DISPOSITIF DENORMANDIE Défiscalisez dans l’ancien

La Lettre

N°24 - FÉVRIER 2019

RETRAITEANNULATION DE LA HAUSSE DE LA CSG DÈS JUILLET P.2

SUCCESSIONPAS D’AUGMENTATION DE LA FISCALITÉEN VUE P.4

DIVORCEQUEL QUOTIENT FAMILIAL EN CAS DE GARDE ALTERNÉE P.4

ENTREPRISEPRIME DE POUVOIR D’ACHAT, COMMENT ÇA MARCHE ? P.5

Énergies renouvelables et exploitations agricoles, mode d’emploi

Lire page 10

de 65 ans et plusen Franceà l’horizon 2070,contre 13 millions en 2018 (Insee)

d’habitants supplémentaires en Île-de-France en 2035

(Insee)

1,3 million

SUPPLÉMENT AU MAGAZINE TRIMESTRIEL

21,9 millions

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DISPOSITIF DENORMANDIE

Défiscalisez dans l’ancien

Lire page 3

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2 Février 2019 N°24

La Lettre

L’épargne et la retraite

Dans Conseils des notaires, actuellement en kiosque, notre sondage exclusif montre que 67 % des jeunes de moins de 25 ans pensent qu’ils ne toucheront pas de retraite. La réforme devient urgente. Une des solutions est de favo-

riser l’épargne, acquise durant la vie active. Encore faut-il pouvoir constituer ce capital, l’entretenir, le sécuri-ser et le valoriser. Cela nécessite une stabilité des règles fiscales et civiles, ce qui n’a pas été le cas ces 30 der-nières années. Il faut

aussi adapter sa stratégie à son âge. Les jeunes peuvent opter pour des investissements risqués, ou parier sur des plus-values à terme et non des revenus immédiats. À un âge avancé, le risque n’est plus permis. Le revenu devient indis-pensable pour faire face à la dépendance. L’an-née de la réforme des retraites devrait être aussi celle de la réflexion sur l’épargne.

Éditorial

Directeur de la publication : Jean-Pierre Adéjès / Rédacteur en chef : Pierre Lemée / Rédactrices en chef adjointes : Barbara Bénichou, Florence Ganivet / Rédaction : Ariane Boone / Nathalie Quiblier / Rosine Maiolo / Réalisation : A ConseilManager publicité : Marie-Laure Clavel. Tél. : 06 33 75 47 06, [email protected]édaction, administration : 44 rue du Général-Foy, 75008 Paris. Tél. : 01 40 82 00 36 - [email protected] / [email protected] : 03 20 12 86 07 - [email protected]ément mensuel du magazine trimestriel Conseils des notaires édité par Publi.not SASU au capital de 300 000 €Imprimeries SIEP / Commission paritaire 0220T86077 ISSN 2552-3228

Pierre Lemée, rédacteur en chef

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EN FÉVRIER, PENSEZ ÀVérifier votre bulletin de salaire. Avec l’entrée en vigueur du prélèvement à la source en janvier 2019, vous recevrez dans les prochains jours votre premier salaire amputé du montant de votre impôt. Assurez-vous que le taux choisi, lors de votre déclaration, est bien conforme. En cas de doute, prenez contact avec votre service de ressources humaines ou appelez le numéro spécialement mis en place par le Service des impôts : 0 809 401 401 (prix d’un appel local).

Baisse du taux d’intérêt légalAu 1er janvier 2019, le taux d’intérêt légal a été ramené de 3,60 % à 3,40 %. Pour rappel, cette pénalité s’applique à toute somme due par une personne, à la suite d’une décision de justice, si le versement n’intervient pas dans le délai prévu. Le taux applicable aux créances des professionnels a également très légèrement baissé, passant de 0,88 % à 0,86 %. Ces taux, applicables aux particuliers et aux professionnels, n’ont cessé de baisser depuis le premier semestre 2016, en raison du contexte monétaire européen. Arrêté du 21 déc. 2018, JO du 30 déc. 2018

Annulation de la hausse de la CSG à partir du 1er juillet 2019

L’annulation de la hausse de la CSG (de 6,6 % à 8,3 %) entrera en vigueur au 1er juillet 2019 avec un effet rétroactif au 1er janvier. Pour rappel, sont concernées : les retraités vivant seuls et percevant un revenu fiscal de référence compris entre 14 548 € et 22 580 € ; les couples de retraités dont le revenu fiscal de référence est compris entre 22 316 € et 34 636 €. Au-delà de ces seuils, c’est le taux à 8,3 % qui s’appliquera. Annonce du Président de la République, 10 décembre 2018

RETRAITEDETTES


3Février 2019 N°24

La Lettre

Défiscalisez en investissant dans l’ancien avec

le dispositif Denormandie

L’actu du mois

Réservé aux investissements dans les villes myennes, le dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien baptisé « Denormandie », du nom du ministre chargé de la Ville et du Logement, est entré

en vigueur le 1er janvier 2019. Explications.

