus jeune

: 19% de moins de 15 ans contre 16% pour les Yvelines et 11 % pour les Hauts de Seine : une attractivité du territoire pour les familles accompagnées de jeunes enfants

Louveciennes se démarque des autres communes : la part des plus de 55 ans récemment installés sur la commune y est plus forte (18% contre 8% pour Bougival et la Celle Saint-Cloud) .


Source : INSEE 2006Moins de

15 ans

15 à 24

ans

25 à 54

ans

55 ans

ou plus

Ensemble de la

population résidant

dans une autre

commune il y a 5 ans

Bougival 16% 11% 66% 8% 2256

La Celle-Saint-

Cloud21% 10% 61% 8% 4731

Louveciennes 17% 11% 55% 18% 1689

CCCS 19% 10% 61% 10% 8676

Yvelines 16% 14% 61% 8% 338211

Hauts - de - Seine 11% 16% 66% 7% 389935

Une dimension essentielle à anticiper pour les prochaines années : le renouvellement générationnel des occupants vieillissant du parc des années 60/70

Qualitativement, la perception d’un phénomène de libération de logement par les occupants vieillissants du parc constitué dans l’après guerre (50 – 70) : orientation vers des petits logements et des structures médicalisées

Une libération de logements à vocation familiale qui s’amorce et qui ne peut que se développer dans les années à venir


Eléments de cadrage sur la

structure de l’offre de

logements du territoire


L’importance du parc

construit entre 1949 et 1974

qui oriente fortement la

structure de l’offre globale

de logements


Un parc essentiellement constitué entre 1949 et 1974 : le poids des grandes résidences privées et publiques


Une forme d’habitat dominante : la résidence

44

Domaine de

Beauregard

Résidences

Elysée I et II

Les Clos

Bel Ebat

Etang sec

Petit Beauregard

Un poids important des logements collectifs


• 71% de logements

collectifs sur le

territoire contre 55%

pour le département

des Yvelines.

Une part importante de grands logements au sein du parc : 60% de résidences principales de 4 pièces et plus

Une proportion de grands logements au sein du parc équivalente à celle des Yvelines.


Nombre de

résidences

principales

en 2006

1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces5 pièces

et plus

En

moyenne,

nombre de

pièce par

RP en 2006

En moyenne

nombre de

pièces par

RP en 1999

Bougival 3420 5% 10% 28% 26% 31% 4,0 3,9

La Celle-Saint-Cloud 8654 5% 8% 26% 27% 33% 4,1 4,0

Louveciennes 2783 7% 9% 19% 19% 46% 4,5 4,4

CCCS 14857 6% 9% 25% 25% 35% 4,1 4,1

Yvelines 539352 6% 12% 23% 24% 35% 4,0 4,3

Hauts-de-seine 679456 13% 24% 29% 20% 15% 3,1 3,2

IDF 4370334 12% 21% 26% 21% 20% 3,3 3,4

Nombre de

résidences

principales

en 2006

1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces5 pièces

et plus

En

moyenne,

nombre de

pièce par

RP en 2006

En moyenne

nombre de

pièces par

RP en 1999

Bougival 3420 5% 10% 28% 26% 31% 4,0 3,9

La Celle-Saint-Cloud 8654 5% 8% 26% 27% 33% 4,1 4,0

Louveciennes 2783 7% 9% 19% 19% 46% 4,5 4,4

CCCS 14857 6% 9% 25% 25% 35% 4,1 4,1

Yvelines 539352 6% 12% 23% 24% 35% 4,0 4,3

Hauts-de-seine 679456 13% 24% 29% 20% 15% 3,1 3,2

IDF 4370334 12% 21% 26% 21% 20% 3,3 3,4

Source : INSEE 2006

Un parc privé potentiellement indigne faible 1,6% des résidences principales sont potentiellement indignes soit

176 logements

Des disparités importantes entre les communes : Bougival contient un parc privé à risque plus important (environ 100 logements en 2005).


