Droit Des Biens

Droit des biens – Fichage Sophie Schiller

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Droit des biens – Manuel de Sophie Schiller

Introduction Droit des biens : traite de ma composition du patrimoine et du régime de ses composants. Ex : propriété,

usufruit, copropriété etc.

Eloignement progressif des réalités matérielles. Par ailleurs les sources sont très variées et de plus en plus éclatées. Le code civil consacre deux de ses trois livres sur ce dernier. La jurisprudence est par ailleurs foisonnante.

Sources internationales : juridictions européennes, CEDH, CJCE…

Organisation sociale changeante modification de l’évaluation des richesses et de la nature des biens constituant le patrimoine.

19ème siècle : biens de valeur = immobiliers et corporels « res mobilis, res vilis »

Aujourd’hui : incorporels

Titres de sociétés, auteurs : Microsoft, L’Oréal, Harry Potter...

Evolution du droit des biens : ordonnance du 23 mars 2006 (modification du régime des sûretés) + à venir : projet de réforme (31 Oct 2008) sur les textes du code civil.

Partie préliminaire : La Notion de bien Bien = distinction entre source d’avantage et source de responsabilités

Titre 1 : définition de la notion de bien Impossibilité de reprendre le sens courant : elle est beaucoup trop restreinte.

Chapitre 1 : définition négative du bien 2 catégories : personnes et biens. On définit les biens selon qu’ils ne sont pas des personnes (physiques, ou

morales). Difficultés : le régime des animaux et des embryons.

Animaux = biens en droit français (art 528 C. Civ). On retenait le fait qu’ils soient des biens consommables tandis qu’aujourd’hui, on prend en considération le lien affectif. Loi du 10 juillet 1976 : l’animal est un être vivant et sensible. -> Droit de sanctions si actes de cruauté.

Convention européenne pour la protection des animaux, entrée en vigueur en France le 1er Mai 2004. Question : personnalité juridique des animaux ?


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Cas de la suisse : art 614a C. Civ. : les animaux ne sont pas des choses mais la plupart du temps on leur applique le régime de la chose => solution affective, dommages intérêts, mais aussi ils peuvent être légués, saisis…

Les embryons : personne humaine potentielle (comité national consultatif d’éthique ).

Chapitre 2 : Définitions positives du bien Distinction entre bien et chose : sens juridique // objet matériel

- Les biens par le critère de l’utilité o « satisfaire les besoins de l’homme, en les utilisant ou en les échangeant » o Limites : corps humain = indissociable de la personne humaine

Sang, organes - Les biens par le critère de l’appropriation

o Exception des choses communes : Art 714 C.civ : des choses n’appartiennent à personne et l’usage est commun à tous.

o Double notion : utilité et appropriation permet d’y inclure les droits sur les choses. Double catégorie : les choses et les droits, mais critique car confusion.

o De plus inadaptation au monde actuel : certains choses ne peuvent être considérées comme des biens, comme l’air, l’eau, les ondes.

- Les biens par le critère de la valeur o Doctrine traditionnelle : « la notion moderne de bien tend nécessairement à traduire dans le patrimoine

toute richesse » o Cependant des choses ont une valeur mais ne sont pas des biens.

Exemple du sang (matériel pour des produits pharmaceutiques) Exemple du contrôle d’une société, voire du pouvoir qu’on y obtient

Pas de critère unique : on préfère parler des biens au pluriel.

Titre 2 : Détermination de la notion de bien Difficulté de l’étude conceptuelle : on se ramène à l’étude de la réalité. Les biens sont généralement liés à une

personne en tant que patrimoine, et la classification des biens permet de déterminer le régime applicable à chacun.

Chapitre 1 : Le contenant : le patrimoine Aubry et Rau « le patrimoine est un sac que chaque homme porte, sa vie durant, sur son épaule et dans lequel

viennent s’enfourner pêle-mêle, tous ses droits, ses créances et ses dettes » de Vialleton.

Section 1 : qualification du patrimoine. Le patrimoine est composé d’un actif et d’un passif, les biens, créances et les dettes.

§1. Universalité juridique Chaque personne doit répondre de son passif sur l’intégralité de son actif (Aubry et Rau).

Article 2284 du code civil : « quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers, immobiliers, présents et à venir ».

Lien obligatoire : patrimoine considéré comme un tout. Système juridique global.


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Deux types d’universalité : de fait (volonté de l’homme) et juridiques.

§2. Acceptation timide des divisions patrimoniales Réticence du droit français à admettre les patrimoines d’affectation.

Conception de pays étrangers ; regrouper chaque affectation particulière de biens au sein de patrimoines propres.

Ex : biens à l’usage professionnel seront dans le patrimoine professionnel, ceux dans le patrimoine privés seront ceux à usage privé.

Les créanciers de chaque patrimoine ne pourront se désintéresser que sur les biens de ce patrimoine précis.

Première entorse en droit français : la fiducie.

Loi du 19 février 2007 (articles 2011 à 2031 du code civil) Article 2011 : fiducie = un ou plusieurs constituants transfèrent un élément de leur patrimoine à des

fiduciaires qui, en les tenant séparés de leur patrimoine, agissent dans un but déterminé au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires.

o Limites : gestion des biens ou de droits + constitution de sûretés o Le fiduciaire est une personne morale (établissement de crédit, entreprise d’investissement,

entreprise d’assurance, avocat) Régime : 99 ans depuis 08-09 Acte notarié imposé lorsqu’elle porte sur un bien commun ou indivis. Prend fin avec le décès du constituant. Constitue une sûreté rechargeable : permet de garantir de nouveaux crédits après constitution. Patrimoine du constituant = gage commun de ces créations

Modernisation des affaires financières (loi du 2 juillet 1996)

- Les donneurs d’ordre peuvent faire des dépôts auprès d’adhérents d’une chambre de compensation et ces dépôts sont transférés en pleine propriété. => une chambre de compensation aurait un patrimoine composé d’ensembles patrimoniaux constitués par les dépôts réalisés de chaque donneur d’ordre.

Dans les divorces :

Article 1387-1 du code civil (loi du 2 août 2005) : le conjoint qui conserve le patrimoine professionnel devra supporter les dettes et des sûretés consenties par les époux dans le cadre de la gestion d’une entreprise.

Section 2 : Caractères du patrimoine Principe de l’unicité du patrimoine et son évolution : théorie d’Aubry et Rau, fin 19ème siècle, qui a

progressivement été critiquée.

§1. Théorie de l’unicité 4 règles posées par la théorie classique

- Seules les personnes ont un patrimoine


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o En droit des régimes matrimoniaux, il y a trois masses de biens : de l’épouse, de l’époux,

les biens communs. Or la communauté n’est pas une personne.

- Toute personne a nécessairement un patrimoine o Le patrimoine est un ensemble d’actifs, une potentialité à posséder quelque chose.

- Le patrimoine reste lié à la personne aussi longtemps que dure se personnalité o On ne peut transmettre son patrimoine, seulement les objets le composant. o Sauf en cas de fin de personnalité juridique (mort).

- Une personne n’a qu’un seul patrimoine o Cela prive de protection ceux qui veulent abriter certaines biens de leurs créanciers.


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§2. Critique de la règle d’unicité du patrimoine Existence de patrimoines sans maîtres :

Le patrimoine du défunt accepté à concurrence de l’actif net (art 787 s. C. Civ)

Existence de divisions patrimoniales :

Fortune de mer, fortune de terre.

Utilisation d’autres outils juridiques pour séparer son patrimoine : création d’une personne morale, ce qui peut entraîner un « abus de biens sociaux » car on utilise ce patrimoine professionnel possiblement à des fins personnelles.

Chapitre 2. Le contenu : les différents biens Distinction biens patrimoniaux et biens extrapatrimoniaux : biens = valeur économique. => Possibilité de les

céder, vendre, transmettre.

En dehors du patrimoine : droits sans valeur pécuniaire : liés à la personne.

Droits politiques, droits de la personnalité.

Nuance : les biens venaux, incessibles, intransmissibles.

Les clientèles civiles, souvenirs de famille.

Interdiction de poser la personne et ses attributs comme ayant une valeur économique, mais c’est contredit par la réalité :

Principe : Art 16-5 C.civ. : « les conventions ayant pour effet de conférer une valeur patrimoniale au corps humains, à ses éléments et à es produits sont nulles »

Exceptions :

- Les objets du corps humain ont déjà pu faire l’objet de confiscation ou de rétention (confiscation pénale d’un doigt, TGI Avignon 24 septembre 1985)

- Evaluation en argent du préjudice moral subi suite à l’ablation d’une partie du corps : évaluation en argent de chaque partie du corps ?

- Droits à l’image ou au nom, droits de la personnalité progressivement réifiés. => commercialisation de l’image

Section 1. Classification des biens Summa division : biens meubles, biens immeubles.

§1. Distinction entre biens mobiliers et biens immobiliers Origine de la distinction : article 516 du Code Civil.

Historiquement : seule la terre avait une valeur économique, les objets mobiles étant alors sans valeur.

« RES MOBILIS, RES VILIS. »


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Le régime appliqué aux biens immobiliers devait permettre de les conserver au maximum dans les familles nobles.


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A\ Critère de la distinction

Tous les biens sont meubles, sauf ceux qui reçoivent la qualification d’immeuble. Immeuble : art 517 Cod. Civ.

1 : Les immeubles

Les immeubles par nature : - Ce qui est immobile : lien avec le sol (végétaux, constructions…) Art 518 à 521 Cod. Civ.

Les immeubles par destinations : Art 522 à 525 Cod. Civ.

Justification : sorte de fiction qui crée un ensemble en cas de saisie, d’hypothèque ou de vente. => Régime identique à tout l’ensemble, cohérence.

Si une usine était saisie, alors les machines à son activité de production pourront être saisies selon la même procédure.

Conditions à l’immobilisation par destination :

Manifestation réelle de volonté ou

Réunion de deux conditions matérielles : o Même propriétaire du meuble et de l’immeuble o Le meuble doit être affecté au service de l’immeuble, avec un lien physique.

La cour de cassation a considéré que l’opération de transformation d’un immeuble par destination en meuble devait respecter les mêmes exigences que la transformation de meuble en immeuble. Ass. Plén. 15 avril 1988, Des fresques catalanes.

Types d’immeubles par destination :

- les biens affectés au service d’un fond o art 524 Cod. Civ : « les animaux et les objets que le propriétaite du fond y a placés pour le service

et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. » o idée que ces biens sont au « service » du fonds, et non pas servent uniquement le propriétaire.

Exploitation agricole, commerciale ou industrielle.

Ainsi des meubles meublants seront des meubles dans une maison d’habitation alors

qu’ils seront immeubles par destination s’ils garnissent un hôtel.

o Critère : être indispensable à l’exploitation

- les biens attachés au fond à perpétuelle demeure o art 525 Cod. Civ. « le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à

perpetuelle demeure quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés *…+ »

Les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent :


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Art 526 C. Civ. : usufruit des immeubles, servitude, service foncier, actions qui tendent à revendiquer un immeuble. droits portant sur les choses immobilières.

Ex : l’hypothèque.

2 : Les meubles

Les meubles par nature :

Art 528 C. Civ. => les animaux et les corps qui peuvent se transporter d’un lieu à l’autre.

Les meubles par détermination de la loi :

Art 529 C.Civ. => sont immeubles par détermination de la loi les obligations et actions qui ont pour objet des sommes exigibles et des effets mobiliers.

- Droits et actions portant sur un meuble

L’usufruit d’un immeuble est un droit immobilier, l’usufruit d’un meuble est un droit mobilier.

- Aux parts d’intérêts et actions des sociétés

o Titres émis par une société = mobilier o Nuance : le droit fiscal est plus réaliste et appliquera une fiscalité de droits immobiliers lorsque ça

sera nécessaire.

Les meubles par anticipation :

Création de la jurisprudence. (CJCE 7 décembre 2004 par exemple)

Qualification mobilière à des biens actuellement immobiliers destinés à devenir des meubles.

Exemple : récolte sur pieds

Qualification mobilière accordée par un acte de volonté. Elle ne s’impose pas aux tiers.

B\ Intérêt de la distinction

Régimes différents

1 : la preuve et l’acquisition de la propriété

Possession = apparence d’un droit car souvent le possesseur est titulaire de la propriété.

Art 2276 C. Civ. « en fait de meuble, possession vaut titre. »

Prescription acquisitive de 10 à 30 ans pour les immeubles.

Matière de preuve : le possesseur est présumé propriétaire d’un bien en matière de meubles, en matière d’immeuble, il faut réunir les conditions de la prescription.


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2 : les garanties

Différence de régime selon l’objet de la garantie : le créancier n’est protégé par la garantie que si le débiteur ne peut faire sortir ce bien de son patrimoine sans que le créancier n’en soit informé.

Les biens immobiliers figurent dans un registre de publicité.

De plus les garanties sur les biens meubles nécessitent la dépossession, ce n’est pas le cas pour les biens immeubles.

3 : modalités du transfert de la propriété

Différence de contraintes lors du transfert de propriété : mise à jour des registres de publicité.

Dedans : toutes les opérations relatives aux biens immobiliers. Publicité foncière des transferts des biens immobiliers. + Perception de droits fiscaux (formalité fusionnée de l’art 647 du code général des impôts).

Cette double contrainte ne sera pas imposée aux transferts de propriété des biens mobiliers.

4 : tribunal compétent

Meuble : NCPC art 42 : domicile du défendeur

Immeuble : lieu où se tient l’immeuble.

5 : La saisie

Différence de règles applicables en cas de saisie d’un bien meuble ou immeuble : protection plus importante de la saisie des biens immeubles.

6 : la lésion

Différence d’application des règles de nullité pour lésion : l’erreur sur la valeur (5\12) est cause de la nullité d’un contrat de vente. Art 1674, C. Civ.

