Diagnostics territoriaux en vue de la revitalisation … › content › download › 200347 › 2216384 › file › ...faiblesses socio-économiques du territoire : absence d’image,

Diagnostics territoriaux en vue de la revitalisation des sites affectés par les restructurations de la Défense

Site de Laval - 42èmerégiment de transmission

23 octobre 2009

© 2009 Deloitte Conseil

‒ Rappel de objectifs des diagnostics territoriaux et point d’avancement

‒ Rappel du diagnostic socio-économique du territoire

‒ Analyse et potentialités du site � Situation � Environnement� Caractéristiques � Contraintes

‒ Orientations stratégiques de réaffectation� Rappel des objectifs de l’étude� Des projets de reconversion au service au territoire � Des potentialités à exploiter, des opportunités à saisir� Un site à mettre au service des projets� Pistes de reconversion du site

‒ Détail des scénarios� Scénario simple � Scénario élaboré

‒ Actions à mettre en œuvre� Actions directes / indirectes

2

Sommaire

© 2009 Deloitte Conseil3

Notre mission pour le compte du Ministère de la Déf ense consiste :

- à proposer des pistes de reconversion des emprises pour compenser la perte économique engendrée par le départ des effect ifs militaires

- à identifier des scénarios permettant de renforcer le rayonnement, l’identité et l’attractivité du territoire, au serv ice de son développement

économique

Rappel des objectifs des diagnostics territoriaux


Etapes 1 à 3

Diagnostic territorial

Phase de diagnostic emprise

Etape 4

Examen des possibilités de réaffectation des emprises libérées

Etape 5

Programme d’actions prioritaires pour

développer l’économie et l’emploi

� Objectifs

� Dégager une stratégie de réaffectation et de revalorisation de l’emprise libérée (Laval-Ferrié)

� Définir et hiérarchiser les actions à mettre en œuvre dans le cadre d’un projet de territoire

� Livrable

� Production d’un rapport présentant 2 scénarios (voire 3 avec un scénario médian) de redynamisation de l’emprise

� Programme d’actions

Phase d’assistance à la conception du projet territorial – E tape 6

Point d’avancementAvancement au 23.10.09

12 j/h

12 j/h

10 j/h

Présentation le 23.10.09

6 j/hPrésentation le 24.07.09

Phase de diagnostic territorial


• Etape 5 : Programme d’actions prioritaires pour dév elopper l’économie et l’emploi

‒ Réunion de travail avec les acteurs locaux et groupes de réflexion déjà constitués, sous la direction du comité de pilotage , afin de coordonner les actions à mettre en œuvre sur le périmètre de l’étude ;

� A PROGRAMMER PAR LE COMITE : prise en compte des projets du territoire

‒ Proposition de 2 (voire 3) orientations stratégiques possibles pour le territoire en parfaite cohérence avec le scénario proposé au comité de pilotage concernant la réaffectation de l’emprise libérée ;

� Proposition d’une articulation Quartier Ferrié – Projets du territoire

‒ Atelier de travail afin que l’ensemble des acteurs (identifiés et contactés par le comité de pilotage) soit associé à l’élaboration du plan d’action.

� Validation et finalisation en séance des fiches actions

• Etape 6 : Assistance en vue de la rédaction du CRSD

‒ Assistance aux services de la préfecture (2 réunions de travail / outils de suivi)5

Point d’avancementProchaines étapes

© 2009 Deloitte

Rappel du diagnostic socio-économique du territoire

6


Rappel du diagnostic socio-économique du territoireAtouts et faiblesses, opportunités et menaces

•777

Opportunités MenacesAtouts Faiblesses

EconomieEmploi

Entreprises

Position géographique

Territoire

Démographie

Revenus

Enseignement supérieur,

logement, tourisme

Infrastructures

Visibilité

Un territoire situé dans le quadrilatère Rennes-Nantes-Angers-Le Mans

Une situation géographique vécue comme une contrainte et non comme une chance

Une trop faible progression de la population active qui pourrait fragiliser les secteurs les plus dynamiques en termes de création d’emplois

Un solde naturel nettement positif (second indice de fécondité en France)

Des salaires faibles

Une faible proportion de cadres et de professions intermédiaires

Une forte concurrence des métropoles régionales de l’Ouest dans le secteur des services

Des activités tertiaires peu développées sur les emplois haut de gamme

Une présence d’activités pointues sur le territoire (réalité virtuelle, matériaux composites…)

Un système éducatif de bon niveau jusqu’au baccalauréat

Des prix immobiliers compétitifs favorisant l’accession à la propriété

Une grande diversité de loisirs et un environnement agréable (première « banlieue verte » de Paris)

Un territoire à l’écart l’axe autoroutier Nord-Sud (A846A28)

Un réseau routier départemental perfectible

Un aéroport à activité commerciale quasi nulle

Projet LGV : une concurrence avec les territoires environnants (Rennes, Le Mans) pour capter les flux de population au détriment de la Mayenne

Laval, seul pôle urbain de plus de 50 000 habitants sur une zone équivalente à deux départements

Une position charnière au confluent de 3 régions

Une position centrale au cœur du Grand Ouest

Un tissu local fort propice à des démarches collectives de type interentreprises (PME, TPE) permettant d’atteindre un niveau de rémunération plus élevé

Des industries fortement impactées par la crise actuelle

Des emplois faiblement qualifiés, très exposés en cas de crise économique

Un territoire bien desservi par le TGV et par l’A 81

Un réseau performant de télécommunications

Une vitrine offerte pour les spécialiste de la réalité virtuelle

Une absence d’image

Une absence d’image pour Laval

Une image à connotation rurale pour la Mayenne

Un complexe d’infériorité ambiant

Des évènements donnant une certaine visibilité au territoire (Laval Virtual, par exemple)

Un déficit d’image qui nuit structurellement à l’attractivité du territoire

Une insuffisante sensibilisation des entreprises (PME notamment) à la problématique de la rémunération globale

