DIALOGUE PARLEMENT-GOUVERNEMENT SUR LA PROBLEMATIQUE DE LA REFORME FONCIERE AU CAMEROUN ********

DIALOGUE PARLEMENT-GOUVERNEMENT SUR LA PROBLEMATIQUE DE LA REFORME

FONCIERE AU CAMEROUN********

EXPOSE SUR LES CONTRAINTES ET INCIDENCES DU FONCIER SUR

l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT

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EXPOSE SUR LES CONTRAINTES ET INCIDENCES DU FONCIER SUR l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT

IntroductionLe présent exposé s’articule autour des quatre (04)

points suivantes : Contexte;Etat des lieux et diagnostic;Pistes de solutions ;Conclusion.

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I- CONTEXTE

Disposer d’une parcelle, soit pour se nourrir, se loger, se divertir ou pour quelque autre usage, constitue un des besoins fondamentaux de tout être humain. Si le problème foncier se pose à l’échelle mondiale, il est ressenti avec plus d’acuité dans les villes des pays en voie de développement où plusieurs ménages vivent encore dans des conditions caractérisées par la précarité.Le Cameroun n’échappe pas à ce constat. En effet, notre pays qui compte à ce jour environ 20 millions d’habitants, connaît un taux d’urbanisation accéléré, qui se situe aujourd’hui à 52%.Les projections du dernier recensement général de la population de 2005, montrent que le Cameroun comptera 22 millions habitants environ en 2015, avec près de 12 millions de personnes vivant en ville, soit environ 55 % de la population totale.

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« Le PIB urbain représente près de 60% du PIB total, ce qui montre l’importance des enjeux économiques du développement urbain et du rôle économique des villes camerounaises ». Il s’agit donc assurément d’un atout , mais cela s’avère aussi être une contrainte et un défi.

En effet, du fait de la grave récession économique du milieu des années 80, notre pays traverse depuis plus de deux décennies, une situation de crise urbaine et de l’habitat qui s’est traduite par une occupation anarchique et spontanée des espaces sans raccordement aux services de base. Cette situation s’est également traduite par un déficit criard de l’offre en logements (estimé à près de 1,5 millions d’unités en 2013).

C’est ainsi que le DSCE se fixe pour objectifs à l’horizon 2020 de maîtriser le développement des villes en stabilisant le taux d’urbanisation à 57,3% en 2020. Pour atteindre ces objectifs, des stratégies ont été identifiées parmi lesquelles (i) la construction de 150 km de voiries ; (ii) la construction de 17.000 logements sociaux ; (iii) l’aménagement de 50.000 parcelles constructibles, et (iv) la maîtrise de l’occupation des sols,

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Pour que ces actions soient menées avec succès, il faudrait que le sous secteur de l’habitat et du développement urbain dispose d’énormes quantités d’assiettes foncières, identifiées et sécurisées et planifiées dans les documents d’urbanisme.

Au cours de cet exposé, nous allons à partir de l’état des lieux sur la problématique foncière sous les angles réglementaire, institutionnel, technique, opérationnel et financier ; montré l’incidence des contraintes existantes sur le développement du secteur, et esquissé des pistes de réformes pour améliorer la situation actuelle.

Toutefois, permettez-moi au préalable d’apporter quelques clarifications sémantiques sur l’usage et l’entendement des termes urbanisme et habitat :

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Au sens de l’article 3 de la Loi n°2004/003 du 21 avril 2004, régissant l’urbanisme au Cameroun, l’urbanisme se définit comme « l’ensemble des mesures législatives, réglementaires, administratives, techniques, économiques, sociales et culturelles, visant le développement harmonieux et cohérent des établissements humains, en favorisant l’utilisation rationnelle des sols, leur mise en valeur et l’amélioration du cadre de vie, ainsi que le développement économique et social ».

Quant à l’habitat, l’arrêté n° 009/E/2/MINDUH du 21 août 2008, fixant les normes d’habitat social, définit ce terme comme étant l’‘‘Espace de vie qui comprend, notamment, des habitations, des équipements collectifs, des infrastructures et des réseaux; l’Habitat social quant à lui est définit comme : ‘‘celui dont une partie du coût est à la charge de l’Etat, d’une collectivité territoriale décentralisée ou de toute autre institution publique, destiné aux ménages à faible revenu’’.