§2. Classification secondaire des biens Portée moindre des classifications secondaires, cependant subsistent des différences de régime.


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A\ Biens appropriables et biens non appropriables

1 : critère de distinction

- La nature physique du bien o Usage commun à tous

Art 714 C. Civ L’eau, la mer, l’air, les eaux courantes

o biens trop proches de la personne Art 1128 C. Civ. : biens hors du commerce Les personnes, les éléments du corps humain…

- Le rattachement du bien au domaine public o Ordonnance du 21 avril 2006 : lorsque l’immeuble comporte des aménagements indispensables à

l’exécution du service public. Les rivages de la mer, les ports, les routes…

2 : intérêt de la distinction

Les biens non appropriables :

- Ne peuvent être l’objet de transaction juridique - Inaliénables, insaisissables, imprescriptibles

B\ Biens consomptibles et biens non consomptibles

Choses ou biens

Dans le commerce juridique

Pouvant être l'objet d'un

droit de propriété

Ne pouvant pas être

approprié

Choses communes

Choses sans maître

Res nullius Res delictae

Hors du commerce juridique

Par naturePar l'effet

d'une règle de droit


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Bien consomptible = se détruit par son utilisation (monnaie ; produits alimentaires.

Ils ne peuvent pas être restitués, et entrainent une restitution par équivalent.

C\ Biens fongibles et biens non fongibles

Bien fongible = non individualisable

- Art 1291 C. Civ. : compensation seulement entre choses fongibles de la même espèce - Corps certain : le contrat porte sur la restitution de la chose même - Bien fongible : le contrat porte sur la restitution d’un bien équivalent - Transfert de propriété :

o Corps certain : lors de la conclusion du contrat o Chose de genre : lors de l’individualisation de la chose

Permet de faire peser les risques sur l’acheteur lorsque les biens sont individualisés.

D\ Fruits et produits

Capitaux : produisent des revenus.

- Revenus = fruits o Non altération du capital, renouvelable périodiquement

Fruits, récoltes, loyers… - Revenus = produits

o Altère ou diminue sensiblement le capital Pierres extraites d’une carrière ou d’une mine

Régime spécifique d’attribution des fruits :

Art 582 C. Civ. : l’usufruitier peut jouir de toutes les sortes de fruits.

Art 549 C. Civ : le simple possesseur ne fait les fruits siens que s’il est de bonne bois.

Ne s’applique pas aux produits.

Section 2. Classification des droits


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§1. Droits réels et droits personnels

1 : Critère de la distinction

Droit réel : pouvoir direct et immédiat du titulaire sur une chose, sans passer par l’entremise d’un individu.

Droit de propriété = droit réel. Droit du locataire = droit personnel.

Biens délicats à qualifier : les parts sociales. Sont-elles des droits de créance ? Car leur cession a des effets limités aux seules parties contractantes. Sont-elles des droits réels ? => Lien de propriété entre l’associé et le capital de la société.

Volonté : peut créer un droit personnel. Et pour le droit réel ?

Enjeux : il est plus favorable d’être titulaire d’un droit réel que personnel/

Exemple : copropriétaire a un droit de jouissance sur une partie commune d’un immeuble. Si droit réel, alors il sera opposable à tous. Si droit personnel, alors il ne s’imposera qu’aux signataires de l’acte.

Article 543 Cod. Civ : on ne peut avoir sur des biens ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre. => liste limitative donc défense du droit de propriété et défense de créer des droits opposables à tous constitutifs d’une gêne pour la collectivité.

Droits

Réels

Dt réels principaux

Propriété

démembrement

Dt réels accessoires

gage

hypothèque

privilèges

Personnels

Obligation de ne pas faire

Obligation de donner

Obligation de faire


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2 : Intérêt de la distinction

- Le titulaire d’un droit réel a un pouvoir réel sur la chose - Le titulaire d’un droit réel a un droit absolu sur la chose.

o Opposable à tous o « opposabilité erga omnes »

- Le titulaire d’un droit réel a la faculté de suivre la chose. o Possibilité de revendiquer son bien entre les mains d’un tiers acquéreur ou entre celles d’un

possesseur quelconque. o « Droit de suite »

- Le titulaire d’un droit réel doit être désintéressé en priorité. o « Droit de préférence »

- Un droit réel ne peut porter que sur des choses existantes et individualisées. o Sauf la vente de choses futures, comme des immeubles à construire, qui est admise. o Le droit personnel prépare le droit réel. o Tant que la chose n’existe pas, il n’y a que des droits personnels.

§2. Droits portant sur des objets corporels et droits portant sur des objets incorporels Développement du droit portant sur des objets incorporels :

o Œuvres de l’esprit o Fruits de l’activité professionnelle (banques de données..) o Droits mobiliers (des associés) o Droits immobiliers

Régime original des droits portant sur des objets incorporels :

A l’image des droits réels, ils portent directement sur un bien.

A la différence desd droits réels

- monopole d’exploitation temporaire (droit d’auteur : 70 ans, brevet : 20 ans) - Ils ne peuvent pas faire l’objet de possession - Souvent liés une personnalité

o Celle de leur titulaire Droits de propriété artistiques

o Des personnes sur lesquelles ils reposent Droit à la clientèle

Parfois les titulaires auront des droits supplémentaires, comme les droits moraux des auteurs, et puis des fois certains droits leur seront retirés : la clientèle incessible par exemple.

Partie 1. La Propriété

Titre 1. Notion de propriété Deux aspects : un théorique (historique, sociologique, philosophique…) et d’autre part un aspect c’est un droit

réel qui s’applique à des biens concrets.


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Chapitre 1. Définition de la propriété Art 2 DDHC : propriété = droit naturel et imprescriptible

Cependant il n’est ni ancestral ni naturel : apparition de la propriété vers 2500 av. JC. Elle n’est même pas homogène : existence de propriétés collectives et familiales en Inde.

Art 544 C. Civ. Propriété =droit de jouir et de disposer de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par la loi.

Propriété = droit subjectif ou droit objectif ? o Subjectif : satisfaction des intérêts individuels sans considération de l’intérêt génétral. o Objectif : fonction sociale, devoir envers la collectivité

La propriété est un droit absolu : destiné à mettre fin à la division du droit de propriété en vigueur sous l’ancien régime, qui était décomposé en « domaine éminent » et en « domaine utile » selon si on était noble ou pas.

Caractère absolu du droit de propriété :

- Rassurer les récents propriétaires - Accent politique fort : idéologie libérale et individualiste - Protection de la propriété contre atteintes et usurpations du fait de la puissance publique.

Art 544 C. Civ : le droit de propriété est un droit subjectif qui confère à son titulaire un pouvoir de droit sur un bien, consistant en un rapport direct entre une chose zet son titulaire et permettant à celui-ci de tirer toutes les utilités possibles.

Pouvoir de droit ≠ pouvoir de fait (possession)

Problématique de la preuve et de la légitimité et de l’équité, justice sociale théorie de l’apparence(bonne foi)

« ERROR COMMUNIS FACIT JUS »

Chapitre 2. Composante de la propriété - Usus ou droit d’usage - Abusus ou droit de disposer - Fructus ou droit de jouir

Les trois = propriétaire absolu.

Section 1. Droit d’user de la chose L’usus permet d’user ou de ne pas user de son bien.

- Utilisation de la chose en y habitant, par exemple. - Pour les non corporels, ça se confond avec l’abusus. - Ne pas user de son bien est un droit.

Section 2. Droit de jouir de la chose Le fructus permet ne perception des fruits, mais pas ceux pour lesquels une altération est obligatoire.


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Différentes sortes de fruits : art 582 C. Civ.

- Fruits naturels o Spontanés, pas d’intervention de l’homme

- Fruits industriels o Industrie de l’homme

- Fruits civils o Contrat

Exploitation sous forme de photographie.

Café Gondrée, notoriété historique. Cartes postales = violation du droit réel sur la chose ?

Cour de cassation du 10 mars 1999 : seul le propriétaire a le droit d’exploiter son bien, sous

quelque forme que ce soit. (art 544 C. Civ)

Traditionnellement on distingue l’objet matériel, la matière, et la création, l’œuvre (propriété incorporelle).

Exemple d’un tableau : sa propriété matérielle pourra être transmise indéfiniment, cependant

la propriété incorporelle, le droit d’auteur, sera détenu par son auteur et ses descendants

pendant 70 ans après son décès.

Position de la Cour de Cassation critique : les solutions seraient celles du droit de la propriété intellectuelle exclusivement. Portée limitée par plusieurs décisions ultérieures.

Le droit de propriété par photographie n’est valable que si un trouble du droit à l’usage du propriétaire était démontré. Nuance avec la liberté d’expresson.

Le droit à l’image : attribut du droit de propriété ? « Le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci »

Portée large

Sinon réparation d’un préjudice subi

Section 3. Droit de disposer de la chose Possibilité d’accomplir des actes entraînant la perte de dout ou partie du bien.

- Il ne peut y avoir propriété privée sans abusus. - Il peut y avoir propriété privée en présence seule d’abusus.

Forme positive : possibilité de réaliser des cessions, donations, destruction, ou d’abandon.

Forme négative : possibilité de refuser que son bien soit détruit ou vendu.

§1. Limites du droit de céder un bien

A\ Inaliénabilité causée par une disposition légale ou jurisprudentielle.

- Les biens objets de substitutions successorales fidéicommissaire

Ce mécanisme est une disposition par laquelle l’auteur de la libéralité impose à la personne gratifiée (le grevé), l’obligation de conserver sa vie durant les biens donnés ou légués, afin de les transmettre à sa mère à une seconde personne nommément désignée « l’appelée ».


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o Loi du 23 juin 2006 sur les successions a permis de les consentir au profit de n’importe quelle personne et n’importe quel bien. Deux périodes : le grevé doit conserver le bien, et ensuite l’appelé reçoit le bien. Qualité de propriétaire.

- Les biens qualifiés de souvenirs de famille o Valeur morale qui éclipse leur valeur patrimoniale. o Qualification rarement retenue. o Le bien est transmis à certains membres de la famille seulement, et ils sont indisponibles en

interdisant leur transmission. - Les biens inclus dans les « biens de famille »

o Loi du 12 juillet 1909 : protection renforcée à certains biens. o Immeuble que le propriétaire soumet à l’insaisissabilité pour en assurer la conservation dans

l’intérêt de la famille. On ne peut ni le vendre, ni l’hypothéquer. o Impact limité car le montant est limité. o Loi du 4 décembre 2001.

Evite que l’héritage ne passe à la famille par alliance. Seuls certains droits de transmission sont supprimés.

o Repris par la loi du 1 er Aout 2003 (Loi sur l’initiative économique) Art L526-1 s C. Comm. Élargit la protection du domaine familial Déclare insaisissable les droits sur l’immeuble constituant la résidence principale. Acte obligatoirement notarié et inscrit au bureau des hypothèques. N’est pas opposable aux créanciers non liés à l’activité professionnelle.

- Renforcement de la protection par la loi du 4 aout 2008, LME, Art L. 526-1 C. com. => tout bien foncier non affecté à l’usage professionnel est non saisissable.

B\ Inaliénabilité posée par une disposition contractuelle

- Clause d’inaliénabilité insérée dans une donation ou un testament o Condition : être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux. o Le juge peut disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu.

- Clause d’inaliénabilité dans une cession o Limite souvent les ventes de titres en droit des société o Condition : limitation de la durée et justification d’un intérêt légitime. o => 40 ans de validité de ces clause.

Transgression de l’inaliénabilité : nullité de cette dernière.

§2. Limites au droit de conserver un bien Obligation de détruire ou de céder le bien : fait disparaitre le droit de propriété.

Exemple : obligation de détruire des bâtiments menaçant ruine, des animaux dangereux…

- Obligation de céder le bien suite à une expropriation d’utilité publique o Juste et préalable indemnité (Code de l’expropriation pour utilité publique) o Pour des objectifs initialement prévus et dans un délai raisonnable

Indemnisation dans le cas où les délais ne sont pas respectés et si la valeur du bien a augmenté.


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- Obligation de céder le bien suite à une réquisition o Accomplissement de certaines prestations dans un but d’intérêt général o Usage temporaire de ce droit quand il s’agit de biens immeubles o Location ou vente forcée.

- Obligation de céder le bien suite à une nationalisation o Atteinte directe au droit de propriété. o Art 17 DDHC : sauf nécessité publique o Juste et préalable indemnité

- Obligation de céder le bien suite à une confiscation o Sanction pénale o Pour la non acceptation d’une réquisition. o Ou alors objets dangereux ou nuisibles.

Chapitre 3. Caractère de la propriété Art 544 C. Civ. = de quelle manière s’exerce le droit de propriété

Section 1. Caractère absolu de la propriété - Composantes du droit (usus, fructus, abusus) - Étendu du droit (dessous, dessus…) - Règles d’acquisition (droit à tout ce que produit son bien ou ce qui s’unit à son bien) - absolu≠illimité : Art 544 al 2 => limité par les lois et les règlements

Section 2. Caractère exclusif de la propriété Caractère exclusif = qui exclut le partage

propriétaire : droit complet sur le bien

Si un titulaire a la qualité de plein propriétaire alors personne ne pourra invoquer d’usus, de fructus ou d’abusus.

Exceptions au caractère exclusif :

- les propriétés collectives (indivision, copropriété ou mitoyenneté) - propriété conditionnelle

o la propriété est transférée sous condition soit suspensive

propriété n’est pas encore transférée

j’achète si j’ai un prêt résolutoire

la propriété est déjà transférée : période «pendente conditione » : il existe en quelque sore deux propriétaires dont les droits vont rétroagir.

on peut donner quelque chose, si tu ne te maries pas avant un an. - multipropriété

o correspond juridiquement à une « société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé » => loi du 6 janvier 1986


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o la propriété de l’immeuble revient à la personne morale qui a été crée, les multipropriétaires n’ont qu’un droit de jouissance.