Des jeunes formés souhaitant s’établir dans leur département d’origine

Des cadres à la recherche d’une certaine qualité de vie

Un pouvoir d’achat relativement élevé dû un faible coût du « panier de la ménagère »

Des salaires faibles

Un décalage qualitatif croissant offre et demande immobilière

Un offre d’enseignement supérieur faible

Un parc immobilier relativement vétuste et dépourvu de logements de haut standing

Une faible capacité d’accueil hôtelière et une absence de sites touristiques de rayonnement national

Une détente du marché immobilier (accélérée par la fermeture du 42ème RT)

Un potentiel touristique rural à valoriser

Un vieillissement démographique et une fuite des « 15-30 ans »

Un solde migratoire négatif à Laval

Projet LGV : un temps de parcours TGV raccourci de 22 minutes entre Laval et Paris en 2014

Un secteur agricole et agroalimentaire dynamique

Des entreprises pérennes

Un taux de chômage parmi les plus faibles en France


Rappel du diagnostic socio-économique du territoireSynthèse

• Des atouts incontournables sur lesquels il faut cap italiser

‒ Une bonne desserte TGV depuis Paris

‒ La vitrine de la réalité virtuelle (professionnels-spécialistes)

‒ Un cadre de vie préservé

‒ Une main d’œuvre bon marché

‒ Un climat social paisible

• Des faiblesses qui sont autant de défis à relever

‒ Une absence d’image pour Laval

‒ Une position géographique « subie » entre différentes métropoles régionales et des villes aurayonnement national

‒ Une population vieillissante et un exode des 15-30 ans

‒ Une pénurie de cadres

‒ Un parc immobilier « fermé » et de qualité médiocre

8

© 2009 Deloitte

Analyse et potentialités du site

9


Analyse et potentialités du site Situation

10

• Le quartier Ferrié, un « morceau » de ville


Analyse et potentialités du site Situation

11

• Le quartier Ferrié, 50 hectares en ville


Analyse et potentialités du site Environnement

12

• Un site bien desservi



13

• Une localisation proche du centre-ville



14

• Un site, articulation de plusieurs fonctions


Analyse et potentialités du site Caractéristiques

15

• Un site multiforme

1. Une zone historique

2. Une zone multifonction

3. Une zone verte

4. Une friche viabilisée


Analyse et potentialités du site Caractéristiques

16

• Dés éléments pouvant faire l’objet d’une mise en va leur particulière

• Nouveau centre médical

• Cour d’honneur et bâtiments XIXème siècle

• QG

• Mess

• Stand de tir

NB : cette liste de bâtiments pouvant éventuellement être conservés et/ou restructurés constitue une simpleproposition et en aucun cas une condition pour la mise en place des futurs projets de réaffectation de la caserne.Sur le principe, si le projet futur le nécessite, l’ensemble du site doit pouvoir être rasé.

• Le site, ni aucun de ses éléments, ne fait l’objet d’une prote ction au titre des monumentshistoriques


Analyse et potentialités du site Contraintes

17

• Des contraintes liées à l’emplacement du site

• 2 zones de nuisance phonique (rocade et TGV)

• Eventuelles pollutions (hydrocarbures, pyrotechnie)

• Bail emphytéotique d’une durée de 50 ans, conclu avec Mayenne Habitat pour la construction de logements (parcelle DC 98 ; 2,3 ha)

• Deux canalisations (refoulement et desserte) appartenant à la ville et traversant la partie nord du site. Une servitude conventionnelle a été contractée pour ces deux canalisations


Analyse et potentialités du site Conclusion

18

‒ Un site d’ampleur à la charnière du tissu urbain et de la périphérie agricole

‒ Une localisation proche des grands axes de communication

� Une opportunité unique pour un projet de revitalisa tion de grande envergure

© 2009 Deloitte

Orientations stratégiques de réaffectation

19


Orientations stratégiques de réaffectation Rappel des objectifs de l’étude

Le Ministère de la Défense a fixé comme objectif l’ élaboration de pistes de réaffectation du quartier Ferrié en vue de compe nser les pertes socio-

économiques pour Laval liées à la dissolution du 42 ème RT.

L’opportunité de la libération de ce site doit perm ettre de réduire les faiblesses socio-économiques du territoire : absenc e d’image, déficit

démographique, offre immobilière inadaptée…

Les pistes de reconversion doivent capitaliser sur les atouts et opportunités du territoire.

Nous proposerons des pistes de reconversion en rapp rochant les potentialités du site avec les projets de revitalis ation du territoire.


Accélérer le développement métropolitain lavallois

Capter une population dynamique (ménages, familles, entrepreneurs) et retenir les jeunes

Attirer les cadres et CSP +

Créer des zones tertiaires et attirer des emplois à forte valeur ajoutée

Créer une offre immobilière nouvelle aux standards écologiques pour une population CSP+

hébergement de haut de gamme

Offrir des activités, un habitat et un cadre de vie , afficher un dynamisme à même de minimiser le risque de fuite « à grande vitesse » (syndrome

TGV « Rennes-le Mans »)

Favoriser une image de ville dynamique et attractive

Orientations stratégiques de réaffectation Des projets de reconversion au service du territoire

Capacité du siteà répondre aux carences / à renforcer les atouts du territoire

Situation : territoire situé dans le quadrilatère Rennes-Nantes-Angers-Le Mans

Démographie : vieillissement démographique et une fuite des « 15-30 ans »

Revenus : faible proportion de cadres et de professions intermédiaires

Economie : concurrence régionale dans le secteur des services et carence d’activités tertiaires haut de gamme

Logement : parc immobilier relativement vétuste et dépourvu de logements de haut standing

Infrastructures : territoire à l’écart des axes autoroutiers Nord-Sud (A84-A28)

Visibilité : déficit d’image nuisible à l’attractivité du territoire

Carences

Laval, seul pôle urbain de plus de 50 000 habitants sur une zone équivalente à deux départements

