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Denis SOUPPE Jérémy SUM
Juriste copropriété Juriste immobilier
Chambre Nationale des Propriétaires
72-76 rue de Longchamp
75116 PARIS
01 47 05 30 99 - [email protected]
Copyright © - Chambre Nationale des Propriétaires – Novembre 2016 - Reproduction
interdite
DOSSIER SPÉCIAL COPROPRIÉTÉ
Fiches juridiques et pratiques
Salon de la copropriété – Novembre 2016
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SOMMAIRE
I/ Nouveautés législatives pour la copropriété en 2016 ........................... 2
1- Syndic – le respect d’un contrat type ..................................................... 2 2- Obligation d’ouvrir un compte séparé ................................................... 2
3- La mise en concurrence du syndic ......................................................... 2
4- Syndic et contenu dématérialisé ............................................................ 2
5- Obligation d’immatriculation des syndicats de copropriété ................... 3
6- Information des occupants suite à une assemblée générale .................. 4
7- L’individualisation du chauffage ............................................................. 4
8- Copropriété et diagnostic technique global (DTG) .................................. 5
9- L’instauration du fond du fond de travaux ............................................. 5
II/ Le conseil syndical .............................................................................. 7
III/ Les différentes majorités en copropriété ........................................... 12
IV/ La feuille de présence ....................................................................... 15
V/ Le procès-verbal d’assemblée générale .............................................. 17
VI/ Clauses illicites du règlement de copropriété .................................... 19
VII/ Les combles ...................................................................................... 21
VIII/ Prescription acquisitive d’une partie commune .............................. 21
IX/ Stationnement abusif d’un véhicule .................................................. 23
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Dossier spécial copropriété – Novembre 2016
I – NOUVEAUTÉS LÉGISLATIVES POUR LA COPROPRIÉTÉ EN 2016
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1- Syndic : le respect d’un contrat type
Le décret n°2015-342 du 28 mars 2015 met à disposition un modèle de contrat type de syndic et les clauses devant y figurer. Ce décret donne une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait de base correspondant aux tâches de gestion courante. Il fixe en revanche une liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait.
A noter : Le montant des honoraires du syndic demeure libre. Prise d’effet : Ces dispositions s’appliquent dans les contrats conclus ou renouvelés à compter du 2 juillet 2015.
2- Obligation d’ouvrir un compte séparé
Le syndic a l’obligation d’ouvrir, au nom du syndicat, un compte bancaire séparé pour toutes les copropriétés qu’il gère (art. 18 II - loi du 10 juillet 1965). Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, seules les copropriétés comportant au plus quinze lots, administrées par un syndic professionnel, peuvent décider de ne pas ouvrir de compte séparé. Pour cela, une décision doit être prise en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 (loi du 10 juillet 1965). A cette même majorité, le syndicat peut décider d’ouvrir un compte dans un autre établissement bancaire que celui proposé par le syndic.
Prise d’effet: Application aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 24 mars 2015, sans qu’aucun frais supplémentaire ne puisse être facturé par le syndic. Sanction : Le non-respect par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de 3 mois suivant sa désignation.
3- La mise en concurrence du syndic
Le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat (au moins deux), au minimum tous les trois ans. Celle-ci doit intervenir avant la tenue de l’AG appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic (art. 21 – loi de 1965 modifiée par la loi « Macron » du 6 aout 2015). Le conseil syndical peut être dispensé de procéder à cette mise en concurrence par un vote à la majorité de l’article 25, lors de l’AG annuelle qui le précède.
Prise d’effet: Obligatoire pour tout renouvellement ou désignation d’un nouveau syndic à compter du 8 novembre 2015 (art 88 – loi 6 août 2015).
4- Syndic et contenu dématérialisé
« L’extranet copropriétaire » - Depuis le 1er janvier 2015, tout syndic, lorsqu’il est professionnel, doit permettre pour chaque copropriétaire un accès en ligne privé et sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou lots gérés, (art 18 I alinéa 11 – loi 10 juillet 1965). Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat des copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Les copropriétaires peuvent s’opposer à la mise en place de ce service par un vote en assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sans possibilité de recourir à l’article 25-1.
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Correspondances dématérialisées - A compter du 24 octobre 2015, le syndic peut transmettre les notifications et mises en demeure par mail, si le copropriétaire donne son accord préalablement. Le copropriétaire peut retirer son accord à tout moment (Décret n°2015-1325 du 21 octobre 2015). 5- L’obligation d’immatriculation des syndicats de copropriété
Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et permettre la mise en
œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements, la loi ALUR du 24 mars
2014 a institué un registre pour l’immatriculés des syndicats de copropriétaires.
Les textes prévoient l’obligation pour le syndic de déclarer des informations sur chacune des copropriétés dont il a la charge au registre d’immatriculation des copropriétés (Art 18 I alinéa 9 – loi du 10 juillet 1965). Conformément à l’article L711-2 du Code de la construction et de l’habitation doivent figurer au registre :
Les nom, adresse et date de création du syndicat de copropriétaires ;
Le nombre et la nature des lots de copropriété ;
Le nom du syndic ;
Le cas échéant, l’existence d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire ;
Dans le cas d’un immeuble insalubre, l’arrêté ou l’injonction administrative y afférent ;
Les données concernant la gestion et les comptes du syndicat doivent également être portées au sein du registre, à la fin de chaque exercice comptable ;
Le carnet d'entretien de l’immeuble ;
L’éventuel diagnostic technique.
Le syndic doit le faire : - avant le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, - avant le 31 décembre 2017 pour celles de plus de 50 lots, - avant le 31 décembre 2018 pour les autres.
(Par ailleurs, à compter du 1er janvier 2017, toute copropriété nouvellement créée devra être immatriculées par les notaires).