Nombre de

résidences

principales du

parc privé

Nombre de

logements du

parc privé

potentiellement

indigne

% du parc privé

potentiellement

indigne

Nombre de

résidences

principales du

parc privé

Nombre de

logements du

parc privé

potentiellement

indigne

% du parc privé

potentiellement

indigne

Bougival 3101 128 4,1% 3118 101 3,2%La Celle-Saint-Cloud 5667 46 0,8% 5677 46 0,8%Louveciennes 2423 41 1,7% 2431 29 1,2%

CCCS 11191 215 1,9% 11226 176 1,6%

Yvelines 424027 12297 2,9% 432541 11250 2,6%

2

0

0

3

2

0

0

5

Source : INSEE 2006

Des situations d’habitat dégradé très localisées, une ampleur variable selon les communes

A la Celle Saint-Cloud : depuis 2005, une dizaine de logements repérés par la commune relevant de différents motifs: insalubrité, sur-occupation de logements dans certaines copropriétés (Orangerie, Caravelle, Elysée 2…).

A Louveciennes: repérage d’une maison en arrêté de péril, problématiques des chambres de bonne dans des résidences privées.


Sur la période 2006 – 2008, très peu de logements ont bénéficié des aides à l’amélioration de l’habitat sur le territoire de la CCCS (en moyenne 8 logements par an )

Des interventions aidées d’amélioration du parc existant limitées


Dont logements

conventionnés

très sociaux

Dont

logements

conventionnés

Dont

logements à

loyer

intermédiaire

totaldont propriétaires

occupants

dont propriétaires

bailleurs

Bougival 15 2 13 4

La Celle-Saint-Cloud 9 7 2 1

Louveciennes 4 4 1 3

CCCS 28 9 19 1 8

Marly-le-Roi 93 79 69

Le Port-Marly 2 2 2

Source : DDEA, ANAH 2006, 2007 et 2008

2006 - 2008

Nombre de logements du parc privé ayant bénéficié

d'une aide à l'amélioration de l'habitat de l'ANAH

Des interventions aidées d’amélioration du parc existant limitées… Des interventions concernant prioritairement le parc locatif

à loyer libre :◦ 2/3 des interventions financées par l’ANAH sur les 3 dernières années

◦ Un seul conventionnement de logement.

Cette situation s’explique notamment par :◦ La structure des revenus des ménages du territoire, une bonne partie

n’étant pas éligibles aux aides de l’ANAH.

◦ L’absence de dispositifs opérationnels permettant d’accélérer le repérage et le traitement de l’habitat dégradé ces dernières années.

◦ Les conditions de marché locatif privé (et le caractère peu incitatif des niveaux de loyers plafonds pour entrer dans le conventionnement).


Un enjeu pour valoriser le cadre de vie résidentiel: l’amélioration de la performance énergétique et la réhabilitation des logements


Un enjeu d’amélioration de la performance énergétique du parc de logements existants, que l’on peut situer selon 3 critères-clefs déterminant la consommation énergétique: ◦ L’ancienneté du parc : 83% de logements d’avant 1974 dont l’essentiel a été

constitué entre 1949 et 1974 (selon les données nationales, une consommation environ 4 fois supérieures aux normes visées à horizon 2050).

◦ Les formes d’habitat : 22% d’habitat individuel (selon les estimations nationales, considéré comme deux fois plus consommateur en énergie qu’un logement collectif équivalent).

◦ Les mode de chauffage: 60 % du parc chauffé au gaz en 2006 (considéré comme environ 20% plus performant que le chauffage électrique).

Le statut d’occupation des résidences principales : un curseur pour estimer le niveau de performance énergétique ◦ un propriétaire occupant aura tendance à apporter des améliorations

substantielles de son logement pour réaliser des économies d’énergies : 57% de propriétaires occupants

Un équilibre des statuts

d’occupation


Une majorité de propriétaires occupants mais un poids de l’offre locative très significatif

57% de propriétaires occupants : une proportion légèrement inférieure au département des Yvelines mais plus importante que pour les Hauts-de-Seine


Parmi les nouveaux résidents, un certain équilibre des statuts d’occupation…

Un quasi équilibre entre les statuts d’occupation des nouveaux résidents :

◦ 42% de locataires et 45 % de propriétaires occupants

Les ménages ayant récemment emménagé sur le territoire:

◦ occupent davantage le parc locatif privé comparé aux ménages présents depuis 4 ans et plus (32% contre 13%)

◦ occupent dans des proportions comparables le parc HLM : 18% contre 22% pour les ménages présents depuis 4 ans et plus.