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II- ETAT DES LIEUX ET DIAGNOSTIC DE LA SITUATION ACTUELLE2.1. Cadre juridique

L’ossature juridique et normative du secteur de l’urbanisme et de l’habitat repose sur plusieurs textes législatifs et réglementaires, dont l’élaboration et la promulgation débutée en 1966, s’est estompée au début des années 70, et a repris son essor à partir de 2004.

En matière d’urbanismeTrois grandes périodes sont à considérer : Il y a d’abord eu la période d’avant 1973, caractérisée par la Loi n°66/COR

du 18 novembre 1966, qui constituait le 1er socle légal de la pratique de l’urbanisme au Cameroun oriental.

Il y a eu ensuite l’ordonnance n°73/20 du 29 mai 1973, prise pour réglementer l’urbanisme dans la toute nouvelle République Unie du Cameroun, mais sans textes d’application, situation qui a créé un vide juridique sans précédent et généré les désordres urbains actuellement constatés;

Il a fallu attendre 2004, pour voir cette situation chaotique trouvée un début d’amélioration avec la promulgation de la Loi n°2004/003 du 21 avril 2004 régissant l’Urbanisme au Cameroun,

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• En matière d’habitatA partir des années 80, l’Etat a pensé à réglementer ce sous secteur,

notamment en 1981 avec la promulgation de la Loi sur la Copropriété; En 1997, l’intérêt de l’Etat se tourne vers le secteur privé, avec la

promulgation de la Loi sur la promotion immobilière. En 2001, parue la Loi sur le métier d’agent immobilier. Toutefois, c’est à partir de 2008, qu’on assiste à une véritable densification du corpus juridique en matière d’habitat, avec la promulgation de quatre (04) autres Lois avec leurs décrets d’application, notamment : Loi et décret sur la location/accession (2009); Loi et décret sur la vente d’immeubles à construire (2009); Loi portant organisation du crédit bail au Cameroun (2010);Loi sur la copropriété (2010) et décrets (2011 et 2012).

D’autres textes méritent d’être cités car ayant un impact direct sur la mise en œuvre des activités relevant du secteur de l’urbanisme et de l’habitat.

IL s’agit : du régime foncier et domanial (1974) et les textes sur les

conditions d’obtention du titre foncier (1976 à 2005) ; des trois (03) Lois d’orientation de la décentralisation de 2004 ; d’autres textes d’ordre plus général encadrent le secteur à

l’instar de la loi cadre sur l’environnement de 2005; par ailleurs, Il y a aussi le décret n°2008/2304/PM du 29 juillet

2008, précisant les modalités d’application du régime fiscal particulier des projets structurants.

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2.2 Le cadre institutionnel Les principaux acteurs publics : le MINHDU, le MINDCAF, le MINTP, le MINEE, le MINPOSTEL , le

MINRESI, le MINIMIDT, le MINFI, le MINEPAT, le MINEPNED, le MINFOF, etc.

Il convient de relever qu’avant 1979, il existait au sein du Ministère en charge des travaux publics, une Direction de l’Urbanisme et de l’Habitat chargée de la supervision du secteur de l’habitat ; tandis que les Directions du Cadastre et des Domaines étaient quant à elles tantôt audit ministère, tantôt à celui des Finances.

Ce n’est qu’à partir de 1979 que fut créé le Ministère de l'Urbanisme et de l'Habitat (MINUH) qui fédèra en son sein l’ensemble des Directions en charge de l’habitat et du foncier

Les principaux acteurs parapublics : La SIC, la MAETUR, le CFC, la MIPROMALO, le LABOGENIE, l’ANOR, la

MAGZI, les Concessionnaires des réseaux, les Collectivités Territoriales Décentralisées (CTD);

Le secteur privé constitué des PME mais aussi des 65 promoteurs immobiliers agréés, et des 34 agents immobiliers agréés à ce jour ;

Enfin, la société civile qui regroupe les ONG du secteur du logement, les mutuelles et coopératives d’habitat, et d’une manière générale les populations. Dans cette catégorie figure également les Ordres Professionnels. 9


2.3 Quelques résultats obtenusLes résultats obtenus en termes de parcelles et de logements sont

mitigés et se sont mis en place progressivement au fil du temps au gré de la conjoncture.