Jugés trop contraignants, les volets « inves-tissement dans l’ancien » insérés dans les lois Scellier, Pinel et Cosse n’ont jamais rencontré le succès. Le gouvernement propose une nouvelle option, plus simple, qui devrait per-mettre de relancer la rénovation du parc immobilier ancien. Elle s’applique aux acqui-sitions réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

Quels sont les biens concernés ?Exit la répartition entre zones A, B et C. La loi cible « les communes dont le besoin de réha-bilitation de l’habitat en centre-ville est particu-lièrement marqué (...) et les communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire ». Concrètement, une liste de 222 communes de taille moyenne, bénéficiant du Plan Action Cœur de Ville, a déjà été publiée. Vous pouvez y accéder en téléchargeant notre application mobile (voir ci-contre). D’autres communes, impliquées dans des opérations de revitalisation, deviendront également éligibles dans les mois à venir.

Quels sont la nature et le coût des travaux ?La grande avancée de la loi repose sur la nature des travaux. Les lourdes contraintes énergétiques, imposées dans les précédents

dispositifs, disparaissent. Désormais, la seule condition est de réaliser des travaux d’amé-lioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Le propriétaire devra, bien sûr, justifier du montant des dépenses réali-sées, en fournissant les factures d’une entre-prise. Le coût de l’acquisition et des travaux ne doit pas excéder 300 000 €. À noter que la liste des travaux éligibles doit faire l’objet d’un décret à paraître prochainement.De plus, il faudra choisir entre déduction des

revenus fonciers (déficit foncier) et amortisse-ment Pinel.

Comment est calculée la réduction fiscale ?

Une fois les travaux réalisés, le propriétaire met le bien en location. Il bénéficie d’une réduction fiscale, sur la totalité de son inves-tissement (acquisition + travaux), de 12 % s’il loue pendant six ans, 18 % pour une période de neuf ans et 21 % pendant douze ans. De plus, la réduction entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.Pour profiter de ce dispositif, qui cible des logements à bas coût et dégradés dans des villes moyennes, il est indispensable de s’assurer de l’existence d’un véritable besoin en termes de logements lors de l’acquisition du bien.

BARBARA BÉNICHOU

Baromètre de l’immobilier

MAISONS ANCIENNES

Rang Commune Prix au m² médian

Évolutionsur 1 an

1 Bordeaux 4 210 € 17,8 %

2 Lyon 3 860 € 8,6 %

3 Nice 3 670 € 1,4 %

4 Lille 3 090 € 2,4 %

5 Nantes 2 850 € 5,8 %

6 Toulouse 2 610 € 0,8 %

7 Montpellier 2 600 € 2,2 %

8 Strasbourg 2 590 € 3,8 %

9 Rennes 2 550 € 6,3 %

10 Marseille 2 310 € 0,2 %

Rang Agglomération Prix de vente médian

Évolution sur 1 an

1 Nice 458 000 € -1,7 %

2 Lyon 326 300 € 3,5 %

3 Bordeaux 320 000 € 7,6 %

4 Rennes 320 000 € 6,7 %

5 Montpellier 316 800 € 4,1 %

6 Marseille - Aix 310 000 € 0,4 %

7 Strasbourg 290 000 € 3,4 %

8 Toulouse 280 000 € 2,6 %

9 Nantes 277 000 € 3,0 %

10 Lille 187 500 € 1,9 %

Source : Notaires de France - Base de données PervalPériode d’observation : du 1er nov. 2017 au 31 oct. 2018

Retrouvez les dernières tendances surhttp://barometre.immobilier.notaires.fr

APPARTEMENTS ANCIENS

120 000 ménages aidés pour rénover

leur logement. Tel est l’objectif 2019 de l’Anah.

(www.anah.fr)

Prix au m2 Évolution sur 1 an

Paris 9 550 € 5,9 %

Source : Base de données BIEN - Indice Notaires InseePériode d’observation : août 2018 à octobre 2018www.paris.notaires.fr

Le coût de l’acquisition et des travaux ne doit

pas excéder 300 000 €

APPLI Conseils des notairesAccédez à la liste des 222 premières communes concernées par le dispositif



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DIVORCE

Taxe d’habitation :qui doit payer ?

