LE BULLETIN de CHEUVREUX Notaires
I. Le choIx de LorganIsatIon jurIdIque
1. Les modes de division de la proprit dun immeuble par Marianik doreL et rmy nerrIre p 4
2. coprorit ou division en volumes : le choix est-il libre ? par Marianik doreL et rmy nerrIre p 7
3. La division en volumes et le domaine public par raphal LeonettI p 12
4. organisation juridique de limmeuble : les servitudes en questions ! par Isabelle arnoLd et Marie-anne Le FLoch p 15
5. Le foisonnement du stationnement, confrontation
entre un concept socital et un droit individualiste par justine aLgre, jean-Flix Ferrus-sIcuranI et caroline MdjahIdI p 19
II. La vIe de LorganIsatIon jurIdIque
6. Les travaux en coproprit et volumtrie par ric deLesvaux, Baptiste deLLoYe et charlotte LePrtre p 24
7. travaux en volumtrie et proprit publique par raphal LeonettI et sverine nIcque-orsInI p 28
8. La mise jour des statuts des asL par Marianik doreL p 30
9. dmembrement et indivision en coproprit par cline gaLY et Mathilde MaureY p 33
III - LvoLutIon de LorganIsatIon jurIdIque
10. comment faire voluer les rgles du lotissement ? par sgolne de La rIvIre et Malicia donnIou p 38
11. Lexpropriation des parties communes a-t-elle un sens ? par olivier gLIneur et ana LeFort p 42
12. La scission de coproprit en volumes : une solution pour lvolution
des anciens ensembles immobiliers complexes par Malicia donnIou p 44
13. La surlvation en coproprit aprs la loi aLur par Pascaline LassaLe et virginie PouYet p 45
14. Lvolution du lot de coproprit : une opration loin dtre anodine par sophie droLLer-BoLeLa et Marie LeMue p 47
dito
La volont exprime par le gou-vernement de faire du logement selon dautres modalits (habitat participatif et coopratif notam-ment), le dveloppement dun r-seau de transport en Ile-de-France (gares et mtro), la valorisation du patrimoine public, mais galement la reconstruction de la ville sur la ville, la lutte contre linsalubrit et les coproprits en difficult, font de la problmatique de lorga-nisation juridique des ensembles immobiliers un enjeu majeur. Il est fondamental de pouvoir dcou-per les proprits de manire effi-ciente, de pouvoir les organiser de telle manire ce quelles puissent tre correctement gres selon les objectifs des diffrents propri-taires et puissent voluer dans le temps.
50 ans aprs la loi sur la copropri-t et 40 ans aprs la cration de la volumtrie, il est fondamental de tirer les enseignements du pass et de ne pas reproduire les difficults actuelles : volumtrie nayant pas prvu lvolution du site, copro-prit trop grande et trop diverse pour avancer dans le mme sens, espaces publics mal grs
La prsente tude vise permettre aux praticiens daller dans ce sens.
MIchLe raunet
soMMaIre
Responsables de la publication : Bruno CHEUVREUX et Michle RAUNET, Notaires Associs
Directrice de la publication : Michle RAUNET
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dItIon sPcIaLe - juILLet 2015 - p 1
p 4 - juILLet 2015 - dItIon sPcIaLe LE BULLETIN de CHEUVREUX Notaires
c o n s e i l
coProPrIt aFuLvoLumtrieorganIsatIon
asL
1. Les Modes de dIvIsIon de La ProPrIt dun IMMeuBLe aPeru raPIde
1- Lire notamment Les biens - P. Malaurie L. Ayns 5me dition 6502- Les biens - P. Malaurie L. Ayns 5me dition 667
ParMarIanIk doreLrMY nerrIregrouPe IMMoBILIer
ordinairement, le droit de pro-prit est individuel et confre les attributs les plus tendus au pro-pritaire. Mais parfois, plusieurs personnes peuvent avoir un droit de proprit sur la mme chose.Les prrogatives du droit de proprit (usus, fructus et abusus) doivent alors tre exerces en commun. Dans dautres cas, ces prrogatives seront rparties entre deux ou plusieurs personnes, le droit de jouissance ou lusus pour lun, les autres pouvoirs pour les autres (par exemple lors dun dmembre-ment de proprit).