Proximité des grands axes de communication

Paris-Laval à 1h10 en TGV

Vitrine de la réalité virtuelle

Atouts

21


Orientations stratégiques de réaffectation Des potentialités à exploiter, des opportunités à saisir

• Capitaliser sur les atouts • Un tissu d’entreprises pérennes et stables

• Un secteur agricole et agroalimentaire dynamique

• Une présence d’activités pointues sur le territoire (réalité virtuelle, matériaux composites…)

• Une qualité de vie reconnue

• Saisir les opportunités pour créer des offres nouve lles • Laval à 70 min de Paris :

• Créer une économie résidentielle

• Créer de nouveaux secteurs d’activités

• Un potentiel touristique rural :

• Structurer l’économie touristique

• Créer une offre haut standing

• Laval, seul pôle urbain de plus de 50 000 habitants sur une zone équivalent à 2 départements :

• Bénéficier des synergies avec les territoires économiques environnants (Mayenne, Château-Gontier, Fougères, Vitré, Sablé, Chateaubriand…)


Orientations stratégiques de réaffectation Un site à mettre au service des projets

• Un site de 50 ha :

• Occupé actuellement par la Défense

• Dont l’aménagement a été pensé pour la seule activité militaire

• Dont chaque bâtiment est prévu pour un usage bien spécifique (zone de vie, zone d’entraînement, zone de stockage, clôtures…)



• A partir de 2011 :

‒ un foncier de 50 hatotalement libre de :

‒ tout engagement

‒ toute obligation

‒ toute contrainte de conservation du patrimoine

‒ Un ancien site militaire pouvant être pensé entièrement, en repartant de « zéro »



Un site, des aménagements, des bâtiments pensés et organisés pour les seules activités militaires.

Les projets de reconversion ne doivent pas être con traints et calqués sur la disposition actuelle du site.

Se limiter à un simple « remplissage des bâtiments » ne peut constituer une stratégie de revitalisation.

A partir de 2011, un site à repenser entièrement, q ui doit être mis au service des projets et non l’inverse.


Orientations stratégiques de réaffectation Pistes de reconversion du site

26

1- Scénario simple

A) Parc d’activités complet – éco-parc

ou

B) Quartier urbain complet

ou

C) Articulation de modules logiques (« recouture » av ec l’existant)

2- Scénario élaboré

Un scénario combinant mixité fonctionnelle et unité d’organisation spatiale

© 2009 Deloitte

Détail des scénarios

27


Détail des scénarios Scénario simple

28

� Parc : Savoie Technolac (France)

� Eco-Parc : Green Park (Angleterre)

A) Parc d’activités complet A) Parc d’activités complet –– écoéco--parc parc

Description

Références -Exemple d’éco-parcs

L’ensemble du site est reconverti en parc d’activité tertia ire.

Dans ce cadre, la création d’un éco-parc peut présenter une vraie valeur ajoutée et différenciante par rapport aux autres métropoles del’Ouest français.

Un parc de 50 ha, sur le modèle d’un éco-parc, ferait du site une référence française en la matière et offrirait une visibilité à Laval.

Ce type de parc, du fait de sa taille et de la qualité de ses aménagements, s’adresserait à des entreprises au-delà de la seule sphèremayennaise.

Emprise 50 ha (500 000 m² foncier, 250 000 m² de bâtiments)

Zone d’attractivité régionale et nationale

Cibles100 à 150 entreprises, 500 à 1 000 emplois directs

Eléments de dimensionnement

Eléments constitutifs du scénario Conditions de réussite� Originalité et ambition du projet / Investissement initial fort

� Qualité de la conception et de l’aménagement

� Offre immobilière et de services adaptée à l’afflux de nouvelles populations

� Actions de communication et de prospection fortes

� Aménagement d’une zone d’activité sur l’ensemble du site

� Une conception et une réalisation répondant à des critères de haute qualité environnementale et de polyvalence d’usages

� Un parc qui s’adresse aux entreprises dont l’image est en cohérence avec ce type d’offre

� Un recours systématique aux « canons » de l’éco-concepti on (ex : recyclage des déchets de l’entreprise et revalorisation in situ, récupération des eaux de ruissellement, production d’énergie …) ;

� Une recherche de multimodalité dans les dessertes, en capitalisant sur l’excellente situation du site (rocade, autoroute, TGV, desserte centre-ville) ;

� Montage foncier et dispositif de gestion innovant (ex : opérateur unique, ferme photovoltaïque sur bâti…)


Détail des scénarios Benchmark : Reading – Green Park (1/2)

Présentation � Localisation : Reading est située au Royaume-Uni, dans le Berkshire (70 km à l’ouest de Londres)

� Population : 230 000 habitants

� Tissu économique : ville influente au Moyen -Âge, autrefois connue pour son industrie alimentaire (bière, biscuits, bacon), Reading est (re) devenue une importante place commerciale , notamment grâce aux technologies de l’Information et de la Communication (TIC) et au secteur des assurances. Celle qui est parfois surnommée la Silicon Valley britannique accueille certaines entreprises multinationales (Hewlett Packard, Microsoft Europe ou Oracle Corporation). Par ailleurs, Reading abrite une Université de renom qui accueille 15 000 étudiants chaque année.

� Cadre de vie : cadre agréable et ville écologique exemplaire avec son Green Park

Situation initiale � Au début des années 1980, l’actuel emplacement du Green Park de Reading n’était rien d’autre qu’un vaste terrain agricole de mauvaise qualité,

difficile d’accès et situé en zone inondable . Cette grande friche (80 hectares ) attire néanmoins l’attention d’un cabinet en ingénierie (Peter Brett Associates – PBA), qui décide d’entamer des négociations avec les autorités locales pour revaloriser le site.

� La revitalisation effective du site ne commence que quinze ans plus tard (en 1996), lorsque le cabinet de l’architecte Norman Foster est sollicité pour concevoir l’actuel Green Park.