Source : INSEE 2006Propriétaire

Locataire du

parc privé

Locataire d'un

logement vide

HLM

Locataire d'un

logement loué

meublé

Logé

gratuitement

Ensemble

ménages ayant

emménagés

depuis moins

de 4 ans

Bougival 47% 37% 12% 2% 3% 1138

La Celle-Saint-Cloud 45% 29% 21% 2% 3% 2378

Louveciennes 44% 32% 17% 3% 5% 793

CCCS 45% 32% 18% 2% 3% 4308

Yvelines 42% 32% 20% 2% 4% 178076

Hauts - de - Seine 30% 42% 19% 5% 4% 247994

NB : Le recensement INSEE 2006 inclu dans les logements vides HLM les logements de la SIEMP

Un parc locatif

conventionné encore

inférieur à l’objectif de la loi

SRU


L’offre locative sociale : les logements comptabilisées au titre de l’article 55 de la loi SRU

Remarque : Les 2468 logements à vocation sociale de la SIEMP à la Celle Saint-Cloud ne sont pas comptabilisés au titre de la loi SRU.

L’inventaire SRU au 1er Janvier 2009 sera disponible en Décembre56PLH de la CCCS - Diagnostic

Source : PAC de l’Etat

Nombre de

résidences

principales au

01/01/08

Inventaire SRU au

01/01/08

Part de logements

sociaux au

01/01/08

Bougival 3595 499 13,9%

La Celle-Saint-Cloud 8406 320 3,8%

Louveciennes 2860 344 12,0%

CCCS 14861 1163 7,8%

Les difficultés de réponse

aux besoins locaux


Un marché immobilier tendu

à l’image de l’ensemble de

l’Ouest Parisien


En 2008: une inflexion du marché, sensible dans la baisse des transactions immobilières réalisées

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Volume des transactions : maisons anciennes (plus de 5 ans)

Bougival


Louveciennes

CCCS

Source : Base BIEN, Notaires de Paris, IDF


0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Volume des transactions : appartements anciens (plus de 5 ans)

Bougival


Louveciennes

CCCS

Un territoire recherché, visible dans l’évolution des prix du marché immobilier depuis 2000.

Source : Base BIEN, Notaires de Paris, IDF


Avant la crise immobilière des prix moyens de transaction en augmentation continue, atteignant des niveaux de prix moyens relativement élevés.

Des prix moyens de transaction restant plus élevés comparés à la moyenne francilienne :

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Prix moyens observés entre 2000 et 2008 pour les appartements anciens

0

200000

400000

600000

800000

1000000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Prix moyens observés entre 2000 et 2008 pour les maisons anciennes

0 €

50 000 €

100 000 €

150 000 €

200 000 €

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Prix moyens observés entre 2000 et 2008 pour les maisons anciennes en IDF

Une tension sur les prix dépassant le cadre communautaire


Saint -

Germain

en Laye

Versailles

Louvecienne

s

Bougival

La Celle Saint-Cloud

Des prix sensiblement inférieurs à ceux pratiqués dans les grandes communes voisines : Rueil - Malmaison , St Germain en Laye et Versailles : entre 5000 et 7000€/m² contre 3500 et 4000€/m² sur la CCCS

Dans le contexte du marché immobilier de l’Ouest parisien, la primo-accession reste limitée : distribution des prix au m² (appartements anciens) dans la CCCS, en mai 2009.

Bougival

La Celle Saint Cloud

Louveciennes

Source : données notariales


• Une forte homogénéité des biens qui se traduit par une distribution des prix peu contrastée

• Au regard de la fourchette des prix/m² des transactions, peu d’offres à moins de 2500/3000 €/m² (correspondant à des produits traditionnels en primo-accession).