Sanctions : Si le syndic n'immatricule pas la copropriété dans un délai d'un mois suivant mise en demeure par tout copropriétaire ou toute personne y ayant intérêt, il peut se voir appliquer une astreinte de 20 € par lot et par semaine de retard. L'absence d'immatriculation ou d'actualisation des données déclarées écarte la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de bénéficier de subventions.
Le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 est venu détailler les termes de cette obligation aux articles R 711-1 à R711-21 du Code de la construction et de l’habitation. Ce décret a été complété par un arrêté du 10 octobre 2016 (relatif au traitement de données à caractère personnel intitulé « registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires » publié au Journal Officiel le 26 octobre 2016, précisant certaines modalités pratiques. Il est notamment venu arrêter que le teneur de ce registre d’immatriculation serait l’ANAH (l’Agence Nationale de l’Habitat).
L’article R711-10 du Code de la construction et de l’habitation prévoit l’obligation pour le syndic ou l’administrateur provisoire de procéder à la déclaration annuelle des informations comptables et liées au bâti, dans le délai de deux mois suivant la tenue de l’AG au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés. Les autres informations sont actualisées par le représentant légal en exercice, au moment de la déclaration annuelle des informations financières, si leur contenu change.
Depuis le 1er novembre 2016, le portail permettant aux professionnels concernés de procéder à l’immatriculation des copropriétés est accessible sur internet à la page : www.registre-coproprietes.gouv.fr
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6- Information des occupants suite à une AG
Décret n°2015-1681 du 15 décembre 2015 – A compter du 1er avril 2016, le syndic doit informer les occupants (copropriétaires ou locataires) des décisions prises en AG qui sont susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants, telles que : - les décisions relatives à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;
- les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires. Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, leur contenu doit être anonymé.
Cette information doit être faite dans les 3 mois suivant l’AG, par affichage pendant un mois à l'emplacement prévu et à défaut de manière individuelle (par voie postale ou dépôt en boite aux lettres).
7- L’individualisation du chauffage
L’article L241-9 du Code de l’énergie prévoit que « Tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. » L’article R241-8 du Code de l’énergie donne une liste d’immeubles exclus de cette obligation :
- ceux dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif. L’arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffages donne ces cas où il est impossible d’opérer cette individualisation,
- ceux dont l'individualisation des frais de chauffage entraînerait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage,
- les établissements d'hôtellerie et les logements-foyers.
L’article R241-10 du Code de l’énergie prévoit que la mise en service des appareils permettant l’individualisation doit avoir lieu au plus tard le 31 mars 2017 ; ce qui nécessite un vote préalable en AG à la majorité absolue de l’article 25 (loi du 10 juillet 1965). Par dérogation, des délais sont accordés :
Si la consommation en chauffage de l'immeuble est comprise entre 120 kWh/m2SHAB. an et 150 kWh/m2SHAB. an, la mise en service doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2017,
Si la consommation en chauffage de l'immeuble est inférieure à 120 kWh/m2SHAB. an, la mise en service doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2019.
Un arrêté du 30 mai 2016 (relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs) et ses annexes précisent les règles pour calculer cette consommation. Le syndicat est responsable de l'installation de ces dispositifs. Des contrôles pourront être menés par l’administration qui pourra mettre en demeure le syndicat de procéder dans un certain délai voir même le sanctionner d’une amende, (jusqu'à 1 500 €/an et par logement), jusqu'à la mise en conformité (art. L242-3 et L242-4 du Code de l’énergie).
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8- Copropriété et diagnostic technique global (DTG) – Articles L731-1 à L731-5 CCH
Issu de la loi ALUR du 24 mars 2004, ce diagnostic technique global est obligatoire, à compter du 1er janvier 2017 pour les immeubles à usage total ou partiel d’habitation de plus de 10 ans mis en copropriété mais aussi pour ceux qui font l’objet d'une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l'administration demande au syndic de le lui produire. (Article L731-4 et L731-5 du Code de la construction et de l’habitation). Par ailleurs, afin d’assurer l’information des copropriétaires sur l’état général de l’immeuble et le cas échant, aux fins d’établir un plan pluriannuel de travaux, le nouvel article L731-1 du CCH prévoit, l'obligation pour le syndicat des copropriétaires de se prononcer sur l’opportunité ou non de faire réaliser un diagnostic technique global pour tout immeuble en copropriété à destination partielle ou totale d'habitation. Cette question doit être obligatoirement portée à l’ordre du jour à compter du 1 janvier 2017, et voté en AG à la majorité simple (article 24 – loi 10 juillet de 1965). Le diagnostic doit contenir : - une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs, - un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et
réglementaires, - une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de
l'immeuble, - un diagnostic de performance énergétique (Art. L. 134-3 ou L. 134-4-1 CCH) ou un audit énergétique
(Art L. 134-4-1 CCH) - une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de
l'immeuble (notamment sur les 10 prochaines années).
Enfin, si ce DTG est réalisé, le contenu du diagnostic technique global doit être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre.
La loi du 12 juillet 2010 n°2010-788 a imposé des obligations en matière de bilan énergétique.
L’article L134-4-1 du CCH prévoit qu’un diagnostic de performance énergétique doit être réalisé pour les
bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement à compter du 1er janvier
2012 et avant le 1er janvier 2017. Les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante
lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt
de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, doivent établir un audit énergétique
plus complet.
9- L’instauration d’un fond de travaux
La loi ALUR du 24 mars 2014 impose l’obligation pour les syndicats de copropriétaires de constituer un fond de travaux (article 14-2 II de loi du 10 juillet 1965 entrant en vigueur le 1er janvier 2017) permettant de faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par les lois et règlements, ainsi que les travaux décidés en AG non compris dans le budget prévisionnel. Ces derniers correspondent essentiellement aux gros travaux de conservation, d’entretien de l’immeuble ou qui portent sur des éléments d’équipement communs (art. 44 – décret n°67-223 du 17 mars 1967). Ce fond devra être instauré pour les immeubles en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation, à l’issue d’une période de 5 ans suivant la date de réception des travaux. La loi ne dit rien sur la nature des travaux réceptionnés entrainant des difficultés pour la mise en œuvre de cette mesure.