Section 3. Caractère perpétuel de la propriété Propriété = seul droit réel perpétuel, les autres sont soit viager, soit temporaires

- non extinction par le non usage o cour de Cassation, 12 juillet 1905 : sur la propriété d’un étang disparu et revenu 70 ans plus tard

- maintien de la propriété aussi longtemps que dure la chose o propriété et servitude o en revanche les propriétés industrielles, littéraires ou artistiques sont des propriétés temporaires.

Chapitre 4. Etendue de la propriété - limite matérielle - limite jurisprudentielle

Section 1. Dimension du droit de propriété

1§ Délimitation du périmètre de la propriété Bornage, clôtures, représentations cadastrales.

A\ le bornage

= détermination de la ligne séparative à l’aide de signes matériels

1\ Conditions pour réaliser un bornage

= contrainte pratique imposée par le voisinage

- écartée lorsque limite naturelle, de bâtiments - réservée à des terrains nus

2\ Caractères de l’opération de bornage

- facultatif - doit être mentionné (s’il existe ou non) sur un contrat de vente - réalisé à des frais communs (C. Civ. Art 646) - instance double, charge de la preuve répartie entre les deux - peut être amiable : convention consensuelle, géomètre-expert - on peut demander un bornage judiciaire - action en bornage imprescriptible (Art 2262, C. Civ)

3\ Effets de l’opération de bornage

- fixe la configuration des lieux o doit être respecté par les tribunaux o délimitation immuable (sauf accord entre les partis) o « bornage vaut titre » mais en réalité il ne vaut pas comme titre de propriété

- Opération de bornage ≠ titre de propriété o Pas soumis à la publicité foncière o N’est déclaratif de droits que lorsqu’il est l’accessoire d’une action principale en revendication


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B\ La clôture

1\ le droit de se clore

- Permet de s’opposer au passage des personnes et animaux non souhaités - Code Civil Art 647 : seule limitation, la servitude

o De passage o D’écoulement o Des cours communes o Collective communale (ex : droit de passage sur les chasseurs)

- Interdiction de faire un usage abusif de ce droit o Arrêt Clément Bayard en 1925 (dirigeables et piques)

2\ Obligation de se clore

Obligation imposée si circonstances précises (art 663 C. Civ). Réunion de ces conditions :

- Terrains situés en ville ou faubourg - Terrains affectés à l’habitation - Mur à construire ou à réparer - Les deux propriétaires des fonds jointifs n’ont pas renoncer à leur droit de demander de se clore.

C\ La représentation cadastrale

Cadastre = ensemble de documents qui donnent un état représentatif et évaluatif de la propriété bâtie et non bâtie.

= instrument essentiel pour déterminer chaque propriété

- Représente des parcelles - Document essentiellement fiscal, et n’est pas une preuve des délimitations d’une propriété

§2 Détermination de la hauteur et de la profondeur de la propriété 3 dimensions donc propriété du dessus, du dessous, et des eaux.

A\ Propriété du dessus et du dessous

Art 552 C. Civ. => « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

Notion large : o possibilité de refuser toute intrusion (branches d’arbre, passage de câble…) o possibilité de demander la démolition d’une construction sur son terrain. o Possibilité de récupérer les constructions pour lui : art 553

Constructions, ouvrages sont présumés faits par le propriétaire. o Le propriétaire peut s’opposer à tout empiètement (racines, prolongement de cave…). o Art 552 al 2 : possibilité de réaliser toutes les fouilles et tirer les produits.

Propriété du dessous reste assez théorique tant que le propriété n’a pas les moyens de l’exploiter.

B\ Propriété des eaux

Loi du 3 janvier 1992 : « l’eau fait partie du patrimoine commun de la nation ». protection, mise en valeur et développement des ressources = « intérêt général ».


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- Eau salé : domaine public maritime = chose commune. - Eaux pluviales : art 641 : à la disposition du propriétaire du fonds. - Eaux de source : à la disposition du propriétaire.

o Obligation de laissez les hameaux voisins s’approvisionner o Obligation de respecter les droits acquis depuis 30 ans par les propriétaires des fonds inférieurs

(toutes deux art 642 C. Civ.) - Eaux courantes : rivières, étangs, lacs traversés par un cours d’eau.

o Eaux non navigables : ne peuvent être attribuées à des propriétaires privés. o Eaux non navigables : droit de riveraineté possible (utiliser l’eau pour arrosage) et droit de

propriété du lit (extraire sable ou gravier). - Eaux stagnantes : accessoire du fonds sur lequel elles se trouvent.

Section 2. Restrictions au droit de propriété - Restreint par des frontières physiques

- Limité par des interventions législatives.

§1 L’abus de droit 1ère conception : le droit de propriété donne au propriétaire ne sphère de pleine liberté.

2ème conception : « la propriété n’est pas un droit mais une fonction sociale ».

Application de la théorie de l’abus de droit : seul but de nuire. Quand l’usage est dépourvu d’utilisé, ça donne une présomption d’intention de nuire.

§2 Les inconvénients du voisinage Présence de voisins = systématique. Distinction des troubles normaux et anormaux de voisinage.

A\ Fondement de l’interdiction des inconvénients anormaux de voisinage

Théorie des inconvénients anormaux de voisinage : responsabilité civile de droit commun : article 1382. => obligation d’établir une faute si on applique l’article or développement de la jurisprudence pour responsabilité sans faute. Étape importante : arrêt du 4 février 1971 (pas de faute à établir).

Régime autonome : peut être établi sans faute mais également quand les conditions de la responsabilité sans faute ne sont pas réunies. => trouble grave et continu. => réparation.

Principe général du droit : « nul ne doit causer à autrui un trouble du voisinage ». Art 545 : théorie des inconvénients anormaux du voisinage.

B\ Application de l’interdiction des inconvénients anormaux de voisinage

Difficulté d’application de cette théorie :

L’application de ce principe permet : - faire cesser le trouble -obtenir des dommages et intérêts.

a) Détermination des excuses acceptables de l’auteur du trouble

Excuses non acceptées :

- Absence de faute (car présomption de responsabilité) - Autorisation officielle au respect de la salubrité et sécurité publique : car ne détermine pas les troubles de

voisinage.


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- Existence d’une servitude : on doit chercher ce qui excessif ou non.

Excuses acceptées :

- S’il existe le fait d’un tiers qui revêt le caractère de la force majeure (imprévisible et irrésistible). o Squatters : non accepté o Grève : non accepté

- Occupation des lieux antérieure à celle de la victime Acceptation des risques.

- Loi du 31 décembre 1976 : en matière agricole, industrielle, artisanale ou commerciale la préoccupation individuelle permet une exonération de responsabilité du premier occupant s’il respecte la réglementation afférente à son activité. => pas d’enrichissement sans cause.

b) détermination des situations anormales de nuisance entre voisins

Voisin = relations de proximité, sans contigüité.

Trouble anormal : conception de plus en plus large. Ex : responsabilité des participants aux travaux de rénovation d’un immeuble. Ou encore la gêne esthétique que cause un dépôt de matériels usagés.

Titre 2. Acquisition de la propriété

transmission Originaires

o Occupation o Possession o Accession

Chapitre 1. Acquisition de la propriété par titre Transmission d'un titulaire à son successeur. Titulaire actuel du droit = auteur Acquéreur = l'ayant cause du propriétaire Transmission d'immeuble: publicité foncière

Section 1. Le transfert de propriété Principe commun à tous les modes de transfert: entre vifs, se fait par convention. Les contrats d'obligation de donner: vente, donation, échange.

1§ Principe du consensualisme => le transfert de propriété se fait par simple échange de consentements Cependant, contraintes de preuves. Application du consensualisme au transfert de propriété: Transfert de propriété en droit romain=> création d'une obligation personnelle de faire et d'une convention ultérieure appelée mancipio, qui supposait l'accomplissement d'une formalité pour réaliser le véritable transfert de propriété. Or dans notre droit: les obligations sont applicables dès que le consentement a été échangé. De plus le transfert de propriété commande celui des risques. => le propriétaire supporte la perte de la chose (seulement si corps certains).


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2§ Restrictions au principe du consensualisme Clause de réserve de propriété: clause retardant le transfert de propriété: le subordonne

Au paiement intégral du prix De plus: garantie efficace contre la perte de l'objet.

Vente d'un objet futur: En cas de vente à terme, le transfert de propriété s'opère par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble (art 1601-2 c. civ.) Revendication simultanée de la chose par deux personnes: Mobilier: par la possession Immobilier: mécanisme de la publicité foncière

Section 2. La publicité foncière Origine: hypothèque: sûreté réelle sans dépossession, la publicité est essentielle pour assurer son efficacité.

1§ Organisation de la publicité foncière Formalisme: on doit avoir un acte authentique signé par un officier ministériel (notaire, huissier..) => publicité réalisée service administratif dirigé par le conservateur des hypothèques Son rôle est limité à un enregistrement: il ne contrôle pas la validité de l'acte.

Description des registres: Fichier principal: fichier immobilier : expose la situation juridique actuelle des immeubles Autres registres: inscriptions, publications, saisies immobilières, dépôts. Actes soumis à la publicité:

Droit réel sur un immeuble, que ça soit muté ou constitué Règle de l'effet relatif de la publicité: => ne peuvent être publiés que les actes qui étaient établis avec certitude

Garantie de la correspondance entre les droits publiés et leurs titulaires réels

2§ Effets de la publicité foncière Absence d'effet probatoire de la publicité foncière: effet assez limité de l'inscription sur les registres de publicité. En droit étranger (suisse, Allemagne, Autriche), elle s'appuie sur un cadastre, qui fait qu'elle est translative de droits et permet de faire la preuve de la propriété. Système français: pas probatoire, aucune vérification, juste il rend l'acte opposable aux tiers. Opposabilité de l'acte publié par le propriétaire de bonne foi: La propriété, transmise, sans publication, n'est pas opposable aux tiers. Une querelle se résoudrait au profit de celui qui aurait fait publier ses droits le premier. Exception: acquéreur de mauvaise foi. Publicité impossible pour des droits non légitimement établis: Elle peut se faire cependant par d'autres moyens: l'occupation, la possession, l'accession.


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Chapitre 2. Acquisition de la propriété par occupation => mode originaire d'acquisition de la propriété (correspond au premier occupant).

Section 1. Domaine d'application de l'occupation Restriction progressive du champs d'application de l'occupation. Auparavant: elle réglait le sort de toutes les choses non appropriées (res nullius). Mais réduction du champs de l'occupation:

Exclusion de l'immeuble car les immeubles sans maîtres sont attribués à la commune puis à l'Etat. Les biens incorporels, car on ne peut pas avoir l'élément matériel. Certaines situations sont exclues du régime de l'occupation, lorsque le bien est sans maître à la suite

d'une succession. (déclaré en déshérence: art 811). Domaine d'application actuel de l'occupation: aux biens mobiliers non encore appropriés (gibier, poissons, produits de la mer), les choses perdues ou abandonnées.

Section 2. Régime de l'occupation

1§ Régime de l'occupation des choses non encore appropriées Gibier Produit de toute pêche

2§ Régime de l'occupation des choses plus appropriées Cas particulier des biens culturels: qui revêtent un caractère historique, culturel ou archéologique. Les fouilles ne pourront être réalisées qu'avec l'accord de l'Etat. Les objets extraits devront être partagé de moitié entre l'état et le propriétaire, à condition que l'état fasse une action en revendication. Les biens abandonnés: jeté à la poubelle ou autre. Deviennent la propriété du premier occupant. Les trésors: biens de nature mobilière (immeubles exclus). Cachés ou enfouis volontairement.

Si trouvé par le propriétaire du fonds, alors il lui appartient par voie d'accession Découvert par une personne non propriétaire du fonds:

o Il le garde si fouilles intentionnelles o Il le partage avec le propriétaire du fonds si découverte est le fruit du hasard.

Les épaves: choses enlevées de façon fortuite à leur propriétaire qui ignore ce qu'elles sont devenues.

Épaves maritimes: publicité après leur découverte, pour tenter d'informer le propriétaire. Sinon elles sont vendues et l'argent est recueilli par l'Etat.

Épaves terrestres: on peut en acquérir la propriété par la prescription acquisitive.

Chapitre 3. Acquisition de la propriété par possession Justification de la possession: théorie de la fonction sociale de la propriété, elle favorise l'exploitant. Double intérêt de la possession: => favorise le maintien de la situation établie.

fonction probatoire (probatio diabolica). Garantit la paix sociale

La possession a vocation à une application générale.


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Section 1. éléments constitutifs de la possession Définition de la possession: maîtrise de fat, pouvoir physique exercé sur une chose, que ce pouvoir coïncide ou non avec le pouvoir de droit, qui est la propriété.

1§ Présence de qualités La possession nécessite la réunion du corpus et de l'animus.

Élément matériel: corpus Élément psychologique: animus

A\ Elément matériel

Art 2556 C. civ: celui qui détient n lien physique et direct avec la chose est présumé être possesseur. Cependant c'est une présomption simple. l'absence de pouvoir direct syr le bien n'empêche pas d'être possesseur: exemple d'un bien donné en location et exploité par le locataire.

Art 2566 C. civ: définit come détenant précairement la chose du propriétaie: titre qui vaut reconnaissance de la propriété d'autrui.

B\ Elément intentionnel

=> volonté de se comporter à l'égard de la chose possédée comme si on avait sur elle le droit auquel correspond la possession.

Délicat et difficile à prouver. Art 2256: on est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire, s'il n'est prouvé qu'on a commencé à posséder pour une autre.