Actions mises en œuvre � Le projet, qui consiste dans la création d’un parc privé tertiaire sur 70 ha (dont 50 dédiés à l’activité), s’articule autour de 2 axes principaux : la prise

en compte de l’environnement et le développement de l’économie

� L’intégration de l’environnement a été faite en amont du projet avec la prise en compte du risque d’éventuelles inondations (calculé sur la base des crues bicentenaires) dans le choix de l’aménagement : création d’un canal de 12 mètres de large et de 1 km de long, aménagement d’espaces inondables de 80 m de large représentant un total de 16 ha, plantation de nombreux arbres/arbustes/autres espèces végétales (plus de 2500), …

� Le développement économique s’est traduit dans les faits par l’arrivée de nouvelles activités/entreprises, évoluant dans le tertiaire supérieur (notamment le secteur des Technologies de l’Information et de la Communication - TIC). Aujourd’hui, avec 125 000 m² de terrains aménagés, le parc compte une vingtaine d’entreprises pour un total de 3 000 salariés.


Détail des scénariosBenchmark : Reading – Green Park (2/2)

Résultats – impacts � Le Green Park de Reading est aujourd’hui considéré comme un modèle de redynamisation urbaine .

� Parce qu’il accueille de nombreuses entreprises à la renommée internation ale (HSBC, Cisco, Symantec…), il compte parmi les parcs d’activités les plus réputés au Royaume-Uni et en Europe.

� Parce qu’il adopte une approche environnementale globale (biodiversité végétale et animale, production locale d’électricité par le biais d’une éolienne, recyclage de 30% des déchets, plan de transports respectueux de l’environnement…), il est devenu une référence en matière d’éco-parc et a reçu au Royaume-Uni de nombreuses distinctions en la matière : Biodiversity Action Plan for Wildlife and Environmental Management etRenewable Energy Award for the South East.

� Le Green Park est un parc toujours en développement : des projets de développement en cours comprennent l’augmentation de la surface dédiée aux entreprises, l’implantation d’hôtels et la création de 900 éco-logements.

Facteurs-clefs de succès � La situation géographique stratégique de Reading , sur l’axe Londres-Bristol (Est-Ouest) et sur l’axe Oxford-Southampton (Nord-Sud)

� Le recours à un cabinet d’architectes internationalement reconnu

� Une approche mixte couplant activité économique et prise en compte globale de l’environnement

� Un site dont la topographie se prêtait à un projet d’enverg ure



31








Offrir des activités, un habitat et un cadre de vie,afficher un dynamisme à même de minimiser le risque

de fuite « à grande vitesse » (syndrome TGV « Rennes-le Mans »)


Capacité du scénarioà répondre aux carences / à renforcer les atouts du territoire

Atouts du scénario

� Un projet ambitieux

� Une visibilité économique pour Laval

� Un leadership en matière d’éco-parc dans le Grand Ouest

� Une attraction d’activités / attraction d’emplois - avec une taille critique

� Un effet « d’aspiration » une taille critique à créer, concomitamment au nouveau TGV (ciblage thématique à effectuer au préalable)

Inconvénients du scénario

- Un scénario « risqué » (150 entreprises à trouver)

- Un scénario qui ne prend pas en compte la dimension immobilière (comment loger les nouveaux arrivants?)

- Une difficulté liée à l’ampleur du nombre d’entreprises à attirer

- Monopolisation d’un site intra-urbain pour un projet qui pourrait être en périurbain (de l’autre coté de la rocade?)



32




33

� Plessis-Robinson (France)

� Fribourg (Allemagne)

B) Quartier urbain complet B) Quartier urbain complet

Description

Références - Exemples de résidentialisation

L’ensemble du site est reconverti en quartier urbain réside ntiel : offre complémentaire à l’existant sur du moyen / haut de gamme.

L’afflux d’une population nouvelle (15 à 20% de la population actuelle) peut favoriser l’accession de Laval au rang des métropoles« qui comptent» dans l’Ouest de la France.

Un quartier résidentiel de 50 ha , un « nouveau morceau de ville ».

Une urbanisation (pensée et maîtrisée) entraînant la création d’une économie résidentielle et générant une redynamisation des activitéséconomiques.

Emprise 50 ha

Zone d’attractivité régionale et nationale

Nombre-ciblepopulation

7 000 à 12 000 habitants


Eléments constitutifs du scénario Conditions de réussite� Une offre résidentielle adaptée à une population ciblée (« bobos »,

couples, professions libérales, cadres);

� Création de liaisons facilitant l’accès au centre-ville (pont, voirie…)

� Offre de services adaptée à l’afflux de nouvelles populations

� Aménagement d’une zone résidentielle sur l’ensemble du site

� Une approche globale du site pour un projet innovant, visible et attractif;

� Une conception et une programmation permettant d’endiguer le déficit d’offre en matière de logements moyen et ha ut de gamme (attractivité vis-à-vis des populations techniciens, cadres, cadres sup …)

� Création de liaisons facilitées avec les grands nœuds de communication (rocade, autoroute, TGV…) ;

� Un éco-quartier peut s’insérer , pour tout ou partie, dans ce scénario (renforcement de la visibilité et de l’attractivité vis-à-vis des cadres)

� Un projet urbain en cohérence avec l’image que la vill e souhaite se donner (métropolisation et développement durable)


Détail des scénarios Benchmark : Fribourg en Brisgau (1/2)

Présentation � Localisation : Fribourg en Brisgau est située en Allemagne, dans le Bade-Wurtemberg

� Population : 200 000 habitants, dont environ 30 000 étudiants

� Tissu économique : la ville est fortement tournée vers les activités tertiaires et de recherche. Le tourisme y tient également une place importante. C'est aussi un centre universitaire important : les 30 000 étudiants de l’Université Albert-Ludwig représentent une part importante de la population. L’écologie rassemble plus de 10 000 emplois, c’est le moteur du développement économique de la ville

� Cadre de vie : une ville écologique exemplaire, notamment en matière de transports et d’énergie

Situation initiale � Fribourg jouit d’un climat particulièrement clément (« la Toscane de l'Allemagne »), de sa proximité avec la Forêt-Noire, la France et la Suisse, et de

sa réputation de "capitale écologique de l'Allemagne". Acheter un bâtiment à Fribourg est aujourd’hui une garantie d'efficacité énergétique à l'heure où les frais de maintenance pèsent lourd face aux frais d'achat.