Parc locatif privé : des niveaux de loyers plutôt élevés mais restant attractifs vis-à-vis de Paris et de la proche couronne

Des niveaux de loyers comparables aux communes limitrophes des Hauts-de-Seine entre 15 et 17€/m² soit près de 1,5 fois moins élevés que dans les arrondissements de l’Ouest parisien. 63PLH de la CCCS - Diagnostic

Des niveaux de loyers plus conséquents pour les studios (niveaux de loyers observés par le réseau Foncia, 2009)


Studio 2 pièces 3 pièces 4 pièces et

plusmaison

Tendance par

rapport à

l'année

précédante

La Celle-Saint-

Cloud

Elysée II

20-25 14 -16,5 13 - 15 .12 - 14 stable

Bougival 20-25 14 -16,5 13 - 15 .12 - 14 stable

Louveciennes 16-20 .12 - 16 .12 - 16 12 - 15 entre 15 et 20 stable

Prix au m² à la location (hors charges)Source :

Observatoire

Foncia

Une quasi-absence d’une offre neuve de logements issue de la promotion privée

Des transactions quasi-inexistantes dans le neuf faute d’une production privée suffisante sur le territoire

L’impact du retournement du marché immobilier en 2008 : des programmes de promotion privée récupérés par la Foncière Logement notamment à Bougival.


Un taux de vacance faible en 2006, globalement orienté à la baisse depuis 1999 Une concordance dans le taux de vacance affiché par les sources

statistiques INSEE 2006 et FILOCOM 2007 à l’échelle communautaire : environ 5,7% du total des logements.

A l’échelle de la CCCS, le taux de logements vacants a baissé passant de 6,7% en 1999 à 5,7% des logements.

Une tendance que l’on retrouve à l’échelle des communes à l’exception de Louveciennes .


INSEE Nombre de

logements

Nombre de

logements

vacants

taux de

logements

vacants

Nombre de

logements

Nombre de

logements

vacants

taux de

logements

vacants

Variation

1999 - 2006

Bougival 3722 285 7,7% 3787 282 7,4% -1%

La Celle-Saint-Cloud 9107 591 6,5% 9148 407 4,5% -31%

Louveciennes 2936 174 5,9% 3058 227 7,4% 30%

CCCS 15765 1050 6,7% 15993 916 5,7% -13%

Yvelines 551730 34143 6,2% 578669 27883 4,8% -18%

Hauts-de-Seine 702458 59337 8,4% 744957 47878 6,4% -19%

1

9

9

9

2

0

0

6

Les capacités de réponse

limitées du parc locatif social

actuel aux besoins locaux

connus


Une faible mobilité dans le parc public existant D’après EPLS (comprenant le patrimoine de la SIEMP), un taux de

mobilité dans le parc locatif public faible (entre 5% et 7% par an)


4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Taux de mobilité dans le parc locatif social

CC des Coteaux de seine Yvelines Hauts de Seine

Production locative sociale par type de financement


32

82

146

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Financement PLUS entre 2001 et 2008

Nombre de logements financés en PLUS Cumul

196 Conventionnement

SIEMP0

64

279

0

50

100

150

200

250

300

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Financement PLS entre 2001 et 2008

Nombre de logements financés en PLS Cumul

5

12

25

0

5

10

15

20

25

30

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Financement PLA - I entre 2001 et 2008

Nombre de logements financés en PLAI Cumul

Mode de production locative sociale Une production locative sociale marquée par l’acquisition- amélioration

de logement sur l’ensemble de la période

En 2007 et 2008, le conventionnement du patrimoine de la SIEMP à la Celle Saint-Cloud représente l’essentiel de la production locative sociale.


0

50

100

150

200

250

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Mode de production de logements sociaux entre 2001 et 2008

Acquisition - Amélioration Neuf Conventionnement sans travaux

Une demande locative sociale exprimée relativement faible… Une demande exprimée auprès des

communes relativement limitée en volume:

◦ Et relativement stable dans le temps, notamment par rapport aux estimations réalisées par l’IAURIF en 2006 à partir des fichiers préfectoraux.

Mais des capacités d’attributions sur le contingent communal très restreintes.

◦ Pour les 3 communes, une forte pression locative par rapport aux capacités de réponse du parc existant.

◦ Pour Bougival, l’extinction de la garantie d’emprunt a fortement réduit la capacité d’attribution de logements dans le parc conventionné de la commune.


NB : Louveciennes,

seule commune lieu d’enregistrement du

numéro unique de la demande

NB : S’agissant du patrimoine de la

SIEMP, pas de contingent communal mais

appui aux demandeurs Cellois auprès de

la SIEMP .

