Consultation publique

Du 22 juin au 21 juillet 2020

Modification au Règlement de zonage 01-283 (01-283-108)

• Le projet de règlement a pour objectif de protéger le parc de logements de l’arrondissement dans un contexte de crise du logement.

• Les mesures réglementaires s’appliquent aux bâtiments résidentiels

et portent sur : • la réunification de logements; • la division ou subdivision de logements; • les maisons de chambres.

Contexte

Contexte

• Selon les données du recensement de 2016 : • l’arrondissement comporte 64 880 logements privés occupés; • 72% (46 865 logements) sont offerts en location; • 12% (8 020 logements) sont des condos; • 16% (10 386 logements) sont habités par le propriétaire

(excluant les condos).

• On recense 12 maisons de chambres sur le territoire de l’arrondissement, qui offrent au total 250 chambres.

Contexte

Studios Une chambre Deux chambres Trois chambres ou plus Total

1,9 0,9 ** ** 1,0 537 $ 607$ 766 $ ** 727 $

Région métropolitaine de Montréal

Zone 7 - Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension

Source : SCHL, 15 janvier 2020 ** Données non-fournies pour des raisons de confidentialité ou de fiabilité statistique

Taux d’inoccupation

Loyer moyen

• On dit qu’il y a une « crise du logement » lorsque le taux d’inoccupation est de moins de 3%.

Contexte • On dit qu’il y a une « crise du logement » lorsque le taux

d’inoccupation est de moins de 3%.

Contexte

• Évictions : selon la Régie du logement, il y a trois façons pour un propriétaire d’évincer un locataire de son logement :

1. Subdiviser le logement; 2. Agrandir substantiellement le logement; 3. En changer l’affectation.

• Ces trois actions nécessitent l’émission d’un permis de

transformation par l’arrondissement.

*En vertu du code civil (art. 1959.1), on ne peut évincer un locataire âgé de 70 ans ou plus, occupant le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique.

Contexte

• Dans les 5 dernières années, 170 logements ont été éliminés via l’émission de permis de transformation. Parmi ceux-ci :

1. La subdivision de logements est responsable pour la perte de 6 logements;

2. L’agrandissement substantiel de logements, en passant par la réunification de logements, a engendré la perte de 147 logements;

3. 17 logements sont disparus suite à un changement d’affectation.

• Cela représente environ 0,26% du parc de logements que comporte

l’arrondissement.

Contexte • La réunification de logements est la principale cause de la

disparition de logements dans l’arrondissement.

Contexte

• Dans les 5 dernières années, sur 139 permis émis pour la réunification de logements (engendrant la perte de 147 logements) :

• 80 permis (58%) visaient la conversion de triplex et de duplex en unifamilial;

• 27 permis (19%) portaient sur la conversion de triplex en duplex.

1. Actuellement, dans le règlement de zonage de l’arrondissement, il est énoncé à l’article 133 :

« Le nombre de logements dans un bâtiment de 2 ou de 3

logements existant le 16 mars 1995 peut être réduit malgré le nombre de logements minimal prescrit. »

• Cet article permet de réaliser la conversion en unifamilial de

duplex et de triplex dans les zones de l’arrondissement où les maisons unifamiliales ne sont normalement pas autorisées.

Modifications réglementaires

• Il est proposé de remplacer l’article 133 par l’article suivant :

« Dans un bâtiment existant de 2 logements et plus, sauf pour un bâtiment de logements sociaux ou communautaires, le nombre de logements ne peut pas être réduit, malgré le nombre minimal ou maximal de logements prescrit.

Malgré le premier alinéa et malgré le nombre de logements

minimal prescrit, le nombre de logements dans un bâtiment de 2 ou 3 logements, implanté sur un terrain dont la largeur est de 6,1 mètres ou moins, peut être réduit. »

Modifications réglementaires

• Cela a pour effet d’empêcher la conversion de duplex et de triplex en unifamilial (ainsi que la conversion de triplex en duplex), de façon à empêcher la disparition d’un certain nombre de logements sur le territoire de l’arrondissement.

• Bien que la réunification de logements soit interdite, rien n’empêche d’agrandir des logements en augmentant l’aire de plancher du bâtiment (ex : agrandissement en cour arrière, en hauteur ou en sous-sol).

Modifications réglementaires

• Une exemption a été prévue pour certaines propriétés très étroites qui existent dans l’arrondissement, car les possibilités d’agrandissement sur ces lots sont très limitées. C’est pourquoi on cible les terrains de 6,1 mètres (20 pieds) ou moins.

• Enfin, une exclusion est prévue pour les bâtiments de logements sociaux et communautaires, de façon à s’assurer de ne pas restreindre la réalisation de projets de ce type.

Modifications réglementaires

2. Il est proposé d’ajouter un nouvel article au règlement de zonage, soit l’article 133.1 :

« Dans un bâtiment existant de 3 logements et plus, un logement

ne peut pas être divisé ou subdivisé, malgré le nombre minimal ou maximal de logements prescrit.