2§ Absence de vices Art 2261: la possession est utile et ne produira d'effets que si elle est continue, paisible, publique, non équivoque, certains effets sont subordonnés à la bonne foi du possesseur.

A \ Vice de discontinuité

=> dépend de ce qu'on possède

B\ Vice de violence

La possession doit être non violente: la possession recommence à produire des droits dès que la violence a cessé. => art 2263 La violence du possesseur pour se maintenir dans les lieux n'est pas un vice.

C\ Vice de clandestinité

Possession doit être ouverte, par des actes apparents. => difficile de le considérer comme agissant avec l'animus. La possession cesse d'être viciée dès que la clandestinité prend fin.

D\ Vice d'équivoque


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La possession est équivoque lorsque les actes accomplis peuvent s'expliquer autrement que par une intention de se comporter comme un possesseur. Communauté de vie entre celui qui revendique la propriété et celui qui a la possession des meubles rend la possession équivoque.

E\ Vice de mauvaise foi

Bonne foi: personne qui se croit tord être devenue légitimement le propriétaire. Il ignore les vices du titre (art 550). La bonne foi se présume. Mauvaise foi: acte juridique translatif de propriété qu'on sait vicié.

Section 2. Les effets juridiques de la possession Fonction probatoire et acquisitive de droits. Fonction de la possession: probatoire, permettant de faire présumé de la propriété. Celui qui souhaite contester la possession aura la charge de la preuve. Mais la possession permet également d'acquérir des droits.

Prescription acquisitive en matière mobilière => 2276 -> 2277 Prescription acquisitive en matière immobilière => 2272 -> 2275

1§ En matière mobilière Justifications de règles particulières pour la possession d'un meuble.

Meubles destinés à circuler Plus faciles à transférer Difficiles à individualiser

Prescription: 30 ans En fait de meubles possession vaut titre => art 2276

A\ Le principe

Sûretés: meubles Développement des clauses de réserve de propriété, des crédits-bails… Sont exclus du régime:

Les meubles incorporels Les biens immatriculés

Sauf voitures: carte grise n'est pas une preuve absolue, il faut aussi la possession. Situation du possesseur ayant acquis son bien du propriétaire: Le possesseur est présumé propriétaire. Bien acquis a domino. Conflit possible: bien remis à titre définitif ou à titre précaire? Protection du possesseur : art 2276. Situation du possesseur ayant acquis son bien d'un autre que le propriétaire Acquisition a non domino. Plusieurs conditions à appliquer: Possesseur: corpus + animus + bonne fois. + possession: exempt de vice + bien meuble corporel Propriétaire d'origine: dessaisi volontairement.


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=> Fonction acquisitive de la possession: on sacrifie le droit du premier propriétaire à la sécurité des affaires mobilières.

B\ Les restrictions au principe

Principe écarté uniquement en cas de perte ou de vol du bien. Possibilités d'actions du propriétaire: Action contre le voleur ou l'inventeur : les deux sont de mauvaise foi. Possibilité: action en revendication de

droit commun (s'éteint au bout de 5 ans). Action contre l'acquéreur: le propriétaire initial peut récupérer son bien à une triple condition:

o Délai max de 3 ans o Doit prouver sa qualité de propriétaire o Droit rembourser le bien au possesseur actuel. Il peut exercer des recours pour récupérer l'argent

contre le marchand sur le fondement de l'article 1382.

2§ En matière immobilière Double fonction: probatoire et acquisitive. Mécanisme: usucapion sur le fondement de l'article 2258. Exclusion de l'usucapion pour les choses qui ne sont pas dans le commerce: art 2260. La possession, permet:

Preuve de ses droits quand acquisition "a domino". D'acquérir des droits lorsque le bien a été transmis "a non domino".

À l'origine de l'usucapion: Rôle pratique important pour régler des question de délimitation de fonds et d'empiètement.

A\ Régime général de la prescription acquisitive

Usucapion applicable à toute possession d'une certaine durée. Il permet au possesseur d'acquérir la propriété, même s'il est de mauvaise foi.

1: Contrainte de durée de la possession

Délai de 30 ans : art 2272 Point de départ: entrée en possession, ou à conter de la réunion de toutes les conditions de la possession. Calcul du délai: pas obligé que la possession ait été assurée par la même personne. Jonction possible des possessions par des héritiers d'un défunt. La possession conserve alors sur la tête de l'ayant cause à titre universel les caractères qu'elle présentait sur la tête de son auteur. Suspension possible du délai si:

Mineurs non émancipés Majeurs sous tutelle Entre époux ou pacsés Conventions Évènements de force majeure En cas de litige si conciliation ou médiation.

2 : effets


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Propriété par usucapion nécessite demande expresse.

Effets rétroactifs (conservation des fruits qu’il a perçu, même s’il est de mauvaise foi ; inversement tous les droits consentis sur le bien par l’ancien propriétaire lui sont inopposables

Possibilité de renoncer à l’acquisition de la propriété (même tacitement)

B\ Situation particulière du possesseur de bonne foi

Délais possiblement abrégés prescription est alors de 10 ans Si preuve de juste titre et de bonne foi.

1 : juste titre

Le titre ne doit pas avoir été conclu avec le véritable propriétaire, et il doit être susceptible de transmettre la propriété.

Les actes déclaratifs (partage, transaction,…) et les contrats ne comportant pas de transmission de la propriété (bail,…) ne sont pas compris dans cette catégorie de juste titre.

titre doit exister réellement (et non dans l’imagination du possesseur) il ne doit pas comporter de clause de nullité (autre que l’absence de propriété du vendeur).

2 : bonne foi

L’acquéreur doit avoir cru lors de la conclusion du contrat que le vendeur était le propriétaire, peu importe qu’il ait appris après que tel n’était pas le cas.

Section III : protection de la possession Arrêt du 6 février 1996 C. Cass. => protection de la possession aussi appelée protection possessoire (actions en justice) ne s’appliquait qu’en matière immobilière.

Volonté de protéger le propriétaire-possesseur (pas besoin de faire la preuve de la propriété). Si le propriétaire possesseur décide d’exercer une action possessoire, il ne peut plus exercer d’action pétitoire, sur le fondement de son droit de propriété), mais aussi le simple possesseur remplissant sa fonction sociale en occupant le bien.

§1. Conditions d’ouverture des actions protectrices de la possession Il faut constater un trouble possessoire des droits réels = trouble quel qu’il soit faisant obstacle à la possession.

Si le trouble est causé mais sans violencescomplainte Pas encore causédénonciation de nouvel œuvre Trouble caractérisé par des actes de violence ou par une voie de faitaction en réintégration.

Enfin pour que l’action en protection soit exercée il faut une possession paisible du bien pendant au moins un an.

§2. Régime des actions protectrices de la possession Compétence du TGI à charge d’appel. Actions qui ne peuvent être exercées que dans l’année du trouble subi, interdites contre celui de qui le possesseur ou le détenteur tient ses droits et pour toute personne ayant déjà exercé une action au pétitoire sur le fondement de son droit de propriété. Il est interdit d’entamer une action au pétitoire tant que l’action possessoire n’est pas achevée.

§3. Effets des actions protectrices de la possession


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Elles ne permettent pas de reconnaître la propriété car elles ne traitent pas du fond, juste de protéger la possession troublée. La justice peut soit faire cesser le trouble, soit le prévenir. Dans tous les cas l’auteur du trouble pourra verser des dommages-intérêts au possesseur.

Chapitre 4. Acquisition de la propriété par accession Définition du droit d’accession. (art 546 Cciv) « la propriété d’une chose (…) donne droit sut tout ce qu’elle produit et sur tout ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession = l’accessoire suit le principal. Application des règles de l’accession en matière de bien mobilier. Articles 565 à 577 du Code Civil. Peu appliquée : -concurrence avec le régime de la possession. => règles du droit commercial.

- Clauses de réserve de propriété=> choses mobilières incorporées à un ensemble plus vaste sans que leur propriété n’ait été transférée à l’acquéreur fabricant

- des biens appartenant encore au vendeur sont mélangés avec des biens appartenant déjà à l’acquéreur

=> en principe application des règles de l’accession mais règles écartées par droit commercial.

Application des règles de l’accession en matière de biens immobiliers. Art 546 : Deux processus d’acquisition par accession :

-l’accession par production qui permet au propriétaire du sol de devenir propriétaire des fruits et des produits qui en sont issus (= fructus) et b)au possesseur de percevoir les fruits et de les conserver s’il est de bonne foi

-l’accession par incorporation résultant soit du fait de l’homme (accession artificielle) soit d’un phénomène naturel (accession naturelle) (art 551) : « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire ».

Section I. Accession naturelle

Art 556 à 564. Permet d’acquérir la propriété de ce qui s’unit et n’est que l’accessoire d’un bien (animaux sauvages qui y circulent, accroissements des fonds dus à l’action des eaux). L’acquisition de la propriété est subordonnée au caractère naturel de l’accroissement.

Section II. Accession artificielle. Permet à un propriétaire d’acquérir la propriété de toutes les constructions, plantations et ouvrages implantés sur son fonds. Double présomption :

Celui qui construit ou plante sur son sol est présumé propriétaire des matériaux et plantations

Les constructions, plantations et ouvrages élevés sur un fds sont présumés réalisés par le propriétaire.

Code civil : Situation 1=Le propriétaire du sol a construit ou planté lui-même sur son terrain avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas =>peut conserver les ouvrages mais doit payer la valeur des matériaux et verser éventuellement des d-i. Situation 2=Constructions et plantations réalisées sur le terrain d’un 1/3. Soit les constructions sont édifiées totalement (=> §1). Soit les constructions ne font que déborder sur le terrain en question (=>§2). Ces constructions sont acquises par le véritable propriétaire.


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§1. Application des règles de l’accession artificielle aux constructions sur le terrain d’autrui

Conditions d’application de ce régime

Sauf convention sur le sujet. Si pas de convention, les ouvrages élevés sur le terrain loué restent la propriété du preneur pendant la durée de la convention. A la fin de la convention les règles de l’accession s’appliquent à nouveau. Application limitée aux constructions neuves sur le terrain d’un tiers. Les règles de l’accession ne s’appliquent qu’aux constructions neuves réalisées par un tiers. (Possesseur du terrain, usufruitier, époux commun en bien, indivisaire, celui se croyant à tort propriétaire du terrain).

Description de ce régime

Distinction entre constructeur de bonne foi et de mauvaise foi=Art 555.

Bonne foi présumée. - Droits du constructeur de bonne foi : Il sera indemnisé par le propriétaire du terrain qui doit conserver les constructions. L’indemnité représente soit le coût des matériaux + le prix de la main-d’œuvre estimés à la date de la demande de remboursement ; soit la plus-value procurée au fonds par la construction ou la plantation. Le choix est laissé au propriétaire. - Droits du constructeur de mauvaise foi. Le propriétaire du fonds peut demander la destruction de l’ouvrage aux frais du constructeur ou le conserver en indemnisant le constructeur.

§2. Non application des règles de l’accession artificielle aux situations

d’empiètement - Soit on oblige la victime de l’empiétement à céder la bande de terrain sur laquelle a été réalisée la construction, ce qui serait contraire à l’art 545. - Soit on oblige l’auteur de l’empiètement à démolir la partie de la construction qui dépasse. Solution jurisprudentielle retenue. Quelques décisions ont appliqué les règles de l’accession à l’empiètement mais l’application stricte de l’art 545 est généralement préférée.

« l’empiètement sur le terrain d’autrui, aussi insignifiant soit-il, est une atteinte à la propriété ».

Titre III. Preuves de la propriété Probatio diabolica. Il n’existe pas de fichier de preuves préconstituées=> Probatio diabolica: celui qui

allègue l’existence d’un acte translatif pour établir sa propriété sur un bien meuble ou immeuble doit d’abord prouver que son auteur était propriétaire du bien ce qui l’oblige à prouver que l’auteur de son auteur était propriétaire etc. Pas de disposition légale concernant la preuve de la propriété car la loi ne traite jamais la preuve directe des droits. Difficulté renforcée en cas de vie en couple. Preuve de la propriété des biens possédés par un couple marié. - Régime de communauté : art 1401. Preuve facile car les biens sont le plus souvent communs. - Régime de séparation de biens : art 1538, al 1 « Tant à l’égard de son conjoint que des 1/3, un époux

peut prouver par tous les moyens qu’il a la propriété exclusive d’un bien »=> la jurisprudence actuelle considère que l’époux acquéreur est propriétaire exclusif du bien, il doit cependant indemniser le conjoint qui aurait participé au financement de l’opération. La jurisprudence ne retient donc pas la solution qui consisterait à considérer en vertu de l’art 1538, al 3 que ce bien appartient en indivision aux époux.


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Elle exclue en outre presque systématiquement l’application de l’article 2276 sauf dans le cas de meubles à caractère personnel propres à l’un des époux (ex : bijoux). Dans ce cas seulement la possession peut constituer une preuve de propriété (Ca Paris, 23 mars 1981). Preuve de la propriété des biens possédés par un couple pacsé Dans le cadre d’un pacs « chacun des partenaires peut prouver par tout moyen, tant à l’égard de son

partenaire que des 1/3, qu’il a la propriété exclusive d’un bien. Les biens sur lesquels aucun des

partenaires ne peut justifier d’une propriété exclusive sont réputés leurs appartenir indivisément, à

chacun par moitié » (art 515-5 Cciv issu de la loi du 23 juin 2006). Preuve établie par une action possessoire ou pétitoire . La preuve de la propriété est à la charge du demandeur. Preuve par tous moyens.

