Dunod - Expertise Immobilière

Expertises pour OPCI

Expert

ise im

mobiliè

re

Expertise immobilière

Guide pratique

i m m o b i l i e r

Bernard de Polignac • Jean-Pierre Monceau

L’expertise est la recherche par un spécialiste, l’expert, de la valeur des droits et biens immobiliers.

Le secteur de l’immobilier joue un rôle extrêmement moteur dans l’économie. Ce secteur maintenant mondialisé nécessite des compétences fi nancières, juridiques, techniques et économiques ; la profession d’expert immobilier est de ce fait, aujourd’hui, en cours de réglementation, tant les enjeux sont d’importance.

Après avoir énoncé les théories de la valeur et le rôle de l’expert, les auteurs décrivent l’ensemble des processus permettant d’aboutir à des conclusions fi ables. Ils détaillent, outre l’expertise des biens courants, les méthodes d’estimation des biens immobiliers spécifi ques : boutiques, centres commerciaux, bureaux, entrepôts, cliniques, cinémas, centres de vacances, châteaux et grandes propriétés, exploitations agricoles, etc.

Cet ouvrage est un guide indispensable pour maîtriser l’ensemble des opérations d’expertise.

Il s’adresse aux experts immobiliers, propriétaires fonciers, gestionnaires de patrimoine, notaires, avocats, urbanistes, architectes, administrations, élus, assureurs, fi nanciers de l’immobilier et promoteurs.

Mise à jourLa troisième édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière signée le 13 juin 1

2006 par douze organisations d’experts immobiliers : évolutions méthodologiques et déontologie.Les modalités particulières d’estimation du patrimoine des OPCI. 1

Les auteursBernard de Polignac, ingénieur INA, est vice-président de Foncier Expertise. Il est Chartered Surveyor – MRICS – et professeur à l’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation (ICH).

Jean-Pierre Monceau, ingénieur INA, est expert en estimations immobilières près la cour d’appel de Paris. Il est membre de l’Institut français de l’expertise immobilière (IFEI).

Xavier de Cussac, ancien élève ENSAE, directeur régional des expertises au Crédit Foncier, est expert en estimations immobilières près la cour d’appel de Versailles.

I m m o b i l i e r

ExpertiseimmobilièreGuide pratique

Bern

ard

de P

olignac

Jean-P

ierr

e M

onceau

Xavie

r de C

ussac

Expe

rtise

spo

ur O

PCI

Xavier de Cussac

Code

édite

ur : G

1209

2 • IS

BN-1

3 : 97

8-2-

212-

1209

2-9

9:HSMCLC=VWU^W^:

45 €

ww

w.b

arba

ry-c

ourt

e.co

m

170 x 240 — 31 mm12092_polignac_310_2008.indd 112092_polignac_310_2008.indd 1 6/02/08 20:30:426/02/08 20:30:42


Guide pratique

polignac_fxcouv.indd 1polignac_fxcouv.indd 1 8/01/07 15:04:158/01/07 15:04:15

P. Gérard. – Pratique du droit de l’urbanisme.Urbanisme réglementaire, individuel et opérationnel.2007, 5e édition, 294 pages.

P. Grelier Wyckoff. – Mémento des marchés publics de travaux.Intervenants, passation et exécution.2007, 3e édition, 234 pages.

P. Grelier Wyckoff. – Mémento des marchés privés de travaux.Intervenants, passation et exécution.2006, 2e édition, 120 pages.-

P. Grelier Wyckoff. – Pratique du droit de la construction.Marchés publics et marchés privés.2007, 5e édition , 418 pages.

B. QuiGnard. – Ascenseur et copropriété.2005, 2e édition, 224 pages.

A. Sevino. – Le mémento du référé précontractuel. Procédure, moyens et jurisprudence.

2008, 154 pages.

Chez le même éditeur

PII-EXP-IMMO-12092.indd 1 4/02/08 16:56:16

Expertises pour OPCI


Guide pratique

Bernard de Polignac • Jean-Pierre Monceau

Xavier de Cussac

polignac_fxcouv.indd 2polignac_fxcouv.indd 2 8/01/07 15:04:168/01/07 15:04:16

Quatrième édition 2007

GROUPE EYROLLES61, bd Saint-Germain75240 Paris Cedex 05

www.editions-eyrolles.com

© Photos de couverture, tous droits réservés.

Le code de la propriété intellectuelle du 1er juillet 1992 interdit en effetexpressément la photocopie à usage collectif sans autorisation des ayantsdroit. Or, cette pratique s’est généralisée notamment dans les établisse-ments d’enseignement, provoquant une baisse brutale des achats de livres,au point que la possibilité même pour les auteurs de créer des œuvres nou-velles et de les faire éditer correctement est aujourd’hui menacée.

En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégralement oupartiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans autorisation del’Éditeur ou du Centre Français d’Exploitation du Droit de Copie, 20, rue des Grands-Augustins, 75006 Paris.© Groupe Eyrolles 2000, 2002, 2005, 2007, ISBN : 978-2-212-12092-9

DePolignac.qxd 2/01/07 14:49 Page 4

SOMMAIRE

Partie 1 • 1

L’expert et la valeur

1 RÉFLEXIONS SUR LA VALEUR DES BIENS............................. 3

1.1 Définition de la valeur ........................................................................ 31.1.1 Rappel historique ................................................................... 31.1.2 Définition ............................................................................... 4

1.2 Notion de valeur en matière immobilière ........................................... 51.2.1 Spécificité des biens immobiliers........................................... 51.2.2 Valeur vénale (ou valeur de marché) ..................................... 5

1.3 Relativité de la notion de valeur ......................................................... 71.3.1 Relativité dans le temps ......................................................... 71.3.2 Relativité dans l’espace.......................................................... 81.3.3 Ne pas confondre valeur vénale et opportunité d’acheter

ou de vendre ........................................................................... 8

1.4 Autres concepts de valeur................................................................... 91.4.1 Valeur en poursuite d’usage................................................... 91.4.2 Coût de remplacement brut .................................................... 91.4.3 Coût de remplacement net...................................................... 91.4.4 Valeur d’apport ...................................................................... 101.4.5 Prix de convenance ................................................................ 101.4.6 Valeur de vente forcée............................................................ 101.4.7 Valeur à neuf .......................................................................... 101.4.8 Valeur d’assurance ................................................................. 111.4.9 Valeur hypothécaire ............................................................... 111.4.10 Juste valeur............................................................................. 11

1.5 Valeur locative et loyer....................................................................... 121.5.1 Valeur locative de marché...................................................... 121.5.2 Valeur locative réglementée................................................... 12

2 L’EXPERT......................................................................................... 15

2.1 Définition............................................................................................ 15

2.2 Formation............................................................................................ 162.2.1 Ce que doit être l’expert ......................................................... 162.2.2 Comment devenir expert ? ..................................................... 17

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page VII Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

VIII

2.3 Qualités d’un bon expert..................................................................... 18

2.3.1 La compétence........................................................................ 182.3.2 L’intégrité............................................................................... 182.3.3 La conscience professionnelle................................................ 182.3.4 L’humilité............................................................................... 182.3.5 Le bon sens............................................................................. 18

2.4 La déontologie .................................................................................... 18

2.5 Responsabilité de l’expert................................................................... 19

2.5.1 Principes généraux ................................................................. 192.5.2 Responsabilité de l’expert judiciaire ...................................... 202.5.3 Responsabilité de l’expert amiable......................................... 212.5.4 Assurances de l’expert............................................................ 222.5.5 Précautions générales à prendre ............................................. 23

3 GÉNÉRALITÉS SUR L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE .................. 25

3.1 Cas où il peut être fait appel à un expert............................................. 25

3.2 Types d’interventions de l’expert ....................................................... 26

3.2.1 Évaluation immobilière ou expertise immobilière ................. 263.2.2 Actualisation d’une expertise antérieure ................................ 273.2.3 Avis sur dossier ou révision sur dossier ................................. 273.2.4 Contrôle de cohérence d’une expertise .................................. 273.2.5 Revue ou certification des conclusions

d’une expertise initiale d’un tiers ........................................... 273.2.6 Audit immobilier (en anglais : due diligence)........................ 273.2.7 Études diverses ....................................................................... 273.2.8 Expertise conjointe avec rapport commun ............................. 28

3.3 Précision d’une expertise .................................................................... 28

3.3.1 Est-il facile ou difficile d’estimer un immeuble ?.................. 283.3.2 L’expertise n’est pas une science exacte................................ 28

4 L’EXPERT FACE AU CONTRÔLE DE LA VALEUR PAR L’ADMINISTRATION FISCALE ........................................... 31

4.1 La notion de valeur en matière fiscale ................................................ 31

4.2 La méthode d’approche ...................................................................... 32

4.3 La procédure d’imposition : le redressement...................................... 32

4.3.1 Le déroulement de la procédure ............................................. 334.3.2 La place de l’expertise dans la procédure .............................. 33

4.4 La dissimulation.................................................................................. 34

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page VIII Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

Sommaire

IX

5 LE CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE .............................................. 35

5.1 La Charte de l’expertise en évaluation immobilière........................... 355.1.1 Conditions générales d’exercice de l’expertise

en évaluation immobilière...................................................... 365.1.2 Méthodologie d’évaluation .................................................... 365.1.3 Missions et diligences ............................................................ 375.1.4 Principes déontologiques s’appliquant aux experts

en évaluation immobilière...................................................... 37

5.2 Le rapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l’épargne... 37

5.3 Règles comptables et évaluation des immeubles................................ 38

5.4 Expertises pour les entreprises d’assurances ...................................... 39

5.5 Expertise pour les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). 39

5.6 Expertises pour les organismes de placement collectif immobilier (OPCI)................................................................................................. 415.6.1 Nomination des évaluateurs ................................................... 425.6.2 Contrat d’expertise ................................................................. 425.6.3 Mission des évaluateurs ......................................................... 425.6.4 Méthodes d’évaluation ........................................................... 425.6.5 Rendu des travaux d’évaluation ............................................. 435.6.6 Responsabilité des évaluateurs............................................... 44

5.7 Expertises pour les banques et établissements financiers................... 445.7.1 Sociétés de crédit foncier et obligations foncières ................. 445.7.2 Garanties hypothécaires et ratio de solvabilité

des établissements de crédit ................................................... 465.7.3 Expertises pour recouvrement de créances ............................ 475.7.4 Expertises pour fixer le niveau du provisionnement

des banques et établissements de crédit ................................. 47

5.8 L’expertise judiciaire .......................................................................... 48

6 EXPERTISE IMMOBILIÈRE ET NORMES COMPTABLES IFRS.............................................. 49

6.1 Présentation générale .......................................................................... 49

6.2 L’estimation des immeubles de placement : la norme IAS 40 ........... 506.2.1. Évaluation initiale .................................................................. 516.2.2. Évaluations ultérieures ........................................................... 51

6.3 L’estimation des immobilisations corporelles : la norme IAS 16 ...... 546.3.1. Évaluation initiale .................................................................. 546.3.2. Évaluations postérieures......................................................... 55

6.4 L’estimation des contrats de location : la norme IAS 17.................... 626.4.1. Locations simples................................................................... 626.4.2. Locations-financements ......................................................... 62

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page IX Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

X

6.4.3. Interventions de l’expert......................................................... 63

6.5 L’estimation des stocks : la norme IAS 2 ........................................... 63

6.6 Récapitulation des missions possibles d’un expert............................. 64

7 L’ORGANISATION DE LA PROFESSION.................................. 67

7.1 La protection du titre d’expert ............................................................ 677.1.1 Experts judiciaires .................................................................. 677.1.2 Experts fonciers, agricoles et immobiliers

et experts forestiers................................................................. 687.1.3 L’expertise immobilière : un métier non réglementé ............. 68

7.2 L’expert français dans son environnement international .................... 687.2.1 La Fédération hypothécaire européenne................................. 687.2.2 TEGoVA et les normes européennes d’expertise

immobilière ............................................................................ 697.2.3 Les Chartered surveyors......................................................... 69

Partie 2 • 71

Les facteurs de la valeur

8 LA SITUATION ............................................................................... 73

8.1 Le phénomène urbain et la rente foncière........................................... 738.1.1 La croissance urbaine ............................................................. 738.1.2 La spécificité du marché foncier ............................................ 76

8.2 Le site.................................................................................................. 808.2.1 Le quartier .............................................................................. 808.2.2 Le voisinage ........................................................................... 81

9 LES FACTEURS PHYSIQUES DE LA VALEUR ......................... 83

9.1 Le terrain............................................................................................. 839.1.1 La configuration ..................................................................... 839.1.2 Le relief .................................................................................. 849.1.3 Le sous-sol.............................................................................. 849.1.4 Les éléments d’équipement .................................................... 869.1.5 L’encombrement .................................................................... 869.1.6 Charge foncière et ventilation terrain/constructions .............. 87

9.2 Les constructions ................................................................................ 889.2.1 Architecture et gros œuvre ..................................................... 889.2.2 Le second œuvre..................................................................... 909.2.3 Les équipements ..................................................................... 919.2.4 Le diagnostic technique.......................................................... 929.2.5 L’appréciation du coût de construction .................................. 949.2.6 Les travaux et leur incidence sur la valeur vénale.................. 95

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page X Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

Sommaire

XI

9.2.7 Amortissement et vétusté ....................................................... 969.2.8 Obsolescence et décote pour immobilisation ......................... 97

10 LES FACTEURS ÉCONOMIQUES ET SOCIOLOGIQUES DE LA VALEUR .............................................................................. 99

10.1 Le fondement économique de la valeur.............................................. 9910.1.1 La spécificité du bien immobilier .......................................... 9910.1.2 Utilité et rentabilité ................................................................ 100

10.2 Politique monétaire et valeur .............................................................. 10010.2.1 Généralités.............................................................................. 10010.2.2 Monnaie et théories économiques .......................................... 101

10.3 Le fonctionnement du marché ............................................................ 10510.3.1 L’approche théorique ............................................................. 10510.3.2 Les caractéristiques du marché immobilier............................ 10610.3.3 Le comportement des acteurs................................................. 10610.3.4 Le cycle immobilier ............................................................... 108

10.4 Le contexte local................................................................................. 10910.4.1 Les facteurs locaux................................................................. 10910.4.2 Exemple des marchés résidentiels de province ...................... 110

11 LES FACTEURS JURIDIQUES DE LA VALEUR ........................ 113

11.1 Droit de propriété................................................................................ 11311.1.1 Définition ............................................................................... 11311.1.2 Évolution conceptuelle........................................................... 113

11.2 Réglementation d’urbanisme .............................................................. 11411.2.1 Objectifs et principales interventions législatives.................. 11411.2.2 Dispositions réglementaires applicables sur l’ensemble

du territoire français en l’absence de document d’urbanisme 11611.2.3 Particularités de l’urbanisme réglementaire

de la région Île-de-France ...................................................... 11711.2.4 Fiscalité de l’urbanisme spécifique à l’Île-de-France ............ 11811.2.5 Zones franches urbaines (ZFU).............................................. 118

11.3 Servitudes de droit public ................................................................... 11911.3.1 Distinction entre servitude administrative

et servitude de droit privé....................................................... 11911.3.2 Servitudes d’urbanisme ayant un impact majeur

sur la valorisation des immeubles .......................................... 119

11.4 Documents d’urbanisme ..................................................................... 12211.4.1 Documents d’urbanisme simplifiés :

les cartes communales............................................................ 12211.4.2 POS et PLU ............................................................................ 123

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page XI Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

XII

11.4.3 Règles supra communales d’aménagement : les schémas de cohérence territoriale (SCOT) ....................... 124

11.5 Fiscalité de l’urbanisme ...................................................................... 125

11.6 Urbanisme opérationnel et restrictions au droit de disposer............... 125

11.6.1 Droit de préemption urbain (DPU)......................................... 12511.6.2 Zones d’aménagements différés (ZAD) ................................. 12611.6.3 Zones de risques ..................................................................... 12711.6.3 Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) .............................. 12711.6.4 Lotissements.......................................................................... 12711.6.5 Divisions foncières et modification du régime

des certificats d’urbanisme..................................................... 129

11.7 Législation des loyers d’habitation ..................................................... 130

11.7.1 Introduction : la diversité de la réglementation...................... 13011.7.2 Régime de la loi du 1

er

septembre 1948................................. 13111.7.3 Régime locatif de la loi du 6 juillet 1989 ............................... 13311.7.4 Locations en meublé............................................................... 13411.7.5 Facteurs de variation de la valeur locative ............................. 13511.7.6 Loyers conventionnés............................................................. 13511.7.7 Droit de préemption du locataire

(art. 15-II de la loi de juillet 1989) ......................................... 13611.7.8 Conclusion.............................................................................. 136

11.8 Aperçu sur les éléments techniques du règlement de copropriété ...... 137

11.8.1 Généralités.............................................................................. 13711.8.2 Règlement de copropriété et état descriptif de division ......... 13711.8.3 Calcul des tantièmes de copropriété et des charges

générales................................................................................. 13911.8.4 Calcul des charges entraînées par les services collectifs

et les éléments d’équipements communs ............................... 14011.8.5 Calcul de la répartition des charges relatives

aux travaux d’amélioration..................................................... 140

12 LES FACTEURS FISCAUX DE LA VALEUR ............................... 141

12.1 Importance de la fiscalité .................................................................... 141

12.1.1 Le poids de la fiscalité et son incidence structurelle .............. 14112.1.2 La perturbation des marchés par des mesures spécifiques ..... 142

12.2 Incidence économique de la fiscalité sur le fonctionnement des marchés......................................................................................... 142

12.2.1 Le logement neuf.................................................................... 14212.2.2 La restauration des quartiers historiques

(loi Malraux du 4 août 1962).................................................. 14312.2.3 Autres dispositifs.................................................................... 144

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page XII Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

Sommaire

XIII

Partie 3 • 145

Principes et méthodes d’estimation

13 L’ESTIMATION PAR COMPARAISON....................................... 147

13.1 Principe ............................................................................................... 147

13.2 Les unités de mesure........................................................................... 14813.2.1 Un cas simple déjà complexe : quelle unité de mesure retenir

pour l’estimation d’un appartement ? .................................... 14813.2.2 La pondération en valeur vénale ............................................ 14913.2.3 Les annexes séparées : pondération

ou estimation distincte ?......................................................... 15013.2.4 Ne pas confondre la pondération en valeur vénale

avec d’autres types de pondération ........................................ 15013.2.5 Les unités de mesure couramment utilisées

en expertise immobilière ........................................................ 150

13.3 Détermination de la valeur unitaire .................................................... 15213.3.1 L’hétérogénéité des marchés immobiliers ne permet pas

de définir à chaque instant un « cours » applicable................ 15213.3.2 L’analyse comparative ........................................................... 15313.3.3 De l’analyse multicritères à l’approche hédonique

de la valeur ............................................................................. 154

13.4 Avantages et inconvénients de la méthode d’estimation par comparaison.................................................................................. 15513.4.1 Le principal avantage : la méthode est en prise directe

avec le marché........................................................................ 15513.4.2 Inconvénients et limites.......................................................... 155

14 LES MÉTHODES D’ESTIMATION PAR SOL ET CONSTRUCTIONS................................................................... 157

14.1 Formulation mathématique................................................................. 157

14.2 Le terrain............................................................................................. 15814.2.1 Estimation par comparaison du terrain nu et libre ................. 15814.2.2 Abattement pour occupation .................................................. 158

14.3 Les constructions ................................................................................ 159

14.4 La méthode comparative d’estimation par sol et constructions.......... 15914.4.1 Valeur du sol .......................................................................... 15914.4.2 Valeur des constructions ........................................................ 16014.4.3 Analyse des points de comparaison ....................................... 16014.4.4 Estimation de l’immeuble ...................................................... 161

14.5 Estimation par le coût de remplacement............................................. 16114.5.1 Principe de la méthode ........................................................... 16114.5.2 Valeur du terrain .................................................................... 162

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page XIII Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

XIV

14.5.3 Valeur des constructions ........................................................ 16214.5.4 Avantages et inconvénients de la méthode............................. 163

15 L’ESTIMATION PAR CAPITALISATION DU REVENU ............ 165

15.1 Définitions .......................................................................................... 16515.1.1 Taux de capitalisation brut et taux de capitalisation net ........ 16515.1.2 Taux de rendement brut et taux de rendement net ................. 166

15.2 La pratique de la méthode................................................................... 16715.2.1 Détermination du revenu R .................................................... 16715.2.2 Détermination du taux t.......................................................... 16815.2.3 Application de la méthode lorsque le revenu

n’est pas au niveau de marché................................................ 17015.2.4 Corrections éventuelles du résultat......................................... 17115.2.5 Types de biens pouvant être estimés par capitalisation.......... 172

15.3 Avantages et inconvénients ................................................................ 17215.3.1 Le principal avantage : la simplicité....................................... 17215.3.2 Limites ou faiblesses de la méthode....................................... 173

16 L’ESTIMATION PAR ACTUALISATION DES

CASH-FLOWS

....................................................................... 175

16.1 Principe de la méthode........................................................................ 175

16.2 Estimation des différentes variables ................................................... 17616.2.1 Durée de détention.................................................................. 17616.2.2 Revenus nets........................................................................... 17716.2.3 Valeur nette de revente........................................................... 17916.2.4 Taux d’actualisation ............................................................... 179

16.3 Réalisation pratique d’une estimation................................................. 18216.3.1 Description de l’immeuble et choix des hypothèses .............. 18216.3.2 Résultats ................................................................................. 184

17 DÉMEMBREMENTS DE LA PROPRIÉTÉ ET ESTIMATIONS .......................................................................... 187

17.1 Usufruit et nue-propriété..................................................................... 18717.1.1 Le contexte juridique.............................................................. 18717.1.2 L’évaluation de l’usufruit ....................................................... 18717.1.3 L’évaluation de la nue-propriété ............................................ 190

17.2 La rente viagère .................................................................................. 19117.2.1 Le contexte juridique.............................................................. 19117.2.2 Le calcul de la rente................................................................ 19117.2.3 Le cas particulier du droit d’usage et d’habitation ................. 192

17.3 Les baux de longue durée ................................................................... 19217.3.1 Les principaux contrats .......................................................... 192

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page XIV Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

Sommaire

XV

17.3.2 Les méthodes d’évaluation en cas de bail à construction....... 193

17.4 L’indivision et les parts de sociétés civiles immobilières .................. 195

17.4.1 Principes d’évaluation des parts indivises.............................. 19517.4.2 Principes d’évaluation des parts de sociétés civiles

immobilières........................................................................... 196

18 L’ESTIMATION DANS LE CADRE DE L’EXPROPRIATION ... 197

18.1 Les grandes phases de la procédure d’expropriation.......................... 197

18.1.1 Le cadre de l’expropriation : l’utilité publique ...................... 19718.1.2 La phase administrative.......................................................... 19818.1.3 La phase judiciaire ................................................................. 199

18.2 Les principes d’indemnisation............................................................ 200

18.2.1 La réparation du préjudice ..................................................... 20018.2.2 Les règles de calcul de l’indemnité ........................................ 20018.2.3 Le cas particulier des terrains à bâtir et du tréfonds............... 202

18.3 Les indemnités accessoires ................................................................. 203

18.3.1 L’indemnité de remploi.......................................................... 20318.3.2 Indemnités diverses ................................................................ 20318.3.3 Indemnités dues aux locataires............................................... 204

19 CONSIDÉRATIONS GÉNÉRALES SUR LES MÉTHODES D’ESTIMATION .............................................................................. 205

19.1 Les méthodes d’estimation spécifiques à certains types de biens ...... 205

19.1.1 Estimation des terrains à bâtir par compte à rebours ............. 20519.1.2 Estimation à partir du bilan financier prévisionnel

d’un marchand de biens ......................................................... 20519.1.3 Méthodes dites professionnelles ............................................ 206

19.2 Estimation par actualisation des valeurs antérieures .......................... 206

19.2.1 Principe .................................................................................. 20619.2.2 Limites.................................................................................... 206

19.3 Estimation des immeubles en développement.................................... 207

19.4 Du bon usage des méthodes d’estimation........................................... 207

19.4.1 Les méthodes d’estimation sont simples ; leur application judicieuse l’est beaucoup moins................... 207

19.4.2 Le fondement économique de chaque méthode d’estimation trace les limites de son utilisation .......................................... 208

19.4.3 Est-ce que deux méthodes valent mieux qu’une ? ................. 21019.4.4 Un bien peut-il avoir deux valeurs ? ...................................... 21119.4.5 C’est la compétence de l’expert qui fait la qualité

de l’expertise .......................................................................... 212

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page XV Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

XVI

Partie 4 • 213

Application des méthodes à l’estimation des biens immobiliers urbains d’habitation

20 L’ESTIMATION DES APPARTEMENTS...................................... 215

20.1 Facteurs de la valeur ........................................................................... 21520.1.1 Facteurs liés à l’immeuble...................................................... 21520.1.2 Facteurs liés à l’appartement.................................................. 21620.1.3 Facteurs économiques ............................................................ 21720.1.4 Pour les appartements loués : les conditions d’occupation .... 218

20.2 Définition des unités de mesure pour l’estimation par comparaison.. 21920.2.1 Surface habitable .................................................................... 21920.2.2 Surface utile pondérée (SUP) ................................................. 219

20.3 Estimation des appartements libres..................................................... 22020.3.1 Estimation par comparaison au mètre carré habitable

ou utile pondéré ...................................................................... 22020.3.2 Estimation des annexes séparées............................................ 221

20.4 Estimation des appartements loués ..................................................... 22120.4.1 Estimation par comparaison

avec d’autres appartements loués ........................................... 22120.4.2 Estimation à partir de la valeur libre ...................................... 22220.4.3 Estimation par capitalisation du revenu ................................. 222

21 L’ESTIMATION DES MAISONS INDIVIDUELLES ................... 225

21.1 Les facteurs de la valeur ..................................................................... 22521.1.1 Situation ................................................................................. 22521.1.2 Facteurs liés au terrain............................................................ 22521.1.3 Facteurs liés aux constructions............................................... 227

21.2 Unités de mesure................................................................................. 22821.2.1 Liste des unités de mesure utilisables..................................... 22821.2.2 Relation entre surface habitable (ou utile pondérée)

et surface développée hors œuvre pondérée........................... 22821.2.3 Exemples de coefficients de pondération............................... 229

21.3 Méthodes d’estimation........................................................................ 23021.3.1 Estimation par comparaison, terrain intégré........................... 23021.3.2 Estimation par comparaison, terrain non intégré.................... 23021.3.3 Estimation des maisons louées par capitalisation

du revenu ................................................................................ 231

22 L’ESTIMATION DES TERRAINS À BÂTIR ................................. 233

22.1 Définition d’un terrain à bâtir ............................................................. 23322.1.1 Au sens courant ...................................................................... 233

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page XVI Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

Sommaire

XVII

22.1.2 Au sens du Code de l’expropriation....................................... 233

22.2 Facteurs de la valeur des terrains à bâtir............................................. 23422.2.1 Particularités du marché des terrains à bâtir........................... 23422.2.2 Le fondement juridique de la valeur : la constructibilité ....... 235

22.3 Estimation d’un terrain à bâtir pour la construction d’une maison individuelle.......................................... 23522.3.1 Estimation par comparaison au lot ......................................... 23522.3.2 Estimation par comparaison au mètre carré de surface brute. 23622.3.3 Estimation par zones de valeurs décroissantes....................... 236

22.4 Estimation d’un terrain à bâtir pour la construction d’un immeuble collectif d’habitation et pour l’immobilier d’entreprise ..................... 23822.4.1 Estimation par comparaison au mètre carré de surface brute. 23922.4.2 Estimation par la charge foncière........................................... 239

23 L’ESTIMATION DES IMMEUBLES DE RAPPORT MIXTES ... 247

23.1 Facteurs de la valeur ........................................................................... 24723.1.1 Situation ................................................................................. 24723.1.2 Caractéristiques techniques de l’immeuble............................ 24823.1.3 Situation locative.................................................................... 24823.1.4 Les droits de préemption des locataires ................................. 25023.1.5 Facteurs économiques : le marché des immeubles

de rapport ............................................................................... 251

23.2 Estimation en bloc des immeubles de rapport .................................... 25223.2.1 Estimation par capitalisation du revenu ................................. 25223.2.2 Estimation par actualisation des cash-flows........................... 25323.2.3 Estimation par comparaison ................................................... 25423.2.4 Estimation par compte à rebours............................................ 256

23.3 Estimation lot par lot des immeubles de rapport ................................ 25723.3.1 Les préalables juridiques........................................................ 25723.3.2 Estimation lot par lot dans le cadre

d’un partage successoral ........................................................ 25823.3.3 Estimation lot par lot dans une opération

de valorisation immobilière par un professionnel .................. 260

Partie 5 • 265

ESTIMATIONS EN MATIÈRE COMMERCIALE

24 L’ÉVALUATION DES LOYERS COMMERCIAUX ..................... 267

24.1 Le cadre juridique : le Code du commerce (Livre 1

er

– Chapitre V) . 26724.1.1 Le statut des baux commerciaux ne s’applique que

dans des conditions strictes .................................................... 26724.1.2 Les relations bailleur-preneur................................................. 267

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page XVII Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

XVIII

24.1.3 La fixation du loyer d’origine et le droit d’entrée .................. 26824.1.4 L’évolution du loyer au cours du bail .................................... 26924.1.5 Le renouvellement.................................................................. 270

24.2 La fixation du montant du loyer renouvelé......................................... 270

24.2.1 Le principe du plafonnement.................................................. 27024.2.2 Le déplafonnement ................................................................. 27024.2.3 La détermination de la valeur locative ................................... 27224.2.4 La fixation de la valeur locative par expertise ....................... 274

25 L’ESTIMATION DES MURS DE BOUTIQUES ET DES CENTRES COMMERCIAUX .......................................... 277

25.1 Estimation des boutiques .................................................................... 277

25.1.1 Les facteurs de la valeur......................................................... 27725.1.2 Méthode d’estimation............................................................. 27825.1.3 Le marché des boutiques ........................................................ 280

25.2 Estimation des centres commerciaux.................................................. 280

25.2.1 La spécificité des centres commerciaux................................. 28025.2.2 L’analyse de la rentabilité ...................................................... 28225.2.3 Facteurs de la valeur............................................................... 28225.2.4 Méthode d’estimation............................................................. 284

26 L’ESTIMATION DES BUREAUX, ENTREPÔTS, LOCAUX D’ACTIVITÉ ET IMMEUBLES INDUSTRIELS .......... 287

26.1 Estimation des bureaux....................................................................... 287

26.1.1 Définition des bureaux ........................................................... 28726.1.2 La commercialité et les changements d’affectation ............... 28826.1.3 Facteurs de la valeur............................................................... 28926.1.4 Le marché des bureaux........................................................... 29126.1.5 Méthodes d’estimation ........................................................... 292

26.2 Estimation des entrepôts ..................................................................... 293

26.2.1 L’évolution de la fonction entreposage-logistique................. 29326.2.2 Les contraintes réglementaires et les produits........................ 29326.2.3 Facteurs de la valeur............................................................... 29426.2.4 Caractéristiques du marché .................................................... 29526.2.5 Méthodes d’estimation ........................................................... 295

26.3 Les locaux d’activité et les immeubles industriels ............................. 297

26.3.1 Les catégories de locaux......................................................... 29726.3.2 Facteurs de la valeur............................................................... 29726.3.3 Méthodes d’estimation ........................................................... 298

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page XVIII Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

Sommaire

XIX

27 L’ESTIMATION DES HÔTELS ET DES IMMEUBLES D’HÉBERGEMENT COLLECTIF .................................................. 301

27.1 Estimation des hôtels .......................................................................... 30127.1.1 Les acteurs de l’hôtellerie ...................................................... 30127.1.2 Le contexte juridique.............................................................. 30227.1.3 La fixation du loyer : la méthode hôtelière ............................ 30327.1.4 La méthode hôtelière nouvelle et le cas des hôtels neufs....... 30427.1.5 L’estimation des « murs » ...................................................... 30527.1.6 L’estimation de l’entreprise : murs et fonds........................... 305

27.2 Les autres immeubles d’hébergement ................................................ 30727.2.1 Les résidences hôtelières........................................................ 30827.2.2 Les résidences pour étudiants................................................. 30827.2.3 Les résidences pour personnes âgées ..................................... 31027.2.4 Les cliniques........................................................................... 311

28 DROIT AU BAIL ET INDEMNITÉ D’ÉVICTION........................ 315

28.1 Le droit au bail.................................................................................... 31528.1.1 Le fondement de la valeur du droit au bail............................. 31528.1.2 Les facteurs de la valeur......................................................... 31628.1.3 Les méthodes d’estimation..................................................... 317

28.2 L’indemnité d’éviction ....................................................................... 32128.2.1 Le fondement juridique .......................................................... 32128.2.2 Modalités de calcul de l’indemnité d’éviction ....................... 322

29 DE L’ÉVALUATION DU FONDS DE COMMERCE À L’ÉVALUATION DE L’ENTREPRISE........................................ 325

29.1 Les éléments constitutifs du fonds de commerce et de l’entreprise ... 32529.1.1 Les éléments incorporels........................................................ 32629.1.2 Les éléments corporels ........................................................... 326

29.2 L’évaluation du fonds de commerce................................................... 32729.2.1 Les évolutions de l’activité commerciale............................... 32729.2.2 Les facteurs de la valeur du fonds.......................................... 32729.2.3 Les méthodes d’estimation..................................................... 328

29.3 Les approches de la valeur de l’entreprise.......................................... 33029.3.1 Évaluation par la rentabilité ................................................... 33029.3.2 Évaluation par l’actif net réévalué ......................................... 333

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page XIX Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

XX

Partie 6 • 335

L’ESTIMATION DES IMMEUBLES RURAUX

30 LES FACTEURS DE LA VALEUR DES IMMEUBLES RURAUX ........................................................ 337

30.1 Définition de l’immeuble rural ........................................................... 33730.1.1 La diversité des immeubles .................................................... 33730.1.2 La diversité des interventions demandées à l’expert.............. 337

30.2 Facteurs physiques de la valeur .......................................................... 33830.2.1 Qualité agronomique du sol ................................................... 33830.2.2 État cultural ............................................................................ 34130.2.3 Climat et microclimat............................................................. 34130.2.4 Facteurs conditionnant les facilités d’exploitation................. 34130.2.5 Particularités concernant les prairies...................................... 34230.2.6 Facteurs physiques de la valeur d’un corps de ferme............. 343

30.3 Facteurs économiques et sociologiques de la valeur .......................... 34430.3.1 Le marché et les intervenants ................................................. 34430.3.2 Rentabilité des productions et droit de produire .................... 34530.3.3 Valeur d’agrément de la terre................................................. 346

30.4 Facteurs juridiques de la valeur .......................................................... 34730.4.1 Statut des baux ruraux ............................................................ 34730.4.2 Droit de préemption de la SAFER ......................................... 35030.4.3 Contrôle des structures ........................................................... 35030.4.4 Attribution préférentielle........................................................ 35130.4.5 Droit de l’urbanisme............................................................... 351

30.5 Facteurs fiscaux de la valeur............................................................... 35130.5.1 Droits de mutation .................................................................. 35130.5.2 Impôt de solidarité sur la fortune ........................................... 352

31 LES MÉTHODES D’ESTIMATION DES EXPLOITATIONS AGRICOLES .................................................................................... 353

31.1 Estimation des exploitations agricoles libres...................................... 35331.1.1 Estimation par comparaison des parcelles et groupes

de parcelles homogènes.......................................................... 35331.1.2 Estimation des exploitations entières ..................................... 354

31.2 Estimation des exploitations agricoles louées .................................... 35631.2.1 Estimation par comparaison directe ....................................... 35631.2.2 Estimation à partir de la valeur libre ...................................... 35631.2.3 Estimation par capitalisation du revenu ................................. 357

31.3 Les particularités des opérations d’expertise ...................................... 35831.3.1 Collecte de documents............................................................ 35831.3.2 Utilisation de la cartographie ................................................. 359

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page XX Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

Sommaire

XXI

31.3.3 Visite des bâtiments ............................................................... 35931.3.4 Visite des terres ...................................................................... 35931.3.5 Les analyses de terres............................................................. 36031.3.6 L’analyse des comptes de gestion .......................................... 36031.3.7 La signification des lieudits ................................................... 36031.3.8 L’observation de la végétation cultivée ................................. 36131.3.9 L’observation de la végétation spontanée :

notion de plante indicatrice .................................................... 36131.3.10Les équipements valorisants .................................................. 362

31.4 Notions sur l’estimation des vignobles............................................... 36231.4.1 Facteurs de la valeur............................................................... 36231.4.2 Méthodes d’estimation ........................................................... 364

32 NOTIONS D’EXPERTISE FORESTIÈRE ..................................... 365

32.1 Notions de sylviculture ....................................................................... 36532.1.1 Les essences forestières.......................................................... 36532.1.2 Conduite des peuplements...................................................... 36632.1.3 Régénération de la forêt ......................................................... 367

32.2 Les facteurs de la valeur ..................................................................... 36832.2.1 Appréciation quantitative des réserves sur pied :

inventaire et cubage................................................................ 36932.2.2 Qualité des bois ...................................................................... 36932.2.3 Qualité du sol et adaptation des essences au sol .................... 37032.2.4 Climat et adaptation des essences au climat........................... 37032.2.5 Qualité des infrastructures...................................................... 37032.2.6 Valeur d’agrément.................................................................. 37032.2.7 Facteurs économiques de la valeur :

le marché des grumes et le marché des forêts ........................ 370

32.3 Méthodes d’estimation........................................................................ 37132.3.1 Estimation par fonds et peuplement ....................................... 37132.3.2 Estimation par comparaison ................................................... 37132.3.3 Estimation par capitalisation du revenu ................................. 37232.3.4 Méthodes mathématiques d’estimation des bois et forêts...... 372

33 L’ESTIMATION DES CHÂTEAUX ET GRANDES PROPRIÉTÉS D’AGRÉMENT............................. 375

33.1 Facteurs physiques de la valeur .......................................................... 37533.1.1 Usage...................................................................................... 37533.1.2 Époque de construction, qualité architecturale, décoration.... 37533.1.3 Emplacement.......................................................................... 37633.1.4 État ......................................................................................... 37633.1.5 Distribution, habitabilité, confort ........................................... 37733.1.6 Taille ...................................................................................... 377

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page XXI Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

XXII

33.1.7 Annexes bâties........................................................................ 37833.1.8 Parc......................................................................................... 37833.1.9 Charges................................................................................... 378

33.2 Facteurs juridiques et économiques de la valeur ................................ 37933.2.1 Classement ou inscription : le régime des Monuments

historiques .............................................................................. 37933.2.2 Locations ................................................................................ 38033.2.3 Droit de l’urbanisme............................................................... 38033.2.4 Le marché des châteaux ......................................................... 38033.2.5 Les châteaux de domaines viticoles ....................................... 381

33.3 Méthodes d’estimation des châteaux .................................................. 38233.3.1 Estimation d’un château, siège d’une activité économique ... 38233.3.2 Estimation par comparaison ................................................... 38233.3.3 Estimation par le revenu......................................................... 38433.3.4 Méthodes à exclure................................................................. 384

Partie 7 • 385

LA PRATIQUE DE L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE

34 LE DÉROULEMENT D’UNE OPÉRATION D’EXPERTISE ...... 387

34.1 Opérations préalables à la visite de l’immeuble ................................. 38734.1.1 La mission de l’expert ............................................................ 38734.1.2 Constitution du dossier........................................................... 38834.1.3 Prise de connaissance du dossier............................................ 389

34.2 Visite de l’immeuble........................................................................... 38934.2.1 Prévoir le temps nécessaire .................................................... 38934.2.2 Le déroulement de la visite .................................................... 390

34.3 Recherches complémentaires.............................................................. 39134.3.1 Enquêtes et recherches diverses ............................................. 39134.3.2 Étude du marché..................................................................... 391

34.4 Rédaction du rapport d’expertise........................................................ 39134.4.1 Diversité des rapports en fonction de la mission.................... 39134.4.2 Plan et contenu du rapport détaillé ......................................... 39234.4.3 Qu’est-ce qu’une bonne expertise ? ....................................... 39534.4.4 Liste de quelques erreurs trop communes

dans un rapport d’expertise .................................................... 397

35 LES OUTILS DE L’EXPERT........................................................... 399

35.1 Documentation.................................................................................... 39935.1.1 Fonds documentaire ............................................................... 39935.1.2 Fichier de références .............................................................. 400

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page XXII Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

Sommaire

XXIII

35.1.3 Données sur la mesure de la performance de l’immobilier d’investissement ........................................... 400

35.1.4 Banques de données ............................................................... 401

35.2 Les outils informatiques ..................................................................... 40135.2.1 La maîtrise des outils de base................................................. 40135.2.2 Logiciels spécifiques .............................................................. 402

35.3 Mathématiques financières ................................................................. 40235.3.1 Notions de base ...................................................................... 40235.3.2 Exemples d’application .......................................................... 404

36 EXEMPLES DE RAPPORTS D’EXPERTISE................................ 409

36.1 Appartement ....................................................................................... 409

36.2 Immeuble de rapport mixte................................................................. 413

36.3 Immeuble de bureaux avec actualisation des

cash-flows

................... 424

36.4 Estimation de la valeur locative d’une boutique................................. 433

36.5 Fiche d’actualisation annuelle pour une SCPI.................................... 437

36.6 Fiche de résumé conclusif ACAM d’expertise quinquennale pour les immeubles bâtis .................................................................... 440

36.7 Rapport d’expertise judiciaire : exemple de présentation................... 443

ANNEXES ................................................................................................ 447

Abreviations................................................................................................. 449

Bibliographie ............................................................................................... 453

Le pouvoir d’achat du franc et de l’euro de 1907 à 2006 ............................ 455

Table de mortalité des années 2003-2005 pour la France ........................... 459

Valeur de quelques fonds de commerces selon les barèmes professionnels et la jurisprudence........................................................................................ 463

Estimation des immeubles de rapport par compte à rebours : calcul de la TVA sur marge ......................................................................... 465

Rapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l’épargne ................................... 469

39 chap.Annexe 6TDM.fm Page XXIII Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

PRÉFACE

Cette nouvelle édition actualisée de l’ouvrage, quatrième édition depuis 2000,atteste la demande croissante de connaissances sur un sujet considéré parfoiscomme technique, donc plus ou moins confidentiel. Elle atteste aussi la qualitéde cet ouvrage, devenu au fil du temps la « référence » dans son domaine.

L’intérêt croissant du public est directement lié à l’effervescence actuelle dumarché immobilier français, qui s’explique par une conjonction de phénomènesnationaux et internationaux.

Tout d’abord, l’appétence des Français, mais également celle des non-résidentsétrangers pour le marché immobilier français, ne se démentent pas.

Les Français veulent devenir propriétaires, quelle que soit leur catégorie socio-professionnelle ou la tranche d’âge à laquelle ils appartiennent. Ainsi, l’enquêtepubliée en 2005 par l’Observatoire Caisse d’Epargne1 montre que l’aspiration àl’achat immobilier est quasi générale chez les plus jeunes (18-30 ans) : près de90 % d’entre eux estiment en effet « important » et 59 % « très important » poureux-mêmes d’être propriétaires de leur résidence principale. Des chiffres quitendent à s’accroître sensiblement par rapport à la décennie précédente.

La conjoncture actuelle leur est d’ailleurs favorable, puisqu’elle affiche unreflux des taux des crédits immobiliers, un allongement de la durée des prêts etune diminution de la contribution de l’apport en fonds propres dans le finance-ment de l’acquisition. Autant d’éléments qui favorisent la restructuration del’épargne des ménages en faveur de l’immobilier, de nouveau considéré commeune valeur refuge.

À ce constat s’ajoute l’intérêt croissant des non-résidents étrangers pour le mar-ché immobilier français. Largement dominé par les acquéreurs britanniques,ainsi que par les acquéreurs irlandais depuis 2004, ce marché, dopé par desconditions d’emprunt particulièrement avantageuses en France, a connu l’annéedernière une accélération légèrement plus vigoureuse que le marché national, etson volume a désormais franchi le seuil des 6 milliards d’euros, ce qui repré-sente environ 30 000 transactions immobilières annuelles2.

Un autre élément de soutien de la demande réside également dans les avantagesfiscaux consentis aux ménages et dont l’objet premier est de renforcer l’intérêtdu placement pierre. En accroissant la rentabilité de l’investissement locatif,

1. Observatoire Caisse d’Épargne 2005 – Caisse Nationale des Caisses d’Épargne.2. Chiffres communiqués par le département des non-résidents du Crédit Foncier – janvier 2005.

00 Préface.fm Page I Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

II

notamment dans l’immobilier neuf, les mesures fiscales ont fortement dynamiséla demande qui émane de ménages français, mais aussi, fait nouveau, derésidents communautaires capables d’arbitrer entre les meilleures opportunitésfiscales en vigueur dans les différents pays de l’Union européenne.

Enfin, le marché immobilier français, jugé actuellement porteur de plus-valuesrapides et importantes, est particulièrement attractif aux yeux des investisseursinternationaux qui disposent d’abondantes liquidités à placer sur le marchémondial, liquidités dopées par le fort développement de l’épargne retraite.

Cette financiarisation du marché immobilier est un phénomène dominant depuisla sortie de la grande crise de 1990-1997. Par opposition au placement en bonpère de famille, le bien immobilier devient un actif comme un autre, à acheterou à vendre selon les circonstances.

Cependant, qu’il soit le fait d’un placement familial envisagé comme durable oucelui d’un groupe d’investisseurs à la recherche d’une rentabilité maximalerapide, l’acte d’achat immobilier renvoie toujours à la même question : celle dela juste appréciation des facteurs de valeur, condition sine qua non de la perti-nence de l’investissement au regard de l’objectif visé.

Dans un contexte d’effervescence du marché immobilier, les experts sont doncdevenus incontournables et ont parfaitement su s’adapter à l’élargissement con-sidérable des besoins diversifiés d’une clientèle devenue elle-même hétérogène,ainsi qu’à l’évolution des contraintes réglementaires.

Cette 4e édition s’est donc enrichie de nouveaux développements qui rendentfidèlement compte des toutes dernières modifications du champ de l’expertiseimmobilière, certaines découlant de la signature en juin 2006 d’une nouvelleédition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière tandis queles novations importantes prévues pour l’estimation du patrimoine immobilierdes OPCI sont exposées.

Ouvrage précis et exhaustif, il n’en oublie pas pour autant d’être clair etpratique, à travers une présentation attrayante et une structuration rigou-reuse. Les auteurs, Bernard de Polignac, Jean-Pierre Monceau et Xavier deCussac, sont trois experts chevronnés qui ont eu à cœur, depuis la premièreédition, de restituer de la façon la plus pédagogique possible l’essentiel desconnaissances que leur savoir-faire a mises chaque jour en musique pendant unelongue vie professionnelle au service du Crédit Foncier de France, leader del’expertise immobilière dans notre pays.

François DrouinPrésident du directoire du Crédit Foncier de France

00 Préface.fm Page II Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

AVERTISSEMENT

Les marchés immobiliers sont en évolution permanente. Leur environnementéconomique, juridique et fiscal aussi. Après les nombreuses modificationsapportées aux éditions de 2002 et 2003, l’édition de 2005 a remanié en profon-deur certains chapitres pour conserver à cet ouvrage toute son actualité.

C’est ainsi qu’il a été introduit un nouveau chapitre traitant de l’incidence desnouvelles normes comptables IFRS sur les missions qui peuvent être confiées àl’expert.

Le chapitre sur l’estimation des immeubles de rapport a été réécrit pour tenircompte de la dualité des marchés, en bloc et lot par lot, ainsi que de l’environne-ment juridique et technique d’une opération de découpage, qui a une incidenceforte sur la valorisation de l’immeuble.

Des développements significatifs sur la notion de qualité d’une expertise ont étéapportés, pour tenir compte de la montée du consumérisme et des exigences deplus en plus grandes des clients vis-à-vis de leurs prestataires.

L’année 2006 a apporté son lot de nouveautés, la plus notable étant la signaturele 13 juin, par douze organisations d’experts immobiliers, de la troisième édi-tion très largement remaniée de la Charte de l’expertise en évaluation immobi-lière. Les experts réaffirment ainsi, dans un contexte d’internationalisation del’immobilier, leur engagement pour un grand professionnalisme et unedéontologie rigoureuse.

Le début de l’année 2007 verra probablement aussi la création des premiersOPCI (organismes de placement collectif en immobilier), destinés à prendre larelève des SCPI comme produit de placement en pierre-papier, dans le cadrejuridique défini par une ordonnance du 13 octobre 2005. Le rôle des experts ysera prépondérant pour le calcul de la valeur liquidative des parts. Ils devrontintervenir dans un cadre totalement nouveau, tracé dans un règlement général del’AMF dont cette nouvelle édition prend en compte le projet de rédaction.

Enfin, cette édition a bénéficié de la contribution d’un troisième co-auteur,Xavier de Cussac, Directeur Régional des Expertises du Crédit Foncier, experten estimations immobilières près la cour d’appel de Versailles. Bernard de Poli-gnac et Jean-Pierre Monceau, prochainement à la retraite, lui font toute con-fiance pour faire vivre cet ouvrage et lui garder toute son actualité dans leschangements qui interviendront inévitablement au cours des années à venir, toutcomme ils se sont efforcés de le faire au cours des années passées.

00 Préface.fm Page III Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

00 Préface.fm Page IV Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

REMERCIEMENTS

Nous remercions Christophe Salmon, juriste au Crédit Foncier, qui a assuré lamise à jour des développements relatifs au droit de l’urbanisme tenant comptede la réforme de l’urbanisme individuel entrée en vigueur le 1er octobre 2007.

00 Préface.fm Page V Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

00 Préface.fm Page VI Jeudi, 7. février 2008 9:59 09

L ’EXPERT ET LA VALEUR

01 chap.1.fm Page 1 Jeudi, 7. février 2008 10:00 10


1 RÉFLEXIONS SUR LA VALEUR DES BIENS

L’expert en estimations immobilières a pour mission de rechercher la valeurd’un bien immobilier. Encore faut-il préciser cette notion de valeur qui, dans ledomaine immobilier, est loin d’être aussi simple qu’il y paraît.

1.1 Définition de la valeurS’agissant de biens matériels, qu’il nous soit permis d’aborder la notion de valeur defaçon prosaïque, en décrivant le comportement du propriétaire d’un objet :

Le propriétaire d’un objet « sans valeur » :

• le jette ou le détruit si c’est un meuble ;

• le délaisse ou l’abandonne si c’est un immeuble, sauf éventuellement s’il luiattribue une valeur sentimentale.

Dans les deux cas, l’objet est considéré comme inutile et/ou disponible enquantité illimitée.

Par contre, le propriétaire d’un objet « de valeur » le conserve :

• soit en vue de l’utiliser (usus) ou d’en recueillir les produits (fructus)

• soit en vue de l’échanger (abusus).

C’est cette valeur d’échange qui nous intéresse ici.

1.1.1 Rappel historiqueCette valeur d’échange s’est d’abord exprimée par le troc. Les difficultéspratiques du troc ont suscité la création d’une « unité de compte », devenueultérieurement « instrument d’échange » et enfin « monnaie ».

La monnaie a permis de scinder le troc en deux opérations : un achat et unevente.

La monnaie est un objet, ou meuble, très particulier :

• c’est un pouvoir d’achat général et immédiat1 ;

1. Sauf en cas de rationnement.


4

• c’est une réserve de valeur2 ;

• et c’est, en ce qui nous concerne, l’unité de compte et d’échange au moyen delaquelle s’exprime la valeur d’un bien.

1.1.2 Définition

Tous les dictionnaires donnent des définitions plus ou moins pertinentes de lavaleur. Au cours des deux derniers siècles, de nombreux économistes se sontpenchés sur cette notion. Citons seulement celle de Maurice Allais : Sur unmarché parfait, la valeur économique du bien est la valeur actuelle de sesprofits futurs.

Cette définition :

• a l’avantage d’une approche financière, qui est largement celle des investis-seurs anglo-saxons et, de plus en plus, celle des investisseurs français dans lamesure où le marché est efficient, ce qui n’est pas toujours constaté ;

• a l’inconvénient de s’appliquer à un marché parfait alors que nous savons que lemarché immobilier n’est pas un marché de concurrence parfaite qui suppose : . des biens nombreux et fongibles,. de nombreux acquéreurs,. de nombreux vendeurs,. une information complète et immédiate des acheteurs et vendeurs.

Dans une approche plus pratique, nous proposons de retenir la définitionsuivante de la valeur.

En économie de marché, la valeur correspond à l’appréciation portée par un« sachant, reconnu » sur le prix pouvant normalement être obtenu de la vented’un objet qui ne lui appartient pas et qu’il ne convoite pas.

La valeur n’est pas nécessairement égale au prix constaté ; ce dernier peut être :

• élevé : prix de convenance

• ou faible : prix de « nécessité » (nécessité de vendre)

• voire normal : il correspond à la valeur.

La valeur n’est pas le prix de revient, ni le coût de remplacement.

Enfin, de nos jours, l’expression de la valeur est toujours monétaire.

2. Sauf inflation.


Réflexions sur la valeur des biens 5

1.2 Notion de valeur en matière immobilière

1.2.1 Spécificité des biens immobiliers

Contrairement aux biens meubles• que l’on peut déplacer pour être vendus sur les marchés les plus demandeurs,• dont on peut « délocaliser » la production vers les régions où les coûts

paraissent les plus bas,• que l’on peut entreposer en attendant la saison de la vente, ou la remontée des

prix…

les immeubles, eux : • ne se déplacent pas même pour la vente,• ne se délocalisent pas pour la production,• ne se stockent qu’avec des risques matériels (dégradations, vol d’équipe-

ments…) ou juridiques (squatters, réquisitions…) importants et moyennantun coût élevé (en règle générale, les stocks immobiliers sont plus souvent laconséquence de la mévente qu’un moyen de spéculation).

Les immeubles bâtis sont toujours constitués de deux éléments, un sol et unouvrage ou construction.

C’est le premier élément, le sol, qui donne toute sa spécificité à l’immeuble etplus généralement aux immeubles. C’est le sol qui apporte à la propriétéimmobilière ses caractéristiques de pérennité, non point tant en raison de sonindestructibilité matérielle (sauf cas particuliers) mais en raison essentiellement,et de plus en plus, de son emplacement.

Cet emplacement est par définition immuable et, du moins dans la pratiquecourante, l’environnement de cet emplacement est considéré tel qu’il est et nonmodifiable par le propriétaire de l’un des immeubles composant ledit environ-nement. Il en est de même du devenir à court, voire moyen terme de cetenvironnement : aucun propriétaire particulier n’estime avoir prise sur ledevenir de cet environnement, devenir d’ailleurs supposé connu de tous (à tortou à raison). En outre, cet environnement est considéré comme d’autant moinsmodifiable du fait d’un seul qu’il est déjà très valorisé.

En pratique, le propriétaire d’un immeuble ne peut que subir l’environnementdudit immeuble, ou en profiter.

Ajoutons enfin que, du moins en France et probablement dans une partie impor-tante de l’Europe, les constructions participent à l’idée de durée, de pérennité dubien immobilier. Nous savons tous que l’immeuble parisien dit « haussmannien »ou « en pierre de taille » a encore son avenir devant lui.

1.2.2 Valeur vénale (ou valeur de marché)

C’est, au sens originel du terme, la valeur à laquelle un bien peut normalementse vendre. C’est encore la valeur d’échange, au sens commun du mot et enconsidérant que la monnaie est un terme de l’échange.


6

D’après Jacques Ferbos3, citant l’opinion courante, c’est le prix normal que le proprié-taire aurait pu obtenir de son bien en cas de cession intervenant dans des conditionsnormales et abstraction faite de toute valeur de convenance pour l’acquéreur.

François Paulhac4 rappelle que c’est la valeur vénale que doivent rechercher lesexperts, et précise Jurisprudence et textes de tous ordres marquent bien que lesproblèmes de valeur qui peuvent se poser aux experts doivent être orientés verscette recherche du prix et non vers la recherche de formules plus ou moinsdiscutables permettant de calculer une valeur théorique ou un juste prix.

Cette valeur de marché est d’autant plus difficile à cerner et à mesurer que lemarché immobilier est largement imparfait et le restera : • tant dans son fonctionnement,• que dans son objet même (rares sont les biens immobiliers parfaitement

identiques), cela sans compter les nombreux effets parasites provenant demultiples législations changeantes : fiscalité, rapports locatifs, urbanisme…

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière à laquelle les expertsmembres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeurvénale, dans son édition de juin 2006, la définition suivante :

La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeubleserait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et unvendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commerciali-sation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connais-sance, prudemment et sans pression.

En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditionssuivantes :

• la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ;

• la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de lanature du bien et de la situation du marché ;

• que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché,sans réserve, avec des moyens adéquats ;

• l’absence de facteur de convenance personnelle et la notion d’équilibre dansla négociation.

Le rapport du groupe de travail mis en place par la COB, de février 2000, endonne une définition voisine (voir annexe 6) :

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilierpourrait être cédé au moment de l’expertise par un vendeur désireux de vendre,dans les conditions normales du jeu de l’offre et de la demande. Cela supposel’autonomie de décision des parties, la réalisation de la transaction dans undélai raisonnable, et la mise en œuvre de diligences adaptées pour la présen-tation du bien sur le marché.

3. L’expropriation et l’évaluation des biens. Éditions du Moniteur.4. Expertise immobilière. Éditions Eyrolles.



Une précision pertinente est ajoutée à cette définition :

La valeur vénale sera déterminée en fonction de l’affectation juridique et del’usage du bien au moment de l’évaluation…

Il faut encore ajouter une référence fiscale à la notion de valeur. L’article 666 duCode général des impôts précise en effet que les droits proportionnels ouprogressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sontassis sur les valeurs et non sur les prix mentionnés dans les actes.

Il convient donc de rechercher la valeur dont la Direction générale des impôts,dans le « Guide de l’évaluation des biens », donne la définition suivante :

La valeur vénale d’un bien correspond à sa valeur marchande, c’est-à-dire au prixauquel ce bien pourrait être vendu ou acheté. Évaluer un bien quel qu’il soit consistedonc à supputer la plus forte probabilité de prix auquel il pourrait se vendre s’il étaitmis sur le marché dans des conditions normales d’offre et de demande.

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 23 octobre 1984, retient que :

La valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu dubien par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu del’état dans lequel il se trouve avant la mutation… et compte tenu des clauses del’acte de vente.

Cette dernière précision ne surprendra pas les experts, bien conscients de toutesles clauses et dispositions particulières qui peuvent affecter la valeur d’un bien.

La mesure de cette valeur vénale, ou plus exactement son estimation, résulted’une comparaison qui peut être directe, ou indirecte (méthode dite par lerevenu). En pratique l’expert se heurte :

• à la difficulté de trouver des points de comparaison pertinents,

• au risque d’évaluer trop bas quand les prix montent et trop haut quand les prixbaissent, car les points de comparaison sont obligatoirement des ventes passées,

• à une rigueur qui lui demande de se tenir à l’écart des phénomènes d’antici-pation alors que la financiarisation croissante de l’immobilier l’y pousse.

1.3 Relativité de la notion de valeur

1.3.1 Relativité dans le temps

La valeur absolue d’un bien, et la valeur relative de deux biens, évoluent dans letemps, comme le montrent quelques exemples :

• Combien de grands artistes sont morts dans le dénuement alors que leursœuvres ont atteint ultérieurement des valeurs extrêmement élevées ?

• Tel partage successoral entre deux héritiers, attribuant à l’un un immeuble derapport parisien et à l’autre une propriété rurale en Touraine, a pu être égalitaire en1980, ce qui n’a pas empêché les lots d’avoir des valeurs de 1 à 4 dix ans plus tard.


8

• Le remembrement rural sur des communes côtières de Bretagne il y aquelques décennies a pu conduire à des évolutions extrêmement divergentesde parcelles cédées en bord de mer et de parcelles reçues un peu plus loindans les terres, aux potentialités agricoles pourtant mieux affirmées.

Il en résulte qu’une estimation est toujours datée. En fait :

• l’expert doit indiquer une valeur à un moment donné – même s’il doit parfoisintégrer une analyse prospective – et on ne lui reconnaît guère le droit àl’erreur ;

• l’économiste fait des prévisions, et l’on admet qu’il puisse se tromper (lesmauvaises langues disent que les économistes se trompent une fois sur deux).

1.3.2 Relativité dans l’espace

La même maison dans une commune et dans une autre n’a pas la même valeurmais certains biens relèvent d’un marché non local mais régional (terresagricoles) voire national (certains châteaux).

Il en résulte que, lors d’une estimation par comparaison, l’expert devra analysersoigneusement les références pour définir celles qui sont réellement comparables àl’immeuble à expertiser, ou pour apprécier l’incidence de localisations différentes.

1.3.3 Ne pas confondre valeur vénale et opportunité d’acheter ou de vendre

On demande en général à l’expert de déterminer la valeur vénale d’un bien, prixauquel il pourrait se vendre à un moment donné sur le marché.

Cette notion tient compte bien évidemment des anticipations que font les inter-venants sur l’évolution du marché, ces anticipations ayant une influence surl’importance de l’offre et de la demande.

Lorsqu’un expert est sollicité par un acheteur ou un vendeur, il ne doit pasconfondre :

• la recherche de la valeur vénale (ou locative) du bien, qui est le travailclassique de l’expert,

• et le conseil à la négociation, destiné à aider le client à réaliser une bonneaffaire, si du moins ce dernier a convenance à acheter ou vendre.

Ainsi, à la fin de la décennie 1980, en période spéculative, s’il y avait plusieursmarchands de biens prêts à faire une offre d’achat d’un immeuble de bureaux àplus de 100 MF l’expert ne pouvait pas conclure que l’immeuble valait moins de100 MF. Par contre, il pouvait conseiller à un client de ne pas l’acheter à ce prix.

Mais il serait anormal de conclure que la valeur vénale est différente selon quel’on est expert choisi par le vendeur ou par l’acquéreur.



Plus généralement, l’expertise ne se fait pas en fonction de ses relations avec unclient, ou en fonction de ses désirs, sauf à définir une nouvelle notion de« valeur de complaisance » (et non de convenance qui est une notion que nousdéfinirons dans le paragraphe suivant).

1.4 Autres concepts de valeurNous avons vu que c’est en principe la détermination de la valeur vénale (oulocative) d’un bien qui est demandée à l’expert.

Cependant, pour pouvoir répondre à des demandes ponctuelles, ou pourargumenter avec d’autres professionnels, l’expert immobilier doit connaîtred’autres concepts de valeur. On se reportera à la Charte de l’expertise pour plusde précisions.

1.4.1 Valeur en poursuite d’usage

C’est l’édition de 2006 de la Charte de l’expertise qui a introduit cette notion.Nous ne pouvons que la citer :

Cette notion est utilisée pour l’évaluation d’un bien immobilier occupé par unpropriétaire-utilisateur, notamment aux fins d’intégration dans les documentsfinanciers de l’entreprise. Ainsi cette notion est définie comme étant la valeurpour laquelle un bien immobilier s’échangerait à la date de l’expertise entre unvendeur libre et un acquéreur libre, au cours d’une transaction dans laquelle lesparties disposent d’un délai raisonnable pour la négociation, en l’absence defacteur de convenance personnelle.

Cette notion est à distinguer de la valeur d’utilité, notion aujourd’hui obsolète,qui correspond à la somme d’argent (ou encore l’investissement global) qu’unchef d’entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser pour pouvoirdisposer d’un bien directement nécessaire à l’exercice de son activité.

1.4.2 Coût de remplacement brut

Il sert notamment à définir la valeur de remplacement d’un immeuble.

Il comprend le coût d’achat du terrain et le coût de construction des bâtiments etagencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus.

1.4.3 Coût de remplacement net

Il s’agit du coût de remplacement brut duquel on déduit une dépréciation tenantcompte de la vétusté et de l’obsolescence.


10

1.4.4 Valeur d’apport

La valeur d’apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans lecadre d’une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif.

Elle est fonction de la nature de l’opération et de la destination des biensconvenue entre les parties. La valeur d’apport n’existe donc pas de façon intrin-sèque mais bien dans le cadre d’une opération précise.

C’est donc aux parties (apporteurs et apportés) de définir quels types de valeur(et partant, quelles modalités de calculs) doivent être choisis et ce, sous lecontrôle des commissaires aux apports.

1.4.5 Prix de convenance

Le prix de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le marchéd’un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loide l’offre et de la demande.

Ce prix résulte du fait que l’une des parties a été motivée par une convenanceparticulière, donc propre à elle seule, et exogène par rapport au marchéimmobilier.

Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vénale de marché, même siles parties prenantes à l’opération n’ont pas réalisé une opération défavorable deleur propre point de vue.

Le prix de convenance est généralement considéré comme non opposable auregard de la réglementation fiscale.

1.4.6 Valeur de vente forcée

Il s’agit de la valeur de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans uncontexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte (judiciaire,psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, dumoins dans la majorité des cas, avec la valeur vénale de marché.

L’expropriation ne rentre pas, a priori, dans le cadre d’une vente forcée ; eneffet, si l’aliénation a un caractère obligatoire, les bases d’indemnisation doiventêtre fondées sur la valeur du marché et le préjudice subi par l’exproprié à la datede référence.

1.4.7 Valeur à neuf

Celle-ci se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et d’équipe-ments de nature immobilière (immeubles par destination), honoraires et fraistechniques inclus.



À la différence de la valeur vénale, elle est généralement établie à l’identique ouà l’équivalent sur la base soit de devis, soit de ratios professionnels.

Elle ne concerne que les bâtiments et les équipements (services généraux ouéléments de confort) qui y sont liés.

1.4.8 Valeur d’assuranceLa valeur d’assurance est la valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d’unecompagnie. Elle sert de base de calcul au versement des primes annuellesd’assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnitésen cas de sinistre.

La valeur d’assurance peut recouvrir deux notions :

• la valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l’identique ou à l’équivalent),

• la valeur à neuf vétusté déduite (valeur à neuf à laquelle a été appliqué un coeffi-cient de vétusté tenant compte de l’âge du bien et de son état d’entretien).

1.4.9 Valeur hypothécaireUne notion nouvelle, du moins pour les experts français, est apparue récemment :c’est la notion de valeur hypothécaire, introduite dans une directive européennedu 22 juin 1998 puis dans les textes d’application de la loi du 25 juin 1999relative à l’épargne et à la sécurité financière. On précisera cette notion dans lechapitre 5, en étudiant le cadre réglementaire de l’expertise pour les banques etétablissements financiers.

1.4.10 Juste valeurLes nouvelles normes comptables dites IFRS, qui s’appliquent à partir du1er janvier 2005 pour les comptes consolidés des sociétés européennes cotées,privilégie la notion de juste valeur (fair value en anglais) dont elles donnent ladéfinition suivante :

La juste valeur d’un immeuble de placement est habituellement sa valeur demarché. La juste valeur est évaluée comme le prix le plus probable pouvant êtreraisonnablement obtenu sur le marché à la date de clôture de l’exercice… Elleest le meilleur prix pouvant être raisonnablement obtenu par le vendeur et leprix le plus avantageux pouvant être raisonnablement obtenu par l’acheteur.

La problématique liée à ces nouvelles règles comptables fait l’objet d’une étudeexhaustive constituant le chapitre 6 de cet ouvrage.


12

1.5 Valeur locative et loyer

1.5.1 Valeur locative de marchéDans la Charte de l’expertise immobilière, il en est donné la définition suivante :la valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bienpourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise.

Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bienimmobilier dans le cadre d’un contrat de bail.

La valeur locative de marché correspond donc au montant qui devrait êtreobtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien,aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concerné,les conditions suivantes étant supposées réunies :

• la libre volonté du locataire et du propriétaire ;

• la conclusion d’un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiquesen vigueur sur le marché immobilier considéré ;

• la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation préalablement à lasignature du contrat de location ;

• la présentation préalable du bien aux conditions du marché, sans réserve,avec des moyens de commercialisation adéquats ;

• l’absence de facteurs de convenance personnelle ;

• une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur.

Le terme de « valeur locative de marché » suppose qu’il n’y ait pas deversement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au proprié-taire (pas de porte ou droit d’entrée), parallèlement ou en sus du loyer.

La valeur locative de marché est exprimée hors taxes ou TVA et hors chargeslocatives ou de toute autre nature refacturée au preneur.

1.5.2 Valeur locative réglementéeDepuis plusieurs décennies, de nombreuses interventions du législateur, dans unbut de protection du locataire tant d’habitation que commercial, ont réglementéles loyers pouvant leur être demandés. Les définitions de la valeur locative quien résultent n’ont, malgré les apparences, guère de rapport avec le marché.

1.5.2.1 Dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948

Cette loi concerne certains locaux à usage d’habitation. Son article 27 indique :La valeur locative d’un local est égale au produit de la surface corrigée, tellequ’elle résulte de l’article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune descatégories de logements prévues à l’article 30.

Il suffit de lire le 3e alinéa de cet article (résultant du décret n° 66-428 du 24 juin1966) pour avoir la certitude, s’il en était besoin, de la différence de nature entre



cette valeur locative réglementée et la valeur locative de marché : Le montant duloyer des locaux pour lesquels le droit au bail ou le droit au maintien dans leslieux a été, postérieurement au 1er juillet 1966, transmis aux héritiers outransféré dans les conditions prévues à l’article 5 de la présente loi, est égal àla valeur locative majorée de 50 %….

1.5.2.2 Dans le cadre du décret du 30 septembre 1953 codifié dans le Code du commerce

Ce décret règle les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne lerenouvellement des baux d’immeubles ou de locaux à usage commercial, indus-triel ou artisanal.

L’article L. 145-33 donne une définition de la valeur locative qui est unesuperbe reconnaissance des facteurs de la valeur :

Le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à lavaleur locative.

À défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée d’après : 1. les caractéristiques du local considéré ; 2. la destination des lieux ; 3. les obligations respectives des parties ; 4. les facteurs locaux de commercialité ; 5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Mais l’article L. 145-34 instaure, dans de nombreux cas, une règle de plafon-nement du loyer de renouvellement en fonction de la variation del’indice INSEE du coût de construction. Le loyer ainsi fixé pourra donc être enfort décalage par rapport à la valeur locative définie à l’article L. 145-33.

Pour plus de précisions sur la réglementation concernant les baux commerciauxet son incidence sur la valeur des immeubles, on se reportera au chapitre 11.



2 L’EXPERT

Le mot « expert » a la même racine qu’expérience. S’il est vrai que l’expérienceest une condition nécessaire pour devenir expert, ce n’est pas une conditionsuffisante et encore moins pour le rester dans un monde où tout change.Essayons donc de découvrir ce qu’est un expert.

2.1 DéfinitionLa Charte de l’expertise en évaluation immobilière donne de l’expert ladéfinition suivante :

L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer lesdivers droits dont les biens immobiliers sont les supports.

Il serait cependant présomptueux de la part d’un expert de penser qu’il peut êtrespécialiste en tous types de droits et biens immobiliers, tant leur diversité estgrande, que ce soit du fait de leur situation, de leur consistance ou de leur nature(habitations, boutiques, bureaux, châteaux, biens ruraux…). Au pavillon deshorreurs, l’un des auteurs de ce livre a été confronté à un rapport d’expertised’un confrère concernant une exploitation agricole louée ; il était écrit qu’ilconvenait de l’estimer sur la base de la moyenne à l’hectare des terres louéesapparaissant dans les publications statistiques de la SAFER, bien que cettemoyenne statistique soit plus élevée que pour les terres libres.

Aucun expert « spécialiste en immobilier rural » n’aurait fait une erreur aussigrossière qui résulte de l’analyse de ventes dans un échantillon non représentatif del’ensemble du marché car un bail rural est, d’une façon très générale, un élément dedépréciation substantielle de la valeur vénale d’une exploitation agricole : l’expertn’aurait pas dû accepter cette mission (qu’il avait acceptée parce qu’elle comptaitaussi plusieurs immeubles urbains pour lesquels il était parfaitement compétent).

Si donc l’expert ne s’estime pas compétent pour estimer tel ou tel droit ou bienimmobilier, il doit se récuser, qu’il s’agisse d’expertise amiable ou judiciaire.Cela peut conduire à préférer la plus modeste définition de l’expert donnée parG. Ferrière1 : L’expert possède une connaissance particulière sur tel ou telsujet ; il procède à une estimation, c’est-à-dire à la recherche et à l’appré-ciation d’une valeur sur laquelle il donne un avis circonstancié.

1. Ancien Chef du Service des Expertises du Crédit Foncier.


16

2.2 Formation

2.2.1 Ce que doit être l’expertLes méthodes d’estimation sont, pour la plupart, simples. Leur applicationjudicieuse l’est beaucoup moins, dans la mesure où elle impose un justediagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation de l’immeuble,c’est-à-dire des facteurs de la valeur. L’expert devra donc être apte à appréciercorrectement les principaux facteurs de la valeur, dont l’étude fait l’objet de ladeuxième partie de ce livre. Il en résulte que l’expert doit être à la fois :

2.2.1.1 Un technicien

L’expert doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : naturedes constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements,appréciation sommaire des frais à engager pour le remettre en bon état…

Dans l’économie ultralibérale du XIXe siècle et du début du XXe siècle, cesfacteurs physiques étaient primordiaux dans la formation de la valeur : l’expertdevait donc être avant tout technicien. Il doit encore l’être même s’il n’a pasbesoin d’être un spécialiste en construction ou en technologie du bâtiment ; ildoit avoir des connaissances techniques suffisantes pour lui permettre de décrireet d’apprécier les biens qu’il doit estimer.

2.2.1.2 Un économiste

La valeur d’échange d’un bien dépend parfois bien plus de l’offre et de lademande – donc du contexte économique – que des qualités techniques du bien.

L’analyse des marchés immobiliers impose la collecte d’un grand nombre de rensei-gnements et leur classement. Mais il ne suffit pas – heureusement pour les experts –de disposer d’un fichier de références immobilières : une réduction à un prix moyenau m2 habitable par exemple ne suffit pas pour estimer un bien ; il faut interpréter lesdonnées, c’est-à-dire procéder à un raisonnement économique.

En outre, il faut intégrer le contexte économique général (chômage, inflation oudéflation) et régional (incidence par exemple de l’ouverture ou de la fermeture d’unegrosse entreprise) pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés.

2.2.1.3 Un juriste

Les biens ne valent que par les droits qui les accompagnent. La législation desloyers en est un exemple particulièrement clair : plusieurs appartements demême consistance et état, dans un même immeuble, n’auront pas la mêmevaleur selon qu’ils sont libres ou occupés, selon le statut locatif (loi de 1948 oulocation « libre »), selon la durée du bail et le niveau du loyer.

L’expert doit disposer de connaissances en droit privé (servitudes, droit desloyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droitfiscal…).


L’expert 17

2.2.1.4 Un fiscaliste

Les plaintes des professionnels de l’immobilier face à la fiscalité de l’immobilier, etles « avantages » fiscaux successifs et plus ou moins temporaires accordés par lelégislateur montrent, s’il en était besoin, l’incidence de la fiscalité sur le fonction-nement des marchés immobiliers. Sans avoir besoin d’être un fiscaliste émérite,l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pouren apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés.

2.2.2 Comment devenir expert ?

Il n’y a guère de formations spécifiques à l’expertise immobilière, la plupart desexperts actuels ayant acquis leur compétence sur le terrain après une bonneformation de base quelque peu diversifiée : droit, économie, école decommerce, formation de géomètre…

On notera cependant que deux écoles offrent un cursus débouchant sur undiplôme reconnu par la profession :

• L’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la Construction età l’habitation (ICH) dépendant du Conservatoire national des arts et métiers.Le diplôme impose l’obtention de 9 valeurs regroupées en sections, dont unesection expertise.

• L’École supérieure des professions immobilières (ESPI) offre également uneformation aux métiers de l’immobilier dont l’expertise.

Plus généralement, certaines universités proposent un DESS d’économie ou dedroit immobilier constituant d’excellentes formations pour l’exercice desmétiers de l’immobilier. Mais le stage sur le terrain, sous le contrôle d’un expertconfirmé, est le complément indispensable pour acquérir la pratique qui doitêtre associée au métier d’expert.

Enfin, on se reportera à la Charte de l’expertise qui précise les exigences deformation et/ou d’expérience pour être reconnu expert. Il doit au minimum :

• soit avoir acquis les connaissances nécessaires par un enseignement spéci-fique sanctionné par un diplôme de second cycle de l’enseignement supérieuret, au minimum, trois années d’expérience professionnelle auprès d’un expertou d’une société d’expertise ;

• soit être titulaire d’un diplôme d’enseignement supérieur et avoir reçu uncomplément de formation immobilière spécifique, sanctionnée par un diplôme,et avoir acquis une expérience professionnelle de deux années minimum ;

• soit avoir acquis une expérience professionnelle au cours de sept années depratique des disciplines immobilières, dont au moins quatre dans l’activitéd’expertise en évaluation immobilière.

L’expert assure, en outre, de manière permanente l’actualisation des connais-sances utiles à l’expertise dans les domaines technique, économique, juridique,fiscal et comptable, de façon à maintenir sa compétence et à garantir aux utilisa-teurs la qualité des travaux pour lesquels il est commis. Il suit une formationpermanente au minimum de 20 heures par an.


18

2.3 Qualités d’un bon expert

2.3.1 La compétenceC’est une évidence qu’un bon expert est avant tout un expert compétent. Aprèsune bonne formation de base, la pratique, qui apporte l’expérience, est indispen-sable pour acquérir une réelle compétence.

2.3.2 L’intégritéSous le terme plus général de déontologie, il faut insister sur l’intégrité del’expert, qui suppose l’indépendance et exclut toute expertise dite decomplaisance : l’expert doit refuser, tant dans le cadre amiable que judiciaire,toute mission pour laquelle son indépendance pourrait être suspectée, du fait parexemple de la réalisation de précédentes missions pour un autre mandant ou deconflit d’intérêt de quelque nature qu’il soit. Il doit également refuser unemission dans laquelle son intérêt personnel lui ferait perdre son indépendance.

2.3.3 La conscience professionnelleElle implique parfois de longues recherches, démarches, vérifications, qui nedoivent pas être omises bien que pouvant être en opposition avec un emploi dutemps chargé ou un souhait de productivité ou de rendement financier.

2.3.4 L’humilitéL’expert doit étudier les observations de ses clients et des autres intervenants. Ildoit reconnaître son erreur lorsqu’il en fait une : l’expertise n’est pas unescience exacte, et l’erreur est humaine. Il doit savoir se récuser s’il ne s’estimepas compétent pour une mission qui lui est demandée.

2.3.5 Le bon sensLes méthodes d’expertise ne sont que des outils ou des aides pour rechercher leprix auquel un acquéreur éventuel accepterait de payer un immeuble. L’expertdoit savoir se mettre, sans a priori, à la place d’un acquéreur éventuel essayantde choisir avec bon sens entre plusieurs possibilités.

2.4 La déontologieLe nouveau Code de procédure civile traite, dans le cadre des expertisesjudiciaires, des causes de récusation de l’expert, et de ses obligations d’ordredéontologique et juridique. On les précisera dans le chapitre 5.


L’expert 19

Les obligations de l’expert lors d’expertises amiables sont du même ordre :nécessité de se récuser si son indépendance peut être contestée, obligationd’agir avec probité et impartialité.

Il est par ailleurs soumis au secret professionnel.

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière développe ces principesdéontologiques.

2.5 Responsabilité de l’expert

2.5.1 Principes générauxLa Charte de l’expertise précise que « vis-à-vis de ses mandants et des tiers, laresponsabilité professionnelle de l’expert correspond à son obligation demoyens et non de résultat ».

C’est ce que rappelle un jugement du tribunal de Commerce de Paris du28 février 2003, non publié (SA AIPAL GIPEC MOBILITÉ/SA d’ÉtudesImmobilières et d’Expertises foncières – Foncier Expertise) : Attendu que…l’expert immobilier est tenu à une obligation de moyens et non de résultats…

L’expert doit donc utiliser ses compétences professionnelles et effectuer lesdiligences nécessaires pour mener à bien sa mission. Alors sa responsabilité nepeut pas être engagée du seul fait d’une erreur d’appréciation qui l’auraitconduit à sous-estimer ou surestimer un bien.

Cependant, toute jurisprudence étant susceptible d’évoluer – le rôle récent desexperts vers la protection de l’épargne par leurs missions pour les ACAVI etSCPI pouvant en être un facteur – il est bon de se référer aux fondements de laresponsabilité qui découlent du Code civil :

• Article 1382 – Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui undommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

• Article 1383 – Chacun est responsable du dommage qu’il a causé nonseulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Sur le fondement du premier article, 1a responsabilité de l’expert ne saurait êtreétablie qu’à condition que le client puisse rapporter la preuve :

• d’une faute, résultant par exemple d’une évaluation de l’immeuble ou dupatrimoine immobilier mal conduite par l’expert ;

• d’un préjudice, qu’il appartiendra au client de chiffrer ou de faire chiffrer parun expert désigné en justice ;

• d’un lien de causalité direct entre la faute commise par l’expert et le préjudicesubi par le client.

La première précaution de l’expert sera de bien faire préciser sa mission et de serécuser s’il s’estime non compétent. Ce sera ensuite de travailler avec rigueur,de faire les recherches et investigations nécessaires (par exemple sur laconstructibilité ou non d’un terrain...), de vérifier ses calculs et conclusions.


20

2.5.2 Responsabilité de l’expert judiciaire

Elle peut être mise en jeu du fait du non-respect de la procédure d’expertise.L’expert peut également engager sa responsabilité pénale et civile.

2.5.2.1 Non-respect de la procédure

Le Nouveau code de procédure civile (NCPC) précise les conditions danslesquelles l’expert judiciaire doit accomplir sa mission :

• il doit l’accomplir personnellement (art. 236 du NCPC) ;

• il doit l’accomplir avec conscience, objectivité et impartialité (art. 237 duNCPC) ;

• il doit respecter les délais impartis (art. 239 du NCPC) ;

• il doit respecter le principe du contradictoire, comme toute la procédure, cequi a des implications en termes de :

– formalisme pour la convocation des parties,

– communication des pièces à toutes les parties,

– réalisation de l’expertise et des investigations complémentaires,

– réponse aux « dires ».

Le non-respect de ces obligations peut entraîner la nullité de l’expertise et lacondamnation de l’expert à des dommages et intérêts.

Une autre sanction peut être la radiation de la liste des experts établie par lesjuridictions (Cour d’appel ou Cour de cassation lorsque l’expert est inscrit sur laliste nationale).