� Le quartier Vauban : En 1993, la ville de Fribourg a la possibilité de racheter à l'Etat fédéral allemand le site des casernes occupées jusque là par l'armée française (40ha arborés situés à 2,5 km du centre ville- 10 minutes à vélo). Quatre casernes seront maintenues et réhabilitées, l'urbanisation de l'espace résiduaire faisant l'objet d'un projet d'aménagement. Aujourd'hui, ce quartier accueille 6.000 habitants.

� Le quartier Riesefeld : parce que la ville de Fribourg, 200 000 habitants, connaît une importante expansion démographique, le conseil municipal décide l’aménagement d’un nouveau quartier à la périphérie de la ville: la municipalité décide ainsi d’urbaniser un espace de 320 ha, qui servait jusqu'en 1985 de zone d'épuration des eaux usées de la ville. Cependant, seuls 78 ha seront affectés à l'habitat, les 242 ha résiduaires devenant une espace de détente.

Actions mises en œuvre � La politique urbaine s’articule autour de 3 axes environnementaux: les transports, les déchet s et l’énergie.

� Quartier Vauban : d'emblée, la maison individuelle 4 façades est exclue. L'habitat s'organise par immeubles en bande de 3 à 4 étages ou par maisons mitoyennes. Lors de la vente des terrains, la priorité est donnée aux groupements citoyens plutôt qu'aux promoteurs. L'efficacité énergétique de l'habitat projeté et la mixité sociale sont également des critères pris en compte lors de l'acquisition d'un terrain. Chaque famille peut choisir le coloris de sa façade, bardée de bois. Des escaliers extérieurs ajourés, abris à vélo, annexes diverses rehaussées de végétation donnent au quartier une note résolument joyeuse et imaginative.

� Quartier Riesefeld : La maison unifamiliale est exclue au profit d'habitat en bande de 5 à 6 étages pour le centre du quartier, 3 à 4 étages pour les zones en bordure de réserve. Le quartier devrait ainsi, à terme, accueillir 12.000 habitants. Le schéma d'urbanisation a fait l'objet d'un concours d'architecture et s'inspire de la structure "organique" de la ville ancienne.


Détail des scénariosBenchmark : Fribourg en Brisgau (2/2)

Résultats – impacts � Quartier Vauban : l'axe principal de desserte du quartier s'articule autour de la ligne de tram à l'assise enherbée qui relie Vauban au centre ville. La

circulation automobile qui lui est parallèle est limitée à 30 km/h. De part et d'autre de ces voiries, un espace de 6m est réservé aux piétons et aux cyclistes. C'est le long de cet axe que sont regroupés les équipements de proximité: commerces, bureaux et services, avec quelques places de parking.

� La circulation automobile y est limitée à 5 km/h, il n'y a pas d'espaces de parcage. La priorité est donnée aux déplacements piétons et cyclistes. La rue redevient un espace de rencontre, de jeu, de convivialité.

� Contrairement à Vauban, le quartier Riesefeld est complètement neuf et va donc rassembler un ensemble d'habitants qui n'ont pas encore de vécu commun. La municipalité a décidé d'articuler le projet en quatre quartiers réalisés à raison d'un tous les deux ans, de façon à permettre à la vie sociale de s'installer progressivement.

� La ville de Fribourg s'est fait une spécialité des problématiques liées au développ ement durable . Elle abrite l'une des principales usines européennes de production de panneaux photovoltaïques et l'une des tours du centre-ville est intégralement recouverte sur une façade par des panneaux photovoltaïques. La ville a également réalisé des opérations incitatives favorisant l'emploi de « déplacements doux » et un pôle des déplacements a été construit.

� Fort de ces réussites, Fribourg est aujourd’hui une des rares villes d’All emagne à connaître une expansion démographique .

Facteurs-clefs de succès � Par ailleurs, pour la réalisation de nouveaux quartiers, l'accent a été mis sur la participation de la population.

� Cette politique a eu pour conséquence d'attirer des entreprises spécialisées dans l'environnement, notamment dans la production de panneaux solaires, ce qui s'est aussi traduit par de nombreuses créations d'emplois.

� La maîtrise du foncier constitue un des atouts de la réussite de l’opération Vauban. La ville de Freiburg, comme propriétaire des terrains de l’ancienne caserne Vauban, a pu garder la maîtrise des opérations de vente des terrains (conventions sous seing privé), ce qui lui a permis de garder des relations directes avec les futurs propriétaires occupants.


Détail des scénarios Benchmark : Le Plessis Robinson (1/2)

Présentation � Localisation : située à 6km de Paris, dans le département des Hauts-de-Seine, en Ile de France

� Population : alors que le Plessis-Robinson a subi un déclin démographique entre 1970 et 1982, la population des ménages a augmenté de 7,6% depuis 1999 (données INSEE, 2005), grâce à l’arrivée de cadres et professions intellectuelles supérieures au détriment du recul de la population ouvrière. Elle s’élève aujourd’hui à 23 141 habitants.

� Ménages : depuis 1999 la commune compte 13% de ménages en plus et 8,3% de logements supplémentaires (passage de 9 923 en 1999 à 10 747 en 2005)

� Emploi : près de 70% des habitants travaillent dans le secteur tertiaire - l’augmentation a été de 16,4% entre 1990 et 1999,

� Tissu économique : en 2007, la ville comptait 25% d’entreprises de plus qu’en 2000. 70,1% des entreprises se rattachent aux services. En 2007, ondénombrait 32% d’établissements de services de plus qu’en 2000

� Cadre de vie : particulièrement agréable

� Transport : le Plessis Robinson est relié aux communes par les routes et des lignes d’autobus (mais pas directement par le RER)

Situation initiale � La commune du Plessis-Robinson a connu une croissance exceptionnelle du début du siècle ju squ’à la fin des années 1960 , due au

développement urbain de la ville, notamment la construction de logements HLM.