Après leur divorce, des ex-époux se retrouvent propriétaires en indivision sur leur logement. Madame continue à habiter dans les lieux et verse une indemnité d’occupation à son ex-époux. De son côté, Monsieur doit, lui aussi, verser une indemnité à Madame correspondant à toutes les dépenses d’améliora-tion et de conservation du bien. La cour d’appel considère que la taxe d’habitation n’en fait pas partie et doit donc être payée uniquement par l’occu-pant. La Cour de cassation censure cette décision. L’ex-époux est ainsi tenu de rembourser la moitié de la taxe d’habitation à son ex-épouse.Cour de cassation, 1re chambre civile, 5 décembre 2018, n° 17-31189

Résidence alternée et quotient familial

Lorsque les parents divorcés choisissent la garde alternée pour leurs enfants, ils bénéfi-cient chacun d’une majoration de leur part de 0,25 pour chaque enfant. Si l’un des parents verse une pension alimentaire à l’autre, il ne peut pas, pour autant, majorer son quotient familial.Un parent, estimant que ce dispositif créait une inégalité devant l’impôt, engage un recours par le biais d’une question prioritaire de consti-tutionnalité. Le Conseil constitutionnel juge le texte en vigueur conforme à la constitu-tion, sans créer d’inégalité. En effet, la Cour rappelle que « la convention de divorce, la décision judiciaire ou l’accord entre les parents peuvent retenir une autre répartition que celle, de principe, retenue par la loi ».Conseil constitutionnel, Décision n° 2018-753 QPC du 14 décembre 2018, JO du 15 décembre 2018

SUCCESSION

La transmission des biens agricoles facilitée

Les transmissions des baux ruraux à long terme bénéfi-ciaient d’une exonération partielle de 75 %, ramenée à 50 %, lorsque la valeur des biens transmis excédait 101 897 €. La loi de finances pour 2019 modifie les seuils, en raison de la hausse du prix des terres agricoles durant les dix dernières années. Ainsi,

désormais, le taux d’exonéra-tion à 75 % s’applique jusqu’à 300 000 € et passe à 50 % au-delà. Avec cette mesure, le gouvernement souhaite faciliter la transmission des exploitations.Loi n°2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019

Le gouvernement rejette toute hausse

des taxes« Aujourd’hui, il n’y a pas de réflexion en cours sur une modification des droits de succession, sur la fiscalité applicable aux droits de succession », a déclaré le porte-parole du gouvernement Benjamin Griveaux le 4 janvier dernier. Malgré les affirmations répétées du Président de la République sur sa volonté de ne pas modifier les droits de succes-

sion, le sujet ne semble pas faire l’unanimité au sein de la majorité et revient régulière-ment au cœur des débats. Dernièrement, le think tank Terra Nova, marqué à gauche, préconisait d’alourdir sensi-blement les taxes applicables. Pour rappel, aujourd’hui, chaque parent peut trans-mettre à chacun de ses enfants 100 000 € sans impôts, soit 400 000 € pour deux parents avec deux enfants.www.notaires.fr

44 ansC’est l’âge moyen

au premier héritage reçu (Insee)

10,5 milliardsMontant des droits de succession collectés

par l’État en 2017 (Direction générale

des Finances publiques)

Quelles sont les obligations du propriétaire concernant les eaux usées ?Tout propriétaire doit disposer d’un système d’assainissement pour éviter les risques sur la san-té et l’environnement. Le loge-ment peut être relié au tout-à- l’égout, c’est-à-dire au réseau public, ou être équipé d’une so-lution individuelle comme la fa-meuse fosse septique.Ce sont les communes ou inter-communalités qui gèrent les services de l’eau. Et ce, même en cas d’assainissement indivi-duel, via le Service public d’as-sainissement non collectif (SPANC). Celui-ci contrôle

périodiquement l’installation et l’entretien du dispositif. Cette prestation fait l’objet d’une re-devance qui apparaît sur la fac-ture d’eau du propriétaire.

Le raccordement au tout-à-l’égout est-il obligatoire ?Oui, s’il est possible de relier l’habitation au réseau public d’assainissement. Une fois mis en place, le propriétaire a deux ans pour s’y raccorder. Le coût des travaux est réparti entre la collectivité et lui. Le proprié-taire peut éventuellement béné-ficier d’un soutien financier de la part d’organismes comme l’agence de l’eau ou celle de l’amélioration pour l’habitat.Le propriétaire défaillant s’expose à des sanctions pécuniaires et au paiement des éventuels travaux

de raccordement que la commune aura dû effectuer à sa place.

Que se passe-t-il en cas de vente ?Si le logement n’est pas raccordé au système collectif, le vendeur doit communiquer à l’acheteur un diagnostic de l’état de son instal-lation. Celui-ci sera établi par le SPANC. Le document doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente. En cas d’anomalie, la loi n’oblige pas le vendeur à procéder la mise en conformité du système d’as-sainissement. La non conformité n’empêche pas la vente. Ce sera à l’acquéreur de satisfaire à cette obligation dans l’année qui suit son acquisition.