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Toutefois, une interprétation semble être retenue par bon nombre de professionnels de l’immobilier et du droit ; les conséquences en découlant seraient les suivantes :
A partir du 1er janvier 2017, toutes les copropriétés, dont les immeubles sont à destination partielle ou totale d’habitation et achevés depuis plus de 5 ans (réceptionnés avant le 1er janvier 2012), devront être dotées d’un fond de travaux. Il est conseillé aux syndicats concernés de décider en AG de sa création avant la fin de cette année.
Pour les immeubles neufs réceptionnés après le 1er janvier 2017, l’obligation de constituer ce fond n’interviendra pas avant 2022.
Pour les immeubles récents qui au 1er janvier 2017 auront été réceptionnés depuis moins de 5 ans, l’obligation de créer ce fond est reportée à la fin du délai de 5 ans prévu. Pour un immeuble réceptionné en 2015, le fond ne devra être constitué qu’en 2020. La loi prévoit des cas de dispense :
- pour les immeubles de moins de dix lots, le syndicat peut décider, en AG et à l’unanimité de ne pas constituer ce fond (art. 14-2 III au 1er janvier 2017 – loi de 1965),
- s’il est établi un DTG ne faisant pas apparaître de besoin de travaux dans les dix prochaines années. Cette dispense ne vaut que pour la durée de validité du diagnostic. Le fond est alimenté par une cotisation annuelle versée par les copropriétaires qui ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel. Elle doit être déterminée en AG à la majorité de l’article 25 (à défaut de l’article 25-1). La décision d’affecter les sommes déposées pour les travaux concernés devra être prise à la même majorité. Les sommes affectées au fond seront attachées aux lots et acquises définitivement à la copropriété. En cas de cession d’un lot, les fonds versés par le copropriétaire-vendeur ne lui seront pas restitués. A compter du 1er janvier 2017, ce fond vient en remplacement des provisions spéciales pour travaux prévues à l’article 18, alinéa 6 (loi de 1965).
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Dossier spécial copropriété – Novembre 2016
II – LE CONSEIL SYNDICAL
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1 - Rôle
Le conseil syndical n’est pas le gestionnaire de la copropriété. Il assiste et contrôle le syndic. Sa fonction d’assistance a ses limites car il n’est pas question qu’il devienne le gestionnaire de la copropriété. Les missions qui peuvent être confiées au conseil syndical ne peuvent être que des missions qui relèvent de la gestion courante (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Encore faut-il que cette délégation ait été accordée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Quand le syndicat comporte plus de 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toutes délégations concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges, mais les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ( article 59-I- 7° de la loi du 24 mars 2014). 2 - Membres
Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires les associés, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints les partenaires liés à eux par un pacs, leurs représentants légaux ou leurs usufruitiers .Lorsqu’une personne morale est nommé en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. Le conseil syndical ne peut pas être composé que d’une seule personne seulement. (Cour d'appel Paris 24 février 1999) sauf si la copropriété ne comporte que deux copropriétaires. Un membre du conseil syndical ne peut pas donner pouvoir pour le représenter au sein de ce conseil en raison du caractère intuitu personae du mandat de conseiller syndical. Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membre du conseil syndical. Lorsque deux conjoints sont propriétaires en indivision seul l’un des deux peut être membre du conseil syndical. (réponse ministérielle du 27.01.2009) La qualité de propriétaire indivis conférant la qualité de copropriétaire, le membre d’une indivision est éligible au conseil syndical (Paris 24 juin 1998) 3 - Fonctionnement Les règles de fonctionnement du conseil syndical sont fixées : - soit par le règlement de copropriété, - soit par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
La désignation en bloc des membres du conseil syndical a été admise par la jurisprudence à condition que le nombre de candidat soit égal au nombre de sièges à pourvoir. (En revanche s’il y a plus de candidat que de sièges à pourvoir le vote doit être nominatif)
Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.
En cas de pluralité de syndicat secondaire, chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d’un siège au moins à ce conseil.
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Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.
En cas de pluralité de syndicat secondaire, chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d’un siège au moins à ce conseil.
L’assemblée générale peut à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 décider de ne pas se doter d’un conseil syndical (article 21 alinéa 9 de la Loi du 10 juillet 1965). En revanche la décision contraire est prise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.( Article 25 du décret du 17 mars 1967)
Le conseil syndical peut pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi sur une question particulière demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. (Exemple : la cotisation de la chambre des propriétaires de Paris).
Le syndic ne peut refuser l’accès à ses locaux à la personne choisie par le conseil syndical et il doit lui donner accès aux documents nécessaires pour l’accomplissement de sa mission.
Le conseil syndical rend compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission (article 22 du décret du 17 mars 1967).
Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. (Article 21 de la loi du 10 juillet 1965).
En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. (article 18 –V- de la loi du 10 juillet 1965) L’article 25 a) prévoit la possibilité, dans les copropriétés jusqu’à 15 lots, de confier, au conseil syndical, une délégation élargie concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel
4- Responsabilité
Le conseil syndical n’a pas la personnalité morale, par conséquent sa responsabilité, en tant qu’organe de la copropriété, ne peut être recherchée. En revanche, les différents conseillers syndicaux qui composent cet organe peuvent voir leur responsabilité engagée individuellement ou collectivement, dès lors qu’une faute est commise dans l’exercice de leur mission (TGI, Nice 15 décembre 1971, Gaz. Pal. 1972.2.821). Désignés en assemblée générale, les membres du conseil syndical sont les mandataires du syndicat des copropriétaires et doivent donc répondre des fautes commises dans l’exercice de ce mandat. Ainsi, le syndicat des copropriétaires peut engager la responsabilité (contractuelle) d’un conseiller syndical qui n’a pas mis en demeure le syndicat de satisfaire à ses obligations d’entretien des parties communes (Cour d’appel de Paris, 16 décembre 2004 : AJDJ 2005.220).