� Puis la ville a perdu près de 1 300 habitants entre 1968 et 1982 du fait de la fin des programmes de construction de grands ensembles, de la baisse du taux de natalité et de la diminution de la taille moyenne des ménages.

Actions mises en œuvre � Le rythme de construction de logements a été en nette diminution entre 1975 et 1990 par rapport aux période antérieures. Or, une étude réalisée en

1989 a montré que la baisse de la population constatée dans les année s 1980 aurait abouti à 20 500 habitants en 1995 si le rythme de construction était demeuré aussi faible.

� Face au risque de voir la population continuer de baisser, la ville a engagée depuis les années 1990, une rela nce de la construction, accompagnée d’objectifs urbains en termes de cadre de vie, de mixité sociale, etc. : entre 1990 et 1998, 1795 logements ont été construits. Cette dynamique s’est poursuivie entre 1999 et 2005 (+1537 logements). Les perspectives prochaines de construction (+1 330 logements) devraient entrainer une augmentation de la population au cours de prochaines années.

� La ville, par sa volonté d’amélioration de la qualité architecturale a induit implicitement des démarches environnementales dans son mode de gérance : gestion des déchets, espaces verts, déplacements urbains, …


Détail des scénariosBenchmark : Le Plessis Robinson (2/2)

Résultats – impacts � La croissance de la population entre 1990 et 1999 s’explique essentiellement par son dynamisme naturel. Les mouvements de population, ont

également contribué à l’accroissement de la population. Le déficit du sole migratoire a pratiquement été diminué de moitié par rapport à la période 1975-1982.

� La hausse de la population entre 1999 et 2004 est due principalement à la dynamique de construction n euves issue de nombreuses opérations de renouvellement urbain (ZAC et Zones U PM).Le principal moteur serait l’arrivée de nouveaux ménages, notamment des jeunes couples.

� La commune du Plessis-Robinson est actuellement engagée dans une vaste opération d'urb anisme . Elle a débuté en 2000 par la réalisation du Cœur de Ville. La densification de la ville se poursuit avec la réalisation de la nouvelle cité jardin qui prolonge la cité jardin bâtie dans les années 1950. Elle s'accompagne d'un nouveau marché de type Baltard. La ville affirme ainsi sa vocation résidentielle .

� En effet, aujourd’hui seuls 16,6% de la population ayant un emploi travaille dans la commune. Ils étaient encore 24% en 1990.

� 68,1% des emplois au Plessis-Robinson appartiennent au domaine tertiaire.

� La ville cherche aujourd’hui à augmenter son taux d’emploi (encore inférieur à 1), notamment par des incitations aux entreprises

� Aujourd’hui, la ville se caractérise par une juxtaposition de quartiers peu rattachés les un s aux autres, une concentration de logements sociaux et un centre-ville dont l’objectif est de f édérer les différents quartiers .

Facteurs-clefs de succès � Un important programme de construction a permis de mettre un terme au déclin démographique� La situation géographique du Plessis-Robinson est stra tégique , puisque située à proximité de villes attractives telles que Paris, Vélizy, Orly, …� Des liaisons intercommunales facilitent les relations avec les communes avoisinantes� La topographie permet de créer une diversité de paysages et d’échappées sur l’envi ronnement malgré des versants abrupts difficilement

urbanisables et franchissables� La grande diversité des espaces verts est une des qualités principales du Plessis-Robinson, confortant l’image d’une urbanisation cachée derrière

les arbres.

Limites � Les ZA restent isolées des liaisons interdépartementales� Une juxtaposition de quartiers (contrastes entre zone pavillonnaire et habitat collectif) et pendant longtemps, absence d’échanges entre les

quartiers mais la municipalité a réalisé des opérations d’aménagement pour ouvrir les quartiers les uns aux autres, améliorer la qualité de vie des habitants tout en travaillant l’image de la ville, favorisant ainsi le rééquilibrage de la mixité urbaine de la population de la commune.



38








Offrir des activités, un habitat et un cadre de vie, afficher un dynamisme à même de minimiser le risque




Atouts du scénario � Un projet ambitieux

� Développement de services de proximité et de qualité pour les habitants;

� Politique offensive d’accroissement de l’offre immobilière et foncière attractive dans la sphère Grand Ouest;

� Accroissement démographique;

� Acquisition d’une image dynamique et jeune ;

� Développement d’une économie résidentielle


- Un scénario « risqué » (7 à 12 000 nouveaux habitants à attirer)

- Un scénario qui prend en compte la dimension résidentielle

sans fixer l’emploi (risque de « cité dortoir »)

- Monopolisation d’un site de 50 ha pour une vocation unique



39




40

� ZAC Seguin Rives de SeineBoulogne Billancourt (France)

C) Articulation de modules logiques («C) Articulation de modules logiques (« recouturerecouture » avec l’existant) » avec l’existant)

Description

RéférencesExemples

L’ensemble du site est occupé par divers modules en continuité avec l’environneme nt proche ou immédiat � mitage du site.

Le site reconverti s’insère parfaitement dans son environnement immédiat � recouture avec le tissu urbain existant.

Emprise 50 ha

Zone d’attractivité locale / départementale

Cible N/A


Eléments constitutifs du scénario Conditions de réussite� Ce scénario ne demande pas de condition de réussite particulière.