Au 31/12/2008 : 56 demandes SIEMP

référencées et appuyées, des attributions

de logement dans ce parc à 3 Cellois

Demandes

sociales

inscrites en

mairie depuis

2009

Nombre de

logements

sociaux par an

(en moyenne) :

contingent

communal

Bougival 77 2

La Celle Saint Cloud

Parc conventionné169 5

Louveciennes 171 10 à 15

… mais une demande potentielle non négligeable en intégrant les ménages financièrement éligibles au PLS

• A l’échelle de la CCCS, des

proportions de ménages

financièrement éligibles au

locatif social plus faibles que

les moyennes

départementales, pour les

PLA-I et les PLUS.

• En revanche, une

proportion de ménages

compris entre les plafonds

PLUS et PLS équivalente à

la moyenne départementale

(environ 16%).


Un décalage entre structure du parc social et demande sociale exprimée


Une prédominance de logements de 3 et 4 pièces dans le parc social…

..Une demande sociale plutôt axée sur les logements de 1 à 3 pièces:

Pour la Celle-Saint-Cloud, les logements de la SIEMP ne sont pas exclus

Nombre de logements

locatifs sociaux au 1er

Janvier 2008 (EPLS)

1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces5 pièces et

plus

Bougival 486 2% 13% 47% 34% 4%La Celle-Saint-Cloud 2691 3% 13% 36% 37% 11%

Louveciennes 322 8% 25% 33% 26% 7%

CCCS 3499 3% 14% 37% 35% 10%

Nombre de logements

locatifs sociaux au 1er

Janvier 2008 (EPLS)

1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces5 pièces et

plus

Bougival 486 2% 13% 47% 34% 4%La Celle-Saint-Cloud 2691 3% 13% 36% 37% 11%

Louveciennes 322 8% 25% 33% 26% 7%

CCCS 3499 3% 14% 37% 35% 10%

T1 T2 T3 T4 T5 et plus

Bougival 18% 35% 33% 14% -

La Celle - Saint-Cloud 10% 34% 39% 16% 7%

Louveciennes 26% 29% 27% 16% 1%

Répartition de la demande sociale enregistrée par les communes par type de logement

Une croissance de la proportion de ménages financièrement éligibles au logement locatif social

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

2001 2003 2005 2007

Evolution de la part des ménages de la CCCS éligibles au logement locatif social

Part des ménages de la CCCS éligibles au PLAI

Part des ménages de la CCCS éligibles au PLUS

Part des ménages de la CCCS éligibles au PLS

• Conformément aux tendances observées au niveau national, et du fait notamment de l’évolution des plafonds de ressources, le nombre de ménages financièrement éligibles au logement locatif social a progressé depuis 2001

Source FiILOCOM 2001, 2003, 2005 et 2007



Publics fragilisés : quelles

réponses en matière de

d’hébergement et de

logement?

Le repérage des offres de logement et hébergement spécifiques: les personnes âgées et handicapées

Une offre à destination des personnes âgées inégale sur la totalité du territoire de la CCCS insuffisamment adaptée à la diversité des besoins.


Structurenombre de

places

dont

conventionnéespublic cible

Résidence

MontBuisson71 0

Résidence

Clairefontaine102 0

Résidence St

Joseph87 87

Rue de l'Etang 6 6

Logements

autonomes,

personnes

handicapées

Renaissance 62 62

personnes

âgées

autonomes

Villa epidaure 87 0

Projet d'extension

de la villa Epidaure4 0

Foyer

d'hébergement

ARIMC - IDF

Domaine du Petit

Beauregard

(Pavillon 17 Est et

Ouest)

10

Adultes

handicapés

moteurs

cérébraux et

troubles

associés

CCCS 429 155

EHPAD

personnes

âgées

dépendantes

personnes

âgées

dépendantes

Louveciennes

La Celle-Saint-

Cloud

Un potentiel d’adaptation des logements des personnes âgées encore peu exploité


PO Locataire PO Locataire PO Locataire

Bougival 1

La Celle-Saint-Cloud 3 4 2 3 2

Louveciennes 1 1

CCCS 3 5 3 4 0 2

2006 2007 2008

Nombre de logements adaptés avec les aides des

caisses de retraite, aides adaptation du CG 78, de la

MDPH et bailleurs sociaux (pour les locataires)Données

PACT ARIM 78

NB : PO = Propriétaire occupant

Le logement des jeunes

Un potentiel de décohabitation non négligeable : 49% des 20 – 29 ans du territoire vivent au domicile parental. Cette tranche d’âge représente 10 % de la population des ménages de la CCCS.