2.5.2.2 Responsabilité pénale

Elle peut être recherchée pour :

• non-respect du secret professionnel ;

• corruption (article 434.9 du Nouveau Code pénal), qui réprime le fait,«pour… un expert… de solliciter ou d’agréer des offres, des promesses, desdons, des présents ou des avantages quelconques pour l’accomplissement oul’abstention d’un acte de sa fonction ;

• rétention des pièces produites ;

• faux (fait pour un expert de falsifier, dans ses rapports écrits ou ses exposésoraux, les données ou les résultats de l’expertise).

Des sanctions (amendes et/ou emprisonnement) sont prévues pour chacun deces faits.

2.5.2.3 Responsabilité civile

L’expert judiciaire, nommé par un magistrat et non lié à l’une des parties par uncontrat, ne peut voir sa responsabilité engagée, sur le plan civil, que sur unfondement délictuel et non contractuel.


L’expert 21

Le principe découle de l’article 1382 du Code civil : Tout fait quelconque del’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il estarrêté, à le réparer.

La mise en œuvre de cette responsabilité exige :

• une faute,

• un dommage,

• un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Même s’il existe peu de contentieux, il a été jugé, s’agissant d’un expertjudiciairement désigné, que sa responsabilité pouvait être engagée confor-mément au droit commun de la responsabilité civile même si le juge a suivil’avis de l’expert dans l’ignorance de l’erreur dont son rapport, qui a influé surla décision, était entaché (Cass. Civ. 2 – 8 octobre 1986).

La faute n’a pas besoin d’être intentionnelle ou lourde pour engager la respon-sabilité civile de l’expert judiciaire. Ainsi, il a pu être reproché à un expert :

• d’accepter une mission qui dépasse sa compétence,

• d’omettre de solliciter l’avis d’un spécialiste pour des sujets sur lesquels iln’est pas compétent,

• de ne s’être livré qu’à un examen superficiel des documents qui lui avaient étésoumis,

• de négliger de se procurer un certificat d’urbanisme fixant les conditions deconstructibilité d’un terrain.

La responsabilité de l’expert, si elle est établie, entraîne alors le paiement dedommages et intérêts. Ce n’est actuellement, heureusement, qu’exceptionnel-lement le cas.

2.5.3 Responsabilité de l’expert amiable

Lorsque l’expert est missionné par une ou plusieurs parties, les obligations quipèsent sur lui sont de nature contractuelle. Ce sont celles de tout mandataire :diligence, loyauté, information et conseil.

Agissant comme mandataire, l’expert immobilier n’est pas tenu à une obligationde résultat mais de moyen : il doit mettre en œuvre tous les moyens dont ildispose en tant qu’expert consciencieux et compétent pour accomplir samission.

Comme il y a peu de jurisprudence pour apprécier la mise en œuvre de cesmoyens par l’expert immobilier, il est prudent de se référer aux recommanda-tions ou directives de la profession et des autorités de contrôle ou de tutelle :

• La Charte de l’expertise ou Estimation immobilière recommande desméthodes d’estimation, fait état de diligences à accomplir (dont l’analyse dumarché), indique ce que doit comporter un rapport d’expertise ;

• les normes européennes d’expertise approuvées par TEGOVA vont dans lemême sens ;


22

• le rapport de la COB (Commission des opérations de bourse), devenueAutorité des marchés financiers (AMF) en février 2000, repris en annexe,consacre toute une de ses trois parties à “ Déontologie et contrôle ” ; lerapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière, mis en place la COB(février 2000) précise les méthodes à appliquer, la façon dont l’expert doitdéterminer ses bases d’estimation par comparaison, les taux de capitalisationou de rendement à retenir.

Ceci doit conduire l’expert à prendre au moins deux séries de précautions :

• obtenir du client une mission écrite et précise qui doit être précisée dans le« contrat d’expertise », document que la Chartre de l’expertise recommanded’établir ;

• se faire communiquer tous documents nécessaires ou utiles à l’accomplis-sement de sa mission, ce qui est souvent plus difficile dans les missionsamiables que judiciaires.

En outre, et à plus forte raison en cas de carence du client dans la communi-cation des pièces, l’expert devra mentionner dans son rapport des « réserves »,conformément aux mentions de la Charte de l’expertise. Il a en effet été jugéque commet une faute l’expert qui aboutit à des conclusions erronées en basantson estimation sur des éléments qui s’avèrent faux et qui auraient dû êtrevérifiés (surface bien sûr, mais aussi désordres de la construction et on ajouteramaintenant présence de plomb, amiante, termites…).

À cet égard, on notera qu’un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 1er avril 1999 acondamné lourdement un expert en estimations immobilières qui faisait valoirqu’il ne l’était pas en techniques du bâtiment, au motif que (…) l’évaluationd’un immeuble entraîne nécessairement une appréciation de l’état du bâtimentafin de tenir compte, dans ladite évaluation financière, du coût des travauxindispensables…

Alors, s’il y a faute, préjudice et lien de causalité, comme dans le cas ci-dessusmentionné, l’expert devra supporter des dommages et intérêts fixés par lajuridiction saisie.

Insistons encore sur le fait que le préjudice n’est pas obligatoirement égal à ladifférence entre l’estimation et la valeur vénale du bien. Le préjudice consisteen une atteinte au patrimoine du client. Ce peut être, à titre d’exemples, la pertesubie par une vente à prix inférieur à la valeur vénale ou le gain manqué enachetant un bien au-dessus de sa valeur normale.

2.5.4 Assurances de l’expert

Il résulte de ce qui précède que tout expert doit faire garantir sa responsabilitéauprès d’un assureur, d’autant plus que sa responsabilité civile d’exploitationest actuellement fixée à 10 ans. Il s’agit de garantir sa responsabilité civileexploitation et sa responsabilité civile professionnelle.

La Charte de l’expertise impose d’ailleurs aux experts de faire garantir leurresponsabilité civile professionnelle.


L’expert 23

La garantie s’exerce normalement au-dessus d’une franchise qui représente lapart du dommage qui restera à la charge de l’expert. Il est aussi prévu unplafond de couverture auquel l’expert doit être attentif, à calibrer en fonction deses activités.

L’expert doit vérifier, le cas échéant, que les garanties concernent tant lesmissions d’expertise amiable que judiciaire.

On n’oubliera pas une garantie défense de l’assuré car tout expert peut être misen cause et avoir à se défendre, avec les frais que cela entraîne, même sans avoircommis de faute.

2.5.5 Précautions générales à prendreLes responsabilités pesant sur les experts sont lourdes. Même s’il n’y a eu,jusqu’à maintenant, que peu de condamnations – la jurisprudence est peuabondante et n’a guère évolué ces dernières années – il faut tenir compte del’évolution des mentalités qui, elle, a conduit à une augmentation régulière dunombre d’assignations concernant les experts. Dans un monde où l’on veuttoujours trouver un responsable solvable, les évolutions sont toujours possiblesd’autant plus que la majorité des investissements en immobilier d’entreprise estmaintenant (2000 à 2006) le fait d’intervenants étrangers ayant une culturejuridique différente. À ce titre, une anecdote est significative : une sociétéd’expertise ayant lancé une consultation pour augmenter sa couverture enresponsabilité civile professionnelle a reçu l’offre la moins chère d’un assureurmentionnant comme condition particulière (…) à l’exclusion des expertisesréalisées pour des clients nord américains.

Les experts doivent en tirer au moins deux conséquences :

• augmenter leur professionnalisme et leur compétence, ce qui passe par uneformation continue,

• prendre toujours le temps nécessaire pour procéder aux recherches, investiga-tions, vérifications et réflexions utiles à la réponse à la mission (amiable oujudiciaire), quelles que soient les contraintes de délai, charge de travail etrémunération.



3 GÉNÉRALITÉS SUR L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE

Nous évoquerons dans ce chapitre les principaux cas où il peut être fait appel àun expert immobilier ; nous donnerons quelques indications sur la forme quepeut prendre le rendu des conclusions de l’expert. Enfin, nous aborderons leproblème délicat de la précision d’une expertise.

3.1 Cas où il peut être fait appel à un expertLaissons de côté l’expertise judiciaire, qui sera abordée ultérieurement.

Dans le domaine amiable, les motifs de recours à l’expertise sont nombreux.Sans vouloir être exhaustif, citons quelques cas fréquemment rencontrés, étantprécisé que l’absence d’accord peut aboutir à un procès et à une expertisejudiciaire.

• Gestion patrimoniale par des particuliers : . achat, vente, échange d’immeubles,. partage successoral, donation-partage,. sortie de communauté, d’indivision,. attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint

survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant).

• Déclarations fiscales : . déclaration de succession,. déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune.

• Dans l’environnement des baux commerciaux : . fixation du loyer de renouvellement,. fixation de l’indemnité d’éviction.

• Dans la vie sociale d’une entreprise : . fusions, apports, cessions, achats,. établissement des bilans: le chapitre 6 traite des nouvelles normes compta-

bles IFRS,. obligations particulières des sociétés d’assurance et des Sociétés civiles de

placement immobilier (SCPI) : elles font l’objet d’une étude plus appro-fondie dans le chapitre 5.

• Expertise pour prêt : . appréciation des garanties hypothécaires,


26

. détermination de la mise à prix, du soutien d’enchères en cas de vente sursaisie,

. acceptation ou non d’une vente amiable avec perte,

. détermination des provisions comptables.

3.2 Types d’interventions de l’expertLa Charte de l’expertise (édition de 2006) a clarifié les missions pouvant êtreconfiées aux experts.

Tout d’abord, elle écarte le terme pourtant très utilisé d’« avis de valeur »,considérant qu’il consiste en une estimation fournie par un professionnel quin’agit pas dans le cadre strict de la Charte.

Elle définit ensuite huit grandes catégories de missions ci-après énumérées.

3.2.1 Évaluation immobilière ou expertise immobilièreLe terme d’« expertise » implique la visite des biens à évaluer, quelle que soit laforme du rendu des conclusions ; rendu qui peut être exprimé, selon la Charte,dans trois formats :

� Rapport d’expertise détaillé

Il implique la visite de l’immeuble par un expert, si possible dans sonintégralité. Cependant, pour des patrimoines très importants, composésd’ensembles assez homogènes, une visite exhaustive et complète n’est pastoujours possible ; l’expert devra alors déterminer l’échantillon visité en accordavec son client.

Le rapport comprendra la mission, les clauses de non-publication et d’utili-sation, la situation géographique, la description du bien, l’appréciation quali-tative, l’évaluation, les conclusions et les annexes.

� Rapport d’expertise résumé

Les prestations et diligences effectuées par l’expert sont en principe identiques.Seule la présentation des conclusions change, celles-ci étant exprimées de façonsynthétique et plus succincte.

Le rapport d’expertise résumé implique la visite de l’immeuble par un expert,dans les mêmes conditions que ci-dessus.

� Certificat d’expertise

Le certificat d’expertise est une forme de rapport d’expertise résumé généra-lement appliquée pour des expertises répétitives ou portant sur de nombreuximmeubles. Il se caractérise par une présentation synoptique et standardisée del’expertise immobilière.


Généralités sur l’expertise immobilière 27

3.2.2 Actualisation d’une expertise antérieureDe plus en plus souvent, les immeubles font l’objet d’évaluations successives àintervalles rapprochés. Il est alors procédé à une actualisation d’expertiseantérieure également appelée « certification intermédiaire ».

L’actualisation peut se faire avec ou sans nouvelle visite de l’immeuble.

3.2.3 Avis sur dossier ou révision sur dossierLe terme d’« avis sur dossier » sous-entend que l’immeuble n’a pas été visité.

Les conclusions seront le plus souvent résumées et succinctes.

3.2.4 Contrôle de cohérence d’une expertiseL’expert peut avoir reçu pour mission de donner son avis sur un rapportd’expertise immobilière d’un confrère.

Il peut s’agir d’un contrôle de cohérence simplifié ou d’un contrôle decohérence approfondi, ce dernier comprenant un contrôle de la pertinence desvaleurs et hypothèses de travail du confrère qui lui ont permis d’aboutir à sesconclusions chiffrées.

3.2.5 Revue ou certification des conclusions d’une expertiseinitiale d’un tiersL’expert peut se voir demander deux types distincts d’interventions sur lesévaluations :

• une revue des valeurs qui inclut un contrôle de cohérence approfondi etl’énoncé d’une valeur concordante ou non ;

• une certification, ou validation, des valeurs d’un premier expert qui engage lesecond expert sur les conclusions de la première évaluation ; dans ce cas, laresponsabilité du second expert qui certifie repose sur les méthodes et les valorisa-tions mais pas sur les éléments d’information utilisés par le premier expert.

3.2.6 Audit immobilier (en anglais : due diligence)Il s’agit d’une mission de vérification approfondie des données concernant unimmeuble, dont l’expertise détaillée est soit le préalable, soit le plus souventl’aboutissement.

3.2.7 Études diversesSous ce vocable sont regroupées des interventions qui ne peuvent pas êtreassimilées à des expertises même si une évaluation ou une expertise en est lepoint de départ ou l’aboutissement.


28

À titre d’exemples et de façon non exhaustive, on peut citer les analysesprospectives, les études de mise en valeur ou d’aménagement, les études defaisabilité d’un projet immobilier.

Dans tous les cas, il est souhaitable, lorsque l’expert ne produit qu’un seuldocument, de bien distinguer l’expertise proprement dite des études, afind’éviter toute confusion.

3.2.8 Expertise conjointe avec rapport commun

Les experts sont mandatés conjointement par le client, les interventions dechacun devant être précisées.

Ils signent un rapport commun qui doit faire apparaître, le cas échéant, leséventuelles divergences entre les deux experts.

3.3 Précision d’une expertise

3.3.1 Est-il facile ou difficile d’estimer un immeuble ?

Comme dans toute activité, l’aisance vient avec la pratique. Il en résulte qu’au-delà de l’expérience professionnelle acquise par chaque expert, l’estimation destypes de biens fréquemment rencontrés est relativement facile : appartements,maisons, voire immeubles de rapport, bureaux, hôtels… pour celui qui estsouvent missionné pour de tels biens.

À l’opposé, il existe des biens complexes, hétérogènes, pour lesquels un expertnon spécialisé est rarement missionné tels que châteaux, usines, silosagricoles… : l’expertise est d’autant plus délicate que le marché peut être étroitet nécessiter une enquête spécifique approfondie. Au demeurant, n’est-ce pasl’un des intérêts du métier de se trouver régulièrement confronté à des casnouveaux, d’apprendre toute sa vie ?

En fait, l’expertise qui était au XIXe siècle surtout une affaire de technicien estdevenue progressivement de plus en plus complexe du fait du développement dela réglementation (locations, urbanisme, fiscalité…), de la rapidité dansl’évolution des techniques (provoquant l’obsolescence des immeubles) et, d’unefaçon générale, de l’environnement économique changeant.

3.3.2 L’expertise n’est pas une science exacte

La conséquence en est que, sauf raisons particulières (expropriations, certainesmissions judiciaires…), les résultats d’un calcul s’arrondissent. Quel intérêt y a-t-il en effet à annoncer pour un appartement une estimation de 187 425 €,résultat de l’application d’une valeur unitaire de 1 225 €/m2 habitable à une


Généralités sur l’expertise immobilière 29

surface de 153 m2, si l’on sait que l’on peut estimer un tel logement avec, aumieux, une précision de 5 % en plus ou en moins ?

En fait, l’expert conclut à une estimation qui se trouve sensiblement au centred’une fourchette à l’intérieur de laquelle il pense, compte tenu de ses connais-sances du marché, que le bien pourrait se vendre. Mais, dans un partage enparticulier, il n’annoncera jamais une fourchette de valeur, ce qui aurait poureffet le plus probable d’entraîner la zizanie entre des héritiers qu’il doitjustement aider en proposant un partage équitable.

Même s’il est tabou dans le monde des experts de parler de précision oud’imprécision d’une expertise, et même si les chiffres qui vont suivre peuventperturber certains clients, donnons avec modestie quelques indications :

• pour les biens courants, relevant d’un large marché,. rester constamment dans une fourchette de + 5 % à – 5 % de la valeur

vénale est un objectif très ambitieux,. aucun expert ne peut prétendre s’être toujours situé dans un écart de + 10 %

à – 10 % ;

• pour les biens relevant d’un marché étroit, tant du fait de leur nature(châteaux, usines…) que de leur situation, il y a des cas où un écart de 30 %voire plus ne signifie pas une erreur de l’expert.

Cela doit être rapproché :

• du fonctionnement imparfait, au sens économique du terme, du marchéimmobilier d’autant que le prix constaté d’une transaction ne constitue pasnécessairement l’exact reflet de la valeur,

• et de l’étendue de la responsabilité de l’expert, étudiée par ailleurs, qui est uneresponsabilité de moyens et non de résultat.



4 L’EXPERT FACE AU CONTRÔLE DE LA VALEUR PAR L’ADMINISTRATION FISCALE

L’État, par l’intermédiaire de son administration fiscale, s’accorde le privilège detaxer les transferts de droits immobiliers à proportion de la valeur de ces droits.Par assimilation aux droits d’enregistrement, l’impôt de solidarité sur la fortune aretenu un élément d’assiette identique en considérant fictivement un transfert depropriété annuel donnant lieu à contribution pour le détenteur du bien.

Le contentieux fiscal relatif à la valeur des biens relève de l’ordre judiciaire,soit en dernier ressort de la Cour de Cassation, garante du droit de propriété.

4.1 La notion de valeur en matière fiscaleLe principe est énoncé par l’article 666 du CGI : les droits proportionnels ouprogressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sontassis sur les valeurs.

Ces valeurs sont celles figurant dans les actes enregistrés, dans les déclarationsestimatives exigées par la loi, sous réserve du contrôle de l’administration.

À cet égard, l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales (LPF) autorise l’adminis-tration fiscale à rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à laperception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à lavaleur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

Il n’existe pas, en matière fiscale, de définition légale de la valeur vénale, maisla doctrine et la jurisprudence ont précisé cette notion. Ainsi, à l’occasion delitiges opposant l’administration aux contribuables, la Cour de Cassation a étéamenée à juger que la valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourraitêtre obtenu du bien par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel,compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et compte tenudes clauses de l’acte de vente. (Cass. Com. 23 octobre 1984).

L’assiette de la taxation est constituée non seulement du prix principal, maisencore des charges augmentatives du prix, des réserves et de toutes indemnitésstipulées au profit de l’acquéreur. On notera sur ce point, suite à un arrêt de laCour de Cassation du 12 décembre 1995, que l’administration fiscale a admis(BOI 7D-2-97) que la commission versée à un intermédiaire contractuellementsupportée par l’acquéreur ne constitue plus une charge augmentative.


32

Pour apprécier la valeur vénale, la jurisprudence prend en compte l’état de faitde l’immeuble lors de la mutation : • consistance et état,• situation juridique : conditions d’occupation, servitudes,• nature des droits : pleine propriété, copropriété, démembrement de propriété,

droits indivis.

Elle exclut donc toute valeur de convenance, en particulier celle résultant de lafinalité juridique de l’évaluation dont le cas le plus fréquent est le respect del’égalité entre copartageants : cas de l’exclusion des conditions d’occupationd’un cohéritier attributaire, cas de l’exclusion de l’occupation d’un immeublecommun par l’un des époux dans le calcul du compte de liquidation. Deuxmesures viennent tempérer cette position : l’abattement de 20 % maximum pouroccupation de la résidence principale au titre de l’ISF et des droits desuccession, par le conjoint survivant ou par un ou plusieurs enfants mineurs oumajeurs protégés du défunt ou de son conjoint.

4.2 La méthode d’approcheLa méthode retenue est donc la recherche de la valeur de marché résultant dujeu de l’offre et de la demande. Celle-ci ne peut être établie que par compa-raison avec des mutations similaires réelles. Ces dernières doivent être nécessai-rement antérieures au fait générateur de l’impôt en cause, l’évaluation étantfixée à la date de la mutation et non au jour de l’acte.

L’évaluation est traditionnellement étayée par plusieurs termes de comparaisonapportés par l’administration mais la jurisprudence admet, s’il est pertinent, unélément de comparaison unique.

La jurisprudence apporte un tempérament à la règle lorsqu’il n’existe pas de bienssimilaires ou que le marché de l’espèce n’existe pas : biens spécifiques, titressociaux non cotés en Bourse. Toute autre méthode susceptible de conduire aurésultat recherché peut être employée en excluant toutefois la recherche d’unevaleur théorique non conforme à la loi. De ce point de vue, à titre de recoupement,peut être utilisée l’évaluation par actualisation d’un prix ou d’une valeur par uncoefficient de réajustement tenant compte de l’évolution du marché.

L’article 761 alinéa 2 du CGI précise qu’en matière de mutations à titre gratuit,la valeur minimale à retenir ne peut être inférieure au prix d’adjudicationsurvenu antérieurement dans les deux ans, en y ajoutant les charges en capital etsous réserve d’absence d’éléments susceptibles de modifier la valeur.

4.3 La procédure d’imposition : le redressementL’article L. 17 du Livre des procédures fiscales permet à l’administration deprocéder au redressement de la valeur de façon contradictoire selon lesmodalités de l’article L. 55.


L’expert face au contrôle de la valeur par l’administration... 33

4.3.1 Le déroulement de la procédure

L’administration qui entend effectuer un redressement le notifie préalablement aucontribuable qui dispose d’un délai de 30 jours pour faire parvenir sa réponse.

La notification de redressement doit être adressée avant l’expiration du délai dereprise qui se termine à la fin de la troisième année suivant celle au titre de laquellel’imposition est due ; elle interrompt de ce fait la prescription.

La notification et les éventuelles réponses de l’administration doivent êtremotivées, la charge de la preuve lui incombant.

La notification de redressement constitue le document de base de la procédured’imposition car elle fixe les éléments de fait du débat. Aucun autre ne pourra êtreultérieurement apporté, ce qui porterait atteinte au principe du débat contradictoire.

En cas de désaccord persistant se manifestant après un échange entre les deuxparties, chacune a la faculté de saisir la commission départementale de conciliation.

L’article 1653 A du CGI fixe sa composition :

• un magistrat du siège assurant la présidence,

• le directeur des services fiscaux ou son délégué,

• trois fonctionnaires de la DGI de rang au moins égal à inspecteur divisionnaire,

• un notaire désigné par la chambre départementale, ou son suppléant,

• trois représentants des contribuables désignés par la chambre de commerce etd’industrie, la fédération départementale d’exploitations agricoles, la chambresyndicale des propriétaires.

La commission statue après délibération sur les positions respectives des deuxparties après les avoir entendues.

L’avis motivé de la commission est notifié par l’administration au contribuable.

4.3.2 La place de l’expertise dans la procédure

Lorsque le désaccord persiste, une requête en expertise par l’une ou l’autrepartie peut être introduite auprès du tribunal de grande instance selonl’article R. 202.3 du Livre des procédures fiscales. Cette expertise est de droit etgénéralement diligentée par un seul expert.

L’objet de l’expertise est limité aux éléments contenus dans la réclamation quielle-même est tributaire de la notification de redressement. Cette limitationdemeure d’ailleurs en conformité avec l’article 146 du Nouveau Code deprocédure civile qui proscrit l’expertise pour suppléer la carence d’une partiedans l’administration de la preuve. L’expert en conséquence doit limiter samission à un avis sur les éléments de comparaison fournis par les parties et àl’appréciation de la pertinence de ceux-ci.

Il constate, le cas échéant, la carence totale ou partielle des parties dans ladémonstration de la preuve, sans rechercher par lui-même des termes de


34

référence non invoqués. Le rôle de l’expert est donc cantonné à un avistechnique sur les éléments de comparaison.

À l’issue du dépôt du rapport, le tribunal statue, le juge possédant le pouvoirsouverain d’apprécier les données de l’expertise.

La Cour de Cassation en dernier ressort contrôle la conformité de l’applicationde la loi.

Le contentieux s’éteint par la mise en recouvrement par l’administration. Il estdû, outre le rappel des droits, un intérêt de retard de 0,75 % par mois et unemajoration de 40 % si la mauvaise foi du contribuable est établie.

4.4 La dissimulationIl s’agit dans ce cas d’une fraude consistant à ne pas déclarer le prix exact,réellement payé par l’acquéreur, le prix à l’acte étant inférieur à la réalité.

Les procédés employés consistent soit en un paiement hors la vue du notaire enargent liquide, soit en une contre-lettre entre les parties fixant le prix véritableou le montant dissimulé.

L’administration dispose d’un délai de 10 ans pour établir la preuve de la dissi-mulation et réclamer les amendes fiscales prévues : paiement de 50 % de lasomme dissimulée, avec intérêts de retard de 0,75 % par mois.

Cette procédure n’exclut pas la poursuite par l’administration d’une insuffisancede prix tant dans l’acte connu que dans la contre-lettre. Dans ce cas, les droitssimples et les pénalités sont réclamés solidairement aux parties et égalementaux tiers qui auraient prêté leur concours à ces manœuvres.


5 LE CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE

En France, l’activité d’expert en évaluation immobilière n’est guèreréglementée. Un texte fondamental a cependant fait évoluer de façon considé-rable la pratique de l’expertise immobilière, il s’agit de la Charte de l’expertiseen évaluation immobilière, dont la version de 1998 a été largement remaniéepar la troisième édition approuvée en juin 2006. Par ailleurs, le rapport COBde février 2000 sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisantpubliquement appel à l’épargne a défini des règles méthodologiques etdéontologiques exigeantes.

Nous présentons ces deux textes avant d’aborder les règles ou obligations àrespecter pour certains types d’expertises.

5.1 La Charte de l’expertise en évaluation immobilièreEn 1979, un petit groupe d’experts en évaluation immobilière a créé l’InstitutFrançais de l’Expertise Immobilière (IFEI)1, qui s’est donné divers objectifsparmi lesquels :

• une réflexion sur les problèmes de l’expertise immobilière ;

• une harmonisation des méthodes de travail, de la terminologie et destechniques ;

• la définition de règles déontologiques.

L’IFEI a été à l’origine d’une réflexion commune des associations françaisesd’experts les plus représentatives sur les conditions dans lesquelles devait êtreconduite une mission d’expertise en évaluation immobilière. La Charte, qui estle résultat de ces réflexions, fournit ainsi aux experts un référentiel commun,tant sur le plan terminologique que sur le plan méthodologique, ainsi qu’uncadre déontologique.

Cette démarche apparaît d’autant plus justifiée que la profession d’expertimmobilier est, en France, très peu réglementée et sans statut officiel àl’exception de celui des experts judiciaires ainsi que ceux des experts fonciers,agricoles et immobiliers, et des experts forestiers.

1. 26, rue de la Pépinière 75008 PARIS.


36

Ce travail s’est traduit par la rédaction d’une charte très inspirée des exemplesde la RICS (chartered surveyors) et de TEGoVA (voir chapitre 7), qui constitueun support méthodologique et un code d’éthique communs aux douzeorganismes ou associations signataires.

La troisième édition de la Charte, en date de juin 2006, se substitue à l’éditionde 1998, qui a acquis le statut de document de référence pour la profession.

Nous nous limiterons ici à l’évocation du contenu des principaux chapitresregroupés en quatre titres, sachant que de nombreux chapitres de ce livre y fontréférence.

5.1.1 Conditions générales d’exercice de l’expertise en évaluation immobilièreLa Charte (édition de 2006) a renforcé les exigences minimales pour obtenir laqualification d’expert. Trois possibilités s’offrent pour cela :

1) Avoir acquis les connaissances nécessaires par un enseignement supérieurspécifique sanctionné par un diplôme, exigence de l’édition de 1998, complétéeen 2006 par : et trois années d’expérience professionnelle au minimum auprèsd’un expert ou d’une société d’expertise.

2) Être titulaire d’un diplôme d’enseignement supérieur et avoir reçu uncomplément de formation spécifique, condition à laquelle l’édition de 2006ajoute : sanctionnée par un diplôme, et avoir acquis une expérience profession-nelle de deux années minimum.

3) La troisième voie, celle de l’expérience professionnelle, est inchangée : Avoiracquis une expérience professionnelle au cours de sept années de pratique desdisciplines immobilières, dont au moins quatre dans l’activité d’expertise enévaluation immobilière.

On voit ainsi que l’expérience professionnelle apparaît incontournable pour quiprétend à la qualification d’expert, quel que soit le niveau d’études dupostulant : ce n’est pas un hasard car expert et expérience ont la même racine.

5.1.2 Méthodologie d’évaluationCe titre fournit un référentiel commun aux experts sur le plan terminologique etméthodologique. Cela est d’autant plus important qu’ils proviennent, en France,de cultures et d’horizons professionnels différents.

Il y a en outre été ajouté la traduction en anglais d’un certain nombre de termesou définitions, dans le but de faciliter les échanges avec les clients étrangers,très présents sur les marchés tant de l’habitation (résidences secondairessouvent) que de l’immobilier d’entreprises.


Le contexte réglementaire 37

5.1.3 Missions et diligencesLes différentes missions, définies par la Charte, que peut recevoir l’expert ontété mentionnées, dans un souci de logique de présentation, dans le chapitre 3(voir paragraphe 3.2).

La grande nouveauté du titre 3 de la Charte (édition de 2006) est l’apparition,pour formaliser la mission confiée par le client à l’expert, du contrat d’expertisequi se substitue à la lettre de mission. Il ne s’agit pas d’un simple changementterminologique mais de la volonté de définir parfaitement les relations contrac-tuelles entre l’expert et le donneur d’ordre.

Au lieu de quelques lignes dans l’édition de1998, l’édition de 2006 consacretrois pages au contrat d’expertise qui est le document qui définit la nature,l’étendue, les conditions d’exécution et les modalités financières de la missionconfiée à l’expert.

Il énumère les différents documents et informations que le donneur d’ordre doitcommuniquer à l’expert.

Il précise le délai de remise des conclusions de l’expert, soit sous forme d’unedate limite, soit sous forme d’une durée décomptée à partir de la réalisation decertaines conditions, notamment l’obtention des éléments d’information requis,la possibilité de visite des biens et le versement d’une provision.

Le titre 3 traite aussi du contenu des rapports d’expertise (voir en particulierchapitre 34 de cet ouvrage).

5.1.4 Principes déontologiques s’appliquant aux experts en évaluation immobilièreLa Charte a un but fondamental : définir et faire appliquer dans le monde del’immobilier des règles d’éthique professionnelle dont, en particulier, desrègles de compétence et d’indépendance.

Un point délicat concerne la gestion des conflits d’intérêt. Lorsqu’il identifieune telle situation, l’expert apprécie s’il doit proposer ses services au client, cedernier étant dûment informé.

L’expertise d’un bien évalué pour un précédent client, au cours de la période dedouze mois précédant l’émission d’une lettre de proposition, requiert l’accordformel des deux clients.

5.2 Le rapport du groupe de travail sur l’expertiseimmobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l’épargneCe document, publié en février 2000 par la COB, devenue AMF (Autoritédes marchés financiers), est parfois appelé « rapport Barthes de Ruyter », du


38

nom du président du groupe de travail. Compte tenu de son importance, il estrepris intégralement dans l’annexe 6 de cet ouvrage ; cela nous permet de n’enfaire que des commentaires succincts.

Traitant des biens d’investissement, il recommande aux experts d’utiliser deuxméthodes d’estimation, l’une par comparaison, l’autre par le revenu, sachantqu’il définit deux méthodes d’estimation par le revenu : la méthode par capitali-sation du revenu net et la méthode par actualisation des flux futurs (commu-nément appelée « méthode des cash-flows »).

Les conditions d’application de chaque méthode sont explicitées de façonprécise et concise. Ce livre les respecte rigoureusement.

On notera que, dans le souci des auteurs de protéger le petit épargnant grâce àdes expertises aussi précises et justifiées que possible, les recommandationsfaites aux experts peuvent être considérées comme plus exigeantes que dans laCharte. Ainsi, le rapport COB indique que le rapport détaillé doit comprendredes références de transactions sur le marché de la location et de la vente,assorties d’un commentaire sur la relation entre les transactions citées et le bienévalué.

Sur le même thème, la Charte indique : Il est nécessaire que l’expert effectueune étude de marché des biens comparables qu’il peut résumer sans la détailler.Le contenu de cette étude de marché est plus ou moins détaillé selon la naturede l’intervention. Toutefois, la confidentialité de certaines transactions, la non-efficience de certains marchés ou encore la forme du rapport, peuvent justifierl’absence dans le corps du rapport de références de transactions.

L’expert intervenant pour l’estimation du patrimoine d’une société relevant ducontrôle de l’AMF, société cotée en bourse ou SCPI en particulier, veillera àrespecter rigoureusement les recommandations du rapport COB.

5.3 Règles comptables et évaluation des immeublesL’inventaire prévu par le Code du commerce au moins une fois tous les douze moisdoit se faire à la valeur d’inventaire, la définition de celle-ci dans le plan comptableétant : valeur vénale d’un bien à la date de l’inventaire, c’est-à-dire le prix présuméqu’accepterait d’en donner un acquéreur éventuel de l’entreprise dans l’état et lelieu où se trouve le bien. La valeur vénale doit être appréciée en fonction de lasituation de l’entreprise. À l’arrêté des comptes, l’hypothèse retenue sera le plussouvent celle d’une continuité économiquement justifiée de l’exploitation.

Il en résulte qu’il s’agit :

• de déterminer une valeur dans une optique de continuité de l’entreprise et nonde liquidation, cette dernière n’étant éventuellement retenue qu’en casd’immeubles destinés à être cédés ou en cas de cessation de paiements ;

• de rechercher le prix qu’accepterait de payer l’acquéreur de l’entreprise, etnon un acquéreur de l’immeuble en dehors du contexte de continuité del’activité.



Bien sûr, l’entreprise n’a pas l’exigence jusqu’à maintenant de faire procéder àune expertise de ses immeubles à la clôture de chaque exercice, mais si elle yprocède, c’est dans le cadre précisé ci-dessus que l’expert doit intervenir.

Les nouvelles normes comptables IFRS mises en œuvre à partir du 1er janvier2005 entraîneront pour les entreprises qui y sont soumises des modificationsconsidérables justifiant leur traitement dans un chapitre distinct (voirChapitre 6, Expertise immoblière et normes comptables IFRS).

5.4 Expertises pour les entreprises d’assurancesLors de la création des sociétés immobilières dites ACAVI, en 1973, il avait déjàété imposé une obligation d’expertise quinquennale des immeubles appartenantà ces sociétés, et des actualisations annuelles.

Un décret du 5 novembre 1990 modifiant des dispositions du Code desassurances a instauré une obligation d’expertise quinquennale et d’actualisationannuelle pour tous les immeubles et parts ou actions des sociétés immobilièresou foncières non inscrites à la cote d’une Bourse de valeurs d’un État membrede l’OCDE, dans des conditions maintenant précisées par l’article R. 332-20-1 :c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’expert, celui-ci devant êtreaccepté par la Commission de contrôle des assurances devenue maintenantl’autorité de contrôle des assurances et des mutuelles (ACAM).

L’expert sollicité par une entreprise d’assurances se reportera aux directives del’ACAM et, en particulier, à la dernière « note d’information relative auxmodalités d’acceptation d’experts immobiliers en vue de l’inventaire annuel ».La dernière disponible au jour de la rédaction de ce livre, en date du 8 juin 2006,apporte quelques modifications aux pratiques antérieures, en particulier en cequi concerne les modèles d’engagement de l’expert et de fiche de résuméconclusif.

Elle précise les modalités de choix des experts et d’acceptation par l’ACAM,sachant que l’acceptation de l’expert par l’autorité de contrôle est réputéeaccordée dans un délai de 30 jours suivant réception du dossier completcomportant la liste des actifs immobiliers, les fiches de présentation etd’engagement de l’expert…

Nous reproduisons dans les modèles de rapport (chapitre 36) le modèle de fichede résumé conclusif qui doit accompagner une expertise réalisée dans ce cadre.

5.5 Expertise pour les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)Le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du4 janvier 1993 relative aux SCPI a introduit l’obligation pour ces sociétés defaire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert


40

indépendant. Celui-ci présente, pour acceptation, sa candidature à l’Autorité desmarchés financiers (AMF).

Ce décret précise en effet : La valeur vénale des immeubles résulte d’uneexpertise réalisée par un expert immobilier indépendant. Chaque immeuble doitfaire l’objet d’une expertise tous les 5 ans. Elle est actualisée par lui chaqueannée.

Un arrêté du ministère de l’Économie du 26 avril 1995 relatif aux dispositionscomptables applicables aux sociétés civiles de placement immobilier donne,dans son article 3.1, la définition de la valeur vénale que l’expert doitdéterminer : La valeur vénale d’un immeuble locatif pour une SCPI est le prixprésumé qu’accepterait d’en donner un investisseur éventuel dans l’état et lelieu où se trouve cet immeuble ; à l’arrêté des comptes, l’immeuble sera norma-lement considéré comme devant continuer d’être à usage locatif ; cette valeurest déterminée hors droits d’acquisition.

Pour la mise en œuvre des travaux d’expertise pour les SCPI, il convient de sereporter à la « Recommandation commune COB/CNC relative aux méthodes àmettre en œuvre par les experts chargés d’évaluer les actifs immobiliers desSCPI », publiée dans le bulletin COB d’octobre 1995. Ce document vise ànormaliser les travaux des experts. Il comprend trois parties.

La première partie définit le cadre de la mission d’évaluation. Il y est rappeléque la mission de l’expert à l’égard de la SCPI est définie par une conventionarrêtée entre les parties et adressée à l’AMF. Ce document précise notamment laliste des pièces devant être transmises à l’expert et les hypothèses de basedevant être retenues pour les évaluations. Il s’agit en fait de la recherche de lavaleur vénale.

La deuxième et la troisième partie présentent, pour une première expertise etune expertise quinquennale d’abord, puis pour l’actualisation des expertises, lesméthodes retenues et les éléments devant obligatoirement figurer dans lesrapports d’évaluation.

Ce texte trace également le plan du rapport d’expertise et énumère les élémentsdevant figurer dans la fiche d’actualisation dont nous fournissons un modèle auchapitre 36 présentant des exemples de rapports d’expertise.

Le rapport d’expertise doit être établi conformément au rapport du groupe detravail sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant appelpubliquement à l’épargne, présenté précédemment dans ce chapitre.

L’annexe qui fait suite au rapport de la COB, faisant référence à la charte del’expertise, détaille ce qui doit comporter un rapport d’expertise dont nous nerappelons ci-après que les grands titres qui en fournissent le plan : 1. Mission 2. Clauses de non-publication et d’utilisation du rapport dans son intégralité3. Situation géographique4. Situation juridique du bien5. Situation urbanistique et administrative6. Description du bien



7. Réserves concernant l’environnement et la contamination8. Situation locative9. Appréciation qualitative10. Étude du marché11. Évaluation12. Conclusions13. Annexes

À noter qu’une réforme du marché secondaire des parts des SCPI devenueeffective au 1er septembre 2002 a, en apparence, réduit l’importance des exper-tises immobilières au moins dans la fixation du prix des parts. En effet, le « prixde cession conseillé » a été remplacé aux termes de la loi n° 2001-602 du9 juillet 2001 et de deux textes d’application de la COB, par le prix d’exécution.Celui-ci s’établit de la même façon qu’un cours de Bourse, en fonction del’offre et de la demande lors de chaque confrontation organisée par la société degestion dans des conditions très réglementées.

Cette réforme a rétabli la fluidité du marché des parts qui n’existait guèrependant les phases baissières du cycle immobilier. Dans la pratique, les acqué-reurs fixent leurs offres sur la base d’une rentabilité qu’ils attendent, ce qui estd’ailleurs la justification économique de la méthode d’estimation desimmeubles par capitalisation du revenu.

5.6 Expertises pour les organismes de placementcollectif immobilier (OPCI)L’ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005 a défini le régime juridique desorganismes de placement collectif immobilier et les modalités de transformationdes sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placementcollectif immobilier.

Elle crée un nouveau véhicule de pierre-papier, mis à la disposition des inves-tisseurs, dont le développement devrait être d’autant plus important qu’il devraitse substituer au moins en partie aux SCPI qui pourront se transformer en OPCI,tandis qu’il ne sera plus possible de créer ou procéder à des augmentations decapital de SCPI après le 31 décembre 2009.

La liquidité des parts doit être assurée par un recours fréquent à l’expertise desimmeubles selon des modalités qui doivent être précisées par un règlementgénéral de l’AMF (autorité des marchés financiers) à paraître fin 2006 ou début2007. Le projet modifie de façon considérable les conditions d’intervention del’expert (en fait, le projet mentionne le terme d’« évaluateur » et non celui d’« expert ») par rapport aux pratiques de l’estimation du patrimoine des SCPI.Nous en traçons ci-après les grandes lignes, envisagées dans un projet derèglement de l’AMF qu’il conviendra de vérifier à la publication de ce texte.


42

5.6.1 Nomination des évaluateursLe patrimoine immobilier de l’OPCI est évalué par deux évaluateurs immobi-liers qui agissent de manière indépendante l’un par rapport à l’autre.

Préalablement à leur désignation, la société de gestion de l’OPCI vérifie quechaque évaluateur :

• est une personne physique ou morale exerçant à titre principal une activitéd’expertise immobilière ;

• dispose d’une expérience, d’une compétence et d’une organisation adaptées àl’exercice de sa fonction ;

• est indépendant de l’autre évaluateur ainsi que du dépositaire, de la société degestion.

5.6.2 Contrat d’expertiseLa société de gestion établit avec chaque évaluateur une convention précisant :

• l’identité des parties ;

• les modalités de communication des informations ;

• les modalités de calcul de la rémunération, qui doit être indépendante de lavaleur des immeubles ;

• les modalités de résiliation ;

• les modalités de renouvellement.

Le mandat a une durée de quatre ans. Il est renouvelable une fois. Si le mandatd’un des évaluateurs est renouvelé, celui de l’autre ne peut pas l’être.

5.6.3 Mission des évaluateursLe premier évaluateur établit la valeur d’un actif immobilier.

Le second évaluateur procède à l’examen critique de la valeur ci-dessusdéterminée.

La fréquence des interventions est d’au moins quatre fois par an, à trois moisd’intervalle au maximum. Il y a au moins une expertise complète par an, avecvisite de l’immeuble.

Il est procédé à une rotation entre les évaluateurs pour un même actif, chaqueévaluateur procédant alternativement à l’expertise immobilière complète.

Les évaluateurs ont pour mission de fournir à la société de gestion la valeur demarché des immeubles détenus directement et indirectement, celle-ci n’étantpas, dans sa définition, différente de la valeur vénale.

5.6.4 Méthodes d’évaluationIl n’y a pas de méthodes spécifiques à l’estimation du patrimoine des OPCImais, pour déterminer la valeur de marché, les évaluateurs doivent recourir auxmeilleures pratiques professionnelles.



Sauf précisions dans le règlement général de l’AMF à venir, ou dans uneinstruction aussi annoncée, les évaluateurs ne pourront pas, pour des raisons deprudence, ignorer le rapport Barthes de Ruyter (ou rapport COB) de février2000, repris en annexe 6 de ce livre.

Il y est en particulier recommandé d’appliquer pour chaque immeuble deuxméthodes d’estimation :

• une estimation par comparaison ;

• une méthode d’estimation par le revenu, qui peut être soit la capitalisation durevenu net, soit l’actualisation des flux futurs (cash-flows).

Rappelons que ce même rapport donne, pour chaque méthode, les grandsprincipes qui doivent guider son application.

Pour procéder aux évaluations, les évaluateurs doivent se faire communiquertoutes les informations nécessaires. Elles sont de nature :

• technique : par exemple le plan de l’ensemble des travaux à effectuer dans lescinq ans, plan que doit établir la société de gestion ;

• financière : coût des travaux réalisés ou à réaliser ;

• locative : l’évaluation intervenant avec une fréquence trimestrielle, il n’est pasconcevable que les évaluateurs ne disposent pas du dernier état locatif ; il leurfaudra aussi disposer, en particulier, des baux (pour avoir connaissance desconditions particulières), d’un état des résiliations reçues et des nouveauxbaux signés.

La fréquence des interventions imposera aux sociétés de gestion et aux expertsde mettre au point un système performant d’échange des données.

5.6.5 Rendu des travaux d’évaluationPour chaque immeuble et après chaque intervention doit être produit undocument comportant :

• une première partie, établie par le premier expert, mentionnant la valeurretenue, l’intégralité des calculs effectués ainsi que tous les éléments ayantservi de base à ces calculs ;

• une seconde partie, établie par le second expert, précisant le contenu ducontrôle effectué, les éléments utilisés pour réaliser ce contrôle et laméthodologie employée, ainsi que, dans le cas d’un avis négatif sur la valeurétablie, les motifs de cet avis accompagnés de la proposition d’une autrevaleur.

Il est en outre demandé à chaque évaluateur de mettre en place une procédured’alerte relative aux difficultés rencontrées dans l’exécution de sa mission.

En fin d’exercice, les évaluateurs établissent conjointement un rapport desynthèse rendant compte de l’ensemble de leurs interventions au cours del’exercice. Son contenu doit être précisé par une instruction de l’AMF.


44

5.6.6 Responsabilité des évaluateurs

Les principes généraux de la responsabilité de l’expert ne sont pas modifiés. Ons’y reportera (voir chapitre 2).

La principale novation par rapport aux autres missions des experts, source deresponsabilités nouvelles, est l’intervention de deux évaluateurs. Il n’est certespas inscrit dans les textes de responsabilité solidaire et on notera qu’ils neréalisent pas les mêmes diligences mais aussi qu’une rotation des immeubles estorganisée, et qu’ils signent conjointement le rapport de synthèse.

Le rôle fondamental des experts dans la fixation de la valeur liquidative (mêmesi c’est à la société de gestion de l’arrêter) à laquelle se feront les achats etventes de parts de l’OPCI, le fait qu’il s’agisse d’un produit destiné au grandpublic, le caractère cyclique des marchés immobiliers dont il est difficile depercevoir les évolutions sans un certain recul, doivent rendre les évaluateursbien conscients de leurs responsabilités, donc de la nécessité de travaux d’unequalité irréprochable. Cela se traduira dans la durée nécessaire pour les études,donc dans les honoraires à demander.

On peut penser que les experts devront notifier à leur assureur leurs travaux pourdes OPCI, l’intervention d’un autre évaluateur pouvant être appréciée commeun facteur d’augmentation des risques et, peut-être, de hausse des primes.

5.7 Expertises pour les banques et établissements financiersDe tout temps, les établissements prêteurs ont fait procéder à des expertisesimmobilières pour apprécier la valeur des biens apportés en garantie hypothé-caire à l’occasion de demandes de prêt. D’autres expertises peuvent intervenirau cours de la vie du prêt, par exemple lors d’une demande de dégrèvementhypothécaire ou en cas de contentieux : provisions à prévoir, mise à prix etsoutien d’enchères en cas de saisie immobilière, accord pour donner unemainlevée de l’inscription hypothécaire en cas de vente amiable à perte…

Certaines évolutions législatives ou réglementaires récentes doivent cependantretenir l’attention de l’expert immobilier car elles sont susceptibles d’avoir uneincidence sur les conditions d’exercice de son métier.

5.7.1 Sociétés de crédit foncier et obligations foncières

La loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière a, dans sontitre IV, adopté des dispositions relatives à la réforme des sociétés de créditfoncier, devant permettre la création d’un nouveau marché d’obligationsfoncières qui se confirme être très porteur. Ces obligations doivent assurer lefinancement de prêts garantis en particulier par une hypothèque de premier rangqui ne peuvent excéder une quotité de la valeur du bien. La loi précise, en ce qui



concerne celui-ci : Sa valeur est déterminée de manière prudente et exclut toutélément d’ordre spéculatif.

C’est plus précisément le règlement n° 99-10 modifié par le règlement n° 2002-02du 15 juillet 2002 du Comité de la réglementation bancaire et financière sur lessociétés de crédit foncier, qui traite de l’évaluation des immeubles. Outre lerappel, dans l’article 1er, des termes de la loi – (…) une évaluation prudenteexcluant tout élément d’ordre spéculatif –, l’article 2 en précise les conditions :L’évaluation est réalisée sur la base des caractéristiques durables à long terme del’immeuble, des conditions de marché normales et locales, de l’usage actuel dubien et des autres usages qui pourraient lui être donnés. Après une telle définition,le règlement qualifie la valeur ainsi obtenue : c’est la valeur hypothécaire, qui doitêtre déterminée par écrit de manière claire et transparente. Cet article 2ajoute : elle [la valeur hypothécaire] est au plus égale à la valeur vénale. C’estune reprise non pas de la directive européenne mais de la loi hypothécaireallemande.

La Charte de l’expertise en donne la définition suivante :

La valeur hypothécaire correspond à une valorisation qui doit être appréciée defaçon conservatrice dans le but de céder à terme l’immeuble. Elle repose surune notion de revenus stabilisés dans le temps.

Elle doit prendre en compte les éléments suivants :

• les caractéristiques et les éléments techniques tangibles de l’immeuble sur lelong terme ;

• les conditions normales du marché local ;

• les conditions d’utilisation actuelles et les conditions alternativesd’utilisation ;

• les éléments de valorisation devant être clairement explicités ;

• le taux de rendement retenu doit être admissible par un propriétaire qui enassurerait une gestion en bon père de famille.

En conséquence, cette valeur ne doit pas prendre en considération les élémentssuivants :

• la personnalité, le savoir-faire, l’expérience du propriétaire actuel del’immeuble ;

• l’usage éventuellement spécifique actuel de l’immeuble ;

• les niveaux de prix constatés de façon instantanée.

La valeur hypothécaire est un dérivé de la valeur de marché.

Elle ne peut en aucun cas lui être supérieure et lui est en général inférieure.

Elle sert de base au refinancement en matière de crédit hypothécaire.

Il faut bien être conscient que la valeur hypothécaire ainsi déterminée n’est pasune notion familière à l’expert français comme elle l’est à l’expert allemanddans le même contexte de sécurisation des prêts hypothécaires. Ce n’est en effetpas la valeur vénale ou valeur de marché qui est habituellement recherchée, la


46

règle retenue étant que la quotité de financement doit être appréciée non parrapport à la valeur vénale, mais par rapport à la valeur hypothécaire.

Par dérogation à cette règle de la valeur hypothécaire, le règlement prévoit lescas où, en raison d’une présomption de faible risque, le financement peut êtrecalculé non pas sur la valeur hypothécaire mais sur le prix de revient constaté(prix d’acquisition + coût des travaux le cas échéant). Il impose également,selon la nature et le prix d’achat des immeubles, un réexamen de l’évaluationindividuellement et une fois par an pour les immeubles à usage autrequ’habitation dont le coût d’achat ou la dernière valeur estimée est supérieur à350 000 €, individuellement et une fois tous les trois ans pour les immeubles àusage autre qu’habitation dont le coût d’achat est inférieur à 350 000 €, etannuellement selon une évaluation statistique pour les autres immeubles.

Voici donc un nouveau champ d’activité qui s’ouvre aux experts, dont lerèglement précise cependant qu’il ne doit pas dépendre de l’unité chargée del’engagement des prêts.

À noter que les modes d’évaluation des immeubles ainsi que les méthodes deréexamen périodique de leur valeur à l’intérieur d’une société de crédit foncierdoivent être validées par le contrôleur spécifique de chaque société de créditfoncier.

5.7.2 Garanties hypothécaires et ratio de solvabilité des établissements de crédit

Les établissements de crédit sont soumis au respect d’un ratio de solvabilité,rapport entre leurs fonds propres et leurs engagements, ces derniers pouvant,dans des conditions strictement encadrées, faire l’objet de pondération. Lanorme à respecter est de 8 %.

Le projet de réforme du calcul du ratio de solvabilité des banques élaboré par leComité de Bâle (dit Bâle II) recommande aux établissements prêteurs :

• avant l’octroi des prêts, de :

– déterminer la probabilité de défaut,

– calculer le montant prévisionnel de la perte en cas de défaut.

Chaque établissement utilise pour cela sa propre méthodologie devant en parti-culier aboutir à une évaluation du risque sous forme de notation. Pour sonélaboration, on peut penser que le calcul du rapport prêt/valeur de la garantiesoit en pratique nécessaire. Il ouvre la voie au recours plus large aux expertisesimmobilières.

• dans le cadre du suivi des risques, d’imaginer des scenarii de stress quiconduisent à simuler des dégradations du rapport prêt/garantie, avec la mêmeconséquence en termes de besoins d’expertises.



5.7.3 Expertises pour recouvrement de créancesLa loi du 23 janvier 1998 renforçant la protection des personnes surendettéesautorise l’emprunteur saisi à contester la mise à prix fixée par le créancierpoursuivant. Pour justifier le montant fixé, ce dernier a plus souvent tendance àsolliciter une expertise qui lui sert également à définir sa politique de soutiendes enchères ; il peut ainsi être amené à fournir au tribunal le rapportd’expertise.

Dans ce cadre, on peut recommander à l’expert d’exclure du rapport tout rensei-gnement qu’il aurait éventuellement pu recueillir concernant la solvabilité ou lecomportement du débiteur ; par contre, il convient d’étayer dans la mesure dupossible le montant de l’estimation par des commentaires ou références sur lemarché immobilier ; le rapport doit être clair, bien présenté, lisible même par unnon-spécialiste, ce qui conduit par exemple à bannir certaines abréviations.Enfin, si l’expert n’a pas pu visiter intérieurement le bien, ce qui n’est pas raredans un tel contexte contentieux, l’expert doit le mentionner et formuler toutesles réserves qui s’imposent alors.

5.7.4 Expertises pour fixer le niveau du provisionnement des banques et établissements de créditLe règlement n° 97-02 du Comité de la réglementation bancaire et financièreimpose aux établissements de crédit de se doter d’un système de contrôleinterne conforme à ce règlement. On trouve dans l’article 24 un encouragementau recours à l’expertise : (…) La détermination du niveau approprié de provi-sionnement tient compte des garanties pour lesquelles les établissementsdoivent s’assurer des possibilités effectives de mise en œuvre et de l’existenced’une évaluation récente réalisée sur une base prudente.

Cette base prudente d’évaluation dans un règlement datant de 1997 n’était-ellepas le signe précurseur de l’arrivée ultérieure de la notion de valeur hypothé-caire définie dans la directive européenne du 22 juin 1998 puis, de façon un peudifférente, dans le règlement 99-10 sur les sociétés de crédit foncier ?

C’est la même approche prudentielle que l’on retrouve dans une lettre en datedu 26 février 1998 du secrétaire général de la commission bancaire, adressée auprésident de l’Association française des établissements de crédit et des entre-prises d’investissement (AFECEI), rappelant la nécessité de provisionner lesmoins-values latentes sur les actifs immobiliers des établissements de crédit, ycompris sur les immeubles dits de patrimoine ou de rapport, à l’exception desimmeubles d’exploitation : (…) Les éventuelles moins-values latentes sontdéterminées ligne par ligne, pour chaque bien concerné, par différence entre lavaleur nette comptable et la valeur estimée de marché à la date d’arrêté consi-dérée. Suit la méthode à appliquer pour déterminer cette valeur estimée demarché : Cette valeur est calculée par capitalisation des loyers dits normatifs,constitués par les loyers constatés ou susceptibles d’être obtenus de manièrequasi certaine dans un proche avenir compte tenu de la qualité de chaqueimmeuble ainsi que de sa localisation.


48

La lettre se termine par un commentaire à l’usage des comptables et non plusdes experts pour éviter des mouvements erratiques de la valeur des actifsimmobiliers dans les comptes.

5.8 L’expertise judiciaireLe statut de l’expert judiciaire est défini dans la loi du 29 juin 1971, modifiéepar la loi du 11 février 2004 ayant donné lieu à un décret d’application en datedu 23 décembre 2004.

Les nouvelles dispositions visent à renforcer l’examen des conditionsd’inscription, en instaurant une période probatoire pour les nouveaux experts etun réexamen quinquennal de la candidature des experts déjà inscrits. L’expert,considéré comme auxiliaire de la justice, nommé à la libre appréciation dumagistrat, assure alors une mission à caractère purement technique….

Sur ce plan, l’expertise judiciaire comporte la même démarche qu’en matièreamiable, d’appréciation des facteurs de la valeur et d’application raisonnée desméthodes d’estimation. L’expert est nommé afin d’éclairer le magistrat sur unpoint technique de sa compétence explicité dans la mission confiée, àl’exclusion d’une appréciation sur l’aspect juridique du litige.

L’exécution d’une mission résultant d’une décision du tribunal de grandeinstance ou d’une cour d’appel relève du Nouveau Code de procédure civile,auquel on se reportera. Nous ne citerons ici que quelques principes :

• l’expert doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité ;

• il ne peut pas recevoir mission de concilier les parties ; si les parties se conci-lient, l’expert constate que sa mission est devenue sans objet ; il en faitrapport au juge ;

• il doit respecter le délai imparti ;

• les opérations d’expertise ont obligatoirement un caractère contradictoire. Il enrésulte un formalisme à respecter ; en particulier, l’absence de convocation d’unepartie à une opération essentielle a pour sanction la nullité de l’expertise ;

• les conclusions de l’expert figurent dans un rapport, dont la loi n’impose pasde forme ou de plan déterminé mais que l’on rédigera de façon claire, préciseet complète ; on trouvera un modèle de rapport judiciaire dans le chapitre 34 ;

• le rapport peut être critiqué par les parties, et les juges ne sont jamais astreintsà suivre l’opinion des experts lorsque leur conviction s’y oppose ;

• le juge taxe les frais et honoraires de l’expert, sur justification de l’accomplis-sement de sa mission et fourniture d’un bordereau transmis par l’expert avecson rapport.

Un projet de loi tenant compte des évolutions des professions de conseil, sousl’influence des principes de la Convention européenne des droits de l’Homme,se propose de modifier le statut des experts. Son objet est d’améliorer le recru-tement des candidats à l’inscription sur les listes, d’instaurer un contrôle plusstrict de leur compétence et d’adapter les mesures disciplinaires au principe deproportionnalité des peines.


6 EXPERTISE IMMOBILIÈRE ET NORMES COMPTABLES IFRS

Dans un but de transparence et de lisibilité des comptes des sociétéseuropéennes, la Commission européenne a adopté en juin 2002 un règlementimposant aux sociétés européennes cotées d’établir leurs comptes consolidés àpartir du 1er janvier 2005 selon des normes comptables uniques. C’est trèsprobablement d’une première étape vers une extension de ces normes quiconcerneront donc de plus en plus d’entreprises.

Simultanément, une convergence est en marche entre les règles comptables actuelles,applicables aux comptes « sociaux », et dont dépend l’impôt payé par les entreprises,et les règles qui découlent de l’application des nouvelles normes comptables.

Il s’agit des normes IAS (International Accounting Standards), appellation àlaquelle s’est substituée celle de IFRS (International Financial ReportingStandards), édictées par l’IASB (International Accounting Standards Board).

6.1 Présentation généraleCes normes privilégient l’analyse économique des entreprises et plus particuliè-rement les « justes valeurs » des actifs. Elles sont en cela très différentes desnormes comptables françaises basées sur les coûts historiques. Il pourra enrésulter une plus grande volatilité des résultats des entreprises, en particulierpour celles détenant d’importants actifs immobiliers dont la valeur est suscep-tible de varier en fonctions des cycles immobiliers.

Des principes différents entraîneront obligatoirement, dès leur mise en placedans les entreprises, des différences dans les bilans et les comptes de résultats :une grosse société cotée a ainsi pu annoncer en 2005 que le passage aux normesIFRS entraînera pour elle un endettement multiplié par 3,3 mais aussi unbénéfice net en augmentation de 26 %.

Parmi la quarantaine de normes IFRS/IAS, quelques-unes concernent plusdirectement l’immobilier :

• la norme IFRS/IAS 40 qui traite de l’immobilier de placement ;

• la norme IFRS/IAS 16 qui traite des immobilisations corporelles ;

• la norme IFRS/IAS 17 qui s’applique aux contrats de location ;

• la norme IFRS/IAS 2 qui concerne la comptabilisation des stocks.


50

Les nouvelles normes comptables conduisent en particulier à un traitementdifférent pour les immeubles de placement et pour les immeubles d’exploi-tation.

Pour les immeubles de placement :

• elles préconisent ou privilégient l’évaluation permanente à la juste valeur,

• elles autorisent le maintien des immobilisations au bilan au coût historique enles amortissant non pas globalement mais après distinction de composants.

Pour les immeubles d’exploitation :

• elles privilégient la comptabilisation au coût historique avec amortissementpar composants,

• elles permettent des réévaluations à la juste valeur.

Ce sont les dirigeants des entreprises qui sont responsables des choixcomptables qui leur sont parfois laissés (par exemple, modèle de la juste valeurou des coûts pour les immeubles de placement). Leurs services comptables ont àles mettre en œuvre, sous le contrôle des commissaires aux comptes.

Les experts immobiliers seront beaucoup plus que dans le passé sollicités dansle cadre de l’établissement des comptes des sociétés concernées. Ils auront à cetitre de lourdes responsabilités et risquent d’être parfois soumis à des pressions(par exemple, si la variation à la baisse de la juste valeur a été dans l’annéesupérieure aux revenus encaissés).

Sans entrer dans le détail des mécanismes comptables qui ne le concernent pasdirectement, l’expert immobilier dont donc être informé du contenu de certainesnormes. Nous n’irons pas au-delà des informations minimales qu’il doitconnaître mais nous essaierons de définir de façon aussi pratique que possiblecomment l’expert peut aborder et traiter les missions d’estimations qui peuventlui être confiées dans ce cadre.

6.2 L’estimation des immeubles de placement : la norme IAS 40La norme IAS 40 prescrit le traitement comptable des immeubles de placement.

Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment – oupartie d’un bâtiment – ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le preneurdans le cadre d’un contrat de location-financement) pour en retirer des loyersou pour valoriser le capital ou les deux.1

Elle ne concerne pas les immeubles occupés par le propriétaire détenus en vued’être utilisés dans la production ou à des fins administratives (bureaux adminis-tratifs de l’entreprise), qui relèvent de la norme IAS 16, ni les biens immobiliers

1. Les textes en italique sont des citations des normes.


Expertise immobilière et normes comptables IFRS 51

détenus en vue de leur vente dans le cadre de l’activité ordinaire, qui constituentdes stocks relevant de la norme IAS 2.

6.2.1. Évaluation initiale

Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût. Les coûtsde transaction doivent être inclus dans l’évaluation initiale.

Ceci ne relève pas de l’expert immobilier mais des services comptables del’entreprise.

6.2.2. Évaluations ultérieures

La norme IAS 40 offre aux entreprises un choix :

Une entreprise doit choisir comme sa méthode comptable :

• soit le modèle de la juste valeur,

• soit le modèle des coûts conformément aux dispositions de l’IAS 16,

• sachant que l’entreprise doit appliquer la méthode choisie à tous sesimmeubles de placement.

Dans les deux modèles, l’expert immobilier peut être sollicité.

6.2.2.1. Modèle de la juste valeur

La juste valeur d’un immeuble de placement est habituellement sa valeur demarché. La juste valeur est évaluée comme le prix le plus probable pouvant êtreraisonnablement obtenu sur le marché à la date de clôture de l’exercice… Elleest le meilleur prix pouvant être raisonnablement obtenu par le vendeur et leprix le plus avantageux pouvant être raisonnablement obtenu par l’acheteur.

Cette notion n’est donc pas différente de celle de la valeur vénale que lesexperts sont habitués à rechercher. La définition de cette dernière telle qu’ellerésulte de la Charte de l’expertise est en effet la suivante :

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilierpourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment del’Expertise, les conditions suivantes étant préalablement réunies :

– la libre volonté de vendeur et de l’acquéreur,– la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de

la nature du bien et de la situation du marché,– le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,– que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions de marché, sans

réserves, avec une publicité adéquate,– l’absence de convenance personnelle.


52

Comme pour la valeur vénale, la juste valeur exclut en particulier toute valeurde convenance et, à l’opposé, toute valeur de nécessité (nécessité de vente ou deliquidation rapide).

La juste valeur d’un immeuble de placement doit refléter l’état réel du marchéet les circonstances existantes à la date de clôture de l’exercice et non ceux àune date passée ou future. En conséquence, l’entreprise qui choisit ce modèledoit faire procéder à une évaluation dont la date de valeur corresponde à la datede clôture de l’exercice. Ceci condamne par avance l’attitude laxiste qui consis-terait à procéder à une évaluation une fois tous les trois ans, par exemple.

Les précisions complémentaires données dans la norme IAS 40 valident lesméthodes habituelles d’estimation des immeubles locatifs :

• L’estimation par capitalisation du revenu, y compris les corrections àapporter quand l’immeuble n’est pas loué au loyer de marché. Il est en effetrappelé que sa valeur est fonction des conditions de location et des évolutionsprévisibles du revenu. La juste valeur de l’immeuble de placement reflète, entreautres choses, le revenu locatif des contrats de location en cours et deshypothèses raisonnables et étayées reflétant la vision qu’a le marché de ce quedes parties consentantes et bien informées prendraient comme hypothèse derevenu locatif des contrats de location futurs au vu des conditions actuelles dumarché.

On remarquera cependant que la référence aux contrats en cours combinée auxcaractéristiques du statut des baux commerciaux impose de considérer avecattention la date à laquelle un locataire peut se libérer de ses obligations en casde baisse de la valeur locative de marché en dessous du loyer constaté. Larenonciation par le locataire à la faculté de donner congé à l’issue d’une périodetriennale a donc un effet sur la juste valeur, comme elle l’a sur la valeur vénale.

À l’opposé, si l’immeuble de placement est vacant, il faudra corrigerl’estimation par capitalisation de la valeur locative de marché en prenant encompte l’incidence des pertes de loyers prévisibles et, le cas échéant, du coûtdes travaux à envisager préalablement à la relocation.

• La méthode d’estimation par comparaison peut légitimement être utiliséepour rechercher la juste valeur puisque celle-ci se détermine aussi par référenceau marché. La meilleure indication de la juste valeur est normalement fourniepar les prix actuels sur un marché actif d’un bien immobilier similaire dans lamême localisation, le même état et faisant l’objet de contrats de location ouautres contrats similaires.

• La méthode d’estimation par actualisation des cash-flows est préconiséelorsqu’il n’existe pas de références. À défaut de prix actuels sur un marchéactif…, une entreprise prend en considération des informations émanant desources diverses, notamment… les projections actualisées des flux de trésoreriesur la base d’estimations fiables des flux de trésorerie futurs s’appuyant sur lestermes de contrats de locations et autres contrats existants et (dans la mesuredu possible) sur des indications externes telles que les loyers actuels demandéssur le marché pour des biens similaires ayant la même localisation et dans lemême état, en appliquant des taux d’actualisation qui reflètent les estimations



par le marché actuel de l’incertitude quant au montant et à la date des flux detrésorerie.

L’expert utilisera donc, comme il en a l’habitude, ces méthodes classiquesd’estimation, étant précisé qu’il paraît délicat de ne pas recourir à au moins uneestimation par le revenu sachant que les méthodes par capitalisation du revenuet par actualisation des flux futurs sont toutes les deux des méthodes par lerevenu, d’après le rapport du groupe de travail de la COB publié en février 2000et d’après International Valuations Standards (7e édition publiée en 2005).

Il est précisé que la juste valeur diffère de la valeur d’utilité.

Il existe une présomption qui peut être réfutée selon laquelle une entreprise seracapable de déterminer la juste valeur d’un immeuble de placement de façonfiable et continue. On peut trouver des cas exceptionnels où ce n’est paspossible, par exemple lorsqu’il existe peu de transactions comparables et qu’onne peut pas faire des projections fiables des flux de trésorerie futurs. Alors, il estdemandé à l’entreprise d’évaluer cet immeuble conformément au traitement deréférence de l’IAS 16, qui concerne les immobilisations corporelles. Dans lapratique, c’est à une estimation et un amortissement par composants qu’il fautprocéder.

Le recours à un expert immobilier n’est pas obligatoire pour déterminer la justevaleur. On peut cependant considérer qu’il est encouragé puisque l’entreprisedoit indiquer dans quelle mesure la juste valeur des immeubles de placement(telle qu’évaluée ou telle qu’indiquée dans les états financiers) repose sur uneévaluation par un évaluateur indépendant ayant une qualification profession-nelle pertinente et reconnue et ayant une expérience récente quant à la situationgéographique et la catégorie de l’immeuble de placement objet de l’évaluation.S’il n’y a pas eu de telles évaluations, ce fait doit être indiqué.

Les conséquences du choix d’un modèle ou de l’autre sont grandes puisqu’unprofit ou une perte résultant d’une variation de la juste valeur d’un immeuble deplacement doit être inclus dans le résultat net de l’exercice au cours duquel il seproduit. On voit donc bien la volatilité des résultats qui peut en découlerlorsqu’on sait que les marchés immobiliers ont toujours été cycliques et que lesvariations annuelles de valeur ont pu parfois dépasser le revenu locatif. Il pourradonc exister des cas où une société foncière pourrait être en perte si elle choisitle modèle de la juste valeur alors qu’elle aurait été bénéficiaire avec le modèledu coût.

Le choix engage l’avenir puisqu’une entreprise qui a choisi le modèle de la justevaleur ne peut pas revenir au modèle du coût (alors qu’une entreprise qui achoisi le modèle du coût peut l’abandonner pour passer à la juste valeur). Celasignifie que, pour les immeubles de placement, le modèle de la juste valeur estencouragé.

6.2.2.2. Modèle du coût

Après la comptabilisation initiale, une entreprise qui choisit le modèle du coûtdoit évaluer tous ses immeubles de placement en utilisant le traitement de


54

référence de IAS 16, Immobilisations corporelles, c’est-à-dire à leur coûtdiminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur.

Ce traitement de référence est celui dit par composants, développé dans leparagraphe traitant de la norme IAS 16. On s’y réfèrera tant pour définir lescomposants que leur durée d’utilité et la définition d’une éventuelle valeurrésiduelle.

À noter cependant que, si l’entreprise recourt au modèle du coût, la juste valeurdes immeubles de placement doit être fournie dans les annexes comptables. Cen’est donc pas parce qu’une entreprise aura choisi de recourir au modèle du coûtqu’elle sera dispensée de rechercher la valeur de ses immeubles de placement.On peut donc penser que, même dans ce cas, les experts immobiliers serontsollicités.

6.3 L’estimation des immobilisations corporelles :la norme IAS 16

Cette norme s’applique pour la comptabilisation des immobilisations corpo-relles, y compris les immeubles d’exploitation, par opposition aux immeublesde placement qui relèvent de la norme IAS 40 précédemment étudiée. Elleconcerne donc également le gros outillage, les installations techniques, leséquipements, etc. Cette remarque n’est pas sans intérêt car on constate quecertaines solutions aujourd’hui envisagées pour les immeubles d’exploitationont, à l’origine, répondu aux problématiques d’autres classes d’actifs (parexemple, la notion de valeur résiduelle).

Les immeubles d’exploitation sont soit des usines et autres locaux d’activitéutilisés pour la production, soit des locaux plus banalisés tels que les bureauxadministratifs de l’entreprise, occupés par elle-même.

La méthode de comptabilisation privilégiée est celle du coût historique maisavec l’obligation d’amortir les constructions non plus sur la base d’un tauxunique mais en distinguant des « composants » relevant de taux différentscorrespondant à des durées d’utilité différentes.

6.3.1. Évaluation initiale

Une immobilisation corporelle qui remplit les conditions pour être comptabi-lisée en tant qu’actif doit être initialement évaluée à son coût.

Cependant, dès lors que des éléments d’un actif présentent des durées d’utilitéet des rythmes de consommation des avantages attendus différents, ils doiventêtre reconnus séparément comme des composants distincts. C’est le cas pour lesimmeubles.



Il ne s’agira donc plus de déterminer une durée d’amortissement globale pourun immeuble, bureau ou une usine par exemple, mais de déterminer plusieurscomposants relevant chacun d’un rythme propre d’amortissement.

Une recommandation de l’AFREXIM (Association française des sociétésd’expertise immobilière) trace le cadre de la première comptabilisation descomposants :

• Les entreprises vont donc être amenées à reconsidérer les modalités decomptabilisation des immeubles à la date d’entrée dans le patrimoine (valeurbrute comptable) ainsi qu’à l’ouverture du premier exercice assujetti auxnouvelles normes (amortissements cumulés), puisque, dans leur grandemajorité, elles n’auront considéré, jusqu’à présent, que deux composants, leterrain et les constructions.

• L’avis du 9 juillet 2003 du Comité d’urgence du conseil national de lacomptabilité suggère plusieurs méthodes de première comptabilisation descomposants, à savoir :. La reconstitution du coût historique amorti soit :

– d’après factures ;– par analogie, « selon la répartition du coût actuel à neuf, en fonction des

données techniques » ; . La réallocation des valeurs comptables, également par analogie ;. « L’évaluation à la juste valeur ». Dans ce dernier cas, il n’y a pas de

calcul de composants.

Chacune des méthodes suggérées pose des problèmes de mise en œuvre.

Les experts immobiliers peuvent donc être sollicités, pour et en liaison avec lesservices comptables de l’entreprise, déterminer les composants et/ou leur duréed’utilité ainsi que pour répartir le coût actuel à neuf en fonction des composants.

6.3.2. Évaluations postérieures

La norme IAS 16 offre aux entreprises un choix :

Il y a un traitement de référence, qui est donc privilégié.

Après sa comptabilisation initiale en tant qu’actif, une immobilisation corpo-relle doit être comptabilisée à son coût diminué du cumul des amortissements etdu cumul des pertes de valeur.

Il y a un autre traitement autorisé.

Après sa comptabilisation initiale en tant qu’actif, une immobilisation corpo-relle doit être comptabilisée à son montant réévalué, à savoir sa juste valeur à ladate de la réévaluation, diminué du cumul des amortissements ultérieurs et ducumul des pertes de valeur ultérieures. Les réévaluations doivent être effectuéesavec une régularité suffisante pour que la valeur comptable ne diffère pas defaçon significative de celle qui aurait été déterminée en utilisant la juste valeur àla date de clôture.


56

Les experts peuvent être sollicités pour ces deux traitements que nousétudierons successivement :

• dans le premier, pour la décomposition en composants, la durée d’amortis-sement et la valeur résiduelle à retenir éventuellement,

• dans le second, pour estimer la juste valeur.

Ajoutons que les experts peuvent être d’autant plus sollicités que les entreprisessont encouragées à communiquer la juste valeur de leurs immeubles d’exploi-tation quand elles sont significativement différentes des valeurs portées dansleurs comptes selon le modèle du coût (rappelons que pour les immeubles deplacement, cette information doit obligatoirement figurer dans l’annexe).

6.3.2.1. Le traitement de référence : la comptabilisation des composants à leur coût

Il convient de définir les notions de durée d’utilité d’un actif et de valeurrésiduelle. On abordera ensuite le traitement du terrain puis la décompositiondes constructions en composants.

� La durée d’utilité d’un actif

La durée d’utilité est :

• soit la période pendant laquelle l’entreprise s’attend à utiliser un actif ;

• soit le nombre d’unités de production ou d’unités similaires que l’entreprises’attend à obtenir de l’actif.

C’est le premier choix qui peut concerner un immeuble.

Le montant amortissable d’une immobilisation corporelle doit être réparti defaçon systématique sur sa durée d’utilité. Le mode d’amortissement doit refléterle rythme selon lequel les avantages économiques futurs liés à l’actif serontconsommés par l’entreprise.

Au-delà de ces principes, la norme fournit quelques indications à l’expert pourdéterminer la durée d’utilité d’un actif :

Les avantages économiques représentatifs d’une immobilisation corporelle sontconsommés par l’entreprise principalement à travers l’utilisation de cet actif.Toutefois, d’autres facteurs tels que l’obsolescence technique et l’usure d’unactif alors qu’il reste inutilisé, conduisent souvent à une diminution desavantages économiques auxquels on aurait pu s’attendre à disposer grâce à cetactif.

Il en résulte qu’on ne peut pas se limiter à déterminer la durée d’utilité enfonction de son seul état physique. Il faut intégrer la notion d’obsolescence etles limites juridiques ou similaires sur l’usage de l’actif, telles que les datesd’expiration des contrats de location.

Le comptable et l’expert ne trouvent donc pas dans les normes de réponseprécise à un problème tel que celui de définir la durée d’utilité d’un actif. C’estd’ailleurs une des caractéristiques de des normes que de donner des indications



générales ; aux entreprises de les appliquer et les expliquer, pour la transparencedes comptes.

Ainsi, la politique de gestion d’une entreprise peut faire intervenir la sortied’actifs au bout d’un délai précis ou après consommation d’une certainequantité d’avantages économiques représentatifs de cet actif. En conséquence,la durée d’utilité d’un actif peut être plus courte que sa vie économique.

Si l’on fait abstraction des prévisions de détention propres à une entreprise, onpeut considérer que la durée d’utilité correspond à la durée de vie économiqued’un actif.

C’est surtout pour les immeubles de placement que les entreprises peuvent avoirdes stratégies de détention très variables :

• si la durée prévisionnelle de détention n’est pas définie avec précision,l’immeuble doit être amorti sur sa durée d’utilité qui se confond avec sa duréede vie économique,

• si l’entreprise a défini avec suffisamment de précision une durée de détentioninférieure à la durée de vie économique, l’immeuble doit être amorti sur cettedurée de détention ; le montant à amortir doit être déterminé en déduisant unevaleur résiduelle.

Dans ce second cas, c’est à l’entreprise de déterminer la durée de détention.L’expert pourra par contre être sollicité pour déterminer une valeur résiduelle.

Ajoutons que la norme demande de réexaminer périodiquement le duréed’utilité d’une immobilisation.

� La valeur résiduelle

Le montant amortissable est le coût d’un actif, ou de tout autre montantsubstitué au coût dans les états financiers, diminué de la valeur résiduelle…

La valeur résiduelle d’un actif est le montant, net des coûts de sortie, qu’uneentité pourrait obtenir aujourd’hui de la cession de l’actif, en prenant pourhypothèse que l’actif soit dans l’âge et les conditions attendus à la fin de sadurée d’utilisation.

Cette définition fait exclure de l’estimation de la valeur résiduelle tout facteurde variation future attendu tel que l’évolution du marché immobilier, l’inflation.

La valeur résiduelle n’est prise en compte pour la détermination du montantamortissable que si elle est à la fois significative et mesurable.

Cette notion de valeur résiduelle est aisée à appliquer aux immobilisations deproduction (telles que les machines). Elle semble plus difficile à mettre enœuvre pour les immeubles car il faudrait la chiffrer composant par composantpour définir une base d’amortissement. On peut donc penser qu’elle serararement utilisée, ce qui doit conduire à amortir la totalité du coût des compo-sants de l’immeuble.

Rappelons d’ailleurs que la norme IAS 40 qui impose d’évaluer un immeuble deplacement selon le modèle de référence de l’IAS 16 (modèle du coût) quand onne dispose pas des moyens nécessaires pour l’estimer de façon fiable à la juste


58

valeur précise qu’alors la valeur résiduelle de l’immeuble de placement doitêtre supposée égale à zéro.

� Un composant particulier : le terrain

Jusqu’à l’introduction des normes IFRS, les entreprises doivent, pour desraisons comptables, ventiler la valeur des immeubles entre quote-part du terrain,non amortissable, et quote-part des constructions, amortissable.

Ces ventilations étaient parfois réalisées par des experts, éventuellement enconcertation avec les commissaires aux comptes, parfois par le notaire lors de lasignature d’un acte d’achat, pour des raisons fiscales.

Il est généralement admis que la part du terrain augmente ou diminue plus queproportionnellement aux variations du prix de l’entier immeuble, et qu’elle estd’autant plus faible que l’immeuble vaut peu cher.

Pour des raisons fiscales, la quote-part du terrain a été souvent minorée et laquote-part des constructions majorée pour augmenter les amortissements, doncdiminuer le bénéfice imposable. Il semble que les valeurs retenues n’ont prati-quement jamais été remises en cause par l’administration fiscale au cours desdernières années.

La norme IAS 16 confirme que le terrain n’est pas amortissable.

Les terrains et les constructions sont des actifs distincts et sont traités distinc-tement en comptabilité, même lorsqu’ils sont acquis ensemble. Les terrains ontnormalement une durée de vie illimitée et en conséquence ne sont pas amortis.

Par contre, elle introduit un changement radical en ce qui concerne sonévaluation car les composants, dont le terrain, doivent être évalués sur une baseéconomique.

Sur ce point, l’AFREXIM a émis l’avis que :

• on valorise la quote-part terrain par comparaison si un marché des terrainsexiste et qu’on peut avoir connaissance de comparables,

• à défaut, on évalue le terrain en établissant un bilan promoteur, c’est-à-direpar compte à rebours.

Quelle que soit l’option retenue par l’expert, il va de soi qu’il doit s’assurer queles évaluations retenues pour chacun des composants restent raisonnables.

C’est donc d’une démarche plus lourde que précédemment.

� Décomposition du prix de revient du bâtiment en composants

Selon l’état de l’immeuble, la nature et le nombre de composants répondant auxconditions nécessaires pour leur comptabilisation distincte peuvent varier. Il nefaut donc pas s’étonner que différentes sociétés, différents experts et mêmedifférentes organisations professionnelles puissent produire des grilles outableaux de répartition en composants différents. Il faut donc les considérer àtitre seulement indicatif, d’autant plus que leur pérennité n’est peut-être pasassurée.



L’AFREXIM (Association française des sociétés d’expertise immobilières) asouhaité exprimer son avis sur les points suivants, à l’attention des mandatairessociaux et entrepreneurs auxquels il revient de prendre les décisions d’arrêté descomptes :

Le nombre des composants doit être déterminé en fonction de l’objectif deconformité à l’image fidèle des rubriques « immobilisations » et« amortissements » dans les états financiers. Dans la plupart des cas, etnotamment dans celui des immeubles banalisés, un nombre relativement faiblede composants doit permettre de satisfaire aux obligations relatives à l’amortis-sement et au gros entretien des immobilisations.

À titre indicatif, l’AFREXIM suggère la liste suivante pour les immeubles debureaux :

• terrain ;

• gros œuvre : ossature et dalle, éléments de structure (fondations, mursporteurs, piliers) ;

• revêtements et étanchéité de toiture ;

• façades ;

• équipements techniques ;

• agencements intérieurs.

Les remplacements ultérieurs de composants (ou plus certainement de « partiesde composants ») donneront lieu à un ajustement comptable le jour du rempla-cement.