Egalement, la responsabilité délictuelle des membres du conseil peut être mise en œuvre par tout copropriétaire, le syndic, ou un tiers. Ainsi, la responsabilité des conseiller syndicaux a pu être engagée par le syndic dont la révocation a été provoquée par des appréciations injustifiées du conseil syndical (TGI de Nice, 15 décembre 1971).
A titre d’exemple, la responsabilité des membres du conseil syndical pourraient être engagée sur le fondement d’un défaut de contrôle de la gestion du syndic, pour des dépenses non fondées ou en cas d’entente frauduleuse avec le syndic ou un artisan.
Le président comme tout membre du conseil syndical peut voir sa responsabilité mise en cause sur les fondements évoqués ci-dessus. Cependant, parce qu’il est astreint à davantage de missions, sa responsabilité est accrue. En effet, il est désigné par les membres du conseil syndical comme président, il doit donc veiller au bon fonctionnement du conseil.
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De plus, certains textes lui confèrent certaines prérogatives particulières qui, en cas de faute dans leur mise en œuvre peuvent avoir des conséquences en matière de responsabilité. Par exemple, l’article 8 du décret du 17 mars 1967 donne des pouvoirs spécifiques au président en matière de convocation d’une assemblée générale, en raison de l’inaction du syndic. Egalement, en cas de changement de syndic l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 donne au président du conseil syndical le pouvoir d’agir en justice à l’encontre d’un syndic défaillant dans la transmission des pièces et comptes de la copropriété après qu’un certain délai ce soit écoulé.
Aux vues de ces éléments, il est donc recommandé à chacun des membres du conseil syndical de souscrire une assurance responsabilité civile pour l’exercice de cette fonction. Il convient tout de même de noter qu’en raison du caractère bénévole des fonctions de conseiller syndical, les juges demeurent assez indulgents dans la mise en œuvre de leur responsabilité et le montant des sanctions prononcées.
BILAN DE L’ACTION DU CONSEIL SYNDICAL DE L’ANNEE 2016
Article 22 alinéa 1 et 2 du décret du 17 mars 1967 A/ MISSION DE CONTROLE 1/ RAVALEMENT DE FAÇADES Intervention téléphonique
Date Objet Réponse du syndic Date
Courriers
Date Contenu Réponse Date
Réunion
Date Objet de la réunion Résultat
Assistance d’un professionnel
Date Nom Objet Coût
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2/ PROCEDURE SYNDICAT CONTRE MONSIEUR/MADAME ………………………………………………………………. Intervention téléphonique
Date Objet Réponse du syndic Date
Courriers
Date Contenu Réponse Date
Réunion
Date Objet de la réunion Résultat
Assistance d’un professionnel
Date Nom Objet Coût
3 /DIVERS (Trouble de voisinage, ascenseur bloqué, etc..) Intervention téléphonique
Date Objet Réponse du syndic Action du syndic Date
Courriers
Date Contenu Réponse Date
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Article 21 de la loi du 10 juillet 1965
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre il donne un avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire « à la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ». Article 26 du décret du 17 mars 1967
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic notamment : - la comptabilité du syndicat - la répartition des dépenses - les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution. Il peut recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 21 du décret du 17 mars 1967 . Article 25a de la loi du 10 juillet 1965
Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : a) toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Article 21 du décret du 17 mars 1967
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminés. Cette délégation peut permettre à son bénéficiaire de décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum. Elle ne peut en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic. Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation.
Article 37 du décret du 17 mars 1967
Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif. Ce qu’on lit dans les ordres du jour :
Consultation du conseil syndical sur le montant des contrats et marchés Mise en concurrence des contrats et marchés
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III - LES DIFFÉRENTES MAJORITÉS EN COPROPRIÉTÉ
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1 - La majorité simple art. 24
C’est la majorité des voix (moitié des voix plus une) exprimées des copropriétaires présents ou représentées : depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, les abstentionnistes ne sont plus pris en compte pour le calcul de cette majorité, ce qui permet de voter plus facilement les décisions. Ex : dans une assemblée où les copropriétaires présents ou représentés totalisent 700 tantièmes sur 1000, une résolution qui recueille 300 voix pour et 200 contre sera adoptée, malgré 200 voix d’abstention. D’une façon générale, la majorité de l’article 24 est la majorité de droit commun : elle s’applique dès lors qu’une autre majorité n’est pas applicable.
Exemples : - vote du budget prévisionnel - approbation des comptes, vote du quitus - organisation et fonctionnement du conseil syndical - travaux d’entretien qui ne constituent pas des travaux d’amélioration - travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite - autorisation donnée au syndic d’agir en justice - adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et
règlementaires intervenues depuis son établissement
2 - La majorité absolue art. 25 C’est la majorité des voix (moitié des voix plus une) de tous les copropriétaires qu’ils soient ou non présents ou représentés à l’assemblée. Ainsi 501 voix seront nécessaires pour l’adoption d’une décision dans une copropriété où l’ensemble des copropriétaires possèdent 1000 voix. Cette majorité pouvant être difficile à obtenir, la loi SRU a introduit l’art 25-1 dans la loi de 1965 prévoyant deux hypothèses lorsque la majorité de l’article 25 n’a pas été atteinte : - si le projet de résolution a recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires composant le
syndicat, la même assemblée peut se prononcer à l’occasion d’un nouveau vote à la majorité de l’article 24 ;
- si le projet n’a pas recueilli au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, une nouvelle assemblée convoquée dans le délai de 3 mois peut délibérer à la majorité de l’article 24.