Chapitre 1. Modes de preuves disponibles Mêmes modes de preuves disponibles en matière mobilière et immobilière. Ce sont surtout la possession, les titres, les indices matériels. La possession =>présomption de propriété. Les titres => présomption de propriété qu’ils soient déclaratifs (jugement, partage etc.) ou translatifs (contrat, donation etc.). Normalement la règle de l’effet relatif s’applique au contrat=> il ne devrait être obligatoire que pour les parties contractantes + quelqu’un n’ayant pas conclu le titre établissant la preuve de la propriété ne pourrait s’en prévaloir or la Cde cass a affirmé

« que la preuve de la propriété est étrangère à la question de l’opposabilité des actes aux tiers » (2 juil. 1997).

Cet acte doit donc être vu comme un fait juridique. Les indices matériels. Exemples : configuration des lieux, indications du cadastre, impôts fonciers.

Chapitre 2. Application des preuves disponibles Situation de conflit entre preuves

Possession contre rien. Face à une partie qui ne peut apporter aucune preuve la préférence est donnée à celui qui invoque sa qualité de possesseur.

Possession contre titre. Lorsque la prescription acquisitive n’est pas constatée, celui qui invoque le fait le plus ancien (entrée en possession ou titre) l’emporte.

Possession contre possession. La préférence est donnée à la possession la mieux caractérisée ( la moins équivoque, la plus régulière, la plus apparente).

Titre contre titre. Sauf mauvaise foi, le titre publié en 1er est opposable à l’autre si les deux titres proviennent du même auteur. Si les titres proviennent de deux auteurs différents, la préférence est donnée au titre qui confère la propriété la plus vraisemblable.

Titre contre rien. Préférence donnée au bénéficiaire du titre.

Rien contre rien. Préférence donnée à celui qui apporte les indices les plus convaincants.

Partie 2. La propriété démembrée Notion du démembrement de propriété.

Droit d’user de la chose D’en percevoir les fruits Droit d’en disposer


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Certains droits réels n’attribuent qu’une partie de ces droits.

Exemple : 1804 : l’emphytéose : droit reconnu au preneur d’un bail très long => bénéficie de l’accession, peut acquérir une servitude, droit d’usufruit… Droit de superficie : superposition des droits du tréfontier et du superficiaire.

Ce sont des droits réels: hypothèque possible, mais ne sont pas la propriété.

Titre 1. L’usufruit J. Carbonnier : « Une immense foule de vieilles dames usufruitières aux mains débiles et inexpertes ».

Chapitre 1. Notion d’usufruit

Section 1. Présentation de l’usufruit ART 578 C. CIV. Droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme propriétaire lui-même, mais il a la charge d’en conserver la substance. Usufruit : droit réel et temporaire. L’usufruit est un droit réel. Droit d’usage différent de celui d’un locataire. Il n’a aucune relation avec le nu propriétaire. Il est susceptble de possession et d’hypothèque ? L’usufruit est un droit temporaire. Crainte de revoir la distinction entre domaine éminent et domaine utile : l’usufruit est temporaire ou viager. => Droit fiscal détermine un prix dégressif en fonction de l’âge.

Personne morale : pas plus de 30 ans d’usufruit.

1§ Définition et caractères de l’usufruit

A\ Appréciation juridique

Pour un bien incorporel : on peut exercer l’usus et le fructus sur une créance. => Droit personnel. (Problème. Solutions possibles : dénaturer l’usufruit, ou alors le voir comme une simple limitation de propriété).

B\ Appréciation pratique

- Pour les enfants qui vont receuillir l’héritage à terme - Besoin d’un conjoint survivant pour survivre jusqu’à sa mort - Protection maximale de l’usufruitier pour ne aps qu’il dépende du propriétaire. Usufruit fortement utilisé pour les successions

Enfants issus des 2 époux : o Soit le conjoint a le quart des biens en propriété o Soit intégralité en usufruit

Enfants ne sont pas issus des 2 époux : o Un quart des biens en propriété

Inconvénients :

- Les enfants ont le bien peu de temps avant de mourir - Droit dépourvu de valeur économique - Usufruit est long

Inconvénients pour le bien :


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- Usage immédiat, pas intéressé dans sa longévité de l’usufruitier - Négligence d’éventuelles réparations

Section 2. Différences avec les droits d’usage et d’habitation Qualifiés de « petit usufruit »


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1§ Notion des droits d’usage et d’habitation Droit d’usage = droit réel

Les parties peuvent étendre ou restreindre conventionnellement ces droits. Pas de possibilité de les céder ou de les louer => ART 631 C. CIV.

Utilisation pour aider un membre de la famille pour éviter qu’il ne se retrouve sans ressource.

2§ Comparaison des droits d’usage et d’habitation avec l’usufruit Similitudes :

Durée temporaire, causes d’extinctions, droits imposés aux parties.

Différences :

- Origine seulement conventionnelle - Que pour les besoins de la famille - Interdiction de donner le bien en location - Intuitu personae : ni cessibles, ni louables, ni saisissables

Chapitre 2. Constitution de l’usufruit

Section 1. Source de l’usufruit ART 579 C. CIV : L’usufruit est établi par la loi ou par la volonté de l’homme.

§1. Usufruit légal Souvent : accordé au conjoint survivant sur tout ou partie des biens du conjoint décédé sans testament. ART 757 C. CIV.

Usufruit des biens des enfants aux parents tant qu’ils n’ont pas 16 ans : jouissance légale, ART 382 S. C.CIV.

§2. Usufruits contractuels - A titre gratuit ou onéreux

Les plus fréquents :

Usufruit utilisé par les parents pour transmettre le bien aux enfants o Permet de conserver la jouissance du bien aux parents jusqu’à leur mort o Economie fiscale : les valeurs sont moindres sur l’usufruit. A la mort des parents, les enfants auront la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires.

Usufruit utilisé en droit des sociétés pour répartir les droits sur les titres o Permet de détourner les règles du droit des successions et de transmettre le bien au détriment d’héritiers réservataires. o Permettent d’accroitre le droit de vote.

Règles supplétives de volonté. Par convention, il est possible de redistribuer les droits de vote entre le nu-propriétaire et l’usufruitier des titres.


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Section 2. Objet de l’usufruit L’usufruit peut être établi en toute espèce sur des biens meubles ou immeubles => ART 580 C. CIV.

§1. Les biens consomptibles : le quasi-usufruit Ils se détruisent par leur usage : jouissance impossible sans les détruire. Régime du quasi-usufruit. => On doit restituer les biens en même quantité et qualité à la fin de l’usufruit.

2§ Les universalités Qualitifié d’usufruit universel ou à titre universel. En cas de succession, l’usufruit est sur une universalité de droit, l’actif mais aussi le passif=> l’usufruitier doit contribuer au paiement des dettes. Art 612 C. Civ.

Universalité de fait (ex : fonds de commerce) : il pourra en jouir mais devra les restituer.

Portefeuille de valeurs mobilières : droit d’aliéner les actions, mais doit en conserver la

substance, et de rendre et de communiquer au nu propriétaire les renseignements sur son

évolution. Ce n’est pas un abusus car ça ne porte que sur les titres, composantes de l’objet.

Chapitre 3. Effets de l’usufruit

Section 1. Situation de l’usufruitier

1§. Droits de l’usufruitier Droit d’usage, de jouissance mais aussi peut réaliser un acte d’aliénation ou de cession à titre gratuit de son usufruit, sans l’autorisation du propriétaire. L’usufruit s’éteindra à la mort du cédant ou à l’échéance prévue.

A\ Droit d’usage

- Direct - Bail ART. 595 C.CIV. Obligation de respecter la destination et l’aménagement du lieu. Pas de charges dues au détériorations normales. ART 589 C. CIV.

B\ Droit de jouissance

1 : Étendue de ce droit de jouissance

art 582 : jouir des fruits naturels (animaux, terre), industriels (culture), civils (loyers, rentes..).

Différence de régime : fruits naturels et industriels s’acquièrent par leur perception (il récolte même ce qu’il n’a pas semé). Les fruits civils s’acquièrent au jour le jour seulement à la durée de son usufruit.

En principe, l’usufruit ne s’applique pas aux produits de la chose, qui altèrent la substance du bien.

2 : Mise en œuvre de ce droit de jouissance

- Pouvoirs d’administration du bien. o Peut faire des actes consevatoires (réparations urgentes ou souscription à des assurances) o Actes d’administration

Actions en justice personnelles ou possessoires

En matière de baux :


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- Que l’usufruitier peut faire seul o Pas de durée de plus de 9 ans o Pas pour objet un fonds rural, ou immeuble commercial, industriel ou artisanal.

Il ne peut donc avoir pour objet qu’un immeuble d’habitation ou un fonds de commerce

- Où il a besoin de l’intervention du nu-propriétaire o Tous les baux ruraux o Baux commerciaux relevant du régime du décret du 30 septembre 1953.

Nullité relative Possibilité d’obtenir de la justice, pour l’usufruitier, une autorisation

2§ Obligations de l’usufruitier « Doit se comporter comme le propriétaire mais à charge de conserver la substance du bien » => art 5878

A\ Obligations antérieures à son entrée en jouissance

1 : Obligation de réaliser un inventaire

Art 600 : obligation de dresser un inventaire. Possibilité que l’usufruit soit conventionnel et dispense de faire un inventaire. L’état sans inventaire est opposable au nu-propriétaire par tout moyen.

2 : Obligation d’accorder une caution

Obligations envers le nu-propriétaire : financières, réparation, fournir l’équivalent des biens qu’il a utilisé… Caution possible : mais rarement appliquée (nombreux cas d’exonération). Hypothèque possible. L’usufruitier qui ne la fournit pas voit retarder son entrée en jouissance mais il peut louer les immeubles ou vendre les biens périssables.

B\ Obligations postérieures à son entrée en jouissance

1 : Obligations envers les locaux

Conserver la substance

Respecter la destination des lieux

Jouir des locaux en bon père de famille

Aucune indemnité pour les améliorations.

2 : Charges usufructuaires

- Charges fiscales - Dépenses d’entretien - Réparations

Les grosses réparations sont à la charge du propriétaire. (art 606 : gros murs, et voûtes, le clos et le couvert) L’usufruitier n’est tenu des charges que du moment de l’usufruit. Possibilité pour le propriétaire d’obliger l’usufruitier a faire les travaux : ou il les fait lui-même et demande à se faire rembourser.

Section 2. Situation du nu-propriétaire Droits et obligations complémentaires à ceux de l’usufruitier.

1§ Droits du nu-propriétaire Droit personnel du nu-propriétaire envers l’usufruitier lorsque les biens sont consomptibles. Possibilité de réclamer la valeur afin de les reconstituer.


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Usufruit sur des biens non-consomptibles = droit réel.

- Droit de disposition : vendre ou donner le bien. - Droit de percevoir les produits (si le bien en produit et qu’une exploitation est organisée). - Droit d’exercer des actions en justice, limité à la défense de ses prérogatives. - Droit d’effectuer des actes conservatoires (aucun aménagement, transformation ou réparation qui ne serait pas indispensables). - Le droit d’exercer des prérogatives destinées à éviter la dégradation du bien :

o Poursuivre pour abus de jouissance o Refuser d’autoriser un bail avec des obligations trop étendues…

2§ Obligations du nu-propriétaire - Il ne peut pas nuire aux droits de l’usufruitier : art 599. - Doit remplir les obligations qui ne sont pas à la charge de l’usufruitier (charges non périodiques, grosses réparations).

Chapitre 4. Extinction de l’usufruit

Section 1. Causes d’extinction de l’usufruit Lise des causes d’extinction : art 617, 618

Renonciation de l’usufruitier : art 621, 622

1§ Causes d’extinction liées au caractère temporaire de l’usufruit - Arrivée du terme

o Mort de l’usufruitier o Durée déterminée

30 ans max pour personnes morales 16 ans pour les biens des enfants

2§ Causes d’extinction liées - Non usage de 30 ans - Perte de la chose

o L’usufruit continue sur ce qui en reste, par exemple le terrain - Renonciation

o Certaine et non équivoque o Contrepartie financière ou donation

3§ Causes d’extinction liées à la qualification de démembrement de l’usufruit Il s’éteint par la réunion sur la même tête des qualités d’usufruitier et de propriétaire : art 617 al 4

4§ Causes de l’extinction liées au caractère créateur d’obligations de l’usufruit - Abus de jouissance - Perte de la substance de la chose si l’usufruitier avait conclu un bail commercial destiné à un autre usage, par exemple. - Laisser se détériorer le gros du bien

Section 2. Conséquences de l’extinction de l’usufruit


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1§ Obligation de restituer la chose - Il faut déterminer l’état dans lequel la chose doit être rendue

o Si elle se détériore par l’usage, elle devra être restituée dans l’état dans lequel elle se trouve (aucune indemnisation si pas de faute) o L’usufruitier assume les frais d’amélioration : art 599

Sauf grosses réparations Si création d’une chose distincte du fonds

- Déterminer l’objet de remplacement pour les choses consomptibles

2§ Obligation de réaliser des comptes - Charges financières du nu-propriétaire pour l’usufruitier

o Possibilité de demander indemnité pour les grosses réparations o Pour la construction nouvelle distincte du fonds

- Charges de l’usufruitier envers le nu-propriétaire : o Fruits civils perçus abusivement ou prématurément o Dégradations d’une chose par faute

o Somme correspondante pour les quasi-usufruits

Titre 2. Les servitudes Les biens immobiliers sont rarement isolés. Parfois la situation géographique justifie d’imposer à un propriétaire une charge envers un autre, et qu’il prenne l’engagement de certaines obligations. => Servitudes.

Chapitre 1. Notion de servitude ARTICLE 637 C. CIV : Une servitude est une charge imposée par un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Les servitudes portent sur des biens immobiliers par nature

Section 1. Éléments constitutifs de la notion de servitude Servitude est imposée à un immeuble fonds servant au profit d’un autre immeuble fonds dominant.