L’entreprise peut mettre en place un dispositif plus complet, par exemple en vuede refléter en comptabilité les remplacements ultérieurs de composants avecune plus grande précision)…

Pour le logement social, à la suite d’une étude du CSTB (Centre scientifique ettechnique du bâtiment), la FNSEM (Fédération nationale des sociétésd’économie mixte) a préconisé le classement suivant :

• Gros œuvre/honoraires/peintures. Durée d’amortissement : 50 ans. Pourcentage du prix de revient : 59 %

• Menuiseries/cloisons/électricité. Durée d’amortissement : 25 ans. Pourcentage du prix de revient : 34 %

• Chauffage/ascenseur/étanchéité/VMC. Durée d’amortissement : 15 ans. Pourcentage du prix de revient : 7 %

La FSIF (Fédération des sociétés immobilières et foncières) a, dans une étudede mai 2004, identifié quatre types d’actifs immobiliers spécifiques : les locauxd’activités, les centres commerciaux, les bureaux et les logements, en préco-nisant de traiter de manière distincte, dans les deux derniers types, lesimmeubles dits haussanniens (considérés comme de construction antérieure à1945) dont la durée d’utilité du gros œuvre est de cent ans à compter de l’étude.


60

On trouvera dans le tableau ci-après, fourni à titre purement indicatif, sesréflexions en ce qui concerne les durées d’utilisation et quotes-parts du coût deconstruction.

Approche par les composants : réflexions de la FSIF (mai 2004)

La FFSA (Fédération française des sociétés d’assurances) a procédé à de tellesréflexions. Elle regroupe différemment les types de bâtiments :

• Habitation et bureaux avant 1945

• Habitation et bureaux après 1945

• Entrepôts et locaux d’activité

• Commerces

• IGH (Immeubles à grande hauteur).

Les répartitions des coûts des composants et les durées d’amortissement sont unpeu différentes.

6.3.2.2 L’autre traitement autorisé : la juste valeur d’un immeuble d’exploitation

Il convient de souligner l’intérêt, pour de nombreuses entreprises, de réévaluerpériodiquement leurs actifs immobiliers d’exploitation à leur juste valeur. Cetteréévaluation leur permettra de dégager des plus-values, de renforcer leurs fonds

Composants

Locaux d'activités

Centre commerciaux

Logements Bureaux

Du

rée

d'u

tili

sati

on**

Qu

ote-

par

t**

Du

rée

d'u

tili

sati

on**

Qu

ote-

par

t*

Du

rée

d'u

tili

sati

on**

Qu

ote-

par

t*

Du

rée

d'u

tili

sati

on**

Qu

ote-

par

t**

Terrains et éléments attachés

Gros œuvre 30 60-90 50 40-50 80 40-50 60 40-60

Façades, étanchéité, couverture et menuiseries extérieures

30 5-10 20 5-15 40 5-20 30 10-25

Gros équipements :- chauffage-climatisation- ascenseurs, monte-charge (etc.)Électricité câblage transmissionCommunicationPlomberieAutres équipements

20 5-15

15 25-35

25 20-30

20

15-30

Agencements dont :- agencements intérieurs et décoration- (cloisons, carrelage)

10

5-15

10

15-25

10

20-25

10 10-20



propres et d’améliorer leurs ratios d’endettement au moment choisi et sans lesobliger – contrairement au mécanisme prévu par IAS 40 – à renouveler cetteréévaluation tous les ans.

La juste valeur d’un immeuble d’exploitation ne devrait pas être différente decelle précédemment définie pour les immeubles de placement.

La juste valeur des terrains et constructions est en général leur valeur de marché.

C’est le cas pour des immeubles classiques tels que des bureaux administratifs,des boutiques, des locaux d’entreposage banalisés.

Il est précisé que : Cette valeur est déterminée sur la base d’une estimationeffectuée en général par des évaluateurs professionnels qualifiés.

Ceci ne précise pas quelles méthodes ou hypothèses doit prendre l’expert pourévaluer ces immeubles dont les caractéristiques leur permettraient d’être mis surle marché :

• doit-il les estimer en les supposant occupés par le propriétaire, en privilégiantla méthode d’estimation par capitalisation de la valeur locative que l’expertdevra donc préalablement déterminer ?

• ou doit-il les estimer comme s’ils étaient libres de toute occupation, parcomparaison ou par capitalisation du revenu mais en corrigeant le résultatpour tenir compte de l’incidence de la vacance pendant le temps normal pourtrouver un locataire, et du coût des éventuels travaux indispensables pour unemise en location ?

En l’absence actuelle de jurisprudence, l’expert souhaitera que sa mission soitprécisée par le donneur d’ordre car les résultats peuvent être sensiblement diffé-rents.

Pour les immeubles d’exploitation spécifiques, la norme précise :

Lorsqu’il n’y a pas d’indication de la valeur de marché en raison de la naturespécialisée des installations de production et du fait que ces installations sontrarement vendues, sauf dans le cadre d’un transfert de l’activité, elles sontévaluées à leur coût de remplacement net d’amortissement.

Non accessoirement, on remarque que cet extrait de la norme IAS 16 valide laméthode d’estimation par comparaison puisque c’est justement parce quecertains types de biens sont rarement vendus qu’il faut les estimer autrementqu’à la juste valeur qui ressortirait de l’analyse de ventes comparables.

On remarque enfin que l’IAS 16 n’impose pas de fréquence pour la réévaluationdes immeubles d’exploitation estimés à la juste valeur2. Il est en effet seulementprécisé :

La fréquence des réévaluations dépend des fluctuations de la juste valeur desimmobilisations corporelles ayant été réévaluées. Lorsque la juste valeur d’un

2. Alors que l’IAS 40 impose en pratique une évaluation annuelle pour les immeubles de place-ment estimés à la juste valeur.


62

actif réévalué diffère significativement de sa valeur comptable, une nouvelleréévaluation est nécessaire.

On peut en déduire que, dans un marché en forte évolution pour le typed’immeuble considéré, une réévaluation annuelle soit nécessaire alors que lafréquence des réévaluations peut être moindre dans un marché plus stable.

6.4 L’estimation des contrats de location : la norme IAS 17Une distinction fondamentale est faite entre :

• les locations simples, dans lesquelles c’est le bailleur qui porte le risqueimmobilier ;

• les locations-financements, dans lesquelles le risque immobilier est porté parle preneur.

6.4.1. Locations simples

Traditionnellement, la plupart des locations d’immeubles relèvent de locationssimples. Les plus values et moins values immobilières (ou les avantages etrisques) bénéficient ou coûtent au bailleur qui récupère l’immeuble à la fin dubail.

Le locataire fait figurer chaque année dans ses comptes les loyers qu’il doitpayer.

Le propriétaire comptabilise l’immeuble conformément aux règles desimmeubles d’investissement, c’est-à-dire en appliquant la norme IAS 40.

6.4.2. Locations-financements

Une location-financement est un contrat qui transfère les risques et gains de lapropriété d’un immeuble au locataire bien qu’il n’en soit pas le propriétairejuridique.

Ce peut être le cas des opérations d’externalisation lorsque l’ancien propriétairedevient locataire avec un engagement à long terme.

Ceci peut remettre en cause des projets de cessions d’immeubles dans le but deles faire sortir du bilan. Le principe est en effet qu’une opération estdéconsolidante si les risques et perspectives de gains sont transférés au nouveaupropriétaire bailleur ; s’ils ne le sont pas, l’opération n’est pas déconsolidante.

Qu’un contrat de location soit un contrat de location-financement ou un contratde location simple dépend de la réalité de la transaction plutôt que de la formedu contrat. Les exemples de situation qui conduiraient normalement à ce qu’un



contrat soit classé en tant que contrat de location-financement3 sont lessuivants :

• Le contrat de location transfère la propriété de l’actif au preneur au terme dela durée du contrat de location.

• Le contrat de location donne au preneur l’option d’acheter l’actif à un prix quidevrait être suffisamment inférieur à sa juste valeur à la date à laquellel’option peut être levée pour que, dès le commencement du contrat delocation, on ait la certitude raisonnable que l’option sera levée.

• La durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de vieéconomique de l’actif même s’il n’y a pas de transfert de propriété.

• Au commencement du contrat, la valeur actualisée des paiements minimauxs’élève à la quasi totalité de la juste valeur de l’actif loué.

• Les actifs loués sont d’une nature tellement spécifique que seul le preneurpeut les utiliser sans leur apporter de modifications majeures.

Dans une opération d’externalisation, le « cédant » locataire qui aura conservél’essentiel des risques et avantages continuera d’inscrire l’actif immobilier àl’actif de son bilan même s’il appartient juridiquement au « cessionnaire »devenu bailleur. Ce dernier comptabilisera le décaissement correspondant à« l’acquisition » de l’immeuble comme un prêt.

À noter cependant que la quote-part de la valeur d’un immeuble représentativede celle du terrain doit toujours être comptabilisée dans les comptes du proprié-taire, au sens juridique, que l’opération soit déconsolidante ou non.

6.4.3. Interventions de l’expert

La comptabilisation des immeubles loués, à la fois pour le bailleur et pour lelocataire, dépend de la classification du contrat dans l’une ou l’autre de cescatégories. Elle est loin d’être suffisamment claire pour lever toutes incertitudesmais cette classification est de la responsabilité des services comptables desentreprises, éventuellement avec l’aide de l’expert pour déterminer la justevaleur.

L’expert peut être missionné, dans le cas d’une location-financement, pourdéterminer la valeur actualisée des paiements que le locataire s’est engagé àfaire, pour déterminer si l’opération est déconsolidante ou non.

6.5 L’estimation des stocks : la norme IAS 2Les biens immobiliers détenus en vue de leur vente dans le cadre de l’activitéordinaire d’une entreprise, comme c’est le cas d’une activité de marchand de

3. Donc non déconsolidant.


64

biens, constituent des stocks. Ils doivent être évalués conformément aux règlesdécrites dans la norme IAS 2.

Les stocks doivent être évalués au plus faible du coût et de la valeur nette deréalisation.

L’expert immobilier n’est normalement pas concerné par la recherche du coût.

Il peut par contre être sollicité pour rechercher la valeur nette de réalisation, quel’entreprise devra retenir dans sa comptabilité si elle est inférieure au coût.

La valeur nette de réalisation se définit comme le prix de vente estimé dans lecours normal de l’activité, diminué des coûts estimés pour l’achèvement et descoûts estimés nécessaires pour réaliser la vente.

Parler de vente renvoie donc à la notion de valeur vénale, familière à l’expert.

Il est précisé dans la norme que les estimations de la valeur nette de réalisationsont fondées sur les éléments probants les plus fiables disponibles à la date àlaquelle sont faites les estimations. Elles tiennent donc compte des fluctuationsde prix ou de coût directement liées aux évènements survenant après la fin del’exercice dans la mesure où de tels évènements confirment les conditionsexistant à la fin de l’exercice.

Une nouvelle évaluation de la valeur nette de réalisation est effectuée lors dechaque exercice suivant, lorsque celle-ci reste inférieure au coût.

6.6 Récapitulation des missions possiblesd’un expertOn a noté que les entreprises sont encouragées à faire appel à des expertscompétents et indépendants.

Pour les immeubles d’investissement, la norme IAS 40 ne précise pas lafréquence des évaluations mais, comme elles doivent refléter la valeur desimmeubles à la date de clôture des comptes, on peut considérer qu’elles devrontêtre réalisées annuellement.

Pour les immobilisations corporelles, en cas de recours à la juste valeur, lanorme IAS 16 n’impose pas une fréquence d’évaluation mais impose seulementque les chiffres retenus dans les comptes ne diffèrent pas sensiblement desvaleurs à la date de clôture de l’exercice. On peut donc penser que l’évaluationannuelle n’est pas indispensable dans un marché peu actif mais qu’elle le seraiten cas d’évolution rapide des valeurs.

Ceci précisé, et en synthèse de l’étude qui précède, on peut établir une listeindicative des missions que peuvent être appelés à accomplir les expertsimmobiliers :

• estimations régulières, à la juste valeur, des immeubles d’investissement etdes immeubles d’exploitation pour lesquels les dirigeants auront opté pour lemodèle de la juste valeur,



• estimations à joindre obligatoirement en annexe des comptes pour lesimmeubles d’investissement lorsque les dirigeants auront choisi le modèle ducoût,

• estimations à joindre en annexe des comptes pour les immeubles d’exploi-tation lorsque les dirigeants auront choisi le modèle du coût, car ce sont desinformations qu’ils sont encouragés à fournir,

• propositions ou validations de décompositions en composants dans le modèledu coût, propositions ou validations de durées d’amortissement des compo-sants,

• détermination éventuelle de la valeur résiduelle des immeubles et de leurscomposants à l’issue du délai prévisionnel de détention, étant précisé que desmissions de ce type, pour des immeubles, devraient être rares,

• estimation de la valeur du terrain d’un immeuble bâti,

• estimations des immeubles en cas de locations-financement,

• évaluation de la valeur actualisée du total des loyers sur la durée pendantlaquelle un locataire est engagé sans possibilité de retrait,

• estimations à la suite de l’achat d’une société car les immeubles devront alorsêtre estimés à la juste valeur,

• estimation des immeubles en stock si la valeur nette de réalisation risqued’être inférieure à leur coût.

Précisons encore que l’expert est missionné par une entreprise ou, éventuel-lement, ses auditeurs. Il doit réaliser sa mission, qui a essentiellement uncaractère technique, de façon très professionnelle mais il n’a, en aucun cas, à sesubstituer à ses mandants dans leurs choix et leurs responsabilités comptables.



7 L’ORGANISATION DE LA PROFESSION

La profession d’expert immobilier en France regroupe de nombreux profes-sionnels très qualifiés. Elle n’est cependant guère structurée même si la « Chartede l’Expertise » signée par quatorze organisations professionnelles est latraduction d’une dynamique commune de recherche de qualité.

7.1 La protection du titre d’expert

7.1.1 Experts judiciaires

Aux termes de l’article 46 de la loi n° 2004-130 du 4 février 2004 qui nemodifie que partiellement la loi du 29 juin (1971) sur le même thème, relativeaux experts judiciaires, les juges peuvent, en matière civile, désigner en qualitéd’expert toute personne de leur choix sous les seules restrictions prévues par laloi ou les règlements.

Il est établi chaque année, pour l’information des juges, une liste nationale,dressée par le bureau de la Cour de Cassation, et une liste, dressée par chaquecour d’appel, des experts en matière civile.

C’est le décret du 23 décembre 2004 qui précise les conditions d’inscription.Les demandes d’inscription sur la liste dressée par la cour d’appel sontenvoyées avant le 1er mars de chaque année au procureur de la République prèsle tribunal de grande instance dans le ressort duquel le candidat exerce sonactivité professionnelle ou possède sa résidence.

L’assemblée générale de la cour d’appel dresse la liste des experts au cours de lapremière quinzaine du mois de novembre.

La loi du 29 juin 1971 réglemente l’usage du titre d’expert, ce qui correspond àune protection pour l’expert judiciaire :

Les personnes inscrites sur une des listes instituées par l’article 2 de la présenteloi ou par l’article 157 du Code de procédure pénale ne peuvent faire état deleur qualité que sous la dénomination « d’expert agréé par la Cour deCassation » ou « d’expert près la cour d’appel de … ».

Suit la référence aux peines encourues en cas d’usage irrégulier du titre d’expert.


68

7.1.2 Experts fonciers, agricoles et immobilierset experts forestiersLes titres d’expert foncier, agricole et immobilier, et d’expert forestier, fontégalement l’objet d’une protection. Ils sont strictement réservés aux personnesmentionnées sur une liste arrêtée annuellement par le ministère de l’Agriculture.

7.1.3 L’expertise immobilière : un métier non réglementéL’expertise immobilière peut être exercée non seulement par les expertsjudiciaires et les experts fonciers et agricoles, et forestiers, mais aussi par denombreux autres intervenants à la seule condition qu’ils ne se prévalent pas destitres ci-avant cités. Dans une société de plus en plus attentive à la protection duconsommateur, l’exercice d’une telle profession en dehors de tout cadrelégislatif et réglementaire a un caractère un peu atypique, surtout si on lecompare à la profession très réglementée d’agent immobilier.

Il ne faut donc pas s’étonner que la profession ait formulé dans les annéesrécentes des réflexions ayant débouché sur des propositions de loi tendant àréglementer certaines activités d’expertise mais elles ont été écartées car jugéestrop corporatistes.

7.2 L’expert français dans son environnement international

7.2.1 La Fédération hypothécaire européenneCette association regroupe la majorité des établissements dispensateurs decrédits hypothécaires dans l’Union européenne puisque les adhérents repré-sentent 75 % des encours.

Elle constitue un interlocuteur reconnu de la Commission européenne pourl’ensemble des sujets traitant de l’activité de prêteur hypothécaire. À ce titre, elleparticipe aux négociations relevant de ce secteur et publie diverses études compara-tives sur les pratiques de chaque pays membre assorties d’indications statistiques.

Fin 1998, elle a publié, en conclusion de travaux menés les années antérieurespar un groupe d’experts auprès des principaux établissements européens decrédits hypothécaires, une études exhaustive sur l’évaluation des immeublesgarantis par hypothèque dans l’Union européenne.

Un groupe de travail est chargé de poursuivre les échanges de savoir-faire surles méthodes d’évaluation, cela afin de mieux sécuriser les opérationstransfrontalières qui vont se développer suite à l’introduction de la monnaieunique.


L’organisation de la profession 69

7.2.2 TEGoVA et les normes européennes d’expertiseimmobilière

TEGOVOFA (Association européenne d’experts en éléments d’actifs) a étécréée en 1977, comme un rassemblement d’associations nationales d’expertsimmobiliers. À la suite de la fusion en 1997 avec une organisation voisine,EUROVAL, la nouvelle association a pris le nom de TEGoVA.

L’un de ses objectifs a été d’établir des normes communes d’expertise immobi-lière à l’ensemble des associations professionnelles d’experts de l’Unioneuropéenne, compatibles avec les normes internationales.

C’est dans cet esprit qu’a été réalisé un ouvrage dit « Guide bleu » des normeseuropéennes d’expertise immobilière en s’inspirant de la démarche qui avaitprévalu à la rédaction du « Red Book » (voir ci-après 7.2.3). La cinquièmeédition en langue anglaise date de 2003. Une traduction en français est dispo-nible depuis 2005.

C’est un important ouvrage traitant des questions de conformité aux normes, del’expert immobilier, des méthodes d’expertise immobilière, de l’évaluation desbiens immobiliers particuliers, des éléments affectant la valeur, de l’expertiseimmobilière pour des buts spéciaux, des estimations et expertises non basées surle marché, de la certification d’évaluation, de la législation spécifique à certainspays…

Les normes européennes d’expertise immobilière ne sont pas obligatoires pourles associations membres de TEGoVA mais leur adoption est vivementrecommandée, car elles conduisent à de meilleures techniques qui répondent àla législation de l’Union européenne. Leur respect, sécurisant pour les clients,peut l’être également pour l’expert, comme l’a montré une étude sur la respon-sabilité de l’expert, demandée en 1998 par un expert à un grand cabinetd’avocats : celui-ci, développant la notion d’obligation de moyens, a faitréférence tant à la Charte de l’expertise qu’aux normes européennes d’expertiseimmobilière approuvées par TEGoVA pour conclure que leur respect est dematière à limiter les possibilités de mise en cause de la responsabilité del’expert.

En outre, TEGoVA a mis en place un groupe de travail sur la « certification » ets’est orientée vers une certification des experts par l’intermédiaire d’organismesnationaux qui bénéficieraient d’un label « approuvé par TEGoVA ».

7.2.3 Les Chartered surveyors

Créée par une charte royale octroyée en 1868 par la reine Victoria, cette insti-tution plus que centenaire comprend en 2005 environ 40 000 membres actifs.

Ce sont des professionnels qui contribuent tous aux diverses fonctions del’industrie immobilière et remplissent de ce fait les divers métiers de laditeindustrie ; les experts « valuers » font partie nécessairement de ce grand corpsassimilable à un Ordre.


70

Les exigences principales de la Royal Institution of Chartered Surveyors(RICS), sous peine d’exclusion ou autres sanctions disciplinaires, se résumentainsi :

• un devoir absolu du respect du « code de déontologie » (rules of conducts) quiaffirme la prédominance de l’intérêt du client, même face à ceux de la firme,

• une responsabilité financière des jugements et opinions émis qui, corrélati-vement, entraîne une obligation d’assurance professionnelle. La responsa-bilité d’un expert peut être mise en cause, non pas pour erreur de jugement,mais pour négligence dans l’accomplissement de sa mission ou la rédactionde son rapport. Les conséquences financières peuvent être très lourdes et, dece fait, il n’est pas rare de voir des polices d’assurance souscrites par lesgrandes sociétés d’expertise pour des montants supérieurs à 50 millions delivres (environ 75 millions d’euros) pour chaque expertise menée ;

• enfin, une obligation de formation permanente de 60 heures au minimum parpériode mobile de 3 ans, avec un minimum de 20 heures par an qui s’expliquepar l’évolution des marchés, des techniques, des besoins des clients etdonneurs d’ordre.

Tant l’ancienneté de la RICS que le respect de la déontologie et la responsabilitéfinancière évoqués ci-dessus ont poussé depuis de très longues années la RICS àdévelopper un corps de doctrine important ainsi que des méthodologiespratiques le tout figurant dans le « Red Book » et d’autre part le « Blue Book ».

À noter qu’il a été créé l’Association française des chartered surveyors(AFRACS devenue aujourd’hui RICS France)1, sous l’égide de la Royal Insti-tution of Chartered Surveyors. Elle regroupe en 2006, 570 membres dont150 stagiaires, qui sont des professionnels dont la compétence et la rigueur sontreconnues. L’adhésion, donc la reconnaissance de la qualité de CharteredSurveyor, passe par l’obtention d’un diplôme accrédité par la RICS (actuel-lement en France : diplôme de l’ICH, DESUP d’Immobilier d’Entreprise deParis 1 Panthéon-Sorbonne, le mastère de Management immobilier de l’ESSEC,le mastère d’Urbanisme de Sciences-Po Paris, l’Institut du Management duPatrimoine et de l’Immobilier de Bordeaux, le DESS Management del’Immobilier de Paris-Dauphine et le diplôme de Management Urbain, Environ-nement et Services de l’ESSEC), une période probatoire en entreprise sousl’autorité d’un conseiller se terminant par l’évaluation des compétences profes-sionnelles devant un jury.

1. 26, rue de la Pépinière – 75008 PARIS.


LES FACTEURSDE LA VALEUR



8 LA SITUATION

La situation de l’immeuble est parfois considérée comme le facteur de la valeurle plus important, au motif qu’un immeuble ne se déplace pas alors qu’unimmeuble en mauvais état ou mal loué peut se rénover ou se libérer. Sansvouloir entrer dans un classement par ordre d’importance des facteurs de lavaleur, on ne peut que constater la forte incidence de la situation sur la valeurd’un immeuble.

8.1 Le phénomène urbain et la rente foncière

8.1.1 La croissance urbaine

8.1.1.1 Généralités : le phénomène urbain

Le phénomène urbain est historiquement très ancien et a été constaté dans ledéveloppement des diverses civilisations selon un processus comparable.

La ville apparaît sous l’effet de la diversification des productions et de l’accrois-sement des échanges rendus possibles par l’apparition de surplus en provenancetout d’abord de l’agriculture sédentarisée.

Jusqu’à l’orée du XIXe siècle, la croissance urbaine est demeurée en Europemodérée. L’accélération de l’urbanisation a alors été provoquée par deuxfacteurs étroitement liés : l’essor de la production industrielle faisant appel àune main-d’œuvre abondante provenant pour grande partie du monde rural,celui-ci étant précisément libéré des travaux traditionnels par l’introduction denouvelles machines.

Ce mouvement initié en Grande-Bretagne s’est ensuite diffusé en Europe conti-nentale.

La France est restée très longtemps en retard en matière de taux d’urbanisationen raison du poids important de son agriculture et d’une industrialisation plusfaible qu’en Grande-Bretagne et qu’en Allemagne.

Ce retard s’est progressivement réduit depuis la dernière guerre grâce audéveloppement de l’activité tertiaire, sélectivement implantée en zone urbaine.

Le poids du tertiaire, qui recouvre l’ensemble des activités de service et ducommerce et qui est devenu le principal créateur d’emploi, représente en Franceplus des deux tiers des emplois et sa part augmente avec la taille de lacommune.


74

Il contribue tant quantitativement que qualitativement (tertiaire supérieur) à lahiérarchisation des agglomérations que les géographes établissent et donts’inspirent très largement les décideurs économiques dans le choix de leurimplantation.

Le développement urbain est la résultante du site, de l’histoire, de la taille et desfonctions principales exercées. Une compétition s’instaure entre ces diversesactivités dont la localisation évolue dans le temps, en particulier sous l’effet desmoyens de production et de communication. Les dernières décennies parexemple ont connu un profond remodelage des espaces commerciaux liés audéveloppement de l’usage individuel de l’automobile ; les conséquences dutélétravail sont à venir quant à l’évolution de l’immobilier d’entreprise.

Pour rester dans un schéma traditionnel souvent rencontré en villes moyennes(50 000 à 150 000 habitants), l’espace urbain se schématise en zonesconcentriques :

• zone centrale historique souvent dotée de signes architecturaux forts, au tissuurbain dense, à la voirie étroite souvent devenue piétonne avec descommerces à forte valeur ajoutée ;

• zone d’extension hors des limites historiques constituant des faubourgs initiésà la fin du XIXe siècle, aux caractéristiques relativement homogènes : secteurd’habitation bourgeoise, pavillons plus ordinaires, zones industrielles etd’activités ;

• zones d’extension de la seconde moitié du XXe siècle souvent édifiées sousformes d’immeubles collectifs ou de grands lotissements avec des centrescommerciaux animés par une grande surface ;

• zones d’activités périphériques accueillant les établissements transférés ducentre et de nouvelles productions.

8.1.1.2 L’exemple de Paris et de son agglomération

La création et les premiers développements de la ville sont essentiellement dusau site, se caractérisant tout à la fois par une position centrale dans le Bassinparisien, région agricole riche et dégageant très rapidement des surplus, sur unfleuve important en partie navigable, à un carrefour de communication est-ouestet nord-sud.

La croissance urbaine au cours du Moyen Âge suit avec de nombreuses vicissi-tudes l’extension du royaume, Paris, capitale politique, bénéficiant du rayon-nement de la couronne.

La diversification des activités et la croissance démographique entraînentl’extension spatiale de la ville, ce qui se traduit par le recul des enceintes dont ladernière à l’orée du XIXe siècle est celle des fermiers généraux. La densificationva s’accélérer tout au cours du XIXe siècle sous l’effet de l’industrialisation enmême temps que l’extension se poursuit par incorporation des communesvoisines. La ville compte 500 000 habitants en 1800, près d’un million en 1850,plus de 2 millions en 1900 et 3 millions en 1920.


La situation 75

À partir de cette date, la population de Paris intra-muros ne progresse plus, lacroissance de l’agglomération s’effectuant en banlieue, première couronne dansun premier temps favorisée par la desserte par voie ferrée et surtout le métro, quiapparaît en début de siècle.

À partir des années 1950, l’équipement en voitures individuelles repousse lacroissance en deuxième couronne qui absorbe depuis 20 ans la majeure partiedes nouveaux arrivants dans le cadre d’une politique volontariste (villesnouvelles) accompagnée d’importants travaux d’infrastructure en particulier dedesserte (RER, rocades).

La configuration actuelle de l’agglomération peut être schématisée par l’emboî-tement d’anneaux concentriques qui se définissent par deux paramètressignificatifs :

• la notion de densité d’activité humaine (DAH) qui représente le rapport entrela somme des emplois et de la population, et la surface utilisable du territoire(hors infrastructures et espaces verts) ;

• la distance domicile-travail.

De ce point de vue, quatre zones sont identifiées par les urbanistes :

• La zone centrale, soit un rayon de 5,5 km environ à partir du cœur de Paris,qui englobe Paris intra-muros et les communes limitrophes.C’est une zone en dépeuplement mais où la DAH reste élevée (500 emplois àl’hectare), l’organisation spatiale y reste fortement influencée par l’histoireavec cependant des évolutions récentes :

. La rive gauche abrite par tradition l’Université dont il subsiste encore denombreux établissements, la filiation religieuse ayant quasiment disparu. Lepouvoir politique est fortement représenté (Chambre des députés, Sénat,Hôtel Matignon, ministères) dans un tissu urbain de qualité doté demonuments prestigieux.L’évolution de sa partie sud-est est en cours (Seine Rive Gauche), en conti-nuité avec l’histoire en abritant la Grande Bibliothèque et une nouvelleimplantation universitaire.

. La rive droite est plutôt vouée aux affaires et aux commerces avecégalement le siège du pouvoir central ; la tradition industrielle et artisanalesubsiste mais régresse au profit du tertiaire.Cette zone présente un fort déséquilibre est/ouest tant en matièred’activités, où le poids de la Défense et du « Croissant d’Or » (communesdes Hauts-de-Seine) accroît fortement le taux de densité d’activités, qu’enmatière résidentielle, l’axe vers l’ouest étant sensiblement plus huppé.

• Le premier anneau, entre 5,5 km et 11 km environ, soit au niveau de l’A 86.C’est un espace entièrement urbanisé à la croissance démographique stabi-lisée depuis 20 ans et dont la densité d’activités a faiblement crû, atteignantenviron 170 emplois/ha soit trois fois moins que la zone centrale.Ce secteur se caractérise par une bonne desserte en transports en commun etabrite des activités souvent complémentaires de la zone centrale : activités,stockage, tertiaire.


76

• Le deuxième anneau se situe entre 11 et 22 km environ, englobant ce que l’onpeut qualifier de proche deuxième couronne, dont l’urbanisation maximale datede l’apparition de la voiture (décennies 1950 et 1960). La croissancedémographique est maintenant très faible avec une progression constante maismodérée du taux d’activités qui ne dépasse guère 50/ha. Cette zone est plushétérogène et nécessite encore des améliorations de desserte surtout transversales.

• Le dernier anneau, au-delà de 22 km jusqu’à 35 km, est représenté par lesvilles nouvelles et Roissy. Il absorbe la plus grande partie de la croissancedémographique depuis le début des années 1970 avec sur la dernière périodeun ralentissement sensible. Le niveau d’activité est faible bien qu’en crois-sance (de l’ordre de 10/ha).Ce secteur est certainement le plus dynamique avec des disparités impor-tantes, et des besoins en infrastructure encore élevés.

8.1.2 La spécificité du marché foncier

Le marché des terrains à bâtir a fait l’objet de nombreuses études qui ont mis enévidence son caractère atypique n’entrant pas dans le schéma classique del’offre et de la demande. Cela résulte tout d’abord du caractère singulier duterrain lui-même : il s’agit d’un bien non reproductible, sur le plan comptablenon amortissable, ce qui traduit sa pérennité et dont le prix est corrélé étroi-tement à sa valeur d’usage. Le terrain urbanisable constitue un facteur deproduction en vue de la réalisation d’un produit fini immobilier – logements,bureaux, locaux d’activité – dans lequel il s’intègre et perd son identité.

La compréhension des mécanismes passe tout d’abord par l’analyse du compor-tement des acteurs.

8.1.2.1 Les intervenants

� Les propriétaires fonciers

Ils détiennent l’offre de terrain souvent transmis par héritage et donc sansréférence de prix d’origine. L’attitude traditionnelle est conservatoire, consi-dérant le terrain comme un élément patrimonial à préserver et dont la valeur nesaurait que croître. Le terrain est assimilé à une valeur refuge dont on ne sesépare souvent que contraint par des besoins financiers ou lorsque la valeurd’usage est devenue nettement inférieure au prix de marché.

� Les opérateurs (promoteurs)

Leur attitude est celle d’un entrepreneur pour lequel le terrain constitue la matièrepremière du produit fini qu’ils envisagent de réaliser ; il s’agit donc pour eux d’unbien intermédiaire indispensable à leur activité et qu’il convient de se procurerabsolument. La limite à leurs propositions est bien sûr la compatibilité avec le prixde sortie de leur produit fini en intégrant la rémunération de l’ensemble desfacteurs de production, afférents ou non à l’acquisition : taxes et participations,coût des VRD, coût des travaux et honoraires, frais divers (gestion, commerciali-sation, financiers, publicité), incidence fiscale (TVA) et marge.


La situation 77

Ce schéma, comme nous le verrons ci-après, assure une corrélation entre lemarché foncier et le marché immobilier.

� La puissance publique

L’intervention de l’État et des collectivités s’est affirmée dès les années cinquantesous l’effet de l’accélération de l’urbanisation et de la pénurie de logements.Progressivement, ils se sont dotés des outils opérationnels d’urbanisme associés auxcomposantes de la planification urbaine (SDAU – POS remplacés par les schémasde cohérence territoriale et plans locaux d’urbanisme aux termes de la loi SRU).

L’objectif de la politique foncière, dont les résultats certes contrastés sontnéanmoins tangibles, demeure l’accroissement de l’offre foncière dans le cadred’opérations d’aménagement à des niveaux de prix maîtrisés et compatibles avec lesobjectifs d’organisation de l’espace urbain (logements sociaux, mixité de l’habitat,locaux d’activités, locaux sociaux). Les acteurs publics influencent égalementl’espace urbain par les travaux d’infrastructure et d’aménagements urbains.

8.1.2.2 La formation des prix et la rente foncière

L’étude théorique des marchés fonciers conduit à souligner un certain nombrede caractéristiques :

• c’est un marché imparfait dans lequel le régime de concurrence est fortementperturbé ;

• il y a un petit nombre d’intervenants tant du côté de l’offre que de lademande ; parfois, en cas d’intervention forte de la puissance publique (droitde préemption), il n’y a qu’un seul acquéreur ;

• on constate une absence de fluidité de l’offre et de la demande compte tenu dela nature du terrain non transférable ;

• la fongibilité est absente en raison de la forte identité de chaque terrain(localisation, configuration, nature, urbanisme, équipement) ;

• la transparence du marché (connaissance des prix) est faible même si l’onconstate des progrès récents.

Le dernier aspect particulier concerne le phénomène de rente foncière théorisé dansl’économie politique par Ricardo. Cette rente foncière assimilable à d’autres situa-tions de rente trouve son fondement dans le phénomène de rareté des terrains ensituation urbaine centrale : rareté due non seulement à l’espace limité mais aussi auxrestrictions apportées par les droits de l’urbanisme (en particulier densité). La valori-sation des terrains résulte donc de ce mécanisme en dehors de tout processus deproduction, contrairement à d’autres types de biens.

Les études menées sur la formation des prix et leur hiérarchisation fontapparaître les principaux paramètres suivants.

� La répartition spatiale et la discontinuité sociologique

Les valeurs foncières présentent une graduation du centre vers la périphérie.Tout accroissement démographique et développement de la ville se traduisentpar une pression supplémentaire sur la zone centrale où les fonctions les plus


78

nobles se disputent les meilleurs emplacements, concourant à exacerber lephénomène de rente foncière.

La progression des prix se diffuse ensuite à la périphérie, concourant en bout dechaîne à fabriquer de nouveaux terrains à bâtir.

Ce schéma théorique subit des déformations spatiales liées, tout d’abord à ladesserte (cf. infra), mais aussi à la différenciation des quartiers en fonction deleur vocation. La structure des prix qui en résulte n’est ni linéaire, ni symétriqueet présente de brusques variations liées, en matière de logement, aux comporte-ments sociologiques des résidents qui recherchent, les plus aisés, des localisa-tions correspondant à leur statut social, les moins fortunés se voyant imposerpar le jeu du coût des localisations moins recherchées.

Cette ségrégation de l’espace qui se constate également entre les types d’activité(bureaux, commerces, logements) est corrigée par les acteurs publics dans lecadre législatif (loi d’orientation pour la ville) combiné aux actions de terrain(ZAC).

� Le rôle de la desserte

La desserte constitue un élément fondamental de la carte foncière avec unimpact variable selon le type d’immobilier : les transports en commun, voieferrée, réseau métropolitain, RER, bus, tramway, forment des axes le longdesquels les valeurs s’égrènent en fonction du temps de trajet au centre,modifiant sensiblement la courbe isoprix.

La desserte routière et autoroutière concourt également à modeler les valeursfoncières, en particulier pour l’immobilier d’entreprise.

Sur un plan plus global, l’attractivité d’une agglomération dépend entre autresparamètres de son réseau de communication

• externe : aéroport, gares, routes, autoroutes,

• interne : maillage des transports en commun, des voies routières etautoroutières.

8.1.2.3 L’articulation avec le marché immobilier

Il s’agit là d’un aspect fondamental qui met en évidence le rôle de bien intermé-diaire du terrain qui concourt à l’élaboration du produit immobilier fini.

Dans une opération immobilière, le prix de sortie est la résultante de troisgrandes entités :

• La charge foncière, qui est le coût de revient du terrain « prêt à construire » etqui se décompose en : . prix du terrain en l’état,. frais et honoraires d’acquisition,. démolitions, évictions, sondages,. taxes et participations,. viabilisation.


La situation 79

On distingue la charge foncière « finie » qui correspond à la définition ci-dessus et la charge foncière brute lorsque l’on n’intègre pas le coût des VRD.On notera que pour un terrain urbain, le coût des VRD est généralement trèsfaible (branchements) et qu’il y a quasi-identité entre charge finie et brute. Lacharge foncière s’exprime en prix au m2 HON (hors œuvre net), voire aum2 utile ou en pourcentage du prix final ;

• Le coût de construction et des honoraires, fonctions de la nature et de lacatégorie de l’immeuble ;

• Les frais proportionnels au prix de vente représentatifs de la marge brute.

Le raisonnement promoteur en milieu urbain doté d’un POS ou disposant d’uncertificat d’urbanisme détaillé avec une constructibilité figée par le COS (coeffi-cient d’occupation des sols) – éventuellement corrigée des contraintesd’urbanisme – consiste en un compte à rebours lui permettant de déterminer lemontant de la charge foncière acceptable sur le site en déduisant de son chiffred’affaires prévisionnel les autres postes du budget, coût de construction,honoraires et frais proportionnels.

À un instant donné du marché, le prix de sortie pour le produit envisagé estfigé ; il en est de même des coûts de construction et de viabilisation. L’ensembledes professionnels formulera donc des propositions d’achat raisonnées et, enprincipe, cohérentes.

En cas de variation du chiffre d’affaires, par exemple de hausse importante deprix (cas de la fin des années 1980), les coûts de construction demeurentquasiment stables. C’est pour l’essentiel la part du foncier qui va croître. Cettecroissance relative est, compte tenu des parts respectives initiales de chaqueposte, beaucoup plus importante que celle du chiffre d’affaires, justifiant leterme d’effet de levier du mécanisme. (Une variation de 20 % du prix de sortiepeut induire par exemple sur certains sites un doublement du prix du foncier).

Le mécanisme joue également à la baisse mais ne s’applique alors vraimentqu’aux opérations déjà lancées dont les bilans font apparaître de lourdes pertes.Pour les nouvelles opérations, les propositions des promoteurs réajustées à labaisse se heurtent alors à la résistance des propriétaires qui, sauf cas de forcemajeure, préfèrent conserver en portefeuille le terrain dans l’espoir d’unereprise. Cette résistance à la baisse est qualifiée d’effet de cliquet.

Dans les opérations d’aménagement, la problématique n’est pas la même,s’agissant le plus souvent d’un acteur public doté d’un droit de préemption.L’aménageur, en situation de monopole (et non de concurrence contrairement auxpromoteurs du cas précédent), s’approprie les sols dans le cadre de l’usageantérieur sur la base de l’estimation des Domaines. Le coût des fonciersconstitue donc pour lui une donnée initiale qu’il intègre avec les autres coûtspour élaborer le prix de sortie. Mais dans son calcul, il dispose de la facultéd’équilibrer le bilan en modifiant les règles d’urbanisme antérieures dans lecadre d’un plan d’aménagement de zone (PAZ) par exemple. Dans ce schéma,le prix du foncier est donc d’une certaine façon déconnecté du prix de sortie.

Pour terminer, nous voulons insister sur le côté spéculatif et volatile du foncier.

En effet, en période de tension et de forte demande qui se focalise sur lesmarchés les plus centraux, l’offre instantanée représentée par les programmes


80

neufs est marginale par rapport au stock et la pénurie se traduit par une fortevariation à la hausse, seule réponse à un normal ajustement du marché. Cettehausse résulte de la flambée des valeurs foncières sous l’effet d’une demandeexcédentaire.

8.2 Le siteL’analyse d’un immeuble conduit donc à examiner son environnement enpartant du plus général : la ville, ce que nous venons d’évoquer, en passant parle quartier, pour terminer par le voisinage immédiat.

8.2.1 Le quartierCette notion doit être prise dans son acceptation courante de partie d’une villemême si elle peut, en particulier à Paris, recouvrir une division administrative.

La superficie concernée est réduite, aisément accessible à pied et circulaire àl’intérieur des voies formant limites.

Anciens ou récents, les quartiers sont connus localement sous un nom pouvantévoquer un site, une voie, un monument et très souvent une paroisse. Si leurlocalisation au fil des ans est immuable, les quartiers subissent des évolutions ettransformations qui affectent leurs identités par modifications des activités, de ladesserte et des caractéristiques sociologiques des résidents.

Le quartier, qui n’est pas nécessairement homogène, peut être appréhendé àpartir des deux approches suivantes :

8.2.1.1 Les équipements et services collectifs

Cet ensemble recouvre l’éventail des besoins mis à la disposition des résidentsdont les exigences tant quantitatives que qualitatives vont croissant. Sans êtreexhaustif, nous citerons :

• les administrations publiques : mairie, préfecture,

• les services : poste, banques,

• les commerces : alimentaires, d’équipements, de loisirs, grandes surfaces,

• l’équipement : écoles, collèges, lycées, universités, conservatoires, lieuxcultuels,

• lieux d’agrément : jardins, parcs, patinoire, piscine,

• équipements culturels : médiathèques, cinémas, théâtres.

Un quartier ne dispose que d’une partie de ces éléments, dont les conditionsd’accessibilité constituent une caractéristique importante. La desserte, en parti-culier par transport collectif, permet de pallier l’absence ou l’insuffisance decertains de ces constituants.


La situation 81

8.2.1.2 Les caractéristiques du tissu urbain

Ce point concerne le maillage des voies : axe principal et voies secondaires(importance, largeur, disposition) et le bâti. Ce dernier se décrit selon sescaractéristiques :

• âge dominant des constructions, style architectural,

• nature : résidentiel, activités, bureaux,

• densité,

• éléments structurants : places, monuments,

• évolution et projets d’urbanisme.

8.2.2 Le voisinage

Ce paramètre concerne l’environnement immédiat du bien et, sauf connaissancepréalable des lieux, ne peut être apprécié que par une visite sur place, parfoismême à des moments différents.

Cet aspect différent selon l’usage peut influer fortement sur la valeur tant à lahausse qu’à la baisse en fonction des éléments d’agrément ou des facteursdépréciatifs.

8.2.2.1 Pour l’immobilier résidentiel

Le voisinage constitue parfois un facteur prépondérant de la valeur compte tenude la sensibilité croissante des acquéreurs à leur environnement. En premierlieu, il faut mentionner le bruit, que les citadins cherchent à éviterprioritairement : bruit de la circulation automobile (expliquant la désaffectiondes carrefours et des axes très fréquentés) mais aussi généré par des activitésproches (commerces ouverts toute la nuit) sans omettre des zones situées prèsdes aérodromes qui font l’objet d’un classement dans les documentsd’urbanisme.

Un second aspect concerne la qualité du voisinage et de l’accès : aspect etnature du bâti immédiat et de la voirie, sociologie dominante du voisinage.

8.2.2.2 Pour l’immobilier professionnel

Cet aspect est moins sensible même si sa prise en compte par les chefs d’entre-prise tend à s’accroître. La recherche d’un environnement valorisant se traduitpar une implantation d’accès aisé, bien desservie, aisément repérable pour laclientèle et à proximité de services bénéficiant au personnel. La notion de « sitereconnu » pour telle ou telle activité constitue un indéniable facteur de plus-value et de facilité de réalisation.



9 LES FACTEURS PHYSIQUES DE LA VALEUR

Ce chapitre est consacré à l’examen technique des deux composants del’immeuble, le terrain et les constructions. Il correspond à une démarchenaturelle que les premiers évaluateurs, architectes, ingénieurs, techniciens dubâtiment ont suivi en établissant une étroite corrélation entre le coût de fabri-cation d’un immeuble, sommation du terrain et des constructions, et sa valeurmarchande.

Cette approche, pertinente dans certains cas, se retrouve dans le traitement fiscal etcomptable qui distingue dans l’entité finale qu’est l’immeuble, le terrain, bien nonamortissable, et les constructions qui s’amortissent avec le temps.

9.1 Le terrainIl constitue à l’évidence la caractéristique essentielle du bien immobilier même si samatérialité est parfois occultée, dans le cas de copropriété et de droits en volume ;néanmoins son importance subsiste sous forme de la notion de la charge foncière.

Pour s’en tenir au seul critère physique, les éléments suivants sont pris en consi-dération.

9.1.1 La configurationOutre la taille qui est à examiner en relation avec le bâti et l’urbanisme, la confi-guration du terrain est à prendre en compte. Celle-ci se décrit par sa forme dontla régularité est souhaitable, l’importance du linéaire de façade sur voie étant àpréciser.

S’agissant de terrains importants à viabiliser, la profondeur par rapport à la voieviabilisée constitue un gradient de la valeur en distinguant les différentes zones :1re zone desservie par la viabilité souvent comptée jusqu’à 30 m puis des zonessuccessives dont la valeur décroît avec la distance, les parties les plus éloignéesde la voie relevant du marché agricole.

Cette approche n’est pertinente que pour des terrains très profonds ; s’agissantd’un tènement unique, sa valeur doit être raisonnée en fonction de ses possibi-lités globales d’utilisation, et donc d’un prix moyen en l’état résultant d’uncalcul à rebours incluant le coût de viabilité, lequel n’est pas indépendant de laforme du terrain (tracé des voies et des réseaux, parcellaire).


84

Concernant les constructions individuelles, dans un secteur urbanistiquementhomogène, la taille des terrains tend à l’uniformisation. En écartant l’hypothèsed’une division, le simple excédent de surface, s’il n’apporte pas un complémentde constructibilité aisément réalisable par rapport à l’existant, ne doit pas êtrepris en compte pour l’intégralité de sa valeur. On constate en effet une élasticitédégressive du prix à la surface pour les constructions individuelles. Pour unezone de maisons individuelles par exemple, le doublement de la surface duterrain se traduit par une baisse de la valeur unitaire moyenne.

9.1.2 Le relief

Le relief est un élément à prendre en considération au regard de deux aspects :

• Le coût de la viabilité et de la mise en place des constructions, qui peut êtreaccru parfois fortement en raison de l’obligation de réalisation d’ouvragesspécifiques : murs de soutènement, fondations spéciales, pompes de relevage.Il s’agit donc d’un facteur dépréciatif dont le coût est parfois délicat àapprécier et nécessite la consultation d’un technicien spécialisé.

• L’agrément ou le désagrément apporté par le relief.

Dans le premier cas, celui-ci permet de bénéficier de vues privilégiées ; dans lesecond cas, qui n’est pas exclusif du premier, le relief est tel qu’il ne permet pasune utilisation normale du terrain et en conséquence sa surface ne doit être priseen compte qu’après une pondération adaptée.

9.1.3 Le sous-sol

La qualité du sous-sol constitue un paramètre parfois prépondérant de la valeuret doit être prise en compte, le plus souvent par des études nécessitant l’inter-vention de techniciens spécialisés.

Nous retiendrons, schématiquement, trois caractéristiques essentielles :

9.1.3.1 La nature du sous-sol au regard de sa capacité à accueillir une construction

Cette qualité dépend de la résistance et de la stabilité des constituants et de cepoint de vue trois grandes catégories sont répertoriées.

• Les terrains incompressibles et inaffouillables constitués de roches dures quipeuvent supporter des ouvrages lourds mais dont le travail peut être coûteuxen raison de leur dureté : (résistance > 5 kg/cm2).

• Les terrains incompressibles mais affouillables (résistance : 3 à 5 kg/cm2)constitués de graviers, sables, limons ou argiles séchés ne nécessitant généra-lement que des ouvrages de faible ampleur permettant cependant d’assurerune bonne stabilité par une répartition judicieuse des charges.


Les facteurs physiques de la valeur 85

• Les terrains compressibles (argiles inhibées d’eau, remblais) de faible résis-tance nécessitant donc des fondations très larges (radiers) répartissant lescharges, ou très profonds (puits ou pieux) pour atteindre le « bon sol ».À ces considérations doit être ajouté le régime de circulation de l’eausouterraine : existence de source et niveau de la nappe phréatique.

La réalisation de sous-sol (en particulier de parkings) peut être rendue trèsonéreuse par l’existence d’une nappe phréatique ou de mouvement d’eauobligeant à des ouvrages complexes (paroi moulée).

Outre la qualité des constituants, il convient de s’enquérir auprès des servicescompétents des Mines de l’existence de galeries résultant d’exploitation minière.

La présence de tels ouvrages nécessite des prescriptions particulières pour lesfondations qui génèrent un surcoût rendant parfois inopportun la réalisation decertaines opérations.

9.1.3.2 Les sols pollués

Les sous-sols des terrains, en particulier dans les zones d’industries anciennes(deux sites Internet répertorient les anciennes activités potentiellementpolluantes) peuvent présenter des pollutions de natures diverses :

• métallique : métaux lourds ;

• minérale : chlore, soufre, etc. ;

• organique : hydrocarbures.

Le cadre juridique, lors de la vente, est défini par deux textes fondateurs :

• la loi 75-663 du 15 juillet 1975 relative à l’élimination des déchets et à larécupération des matériaux,

• la loi 76-663 du 19 juillet 1976 et son décret du 21 septembre 1977 relatifsaux installations classées pour la protection de l’environnement (étant préciséque les installations industrielles à haut risque relèvent d’une directiveeuropéenne spécifique dite directive Seveso du 24 juin 1982 qui impose desdispositions préventives appropriées, un contrôle des pouvoirs publics, uneinformation de la population).

Le principe est que le coût de la dépollution étayé par un audit environnementaldu site s’impute sur la valeur foncière et doit conduire, dans certains cas, àrechercher une utilisation permettant d’optimiser la balance entre la valorisationdu foncier et les coûts de dépollution.

9.1.3.3 L’impact des sites pouvant présenter des vestiges archéologiques

L’exécution des travaux affectant le sous-sol soumis à autorisation oudéclaration préalable, sur des terrains de plus de 3 000 m2 (à l’exclusion delogements locatifs sociaux, des travaux agricoles ou forestiers et du logementpour soi-même) entraîne la perception d’une redevance de 0,32 €/m2 (loi 2003-707 du 1er septembre 2003). L’impact financier, s’il reste malaisé à apprécier enamont d’une opération (dans le cadre d’une évaluation d’un terrain), doit être


86

signalé avec des réserves à ce titre car il comporte la participation au coût desfouilles et un allongement des délais de déroulement de l’opération.

9.1.3.4 La qualité agronomique

Nous ne la citons que pour mémoire car elle est traitée dans un autre chapitre.Rappelons que la valeur agricole des terres est étroitement liée aux caractéris-tiques du sous-sol, qui déterminent dans une large mesure sa compositionphysique (texture et structure) et chimique.

9.1.4 Les éléments d’équipement

La viabilité d’un terrain constitue l’élément clé de sa valorisation et en matièred’expropriation (cf. chapitre 16) participe de la définition du terrain à bâtir. Leséquipements sont indispensables pour la mise en valeur des terrains et se distin-guent par leur degré de finition : viabilité primaire appliquée aux réseauxpériphériques, viabilité secondaire desservant les constructions à partir duréseau primaire.

Les équipements comprennent : • La voirie, constituée d’un réseau principal et de ramifications, permettant

l’accès des véhicules et des services publics (ordures ménagères, pompiers).Elle comporte en général une voie bitumée de largeur variable avec chemi-nement piéton latéral par trottoirs.

• L’alimentation électrique, qui doit satisfaire les besoins des utilisateurs (bassetension pour l’individuel, moyenne tension avec transformateur pour lecollectif) et également comporter l’éclairage public réalisé avec la voirie.

• L’alimentation en eau, qui est proportionnée aux besoins avec un réseau principalde conduites maîtresses se ramifiant en conduites d’alimentation. La capacité dedistribution peut constituer un facteur limitatif de la mise en valeur du terrain.

• L’assainissement qui assure l’évacuation des eaux : eaux pluviales et eauxvannes dont les réseaux doivent être séparés.

• L’assainissement est assuré par un réseau d’égouts menant à un traitementcentralisé (station d’épuration). Le coût de l’assainissement doit faire l’objetd’une étude technique attentive en raison de son impact financier : uneopération peut-elle être effectuée à partir du réseau existant, ou y a-t-ilnécessité de lourds investissements ? La vérification des équipements enservice par la consultation des documents d’urbanisme permet de répondre àces questions et de déterminer les coûts à prévoir et donc de chiffrer la valeurdu terrain en l’état (calcul à rebours du lotisseur).

9.1.5 L’encombrement

Le terrain a pour vocation d’être valorisé par une construction afin de constituerun immeuble qui devient le seul actif identifiable.



Traditionnellement, dans la méthode analytique d’estimation par sol etconstructions, parfois encore utilisée par des techniciens du bâtiment, la valeurdu terrain fait l’objet d’un abattement pour encombrement. Cet abattement sejustifie par une utilisation inadéquate du terrain au regard de sa valorisationoptimale par une construction nouvelle plus conforme aux besoins économiquesdu moment. L’abattement de ce point de vue est donc d’autant plus importantque l’inadéquation est jugée forte :

• à l’achèvement d’une construction répondant parfaitement aux besoins,l’abattement n’est pas justifié ;

• a contrario, un terrain bâti de constructions vétustes et obsolètes relève d’uncoefficient d’abattement maximum représenté par le coût des travaux dedémolitions et de remise en état pour obtenir un terrain « prêt à construire ».

9.1.6 Charge foncière et ventilation terrain/constructionsLa notion de charge foncière apparaît dans le bilan d’un promoteur quicomporte l’ensemble des coûts supportés pour réaliser l’immeuble constituantle produit fini (cf. chapitre 20).

Cette charge foncière exprimée en euros/m2 HON (voire en euros/m2 up)intègre l’ensemble des coûts destinés à fabriquer un terrain « prêt à construire »,soit la valeur du terrain nu et libre en l’état d’être bâti à laquelle s’ajoute diverspostes (taxes et participations, honoraires divers, coût de mise en état et deviabilisation…)

On notera que le terrain « nu et libre » intègre, outre le terrain seul, les éventuelscoûts de démolition, d’éviction, de dépollution.

Au cours de la vie d’un immeuble peut être recherchée la part respective du terrainet des constructions dans la valeur globale. Cette opération systématique encrédit-bail, afin de déterminer la part non amortissable représentée par le terrain,connaît une nouvelle application dans le statut fiscal récent (loi de finances pour2003) des sociétés d’investissements immobiliers cotées qui implique, dans lecadre de leur réévaluation, une ventilation du terrain et des constructions.

Cet exercice a conduit l’AFREXIM à formuler quelques recommandations enrappelant les critères usuellement utilisés pour une telle recherche des valeurs :

• la localisation du bien,

• le classement au regard des règles d’urbanisme permettant de détecter uneéventuelle constructibilité résiduelle mais aussi une surdensité (COS de fait),

• la consistance du bâti : qualité des constructions et des prestations, vétusté,obsolescence.

Dans la pratique, la quote-part du terrain pour des immeubles en bon état variele plus souvent entre 10 et 60 %. Elle est d’autant plus élevée que la localisationentraîne une valeur élevée de l’immeuble.


88

9.2 Les constructionsLe présent développement se limite à fournir des connaissances techniques debase indispensables à l’expert sans prétendre empiéter sur le domaine relevantdes techniciens spécialisés, ingénieurs, architectes, métreurs, qui utilisent et lecas échéant sont amenés à contrôler les règles et les normes régissant l’art deconstruire. Néanmoins, l’évaluation en valeur marchande des immeubles bâtisimplique l’analyse de l’état des constructions, la connaissance des méthodesd’appréciation du prix de revient et des travaux les plus courants, même sil’expert peut être amené à faire appel à un spécialiste dans l’art de construirepour résoudre des cas d’espèce délicats.

Nous rappellerons en préambule que les auteurs de la construction sont soumisd’une part, aux normes administratives codifiées dans les documents techniquesunifiés (DTU) et aussi à un régime de responsabilité particulier pour lesmalfaçons. Ce régime d’assurance dommage-ouvrage résulte de la loi Spinettadu 4 janvier 1978 et concerne la garantie décennale touchant aux dommages quicompromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Nous allons maintenant examiner les principaux aspects concourant àdéterminer la valeur vénale du bâti.

9.2.1 Architecture et gros œuvre

Nous examinerons successivement les différents composants d’un bâtiment quidoivent faire l’objet d’un examen et d’une description succincte dans le cadred’une expertise.

9.2.1.1 Les fondations

Ces ouvrages se définissent comme la partie du gros œuvre située en dessous dela surface de nivellement. Ils assurent l’ancrage des constructions et sontdestinés à éviter les mouvements transversaux ; leur conception dépend dupoids des constructions et de la qualité de résistance du sol.

Leur réalisation a connu des évolutions en fonction des techniques mais leprincipe est demeuré de répartir les charges de manière optimale :

• voûtes en pierres pour les caves anciennes ;

• semelles et radiers en béton pour les immeubles récents ;

• fondations spéciales sur pieux, puits bétonnés reliés par longines ;

• parois moulées et cuvelage pour la protection des nappes phréatiques et desmouvements d’eau.

9.2.1.2 Le système porteur et le remplissage

Il est constitué des éléments verticaux et horizontaux de la construction quiassurent la solidité et l’étanchéité. Dans les constructions anciennes, ces deux



fonctions sont confondues par une élévation porteuse épaisse en maçonnerieavec des ouvertures de petite taille, ou distinctes dans les constructions en pande bois avec remplissage composite (torchis, pisé, cailloux, briques).

Les constructions classiques et haussmanniennes sont réalisées en pierres detaille porteuses plus ou moins ouvragées avec des planchers en solivage. Ceux-ci sont soit encastrés dans la maçonnerie, soit supportés par des lambourdesplacées le long des murs et supportées par des corbeaux (saillie du mur).

Le béton armé se généralise progressivement au début du XXe siècle, se substi-tuant aux ouvrages métalliques de la seconde moitié du XIXe siècle. Lesplanchers en fer et hourdis de cette époque utilisés surtout en sous-sol sontsupplantés par les poutrelles en béton armé et remplissage par corps creux.

Le remplissage des constructions contemporaines est assuré par des matériauxcomposites destinés à assurer non seulement l’étanchéité (« le clos ») mais aussià répondre aux nouvelles exigences d’isolation thermique et phonique. Enmatière résidentielle, des normes ont été édictées par les pouvoirs publics pourles constructions neuves afin de diminuer cette dernière nuisance qui constituele premier motif d’insatisfaction des résidents.

L’étanchéité des façades (hors ouvertures) est assurée soit naturellement dansles constructions anciennes par l’épaisseur des murs (qui assure également unebonne inertie thermique), soit par bardage (bois, pierres agrafées, ardoise,shingle, tôle), soit par enduits. Ces derniers sont de natures variées : mortiers dechaux, mortiers bâtards (mélange chaux/ciment), mortier de ciment ou plusrécemment enduits minces à base de résines étanches.

9.2.1.3 Les charpentes et couvertures

Ces ouvrages ont pour fonction d’assurer l’étanchéité de la construction ; ils ontdonc un rôle essentiel pour la conservation de celle-ci.

La couverture traditionnelle est assurée par une charpente en bois dont lacomposition est schématiquement la suivante : un triangle isocèle appelé fermeconstitué d’une base, l’entrait reposant sur la maçonnerie, et de deux côtésobliques, les arbalétriers, la solidarité de l’ensemble étant assurée par le poinçonreliant le sommet des arbalétriers à l’entrait. Les fermes sont rendues solidairespar une poutre à leur sommet, la panne faîtière, et à leur base par des pannessablières reposant sur les murs. Le poids de la toiture est supporté par deschevrons, pièces de bois reposant sur les pannes et parallèles aux arbalétriers.

Ceux-ci portent les lattes sur lesquelles reposent les matériaux de couverture.Ces derniers sont très variés et présentent un caractère régional parfois renduobligatoire par les prescriptions d’urbanisme.

Les deux couvertures les plus représentées sont les tuiles et les ardoises.

Les tuiles, en terre argileuse cuite au four, présentent de grandes disparités dansleur forme ; on distingue en effet :

• la tuile canal demi-cylindrique généralement posée sur voligeage à claire-voieou jointif ;


90

• la tuile plate, dont les variétés sont nombreuses : tuile brune ancienne des toitsparisiens, tuiles de Bourgogne, tuiles « Monuments historiques » dont ladensité est plus importante ;

• la tuile mécanique à emboîtement limitant le recouvrement, et donc au poidsmoindre que la précédente ;

L’ardoise, pierre de schiste naturelle, plus légère que la précédente (mais aussiplus onéreuse). Elle est fixée sur les lattes par des crochets en cuivre ou en fergalvanisé.

La durabilité de ces matériaux est variable selon les zones climatiques, mais elledépasse cinquante ans et peut atteindre près du double sous réserve d’entretien.

À Paris, la couverture classique des immeubles haussmanniens est constituée dezinc qui est sensible aux pollutions et nécessite un entretien suivi ; le brisis quiprotège l’étage mansardé est généralement en ardoise.

Les immeubles récents de la seconde moitié du XXe siècle présentent souventdes couvertures plates en terrasse constituées d’une dalle en béton avec uncomplexe étanche multicouche bitumé avec protections externes.

Les immeubles industriels présentent des charpentes métalliques ou bois(lamellé-collé) avec des couvertures variées : bac acier ou aluminium laqué aufour, fibrociment, produits bitumeux (shingle), verrières.

La forme des toits présente de nombreuses variantes : toiture à une pente (enappentis), à deux versants, à la Mansart, en pavillon.

La recherche d’étanchéité et d’évacuation de l’eau est complétée par les instal-lations de zinguerie et les dispositifs d’étanchéité ; l’eau pluviale est collectéepar des gouttières et évacuée par chéneaux (tuyaux de descente) traditionnel-lement en zinc, remplacé parfois par le PVC. Les cheminées débouchent entoiture par une souche en maçonnerie plus ou moins décorative terminée par lemitron sur lequel repose la mitre.

L’étanchéité aux intersections des plans de toiture est assurée par des noues enzinc, alors que le joint entre la souche et la toiture est constitué de bandes desolins en zinc ou en mortier hydraulique.

9.2.2 Le second œuvreCe poste couvre l’ensemble des prestations intérieures et présente une grandevariabilité qui se traduit par un éventail de coût très ouvert. Nous distinguerons :

9.2.2.1 Le cloisonnement

Il est réalisé en briques creuses ou panneaux préfabriqués ; ceux-ci sont égalementposés le long des murs extérieurs pour améliorer avec un vide d’air l’isolationthermique. L’enduit intérieur et les plafonds sont en plâtre (ou placoplâtre) avecrevêtement de papier peint ou peinture. Les immeubles anciens présentent parfoisdes lambris de bois ainsi que des moulures décoratives en stuc (mélange de plâtreet de poudre de marbre) ou en staff (plâtre armé de filasse).



9.2.2.2 Les sols

Traditionnels, les parquets disposés sur des lambourdes reposent sur leplancher ; ils sont d’essences diverses : chêne, pin, sapin, châtaignier, et dedispositions variées : à l’anglaise, à bâton rompu, à point de Hongrie.

Les carrelages sont scellés sur chape ou collés après ragréage. Ils présentent desproduits et des modes de fabrication variés et sont utilisés surtout en cuisine etsalle de bains pour leur résistance aux produits ménagers et à l’eau (grèscérame, grès rustique, carreaux de faïence) ainsi que dans les pièces deréception (terre cuite) en concurrence avec les dallages de pierres naturelles(marbre, granit, ardoise, comblanchien…).

9.2.2.3 La menuiserie et la vitrerie

Ce poste concerne aussi bien des ouvrages intérieurs qu’extérieurs de laconstruction : les portes intérieures et extérieures et les fenêtres.

Ces ouvrages comportent une partie fixe : les huisseries, traditionnellement enbois, qui a été parfois remplacé dans les constructions récentes par le fer,l’aluminium ou les matières plastiques. L’huisserie est constituée d’une traversedans sa partie supérieure horizontale appuyée sur des poteaux verticaux. Lapartie mobile s’encastre sur le bâti doté d’une feuillure et se raccorde par gondset pommelles ; le chambranle est une moulure masquant le joint entre la maçon-nerie et l’huisserie. Les portes sont à un ou deux vantaux, pleines ou vitrées.

Les fenêtres présentent une grande variété d’ouvertures et de croisées avec desdispositifs adaptés pour assurer l’étanchéité à l’eau et à l’air (joints).

La vitrerie qui participe à l’étanchéité, à l’isolation ainsi qu’à la sécurité (des per-sonnes et contre le feu) obéit à des normes réglementaires et à des labels de qualité.

Les volets et persiennes ont pour objet la protection et l’occultation de lalumière. Les persiennes à lamelles ouvertes à la française ont succédé aux voletspleins intérieurs et ont été suivies par les persiennes métalliques et les diverstypes de volets roulants.

9.2.3 Les équipementsCes éléments prennent une part de plus en plus importante en résidentiel, maisplus encore pour les bureaux.

En matière résidentielle les postes usuels comportent :

• L’installation électrique, qui doit être dotée d’appareils de protection (inter-rupteurs, mise à la terre) et satisfaire pour les constructions nouvelles auxnormes Promotelec.

• La plomberie et les sanitaires, qui incluent les canalisations techniques de circu-lation de l’eau et les appareils. Ce poste se caractérise par l’abondance desappareils, la nature et la qualité des prestations qui présentent un large éventail.Les normes en matière d’équipement ont suivi une évolution quantitative et


92

qualitative croissante, les réalisations neuves devant répondre aux exigences desconsommateurs (une salle d’eau ou de bains par chambre, plusieurs W.-C.). Il ya lieu de prêter attention à l’état des canalisations et de la robinetterie.

• Le chauffage, poste qui a également suivi les évolutions techniques. Lechauffage central s’est généralisé avec distribution en circuit d’eau chaude parradiateurs, générateurs au fuel ou au gaz par substitution au charbon, à Parispar le réseau de vapeur du chauffage urbain. Le chauffage électrique a pu sedévelopper en même temps que les dispositifs d’isolation se renforçaient.

• Les ascenseurs et monte-charges dont l’installation est devenue obligatoirepour les immeubles collectifs à partir de quatre étages. Ils sont soumis à desrègles de sécurité strictes, depuis la loi Urbanisme, habitat du 3 juillet 2003ayant modifié l’article L. 125 du CCH.

• Autres équipements :. vide-ordure, dont l’installation est en matière de collectif prévue hors des

locaux privatifs pour des raisons d’hygiène ;. les dispositifs de sécurité : digicode, parlophone, vidéophone ;. les câblages : TV, réseaux privés.

En matière résidentielle s’est développé le concept de domotique, qui recouvrel’équipement et la gestion de diverses installations de confort et de sécurité :

• régulation du chauffage,

• mise en fonctionnement d’appareils ménagers,

• gestion de dispositifs de sécurité (alarmes),

• arrosage automatique.

L’automatisation et la gestion optimale de certaines dépenses devraientcontribuer à développer ces prestations.

En matière de bureaux, les évolutions récentes vont à la fois vers un équipementtrès complet et une recherche de la maîtrise des coûts d’exploitation, au profittant des utilisateurs que des propriétaires.

La notion d’immeubles « intelligents » a été introduite, recouvrant diversesfonctions du réseau interne : accueil, sécurité-incendie, gardiennage, contrôlesd’accès, sûreté anti-intrusion, alarmes. Les circulations verticales (ascenseurs,escaliers) doivent répondre aux normes ERP (établissement recevant du public)et le confort des utilisateurs est privilégié par la climatisation ou le rafraî-chissement d’air et l’existence de locaux d’accompagnement : salles de réunion,locaux sociaux, locaux techniques, RIE (restaurant inter entreprise).

Les choix d’aménagements et d’équipements influent fortement sur le coûtd’exploitation qui peut être calculé soit au m2 utile, soit au nombre d’utilisateurs.

9.2.4 Le diagnostic technique

Sans prétendre à se substituer aux spécialistes techniques, l’expert doit êtresusceptible de détecter les principaux défauts de construction et les sinistresqu’ils génèrent.



Nous examinerons successivement de ce point de vue :

• les désordres liés à la solidité de l’édifice ;

• les désordres résultant de défauts d’étanchéité.

9.2.4.1 La solidité de l’édificeElle peut être compromise par le comportement défectueux des fondations oude la structure porteuse, dont les causes peuvent être diverses.

Concernant les fondations, les désordres résultent, soit d’une insuffisance desreconnaissances préalables, soit de la survenance de phénomènes affectant larésistance du sol (sol instable, venues d’eau, milieux agressifs).

La structure porteuse quant à elle peut être entachée d’une erreur initiale deconception ou d’étude concernant la transmission des efforts, ou d’uneexécution défectueuse.

Le résultat de ces désordres se traduit par des fissurations de cisaillement dontl’évolution est suivie par témoins. La poursuite du phénomène doit entraîner desmesures confortatives parfois substantielles et onéreuses.

9.2.4.2 Les défauts d’étanchéitéIls se manifestent tant au niveau de la couverture qu’en façades. Celles-ci sontparticulièrement vulnérables au niveau des ouvertures (calfeutrement entre grosœuvre et menuiseries et entre ouvrants et dormants) et des liaisons ossature-remplissage.

Les infiltrations d’eau se produisent au niveau des fissures pouvant apparaîtredans la façade pour des raisons diverses (retrait de l’enduit, choc thermique,hétérogénéité du support, interaction murs-planchers) et provoquent des altéra-tions des bétons et des défauts intérieurs.

Le traitement peut être préventif par des dispositions techniques adéquates(DTU) ou curatif par des travaux d’application d’enduits imperméables.

9.2.4.3 Les diagnostics techniques en cas de vente ou de location

La loi ENL (engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006 complètel’ordonnance du 8 juin 2005 sur la consistance du DDT (dossier unique dediagnostic technique) dont les modalités restent, pour certaines, à préciser pardécrets.

Le dossier de diagnostic technique, établi par un professionnel certifié, pourracomporter sept rubriques :

• État de la recherche d’amiante (vente). Cet état est obligatoire pour toustypes de locaux construits avant le 1er juillet 1997, avec une durée de validitépermanente. Le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie.

• Constat de risque d’exposition au plomb (vente et location), obligatoire pourles immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949, avec unedurée de validité d’un an pour la vente et de six ans pour la location. Pasd’exonération de garantie pour le vendeur.


94

• État relatif à la présence de termites (vente), s’appliquant à tous les bâtimentsselon zones définies par arrêté préfectoral, avec une durée de validité de troismois. Pas d’exonération de garantie pour le vendeur.

• État de l’installation intérieure de gaz (vente), s’appliquant aux immeublesd’habitation dont l’installation a plus de quinze ans. Entrée en vigueur le 1er

novembre 2007 (selon décret du 14 septembre 2006), avec validité d’un an.

• Risques naturels et technologiques (vente et location), ne concernant queles ensembles situés dans une zone couverte par un plan de prévention. Lessanctions peuvent conduire à la résolution de la vente ou à la réduction duprix. Durée de validité de six mois.

• Diagnostic de performance énergétique – DPE – (vente et location),s’appliquant à tous les bâtiments hormis quelques exceptions énumérées dansle décret du 14 septembre 2006, avec une date d’effet à compter du1er novembre 2006 pour la vente et au plus tard le 1er juillet 2007 pour lalocation. Il s’agit d’un document informatif, valable dix ans, ne comportantpas de sanction.

• État de l’installation intérieure d’électricité pour les immeubles d’habitation ;les décrets d’application doivent préciser la date d’effet et les modalitéspratiques.

9.2.5 L’appréciation du coût de construction

9.2.5.1 La connaissance des coûts de construction

Leur connaissance constitue un repère précieux pour l’expert. Pour les immeublesneufs ou récents, elle forme la base objective de l’approche dans la mesure oùl’immeuble réalisé correspond à une utilité sociale ou économique reconnue.

Les techniciens appliquent une approche précise à partir de métrés répertoriantla quantité de matériaux utilisés et évalués en fonction de leur mise en œuvre.Ce travail de spécialiste est réservé aux litiges portant sur les constructions oules travaux de remise en état importants. Cette prestation nécessite du temps etjustifie une rémunération appropriée.

Pour les travaux d’expertise en valeur vénale, la détermination du prix de revientne nécessite pas une telle précision et des méthodes synthétiques sont employées.

Celles-ci sont étayées par des bases de données provenant soit de l’adminis-tration (DAEI), de la profession (FPC, bureaux d’étude), soit encore de basesélaborées par l’expert s’il a l’avantage de travailler régulièrement pour desopérations de promotion immobilière à financer.

Voici quelques exemples de coût de construction actuel (HT) :• Bureaux courants 900/1 100 €/m2 HO.• Bureaux standing 1 200/1 500 €/m2 HO.• Habitation ordinaire 800/1 000 €/m2 HO.• Habitation de standing 1 200/1 500 €/m2 HO.• Stockage 400/550 €/m2 HO.



9.2.5.2 Les indices

Afin de suivre l’évolution des prix et des coûts, l’expert dispose d’indicationssous forme d’indices dont il convient de préciser la nature.

• Le coût de construction est représenté par l’index Bâtiment national BT01,base 100 en janvier 1974 (hors TVA). C’est un indice mensuel se voulantreprésentatif du coût de construction tous corps d’état, sans que soit connu ledétail de sa composition. Cet index est utilisé par les professionnels pourl’indexation des marchés d’entreprise, ainsi que dans les contrats deconstruction de maisons individuelles.

• L’indice du coût de la construction à usage d’habitation, dénommé ICC est unindex trimestriel élaboré conjointement par l’INSEE et la DAEI, base 100 au4e trimestre 1953.

Il s’agit, en dépit de sa dénomination, d’un indice de prix de la construction deslogements établi à partir des prix effectifs d’un échantillon de dossiers depermis de construire autorisés et faisant l’objet d’un traitement statistique parl’INSEE1.

Les index ou indices purement immobiliers doivent être bien entendu distinguésdes indices de prix à la consommation publiés par l’INSEE (série France entièreet parisienne base 100 en 1998) ainsi que des coefficients retenus par le fiscpour la revalorisation des débours dans le cadre du calcul des plus-values.

Pour être complet, nous mentionnons également le tableau d’évolution dupouvoir d’achat de l’euro (voir annexe n° 3).

9.2.6 Les travaux et leur incidence sur la valeur vénale

L’approche de la valeur des biens anciens s’effectue certes par comparaisonavec des biens similaires, mais aussi par référence aux logements neufs ourénovés, pouvant être proposés dans le marché dont ils relèvent. Dans cetteoptique, l’expert est conduit à rechercher le coût des travaux permettant uneremise à niveau qualitative du bien pour atteindre les référentiels de sa strate.

La première approche consiste donc à déterminer les travaux à effectuer, quidépendent non seulement de son état initial, mais des standards pratiqués eu égardà sa localisation. Pour schématiser, les travaux à envisager dans un appartementbourgeois parisien à l’équipement du milieu du dix-neuvième siècle, ne seront pasidentiques à ceux d’un pavillon du même âge dans un chef-lieu de canton. Lechiffrage de ces travaux par une approche métrique (recoupée par un calcul analy-tique par corps d’état) permet d’établir la décote liée à l’état du bien.

1. Cet indice est utilisé uniquement pour l’indexation des loyers commerciaux ; pour l’habitation, l’utilisation de la moyenne des quatre derniers trimestres est remplacée à compter du 1er janvier 2006 par l’indice de référence des loyers (IRL).


96

Dans cette approche, une analyse préalable de l’influence des deux composantsde la valeur, l’emplacement lié à la rente foncière et le bâtiment lié à la qualité,doit être menée. Il doit en résulter une appréciation de leur influence respectiveet des possibilités de valorisation par travaux. Des études de l’IAURIF à Parisont montré l’influence parfois sous-estimée de la qualité : un « mauvais »logement ne peut prétendre à une valorisation comparable, même après travaux,à un logement de qualité quelle que soit la localisation. Le facteur situationcertes le plus prégnant n’émerge qu’à travers le filtre du niveau technique. Ditde façon différente, la valorisation des travaux est étroitement dépendante dufacteur foncier et leur réalisation doit en tenir compte.

Il en résulte que, selon l’analyse du marché, la répercution du coût des travauxsur la valeur vénale produira des effets contrastés : dans certains cas, la plus-value sera supérieure au coût des travaux, ceux-ci permettant d’atteindre unestrate de qualité bénéficiant d’un marché plus soutenu ; soit elle restera en-deçàdu coût, dans le cas fréquemment rencontré de rénovation de biens en situationbanale.

9.2.7 Amortissement et vétusté

Contrairement au terrain, bien non amortissable, les constructions font l’objetdans le plan comptable d’un amortissement dont la durée dépend de leurnature ; elle varie dans une fourchette de 50 ans, soit 2 % par an pour lesconstructions traditionnelles à usage d’habitation, à 20 ans pour des locauxd’activité de construction légère.

Cette pratique réservée aux sociétés a été étendue de manière dérogatoire etdans une optique fiscale aux dispositifs Périssol et Besson (cf. chapitre 10) pourles particuliers, acquéreurs de logements neufs.

La vétusté est une notion voisine mais différente résultant de l’évolution dans letemps des différents constituants d’une construction dont la longévité estvariable.

Elle peut dépasser 150 ans pour certains postes de gros œuvre et moins de10 ans pour d’autres du second œuvre. Cette grandeur mesure la perte de valeursubie par la construction en raison de son âge et compte tenu de son étatd’entretien et des réparations qui y ont été effectuées. Elle est représentéecomptablement par la somme qu’il conviendrait d’engager annuellement pourréaliser les travaux qui permettraient au bâtiment de se conserver à l’état neuf.Dans le bilan de certaines sociétés foncières figure ainsi une provision annuellepour grosses réparations de l’ordre de 0,60 % du prix de revient.

La détermination de la vétusté demeure délicate compte tenu de l’hétérogénéitédes durées de vie des diverses composantes du bâtiment, de l’usage plus oumoins intensif des locaux et de l’état d’entretien. Une formule réductriceconsiste à privilégier l’âge de la construction et sa durée de vie théorique.



En l’absence de correctifs pour entretien et modalités d’utilisation, la vétustés’exprime comme une fraction de la valeur à neuf représentée par le rapportentre l’âge et la durée de vie du bâtiment :

En appelant D : la durée de vie théoriqueA : son âgeP : le prix de reconstruction actuel

La vétusté s’écrit : V = P

La vétusté est une notion utilisée en matière d’assurances pour le calculd’indemnisation de dommages.

Elle permet de déterminer, en cas de sinistre, l’indemnité représentative dupréjudice à partir de la valeur de reconstitution à neuf amputée de la vétusté.

La valeur ainsi calculée est en terme d’assurance appelée valeur intrinsèque,soit :

Vi = Valeur à neuf – Vétusté

Vi =

La valeur intrinsèque est corrigée d’un coefficient d’entretien qui est destiné àmoduler l’abattement théorique.

9.2.8 Obsolescence et décote pour immobilisation

À côté du vieillissement technique, les constructions subissent une perte devaleur représentative de leur obsolescence, c’est-à-dire de leur inadéquation auxbesoins actuels. Cette obsolescence concerne l’ensemble des postes de laconstruction : parti pris architectural, matériaux utilisés, distribution et surtoutéquipements.

Elle reflète l’évolution des techniques, des besoins et des goûts et constituel’opposé de la notion de modernité.

L’obsolescence se traduit par un abattement affectant la valeur intrinsèqueappelé coefficient d’immobilisation.

De manière synthétique, on emploie pour l’approche de la valeur d’utilité (oud’utilisation), un coefficient d’abattement sur la valeur à neuf représentantglobalement la vétusté et l’obsolescence.

Une notion connexe est employée pour traduire la décote le plus souventconstatée affectant un immeuble neuf ; il s’agit dans ce cas de la dépréciation« immédiate » représentative de la perte de valeur que peut subir un immeubleneuf, en cas de revente immédiate.

Cette dépréciation dépend de plusieurs facteurs :

• singularité de sa consistance,

• inadéquation de sa consistance à la situation,

AD----

P P AD---- P

D A–D

--------------=–


98

• concurrence d’immeubles similaires,

• illiquidité,

• perte de régimes fiscaux ou financiers privilégiés.

Les méthodes d’approche de la valeur par la valeur à neuf affectée de diversabattements sont réservées à la valeur d’utilisation pour des biens spécifiques aumarché inexistant ou très étroit ; elles ne sont pas pertinentes pour les bienscourants, en raison de la part d’arbitraire irréductible.


10 LES FACTEURS ÉCONOMIQUES ET SOCIOLOGIQUES DE LA VALEUR

Dans ce chapitre vont être évoqués les différents aspects de l’influence desparamètres macro et microéconomiques sur les marchés immobiliers et lecomportement des acteurs. Si un éclairage historique demeure indispensable,l’accent sera mis sur les évolutions récentes et en cours dans un contexte dedéréglementation et de mondialisation des échanges.

10.1 Le fondement économique de la valeurLa science économique, en particulier française, ne s’est intéressée qu’assezpeu à l’immobilier, sauf à lui reconnaître un certain nombre de spécificités queles financiers tentent d’atténuer pour en améliorer la lisibilité et permettre ainsiun examen comparatif plus pertinent avec d’autres types d’actifs.

10.1.1 La spécificité du bien immobilier

Le bien immobilier constitue un actif comportant un certain nombre de caracté-ristiques qui concourent à en rendre l’appréciation délicate, nonobstantl’apparition de banques de données et les analyses statistiques qui en découlent.

Sa première caractéristique, qui sert d’ailleurs à l’identifier, est son caractèreintransférable conféré par le terrain, élément constitutif de l’entité.

Cette composante spatiale présente une variabilité nettement plus élevée quel’autre composante (constructions et frais y afférant) et son étude examinée auchapitre 6 relève de la théorie foncière.

La deuxième caractéristique est qu’il constitue un actif réel et durable du patri-moine détenu par les particuliers et les sociétés.