Propos recueillis par Ariane Boone

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Comment traiter les eaux usées 3 QUESTIONS À ME YVES CLÉMENT

PAROLE DE NOTAIRE



La Lettre

VRAI / FAUX

Vérités et idées fausses

Je peux désigner le bénéficiaire de mon contrat d’assurance-vie dans un testament.VRAI mais… certaines précautions s’imposent. Tout d’abord, il faut in-former l’assureur que le bénéficiaire du contrat d’assurance-vie figure dans le testament déposé chez le notaire, en précisant le nom et l’adresse de ce dernier. Ensuite, il faut rédiger la mention suivante dans le testament : « le bénéficiaire de mes contrats d’assurance-vie est Mme Z (prénoms et nom de jeune fille), née le… à … domiciliée … ». Enfin, si vous avez institué, dans votre testament, un légataire universel (c’est-à-dire une personne appelée à recevoir tout ou partie de votre succession), et que vous souhaitez que cette personne perçoive le capital-décès, il faut l’in-diquer expressément, toujours à l’aide de la formule ci-dessus.

Avec l’assurance-vie, mon épargne est bloquée huit ans.FAUX. Vous pouvez procéder à des rachats à tout moment. Au plan fiscal, les rachats comportent une partie du capital et une partie des intérêts ; ils ne sont imposables que sur la seule partie des intérêts. Cet avantage profite également aux souscripteurs de contrats de capitalisation.

En cas de licenciement ou de mise à la retraite anticipée, je peux récu-pérer mon argent sans impôt.VRAI. Le Code général des impôts prévoit l’exonération des intérêts des contrats d’assurance-vie et de capi-talisation lorsque le souscripteur, son conjoint ou son partenaire de Pacs se trouve privé d’emploi pour une raison indépendante de sa volonté (et est inscrit à Pôle emploi), ou lorsque l’un d’eux est mis à la retraite anticipée. Les travailleurs indépen-dants peuvent également bénéficier de cette exonération en cas de ces-sation d’activité non salariée suite à un jugement de liquidation judiciaire. Pour profiter de l’exonération, le rachat doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle du licenciement ou de la retraite anticipée. Par ailleurs, le contribuable ne doit pas demander à la compagnie d’assurance d’opérer le prélèvement forfaitaire de l’impôt sur le revenu.

UNION NOTARIALE FINANCIÈRE

Prime exceptionnellede pouvoir d’achat :

mode d’emploiSuite aux annonces du Président de la République le 10 décembre dernier, le gouvernement permet aux employeurs de verser à leurs salariés, une prime exonérée d’impôt sur le revenu, de cotisations sociales patronales et salariales et de prélève-ments sociaux (CSG/CRDS) dans la limite de 1 000 €. Ce dispositif est réservé aux salariés dont la rémuné-ration est inférieure à trois Smic. La prime doit être versée avant le 31 mars 2019. De plus, si le verse-ment intervient avant le 31 janvier, elle peut être décidée de manière unilaté-

ENTREPRISE

Particuliers-employeurs, des démarches simplifiéesLes particuliers qui emploient une assistante maternelle, un jardinier, une femme de ménage… pourront bientôt bénéficier d’un nouveau service de l’Urssaf. Ainsi, dès mars 2019, les employeurs d’assis-tantes maternelles pourront adhérer à « Pajemploi + ». Le principe est simple : ils déclarent le nombre d’heures de leur salariée comme auparavant. Mais ensuite, l’Urssaf prélève directement le montant correspondant au salaire déclaré sur le compte bancaire de l’employeur et verse ses rémunérations au salarié. Ainsi, l’employeur n’aura plus à avancer les fonds avant de percevoir les aides sociales d’aide à la garde d’enfants. Pour tous les autres employés à domicile, un service sur le même modèle, « Cesu + », sera mis en place en juin 2019. L’objectif de cette modernisation est de renforcer la lutte contre le travail au noir et de préparer le prélèvement à la source, prévu pour ces salariés, en 2020.www.contact.urssaf.fr

rale par le chef d’entreprise sans accord d’entreprise (avec une information ultérieure du Comité social et économique avant le 31 mars). Pour un versement après le 31 janvier, la prime doit faire l’objet d’un accord d’entreprise. Attention ! Cette prime ne doit pas se substituer aux augmenta-tions et primes prévues par lesdits accords de branche ou d’entreprise ou les usages de l’employeur.www.economie.gouv.fr

CURATELLE

Modification ou clôture du compte bancaire

La Cour de cassation rappelle qu’un curateur ne peut ni ouvrir un nouveau compte au nom du majeur protégé, ni modifier ses comptes ou livrets existants. Il doit obligatoirement obtenir l’autorisation du juge des tutelles. Ce dernier peut alors donner son accord s’il apparaît que cette démarche s’inscrit dans l’intérêt de la personne protégée.Cour de cassation, 1re chambre civile, avis du 6 décembre 2018, n° 18-70012

1 004 milliards d’euros Montant record

des niches fiscales en 2018

(ministère des Finances)

Salon des maires

Comme chaque année, les notaires de France étaient présents au Salon des maires et des collectivités locales les 19, 20 et 21 novembre dernier.