Un potentiel légèrement plus élevé qu’à l’échelle du département


Part des 20 - 29 ans

vivant au domicile

parental


autonomes (vivant seuls

ou en couple, avec ou

sans enfants)


vivant dans une autre

situation

(colocation…)

Total des

20 - 29 ans

Part des 20 -

29 ans dans

la population

totale des

ménages

Bougival 39% 51% 10% 992 12%

La Celle - Saint - Cloud 54% 40% 6% 1966 9%

Louveciennes 51% 43% 6% 583 8%

CCCS 49% 44% 7% 3541 10%

Yvelines 42% 51% 7% 168686 12%

Hauts-de-Seine 30% 61% 9% 220901 15%

Logement des jeunes : le manque d’une offre spécifique.

La mission locale intercommunale de la Celle Saint-Cloud dédiée à l’accompagnement des jeunes de 16 – 25 ans fait état d’un manque d’offre accessible aux jeunes décohabitants contraints de s’installer hors du territoire

Des jeunes modestes orientés vers les FJT Marcel Calot (Versailles), le FJT la Clairière (Le Chesnay) et ADOMA (Versailles) à défaut d’offres suffisantes

Sur la Celle Saint-Cloud, des sollicitations fréquentes pour la réalisation d’une résidence étudiante : un projet à envisager du fait de la proximité géographique du territoire avec les centres de formation universitaires (St Quentin, Versailles…)


Le repérage des offres de logement et hébergement spécifiques: les publics précaires

En complément des offres recensées:

◦ La Mission Locale dispose de 2 chambres d’une durée d’occupation de 3 mois et un studio (maximum de 6 mois) pour des jeunes en emploi, la plupart des demandeurs étant orientés vers ADOMA et les FJT de Versailles et Le Chesnay.


Nombre de

placesPublic cible Observation

Bougival 1 insertion SNLY

Louveciennes

(existant)2 insertion SNLY

Louveciennes

(projet)3 insertion SNLY

2 insertion SNLY

1 insertion logement passerelle

2

insertion/

adultes

handicapés

Au sein de la résidence

Renaissance, association

VPLA

La Celle-Saint -Cloud

(projet)1 insertion 1 avenue Mesureur

La Celle-Saint -Cloud

(existant)

Des obligations en matière de création de places d’ hébergement


Depuis la Loi MOLLE : une obligation intercommunale de disposer d’une place d’hébergement (hébergement d’urgence, CHRS, CADA…) par tranche de 1000 habitants◦ Soit, pour la CCCS, une obligation de créer 36 places .

Dans le cadre de la nouvelle loi, des formules d’hébergement plus souples (types de publics, formes d’accompagnement…) peuvent contribuer à l’atteinte de ces objectifs.

Le respect des obligations du schéma départemental d’accueil des gens du voyage

Les communes de Marly-le-Roi, Louveciennes, Bougival et la Celle Saint-Cloud sont inscrites au SDAGDV 78. Sur ce secteur, 10 places de séjour sont à créer.

Une parcelle identifiée sur le territoire de la Celle Saint-Cloud pour le projet d’aire d’accueil : Zone ND du POS, situé en bordure de la RN 186.


Points-clefs du diagnostic : Les spécificités de chacune des communes dans l’optique du PLH

BOUGIVAL

La CELLE SAINT – CLOUD

LOUVECIENNES

Bougival


La lutte contre l’habitat dégradé : un enjeu fort


Rue du Général

Leclerc

Rue J.Kelner

Quai George

Clémenceau

Secteur à

risque

identifié

Potentiel

Au-delà des objectifs d’éradication de l’indignité dans l’habitat, un enjeu important pour le développement de l’offre locative sociale

La lutte contre l’habitat indigne dans le parc privé, peut également constituer un vecteur pour la production de logements locatifs conventionnés (conventionnement ANAH/acquisition amélioration/renouvellement urbain)

Des objectifs et une action mis en œuvre à travers un fonds communal:


minimum maximum

5 10 5

Objectifs annuel réhabilitation

sur 5 ansdont

conventionnementAmélioration du

parc privé existant

Bougival : le renouvellement urbain levier du développement de l’offre d’habitat


Des potentiels identifiés

dans le secteur à risque

important d’habitat

dégradé.