La détention d’un immeuble généralement de longue durée constitue un inves-tissement réputé de faible risque. Le choix d’investissement résulte d’unarbitrage avec les placements financiers en comparant les rentabilités respec-


100

tives corrigées des risques qui incitent à une certaine diversification, et en tenantcompte de la fiscalité.

La durabilité du bien immobilier conduit à distinguer deux composantes :

• le bien lui-même, assimilable à un stock et bien d’investissement ;

• le service rendu, représenté par un flux financier qui est le loyer.

Nous verrons ultérieurement dans ce chapitre les conséquences sur le marché dece dualisme.

Le bien immobilier se caractérise enfin par le caractère composite de sesconstituants : terrain et construction, qui présentent une grande variabilité. Il enrésulte des difficultés pour effectuer des comparaisons, même en ramenantcelles-ci à quelques paramètres simples (prix unitaire).

La non-fongibilité des immeubles doit conduire à examiner l’ensemble de sescaractéristiques et à tenter de dégager son impact sur la demande finale.

10.1.2 Utilité et rentabilitéLa valeur du bien s’établit en fonction de son utilité, qui est exprimée parl’agent économique qui en aura l’usage et ce en fonction de ses besoins.

La satisfaction de ses besoins peut être réalisée directement par appropriationdu bien et donc confusion du service et de la détention patrimoniale, ouseulement par l’usage du service par le biais de la location. Dans les deuxhypothèses, c’est le point de vue de l’utilisateur qui prévaut tant dans la fixationde la valeur vénale que de la valeur locative. L’investisseur qui met à dispositionle service (logement, bureaux…) se détermine en fonction de l’analyse alter-native de ses opportunités de placement et des objectifs qu’il poursuit.

Cette dualité d’approche justifie le pluralisme des méthodes d’estimation :

• par comparaison et analyse des caractéristiques du bien (approche ditehédonique), qui privilégie la demande des utilisateurs ;

• par le revenu, qui à un moment donné reflète la demande des investisseurs ;

• par le coût de fabrication, qui représente l’offre nouvelle permettant d’ajusterle marché sur le long terme.

Le rapport de la COB de février 2000 recommande d’ailleurs d’utiliser deuxméthodes, l’une par comparaison, l’autre par le revenu.

10.2 Politique monétaire et valeur

10.2.1 GénéralitésEn économie de marché, les prix reflètent l’utilité sociale des biens etpermettent gràce à une unité de compte commune de pratiquer les échanges debiens et services. Ce rôle est dévolu à la monnaie, dont le monopole d’émission


Les facteurs économiques et sociologiques de la valeur 101

a constitué une des principales fonctions régaliennes des États. L’instrumentmonétaire a été en France, jusqu’à son transfert à la Banque centrale en 1994,un élément essentiel de la politique économique des pouvoirs publics.

Pour s’en tenir à notre siècle, rappelons que celui-ci a débuté avec une monnaiedéfinie au siècle précédent, le franc germinal, représentant 322,5 mg d’or assortid’une convertibilité totale en métal précieux.

Les conflits mondiaux, Première et Seconde Guerres, qui ont nécessité lamobilisation d’énormes disponibilités pour soutenir l’effort de guerre, ontconduit à des dévaluations successives amenuisant la parité avec le métalprécieux.

Au sortir de la Seconde Guerre, l’effort de reconstruction et le coût des guerrescoloniales ont contribué à la poursuite de l’érosion de la monnaie.

Le pouvoir d’achat du franc ne représentait plus que 0,50 % environ de celui dufranc germinal en 1958 à l’avènement de la Ve République, marquée par unedévaluation réussie, accompagnée du changement de francs, ayant permis unestabilisation pour plus de 10 ans.

La définition de la monnaie nationale s’est trouvée modifiée en 1972 dans lecadre européen avec abandon de la référence à l’or et fixation de sa valeur parrapport à une unité de compte européene (l’écu) autour d’un taux pivot.

Ce stade intermédiaire de convergence européenne s’est encore accompagné deréajustements monétaires vis-à-vis de la monnaie dominante, le mark. Elleaboutit à la fin du siècle à la création d’une monnaie européenne, l’euro, dont lagestion est confiée à une banque centrale indépendante du pouvoir politique,pendant de la Banque fédérale aux États-Unis.

La mise en place de l’euro, monnaie européenne à vocation mondiale, au 1er janvier2002, permet à terme d’unifier les grands marchés immobiliers d’Europe conti-nentale dont le niveau relatif, toutes choses égales par ailleurs, fluctuera selon le tauxde change vis-à-vis du dollar et plus secondairement du yen.

10.2.2 Monnaie et théories économiques

10.2.2.1 La théorie quantitative de la monnaie

La théorie classique relie la monnaie au prix par une équation simple qui faitintervenir quatre variables :

M : la masse monétaire au sens large

P : le niveau moyen des prix

V : la vitesse de circulation de la monnaie

T : le volume des transactions (quantité échangée)

Elle postule que : MV = PT, c’est-à-dire que le produit de la masse monétairepar la vitesse de circulation est équilibré par la valeur des marchandiseséchangées.


102

Dans l’hypothèse où les deux grandeurs V et T sont invariantes, il en résulte quetoute injection nouvelle de monnaie induit une hausse des prix.

Il s’agit d’une analyse instantanée dans une hypothèse de constance des autresvariables.

On soulignera en matière immobilière que le volume de transactions n’est passtable : il accompagne la hausse des prix en période spéculative et constitue unevariable d’ajustement en cas de retournement, le marché se contractant avecrésistance des prix à la baisse.

10.2.2.2 L’approche néokeynésienne

Dans la période historique dépressive de l’entre-deux-guerres, Keynes apréconisé la relance de l’économie par une politique inflationniste contrôlée,c’est-à-dire combinant un déficit budgétaire et des facilités de concoursbancaires. Cette politique a connu un certain succès dans la mesure où l’appareilproductif était sous-utilisé et une réserve de main-d’œuvre existait : l’injectionde liquidités se traduit alors essentiellement par la progression de la productionet la réduction du chômage dans un contexte de faible hausse des prix.

Cette recette s’est avérée moins convaincante en période de plein emploi, lesfacilités monétaires restant de peu d’effets sur l’appareil productif et générantessentiellement de l’inflation. Les disciples de Keynes après-guerre ontconsidéré que la croissance induisait nécessairement de l’inflation et que lecontrôle des taux d’intérêt constituait la priorité de la conduite économique.

Cette analyse plutôt de caractère micro-économique et dans un contexte defaible ouverture vers l’extérieur se justifiait par le rôle à court terme des tauxd’intérêt. Leur niveau selon la conjoncture permettait soit de soutenir l’investis-sement (taux bas), soit de tempérer la demande (taux élevés).

Ce réglage théorique n’a pas évité en Europe les turbulences apparues au débutde la décennie 1970 marquée tout à la fois par la montée du chômage, l’accen-tuation de la contrainte extérieure (dégradation du taux de change) et la montéede l’endettement (avec des primes de risque croissantes supportées par lesdébiteurs).

10.2.2.3 Le néolibéralisme

Illustrée par Milton Friedmann, cette doctrine privilégie les équilibres à longterme et en particulier le contrôle de la masse monétaire.

Dans cette optique de durée, compte tenu de l’impossibilité d’intervenir sur lesmultiples paramètres économiques, il convient de s’en tenir aux grandséquilibres dont la masse monétaire constitue l’un des plus importants.

Dans une économie devenue plus ouverte, nécessitant une plus grande flexibilitéde l’appareil productif et un désengagement de l’État, l’évolution de la massemonétaire doit être contrôlée par la banque centrale indépendante car elle ajustele taux d’inflation ainsi que le taux de croissance à un niveau de chômagedéterminé.



Cette politique monétaire accompagnée d’une politique budgétaire et structu-relle d’adaptation de la capacité productive a conduit à la désinflation compé-titive préalable à la convergence européenne, dont l’objectif en voie d’êtreatteint est la constitution d’une monnaie forte bénéficiant de taux d’intérêtfaibles.

10.2.2.4 Taux d’intérêt et inflation

� Nature du taux d’intérêt

Les taux d’intérêt dans un marché ouvert se constatent et résultent de l’appré-ciation portée sur la monnaie par les détenteurs de capitaux : marché monétairepour les taux courts et marché obligataire pour les taux longs.

Le taux d’intérêt se caractérise par une double nature :

• le prix du temps, qui représente l’abandon d’un pouvoir d’achat immédiatcontre un pouvoir d’achat futur.Cet aspect, qui comporte un fort ressort psychologique, dépend des anticipa-tions des acteurs économiques sur l’évolution à court et long terme desprincipaux indicateurs influençant la politique monétaire. Il faut y ajouter lecas échéant une prime de risque fonction de la confiance accordée à lamonnaie ;

• le prix du capital, qui représente le point de vue de l’investisseur-emprunteurpour lequel le taux d’intérêt reflète le coût de son investissement. La décisiond’investir est influencée par la comparaison entre le coût de l’opérationprojetée (et donc le coût du crédit) et la rentabilité attendue.

� Rôle des taux d’intérêt

Les taux d’intérêt sont fixés par les banques centrales (États-Unis et Europe)dont le rôle principal est le maintien de la valeur de la monnaie en veillant àmaintenir l’inflation à un niveau faible. Il faut ajouter que la régulation de lamasse monétaire et des taux ne peut être déconnectée de l’économie réelle etdonc des grands équilibres macroéconomiques : croissance du PIB, taux dechange, chômage et déficit budgétaire. On en déduira, dans un contexte demondialisation des capitaux, que la fixation des taux est sous le contrôle desmarchés et donc reste en cohérence avec les données macroéconomiques et leurévolution.

Les taux d’intérêt, dont l’impact ne doit pas être surestimé, accompagnent doncles politiques économiques plus globales et traduisent en fin de compte lescontraintes extérieures. Ils peuvent cependant les influencer conjoncturellementen particulier sur le plan psychologique, qui constitue un levier puissant (antici-pation et « morale » des agents économiques).

Au plan microéconomique, le niveau des taux d’intérêt détermine les anticipa-tions des agents économiques.

• Pour les ménages, il oriente les arbitrages entre consommation et épargne ; lechoix de l’épargne est influencé également par les conditions financièresoffertes par des placements financiers à court et long terme, actions et obliga-tions, et les placements immobiliers.


104

• Pour les entreprises, les conditions de crédit constituent un paramètreimportant de la décision d’investir.

Au plan macroéconomique, les taux d’intérêt influencent le niveau des prix etdes revenus ; le taux réel, c’est-à-dire celui résultant de la différence entre letaux affiché et l’inflation, représente les charges supportées par les débiteurs,contrepartie des revenus des épargnants.

Un équilibre doit donc s’établir entre les divers agents économiques – débiteurscherchant à alléger leurs charges et tablant sur la hausse des prix (entreprises)ou des salaires (ménages), créanciers attentifs à la rentabilité réelle –, tout celaen prenant en compte l’incidence fiscale.

� L’influence de l’inflation

La fixation des taux résulte d’interactions complexes qui évoluent de façondynamique, en raison des phénomènes d’anticipation dans lesquelles l’aspectpsychologique intervient. Le niveau des taux d’intérêt à un moment donné estfonction du stade du cycle économique :

• en phase de ralentissement, il s’abaisse pour favoriser la reprise ;

• en phase de surchauffe, il s’élève pour faciliter le retour à l’équilibre.

Le mouvement s’accompagne d’évolutions de la masse monétaire (souscontrôle des banques centrales) mais est aussi influencé par l’environnementinternational : celui-ci constitue une contrainte incontournable par suite de lalibération des marchés et se traduit par l’obligation de maintenir un taux dechange approprié qui permet d’équilibrer les échanges (en termes de balancecommerciale et de mouvements de capitaux) tout en maintenant la valeurrelative de la monnaie.

L’inflation, qui traduit la dérive des prix, est un des principaux paramètresinfluant les taux puisqu’elle est une des composantes du taux réel qui détermineles décisions des opérateurs.

Ceux-ci tiennent compte des tendances passées mais surtout essaient de prévoirles évolutions futures.

Pour prendre l’exemple de la France, on distingue depuis la dernière guerre lespériodes suivantes :

• période d’inflation accompagnée de dévaluation de la monnaie jusque dans lemilieu des années 1980 (avec quelques périodes de stabilité, politique Pinaydans les années 1950 et politique de Gaulle pendant 10 ans) ;

• période de désinflation liée à la construction européenne avec convergencevers le mark pour aboutir à la monnaie unique en 1999.

La première période correspond à une forte progression du PIB accompagnéed’un accroissement démographique, dans un contexte d’amélioration continuedu pouvoir d’achat ; la seconde période marque une phase d’ajustement caracté-risée par l’adaptation de l’outil de production industrielle, le ralentissement dela croissance et la montée du chômage, contrepartie d’une gestion monétaire etbudgétaire plus stricte.



La situation actuelle se caractérise par un ralentissement quasi général deséconomies occidentales suite au dégonflement d’une bulle spéculative liées auxactivités de la « nouvelle économie » (informatique, média, télécom) aggravépar un contexte géopolitique instable.

Les mesures de relance, plus vigoureuses aux États-Unis qu’en Europe, touchentla politique monétaire avec l’abaissement des taux courts à des niveaux histori-quement bas (1 % aux États-Unis, 2 % dans la zone euro) ainsi que des facilitésbudgétaires par l’accroissement des déficits, le tout destiné à soutenir la consom-mation et relancer l’investissement. La reprise, en particulier en Europe, esthésitante avec des craintes nouvelles de déflation (c’est-à-dire de diminution de lavaleur des actifs) en raison d’une revalorisation brusque de l’euro face au dollar.

10.3 Le fonctionnement du marché

10.3.1 L’approche théoriqueDans une économie libérale, le fonctionnement des marchés est régi par la libreconfrontation de l’offre et de la demande qui détermine à un moment donné la valeurdes biens. Cette valeur dans le cadre du marché parfait s’établit à l’intersection descourbes de l’offre, croissante avec le prix, et de la demande, en sens contraire.

La même théorie a identifié des situations spécifiques liées au nombre inter-venant selon le tableau suivant :

Prix

P

Q

Offre

Demande

Quantité

OffreDemande

Grand Nombre Petit Nombre Unicité

Grand nombre concurrence parfaite oligopole monopole

Petit nombre oligopsone oligopole bilatéral monopole contrarié

Unicité monopsone monopsone contrarié monopole bilatéral


106

Nous y ajouterons la concurrence monopolistique, qui résulte de la mise sur lemarché de produits non homogènes et permet de se rapprocher des avantages dumonopole.

10.3.2 Les caractéristiques du marché immobilier

Le fonctionnement des marchés immobiliers demeure, dans des proportionsvariables selon ses compartiments, très éloigné du marché « parfait » qui secaractérise par :

• l’existence de nombreux acheteurs potentiels ;

• l’existence de nombreux vendeurs potentiels ;• une fongibilité des biens ;• une information permanente de tous les acteurs.

Les caractéristiques du marché immobilier que l’on relève usuellement sont eneffet les suivantes :• une segmentation importante par nature, taille, situation, qui doit conduire à

une analyse de plus en plus fine ;• une transparence insuffisante qui néanmoins s’améliore par la création récente

de banques de données ;• une absence de fongibilité qui rend difficiles les comparaisons et tend à

accroître le caractère monopolistique ;• la perturbation induite par la réglementation : protection des locataires,

réglementation d’urbanisme restrictive, droits de préemption ;• une fluidité médiocre du marché intrinsèque aux biens et liée aux droits de

mutation, à la fiscalité.

La réalité de bon nombre de marchés est qu’à un instant donné le nombre d’interve-nants est réduit voire unique (préemption), conduisant donc à des situationsd’oligopole ou de monopole, chaque intervenant recherchant une positiondominante. Celle-ci bien évidemment résulte de la pression relative offre/demande etpeut conduire, dans le cas de terrains à bâtir, à des ajustements brutaux par les prix.

10.3.3 Le comportement des acteurs

Il résulte de considérations économiques tempérées surtout pour le résidentielpar une approche hédoniste et sociologique, sans omettre le contexte fiscal.

10.3.3.1 Les utilisateurs

En matière résidentielle, un secteur important relève du secteur social, HLM etconventionné, et procède de la politique du droit au logement. Ce secteur complexen’est cependant pas déconnecté du marché dans la mesure où son coût pour lacollectivité est très influencé par le coût des ressources et donc des taux d’intérêt.

Le secteur dit libre est beaucoup plus sensible au marché et ce depuis le milieude la décennie 1980.



En matière résidentielle, l’acquisition de la résidence principale demeure unepréférence largement majoritaire même si elle n’arrive pas toujours à êtreconcrétisée (il y a moins de 60 % de la population propriétaire de sonlogement).

Ce choix résulte de multiples considérations : recherche de la sécurité, attrait dela pierre sous l’angle patrimonial, préparation de la retraite mais, surtout, descontraintes financières demeurent prépondérantes. Elles dépendent de la solva-bilité des ménages dont l’évolution dépend de deux paramètres antagonistes :

• le niveau des prix du marché à rapprocher de la capacité financière desménages constituée du revenu net de fiscalité et de son évolution ;

• et les modalités de financement : taux des crédits à l’habitat et durée. Cesdifférents facteurs vont ponctuer l’évolution cyclique du marché.

En ce qui concerne les locaux à usage professionnel et d’activités, le marché nes’est véritablement structuré qu’au début des années 1970 sous l’effet de la tertia-risation de l’économie et de la première incursion d’opérateurs venus d’Outre-Manche. Les utilisateurs ont progressivement intégré le coût de l’immobilier dansleur compte d’exploitation en même temps que leurs exigences en matière deprestations deviennent plus pointues. L’aspect patrimonial des locaux d’exploi-tation qui s’était hypertrophiée du fait d’implantations anciennes dans des sitesvalorisés par le développement urbain s’est largement estompé avec la vente denombre de sièges historiques. Il n’a pas cependant disparu mais les entreprises ontcherché des locaux et des adresses correspondant à leurs besoins dans des zonesnouvelles et mieux adaptées. Cette quête plus que pour les ménages relève d’unchoix économique dont la problématique est complexe.

Le choix acquisition/location s’analyse selon les principaux critères suivants :

• capacité financière et donc résultat de l’entreprise,

• opportunité d’investir ou d’emprunter pour les locaux d’exploitation, qui dépenddu point précédent et des conditions financières débitrices qu’elle peut obtenir,

• état du marché permettant tant en location qu’en vente de répondre auxcahiers des charges,

• désir de conserver une souplesse et une faculté d’adaptation dans un contexteincertain,

• volonté de réserver les fonds propres à l’activité principale de l’entreprise.

À titre indicatif, une entreprise dotée d’une capacité financière substantielle etsouhaitant des locaux présentant une certaine spécificité réalisera une opérationnouvelle sur fonds propres ou, pour économiser ceux-ci, de préférence encrédit-bail. A contrario, une entreprise tertiaire en démarrage se contenterad’une location de bureaux à une adresse recherchée en envisageant à brèveéchéance un déménagement en cas de croissance.

10.3.3.2 Les investisseurs

Ceux-ci arbitrent leurs placements en fonction de considérations économiqueset monétaires dans le contexte fiscal du moment.


108

L’investissement relève d’un choix entre plusieurs exigences : • la rentabilité, qui s’exprime par la sommation du revenu et de la plus-value,• la sécurité, qui mesure le risque de l’investissement,• la liquité, représentée par la facilité de réalisation.

Traditionnellement, le placement immobilier constituait un placement défensifdans les périodes de forte inflation dans la mesure où ses revenus sont indexéspeu ou prou sur le pouvoir d’achat.

La performance des investissements immobiliers ne fait l’objet, en France,contrairement à ce qui se passe chez les Anglo-Saxons, d’une analyse préciseque depuis le milieu des années 1980 avec l’apparition de banques de données.

La mesure de la rentabilité s’est affinée en recherchant le revenu net perçu quedétermine l’analyse des cash-flows (parts ou action de sociétés immobilièrescotées en bourse ou non). Cette analyse intègre l’impact fiscal et permet dedéterminer, en fonction des modalités de financement, la rentabilité sur fondspropres. Dans une période de différentiel de taux entre le coût du financement etla rentabilité nette, l’effet de levier permet de générer de fortes rentabilités, trèslargement supérieures à un placement obligataire.

Le manque de liquidité forme un handicap classiquement reproché àl’immobilier ; il était considéré comme une contrepartie inhérente à la sécurité.La réalisation de zones homogènes où se concentrent certains types de locaux– quartier de bureaux de la Défense, centres commerciaux – contribue àl’émergence d’un marché plus lisible et a favorisé la financiarisation del’immobilier avec la création de supports plus liquides et donc une plus grandevolatilité du secteur.

Dans le nouveau contexte de mouvements mondiaux des capitaux, cette problé-matique liquidité/volatilité doit conduire, ce que l’on constate depuis peu, à unesélectivité accrue : les bons actifs sont plus recherchés et donc voient leur prixaugmenter alors que les autres demeurent délaissés et relativement illiquides.

10.3.3.3 Le rôle des pouvoirs publics

La puissance publique, dans ce nouveau contexte, joue un rôle plus effacé, enparticulier en matière de locaux d’activités ; ce rôle demeure néanmoinsmaintenu par diverses dispositions : agrément, fiscalité, zones franches.

En matière résidentielle, la réglementation encadre les liens contractuels tandisque des dispositions fiscales orientent les investissements.

10.3.4 Le cycle immobilier

Les cycles immobiliers sont réapparus dans la décennie 1980 tant pour lerésidentiel que pour les bureaux, avec chacun des caractéristiques propres etsans un nécessaire synchronisme avec l’évolution macroéconomique qui,néanmoins, demeure le facteur directeur.



En matière résidentielle, un premier cycle s’est développé dans la deuxièmemoitié des années 1980, affectant essentiellement Paris, la région parisienne etla Côte d’Azur.

Enclenché par une demande croissante dans un contexte de reprise économiqueoffrant des perspectives de progression du pouvoir d’achat et nonobstant destaux de crédit élevés (à tempérer néanmoins par l’inflation), les prix parisiensont fortement progressé. La phase de hausse à la fin de la décennie 80 a pris untour spéculatif par l’intervention massive de marchands de biens financés avecfacilité par la place bancaire.

La prise de conscience du retournement du marché s’est progressivementmanifestée à partir de la fin 1990 en raison d’un contexte macroéconomiqueperturbé et d’une politique monétaire resserrée. L’ajustement à la baisse dans unmarché devenu étroit s’est prolongé jusqu’en 1997. Durant le cycle de 1985 à1997, les prix, après avoir doublé, n’ont plus alors marqué qu’une progressionde 10 à 20 %.

Un nouveau cycle a débuté en 1998 en Région parisienne, pour gagner ensuitel’ensemble du pays. Depuis cette date, les prix ont plus que doublé en Île-de-France.

Les causes structurelles expliquent, certes, pour une large part cette situation :

• forte demande liée à l’accroissement démographique et au flux migratoire,décohabitation,

• offre restée frileuse (mise en place des PLU freinant la disponibilité du foncier),

mais aussi, et surtout, une politique monétaire très accommodante (relancemacro-économique oblige) avec des taux très bas et des durées de prêt allongéesdopant la solvabilité des ménages, nonobstant un pouvoir d’achat enprogression modeste et le maintien d’un fort taux de chômage.

L’évolution du marché apparaît dès lors très dépendante de la politiquemonétaire et apparaît très fragilisée par les tensions à la hausse sur les taux et lesdifficultés des établissements financiers à lever des fonds.

La hausse vive des coûts de l’énergie – chauffage et déplacement – fragiliseégalement la clientèle la plus modeste.

En matière de bureaux, les cycles sont plus connectés avec l’évolution écono-mique, la progression du PIB générant un accroissement de l’emploi (sousréserve que les gains de productivité ou la délocalisation ne le neutralise pas) etdonc une demande nouvelle.

10.4 Le contexte local

10.4.1 Les facteurs locaux

L’évolution des marchés immobiliers est sous l’influence des divers facteurslocaux parmi lesquels prédominent les considérations socio-économiques etsocio-démographiques qui ont pu être mise en évidence par des études écono-


110

métriques. Trois grands groupes de paramètres peuvent être distingués, dont lesimpacts variables ne permettent pas une modélisation complète mais pourlesquels la corrélation avec le dynamisme du marché a pu être mise en évidence.

• Le premier groupe concerne l’aspect socio-démographique : . taille de l’agglomération,. structure et évolution de la population,. taux d’activité de la population,. répartition socio-professionnelle (cadres – employés – ouvriers),. richesse fiscale.

• Le deuxième groupe concerne les activités exercées et leur environnement : . principaux employeurs,. équipements structurants,

– dessertes : route, fer, air,– enseignement et recherche.

• Le dernier groupe, qui tend à prendre une plus grande importance dans lechoix de l’implantation dans la mesure où le degré de liberté s’accroît, relèvede la qualité du cadre de vie (dont participent d’ailleurs certains éléments dudeuxième groupe) et des préoccupations environnementales en général : . site, climat (héliotropisme) clairement confirmés par les premiers résultats

du recensement de 1999,. équipements culturels et sportifs.

La dématérialisation de certaines activités par l’utilisation des nouvelles techno-logies tend à privilégier la prise en compte de ces éléments.

10.4.2 Exemple des marchés résidentiels de province

L’Observateur de l’Immobilier, à partir des informations recueillies par lesexperts du Crédit Foncier de France, a mis en évidence la corrélation entre leniveau des prix et trois données socio-économiques caractéristiques :

• le taux de résidences secondaires : indicateur de l’aspect attractif de la ville ;

• le ratio cadres/ouvriers : indicateur de la tertiairisation de la ville ;

• la qualité des moyens de communication.

Trois facteurs essentiels permettent de caractériser un marché immobilier :

• le prix moyen du neuf, récent et ancien,

• le taux de valorisation des biens sur une période déterminée, à comparer àl’inflation,

• les facteurs de décote du récent et de l’ancien par rapport au neuf, et del’habitat périphérique comparativement à l’habitat central.

Il en ressort trois catégories relativement homogènes :

• Les villes à marché immobilier actif caractérisé par : . des prix dans chaque catégorie supérieurs à la moyenne,. un taux de valorisation le plus élevé et plus important que l’inflation,



. des décotes plus faibles aussi bien pour celles liées à l’âge des immeublesqu’à leur localisation.

Ces villes sont souvent des métropoles régionales au dynamisme économiqueaffirmé et dont la proportion de cadres est importante. Citons par exemple Lyon,Lille, Bordeaux, Toulouse, Rennes, Nantes.

• Les villes à marché immobilier calme, sans tension particulière sur les valeurset pour lesquelles les paramètres sont en retrait par rapport aux précédents :prix moyens et valorisations plus faibles, décotes plus importantes.Il s’agit de villes en faible progression démographique et moins tertiarisées,par exemple Clermont-Ferrand, Le Havre, Amiens, Limoges, Besançon.

• La dernière catégorie concerne les villes à marché immobilier en déclin pourlesquelles les prix moyens et les valorisations sont les plus faibles ; la décotedes immeubles de deuxième main est le plus élevée alors que l’écart centre-périphérie est le plus faible, reflet de l’absence de tension sur la zone centrale.Ces marchés se retrouvent sur de nombreuses villes en déclin industriel del’Est et du Nord de la France.

Quelques agglomérations échappent à ce classement et présentent un marchéatypique. C’est le cas de villes de la Côte d’Azur, dont le niveau de prix estproche de celui de l’agglomération parisienne, et de villes disposant d’un centrehistorique recherché où l’ancien central rénové s’aligne sur le neuf (cas d’Aix-en-Provence, Avignon par exemple).



11 LES FACTEURS JURIDIQUES DE LA VALEUR

La valeur d’un logement n’est pas la même selon qu’il est libre ou occupé, etselon les conditions du bail. La valeur d’un terrain n’est pas la même selonqu’on peut y édifier un bâtiment, et selon la nature et la surface du bâtiment quel’on peut construire.

La détermination et l’appréciation des facteurs juridiques de la valeur d’unimmeuble constituent une des tâches les plus difficiles de l’expert immobilier.

Compte tenu du format du présent ouvrage, nous n’exposerons que lesprincipaux facteurs juridiques susceptibles d’avoir une incidence sur la valeurd’un immeuble.

11.1 Droit de propriété

11.1.1 Définition

L’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et dedisposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pasun usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Cette définitioninchangée depuis 1804 est inspirée de la pensée libérale des philosophes duXVIIIe siècle dont les écrits ont contribué à la disparition de l’ancien ordremonarchique.

11.1.2 Évolution conceptuelle

Sous l’Ancien Régime subsistait la coutume féodale issue de la conceptiongermanique de la propriété tournant autour de la notion de domaine.

Fruit de l’organisation économique et sociale et de ses contraintes (pénurie,insécurité), la propriété était dissociée en un domaine éminent détenu par lanoblesse, et un domaine utile concédé au tenancier de façon permanente voirehéréditaire.

La propriété dans ce système n’était que relative et subordonnée à l’intérêtcommun : le seigneur tenait ses droits d’un suzerain, lui-même vassal du roidépositaire par Dieu du royaume. La propriété dans cette conception relevaitplus d’un statut équilibré entre les parties : le seigneur tirant puissance,


114

influence politique et redevances en contrepartie de la mise à disposition dudomaine et de la protection qu’il devait assurer à son exploitant.

Le Code civil a mis fin à la superposition de différents droits en reprenant laconception de la Rome antique d’un droit absolu défini essentiellement par sescomposantes:

• le droit d’usage, usus, qui confère la possibilité d’utilisation du bien,

• le droit de recueillir les revenus, fructus,

• le droit de disposer, abusus, c’est-à-dire d’effectuer tous actes de transfert depropriété ou de constitution de droits réels (hypothèques).

Cette définition du droit de propriété centré sur l’individu et l’exercice de saliberté apparaît néanmoins limitée par la loi et les règlements. À l’époque, laprincipale restriction reprise par ailleurs dans l’article XVII de la Déclarationdes droits de l’homme, était représentée par l’expropriation pour cause d’utilitépublique dont les effets devaient être compensés par une juste et préalableindemnité.

Ces restrictions au droit de propriété ont connu un foisonnement considérableau fil des ans que les auteurs du Code civil au XIXe siècle n’avaient pas imaginé.Ce phénomène, accéléré dans la seconde moitié du XXe siècle, est lié à l’inter-ventionnisme croissant de la puissance publique (État et autres personnespubliques principalement les collectivités territoriales).

Outre la fiscalité, qui a toujours existé sous des formes variées, la collectivité estintervenue en restreignant encore le champ d’application du droit de propriété.

Le droit de l’urbanisme, en France né après la Première Guerre Mondiale (loiCornudet 1919), a pris une nouvelle ampleur à partir de l’entrée en vigueur desa « loi fondatrice », la loi d’orientation foncière ou LOF de 1967. Le droit del’urbanisme de plus en plus foisonnant a fortement limité la portée pratique dela propriété foncière entendue dans le sens des dispositions du Code civil.

Par ailleurs, la réglementation de plus en plus étroite des rapports locatifs alimité le champ d’application du fructus .

11.2 Réglementation d’urbanisme

11.2.1 Objectifs et principales interventions législatives

Elle n’est pas un concept nouveau puisqu’on peut faire remonter son origine auphénomène urbain aussi bien gréco-romain que médiéval, mais son dévelop-pement en France s’est accéléré dans la seconde moitié du XXe siècle sousl’effet de l’urbanisation.

Au XIXe siècle, les premières réglementations de droit public applicables àl’immeuble avaient un objectif principal de police : la protection de l’ordrepublic (incendies, mouvements insurrectionnels) et la délimitation du domainepublic.


Les facteurs juridiques de la valeur 115

Le nouveau droit de l’urbanisme a, lui, deux principaux impératifs trèsdifférents :

• l’organisation de l’espace urbain pour répondre aux besoins économiques etsociaux,

• la préservation du patrimoine tant bâti, ce qui relève de la protection histo-rique, que naturel, ce qui relève de l’ensemble des préoccupations écolo-giques.

La propriété immobilière est soumise au droit de l’urbanisme principalementcontenu dans le Code de l’urbanisme et accessoirement le Code de laConstruction et de l’Habitation (CCH) (en particulier pour les Immeubles deGrande Hauteur (IGH) et les Établissements Recevant du Public (ERP), maisaussi dans le Code de l’Environnement, le Code de commerce, le Code du patri-moine.

La Loi d’Orientation Foncière (LOF) de 1967 insérait l’urbanisme dans unsystème centralisé.

Le droit de l’urbanisme français a été fondamentalement transformé par les loisde décentralisation du début des années 1980. Ces lois ont transféré, en principedéfinitivement, des prérogative importantes aux collectivités (communes essen-tiellement) sous le contrôle (très théorique ) de l’État ( déféré préfectoral).

Le droit de l’urbanisme dit « réglementaire » issu de la loi d’orientationfoncière (LOF) et des lois de décentralisation a, de nouveau, été réformé maisnon bouleversé par la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) du 13décembre 2000 qui lui fixe trois objectifs principaux :

• le développement durable en assurant un équilibre entre le renouvellementurbain, la maîtrise du développement urbain, le développement de l’espacerural et la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et fores-tières, et la protection des espaces naturels et des paysages,

• le respect de la diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans (oude) l’habitat,

• la gestion de l’espace de façon économe.

D’autres lois ont eu un impact très important sur la valorisation des actifsimmobiliers. Citons en particulier :

• La loi relative au développement et à la protection de la montagne (dite « loiMontagne » du 9 janvier 1985 – C.U. art. L. 145-1 à 13) définit les principesd’aménagement et de protection de la montagne et, en particulier, institueavec un contrôle de l’implantation des nouvelles Unités Touristiquessupérieures à 8 000 m2 SHON.

• La loi du 3 janvier 1986 (dite « Loi Littoral », CU art. L.146-1 à 9) prévoitl’établissement de Directives Territoriales d’Aménagement (DTA) des zoneslittorales qui restreignent les possibilités de construction. Elle a donné lieu àun contentieux important relatif à la protection des zones proches du rivage.Sont concernées non seulement les communes directement littorales maiségalement les communes riveraines d’un estuaire (98 communes définies dansle décret n° 2004-311 du 29 mars 2004).


116

• La législation constitutive de ce que la pratique qualifie d’ « urbanismecommercial », issue historiquement d’une loi du 27 décembre 1973 (dite loiRoyer), réformée par une loi du 5 juillet 1996 relative au développement et àla promotion du commerce et de l’artisanat (dite loi Raffarin). Désormais, estsoumise à Autorisation d’Exploitation Commerciale (AEC) la création oul’extension de magasin de commerce de détail supérieur à 300 m2 de SHONcommerciale.

Ce principe comporte des exceptions (pharmacies, regroupement de surfaces deventes n’excédant pas 1 000m2, garages restant inférieurs à 1 000 m2).

De même, le changement d’activité doit être autorisé à partir de 2 000 m2

ramenés à 300 m2 en alimentaire. La réalisation d’établissements hôteliers àpartir de 50 chambres en Île-de-France et de 30 chambres ailleurs fait égalementl’objet d’un examen par la Commission Départementale d’ÉquipementCommercial (CDEC). Le dernier secteur contrôlé concerne l’équipementcinématographique à partir de la création de 300 places.

Cette loi, destinée à respecter l’équilibre entre les grandes surfaces essentiel-lement périphériques et les commerces des centres-villes, constitue l’amorced’une planification dont l’influence sur l’économie est actuellement trèscritiquée.

Certains désirent une nouvelle réforme tandis que d’autres professionnelsenvisagent sa suppression pure et simple. Cette dernière option aurait pour effetune importante simplification du droit applicable aux actifs immobilierscommerciaux et aurait des incidences majeures en terme de valorisation desactifs existants.

11.2.2 Dispositions réglementaires applicables sur l’ensemble du territoire français en l’absence de document d’urbanisme

� RNU (Règlement National d’Urbanisme)

Les articles R.111-1 et suivants du Code de l’urbanisme s’appliquent àl’ensemble du territoire français. Ils constituent ce qu’il est convenu d’appeler leRèglement National d’Urbanisme ou RNU (dénomination officielle jusqu’au1er octobre 2007 : règles générales d’urbanisme).

Certaines des dispositions du RNU s’appliquent uniquement dans lescommunes non pourvues d’un document d’urbanisme (POS, PLU ou cartecommunale), d’autres cumulativement au document d’urbanisme en vigueur eten particulier l’article R.111 du Code de l’Urbanisme qui donne à l’autoritécompétente la faculté de refuser un permis de construire en cas « d’atteinte aucaractère des lieux existants ».

Le RNU a fait l’objet d’une réécriture par le décret du 5 janvier 2007. Le« nouveau RNU » est entré en vigueur, avec la majorité des dispositionsrelatives à la réforme des autorisations d’urbanisme, le 1er octobre 2007.



� Les deux principes de constructibilité limitée

Constructibilité limitée en l’absence de PLU, POS ou carte communale (1982)

Ce principe a été institué par les lois de décentralisation et a pour finalitéd’inciter les communes à se doter de documents d’urbanisme. En l’absence dePOS (puis de PLU au fur et à mesure de la mise en révision des POS antérieursau 1er avril 2001), une commune ne peut délivrer de permis de construire « endehors des parties actuellement urbanisées de la commune ». La délimitationdes parties urbanisées d’une commune est une question de fait déterminée par lejuge administratif.

Constructibilité limitée en l’absence de schéma de cohérence territoriale(SCOT) : loi SRU applicable à compter du 1er avril 2001

À l’imitation de la règle de constructibilité limitée en l’absence de documentd’urbanisme communal (POS ou PLU) afin d’inciter les communes à s’insérerdans le champ d’application d’un document d’urbanisme supra communal, lesanciens schémas directeurs étant le plus souvent inexistants ou non mis à jour, laloi SRU a introduit une règle de constructibilité limitée en l’absence de SCOT.Le principe est qu’une commune ne peut ouvrir de nouvelles zones à l’urbani-sation si elle n’est pas couverte par un SCOT. Comme le principe de constructi-bilité limitée à défaut de document d’urbanisme, le principe de constructibilitélimitée en l’absence de SCOT comporte des exceptions.

11.2.3 Particularités de l’urbanisme réglementaire de la région Île-de-France

Le droit de l’urbanisme français porte l’empreinte du poids économique de laRégion Ile-de-France. Trois documents d’urbanisme revêtent un caractère suigeneris : le Schéma Directeur de la Région Ile-de-France, le PLU de Paris et,plus récemment, l’Opération d’Intérêt National (OIN) de la Défense.

� Schéma Directeur de l’Ile-de-France

Le Sdrif est un document d’aménagement/urbanisme spécifique à la Région Ile-de-France. Une de ses grandes orientations, à savoir l’implantation de bureaux àl’est pour faire contrepoids à l’ouest parisien et en particulier à la Défense, n’a,jusqu’à une époque récente, jamais été respectée par les planificateurscommunaux et intercommunaux.

Le Sdrif a été révisé et arrêté en février 2007.

� PLU de Paris

Le PLU de Paris présente des spécificités marquées, en particulier les« protections spéciales ville de Paris » qui étendent la protection desmonuments à caractère historique ou patrimonial très au-delà de la législationnationale et qui contient des restrictions spécifiques en matière d’affectationcommerciale.


118

Le PLU de Paris a fait l’objet d’une annulation partielle par le Tribunal de Parisle 2 août 2007, en ce qui concerne les dispositions relatives à la protection descommerces en rez-de-chaussée. L’appel est en cours à la date du présentouvrage.

� Urbanisme réglementaire du quartier d’affaires de la Défense

Tout au long de son histoire, le périmètre de la Défense, sous l’égide de l’Epad,(Etablissement public d’aménagement de la Défense), a fait l’objet de règlesdérogatoires tant en matière d’urbanisme (application du RNU) qu’au regarddes règles de la fiscalité de l’urbanisme, ce qui a donné lieu à la plus importanteaction en répétition de l’histoire du droit de l’urbanisme.

L’Epad est désormais remplacé par un nouvel établissement public et la Défensequi constitue le quartier de bureaux le plus dense d’Europe est régie par desrègles d’urbanisme dérogatoires qui s’imposent au SDRIF en application d’undécret d’août 2007.

11.2.4 Fiscalité de l’urbanisme spécifique à l’Île-de-FranceLa région Île-de-France, dans le cadre de l’aménagement du territoire, faitl’objet d’un traitement particulier concernant les implantations de locaux àusage industriel, commercial, professionnel, administratif, technique, scienti-fique ou d’enseignement ne relevant pas de l’État. Ces locaux font l’objet d’unagrément spécifique dont les formalités ont été allégées par un décret du12 novembre 2007 (articles R.510-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

Désormais, les changements d’utilisateur ou d’utilisation des locaux ne sont passoumis à agrément. Par ailleurs l’agrément est accordé, selon les cas, soit par lepréfet du département, soit par le préfet de la région Ile-de-France à l’exclusionde toute autre autorité.

11.2.5 Zones franches urbaines (ZFU) Les zones franches urbaines (loi d’aménagement du 4 février 1995 complétéepar la loi 96-987 du 14 novembre 1996) ne relèvent pas du droit de l’urbanismemais du droit fiscal.

Les ZFU visent à réorganiser certains quartiers urbains en favorisant l’instal-lation d’entrepreneurs qui, en contrepartie de leurs activités industrielles,commerciales, artisanales ou libérales, bénéficient d’avantages fiscaux tempo-raires (60 mois) : impôt sur les bénéfices, taxe professionnelle, taxe foncière,droits de mutation sur les commerces. De même, un régime dérogatoire deréduction d’impôt est consenti aux investisseurs.

On peut penser que ce zonage discriminant aura un impact dans l’évolutionrelative des valeurs immobilières de certains quartiers.



11.3 Servitudes de droit public

11.3.1 Distinction entre servitude administrative et servitude de droit privé

Jusqu’au milieu du XXe siècle, le droit de propriété était principalement limitépar les servitudes issues du droit civil essentiellement définies par le Code civil.

Pour le Code civil, une servitude est une charge supportée par un bienimmobilier (le fonds servant) au profit d’un autre bien immobilier (fondsdominant). La liste de ces servitudes figure dans le Code civil (servitude depassage, servitude non aedificandi, etc.).

Depuis le milieu du XXe siècle et de manière de plus en plus marquée à compterdu milieu du XXe siècle, le droit public a multiplié les restrictions au droit de lapropriété des immeubles (servitudes administratives). Ces servitudes se distin-guent fondamentalement des servitudes du droit privé, en ce sens qu’ellesn’impliquent pas l’existence d’un fonds dominant et résultent de l’applicationde textes spécifiques (servitude aéronautiques, …).

Parmi les servitudes de droit public, les plus importantes sont les servitudesd’urbanisme constituées par l’ensemble des limitations au droit de propriété quirésultent du Code de l’urbanisme.

Le zonage institué par un POS ou un PLU, le classement en zone inconstructibleen application du RNU ou d’une carte communale sont des servitudesd’urbanisme.

Ainsi, la classification d’un terrain dans telle ou telle zone d’un territoirecommunal a un impact majeur sur la valeur de celui-ci. Dans certains départe-ments français, la valeur d’un terrain à bâtir peut être plus de cent foissupérieure à la valeur du même terrain classé en zone agricole.

Le principe en la matière est celui de la non indemnisation des servitudesadministratives en général, et des servitudes d’urbanisme en particulier.

11.3.2 Servitudes d’urbanisme ayant un impact majeur sur la valorisation des immeubles

11.3.2.1 Classement des terrains au regard des règles des documents d’urbanisme

Le classement du terrain considéré dans une zone constructible ou non du POS,du PLU ou de la carte communale aura une incidence majeure sur sa valori-sation.


120

11.3.2.2 Servitudes d’Utilité Publique (SUP)

Ces servitudes sont répertoriées en annexe de l’article R. 126-1 du Code del’urbanisme dont la liste non exhaustive relève de quatre grandes catégories :

• conservation du patrimoine,

• utilisation des ressources et des équipements (mines, carrières, télécommuni-cations),

• défense nationale,

• salubrité et sécurité publiques (cimetières, risques naturels).

Les SUP ne sont opposables aux demandeurs d’autorisations d’urbanisme(principalement aux pétitionnaires de permis de construire) que si elles figurenten annexe du dossier de POS ou de PLU.

Comme l’ensemble des servitudes d’urbanisme, les SUP ne peuvent donner lieuà indemnisation que si la loi, lors de leur création, ne l’exclue pas. De plus, lepréjudice indemnisable doit être direct, certain, grave et spécial (Conseil d’État,14 mars 1986).

11.3.2.3 Emplacements réservés

Les emplacements réservés constituent des espaces sur lesquels la collectivité adécidé la réalisation d’un projet d’intérêt collectif. Cette servitude comportedonc une restriction au droit de disposer puisque l’usage autorisé est limité auseul projet prévu. En vertu des articles L. 230-1 à L. 230-6 du Code del’Urbanisme se substituant à l’ancien article L. 123-9 du Code de l’urbanisme,le propriétaire dispose alors de deux possibilités :

• Exercer son droit de délaissement, c’est-à-dire mettre en demeure d’acquérirla collectivité qui a un an pour se prononcer. En cas de désaccord sur le prix,le juge de l’expropriation est amené à statuer selon les règles de l’expro-priation. Mais, contrairement aux autres servitudes d’urbanisme, l’estimationdu terrain s’effectue sans tenir compte de la réserve. Elle s’opère au regard dela situation d’urbanisme dans laquelle le terrain se trouvait à la date deréférence, qui est fixée un an avant la publication de l’acte rendant public ledocument d’urbanisme en vigueur.

• S’il décide de construire sur le surplus de terrain, la constructibilité afférente àla surface réservée doit être déduite du total, sauf dérogation à obtenir s’ilcède gracieusement cette surface dont la constructibilité peut alors êtrereportée.

11.3.2.4 Espaces boisés

Les espaces boisés classés sont définis par l’article L. 130-1 à 130-6 du Code del’urbanisme.

Le principe est leur maintien en l’état sans cependant, contrairement à laréglementation des emplacements réservés, que la constructibilité de leur super-ficie ne soit à déduire de celle du terrain entier.



La seule possibilité offerte au propriétaire est donc, en cas de classement partiel,de réaliser une opération de construction sur le surplus doté d’une constructi-bilité théorique afférente à la totalité du terrain, si cela est possible ; sinon ou encas de classement total ou d’impossibilité de réaliser une opération sur lesurplus, il peut invoquer l’article L.130-2 du Code de l’urbanisme.

• cession gratuite de l’espace boisé en contrepartie de la fourniture d’un terrainà bâtir par la collectivité,

• ou autorisation de construire sur 10 % au plus de la superficie du terrainclassé (sous réserve de respecter les règles d’urbanisme), cela si le terrain estdétenu à titre onéreux depuis plus de cinq ans.

Il est enfin précisé que la valeur du terrain à bâtir fourni en compensation ou laplus-value conférée par l’autorisation de construire ne peuvent excéder la valeurdu terrain cédé.

11.3.2.5 Servitudes d’urbanisme issues des lois SRU, UH et ENL (articles L. 123-1 du Code de l’urbanisme)

Les lois « Solidarité et Renouvellement Urbain » (SRU - 2000), « Urbanisme etHabitat » (UH - 2003) et « Engagement national pour le Logement » (ENL -2006) ont institué un ensemble de servitudes qui grèvent de plus en plus deterrains urbains et conditionnent leur aménagement ou réaménagement dans lecadre, en particulier, des opérations de renouvellement urbain.

Ces servitudes figurent sur les documents graphiques du PLU avec l’indicationde l’alinéa applicable selon le cas (de a à d, voir ci-dessous). Ces nouvellesservitudes peuvent grever des terrains appartenant à des personnes morales dedroit public (domaine public), notamment les emprises ferroviaires de RéseauFerré de France.

L’article L.123-1 du Code de l’urbanisme dispose dans sa rédaction applicableau 15 juillet 2006 :

« Dans les zones urbaines ou à urbaniser, le plan local d’urbanisme peutinstituer des servitudes consistant :

a) À interdire, sous réserve d’une justification particulière, dans un périmètrequ’il délimite et pour une durée au plus égale à cinq ans dans l’attente del’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global, les construc-tions ou installations d’une superficie supérieure à un seuil fixé par lerèglement ; les travaux ayant pour objet l’adaptation, le changement de desti-nation, la réfection ou l’extension limitée des constructions existantes sonttoutefois autorisés ;

b) À réserver des emplacements en vue de la réalisation, dans le respect desobjectifs de mixité sociale, des programmes de logements qu’il définit ;

c) À indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvragespublics, ainsi que les installations d’intérêt général et les espaces verts à créerou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ceséquipements ;


122

d) À délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programmede logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à descatégories de logements locatifs qu’il définit dans le respect des objectifs demixité sociale ».

11.4 Documents d’urbanisme L’expert doit s’interroger pour savoir quelles sont les règles d’urbanisme appli-cables à un terrain, car sa valeur ne sera pas la même selon ce que l’on peut enfaire.

En l’absence de document d’urbanisme, le règlement national d’urbanisme(voir ci-dessus) est applicable.

Mais la commune du lieu de situation de l’immeuble peut également êtrecouverte par un document d’urbanisme simplifié (carte communale) ou détaillé(un POS si celui-ci n’a pas été mis en révision depuis l’entrée en vigueur de laloi SRU le 1er avril 2001, ou de plus en plus souvent un PLU).

11.4.1 Documents d’urbanisme simplifiés : les cartes communalesLa loi « Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) crée la carte communalequi se substitue, dans les petites communes, aux MARNU (modalités d’appli-cation du règlement national d’urbanisme), anciennement MARGU créés par laloi LOF de 1967.

Les MARGU/MARNU, documents d’urbanisme simplifiés, avaient à l’origineun caractère de directive et non de règlement. Ils avaient en principe une duréede quatre ans.

Les cartes communales qui les ont remplacées ont pour principal intérêt, pour lacommune, de lever toute ambiguïté quant à la délimitation des secteursconstructibles et des secteurs inconstructibles résultant des incertitudesjuridiques relatives aux zones actuellement urbanisées de la commune.

Comme son nom l’indique, le dossier de carte communale ne comporte pas derèglement mais seulement des documents graphiques.

Le régime juridique des cartes communales, qui sont devenus des documentspérennes (contrairement aux anciens MARNU) depuis la loi SRU, est trèssouple.

En cas d’adoption d’une carte communale, la commune peut décider ou non dutransfert de compétence en matière de permis de construire. Elle peut ou noninstituer un droit de préemption dont le régime est très semblable à celui dudroit de préemption urbain dans une commune couverte par un POS ou un PLU.



11.4.2 POS et PLULe terrain peut être couvert par un document d’urbanisme plus élaboré qui peutêtre un POS ou un PLU.

L’entrée en vigueur de la loi SRU, le 1er avril 2001, n’a pas eu pour effet detransformer les POS approuvés en PLU. Les POS demeurent applicables ; ilspeuvent être modifiés sans perdre leur nature de POS (à part certaines règlesapplicables aux PLU) ; en particulier, leur zonage n’est pas modifié. Ils peuventmême être modifiés sans perdre leur nature de POS. Ils ne deviendront des PLUqu’en cas de mise en révision.

En pratique, de nombreuses communes ont décidé progressivement de réviserleurs POS, les transformant donc en PLU. Les POS ont donc vocation àdisparaître progressivement.

Les règles fondamentales du zonage n’ont pas été modifiées par les lois SRU etUH. Le zonage est soumis à un contrôle minimal par le juge administratif,réduit à celui de l’erreur manifeste d’appréciation. Par contre, le zonage d’unPLU diffère de celui d’un POS, en particulier par la suppression des zones NBaccusées de favoriser le mitage, et par une modification des critères des zonesnaturelles et agricoles.

Dans les PLU, le territoire est divisé entre les zones suivantes :

• Zone U urbaine,

• Zone UA à urbaniser,

• Zone A agricole,

• Zone N naturelle et forestière.

L’indication de la constructibilité en terme de coefficient d’occupation des sols(COS) est supplétive. La constructibilité d’un terrain résulte d’abord de l’appli-cation des règles dites morphologiques (hauteur maximale , reculement parrapport aux voies, aux limites séparatives de la parcelle…). Ce n’est qu’aprèsl’application de ces règles morphologiques qu’il est fait application du COS, sile règlement du POS ou du PLU a instauré un COS. L’application du COS à lasuperficie d’un terrain permet d’obtenir une constructibilité maximale et nonune constructibilité garantie.

La complexité des règles exposées ci-dessus constitue un élément d’incertitudepour l’expert qui doit estimer un terrain constructible, car la valeur d’un terrainà bâtir est fondamentalement fonction du type d’immeuble que l’on peut yconstruire, et de la surface que l’on peut y construire. L’expert s’efforcera deréduire ses incertitudes en analysant soigneusement les articles du règlement dela zone et, le cas échéant, en demandant un certificat d’urbanisme.

Par ailleurs, Les documents d’urbanisme sont souvent modifiés, autre facteurd’incertitude pour l’expert.

La règle résultant des lois SRU et UH est que, en principe, la mutabilité d’unPLU est assurée par la procédure de modification, une commune n’étant tenuede procéder à une révision qu’en cas d’atteinte à l’économie du Plan d’Aména-gement et de Développement Durable (PADD), nouvel élément du dossier de


124

PLU institué par la loi SRU, non opposable au pétitionnaire d’un permis deconstruire depuis la loi UH.

Le dossier de PLU comprend toujours les éléments suivants :

• le rapport de présentation qui constitue en quelque sorte « l’exposé des motifs” du PLU ;

• le Plan d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), documentissu de la loi SRU qui n’existait pas dans les dossiers de POS ; les PLUpeuvent comporter des orientations d’aménagement qui régissent desquartiers ou des secteurs particuliers, par exemple quartiers en difficulténécessitant des opérations de rénovation urbaine. Contrairement au PADD,les orientations d’aménagement sont opposables aux demandeurs d’autori-sation d’urbanisme (à compter du 1er octobre 2007).

• des documents graphiques ;

• le règlement, pièce centrale du dossier de PLU qui comprend les règles appli-cables à l’ensemble de la commune, et les règlements de zone très standar-disés qui ne diffèrent pas fondamentalement des règlements de zone de POS.Les règles graphiques complètent les dispositions du règlement (notammentdivision des zones en secteurs) ; en cas de contradiction entre les règlesgraphiques et les dispositions du règlement, les premières prévalent sur lessecondes.

• des annexes de plus en plus nombreuses et complexes dont les plus impor-tantes sont les servitudes d’urbanisme qui ne sont opposables aux tiers que sielles figurent en annexe du PLU ou du POS.

À ces documents obligatoires s’ajoutent des documents relatifs à la procédured’élaboration du PLU. En outre, les communes peuvent à titre informatif yadjoindre d’autres documents tels que des prescriptions architecturales appli-cables à des quartiers anciens par exemple. Fréquemment, pour des quartiers duXIXe siècle n’ayant pas subi d’évolutions notables, le PLU reprend en annexedes documents déjà réalisés à l’occasion de l’établissement du POS précédent.

11.4.3 Règles supra communales d’aménagement : les schémas de cohérence territoriale (SCOT)

En sus du RNU et du document d’urbanisme communal (POS, PLU ou cartecommunale), un immeuble est, indirectement, soumis à des règles supracommunales principalement issues des schémas directeurs avant l’entrée envigueur de la loi SRU, des schémas de cohérence territoriale depuis la loi SRU,en ce sens que POS, PLU et cartes communales doivent être compatibles avecles dispositions du SCOT. Néanmoins, ces documents supra ncommunaux nes’imposent pas directement aux demandeurs d’autorisation d’urbanisme maisseulement indirectement en ce sens que le PLU ou POS opposable aux deman-deurs doit, lui, être compatible avec le SCOT.

La notion de compatibilité, très différente de la notion de conformité qui doitexister entre une autorisation d’urbanisme et un document d’urbanisme, accorde



aux maires une latitude non négligeable en matière d’élaboration de leursdocuments d’urbanisme. En particulier, les SCOT jouent un rôle majeur dans ladétermination par les communes des zones à urbaniser des PLU (équivalentesaux anciennes zones d’urbanisation future des POS) et quant à la possibilitépour une commune de créer une ZAC.

POS, PLU et SCOT doivent également être compatibles avec d’autresdocuments de planification tels que les PDU (plans de déplacements urbains),PLH (plans locaux d’habitat), tandis que la loi SRU n’a pas modifié fondamen-talement la stratification des documents d’urbanisme : à l’empilement « POS-Marnu-schéma directeur » a succédé la superposition des SCOT aux PLU et auxcartes communales.

11.5 Fiscalité de l’urbanismeDans la logique de préserver l’espace disponible, ce qui est obtenu tout à la foisen limitant l’extension périphérique des villes et en favorisant la densificationen zone centrale, la fiscalité de l’aménagement a été modifiée par la loi SRU :

• suppression de la redevance pour dépassement du COS,

• suppression du Plafond légal de densité (PLD) et donc du versement pour sondépassement sauf pour les communes l’ayant instauré au plus tard le 31/12/1999,

• aménagement de la TLE,

• assouplissement des obligations de réalisation d’aires de stationnement pourles constructeurs (art. L. 421-3 du Code de l’urbanisme ),

• participation des riverains au financement des voies nouvelles et des réservesdans les zones devenus constructibles en remplacement des diverses partici-pations demandées antérieurement.

À l’occasion de la mise en œuvre du « Grenelle de l’environnement »,l’ensemble des participations d’urbanisme pourrait faire l’objet d’une réforme.

11.6 Urbanisme opérationnel et restrictions au droit de disposer

11.6.1 Droit de préemption urbain (DPU)

Le DPU a vu son champ d’application étendu dans le cadre de la loi SRU :

• l’exigence de motivation de la décision de préemption est atténuée en cas deprogramme local de l’habitat et en vue d’améliorer la qualité urbaine,

• l’ensemble des mutations à titre onéreux, y compris les adjudications forcées,y sont assujetties ; sont seulement exclus les biens inclus dans un plan decession d’une procédure collective et ceux, compris dans une unité de


126

production, cédés en cas de liquidation. Demeurent également exonérés deDPU les immeubles HLM, les ventes d’immeubles à construire et les contratsde crédit bail,

• la préemption partielle est admise avec possibilité pour le propriétaire(comme en matière d’expropriation) d’exiger l’acquisition de l’ensemble del’unité foncière.

À noter que le propriétaire bénéficie d’un droit de rétrocession du bien dans les5 ans si l’organisme préempteur n’a pas utilisé celui-ci dans un but d’utilitépublique. Il s’agit néanmoins d’une garantie théorique très peu utilisée enpratique.

Le propriétaire, dès la création du DPU, peut exercer son droit de délaissement,c’est-à-dire mettre en demeure le détenteur du droit de préemption d’acquérir.Celui-ci a deux mois pour fournir sa réponse.

En cas de désaccord sur le prix, le juge est saisi et fixe la valeur comme enmatière d’expropriation. Chaque partie peut exercer un droit de repentir,c’est-à-dire ne pas donner suite à la transaction. En cas de renonciation de lapartie expropriante, le propriétaire a la faculté dans les cinq ans de vendre sonbien à un prix indexé sur les variations de l’indice du coût de la construction.

Le bien est estimé en l’état à la date de référence qui correspond à la date la plusrécente des actes ayant concouru à modifier la réglementation du PLU.

Dans le cas d’une vente, la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) est préala-blement transmise à la mairie qui, si elle n’est pas directement titulaire du droitde préemption, le fait suivre au titulaire du droit de préemption.

La collectivité titulaire du droit de préemption ou, souvent, l’organisme déléga-taire du droit de préemption, dispose de la même faculté que dans le cas dudélaissement, étant précisé qu’au-delà d’un certain seuil les services fiscauxsont consultés pour apprécier la valeur de l’immeuble en cause. En cas desaisine du juge, une consignation de 15 % du montant de la vente doit êtreeffectuée afin d’éviter des mesures dilatoires pouvant conduire finalement àrenoncer à acquérir faute de moyens.

11.6.2 Zones d’aménagements différés (ZAD)

Instituées par une loi du 26 juillet 1962, elles ont été relancées par une loi du 13juillet 1991 (art. L. 212-1 du Code de l’urbanisme et suivants) qui autorise leurcréation sur tout le territoire. La décision est prise par le préfet sur avis motivé.Pour une durée de 13 ou 14 ans ans à compter de la publication de l’acte decréation, le périmètre est assorti d’un droit de préemption qui supprime celui duDPU.

Le régime du droit de préemption dans une Zone d’Aménagement Différé(ZAD) est semblable au DPU. Il est cependant limité dans le temps et samotivation doit être conforme au motif de création de la ZAD considéréecorrespondre à de futures opérations d’aménagement ou être destiné à la consti-tution de réserves foncières.



La date de référence pour l’appréciation de la consistance de l’immeuble objetde l’exercice du droit de préemption en ZAD est fixée à un an avant la publi-cation de l’acte instituant la zone.

11.6.3 Zones de risques

La loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques etnaturels a institué une nouvelle servitude d’utilité publique s’appliquant sur lesPérimètres d’Exposition aux Risques (PER) lesquels, pour des raisons d’ordrepsychologique, ont été par la suite remplacés par des Plan de Prévention desRisques Technologiques ou Industriels (PPRT ou PPRI) ou des Plan dePrévention des Risques Naturels Prévisibles (PPRNP).

Ces périmètres peuvent, sous certaines conditions, être soumis au droit depréemption et de délaissement, avec également recours à l’expropriation. Pourla détermination du prix d’acquisition ou du montant de l’indemnité, il n’est pastenu compte de la dépréciation supplémentaire apportée au bien par l’existencede la servitude. Un décret du 17 février 2005 prévoit de rendre obligatoirel’information de l’acheteur ou du locataire sur la situation de son logement dansune telle zone.

11.6.3 Zones d’Aménagement Concerté (ZAC)

Les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) ont été instituées par la loi d’orien-tation foncière de 1967 et constituent un outil d’aménagement privilégié pourles collectivités, alliant la concertation à la production de terrains équipés.

Alors que les villes à la fin du XIX2 siècle se sont développées à l’aide d’un outilde droit privé, le lotissement, à partir du milieu du XX2 siècle la ZAC a étél’outil privilégié en matière d’aménagement. Elles ont donné lieu à unurbanisme qualifié péjorativement de « dérogatoire » car soumis non aux dispo-sitions du règlement du POS mais à un document spécifique, le Plan d’Aména-gement de Zone (PAZ).

Depuis l’entrée en vigueur de la loi SRU le 1er avril 2001, les ZAC nouvellessont soumises au règlement du PLU et les ZAC anciennes ont vocation, au fur àmesure des révisions des POS les transformant en PLU, à ne plus être soumisesà leur ancien PAZ mais au règlement de la zone considérée du PLU.

11.6.4 Lotissements

Le lotissement constituait jusqu’au 1er octobre 2007, à côté de la ZAC, ledeuxième outil d’aménagement des zones à urbaniser en particulier pourl’implantation de zones pavillonnaires.

Son régime a été bouleversé par la réforme des autorisations d’urbanisme entréeen vigueur le 1er octobre 2007. Il relève désormais, suivant le cas, soit d’un


128

régime déclaratif (déclaration préalable : dans ce cas l’autorisation estconstituée par la décision de non-opposition à déclaration préalable, laquelledécision est acquise par écoulement d’un délai d’un mois à compter de l’envoide la déclaration), soit d’un régime d’autorisation préalable (permisd’aménager). Curieusement, on constate que si le lotissement demeure uneréalité de l’aménagement, la notion de « permis de lotir » a disparu du Code del’urbanisme.

Le lotissement demeure la division d’un ou plusieurs terrains (et non plus d’uneunité foncière) en vue de l’implantation de bâtiments sur une période de moinsde dix ans.

Cependant, le nombre de lots issus de la division n’a plus d’importance pour ladétermination de l’application du régime du lotissement. La division d’unterrain est soumise à formalisme dès la première division.

Le lotissement relèvera du régime de la déclaration préalable si la divisionn’entraîne pas la création de voies ou espaces communs, du régime du permisd’aménager dans le cas contraire. L’opposition à déclaration préalable ou lepermis d’aménager relève soit du maire pour les communes dotées d’undocument d’urbanisme, soit du préfet. La déclaration préalable et le permisd’aménager font l’objet d’une publicité par affichage en mairie et sur le terrain,comme l’ensemble des autorisations d’urbanisme. Depuis le 1er octobre 2007,seul l’affichage sur le terrain fait courir le délai de recours des tiers de deuxmois.

Avant et après le 1er octobre 2007, un lotissement a une double nature. Il s’agit àla fois d’une opération de droit privé, d’un contrat conclu entre les colotis et lelotisseur et entre les colotis entre eux (cahier des charges application de l’article1134 du Code civil) et d’une opération de droit public, de droit de l’urbanisme(le lotissement comme le territoire couvert par un POS ou un PLU est régi parun règlement).

Le cahier des charges du lotissement ne peut être modifié qu’à l’unanimité descolotis (application de l’article 1134 du Code civil) et il demeure jusqu’à ce quel’unanimité des colotis décide d’y mettre fin. Au contraire, le règlement (règled’urbanisme) est caduc à l’expiration d’un délai de dix ans à compter del’achèvement du lotissement sauf demande de maintien à la majorité qualifiée(2/3 des colotis).

Afin de conférer un caractère pérenne aux règles du lotissement, la pratique aimaginé de donner artificiellement un caractère contractuel aux règlesd’urbanisme du lotissement en annexant le règlement du lotissement au cahierdes charges ou à un autre document contractuel de droit privé.

Pour faire échec à cette technique, la loi SRU précise (article L.111-5 du Codede l’urbanisme) que la seule reproduction du règlement dans le cahier descharges ou dans un autre document contractuel tel qu’un acte ou une promessede vente, ne confère pas au règlement un caractère contractuel. Dans ce cas, lanature juridique du règlement reste inchangée et celui-ci est caduc à l’expirationdu délai de dix ans.



Le problème est qu’en pratique la distinction entre cahier des charges etrèglement n’est pas aisée. Compte tenu de la différence de régime évoquée ci-dessus, il est fondamental de distinguer parmi les « documents du lotissement »ceux qui relèvent du contrat et ceux qui ressortent de la règle d’urbanisme. La3e chambre civile de la Cour de Cassation vient de juger que cette distinction estde la responsabilité du notaire en cas de vente.

L’acquéreur d’un lot de terrain à bâtir bénéficie d’une protection renforcée parl’article L. 111.5.1 du Code de l’urbanisme (consistance, délimitation, prix,délai de livraison). La pratique parle de vente en l’état futur de lotissement àl’imitation de la vente en l’état futur d’achèvement .

11.6.5 Divisions foncières et modification du régime des certificats d’urbanisme

Le régime juridique des Certificats d’Urbanisme (CU) est exposé aux articlesL. 410-1 et suivants, et R. 410-1 et suivants du Code de l’urbanisme. Le Codede l’urbanisme distingue le CU dit de « simple information » et le CUde « faisabilité » d’une opération précise.

Le premier dit de simple information indique les dispositions d’urbanisme envigueur, les servitudes, la liste des taxes et participations exigibles.

Le second dit pré-opérationnel , sur la base d’un projet indiquant la nature, ladestination des constructions prévues, statue sur la possibilité de réalisation del’opération et les formalités administratives préalables. Il ne constitue cependantpas un « pré permis » comme c’est le cas dans d’autres pays européens et enparticulier en Allemagne.

Depuis le 1er octobre 2007, les deux certificats, prorogeables, ont la mêmedurée de validité dix-huit mois.

Ils cristallisent les règles d’urbanisme applicables à la date de leur délivrancec’est-à-dire qu’en cas de dépôt ultérieur d’une demande d’autorisationd’urbanisme, la personne qui se prévaut du certificat a le droit de faire instruiresa demande sur la base du droit existant à la date de délivrance du certificat.

Bien entendu, le demandeur d’une autorisation d’urbanisme peut renoncer à seprévaloir d’un certificat au cas où les règles d’urbanisme applicables auraientévolué dans un sens plus favorable depuis la date du certificat.

De manière générale, le droit de l’urbanisme français évolue de manière àpermettre une densification des villes. Ainsi, le calcul de la constructibilitérésiduelle d’une parcelle détachée, en cas de division selon l’article L. 111-4 duCode de l’urbanisme, a été abrogé par la loi SRU (article 13), en disposant quecelle-ci devait être retenue au regard des règles d’urbanisme alors en vigueur,sans considération des droits de construire antérieurement consommés.

La loi Urbanisme et Habitat (UH) a donné aux maires la possibilité de contrôlerla consommation des droits à construire. Lorsqu’une commune décided’appliquer un COS, elle peut prévoir l’obligation pour le vendeur d’un terrain


130

de délivrer un certificat précisant la consommation des droits à construire en casde division d’un terrain supportant une construction édifiée depuis moins de dixans. Le contrôle de consommation des droits à construire, contrairement audispositif antérieur à la loi SRU, ne concerne que la consommation des droitsrésultant de l’application du COS et non des autres règles de densité.

Dans le cadre de l’estimation d’un terrain à bâtir, il convient de vérifier si lerèglement de zone ne prévoit pas l’application d’un COS. Si c’est le cas et si leterrain provient d’une division foncière de moins de dix ans, on consulterautilement le service de l’urbanisme.

Le COS n’exprime pas une densité garantie mais une densité maximale de laparcelle considérée après application de l’ensemble des règles dites morpholo-giques (hauteur maximale, emprise, enveloppes, reculements, etc.).

11.7 Législation des loyers d’habitation

11.7.1 Introduction : la diversité de la réglementation

Les pouvoirs publics ont été amenés à se préoccuper des conditions de logementde la population et plus spécialement à intervenir au profit des plus démunis.

Les premières interventions significatives datent de la Première Guerremondiale, avec un moratoire sur les loyers complété ensuite par des mesuresdestinées à favoriser la construction (et la reconstruction).

À l’issue de la Seconde Guerre a été promulguée la loi du 1er septembre 1948qui prévoyait à la fois la libération des loyers pour les constructions nouvelles etune revalorisation des locations en cours dont le montant plus ou moins bloquédepuis l’entre-deux-guerres avait perdu une grande partie de son pouvoird’achat du fait de l’inflation.

À partir de 1982, un statut locatif a été recherché pour le secteur libre (loisQuilliot, Méhaignerie, Malandain) en même temps qu’un secteur intermédiairese mettait en place (dispositif Besson) et que des dispositions spécifiques étaientprises pour la protection de la population la plus vulnérable et la lutte contrel’exclusion, en posant le principe du droit au logement pour tous par la loi du31 mai 1990 suivi de la loi d’orientation sur la ville du 13 juillet 1991 (droit à laville pour tous ) et de la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusionsdu 29 juillet 1998 (élargissement du champ de la réquisition, réforme de laprocédure d’expropriation, dispositif protecteur des expulsions, taxe sur leslocaux vacants).

La loi SRU du 13 décembre 2000, outre quelques mesures de renforcement dela protection du locataire (art. 188-3 et art. 194 pour les logements foyers) etl’extension du champ de compétence des commissions départementales deconciliation (art. 188-1 et 2), fait obligation au bailleur de délivrer un logementdécent dont la définition est précisée dans le décret 2002-120 du 30 janvier 2002par référence à la surface ou au volume et à l’équipement du logement.



Ce foisonnement a conduit à un régime des baux d’habitation comprenantquatre grandes catégories :

• le régime de droit commun du 6 juillet 1989 ;

• le régime du 1er septembre 1948 qui s’applique aux baux anciens en voied’extinction ;

• les régimes de loyers réglementés et/ou conventionnés en raison de leur typede financement (prêts spéciaux à la construction, prêts locatifs aidés, prêtslocatifs intermédiaires et sociaux, prêts conventionnés 1 %) ;

• les régimes HLM.

11.7.2 Régime de la loi du 1er septembre 1948

Mise en place au sortir de la guerre, cette réglementation a vu son champd’application se restreindre au fil des ans et ne concerne plus essentiellementque quelques grandes agglomérations pour un nombre limité de logements.

Nous rappelons simplement que ce dispositif à l’origine destiné à sortir de lataxation de l’entre-deux-guerres et à permettre le retour au droit commun de lafixation du montant du loyer a conduit, après plusieurs décennies, à laissersubsister un parc ancien souvent dépourvu de confort et bénéficiant de loyerstrès largement en deçà du niveau de marché. Cette situation s’explique parcertaines dispositions de la loi :

• droit au maintien dans les lieux (restreint à certains bénéficiaires par la loiMéhaignerie du 23 décembre 86) ;

• possibilité de reprise strictement définie et de mise en œuvre délicate (art. 18à 25) ;

• fixation du montant du loyer à la surface corrigée selon les règles du décret du22 novembre 1948.

Le calcul de la surface corrigée est établi à partir de la surface réelle de chaquelocal, pondérée selon la nature des pièces : coefficient 1 pour les pièces princi-pales, coefficient 0,9 pour les pièces secondaires et coefficient 0,60 pour lesannexes, le résultat constituant la surface utile. La surface corrigée s’obtient parl’application à chaque surface utile de local d’un coefficient qui est la moyennearithmétique de trois correctifs : éclairement (1 à 0,6), ensoleillement (1,1 à 0,6)et vues (1,1 à 0,8).

Cette surface corrigée est ensuite affectée d’un correctif d’ensemble tenantcompte de la moyenne d’un coefficient d’entretien du local et d’un coefficientde situation (emplacement dans l’agglomération et sujétion de voisinage).

À ce total s’ajoutent des équivalences superficielles apportées par les élémentsd’équipement installés par le propriétaire (postes d’eau, appareils sanitaires,W.-C., branchements de gaz et d’électricité, ascenseurs).

Le montant du loyer est alors fixé selon un barème déterminant le prix des dixpremiers mètres carrés de surface corrigée et celui de chacun des mètres carrés


132

suivants. Ce barème fait l’objet d’une actualisation annuelle et distingue desprix selon la catégorie des locaux.

Ce classement en huit catégories reste encore une référence dans la mesure où ladernière révision des valeurs locatives des propriétés bâties en 1970 a repris sesprincipaux éléments. Certains praticiens utilisent encore cette classification quipermet de relier la valeur aux qualités intrinsèques d’un local.

Les principaux paramètres discriminants, évolutifs selon l’âge des construc-tions, concernent :

• la qualité et la mise en œuvre des matériaux,

• l’ampleur et les prestations des parties communes,

• les éléments d’équipement communs et privatifs,

• la distribution des locaux privatifs et l’ampleur des pièces.

Au fil des ans, le législateur a libéré les loyers des catégories supérieures :exceptionnel et 1re catégorie, puis la catégorie 2A (à l’exception de certainslocataires protégés âgés et à faibles ressources).

La loi du 23 décembre 1986 (loi Méhaignerie) a réduit le champ d’applicationde la loi de 1948 en permettant d’en sortir les locaux devenus vacants, sousréserve de leur conformité aux normes d’habitation et de confort définies par ledécret du 6 mars 1987.

De même, elle a institué un régime transitoire pour les locaux de catégorie 2B et2C permettant au bailleur d’imposer un bail de 8 ans dont le montant du loyerest fixé par référence aux loyers de marché. L’augmentation résultant de lafixation du nouveau loyer s’applique par huitième au cours du bail ; s’y ajoutecelle résultant de l’application normale de la révision. Cette disposition ne peutêtre appliquée qu’aux locataires dont les ressources sont supérieures à uncertain seuil (modificatif introduit par la loi du 6 juillet 1989).

Les dispositions subsistantes de la loi de 1948 ne concernent plus principa-lement que les catégories 3 et 4, les catégories 2B et 2C relevant majoritai-rement du régime transitoire des baux de 8 ans et la catégorie 2A n’étant plusreprésentée que par des cas particuliers. La dernière réévaluation au 1er juillet2007 fixe la valeur locative selon le tableau ci-dessous, qui distingue l’agglomé-ration parisienne de la province.

À Paris, le niveau locatif représente bien souvent entre le tiers et le quart decelui pouvant être retenu par le libre jeu de l’offre et de la demande. Il en résulteune décote en cas de vente que le marché constate. Celle-ci, en moyennecomprise entre 30 et 50 %, doit être raisonnée en fonction du niveau locatif et dela durée prévisible de libération des locaux (départ du locataire, éventuellemodification de la législation). Bien entendu, les locations de l’espèce fontressortir des taux de capitalisation très faibles qui rendent délicate l’approchepar la rentabilité, compte tenu de la grande sensibilité de la valeur aux variationsdes taux.



11.7.3 Régime locatif de la loi du 6 juillet 1989

11.7.3.1 Généralités

Cette réglementation qui a subi dans la décennie antérieure plusieurs modifica-tions paraît stabilisée, en maintenant un équilibre jugé dans l’ensemble satis-faisant par les parties : propriétaire et locataire.

On retiendra pour les grandes lignes les points suivants :

• Durée du bail qui est obligatoirement écrit : 3 ans pour les personnesphysiques, 6 ans pour les personnes morales ;

• Congés :

Donné par le locataire : – 3 mois à l’avance non motivé,– 1 mois à l’avance en cas de mutation ou de perte d’emploi.

Donné par le propriétaire : – 6 mois à l’avance par lettre recommandée et motivée par la reprise pour

habiter, pour vendre ou pour motif grave.

• Normes de décence respectées (décret du 31 janvier 2002) tenant au confort,à l’hygiène, à la sécurité mais aussi à la surface minimale (9 m2 sous 2,20 mde hauteur sous plafond), cette dernière norme ayant modifié le marché deschambres de service à Paris.

11.7.3.2 Fixation du loyer

� Loyer d’origine

Le montant du loyer est fixé librement entre les parties aussi bien pour leslocaux neufs que les locaux vacants ou les premières locations (art. 17a et 17b).

Prix de base des m2 de surface corrigée à partir du 1er juillet 2007 (valeur locative mensuelle, en euros)

Catégorie

Agglomération parisienne Hors agglomération parisienne

Pour chacun des dix

premiers m2

Pour les m2 suivants

Pour chacun des dix

premiers m2

Pour les m2 suivants

2A 10,13 6,02 8,57 5,09

2B 6,98 3,77 5,91 3,20

2C 5,33 2,86 4,51 2,43

3A 3,23 1,74 2,73 1,52

2B 1,93 1,00 1,63 0,84

4 0,26 0,12 0,26 0,12


134

� Loyer révisé

Quand elle est prévue dans le bail, la révision s’effectue annuellement. Elle atoujours été plafonné par l’indexation sur l’évolution d’un indice : l’ICC, puissa moyenne sur quatre trimestre et, depuis le 1er janvier 2006, l’Indice deRéférence des Loyers publié par l’INSEE.

� Loyer de renouvellement (article 17 C)

La règle est la limitation de la hausse aux variations de l’Indice de Référencedes Loyers.

La dérogation concerne les loyers « manifestement sous-évalués » fixés parréférence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour leslogements comparables.

La recherche de références est limitée à 3 et portée à 6 pour les agglomérationsde plus de 1 million d’habitants. Elles doivent comporter pour les deux tiers deséléments de comparaison pour lesquels il n’y a pas eu de changement delocataire depuis 3 ans et des mentions obligatoires (nom de la rue, dizaine denuméros où se situe l’immeuble, ascenseur, surface habitable, nombre depièces, annexes, équipements, montant du loyer). Les références peuvent êtreobtenues auprès des observatoires régionaux du logement (à Paris 15e, l’OLAP,21, rue Miollis).

La majoration s’applique sur l’intégralité de la différence entre le loyer deréférence et le loyer en vigueur, sauf dans l’agglomération parisienne où elle estlimitée à la moitié (par décret reconduit annuellement en août).

Une deuxième possibilité d’augmentation est offerte en région parisienne parl’adjonction au loyer de 15 % du montant TTC des travaux d’améliorationeffectués depuis le contrat si ceux-ci sont supérieurs à une année de loyer.

Dans le cas de cumul des deux options, c’est le montant le plus élevé qui estadopté.

Cette majoration est lissée dans le temps : 3 ans pour les personnes physiques sielle est inférieure à 10 %, 6 ans dans le cas contraire et pour les locationsconsenties par les sociétés.

Ces dispositions destinées à modérer l’évolution des loyers, en particulier enrégion parisienne, ont conduit à de grandes disparités dans les situationslocatives où l’on constate sur les marchés tendus, surtout Paris, un retard desvaleurs locatives des baux anciens par rapport aux contrats récents. Dansl’appréciation de la valeur vénale des appartements loués, il doit être tenucompte de ce phénomène en particulier dans le choix du taux de capitalisation.

11.7.4 Locations en meublé

Les locations en meublé (art. L. 632-1 du CCH) ont vu le renforcement desdroits du locataire par l’article 115 de la loi du 18 janvier 2005. Quand le



meublé constitue sa résidence principale, il bénéficie d’un bail écrit d’une duréeminimum d’un an assorti de motifs de congé similaires à la location nue.

11.7.5 Facteurs de variation de la valeur locativeL’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) a effectué diverstravaux sur une assez longue période pour examiner les paramètres qui interviennentdans le montant des loyers constatés sur Paris et la banlieue proche.

Ces travaux ont conduit à identifier quatre facteurs prépondérants de variation.

� Localisation

Elle apparaît comme l’un des principaux facteurs de variation de la valeurlocative, en corrélation avec la valeur vénale même si, semble-t-il, les écarts,toutes autres choses égales par ailleurs, sont plus limités en matière de loyersqu’en prix marchands.

� Type de logement

Il constitue un deuxième élément de différentiation : il est en effet d’observationcourante que proportionnellement, les petits appartements se louent au m2 pluscher que les grands. Ce phénomène doit être cependant modulé en particulier àParis intra muros où le parc de grands logements (5 pièces et plus) est réduit etbénéficie d’une prime de rareté, voire souvent d’une localisation plusbourgeoise qui peut biaiser l’interprétation statistique.

� Consistance

Un troisième élément est illustré par la consistance intrinsèque, le meilleurstanding permettant une valorisation supérieure du loyer.

� Durée d’occupation

En dernier lieu, illustrant l’impact de la législation, la date d’entrée dans leslieux constitue un facteur explicatif important des variations.

Au 1er janvier 2006 à Paris, le loyer moyen mensuel des emménagés récentss’établissait à 19,2 €/m2 contre 17,7 € pour l’ensemble des locataires.

Ces chiffres illustrent la prime à la stabilité résultant des dispositions réglementaires.