Durant ces trois jours, de nombreuses délégations d’élus de toute la France, des parlementaires mais aussi Jacqueline Gourault, ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, Julien Denormandie, ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, et François Baroin, président de

l’Association des maires de France, se sont rendus sur le stand.

Les notaires, présents sur tout le territoire, sont engagés auprès de l’Association des maires de France dans le cadre d’une convention visant à réaliser un inventaire précis des propriétés publiques, et de la Banque des Territoires, filiale de la Caisse des Dépôts. Ils accompagnent les élus dans la mise en place de leurs outils de planification foncière et s’assurent avec eux de la validité de leurs décisions en sécurisant leurs opérations immobilières.

Les notaires à la rencontre des élus locaux

Bernard Delorme, président de l’Institut notarial des personnes publiques (INPP), et François Baroin, président de l’Association des maires de France



La Lettre

Héberger son enfant gracieusement dans le petit studio acquis quelques années plus tôt, quoi de plus naturel ? Mais attention, derrière des intentions parfaitement louables se cachent des pièges juridiques, souvent inattendus.

Selon la situation, loger son enfant étudiant ou entré dans la vie active relève de l’obligation des parents ou d’une véritable donation.

L’obligation alimentaire des parents

Loger gracieusement sa progéniture pendant ses études relève de l’obligation alimentaire des parents. En effet, ces derniers sont tenus de lui apporter toute l’aide et l’entretien matériel dont il a besoin, et ce, quel que soit son âge. Si le prodige connaît une période de chômage et se retrouve sans ressources, même à 40 ans, ses parents,

s’ils sont en mesure de le faire, doivent le soutenir conformément à leur obligation alimentaire.

Quand le coup de pouce devient « donation »

À l’inverse, si le petit chéri de la famille, après avoir achevé ses études et trouvé un emploi, continue à occuper gracieusement le studio des parents, cet avantage peut être requalifié en donation. Résultat, lors de la succession des parents, leurs autres enfants pourront demander la prise en compte de cet avantage octroyé uniquement au petit dernier. Et ils auront toutes les chances de l’obtenir, ce qui impactera d’autant la part du bénéficiaire lors du partage. Pour éviter toute confusion et tout litige entre les enfants, il est plus prudent d’établir par écrit l’objectif de sa démarche ainsi que les conditions d’hébergement.

Loyer modéré : gare au risque fiscal

Si vous optez pour une solution intermédiaire qui consiste à louer le fameux studio à l’un de vos enfants à un loyer très bas, vous prenez cette fois un risque fiscal. En effet, le redressement est à craindre, notamment lorsque ce loyer bas contribue à la création d’un déficit foncier en faveur des parents. Enfin, là encore, il s’agit d’un avantage octroyé à l’enfant hébergé qui peut être considéré comme une donation correspondant à la différence entre les loyers du marché et celui pratiqué. Barbara Bénichou

Loger l’un de ses enfants gratuitement sans préciser sa démarche

LA FAUSSE BONNE IDÉE !

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RETRAITE COMPLÉMENTAIRE

Fusion Agirc-ArrcoDepuis le 1er janvier 2019, l’Arrco et l’Agirc ont fusionné pour donner naissance à un régime unique de retraite complé-mentaire. Pas d’inquiétude, ce régime reprend la totalité des droits acquis jusqu’à cette date par les salariés dans les deux régimes. Désormais, tous les salariés n’ont plus qu’un compte unique de points à la place de leurs anciens comptes Arrco et Agirc. Pour 80 % des salariés qui ne sont pas cadres, il n’y a pas eu de changement. Le compte Arrco est devenu le compte Agirc-Arrco et 1 point Arrco = 1 point Agirc-Arrco. Pour les cadres qui avaient des points Agirc, ces derniers ont été convertis en points Agirc-Arrco selon une formule qui garantit l’équivalence des droits. Découvrez le détail dans Conseils des notaires Spécial retraite actuellement en kiosque. www.agirc-arrco.fr



La Lettre

Indicateurs de l’immobilier

AGENDA

4 000emplois financiers

devraient disparaître au Royaume-Uni d’ici mars 2019

(Banque d’Angleterre)

Partez à la rencontre de tous les acteurs de la chaîne agricole française et

rendez-vous sur le stand des Notaires de France. 48 000 exposants.