Trois éléments nécessaires :

- Pluralité des propriétaires - Charge imposée au fonds servant - Utilité pour le fons dominant

1§ Pluralité de propriétaires Double exigence :

- Fonds doivent faire l’objet d’un droit de propriété - Propriété : pas sur la même tête

Donc pas de servitude entre un usufruitier et un nu-propriétaire, ou des propriétaires indivis d’un fonds ; Incompatibilité absolue entre servitude et copropriété. Revirement dans un arrêt du 30 juin 2004 : elle a rappelé que le titulaire d’un lit dispose d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lit et indivise sur la quote-part des parties communes attachées à ce lot : servitude possible entre les parties privatives de deux lots de propriété.

2§ Charge imposée au fonds servant


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- Le propriétaire du fonds servant réduit ses droits - Le propriétaire du fonds servant doit conserver ses droits - Pas d’empiètement sur la propriété d’un tiers possible

3§ Utilité pour le fonds dominant Servitude privée : passage, vue, écoulement des eaux…. Utilité pour le fonds lui-même et non pas pour la personne.

Servitude légal : ne profite pas nécessairement à un fonds dominant mais peut avoir pour objet l’utilité publique ou communale. Art 649.

Qualification difficile de certaines clauses :

- Refus de qualifier servitude la concession d’un droit de chasse - Les diverses contraintes immobilières : la jurisprudence a admis que cette disposition contractuelle puisse être qualifiée de servitude à condition que la rédaction mette en valeur un intérêt procuré au fonds distinct de celui de son propriétaire. - Servitude de non-concurrence : obligation de na ne pas exercer l’activité de fabrication et de vente de pain et de pâtisserie.

Section 2. Caractères des servitudes - Lien entre deux fonds - Droit réel, accessoire, perpétuel, indivisible.

1§ Caractère réel - Opposable aux tiers

o Si publicité foncière o Sauf si servitude légale

2§ Caractère accessoire - Accessoire du fonds : ni cessible, ni transmissible, ni saisissable, ni hypothécable.

3§ Caractère perpétuel Perpétuitée écartée dans deux cas :

- Par contrat - Art 704 : non-usage trentenaire

4§ Caractère indivisible Si le fonds dominant ou servant vient être divisé, la servitude grève ou profite complètement à toutes les parties du fonds divisé. Partager le fonds servant permet de délimiter la servitude.

Section 3. Classification des servitudes Servitudes passives / actives.

Permettant de faire des actes positifs sur le fonds servant (passer, puiser, extraire) Exige une abstention du propriétaire Servitudes légales, contractuelles, qui dérivent de la disposition des lieux.


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1§ Servitudes continues et discontinues Art 688 C. civ : les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continue, sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : conduites d’eau, égout, vues.

Les servitudes discontinues : droit de passage, puisage, pacahe…

Certaines situations ambigues :

Servitudes d’égout continues lorsque l’eau vient d’un toit, mais pas lorsqu’il s’agit d’eaux ménagères.

Intérêt de la distinction : susceptible de possession pour les servitudes continues, qui peuvent être acquises par prescription (art 690).

2§ Servitudes apparentes et non apparentes Art 689 C. civ. Servitudes apparentes : celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, fenêtre, aqueduc. Servitudes non apparentes : prohibition de bâtir sur un fonds, à une hauteur déterminée.

Différences de régime. Apparentes : susceptibles de possession (prescription acquisitive et action possessoire possible). Peuvent être acquises par destination du père de famille (art 692-694).

Non apparentes : se prouvent que par titre.

3§ Servitudes d’intérêt privé et public Distinction faite par l’art. 649. Servitudes publiques : exploitation des rivières, construction d’ouvrages publics ou communaux (bâtiments ou routes).

Nouveaux types de servitudes liées à l’évolution des techniques et du mode de vie : o Passage des piétons sur les propriétés privées riveraines du domaine public maritime o Passage des pistes de ski o Remontés mécaniques

Contraintes liées à l’environnement : continuité des voies de défense des forêts et bois contre l’incendie

Développement et diversification des moyens de communication : o Servitudes aéronautiques o Postes et téléphones

Besoins en énergie : électricité, gaz, canalisations…

Chapitre 2. Régime des servitudes

Section 1. Modes d’établissement des servitudes Origine : texte de loi ou initiative des utilisateurs. Ou servitude judiciaire.

Le juge peut créer une servitude sur le fonds voisin lorsqu’une disposition d’urbanisme impose de laisser des espaces libres autours d’une construction.

1§ Constitution par titre Conditions imposées pour créer une servitude par titre.

- Respect de l’ordre public


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- Deux consentements libres donné par convention ou acte unilatéral (testament, acte de partage) - Doit établir un rapport entre les deux fonds - Capacité des propriétaires - Publicité foncière requise

Pas de règles concernant une contrepartie financière possible. Pas de conditions de forme. Sauf exigence probatoire de l’art 1341 C. civ. Preuve possible par aveu ou serment du propriétaire du fonds asservi (art 695).

2§ Constitution par prescription Restriction de l’usucapion aux servitudes : plusieurs conditions doivent être réunies =>

- Corpus, animus, pas de vices - Possession trentenaire, pas d’abrogation du délai. - Les servitudes légales ne peuvent pas être établies par prescription. - Seules les servitudes apparentes et continues peuvent être acquises par prescriptions (art 690). Mais il est rarement admis une servitude par prescription. Servitudes admises : servitude de vue, d’écoulement, de surplomb. En revanche, la servitude de passage n’est pas continue, et ne peut faire l’objet d’une prescription.

3§ Constitution par destination du père de famille Art 692 et 693 « servitude par destination du père de famille » = désigne le propriétaire initial du fonds : ce type de servitude peut s’appliquer à deux fonds divisés mais qui ont appartenu à la même personne. Ce propriétaire a crée des situations de fait qui auraient été qualifiées de servitude si ça avait été entre deux propriétaires différents. Ensuite les parcelles ont été transmises à des propriétaires distincts et la situation de fait se transforme en servitude à condition que :

o Aménagement antérieur à la division du fonds Demandé par le premier propriétaire lui-même

o La transformation de l’aménagement en servitude ne doit pas être exclu par acte de séparation. o Le propriétaire commun doit avoir la volonté, à l’origine, de mettre en place un aménagement permanent, et de le maintenir sous forme de servitude. o Cette servitude ne doit pas produire des effets sur les tiers, ni par empiètement ni par trouble du voisinage.

Domaine d’application des servitudes par destination du père de famille. Art 692 : la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Art 694 : l’admet pour les servitudes apparentes même discontinues.

Jurisprudence : distingue deux cas.

Soit le titre séparatif des deux fonds existe encore et il est muet sur la quastion. o Application de l’art 694 qui vise la présence d’un titre, ce qui permet de créer par destination toutes les servitudes apparentes.

Aucun titre ne peut être produit et on applique l’article 692.

Au-delà de ça, on considère que la servitude par destination du père de famille repose sur une convention tacite présumée entre auteurs de la division. Cependant en présence d’un titre, la volonté est plus facile à invoquer.


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4§ Constitution en application d’une obligation légale Différence de régime entre les servitudes réciproques et unilatérales (déséquilibrées par nature).

A\ Les servitudes réciproques

Imposent des distances entre voisins, ou donnent des possibilités d’ouvrir des jours et des vues sur le fonds voisin.

1 : Distances des plantations et ouvrages

Contraintes imposées pour planter et construire.

On cherche à préserver l’intérêt général : donner un aspect cohérent ou alors respecter les intérêts particuliers des voisins. => Servitude d’urbanisme. (Distance, aspect extérieur, hauteur, volume).

Servitudes d’utilité privée : renvoient à toutes les règles d’urbanisme.

Sanctions de la violation des contraintes de plantation et de construction.

Les plantations violant ces règles pourront être arrachées ou réduites par les voisins sauf si titre, destination du père de famille, prescription trentenaire. Art 672.

- Aucun permis de construire demandé : recours devant le TI et le TA. - Permis de construire obtenu : peut être condamné pour méconnaissance des règles d’urbanisme ou servitudes d’utilité publique

2 : Jours et vues sur le fonds voisin

Vie privée = règlementations.

- On distingue les jours à verre dormant : ils ne s’ouvrent pas et ne permettent pas de se pencher pour regarder. - Et les vues : qui sont des ouvertures ordinaires ouvrables. Sont autorisées à plus de 19 décimètres du mur du fonds voisin. - Les vues obliques : permettent de voir chez le voisin en tournant la tête peuvent être ouvertes pour un mur distant de 6 décimètres.

Sinon le voisin peut demander la modification ou la suppression de l’ouverture.

Cas d’autorisation des ouvertures donnant sur le fonds voisin :

S’il y a servitude de vue correspondant à un droit de regarder, acquise par prescription, titre ou destination du père de famille.

Ou alors s’il y a une servitude de passage.

Les contraintes sont écartées quand les propriétés sont séparées par un terrain appartenant à un tiers.

3 : servitude d’égouts des toits

Organisation de l’écoulement de l’eau tombant des toits. « Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. » Art 681.

B\ Servitudes unilatérales


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Les servitudes unilatérales s’imposent, sans réciprocité, à un fonds, au bénéfice d’un autre fonds. Positives : laissent un passage. Négatives : interdisent de construire sur une partie de son terrain.

1 : servitude de passage

Equilibre entre deux intérêts antagonistes.

a. Application de la servitude de passage Article 682 : s’applique pour un fonds qui n’a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale, soit pour la réalisation d’opération de construction ou de lotissement.

Souvent résulte d’un accès d’origine inadapté à l’évolution du fonds. (Modification de l’usage du terrain, évolution des techniques)

b. Régime de la servitude de passage Régime visant à restreindre les inconvénients subis par le fonds servant. Servitude de passage = autoriser quelqu’un à passer sur le fonds, terrain ouvert.

- Obligation de présenter une gêne minime o Pris de côté o Là où le trajet est le plus court o Endroit le moins dommageable

Lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds, par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. (art 684)

- Obligation de verser une indemnité proportionnée au dommage de servitude (art 682) - Servitude maintenue seulement si indispensable et cesse dès que l’état d’enclave prend fin (art 685-1)

2 : Servitudes liées au régime des eaux

La servitude des eaux sera imposée au fonds le plus élevé qui pourra se déverser dans le fonds le plus bas.

- Aucune indemnisation o sauf si l’utilisation de la servitude aggrave celle qui est naturelle o Sauf si elle est apparue à la suite de travaux

- Celui qui a une source sur son fonds ne peut pas en user de manière à enlever au voisinage l’eau qui lui est nécessaire (art 642)

o Même si un système de distribution des eaux a été mis en place

Autres servitudes qui existent : servitude légale d’aqueduc, servitude d’appui, servitude de drainage.

Section 2. Exercice des servitudes Toutes les servitudes sont des charges imposées à un fonds servant au profit d’un fonds dominant.

1§ Situation du propriétaire du fonds dominant - Droit d’usage sur le fonds servant. Quelles prérogatives ? Quelle évolution dans le temps ?

A\ étendue des droits conférés par la servitude


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- Etendue déterminée par contrat o Interprétation possible par le juge de l’étendue

Doit rechercher l’intention commune ddes parties Pouvoir souverain d’appréciation (pas forcément interprétation stricte)

o Art 696 : quand on établie une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user

- Etendue des servitudes légales o Déterminée par la référence à la volonté des parties ; définie par des dispositions légales et règlementaires

B\ évolution des droits conférés par la servitude

Evolution de la servitude corrélativement aux besoins du fonds dominant.

Cette évolution peut justifier la création d’une servitude, sa modification (pas son aggravation). => Règle de la fixité de la servitude. En revanche les juges n’ordonnent pas forcément de remettre les choses en l’état, mais des dommages et intérêts.

2§ Situation du propriétaire du fonds servant Comme la servitude doit être le moins gênante possible pour le fonds servant, il ne peut y avoir d’obligation d’entretien, sauf par contrat.

Certaines charges lui sont quand même imposées :

- Art 701 : impossible pour le propriétaire du fonds servant de réduire l’usage ou le rendre plus incommode de la servitude. - Principe de fixité

o La servitude est maintenue même si l’héritage pour lequel elle est établie est divisé (art 700) o Interdiction de modifier l’état des lieux ou de déplacer l’assiette de servitude o Aménagements autorisés si compatibles avec la servitude

Possibilité de demander par le fonds assujetti de modifier l’assiette seulement si l’assignation primitive est devenue plus chère et si le nouvel endroit proposé soit aussi commode.

3§ Protection judiciaire des situations Actions pétitoires, possessoires et en réparation.

Servitude = droit réel.

Propriétaire du fonds servant : possibilité d’exercer une action pétitoire (action négatoire) destiné à contester l’existence de la servitude. => Doit établir son droit de propriété et la preuve de la servitude devra être apportée par l’autre.

Propriétaire du fonds dominant : action pétitoire = action confessoire pour faire reconnaître son droit réel.

Actions possessoires pour les servitudes : il faut répondre aux exigences de l’art 2261. Seulement pour les servitudes continues et apparentes. Mais la jurisprudence les a autorisées pour les servitudes fondées sur un titre ou sur celles de passage.

Peut permettre d’éviter au propriétaire du fonds servant qu’une servitude par usucapion ne soit acquise.


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Action possible en dommages et intérêts pour une faute de servitude.

Chapitre 3. Extinction des servitudes - Impossibilité d’exercice - Absence de pluralité de fonds

- Renonciation - Non usage

Section 1. Impossibilité d’exercer une servitude Art 703 Causé par un évènement naturel Causé par une intervention humaine

Seules les impossibilités absolues permettent de l’éteindre, sinon elles ne seront que suspendues. (art 704) Lorsque la servitude est devenue inutile

Section 2. Absence de pluralité de fonds On exige la pluralité des propriétaires.