- Cette majorité allégée ne s’applique pas aux travaux comportant transformation, addition ou amélioration, et à la demande d’individualisation des contrats de fournitures d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
2 - La majorité absolue art. 25 C’est la majorité des voix (moitié des voix plus une) de tous les copropriétaires qu’ils soient ou non présents ou représentés à l’assemblée. Ainsi 501 voix seront nécessaires pour l’adoption d’une décision dans une copropriété où l’ensemble des copropriétaires possèdent 1000 voix. Cette majorité pouvant être difficile à obtenir, la loi SRU a introduit l’art 25-1 dans la loi de 1965 prévoyant deux hypothèses lorsque la majorité de l’article 25 n’a pas été atteinte :
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- si le projet de résolution a recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut se prononcer à l’occasion d’un nouveau vote à la majorité de l’article 24 ;
- si le projet n’a pas recueilli au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, une nouvelle assemblée convoquée dans le délai de 3 mois peut délibérer à la majorité de l’article 24. Cette majorité allégée ne s’applique pas aux travaux comportant transformation, addition ou amélioration, et à la demande d’individualisation des contrats de fournitures d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
Exemples : - Autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties
communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. - Désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical. - Autorisation permanente donnée aux forces de l’ordre ou de gendarmerie d’entrer dans les parties
communes. - Autorisation de travaux devenus nécessaires à la suite de nouvelles dispositions législatives ou
règlementaires. - Modification de la répartition des charges collectives rendue nécessaire par un changement de l’usage
d’une ou plusieurs parties privatives. - Suppression du vide-ordures pour des questions d’hygiène. - Travaux dans les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens. - Travaux comportant transformation, addition ou amélioration. - Demande d’individualisation des contrats de fournitures d’eau et la réalisation des études et travaux
nécessaires à cette individualisation. - Installation d’une antenne-relais en toiture (loi Macron)
3 - La double majorité art. 26
C’est la majorité de tous les copropriétaires (en nombre) représentant au moins les deux tiers des voix. Ainsi dans une copropriété comprenant 30 copropriétaires qui totalisent 1000 tantièmes, la décision devra être approuvée par 16 copropriétaires (la moitié plus un) représentant au moins 667 millièmes. Cette majorité étant difficile à obtenir en raison, notamment, de l’absentéisme , une majorité « allégée » est possible dans le cadre d’ une 2e assemblée pour certains travaux d’ amélioration ( et seulement dans ce cas) : si lors de la première assemblée la décision concernant ces travaux n’ a pas réuni la double majorité , mais a obtenu l’ accord de la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix de copropriétaires présents ou représentés , le syndic peut convoquer une deuxième assemblée qui pourra ratifier la décision à cette dernière majorité .
Exemples :
- modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété pour ce qui est des modalités de jouissance, d’usage et d’administration des parties communes. - vente de parties communes ne modifiant pas la destination de l’immeuble (ex : vente d’un bout de couloir) ; - modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. - la suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale. - Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au gardien ou au concierge lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.
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La double majorité « allégée » dans le cadre d’ une 2e assemblée pour certains travaux d’ amélioration ( et seulement dans ce cas) : « si lors de la première assemblée la décision concernant ces travaux n’ a pas réuni la double majorité , mais a obtenu l’ accord de la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix de copropriétaires présents ou représentés , le syndic peut convoquer une deuxième assemblée qui pourra ratifier la décision à cette dernière majorité » a été abrogée par la loi Alur du 24.03.2014.
4 - L’unanimité art. 26 Certaines décisions très importantes requièrent l’accord de l’ensemble des copropriétaires (et pas seulement de ceux présents ou représentés à l’assemblée générale), 1000/1000 èmes. Exemples : - modification de la répartition des charges - vente d’une partie commune nécessaire au respect de la destination de l’immeuble - suppression d’un équipement collectif. - modification de jouissance d’une partie privative
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Dossier spécial copropriété – Novembre 2016
IV - LA FEUILLE DE PRESENCE
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(Article 14 du décret du 17 mars 1967)
Il est tenu une feuille de présence pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu s’il y a lieu, des dispositions de l’article 22 (alinéa 2 et 3) et de l’article 24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée. La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée. Elle peut être tenue sous une forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316 – 1 et suivants du code civil. Article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 : Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieures à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Article 22 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 : Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de 3 délégations de vote. Toutefois un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Article 1316 – 1 du code civil : L’écrit sous forme électronique est admis en preuve au même titre que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité. Aucun texte de loi n’oblige le syndic à communiquer une copie de la feuille de présence en même temps que le procès-verbal mais si un copropriétaire réclame ce document le syndic est tenu de lui transmettre conformément à l’article 33 du décret du 17 mars 1967 car la feuille de présence est une annexe du procès-verbal. En cas d’arrivée tardive ou de départ anticipé d’un copropriétaire en assemblée générale et si le bureau de l’assemblée générale en a connaissance, la feuille de présence doit préciser les résolutions sur lesquelles ce copropriétaire était présent.
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Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble situé à …………………………………………………………. Tenue le ……………………….………….