� Le site est constitué de 5 modules en continuité directe avec le tissu urbain existant :

• Module 1 : zone commerciale autour du rond-point ouest

• Module 2 : zone d’équipement sportif à l’est pour créer un pôle « stade Hilard »

• Module 3 : logements étudiants

• Module 4 : pôle central résidentiel dense

• Module 5 : pôle équipements publics

� Le passage entre les différents modules s’effectue à l’aide d’aménagements de « transitions » (aménagement paysager, desserte transports en commun…)



41












Atouts du scénario

� Un scénario peu risqué

� Réinsertion du site dans son environnement

� Un site « rempli »


- Un scénario peu ambitieux

- Une visibilité réduite ne contribuant pas au rayonnement de la

ville et à l’amélioration de son image

- Un site rempli : « la nature ville reprend ses droits »



42



Détail des scénarios Scénario élaboré

43

� Vallée Village (Fr, It, All)

� Fribourg (Allemagne)

Création d’un projet surCréation d’un projet sur--mesure : notre scénario p référentiel mesure : notre scénario préférentiel

Description

Références - Exemples

Le site est transformé en un quartier de « type nouveau » qui combine :

• des opportunités et des fonctions : TGV, nouvelle population cadres / comblement de carences (recouture sur les fonctions logement…) / renforcement de la fonction résidentielle.

• une mixité fonctionnelle et une unité de compositio n spatiale (éco-quartier, nouvelle offre commerciale , activité, vitrine de la réalité virtuelle, agroalimentaire, services, pôle étudiant…).

• des activités économiques à forte valeur ajoutée et des logements moyen/haut-de-gamme (« revitalisation combinée »).

Emprise 50 ha

Zone d’attractivité nationale

Cibles50 commerces/entreprises, 2 000 logements, 6 000 habitants


Eléments constitutifs du scénario Conditions de réussite� Consentir l’investissement nécessaire à la bonne conception du

projet (planification, programmation, éco-construction, innovation, montage juridique et financier, etc.).

� Mettre en œuvre le projet dans des délais resserrés

� Communiquer dès la conception du projet et afficher une ambition

� Une « nouvelle ville » dans la ville

� Un projet « instantané », nouveau standard du renouveau urbain de Laval

� Un scénario qui réunit l’ensemble des atouts des 3 scénarios simples :

• Visibilité / Rayonnement

• Multimodalité

• Activité

• Economie résidentielle

• Standards écologiques

• Mixité du site

� Un scénario ciblé principalement sur une population dynamique de cadres et d’entrepreneurs


Résidentiel Eco

Commercial

Services

EcoParc

Etudiant

Virtuel


44


Un projet global

* Un quartier complet

•Un projet qui rayonne et qui refaçonne l’environnement

urbain



45











Atouts du scénario

� Un projet de revitalisation ambitieux et de grande envergure

� Une rentabilisation / optimisation maximale du site

� Une image et une visibilité pour Laval et ses alentours (effet « métropolisation »)

� Un scénario pensé pour attirer les entrepreneurs et les entreprises

� Une offre immobilière innovante

� Un modèle de quartier superposant toutes les fonctions de la ville et de la vie


- Un scénario ambitieux (donc plus complexe)

- Un projet qui pourrait être perçu comme un « OVNI » dans le

paysage local









Pourquoi ?







Un accroissement démographique significatif (+ 6 00 0 personnes), qui amorce le changement de statut de Laval au sein des métropoles régionales : Laval, métropole qui attire plutôt que métropole qui se vide

Un projet original et différenciant s’adressant à u ne population mobile et dynamique qui cherche à s’implanter dans le Grand Ouest à 1h de Paris (1h10)

Un projet qui contribue à une image dynamique, plus à même de retenir les jeunes sur Laval

Une offre résidentielle et un standard de parc d’ac tivités ciblés sur une population qualifiée (cadres, cadres sup)

Un projet qui capitalise sur le cadre de vie privil égié de la Mayenne et qui le renforce par une offre de haute qualité ( éco-quartier)

46



47

• Constat‒ Laval au cœur d’une « zone de passage » (entre Paris et le Grand Ouest)‒ Une faible représentation des cadres et cadres supérieurs‒ Un parc immobilier relativement vétuste et dépourvu de logements de haut standing‒ Absence d’éco-quartier leader / de référence dans le Grand Ouest

• Enjeu‒ Capter les flux à haute valeur ajoutée qui transite nt par Laval sans s’y arrêter : « en 10 ans, c’est

l’équivalent de la ville de Cholet qui est venu s’installer en Pays de Loire (article du Figaro d’avril 2008 : « le Grand Ouest : où il fait bon vivre… et travailler »)

• Moyens ‒ Créer un éco-quartier qui fasse référence dans le Grand Ouest et qui puisse être attractif auprès de

populations qualifiées : Offre de qualité / construction de logements répondant à des normes de haute qualité environnementale…�� attirer les cadres et les entrepreneurs en capitali sant sur la qualité de vie, l’excellente desserte e t une offre de grande qualité

(NB : 75% de la population du quartier Vauban à Fribourg sont des cadres supérieurs ou professions libérales)


SEGMENT 1 : Résidentiel Eco(cf. scénario simple pour le détail)



48


Eco-quartier Vauban (40 ha, Fribourg,

Allemagne)

Eco-quartier Bo01 (18 ha, Malmö, Suède)

SEGMENT 1 : Résidentiel Eco



49

SEGMENT 2 : Mall Commercial

• Enjeu

‒ Une offre complémentaire, traitée de façon novatric e et visible pour renforcer l’attractivité du projet et du site et permettant aux futurs habitants du quartier Ferrié et plus globalement aux habitants de Laval et de la périphérie un lieu de détente en plein air, où il fait bon « consommer »

• Moyens

‒ Création au cœur du site d’un mall commercial réalisé sur des standards de référe nce (Vallée village / Passy Plaza / …)

‒ Créer une liaison entre ce mall et la zone commerciale située de l’autre côté du rond-point

• Enjeu

‒ Proposer aux futur(e)s habitants / entreprises des équipements de qualité et relier le quartier Ferrié à d’autres pôles de la ville (centre-ville, gare TGV, technopôle…)

• Moyens

‒ Prévoir et implanter des services pour les nouveaux arrivants : structure d’accueil de la petite enfance, école, transports en commun, commerces (cf. segment 2), …


SEGMENT 3 : Services



50

SEGMENT : « Mall » commercial


Vallée Village (Serris, France)