Parc des Expositions de la Porte de Versailles.

23 février - 3 mars 2019 Salon international de l’agriculture à Paris

LE POINT SUR

6 - 10 février 2019 Rétromobile à Paris

Un salon annuel pour tous les amoureux des voitures et motos anciennes,

avec, en plus, une grande vente aux enchères le vendredi 8 février. 650 exposants. Parc des Exposi-tions de la Porte de Versailles.

8 février - 11 février 2019 Salon de la rénovation à Paris

Le rendez-vous incontournable pour tous ceux qui cherchent à agrandir, réno-ver, améliorer et décorer leur résidence prin-

cipale ou secondaire. 95 exposants. Parc des Expositions de la Porte de Versailles.

Les 5 étapes d’une succession

1 • LE RENDEZ-VOUS AVEC LE NOTAIRE

Il est souhaitable de rencontrer le notaire dans les quinze jours suivant le décès, car il ne dispose que de six mois pour déposer une déclaration de succession auprès des services fiscaux.

2 • LA CONSTITUTION DU DOSSIER DE SUCCESSION

Les héritiers doivent fournir l’acte de décès et le livret de famille. Le notaire consulte ensuite le Fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV) pour vérifier l’existence d’un éventuel testament ou d’une donation entre époux. Il interroge également les banques et les compagnies d’assurance sur la situation financière du défunt et de son conjoint, communs en biens, au jour du décès.

3 • L’ACTE DE NOTORIÉTÉ

L’acte indique quels sont les héritiers du défunt et détermine les proportions dans lesquelles ils héritent. En cas de besoin, le notaire peut ensuite en délivrer un résumé aux héritiers, dit « attestation dévolutive ». De la même manière, il conseille les héritiers sur l’opportunité de dresser ou non un inventaire, d’accepter ou non la succession, et aide le conjoint à faire son choix quant à l’option la plus avantageuse à exercer.

4 • LA DÉCLARATION DE SUCCESSION

Afin d’établir les droits de succession dus par les héritiers, le notaire déduit le passif de l’actif, en vérifiant les éléments déductibles. Dans le même temps, il réintègre à l’actif le montant des donations consenties depuis moins de quinze ans ainsi que les sommes dues au défunt mais qui ne lui avaient pas encore été versées, telles que proratas de retraite, loyers, etc.

5 • LES ACTES DE SUCCESSION

Au cours d’un troisième et dernier rendez-vous, qui a lieu entre quatre et six mois après le décès, le notaire fait signer au conjoint et aux héritiers les actes de succession, dont l’attestation de propriété immobilière, mais aussi la déclaration de succession qu’il dépose en même temps que le montant des droits éventuellement exigibles par l’administration fiscale. S’il existe plusieurs biens non vendus par les héritiers, la succession se termine par un partage.

3e trim. 2018 128,45 (+1,57 %) 2e trim. 2018 1 699 (+2,10 %) 2e trim. 2018 112,59 (+2,35 %)

2e trim. 2018 127,77 (+1,25 %) 1er trim. 2018 1 671 (+1,27 %) 1er trim. 2018 111,87 (+2,20 %))

1er trim. 2018 127,22 (+1,05 %) 4e trim. 2017 1 667 (+1,34 %) 4e trim. 2017 111,33 (+2,22 %)

4e trim. 2017 126,82 (+1,05 %) 3e trim. 2017 1 670 (+1,64 %) 3e trim. 2017 110,78 (+2,04 %)

Indice de référence des loyers (variation annuelle)

Coût de la construction Insee (variation annuelle)

Indice des loyers commerciaux (variation annuelle)


LDN24-PUB-P8.indd 8 15/01/2019 17:54


La Lettre

Grâce à ce pacte de famille, un enfant peut accepter par avance de renoncer à tout ou partie de la succession de ses parents. Un outil juridique qui permet, par exemple, d’avantager un proche.

LE PACTE SUCCESSORAL

EN SAVOIR PLUSLe pacte successoral permet aussi des donations transgénéra-tionnelles, de grands-parents à petits-enfants, avec l’accord des enfants qui acceptent de s’effacer.

L’action en réduction permet à un héritier réservataire de demander la réduction des libéralités consenties à d’autres personnes par le défunt et qui portent atteinte à sa réserve. Avant le 1er janvier 2007, il était impossible de renoncer par avance à cette action. Depuis, la loi a supprimé cette interdiction. Ainsi, en concluant un pacte successoral, un enfant peut renoncer à tout ou partie de sa réserve avant le décès de son père ou de sa mère, sans pour autant renoncer à sa qualité d’héritier.

ÉTENDUE DE LA RENONCIATION• L’objet de la renonciation est très large. Ainsi,

l’héritier renonçant à son action en réduction peut choisir de n’apporter aucune précision, ce qui peut aboutir à le priver en totalité de sa réserve.