Numéro de lots
Nom et prénom et
adresse des copropriétaires
Millièmes de parties communes
Nombre de voix Nom et domicile du Mandataire
Signature
Générales Spéciales Votes concernant les parties communes générales
Votes concernant les parties communes
spéciales
Chauffage
Ascenseur
Certifiée conforme par (nom du président de séance) ……………………………………………………. Président de séance. Signature
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V – LE PROCÈS-VERBAL D’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
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1 - Etablissement du procès-verbal L’établissement du procès-verbal est obligatoire (art 17 alinéa 1 du décret du 17/03/1967). Le texte ne précise pas qui doit l’établir. En pratique c’est le syndic mais selon la cour de Paris (23 ème ch B) rien n’impose qu’il soit rédigé par le secrétaire de séance ou par un membre du bureau. - Le procès-verbal doit être rédigé soit en cours de séance, soit à sa clôture ; mais il ne peut être établi
ultérieurement, l’article 17 alinéa 1, indiquant qu’il doit être signé « à la fin de la séance ». - Le procès-verbal doit être signé par le président, le secrétaire ou par le ou les scrutateurs ; si la
signature a été omise les tribunaux hésitent à prononcer pour ce seul motif la nullité de l’assemblée (Cour de Cour de Cassation 3e chambre civile 16 /11/1976), mais il est alors permis d’en contester la force probante. - Un procès-verbal qui ne comporte aucune signature (du président, du secrétaire ou des scrutateurs)
n’est pas de nature à prouver la résolution prise par l’assemblée générale. - L’action tendant à contester la validité de l’assemblée générale au motif que le procès-verbal n’est
pas régulièrement signé doit être intentée dans le délai légal de contestation de 2 mois. - Lorsque le registre des procès-verbaux est tenu sous la forme électronique, les signatures sont établies
conformément à l’alinéa 2 de l’art 1316-4 du code civil. 2 - Mentions du procès-verbal Le PV doit comporter : - l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour - sous chacune de ces questions le résultat du vote - le nom des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision de l’AG et leur nombre de voix - le nom des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus, et leur nombre de voix - éventuellement la mention des réserves faites par les copropriétaires ou associés opposants. Mais aucun texte n’impose de faire figurer dans le PV le nom et les tantièmes des copropriétaires présents ou représentés, les indications de la feuille de présence étant sur ce point suffisantes. Depuis la réforme opérée par le décret du 27 mai 2004, le PV n’a plus à faire mention des copropriétaires « n’ayant pas pris part au vote ». L’omission des indications exigées par l’art 17 est susceptible d’entraîner la nullité de l’assemblée (Cass 3e civ, 20/12/2006).
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3 - Registre des procès-verbaux Un registre doit être tenu dans les conditions indiquées au texte, mais le procès-verbal lui-même peut être établi sur une feuille volante ; le défaut de tenue du registre n’est pas une cause de nullité de l’assemblée mais il est de nature à engager la responsabilité du syndic. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316 – 1 et suivants du code civil. 4 - Valeur probante des procès-verbaux Le procès-verbal fait foi des constations qu’il renferme mais la preuve de la fausseté des indications qu’il contient peut être rapportée par tous moyens. L’action en rectification du procès-verbal débouche normalement sur sa nullité totale ou partielle ; la demande de rectification du procès-verbal peut être formulée auprès du bureau de l’assemblée et être avalisé par celui-ci lors d’une réunion postérieure, et ceci même dans le cas où, à la suite de ce procès-verbal erroné, l’assemblée a été appelée à voter de nouveau et est revenue sur sa décision antérieure. En cas de refus, la demande de rectification peut être formée devant le tribunal de grande instance. La nullité du procès-verbal en raison, par exemple, d’erreurs matérielles n’entraîne pas nécessairement la nullité des délibérations qu’il contient (Ca Versailles, 4 ème ch 28/04/2003) ; ainsi la nullité des délibérations n’est pas prononcée s’il apparaît que les erreurs relevées (concernant le nombre des copropriétaires présents ou représentés) sont sans incidence sur les votes, dont les résultats ont été correctement retranscrits (Ca Paris 23e Chbre B, 26/02/2004). 5 - Notification des procès – verbaux Dans le délai de deux mois à compter de l’assemblée générale, le syndic doit notifier le procès- verbal (envoi par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte d’huissier) à chacun des copropriétaires opposants (ce sont ceux qui ont voté contre une ou plusieurs décisions) ou défaillants (c’est à dire absents et non représentés). En revanche, le procès-verbal est envoyé par lettre simple aux copropriétaires qui ont voté en faveur de toutes les résolutions. La notification doit reproduire l’intégralité de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi de 1965 qui expose la possibilité de contester les décisions de l’assemblée.
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VI – CLAUSES ILLICITES D’UN REGLEMENT DE COPROPRIETE
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Certaines clauses de règlement de copropriété sont réputées non écrites car :
- Soit, elles sont contraires à l’ordre public (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 mars 2007, n°06- 12,702, n°226 FP – P + B, Rabaux c/Edeline : Bull. civ.III, n°34)
- Soit, elles comportent une restriction aux droits des copropriétaires, prohibée par l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
1 - Stipulations contraires à l’ordre public
Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles, 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique (décret en conseil d’état) prises pour leur application sont réputées non écrites.
Important : La cour de Cassation a précisé qu’une telle clause est censée n’avoir jamais existé. Elle a ainsi cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait jugé que l’annulation ne pouvait avoir d’effet qu’à compter de sa décision (Cour de cassation. Civile 20 décembre 2000, n° 99-16.059, n°1689 administrer juillet 2001 p.40).
La cour de Cassation a du réaffirmer sa position devant la résistance des juges du fond qui limitent les effets de l’annulation à l’avenir (Cour de cassation.3ème Civile, 27 septembre 2005, n°03-12.402).
De plus la jurisprudence a considéré qu’aucune prescription n’est applicable à l’action tendant à faire déclarer non écrite une clause.(Cour de cassation 3ème chambre civile 27 septembre 2000 administrer janvier 2001 p 47 et administrer février 2001 p.34) .