1§ Perte de l’un des fonds La servitude disparait en cas de disparition d’un des fonds. Son rattachement au domaine public est considéré comme une disparition.

2§ Confusion Extinction de la servitude pour la réunion des fonds dans la même main. Art 705

Cependant lorsque le propriétaire du fonds servant n’a acquis que la nue-propriété, la servitude ne disparait pas.

Si les deux fonds sont réunis, alors la servitude revit par destination du père de famille, mais la jurisprudence refuse son rétablissement automatique.

Section 3. Renonciation à une servitude Extinction d’une servitude par renonciation.

Possible à une triple condition :

- Le droit a un effet limité au seul renonçant - Il doit être acquis - Avoir fait l’objet d’une renonciation expresse Art 699 : dans les cas ou le propriétaire du fonds servant doit faire à sa charge les ouvrages nécessaires pour l’usage et la conservation de la servitude. Cependant les juges peuvent l’interdire et obliger le propriétaire à réaliser les travaux prévus.

Section 4. Non-usage d’une servitude Art 704 : la servitude s’éteint par un non usage trentenaire. Comprends toutes les servitudes crées par l’homme, y compris les discontinues et non apparentes. Cependant ce n’est pas le cas des servitudes légales. Preuve du non usage d’une servitude : Devra être prouvé par celui qui l’invoque. Les juges le refuseront si il y a propriété indivis et que l’un a continué à user la servitude, si un des copropriétaires est mineur. Aucun délai abrégé ne peut être invoqué.


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Pour une servitude continue il faut une action contraire à l’exercice de la servitude Effet du non-usage d’une servitude.

- Met définitivement fin à la servitude - S’interprète comme une renonciation - Usage restreint = extinction partielle (art 708)

Partie 3. La propriété collective Paradoxal : la propriété est exclusive, normalement. Caractère absolu du droit de propriété, lié à son caractère individuel (art 544 et 545, CA Lyon, 23 mai 1990).

Mais la propriété collective s’est développée avec l’urbanisation, et les nouvelles situations familiales, et le besoin de réunir des capitaux pour réaliser des projets plus ambitieux.

Titre 1. L’indivision

Chapitre 1. Notion d’indivision Plusieurs personnes sont en indivision quand elles sont titulaires de droits identiques et concurrents sur un même bien. Cette situation se distingue du démembrement. Cependant les démembrements peuvent eux-mêmes être indivis.

Section 1. Domaine de l’indivision Evolution du domaine de l’indivision. Rome : permettait aux descendants d’avoir la propriété dans un esprit égalitaire. Moyen-âge : organiser la situation familiale des époux et des sociétés tacites. Aujourd’hui : répandue surtout dans les familles.

L’indivision dans les relations familiales. Organiser la relation pendant la période qui suit la dissolution de la communauté des biens. Instabilité du couple => favorise la séparation des biens. Cependant : art 1538 : présomption d’indivision des biens sauf preuve contraire. Pacs : loi du 15 novembre 1999 : développement de l’indivision. Réforme du 23 juin 2006 : réduit l’indivision dans le régime du PACS => les biens antérieurs sont propres, postérieurs sont indivis pour moitié sauf justification d’une propriété exclusive. (art 515-5)

L’indivision dans les relations non familiales. Longtemps, elle concurrençait les sociétés.

Pas de formalité de constitution ; dépourvue de personnalité morale, on peut demander à tout moment la dissolution ou le partage. Possibilité de faire des clauses d’accroissement ou de tontine : elle permet au survivant d’acquérir la propriété exclusive du bien. Mais on écarte le régime d’indivision.

Section 2. Caractères de l’indivision - Caractère provisoire de l’indivision.

o Art 815. Le partage peut toujours être provoqué. - Limites du caractère provisoire de l’indivision.

o Indivision souvent successorale se prolonge longuement. o Admission pour certains biens d indivisions perpétuelle : souvenirs, tombeaux de famille.


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o Une disposition conventionnelle peut organiser le caractère provisoire , par exemple, le tribunal peut surseoir à partager pour deux ans maximum si la situation risque de porter atteinte aux biens indivis ou si l’un des indivisaires ne peut reprendre l’entreprise seul qu’au bout de ce délai. Art 820. o Si enfants mineurs, 5 ans max. o Le juge peut faire une attribution éliminatoire : qui lui permet d’accorder à celui qui veut sortir de l’indivision sa part. Ou alors un complément.

Caractère inorganisé de l’indivision. Pas très structurée, pas très durable. Cependant la loi de 1976 a précisé le régime de l’indivision.

Chapitre 2. Régime de l’indivision Origine légale : art 815815-18. Origine conventionnelle art 1873-1 1873-18.

Section 1. Indivision légale Indivision = propriété collective. Intérêts communs + individuels. Pour les concilier : intervention facile du juge.

1§ Organisation de la masse indivise Globalité pourvue d’une certaine autonomie. Composée d’un actif et d’un passif.

A\ Actif de la masse

Les biens acquis postérieurement à l’indivision ne viennent pas la compléter. Mais la masse indivise n’est pas fixée. Effet de la subrogation : on peut remplacer la perte d’une partie du bien par la valeur ou un autre bien de même valeur. Les acquisitions sont présumées personnelles, sauf preuve qu’on pense à un remploi pour l’ensemble des indivisaires.

Les fruits et revenus augmenteront la masse indivise. Art 815-10. Les indivisaires peuvent demander leur part annuelle dans les bénéfices : art 815-11.

Limitation des possibilités de revendication dans le temps. 5 ans après leur perception. Art 815-10.

La répartition à la fin de l’indivision sera identique au partage présent au jour de l’indivision. Mais peut être pondérée par : le remboursement des dépenses que les indivisaires auront réalisées pour la conservation du bien indivis. Et sera réintégrée la moins value suite à une faute personnelle.

B\ Passif de la masse

- Dettes des créanciers - Créances pour la conservation ou la gestion du bien

Créanciers seront payés sur l’actif de l’indivision avant le partage. Ils peuvent sans attendre l’issue du partage, poursuivre la saisie et vente des biens indivis.

- Dettes des coïndivisaires o Les créanciers des dettes personnelles passent après des créanciers de l’indivision, ils ne peuvent faire de saisie sur la part indivise, sauf si coïndivisaires sont solidaires.

Peuvent prendre des sûretés sur la part indivise Peuvent provoquer le partage ou la licitation (vente aux enchères)

2§ Le fonctionnement de l’indivision

A\ Les droits des coïndivisaires


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Les coïndivisaires sont propriétaires d’une part abstraite du bien.

1 : Droit d’usage et de jouissance des coïndivisaires

Art 815-9. Droits égaux et concurrents. Possibilité de conclure une convention pour la jouissance du bien.

2 : Droit de disposition des coïndivisaires

Disposer de leur droit sur le bien en le vendant, en le donnant, en le transmettant, en y renonçant au profit d’un autre. Problème : caractère collectif, peu organisé, précaire de l’indivision.

Le législateur a mis en place des droits de préemption et de substitution : nullité de toute cession en violation de ces règles. Art 815-16.

- Cession amiable : possibilité d’exercer un droit de préemption. Mais il est tenu de notifier aux autres indivisaires le prix et les conditions de cession, et les autres indivisaires peuvent exercer un droit de préemption. Art 815-14.

o Si plusieurs coïndivisaires exercent ce droit, ils acquièrent ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l’indivision.

- Adjudication : l’avocat ou le notaire doit informer les indivisaires un mois avant la vente : art 815-15 : ils peuvent se substituer à l’acquéreur. Seul le premier ayant fait la déclaration se trouve substitué.

B\ Gestion de l’indivision

1 : Mode de décision

a. Principe d’unanimité Loi du 31 décembre 1976 : unanimité. => art 815-3. Abrogé par la loi du 23 juin 2006. Mais la règle reste applicable dans les cas où elle n’a pas été écartée

Un indivisaire doit obtenir l’unanimité pour :

- Exploitation anormale des biens - Actes de disposition - Action en justice

b. Exception au principe d’unanimité - Validation d’une décision d’un indivisaire seul

o Mesures nécessaires à la conservation des biens indivis (art 815-2) Mise en demeure de payer les loyers Action en complante Refus de retenir cette qualification pour : une demande de résolution de bail ou action en bornage.

o Actes d’un indivisaire outrepassant ses droits mais validés par la suite : effet déclaratif de partage : à la suite du partage, les actes de l’indivisaire sur la part qu’il a eut seront validés. o Mesures urgentes

- Se passer de l’accord d’un des membres o Si l’un des indivisaires est hors d’état de manifester sa volonté o Si l’intérêt commun est en péril

- Loi du 23 juin 2006 : liste d’actes pouvant être décidé à la majorité des deux tiers. (Obligation d‘information des autres indivisaires.)


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o Actes d’administration, exploitation normale o Mandat général pour un membre pour gérer l’indivision o Vente de meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision o Conclusion et renouvellement de baux autres que ceux qui portent sur un immeuble à usage commercial, agricole, industriel, artisanal. o Ajout de la loi du 12 mai 2009 : aliénation d’un bien indivis

2 : Titulaire des pouvoirs de gestion

Indivision : désorganisée. Besoin d’un gestionnaire.

- Gestion spontanée par l’un des coïndivisaires o Si mandat tacite par non opposition

- Mandat express accordé à l’un des coïndivisaires o Majorité des deux tiers : mandat général d’administration o Unanimité pour exploitation extraordinaire o Rémunération prévue o Pas d’obligation de résultat, sauf responsabilité éventuelle

Section 2. Indivision conventionnelle Loi du 31 décembre 1976 : régime de l’indivision conventionnelle. Art 1873-1 art 1873-18.

Objectif double :

- Organisation d’une indivision légale - Proposer une structure concurrente des formes sociales pour constituer une organisation satisfaisante - Système peu utilisé. Pas les mêmes avantages fiscaux et comptables. Les utilisateurs préfèrent mettre en place une société souple et simple.

1§ Stabilité de l’indivision conventionnelle - Toutes les parties doivent pouvoir conserver les actes de disposition - Contraintes de forme : la convention doit être constatée par écrit sous peine de nullité. Chaque quote-part doit être indiquée. - Durée max : 5 ans mais possibilité de se renouveler par décision expresse ou tacite. Le partage peut toujours être invoqué pour juste motif.

2§ Organisation de l’indivision conventionnelle Présence d’un gérant. Principe : décisions prises à l’unanimité. Mais seulement pour les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant. (Art 1873-8).

Nomination du gérant. Un ou plusieurs gérants. Choisis ou non parmi les coïndivisaires. Modalité de choix fixée dans la convention. A défaut : unanimité ; Possibilité de le révoquer à l’unanimité (s’il est l’un des coïndivisaires) ou à la majorité si non. Possibilité de le révoquer par le tribunal, pour faute.

Pouvoirs du gérant. Représentation des coïndivisaires pour les actes de la vie civile ou pour les actions en justice. Administration.

Statut du gérant. Rémunéré. Responsable de ses fautes.


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Titre 2. La copropriété Copropriété = combinaison d’une indivision forcée et de propriétés individuelles et exclusives.

- Titulaire d’un droit privatif de propriété sur un lot - Copropriétaire indivis des parties communes

Groupement pour profiter d’un bien commun. => nouvelle forme sociale destinée à accueillir cette technique, ce n’est pas de la multipropriété : Loi du 6 janvier 1986 : la société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé.

Cadre juridique à la copropriété : loi du 28 juin 1938.

Règlementation actuelle : loi du 10 juillet 1965 + décret d’application du 17 mars 1967 + lois sur la solidarité et renouvellement urbain (loi SRU) du 13 décembre 2000.

Chapitre 1. Domaine d’application du régime légal de la copropriété Art 1er de la loi du 10 juillet 1965 : régime impératif, supplétif ou impossible en fonction des situations.

Section 1. Application obligatoire du régime légal de copropriété Conditions cumulatives :

présence d’un ou plusieurs bâtiments bâtis

Pluralité des propriétaires

Juxtaposition de lots privatifs et des parties communes Durée de l’application obligatoire du régime légal de copropriété : la vente du premier lot qui créera la pluralité des propriétaires.

Section 2. Application facultative du régime légal de copropriété Art 1 alinéa 2 loi du 10 juillet 1965.

« à défaut de convention contraire la présente loi est applicable » L’application du régime de la copropriété sera facultative en présence d’un ensemble immobilier. Un ensemble immobilier résulte du fait que même s’il existe une organisation commune, certains copropriétaires ont des droits réels exclusifs sur certaines parcelles du terrain. En revanche l’homogénéité des droits sur le sol caractérise le groupe d’immeubles bâtis.

Organisations applicables aux ensembles immobiliers :

Organisation libre des relations par convention : lorsque l’ensemble immobilier est composé de parcelles faisant l’objet de droits privatifs.

Le régime légal s’applique à titre subsidiaire si la convention n’organise pas l’exercice majoritaire des pouvoirs.

Les copropriétaires peuvent choisir de constituer une association syndicale libre, une union de syndicats, une association urbaine libre.

Section 3. Application impossible du régime légal de copropriété Loi du 10 juillet 1965 : s’applique aux immeubles bâtis.

Le régime légal est inapplicable aux :


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- Meubles - Immeubles par destination - Terrains nus - Aux immeubles ne répondant pas aux exigences sanitaires ou de sécurité

Chapitre 2. Régime légal de la copropriété But poursuivi :

- Amélioration de l’administration de l’immeuble - Accroitre les droits et garanties des copropriétaires

Section 1. L’organisation de la copropriété

1§ Le fondement : existence d’un lot de copropriété Nécessité de déterminer le caractère privatif ou commun de chaque partie. Cela figure dans le règlement de copropriété. En l’absence de volonté exprimée, la loi énonce des solutions supplétives.