Malgré le premier alinéa, un logement peut être divisé ou

subdivisé si l’espace retiré n’est pas un espace habitable. Le premier alinéa ne s’applique pas à un bâtiment de logements

sociaux ou communautaires. »

Modifications réglementaires

• Cet article vise à empêcher la division de logements, ce qui constitue une façon légale d’évincer des locataires.

• L’article précise que la division n’est pas permise dans un bâtiment existant : cela n’empêche pas les projets d’agrandissement (ex : l’ajout d’un 3e étage sur un duplex pour la création d’un nouveau logement).

• De plus, un logement pourrait être divisé, c’est-à-dire que sa superficie pourrait être réduite, si l’espace retiré n’est pas habitable (ex : garage, espace non-fini).

• Enfin, une exclusion est prévue pour les bâtiments de logements sociaux et communautaires, de façon à s’assurer de ne pas restreindre la réalisation de projets de ce type.

Modifications réglementaires

3. Il est proposé d’ajouter un nouvel article au règlement de zonage, soit l’article 133.2 :

« Malgré les usages prescrits, il est interdit de remplacer une

maison de chambres par un autre usage de la famille habitation sauf par un bâtiment de logements sociaux ou communautaires. »

• Les maisons de chambres permettent généralement à une

clientèle moins nantie ou plus vulnérable de se loger temporairement. Vu l’état du marché immobilier actuel, cet article vise à protéger la vocation des maisons de chambres existantes sur le territoire de l’arrondissement.

Modifications réglementaires

• Il ne faut pas confondre les maisons de chambres avec les hôtels-appartements (location à courte durée de type airbnb). Les hôtels-appartements sont encadrés par le Règlement sur les usages conditionnels de l’arrondissement (RCA18-14001). Ils sont autorisés dans certaines zones, mais à certaines conditions. Toute demande de permis doit être étudiée en vertu des critères énoncés au Règlement et doit faire l’objet d’une approbation par le conseil d’arrondissement.

Modifications réglementaires

4. Il est proposé de modifier l’article 141 du Règlement de zonage 01-283 de la façon suivante :

« Malgré l’article 133.1, dans une zone un secteur où est autorisée

la catégorie H.2 ou H.3, l'aménagement d'un seul logement supplémentaire en sous-sol est autorisé pour un usage des catégories H.1 à H.3.

Ce logement supplémentaire n'est pas inclus dans le calcul établissant le nombre minimal d'unités de stationnement exigé et le nombre maximal d'unités de stationnement autorisé. »

Modifications réglementaires

• Cet article permet l’ajout d’un logement au sous-sol d’une maison unifamiliale, d’un duplex ou d’un triplex. On le modifie afin de s’assurer que cela soit toujours autorisé, malgré l’interdiction de division ou subdivision énoncée à l’article 133.1.

Modifications réglementaires

5. Il est proposé d’ajouter la définition suivante : « bâtiment de logements sociaux ou communautaires : bâtiment

destiné à accueillir des personnes ayant besoin d'aide, de protection, de soins ou d'hébergement, notamment dans le cadre d'un programme de logement social mis en œuvre en vertu de la Loi sur la Société d'habitation du Québec (L.R.Q., chapitre S-8); »

• L’ajout de cette définition permet de faciliter l’interprétation des

articles 133, 133.1 et 133.2, de façon à ce que ces articles ne s’appliquent pas aux projets sociaux qui reçoivent un financement de la Société d’habitation du Québec.

Modifications réglementaires

6. Il est proposé de remplacer la définition de « maison de chambres » par la suivante :

« maison de chambres : un bâtiment ou une partie de bâtiment où

au moins 4 chambres sont offertes, moyennant ou non une contrepartie, aux fins de domicile et dont chacune de ces chambres comporte au plus deux des trois équipements suivants : un WC, une baignoire ou une douche, une cuisinette. Des services, tels les repas et l’entretien, peuvent être fournis aux personnes qui ont domicile dans une maison de chambres, mais est exclu de celle-ci un centre d'hébergement et de soins de longue durée au sens de la Loi sur les services de santé et les services sociaux (RLRQ, c. S-4.2); »

• L’objectif de cette modification est simplement d’arrimer la

définition avec celles énoncées dans d’autres règlements de la Ville, afin d’éviter toute confusion dans l’application du règlement.

Modifications réglementaires

Processus d’adoption du règlement

Avis de motion et adoption du premier projet de règlement 4 mai 2020

Assemblée publique de consultation 22 juin au 21 juillet 2020

Adoption du second projet de règlement 31 août 2020*

Période d’approbation référendaire Septembre 2020*

Adoption du projet de règlement (Si aucune opposition) 5 octobre 2020*

Délivrance du certificat de conformité et mise en vigueur Octobre 2020*

*Sujet à changement

Merci!