Exemples de clause contraires à l’ordre public :
- clause qui dispense un copropriétaire de toute contribution aux charges de l’immeuble. - clause qui autorise à l’avance des travaux sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de
l’immeuble (car il s’agit d’une prérogative qui appartient à l’assemblée générale)
2 - Stipulations restreignant sans justification les droits des copropriétaires.
Par application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire doit disposer librement de son lot et ne peut, en raison de son caractère d’ordre public, faire l’objet d’aucune limitation.
Exemples de clauses qui restreignent les droits des copropriétaires :
- clause interdisant de céder des lots à d’autres que les copropriétaires. - clause interdisant le droit de diviser un lot en vue de son aliénation - clause interdisant de réunir des lots de même nature. - clause interdisant de louer à certaines personnes des chambres de service, le plus souvent étrangères à
la copropriété.
C’est le plus souvent le standing de l’immeuble, son caractère de haute qualité et le maintien de la quiétude des occupants qui sont pris en considération pour décider si la clause restrictive est justifiée par la destination de l’immeuble.
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VII – LES COMBLES
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Si vous souhaitez disposer des combles situés au-dessus de votre appartement. Il faut avant tout consulter le règlement de copropriété.
1 - soit le règlement de copropriété est muet et des lors ce sont les articles 2 et 3, 1er alinéa qui s’appliquent, à savoir :
a) Si les combles concernés sont à utilité et à l’usage exclusif d’un copropriétaire, elles sont considérées comme privatives. C’est ainsi le cas par exemple quand les combles n’abritent aucun élément collectif ou quand elles ne peuvent être utilisées que par le copropriétaire dont le lot en commande l’accès. b) Si les combles ont pour fonction de permettre l’accès à la toiture, pour en assurer l’entretien et la réparation, elles sont considérées comme communes. Telle est la position de la jurisprudence qui ne fait qu’appliquer les articles précités. (Cour de cassation 3eme chambre civile, 14 février 1990 et 6 octobre 1993)
Article 2 de la loi du 10 juillet 1965 : Sont privatives les parties des bâtiments et terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Article 3 ,1ere alinéa de la loi du 10 juillet 1965 : Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux : Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; - le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors
2 - soit le règlement de copropriété détermine la qualité commune ou privative des combles, et l’on agit en conséquence quand un copropriétaire souhaite les utiliser à des fins personnelles
a) Combles parties privatives
Le copropriétaire n’a pas à demander l’autorisation de la copropriété pour les occuper. En revanche si les travaux d’aménagement touchent les parties communes (création d’un velux par exemple) une autorisation du syndicat des copropriétaires sera nécessaire (pour les travaux seulement). b) Combles parties communes
Le copropriétaire devra demander à l’assemblée générale la mise à sa disposition des combles qui se fera par vente (ou par cession à un euro symbolique par exemple) avec modification du règlement de copropriété (avenant au règlement de copropriété qui donnera à ce copropriétaire un supplément de millièmes) Les frais consécutifs à cette opération seront à la charge du bénéficiaire des combles (frais de notaire, de géomètre expert – pour le calcul des millièmes-).
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VIII – PRESCRIPTION ACQUISITIVE D’UNE PARTIE COMMUNE
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1 - Prescription de 30 ans
La prescription acquisitive de 30 ans joue si les conditions de l’article 2229 du code civil sont remplies à savoir : - il faut une possession continue et non interrompue - il faut une possession paisible - il faut une possession publique - il faut une possession non équivoque et à titre de propriétaire. En copropriété il y a prescription acquisitive si le copropriétaire démontre qu’il a exercé un droit de jouissance exclusif sur les parties communes au su et vu de tous sans contestation de personne pendant 30 ans.
2 - La prescription acquisitive de 30 ans peut être abrégée et réduite à 10 ans
(ce délai était auparavant (avant le 17 juin 2008) de 10 ou 20 ans selon le lieu de domiciliation du véritable propriétaire). Article 2272 : Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans La bonne foi : il faut que le copropriétaire qui conteste cette prescription démontre que le copropriétaire qui revendique le bénéfice de l’article 2272 est propriétaire de mauvaise foi. En effet la bonne foi se présume. Une personne de bonne foi est une personne qui se croît sincèrement propriétaire d’un bien qui en réalité appartient à la copropriété. Ce délai peut être interrompu par le véritable propriétaire ou celui qui se revendique comme tel. Cette demande peut se faire par voie de référé (mais si l’action est rejetée, elle n’aura pas interrompue le délai de prescription) De plus une simple action de bornage ne permet pas d’interrompre la prescription car, par définition, elle n’implique aucune contestation de propriété. La prescription sera également interrompue par la reconnaissance par le possesseur du droit du propriétaire. Il suffit donc de faire acter au possesseur qui l’occupe par simple tolérance pour mettre fin au risque de prescription. Pour bénéficier de cette prescription allégée, ainsi tout titre qui ne correspondant pas exactement au bien ne peut permettre la prescription allégée, peu importe que la différence soit minime (Cour de cassation 3ème chambre civile 13 décembre 2006 références dans le code civil sous l’article 2272 ) On ne pourra prescrire la partie non mentionnée dans le titre.
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3 - Exemples Selon la Jurisprudence il y a appropriation des parties communes quand :
Un copropriétaire édifie une cloison empiétant sur une cour commune (cass. civ. 24.02.1993).
Un copropriétaire empêche l’accès d’une courette commune sur laquelle il construit (Cour de Cassation 3ème civile 14.02.1996, rdimm 1996 p419 et Cour d'appel Paris 23ème chambre civile B 29.06.2000 AJDJ 2000 p 847).
Un copropriétaire s’approprie un pallier en l’englobant dans les parties privatives (Cour de Cassation, 3ème Civile, 17.05.1995 loyers et copropriété août septembre 1995 n° 398, AJPJ 1995 p 892.).