• Il peut aussi fixer des limites à cette renonciation en précisant qu’elle ne porte que sur une part déterminée de sa réserve (un quart, un tiers…) ou qu’elle ne concerne qu’un bien déterminé.

LES BÉNÉFICIAIRES• La personne qui profite de cette renonciation peut

être aussi bien un membre de la famille qu’un tiers.

• Ainsi, un enfant peut choisir de renoncer à son action en réduction afin de favoriser, par exemple, l’un de ses frères ou sœurs handicapé.

• Mais, quel que soit le bénéficiaire, il doit être nommément désigné dans l’acte.

LE CONTENU SUR MESURE DE L’ACTE NOTARIÉ• Le pacte successoral doit être passé devant

deux notaires, dont l’un est désigné par le président de la Chambre des notaires. Il nécessite le consentement du disposant et, bien sûr, celui du renonçant.

• Plusieurs héritiers réservataires du même disposant peuvent renoncer dans le même acte.

• Le renonçant doit être reçu seul par les notaires, qui s’assurent qu’il est bien conscient de la portée de sa renonciation.

EXEMPLE PRATIQUE• Gaston a deux fils, Jean-Pierre, autonome et

installé dans la vie, et Michel, handicapé et sans revenus. Gaston fait une donation-partage à ses enfants dans laquelle il cède une maison d’une valeur de 350 000 € à Michel et un studio d’une valeur de 100 000 € à Jean-Pierre. Gaston et Jean-Pierre concluent un pacte successoral devant leur notaire dans lequel Jean-Pierre renonce à son action en réduction contre la donation faite à son frère. Au décès de Gaston, Jean-Pierre ne pourra réclamer d’indemnité à son frère, malgré l’atteinte portée à sa réserve.

FICHE PRATIQUE

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Énergies renouvelables et exploitations agricoles : mode d’emploi

Les agriculteurs s’intéressent, de plus en plus, pour des raisons économiques et environnementales, à la production d’énergies renouvelables

dans le cadre de l’installation de panneaux solaires ou d’éoliennes.

SPÉCIAL SALON DE L’AGRICULTURE

Opter pour l’installation d’éo-liennes ou de panneaux so-laires suppose de s’interroger

sur les spécificités techniques du matériel, sa rentabilité et la régle-mentation en vigueur.

L’exercice d’une activité agricoleDans les zones agricoles, des constructions peuvent être autorisées dès lors qu’elles ne sont pas incom-patibles avec l’exercice d’une activité agricole et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages (article L 123-1 du Code de l’urbanisme).Le 8 février 2017, le Conseil d’État a précisé que le développement d’un projet d’énergie renouvelable doit maintenir une activité agricole signi-ficative basée sur quatre critères : la superficie de la parcelle, l’emprise du

projet, la nature des sols, les usages locaux. Dans un arrêt du 15 mars 2018, la cour administrative d’appel de Bor-deaux a mis en œuvre cette jurispru-dence en rejetant le recours en annulation contre un permis de construire d’une centrale photovol-taïque au sol d’une puissance de 9 mégawatts (MW) en indiquant que « les dispositions de l’article L 123-1 n’imposent pas le maintien d’une acti-vité agricole identique à celle existant avant la mise en œuvre du projet ».

Les réglementations à respecterSuivant la nature et l’importance du projet, de nombreuses réglementa-tions et procédures doivent être res-pectées : déclaration ou autorisation au titre de la loi sur l’eau (en cas de modification des écoulements ou d’imperméabilisation du sol), dis-

tance d’implantation par rapport à la limite séparative du voisinage, autorisation de défrichement, procé-dures de raccordement électrique, etc. D’où l’importance de contacter, notamment, le service urbanisme de sa mairie.

Éoliennes. Le projet d’installation doit respecter de nombreuses dispo-sitions concernant l’utilisation des sols, la destination, la nature, l’archi-tecture, les dimensions, l’aménage-ment des constructions…L’installation d’une éolienne d’une hauteur comprise entre 12 mètres inclus et 50 mètres est soumise à la délivrance d’un permis de construire. De plus, si la hauteur du mât est com-prise entre 12 et 50 mètres, et que la puissance est inférieure à 20 MW, l’installation de l’éolienne est sou-



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mise à déclaration au titre de la légis-lation des Installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), et, à partir de 20 MW, à une autorisation au titre des ICPE est obli-gatoire.La législation des ICPE comporte des exigences strictes en termes d’émis-sions sonores et de distances d’im-plantation. Ainsi, les éoliennes dont la hauteur des mâts dépasse 50 mètres doivent être situées à une distance de 500 mètres par rapport aux construc-tions à usage d’habitation.