11.7.6 Loyers conventionnésLes loyers d’habitation réglementés recouvrent une grande diversité delogements en fonction des modalités de financement, qui emportent la signaturede conventions plafonnant le montant des loyers et/ou limitant l’accès à unefrange de la population au revenu modeste. Le loyer fixé à l’origine, souvent à lasurface corrigée, voit son évolution limitée à celle de l’indice INSEE du coût dela construction. Le montant des loyers demeure généralement très inférieur au


136

loyer de marché avec une modulation très faible en fonction de la localisation.Compte tenu des contraintes de gestion, ces logements sont détenus le plussouvent par des opérateurs sociaux et relèvent d’un marché spécifique et étroiten raison du nombre réduit d’acteurs. La cession en bloc de patrimoines’effectue sur des bases essentiellement comptables et financières.

11.7.7 Droit de préemption du locataire (art. 15-II de la loi de juillet 1989)

Le bailleur a la faculté de donner congé au locataire pour vendre en respectantun délai de 6 mois avant le terme du contrat. Le locataire dispose d’un délai de2 mois pour répondre (porté à 4 mois en cas de financement par prêt). Le nonexercice du droit de préemption entraîne inéluctablement le départ du locataire,qui devient occupant sans titre (même si la vente n’a pas lieu, auquel cas il peutcependant demander des dommages et intérêts). En cas de modification desconditions de vente, un second droit de préemption est offert au locataire. Entout état de cause, si la vente a lieu, le local est vendu libre de location (ce quin’est pas le cas de la préemption du locataire ouvert par la loi du 31 décembre1975, art. 10, en cas de première vente de lots de copropriété d’un entierimmeuble). Il faut mentionner que la jurisprudence récente s’est arrogée le droitde contrôler la pertinence du prix offert afin d’éviter les congés frauduleux, enfaisant procéder si nécessaire à une expertise.

La loi SRU a mis fin à de nombreux contentieux en exonérant le bailleur dementionner la superficie du logement dans son congé.

11.7.8 Conclusion

L’estimation des locaux d’habitation loués implique la nécessaire consultationdu bail en s’attachant à examiner plus particulièrement les points suivants :

• point de départ et durée du bail permettant de connaître le délai d’immobili-sation du local ;

• montant du loyer et modalités de sa révision ;

• positionnement du niveau locatif par rapport au marché et possibilitéséventuelles de réévaluation.

L’appréciation de la décote pour occupation sera alors raisonnée en fonction dela durée d’immobilisation et du niveau locatif par rapport au marché ; cetteappréciation devra bien entendu être confronté aux données du marché.

De la même façon, les régimes des baux commerciaux, et des baux ruraux, ontune incidence sur la valeur vénale des immeubles loués. On se reportera auxchapitres 24 et 30 pour leur étude.



11.8 Aperçu sur les éléments techniques du règlement de copropriété

11.8.1 Généralités

Le mode de détention des biens immeubles sous le régime de la copropriété estun phénomène récent dont la généralisation s’est répandue dans les grandscentres urbains au début des années 1960. Ce régime juridique a contribué à ladiffusion de la propriété immobilière dans les classes moyennes et a constituéun indéniable facteur de valorisation de l’immobilier.

Antérieurement à la législation de l’espèce, les immeubles en propriété indiviseentre plusieurs occupants étaient régis par l’article 664 du Code civil qui secontentait en quelques lignes de fixer le mode de réparation et de constructionde l’ouvrage. C’est la loi du 28 juin 1938 qui a élaboré le statut des immeublesen copropriété en même temps qu’elle traitait des sociétés de construction.

Le fondement de l’actuelle réglementation est la loi du 10 juillet 1965 quirepose sur la notion fondamentale de lots de copropriété constitué de partiesprivatives et de parties communes.

La loi de 1965 a fait l’objet d’aménagements successifs :

• Relativement à la gestion, diverses dispositions concernant le chauffage et leséconomies d’énergie, dont :– loi du 21 juillet 1994 sur le recouvrement des charges et les copropriétés en

difficulté,– loi du 13 décembre 2000 (SRU) concernant des modifications des règles de

majorité (art. 24 et 25), les obligations comptables et budgétaires du syndic(art. 14 et 18), des modificatifs à l’administration de la copropriété dont enparticulier l’obligation de la tenue d’un carnet d’entretien (décret du 30 mai2001), l’établissement d’un diagnostic technique pour les immeubles deplus de 15 ans mis en copropriété lors de la première vente d’un lot ou dansles trois ans de la division.

Les décrets du 27 mai 2004 et du 14 mars 2005 fixent les modalités d’appli-cation de cette loi.

• Relativement à la vente d’un lot :– loi du 31/12/75 (article 10) instituant un droit de préemption du locataire

lors de la première vente d’un lot dans un immeuble mis en copropriété,– loi du 18/12/96 dite loi Carrez, imposant dans les promesses de vente ou

d’achat et les actes la mention de la superficie de la partie privative du lotcédé.

11.8.2 Règlement de copropriété et état descriptif de division

Le document conventionnel régissant les relations des copropriétaires estconstitué par le règlement de copropriété dont les clauses doivent se conformerà la loi de 1965.


138

Le règlement de copropriété est essentiellement un document juridique,comportant cependant une partie technique généralement regroupée dans l’étatdescriptif de division lorsqu’il existe, sa confection n’étant pas obligatoire.

La partie juridique du règlement comporte les différents points suivants (confor-mément à l’article 8 de la loi) :

• Définition des parties privatives réservées à l’usage exclusif d’un coproprié-taire (art. 2) qui sont représentées pour l’essentiel par le second œuvre deslots.

• Définition des parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité de tous ouplusieurs propriétaires. Celles-ci sont représentées le plus souvent par le sol ycompris ses divers aménagements (cour, jardin, voie), le gros œuvre desbâtiments (élévation, planchers, toiture), les éléments d’équipementcommuns, les locaux et passages communs.

On notera que la concession de la jouissance d’une partie de terrain ne fait pasperdre la qualité de partie commune à celui-ci, de même que l’usage privatif deterrasses ou balcons n’emporte pas la privatisation du gros œuvre et del’étanchéité. La loi SRU (art. 76) impose pour les règlements publiés à compterdu 31 décembre 2002 de préciser les éléments et méthodes de calcul de cesquotes-parts.

Aux parties communes se rattachent des droits accessoires :

• droit de surélévation,

• droit d’édifier des bâtiments nouveaux,

• droit d’affouiller,

• droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

Outre le respect des droits des autres copropriétaires, qui ne constitue qu’unrenforcement de la règle de droit commun, les copropriétaires sont tenus derespecter la destination de l’immeuble. Cette notion de destination recouvrel’ensemble des conditions qui ont présidé à l’acte d’acquérir le lot : clausescontractuelles, consistance et situation de l’immeuble, qualité des occupants.Bien que de contour mal délimité, la destination constitue tant sur les partiesprivatives que communes un élément intangible de la copropriété qui ne peutêtre modifié qu’à l’unanimité. L’usage des diverses composantes de la copro-priété doit impérativement respecter cette distinction, ce qui n’est pas sansincidence sur la valeur (clause exclusive d’habitation bourgeoise, non aliénationde lots annexes, activités prohibées).

Le règlement de copropriété précise les modalités d’administration de la copro-priété.

L’état descriptif de division, qui est pour les copropriétés récentes toujoursdressé (bien que non obligatoire), complète ce document en fournissant deséléments plus techniques :

• désignation de l’immeuble : commune, voie, références cadastrales ;

• division de l’immeuble en lots faisant l’objet d’une identification (bâtiment,étage, orientation) et d’une brève description (nombre et nature des pièces) ;



• indication de la quote-part de parties communes comprise dans chaque lot ;

• tableau de répartition des charges relatives aux parties communes et auxdivers éléments d’équipements et de services collectifs.

11.8.3 Calcul des tantièmes de copropriété et des charges généralesCette répartition est régie par l’article 5 de la loi de 1965 qui indique que laquote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à lavaleur relative de chaque partie privative lors de l’établissement de la copro-priété. La valeur relative résulte de la prise en compte de trois paramètres : laconsistance, la superficie et la situation des lots sans égard à leur utilisation.

Si l’article 5 est supplétif pour la répartition des tantièmes de copropriété, pardisposition de l’article 10, 2e alinéa il est impératif pour la répartition descharges générales, c’est-à-dire celles relatives à la conservation, à l’entretien età l’administration de l’immeuble. La loi SRU (art. 76) impose pour lesrèglements publiés à compter du 31 décembre 2002 de préciser les éléments etméthodes de calcul de ces quotes-parts.

La base de répartition est traditionnellement exprimée en millième, voire dix-millième en fonction du lot le plus petit afin d’éviter la création de quotes-partslésionnaires.

Le coefficient de consistance affectant la surface réelle est le produit de souscoefficients :

• sous coefficient de nature dépendant de l’usage du lot à l’origine de la mise encopropriété et de son aménagement (par exemple coefficient 1 pour un locald’habitation aménagé ; 0,6 pour un local commercial brut ; 0,1 pour unecave) ;

• sous coefficient de qualité de la construction et de volume lié à la hauteur sousplafond ;

• sous coefficient de distribution intérieure.

Le coefficient de situation est déterminé par la position relative du lot dans lebâtiment et dépend essentiellement de l’étage, qui conditionne vue et éclai-rement.

Comme nous venons de le voir, la répartition ne prend pas en compte la desti-nation des locaux ; en particulier elle exclut pour les locaux commerciaux laplus-value liée à la commercialité.

En théorie, du moins dans les immeubles récents ne comportant que des locauxayant la même destination, le tantième de copropriété devrait pouvoir constituerune unité de mesure pour estimer les locaux privatifs : un appartement disposantde dix-millièmes devrait valoir deux fois plus cher qu’un appartement n’enayant que cinq, à consistance inchangée depuis l’origine.


140

11.8.4 Calcul des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communsIl est régi par l’alinéa 1 de l’article 10 qui dispose que les copropriétaires sonttenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et leséléments d’équipement communs en fonction de l’utilité qu’ils présentent àl’égard de chaque lot. Le critère de répartition est donc l’utilité théoriqueapportée par l’équipement sans tenir compte de l’usage réellement pratiqué,mais en revanche en intégrant la destination du local.

Par exemple, dans le cas de l’ascenseur, la répartition est basée tout à la fois surl’occupation théorique dépendant de la surface et du nombre de pièces, etl’étage par application d’un coefficient d’étage1.

11.8.5 Calcul de la répartition des charges relatives aux travaux d’améliorationL’article 30 dispose que l’assemblée générale à la double majorité de l’article 26peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décidertoute amélioration. Elle fixe, à la même majorité, la répartition du coût destravaux et des dépenses de fonctionnement en proportion des avantages quirésulteront des travaux envisagés pour chaque copropriétaire.

Les conditions d’application sont à examiner pour chaque espèce ; dans denombreux cas, les travaux intéressent les parties communes soit générales, soitparticulières et la répartition s’effectue selon la grille existante de répartition descharges. Sinon, les travaux induisent une rupture d’équilibre antérieur enavantageant certains lots. C’est le cas en particulier de l’installation d’unascenseur.

L’installation d’un ascenseur confère en effet des avantages différenciés selon lasituation du local et nécessite alors une étude spécifique déterminant la plus-value conférée à chaque local. Cette étude doit être menée pour chaque espèceen déterminant par étude de marché la valorisation des divers niveaux suite àl’installation d’un ascenseur. Elle conduit à déterminer des coefficients d’étageavant et après l’installation, la plus-value s’obtenant par différence.

1. Ce coefficient, à partir du 1er étage, progresse de 20 %environ par niveau.


12 LES FACTEURS FISCAUX DE LA VALEUR

La politique fiscale à l’égard de l’immobilier s’insère dans l’ensemble de lapolitique budgétaire des pouvoirs publics, état et collectivités.

Elle poursuit plusieurs objectifs, ce qui peut expliquer sa complexité etle foisonnement des mesures dérogatoires. En effet, si son but est d’alimenter lesressources publiques, elle tend à récupérer les plus-values et les effets de laspéculation en même temps qu’elle s’assigne un rôle de redistribution et detransfert entre les divers agents économiques.

Enfin, divers dispositifs plus ou moins conjoncturels sont apparus depuis 1945,destinés à favoriser certains segments de marché.

12.1 Importance de la fiscalité

12.1.1 Le poids de la fiscalité et son incidence structurelleLa fiscalité pèse structurellement sur le rendement global de l’immobilier et desétudes récentes chiffraient à près de deux cents points de base son impact,niveau proportionnellement plus important que pour les placements financiers.

Les reproches traditionnellement évoqués à l’encontre de la fiscalité immobi-lière sont : • des droits de mutation élevés freinant la fluidité,• la complexité et la variabilité des règles,• un statut fiscal insuffisant du propriétaire bailleur de logement.

Sous l’effet de la mondialisation des mouvements de capitaux et de la recherched’une certaine convergence européenne, les droits de mutation dans l’ancien ontété abaissés et harmonisés, maintenant à 5,09 % pour le logement, pour lesterrains à bâtir acquis par les particuliers, et pour les immeubles commerciaux ;simultanément, un statut du bailleur privé conventionné était élaboré.

En 2004, le régime de taxation des plus-values a été simplifié et harmonisé aveccelui des plus-values mobilières au taux de 16 % hors prélèvement sociaux.

Sans entrer dans le détail et les nuances en fonction des types d’immeubles,l’expert a pu constater l’incidence nettement positive de la baisse très signifi-cative des droits de mutation à titre onéreux intervenue au 1er janvier 1999 pourles immeubles commerciaux.


142

12.1.2 La perturbation des marchés par des mesures spécifiques

Des segments de marché sont sous l’influence de mesures fiscales dont sontfriands une grande partie des contribuables français. Ces dispositifs souventtemporaires présentent des objectifs variés :

• économiques : en vue du soutien du marché et de l’industrie du bâtiment enpériode récessive ;

• sociaux : en vue de favoriser l’accession à la propriété des classes modestes ;

• patrimoniaux : pour favoriser la restauration des quartiers historiques etconserver les immeubles de qualité.

Sous diverses modalités, les incitations restent attachées à la situation personnelle dubénéficiaire et disparaissent lors de la transmission du bien. Il en résulte des distor-sions de valeur : les prix des biens défiscalisables sont stimulés pour, lors de ladeuxième mutation, retomber dans le droit commun. L’avantage fiscal peut donc,dans certains cas, s’avérer illusoire s’il est, à l’entrée, déjà partiellement capté parl’opérateur majorant le prix et, à la revente, laminé par une forte décote générée parl’encombrement du marché. Un investisseur immobilier doit prioritairementraisonner sur la qualité intrinsèque du bien et ses perspectives de valorisation, lebonus fiscal ne constituant qu’un supplément.

12.2 Incidence économique de la fiscalité sur le fonctionnement des marchésNous illustrerons ce chapitre de divers exemples essentiellement tirés desmarchés résidentiels.

12.2.1 Le logement neuf

C’est un domaine d’élection d’intervention étatique, où se combinent mesuresfiscales et parfois financières.

Dans le secteur social, diverses aides et exonérations ont été consenties, lerégime actuel étant représenté par l’octroi de financements privilégiés : Prêts àtaux zéro (PTZ) et Prêts à l’accession sociale (PAS) qui permettent l’éligibilité àl’aide personnelle.

Dans le secteur privé se sont succédés des régimes de réductions fiscales(régime Méhaignerie puis Quilès) pour les investisseurs. Ils ont certes permis desoutenir la construction neuve mais, dans certaines villes, ils ont abouti à lasaturation du marché en petits logements en raison du plafonnement del’avantage fiscal privilégiant ces derniers.

Ces régimes ont été suivis du dispositif Périssol en 1996, en vigueur jusqu’au31 août 1999, offrant la possibilité d’amortir 80 % de l’investissement sur24 ans (10 % sur 4 ans et 2 % ensuite) sans autre contrainte que de s’engager à


Les facteurs fiscaux de la valeur 143

louer pendant 9 ans avec cependant un taux de déduction forfaitaire des revenusfonciers rabaissé de 14 à 6 %.

Le régime Besson qui lui a succédé offre la faculté d’amortir l’acquisition àhauteur de 65 % sur 15 ans (8 % par an pendant 5 ans et puis 2,5 % par anpendant 10 ans) avec une imputation du déficit annuel de l’opération sur lerevenu global à hauteur de 10 700 €, et également un taux de déduction forfai-taire limité à 6 %. En contrepartie, l’engagement de location est de neuf ansminimum, avec un montant de loyer plafonné selon les zones, et consenti à deslocataires dont les revenus restent en deçà d’un certain seuil.

Le dispositif modifié avec effet au 3 avril 2003 élaboré par le ministreG. de Robien :

• ne comporte plus de plafonds de ressources pour les locataires,

• comporte des plafonds de loyers fortement revalorisés sur un zonagegéographique simplifié : – zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français,– zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes chères des

franges de l’Île-de-France, zones frontières ou littorales,– zone C : reste du territoire.

• conserve les mêmes avantages fiscaux que le dispositif Besson : durée delocation de 9 ans prolongeable à 15 ans,

• supprime pour les logements neufs l’interdiction de les louer à un ascendantou descendant du contribuable (depuis le 9 octobre 2002),

• l’a étendu au logement ancien non décent destiné à être réhabilité.

La loi ENL (engagement national pour le logement) du 30 juin 2006 a modifiéle dispositif Robien qui est rebaptisé « Robien recentré » et a créé un nouveaurégime, dit « Borloo populaire », qui augmente l’avantage fiscal mais imposedes loyers plus faibles ainsi que des conditions de plafonds de ressources pourles locataires. Sous ces conditions, l’amortissement peut atteindre 65 % du prixde revient tandis qu’il est de 50 % en « Robien recentré ».

12.2.2 La restauration des quartiers historiques (loi Malraux du 4 août 1962)

L’investissement dans la restauration d’immeubles à caractère historique permet(à titre dérogatoire du régime des revenus fonciers) d’imputer sur le revenuglobal l’intégralité du déficit généré par l’opération (sous la réserve de la déduc-tibilité des frais d’emprunt sur seuls revenus fonciers).

La réglementation est stricte et implique :

• une intervention dans un secteur sauvegardé au plan approuvé, ou dans unPérimètre de restauration immobilière (PRI),

• une réalisation dans un cadre d’opérations groupées sous forme d’Associationfoncière urbaine libre (AFUL),


144

• une autorisation préfectorale des travaux limités à l’entretien et à la réparationà l’exclusion d’agrandissement ou de reconstruction,

• la mise en location pendant 6 ans au moins.

Ces dispositions ont permis de mener à bien sur fonds privés de nombreusesréhabilitations de centre-villes historiques avec cependant des résultats écono-miques contrastés pour les investisseurs.

12.2.3 Autres dispositifs

Sans prétendre à l’exhaustivité, nous mentionnerons quelques niches fiscalesstrictement encadrées par le législateur :

• Le régime des immeubles classés et inscrits à l’inventaire supplémentaire desMonuments historiques, qui permet de déduire du revenu global une fraction(50 % portée à 75 % si l’immeuble est ouvert au public) des travaux et descharges générées par la détention.

• L’investissement dans des résidences pour étudiants ou des MAPAD permetd’obtenir le remboursement de la TVA comprise dans le prix d’acquisition dulogement neuf sous condition d’un bail commercial de 9 ans au profit del’exploitant.

• L’investissement dans les résidences de tourisme en zone de revitalisationrurale (ZRR) : Dispositif maintenu jusqu’au 31 décembre 2006 permettantoutre l’assujettissement à la TVA (et donc sa récupération du prix d’acqui-sition), de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25 % du montant de l’inves-tissement TTC en cas de travaux neufs, plafonné à 50 000 € pour unepersonne seule et 100 000 € par couple marié donnant des réductions respec-tivement de 12 500 € et 25 000 € à étaler sur quatre ans. La contre partie estla conclusion d’un bail commercial de neuf ans à consentir à un exploitant derésidence de tourisme et d’un taux limité à 6 % par an pour les chargesdéductibles du revenu foncier.

• L’option de loueur en meublé professionnel cumule la récupération de la TVAavec un régime fiscal privilégié : imputation du déficit sur le revenu global etexonération d’impôt sur la plus-value au-delà de cinq années de détention.

• Le régime spécifique aux Dom/Tom accordant des réductions fiscales pourdes investissements en logements et d’activités ciblés se caractérise par desdispositifs instables perturbant les marchés.

Ces opérations s’adressent à des particuliers fortement fiscalisés et doivent êtreexaminées sur leur qualité immobilière intrinsèque avant la prise en compted’un avantage fiscal immédiat qui peut se révéler parfois illusoire dans lamesure où les prix obtenus en cas de revente sont souvent décevants.


PRINCIPES ET MÉTHODES D’ESTIMATION



13 L’ESTIMATION PAR COMPARAISON

La méthode d’estimation par comparaison consiste à déduire la valeur d’unbien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente, récente, d’autres biens aussisemblables que possible en termes de consistance, d’état, de situation, dits« références » ou « points de comparaison ».

13.1 PrincipeDans un lotissement, tous les lots ont entre 500 et 600 m2 et plusieurs d’entreeux se sont vendu 40 000 €, ou à des prix très proches. Il peut être légitime dedire que, par comparaison avec les ventes constatées, la valeur vénale d’un lot àestimer est de 40 000 €.

On pourra faire le même type de raisonnement, par exemple pour un emplacementde stationnement au sous-sol d’un immeuble, à partir du moment où l’on connaît lesrésultats de plusieurs ventes d’emplacements de stationnement ayant les mêmescaractéristiques (situation géographique et accessibilité en particulier).

Il sera difficile d’appliquer la même approche pour l’estimation d’un appar-tement car on ne trouvera en général pas suffisamment de références de ventesréellement semblables, tant en termes de localisation que de consistance et état.

On résout la difficulté en faisant non plus une comparaison directe, mais enpassant par l’intermédiaire d’une unité de mesure. C’est d’ailleurs bien cettenotion qui est présente à l’esprit des acquéreurs, des vendeurs ou de la pressegénéraliste lorsqu’ils font référence à une valeur de marché, à un momentdonné, autour de x € le m2 habitable.

Le passage par une unité de mesure pour estimer un bien immobilier par compa-raison ne résout cependant qu’une petite partie des problèmes posés à l’expert.Il lui faut en particulier :

• recueillir des références ou points de comparaison, ce qui est le préalable àl’application de la méthode. Nous y reviendrons dans le chapitre traitant de ladocumentation de l’expert ;

• analyser ces ventes concernant des biens plus ou moins comparables auregard de tous les facteurs de la valeur, y compris en termes de surface. Ainsi,l’utilisation de prix au m2 habitable constaté lors de la vente de studios etdeux-pièces pour l’estimation d’un grand appartement familial conduira selontoutes probabilités à des erreurs.


148

En pratique, l’estimation par comparaison se réduit à résoudre l’équationsuivante :

V = n × v

avec :

V : estimation recherchée

n : nombre d’unités de mesure du bien à estimer (exemple : surface en m2

habitables)

v : valeur de l’unité de mesure telle qu’elle résulte de l’analyse du marché.

En apparence, la résolution de l’équation est d’une grande simplicité. Il faut et ilsuffit de déterminer n et v, mais ce n’est pas aussi simple qu’il y paraît.

13.2 Les unités de mesure

13.2.1 Un cas simple déjà complexe : quelle unité de mesureretenir pour l’estimation d’un appartement ?

On utilise classiquement pour l’estimation des appartements leur surface ditehabitable. Celle-ci est définie au deuxième alinéa de l’article R. 111-2 du Codede la construction et de l’habitation, modifié par l’article 2 du décret n° 97-532du 23 mai 1997 portant définition de la surface privative d’un lot de copropriété,pris en application de la loi n° 96-107 du 18 décembre 1996 améliorant laprotection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez.

En fait, l’expert qui pourra être appelé à effectuer un mesurage dans le cadre dela loi du 18 décembre 1996, et qui aura connaissance de la superficiementionnée dans d’autres ventes qui serviront de points de comparaison, seréférera directement à la définition de la superficie définie à l’article R. 111-2 :

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite aprèsdéduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cagesd’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres… Il n’est pas tenucompte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, garages,terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumesvitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances deslogements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Le décret ci-avant mentionné élimine toutes les discussions possibles surl’opportunité de compter ou non les couloirs, les placards, les escaliersintérieurs en cas de duplex. Mais certains appartements disposent d’annexesintégrées telles que séchoirs ouverts, balcons, loggias… ou d’annexes séparéestelles que chambres de service, garages, emplacements de stationnement, caves,remises… ou encore de parties comprises dans le local principal mais d’unehauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.

Se posent alors deux problèmes :

• L’unité de mesure « mètre carré habitable » est-elle encore utilisable ?


L’estimation par comparaison 149

• Comment interpréter et rapporter à l’unité de mesure le prix de vente constatéd’un appartement comportant un ou plusieurs locaux/surfaces ne répondantpas à la définition de la surface habitable ?

Les caves et débarras de faible surface, n’ayant qu’une valeur modérée, ne sontgénéralement pas comptés. Le prix au m2 habitable est alors considéré comme« cave intégrée ».

Il ne peut pas en être de même de certaines annexes ou parties de l’appartementlui apportant une valorisation significative. Il faut alors remplacer la référence àune surface brute par une référence à une surface pondérée.

13.2.2 La pondération en valeur vénale

13.2.2.1 Principe de la pondération

Introduisons ici un exemple.

Dans une banlieue très homogène, les appartements récents de 5 pièces princi-pales et 100 m2 habitables se vendent régulièrement, avec leur petite cave,autour de 200 000 € soit 2 000 €/m2 habitable.

Certains appartements de surface identique mais disposant d’une loggia de 16 m2 sevendent 216 000 €, toutes autres choses égales par ailleurs. On peut dire que laloggia de 16 m2 apporte une plus-value de 16 000 € c’est-à-dire de 1 000 €/m2 deloggia, ou encore une plus-value équivalente à 8 m2 d’appartement.

Si l’on doit estimer un tel appartement avec loggia, on pourra considérer que laloggia est équivalente en valeur à 8 m2 et retenir une surface utile pondérée de :100 + (0,5 × 16) = 108 m2.

Par référence au marché, on retiendra une valeur unitaire de 2 000 €/m2

conduisant à l’estimation suivante :

V = 108 × 2 000 € = 216 000 €.

D’où le principe de la pondération en valeur vénale utilisée par les experts :affecter aux annexes ou aux parties de locaux ne répondant pas à la définition dela superficie habitable un coefficient fonction de leur utilité relative qui condi-tionne leur valeur vénale.

C’est donc par rapport à des locaux affectés par définition du coefficient 1 quel’on effectue la pondération.

13.2.2.2 La pratique de la pondération

Le principe ci-dessus énoncé exclut toute martingale telle que : les balcons sepondèrent à 0,5 ou les chambres de service se pondèrent à 0,8 ou 1.

Il est aisé de comprendre qu’un large balcon avec vue sur la Croisette à Cannes,apporte à un appartement une plus-value supérieure à un balcon sur l’arrière,sans vue. La pondération ne pourra bien évidemment pas être la même.


150

De même, les premiers mètres carrés d’une annexe telle qu’un balcon peuvent êtretrès appréciables, donc à pondérer à un coefficient relativement élevé, alors que lesmètres carrés supplémentaires, n’apportent guère d’agrément supplémentaire1.

13.2.3 Les annexes séparées : pondération ou estimation distincte ?Si des appartements de 100 m2 habitables sans emplacement de stationnementse vendent autour de 200 000 € (2 000 €/m2 habitable) et des appartementsidentiques avec un emplacement de stationnement au sous-sol se vendent enmoyenne 216 000 €, on en déduit :

• que l’emplacement de stationnement vaut autour de 16 000 €,

• ou qu’il doit être pondéré à 8 m2 (soit forfaitairement 8 m2, soit à 0,5 s’ilmesure 16 m2).

Dans la pratique, on préférera procéder à une estimation directe des annexes quipeuvent être négociées séparément (parking, box, chambre de service…), parréférence au marché catégoriel, plutôt que de les pondérer.

13.2.4 Ne pas confondre la pondération en valeur vénale avec d’autres types de pondérationOn peut rencontrer d’autres pondérations que celle en valeur vénale, ayantd’autres buts :

• une pondération en prix de revient ou coût de construction, utilisée parcertains professionnels du bâtiment pour évaluer de façon approximative lecoût de construction prévisionnel d’un bâtiment ;

• une pondération rattachée à une réglementation. Ainsi, il avait été défini unprix de revient au m2 maximal pour les logements finançables à l’aide de prêtsconventionnés, la surface à retenir étant égale à la surface habitable majoréede 50 % de la surface des annexes (avec un plafond pour les annexes).

13.2.5 Les unités de mesure couramment utilisées en expertise immobilièreL’application de la formule V = n × v implique que la taille d’un immeuble oubien immobilier est un des facteurs fondamentaux de la valeur, comme nousl’avons d’ailleurs montré dans l’étude des facteurs physiques de la valeur.

1. Le cas caricatural est celui des vastes dépendances d’un château qui, lorsqu’elles ne sont pas négociables séparément, sont loin d’être valorisantes mais plutôt dévalorisantes en raison du coût d’entretien. Par contre, un minimum de dépendances telles que garages et remises sont indispensables et donc à valoriser.



C’est bien la notion de taille et non de surface qu’il faut retenir, en raison de ladiversité des immeubles. Et la précision d’une estimation par comparaisondépendra du choix judicieux de l’unité de mesure :

• utilisée pour analyser les « points de comparaison »,

• puis utilisée pour procéder à l’estimation.

Dans la pratique, on utilisera, selon les biens concernés, des unités de mesuresoit brutes, soit pondérées. Nous n’en ferons ici qu’une énumération, desdéveloppements plus importants étant apportés dans les chapitres traitant del’estimation des principaux types de biens immobiliers.

13.2.5.1 Unités de surface brute

13.2.5.2 Unités de surface pondérée

L’expert en estimations immobilières ne procède qu’à des pondérations envaleur vénale comme indiqué précédemment.

On parle généralement de surface utile pondérée pour prendre en compte deslocaux secondaires, séparés ou non du local principal, ce dernier relevant, pardéfinition, de la pondération à 1.

Cette surface utile pondérée (SUP) correspond :

• pour les logements, à la surface habitable du local principal majorée de lasurface pondérée (en valeur vénale) des locaux ou parties de locaux nerépondant pas à la définition de la surface habitable (y compris pour cause dehauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre) ;

• pour les locaux commerciaux de toute nature, à la surface utile (ou utilisable,ou intérieure) majorée de la surface pondérée (en valeur vénale) des locaux ouparties de locaux ne relevant pas du coefficient 1.

Pour les maisons et les immeubles de rapport, on peut utiliser la notion desurface développée hors œuvre pondérée :

• hors œuvre, c’est-à-dire murs compris,

• développée, c’est-à-dire comptabilisant les différents niveaux,

UnitéType de bien immobilier

pour lequel l’unité est utilisable

– Mètre carré habitable Appartements, maisons et tous logements

– Mètre carré utile (correspondant au m2

balayable)Locaux autres que logements : bureaux, entre-pôts, boutiques, tous types de locaux com-merciaux…

– Mètre carré de surface brute Terrain à bâtir

– Mètre carré de surface hors œuvre netteconstructible (SHON)

Terrain à bâtir

– Hectare Propriétés rurales (terres agricoles, bois etforêts, étangs…)


152

• pondérée, c’est-à-dire en pondérant (en valeur vénale) les différents niveauxou parties de niveaux ne relevant pas du coefficient 1.

13.2.5.3 Autres unités de mesure

La taille d’un immeuble peut se mesurer par des unités autres que la surface. Onutilise principalement les unités du tableau suivant.

� Remarques

1. On peut estimer les terrains à bâtir en pondérant la surface par zones devaleur décroissante à partir de la façade. On peut aussi, plus simplement,appliquer des valeurs unitaires décroissantes à la surface de chaque zone.De même, pour estimer – en valeur locative ou en valeur vénale – desbureaux assortis de locaux d’archives, l’expert a le choix soit de pondérer leslocaux d’archives, soit, de préférence, d’appliquer des valeurs différentesaux surfaces de bureaux et aux surfaces d’archives.

2. L’estimation par capitalisation du revenu peut être considérée comme un casparticulier d’estimation par comparaison, dans lequel on définit le taux parcomparaison avec des taux constatés sur d’autres immeubles loués. Cetteméthode est étudiée dans un chapitre distinct.

13.3 Détermination de la valeur unitaire

13.3.1 L’hétérogénéité des marchés immobiliers ne permet pas de définir à chaque instant un « cours » applicable

À cette hétérogénéité évidente s’ajoutent :

• des marchés souvent étroits, limitant le nombre de « points de comparaison »disponibles,

• une méconnaissance ou du moins une grande difficulté à avoir connaissancedes transactions, la publicité foncière étant loin d’être assurée,

• la nécessité de connaître la consistance exacte (surface), l’état, le confort, lesconditions d’occupation… d’un « point de comparaison » pour qu’il soitpleinement exploitable,

Unité Type de bien immobilier

– Parcelle ou lot Terrain à bâtir pour maison individuelle

– Chambre Hôtel

– Chambre/lit Clinique, maison de retraite, colonie devacances

– Place Théâtre, cinéma

– Place (ou unité) Emplacement de stationnement, parking, box



• des comportements individuels de nature à perturber le fonctionnement desmarchés ou la connaissance que l’expert peut en avoir : facteurs de convenance,dissimulations de prix, voire parfois surévaluation (pour obtenir un financement).

Il en résulte que l’expert ne peut pas disposer de l’équivalent du « cours » utilisépour estimer un portefeuille d’actions ni même de la connaissance des prix quepeut avoir la ménagère pour juger de l’opportunité d’acheter dans tel magasinun kilo de cerises.

13.3.2 L’analyse comparative

L’application de la méthode d’estimation par comparaison impose de disposerd’un certain nombre de points de comparaison résultant de transactions effecti-vement conclues et sincères, ce qui revient à écarter en particulier les offres devente ou d’achat non suivies d’une transaction, les mutations à titre amiable etnon onéreux, et celles pour lesquelles les circonstances particulières peuventavoir faussé le résultat (dissimulation d’une partie du prix, achat de conve-nance…).

La précision de l’estimation sera d’autant meilleure que les termes de compa-raison seront nombreux et présenteront des caractéristiques proches du bien àestimer. Mais l’art et l’expérience de l’expert lui permettront d’exploiter toutesles données dont il dispose au moyen d’une analyse comparative rigoureuse.

Il s’agit de comparer successivement l’immeuble à estimer à chacun des pointsde comparaison, en passant en revue tous les facteurs de la valeur, pour essayerde savoir s’il doit en définitive valoir plus cher ou moins cher. En classant lestermes de comparaison par valeur unitaire croissante (ou décroissante), onparvient à déterminer dans quelle zone de prix devrait se situer le bien à estimer.

On peut schématiser ainsi le processus :

En comparant X à chacun des points de comparaison A, B, C, D, E, on aboutirapar exemple à la conclusion :

• qu’il doit valoir, à l’unité de mesure, moins cher que A, B et C qui sont desimmeubles de meilleurs qualité/état/situation…

• qu’il doit valoir plus cher ou au moins aussi cher que D et E.

On conclura à une base d’estimation comprise entre 1 200 € et 1 400 €/m2,l’expérience de l’expert (et peut-être d’autres informations) le guidant pour lechoix final.

Bien à expertiser Points de comparaison

X

A : 1 780 €/m2

B : 1 695 €/m2

C : 1 580 €/m2

D : 1 210 €/m2

E : 1 185 €/m2


154

On remarquera :

• que la méthode exclut tout choix tel que la moyenne ou la médiane (1 490 et1 580 €/m2 dans l’exemple précédent), valeurs d’ailleurs toutes les deuxsupérieures au résultat obtenu par l’analyse comparative ;

• qu’elle exclut également toute utilisation de séries statistiques qui sont en faitdes moyennes, qui devraient donc s’appliquer à « l’immeuble moyen », lequeln’existe pas ! Mais la connaissance et l’analyse des séries statistiques n’engarde pas moins un grand intérêt pour la connaissance des marchés : niveaugénéral des prix, évolution récente, informations sur le nombre et la structuredes transactions…

Par ailleurs, l’application rigoureuse de la méthode d’estimation par compa-raison implique une excellente connaissance du bien à estimer, pour enapprécier tous les facteurs de la valeur. Elle nécessite donc d’avoir procédé àune visite intérieure des biens. N’appelons donc pas expertise immobilièred’autres types d’interventions tels qu’avis de valeur sur dossier, calcul de lavaleur probable à partir de l’interrogation d’une base de données ou consul-tation d’un fichier…

13.3.3 De l’analyse multicritères à l’approche hédonique de la valeur

L’analyse comparative telle qu’exposée précédemment n’est simple qu’enapparence. En effet, lors de l’étude d’un point de comparaison, on constatefréquemment que l’immeuble à expertiser est « mieux » que l’immeuble deréférence sur certains points, et « moins bien » sur d’autres, mieux situé parexemple mais en moins bon état…

Il est tentant d’essayer de recenser et de quantifier tous les facteurs qui peuventavoir une incidence sur la valeur. Pour un appartement, ce serait, nonlimitativement :

• la situation (ville, quartier, cote de la rue, distance aux principaux équipe-ments collectifs et commerces, existence ou non de nuisances, sonores enparticulier…),

• l’orientation, la vue,

• l’âge de l’immeuble, sa qualité architecturale,

• la nature des matériaux de construction, l’état,

• l’équipement de l’immeuble (dont l’existence ou non d’un ascenseur àrapprocher de l’étage où est situé l’appartement),

• la surface de l’appartement,

• le nombre de pièces principales,

• les éléments de confort (chauffage, qualité et nombre des salles de bains,W.-C., etc.),

• la qualité de la distribution,

• l’état intérieur,



• l’existence et les caractéristiques d’annexes telles que caves, garages,chambres de service, balcons, loggias…

C’est ce que réalisent certains serveurs (voir liste des services Minitel) quiproposent une évaluation de la valeur vénale et/ou de la valeur locative d’unappartement ou d’une maison, après réponse à un certain nombre de questionssur les caractéristiques du bien.

Mais comme il est pratiquement impossible de recenser et surtout de quantifiertous les facteurs de la valeur, une telle analyse multicritères ne peut être réaliséeque sur les principaux d’entre eux. Il en résulte que cette approche mathéma-tique ne peut prétendre donner qu’un ordre de grandeur de la valeur, avecd’autant plus de probabilité de succès qu’il s’agira d’un bien classique, relevantd’un large marché : la machine n’est pas prête à remplacer le bon expert.

L’analyse hédonique des prix, tout à fait confidentielle dans le domaineimmobilier en France, repose sur les mêmes principes. Elle énonce que la valeurd’un bien dépend de l’ensemble de ses caractéristiques telles que la proximitédes transports en commun, la qualité architecturale, l’étage, l’équipementsanitaire… Des calculs mathématiques appliqués à un grand nombre de transac-tions permettent d’apprécier le poids de chaque caractéristique dans ladétermination de cette valeur. N’est-ce pas ce que l’expert fait plus ou moinsempiriquement avec le nombre limité de références dont il dispose ? Ne fait-ilpas alors, depuis des générations, en appliquant la méthode d’estimation parcomparaison, de l’analyse hédonique sans le savoir, tout comme M. Jourdainfaisait de la prose sans le savoir ?

13.4 Avantages et inconvénients de la méthode d’estimation par comparaison

13.4.1 Le principal avantage : la méthode est en prise directe avec le marché

L’expert recherchant la valeur vénale d’un immeuble, c’est-à-dire le prix quipourrait être obtenu en cas de vente, on conçoit que cette méthode qui s’appuiesur des références de ventes réelles doive être privilégiée chaque fois qu’elle estutilisable.

13.4.2 Inconvénients et limites

L’utilisation de la méthode d’estimation par comparaison impose de disposer depoints de comparaison. C’est dans l’obtention, le choix et l’interprétation de cesréférences que se situe la principale difficulté :

• Il faut disposer de références. Nous reviendrons sur ce point incontournabledans le chapitre traitant de la documentation de l’expert. Disons simplement


156

que celui-ci doit être en permanence « aux aguets », recueillant et enregistrantdans un fichier (normalement informatique) toutes les références de ventesdont il a connaissance.

• En outre, certaines expertises, concernant des immeubles peu courants (oupeu habituels pour l’expert) peuvent imposer une recherche particulière deréférences, auprès d’autres experts, de notaires, d’agents immobiliers…

• D’autres biens relèvent d’un marché plus étroit. Ainsi, le marché des châteauxn’est pas local mais plutôt régional et parfois national. Il faudra élargir enconséquence l’aire géographique de recherche, et savoir interpréterl’incidence de la situation sur la valeur.

• Les points de comparaison s’appliquent, par définition, à des ventes passées,ce qui entraîne des critiques aisées : . certains professionnels ou investisseurs voudraient qualifier la méthode de

passéiste, par opposition à d’autres méthodes plus financières etprospectives : il n’y a pas de mauvaises méthodes, il y a des méthodesappliquées à bon escient ou à mauvais escient ;

. on reproche parfois à la méthode de conduire à des résultats en retard sur lemarché, trop élevés quand la tendance est baissière, trop bas quand latendance est haussière. Cette critique n’aurait pas lieu d’être dans unmarché stable ; dans un marché évolutif, l’expert veillera à n’utiliser quedes points de comparaison récents, voire, dans son analyse, à les corriger enfonction des dernières tendances du marché.


14 LES MÉTHODES D’ESTIMATION PAR SOL ET CONSTRUCTIONS

Selon la Charte de l’expertise : Ces méthodes consistent à apprécier séparémentles deux composantes de l’immeuble : le terrain d’une part, les bâtimentsd’autre part. Selon la façon dont elles sont déclinées, ces méthodess’apparentent soit à des méthodes par comparaison, soit à des méthodes par lecoût de remplacement.

14.1 Formulation mathématiqueSi l’on considère que la valeur de l’immeuble est la somme de la valeur desdeux composantes, on écrit la formule :

Valeur de l’immeuble = valeur du terrain + valeur des constructions

ou encore

V = Vt + Vc

Pour déterminer la valeur de l’immeuble, il faut et il suffit de déterminer celledu terrain et celle des constructions… si du moins la formule précédente estexacte. En la supposant exacte, on est d’emblée confronté à deux difficultés : 1) Quelle valeur retenir pour le terrain ? Pour une propriété bâtie, le terrain

n’est plus nu et libre mais déjà construit, encombré de constructions qui lerendent donc indisponible pour certains projets. Il est donc amputé d’unepartie de sa valeur par rapport à un terrain nu et libre, que l’expert saitestimer – alors qu’il n’a pas de références de prix de terrains encombrés.

2) Quelle valeur retenir pour les constructions ? L’expert peut facilement, à partird’un métré, reconstituer le coût de construction à neuf d’un bâtiment mais, si lebâtiment n’est plus neuf, s’il a une certaine vétusté, s’il est mal adapté auxbesoins actuels de la clientèle, il vaut moins cher qu’un bâtiment neuf.

On en déduit que la formule V = Vt + Vc est contestable. On devrait plutôtécrire V < Vt + Vc.

Or, mathématiquement, on ne sait pas résoudre une telle inégalité, ou plutôt onsait qu’elle a une infinité de solutions, ce qui ne fait pas le bonheur de l’expert.

La méthode ne devient applicable que si l’on peut remplacer cette inégalité parune égalité. Pour cela, il faut pratiquer un abattement sur le deuxième membrede l’inégalité :


158

• soit sur les deux valeurs,

• soit sur celle du terrain seul,

• soit sur celle des constructions seules.

C’est cet aspect abattement qui est délicat à mettre en œuvre et provoque descritiques de la méthode. On verra cependant qu’il ne met pas en cause son intérêt.

Nous préciserons ultérieurement les caractéristiques des abattements qui nouspermettent maintenant d’écrire :

V = V terrain nu et libre – abattement (pour encombrement) + V constructions– abattements (pour vétusté, obsolescence, adaptation au marché),

étant précisé que certains abattements peuvent être nuls, voire transformés enplus-value pour aménagements.

Nous voici donc en présence d’une égalité que, en théorie, nous savons résoudre.

14.2 Le terrain

14.2.1 Estimation par comparaison du terrain nu et libre

L’estimation d’un terrain à bâtir nu et libre, qu’il soit destiné à la constructiond’un immeuble d’habitation ou commercial, individuel ou collectif, relève deméthodes classiques qui sont exposées au chapitre 20. On s’y reportera.

14.2.2 Abattement pour occupation

Lorsque l’on constate le prix de vente d’un immeuble bâti, on ne connaît pas lavaleur imputable au seul terrain bâti : le marché fournit des références de valeurde terrains à bâtir, mais non de terrains bâtis.

En règle générale, un terrain déjà construit est déprécié par rapport à un terrainnu et libre puisqu’il a perdu sa disponibilité : une partie de la clientèle poten-tielle ne s’y intéressera pas, car elle aura un autre projet de construction, mêmedans le respect des règles d’urbanisme qui s’appliquent. L’analyse du fonction-nement général des marchés indique que, si une partie de la demande estécartée, le prix est diminué.

Les experts fixent généralement cet abattement entre 10 et 40 % voire 50 %.Même s’il y a une part d’arbitraire dans la fixation de l’abattement – c’estd’ailleurs un des points faibles de la méthode – on peut définir un principedevant guider l’expert dans sa fixation : l’abattement doit être d’autant plusfaible que le terrain est encombré d’une construction identique (ou conforme) àce que la plupart des acquéreurs potentiels envisageraient de construire. Ainsi,l’abattement devrait être faible, de 10 % au maximum, pour un pavillonclassique neuf utilisant la totalité des droits à construire d’une parcelle d’unlotissement en périphérie urbaine.


Les méthodes d’estimation par sol et constructions 159

À l’opposé, un terrain encombré d’une maison ancienne, ne correspondant plusau type de logement recherché, justifie un abattement élevé, peut-être de 50 %,étant précisé que la proposition d’un abattement élevé doit conduire l’expert àvérifier qu’il n’est pas en présence d’un terrain relevant d’une récupérationfoncière. Alors, la valeur de l’immeuble serait égale à celle du terrain nu et librediminuée des frais de démolition.

À noter que, dans la méthode comparative d’estimation par sol et constructions(paragraphe 12.4 de ce chapitre), on démontre qu’un écart dans le choix del’abattement pour encombrement n’a qu’une incidence limitée sur le résultat del’estimation dans la mesure où le même abattement est pratiqué pour l’analysedes points de comparaison et pour l’immeuble à estimer.

Enfin, on remarque que si le terrain est construit avec une densité nettementsupérieure à ce qu’autorise la réglementation d’urbanisme actuelle (exemple :certains terrains bâtis à Paris font apparaître un COS de fait supérieur à 4 ou même5), il n’y a pas de dépréciation pour ce terrain encombré, bien au contraire.

14.3 Les constructionsIl y a deux principales méthodes (ou groupes de méthodes) d’estimation par solet constructions :

• l’une est pleinement une méthode d’estimation par comparaison, tant pour leterrain que pour les constructions,

• l’autre, méthode d’estimation par le coût de remplacement ou de reconsti-tution, fait appel à la comparaison pour la détermination de la valeur du sol,mais aussi à des notions de coût de construction ou de reconstruction en cequi concerne l’analyse du bâti, ce qui n’en fait pas vraiment une méthoded’estimation par comparaison.

Ces deux méthodes relèvent donc d’une analyse différente des constructions.Chacune sera effectuée lors de l’étude détaillée de la méthode, que nous allonsmaintenant aborder.

14.4 La méthode comparative d’estimation par solet constructions

14.4.1 Valeur du solElle se détermine comme indiqué au paragraphe 12.2.1, c’est-à-dire :

• estimation par comparaison du terrain nu et libre,

• détermination d’un abattement pour occupation corrigé des aménagements,

• par différence, obtention d’une valeur de terrain encombré des constructionsexistantes.


160

14.4.2 Valeur des constructions

Dans cette méthode, la valeur des constructions se détermine par analyse despoints de comparaison.

Selon les grands principes de l’analyse comparative, celle-ci se fait en passantpar l’intermédiaire d’une unité de mesure. On utilise en pratique, dans laméthode comparative d’estimation par sol et constructions, les mêmes unités demesure que dans la méthode globale d’estimation par comparaison :

• surface habitable et surface utile pondérée pour les logements,

• Surface développée hors œuvre pondérée (SDHOP) pour les maisons, immeublesde rapport et parfois pour certains types de bâtiments commerciaux,

• surface utile et surface utile pondérée pour les bureaux et certains types debâtiments commerciaux.

Précisons bien qu’il s’agit toujours ici de pondérations en fonction de l’utilitérelative des divers locaux ou niveaux d’un immeuble, et non d’une pondérationen coût de construction que l’on pourra utiliser dans la méthode d’estimationpar le coût de remplacement ou de reconstitution.

Pour faciliter la compréhension de la méthode, il semble préférable d’aborderen premier lieu l’analyse des points de comparaison, puis de passer à l’appli-cation de la méthode.

14.4.3 Analyse des points de comparaison

Il convient, comme dans toute méthode d’estimation par comparaison, derechercher des ventes d’immeubles aussi comparables que possible en termes desituation, de standing, d’état, de confort, de superficie du terrain…

Pour chaque point de comparaison retenu, on procède successivement auxopérations suivantes : • on recherche la valeur du terrain supposé nu et libre en utilisant les méthodes

adaptées ;• on détermine ensuite l’abattement pour occupation à pratiquer, en se référant

aux principes précédemment exposés ;• par différence, on obtient la valeur du terrain encombré ;• la valeur des constructions s’obtient en retranchant du prix global la valeur du

terrain encombré ;• on calcule le nombre d’unités de mesure que comportent les bâtiments, par

exemple le nombre de m2 DHOP s’il s’agit d’estimer un pavillon ;• la division de la valeur des constructions par le nombre d’unités de mesure

donne une valeur à l’unité ;• l’étude de chaque point de comparaison, réalisée selon les principes de la

méthode, permet d’obtenir une série de valeurs unitaires qui constituent lesréférences de l’analyse comparative ; c’est par rapport à elles qu’il s’agit desituer l’immeuble à estimer.



Supposons que l’on doive estimer un pavillon X, de 210 m2 DHOP. On arecueilli 5 points de comparaison A, B, C, D, E, vendus aux prix respectifs de100 000 €, 70 000 €, 85 000 €, 120 000 € et 56 000 €.

L’analyse des points de comparaison peut se faire de la façon suivante :

14.4.4 Estimation de l’immeuble

La comparaison du pavillon à estimer à chacun des pavillons de référenceconduit à adopter une valeur unitaire pour les constructions, par exemple280 €/m2 DHOP.

L’estimation du pavillon X se fait alors en procédant aux opérations inverses decelles réalisées lors de l’analyse des points de comparaison.

Si par exemple, on dégage, par comparaison, une valeur pour son terrain libre de50 000 €, la valeur du terrain occupé sera de (50 000 € – 30 % de50 000 €) = 35 000 €.

La valeur du pavillon de 210 m2 DHOP est donnée par le calcul :

V = 35 000 € + (210 × 280 €) = 93 800 €.

On pourra arrondir l’estimation à 94 000 €.

14.5 Estimation par le coût de remplacement

14.5.1 Principe de la méthode

L’immeuble bâti résulte d’un processus de fabrication, à partir d’un terrain :équipement du terrain, construction d’un bâtiment, le tout se traduisant par descoûts auxquels peuvent s’ajouter des frais de différentes natures : fiscaux, finan-ciers, rémunérations de professionnels.

Il n’est pas anormal de penser que, dans un monde empreint de rationalité, il yait une relation entre le prix de revient d’un immeuble neuf et sa valeur vénale.

Prix global(€)

SDHOP(m2)

Valeur terrain (€) Valeur bâtiment (€)

NuEncombré

(nu – 30 %)Totale

au m2 DHOP

A. 100 000

B. 70 000

C. 85 000

D. 120 000

E. 56 000

220

174

168

289

145

40 000

30 000

50 000

60 000

30 000

28 000

21 000

35 000

42 000

21 000

72 000

49 000

50 000

78 000

35 000

327

282

298

270

241


162

De même, s’agissant de bâtiments déjà existants, la même démarche de recherched’un coût de reconstitution, à corriger éventuellement pour tenir compte du faitque les bâtiments ne sont plus neufs, ou plus parfaitement adaptés aux besoinsactuels, apparaît comme légitime pour en rechercher la valeur.

Il y a alors lieu de considérer successivement les deux constituants que sont leterrain et les constructions.

14.5.2 Valeur du terrain

On est, comme dans la méthode comparative d’estimation par sol et construc-tions, en présence d’un terrain encombré.

Le même abattement pour encombrement doit être appliqué avec correctiféventuel pour aménagements.

14.5.3 Valeur des constructions

14.5.3.1 Coût de reconstruction à neuf

Il serait à la fois ambitieux et inutile de chercher à chiffrer ce que coûteraitexactement la construction du bâtiment à estimer :

• parce que les abattements que l’on va être conduit à appliquer sont unenégation d’un calcul mathématique rigoureux,

• et parce qu’on ne reconstruirait pas, actuellement, certains immeubles selon lesmêmes techniques que dans le passé, pour des raisons économiques (exemple : onne reconstruirait pas en tuffeau une maison rurale du XIXe siècle en Touraine).

Il en résulte que l’on a simplement besoin de déterminer un bon ordre degrandeur du coût de reconstruction, qui n’impose donc pas le recours à latechnique des métrés avec évaluation exacte du coût des matériaux et de leurmise en œuvre.

L’expert raisonne par référence à des coûts constatés dans des opérations similaires,en passant par une unité de mesure. Il peut ainsi utiliser des coûts au m2 habitable,ou au m2 de surface hors œuvre nette (SHON) constatés. Il peut également, s’il y aaccès ou s’il est un spécialiste de la construction, faire référence à des coûts standardpour un étage courant, pour un sous-sol, pour une couverture… On peut ainsi êtreamené à effectuer des pondérations en prix de revient différentes des pondérationsen valeur vénale que l’on a définies dans le chapitre précédent.

14.5.3.2 Abattement pour vétusté

La vétusté, à la différence de la notion comptable d’amortissement, est unedonnée concrète, résultant de l’état technique réel d’une construction. C’est laconstatation de l’usure ou des défauts d’une construction résultant de sa qualité,de son âge, de son entretien plus ou moins satisfaisant. C’est une notion utiliséedans le domaine des assurances, pour calculer le montant d’une indemnité en



appliquant au coût de reconstruction après sinistre un abattement pour vétusté,normalement exprimé en pourcentage.

En expertise par sol et constructions, on procède à un abattement pour vétustéfonction non de l’âge des constructions (ce qui reviendrait à confondre lesnotions d’amortissement et de vétusté) mais en fonction de leur « espérance devie » compte tenu de leur état et de leur qualité. L’abattement sera d’autant plusfaible que la durée de vie probable du bâtiment sera proche de celle d’unbâtiment neuf. Et, comme tout le monde sait qu’un immeuble haussmanniend’habitation, plus que centenaire, a encore son avenir devant lui alors quecomptablement il est entièrement amorti, on découvre combien la méthoded’estimation par coût de reconstitution peut être délicate à mettre en œuvre.

Le calcul de l’abattement pour vétusté permet de définir une valeur que certainsexperts appellent valeur intrinsèque, dont nous avons indiqué au chapitre I quesa définition n’est guère claire. Au moins cette expression a-t-elle l’avantage dedire que l’on n’a pas obtenu d’évidence la valeur vénale, que recherche l’experten estimations immobilières.

14.5.3.3 Obsolescence et inadaptation au marché

Au-delà de leur état technique qui peut être très bon, il existe des bâtimentsayant perdu une grande partie de leur utilité, donc de leur valeur économique,du fait d’évolutions sociologiques et/ou techniques. C’est le cas des vasteschâteaux qui ne répondent plus à la demande actuelle (problèmes de charges enparticulier de personnel) : ils peuvent être totalement invendables à leur coût dereconstruction diminué d’un abattement pour vétusté lié à leur état réel, qui peutêtre correct ; c’est le cas de nombreux immeubles de bureaux des années 1960et 1970, mal distribués, mal situés, non câblés, techniquement solides mais nonmarchands sans reconstruction ou restructuration lourde.

Il peut donc y avoir lieu de faire subir aux bâtiments une dépréciation pourmauvaise adaptation aux besoins appelée dépréciation pour obsolescence.

Cette nouvelle dépréciation permet-elle d’obtenir enfin la valeur vénale querecherche l’expert ? Il convient au moins de le rechercher, en confrontant lerésultat obtenu à ce que donnerait l’analyse du marché. À défaut, il faut accepterle principe d’une nouvelle correction ou abattement pour adaptation au marché.

Sachant que certains abattements peuvent être nuls, la formulation mathéma-tique de l’estimation par coût de reconstruction devient alors :

Valeur vénale = valeur du terrain libre – abattement pour encombrement + coûtde construction – abattement pour vétusté – abattement pour obsolescence –abattement pour adaptation au marché.

14.5.4 Avantages et inconvénients de la méthodeLa succession d’abattements, pour encombrement du terrain, pour vétusté desconstructions, pour obsolescence des constructions, voire pour inadaptation aumarché, laisse un sentiment d’insatisfaction à un esprit cartésien. Dans quelle


164

mesure certains de ces abattements, ou leur chiffrage, ne sont-ils pas plus oumoins arbitraires ? Ou, plus directement, la méthode est-elle utile ou fiable ?

Il est certain que la méthode porte en elle des risques d’erreur qu’une appli-cation aussi rigoureuse que possible ne peut pas totalement éliminer, car lesabattements successifs comportent une part non d’arbitraire (l’expert doit s’yrefuser) mais de subjectivité. C’est pourquoi on préfère appliquer la méthodelorsque l’on ne dispose pas de points de comparaison suffisamment nombreux etfiables, ou pour confronter les résultats avec ceux obtenus par une autreméthode.

Elle doit cependant faire partie de la panoplie d’outils ou méthodes dont disposel’expert, pour un certain nombre de raisons :

• elle est reconnue, voire appréciée, en matière d’expropriation, ainsi que lemontre la jurisprudence ;

• il y a des cas où il convient d’évaluer distinctement le terrain et les construc-tions, par exemple en cas de bail emphytéotique ou de bail à construction ;

• les exigences de la comptabilité des entreprises conduisent à traiter diffé-remment, dans les immobilisations : . le terrain, bien permanent, non amortissable,. les constructions, à amortir ;

• l’estimation par sol et constructions est la meilleure façon de mettre enévidence la survalorisation du terrain qui peut résulter d’une construction à unCOS de fait supérieur à ce qui serait autorisé par les règles actuellesd’urbanisme, mais aussi de prendre en compte la constructibilité résiduelle.


15 L’ESTIMATION PAR CAPITALISATION DU REVENU

La méthode est fondée sur le constat que la valeur d’un bien est en relation avecle revenu qu’il procure (ou peut procurer).

Cette relation s’exprime par la formule : V =

V est la valeur vénale ou l’estimation que recherche l’expertR est le revenut est le taux de capitalisation.

15.1 Définitions

La formule :V = est simple. Son application devrait l’être.

En fait, la première difficulté rencontrée par l’expert pour l’estimation d’unimmeuble par capitalisation du revenu est de nature terminologique.Définissons donc d’abord les termes de taux de capitalisation et de taux derendement qui peuvent être utilisés par les experts et les investisseurs.

15.1.1 Taux de capitalisation brut et taux de capitalisation net

Il découle de la formule précédente que le taux de capitalisation se définitcomme le rapport entre le revenu d’un immeuble et sa valeur vénale.

t =

Lorsqu’un immeuble a fait l’objet d’une transaction, ce n’est plus à la valeurvénale que l’on fait référence mais au prix P constaté. Alors :

t =

On distingue :

• le taux de capitalisation brut, rapport entre le revenu annuel brut et le prix (oula valeur vénale),

Rt----

Rt----

RV----

RP----


166

• le taux de capitalisation net, rapport entre le revenu annuel net (revenu brutdiminué des charges supportées par le propriétaire) et le prix (ou la valeurvénale).

Si par exemple un immeuble loué 65 000 € s’est vendu 1 000 000 €, le taux decapitalisation brut qu’a fait apparaître la vente est :

tbrut = = 0,065 ou 6,5 %

Si le propriétaire voit son revenu amputé de 15 000 € (assurances, impôts,charges non récupérables sur le locataire), le taux de capitalisation net est :

tnet = = 0,05 ou 5 %

Le taux de capitalisation net, appliqué au revenu net, est inférieur au taux decapitalisation brut.

15.1.2 Taux de rendement brut et taux de rendement net

Dans ce qui précède, le prix est la somme d’argent que perçoit le vendeur. Maisl’acquéreur doit débourser des frais de mutation, correspondant principalementà des droits fiscaux et à des honoraires du notaire.

On définit le taux de rendement (brut ou net) tr comme étant le rapport entre le revenu(brut ou net) et prix de revient incluant les frais.

tr =

Il existe bien évidemment une relation entre le taux de capitalisation tc et le tauxde rendement tr. En désignant par y le pourcentage de frais par rapport au prixd’acquisition, la formule précédente devient :

tr = =

Or, = tc

Donc, tr =

On obtient ainsi les deux formules permettant à l’expert de « passer » d’un tauxde capitalisation à un taux de placement :

tr = et tc = tr (1 + y)

� Exemple

L’étude du marché des bureaux réalisée afin d’estimer un immeuble A montreque les investisseurs exigent un taux de rendement voisin de 10 %. À quel taux

65 0001 000 000------------------------

50 0001 000 000------------------------

Revenu (brut ou net)Prix frais de mutation+-----------------------------------------------------------

RP yP+---------------- R

P 1 y+( )--------------------

RP----

tc

1 y+------------

tc

1 y+------------


L’estimation par capitalisation du revenu

167

faut-il capitaliser le revenu de l’immeuble A sachant que les frais et droits repré-sentent environ 6 % du prix ?

�

Réponse

Appliquer un taux t

c

= t

r

(1 + y) soit t

c

= 10 (1 + 0,06) = 10,60 %.

Le taux de rendement est une approche d’investisseur comparant le revenu d’unimmeuble à la somme qu’il lui faudrait décaisser (prix + frais) pour l’acheter.

15.2 La pratique de la méthode

Selon qu’on utilise un taux de capitalisation ou un taux de rendement, laformule

V = donne une estimation hors frais ou frais compris.

L’application de cette formule implique, pour obtenir la valeur ou estimation del’immeuble, que l’on détermine les deux termes R et t.

15.2.1 Détermination du revenu R

Le loyer, hors taxes et hors charges locatives, constitue le revenu brut del’immeuble.

Le revenu net est ce qui reste au propriétaire après paiement des charges nonremboursées par le locataire.

Il semblerait plus rigoureux de travailler sur le revenu net d’un immeuble plutôtque sur son revenu brut. C’est d’ailleurs l’approche que l’on a lorsque l’onutilise la méthode d’estimation par actualisation des

cash-flows

.

Cependant, traditionnellement, dans la méthode d’estimation par capitalisationdu revenu, on utilise les revenus bruts plutôt que les revenus nets, non parce quec’est mieux mais par pragmatisme :

• Les revenus nets de l’immeuble à estimer ne sont souvent pas connus avecexactitude alors que le loyer (revenu brut) ou sa valeur locative (loyer que l’onpourrait obtenir) sont plus faciles à connaître qu’un revenu net, sauf si lepropriétaire dispose d’une comptabilité rigoureuse.

• Le revenu net d’autres immeubles ayant fait l’objet de ventes, qui servent deréférences pour déterminer le taux à appliquer, est encore plus difficile à connaître.

Par pragmatisme, les experts travaillent donc depuis plusieurs décennies sur lerevenu brut, étant précisé que, lorsqu’un immeuble est en partie ou en totalitévacant, l’expert ajoute au loyer constaté la valeur locative – qu’il estime avecdiscernement – des locaux vacants.

Dans cette méthode d’estimation, on ne fait généralement pas d’abattement surle revenu pour tenir compte de la vacance et des impayés. Ce n’est pas criti-quable si, dans le choix du taux appliqué, l’expert intègre ces risques.

Rt----


168

À noter que l’AFREXIM (Association française des sociétés d’expertise immobi-lière) a pris la décision, fin 1998, de s’orienter vers l’utilisation de la méthode parcapitalisation des revenus nets, effectivement plus satisfaisante si l’expert peutdisposer de tous les documents de gestion permettant de définir le revenu net. Il esten tout cas certain que ce serait une erreur d’estimer au même montant deuxplateaux de bureaux identiques, dans le même immeuble, loués aux mêmes condi-tions de loyer (revenu brut), mais dont l’un des locataires devrait rembourser aupropriétaire toutes les charges de gros œuvre, d’impôt foncier, d’assurances ainsique les charges locatives, tandis que l’autre n’assumerait qu’une partie de cescharges.

C’est d’ailleurs cette méthode par capitalisation du revenu net qui a été validéepar le rapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière du patrimoine dessociétés faisant appel publiquement à l’épargne, présenté par la COB (devenueAMF) le 3 février 2000. Les experts doivent donc recourir à la capitalisation durevenu net chaque fois qu’ils travaillent pour une société faisant publiquementappel à l’épargne. On peut en conséquence penser que, progressivement, cetteapproche s’imposera dans tous les cas d’estimation par capitalisation.

Le groupe de travail définit le loyer net

comme le loyer hors T.V.A., hors droit debail (ou hors taxes analogues pour les immeubles soumis à une fiscalitéétrangère), hors taxe additionnelle et hors charges locatives refacturées,augmenté du loyer de marché des locaux vacants (sous réserve des correctionsprécisées ci-après liées à la vacance).

Ce total est ensuite diminué, dans la mesure où elles restent à la charge dupropriétaire, des charges locatives, des taxes foncières et toutes autres taxesinhérents à l’immeuble ainsi que des assurances d’immeuble.

Quant aux frais de gestion, l’expert devra également appliquer au revenu net unajustement correspondant aux charges de gestion locative directement ratta-chables à l’immeuble, à l’exclusion de toute charge liée à des caractéristiquespropres au propriétaire

.

Il faut bien évidemment prendre en compte la vacance, qui devrait être traitée dela manière suivante :

• la vacance temporaire ne nécessite pas de correction dans la mesure où ellen’est pas significative,

• la vacance prolongée (ou susceptible de l’être) impose l’évaluation de sesconséquences sur les revenus et les charges,

• la vacance structurelle conduit à définir un taux de vacance structurelleréduisant l’assiette du revenu à capitaliser.

15.2.2 Détermination du taux t

15.2.2.1 Taux brut ou taux net

Les directives de l’AMF conduisent à utiliser des taux nets pour l’estimation dupatrimoine des sociétés faisant appel publiquement à l’épargne, ce qui imposeau propriétaire ou au gérant de fournir les éléments comptables permettant de



169

définir ce revenu net. Et, pour tout type de client et d’immeuble, on ne peut querecommander aux experts de privilégier la capitalisation des revenus nets.

15.2.2.2 Taux de capitalisation ou taux de rendement

Le taux de capitalisation est une approche de vendeur, comparant le revenu deson immeuble à la somme qu’il pourrait encaisser s’il le vendait. Ce seragénéralement l’approche de l’expert pour l’estimation de l’immobilierd’habitation, segment du marché sur lequel on trouvera souvent des investis-seurs personnes physiques, spécialement pour des logements individuels.

C’est par contre le taux de rendement qui est le plus utilisé en immobilierd’entreprise. Il permet de déterminer une valeur (ou une estimation) droitscompris :

Estimation (droits compris) =

On passe à l’estimation hors droits, qui est la valeur que l’on demande à l’expert, ensoustrayant le montant prévisible des frais et droits éventuellement forfaitisé,variable selon le régime fiscal de la vente (TVA ou droits d’enregistrement).

Si les droits sont forfaitisés à 6,2 %, comme le préconise l’AFREXIM (Associationfrançaise des sociétés d’expertise), on écrit alors :

Estimation (hors droits) =

15.2.2.3 Le taux se détermine par comparaison

C’est parce que plusieurs immeubles aux caractéristiques voisines se sontvendus à des prix faisant apparaître un taux voisin, par exemple de 7,5 %, quel’expert appliquera au revenu un taux de 7,5 %.

En d’autres termes, le taux se détermine par analyse du marché et non en appli-quant des barèmes ou moyennes, et encore moins en faisant référence aux tauxd’intérêt. Il suffit de constater que les taux sont très différents selon la nature dubien immobilier (appartement et bureau par exemple) et la situation (Paris etprovince, centre-ville et périphérie) pour prendre conscience de la différenceentre taux de capitalisation (ou de rendement) et taux d’intérêt.

C’est bien ce que précise le rapport COB :

Le taux de capitalisation ou le tauxde rendement sur le revenu net utilisés par l’expert ressortent de l’analyse destransactions sur le marché des biens immobiliers d’investissement ainsi que duniveau de l’offre et de la demande au moment de l’évaluation.

En fait, les différences entre les immeubles intègrent des anticipations de plus oumoins-value en capital qui s’ajoutent au revenu pour permettre à un investisseurd’apprécier l’opportunité de tel ou tel placement : la méthode d’estimation paractualisation des

cash-flows

permettra de modéliser cette approche.

Revenutr

------------------

Estimation (droits compris)1,062

------------------------------------------------------------------


170

15.2.2.4 Facteurs de variation des taux

La formule V = montre que la valeur et le taux varient de façon inverse : les

facteurs de valorisation de l’immeuble seront des facteurs de baisse des taux, etinversement.

À titre d’exemple, citons quelques facteurs de variation des taux :

C’est l’analyse des facteurs de valorisation et de dévalorisation de l’immeublequi permet à l’expert d’affiner le choix du taux à adopter, après étude desréférences de ventes d’immeubles locatifs.

�

Remarque

Les notions de taux de capitalisation et de taux de rendement sont très diffé-rentes de celles de :

• taux d’actualisation : on le définira dans le chapitre suivant traitant del’estimation par actualisation des cash-flows ;

• taux de rendement interne : il exprime la rentabilité moyenne de l’ensembledes capitaux investis (et non du montant de l’investissement) dans unplacement sur une période de temps déterminée. Il peut être très élevé si uninvestissement a été financé avec peu de fonds propres et beaucoup de fondsd’emprunt. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

15.2.3 Application de la méthode lorsque le revenun’est pas au niveau de marché

On ne peut pas faire d’estimation par capitalisation du revenu sans s’interrogersur le niveau du revenu, ses perspectives de hausse ou de baisse… et sans entirer toutes les conséquences.

• Si le loyer est au niveau du marché, on ajuste le taux dans la fourchetteindiquée par les références, en tenant compte des caractéristiques particulièresde l’immeuble (

cf.

facteurs de variation des taux).

Rt----

Taux tirés vers le bas (valorisation de l’immeuble)

Taux tirés vers le haut (dévalorisation de l’immeuble)

Quartier apprécié (résidentiel ou d’affaires)

Immeuble en pierre de taille

Logement bourgeois

Immeuble en bon état

Offre limitée pour ce type de biens

Perspectives de hausse des loyers

Bureaux

Localisation secondaire

Immeuble en maçonnerie enduite

Logement pour clientèle modeste

Immeuble nécessitant des travaux

Offre abondante

Loyers bloqués

Entrepôts (nécessitant un amortissement rapide)



171

• Si le loyer est supérieur au niveau du marché, il y a un risque de baisse durevenu, par départ ou par menace de départ du locataire. Dans la pratique,l’expert estimera l’immeuble :

. en capitalisant le revenu de marché au taux qui serait judicieux pour ce typed’immeuble,

. et en ajoutant une somme correspondant à la valeur actuelle du surloyerpendant la période prévisible de paiement (exemple : jusqu’à la fin de la périodetriennale si le locataire commercial peut alors se libérer de ses engagements).

On rappelle que la valeur actuelle, actualisée au taux

i

, d’une suite de

n

annuitésde 1 euro, est donnée par la formule :

V

o

=

• Si le loyer est inférieur au niveau du marché, il faut se référer à la législationapplicable pour apprécier les possibilités de mise à niveau du loyer :

. si elles sont très faibles (exemple : location d’une boutique sans espérancede déplafonnement), le propriétaire n’a guère d’autre droit que de percevoirà long terme un loyer présumé sûr ;

. si elles sont réelles à une échéance déterminable, on capitalisera le loyer demarché et on soustraira le manque à gagner pendant la période prévisible defaible revenu. On peut éventuellement raisonner ainsi pour un logementloué sous le régime de la loi de 1948, en retenant une date statistiquementprévisible de libération, en n’oubliant pas qu’il y aura probablement destravaux à réaliser avant une relocation.

Notons que certains professionnels qualifient de méthode « hardcore » lapratique ci-dessus exposée, qui consiste à capitaliser le revenu de marché et àajouter ou soustraire la valeur actualisée des surou des sous-loyers.

15.2.4 Corrections éventuelles du résultat

La valeur obtenue par capitalisation du revenu, brut ou net, peut dans certainscas nécessiter des corrections, outre celles précédemment exposées en cas derevenu constaté différent du loyer de marché.

Il peut s’agir d’intégrer le coût prévisible de grosses réparations à entreprendreà court ou moyen terme, ou des frais de remise en état nécessaires pour pouvoirremettre en location des locaux vacants, ou de déduire de l’estimation les fraisde commercialisation à prévoir pour les locaux éventuellement vacants.

À noter que de telles corrections sur le résultat obtenu par la capitalisation durevenu à un taux « normal » semblent plus fiables pour le résultat del’estimation que de « jouer » sur le taux de capitalisation dans le but d’impacterdans le sens souhaité le résultat du calcul.

1 1 i+( ) n– –i

-------------------------------


172

15.2.5 Types de biens pouvant être estimés par capitalisation

La méthode d’estimation par capitalisation du revenu s’applique, par définition, auximmeubles procurant un revenu, quel que soit leur nature (habitation, bureaux,boutiques…). On y ajoutera les immeubles vacants mais ayant vocation à être loués(exemple : immobilier d’entreprise, chambres pour étudiants…).

Par contre, il n’est pas recommandé d’appliquer cette méthode pour des locauxlibres et plus facilement négociables quand ils sont libres, comme le sont laplupart des logements : inutile de risquer le cumul d’une erreur sur l’évaluationd’une valeur locative, puis dans le choix du taux, alors que ce n’est proba-blement pas un investisseur qui achètera ce type de local.

Enfin, il sera utile, dans toute la mesure du possible, de conforter une estimation parcapitalisation du revenu par une autre méthode, en principe par comparaison.

15.3 Avantages et inconvénients

15.3.1 Le principal avantage : la simplicité

Si l’on compare la méthode d’estimation par capitalisation des revenus à cellepar actualisation des

cash-flows

, qui toutes deux peuvent s’appliquer à des biensimmobiliers loués ou susceptibles de l’être, on s’aperçoit que la première estbeaucoup plus simple à mettre en œuvre, tant dans la recherche des référencesnécessaires que dans les calculs mathématiques.

Au demeurant, cette méthode simple est « l’héritière » de la méthode plusancienne d’estimation par le denier, coefficient par lequel il faut multiplier lerevenu pour obtenir la valeur en capital. Ainsi, les lettres patentes du roiLouis XVI en date du 25 juillet 1790

1

, pour la mise en œuvre des décrets décidantde l’aliénation des domaines nationaux, évoquent cette méthode d’estimation :

Les particuliers qui voudront acquérir seront obligés d’offrir, pour prix capitaldes biens des trois premières classes dont ils voudront faire l’acquisition, uncertain nombre de fois le revenu net, d’après les proportions suivantes :

Pour ceux de la première classe (biens ruraux), vingt-deux fois…

Vingt-deux fois le revenu net, cela correspond à un taux de capitalisation de

= 4,54 % et l’on notera qu’à l’époque on basait l’estimation sur le revenu net.

De nos jours, l’estimation par les analystes financiers des actions cotées enBourse par le PER (

Price Earning Ratio

) n’est pas différente de la méthode dudenier.

1. Citées par F. Paulhac,

L’Évaluation des actifs immobiliers

, Éditions Eyrolles.

10022---------



173

15.3.2 Limites ou faiblesses de la méthode

La méthode d’estimation par capitalisation fait l’objet d’un certain nombre decritiques liées à la difficulté d’appréciation des loyers sur laquelle elle s’appuie(réglementation aboutissant à des loyers différents des loyers de marché,pratique en immobilier d’entreprise, pendant les périodes difficiles, de consentirdes baux prévoyant des franchises de loyers, ou des hausses par paliers de loyerspendant les premières années…). Ce n’est pas un obstacle à l’application de laméthode même si l’on peut considérer que, dans ces cas, l’estimation par actua-lisation des

cash-flows

présente une plus grande apparence de rigueur.

Mais il faut être conscient d’une autre faiblesse de la méthode : un même écartdans le choix du taux, pouvant être causé par la difficulté d’analyse du marché – puisque le taux se déduit de l’analyse de marché – n’entraîne pas le même écartd’estimation selon la zone de taux ou l’on se trouve.

Ainsi, pour un revenu de 100 000

€

:

Il en résulte que la fiabilité de la méthode est meilleure pour les biens relevantde taux élevés que pour ceux relevant de taux faibles. Dans la pratique, l’appli-cation de cette méthode à des biens justifiant des taux inférieurs à 3 voire 4 %(certains logements et biens ruraux) sera délicate ou même déconseillée, saufpeut-être à titre de recoupement. Par contre, en immobilier d’entreprise, où lestaux sont généralement plus élevés, la précision sera satisfaisante et l’estimationpar capitalisation du revenu sera souvent la méthode à privilégier.

si le taux passe de l’estimation passe de

2,5 % à 3 %

9,5 % à 10 %

4 000 000

€

à 3 333 333

€

soit – 16,66 %

1 052 631

€

à 1 000 000

€

soit – 5,26 %



16 L’ESTIMATION PAR ACTUALISATION DES CASH-FLOWS

La reprise des transactions lors de la sortie de la crise des années 1990 a étélargement facilitée par l’intervention d’investisseurs étrangers ayant del’immobilier une approche financière, la crise ayant d’ailleurs montré quel’immobilier n’était pas la « valeur refuge » que l’on croyait.

Ces investisseurs ont souvent conforté leurs décisions par l’application d’uneméthode d’estimation déjà utilisée dans les pays anglo-saxons mais pratiquementpas en France, jusque vers 1995, l’estimation par actualisation des cash-flows.

16.1 Principe de la méthodeLa méthode repose sur le principe que, pour un investisseur, le coût d’un inves-tissement doit correspondre à la somme actualisée des revenus qu’il peut enespérer. Elle s’applique donc à l’estimation d’immeubles de rapport (ou suscep-tibles d’être loués), qu’il s’agisse, en théorie du moins, d’immobilier d’entre-prise ou d’immobilier d’habitation.

La valeur du bien est supposée égale à la somme actualisée des revenus netsattendus par l’investisseur ou plutôt des flux financiers attendus, parmi lesquelsfigure la revente au terme de la durée de détention.

La formulation mathématique en est la suivante :

Vo =

soit : Vo =

avec : n = durée de détention du bienRi = revenu de l’année iVn = valeur nette de revente l’année na = taux d’actualisation.

Pour déterminer la valeur du bien, Vo, il faut donc estimer chacune de ces4 variables.

R1

1 a+------------

R2

1 a+( )2

------------------- …Rn

1 a+( )n

-------------------Vn

1 a+( )n

-------------------+ + + +

Ri

1 a+( )i

------------------Vn

1 a+( )n

-------------------+i 1=

n

∑


176

16.2 Estimation des différentes variables

16.2.1 Durée de détentionLa durée de détention du bien, c’est-à-dire l’horizon de la projection, doit, en théorie,correspondre à ce que serait la démarche normale pour un investisseur et pour cettecatégorie de bien. Le rapport COB sur l’expertise recommande une durée compriseentre 6 et 10 ans.Remarquons que le choix d’une durée longue présente l’avantage de minimiserle poids de la valeur de revente, qu’il faut estimer. Par contre, il faut projeter àplus long terme les revenus. Faute d’information sur le futur, les taux deprogression et d’actualisation retenus sont généralement constants, ce quirevient à remplacer la méthode du cash-flow actualisé par celle très classique dela capitalisation du revenu net.

En effet, la formule : Vo =

devient : Vo = si n tend vers l’infini.

Admettons en première approximation que tous les éléments du revenu netcroissent au même taux x que l’inflation, ce qui s’écrit : Ri = R (1 + x)i

alors : Vo = R

Posons : = Q

On obtient : Vo = R (Q + Q2 + … + Qn)Vo = RQ (1 + Q + … Qn–1)

La somme entre parenthèses est une progression géométrique de n termes, depremier terme 1 et de raison Q.

Elle est égale à

D’où : Vo = RQ ou, en remplaçant Q par sa valeur :

Vo = R

On est dans l’hypothèse où n → ∞. Alors, si x < a (taux d’inflation inférieur autaux d’actualisation),

donc si < 1, l’expression tend vers 0.

Ri

1 a+( )i

------------------Vn

1 a+( )n

-------------------+i 1=

n

∑

Ri

1 a+( )i

------------------i 1=

∞

∑

1 x+1 a+------------

1 x+1 a+------------

2…

1 x+1 a+------------

n+ + +

1 x+1 a+------------

1 Qn

–1 Q–---------------

1 Qn

–1 Q–---------------

1 x+1 a+------------

1

1 x+1 a+------------

n

–

11 x+1 a+------------

–

-----------------------------⋅

1 x+1 a+------------ 1 x+

1 a+------------

n


L’estimation par actualisation des cash-flows 177

On a alors : Vo =

qui se simplifie en : Vo =

C’est la formule de l’estimation par capitalisation par le revenu, dans laquelle letaux de capitalisation tc est égal à la différence entre le taux d’actualisation (voirparagraphe 14.2.4 pour sa détermination) et le taux d’inflation x. Il apparaît doncplus logique de préférer la méthode d’estimation par capitalisation du revenu : • si l’on doit retenir une durée de détention longue,• et si l’on retient l’hypothèse simplificatrice de croissance des revenus nets au

même rythme que l’inflation, ce qui revient à avouer que l’on n’a aucuneinformation ou hypothèse spécifique sur l’avenir de l’immeuble à estimer.