Un copropriétaire édifie sans droit une construction sur une terrasse commune (Cour de Cassation 3ème Civile 22.01.1992, loyers et copropriété 1992 n° 187 ou dans un jardin partie commune à jouissance privative (Cour de Cassation 3ème Civile loyers et copropriété 2000 comm n° 151, et Cour de Cassation 3ème Civile 20.11.1985 RD Immobilier 1996 p 247, Revue Administrer avril 1986 p 47.
4 - Délai de prescription d’une action en contestation d’une appropriation d’une partie commune.
a/ Quand l’appropriation d’une partie commune est constatée la prescription de 10 ans n’est pas toujours écartée, tout dépend de l’objet de l’action engagée. - Si elle tend à la restitution des parties communes indûment appropriées il s’agit d’une action réelle en
revendication et la prescription de 10 ans ne s’applique pas - Si elle tend à titre principal à la démolition, il s’agit d’une action personnelle et la prescription de 10 ans
joue
b/ Par contre aucun problème ne se pose quand les agissements d’un copropriétaire n’ont pas pour objet ou pour résultat de parvenir à la privatisation d’une partie commune et l’action se prescrit alors par 10 ans :
Branchement irrégulier sur des canalisations parties communes
Ouverture d’une lucarne dans la toiture
Pose de gaines de ventilation dans un couloir commun
Démolition d’un appentis adossé à un mur commun
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Dossier spécial copropriété – Novembre 2016
IX – STATIONNEMENT ABUSIF D’UN VÉHICULE
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En cas de stationnement abusif sur une partie privative c’est le propriétaire de cette partie privative qui doit poursuivre le propriétaire du véhicule. En cas de stationnement abusif sur une partie commune c’est le syndic de l’immeuble qui doit poursuivre le propriétaire du véhicule. Le copropriétaire ou le syndic doivent faire respecter les règles de stationnement. En cas de stationnement interdit, il est possible de faire dresser un procès-verbal par un gardien assermenté. Quand un véhicule stationne dans une cour commune ou sur un passage commun ou sur le parking d’un copropriétaire la procédure est la même dans tous les cas. En revanche s’il s’agit d’une épave la procédure est différente.
1 - Stationnement abusif d’un véhicule dans une cour commune ou sur un passage commun ou sur le parking d’un autre copropriétaire
Nous sommes dans le cas de voies qui ne sont pas ouvertes à la circulation publique, les règles de procédures de mise en fourrière applicables aux véhicules qui s’y trouvent sont d’abord celles que prévoient les articles R.325 – 47 à R .325 – 52. du code de la route. Si l’identité du propriétaire du véhicule est connue. Le maître des lieux (syndic ou copropriétaire ou gérant ou locataire) doit mettre en demeure, le propriétaire du véhicule concerné de retirer son véhicule dans un délai de 8 jours à compter de l’avis de réception avant de demander l’enlèvement de ce véhicule à l’officier de police judiciaire territorialement compétent. L’officier de police judiciaire vérifie avant de prescrire la mise en fourrière, l’identité du propriétaire du véhicule. Si l’identité du propriétaire du véhicule est ignorée : Le syndic (ou le gérant ou le copropriétaire victime)) se fait communiquer par l'officier de police judiciaire l'identité et l'adresse du propriétaire du véhicule, telles que celles-ci apparaissent au répertoire des Immatriculations. Il doit, ensuite, adresser au propriétaire du véhicule la mise en demeure prévue ci-dessus et éventuellement une requête à l'officier de police judiciaire pour qu’il prescrive la mise en fourrière. Cette mise en fourrière est notifiée à l’intéressé dans les conditions de l’article R 290 – 1 du code de la route.
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En cas de stationnement abusif sur une partie privative c’est le propriétaire de cette partie privative qui doit poursuivre le propriétaire du véhicule. En cas de stationnement abusif sur une partie commune c’est le syndic de l’immeuble qui doit poursuivre le propriétaire du véhicule. Le copropriétaire ou le syndic doivent faire respecter les règles de stationnement. En cas de stationnement interdit, il est possible de faire dresser un procès-verbal par un gardien assermenté. Quand un véhicule stationne dans une cour commune ou sur un passage commun ou sur le parking d’un copropriétaire la procédure est la même dans tous les cas. En revanche s’il s’agit d’une épave la procédure est différente.
1 - Stationnement abusif d’un véhicule dans une cour commune ou sur un passage commun ou sur le parking d’un autre copropriétaire
Nous sommes dans le cas de voies qui ne sont pas ouvertes à la circulation publique, les règles de procédures de mise en fourrière applicables aux véhicules qui s’y trouvent sont d’abord celles que prévoient les articles R.325 – 47 à R .325 – 52. du code de la route. Si l’identité du propriétaire du véhicule est connue. Le maître des lieux (syndic ou copropriétaire ou gérant ou locataire) doit mettre en demeure, le propriétaire du véhicule concerné de retirer son véhicule dans un délai de 8 jours à compter de l’avis de réception avant de demander l’enlèvement de ce véhicule à l’officier de police judiciaire territorialement compétent. L’officier de police judiciaire vérifie avant de prescrire la mise en fourrière, l’identité du propriétaire du véhicule. Si l’identité du propriétaire du véhicule est ignorée : Le syndic (ou le gérant ou le copropriétaire victime)) se fait communiquer par l'officier de police judiciaire l'identité et l'adresse du propriétaire du véhicule, telles que celles-ci apparaissent au répertoire des Immatriculations. Il doit, ensuite, adresser au propriétaire du véhicule la mise en demeure prévue ci-dessus et éventuellement une requête à l'officier de police judiciaire pour qu’il prescrive la mise en fourrière. Cette mise en fourrière est notifiée à l’intéressé dans les conditions de l’article R 290 – 1 du code de la route.