Installations photovoltaïques. En principe, seule la déclaration préa-lable est nécessaire lorsqu’il s’agit de travaux sur un bâtiment existant. Le permis de construire ainsi qu’une évaluation environnementale sont nécessaires pour les installations au sol d’une puissance égale ou supé-rieure à 250 kilowatts crête (KWc). Les installations sur serres et ombrières sont soumises au cas par cas à évaluation environnementale.

Les conventions entre propriétaire et exploitantTout projet d’énergies renouvelables nécessite de mettre en place des conventions pour éviter tout litige en cours ou à la fin de l’opération. Il faut éviter de recourir à un modèle « type ».

La résiliation du bail rural. Il s’agit notamment de l’implantation d’éo-liennes sur des terres faisant déjà l’objet d’un bail rural. Or, le statut du fermage impose au propriétaire-bail-leur l’obligation de procurer au pre-neur la jouissance paisible du bien donné à bail.Il y a lieu de prévoir, par écrit, la rési-liation partielle ou totale du bail rural avant toute occupation du terrain par l’opérateur (exploitant) ainsi que la réduction du fermage et l’indemni-sation à verser au preneur (fermier).

Les indemnités. En plus de l’éven-tuelle indemnité à verser au preneur, il est important que le contrat entre le propriétaire et l’exploitant précise

différentes indemnités liées aux dégâts sur les cultures pendant les travaux, au passage des câbles, au surplomb, au chemin d’accès, à l’im-possibilité de construire, etc. En outre, il faut prévoir les indemnités d’immobilisation au bénéfice du pro-priétaire en cas d’abandon du projet par l’exploitant.

Le bail. Le bail emphytéotique entre l’opérateur et le propriétaire est le contrat le plus utilisé (articles L 451-1 et suivants du Code rural). Il doit être conclu pour plus de 18 années sans dépasser 99 ans et ne se pro-longe pas par tacite reconduction. Ce bail opère un démembrement de la propriété : il confère au locataire, et cela pendant toute la durée du bail, un droit réel sur le terrain loué et un droit de propriété sur les construc-tions qu’il édifie. En contrepartie, le locataire paye au bailleur un loyer (redevance) dont le montant est négocié et indexé. En outre, il est en général convenu que les construc-tions reviennent en fin de bail au bailleur (propriétaire du terrain) sans indemnité.

La fin de l’activité. Le contrat doit contenir les indications relatives à la fin de l’activité : démantèlement de l’éolienne, engagement de démontage des machines, la remise en état du terrain, les garanties financières pour la remise en état, etc.L’arrêté ministériel du 26 août 2011 prévoit, notamment, que le démantè-lement des éoliennes, des postes de livraison ainsi que des câbles doit être réalisé dans un rayon de dix mètres autour des aérogénérateurs et des postes de livraison, ainsi que l’exca-vation des fondations et le remplace-ment par des terres de caractéristiques comparables aux terres en place à proximité de l’installation, sur une profondeur minimale d’un mètre.Toutefois, une convention de droit privé entre le propriétaire et l’ex-ploitant éolien, peut prévoir des conditions de remise en état plus contraignantes que celles prévues par la réglementation.

NATHALIE QUIBLIER

« Il est fréquent que les terres et les bâtiments agri-coles servent de support à la production d’énergies renouvelables. Panneaux photovoltaïques, éoliennes ou usines de méthanisation présents dans les fermes de France participent à la via-bilité économique des ex-ploitations agricoles et in-co n te s ta b l e m e n t à l a transition énergétique. Or, ces activités sortent du cadre défini par le Code rural (article L 311-1). Cela

génère des difficultés pour le monde agricole, même si le droit fiscal intègre partiel-lement cette réalité en assi-milant les revenus tirés de ces activités aux revenus agricoles. L’un des risques encourus est de faire perdre à l’exploitant le bénéfice des dispositions protectrices du statut du fermage.Une autre difficulté concerne les propriétés détenues par les Groupements fonciers agricoles (GFA). Le notaire doit être particulièrement

attentif à ces problématiques. Lorsqu’ils consentent un bail emphytéotique à une société exploitant une éolienne, l’unique solution pour éviter la requalification du GFA, et donc la remise en cause de ses avantages fiscaux, est de sortir la parcelle concernée de l’actif social. Depuis la loi de 2010 portant engagement national pour l’environne-ment, les GFA ont seulement la possibilité d’exploiter direc-tement ou indirectement une installation de panneaux so-

D. R

.

Les précautions nécessaires pour conserver son statut ME RACHEL DUPUIS-BERNARD ET ME GUILLAUME LORISSON

PAROLE DE NOTAIRE


La Ligue contre le cancer et le notariat

Des échanges facilités,des valeurs partagées

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