A\ La notion de partie commune

Critère général de qualification de partie commune. Art 3 de la loi de 1965. Sont communes toutes les parties des bâtiments ou terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. => Critère : usage. Les parties communes sont la quasi-totalité de la structure physique de l’immeuble.

Liste des parties communes : art 3 loi de 65

- Eléments matériels o Eléments constitutifs de l’immeuble

Sol, cours, parcs, jardins, voies d’accès Gros œuvre des bâtiments : ossature

o Elément d’équipement commun Canalisations, équipements modernes Coffres, gaines, têtes de cheminées Locaux de services communs, poubelles, compteurs, loge Passages et corridors

- Droits accessoires à ces éléments matériels o Droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun o Droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs ; jardins o Droit d’affouiller les cours, parcs, jardins o Droit de mitoyenneté afférent aux parties communes

B\ La notion de partie privative

Usage exclusif du propriétaire + prérogatives (travaux d’aménagement des locaux privatifs)

C \ La notion de lot de copropriété

Il est composé d’une partie commune et d’une partie privative. Tout acte ayant pour objet un lot aura effet sur les parties communes et privatives.

Lots : librement déterminés lors de la formation de la copropriété + adjonction d’une partie commune. Quote-part indivise et abstraite des parties communes.


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Document qui décrit la consistance des lots de copropriété : état descriptif de la division.

Décrit : l’immeuble, ses fractions, composition, emplacement, nature des lots. Il doit être envoyé à la publicité foncière, et constitue un instrument d’identification.

2§ L’organisation collective de la copropriété

A\ Le règlement de copropriété

Rendu obligatoire par la loi de 1965.

1 : Description du règlement de copropriété

- Décrit chaque lot, détermine la destination des parties, les conditions de leur jouissance, peut être ultérieurement modifié par l’assemblée générale des copropriétaires. - Décrit l’administration des parties communes. - Décrit les charges applicables à chaque lot. Il fixe les quotes-parts mais le mode de répartition des charges est fixé par la loi. - Précise la destination de l’immeuble. Les juges apprécieront souverainement les activités qui peuvent être exercées par chaque copropriétaire.

Publication obligatoire du règlement de copropriété. Sinon il n’est pas opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires.

2 : Effets du règlement de copropriété :

Nature juridique : conventionnelle. Souvent rédigé avant l’achèvement de la construction de l’immeuble. Nature hybride : contrat + document statutaire.

Portée du règlement : s’impose à tous les copropriétaires et leurs ayants cause universel et à titre universel (héritiers…). En revanche, pas forcément pour les ayants cause à titre particulier (acheteurs, donataires…).

B\Gestion de la copropriété

1 : Le syndicat

Réunit l’ensemble des membres, a vocation à prendre toutes les décisions.

a. Présentation Syndicat : personnalité civile. A un patrimoine. Peut agir en justice.

Patrimoine du syndicat : ne contient pas l’immeuble, ni les parties communes. Contient les sommes versées par les copropriétaires. Et éventuellement des parties privatives, comme la loge du concierge. Dettes dans le patrimoine : responsable civilement pour les vices de construction, défaut d’entretien.

Pouvoir d’agir en justice : par l’intermédiaire d’un syndic, son représentant légal. Il a qualité pour agir en réparation des dommages.

Personnalité juridique du syndicat : existence d’une personnalité propre, peut être poursuivi directement d’un recouvrement d’une dette du regroupement. Le syndicat devra exercer certaines de ses fonctions uniquement par l’intermédiaire de l’assemblée générale des copropriétaires.

b. L’assemblée générale des copropriétaires


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Les règles de fonctionnement

- Formalisme strict : décret du 17 mars 1967 - Description des règles : tous les copropriétaires doivent être convoqués sous peine de nullité de l’assemblée. Doit comporter l’ordre du jour. Chaque décision : acceptation expresse.

o Nombre de voix des propriétaires selon leur quote part. Interdiction de se faire représenter par un tiers. Sauf si ça regroupe plus de la moitié pour un seul : ça sera réduit à la moitié seulement.

- Fonctionnement des assemblées : longs, passionnés, questions pratiques.

Les règles de majorité

- Majorité simple o Seuls les votes exprimés sont pris en compte o Seront approuvés le budget prévisionnel et les comptes

- Majorité absolue o Votes blancs : contre o Décisions concernant les travaux

Modalité de réalisation et d’exécution des travaux Travaux d’économie d’énergie Demande de pose dans les parties communes de canalisation et de gaines Suppression de vide-ordures Installation d ‘une antenne collective ou réseau de communication Installation ou modification d’un réseau de distribution d’électricité Installation de compteurs d’eau Travaux à effectuer sur les parties communes

o Décisions concernant l’organisation de la copropriété Délégation de pouvoir Désignation ou révocation d’un des syndic ou des membres du conseil syndical

o Décisions diverses Modifier la répartition des charges Décisions concernant l’autorisation d’accès à la police Actes de dispositions sur les parties communes

- Majorité requise pour un second vote si échec du premier o Si un projet a acquis au moins un tiers des voix o Alors majorité simple

- Décisions soumises à une double majorité : Majorité des membres du syndicat et des deux tiers des voix

o Décisions graves : Actes d’acquisition immobilière Modification du règlement de copropriété Travaux sur les parties communes (transformation, addition, amélioration) Demande d’individualisation d es contrats de fourniture d’eau Ouverture des portes d’accès aux immeubles Aliénation des parties communes par la restructuration en espaces commerciaux ou artisanaux

- Décisions prises à l’unanimité o Pour toute décision qui impose une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance o Changement de destination de l’immeuble o Création de locaux privatifs o Modification de la répartition des charges o Dissolution de la copropriété


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Les suites des votes

Procès verbal doit être établi à la fin d’une AG Recours contre les décisions prises en AG : principalement pour 3 fondements :

- Violation des dispositions légales - Dépassement des prérogatives - Abus de majorité

2: Les organes exécutifs de la propriété

a. Le syndicat Nommé par l’AG à l’assemblée absolue. Son mandat n’excède pas trois ans. Doit répondre personnellement de ses actes. Responsabilité de type contractuel envers le syndicat et délictuel envers les copropriétaires.

Fonction : organe exécutif. (Exécute les dispositions du règlement, procède aux appels de fonds, passe les marchés, représente le syndicat, gestion quotidienne de la copropriété).

- Etablit un budget prévisionnel - Tient à jour un carnet d’entretien - Compte bancaire au nom du syndicat

Choix libre du syndic, souvent un professionnel.

b. Le conseil syndical Loi de 1938, puis loi de 1965

- Caractère facultatif - Cependant est devenu obligatoire depuis 1985. - Rôle d’interface entre le syndic et l’AG.

Ses membres sont choisis par l’AG, et il n’y a pas de rémunération possible.

Rôle : assister le syndic et contrôler sa gestion.

Section 2. Les droits et obligations des copropriétaires

1§ Les droits des copropriétaires

A\ Droits sur les parties privatives

Propriété exclusive sur la partie privative. => travaux d’aménagement, tant qu’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble. Limite : abuser de son droit, TAV, destination de l’immeuble.

Contraintes liées aux parties communes : art 9 de la loi de 1965 => si des travaux doivent être faits, même dans les parties privatives, ils ne peuvent s’y opposer.

Cependant on ne peut empêcher un propriétaire de jouir de sa partie privative.

B\ Droits sur les parties communes

Propriété indivise. Possibilité d’en jouir et d’en user sans porter atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires. Possibilité d’exercer une action en défense des parties communes. Jurisprudence variée : parfois il faut prouver le préjudice propre.


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Possibilité de jouir privativement ou de faire des travaux sur une partie commune (enseigne, jardin, toit-terrasse…). Il faut en faire la demande à l’AG, double majorité. Possibilité de l’acquérir par possession trentenaire.

C\ Droits sur le lot de copropriété

- Jouir, user, louer - Disposer librement - Obligation de fournir à l’acheteur : le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et la quote-part du cédant.

Limites : Clauses de restriction acceptables si justifiée par la destination de l’immeuble.

2§ Les charges des copropriétaires Loi de 1965.

A\ Répartition des charges

Les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun seront réparties en fonction de l’utilité de ces services pour chaque lot.

Les charges relatives à la conservation, entretien et administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives de chaque lot. (Espaces verts, réfection du gros œuvre du bâtiment, ravalement…).

Restriction de répartition des charges par la loi : elles ne peuvent être modifiées qu’à l’unanimité. Mais peut être modifiée à la majorité à la suite de travaux, en cas d’aliénation séparée de fractions d’un lot, changement d’usage d’une partie privative.

Intervention possible du juge si les charges sont lésionnaires : plus d’un quart payé que pour un autre lot.

B\ Recouvrement des charges

Tous les propriétaires sont personnellement tenus de payer les charges, aucune dispense ne peut être prévue. Le syndic pourra réclamer le paiement de charges pour des dettes pas encore payées, et aussi pour réclamer des avances de trésorerie, provisions pour les travaux votés et provision du quart du budget prévisionnel.

Dispositions facilitant le recouvrement des charges : possibilité pour le syndic d’agir en justice. Il peut réclamer le paiement des charges dues mais aussi le remboursement des frais de recouvrement. Possibilité d’une clause d’aggravation des charges. + frais liés à l’instance judiciaire.

Trois garanties peuvent assurer le recouvrement des charges :

- Hypothèque légale - Privilège mobilier - Privilège immobilier spécial

Loi SRU + décret du 27 mai 2004 : lors de la cession d’un lot de copropriété, le syndic peut recevoir du notaire un état des sommes restant dues ainsi que les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire. A l’occasion de la vente, le vendeur doit payer une provision exigible du budget prévisionnel.

En pratique : le taux d’impayés reste très élevé.


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Titre 3. La mitoyenneté Fonction : elle permet de partager entre voisins la propriété d’une clôture (mur ou haie).

Nature juridique : régime de copropriété forcé et perpétuel. Ou encore : droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun.

Chapitre 1. Établissement et preuve de la mitoyenneté Avantages de la mitoyenneté : économie d’espace, partage des frais d’édification, pouvoir appuyer les constructions sur le même mur…

Section 1. Établissement de la mitoyenneté

1§ Acquisition de la mitoyenneté Mitoyenneté acquise par convention ou par prescription acquisitive.

- Adossement d’une construction contre un mur à la limite de deux fonds. => usucapion

Mitoyenneté établie par contrainte. => Décision judiciaire qui contraint le voisin soit à construire un mur mitoyen, soit à céder la mitoyenneté d’un mur déjà construit. Art 663 : possibilité de contraindre à la clôture et donc de payer de moitié et de contribuer aux réparations.

Art 661 : autorise pour tout propriétaire de rendre un mur délimitant son fonds, mitoyen.

Caractère discrétionnaire de ce droit

2§ Extinction de la mitoyenneté Chaque copropriétaire d’un mur mitoyen peut abandonner la mitoyenneté du mur, en y renonçant unilatéralement, s’il ne souhaite plus participer aux charges.

Exceptions :

- on ne peut abandonner la mitoyenneté d’un mur pour lequel on a un avantage particulier (mur de soutien par exemple). - Si la clôture est un fossé mitoyen servant à l’écoulement de l’eau. - Si les travaux sont imputables à la faute ou au fait du propriétaire renonçant.

Section 2. Preuve de la mitoyenneté - Titre

o Preuve péremptoire : seulement s’il émane de deux propriétaires en conflit. Un titre qui serait particulier à l’un d’eux, serait qu’une présomption simple.

- Prescription acquisitive de 30 ans - Apportées par des marques (art 654)

o Détails de construction - Présomptions légales

o Toute clôture est présumée mitoyenne sauf si Mur de bâtiment jouxtant une cour ou un jardin Mur de soutènement


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Chapitre 2. Régime de la mitoyenneté

Section 1. Droits des propriétaires mitoyens Droits spécifiques du propriétaire mitoyen : droit d’usage de la clôture, droit d’exhaussement s’il s’agit d’un mur.

1§ Droit d’usage Usage exclusif de la face du mur mitoyen qui est de son côté.

- Mur mitoyen : possibilité d’apposer des espaliers o Possibilité d’appuyer contre le mur des constructions (sauf si l’ouvrage est nuisible aux droits de l’autre) o Possibilité de placer des poutres ou solives dans l’épaisseur du mir

- Haie mitoyenne o Chacun peut récolter la moitié des fruits ou produits o Chacun peut détruire la haie jusqu’à la limite de sa propriété à condition de reconstruire un mur sur cette limite.

2§ Droit d’exhaussement - On n’est pas obligé de demander l’autorisation du voisin. Contraintes : - Payer seul la dépense d’exhaussement, les frais d’entretien, les réparations - Si le mur n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais.

Section 2. Obligations des propriétaires mitoyens

1§ Interdiction de pratique des ouvertures sur la clôture But de la clôture : séparer les propriétés. Donc interdiction de faire des ouvertures, et elles doivent être supprimées sur un mur privatif dès que le voisin acquière la mitoyenneté, sauf servitude de vue.

2§ Obligation d’entretien et conservation de la clôture Obligation de prendre en charge la moitié des frais d’entretien : art 667. La moitié des frais de réparation et de reconstruction : art 655. On peut y échapper en abandonnant la mitoyenneté.

Possibilité, pour le seul ayant accompli les réparations, de se faire rembourser s’il établit qu’il avait l’accord du voisin ou que les réparations étaient urgentes.

Obligation pour un seul propriétaire de prendre en charge les frais : lorsque les travaux sont causés par son fait, ou qu’il a endommagé le mur, ou pas assez de précaution pour éviter les dégâts.

Documents

Droit Des Biens