Opportunité de 2800m² SHON difficile à

mobiliser : propriété privée avec des situations

successorales complexes

Rue Yvan Tourgueniev :

potentiel de 0,85 ha, friche

Mercedes

Vocation possible : activités

commerciales et habitat

Les 2 secteurs ont une constructibilité limitée : hauteur de

construction, règles de co-visibilité (zones ABF)

La Celle Saint - Cloud


Quatre préoccupations majeures: La nécessité d’un développement équilibré du territoire : réservation

du foncier pour le développement de l’activité économique et des aménagements d’intérêt général (cimetière).

Le poids des institutions publiques dans l‘espace urbain : État (Affaires Étrangères, 11,3 ha), Région (Trois Lycées, 29,7 ha), Département (Deux collèges, 1,7 ha), Ville de Paris (Domaine de Beauregard, 96 ha)

L’existence historique d’un parc public non conventionné à vocation sociale : Le domaine de Beauregard (patrimoine de la Société Immobilière d’Economie Mixte de la ville de Paris : SIEMP)

◦ Il renvoie à différents enjeux (développement de l’offre locative conventionnée, maîtrise des attributions, nécessité de mener à bien un programme de réhabilitation, diversification de l’offre sur la résidence par de nouvelles opérations…) : un horizon allant au-delà du PLH.

Une zone dont l’aménagement reste à achever : la requalification du centre administratif


90

Le poids des institutions publiques dans l‘espace urbain

État :

Château du Ministère des Affaires Étrangères: 11,3 ha

Région:

Trois Lycées: 29,7 ha

Département :

Deux collèges: 1,7 ha

Ville de Paris : Domaine de Beauregard: 96 ha

PLH de la CCCS - Diagnostic

Le Domaine de Beauregard :Un cas particulier en Île de France

Un seul domaine, propriété de la ville de Paris, concentre à lui seul 16,5 % du territoire et 1/3 des logements et de la population de La Celle Saint-Cloud, (96 ha, 2468 logements, 6500 habitants)

Un domaine à vocation sociale (dont les logements sont comptabilisés

dans les données EPLS)...mais non reconnu au titre de la loi SRU

Des attributions de logement qui obéissent aux seuls besoins de la ville de Paris et ne répondent pas aux besoins de la population locale.


Redéfinition du quartier du centre:Réaménagement urbain du centre administratif

Objectifs de l’étude:o Permettre la création d’un véritable

« Quartier centre », au carrefour des lieux de vie de la ville,

o Proposer une offre de logements neufs

o Concilier aménagement urbain, implantation de commerces, préservation du paysage et amélioration des différents usages

Calendrier:o Démarrage de l’étude : Novembre 2009

o Durée prévue : 1 an


Les potentiels fonciers identifiés par la commune


Potentiel de 0,65 ha identifié pour une

structure médicalisée d’accueil des

personnes âgées

Zone soumise à 2

périmètres de

protection ABF :

implantation

d’activités

économiques

Terrain de propriété communale : étude

de requalification de cet espace en

cours

PLH de la CCCS - Diagnostic

Louveciennes


Une volonté forte de développement de la commune

Par rapport aux 2 autres communes, des opportunités de développement résidentiel relativement plus importantes

Un niveau d’équipement public (notamment scolaire) permettant d’envisager un développement de la population

Un développement de la commune passant par une mobilisation équilibrée du potentiel foncier entre habitat et développement économique : réservation de la Plaine de Villevert à cette destination


Les potentiels fonciers identifiés par la commune


Stade Plains Champs

Potentiel de

densification

identifié

Friche Bull : dédiée à

l’activité économique

-Parcelles issues du domaine public : stade des plains champs,

terrains de la haute barre, parcelles des arches,

- Parcelles privées : possibilités d'extension de propriétés

existantes et de création de logements supplémentaires en

habitat diffus .


Suite de la démarche

d’élaboration du PLH

La préparation des orientations stratégiques et des objectifs du PLH

Réunions de travail en comité restreint avec le Conseil Général 78 et la DDEA 78

Réunion du bureau communautaire pour valider le choix du scénario préférentiel de développement de l’habitat sur le territoire et les objectifs

Réunion du Comité partenarial


Documents

Diagnostic PLH Les Coteaux de Seine