Las Rozas Village (Madrid)

Maasmechelen Village (Bruxelles / Düsseldorf)



51

• Constat

‒ Laval au cœur d’une « zone de passage » (entre Paris et le Grand Ouest)

‒ Une faible représentation des cadres et cadres supérieurs

‒ Absence d’éco-quartier / d’éco-parc de référence dans le Grand Ouest

• Enjeu

‒ Créer une offre en rapport avec une image innovante / dynamique

‒ Créer une offre complémentaire à l’éco-quartier en mixant

‒ Acquérir une taille critique suffisante pour permettre à un couple de trouver du travail sur le territoire (à l’instar de Nantes ou Rennes) � attractivité accrue / métropolisation

• Moyens

‒ Créer un éco-parc / éco-quartier par le biais de locaux mixtes habitations / activités


SEGMENT 4 : Eco-parc(cf. scénario simple pour le détail)



52


Eco-parc Green Park (70 ha, Reading, Royaume-Uni)

SEGMENT 4 : Eco-parc



53

SEGMENT 5 : Pôle étudiant

• Constat

‒ Un enseignement supérieur « consolidé » (IUT, ESTACA et ESIAE)

Mais

‒ Une fuite des « 15-30 ans »

• Enjeu

‒ Compléter l’offre d’hébergement pour les étudiants La partie nord-ouest de la ville n’est pas pourvue (cf. carte…)

‒ Retenir une partie des jeunes / étudiants lavallois

‒ Acquérir une image dynamique pour attirer des étudiants extérieurs

• Moyens

‒ Réhabiliter les bâtiments XIXème siècle pour en fai re des logements étudiants dans un cadre porteur, agréable et ayant une image positive


Campus - Guingamp


• Constat

‒ La réalité virtuelle , une « marque de fabrique » lavalloise depuis le milieu des années 1990

‒ Des acteurs dédiés : Laval Mayenne Technopole, Association CLARTE, implantation / création d’entreprises spécialisées (Alcior, All4tech …)

‒ Un évènement à forte visibilité (parmi les spécialistes du secteur ) : Laval Virtual, salon numéro 1 en Europe dédié aux technologies du virtuel, qui réunit chaque année des spécialistes venant de 40 pays

Mais

‒ Des emplois à forte valeur ajoutée (ingénieurs, docteurs, techniciens…) mais peu d’emplois créés en 15 ans (50 à 80 emplois, estimation) - Une entreprise en liquidation (Nautilus)

• Enjeu

‒ Utiliser la réalité virtuelle comme un vecteur d’image et de dynamisme : « La réalité virtuelle peut faire la réputation de la ville, pas son développement industriel » (Ouest France – oct.2008)

• Moyens

‒ Insertion possible comme élément complémentaire au projet global de reconversion du quartier Ferrié (élément vecteur d’image)


54


SEGMENT 6 : Virtuel

© 2009 Deloitte

Actions à mettre en œuvre

55


Orientations stratégiques de réaffectation Actions directes / indirectes à mettre en œuvre

Actions directes :

• Réaliser une étude de définition, de positionnement, de dimensionnement et de programmation du nouveau quartier Ferrié prenant en compte une mixité sur les 6 modules définis précédemment (Résidentiel Ecologique / Commercial / Services / Eco-parc / Pôle Etudiant / Virtuel )

• Réaliser une étude sur l’utilisation et les possibilités de réaffectation :- des bâtiments XIXème en logements (étudiants)- du stand de tir

• Réaliser une étude sur les besoins en services liés à l’accueil d’une nouvelle population sur le quartier Ferrié

Actions indirectes :

• Améliorer les connexions et les dessertes entre le nouveau quartier Ferrié et :- le centre ville- la gare TGV- la technopôle

© 2009 Deloitte

Prochaines étapes

57


• Etape 5 : Programme d’actions prioritaires pour dév elopper l’économie et l’emploi

‒ Réunion de travail avec les acteurs locaux et groupes de réflexion déjà constitués, sous la direction du comité de pilotage , afin de coordonner les actions à mettre en œuvre sur le périmètre de l’étude ;

� A PROGRAMMER PAR LE COMITE : prise en compte des projets du territoire

‒ Proposition de 2 (voire 3) orientations stratégiques possibles pour le territoire en parfaite cohérence avec le scénario proposé au comité de pilotage concernant la réaffectation de l’emprise libérée ;

� Proposition d’une articulation Quartier Ferrié – Projets du territoire

‒ Atelier de travail afin que l’ensemble des acteurs (identifiés et contactés par le comité de pilotage) soit associé à l’élaboration du plan d’action.

� Validation et finalisation en séance des fiches actions

• Etape 6 : Assistance en vue de la rédaction du CRSD

‒ Assistance aux services de la préfecture (2 réunions de travail / outils de suivi)58

Point d’avancementProchaines étapes



Octo

bre

-novem

bre

: v

alidation p

ar le C

om

ité d

e site

d’un scenario à

privilégier

60

Janvier 2010 : v

alidation e

t signatu

re d

u C

RSD

Comité de pilotage

Réunions

Principaux livrables

Lancement et initialisation

Phasage de la mission

Restitution

Bon de commande

Note de cadrage

2. Attractivité

Rapport intermédiaire diagnostic territorial

Présentation des résultats des premières phases

30 jours / homme

mai

1. Diagnostic

4. Diagnostic emprises libérées

5. Scénarios

3. Entreprises

10 jours / homme

6. Assistance en vue de la rédaction du CRSD

Diagnostic emprise AMO projet territorial

Diagnostic territorial

Juin Juillet Novembre

Lancement 1jh

Septembre

Rapport diagnostic empriseScénarios

Août Octobre Décembre

23.10.09

Point d’avancementCalendrier

Restitution des scénarios

Documents

Diagnostics territoriaux en vue de la revitalisation … › content › download › 200347 › 2216384 › file › ...faiblesses socio-économiques du territoire : absence d’image,