S’agissant des parcellesLa production publique a été surtout le fait de la MAETUR qui

comptabilise environ 50.000 parcelles aménagées à ce jour. Quant à la production par les CTD, on peut l’évaluer globalement

30.000 parcelles environ essentiellement réparties entre Douala et Yaoundé, à 90%.

L’offre privée qui s’est faite essentiellement par la filière informelle est très difficile à maîtriser. Elle représente 80 à 90% de l’offre globale.

S’agissant des logements L’offre formelle par le biais de la SIC se chiffre à environ 12.000

unités. L’offre des CTD mal connue se chiffre à quelques centaines de

logements.

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2.4 Difficultés et contraintes rencontrées Au plan réglementaire L’insuffisance du cadre réglementaire existant; La lourdeur, la longueur et la complexité des procédures ; Le non respect des règles d’urbanisme, de construction et

d’hygiène; l’absence de textes sur divers domaines ; l’obsolescence ou l’inadéquation de certains textes;

Au plan institutionnel La faiblesse de l’implication de l’Etat et des Collectivités

Territoriales décentralisées ; L’obsolescence et l’inefficacité des structures publiques du secteur ; les difficultés de coordination de ces acteurs placés sous des tutelles

différentes Les faiblesses organisationnelles et managériales des PME et des

promoteurs et agents immobiliers privés.

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Au plan technique L’absence d’une véritable politique foncière et de l’habitat ayant pour

socle la programmation et la planification des actions ; Les faiblesses opérationnelles, managériales et financières des PME (et

des Promoteurs immobiliers…) du secteur ; Le non respect des normes ; L’insuffisance de techniciens qualifiés intervenants dans le secteur ; Au plan opérationnel et des pratiques la non prise en compte des spécifications et restrictions des certificats

d’urbanisme l’insuffisance des documents de planification urbaine l’insuffisance criarde des réserves foncières. la création des lotissements privés sauvages par des collectivités

villageoises et des particuliers, ne s’appuyant que sur la seule expertise des géomètres

la faiblesse des sanctions à l’encontre des agents publics et des notaires véreux

Au plan financier et fiscal L’insuffisance des financements appropriés Le poids de la fiscalité qui grève 40% du coût des constructions

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Quartier Nvog Ada Ruelle de Nvog Ada

QUELQUES VUES DES QUARTIERS DE LA VILLE DE YAOUNDÉ

QUELQUES VUES DES QUARTIERS DE LA VILLE DE YAOUNDÉ

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Route Nvog Ada Quartier loti de Nkoldongo

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Quartier Camp SIC Messa

Route quartier Camp SIC Messa

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Route Nkoldongo Route quartier loti Essos

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2.4.3 Incidences de la problématique foncière sur le secteur

La détérioration des conditions environnementales et la prolifération des maladies hydriques ;

La prolifération de l’habitat spontané et anarchique Le déficit criard en logements (au moins 1,5 millions

d’unités, soit des besoins en terre d’au moins 60.000 ha) et en parcelles (au moins 200.000 parcelles, soit des besoins fonciers d’au moins 15.000 ha);

la multiplication des litiges fonciers due au non respect des textes par les acteurs ;

l’aggravation de l’insécurité et de la pauvreté urbaine ; la faible compétitivité des affaires due en partie à la

lourdeur et la complexité des procédures

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III. Pistes de Solutions préconiséesLes mesures correctives à prendre concernent les cinq types

de contraintes rencontrées à ce jour :1. Au plan réglementaire la révision du régime foncier et domanial en mettant la CTD

au cœur du processus; l’élaboration et la diffusion de nouveaux textes sur divers

domaines ; la révision des normes d’habitat social ainsi que la

simplification des cahiers des charges des programmes d’habitat social ;

l’actualisation de certains textes tels que celui relatif aux expertises immobilières ;

la vulgarisation des textes existants et l’incitation des CTD à constater et faire fonctionner les commissions administratives de délivrance des actes d’urbanisme.

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2. Au plan institutionnelLes mesures ci-après sont à envisager : multiplier les concertations entre tous les acteurs; mettre en place le conseil national de l’habitat; disposer d’un pôle institutionnel unique de décision en

matière d’habitat, fédérant l’ensemble des préoccupations; poursuivre la restructuration ou la réorientation

stratégique des organismes publics du secteur; mettre en place un office national de l’habitat; mettre en place des « guichets uniques », regroupant tous

les services administratifs concernés ; renforcer les capacités organisationnelles et managériales

des PME ainsi des promoteurs et agents immobiliers.