16.2.2 Revenus nets

16.2.2.1 Définition des revenus à retenirLa méthode d’estimation par actualisation des revenus est une méthode d’approchede la valeur d’un immeuble, permettant théoriquement de juger de l’opportunitéd’un achat par référence à d’autres placements financiers. Il en résulte que lesrevenus doivent être comparables ce qui impose, en pratique, de considérer lesrevenus nets, certes plus difficiles à appréhender que les revenus bruts.Dans les revenus, on compte bien sûr les loyers, mais aussi toutes les autresrecettes telles que revenus d’affichage, intérêts sur les dépôts de garantie… Le revenu net s’obtient en retirant du revenu brut encaissé : • les charges non récupérables, qui incombent au propriétaire en raison de

dispositions légales ou contractuelles,• les charges non récupérées par le propriétaire du fait de la vacance d’un local

ou de la défaillance d’un locataire (impayés).On peut classer ainsi les charges non récupérables :

Dépenses fixes Dépenses variablesImpôts fonciers Eau, électricité, chauffage (parties communes)Taxe sur les bureaux en Île-de-France Frais de gestionPrimes d’assurance Frais de gardiennageContrats de maintenance Dépenses d’entretien courantProvision pour grosses réparations1 Travaux de remise en état

Grosses réparations1

R1 x+1 a+------------ 1

1 1 x+1 a+------------–

---------------------⋅ ⋅

R 1 x+( )a x–

--------------------- R1a x–-----------=

1. Les grosses réparations sont destinées à conserver l’immeuble dans son état initial, contraire-ment aux travaux d’amélioration qui visent à augmenter la qualité et donc la valeur de l’immeu-ble. Ces derniers ont un impact sur les loyers et la valeur de revente, ainsi qu’un traitementcomptable et fiscal distinct. Dans la démarche prospective retenue ici, seules les grosses répa-rations entrent en ligne de compte.Les dépenses pour grosses réparations sont à prendre en compte pour leur montant réel si elles sontprévisibles. À défaut, on les évaluera sous la forme forfaitaire (Provision pour grosses réparations :PGR). Celle-ci est évaluée par de nombreux gestionnaires d’immeubles d’habitation à 0,6 % du coûtde la construction et indexée sur l’ICC, à partir de la sixième année de vie de l’immeuble.


178

� Remarque

Dans une approche purement financière, il serait logique de tenir compte dumode de financement et de l’incidence fiscale de l’investissement, pour retenirun revenu net après intérêts d’emprunts et impôts. Cependant, le résultat seraitdifférent selon la situation personnelle de l’emprunteur, ce qui remettrait encause la notion de « valeur de marché », dont l’expert ne peut pas s’affranchirpuisque c’est ce qu’on lui demande de déterminer.

Par contre, la méthode pourra faire apparaître que la situation personnelle ou lesexigences de certains investisseurs ne leur permettent pas d’intervenir à unmoment donné sur un marché, compte tenu de ses caractéristiques.

16.2.2.2 Projection des revenus nets

Le calcul comporte trois étapes : le recueil des données, leur contrôle et leurprojection.

Les données à recueillir sont les suivantes :

• le revenu brut potentiel, égal au loyer quittancé des locaux occupés augmentédu loyer de marché des locaux vacants ;

• la perte due à la vacance : surfaces vacantes valorisées au loyer de marché ;

• le montant des impayés ;

• les différentes dépenses d’exploitation.

Le contrôle des données a pour but de s’assurer que l’immeuble à évaluer n’estpas atypique et surtout que l’on ne va pas fonder la projection sur une annéeatypique dans la vie de cet immeuble.

Il est donc souhaitable de disposer d’une série de plusieurs années de donnéessur l’immeuble (sauf s’il s’agit d’un immeuble neuf ou très récent) et, sipossible, de données équivalentes sur des immeubles comparables.

La projection des données se fera poste par poste. On devra faire des hypothèses sur :

• l’évolution de l’indice des prix ;

• l’évolution des différents postes par rapport à cet indice ; par exemple, onconstate ou on a constaté en France que les loyers d’habitation croissaientmoins vite que les impôts locaux ;

• le montant des travaux à prévoir, et leur évolution dans le temps : dépensesd’entretien courant, dépense de remise en état des locaux au rythme de leurlibération, grosses réparations ;

• l’évolution de la vacance et des impayés.

Il sera souhaitable d’étudier de façon approfondie l’état locatif afin de pouvoirdéceler les éventuels risques de baisse de revenus (départ de locataires, renégo-ciation en cas de loyers devenus hors marché, obsolescence de l’immeuble,contexte économique défavorable…) et perspectives de hausse (déplafonnementdes loyers commerciaux, libération de logements loués sous le régime de la loide 1948…).



De même, en cas d’immeuble neuf ou incomplètement occupé, on fera deshypothèses de rythme de remplissage, qui devront être cohérentes avec le niveaude loyer demandé et avec les perspectives du marché immobilier.

Dans les immeubles ou ensembles immobiliers vastes, la vacance et les impayéspeuvent faire l’objet d’une évaluation par référence à des normes constatéesdans des immeubles comparables.

16.2.3 Valeur nette de reventeIl existe deux méthodes d’estimation de la valeur de revente.

16.2.3.1 Par capitalisation des revenus, en anticipant le taux exigé par le futur acquéreur

Il faut, dans ce cas, prévoir le taux de capitalisation à la date de revente etl’appliquer au revenu initial perçu par le nouvel acquéreur, c’est-à-dire aurevenu actuel actualisé jusqu’au terme de la détention. Il est tentant de retenir untaux égal au taux de capitalisation initial ; un taux plus élevé pourra cependantêtre appliqué pour tenir compte du vieillissement de l’immeuble, en fonction desa nature et de son ancienneté. C’est la méthode la plus utilisée par les profes-sionnels, à privilégier car recommandée dans le rapport COB. Il est cependantun peu paradoxal d’écarter la méthode d’estimation par capitalisation du revenupour déterminer la valeur actuelle de l’immeuble, et de l’appliquer pourrechercher sa valeur future.

16.2.3.2 Par estimation de la plus ou moins-value à attendre

Il s’agit d’anticiper un taux de plus ou moins-value à l’issue de la période dedétention, avec toutes les incertitudes que cela comporte.

À défaut de pouvoir imaginer l’état du marché immobilier dans n années, onraisonnera sur un taux moyen annuel de plus ou moins-value que l’on peutanticiper.

Cette méthode a, elle aussi, un côté un peu paradoxal puisqu’il faut estimerapproximativement la valeur actuelle de l’immeuble avant de lui appliquer untaux de plus ou moins-value permettant de déterminer la valeur au terme de laprojection, valeur permettant d’effectuer les calculs d’estimation par actuali-sation des revenus futurs. Mais le faible poids des recettes disponibles à unterme éloigné limite la pertinence de la critique.

16.2.4 Taux d’actualisation

16.2.4.1 Considérations généralesLe choix du taux d’actualisation est évidemment crucial et il n’existe pas derecette infaillible (heureusement pour les experts !).


180

� La méthode théorique

Elle consiste à considérer que l’investisseur exige, pour un investissementimmobilier, un taux de rendement égal à celui d’un placement « sans risque » demême durée, auquel il ajoute une prime de risque.Une pratique courante est de faire référence à l’OAT (Obligation assimilable duTrésor) d’une durée égale à celle de la projection. Cet indice a cependantl’inconvénient d’être sujet à des variations conjoncturelles (pour ne pas direerratiques, variant parfois de façon significative en quelques jours).Toute la difficulté réside bien sûr dans la détermination de la prime de risque(cf. 14.2.4.2) qui s’y ajoute.

� La méthode par comparaison

L’idéal serait de disposer de données relatives à des biens ayant fait l’objetd’une transaction récente. Malheureusement, pour extraire le taux d’actuali-sation de ces données, il faut pouvoir accéder à tous les éléments du calcul. Enpratique, il n’y a guère d’autre solution que celle qui consiste à interroger direc-tement l’investisseur et lui demander quel taux il a retenu. Mais on obtient alorsun taux d’actualisation personnel qui dépend des paramètres (endettement etfiscalité) propres à l’investisseur.Il sera probablement difficile de recueillir toutes les informations nécessaires,en particulier les hypothèses retenues pour la projection. En admettant que l’onconnaisse seulement la valeur de l’immeuble et le revenu net (ou le taux decapitalisation net), on peut calculer de façon approximative le taux d’actuali-sation associé en faisant une hypothèse simple sur la croissance du revenu et dela valeur. Mieux, en faisant varier ce taux de croissance, on obtiendra unefourchette de taux d’actualisation.

� La comparaison avec les investissements alternatifs

Intermédiaire entre les deux précédentes, cette méthode consiste à étudier lagamme des taux de rendement pratiqués pour les différents placements et àsituer le taux recherché par rapport aux placements dont le risque est le plusproche. C’est plutôt, semble-t-il, une méthode à appliquer a posteriori, pourvérifier que le résultat obtenu par d’autres moyens est bien cohérent avec lestaux des divers produits d’investissements.

16.2.4.2 La notion de prime de risque

La première des trois méthodes ci-dessus est difficile à appliquer en raison del’intervention d’une « prime de risque ».

� Les différents types de risque

On distingue :

➀ Les risques macro-économiques, à savoir : ➢ le risque lié aux marchés financiers : si les taux varient sur les marchés

financiers, cela affecte à la fois les taux de rendement exigés par lesinvestisseurs immobiliers et les taux du crédit ;

➢ le risque lié aux marchés monétaires : les mouvements des taux sur lesmarchés monétaires affectent le revenu net des investisseurs lorsque



ceux-ci sont endettés à taux variables, lesquels sont habituellementindexés sur des taux à court terme ;

➢ le risque lié à l’inflation : si l’inflation s’avérait supérieure aux anticipa-tions retenues, l’effet sur la valeur de revente serait incertain ; enrevanche les revenus nets ne croîtraient pas au même rythme en raison dupoids des baux en cours, des lois protégeant les locataires (en habitation)et, éventuellement, de l’insolvabilité des nouveaux locataires.

Ces trois risques affectent également les obligations (car ce ne sont pas desplacements sans risque : il suffit de suivre leurs cotations en Bourse pour sele faire rappeler). Leur taux inclut donc déjà une prime de risque, de sorteque c’est seulement une prime différentielle qu’il faudrait prendre encompte dans le taux d’actualisation. Observons qu’actuellement la primedifférentielle pour risque d’inflation est négative puisque, contrairement auxobligations classiques, l’immobilier bénéficie d’un minimum d’indexation.

➁ Les risques immobiliers généraux : ➢ le risque lié au marché immobilier : tout changement affectant le marché

immobilier se traduit par un effet sur les taux de vacance, les loyers demarché et les loyers des baux en cours (si la renégociation est possible) ;

➢ le risque de liquidité : l’immobilier est particulièrement illiquidelorsqu’on le compare au marché des actions et des obligations. Les droitsde mutation encore élevés augmentent cette illiquidité ;

➢ le risque lié à la législation : il s’agit du risque encouru par l’immobilierdu fait de changements législatifs (réglementation des loyers, fiscalité,modification des règles de constructibilité…).

➂ Les risques immobiliers spécifiques, à savoir : ➢ le risque lié à l’environnement : on englobe sous ce vocable tout facteur

autre qu’économique, juridique ou financier pouvant mettre en périll’exploitation normale de l’immeuble. La découverte de la nocivité del’amiante en est un bon exemple. Il peut y avoir des risques « positifs »(prolongement d’une ligne de mètro par exemple) ou négatifs (nuisancesliées à l’ouverture d’un établissement bruyant…) ;

➢ le risque lié à la gestion de l’immeuble : indépendamment des risquesportés par le marché immobilier, la performance d’un immeuble donnéest affectée par la façon dont il est géré. Ce risque est élevé pour destypes de biens particuliers tels que les grands hôtels ou les centrescommerciaux.

� L’estimation du risque

Chacun des risques listés ci-dessus pèse sur le revenu réel net et la valeur derevente. En première approche, il convient d’introduire le risque sous la formed’une majoration du taux d’actualisation (ou dénominateur) ou sous la formed’une minoration de chacun des flux de revenu (au numérateur).

En y regardant de plus près, la première méthode présente deux inconvénientsde taille :

• la traduction du risque en points de taux est très approximative ;


182

• la non-linéarité de la relation Vo = fait que la prime

de risque augmente d’année en année, ce qui n’est en général pas légitime.

Il est donc préférable de faire porter le risque sur le numérateur.

Idéalement, il faudrait connaître la distribution statistique de chacun des flux derevenus. Supposons que cette distribution soit normale : on connaît sa moyenneet son écart-type et l’on sait que le revenu réel futur, donc inconnu, a une proba-bilité très faible (0,25 %) d’être inférieur à cette moyenne diminuée de 3 écarts-types. Ce montant (moyenne moins trois écarts-types) représente le niveauminimal du revenu assuré dans tous les cas (du moins avec une probabilité de99,75 %). Il est alors légitime de l’actualiser à l’aide d’un taux ne comportantpas de prime de risque.

Il n’est bien sûr pas possible de déterminer les lois de probabilité de chacunedes variables. On peut toutefois s’en approcher en testant la sensibilité desrésultats aux variations des principales variables : taux de vacance, indice desprix, etc. Dans la pratique, on pourra se limiter à quelques scénarios tels que :pessimiste, moyen et optimiste, et effectuer deux calculs différents :

• d’une part, calculer une valeur moyenne en affectant une probabilité à chacundes scénarios. Dans ce cas, il y a un risque que la réalité soit plus sombre quele scénario moyen. On doit donc utiliser un taux d’actualisation comportantune prime de risque ;

• d’autre part, se placer délibérément dans le scénario le plus pessimiste etactualiser les flux de revenus à l’aide d’un taux sans prime de risque.

En conclusion, il paraît nécessaire de choisir une solution « normande » où lerisque est pris en charge à la fois au numérateur et au dénominateur. Un certainnombre de risques, illiquidité, environnement, changement législatif, ne sont eneffet pas prévisibles. En contrepartie, on peut les supposer constants dans letemps, ce qui facilite leur estimation.

Il est alors logique qu’ils soient pris en charge par une majoration du tauxd’actualisation (malgré la critique de non-linéarité qui perd de sa force si cettemajoration est faible). Les autres risques, de nature économique et financière,seraient quant à eux pris en compte au travers d’un « scénario catastrophe »,dans lequel le cash-flow serait minimal.

La méthode doit rester flexible et s’adapter au stade du cycle immobilier et àl’environnement financier et fiscal du moment.

16.3 Réalisation pratique d’une estimation

16.3.1 Description de l’immeuble et choix des hypothèses• Immeuble de bureaux récent, quartier de l’Ouest de Paris, avec un seul

occupant• Surface utile : 5 000 m2

Ri

1 a+( )i

------------------Vn

1 a+( )n

-------------------+i 1=

n

∑



• Bail de 9 ans, début : janvier 2002 – fin : décembre 2011• Loyer 2005 : 1 500 000 € (300 €/m2)• Charges 2005 : 87 000 €

dont : . Impôts fonciers : 38 000 € . Assurances : 10 000 € . Administration, gestion : 24 000 € . Entretien : 15 000 € . Travaux : 0 €

On demande l’estimation en 2005 de cet immeuble.

16.3.1.1 Première étape : vérification des données

Avant de projeter les données ci-dessus sur « n » années, il convient de s’assurerqu’elles ne contiennent aucun élément atypique. Pour cela, on se fondera àla fois, si c’est possible, sur des données antérieures relatives au mêmeimmeuble et sur des données concernant des immeubles comparables.

Cet examen révèle que le taux de charges (rapport charges/loyers), qui vaut5,8 %, est nettement inférieur à la moyenne pour ce type d’immeubles. Laraison essentielle en est l’absence de travaux. On considère qu’un rythmeannuel moyen de travaux de 15 000 € est nécessaire pour maintenir l’immeubledans son état initial. Les autres postes ne sont pas modifiés.• Charges « stabilisées » 2005 : 102 000 €

dont : . Impôts fonciers : 38 000 €. Assurances : 10 000 €. Administration, gestion : 24 000 €. Entretien : 15 000 €. Travaux : 15 000 €

16.3.1.2 Deuxième étape : projection des données� L’expert a retenu les paramètres économiques suivants :

On suppose :

• que l’indice des prix évolue de 2 % par an en moyenne et l’ICC de 1 %,

• que le loyer et les travaux évoluent comme l’ICC, les frais et les dépensesd’entretien comme l’indice des prix,

• que les impôts augmentent de 5 % par an et les assurances de 4 %.

� L’expert formule sur l’immeuble l’hypothèse suivante :

Le bail en cours irait jusqu’à son terme (décembre 2011), le loyer restant indexésur l’ICC ; au-delà, il serait renouvelé dans les mêmes conditions. Il n’y auraitdonc ni impayé, ni vacance.

� Durée d’investissement et valeur de revente : on retient une durée de 10 ans eton admet que la valeur du bien évoluera au même rythme que l’ICC (1 %). Lavaleur nette prend en compte 5 % de frais de commercialisation pour la revente.


184

� Choix du taux d’actualisation : il s’obtient en ajoutant au taux des empruntsd’État à 10 ans une prime de risque immobilier qui se calcule d’après les tran-sactions comparables réalisées récemment.Pour le taux des emprunts d’État, on retiendra le TME – taux moyen mensuel – quiamortit les variations quotidiennes. Si, à la date d’estimation, le TME est à 6,0 % etque l’on considère que la prime de risque immobilier pour ce type d’immeubles estégale à 1,5 %, le taux d’actualisation à retenir est égal à 7,5 %.

16.3.2 Résultats

16.3.2.1 Scénario central

La somme des revenus nets actualisés a pour valeur :

= 9 991 000 € (voir tableau des calculs paragraphe 14.3.2.4)

La valeur de revente est : V10 =

La valeur actualisée de revente est :

Si l’on considère que les frais de vente représentent 5 % du prix de vente, lavaleur nette actualisée de revente est :

Au total, la valeur de l’immeuble est :V = 9 991 000 € + 0,509 V

soit :0,491 V = 9 991 000 €V = 20 348 269 €

que l’on pourra arrondir à :

V = 20 350 000 € soit 4 070 €/m2

16.3.2.2 Autres scénarios envisageables

Par rapport au scénario central ci-dessus, que l’on considère comme le plusprobable (probabilité = 60 %), prenons un scénario optimiste et un scénariopessimiste. Il ne servirait à rien de choisir deux scénarios symétriques.Admettons donc que le pire est plus probable (30 %) que le meilleur (10 %).

Ri

1 075i

,----------------

1

10

∑R10

t---------

R1 1,01( )10

t----------------------------- V (1,01)

10⋅= =

V10

(1 a)10

+--------------------- V (1,01)

10

(1 a)10

+--------------------- V 1 01,

10

(1,075)10

---------------------- 0,536 V=⋅=⋅=

V10

(1 + a)10

--------------------- 0,536 V 0,95 = 0,509 V×=



� Le pire : à l’échéance du bail (fin année 4), l’immeuble reste vacant 1 an avantd’être reloué à un prix réduit de 20 %. Sa valeur de revente doit être révisée à labaisse et ne dépassera pas la valeur actuelle V.

D’où une valeur nette actualisée :

= = 0,461 V

V = 7 977 000 € + 0,461 V (voir tableaux des calculs paragraphe 14.3.2.3.)

V = = 14 799 629 €

� Le meilleur : l’évolution du marché permet de renouveler le bail avec un loyer enhausse de 10 %. Sa valeur suit l’inflation : V10 = V × (1,02)10

D’où une valeur nette actualisée :

V = 10 557 000 € + 0,562 V

V = = 24 148 202 €

Dans les deux cas, on néglige l’effet des conditions d’occupation sur le niveaudes charges, qui est marginal. Certaines charges diminuent du fait de l’inoccu-pation, mais en contrepartie, il apparaît des charges récupérables nonrécupérées.

16.3.2.3 Commentaires

L’exemple montre la fragilité de certaines projections dans le temps et leurincidence considérable sur le résultat. Il est en tout cas évident qu’une netteamélioration ou dégradation du marché conduisent à des résultats s’écartantfortement des projections, ces écarts étant encore augmentés en cas de varia-tions des taux longs, conduisant à une remise en cause du taux d’actualisation.On en retiendra pour le moins qu’on augmente les risques de formuler leshypothèses qui s’avèreraient erronées si l’on augmente la durée de projection.Dans la pratique, on évitera de dépasser 10 ans, sauf raisons particulières, en sesouvenant que le rapport COB recommande une durée comprise entre 6 et10 ans.

V10

(1 + a)10

--------------------- V

1,07510

------------------ 0,95×

7 977 000 0,539

---------------------------- €

V10

(1 + a)10

---------------------1,129 V

1,07510

------------------- 0,95 = 0,562 V×=

10 557 000 0,438

-------------------------------€


186

14.3

.2.4

Tabl

eaux

des

cal

culs

SCÉ

NA

RIO

CE

NT

RA

L

SCÉ

NA

RIO

« P

ESS

IMIS

TE

»

SCÉ

NA

RIO

« O

PT

IMIS

TE

»

An

née

01

23

45

67

89

10To

tal

Reve

nu b

rut

1 50

01

515

1 53

01

545

1 56

11

577

1 59

21

608

1 62

41

641

1 65

7

Impô

ts38

4042

4446

4851

5356

5962

Assu

ranc

es10

1011

1112

1213

1314

1415

Adm

., ge

stio

n24

2425

2526

2627

2828

2929

Entre

tien

1515

1616

1617

1717

1818

18

Trav

aux

1515

1616

1617

1717

1818

18

Σ

cha

rges

102

104

110

112

116

120

125

128

134

138

142

Reve

nu n

et1

398

1 41

11

420

1 43

31

445

1 45

71

467

1 48

01

490

1 50

31

515

Reve

nu n

et e

n va

leur

act

uelle

1 31

21

228

1 15

41

082

1 01

695

189

283

678

573

59

991

Reve

nu b

rut

1 50

01

515

1 53

01

545

1 56

10

1 27

41

287

1 30

01

312

1 32

6

Reve

nu n

et1

398

1 41

11

420

1 43

31

445

– 12

01

149

1 15

91

166

1 17

41

184

Reve

nu n

et e

n va

leur

act

uelle

1 31

21

228

1 15

41

082

– 84

745

699

654

613

574

7 97

7

Reve

nu b

rut

1 50

01

515

1 53

01

545

1 56

11

734

1 75

21

769

1 78

71

805

1 82

2

Reve

nu n

et1

398

1 41

41

420

1 43

31

445

1 61

41

627

1 64

11

653

1 66

71

680

Reve

nu n

et e

n va

leur

act

uelle

1 31

21

228

1 15

41

082

1 12

51

054

990

927

870

815

10 5

57


17 DÉMEMBREMENTS DE LA PROPRIÉTÉ ET ESTIMATIONS

L’expert immobilier peut être confronté à des problèmes particuliers telsl’estimation de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un immeuble, l’appréciationd’immeubles vendus en viager, ou grevés de baux à long terme. Peuvent seprésenter également des demandes d’estimation de parts de sociétés dont l’actifest principalement constitué d’immeubles.

Tous ces problèmes nécessitent une bonne connaissance du contexte juridiquetandis que leur résolution fait souvent appel à des notions mathématiques.

17.1 Usufruit et nue-propriété

17.1.1 Le contexte juridiqueLe démembrement de la propriété résulte du partage entre deux parties desattributs de la pleine propriété (usus, abusus, fructus).

L’usufruitier, selon l’article 582 du Code civil, a le droit de percevoir les fruitsdu bien ou d’en user personnellement.

Le nu-propriétaire demeure propriétaire du bien mais n’en aura la jouissancequ’au terme de l’usufruit, qui est généralement le décès du bénéficiaire.

Chacun peut disposer des droits qu’il détient et les aliéner avec pour le nu–propriétaire la possibilité d’hypothéquer.

Le démembrement de propriété peut résulter soit de la loi (succession), soitd’une convention, ce qui implique en toute hypothèse de rechercher la valeurrespective de chaque droit.

17.1.2 L’évaluation de l’usufruit

17.1.2.1 Évaluation fiscale

Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicitéfoncière, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par unequotité de la valeur de la pleine propriété.


188

Le barème a fait l’objet d’une refonte substantielle à compter du 1er janvier2004 pour tenir compte des nouvelles réalités économiques et démographiques(le barème antérieur datait du XIXe siècle).

Censé représenter la réalité économique actuelle, son application a été étenduepour le calcul des droits de mutation à titre onéreux alors qu’auparavant ellen’était obligatoire que pour les mutations à titre gratuit.

Le barème figurant à l’article 669 du CGI est maintenant le suivant :

L’usufruit constitué pour une durée fixe est désormais évalué à 23 % de la valeurde la propriété entière par période de 10 ans, sans fraction et sans égard à l’âgede l’usufruitier.

17.1.2.2 Les approches mathématiques

De nombreuses études ont été menées afin de déterminer avec plus de précisionles valeurs respectives des droits étant précisé que, sur le plan civil, il n’existeaucune règle obligatoire, ni solution unique. L’appréciation de l’exacte valeurest impossible compte tenu des incertitudes nombreuses touchant à l’opération : • durée de vie de l’usufruitier,• évolution des revenus bruts et nets,• évolution des taux d’intérêt.

L’approche de la valeur résulte donc d’hypothèses et de probabilités adaptées aucas d’espèce.

Les paramètres qui sont à considérer sont les suivants :

� Le revenu de l’immeuble

Il s’agit ici du revenu net de charges qui se calcule selon les clauses du bail enparticulier pour les locations commerciales. Il faut également tenir compted’éventuels revenus exceptionnels (droit d’entrée, indemnités perçues pourmodifications de destination ou agrément d’un nouveau locataire) et aussi decharges contractuellement supportées (grosses réparations, taxes et impôts).

À ce stade, pour les immeubles effectivement loués, la détermination du revenu netdevrait intégrer sa pérennité dans la durée ainsi que sa facilité de gestion qui influent

Âge de l'usufruitier Valeur de l'usufruitValeur

de la nue-propriété

Moins de :21 ans révolus31 ans révolus41 ans révolus51 ans révolus61 ans révolus71 ans révolus81 ans révolus91 ans révolus

plus de 91 ans révolus

90 %80 %70 %60 %50 %40 %30 %20 %10 %

10 %20 %30 %40 %50 %60 %70 %80 %90 %


Démembrements de la propriété et estimations 189

sur le montant de l’usufruit : un immeuble bien situé avec un locataire présentantune surface financière solide constitue un gage de valorisation par opposition à unimmeuble difficile à gérer avec des locataires de solvabilité douteuse.

� La durée possible de détention

Elle est fournie par les tables de mortalité établies par l’Institut de démographiequi fournissent les espérances de vie par sexe actualisées. Cette durée peutégalement être modulée selon la situation sociale et professionnelle dubénéficiaire.

� Le taux d’actualisation

Ce taux est un taux financier de longue période assimilable aux taux longsd’emprunts d’État. Appliqué à une opération immobilière, une marge doit s’yajouter pour tenir compte de l’illiquidité ainsi que des risques (non-paiement,vacances) conduisant à une majoration de un à plusieurs points.

La valeur de l’usufruit correspond à la somme actualisée des revenus futurs, cequi mathématiquement se traduit par l’équation suivante :

Avec R1, R2, …, Rn : revenus nets successifs des années 1, 2, …, n

a : taux d’actualisation

Si l’on admet que le revenu est stable en termes de pouvoir d’achat, donc que

R1 = R2 = … = Rn = R (en euros constants), on écrit alors :

Cette formule se simplifie et devient :

Exemple chiffré :

Valeur en toute propriété : 100

R (revenu net de 3 %) : 3

a (taux d’actualisation) : 5 %

n : 10 ans

La formule donne alors :

Le calcul avec ces hypothèses permet de retrouver l’évaluation de 23 %désormais retenue par l’administration fiscale pour un usufruit d’une durée fixe

UR1

1 a+------------

R2

1 a+( )2

------------------- …Rn

1 a+( )n

-------------------+ + +=

UR

1 a+------------ 1 1

1 a+------------ … 1

1 a+( )n 1–

--------------------------+ + +×=

U R1 1 a+( )

n– –

a--------------------------------

×=

U 31 0,614–

0,05----------------------× 23,16==


190

de 10 ans (indépendamment de l’âge de l’usufruitier), rappelée sous le tableaudu paragraphe 17.1.2.1

17.1.3 L’évaluation de la nue-propriété

Le nu-propriétaire peut certes disposer du bien mais ne bénéficiera de la pleinepropriété qu’à l’extinction de l’usufruit. Durant cette période, qui correspond àl’espérance de vie restante de l’usufruitier (sauf usufruit d’une durée fixe), il neperçoit aucun revenu et, en revanche, est parfois tenu d’assurer certainescharges (gros travaux).

Si l’on considère que la valeur en pleine propriété V est égale à la somme desvaleurs de l’usufruit U et de la nue-propriété NP, on écrit :

NP = V –

Une autre approche est de considérer que la valeur de la nue-propriété est lavaleur actualisée de la valeur V

n

que l’immeuble aura à l’expiration del’usufruit, dans n années, soit :

NP =

Dans ce cas, il faut déterminer V

n

. On la détermine comme dans la méthode des

cash-flows

:

• soit par capitalisation du loyer prévisionnel de l’année n,

• soit en faisant une hypothèse sur la revalorisation de l’immeuble entre la datede l’estimation de la nue-propriété et la date d’expiration de l’usufruit.

Mais l’axiome que la valeur de la pleine propriété est la somme des valeurs del’usufruit et de la nue-propriété, intellectuellement satisfaisant et d’ailleursretenu par l’administration fiscale (voir tableau paragraphe 17.1.2.1), n’est pasnécessairement validé par le marché. Les deux entités relèvent en effet demarchés autonomes, s’adressant à des acquéreurs pouvant poursuivre desobjectifs différents en termes juridiques, financiers et fiscaux. Il faut en effetêtre conscient, à titre d’exemples, que :

• le nu-propriétaire peut être confronté à des travaux importants (réfectiond’une couverture entière par exemple) sans revenus pour les financer,

• l’usufruit peut entraîner plus de coûts que de revenus (charges dont impôtsfonciers supérieures au revenu : c’est en particulier le cas des forêts auxpeuplements encore jeunes, où il n’y a pas de coupes de bois à attendre dansles prochaines années).

S’y ajoute l’incidence liée à la perte d’utilité causée par la détention deseulement une partie de la pleine propriété.

Il en résulte que l’approche mathématique seule ne peut pas donner de certitudequant à la valeur vénale soit de la nue-propriété, soit de l’usufruit. Pourtant,toute négociation de l’un ou l’autre de ces droits ne doit pas être envisagée sans

R1 (1 a)+

n– –

a--------------------------------

×

Vn

1 a+( )n

-------------------


Démembrements de la propriété et estimations

191

un calcul mathématique préalable, afin d’éclairer les intervenants sur les margesde négociation possibles.

17.2 La rente viagère

17.2.1 Le contexte juridique

La vente en viager est un contrat de vente relevant du droit commun(articles 1582 à 1701 du Code civil) assorti des dispositions du contrat de renteviagère (articles 1968 à 1983).

La vente est conclue à un prix représenté en tout ou partie par le service d’unerente viagère ; la partie payée comptant constitue le bouquet. Dans le cas depluralité de vendeurs le montant de la rente peut être réversible sur la tête du oudes survivants.

Le viager est dit libre lorsque le bien est disponible ; il est occupé lorsque le oules vendeurs en conservent l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation.

La condition impérative du contrat est l’aléa, dont l’absence entraîne la nullité :

• loyers égaux ou supérieurs à la rente,

• risque de décès imminent du crédirentier connu du débirentier,

• décès dans les 20 jours du contrat dans la mesure où il résulte de la maladiedont le crédirentier était atteint le jour du contrat.

17.2.2 Le calcul de la rente

Une partie du prix (on exclut le bouquet) est payée par une rente que l’oncalcule sur une durée égale à l’espérance de vie du vendeur. Mathématiquement,celle-ci représente l’annuité qui amortit le capital

C

sur une durée

n

à un taux

t

de rentabilité selon la formule :

Rente = C

C : valeur vénale (diminuée du bouquet s’il en existe un)n : espérance de vie du crédirentier selon les tables les plus récentes éventuel-

lement adaptée au cas d’espècet : taux de rendement du bien net de charges.

L’opération étant fondamentalement immobilière, c’est donc le taux derendement de l’immeuble qu’il convient de retenir net de charges et horsfiscalité.

Dans le cas d’un viager occupé, la rente ainsi obtenue doit être diminuée de lavaleur locative.

t

1 1 t+( ) n– –-------------------------------


192

Il faut mentionner que le contrat doit contenir une clause d’indexation qui estgénéralement l’indice INSEE des prix à la consommation ou parfois l’ICC.

On trouvera au chapitre 35 des exemples de calculs.

17.2.3 Le cas particulier du droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation est un droit conféré au bénéficiaire sa vie durantde jouir de tout ou partie d’un immeuble. Ce droit est plus restreint quel’usufruit puisque le titulaire ne peut l’exercer que personnellement et n’a pas lafaculté comme l’usufruitier de percevoir les loyers. La dépréciation de ce droitsur l’entière propriété est moindre que l’usufruit dans la mesure où, à sonextinction, le nu-propriétaire recouvre l’immeuble libre et donc dans certainscas non déprécié par les droits du locataire, qui sont susceptibles d’induire unedécote.

Il est donc légitime d’attribuer à ce droit une valeur inférieure à celui del’usufruit, la décote pouvant être assimilée à celle constatée entre un bien loué etun bien libre en matière d’habitation soit 5 à 15 % en moyenne.

On notera enfin que s’agissant d’un droit personnel, cette réserve ne possède pasvéritablement de valeur marchande.

17.3 Les baux de longue durée

17.3.1 Les principaux contrats

Le système juridique français permet plusieurs modes d’occupation à longterme dont l’usage est très variable. Nous citerons :

• le bail de longue durée (article 1708 et suivants du Code civil) qui peut êtreutilisé en vue de constituer des réserves foncières ;

• le contrat de concession immobilière (loi du 30 septembre 1967) d’une duréede 20 à 99 ans, limitée à 70 ans pour l’État et les collectivités locales,résiliable par le locataire dans les six premières années sans indemnité.Le montant du loyer est librement débattu ; à l’expiration du contrat, lesconstructions reviennent au propriétaire du terrain, qui est bénéficiaire de laplus-value apportée par les constructions et aménagements effectués par lelocataire ;

• le bail commercial de longue durée, dont les principaux aspects sont régis parle décret de 1953 : droit au renouvellement, fixation à la valeur locative àl’occasion du renouvellement.L’accession des constructions (à usage commercial) s’effectue à la fin du bailau profit du propriétaire du terrain, à charge pour lui d’indemniser le locataireselon des dispositions conventionnelles ;

• le bail emphytéotique est un bail à long terme, de 18 à 99 ans, conférant aupreneur un droit réel (susceptible d’hypothèque). La réglementation date du



193

25 janvier 1902 et visait essentiellement l’activité rurale pour permettre aupreneur d’effectuer des améliorations du fonds loué et subsidiairement deréaliser des constructions.Le montant du loyer est libre, sa modicité pouvant être compensée par lestravaux réalisés par le preneur, le tout revenant sans indemnité au propriétairebailleur en fin de bail.Ce contrat n’est plus employé en milieu rural, qui dispose du statut des bauxruraux. Pour l’immobilier urbain, il a été très largement relayé par le bail àconstruction codifié par la loi du 16 décembre 1964. Cette législation a visé plusspécifiquement les opérations nouvelles d’urbanisme en sauvegardant pour lefutur la maîtrise du foncier ;

• le bail à construction se distingue de l’emphytéose par l’obligation pour lepreneur de construire. Mentionnons certaines clauses auxquelles l’expertayant à estimer les droits du propriétaire ou du locataire devra être particuliè-rement attentif : . l’obligation de construire par le preneur, qui peut être précisée confor-

mément à un devis descriptif et estimatif,. le montant du loyer, qui peut être en nature, par remise de lots de copro-

priété, ou en espèce avec les modalités d’indexation (ICC par exemple),. la destination de l’immeuble en fin de bail, qui est contractuellement fixée :

accession au bailleur avec ou sans indemnité, acquisition du terrain par lepreneur qui devient alors propriétaire de l’ensemble, ou des solutions inter-médiaires avec propriété partielle pour chaque partie,

. l’obligation d’entretien, qui constitue une clause essentielle à laquelle unegarantie de bonne exécution peut être exigée par le bailleur.

17.3.2 Les méthodes d’évaluation en cas de bail à construction

17.3.2.1 Détermination du loyer du terrain

Si l’on écarte les loyers de convenance assez fréquents dans ce type de montageafin de favoriser l’opération, le montant du loyer doit refléter la valeur écono-mique de l’apport du terrain par le bailleur.

Celle-ci est représentée par la formule suivante : L = (V – R) T

oùV : valeur vénale du terrain en l’état lors de la signature du contrat, donc en

déduisant le cas échéant des coûts de viabilité ;R : valeur résiduelle des constructions en fin de bail, actualisée à la date de

signature du contrat.La détermination de la valeur résiduelle des constructions s’effectue à partirdu coût de construction en appliquant un abattement annuel représentatif dela vétusté qui intègre non seulement l’usure (corrigée de l’entretien) maisaussi l’obsolescence (évolution des techniques et de la réglementation).


194

L’actualisation à la date du contrat est obtenue en appliquant le taux deplacement pratiqué pour la période considérée (par exemple le taux obliga-taire à 15 ans avec une majoration pour les plus longues durées) ;

T : taux de rendement choisi en fonction du marché locatif des terrains. Il doittenir compte de l’économie du projet envisagé : taux plus bas pourl’habitation, plus élevé pour les bureaux et l’industriel.

�

Exemple

Terrain de 1 500 m

2

donné à bail de 30 ans pour construire 2 000 m

2

habitablesdont le coût est de 2 400 000

€

(1 200

€

/m

2

).Valeur actuelle du terrain : 600 000

€

.Valeur actualisée de la valeur résiduelle des constructions dans 30 ans par appli-cation d’un coefficient de vétusté compte tenu de l’évolution présumée dumarché : 30 %soit une valeur résiduelle de 2 400 000

€

×

70 % = 1 680 000

€

.Actualisation à 5 % à la date du contrat : 1 680 000

€

×

0,2313 = 388 584

€

.Taux de rendement retenu pour le terrain : 4 %.Le calcul donne un montant de loyer de :

L = (600 000

€

– 388 584

€

)

×

4 % = 8 456

€

.

17.3.2.2 Détermination de la valeur vénale d’un terrain grevé d’un bail à construction

Cette valeur représente le montant des droits détenus par le bailleur au cours dubail : terrain immobilisé auquel s’ajoute progressivement la valeur résiduelleactualisée des constructions.

Au début du bail, la valeur est limitée à celle du terrain immobilisé ; elle atteinten fin de bail celle de l’entier immeuble soit la somme du terrain immobiliséplus la valeur résiduelle des constructions.

Cette approche analytique purement immobilière est délicate à mettre en œuvredans la mesure où elle comporte de trop nombreuses hypothèses :

• coefficient d’immobilisation du terrain,

• valeur résiduelle des constructions,

• taux d’actualisation.

Une approche financière paraît plus fiable. Elle consiste à actualiser le loyer duterrain sur la période restant à courir et à lui ajouter la valeur actuelle del’immeuble dans l’état où il sera en fin de bail.

Si l’actualisation du loyer du terrain est aisée (choisir un taux financier majoréde l’illiquidité du placement), la valeur actuelle de l’immeuble en fin de bailprésente plus d’incertitudes en fonction de la durée.

Ces approches théoriques doivent être recoupées avec la réalité du marché.

En début de bail, la valeur est voisine de la seule actualisation du loyer net.

En fin de bail, la valeur tend vers celle de l’entier immeuble.



195

En période intermédiaire, la part détenue ne croît pas linéairement avec letemps : pendant la première moitié du bail, l’intégration de la valeur résiduelledemeure faible, puis elle s’accélère pendant les dernières années.

17.3.2.3 Détermination de la valeur du droit au bail

Ce droit au bail représente le montant détenu par le locataire au cours du contrat.

À l’origine, il dispose, après la construction, d’un revenu assuré sur la périodedu bail. Le droit au bail est donc obtenu en capitalisant ce revenu à un tauxfonction de la durée. Ce taux est supérieur au taux net immobilier et tendasymptotiquement vers lui quand la durée du bail augmente et tend vers l’infini,étant précisé qu’il s’applique à un revenu net, déduction faite naturellement duloyer du terrain. En fin de bail, le taux net tend vers un taux financier.

S’agissant d’un placement de faible liquidité, les taux adoptés doivent être norma-lement les taux financiers de la durée correspondante majorés de 1 à 2 points.

Compte tenu des marges d’incertitude pour apprécier chaque droit, il fautvérifier les résultats obtenus en les comparant à la valeur de la pleine propriété,qui doit représenter l’addition des droits détenus par chaque partie.

17.4 L’indivision et les parts de sociétés civiles immobilières

17.4.1 Principes d’évaluation des parts indivises

La détention de biens immobiliers en indivision dont la source peut être diverse(succession le plus souvent) constitue une entrave au droit de propriété qui nepeut s’exercer que partiellement et sous le contrôle des co-indivisaires. Bien quele Code civil prévoie la possibilité de faire cesser cette situation par le biais de lalicitation, la réalisation de droits indivis est délicate et constitue par définitionun marché fermé qui ne peut intéresser que les co-indivisaires, en l’absencenaturellement d’une vente simultanée de tous les droits.

La valeur de droits indivis constitue un cas d’espèce dépendant du périmètre del’indivision et de la nature des biens. La décote par rapport à la valeur mathéma-tique est très variable sans pouvoir être codifiée a priori, comme l’a confirmé unarrêt de la Cour de Cassation du 12 novembre 1986. Il peut simplement êtreindiqué les orientaions suivantes en fonction des circonstances :

• la décote est la plus faible pour une indivision réduite (2 personnes) s’appli-quant en outre à un bien de rapport,

• la décote est en revanche plus élevée en cas d’indivision morcelée s’appli-quant à un bien d’agrément.

Si la dépréciation usuellement pratiquée n’excède pas 20 %, celle-ci peut êtrenéanmoins sensiblement plus élevée dans des cas relevant de notre second exemple.


196

Il appartient à l’évaluateur de justifier son appréciation. Précisons que les possibi-lités judiciaires de sortie d’indivision, si besoin par vente de l’immeuble, limitentl’importance de la décote. Et qu’une proportion significative des missions confiéespar les tribunaux aux experts judiciaires concerne la constitution des lots et lafixation des mises à prix dans le cadre de sorties d’indivision.

17.4.2 Principes d’évaluation des parts de sociétés civiles immobilières

La fiscalité de la mutation des parts s’étant rapprochée du droit commun,l’évaluation de parts de SCI est réduite à l’appréciation de leur valeur mathéma-tique à laquelle une décote est appliquée.

La valeur mathématique est représentée par la valeur des immeubles estimésselon les méthodes les plus pertinentes, à laquelle s’ajoute l’actif nonimmobilier et se retranche le passif.

Cette valeur d’actif doit être corrigée par application d’une décote, l’adminis-tration fiscale reconnaissant d’ailleurs, tant pour les mutations à titre onéreuxque gratuit, que la valeur des parts des sociétés dont l’actif est essentiellementcomposé d’immeubles puisse ne pas être égale à la valeur mathématique, doncl’existence d’une décote.

En fait, cette décote est liée en particulier :

• à une moins grande sécurité des transactions,

• à une possibilité beaucoup plus réduite d’obtenir des emprunts gagés sur destitres que des emprunts hypothécaires.

L’existence, au moins à certaines périodes, d’un marché secondaire et décotédes parts de SCPI, dont le marché est pourtant large, confirme bien le principed’une décote. Il en est de même des parts des sociétés immobilières mêmecotées en Bourse (mais il ne s’agit pas alors des sociétés civiles).

Parmi les facteurs influençant la décote, qu’il appartient à l’expert d’apprécier,on peut citer :

• la dilution ou non des parts (minoritaires ou non), qui peut conditionner lepouvoir que l’associé exerce ou non dans la gestion,

• les rapports de force ou l’existence d’éventuels conflits entre associés,

• la composition du patrimoine de la SCI, un patrimoine de rapport étant plus àmême d’intéresser des acheteurs que, par exemple, une résidence secondaire,

• l’existence d’un marché ou les possibilités de voir se développer un marché,en liaison avec la composition du patrimoine de la SCI, le nombre d’associéset de parts,

• les clauses et dispositions statutaires que l’expert ne manquera pas d’étudieravec la plus grande attention.

On notera cependant que l’administration fiscale semble réticente à admettreune décote supérieure à 10 % de la valeur mathématique des parts.


18 L’ESTIMATION DANS LE CADRE DE L’EXPROPRIATION

Si l’expropriation a constitué très tôt une restriction au droit de propriété mentionnédans le paragraphe 17 de la Déclaration des droits de l’homme1 reprise dansl’article 515 du Code civil, la réglementation actuelle a pour fondementl’ordonnance 58-997 du 23 octobre 1958, complétée et modifiée depuis par diversesdispositions encadrant plus strictement les règles d’évaluation des biens.

18.1 Les grandes phases de la procédure d’expropriation

18.1.1 Le cadre de l’expropriation : l’utilité publique

Seul l’État peut décider de l’expropriation de tous types de biens immeublesexcepté le domaine public inaliénable, au profit de divers bénéficiaires, lui-même, les collectivités ou leur démembrement. Il convient cependant enpréalable de justifier l’opération par l’utilité publique pour l’administration souscontrôle du juge.

Cette démonstration implique de mesurer par un bilan les avantages et lesinconvénients de l’opération envisagée. Plus particulièrement, doivent être misen évidence au regard de l’utilité, l’ampleur de l’atteinte à la propriété privée, lecoût de l’opération et l’impact sur l’environnement et les populations.

La procédure instituée est attentive à maintenir un équilibre entre les interve-nants sous l’autorité du juge unique de l’expropriation. L’économie del’opération doit être dûment justifiée dans le cadre de l’enquête publique, objetd’une large publicité permettant aux tiers de s’exprimer. Sous l’influence de lalégislation européenne veillant au droit à un procès équitable et à l’égalité desarmes, deux dispositions du Code de l’expropriation ont été modifiées afin derétablir l’égalité entre les parties, considérée comme insuffisante en raison de

1. La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique légalement constatée l’exige évidemment et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.


198

l’influence prépondérante du commissaire du gouvernement, le directeur duservice des domaines.

L’article R. 13-28 nouveau permet en effet au juge de désigner un expert pardécision motivée, et l’article L. 135B du Livre des procédures fiscales impose àl’administration fiscale de transmettre gratuitement, à leur demande, auxpropriétaires expropriés les éléments d’information qu’elle détient sur lesvaleurs foncières déclarées dans les cinq dernières années.

La procédure s’articule en deux phases successives.

18.1.2 La phase administrativeCette phase s’ouvre par la prise de décision de l’administration qui s’accom-pagne d’une information publique.

Elle se poursuit si le décret 77-1141 du 12 octobre 1977 est applicable (atteinteà l’environnement, opération par tranches ou concernant des installationsclassées) par une étude d’impact.

Cette étude examine l’état initial du secteur concerné et l’effet du projet surl’environnement au sens large. Elle doit justifier le choix retenu en démontrantson incidence minimale sur l’environnement compte tenu des précautions prisespour sa mise en œuvre.

L’enquête préalable constitue l’étape suivante dans laquelle l’autorité expro-priante monte un dossier expliquant le parti pris adopté : périmètre expropriéavec plan de situation, notice de présentation, coût approximatif des dépenses.

Transmis au préfet, celui-ci ouvre alors l’enquête par arrêté nommant uncommissaire enquêteur. Ce dernier, à l’issue de l’enquête ouverte au public,rédige un rapport dont les conclusions transmises au préfet statuent sur l’utilitépublique. Si l’opération le justifie (par sa taille ou sa nature le plus souvent), uneenquête renforcée est nécessaire ; elle implique la saisine du président dutribunal administratif et une mission plus lourde pour le commissaire enquêteur.Le cas échéant, la consultation de certains services de l’État est requise :

• service des Domaines pour l’évaluation pour compte de l’État ou d’un établis-sement public,

• ministère de la Culture pour les immeubles classés,

• ministère de l’Agriculture pour les vignes AOC.

La Déclaration d’utilité publique (DUP) prononcée par une autorité compétentede l’État (préfet ou ministre) doit alors intervenir dans un délai maximal d’un anaprès la clôture de l’enquête. Cet acte, conforme au projet soumis à l’enquête,précise les travaux et ouvrages à exécuter et le périmètre à exproprier. La DUP,acte déclaratif objet d’une large publicité, doit être conforme au POS ou au PLUet ne pas remettre en cause le schéma directeur ou le SCT.

À ce stade, l’expropriant a la faculté de poursuivre l’expropriation, d’acquérir àl’amiable ou de renoncer ; l’exproprié peut quant à lui saisir les voies de recoursjudiciaires ou mettre en jeu son droit de délaissement (art. L. 11-7 du Code del’expropriation).


L’estimation dans le cadre de l’expropriation 199

La phase administrative se clôture par le recensement des immeubles à expro-prier, qui peut le cas échéant être effectué dès l’enquête préalable si l’expro-priant connaît déjà exactement les immeubles concernés. Elle se déroule sousl’égide d’un commissaire enquêteur nommé par arrêté.

Cette enquête parcellaire, qui recense les parcelles à exproprier, les propriétaireset les titulaires de droits réels et autres intéressés (locataires), se conclut parl’arrêté de cessibilité pris par le préfet et transmis au juge.

La DUP constitue un acte administratif non réglementaire pouvant faire l’objetde recours contentieux auprès du tribunal administratif, de la cour d’appel, etdevant le Conseil d’État si elle est prononcée par décret.

18.1.3 La phase judiciaire

Elle débute par la saisine du juge par le préfet qui lui remet le dossier complet.Dans la mesure où l’ensemble des pièces y figure et que les délais impératifs ontété respectés, le juge est tenu de prononcer l’ordonnance d’expropriation (dansun délai de 8 jours non sanctionné).

L’ordonnance constitue un constat de la bonne exécution des formalités envisant l’ensemble des pièces du dossier.

Elle désigne les immeubles expropriés et l’identité de leur propriétaire enmentionnant le bénéficiaire ; cette ordonnance fait l’objet d’une publication à laConservation des hypothèques.

La publicité de l’ordonnance emporte transfert de propriété, la jouissance dubien étant néanmoins conservée jusqu’au paiement de l’indemnité.

Elle ouvre droit à indemnité pour l’exproprié et éteint tous les droits réels etpersonnels existant sur l’immeuble, sous réserve d’indemnisation.

Cette ordonnance peut faire l’objet de recours en invoquant les trois moyensprincipaux : incompétence du juge, vice de forme, excès de pouvoir. Le recoursn’est pas suspensif.

Si un accord amiable ne se conclut pas, le juge statue sur l’indemnité d’expro-priation après éventuellement transfert sur les lieux. Il a compétence également pourstatuer sur toutes difficultés pouvant survenir dans l’exécution de sa décision.

La procédure s’achève par le paiement de l’indemnité préalable à la prise depossession. Une dernière protection pour l’exproprié est constituée par le droitde rétrocession (art. L. 12-6). Celui-ci est ouvert à l’exproprié (ou ses ayantsdroits) sur une période trentenaire et peut s’exercer au bout de cinq ans sil’immeuble n’a pas reçu ou a cessé de recevoir la destination prévue. Dans cecas, l’immeuble peut retourner dans le patrimoine de l’exproprié à un prix demarché pouvant en cas de désaccord être arbitré par le juge.


200

18.2 Les principes d’indemnisation

18.2.1 La réparation du préjudice

L’exproprié bénéficie d’une indemnité en réparation du préjudice subi, le jugeappréciant le mode de calcul le plus opportun de l’intégralité du préjudice, quise compose d’une indemnité principale et d’indemnités accessoires. Ne sontindemnisés que les droits juridiquement reconnus et protégés, ce qui exclut parexemple les constructions sans permis de construire et les occupations sans titre.

Le caractère du préjudice doit présenter trois conditions pour être pris encompte :

• Il doit être direct, c’est-à-dire présenter un lien étroit de causalité avecl’opération ce qui implique la nécessité d’une emprise et exclut : . les préjudices indirects tels que les frais de mutation, les frais financiers liés

à un emprunt, les incidences fiscales,. les préjudices antérieurs à l’expropriation (troubles de jouissance générés

par des travaux) ou nés de l’exécution de travaux publics.

• Il ne concerne que le préjudice matériel, excluant donc le préjudice moral.

• Enfin, il doit être certain et non éventuel.

18.2.2 Les règles de calcul de l’indemnité

Si la marge d’appréciation du juge reste entière dans la limite des conclusionsdes parties, il doit néanmoins observer un certain nombre de règles dont il peutparfois s’écarter sous réserve d’en justifier : le montant de l’indemnité doit enparticulier être motivé.

18.2.2.1 Date, consistance et usage effectif

La base de l’indemnité est représentée par la valeur vénale du bien à l’exclusionde toute autre valeur de remplacement ou d’utilisation par exemple, hormis desimmeubles très spécifiques dont il convient de rechercher la valeur de reconsti-tution et d’en déduire la vétusté.

La date d’évaluation est fixée à la date de décision de la première instance,l’appel ne la modifiant pas.

La consistance du bien, hormis le cas des terrains à bâtir, examinée plus avant,doit être retenue à cette même date. La consistance s’entendant aussi bien dupoint de vue matériel que juridique (état locatif), l’article L. 13-14 exclut saufpreuves contraires la prise en compte de travaux réalisés sur l’immeubleexproprié à compter de la publication de l’ouverture de l’enquête publique, et dece fait refuse les indemnisations des améliorations présumées spéculatives.

Il est introduit, dans un but de neutralisation des plus-values provoquées parl’opération, la notion de date de référence et d’usage effectif.



La date de référence est fixée un an avant l’ouverture de l’enquête publique etpermet de déterminer :

• l’usage effectif qui s’applique au bâti et non aux terrains à bâtir à l’exclusiondes valeurs futures ou éventuelles,

• les augmentations de valeur à exclure depuis cette date : augmentationsrésultant soit : . de l’annonce de travaux liée à la DUP,. de perspectives de modifications de l’utilisation du sol,. de réalisation de travaux dans les trois années précédant l’enquête publique.

18.2.2.2 Incidences des accords amiables

L’article L. 13-16 dispose, en vertu de la règle d’égalité de traitement entre tousles propriétaires, que la juridiction doit tenir compte des accords réalisés dans lepérimètre. Plus contraignant, il doit prendre pour base les accords conclus à ladouble majorité : moitié de la surface et 2/3 des propriétaires ou moitié despropriétaires représentant 2/3 de la surface. Le juge peut cependant interpréterces accords par un examen critique tenant compte de la date, des conditions etdes correctifs éventuels à apporter.

18.2.2.3 Incidences des déclarations fiscales souscrites

L’alinéa 3 du même article préconise également la prise en compte des décla-rations fiscales souscrites par l’exproprié et ayant été entérinées par l’adminis-tration (éventuellement après redressement) sous réserve que ces actes soientantérieurs à la date d’ouverture de l’enquête préalable à la DUP. Ces élémentsd’appréciation concernent les prix portés à l’acte en cas de mutation, les évalua-tions en cas d’échange, partage, donation, succession, les déclarations de revenusfonciers, de revenus commerciaux et d’impôt de solidarité sur la fortune.

18.2.2.4 La prise en compte de l’origine de propriété récenteL’article L. 13-17 dispose que lorsque l’immeuble a fait l’objet depuis moins decinq ans d’une mutation à titre gracieux ou onéreux, l’estimation du service desDomaines, si elle est supérieure au prix de ladite mutation, constitue un plafondpour l’indemnité que le juge ne peut excéder.

Cet article est d’ordre public et d’application stricte hormis les accordsamiables. L’application de cet article peut s’avérer délicate dans l’hypothèse oùle bien a pu subir des modifications matérielles ou juridiques depuis la mutation,le juge devant alors appliquer des réajustements au cas d’espèce. Il en est demême s’il n’y a pas identité intégrale entre l’immeuble exproprié et celui ayantfait l’objet de la mutation.

18.2.2.5 La règle de récupération de la plus-value

L’article 13-12 impose de rapporter à l’indemnité d’expropriation la plus-valueimmédiate conférée au surplus de la propriété. Cela peut être par exemple le cas


202

d’une emprise qui désenclave un terrain en fond de parcelle. L’application decette mesure est strictement limitée aux plus-values à l’exclusion des plus-values induites liées au contexte économique ou à la croissance démographique.

18.2.3 Le cas particulier des terrains à bâtir et du tréfonds

18.2.3.1 Les terrains à bâtir

Afin d’encadrer les phénomènes spéculatifs, la loi du 18 juillet 1985 dans sonarticle 3 fournit une définition plus précise et restrictive du terrain pouvant êtreévalué comme terrain à bâtir. À la date de référence, celui-ci doit répondre à ladouble condition :

• technique : être desservi par des réseaux (voirie, eau, électricité, assainis-sement) adaptés à la construction projetée ;

• juridique : être situé dans un secteur considéré comme constructible, soitparce qu’il figure comme tel dans un document d’urbanisme, soit qu’il appar-tient à la zone déjà valorisée d’une commune sans document d’urbanisme.

Bien entendu, cet article précise que le juge doit tenir compte, dans l’évaluationdes biens, des servitudes et restrictions administratives qui affectent de façonpermanente leur utilisation (sauf si leur institution relève d’une intentiondolosive).

Concernant les terrains, on signalera que la méthode préférentiellement utiliséeen expropriation est la comparaison au m2 tout en tenant compte des facteursphysiques et de situation, en particulier par rapport aux équipements.

Dans le cas où le terrain est estimé comme terrain à bâtir, ce qui constituel’usage le plus valorisant, aucune indemnité, hormis la reconstitution de clôture,ne peut être accordée pour les plantations quelle qu’en soit leur qualité.

18.2.3.2 Le tréfonds

L’expropriation du tréfonds est surtout sensible à Paris, où la cour d’appel arendu un arrêt de référence le 7 décembre 1995 (RATP contre Cts Beauchataud-Segalen). Jusqu’à cette date, le barème établi par l’expert Lassalle était basé surla formule :

T = K/H avec T = valeur du tréfondsH = profondeurK = 90 %

À titre d’exemple, la valeur du tréfonds ainsi calculée représente 30 % de lavaleur du sol entre 0 et 3 m de profondeur et 5 % entre 15 et 18 m.

Les experts Demanche et Guillermain ont proposé, à partir de ce barème, uneimportante modification tenant compte de l’utilisation économique du sous-soljusqu’à 3,50 m identique à l’utilisation superficielle, conduisant donc à ne pasretenir de décote jusqu’à cette profondeur, la décroissance au-delà de 3,50 m



pouvant être retenue selon le barème Lassalle. À ce barème, des correctifsétaient proposés :

• Correctif de coefficient de sol Ks suivant la nature géologique classée en troiscatégories allant de 1,2 pour un terrain très favorable à la construction, à 1pour un terrain moyen et à 0,8 pour un terrain peu propice à la construction.

• Correctif lié à la nappe phréatique selon un coefficient de nappe Ke diminuantlinéairement dans les limites suivantes :

Au niveau PHE Ke = 1Au niveau NE Ke = 0,5Au niveau NE-5 et en dessous Ke = 0,1Avec PHE = niveau des plus hautes eaux

NE = niveau de la nappe phréatique l’étiage

Un correctif pour la nature des constructions existantes n’a pas été retenu par lacour qui lui substitué un coefficient de surface et configuration Ksc allant de 0,8à 1,5, laissé à l’appréciation du juge.

La valeur du tréfonds s’établit alors à : T = T1 � Ks � Ke � Kscoù T1 est la valeur du tréfonds obtenue par la formule Lassalle.

18.3 Les indemnités accessoiresLa réparation de l’intégralité du préjudice conduit en équité à octroyer àl’exproprié des indemnités en complément du principal représenté par la valeurde l’immeuble.

18.3.1 L’indemnité de remploi

Cette indemnité est destinée à compenser les frais afférents à l’acquisition d’unimmeuble équivalent. Cette indemnité est modulée selon la nature et la valeurde l’immeuble.

Les montants usuellement retenus s’établissent respectivement à 15 % jusqu’à15 245 €, 10 % au-delà pour l’ensemble des biens immobiliers.

Bien entendu, cette indemnité n’est pas accordée lorsque le bien était mis envente à la date de référence, de même qu’en cas d’exercice du droit dedélaissement (ZAD ou DPU).

18.3.2 Indemnités diverses

La remise en état des lieux entraîne souvent la reconstitution d’une clôture dontle coût est pris en charge par l’expropriant ; de même, dans le cas où l’emprise


204

affecte une haie constituée d’arbres de haut jet (ifs, peupliers ou autres),l’expropriant indemnise en supplément la valeur du peuplement.

Une autre indemnité peut également être retenue du chef de la dépréciation dusurplus de l’immeuble, qui peut s’avérer supérieure à la valeur d’emprise.

18.3.3 Indemnités dues aux locataires

18.3.3.1 Locaux d’habitation

Sous réserve de justifier d’un titre ou d’être de bonne foi, les occupants ont droitau relogement, de même d’ailleurs que le propriétaire si l’indemnité principaleconsidère le local comme occupé, ce qui est plus pénalisant et de ce fait peupratiqué. Pour les locataires doivent être offertes deux propositions corres-pondant à leurs besoins et n’excédant pas les normes HLM. Au relogements’ajoute une indemnité de déménagement, éventuellement de réinstallation et dedédommagement de travaux non amortis.

18.3.3.2 Terrains de culture

Dans le cadre protecteur du statut du fermage, l’exploitant fermier peutprétendre à diverses indemnités :

• indemnité d’éviction calculée sur le nombre d’années du bail restant à courircompris entre 6 et 9 ans,

• l’indemnité pour perte de récoltes et pour perte de fumures.

Dans le cas d’emprise partielle ne pouvant donner lieu à la réquisition d’emprisetotale (art. L. 13-11), une étude économique recensant l’impact des divers préju-dices est nécessaire pour déterminer l’indemnité.

Lorsqu’il s’agit d’importantes opérations affectant une région (autoroute,TGV), la profession traite selon des barèmes entérinés par protocole avecl’expropriant.

18.3.3.3 Locaux commerciaux

Le locataire commerçant bénéficie de la protection de son fonds de commerce.Si celui-ci disparaît, l’indemnité doit représenter l’intégralité du fonds decommerce à l’exclusion d’indemnités accessoires.

En cas de transfert ou, réinstallation, l’indemnité principale est limitée à lavaleur du fonds déduction faite des éléments conservés ou transférés. S’yajoutent les indemnités accessoires : remploi, trouble commercial, frais dedéménagement et de réinstallation, indemnité de licenciement, l’ensemblefaisant l’objet d’une étude plus complète dans le chapitre traitant de l’évaluationdu fonds de commerce.


19 CONSIDÉRATIONS GÉNÉRALES SUR LES MÉTHODES D’ESTIMATION

L’expert dispose, pour rechercher la valeur vénale d’un bien immobilier, deplusieurs méthodes générales d’estimation que nous avons présentées. Ildispose également de méthodes plus spécifiques ou d’usage plus limité.

19.1 Les méthodes d’estimation spécifiques à certains types de biensNous procéderons ici simplement à la présentation des méthodes qui serontétudiées dans le détail dans les chapitres traitant de l’estimation des biensauxquels elles s’appliquent : terrains à bâtir, immeubles de rapport, hôtels enparticulier.

19.1.1 Estimation des terrains à bâtir par compte à reboursElle consiste à déduire du prix de vente possible de l’opération immobilièreenvisageable sur un terrain, les différents postes de coûts à engager (fraisd’acquisition, taxes, coûts d’aménagement du terrain, coût de construction, fraisfinanciers, de gestion, de commercialisation, marge à prévoir pour lepromoteur) pour déterminer la valeur d’achat possible d’un terrain à bâtir.

Elle peut être appliquée pour déterminer la valeur d’un immeuble existantdevant faire l’objet d’une reconstruction ou d’une restructuration lourde,éventuellement après éviction des occupants et démolition.

19.1.2 Estimation à partir du bilan financier prévisionnel d’un marchand de biensL’approche est la même que dans le cas précédent.

On détermine ainsi, par différence entre le prix de revente possible (éventuel-lement par lots) et les coûts à engager pour parvenir à la revente, le prix


206

maximal auquel un marchand de biens peut se porter acquéreur de tout type debien immobilier, compte tenu également de la marge qu’il est en droitd’attendre, et de l’impact de la fiscalité.

19.1.3 Méthodes dites professionnelles

Pour certains biens spécialisés tels que hôtels, cliniques, cinémas…, la pratiqueprofessionnelle a dégagé des normes et méthodes permettant de définir la valeurvénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce.

Nous aborderons ces méthodes lors de l’étude des biens auxquels elles peuvents’appliquer.

19.2 Estimation par actualisation des valeurs antérieuresOn parle encore de méthodes indiciaires d’estimation.

19.2.1 PrincipeLa méthode consiste, à partir d’une valeur antérieure, à lui appliquer un indiceou coefficient de variation représentatif de l’évolution des prix du type de bienimmobilier considéré.

19.2.2 LimitesIl faut s’assurer que :

• la valeur antérieure, base de l’actualisation, est fiable ; s’appuyer sur un prixalors constaté est plus satisfaisant que sur une estimation ou une déclarationfiscale susceptible d’imprécision ;

• l’indice utilisé est représentatif de l’évolution des valeurs.

À ce titre, l’indice INSEE du coût de la construction, sur lequel sont indexés lesloyers en immobilier d’entreprise et partiellement les loyers en immobilierd’habitation, est un indice de coût et non de valeur ; il n’est pas, a priori, repré-sentatif de l’évolution des valeurs locatives de marché, et encore moins desvaleurs vénales qui, selon les types de biens et les localisations, peuvent avoirdes évolutions divergentes.

Par la connaissance d’un marché immobilier dont il a suivi l’évolution au coursdes années, l’expert peut se constituer une sorte d’indice « à dire d’expert ».

Plus rigoureusement, il peut faire appel à des séries statistiques, les plus repré-sentatives semblant être celles déterminées par le notariat (pour Paris, utiliserplutôt les évolutions par arrondissement que les prix moyens).


Considérations générales sur les méthodes d’estimation 207

À noter que lorsque l’expert, procédant à une estimation par comparaison,utilise des références un peu anciennes, il doit les corriger pour tenir compte del’évolution des marchés, ce qui correspond à une sorte d’actualisation desvaleurs.

Dans la pratique, l’actualisation des valeurs antérieures pour rechercher lavaleur vénale d’un bien immobilier est plus une méthode pour éviter deprocéder à une estimation (et à ses frais) qu’une méthode d’estimation. LaCharte de l’expertise mentionne d’ailleurs qu’en aucun cas les méthodesindiciaires ne peuvent être considérées comme des méthodes d’évaluation àpart entière pour approcher des valeurs de marché.

Elles sont par contre plus fiables en matière de valeurs faisant appel à desnotions de coût (coût de remplacement, valeur d’assurance).

19.3 Estimation des immeubles en développementIl s’agit de l’estimation des immeubles en cours de construction ou de restructu-ration.

Le prix de revient (prix d’achat, ou valeur avant travaux, + coût des travaux déjàengagés) peut être utilisé à des fins comptables mais ne constitue pas uneméthode d’estimation.

La Charte de l’expertise donne les indications suivantes :

Pour les immeubles en cours de développement ou de re-développement, il estd’usage d’utiliser une approche à partir du prix de sortie de l’immeuble, dèslors que les principales autorisations administratives sont obtenues, que ledemandeur est bien titré sur le foncier et que les travaux ont fait l’objet d’unbudget détaillé ou sont déjà enclenchés.

De ce prix de sortie, à l’échéance du développement, il convient de déduirel’ensemble des coûts directs ou indirects, liés à cette opération de dévelop-pement, tout en les précisant de façon détaillée dans le rapport.

19.4 Du bon usage des méthodes d’estimation

19.4.1 Les méthodes d’estimation sont simples ; leur application judicieuse l’est beaucoup moins

L’application d’une méthode d’estimation se traduit le plus souvent par uneopération mathématique élémentaire telle qu’une multiplication (d’une surfacepar une valeur unitaire) ou une division (d’un revenu par un taux). Il est bienévident que la difficulté se situe ailleurs, dans le choix judicieux de la valeurunitaire, ou du taux, c’est-à-dire dans la bonne appréciation des facteurs de lavaleur de l’immeuble.


208

Il s’agit de passer en revue les différentes caractéristiques de l’immeublesusceptibles d’agir sur sa valeur et de rechercher si, au regard de celles-ci,l’immeuble se situe favorablement ou défavorablement. En d’autres termes, ils’agit de procéder à un diagnostic approfondi et pertinent de l’immeuble enpassant en revue les éléments valorisants ou dévalorisants, qui peuvent êtreregroupés en plusieurs familles :

• facteurs physiques de la valeur : situation générale (ville, quartier, rue, locali-sation par rapport aux équipements…) et situation particulière (étage dansl’immeuble, orientation, vue…), nature des constructions, équipement, état,adaptation à la demande actuelle (problème de l’obsolescence), taille ousurface… ;

• facteurs économiques : importance de l’offre et de la demande pour ce type debiens, incidence du contexte économique général (crainte du chômage, tauxd’intérêt…) et régional (arrivée ou départ d’un employeur significatif parexemple) ;

• facteurs sociologiques : image de la commune, ou de l’adresse, ou de larégion ;

• facteurs juridiques : règles d’urbanisme applicables, droit des locations(niveau des loyers, possibilités légales d’augmentation ou risques de baisse),servitudes… ;

• facteurs fiscaux : l’histoire économique récente rappelle la forte incidence decertaines mesures fiscales sur l’animation du marché et donc le niveau desprix, pour le logement en particulier.

En résumé, il s’agit de procéder à un bon diagnostic sur les qualités et défauts del’immeuble, afin de juger du niveau de prix auquel il peut s’insérer dans lemarché.

Mais ce bon diagnostic sur l’immeuble, nécessaire pour réaliser une bonneestimation, n’est pas suffisant. Encore faut-il utiliser judicieusement les outilsque constituent les méthodes d’estimation. C’est là qu’il convient de se reporterau fondement économique de chaque méthode, avant de l’utiliser à bon escient.

19.4.2 Le fondement économique de chaque méthode d’estimation trace les limites de son utilisation

19.4.2.1 Estimation par comparaison

Au sens originel du terme, la valeur vénale est la valeur à laquelle un bien peutnormalement se vendre, c’est-à-dire le prix qu’un vendeur peut normalement enobtenir.

Le prix résulte de la confrontation de l’offre et de la demande, ce qui crée lemarché.

C’est ce marché, qui constitue le fondement économique de la méthoded’estimation par comparaison, que l’expert devra donc analyser.



L’application de la méthode suppose que l’expert ait une bonne connaissancepratique des caractéristiques du marché et, en particulier, du résultat d’uncertain nombre de transactions qui forment des références ou points de compa-raison.

Cette méthode, qui fait référence au marché, devra être privilégiée dans toute lamesure du possible. Mais elle implique de connaître des points de comparaison,que ne sont pas des moyennes, médianes ou séries statistiques. Que d’erreursont été faites en utilisant un prix moyen, dont on peut penser qu’il s’applique àun immeuble moyen – lequel n’existe pas !

L’expert fera appel à son bon sens, à son expérience… et à l’utilisation d’unnombre significatif de références pour essayer de cibler la valeur de l’immeubleà estimer.

L’analyse à laquelle il procède consiste à comparer successivement l’immeubleà estimer à chacun des points de comparaison, en rapportant le prix constaté àune unité de mesure, surface habitable ou surface utile pondérée par exemple.

La difficulté tient à l’hétérogénéité du marché : un appartement dont on connaîtle prix de vente sera situé à une meilleure adresse mais en moins bon état ; unautre sera au 4e étage sans ascenseur et non au 2e étage avec ascenseur.

19.4.2.2 Estimation par sol et constructions

Il existe une famille de méthodes d’estimation des immeubles bâtis parlesquelles l’expert analyse séparément le sol et les constructions.

La valeur du sol est définie par référence au marché, c’est-à-dire par compa-raison, comme précédemment. En revanche, pour les bâtiments, on fait le plussouvent référence à une autre notion économique, le coût de construction, cedernier n’ayant pas nécessairement un rapport direct avec la valeur vénale dumètre carré construit.

Ainsi, l’expert ne peut pas, sans risques de critiques ou même d’erreur, conclureque le résultat de l’application de la méthode par sol et constructions lui permetde déterminer la valeur vénale de l’immeuble.

Ajoutons que la méthode souffre d’une autre faiblesse intrinsèque : la valeur del’immeuble n’est pas d’évidence égale à la somme des valeurs du terrain (nu etlibre) et du coût de reconstruction des bâtiments. Pour transformer ce qui estgénéralement une inégalité (valeur de l’immeuble < valeur du terrain + coût dereconstruction), que l’on ne sait pas résoudre, en une égalité (valeur del’immeuble = valeur du terrain + valeur des constructions), que l’on peut résoudreet qui permet d’estimer l’immeuble, il faut procéder normalement à un ouplusieurs abattements sur la valeur du terrain (abattement pour occupation) et/ousur le coût de reconstruction (abattement pour vétusté). Quand l’expert va jusqu’àpratiquer un « abattement pour adaptation au marché », ne reconnaît-il pas qu’ilutiliserait une autre méthode s’il disposait d’un nombre suffisant de références ?


210

Au demeurant :

• l’approche analytique de la valeur par sol et constructions peut êtrepleinement une méthode comparative si l’on analyse les termes de référenceen ventilant judicieusement la partie du prix imputable au terrain pour obtenirpar différence ce qui est imputable aux bâtiments ;

• la méthode, appliquée en toute connaissance de ses limites, peut donner desrésultats intéressants lorsqu’il n’existe pas ou peu de points de comparaisondans l’environnement de l’immeuble étudié, ou pour corroborer uneestimation obtenue par une autre méthode.

19.4.2.3 Estimation par capitalisation du revenu

Le fondement de la valeur est financier, basé sur le revenu que procure l’immeubleou que l’on peut en espérer, celui-ci étant loué ou ayant vocation à l’être.

Cette méthode ne dispense pas, bien au contraire, de porter un jugement sur leniveau des loyers, ses perspectives d’évolution à la hausse et à la baisse, lescharges à prévoir en liaison avec les caractéristiques techniques et l’état del’immeuble, la probabilité de valorisation ou de dévalorisation à terme… Etsurtout, l’expert doit en tenir compte dans le choix du taux de capitalisation, à labaisse par rapport aux « normes » si les perspectives de revalorisation du revenuet/ou de l’immeuble sont bonnes, à la hausse dans le cas contraire.

19.4.2.4 Estimation par actualisation des cash-flows

Comme dans la méthode précédente, le fondement de la valeur est financier.

L’expert quantifie, année après année, les hypothèses de recettes, de dépenses etjusqu’aux perspectives de revente de l’immeuble au terme d’une durée hypothé-tique de détention. La méthode a donc le gros avantage d’imposer un chiffrageexplicite de toutes les hypothèses d’évolution des éléments contribuant à laformation du revenu net et des perspectives de revente, démarche qui n’estqu’implicite dans l’esprit de l’expert en cas d’estimation par capitalisation durevenu. Mais elle n’a pas le monopole de l’analyse fine de l’immeuble qui estpartie intégrante du processus d’estimation de tout immeuble, quelle que soit laméthode d’estimation utilisée.

Au demeurant, son résultat ne vaut que par la pertinence des hypothèsesretenues : nous n’aurons pas la cruauté de citer des exemples d’applicationréalisés il y a peu d’années, sur de l’immobilier d’entreprise parisien, avec deshypothèses d’évolution des taux d’occupation et des loyers qui se sont révéléestotalement erronées.

19.4.3 Est-ce que deux méthodes valent mieux qu’une ?

Il résulte de ce qui précède qu’il est un peu vain d’opposer les méthodesd’estimation en prétendant que les unes sont bonnes, les autres mauvaises. Enfait, une bonne estimation ne pourra être obtenue qu’à deux conditions :



1. appliquer une (ou plusieurs) méthode(s) adaptée(s) au type d’immeuble,

2. appliquer judicieusement la (ou les) méthode(s) retenue(s).

De plus, chaque fois que l’on se trouvera dans un cas où l’utilisation de deux(ou plusieurs) méthodes d’estimation est possible, il sera prudent de lesappliquer, chacune dans sa logique et en faisant abstraction du résultat trouvépar une autre. C’est d’ailleurs ce que préconise le rapport COB sur l’expertise,de février 2000, qui demande d’appliquer une méthode par comparaison et uneméthode par le revenu. Alors, deux possibilités peuvent se présenter :

• une divergence des résultats : l’une au moins des méthodes a été mal utilisée,ou utilisée de façon illégitime. La valeur moyenne est, selon toutes probabi-lités, mauvaise. L’expert devra revoir sa copie ;

• une convergence des résultats : ce devrait être la preuve d’une estimationcorrecte sauf si l’expert a voulu se faire plaisir en utilisant plusieurs méthodesdont la convergence (volontaire) des résultats donnera au client une sécuritétrompeuse. N’en est-il pas trop souvent ainsi de l’application de la méthodecomparative pour « confirmer » les résultats d’une estimation par capitali-sation des revenus ?

19.4.4 Un bien peut-il avoir deux valeurs ?

Il ne faut surtout pas confondre :

• les résultats de deux méthodes pour estimer un bien immobilier parfaitementdéfini,

• et les résultats de plusieurs hypothèses sur la nature réelle de ce bien avantd’appliquer la méthode adaptée à chaque hypothèse retenue.

Précisons cela sur un exemple :

L’expert doit estimer, en situation urbaine, un immeuble commercial à usage degarage, comportant un atelier, un magasin d’exposition de voitures, le logementde l’artisan, le tout sur un grand terrain. L’immeuble sera libre à la vente.

L’expert peut considérer qu’il y a une demande pour un tel local, dans son utili-sation actuelle. En appliquant une méthode adaptée, par comparaison parexemple, il conclut à une valeur de 500 000 €.

Il peut considérer qu’il s’agit potentiellement d’un terrain à bâtir. Compte tenude la constructibilité, et en appliquant une méthode adaptée pour ce type de bien(compte à rebours), il aboutit à une valeur de 700 000 €.

La divergence n’est pas ici preuve d’erreur, s’il y a effectivement un marchédans chacune des hypothèses d’utilisation retenue. La valeur vénale est, dans cecas, celle obtenue dans l’hypothèse la plus valorisante, c’est-à-dire 700 000 €,mais il faudra envisager toutes les utilisations possibles avant de conclure à uneestimation.


212

19.4.5 C’est la compétence de l’expert qui fait la qualité de l’expertiseCe n’est pas le recours à une méthode d’estimation, aussi sophistiquée soit-elle,qui permet de déterminer la juste valeur. C’est l’expérience de l’expert, laqualité de son jugement et sa connaissance des marchés qui lui permettentd’utiliser à bon escient les outils que constituent les méthodes d’estimation.

À ce titre, la méthode d’estimation par actualisation des cash-flows constitue unoutil relativement récent en France, certes imparfait ou mal adapté à certainstypes de biens, mais qui a au moins deux grands mérites :

• celui d’obliger l’expert à s’interroger sur l’avenir « prévisible » del’immeuble, en termes de rentabilité, d’évolution physique, de valorisationdans le temps ;

• celui de dépasser l’estimation immobilière pure en permettant de comparer larentabilité prévisible de plusieurs investissements immobiliers, ou encore endéfinissant le prix maximal qu’un acheteur peut accepter compte tenud’exigences de rentabilité qu’il se fixe.

Mais il faut récuser la critique souvent entendue que les méthodes tradition-nelles sont tournées vers le passé (voire sont passéistes) alors que l’estimationpar actualisation des cash-flows est moderne et prospective : n’oublions pas queni le passé, ni l’avenir ne sont le présent et que c’est en général une estimationen valeur actuelle qui est demandée à l’expert. Celui-ci ne doit donc pasconfondre l’estimation d’un immeuble, prix auquel il pourrait actuellement sevendre compte tenu des caractéristiques du marché, et l’opportunité d’acquérir.C’est au vendeur d’apprécier s’il a avantage à vendre, et à l’acquéreur s’il aconvenance à acheter.


APPLICATION DES MÉTHODES À L ’ESTIMATION

DES BIENS IMMOBILIERS URBAINS D’HABITATION



20 L’ESTIMATION DES APPARTEMENTS

On peut considérer que les appartements constituent le type de bien immobilierle plus facile à estimer, tant parce qu’ils relèvent en général d’un large marchéque parce que la plupart des facteurs de la valeur sont aisément appréhen-dables avec un peu de bon sens.

20.1 Facteurs de la valeurOn se reportera à l’étude générale des facteurs de la valeur constituant la deuxièmepartie de cet ouvrage. Nous n’évoquerons ici, sans en renouveler l’étude, que lesfacteurs particulièrement importants ou spécifiques aux appartements.

20.1.1 Facteurs liés à l’immeuble

20.1.1.1 Situation

Certaines villes ou communes sont plus appréciées que d’autres au point que,parfois, l’adresse seule est un facteur de la valeur : il n’est ainsi pas neutre, entermes de valeur d’un appartement, d’habiter rue de Villiers côté Neuilly(commune hautement résidentielle) ou côté Levallois-Perret.

Le quartier, par ses caractéristiques, son environnement, ses équipements, laproximité des moyens de transports… doit être analysé.

On s’attachera aussi à la situation particulière de l’immeuble : est-on dans uneportion de rue bien bâtie, face à un espace vert ou au contraire à côté d’unterrain vague… ?

Plus généralement, l’environnement fait partie des caractéristiques quidéfinissent l’attractivité d’un logement et donc son prix. Quand, par exemple, onachète un appartement à Paris, on acquiert également l’accès à un vaste réseaude transports en commun, à tout un environnement culturel, à une quantité etdiversité d’emplois sans pareil en France.

À l’opposé, lorsqu’une région est en déclin, les prix des logements baissentparce que les avantages qu’elle offre ont diminué (emplois, équipements…) ; labaisse de la demande, qui fait chuter les prix, est la conséquence de ladiminution des avantages qu’offre la localisation.


216

20.1.1.2 Qualité de la construction

Il faut apprécier l’incidence sur la valeur de : • l’âge de la construction ;• sa qualité : une construction en pierres de taille est généralement plus

appréciée qu’une construction en briques apparentes ou en moellons sousenduit au plâtre peint ;

• son état, pouvant se traduire par un coût de travaux à prévoir à court, moyen oulong terme sur le gros œuvre (dont le ravalement), les parties communes,l’équipement collectif dont on appréciera les caractéristiques : l’absenced’ascenseur n’a pas la même incidence pour un appartement au 1er et au 5e étage.

20.1.1.3 Facteurs juridiques

On considère généralement que les règles d’urbanisme ont moins d’incidencesur la valeur d’un appartement que d’une maison. Il n’en demeure pas moins,par exemple, qu’un terrain sous-bâti peut conférer à un appartement, du faitd’une possible récupération foncière ou surélévation, une valeur très supérieureà ce qu’une simple comparaison au m2 habitable indiquerait.