Telles sont les pro-prits spciales 1, parmi lesquelles on trouve les proprits collectives.
Les proprits collec-tives sont aujourdhui au cur de lactualit. En effet, lheure des considrations environnementales pro-clames notamment par les lois Grenelle I et II, il devient urgent de lutter contre lta-lement urbain et la rarfaction des sols. La proprit immobilire individuelle ayant galement un cot, la collectivit a tout intrt dvelopper lhabitat collectif. La question qui se pose alors au praticien est de savoir quels sont les outils juridiques dont il dispose pouvant rpondre cet impratif.La proprit est collective lorsque la
mme chose appartient simultanment plusieurs personnes.
Le mode de proprit collective le plus clas-sique est lindivision. Lindivision est la situa-tion juridique qui existe jusquau partage dune chose entre ceux qui ont sur cette chose un droit de mme nature, sans quil y ait division matrielle des parts. Elle est par-fois force (mitoyennet), lgale (cohritiers louverture dune succession) ou volon-taire (achat en commun par des concubins
par exemple). Elle nest pas adapte la situa-tion dun immeuble re-groupant de nombreux occupants nayant pas de rapport entre eux : dun point de vue clas-sique, lindivision tend rgir des situations transitoire et provisoire (dans lattente dun partage), domine par
lintrt individuel.
Lindivision doit alors devenir une indivi-sion organise : la coproprit fait partie de cette catgorie.
La doctrine considre la coproprit des immeubles btis comme une indivision spciale organise 2 : lintrt collectif se mle lintrt individuel, ceci justifiant une organisation durable. Les rgles de lindivi-sion ordinaire ne suffisent pas organiser la
Les proprits collectives sont aujourdhui au cur
de lactualit.
dItIon sPcIaLe - juILLet 2015 - p 5 LE BULLETIN de CHEUVREUX Notaires
coproprit des lments communs tous : cest la raison pour laquelle le lgislateur est intervenu en 1938 puis par la loi du 10 juillet 1965, qui constitue le droit positif actuel.
Cette rglementation ntant pas compa-tible avec le domaine public, la pratique a imagin une nouvelle forme de division de la proprit qui puisse apprhender la situation dans laquelle un espace de droit priv puisse coexister au sein dun mme immeuble avec un espace appartenant au domaine de ltat ou des collectivits ou tablissements publics. Il sagit de la divi-sion en volumes. Depuis sa cration par la pratique, son domaine sest tendu de nombreuses situations nimpliquant pas n-cessairement le domaine public3. Il ne sagit pas proprement parl de proprit col-lective puisquil sagit dorganiser le droit de superficie de volumes qui se composent dun espace en trois dimensions se superpo-sant les uns les autres au sein dun mme en-semble immobilier. La proprit des volumes est attribue exclusivement son titulaire. Il ny a ainsi aucune indivision. Nanmoins, mme si un volume est par nature une pro-prit distincte, il nen est pas moins fondu dans un ensemble beaucoup plus large, len-semble immobilier ; les volumes participant la cration dun tout uniforme.La division en volumes et la mise en copro-prit sont ainsi deux modes de division de la proprit dun immeuble, lexpression tant prise au sens juridique du terme.
cet gard, nous verrons que si chacune de ces divisions doit faire lobjet dun tat des-criptif de division, publi obligatoirement au fichier immobilier et soumis comme tel aux rgles de la publicit foncire, elles se distinguent tant par la nature des droits de proprit dont les propritaires vont dispo-ser sur limmeuble (I) que par les organisa-tions qui en rsultent (II et III).
I- coProPrIt et voLuMtrIe : des droIts de ProPrIts dIstIncts
Le 1er alina de larticle 1er de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la co-proprit des immeubles btis, dispose : La prsente loi rgit tout immeuble bti ou groupe dimmeubles btis dont la proprit est rpartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes .Chaque lot de coproprit comporte donc, outre une partie privative (appartement, cave, parking) appartenant exclusivement u