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3.3 Au plan technique

l’élaboration d’une véritable politique et stratégie de l’habitat ;

La réalisation de l’ensemble des études préalables; La prise en compte des préoccupations liées aux

infrastructures d’approche (voies d’accès et réseaux des concessionnaires) et aux équipements collectifs ;

l’appui à la formation des géomètres et autres techniciens du secteur;

le respect des normes et des règlements en vigueur ; La définition des mesures permettant la mise à niveau des

PME du secteur ; la mise sur pied d’un système cadastral national ; la poursuite et la systématisation de l’informatisation

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3.4 Au plan opérationnel

la systématisation de la planification urbaine et le renforcement et l’appui technique des CTD dans cette tâche ;

La constitution, la sécurisation et l’aménagement des réserves foncières ;

La définition claire des différentes cibles des produits sociaux (logements, parcelles, et autres);

La mise en œuvre d’un vaste programme de restructuration/rénovation des bidonvilles;

La réalisation de programmes pilotes de construction de logements sociaux et d’aménagement des parcelles,

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La mise sur pied de programmes spécifiques d’appui à l’auto construction et à l’autopromotion ;

Le recours à l’aménagement concerté comme solution idoine de partenariat public privé en matière d’offre en logements et parcelles, à l’instar de l’opération de la grande trame de MBANGA JAPOMA à Douala en 1996, ou encore celle menée en 2003 à Mbanga Bakoko sur un Titre Foncier de l’Etat avec un promoteur immobilier privé ;

L’incitation des CTD à développer des programmes immobiliers sociaux; L’incitation des Concessionnaires des réseaux publics (AES/SONAL ;

CDE/CAMWATER ; CAMTEL à intervenir dans les programmes publics et privés d’habitat social;

La promotion de l’habitat rural avec des matériaux appropriés, en dotant les zones rurales d’équipements minimum nécessaires.

5. Au plan financier et fiscal L’application effective des mesures d’allégements fiscaux et douaniers et

l’’approfondissement et la diversification du champ des incitations fiscales et douanières ;

L’augmentation des dotations budgétaires du MINDCAF et du MINHDU, d’au moins 30%;

La levée par le MINFI de la mesure suspensive affectant le CFC, depuis 2011;

Le Recours à l’emprunt obligataire; La création et la mise en place d’un véritable fonds de l’habitat social ; La promotion et l’encadrement de l’épargne populaire de la filière informelle,

à travers des incitations aux coopératives et mutuelles d’habitats ;

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IV- PerspectivesLes défis à relever pour la relance et la consolidation de la

production en logements et en assiettes foncières sont nombreux, mais l’Etat depuis quelques années a pris la mesure des enjeux. C’est ainsi que nombreuses programmes et projets sont en cours:

Sans être exhaustif, on peut signaler : Le programme gouvernemental de construction de 10.000

logements sociaux et d’aménagement de 50.000 parcelles constructives;

Les programmes mis en œuvre par des firmes internationales et avec lesquelles une soixantaine de Mémo2323randas Of Understanding ont été signé pour la construction d’au moins 50.000 logements d’ici 2020;

La mise en œuvre par le MINDCAF d’un vaste programme de constitution des réserves foncières ;

La création au MINHDU, d’une ligne pour la sécurisation et l’aménagement des assiettes foncières ;

L’appui du MINHDU aux promoteurs immobiliers privés (au moins 5 promoteurs agrées sont bénéficiaires) grâce à une ligne budgétaire spéciale ;

La réalisation de plusieurs études visant l’élaboration d’une véritable politique et stratégie de l’habitat.

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VI- Conclusion

La question foncière est au cœur de toute politique ou stratégie de développement.

Reste que pour y parvenir des réflexions profondes et concertées doivent être menées sur les domaines clés de la réglementation ; du financement ; de la planification ; et du renforcement du rôle des CTD et des acteurs privés, qui constituent la clé de voûte des succès escompté.

A terme, il s’agirait de consolider toutes les réformes et de les traduire par une note de politique et de stratégie servant de boussole à tous les programmes et projets relatifs au sous secteur habitat et de développement urbain./-

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NOUS VOUS REMERCIONS POUR VOTRE ATTENTION

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