Les servitudes de droit privé sont également à apprécier (vues, cour commune,voire parfois répartition des tantièmes de copropriété).

20.1.2 Facteurs liés à l’appartement

20.1.2.1 Surface

La valeur d’un appartement dépend bien évidemment de sa surface habitable.Elle dépend également de la surface des parties de l’appartement ne répondantpas à la définition de superficie habitable telles que parties à hauteur sousplafond inférieure à 1,80 m, balcons, loggias, terrasses.

On ne pourra donc pas procéder à une expertise d’appartement sans le mesurerou sans disposer des résultats d’un mesurage fiable.

20.1.2.2 Annexes

Indépendamment des annexes non séparables du local principal tels que balcon,loggia, séchoir intégré…, il y a lieu de tenir compte des annexes séparées,éventuellement vendables distinctement.

Parfois, l’absence d’un parking en zone urbaine est un facteur dévalorisant au-delà de sa propre valeur marchande.

20.1.2.3 Distribution

Les pièces sont-elles indépendantes ou non ? Y a-t-il de la « place perdue » ? Ladistribution est-elle considérée comme bonne ou non ? Au-delà de ces notions,le nombre de pièces rapporté à la surface de l’appartement peut avoir une forte


L’estimation des appartements 217

incidence. Par exemple, un appartement de 100 m2 habitables se vendra souventplus cher s’il a 4 pièces principales que 3 pièces principales.

20.1.2.4 Confort

Son absence se traduit par un coût à engager pour l’installer, donc une valeur avanttravaux moindre. On constate en outre, à titre d’exemple, que le type de chauffagepeut avoir une incidence : collectif ou individuel, par radiateurs ou par le sol.

20.1.2.5 État

Même remarque que pour l’immeuble en termes de coût de travaux à prévoir. Ànoter que, parfois, un appartement en état impeccable peut ne guère plaire quantà sa décoration – nature des matériaux, choix des couleurs –, de sorte qu’un bonétat peut ne pas être valorisant.

Par contre, un mauvais état est toujours dévalorisant.

20.1.2.6 Étage

Avec ascenseur, la valeur augmente généralement en étage élevé. Sansascenseur, la dépréciation devient significative à partir du 3e étage. Elle estd’autant plus importante qu’il s’agit d’appartements familiaux et de bonstanding. Dans ce cas, il n’est pas anormal de constater, par rapport à un appar-tement identique avec ascenseur, des abattements de l’ordre de 15 % au3e étage, 20 % au 4e étage et 25 % au 5e étage.

En liaison avec l’étage, on appréciera l’exposition, l’ensoleillement, l’existenceou non de vis-à-vis proches, les nuisances ou éléments d’agrément particulierstels que la vue sur un espace vert.

20.1.2.7 Montant des charges

Les appartements dans des immeubles à grande hauteur peuvent être dépréciésdu fait de charges élevées. Dans certains cas, un chauffage collectif ou de grandsespaces verts à entretenir (qui ne procurent pas obligatoirement le mêmeagrément à tous les appartements) peuvent avoir une incidence. En outre, lesdifficultés de gestion dues à l’insolvabilité de copropriétaires se répercutent surla tenue de certains ensembles dont les valeurs sont très dépréciées.

20.1.3 Facteurs économiquesLe marché de l’immobilier est un marché imparfait. Dans l’ancien, on constatedans certains secteurs appréciés une situation de quasi-monopole : petit nombrede vendeurs, biens non homogènes et substituables en partie seulement. Ilsemble qu’à court terme les caractéristiques monopolistiques pèsent lourd(acceptation de prix de convenance) mais qu’à long terme les caractères concur-rentiels l’emportent : marché porteur ou non, conduisant à un niveau d’équilibredu marché.


218

Dans le neuf, le marché est fondamentalement différent, du moins en dehors deszones privilégiées (localisations urbaines appréciées où l’offre foncière estextrêmement restreinte, littoral…). À une situation de quasi-rente qui peutexister dans l’ancien se substitue une possibilité d’augmentation de l’offre par laconstruction, dans la limite des règles d’urbanisme. C’est particulièrement vraipour les constructions sociales et de standing moyen en périphérie urbaine : lesperspectives de valorisation à terme n’y seront pas les mêmes du fait de la possi-bilité d’augmentation de l’offre, et de biens plus facilement interchangeables.

Au-delà de ces considérations générales, il y a lieu de procéder à une étude dumarché, pouvant descendre au niveau du quartier pour apprécier commentl’appartement à évaluer s’insère dans ce marché.

20.1.4 Pour les appartements loués : les conditions d’occupation

Dans l’immobilier d’entreprise, qui s’adresse largement à des investisseurs, lavacance d’un local est très généralement un élément de dépréciation du faitd’une perte de revenu au moins temporaire. En habitation au contraire, dont lemarché est principalement animé par les candidats à l’accession à la propriété,une location est très généralement facteur de dépréciation dans la mesure où unepartie de la demande potentielle s’en écartera. Il n’y a guère que les logementsciblés comme produits investisseurs, chambres pour étudiants ou petits studiospar exemple, qui ne sont pas dépréciés par une location.

Dans le cas général, la location d’un appartement entraîne donc unedépréciation par rapport à sa valeur s’il était libre.

Conformément aux principes généraux étudiés au chapitre 9, cette dépréciationdépend des droits que la réglementation ou le bail confèrent au locataire.

Ainsi, une location selon le régime de la loi du 1er septembre 1948, conférant aulocataire un droit au maintien dans les lieux accompagné d’un loyer fixé avanta-geusement à la surface corrigée, est très pénalisante pour la valeur du logement.L’abattement par rapport à la valeur libre peut varier de 30 à 50 % et mêmeplus ; l’abattement est d’autant plus élevé que la catégorie est modeste et que lesperspectives de libération sont éloignées (occupant encore relativement jeune).

Dans les autres cas, l’abattement dépend théoriquement de l’écart entre le loyerde marché et le loyer constaté, ainsi que de la durée restant à courir du bail.

On précisera cela en fin de chapitre, lors de l’estimation des appartementsoccupés.


L’estimation des appartements 219

20.2 Définition des unités de mesure pour l’estimation par comparaison

20.2.1 Surface habitable

On utilise comme unité de mesure la superficie habitable définie par l’article 2du décret n° 97-532 du 23 mai 1997 :

La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnéeà l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers deslocaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs,cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et defenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’unehauteur inférieure à 1,80 mètre.

20.2.2 Surface utile pondérée (SUP)

Ainsi que cela a été présenté au chapitre 11, il convient de tenir compte des locauxou parties de locaux ne répondant pas à la définition de la superficie habitable (parexemple parce que leur hauteur est inférieure à 1,80 mètre) ainsi que des locauxannexes, qui peuvent valoriser, parfois de façon importante, l’appartement.

On le réalise par l’intermédiaire de la pondération de ces locaux ou parties delocaux, qui consiste à affecter aux annexes et aux parties de locaux ne répondantpas à la définition de la superficie habitable un coefficient fonction de leur utilitérelative conditionnant leur valeur vénale.

Le principe même de la pondération en valeur vénale implique une appréciationde l’expert sur la valorisation réelle de chaque annexe ou partie de local necorrespondant pas à la définition de superficie habitable. En conséquence,l’utilisation de toute « martingale » telle qu’un balcon se pondère à 0,3 ou unséchoir intégré à l’appartement à 0,5 est fréquemment source d’erreur.

Donnons cependant, à titre uniquement indicatif, les fourchettes les plusfréquemment adoptées, après analyse de chaque cas, pour les appartements ensituation urbaine ou périurbaine :

⇒ mezzanine :

⇒ parties mansardées : 0,2 à 0,8

⇒ balcon utile : 0,2 (0,1 à 0,3 ; 0 pour le petit balcon étroit enville)

⇒ loggia : 0,3 (0,3 à 0,5)

⇒ petite terrasse : 0,2

⇒ grande terrasse : 0,1 (ce sont les premiers m2 d’une annexequi sont généralement les plus appréciés)

1 hauteur ≥ 1,80 m ( ) 0 3 à 0,8

,

selon accessibilité


220

⇒

petit jardin : 0,1 (0 si le seul rôle d’un jardin en rez-de-chaussée est de recevoir les papiers etmégots des étages supérieurs)

⇒

grand jardin : 0,05

⇒

cave au sous-sol : 0 sauf surface importante ou réelle possi-bilité d’utilisation

20.3 Estimation des appartements libres

20.3.1 Estimation par comparaison au mètre carré habitable ou utile pondéré

Les appartements s’estiment par comparaison avec les résultats obtenus lors deventes récentes de locaux analogues.

L’élément de réduction le plus simple est le m

2

habitable.

En ville, les ventes d’appartements sont assez nombreuses, et il est souventpossible de dégager des tendances ou des prix moyens pour une catégoried’appartement dans un quartier donné, mais attention : la notion de prix moyenn’a de sens que si les appartements sont réellement comparables (situation, typed’immeuble, taille, état, confort…).

Si les références sont peu nombreuses, on ne peut pas faire de moyenne, mais seréférer à « l’analyse comparative », c’est-à-dire comparer chaque référence avecle local à estimer, comme expliqué au chapitre 11.

Alors : Valeur vénale = surface

×

prix au m

2

habitable constaté

Si tous les appartements de référence sont vendus avec le même type d’annexe(ex. : appartement T4 récent avec un parking en sous-sol), on peut utiliser direc-tement la méthode d’estimation par prix moyen au m

2

habitable. On parleraalors de prix au m

2

habitable, parking intégré.

S’il y a des annexes, ou des locaux à pondérer (balcons, loggias…), on utilisel’estimation par prix moyen au m

2

utile pondéré qui suppose bien évidemmentque les points de comparaison aient été analysés selon les mêmes critères.

Le principe même de la pondération en valeur vénale rend comparables et doncutilisables des références au m

2

habitable d’appartements vendus sans annexes

et au m

2

UP d’appartements vendus avec une ou des annexes.

�

Remarques

1) Pour des appartements très classiques, par exemple de construction récenteen périphérie urbaine, on peut parfois obtenir une approximation de la valeurd’un appartement à partir d’une valeur à la pièce principale (c’est-à-dire cui-sine exclue) ou à la pièce (cuisine comprise).Même s’il est délicat de considérer une telle approche comme une méthoded’estimation, elle se réfère à la notion d’utilité appréciée, non plus par la sur-


L’estimation des appartements

221

face mais en fonction de la composition de l’appartement : le nombre de piè-ces est en effet un élément déterminant dans le choix de l’acquéreur.

2) L’article 5 de la loi n° 65.567 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copro-priété des immeubles bâtis indique :

Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties com-munes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de cha-que partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties,telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, dela consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leurutilisation.

Il en résulte que le tantième de copropriété peut, théoriquement, servir d’unité demesure pour estimer par comparaison un appartement lorsque l’on connaît leprix de vente et les tantièmes d’un ou plusieurs autres appartements de la mêmecopropriété mais non les surfaces. On évitera cependant, par prudence, d’érigerune telle approche en méthode d’estimation, même si on peut parfois obtenirainsi une bonne approximation de la valeur d’un appartement.

20.3.2 Estimation des annexes séparées

En ce qui concerne les annexes séparées de l’appartement telles que parking,box, chambre de service…, on peut les pondérer pour déterminer une surfaceutile pondérée de l’appartement avec ses annexes.

Cependant, pour éviter les risques d’erreur ou d’imprécision au niveau de lapondération, il est préférable de procéder à l’estimation directe, par référence àleur marché catégoriel, des annexes pouvant éventuellement faire l’objet d’unenégociation distincte.

20.4 Estimation des appartements loués

Ce ne sont pas tant les choses qui ont une valeur que les droits portant sur ceschoses : droit de disposer, droit d’user sans pouvoir disposer, droit d’habitermais sans pouvoir y exercer certaines activités professionnelles, droit depercevoir les fruits ou loyers. Cette remarque trouve son application en parti-culier pour la détermination de la valeur d’un logement loué.

20.4.1 Estimation par comparaison avec d’autres appartements loués

La difficulté est de trouver des points de comparaison comparables en toutpoint, c’est-à-dire non seulement en ce qui concerne les caractéristiquestechniques et de situation, mais également les conditions locatives (régimejuridique de la location, durée du bail, niveau de loyer en particulier).

Ce sera souvent impossible, ce qui limite les possibilités d’application de la méthode.


222

20.4.2 Estimation à partir de la valeur libre

Il est indispensable de procéder à une étude très approfondie du marché et desconditions d’occupation pour évaluer la dépréciation (exceptionnellementl’absence de dépréciation) causée par l’occupation, que l’on formalisera par unabattement sur la « valeur libre ».

D’une façon générale, l’abattement à appliquer à la valeur libre est variableselon la catégorie du local et les conditions d’occupation.

Il est d’autant plus important :

• que le régime juridique est protecteur du locataire,

• que le loyer est faible par rapport au loyer de marché,

• que l’appartement est de catégorie modeste.

Ainsi, pour des appartements loués à la surface corrigée, avec donc un loyerfaible et un droit au maintien dans les lieux pour le locataire, l’abattement estsouvent compris entre 30 et 50 % pour les appartements en catégories 3A et 3B.

En baux de 8 ans, de sortie de la loi de 1948, l’abattement se réduit progressi-vement, au fur et à mesure que l’on se rapproche du loyer de marché, dans lamesure où l’occupant ne bénéficie pas du maintien dans les lieux compte tenude son âge.

Cependant, même avec des loyers de marché, et même à l’approche del’échéance du bail, les logements encore occupés subissent très généralementune décote qui peut être de l’ordre de 10 %, du seul fait de son indisponibilitétemporaire.

La décote peut être très faible ou nulle pour des appartements qui, même loin del’échéance du bail, sont très bien loués et conviennent particulièrement bien auxinvestisseurs, comme les studios et les chambres pour étudiants.

À noter qu’un calcul mathématique de la décote théorique est possible. Il estbasé sur l’écart entre le loyer de marché et le loyer constaté, pour la duréeprévisible où un écart perdurera. Mais ce calcul ne peut pas intégrer le compor-tement du marché qui généralement déprécie un appartement du seul fait de sonindisponibilité.

20.4.3 Estimation par capitalisation du revenu

Cette méthode générale d’estimation des biens immobiliers loués est utilisablepour les appartements occupés. Il convient d’appliquer au revenu constaté untaux de capitalisation approprié, tenant compte :

• de la catégorie et des caractéristiques de l’appartement,

• des conditions de la location (loi du 1

er

septembre 1948, loyer libre…).

Ce taux de capitalisation se détermine par comparaison avec les taux constatés àl’occasion de la vente d’appartements occupés comparables à celui à estimer.On notera que :


L’estimation des appartements

223

• ce taux se situe normalement en dessous de ceux pouvant être enregistrés pourdes immeubles de rapport entiers, ce qui traduit la différence pouvant existerentre une valeur

en bloc

et une valeur

lot par lot

;

• la capitalisation du revenu est délicate à appliquer pour des appartementsloués à la surface corrigée car : . les taux sont faibles : à ces niveaux de taux, une légère erreur sur le taux

entraîne une forte variation de l’estimation obtenue,. ces appartements s’achètent moins pour leur revenu que pour la plus-value

qu’ils permettent d’obtenir lors de leur libération.



21 L’ESTIMATION DES MAISONS INDIVIDUELLES

Les maisons individuelles sont, comme les appartements, des locauxd’habitation. À ce titre, de nombreux facteurs de la valeur sont similaires, et lesméthodes d’estimation sont partiellement les mêmes.

21.1 Les facteurs de la valeurOn se reportera aux chapitres 6 à 10, où les facteurs de la valeur des immeublessont étudiés en détail. On ne développera ici que les facteurs revêtant uneimportance particulière pour les maisons.

21.1.1 Situation

L’aspiration à l’habitat dans une maison individuelle étant forte, une partie descandidats à l’achat formule, en ce qui concerne certains aspects qualitatifs de lasituation, des exigences moindres que s’il s’agissait d’acheter un appartement.Ainsi, l’éloignement relatif des transports en commun et des autres équipementspublics, les délais de transport pour accéder aux zones d’emplois…, ne sont pasdes facteurs aussi pénalisants que pour les appartements. Mais la proximité deces équipements publics demeure un fort facteur de valorisation, tout comme lecaractère résidentiel et calme de l’environnement.

La situation reste donc, comme pour les autres types de biens immobiliers, unimportant facteur de la valeur.

21.1.2 Facteurs liés au terrain

21.1.2.1 Urbanisme

La constructibilité d’un terrain est un des fondements de sa valeur. L’existenced’une constructibilité résiduelle et la possibilité de détacher une partie du terrainpour y édifier des constructions sont très valorisantes.

Parfois, la valeur d’une maison se limite à celle de son terrain, après démolition.On peut rencontrer une telle éventualité tant pour une construction modeste et/ou en mauvais état en périphérie urbaine, que pour une grosse maison


226

bourgeoise en situation urbaine où les règles d’urbanisme permettant deconstruire un immeuble collectif.

En cas de doute sur la valorisation du terrain, il y aura lieu de vérifier les règlesd’urbanisme qui s’appliquent.

21.1.2.2 Surface

Selon sa catégorie et sa localisation, une maison n’a pas besoin de la mêmesurface de terrain pour être bien valorisée :

• Une maison bourgeoise nécessite un plus grand terrain qu’un pavillon ouvrier.On constate qu’une grande maison bourgeoise sur un terrain de 200 m2 parexemple, peut être difficile à vendre donc dévalorisée alors que dans le mêmesecteur un tel terrain valoriserait parfaitement un modeste pavillon. Lacaricature en est le château qui, après des vicissitudes, se trouve implanté surun terrain ne débordant guère les limites du bâti, et non dans un parc ; cepourra être très dévalorisant.

• En secteur urbain, à qualité de construction équivalente, on accepte un terrainplus exigu qu’en zone rurale : le même pavillon jumelé sur un terrain de 180m2 peut être un produit recherché en proche périphérie urbaine, et très diffici-lement vendable en zone rurale.

21.1.2.3 Façade, configuration, accès, aménagement

On retrouve ici des facteurs de la valeur des terrains à bâtir.

L’importance de la façade est un facteur de standing, donc de valorisation. Il enest de même des aménagements : clôtures, plantations, allées, piscine… Lesvues plongeantes et le manque d’ensoleillement lié à la proximité de construc-tions hautes sont des facteurs d’autant plus dévalorisants que la maison est debon standing.

En fait, l’agrément du terrain peut, en particulier pour des maisons bourgeoises,être un facteur déterminant d’une décision d’achat, donc de la valeur.

21.1.2.4 Valeur de récupération foncière

Devant un beau terrain bâti d’une maison modeste ou en mauvais état, la valeur peutse réduire à celle du terrain diminuée du coût de démolition. Il est alors fondamentalde vérifier les possibilités de reconstruction, résultat des règles d’urbanisme.

À l’opposé, en zone rurale appréciée, en Sologne par exemple, l’existence d’une« fermette en péril » peut être très valorisante pour une propriété par ailleursnon bâtie, dans la mesure où elle permet de rénover et parfois presque dereconstruire une maison dans un secteur où les règles d’urbanisme interdiraientune construction neuve.

Plus généralement, le niveau du marché foncier local a une incidence directe surcelui des maisons du fait du choix possible entre acheter un terrain et construire,ou acheter une maison existante.


L’estimation des maisons individuelles 227

21.1.3 Facteurs liés aux constructions

21.1.3.1 Implantation de la maison

On ne peut pas estimer une maison et analyser les points de comparaison sansnoter s’il s’agit d’une construction isolée (la plus appréciée), jumelée ou enmilieu de bande (la moins appréciée). Il faut cependant noter que les implanta-tions peu appréciées (jumelées et surtout en bande) sont plus facilementacceptées en ville qu’en zone rurale.

En outre, surtout sur les petits terrains, la façon dont une maison est implantéepeut limiter les possibilités d’aménagement, donc d’agrément, du terrain.

21.1.3.2 Qualité technique et architecturale

On se reportera largement aux facteurs généraux de la valeur de l’immobilierbâti : époque de construction, qualité des matériaux de gros œuvre et de secondœuvre, état, confort.

Parfois, de façon peu rationnelle, on note une certaine méfiance de la clientèlepour les constructions préfabriquées (les qualités d’isolation peuvent être excel-lentes). Au contraire, la construction traditionnelle (pierres, briques ouparpaings) est plus appréciée donc valorisante.

En ce qui concerne l’architecture, l’acheteur potentiel est là encore souventtraditionaliste. Il faut être très prudent dans l’appréciation de maisons à l’archi-tecture moderniste ou pour des produits plus ou moins intermédiaires entrel’habitat individuel et l’habitat collectif.

21.1.3.3 Distribution, élévation

En général, ce sont les maisons à un seul niveau habitable qui sont les plusappréciées, avec garage attenant ou en sous-sol accessible par escalier intérieur.

Les maisons distribuées sur deux et encore plus trois niveaux habitables sontplus fatigantes à habiter, délaissées par une partie de la clientèle : cela se traduitsur la valeur, étant cependant précisé qu’un tel inconvénient est mieux acceptéen zone urbaine, où les maisons sont rares et les terrains petits.

21.1.3.4 Annexes

L’absence de garage est très pénalisante pour une maison, si on ne peut pas enconstruire un.

D’une façon générale, et au-delà de son habitabilité, on recherche de l’espacedans une maison, tant extérieur (jardin) qu’intérieur (locaux annexes tels quecave, atelier, buanderie, séchoir, chaufferie, salle de jeux…) dont une partieéventuellement aménageable.

Le sous-sol complet avec garage est particulièrement apprécié.


228

21.2 Unités de mesure

21.2.1 Liste des unités de mesure utilisables On peut utiliser, pour l’estimation par comparaison des maisons individuelles,les unités de mesure suivantes.

21.2.1.1 Mètre carré habitable

La définition en est celle précédemment donnée pour l’estimation des appartements.

21.2.1.2 Mètre carré utile pondéré (m2 UP)

Cette unité de mesure est utilisée s’il y a des annexes ou parties de locaux nerépondant pas à la notion de surface habitable.

Ces deux premières unités sont surtout utilisées pour l’estimation des maisonsneuves et récentes pour lesquelles les calculs de surface intérieure sont aisés àréaliser ou à vérifier.

21.2.1.3 Mètre carré développé hors œuvre pondéré (m2 DHOP)

Il s’agit d’une surface :

• hors œuvre, c’est-à-dire murs compris,

• développée, c’est-à-dire que l’on va tenir compte du nombre de niveaux,

• pondérée, c’est-à-dire que chaque niveau ou partie de niveau, pour le bâtimentprincipal comme pour les bâtiments annexes, est pondéré en fonction de sonutilité relative, conformément aux principes exposés dans le chapitre 11, labase 1 étant le niveau entièrement habitable.

On notera bien que cette notion de Surface développée hors œuvre pondérée(SDHOP), dans laquelle la pondération est fonction de l’utilité relative des niveaux,donc de leur valeur relative, est différente de celle de surface hors œuvre nette(SHON) ou brute, utilisée pour définir la constructibilité d’un terrain.

21.2.1.4 Pièce ou pièce principale

On utilise parfois comme unité de mesure la pièce principale (cuisine exclue) oula pièce (cuisine incluse). Il faut considérer que c’est faute de mieux, et qu’onne peut, en général, pas baser une estimation fiable sur de telles unités.

21.2.2 Relation entre surface habitable (ou utile pondérée) et surface développée hors œuvre pondérée

Comme le note la Charte de l’expertise, la notion de SDHOP est de moins enmoins utilisée par les experts du secteur privé, même si elle reste très pratiquée


L’estimation des maisons individuelles 229

par les évaluateurs de l’État. L’expert s’efforcera donc de connaître la surfacehabitable d’une maison qu’il doit estimer, en la mesurant lui-même ou enobtenant de son mandant l’intervention d’un métreur.

Il y a cependant des maisons dont il a pu connaître le prix de vente, qui sontdonc des références précieuses pour bâtir une estimation, mais dont il ne connaîtpas la surface habitable alors que le calcul de leur SDHOP peut être facilementréalisable par mesure des surfaces au sol sur le plan cadastral et repérage dunombre de niveaux et de la pondération à effectuer par visite extérieure.

Il est donc du plus grand intérêt pour l’expert de pouvoir déterminer la surfacehabitable ou la surface utile pondérée d’une maison dont il a connaissance de laSDHOP. C’est possible car il existe bien évidemment une relation entre cesdeux surfaces, liées par un coefficient r tel que :

r =

Plus les murs et cloisons sont épais, les escaliers larges, plus ce coefficient estfaible.

Il peut varier entre 85 et 90 % pour un pavillon récent de plain-pied, de 75 à85 % pour une maison ancienne avec étage (murs plus épais et cage d’escaliernon comptée comme surface habitable).

Si donc l’expert a trouvé une référence de vente à 170 000 € pour une maisonancienne, à un étage, dont il calcule une SDHOP de 150 m2, il peut estimerqu’elle a une surface utile pondérée voisine de 150 m2 × 0,8 = 120 m2.

La référence, qui était de 1 133 €/m2 DHOP, devient 1 417 €/m2 utile pondéré.

21.2.3 Exemples de coefficients de pondération

La pondération des surfaces en fonction de leur utilité est une question de fait,résultant de l’analyse de l’expert au cas par cas. On ne peut donc pas indiquer demartingales, à utiliser sans réflexion. Cependant, pour donner quelques repères,nous indiquons ci-après un ordre de grandeur des coefficients pouvant êtreutilisés pour le calcul de la SDHOP de pavillons récents, de standing moyen, ensituation périurbaine :

Niveaux et combles entièrement habitables 1

Sous-solsSous-sols et caves enterrés ou semi-enterrés. hauteur sous plafond inférieure à 1,90 m 0,1. hauteur sous plafond supérieure à 1,90 m 0,2. dans tous les cas avec accès garage 0,3

Sous-sols de plain-pied à hauteur > 2,50 m. sans entrée de la maison mais avec garage 0,6. avec entrée de la maison et garage 0,7

surface utile pondéréeSDHOP

-----------------------------------------------------


230

Combles

Non parqueté, accessible ou non par trappe 0

Grenier parqueté, accessible seulement par trappe 0,1

Grenier accessible par escalier 0,2

Comble aménageable : partie à hauteur

≥

1,80 m 0,4

Garages en annexe : 0,4 à 0,5 selon qualité de la construction

Niveaux mixtes (habitation + locaux non aménagés) : la surface hors œuvre dela partie habitable est pondérée à 1, le surplus en fonction des règles précé-dentes.

21.3 Méthodes d’estimation

21.3.1 Estimation par comparaison, terrain intégré

Dans cette méthode, l’estimation s’établit globalement, sans tenir compte duterrain dont la valeur est implicitement intégrée dans le prix unitaire retenu.L’approche n’est en fait pas différente de celle retenue pour les appartements,dans lequel le prix retenu au m

2

habitable ou utile pondéré inclut une quote-partdu terrain et des parties communes.

Cette façon de procéder, pour les maisons, n’est justifiée qu’autant que lamaison est assortie d’un terrain correspondant à l’importance des constructionset aux points de comparaison.

• Si le terrain est plus petit que dans les points de comparaison, c’est un facteurde moins-value ; il faut donc baisser la valeur unitaire (au m

2

DHOP ou UP)pour en tenir compte.

• Si le terrain est très grand et que son importance est supérieure à ce quicorrespond aux points de comparaison, il faut estimer la maison avec lasurface de terrain rencontrée dans les points de comparaison, et ajouterensuite la valeur du terrain excédentaire.

Sous ces précautions, la valeur d’une maison se dégage de l’analyse du marchéen suivant les principes de l’analyse comparative précédemment exposés.

21.3.2 Estimation par comparaison, terrain non intégré

Il s’agit de l’application de la méthode comparative d’estimation par sol etconstructions (chapitre 12). Il y a été traité un exemple d’estimation de maison,auquel on se reportera.


L’estimation des maisons individuelles

231

21.3.3 Estimation des maisons louées par capitalisation du revenu

La méthode d’estimation par capitalisation du revenu est une méthode trèsgénérale d’estimation des immeubles loués, à laquelle on se reportera.

a) Terrain de 1 000 m2 tout en longueur non divisible, dans un secteur où les pavillons équivalents se vendent avec 400 à 600 m2 : estimer le pavillon avec 500 m2 par référence aux points de comparaison, et ajouter la valeur de 500 m2 de potager ou de jardin d’agrément.

b) Même terrain de 1 000 m2 à l’angle de deux rues, dans une zone où le POS exige un minimum de 400 m2.Mêmes références de vente de pavillons avec 400 m2 à 600 m2

de terrain.Alors, on estime le pavillon avec 500 m2 de terrain (lot 1) et une parcelle de terrain à bâtirde 500 m2 (lot 2).

Lot 2

Lot 1

a

b


232

On rappellera simplement qu’on ne peut pas définir un taux de capitalisation,qui résulte de l’analyse de ventes d’immeubles loués, sans porter une appré-ciation sur le niveau du loyer constaté et ses perspectives d’évolution.

D’une façon générale, et toutes choses égales par ailleurs, on constate pour lesmaisons des taux de capitalisation légèrement inférieurs à ceux des apparte-ments en raison du poids du foncier, qui ne s’amortit pas.

Cependant, dans de nombreuses agglomérations ou communes, les ventes demaisons louées sont peu nombreuses, de sorte qu’il est difficile de déterminerun taux de capitalisation à adopter en analysant les ventes connues de maisonslouées.

On sera donc souvent conduit à estimer les maisons louées en les supposantlibres, puis en raisonnant un abattement en fonction des caractéristiques de lalocation, ainsi que cela a été exposé pour l’estimation des appartementsoccupés.


22 L’ESTIMATION DES TERRAINS À BÂTIR

Les biens n’ont pas de valeur en tant que tels. Ce sont les droits qui y sontattachés qui leur confèrent leur valeur. Ainsi, un terrain actuellement cultivé enblé n’a pas la même valeur s’il ne peut avoir qu’une utilisation agricole ou sil’on peut y réaliser un lotissement ou y implanter un immeuble collectif.

22.1 Définition d’un terrain à bâtir

22.1.1 Au sens courant

Pour le non-professionnel, le bon sens conduit à définir un terrain à bâtir commeun terrain sur lequel on pourra édifier une construction, c’est-à-dire :

• qui est techniquement apte à recevoir une construction,

• et pour lequel un certificat d’urbanisme positif pourra être obtenu, permettantl’obtention ultérieure d’un permis de construire.

22.1.2 Au sens du Code de l’expropriation

L’article L. 13-15 du Code de l’expropriation donne une définition précise etrestrictive du terrain qui peut être évalué comme terrain à bâtir dans le cadred’une procédure d’expropriation :

La qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée auxterrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 11-1 ou,dans le cas visé à l’article L. 11-3, un an avant la déclaration d’utilité publique,sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois : a) effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un

réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanismeet à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseaud’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proxi-mité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à lacapacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situésdans une zone désignée par un plan d’occupation des sols rendu public ouapprouvé comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagementd’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard del’ensemble de la zone ;


234

b) situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupa-tion des sols rendu public ou approuvé ou par un document d’urbanisme entenant lieu, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés soit dans unepartie actuellement urbanisée d’une commune, soit dans une partie de com-mune désignée conjointement comme constructible par le conseil municipalet le représentant de l’État dans le département en application del’article L. 111-1-3 du Code de l’urbanisme.

Les terrains qui, à l’une des dates indiquées ci-dessus, ne répondent pas à cesconditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément auparagraphe I du présent article.

Cette définition restrictive du terrain à bâtir, destinée à éviter l’enrichissementsans cause des détenteurs de terrains périurbains, devra bien évidemment êtreappliquée dans toute procédure d’expropriation mais également dans tous lescas d’exercice du droit de préemption, la valeur devant être fixée comme enmatière d’expropriation.

On notera que cette définition n’a qu’un caractère administratif, ne s’imposantdonc pas dans les rapports entre personnes privées. Il en résulte que l’on peutenvisager l’hypothèse d’un terrain ne répondant pas exactement à la définitionde l’article L. 13-15 du Code de l’expropriation, par exemple parce que lesréseaux d’eau ou d’électricité ne sont pas « à proximité immédiate » mais quipourrait trouver acquéreur le considérant comme constructible car prenant à sacharge l’extension des réseaux.

Dans cette hypothèse, l’expert peut se trouver confronté à un terrain pouvantavoir deux valeurs différentes :

• une valeur de négociation amiable entre particuliers, le prix étant librementconvenu,

• une valeur beaucoup plus faible en cas d’expropriation ou si le bénéficiaire dudroit de préemption entend préempter, auquel cas le terrain n’aura plus laqualification de terrain à bâtir.

22.2 Facteurs de la valeur des terrains à bâtirOn se reportera aux chapitres 6 à 10 traitant des facteurs de la valeur desimmeubles. On se limitera ici à quelques observations complémentairesconcernant des facteurs économiques et juridiques de la valeur.

22.2.1 Particularités du marché des terrains à bâtir

La formation du prix résulte de la confrontation de l’offre et de la demande.Mais c’est la demande en produits finis, appartements, maisons, bureaux,entrepôts, locaux industriels…, qui conduit les promoteurs et/ou les utilisateursà se positionner sur le marché des terrains à bâtir. Comme le processus deproduction d’un immeuble est relativement long, compte tenu du délai de


L’estimation des terrains à bâtir 235

définition du projet, d’obtention du permis de construire, de construction(normalement plus de deux ans pour un immeuble collectif d’habitation), il enrésulte un caractère un peu spéculatif du marché des terrains à bâtir. Plusieurspromoteurs peuvent formuler pour le même terrain des offres de prix très sensi-blement divergentes correspondant à des anticipations différentes, ce qui renddélicat le travail de l’expert.

22.2.2 Le fondement juridique de la valeur : la constructibilitéUn terrain n’a pas la même valeur selon qu’il est constructible ou non, selon ceque l’on peut y construire (une ou plusieurs maisons, un immeuble collectif de500 ou 1 000 m2 HON…). Il en résulte que l’expert ne peut pas réaliser uneévaluation fiable sans avoir vérifié la constructibilité du terrain. La démarcheminimale est la consultation des documents d’urbanisme en vigueur ; à défaut,il existe des aléas qui doivent conduire l’expert à la plus grande prudence dansla formulation de ses conclusions.

Il sera beaucoup plus satisfaisant pour l’expert de disposer :

• d’un permis de construire, dont le délai de validité pour entreprendre lesconstructions est de deux ans (et il ne faudra pas les interrompre plus d’unan) : l’expert ne dispose que très exceptionnellement d’un tel document ;

• d’un certificat d’urbanisme de faisabilité de l’opération (L. 410-1 et R. 410-1et suivants du Code de l’urbanisme) préférable au certificat de simple infor-mation.

22.3 Estimation d’un terrain à bâtir pour la construction d’une maison individuelle

22.3.1 Estimation par comparaison au lotDans une commune, dans un quartier, si l’on interroge un agent immobilier oumême un candidat à l’achat d’un lot de terrain pour y construire, on obtientfréquemment une réponse du genre : « ici, les lots valent à peu près 45 000 € ».Est-ce une justification de l’estimation globale, par lot ? C’est du moins uneméthode applicable pour des lots de taille courante, sans inconvénient niavantage particulier, pour lesquels le fondement essentiel de la valeur est derendre possible la construction d’une maison banale.

Il s’agit donc d’une approche globale de la valeur, pour laquelle l’unité demesure est le lot. La comparaison avec les mutations de référence se fera enappliquant les principes de l’analyse comparative, en analysant les avantages etinconvénients du terrain à estimer par rapport à ceux dont on connaît le prix,quelques mètres carrés en plus ou en moins étant considérés comme desfacteurs de plus ou moins-value, au même titre que la qualité de la situation, laconfiguration…


236

22.3.2 Estimation par comparaison au mètre carré de surface bruteC’est l’application aux terrains à bâtir de la méthode générale d’estimation parcomparaison, l’unité de mesure étant le mètre carré de surface du terrain. C’està la fois la méthode la plus simple et la plus utilisée, se résumant à la multipli-cation d’une surface par une valeur unitaire, cette valeur unitaire découlant del’analyse des points de comparaison.

Cependant, cette méthode n’est applicable qu’aux terrains courants, permettantla construction d’une seule maison individuelle, pour lesquels l’expert peuttrouver des références de ventes. À défaut, par exemple pour estimer un terrainnon divisible de 1 000 m2 alors que la plupart des références concernent desparcelles d’environ 500 m2, l’expert doit faire appel à une méthode plus fined’estimation.

Quand il y a des différences portant sur la longueur de façade, la configuration,l’exposition, l’aménagement…, l’expert doit appliquer les grands principes del’estimation par comparaison, le conduisant à adopter une valeur unitaireconforme aux avantages et inconvénients respectifs du terrain à estimer et despoints de comparaison.

Lorsqu’un terrain est plus petit que ceux constituant des références, il vaut– toutes choses égales par ailleurs – moins cher. Sa petite surface est donc unélément de moins-value mais à appliquer plus à la valeur du lot qu’à la valeur au m2.

22.3.3 Estimation par zones de valeurs décroissantesC’est une méthode qu’il convient d’utiliser pour les terrains de superficiesupérieure à la normale, configurés en longueur (c’est-à-dire avec une façaderelativement étroite par rapport à la profondeur) et non divisibles, ne permettantdonc la construction que d’une maison.

La méthode est basée sur le principe que c’est en général la partie en façade, laplus proche de la voie de desserte, qui est la plus appréciée. Elle consiste àdécouper le terrain en plusieurs zones dans le sens de la profondeur, auxquelleson attribue des valeurs unitaires différentes, dégressives en s’éloignant de lavoie de desserte, représentatives de leur utilité respective.

La surface de la première zone doit être déterminée de telle sorte qu’elleconstitue à elle seule un terrain constructible et qu’elle représente le produitbanal ou courant, compte tenu de la situation. Cela dépend donc de la longueurde façade mais, pour définir une parcelle courante de 400 à 600 m2, on estsouvent conduit à retenir une profondeur de 30 à 40 mètres pour cette premièrezone. Il n’y a normalement pas lieu d’envisager plus de trois zones, la secondeétant habituellement de même profondeur que la première sauf configurationlimitant son intérêt.

Dans ces conditions, le prix au m2 de la première zone est déterminé par compa-raison directe avec les prix pratiqués dans le voisinage pour des terrains d’environ600 m2, permettant de construire une maison individuelle (et une seule).



La deuxième zone représente un terrain excédentaire, certes utile mais nonindispensable pour pouvoir construire une maison. Sa valeur au m2 sera doncnettement plus faible qu’en première zone. On peut la déterminer :

• soit, classiquement, en retenant 40 à 65 % de la valeur admise en premièrezone,

• soit, prudemment, par référence à des valeurs de terrains non constructibles,jardins ou terrains d’agrément ; en effet, l’application d’un pourcentage à lavaleur de la première zone, qui a seule tous les attributs de la constructibilité,peut aboutir à une estimation trop élevée, surtout en zone urbaine où le terrainminimal constructible est déjà très cher.

On retient les mêmes principes pour la détermination de la valeur au m2 duterrain en troisième zone.

À noter que retenir un pourcentage, par exemple de 50 % pour la valeur au m2 endeuxième zone, et de la moitié de la précédente pour le m2 en troisième zone, estéquivalent à pondérer à 1 la surface en première zone, à 0,5 la surface en deuxièmezone et à 0,25 la surface en troisième zone. Mais, à la différence des immeublesbâtis, on n’estime généralement pas les terrains après leur pondération.

Le même découpage en zones, qui devient tout à fait fictif, peut être réalisé pour desterrains non plus allongés mais de configuration irrégulière. Il convient simplementde porter un jugement attentif sur la valeur des deuxième et troisième zones, si laconfiguration rend difficilement utilisables certaines parties du terrain, par exempleune bande étroite ou une excroissance mal accessible.

À noter que, si l’on dispose d’un nombre suffisant de points de comparaison, onpeut essayer de calculer plus rigoureusement la valeur du terrain excédentaire(deuxième zone). Réalisons-le sur un exemple. Soit à estimer un terrain nondivisible de 800 m2 alors que les points de comparaison ont les caractéristiquessuivantes :

3e Zone(300 m2)

2e Zone(600 m2)

Rue

1re Zone(600 m2)

30 m

30 m

Le croquis ci-contre propose ledécoupage en 3 zones d’une parcellede 1 500 m2, ayant une façade de20 mètres, ne pouvant, en raison desrègles d’urbanisme, être construite qued’une maison individuelle.


238

On suppose que l’analyse a montré que les différences de prix résultent exclusi-vement des différences de surfaces, les autres caractéristiques (situation,équipement…) étant identiques et, en particulier, la constructibilité.

Cet exemple montre clairement que l’estimation par comparaison exclut de prendrecomme valeur unitaire le prix moyen au m2 (151 500 €/2 200 m2 = 69 €), quiaboutirait pour le terrain de 800 m2, à une estimation de 800 × 69 = 55 200 €,supérieure à la valeur d’un terrain de 1 000 m2, équivalent en tous autres points quela surface. Et il ne faut pas davantage prendre la moyenne des prix moyens (75 €/m2) quiaboutirait à une estimation de 60 000 €.

Appliquant la méthode d’estimation par zones, on peut considérer que le terrainde 800 m2 est constitué de :

• 500 m2 en première zone, ayant toutes les caractéristiques d’un terrain à bâtirbanal,

• + 300 m2 en deuxième zone, donnant un supplément d’agrément.

La valeur d’un m2 d’agrément est obtenue en comparant les deux dernièresréférences.

1 000 m2 valent 55 000 €

500 m2 valent 37 500 €

par différence 500 m2 valent 17 500 € soit 35 €/m2

La valeur de la parcelle de 800 m2 est ainsi de :

• 500 m2 en première zone à 37 500 €

• 300 m2 d’agrément, en deuxième zone, à 35 €/m2 10 500 €

Total 48 000 €

22.4 Estimation d’un terrain à bâtir pour la construction d’un immeuble collectifd’habitation et pour l’immobilier d’entrepriseNous n’avons guère tenu compte de leur constructibilité quantitative pourestimer les terrains destinés à recevoir une maison individuelle : il était implici-tement admis que la constructibilité était suffisante pour y construire une

Points de comparaison Surface Prix Prix au m2

A 300 m2 27 000 € 90 €

B 400 m2 32 000 € 80 €

C 500 m2 37 500 € 75 €

D 1 000 m2 55 000 € 55 €

Totaux 2 200 m2 151 500 €



maison que la taille du terrain, la qualité de la situation et la demande localepouvaient souhaiter.

Il n’en est pas de même lorsqu’un terrain a vocation à recevoir un immeublecollectif : on conçoit facilement que sa valeur dépende du nombre de logementsque l’on peut y construire ou, plus précisément puisque c’est ainsi qu’est définiela réglementation d’urbanisme, de la surface hors œuvre nette (SHON)constructible, normalement définie par le COS, dans la mesure du moins où lesautres règles d’urbanisme (emprise maximale au sol, prospect…) permettenteffectivement d’implanter un ou plusieurs bâtiments utilisant la totalité du COS.

La valeur d’un terrain destiné à être bâti en immobilier d’entreprise (bureaux,entrepôts, locaux commerciaux…, sous réserve des autorisations administra-tives) dépend pareillement de sa constructibilité. Ce sont donc les mêmesméthodes d’estimation des terrains à bâtir que l’on rencontrera pour lesimmeubles collectifs d’habitation et pour l’immobilier d’entreprise même sinous ferons davantage référence à l’immobilier d’habitation collectif.

Ajoutons que la loi SRU a compliqué le travail de l’expert en ne rendant plusobligatoire dans les documents d’urbanisme les renseignements concernant ladensité de constructibilité et en modifiant le régime des certificats d’urbanisme(suppression de l’article L. 111-5 et modification de l’article L. 410-1) du Codede l’urbanisme.

22.4.1 Estimation par comparaison au mètre carré de surface bruteLa comparaison directe avec des terrains analogues, comme pour ceux destinésà la construction de maisons individuelles, est parfois utilisable. Le facteuressentiel de la valeur étant la constructibilité, il est délicat de comparer desvaleurs au m2 de terrain si les constructibilités ne sont pas identiques ouvoisines ; or on a souvent trop peu de points de comparaison utilisables (mêmeconstructibilité et coûts de viabilité similaires) pour appliquer la méthode.

Elle peut cependant être considérée comme une méthode d’estimation fiabledans certains cas : estimations de grands terrains périurbains constructibles pourdes ensembles de maisons ou des appartements sociaux, terrains pour construc-tions industrielles, artisanales ou d’entrepôts…, n’impliquant pas de difficultésparticulières de viabilisation.

22.4.2 Estimation par la charge foncièreLa forte incidence de la constructibilité conduit à privilégier l’estimation par lacharge foncière.

22.2.2.1 Définition de la charge foncière

Dans le contexte de l’estimation des terrains par la charge foncière, on trouvesouvent de celle-ci une définition du genre : la charge foncière représente la


240

part imputable au terrain équipé dans le bilan prévisionnel d’une opération deconstruction immobilière.

C’est la définition que nous retiendrons, sous réserve de quelques précisionsindispensables :

• Plutôt que part ou quote-part, il est préférable d’exprimer la charge foncièreen unité monétaire, comme le fait un promoteur qui recherche jusqu’à quelprix il peut acheter un terrain compte tenu des frais de toutes natures qu’ilaura à engager. De même l’expert, par son raisonnement et ses calculs,aboutira peut-être à la conclusion que la charge foncière admissible pour leterrain qu’il doit estimer, constructible pour un programme de 1 200 m2

habitables, est de 360 000 €.

• Dans son bilan prévisionnel, le promoteur ne se limite pas à l’évaluation deson prix de revient. Pour un programme destiné à la vente, il apprécie nonseulement les postes techniques du prix de revient, mais encore les frais finan-ciers, les frais de gestion, la marge qu’il entend prendre et le prix de ventepossible. L’expert établira d’autant plus naturellement le bilan prévisionnel enintégrant le prix de vente possible du produit fini que c’est souvent le poste leplus aisé à déterminer : l’expert sait qu’un programme neuf de bon standing,en situation résidentielle dans telle ville, se vend par exemple autour de2 400 €/m2 habitable en moyenne.

• La charge foncière peut être rapportée à une unité de mesure : m2 de SHON(c’est dans cette unité qu’est exprimée la constructibilité du terrain),m2 habitable (logement), m2 utile de bureau ou d’entrepôt… Le fait que l’on rencontre parfois dans des actes de vente par des aménageursdes prix exprimés en euros par m2 HON montre à la fois que la valeur dépendde la surface constructible et que le raisonnement à l’unité de mesure estnaturel et légitime. Cependant, le promoteur ne vendant pas des m2 HONmais des m2 habitables ou utiles, parfois même mélangés dans le mêmeimmeuble (appartements aux étages, bureaux et commerces au rez-de-chaussée, parkings en sous-sol par exemple), il apparaît préférable d’établir lebilan prévisionnel non à l’unité de mesure mais globalement.

• Le passage de la SHON à la surface habitable ou utile se réalise à l’aide d’uncoefficient que l’on peut appeler coefficient de rendement de plan tel que :

r =

Ce coefficient est d’autant plus faible que les parties communes sont amples,ce qui correspond à des immeubles de grand standing. Dans la pratique, enimmeubles collectifs d’habitation, il se situe généralement entre 0,75 et 0,88.

• Il reste encore à préciser ce que l’on intègre dans le prix de revient du terrainéquipé. Nous raisonnerons à partir d’une notion de charge foncière totale,résultant de l’addition du prix d’achat du terrain, des frais d’achat, TVA, fraiséventuels de libération (indemnités d’éviction) et de démolition, toutes taxeset redevances liées à la construction (participation aux équipements publicsou taxe locale d’équipement, autres taxes, redevance pour dépassement duPLD…), voirie et réseaux divers, aménagements, plantations, clôtures, fonda-tions spéciales…

surface habitable (ou utile)SHON

----------------------------------------------------------------



� Remarque

En cas de terrains industriels destinés à la récupération foncière, il y a lieu des’interroger sur d’éventuels frais de dépollution, qui peuvent être très lourds etqui entrent bien sûr dans la charge foncière. Nous ne pouvons que renvoyer àune étude de spécialiste.

22.4.2.2 Charge foncière appréciée par comparaison directe

Un prix de vente de terrain équipé exprimé en euros par m2 HON, comme nousavons indiqué précédemment que l’on pouvait en rencontrer, constitue uneréférence appréciable pour estimer une autre charge foncière.

Simultanément, un expert, surtout s’il travaille régulièrement pour un promoteur ouun banquier finançant des opérations de promotion, peut analyser des bilans finan-ciers, prévisionnels et définitifs, d’opérations de promotion immobilière. Il peutainsi disposer de références qu’il ramène à une unité de mesure (m2 HON oum2 habitable ou m2 utile) lui permettant d’estimer la charge foncière admissiblepour une opération à réaliser sur un autre terrain, par la formule :

Charge foncière = charge foncière par unité × nombre d’unités constructibles

22.4.2.3 Charge foncière appréciée en pourcentage du prix de vente du produit fini

Dans la majorité des cas, ou pour la majorité des experts, le calcul de la chargefoncière par comparaison directe sera difficile faute de références suffisantes. Ilest alors intéressant de mesurer la charge foncière de tous les programmesconnus en pourcentage du prix de vente du produit fini (appartement, bureau…),ce prix de vente constaté ou possible étant normalement facilement appréhen-dable ou vérifiable par un expert qui connaît son marché. En présence d’unnombre limité de références, cette approche comporte deux avantages :

• celui de pouvoir étendre l’aire géographique de recherche des références, oude pouvoir utiliser dans une situation donnée un pourcentage constaté dansd’autres villes ou quartiers dans lesquels on constate les mêmes prix pour leproduit fini,

• celui d’étendre la durée de validité d’une référence ; en effet, on constate que,alors que les prix de vente du produit fini évoluent dans le temps, la chargefoncière exprimée en pourcentage de ce prix est beaucoup plus stable ou, dumoins, évolue plus lentement.

Voila donc deux raisons qui permettent à l’expert de définir, même avec unnombre limité de références, un bon ordre de grandeur de la charge foncière.

Si donc l’analyse aboutit à la conclusion que la charge foncière pour unimmeuble collectif d’habitation en situation résidentielle dans telle ville deprovince est de l’ordre de 18 % du prix de vente des appartements, et que ceux-ci peuvent se vendre 2 500 €/m2 habitable, l’expert en déduit que la chargefoncière admissible sur un terrain ainsi situé est de :

2 500 € × 18 % = 450 €/m2 habitable.


242

Pour obtenir la charge foncière pour la totalité du terrain, il suffit de multipliercette valeur par le nombre de m2 habitables que l’on peut construire comptetenu des règles d’urbanisme.

22.4.2.4 Charge foncière calculée par compte à rebours

Dans cette méthode, l’expert recherche quel pourrait être le bilan financierd’une opération immobilière, en raisonnant comme le ferait un promoteurauquel le terrain serait proposé.

Du prix de vente du produit fini, il déduit l’ensemble des coûts à engager pourobtenir le montant qui pourrait être consacré, dans un premier temps, à la chargefoncière telle que définie précédemment, d’où l’expression de compte à rebours.

Le bilan prévisionnel peut être établi hors TVA ou TVA incluse, cette secondeoption étant plus simple pour l’expert, et courante pour les programmesd’habitation.

Pour un tel programme d’habitation, et en ne mentionnant que les grands postesque l’on explicitera ensuite, le bilan prévisionnel TTC s’établit ainsi :

Charge foncière (1)+ Coût de construction (2)+ Frais généraux (3)+ Marge (4)

= Prix de vente (5)

Le travail de l’expert, recherchant la charge foncière, est donc d’évaluer lespostes 2 à 5 pour effectuer les soustractions suivantes, la charge foncièreapparaissant comme une valeur résiduelle :

Prix de vente (5)– Coût de construction (2)– Frais généraux (3)– Marge (4)

= Charge foncière (1)

Au stade de l’évaluation d’un terrain, l’expert n’a généralement pas connais-sance d’un projet précis de construction, avec plans d’architecte et devisdescriptif. Il en résulte qu’il est dans l’impossibilité de chiffrer de façon précisetous les postes du bilan prévisionnel – le promoteur non plus d’ailleurs – et iln’a en général pas la formation technique lui permettant de le faire. C’est doncun chiffrage approximatif, par grands postes, qu’il convient de réaliser.

Précisons maintenant le contenu des grands postes, les informations ici donnéesne pouvant qu’avoir un caractère général.

(1) Charge foncière : c’est l’inconnue. La définition et son contenu ont été indi-qués précédemment.

(2) Coût de construction. On y trouve :

• Le coût de construction proprement dit, que l’expert peut approcher pardes normes définies par la profession, ou après dépouillement de marchés.



On note, en habitation, des différences selon le standing de laconstruction, la situation (les contraintes d’approvisionnement du chantiergrèvent lourdement les coûts à Paris, un peu moins dans certaines grandesagglomérations), la nature des bâtiments (programme de maisons indivi-duelles, petit immeuble collectif, immeuble à grande hauteur)…

• Les honoraires techniques correspondants (pouvant être de l’ordre de 10 à12 % du coût de construction pour un immeuble collectif ordinaire).

• L’assurance maître d’ouvrage.

• La provision pour imprévus (qui ne devrait pas dépasser 2 % du coût destravaux).

Compte tenu des limites et imprécisions de la méthode, on peut se contenterde chiffrer, avec une prudence suffisante, les seules deux premières rubri-ques de ce grand poste.

(3) Frais généraux : pour un programme collectif d’habitation, on rencontre lespostes suivants, avec leur chiffrage approximatif :

• Frais financiers : ils sont d’autant plus élevés que les taux d’intérêt sonthauts, l’apport en fonds propres faible et surtout la commercialisationlente. On inclut dans ce poste les frais de garantie d’achèvement et leséventuelles cautions de paiement. On a vu dans le passé récent ce postevarier fortement en fonction de l’animation (cyclique) du marchéimmobilier. Un taux de 3 % du prix de vente TTC traduit un programmequi devrait se vendre correctement, mais on pourra prudemment le chiffrerà un peu plus.

• Frais de gestion : le promoteur constitue souvent une SCI pour réaliser leprogramme, celle-ci versant des frais de gestion à la structure dupromoteur ; l’analyse d’un certain nombre de programmes a souventmontré qu’ils étaient de l’ordre de 5 % HT du prix de vente TTC, soitenviron 6 % du prix de vente TTC.

• Frais de commercialisation : ils sont souvent du même ordre, oulégèrement plus élevés compte tenu des frais de publicité. À noter que,pour certains programmes de loisirs ou locatifs vendus par réseau, ilspeuvent être nettement supérieurs ; en immobilier d’entreprise, pour venteen bloc, ils peuvent être inférieurs.

• TVA résiduelle : c’est la différence entre la TVA incluse dans le prix devente et la TVA payée sur le prix de revient, normalement plus faible (si lamarge est positive) ; en outre, il n’y a pas de TVA sur les taxes,assurances, frais financiers.

Dans la méthode par compte à rebours, où l’on raisonne par grandes masses,on ne descend pas toujours dans le détail des 4 postes mentionnés de fraisgénéraux. On peut considérer que, pour qu’une opération soit bonne, il estsouhaitable qu’ils soient contenus à l’intérieur d’une norme de 20 à 22 % duprix de vente TTC pour un programme d’habitation collective du secteurprivé. Cette norme est susceptible de varier dans le temps (niveau des tauxd’intérêt et, bien sûr, difficultés de commercialisation).


244

(4) Marge : c’est la rémunération du capital, et du risque. Même si la marge enfin d’opération peut être sensiblement inférieure à celle espérée lors de l’éta-blissement du budget prévisionnel, celle-ci se situe généralement entre 7 et10 % du prix de vente TTC en habitation, 8 % étant une bonne norme.

(5) Prix de vente du produit fini : c’est normalement le poste le plus facile àappréhender par un expert immobilier qui connaît son marché.

� Remarques

• Les différents postes du bilan financier prévisionnel doivent être établis aveccohérence : si l’on prévoit sur un terrain un programme immobilier de grandstanding, le coût de construction et le coefficient de rendement de plandoivent en tenir compte ; si l’on prévoit un prix de vente au plafond dumarché, la commercialisation peut être ralentie, donc les frais financiersaugmentés…

• Le compte à rebours peut, dans certains cas, aboutir à une valeur de terrainnégative, si par exemple il doit y avoir des frais de dépollution importants àengager. Cela prouve qu’aucune opération de promotion n’est actuellementréalisable, mais cela ne signifie pas que le terrain ne vaut rien (il peut avoirune valeur pour une autre utilisation).

22.4.2.5 Passage de la charge foncière à l’estimation du terrain

On vient d’étudier trois méthodes pour apprécier la charge foncière. Mais c’estl’estimation du terrain et non la charge foncière qui est normalement demandéeà un expert.

Pour obtenir la valeur du terrain seul, il faut déduire de la charge foncière le coûtde tous les postes que nous avons énumérés dans la définition de la chargefoncière. C’est donc en quelque sorte un nouveau compte à rebours auquel ilconvient de procéder, sachant qu’il n’y a que des cas particuliers. On veillera enparticulier :

• à fournir l’estimation du terrain hors TVA ;

• à effectuer un chiffrage aussi précis que possible de toutes les taxes etredevances, y compris la redevance pour dépassement éventuel du plafondlégal de densité ; il est parfois possible d’obtenir auprès des sourcestechniques de la ville des indications sur le montant normalement demandépour cette redevance (susceptible d’être remis en cause, comme certainspromoteurs le savent) ;

• le montant des indemnités d’éviction, pour un terrain encombré de construc-tions partiellement louées, est un des postes les plus difficiles à appréhender,les diverses réglementations mettant généralement les locataires (et surtout ledernier à partir) en position de force ;

• en l’absence de sondages, il est prudent d’émettre des réserves quant àl’impact d’éventuelles fondations spéciales.

Même si le passage de la charge foncière à la valeur du terrain est une affaire àétudier au cas par cas, les promoteurs travaillant dans des conditions connues



(même type de localisation, terrains nus et libres, fiscalité locale connue…) ontdes normes pour calculer l’ordre de grandeur de la valeur d’un terrain, leurpermettant au moins de savoir s’il y a intérêt à procéder à une étude plusapprofondie ; mais elles font encourir trop de risques d’utilisation mal à propospour les mentionner.



23 L’ESTIMATION DES IMMEUBLES DE RAPPORT MIXTES

Au sens général, un immeuble de rapport est un immeuble pouvant fournir unrapport, un revenu. C’est donc un immeuble loué (ou susceptible de l’être).Dans ce cas, les immeubles de bureaux, les entrepôts, centres commerciauxloués constituent des immeubles de rapport au même titre que les immeublesd’habitation loués.

Cependant, dans ce chapitre, on exclura les immeubles exclusivement commer-ciaux, ainsi que ceux loués à un seul occupant (commercial ou d’habitation) quifont l’objet d’études par ailleurs.

On étudiera donc les immeubles ayant plusieurs locataires, au moins en partie àusage d’habitation, comme on en trouve de nombreux exemples en ville etparticulièrement à Paris.

23.1 Facteurs de la valeurLe nombre et la diversité des locaux qui peuvent constituer un immeuble derapport imposent une étude particulièrement attentive des facteurs de la valeur.Au-delà de leur étude générale à laquelle on se reportera, on insistera surquelques points décisifs.

23.1.1 Situation C’est un facteur fondamental de la valeur de tout type d’immeuble. Dans le casd’un immeuble de rapport, elle doit s’apprécier en fonction des locaux qui leconstituent :

• une rue très commerçante, très animée, bruyante, peut représenter une excel-lente situation pour les locaux commerciaux au rez-de-chaussée del’immeuble mais être médiocre ou même mauvaise pour les appartements auxétages ;

• selon qu’il est divisé en petits logements (studios et 2 pièces) ou en grandsappartements locatifs, la situation dans un quartier universitaire, ou près d’unhôpital (nombreux emplois) n’a pas le même intérêt.


248

23.1.2 Caractéristiques techniques de l’immeuble

On trouve sur le marché des immeubles de rapport qui peuvent être dans des étatstrès variables, depuis l’arbitrage par une compagnie d’assurance ou une sociétéimmobilière d’un immeuble régulièrement entretenu, jusqu’à la vente aprèssuccession d’un immeuble à l’entretien très négligé depuis plusieurs décennies. Il enrésulte la nécessité d’un bon diagnostic de l’état technique de l’immeuble, lestravaux éventuellement nécessaires pouvant avoir une forte incidence sur sa valeur.

On sera particulièrement attentif :

• à l’état du gros œuvre : murs, ravalement, couverture ;

• à l’état des parties communes, des huisseries extérieures (qualité de l’isolationphonique et technique, peintures) ;

• à l’équipement sanitaire : nécessité de créer ou non des colonnes d’alimen-tation et d’évacuation ;

• à l’existence ou non d’un ascenseur, aux possibilités techniques et au coûtprévisible de son installation, sachant que la dépréciation des appartementspour son absence, dès le 2e étage, est d’autant plus importante que le standingest élevé ; elle peut dans certains cas atteindre 25 % au 4e étage et 50 % au6e étage ;

• à la distribution : . Des immeubles de rapport anciens, constitués exclusivement de petits

logements, sont parfois de vente délicate ou du moins ne se vendentqu’avec des rentabilités brutes relativement élevées.

. Dans certaines villes de province, les très grands appartements ne corres-pondent plus à la demande qui préfère des maisons.

. La distribution permet-elle facilement l’amélioration du confort sanitaire,s’il est nécessaire ?

L’analyse de la distribution débouche sur un calcul de la surface habitable ouutile des différents locaux.

23.1.3 Situation locative

On ne peut pas estimer un immeuble de rapport de façon fiable sans connaîtreavec précision les conditions d’occupation des différents locaux. Pour en faciliterl’analyse, on peut utilement les passer en revue en confectionnant un tableaulocatif qui permet également de ventiler le revenu selon la réglementation appli-cable. Cette analyse peut se réaliser au moyen du tableau ci-contre.

L’analyse des loyers est indispensable avant toute estimation par capitalisation durevenu, qui impose de porter un jugement sur le niveau et la pérennité des loyers.Sans trop craindre le gonflement des revenus, tel que pratiqué par Saccard dans LaCurée de Zola, pour tromper la commission d’indemnisation sous le SecondEmpire, lors du percement du boulevard Malesherbes, ainsi travaillée, la maisontripla de valeur…, on peut constater, en période de baisse du marché immobilier,des loyers trop élevés dont la pérennité n’est pas assurée.


L’estimation des immeubles de rapport mixtes 249

EST

IMA

TIO

N D

’UN

IM

ME

UB

LE

DE

RA

PP

OR

TTa

blea

u d’

anal

yse

du r

even

u

N°

loca

lN

ivea

uD

istr

ibu

tion

Bai

lR

even

u

ann

uel

Surf

ace

uti

leLo

cati

f€

/m2

Ven

tila

tion

du

rev

enu

(€

)O

bse

rvat

ion

s

Bou

tiq

ues

Bu

reau

xA

pp

art.

lo

i 19

48

Ap

par

t.

loye

rs

lib

res

Sort

ie

loi

1948

Loca

ux

vaca

nts

1Rd

CBo

utiq

ue +

cav

e3-

6-9

01.0

1.96

14 0

0011

012

714

000

2–

––

– –

– –

– –

– –

– –

– –

– –

– –

– –

– –

– –

31er

3 p.

C, S

B, W

.-C.

3 an

s01

.04.

9815

000

9216

315

000

41er

4 p.

C, S

B, W

.-C.

2C5

825

103

575

825

52e

3 p.

C, S

B, W

.-C.

prop

riéta

ire–

92–

16 5

60Lo

yer é

valu

é

– –

– –

––

––

––

––

––

––

––

––

––

––

–

– –

– –

––

––

––

––

––

––

––

––

––

––

–

– –

– –

––

––

––

––

––

––

––

––

––

––

–

TOTA

UX

m2

€/m

2€

€€

€€

€


250

Outre cet aspect, on portera une attention méticuleuse aux points suivants :

• les anomalies éventuelles résultant de liens entre propriétaire et locataire :loyer particulièrement modéré ou logement de fonction consenti par unesociété propriétaire, loyer de faveur voire non payé consenti à un membre dela famille du propriétaire… ;

• les perspectives de réajustement du loyer : dates des prochaines révisions etrenouvellements, perspectives de sortie de la loi de 1948, perspectives dedéplafonnement de loyers commerciaux ;

• le taux de rotation, pouvant être un problème en particulier pour certainsimmeubles d’habitation récents loués à loyers élevés (pertes locatives entredeux locataires, frais de remise en état et de relocation) ;

• les pertes de loyer : dans certains immeubles de rapport importants, l’expertdoit intégrer dans son raisonnement un certain niveau d’impayés et de vacance ;

• le montant des charges non récupérables sur les locataires.

Alors que, pour les locations d’habitation, un état locatif ou le compte degestion permet généralement de porter une appréciation sur les conditions delocation, il est utile et prudent de se faire communiquer les baux des locationscommerciales nécessaires à une analyse approfondie. Les conditionsparticulières peuvent en effet avoir une incidence sur le revenu net pour lepropriétaire, donc sur la valeur de l’immeuble (exemples : charges récupérables,franchise ou réduction temporaire de loyer, date à partir de laquelle le locatairepeut résilier un bail devenu supérieur au niveau du marché…).

L’établissement du tableau locatif permet en outre, en passant en revue chaquelocal, d’identifier des vacances ou réunions de locaux qui n’apparaissent pasd’évidence dans l’état locatif fourni par le gérant.

23.1.4 Les droits de préemption des locataires

À la suite de nombreuses réactions de locataires face au développement desventes à la découpe, une loi du 13 juin 2006, dite « loi Aurillac ”, a créé un droitde préemption au profit des locataires en cas de vente d’un immeuble de plus dedix logements, en totalité et en une seule fois, au profit d’un acquéreur,personne physique ou morale, refusant de proroger les baux en cours pour unedurée minimale de six ans.

Ce dispositif devrait peser sur le marché des immeubles de rapport endissuadant les marchands de biens de se porter acquéreurs. Il n’empêchecependant pas un propriétaire de procéder lui-même à la vente lot par lot de sonimmeuble.

Mentionnons que ce nouveau droit de préemption ne se substitue pas maiss’ajoute à deux dispositifs existants de droit de préemption du locataire :

• celui lié à un congé pour vendre donné au locataire avec un préavis de sixmois avant le terme du contrat, en vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet1989 ; si la vente a lieu, c’est à un prix d’appartement libre de location ;



• celui ouvert par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 en cas de premièrevente de lots de copropriété d’un entier immeuble, en cours de bail, donc entenant compte des conditions de location.

23.1.5 Facteurs économiques : le marché des immeubles de rapportLe fonctionnement du marché des immeubles de rapport n’est pas indépendantde celui des autres compartiments du marché immobilier : immobilier d’entre-prise qui offre des placements locatifs alternatifs, marché des appartements carde nombreux immeubles de rapport sont en fait achetés par des marchands debiens pour leur revente par lots, à moins que les propriétaires ne réalisent eux-mêmes ce découpage faute de contrepartie satisfaisante à leur souhait de vente.

Dans des proportions différentes selon le comportement des marchés, onconstate que :

• Les vendeurs sont, par définition, des investisseurs :. soit personnes physiques : les réglements successoraux sont alors une cause

fréquente de vente, ou de mise en copropriété pour partage ; dans ce derniercas, l’immeuble sort du marché des immeubles de rapport ;

. soit personnes morales (compagnies d’assurances, sociétés immobilièresdiverses, établissements financiers parfois à la suite de crédits malheureux…).

• Les acquéreurs sont : . des investisseurs personnes physiques, faisant le choix d’un tel investis-

sement immobilier locatif ; ce sont alors généralement des personnesaisées, souhaitant diversifier leur patrimoine ;

. des investisseurs personnes morales ; même si, dans la décennie de crise desannées 1990, ce groupe a été plus vendeur qu’acheteur, il y a toujours eu unpetit courant d’acquisitions ;

. des marchands de biens : leur motivation est de revendre l’immeuble aprèsmise en copropriété, réalisation de travaux plus ou moins importants et« travail juridique » de l’immeuble, c’est-à-dire évictions, et essai de remiseà niveau des loyers modérés.

D’une façon générale, les vrais investisseurs, attachés fondamentalement au revenulocatif net, recherchent plutôt des immeubles en état satisfaisant et correctementsitués, pour limiter les coûts de travaux et difficultés de gestion. Ils sont particuliè-rement attentifs aux taux de rendement (ou aux taux de capitalisation). Lesmarchands de biens cherchent à réaliser une plus-value aussi rapide que possible ; àpeu près tous les types d’immeubles peuvent les intéresser du moment qu’il y a del’argent à gagner ; le montant des loyers est certes important, mais leur motivationprincipale est la facilité de revente de l’immeuble après découpage, éventuellementaprès évictions et travaux valorisants.


252

23.2 Estimation en bloc des immeubles de rapportIl n’y a qu’une seule démarche qui doit guider l’expert, c’est l’analyse dumarché : intervenants, importance de l’offre et de la demande, prix obtenus, àanalyser avec des critères financiers et métriques.

Les méthodes d’estimation n’apparaissent que comme des outils permettant detransposer à l’immeuble étudié les résultats de l’analyse du marché. Il est d’autantplus important d’utiliser plusieurs méthodes que, comme nous venons de le voir, ily a deux groupes d’acquéreurs aux motivations nettement différentes : la valeur del’immeuble est bien évidemment le prix que pourra offrir le groupe le plusgénéreux, après application de ses propres critères d’analyse. C’est donc toutnaturellement que les méthodes d’estimation intégreront les motivations de cesacquéreurs potentiels : revenus et surfaces pour les investisseurs, surfaces et possi-bilités de revente pour les marchands de biens.

Avant de passer à l’étude des méthodes d’estimation, il y a encore un préalable àlever : est-on véritablement en présence d’un immeuble de rapport ? Il existe eneffet des cas où il faut s’interroger sur la possibilité d’une récupération foncière,après éviction des occupants et démolitions : c’est la classique application ducompte à rebours, étudié lors de l’estimation des terrains à bâtir, qui donnera laréponse, sachant que la valeur d’un immeuble est celle correspondant à sonutilisation la plus valorisante sous réserve de valider sa faisabilité.


23.2.1.1 Approche globaleComme exposé dans le chapitre 13, la méthode d’estimation par capitalisation durevenu permet de déterminer la valeur d’un immeuble par application de la formule

V =

dans laquelle R est le revenu annuel, et t le taux de capitalisation adopté.

Revenons sur ces deux inconnues R et t :

� Revenu R

Les éléments à la disposition de l’expert permettent de déterminer sans risquede contestations le revenu brut, résultant de la lecture des baux et/ou de l’étatlocatif fourni par le gérant, alors que le revenu net est plus variable et surtoutplus difficile à déterminer. Cependant, au moins pour le patrimoine des sociétésfaisant publiquement appel à l’épargne, l’expert doit suivre les recommanda-tions du rapport COB de février 2000 qui demande, lors de l’utilisation de cetteméthode, de capitaliser le revenu net. Il faut donc s’efforcer lors de la consti-tution du dossier, d’obtenir du propriétaire ou du gestionnaire tous les élémentspermettant d’apprécier le revenu net, durable, de l’immeuble. Au demeurant, laméthode d’estimation par actualisation des cash-flows, également utilisable, estbasée sur les revenus nets, constatés ou évalués, et projetés dans le temps ; elleconstitue une autre approche, très utile, de la valeur.

Rt----



L’analyse du tableau locatif permet de corriger, le cas échéant, le revenu brutconstaté puis le revenu net : ajouter la valeur locative des locaux vacants ouoccupés gratuitement, prévoir des corrections d’estimation si la pérennité durevenu n’est pas assurée au-delà d’une certaine échéance…

� Taux t

Rappelons que le taux se détermine par comparaison avec les taux constatés lorsde l’analyse d’autres ventes de biens à peu près comparables.

23.2.1.2 Application de taux de capitalisation catégoriels

Dans le marché étroit des immeubles de rapport, il est difficile de trouver desréférences comparables en tous points : situation, qualités techniques, mêmesrépartitions et niveau des loyers commerciaux, d’habitation… Certes, comptetenu des motivations des acquéreurs potentiels (revenu, ou plus-value aprèsrevente), il ne semble pas abusif de ratisser large, c’est-à-dire d’extrapoler lesrecherches et analyses de prix d’un quartier à un autre, après une définitionpréalable de zones sociologiques ou de prix voisines (quartiers bourgeois,quartiers ouvriers, quartiers d’affaires…).

Pour contourner la difficulté liée à l’hétérogénéité des immeubles, il semblepréférable d’utiliser des taux catégoriels plutôt qu’un taux global (ou moyen) decapitalisation. Ces taux catégoriels doivent, bien évidemment, résulterégalement de l’analyse des points de comparaison mais ils permettent de rendrebeaucoup plus finement compte, par exemple, de locations à la surface corrigéerelevant de taux faibles, et de locations de boutiques relevant de taux élevés.

On remarque que l’analyse des références met en évidence, lors de ventesd’immeubles de rapport, des taux légèrement plus élevés que pour l’estimationd’un local en copropriété : c’est la traduction que la valeur en bloc d’unimmeuble est inférieure à la valeur au détail ou lot par lot.

Le tableau locatif précédemment établi s’avère être le préalable indispensable àl’estimation par capitalisation à taux catégoriels : le total des revenus parcatégorie y apparaît, et l’appréciation détaillée que l’expert a portée sur chaquelocation lui permet de retenir un taux adapté, compte tenu des perspectivesd’évolution des loyers et, plus généralement, des facteurs de variation des tauxde capitalisation étudiés dans un chapitre précédent.

23.2.2 Estimation par actualisation des cash-flows

Cette méthode, dont l’application est actuellement demandée par de nombreuxinvestisseurs anglo-saxons et quelques investisseurs français pour desimmeubles commerciaux, l’est encore peu pour des immeubles de rapportmixtes. Elle est cependant parfaitement applicable pour eux, avec toutefois ladifficulté de pouvoir appréhender de façon aussi fiable que possible nonseulement les loyers bruts, mais aussi tous les postes de charges pour raisonnersur des revenus nets, à projeter dans le temps.

On se reportera au chapitre 14 pour l’étude approfondie de la méthode.


254

On n’utilisera cependant jamais cette méthode seule :

• parce que le rapport de la COB de février 2000 impose l’emploi de deuxméthodes,

• parce que, lorsque les caractéristiques du marché des immeubles de rapportfont qu’il est dominé par les marchands de biens (marché très actif des appar-tements), l’utilisation de la méthode des cash-flows, censée traduire lecomportement financier des investisseurs, risque d’aboutir systématiquementà des résultats inférieurs aux prix offerts par les marchands de biens.

23.2.3 Estimation par comparaison

23.2.3.1 Comparaison au mètre carré développé hors œuvre pondéré, terrain intégré

On a déjà rencontré cette méthode pour l’estimation des maisons individuelles.C’est une méthode assez générale, applicable également à l’estimation desimmeubles de rapport. La contrainte est la même que dans tous les casd’estimation par comparaison : il faut disposer d’un nombre significatif deréférences comparables en termes de situation, caractéristiques techniques,catégorie, revenus, nature juridique des locations…

Même si son utilité est indéniable, il ne faut pas demander à la méthode plusqu’elle ne peut donner, c’est-à-dire un ordre de grandeur de la valeur del’immeuble. Cela rappelle que l’expert doit utiliser toutes les méthodes appli-cables pour essayer d’obtenir un faisceau d’informations permettant de cerner lavaleur de l’immeuble.

Quant à l’application pratique de la méthode, dont le seul point délicat est lecalcul de la SDHOP pour l’immeuble à étudier et pour les points de compa-raison, elle ne pose aucune difficulté, le principe de la pondération étantfonction de l’utilité relative des niveaux ou parties de niveaux. Par mesure desimplification, et faute souvent de pouvoir affiner davantage les calculs, onprend pour base 1 chaque niveau droit. Les étages mansardés sont pondérés enfonction des aménagements et utilisation : 0,5 maximum pour un 6e étagemansardé, exclusivement en chambres de service, dans le classique immeublede rapport haussmannien parisien, avec possibilité d’aller à 0,7 et mêmelégèrement plus pour un étage mansardé entièrement réaménagé en logements ;le sous-sol, s’il n’est qu’à usage de compartiments de caves peu utilisables, estpondéré entre 0 et 0,2, ce qui conduit souvent à retenir 0,5 en additionnant un telsous-sol et un étage mansardé de chambres de service.

23.2.3.2 Comparaison au mètre carré habitable ou utile pondéré

L’estimation en bloc d’un immeuble de rapport ne nécessite pas de façonobligatoire la connaissance de la surface intérieure de chaque local (surfacehabitable, ou surface utile). Les termes de la mission, les documents fournis, lesdélais imposés, les difficultés à visiter tous les locaux voire des contraintesbudgétaires imposent parfois à l’expert de s’en passer. Mais l’expertise gagne en



sérieux et, probablement, en précision si la surface de chaque local peut êtreobtenue : tout comme la capitalisation catégorielle des loyers améliore lafiabilité par rapport à un taux de capitalisation global, l’approche à l’unité desurface intérieure de chaque catégorie de locaux est plus fiable que l’applicationglobale d’un prix au m2 DHOP.

Ajoutons qu’en cas de litige ultérieur, on peut craindre que la responsabilitéd’un expert qui n’aurait pas disposé d’un tableau détaillé des surfaces puissefacilement être mise en cause.

Dans la pratique, on se réfère au tableau locatif précédemment établi. Pourchacune des catégories de locaux, pour lesquelles on a totalisé le revenu brut, oncalcule également le total des surfaces habitables ou utiles pondérées. On peutainsi procéder à une estimation par comparaison en définissant une valeurunitaire pour chaque catégorie de locaux en n’oubliant pas que les basesd’estimation d’un immeuble en bloc, telles qu’on peut les apprécier de l’analysedes points de comparaison, sont inférieures à celles que l’on constate pour leslocaux en copropriété, dans les mêmes conditions d’occupation. Ainsi unabattement de 15 à 25 %, voire davantage pour les immeubles modestes, n’estpas anormal. Il correspond en fait aux délais, frais de portage, risques, marge…qui résulteraient de l’intervention d’un marchand de biens, revendantl’immeuble lot par lot après mise en copropriété, dans l’hypothèse où il n’auraitpas à réaliser de travaux.

On rapprochera utilement cette estimation par comparaison, appliquée à chaquecatégorie de locaux, de l’estimation par capitalisation catégorielle, pour vérifierla cohérence des résultats.

� ExempleSoit un immeuble de rapport comportant :

• 288 m2 d’appartements loués librement pour un total de 33 200 € (115 €/m2/an)

• 211 m2 d’appartements soumis au régime de la loi de 1948, en catégorie 3A,assurant un revenu de 7 300 € (35 €/m2/an).

L’estimation peut se présenter ainsi :

Locations libres :

. 33 200 € capitalisés à 7 % = 474 286 €

. ou 288 m2 à 1 600 € = 460 800 €

Location à la surface corrigée :

. 7 300 € capitalisés à 3,5 % = 208 571 €

. ou 211 m2 à 1 000 € = 211 000 €

682 857 € 671 800 €

On vérifiera, comme c’est le cas dans cet exemple simple :

• une convergence des estimations,

• une cohérence entre les taux de capitalisation d’une part, les valeurs unitairesd’autre part, compte tenu des situations locatives.


256

23.2.4 Estimation par compte à reboursCette méthode doit être utilisée, au moins à titre de vérification, pour lesimmeubles susceptibles d’intéresser les marchands de biens dans une optique dedécoupage. Elle repose sur le même principe que celui exposé pour l’estimationdes terrains à bâtir par compte à rebours.

On recherche le prix de vente possible lot par lot, ce prix étant déterminé dansles conditions les plus probables d’occupation lors de la revente, c’est-à-diresoit libre (mais il faut évaluer en charges le coût des évictions), soit occupé, soitpartiellement libre (c’est souvent une approche réaliste, les boutiques en rez-de-chaussée ne présentant souvent guère d’intérêt financier à être libérées, et unecertaine proportion des logements non plus compte tenu des exigences decertains locataires).

Du chiffre d’affaires potentiel ainsi déterminé, il convient de déduire les diffé-rents postes de frais et charges : coût des travaux sur le gros œuvre, les partiesqui deviendront communes (hall, escalier, ascenseur si l’on a la possibilité etintérêt à en installer un), travaux à l’intérieur des locaux, ceux qui sont libérésayant généralement vocation à être remis en bon état.

Comme pour l’estimation des terrains à bâtir, il existe des frais annexes : fraisde gestion, frais financiers, frais de commercialisation.

La marge, au moins au stade prévisionnel, est nettement plus élevée que pourles constructions neuves, ne fût-ce que parce que les aléas et imprévus(commerciaux, techniques) sont beaucoup plus grands que pour la constructionneuve. On peut raisonner sur une norme voisine de 15 % du prix de venteprévisionnel alors qu’on était autour de 8 % en construction neuve d’habitation.

Parmi les postes de charges intervient la TVA sur marge. En effet, lors de larevente d’un bien dont l’achat a été placé sous le régime de la taxe de publicitéfoncière à 0,60 %, le marchand de biens doit acquitter la TVA au taux normalsur sa marge.

Pour ne pas alourdir la présentation de cette méthode, nous avons renvoyé enannexe 5 une note et un exemple de calcul de la TVA sur marge.

Pour réaliser le chiffrage correct des différents postes, on sera en particulierattentif aux points suivants :

• analyse technique : il est nécessaire de porter un diagnostic aussi précis quepossible sur l’immeuble. C’est d’autant plus difficile que l’expert, comme lemarchand de biens candidat à l’acquisition d’ailleurs, n’a souvent guère detemps pour étudier l’immeuble de façon approfondie. En tout état de cause,on veillera à ne pas sous-évaluer le coût des travaux nécessaires ;

• aspects administratifs : certaines exigences d’origine réglementaire peuventdéséquilibrer un programme et donc remettre en cause une estimation si ellesn’ont pas été prises en compte : redevance pour dépassement de PLD en casde construction d’une cage d’ascenseur sur cour, surcoûts dus à l’interventionde l’architecte des Bâtiments de France…



23.3 Estimation lot par lot des immeubles de rapportUn expert immobilier chargé de l’estimation d’un immeuble de rapport peutrecevoir des missions très différentes soit :

• une estimation en bloc de cet immeuble : c’est ce qui a été étudié précé-demment,

• une estimation lot par lot, dans une optique de mise en copropriété : c’est ceque nous allons aborder maintenant.

Ajoutons que, dans le second cas, une personne physique ou le notaire chargé derégler une succession n’ont pas les mêmes préoccupations qu’un marchand debiens ou un prestataire de services travaillant pour un propriétaire vendeur :

• les premiers doivent attribuer à chacun des héritiers des locaux d’une valeurreprésentative de leurs droits dans un immeuble qui ne fera pas l’objet d’unemutation préalable,

• les seconds doivent parfois prendre une décision d’achat en bloc, cettedécision étant liée à des hypothèses permettant la meilleure valorisationtechnique (travaux) et juridique (conditions d’occupation) de l’achat, donc àdes simulations de revente lot par lot dites « ventes à la découpe ».

Il en résulte pour le moins que la mission donnée à l’expert et acceptée par luidoit être précise pour qu’il y réponde parfaitement.

23.3.1 Les préalables juridiques

Même si certaines contraintes juridiques liées au découpage d’un immeuble derapport ne concernent qu’indirectement l’expert immobilier, leur évocationcontribue à la mise en perspective d’une mission d’estimation lot par lot.

23.3.1.1 Il y a des mises en copropriété interdites

L’interdiction concerne :

� Les immeubles dangereux

Il s’agit :

• des immeubles frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril,

• des immeubles de grande hauteur à usage d’habitation ou mixte, lorsque lecontrôle par la Commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable ouà des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.

� Les immeubles insalubres

Il s’agit :

• des immeubles déclarés insalubres,

• des immeubles qui n’ont pas fait l’objet d’un diagnostic amiante,


258

• des immeubles construits avant 1948 et situés dans une zone à risqued’exposition au plomb délimitée par arrêté préfectoral, qui n’ont pas faitl’objet d’une appréciation au risque de saturnisme.

� Les immeubles dénués de tout élément de confort

Il s’agit en particulier des immeubles qui comportent pour le quart au moins deleur superficie des logements de la catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948,et des immeubles divisés en vue de créer des locaux à usage d’habitation d’unesuperficie et d’un volume inférieurs à 14 m2 et 33 m3.

23.3.1.2 L’obligation d’un diagnostic technique de l’immeuble et des locaux

L’article L. 111-6-2 du CCH indique « Toute mise en copropriété d’unimmeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d’un diagnostictechnique portant sur l’état apparent du clos et du couvert et de celui de l’étatdes conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs etde sécurité ».

Aux termes de l’article L. 111-6-2 du CCH, le diagnostic porte sur :

• la solidité du clos et du couvert,

• l’état des conduites et canalisations collectives,

• l’état des équipements communs,

• l’état des équipements de sécurité.

23.3.1.3 L’établissement d’un état descriptif de division et du règlement de copropriété

Rappelons qu’aux termes de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 Dans lesilence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communesafférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partieprivative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que cesvaleurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, dela superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

On en déduit pour le moins qu’un certain niveau d’estimation immobilière,faisant abstraction des conditions d’occupation, est nécessaire lors de laprocédure de division, quel qu’en soit le contexte.

Ajoutons que l’article 76 de la loi SRU impose de préciser les éléments etméthodes de calcul des quotes-parts de copropriété pour les règlements publiésà compter du 31 décembre 2002.

23.3.2 Estimation lot par lot dans le cadre d’un partage successoralIl faut avoir bien présent à l’esprit qu’une telle mission est complètement diffé-rente de l’estimation en bloc d’un immeuble de rapport. En particulier, l’expert



n’acceptera pas une mission consistant en une ventilation par lots de la valeurglobale de l’immeuble déterminée en bloc, par exemple à l’occasion d’unerécente déclaration de succession : les immeubles de rapport en bloc d’une part,les appartements et autres locaux qui les composent d’autre part, relèvent demarchés différents même s’ils sont liés. Le total des estimations lot par lot n’estpas égal à l’estimation en bloc.

Fondamentalement, la mise en copropriété qui justifie l’estimation lot par lotrend la mission de l’expert assimilable à l’estimation d’un certains nombred’appartements, éventuellement de boutiques en rez-de-chaussée et d’autrestypes de locaux, dans leurs conditions d’occupation constatées (ou supposées,dans le cas d’appartements occupés par des indivisaires qu’on demanderaitd’estimer comme s’ils étaient libres).

Une telle mission d’estimation lot par lot entraîne donc des contraintes :

• la nécessité de visiter tous les locaux (pour faire des estimations précises)alors que, dans une estimation en bloc, la visite d’un certain nombre de locauxpeut être suffisante pour avoir une bonne appréciation de l’immeuble. Eneffet, certains appartements identiques en surface peuvent être dans des étatsd’entretien ou de confort très différents, et avoir donc des valeurs différentes.Un co-héritier contestera l’inclusion dans sa part, pour la même estimation,d’un appartement en nettement moins bon état qu’un autre.

• Une analyse de l’état locatif d’autant plus attentive que les conditionsparticulières de chaque bail, ou les dates d’échéance, peuvent être différentes.Elles ont une incidence directe sur la valeur.

• La nécessité de connaître la surface précise de chaque local : ceci n’est pasune réelle difficulté car une demande d’estimation lot par lot ne se justifie quepour la mise en copropriété de l’immeuble. Celle-ci nécessite l’établissementd’un état descriptif de division qui implique le passage d’un autre profes-sionnel pour établir les plans et calculer les surfaces ; l’expert demandera à nedéposer son rapport qu’après avoir obtenu ces documents.

Dans le rapport d’expertise :

Sauf mission différente, on fait abstraction des frais de mise en copropriété quiseront supposés payés par les co-partageants avant attribution, et on lementionne dans le rapport.

La partie descriptive n’est pas fondamentalement différente de celle d’unrapport d’expertise concernant un immeuble de rapport en bloc sauf mentiondes différences d’état et de confort des locaux. Dans la pratique, on peut faireapparaître les particularités de chaque lot soit :

• dans le corps du rapport si elles sont limitées (par exemple : immeubled’habitation récent dont tous les appartements ont le même confort mêmes’ils peuvent différer quant à l’état des peintures),

• soit en remplissant une fiche par local, à annexer en fin de rapport général,solution à préférer en cas d’hétérogénéité des locaux et s’il y a des différencesliées aux vues, au bruit et, plus généralement, à des défauts ou agrémentsparticuliers.


260

L’état locatif nécessite une analyse ligne par ligne, en raison de l’incidence desconditions d’occupation de chaque local sur sa valeur.

Compte tenu des fréquentes implications fiscales entourant une missiond’estimation lot par lot, l’analyse du marché doit être réalisée avec soin.L’estimation doit s’appuyer sur des références de ventes d’appartements, locauxcommerciaux, professionnels, de bureaux… Il est toujours préférable de lesmentionner dans le rapport qui comportera une analyse des marchés concernésmais, si ce n’est pas le cas, ils doivent impérativement être conservés au dossierpour permettre de répondre aux fréquentes demandes d’explications ou de justi-fications des clients, surtout s’il y a présence de mineurs ou majeurs protégésparmi les co-partageants.

Cette analyse du marché et des références concerne donc les appartementslibres et occupés, voire les boutiques et autres types de biens. Ce n’est pas à uneétude du marché des immeubles de rapport qu’il faut procéder.

L’estimation se ramène à celle de lots de copropriété (appartements, boutiques,bureaux, parkings…), estimés selon les méthodes adaptées à chaque type debien.

À la fin du rapport d’expertise, il est pratique de récapituler dans un tableaul’estimation de chaque lot, avec mention des bases d’estimation retenues (voirmodèle en fin de chapitre) à moins qu’il n’ait été préféré de remplir une fichepar lot, celle-ci mentionnant alors les méthodes et bases d’estimation.

Les locaux loués sont en principe estimés par deux méthodes : par capitalisationdu revenu constaté et par comparaison. Toute différence significative entre lesrésultats fournis par les deux méthodes traduit, comme toujours, que l’une aumoins des deux méthodes a été mal utilisée ou n’est guère adaptée. Dans lepremier cas, il faut retravailler l’estimation ; dans le second cas, l’une desméthodes paraissant mal adaptée, il faut l’exclure.

Pour les appartements libres ou à estimer comme s’ils étaient libres, on exclutl’estimation par capitalisation d’un loyer estimé car il serait peu rationnel de semettre dans l’hypothèse d’un revenu, donc d’une location qui, dans la quasitotalité des cas, entraîne une dépréciation de la valeur. On se limite donc engénéral à l’utilisation de la seule méthode d’estimation par comparaison.

Le total des estimations lot par lot est bien évidemment différent de l’estimationà laquelle aurait abouti l’expert s’il avait eu pour mission d’estimer en blocl’immeuble.

23.3.3 Estimation lot par lot dans une opération de valorisation immobilière par un professionnel

23.3.3.1 Étude technique

L’expert doit porter sur l’immeuble un diagnostic technique. Il sait en effet queles caractéristiques techniques et l’état des parties qui deviendront communes et



privatives sont des facteurs importants de la valeur qu’il ne peut pas négliger,tant lorsqu’il travaille pour un professionnel de l’immobilier que dans le casprécédent d’estimations lot par lot pour partage.

Cependant, dans le cas présent d’intervention d’un découpeur professionnel, ildisposera souvent de davantage d’informations que s’il est chargé de préparerun partage d’un immeuble appartenant déjà à son mandant ou à une indivisionsuccessorale qui souhaite généralement n’effectuer pas ou très peu de travaux.

En effet, le diagnostic technique obligatoire que nous avons mentionné dans lapremière partie n’est, selon les termes de l’article L. 111-6 du CCH, guèrepoussé, et les obligations de travaux sont apparemment peu contraignantespuisqu’il est fait référence à l’état apparent. En fait, le marchand de biens a unbesoin de diagnostic technique qui va bien au-delà de ses obligations légales.Son étude technique a en effet plusieurs buts :

� Conforter sa décision d’achat de l’immeuble à découper et arrêter son offre

La méthode d’estimation en bloc d’un immeuble de rapport privilégiée par lesmarchands de biens consiste en un « compte à rebours ». Cette approche imposede déterminer le prix de vente possible des différents lots après découpage, d’ysoustraire tous les coûts à engager pour ce découpage et la marge qu’il veutdégager pour obtenir, par différence, le prix d’achat possible.

Il est donc nécessaire, dès ce stade, de chiffrer au moins les grands postes decharges, donc d’avoir effectué un diagnostic technique qui seul permet dedéterminer l’importance et le coût des travaux à envisager.

� Rechercher la meilleure valorisation possible de l’immeuble

Devant un immeuble ancien, plusieurs choix stratégiques s’offrent généra-lement, dont l’éventail peut aller de la revente des lots à prix élevés aprèstravaux importants ou à prix modérés après travaux minima.

Peuvent s’y ajouter des choix quant à la politique de libération avec paiementd’indemnités d’éviction ou sans indemnité en attendant la fin des baux, et mêmede changements d’affectation.

Les coûts de travaux dans ces différentes options ne sont pas les mêmes. Leurévaluation nécessite des études techniques plus ou moins approfondies.

C’est en effet l’occasion de réaliser avant la division d’un immeuble et lescontraintes de majorité définies par la loi des travaux valorisants commel’installation d’un ascenseur, le regroupement de chambres de service, lacréation d’alimentations ou d’évacuations de fluides.

23.3.3.2 Élaboration d’une grille des prix de vente

Les boutiques, plateaux de bureaux et autres locaux divers font l’objet d’uneétude spécifique devant aboutir à l’estimation de chacun d’entre eux, comptetenu de ses caractéristiques techniques et de ses conditions d’occupation.


262

L’élaboration de la grille des prix de vente des appartements comporte plusieursphases :

� Détermination du prix de vente moyen des appartements libres

Nous n’avons pas mentionné cette phase dans le cas d’une division pour partagesuccessoral, indiquant plutôt qu’une telle mission est assimilable à l’estimationd’un certain nombre d’appartements et autres locaux, avec les méthodesadaptées à chaque type de bien.

C’est une approche artisanale incritiquable mais, dans les cas où la mise encopropriété est précédée d’un achat en bloc de l’immeuble, et pour desimmeubles importants, il est presque obligatoire de passer par une recherche duprix de vente moyen possible des appartements libres, ne fût-ce que pours’arrêter à ce stade si la faisabilité d’une opération n’est pas économiquementconfirmée.

Même si l’expert sait qu’il ne peut pas estimer par prix moyen un appartementmoyen qui n’existe pas, une approche statistique, par moyennes, peut donner unbon ordre de grandeur de ce que sera le total des estimations lot par lot desappartements supposés libres. C’est donc un outil de travail à ne pas négliger.

� Application de coefficients de pondération en fonction de la situation particulière des appartements

On est ici dans la même problématique que les experts en copropriété chargésde répartir les tantièmes de façon proportionnelle à la valeur relative de chaquepartie privative.

À la surface privative du lot, on applique un coefficient de situation qui dépendfondamentalement de l’étage ; il prend en compte la vue, l’éclairement, l’orien-tation, l’exposition, la tranquillité. Ainsi, on peut avoir à travailler sur unimmeuble de rapport ancien doté d’un ascenseur où, à partir d’un coefficient 1en étage moyen, l’expert appliquera une décote par exemple de 3 % pourchaque étage en moins et une majoration de 3 % pour chaque étage de plus.

Une vue nettement plus dégagée à partir du 4e étage par exemple peut conduireà un saut de 10 % (taux à étudier dans chaque cas) avant de reprendre laprogression régulière.

Précisons que la surface à utiliser par l’expert est non une « surface Carrez »mais une surface utile pondérée, tenant compte de la valeur relative des partiesdu local à hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m et des annexes intégrées(balcon, loggia, séchoir…).

� Prise en compte des caractéristiques techniques de chaque local

Dans une approche rationnelle de la valeur relative de chaque lot, on tiendracompte, d’abord sous forme de coefficients, de :

• la qualité de la construction : on peut être en présence par exemple d’unbâtiment en pierre de taille sur rue et d’un autre en briques apparentes surcour, qui bien évidemment n’ont pas la même valeur,

• la distribution des appartements avec, par exemple, de longs couloirs,



• l’état, les aménagements et le confort de chaque lot qui ont une incidencedirecte sur sa valeur,

La présence d’annexes intégrées (balcons, terrasses, séchoirs, etc.) a, enprincipe, été prise en compte dans la pondération des surfaces.

Cette phase impose de visiter intérieurement, dans toute la mesure du possible,chacun des locaux.

En outre, il faut apprécier distinctement, en utilisant les méthodes d’estimationpropres à chaque type de local, les lots qui ne sont pas des appartements tels queboutiques, bureaux, garages, caves…

� Prise en compte des conditions d’occupation

La répartition des tantièmes de copropriété doit en faire abstraction. Il n’en estpas de même d’une estimation en valeur vénale.

On constate en particulier que les marchands de biens sont très attentifs aunombre d’appartements libres, à la durée restant à courir des baux, permettantde donner plus ou moins rapidement des congés pour vente. À ce titre, lesimmeubles appartenant à des personnes physiques, dont les appartements sontloués par baux de trois ans, sont favorisés par rapport aux immeubles despersonnes morales engagés dans des baux de six ans.

Sauf mission d’estimation des appartements en valeur libre, leur locationapparaît dans la quasi-totalité des cas (sauf peut-être logements à destinationlocative forte tels que chambres pour étudiants, logements pour personnesâgées,…) comme un facteur de moins value, un marchand de biens étantd’ailleurs souvent disposé à offrir au locataire une remise.

Sa démarche est alors double :

1/ Appliquer, le cas échéant, un abattement en fonction de la durée restant àcourir du bail.

Compte tenu des possibilités de congé pour vente, le professionnel utilise unmodèle prévoyant un abattement d’autant plus élevé sur la valeur libre que leterme de la libération possible est éloigné.

Ainsi, il peut n’envisager aucun abattement si l’échéance du bail est entre 6 et18 mois après l’achat, donc la libération possible dans ce délai. Il peut prévoirun abattement de 2 % pour chaque année supplémentaire de durée du bail au-delà de 18 mois, pourcentage à ajuster en fonction des anticipations qu’on a dumarché : un marché porteur peut encourager un portage un peu plus long etdonc peu de réduction pour occupation (le taux de 2 % cité s’y rattache) ; desanticipations pessimistes devraient encourager des abattements plus importantspour accélérer la commercialisation.

2/ Appliquer, le cas échéant, un abattement en fonction des caractéristiquesfinancières du bail.

Si le loyer « libre » est inférieur au loyer de marché, il y a lieu de pratiquer unabattement qui, dans les conditions économiques et financières actuelles, peutaller jusqu’à 8 % dans le cas d’un bail de 6 ans.


264

Une occupation selon le régime de la loi de 1948 entraîne une décote beaucoupplus élevée, théoriquement d’autant plus forte que les logements sont modestes.À ce stade de l’analyse, il est concevable d’appliquer un abattement forfaitairede près de 30 %.

Le marchand de biens quant à lui établit utilement, surtout pour les logements,un double tableau des estimations « locaux libres » et « occupés » afin deraisonner les indemnités d’éviction qu’il peut éventuellement proposer.

� Vérification de la cohérence des résultats

L’expert doit bien évidemment tenir compte de toutes les caractéristiques desbaux, d’habitation et commerciaux.

L’utilisation de coefficients, aussi élaborés soient-ils, n’ayant jamais été uneméthode reconnue pour l’estimation des appartements, l’expert doit, au moinspour des questions de responsabilité, procéder à quelques vérifications :

• utilisation des méthodes d’estimation par comparaison et/ou par capitalisationdu revenu, au moins sur quelques appartements différents (étage, vue, état,localisation par bâtiment, etc.),

• vérification de la cohérence des valeurs entre appartements libres et occupés,entre appartements occupés selon des régimes juridiques différents ou à desmontants de loyers différents, sauf s’il a été demandé à l’expert de se placerdans l’hypothèse de valeurs libres.

Précisons en conclusion que, dans tous les cas, l’estimation lot par lot d’unimmeuble de rapport est délicate. C’est l’estimation de chaque lot que l’expertdoit assumer alors que, dans une estimation en bloc, des appréciations diffé-rentes sur plusieurs groupes de locaux peuvent se compenser. Ceci implique untravail plus important qui justifie que les honoraires en tiennent compte.

ESTIMATION LOT PAR LOT D’UN IMMEUBLE DE RAPPORTBASES D’ESTIMATION dans les conditions d’occupation constatées

et RÉCAPITULATION

Nu

mér

o d

e lo

t

Occ

up

ant

Niv

eau

Dis

trib

uti

on

Bai

l (d

ate

d’e

ffet

, d

uré

e, n

atu

re)

Rev

enu

an

nu

el

Surf

ace

uti

le

Loca

tif

€/m

2

Estimation par

capitalisation

Estimation par

comparaison

Esti

mat

ion

sad

opté

es

Taux Estimation

Base Estimation

TOTAUX € / / / / / / €


ESTIMATIONS EN MATIÈRE

COMMERCIALE



24 L’ÉVALUATION DES LOYERS COMMERCIAUX

L’origine de la réglementation remonte à la loi du 30 juin 1926 destinée àprotéger le fonds de commerce de l’exploitant en lui accordant le droit alternatifau renouvellement de son bail ou à une indemnité d’éviction. Ce cadre juridiquea été refondu dans le décret du 30 septembre 1953, lui-même objet d’un certainnombre d’aménagements dont les plus notables ont été promulgués par le décretdu 3 juillet 1972 et la loi du 5 janvier 1988. Cette réglementation a été partiel-lement abrogée et reprise dans les parties législatives et réglementaires duCode du commerce (art. L. 145.1 à L. 145.60).

Enfin, mentionnons le rapport d’un groupe de travail présidé par MaîtrePelletier concernant la modernisation des baux commerciaux, présenté le 5 mai2004, qui n’a jusqu’alors reçu aucune suite législative.

24.1 Le cadre juridique : le Code du commerce (Livre 1er – Chapitre V)

24.1.1 Le statut des baux commerciaux ne s’applique que dans des conditions strictes

L’élément prépondérant est l’existence d’un bail d’une durée minimale de neufannées portant sur des immeubles abritant un fonds de commerce ou un établis-sement artisanal. Par extension, la réglementation s’applique également auxterrains nus surbâtis de constructions à usage commercial ou artisanal sousréserve qu’elles aient été autorisées par le bailleur.Le statut s’applique également aux établissements d’enseignement et auxentités publiques à caractère industriel ou commercial.À noter l’adjonction en 1988 des artistes au bénéfice du décret, qui a étéjustifiée, à une période de forte pression de la demande, par le souci demaintenir à Paris des ateliers d’artistes.

24.1.2 Les relations bailleur-preneur

Elles relèvent pour partie des relations usuelles entre propriétaire et locatairetelles que le Code civil le prévoit :

Pour le propriétaire : délivrer et maintenir en bon état la chose louée.


268

Pour le locataire : respecter ses obligations en matière de paiement desloyers et des charges, jouissance en bon père defamille.

De nombreuses clauses peuvent être introduites dans le bail, dont le non-respectou les modifications vont entraîner soit la résiliation, soit le déplafonnement.

24.1.3 La fixation du loyer d’origine et le droit d’entrée

Lors de la conclusion du bail initial, les parties ont une entière liberté denégociation en restant naturellement dans le cadre réglementaire.

Chacun néanmoins possède un point de vue différent qui explique dans unelarge mesure les difficultés pouvant surgir ultérieurement.

Le propriétaire étaye ses prétentions à partir d’un raisonnement immobilier de prixde revient au mètre carré en cherchant à rentabiliser son investissement. Le locataires’engage dans une opération à partir d’un compte d’exploitation dans lequel le loyerconstitue une part de charges que l’activité envisagée doit assumer ; sa prise dedécision résulte donc plus de la rentabilité présumée de l’activité exercée dans leslieux que de considérations purement immobilières. La conclusion du bailcependant instaure un équilibre économique entre les deux parties dont la pérennité,en raison même de son fondement, n’est pas assurée.

Lors de l’entrée dans les lieux, le propriétaire peut exiger un droit d’entréeparfois dénommé « pas de porte ». Cette somme qui constitue une modalité defixation du prix initial d’un bail (au sens de l’article 23-3 4e alinéa) possède unequalification variable selon l’intention des parties :

• qualification de supplément de loyer qui est versé en une seule fois encomplément de loyers périodiques jugés modérés ; dans ce cas, pour un baild’une durée de 9 ans, le neuvième du montant pourra être incorporé au loyerpériodique pour reconstituer le montant du loyer d’origine pouvant servir aucalcul du prix du bail renouvelé ;

• qualification d’indemnité forfaitaire acquise définitivement au propriétaire encontrepartie de l’abandon de la « propriété commerciale » au preneur, qui setraduit pour ce dernier par la possibilité de céder son bail, de bénéficier dudroit au renouvellement ou de percevoir l’indemnité d’éviction.

Outre un traitement fiscal différent de ces qualifications, l’interprétation du pasde porte entraîne des conséquences juridiques lors du renouvellement du bail :

• dans le premier cas, le montant du bail renouvelé est plafonné selon lesmodalités de calcul précitées ; dans le second cas, en invoquant la modifi-cation notable mentionnée à l’article 23-3 (obligations respectives desparties), il y a déplafonnement et fixation du loyer à la valeur locative ;

• dans le cas intermédiaire de qualification mixte, la partie afférente ausupplément de loyer peut être retenue dans le calcul du montant du loyerplafonné.


L’évaluation des loyers commerciaux 269

24.1.4 L’évolution du loyer au cours du bail

24.1.4.1 La révision triennale : articles L. 145-38 (ex. art. 27)

Le montant du loyer dans les baux usuels fait l’objet d’une révision triennale, lavariation selon l’article L. 145-38 étant limitée à celle de l’indice trimestriel ducoût de la construction. La jurisprudence considérait en vertu del’article L. 145-33 (ex. art. 23), qui dispose en préambule que le montant desloyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative,que le loyer renouvelé était fixé dans la double limite d’un plafond constitué parle loyer revalorisé selon les variations de l’indice et d’un plancher représenté parle loyer contractuel initial.

Autrement dit, en fonction de la valeur relative de la valeur locative et du loyerindexé, le loyer révisé s’établit au montant du loyer indexé si celui-ci reste en-deçà de la valeur locative ; en revanche, il demeure fixé au loyer contractuelinitial si celui-ci est supérieur à la valeur locative. Dans le cas intermédiaire oùla valeur locative est située entre ces deux bornes, le loyer révisé doit être ajustéà la valeur locative.

La loi Murcef du 11 décembre 2001 dans son article 26 a clos une polémiquejurisprudentielle née à la suite du fameux arrêt Privilège (24/01/1996) etconfirmé la règle du 3e alinéa de l’article L. 145-38 en vertu de laquelle le loyerne peut être révisé (à la hausse ou à la baisse) que s’il est prouvé qu’une modifi-cation matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné par elle-mêmeune variation de plus de 10 % de la valeur locative. Est donc clairement affirméet maintenant appliqué par la Cour de Cassation que le retour à la valeurlocative en renouvellement du montant du loyer n’est admis que dans la règledérogatoire de ce troisième alinéa.

24.1.4.2 La clause d’échelle mobile et l’article L. 145-39 (ex. art. 28)

Par convention, le montant du loyer peut être indexé sur les variations d’unindice qui est limité en pratique à l’indice national du coût de la construction, lapériodicité usuelle étant l’année.

Cette clause devenue commune permet ainsi une actualisation plus fréquente duloyer de manière automatique sans le formalisme de l’article L. 145-38.

Elle permet en outre aux parties de demander, conformément à l’article L. 145-39, la fixation du loyer à la valeur locative lorsque, du fait de l’indexation, leloyer a varié de plus de 25 %. Cette disposition, qui peut conduire selon lesévolutions économiques à de fortes baisses ou hausses, doit naturellement êtreprise en compte dans l’appréciation de la valeur.

24.1.4.3 Le loyer articulé

Il s’agit de conventions spécifiques entre les parties constituant un mode dedétermination du loyer et non une clause d’échelle mobile. La fixation du loyer estarticulée en un loyer de base le plus souvent indexé sur les variations de l’indiceINSEE du coût de la construction et un complément lié au chiffre d’affaires du


270

locataire, d’où la qualification de clause recettes souvent appliquée à ces baux.L’évolution du loyer au cours du bail n’est régie que par la convention des partieset donc est exonérée des dispositions des articles L. 145-38 et 39.

24.1.5 Le renouvellement

À l’échéance du bail, celui-ci à défaut de congé ou de demande de locataire sepoursuit par tacite reconduction.

La conclusion d’un nouveau bail proposé par le propriétaire dans le cadre d’uncongé avec offre de renouvellement (art. L. 145-9) ou demandé par le locataireselon les modalités de l’article L. 145-10 nécessite un accord complet surl’ensemble des clauses :

• sur la chose, soit la consistance des locaux,

• sur la durée, soit neuf années au moins,

• sur les conditions accessoires généralement reprises,

• sur le montant du loyer : la fixation de celui-ci est déterminée parl’article L. 145.33 examiné ci-après.

24.2 La fixation du montant du loyer renouvelé

24.2.1 Le principe du plafonnementLa protection du fonds de commerce a conduit (sauf cas particuliers évoquésplus avant) à limiter le taux de variation du montant du loyer renouvelé à lavariation de l’indice INSEE du coût de la construction intervenue depuis lafixation initiale du loyer. Ce loyer demeure ainsi dans la double limite soit dumontant plafonné, soit de la valeur locative si elle est inférieure au plafond.

24.2.2 Le déplafonnementLa possibilité de déplafonner le montant du loyer est offerte dans deux cas ayanttrait à la durée du bail (art. L. 145-34) :

• lorsque le bail à renouveler possède une durée contractuelle supérieure à9 ans, cas qui, nous le verrons, est usuellement pratiqué dans les centrescommerciaux,

• lorsque le bail à renouveler d’une durée de 9 ans est tacitement reconduit pourune durée excédant 12 ans.

Selon la nature des locaux, les modalités de déplafonnement varient.

24.2.2.1 Cas des boutiques (article L. 145-34)

Le déplafonnement des boutiques n’est obtenu qu’en cas de modificationnotable des éléments déterminant la valeur locative que nous examinerons ci-



après (paragraphe 22.2.3). Il faut souligner que l’appréciation du caractèrenotable des modifications relève du juge du fond au vu des moyens développéspar les parties.

24.2.2.2 Cas des autres locaux

• Les terrains constituent un cas particulier qu’il convient d’examiner avecattention selon les clauses du bail.Le terrain nu sans construction édifiée par le preneur est exclu du statut envertu de l’article 23.7 du décret.Pour la fixation de la valeur locative, le terrain sur lequel le preneur a édifiédes constructions qui ont fait accession au bailleur relève des dispositionsgénérales des articles 23-1 à 23-6 du décret de 1953.La fixation du prix du bail selon l’article 23-7 ne concerne que les terrains pourlesquels l’accession n’intervient qu’au départ du locataire. Dans ce cas, le prix dubail est déterminé selon les éléments particuliers le concernant outre sa situationet sa consistance, la nature et les modalités de l’exploitatin autorisée.

• Les locaux dit monovalents (article 23-8) : il s’agit de locaux affectés à unusage spécifique et pour lesquels un changement d’affectation entraînerait destravaux importants au coût élevé.Le prix du bail en renouvellement est alors fixé selon les usages dans labranche d’activité considérée.Relèvent de cette procédure les hôtels, les établissements accueillant certainpublic : personnes âgées, étudiants, clinique, enseignement spécialisé (labora-toires, amphithéâtre), cinéma, théâtres. La valeur locative, comme nous leverrons, est essentiellement assise sur les modalités d’exploitation et repré-sente une fraction de la recette.

• Les bureaux (article 23-9) : la valeur locative de ces locaux est déterminée parréférence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents. La jurisprudence aconfirmé l’application de l’article 23-9 à de nombreuses activités de natureintellectuelle ou administrative telles que agence de voyages et de tourisme,administrateur d’immeubles, transaction d’immeubles, cabinet d’assurances etd’affaires, banques (la réception de clientèle n’étant pas considérée commeincompatible avec la qualification de bureau) ; l’activité de dépôt ou de livraisonde marchandises constitue un élément déterminant dans la qualification retenue.

24.2.2.3 Le cas particulier des loyers articulés

Au renouvellement se pose le problème de la fixation du montant du loyer debase. Un arrêt de la Cour de Cassation (3e chambre – 10 mars 1993 – théâtreSaint-Georges) a considéré en l’espèce que la fixation du loyer renouvelééchappe au décret (et donc à l’appréciation du magistrat) ; elle n’est régie quepar la convention des parties. En conséquence, la partie fixe constituant le loyerminimum ne peut évoluer qu’en fonction des variations de l’indice INSEE ducoût de la construction indépendamment de la valeur locative. Cette jurispru-dence n’est pas suivie par l’intégralité des juridictions, considérant que le casparticulier de loyer articulé rentre dans les « règles statutaires » du renouvel-lement (CA Paris 16e chambre 31.10.1995).


272

Afin d’éviter des situations de blocage en fin de bail, les parties devraient, dès laconclusion du bail, prévoir les modalités de fixation du loyer en renouvellement. Ilest en général convenu que le loyer de base soit alors fixé à la valeur locative, lapartie variable restant inchangée.

24.2.3 La détermination de la valeur locative

L’article L. 145-33 (ex. art. 23 alinéa 1) du décret impose que le montant desloyers des baux à renouveler ou à réviser corresponde à la valeur locative (bienentendu avec les réserves que nous avons évoquées concernant le plafonnementet l’article L. 145-38) et il fournit les paramètres permettant de déterminer cettevaleur.

24.2.3.1 Les caractéristiques du local considéré

Elles incluent :

• la consistance du local : surface, volume, linéaire de façade, importancerelative de chaque local,

• la situation relative du local dans l’immeuble et son accès,

• l’état d’entretien,

• la conformité aux normes réglementaires de sécurité et d’hygiène,

• les équipements,

• les locaux accessoires y compris l’habitation, dont la valeur locative estdéterminée par comparaison avec des locaux d’habitation analogues.

Le déplafonnement n’est admis du chef des modifications notables qu’en cas demodification d’assiette des locaux loués.

24.2.3.2 La destination des lieux

Ce critère est fondamental sur le plan économique car dans une large mesure, ildétermine la rentabilité pour le preneur : chiffre d’affaires, marge et donc résultat.

Compte tenu des évolutions toujours en cours de la distribution, une segmen-tation s’est opérée entre le commerce indépendant d’une part, la franchise et leschaînes d’autre part, qui se différencient par le marketing, le concept et leproduit, conduisant à un large éventail des résultats et donc des possibilités desupporter un loyer.

24.2.3.3 Les obligations respectives des parties

Ce critère concerne les clauses contractuelles pouvant figurer dans le bail. Onmentionnera les facteurs de minoration liés aux obligations des parties :

• restrictions à la jouissance,



• charges exorbitantes : remboursement de l’impôt foncier, obligationd’entretien allant jusqu’à l’ensemble des grosses réparations visées parl’article 606 du Code civil.

Les améliorations selon l’alinéa 2 de l’article 23-3 ne sont retenues commemotif de déplafonnement que si le bailleur les a financées directement ouindirectement (par une baisse du loyer). En revanche, l’accession différée (àl’issue en conséquence du 2e renouvellement) est admise dans tous les cas oùles travaux effectués constituent une modification des locaux (assimilée à uneamélioration) sans cependant toucher à l’assiette de ceux-ci. En d’autres termes,les travaux, sous réserve que l’assiette ne soit pas modifiée, sont dans la plupartdes cas assimilés par la jurisprudence à des travaux d’amélioration avec doncune accession différée.

Pour mémoire, nous renvoyons au paragraphe 22.1.3 en ce qui concerne lesmodalités de fixation antérieure du prix du loyer en liaison avec le paiementd’un droit d’entrée.

24.2.3.4 Les facteurs locaux de commercialité

Ce critère est lié au site où s’exerce l’activité et prend en compte l’attractivité,l’achalandage et la desserte. Il convient particulièrement de considérer, dans lecas du déplafonnement, l’intérêt de ces facteurs pour l’activité autorisée.

Les motifs de déplafonnement fréquemment invoqués de ce chef sont variés etconcernent :

• l’édification de nouvelles constructions habitation ou bureaux qui permettent unaccroissement de la clientèle, ou une amélioration du pouvoir d’achat de celle-ci ;

• l’implantation d’un édifice attractif le plus souvent public comme parexemple l’aménagement du musée d’Orsay, l’opéra Bastille ;

• des modifications urbanistiques : « piétonnier », plans de circulation ;

• la création d’équipements collectifs en matière de desserte (stations métro,RER) ou de stationnement (parkings) ;

• l’évolution en nombre et nature des activités exercées qui reflètent l’attrac-tivité du secteur et l’effet de mode ; il convient de souligner que les élémentsobjectifs soulevés doivent avoir une incidence directe sur l’activité exercée.De ce point de vue, une hausse significative de la valeur des fonds decommerce dans le voisinage peut constituer un argument convaincant.

24.2.3.5 Les éléments de comparaison

Il s’agit de rechercher des références de loyers pour des locaux situés « dans levoisinage » et équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés auxarticles 23-1 à 23-4. On doit donc s’assurer de la pertinence de la comparaisongéographique mais aussi de l’ensemble des paramètres de la valeur locativec’est-à-dire la consistance des locaux, la destination des lieux, les clauses dubail et enfin la commercialité.

Le mode opératoire est précisé par l’article L. 145-35 qui instaure unecommission départementale de conciliation saisie préalablement par le juge en


274

vertu de l’article 30 (tribunal de grande instance). Ce dernier peut être alorsamené à commettre un expert dont la mission peut concerner, sans êtreexhaustive, tous les éléments de l’article L. 145-33.

24.2.4 La fixation de la valeur locative par expertise

24.2.4.1 La pondération

Afin de pouvoir utilement comparer les différents locaux, il faut retenir une unité desurface de référence qui est usuellement, en région parisienne, le m2 boutique. Cetteunité est représentée par la partie la plus utile à l’exploitation, celle qui est en façadesur la voie et donc la plus visible de la clientèle.

Le comité d’application de la Charte de l’Expertise a élaboré un grille de pondé-ration permettant de concilier les usages anciens des experts judiciaires et lespratiques des commercialisateurs plus proches des grandes enseignes,aboutissant aux approches suivantes :

• BOUTIQUE TRADITIONNELLE DE CENTRE VILLE : Surface de vente jusqu’à100 m2.

. Façade sur rue inférieure à 6 mètresRez-de-chaussée :– 1re Zone sur cinq mètres de profondeur Coefficient 1

majoration éventuelle à l’angle dedeux voies 10 à 20 %

– 2e Zone de cinq à dix mètres Coefficient 0,7 – 0,8– 3e Zone au-delà de dix mètres Coefficient 0,4 à 0,6

Sous-sol :– Sous-sol aménagé relié directement Coefficient 0,25 à 0,4– Caves selon accessibilité Coefficient 0,1 – 0,21er étage :– Dépendances commerciales : selon utilisation

et configuration Coefficient 0,2 à 0,4– Logement : surface réelle au prix du marché

. Façade sur rue supérieure à 6 mètres– 1re Zone sur dix mètres avec majoration de

10 à 20 % du secteur d’angle Coefficient 1– 2e Zone au-delà de dix mètres Coefficient 0,5 à 0,6– Autres surfaces : calcul identique

(sous-sol, étage).

• MOYENNES SURFACES : Surface de vente de 100 à 300 m2

. Façade supérieure à 10 mètresRez-de-chaussée :– 1re Zone sur dix mètres de profondeur Coefficient 1

avec majoration de 10 à 20 % du secteurd’angle de deux voies.



– 2e Zone de dix mètres à vingt mètres Coefficient 0,3 – 0,4– Autres surfaces Coefficient 0,2 – 0,3

Sous-sol :– Sous-sol aménagé relié directement Coefficient 0,25 à 0,4– Caves selon accessibilité Coefficient 0,1 à 0,2

Étages :– Dépendances commerciales : Coefficient 0,2 à 0,4

selon utilisation et configuration– Logement à la surface réelle au prix du marché

. Façade inférieure à 10 mètres : Pondération identique aux boutiques desurface inférieure à 100 m2

• GRANDES SURFACES : Surface de vente au-delà de 300 m2

Rez-de-chaussée :– Surface de vente Coefficient 1– Autres locaux, réserves, labos, etc. Coefficient 0,3

Sous-sol :– Surface de vente selon configuration Coefficient 0,4 à 0,6– Réserves Coefficient 0,1 à 0,25

Étages :– Surface de vente selon configuration Coefficient 0,3 à 0,6– Réserves Coefficient 0,15 à 0,3– Bureaux : au prix du marché

Locaux techniques et assimilés Coefficient 0

Locaux de plus de 1 500 m2 de surface de vente : il n’est pas pris en compte lasurface des locaux annexes, sauf aménagements spécifiques.

Les surfaces de vente d’étage et de sous-sol peuvent être pondérées de 0,3 à 0,6.

24.2.4.2 L’analyse du marché

Conformément à l’article 23-5 du décret, l’expert doit rechercher les prixpratiqués en première zone dans le voisinage pour des locaux équivalents auregard des critères de la valeur locative.

Cette étude qui s’apparente à la méthode expérimentale doit pouvoir fournir demanière idéale les renseignements suivants :

• l’adresse du local,

• sa consistance traduite en termes de m2 boutique,

• les caractéristiques essentielles des lieux : entretien, équipement,

• la destination,

• les clauses du bail (hors celles concernant le loyer),

• le loyer pratiqué : date de fixation, modalité de fixation, modalitésd’indexation et de révision.


276

Un examen critique doit être pratiqué avant d’adopter le prix de première zonepour le local étudié. Préalablement aux correctifs spécifiques au local, il estnécessaire de ramener l’ensemble des termes de comparaison à la date de valeurconsidérée, c’est-à-dire à parités. L’actualisation à parités des loyers résulte nonpas des variations d’un quelconque indice, même celui du coût de laconstruction, mais de l’évolution spécifique du marché catégoriel.

L’ajustement du prix définitif s’opère :

• soit par des abattements justifiés par : . des considérations dépréciatives de l’assiette du local : configuration,

entretien, accès ;. des charges ou obligations exorbitantes ;. des circonstances particulières défavorables à la branche exercée ;

• soit par des majorations étayées par : . des éléments avantageux de l’assiette du local : linéaire de façade, angle de rues ;. des facultés libérales offertes au preneur : bail tous commerces, cession,

sous-location.

Le rapport Pelletier sus-évoqué a préconisé, dans un souci de transparence, quel’expert annexe à son rapport la copie des documents justifiant les référencesqu’il mentionne, de même qu’il recommande la création d’observatoires locauxdes loyers commerciaux.

24.2.4.3 Les difficultés de la méthode comparative du fait de la diversité des régimes locatifs

Le dispositif législatif des baux commerciaux a conduit au fil des ans à unegrande variété de situations locatives :

• des baux anciens, objet de plafonnements successifs à des montants de loyerfaibles,

• des baux récents conclus sans droit d’entrée à des loyers de marché,

• une variété de baux intermédiaires représentés par des renouvellementsjudiciaires ou amiables.

Une certaine cohérence peut être retrouvée par la prise en compte du droit aubail apparu en raison de l’insuffisance du loyer. Il convient dans ce cas d’incor-porer au loyer périodique une fraction du droit au bail que l’on décapitalise(cf. chapitre 28).

Le coefficient de décapitalisation, aussi appelé coefficient de situation, résulte del’observation du marché et doit être retenu à un niveau tel que le droit au bail ainsidécapitalisé représente le prix de marché des locations nouvelles sans droit d’entrée.

Le coefficient varie dans le temps et dans l’espace en fonction de l’évolution dumarché. Il est le plus élevé pour les meilleurs emplacements (coefficient 7 voireplus) et peut être très faible pour les situations sans commercialité, le niveaurelatif évoluant selon le marché : il s’accroît en période euphorique et diminueen période récessive.


25 L’ESTIMATION DES MURS DE BOUTIQUES ET DES CENTRES COMMERCIAUX

Les immeubles grevés d’une occupation commerciale subissent un quasi-démembrement entre les droits du bailleur et ceux du preneur bénéficiaire d’unelégislation protectrice. La valeur des murs commerciaux dépend donc étroi-tement des conditions locatives dont l’analyse est un indispensable préalable àl’estimation. Celle-ci s’avère souvent délicate en raison des nombreuxparamètres pouvant intervenir sur l’évolution des revenus, en particulierl’abondante jurisprudence sur le déplafonnement.

25.1 Estimation des boutiques

25.1.1 Les facteurs de la valeurNous considérons ici des surfaces commerciales de petites à moyennes taillessituées dans les centre-villes traditionnels.

Les éléments de valorisation à prendre en compte restent ceux classiquementrencontrés pour les biens immeubles, situation et consistance, mais aussi etsurtout les conditions locatives.

25.1.1.1 La commercialité

En matière de boutiques, ce paramètre prépondérant est lié à l’emplacement. Ils’agit d’examiner plus précisément la situation particulière sous l’angle de lafréquentation, de la visibilité et de l’accessibilité. La commercialité d’une voiepeut être très variable et connaître des ruptures brutales qui ne peuvent êtredécelées qu’après un examen attentif des flux de chalands constatés à des périodesdifférentes. Les facteurs permanents et la tendance doivent également être notés,en mettant en évidence le cas échéant des éléments de fragilité qui peuventremettre en cause la pérennité de la qualité de l’emplacement (modification de lavoirie, fermeture de commerces attractifs, effets de mode par exemple).

25.1.1.2 La consistance

Les caractéristiques intrinsèques des locaux sont également à prendre en compteet de ce point de vue, on retiendra la superficie réelle et pondérée, le volume, lelinéaire de façade, les agencements et équipements, l’état d’entretien tant de


278

l’entier immeuble que des locaux, ainsi que leur disposition relative et leuradaptation à l’exploitation, la présence et la qualité des locaux accessoires.

25.1.1.3 La situation locative

L’examen du bail constitue un point de passage obligé. On étudiesuccessivement : • la destination des lieux, à rapprocher de l’activité réellement exercée,• les clauses spécifiques du bail,• le montant du loyer : fixation à l’origine, indexation et révision.

Ce montant sera à rapprocher de la valeur locative actuelle du marchédéterminée selon la méthode comparative.

De la même manière pour un local vide, la détermination d’une valeur locativeen l’état ou le cas échéant après travaux (qui seront alors à déduire del’estimation) sera à effectuer.

25.1.2 Méthode d’estimation

25.1.2.1 Boutiques libres

Cette circonstance est réalisée soit à l’occasion d’une première mise sur lemarché dans des opérations de promotion, soit en cas de libération des murs.

Celle-ci peut résulter de la cessation d’activité de l’exploitant propriétaire desmurs (confusion bailleur-preneur), soit du départ du locataire dont les droitssont déchus (éviction, mise en jeu de la clause résolutoire du bail).

Deux approches doivent être considérées en fonction du profil de l’acquéreur :

• l’approche utilisateur, qui privilégie la méthode par comparaison au m2

pondéré boutique ;

• l’approche investisseur, qui privilégie la capitalisation de la valeur locativepotentielle.

Dans la démarche effective, les deux méthodes sont simultanément mises enœuvre.

Dans son approche, l’utilisateur intègre en effet plus ou moins implicitement lavaleur locative des locaux et donc l’économie de loyer qu’il escompte en casd’acquisition outre l’avantage d’être « dans ses murs » et donc de pouvoirlibrement les aménager et les distribuer.

L’investisseur, quant à lui, effectue le plus souvent un recoupement métrique aum2 pondéré boutique (voire au m2 réel).

La méthode par comparaison métrique retient comme unité de référence lem2 pondéré boutique tel que calculé dans le chapitre précédent.

La difficulté de la méthode tient à la rareté des éléments comparatifs directs :boutiques vendues libres soit dans le cadre d’une opération nouvelle de


Estimation des murs de boutiques et des centres commerciaux 279

promotion (généralement brute de béton), soit dans le cadre d’une cession parun propriétaire défaillant, ou après éviction du locataire. La comparaison perti-nente doit bien entendu s’appliquer à des locaux de commercialité équivalentece que n’apporte pas systématiquement la notion de voisinage en raison de lagrande variabilité de la commercialité.

Une méthode par recoupement indirect consiste comme nous le verrons dans lechapitre 25 à passer par la valeur du droit au bail dont le marché sur un sitedéterminé peut être plus facilement appréhendé ; la valeur libre est alors repré-sentée par la somme de la valeur du droit au bail et des murs loués.

L’investisseur privilégie le loyer potentiel pouvant être obtenu des locaux dansle cadre d’une fixation à l’américaine sans droit d’entrée.

Le loyer potentiel est donc la valeur locative qu’il convient de rechercher parcomparaison : • soit directe,• soit par reconstitution en décapitalisant le droit au bail.

Le taux de capitalisation tiendra compte des paramètres suivants : • l’incidence des frais de mutation : droits d’enregistrements • le contexte financier plus spécialement le niveau des taux longs• la sécurité du placement, essentiellement lié à son emplacement.

S’agissant d’un loyer potentiel, une certaine prudence doit présider tant à ladétermination de son montant qu’au choix du taux de capitalisation ; cetteprudence est d’autant plus indispensable que l’emplacement est secondaire etdonc présente un risque d’allongement de délai de mise en location assortid’une incertitude sur sa pérennité.

A contrario, sur les meilleurs sites où la surenchère s’exerce, il ne faut pashésiter à retenir les paramètres maximaux.

25.1.2.2 Boutiques louées

L’estimation à privilégier est celle par le revenu net si possible, par applicationd’un taux de rendement. Celui-ci résulte de l’observation du marché qui faitapparaître, à un instant donné, les rentabilités acceptées par les investisseurs enfonction du risque, dépendant des paramètres suivants :

• la qualité de l’emplacement sous l’angle de la commercialité qui conduit àclasser les sites,

• les clauses du bail,

• le niveau locatif, modalités de révision, date du renouvellement et possibilitésde déplafonnement,

• la destination,

• les facilités d’exploitation,

• les charges exorbitantes,

• la surface financière du preneur (qualité de la signature).

Le taux de rendement s’applique normalement au loyer net (rapport COB).


280

Les taux les plus bas, de l’ordre de 6 à 7 % actuellement, sont constatés sur lesmeilleurs emplacements garants de la pérennité locative avec des preneurs desurface financière indiscutable.

Les taux fréquents pour les emplacements courants se situent autour de 9 et10 % et peuvent atteindre 15 % pour les emplacements secondaires où lasécurité locative est fragile.

Si le loyer est susceptible d’une forte revalorisation, il convient d’en tenircompte en minorant le taux de rendement.

Dans le cas où le loyer est supérieur à la valeur locative, situation conjoncturelleà la pérennité aléatoire (chantage au départ par le locataire), il est préférable decapitaliser la valeur locative, en corrigeant l’estimation obtenue par l’adjonctiondu flux actualisé de surloyer pendant la période prévisible de sa durée.

25.1.3 Le marché des boutiquesIl s’agit pour la plus grande part d’un marché d’investisseurs : particuliers pourdes opérations de montant limité, SCPI spécialisées et sociétés foncières pourdes opérations d’envergure.

Néanmoins, les utilisateurs commerçants se portent parfois acquéreurs, optionleur permettant une plus grande liberté dans l’exploitation. Dans ce cas, laconvenance intervient et se traduit fréquemment par des prix plus élevés queceux acceptés par un investisseur, faisant ressortir des taux de capitalisation trèsfaibles (pouvant être inférieurs à 5 %).

Le marché a connu une évolution accélérée en liaison avec la transformation dela distribution et des habitudes des consommateurs :

• Équipement commercial en développement important en raison des créationsde centres commerciaux souvent en périphérie des agglomérations et dont lesparts de marché ont fortement augmenté pour en représenter environ les 2/3.

• Prépondérance de l’exploitation par chaînes et franchises qui, en centreurbain, se sont substitué aux indépendants avec une concurrence parfois vainepour une implantation dans les meilleurs emplacements.

Il en résulte un marché contrasté et très segmenté, sans solution de continuité,qui comporte à la fois des sites particulièrement convoités objet de surenchèrespar les grandes enseignes et des sites secondaires en déshérence frappés devacances intermittentes.

25.2 Estimation des centres commerciaux

25.2.1 La spécificité des centres commerciauxLes centres commerciaux ont constitué le vecteur de développement de la crois-sance de la consommation en privilégiant l’accueil des grandes enseignes ;



l’implantation des premiers centres s’est effectuée, pour de simples considéra-tions d’espace et dans la mesure où la clientèle pourrait s’y rendre (motorisationdes consommateurs) en périphérie des grands centres urbains puis a reconquisles centre-villes dans le cadre de restructurations.

Ces centres sont classés, en fonction de leur taille, en quatre catégories quirelèvent chacune d’une réglementation spécifique en matière de sécurité,d’équipement et d’accessibilité.

Les projets de réalisation sont soumis à la commission départementaled’urbanisme commercial au-delà de 3 000 m2 de surface de plancher horsoeuvre ou de 1 500 m2 de surface de vente, ramenée respectivement à 2 000 et1 000 m2 pour les communes de moins de 40 000 habitants. Rappelonségalement que la loi du 4 juillet 1996 soumet à autorisation de la CDEC lacréation ou la réouverture d’un local d’une surface de vente de plus de 300 m2

ainsi que l’extension au-delà de ce seuil, le regroupement de locaux contigusexcédant 1 000 m2 (ramenés à 300 m2 pour l’alimentaire) et le changementd’activité au-delà de 2 000 m2 (ramenés à 300 m2 pour l’alimentaire).

Ces contraintes font ainsi bénéficier les centres existants d’une prime de rareté,en raison de la lourde procédure d’autorisation de nouveaux projets impliquantdes études d’impact concomitantes.

La zone de chalandise, c’est-à-dire le territoire où s’exerce l’attractivité ducentre au regard des clients potentiels, détermine la catégorie du centre :

• centres régionaux, au-delà de 30 000 m2 GLA,

• centres intercommunaux, de 5 000 à 30 000 m2 GLA,

• galeries marchandes, inférieures à 5 000 m2 GLA.

Cette zone de chalandise, que l’étude d’impact détermine, dépend de nombreuxparamètres :

• l’emplacement,

• l’accessibilité (distance/temps), qui intègre la desserte aussi bien en transportscollectifs qu’individuels, mais aussi les modes de vie et habitudes des popula-tions,

• la concurrence existante et potentielle, qui conduit à modifier les périmètresd’attraction.

La conception du centre est fixée dès l’origine avec l’élaboration d’un plan deboutiques et de circulations (voitures et piétons) ainsi que le mode de gestionqui intègre des actions commerciales communes (souvent sous forme de GIE).

Les baux comme nous l’avons vu sont articulés avec un loyer de base et un loyervariable indexé sur le chiffre d’affaires ; la durée est de 12 ans, ce qui évite leplafonnement. La destination est précisée sans possibilité de modifications saufaccord du propriétaire (clause de non-concurrence).


282

25.2.2 L’analyse de la rentabilité

25.2.2.1 Les valeurs locatives

Elles sont fixées à l’origine pour des locaux bruts dont la superficie est expriméeen m2 GLA (gross leasing area) qui représente la surface comprise entre lesmurs mitoyens sans déduction pour trémies, poteaux et gaines et excluant leshauteurs inférieures à 2,05 m réduites à 1,80 m en fond de local sous gaine.

La détermination de la valeur locative résulte de la prise en compte de plusieursparamètres : • la situation du local dans le centre commercial.• la taille et la configuration de la boutique ou du magasin : les grandes

enseignes qui occupent des surfaces importantes bénéficient de loyers defaveur en contrepartie de leur installation. Généralement le montant unitaireest inversement proportionnel à la taille.

• la nature de l’activité qui détermine un chiffre d’affaires potentiel par m2 eten fonction de la marge un ratio loyer/CA. À titre indicatif, le ratio moyen descentres fonctionnant convenablement se situe globalement entre 7 et 9 %.

25.2.2.2 Les charges

Le niveau de charges récupérables constitue un indicateur de gestion et permetd’apprécier l’ensemble des dépenses consenties par le locataire. Des chargesanormalement élevées retentissent ainsi nécessairement sur le niveau du loyerconcernant le propriétaire. Les éléments non récupérables sont représentés parles postes suivants : • frais de gestion et de gérance : 5 à 10 % des loyers bruts selon les prestations,• charges diverses relatives à la gestion,• impayés, taux normatif entre 1 et 5 %,• contentieux le cas échéant : 0,5 à 2 % des revenus bruts,• taux de vacance lié à la commercialisation du centre,• honoraires de recommercialisation dont une partie n’est pas récupérable,

• charges forfaitisées (pour certains locataires, le bailleur a consenti un plafon-nement des charges et donc une partie n’est pas refacturée),

• provisions pour travaux soit en fonction du programme de travaux (sur 5 ans),soit forfaitisée (0,5 à 3 % du revenu).

25.2.3 Facteurs de la valeur

25.2.3.1 Le site

La localisation d’un centre commercial est le facteur prépondérant de sonexploitation en liaison avec son accessibilité.



En effet, ces deux paramètres déterminent sa zone de chalandise, c’est-à-dire lesecteur géographique qu’il draine. Il en résulte un potentiel de chiffres d’affairesfonction du pouvoir d’achat de la clientèle concernée.

Pour les centres de périphérie, la desserte par véhicules particuliers est privi-légiée avec pour corollaire une capacité d’accueil par parkings suffisanteaisément accessibles et sécurisés.

En centre-ville, cet aspect est complété par la qualité de la desserte par transporten commun.

Selon sa zone d’attractivité, on distingue :

• les centres régionaux en Île-de-France et en Province, qui possèdent une largeaire d’attraction,

• les centres de proximité qui n’exercent leur influence que dans le voisinageimmédiat.

25.2.3.2 Le fonctionnement

Les centres commerciaux sont gérés par des professionnels émanant généra-lement des groupes investisseurs. Cette gestion s’effectue en relation avecl’association des commerçants du centre. Cette association a pour vocation depromouvoir le centre par des actions marketing appropriées, en faisant descampagnes de publicité, les périodes de solde et toutes manifestations excep-tionnelles (date anniversaire par exemple).

Les indicateurs de gestion utilisés par les professionnels sont de deux ordres :

• Performance économique

• Rendement de CA au m2 par nature d’activitésPar exemple : alimentaire 1 500 €/m2

restauration 3 000 €/m2

équipement de la maison 5 000 €/m2

cadeaux 8 000 €/m2

hygiène-beauté 15 000 €/m2

• Répartition des commerces selon leur ratio loyer/CAPar exemple : alimentaire 4 %

restauration 7 %équipement de la maison 11 %cadeaux 15 %hygiène-beauté 13 %

Ces ratios sont comparés à des centres similaires et leur évolution est suivietrimestriellement.

La gestion locative, l’évolution du montant des loyers, des charges, la vacance, leturn-over, le prix (éventuel) des cessions constituent des indicateurs précieux. Ilen est de même de la performance de recouvrement et du nombre de contentieux.


284


Ce terme recouvre plusieurs aspects :

• la réalisation proprement dite du centre : . conception, plan de circulation des véhicules et des piétons. présentation architecturale. nature et mise en œuvre des matériaux. équipementOn sera attentif, outre aux éléments conceptuels qui dans une large mesureconditionnent le succès du centre, aux prestations et aux équipements. Cespostes, parfois négligés, procèdent de la qualité de l’accueil, argument devente important dans un marché de plus en plus concurrentiel. Cela expliquele poste souvent lourd de travaux d’entretien ou de provisions pour restructu-ration, la remise à niveau et l’amélioration des centres constituant desimpératifs coûteux.

• La qualité des enseignes et le type de merchandising.La cible de clientèle dépend de la localisation et d’études de comportementssocioculturels qui vont conduire à modeler la structure du centre selonl’image que l’on veut créer.La présence de locomotives est indispensable ; ce peut être une grandesurface à dominante alimentaire, cas le plus fréquent des centres périphé-riques, mais aussi en centre-ville des unités spécialisées (500 à 1 000 m2) àforte notoriété qui accompagnent également en périphérie les hypermarchésou grands magasins.La proportion d’indépendants est importante avec dominante de franchise,source de dynamisme et de renouvellement.

25.2.4 Méthode d’estimation

Le marché des centres commerciaux s’adresse aux investisseurs institutionnelsfrançais et étrangers. C’est un produit qui a été très recherché ces dernièresannées en raison de sa sécurité en cash-flows récurrents provenant d’unebranche d’activité en constante progression et bénéficiant d’une certaineprotection liée au contrôle des nouvelles créations.

L’approche de la valeur est fondée sur la rentabilité, l’approche métrique neconstituant qu’un recoupement de fiabilité relative.

25.2.4.1 Les ratios de solvabilité

Pour chaque location sont à analyser :

• le loyer actuel au m2 : loyer minimal garanti (LMG) et loyer variable,

• le chiffre d’affaires par m2,

• le ratio loyer/CA.



Les revenus sont à analyser par catégorie :

• Boutiques baux de 12 ans et plus

• Boutiques baux de 9 ans

• Boutiques baux précaires

• Moyenne surface baux de 12 ans et plus

• Moyenne surface baux de 9 ans

• Réserves

• Loyers variables

• Loyers à paliers

• Locaux vacants

Les éléments non récupérables :

• impayés taux courants 1 à 5 % ;

• taux de vacance taux courants 1 à 5 % ;

• frais de gestion et de gérance 5 à 7 % des revenus bruts ;

• charges forfaitaires : dans certains baux, les charges sont plafonnées à unmontant forfaitaire ;

• honoraires de recommercialisation très variables ; dans un centre recherché,les cessions s’effectuent sans l’intervention du gérant ;

• contentieux 0,50 à 2 % des revenus ;

• provisions pour travaux à traiter en fonction des précisions : . soit à déduire ou à amortir sur courte période s’il s’agit de travaux à réaliser

à court-moyen terme (moins de 5 ans),. soit pour provisionnement forfaitaire constant 0,5 à 3 %, 1 % souvent

admis.

25.2.4.2 L’estimation proprement dite

� Par capitalisation

Le taux de capitalisation doit être raisonné en fonction de la localisation et de lataille du centre.

Taux le plus bas pour les centres régionaux de Paris et région parisienne.

Taux le plus élevé pour les centres de proximité en province.

L’ordre de grandeur sur le revenu net se situe dans une fourchette usuelle de 7 à11 %.

Le taux de base qui est un taux net appliqué aux revenus nets s’applique auxbaux déplafonnés (de 12 ou 21 ans) et au loyer minimum garanti (LMG).

Pour les baux de 9 ans plafonnés, un taux supérieur est à retenir, la majorationest à raisonner selon les cas d’espèce, 1 % constituant un ratio courant.

La partie variable d’un loyer, constituant un revenu plus aléatoire, relève d’untaux majoré (de 2 à 3 points).


286

La partie du loyer excédant la valeur locative, le cas échéant, s’estime par actua-lisation de celle-ci sur la période prévisible d’encaissement.

Les locaux vacants sont estimés à partir d’un revenu potentiel permettant leurremplissage en tenant compte de la période de vacance prévisible et del’éventuel coût de relocation, en intégrant l’impact des charges à supporter.

� Par actualisation des cash-flowsLes postes des revenus et les charges ont été détaillés précédemment ; il fautcependant ajouter, concernant les revenus, la rémunération des dépôts degarantie (lorsqu’il ne sont pas cautionnés) à un taux de marché ainsi que la priseen compte des loyers différés : location de locaux vacants, progression desloyers à paliers, renouvellement.

L’estimation dans l’un ou l’autre des cas doit intégrer les conditions dedétention :

• bail à construction souvent fréquent, facteur de moins-value,

• frais de mutation.


26 L’ESTIMATION DES BUREAUX, ENTREPÔTS, LOCAUX D’ACTIVITÉ ET IMMEUBLES INDUSTRIELS

Ce chapitre est consacré à l’étude d’immeubles destinés à accueillir diversesactivités relevant du secteur industriel ou tertiaire. Il s’agit de locaux plus oumoins spécialisés devant répondre aux besoins diversifiés des utilisateurs. Ilsdoivent donc satisfaire à leurs cahiers des charges tout en restant compatiblesavec les contraintes économiques que les investisseurs imposent. Les méthodesd’estimation tiennent naturellement compte des points de vue des divers acteurs.

26.1 Estimation des bureaux

26.1.1 Définition des bureaux Les locaux à usage de bureaux ne font pas l’objet d’une définition unique maisvariable selon les réglementations qui s’y sont intéressées.

Pour le Code de la construction et de l’habitation (CCH), les bureaux sontdéfinis restrictivement (art. L. 631-7) comme locaux ni à usage d’habitation, niprofessionnels, ni administratifs. Le Code de l’urbanisme, en revanche,regroupe indistinctement les trois variétés :

• administratifs utilisés par un établissement administratif, des associations oudes syndicats ;

• professionnels utilisés pour l’exercice d’une profession non commerciale(libérale) même si les sociétés occupantes prennent une forme commerciale ;

• commerciaux utilisés pour l’exercice d’une profession commerciale.

Le décret du 30 septembre 1953 dans son article 23-9 fait référence à l’usageexclusif de bureaux permettant le déplafonnement du loyer lors du renouvel-lement. La jurisprudence a retenu comme élément discriminant l’absence delivraison et de stockage de marchandise et l’activité intellectuelle, qui n’exclutpas la réception de clients ou fournisseurs. La définition vise à distinguer ceslocaux des locaux d’activité et des boutiques qui abritent des marchandises.

À ce titre, la jurisprudence a reconnu la qualité de bureaux à différentesactivités : agences de voyages, agences immobilières, assurances ainsi quel’activité bancaire.


288

Notons enfin que l’administration fiscale possède, tant pour la redevance perçuelors de la construction en Île-de-France que pour la taxe annuelle, une définitionspécifique.

26.1.2 La commercialité et les changements d’affectation

26.1.2.1 Les changements d’affectation

La valeur vénale d’un même local pouvant être très différente selon qu’il estlégalement à usage d’habitation ou de bureau, c’est une précision que doitconnaître l’expert.

Afin de favoriser l’existence d’une offre aussi importante que possible delogements et dans un but d’aménagement urbain, le législateur a réglementé lechangement d’affectation des locaux d’habitation. L’ordonnance n° 2005-655du 8 juin 2005 modifie et clarifie les règles de changement d’affectation deslocaux d’habitation, codifiées par l’article L. 631-7 et suivants du Code de laconstruction et de l’habitation.

Le champ d’application de la réglementation est désormais limité auxcommunes de plus de 200 000 habitants (et non plus de 100 000 habitants) ainsiqu’à la petite couronne de Paris (Hauts-de-Seine, Seine Saint-Denis et Val-de-Marne).

Pour Paris, un arrêté préfectoral du 1er décembre 2005 précise les modalités detransformation de locaux d’habitation. En ce qui concerne la compensation, lesrez-de-chaussée sont exclus ; les transferts sont autorisés à l’intérieur d’unmême arrondissement, hormis les zones à forte prédominance de bureaux où ilsne peuvent intervenir qu’à l’intérieur d’un quartier. L’autorisation de professionlibérale réglementée est exonérée de compensation (hormis dans les quartiers àforte prédominance de bureaux) à hauteur de 50 m2 par professionnel dans lalimite de 150 m2, et sans limitation en zone urbaine sensible.

26.1.2.2 La preuve de la commercialité

Le nombre de catégories de locaux est, par l’ordonnance du 8 juin 2005, réduit àdeux, les locaux à usage d’habitation et les locaux ayant un autre usage.

L’usage d’habitation est désormais apprécié sur la base de l’usage au 1er janvier1970, date de la dernière grande révision cadastrale.

L’usage peut être établi par tout mode de preuve : déclarations fiscales de 1970,annuaires téléphoniques, archives des services d’urbanisme…

Considérant que l’apport de la preuve de la commercialité est facilité, la certi-ficat administratif qui attestait de la régularité de l’affectation est supprimé.

À titre transitoire, les personnes qui ont changé sans autorisation l’usage d’unlocal sans autorisation pourront régulariser cette situation avant le 1er juillet


L’estimation des bureaux, entrepôts, locaux d’activité… 289

2006 en justifiant de l’usage continu et non contesté des lieux à un usage autreque l’habitation depuis juin 1985.

26.1.3 Facteurs de la valeurLes deux acteurs du marché, utilisateurs et investisseurs, possèdent des critèresd’appréciation qui se recoupent dans une optique d’optimisation de leursressources.

26.1.3.1 La situation

Le premier critère d’évaluation demeure la situation de l’immeuble. La qualitéde l’emplacement est analysée au regard :

• de la desserte et de l’accessibilité : routes, autoroutes, transports en commun,aéroport ;

• des caractéristiques du quartier et de sa notoriété : quartier d’affaires,quartiers mixtes, périphérie ;

• de l’adresse et de son prestige.

Le choix de la localisation du siège social d’une grande société, porteur de l’imagede celle-ci, est soigneusement opéré par sa direction. Pour un investisseur, le choixse porte sur les sites tertiaires reconnus et supposés porteurs de plus-values.


La nature et la mise en œuvre des matériaux sont à examiner et présentent unegrande diversité :

• immeubles haussmanniens classiques de Paris aménagés en bureaux,

• constructions « modernes » des années 1970 en béton et verre,

• immeubles les plus récents où la prise en compte de l’isolation phonique etthermique a été intégrée avec les matériaux composites actuels.

La présentation architecturale constitue un élément d’appréciation parfoisdélicat à intégrer mais pouvant apporter une plus-value significative.

La conception du bâtiment et des locaux constitue un élément fondamentald’appréciation et porte sur les points suivants :

• distribution générale de l’immeuble avec implantation des locaux d’accompa-gnement : hall d’accueil, salles de réunion, auditorium, centres de conférences,RIE (restaurant inter-entreprise), locaux techniques, archives-réserves ;

• circulations verticales et horizontales ;

• surface et disposition des plateaux, capacité d’accueil (ratio surface par postede travail) ;

• flexibilité permettant de modifier l’articulation des locaux ;

• sécabilité permettant de diviser les locaux pour plusieurs utilisateurs ;

• proportion des locaux en premier jour, en deuxième jour, aveugles ;


290

• nature et proportion des différents locaux : circulations, bureaux, réserves,sanitaires, techniques, parkings, divers.

On vérifiera si l’immeuble relève de la réglementation des immeubles à grandehauteur (IGH) qui, en raison de contraintes liées à la sécurité, entraîne descharges de fonctionnement plus élevées, le niveau de celles-ci ayant uneinfluence directe sur la valeur.

26.1.3.3 Les équipements et les services• Sanitaires,

• caractéristiques techniques de la résistance au sol,

• circulations verticales (ascenseurs, monte-charge),

• système de chauffage et de climatisation,

• hauteur sous plafond, faux planchers, précâblage, câblage,

• système de détection et de prévention incendie,

• système de sécurité,

• gestion technique centralisée (immeuble « intelligent »).

Les exigences en matière de confort et d’équipement vont croissant en mêmetemps que le coût de maintenance est étroitement encadré.

26.1.3.4 L’état

L’état physique de la construction tant du gros œuvre que du second œuvre et del’équipement est naturellement à prendre en compte, mais également sonadaptation aux exigences des utilisateurs en termes d’équipement et de dispo-sition des locaux. L’obsolescence des locaux de bureaux s’avère en effet plusrapide qu’en matière résidentielle. Dans cette analyse ne doit pas être omisel’incidence éventuelle des coûts de déflocage et désamiantage.

26.1.3.5 La cotation des immeubles de bureaux et d’entreprises (CIBE)

Les professionnels de l’immobilier ont défini une grille de cotation desimmeubles de bureaux qui, selon leur taille (moins de 5 000 m2, 5 000 à15 000 m2, plus de 15 000 m2, IGH ou non) sont classés en quatre catégoriesAA, A, B, C en fonction des notes obtenues. Celles-ci retiennent quatre grandsgroupes de critères :

• État et finitions.

• Équipements techniques.

• Aménagements et équipements communs.

• Gestion quotidienne.

Cette cotation n’est pas encore très utilisée et est diversement appréciée. Parconstruction, elle favorise les réalisations récentes et, ne tenant pas compte de lasituation, elle n’est pas véritablement corrélée à la valeur vénale.



26.1.4 Le marché des bureaux

26.1.4.1 Historique

Le marché spécifique des bureaux est apparu à la fin des années 1960 sousl’effet de la demande liée à la tertiarisation de l’activité.

L’analyse du marché comporte un double aspect, selon le point de vue des deuxgroupes d’acteurs que sont les utilisateurs et les investisseurs :

• les utilisateurs recherchent un produit correspondant à leurs besoins en termesde localisation, de consistance, tout en restant compatible avec une enveloppefinancière supportable par leur compte d’exploitation. Cette charge immobi-lière est principalement représentée par le loyer en principal mais aussi parl’ensemble des débours liés à l’occupation des locaux : charges de fonction-nement et d’entretien, impôts, taxes…

• les investisseurs examinent la rentabilité globale de leur opération, en parti-culier par comparaison à des placements financiers alternatifs à moyen et longterme (cinq à dix ans). Cette analyse s’attache à l’évolution du revenu net (et àleur exigence de baux comportant une clause de revenu net de charges), maisaussi à l’évolution prévisionnelle de la valeur du bien, la rentabilité étantconstituée de la somme des revenus nets et de l’évolution de la valeur encapital.

Les deux indicateurs principaux du marché à un instant donné sont :

• pour l’utilisateur, la valeur locative ;

• pour l’investisseur, le taux de rendement.

Ces indicateurs doivent être complétés par une vision dynamique du marchétenant compte des volumes placés et de l’évolution du stock en incluant lesprojets.

La financiarisation du marché immobilier conduit à une plus grande volatilitédes valeurs et à des cycles plus courts en raison de la réactivité des acteurs.Néanmoins, le marché, depuis le début de ce siècle, a subi des évolutionscontrastées : une forte tension locative jusqu’à fin 2001 suivie d’un refluxprovoquant un ajustement à la baisse. Dans le même temps, les investisseurssont restés très actifs avec un volume soutenu d’achats ciblés sur les produitssécurisés (baux de longue durée consentis à des preneurs à la solvabiliténotoire), les taux de rendement ayant baissé de façon très significative,entraînant à la hausse les prix.

L’ajustement des valeurs locatives à la baisse s’est produit progressivement avecdes mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs (prise en charge detravaux, du déménagement, franchises ou progressivité des loyers) qui ontconduit à des écarts parfois importants entre le loyer facial et le loyer écono-mique (réellement perçu). Cette pratique semble moins fréquente depuis ledébut de 2006, où une légère reprise a pu être constatée sous l’effet d’une crois-sance plus soutenue.


292

26.1.4.2 Les sources d’observation

Compte tenu de son impact économique, les grands groupes de commercialisa-teurs et la puissance publique ont constitué en 1986 une association, l’ORIE(Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France) qui a pourobjet principal le suivi du marché de l’immobilier d’entreprise en facilitant leséchanges entre professionnels et en réalisant toutes études et recherches serapportant à cet objet.

Depuis 1997, il publie une note de conjoncture en retenant une segmentation dumarché qui comporte un critère géographique (14 micros marchés), de taille(moins de 500 m2, de 500 à 2 000 m2, plus de 2 000 m2) et de qualité (neuf etassimilé, seconde main). L’offre et la demande sont examinées périodiquementainsi que les perspectives à court et moyen terme. La cote des valeurs locativesest déclinée selon la segmentation définie ci-dessus.

26.1.5 Méthodes d’estimationOn peut recourir soit à une approche par le revenu (estimation par capitalisationdu revenu, ou par actualisation des cash-flows), soit à une approche par compa-raison.

26.1.5.1 Estimation par capitalisation du revenu

L’approche par le revenu est à privilégier car il s’agit du principal paramètreretenu par les investisseurs. L’examen du bail constitue un préalable permettantd’appréhender les principales clauses et de situer le loyer par rapport à la valeurlocative de marché, sachant que le plafonnement du loyer de renouvellement nes’applique pas aux bureaux.

Cette analyse doit faire apparaître le revenu brut et le revenu net avec ventilationdes charges entre propriétaire et locataire, permettant ainsi des comparaisonspertinentes.

Le taux de capitalisation net résulte d’une comparaison raisonnée avec lestransactions du marché. Il intègre les perspectives d’évolution tant des loyersque des valeurs vénales, dans un contexte de concurrence entre les placementsimmobiliers et financiers.

26.1.5.2 Estimation par actualisation des cash-flows

Cette méthode d’estimation, de nature financière, nécessite une projection desrecettes et charges sur plusieurs années et donc une appréciation du déroulementdu cycle immobilier qui va justifier les hypothèses d’évolution.

Le diagnostic juridique (révision du loyer des articles L. 145-38 et 39, renouvel-lement de l’article L. 145-33) et technique (charges prévisibles) sont despréalables indispensables afin de déterminer les revenus nets successifs. Lechoix du taux d’actualisation, outre les pronostics sur l’évolution macroécono-mique, doit tenir compte du support immobilier : liquidité, qualité des construc-tions, état, obsolescence… et, bien sûr, situation.




Cette approche est basée sur le choix d’une unité de référence, le m2 de bureau,pouvant faire l’objet d’une pondération selon les caractéristiques des locaux etleur usage. En cas de pluralité de nature de locaux, il est préférable de retenirdes prix unitaires par type et d’évaluer séparément les parkings plutôt que de lespondérer.

La pondération nécessite un examen attentif des valeurs relatives et l’applicationd’un prix unitaire tiré du marché. Ce prix unitaire, auquel l’utilisateur est trèsattentif, doit donc faire l’objet d’un ajustement en fonction des conditions locatives.

26.2 Estimation des entrepôts26.2.1 L’évolution de la fonction entreposage-logistique

Cette fonction couvre l’ensemble des activités pratiquées entre la production etla commercialisation.

Autrefois cantonnée au simple entreposage, elle s’est enrichie de diverses tâchescompte-tenu d’une gestion à flux tendu et de l’externalisation d’activités quel’entreprise avait intégrées : transport, stockage, assemblage/déballage, groupage/dégroupage, préparation des commandes, distribution, livraison. Il en résulte denouveaux métiers et un partage des activités entre divers intervenants : industriel,distributeur, transporteur, logisticien, messagerie. La logistique s’apparente à unevéritable production créatrice de valeur ajoutée.

Le marché des entrepôts, apparu dans les années 1970, a connu diversespéripéties. La décennie 80 dominée par les utilisateurs et peu prisée des aména-geurs a été marquée par des réalisations de bonne qualité mais souventrepoussées en grande périphérie.

Après la dépression du milieu des années 1990 se sont développées les plates-formes logistiques pour répondre aux impératifs de production en sepositionnant comme passage obligé entre industriels et clients avec un marchéactif d’utilisateurs le plus souvent locataires et d’investisseurs essentiellementanglo-saxons.

26.2.2 Les contraintes réglementaires et les produits

La plate-forme logistique est soumise dans le cadre des permis de construire àl’autorisation d’exploiter relevant d’installation classée pour la protection del’environnement (ICPE), avec autorisation spécifique pour stocker les produits.Cette autorisation comporte un dossier technique instruit par les services préfec-toraux qui examinent plus particulièrement l’impact environnemental, lasécurité, l’incidence sur la circulation, étant rappelé que l’agrément est obliga-toire en Île-de-France pour des surfaces de plus de 3 000 m2.


294

Les produits sont très divers et largement typés selon l’âge de la construction :

• entrepôts anciens, peu fonctionnels, de taille modeste, souvent en situationpériurbaine, dont la valeur est essentiellement liée à l’emplacement ;

• réalisations des années 1970-1980 en parcs d’activités, de construction debonne qualité mais manquant de flexibilité et à l’équipement incomplet ;

• nouvelle génération conforme aux normes internationales et répondant auxexigences de production avec une gestion informatique centralisée.

26.2.3 Facteurs de la valeur26.2.3.1 La situation géographique

Il faut distinguer les grandes plates-formes logistiques constituant des centres dedistribution régionaux voire nationaux ou internationaux, et les locaux de petitesdimensions assurant la distribution de proximité (par exemple de messagerie).

Pour les parcs logistiques, la desserte est l’élément prépondérant et concerneroutes et autoroutes, subsidiairement le raccordement à une voie ferrée (quipourrait retrouver un jour un regain d’intérêt). Les sites appréciés sont àproximité des bassins d’emploi et du client final mais aussi de la productiond’où, pour les produits importés, le rôle des ports mais aussi le concept de« ports secs », centres d’accueil à l’intérieur en appui des grandes zonesportuaires.

Les critères fiscaux sont également considérés : taxes diverses mais aussi incita-tions et subventions.

26.2.3.2 La consistance des locaux récents

Outre le terrain pour lequel seront examinés taille, configuration, aménage-ments, voirie, espaces verts, clôtures, les bâtiments doivent répondre à desprescriptions précises liées aux caractéristiques du stockage sur palettes (1,20 mde hauteur, 0,80 à 1,20 m de profondeur), faute de quoi ils sont peu appréciés.Les critères usuellement retenus car recherchés par les utilisateurs sont lessuivants :

• la surface globale de 10 000 m2 au moins, pouvant aller jusqu’à 50 000 m2,dont 3 à 10 % de bureaux et locaux sociaux ;

• la hauteur : 9,50 à 10 m, voire plus ;

• la profondeur : 100 à 120 m ;

• la trame : 12 × 22 m ou 16 × 24 m avec éclairage naturel par 10 % depanneaux translucides ;

• la résistance au sol : 5 T/m2 ;

• la planimétrie du sol : 3 mm sous la règle de 2 m ;

• l’aire de manœuvre : profondeur de 35 m minimum.

Équipements :



• les locaux isolés et chauffés par aérothermes (15° par – 7° en Île-de-France) ;

• la sécurité incendie par sprinklers ;

• les quais de 1 à 1,35 m équipés de niveleurs et sas d’étanchéité (une portepour 750 m2 environ) ;

• la protection sécurité : vidéos, détecteurs, contrôles d’accès.

L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) a élaboré, avecles professionnels et les experts, une grille de Cotation des Entrepôts Logis-tiques (CELOG) qui a retenu vingt-trois critères permettant de distinguer troiscatégories d’immeubles :

• Catégorie A : satisfaisant à treize critères impératifs sur quatorze, et à neuffacultatifs sur douze,

• Catégorie B : satisfaisant à dix critères impératifs et à huit facultatifs,

• Catégorie C : ne satisfaisant pas aux nombres minimaux d’impératifs.

26.2.4 Caractéristiques du marché

Le marché présente une grande diversité reflétant celle des produits. Les critères dechoix prennent en compte la localisation, les prestations et, pour les investisseurs, lasécurité du cash-flow reposant tout à la fois sur la solidité financière du preneur, ladurée ferme du bail, la capacité d’adaptation et d’évolution des locaux à la fonction.

Le produit entrepôt-logistique est un produit de rendement rarement générateurde plus-value. Les valeurs locatives (au m2 utile ou au m2 HON) présentent unefaible dispersion en fonction de la localisation, comme en témoignent lesvaleurs en 2003 des plates-formes logistiques :

• en région parisienne 50 à 60 €/m2 utile

• en région lyonnaise 40 à 50 €/m2 utile

• en région marseillaise 40 à 45 €/m2 utile

• autres régions 35 à 45 €/m2 utile

En revanche, pour les entrepôts plus traditionnels, la localisation a plusd’incidence sur la valeur locative qui peut varier de 25 €/m2 voire moins enseconde couronne francilienne à 100 €/m2 intra muros.

Les investisseurs recherchent une rentabilité élevée, fonction de la pérennitéprévisible du revenu. Les baux fermes de 9 ans offrent des taux de rendementproches de 8 à 9 % alors que les baux à sortie triennale peuvent dépasser 10 %avec une grande circonspection pour les locaux « en blanc » ou vacants.

26.2.5 Méthodes d’estimation

26.2.5.1 Estimation par comparaison métrique

Elle s’entend au m2 utile pondéré ou au m2 HON, terrain intégré. La pertinencede la méthode doit respecter deux points principaux :


296

� Concernant le terrainOn doit être prendre en compte sa taille par rapport au bâti en intégrant laconstructibilité résiduelle lorsqu’elle est utilisable à brève échéance ; la qualitédes aménagements et de la clôture doit être également considérée.

� Concernant les bâtimentsLa pondération des locaux est de moins en moins utilisée. Quand on y recourt,elle doit rester lisible et simple sur la base du critère de l’utilité.

Le mètre carré de référence est l’entrepôt de hauteur type ; les bureaux aménagéssont à pondérer entre 1,5 et 2 (dans la mesure où ils ne représentent qu’une faiblequantité).

Les locaux sociaux et d’accompagnement selon aménagement seront pondérésentre 1 et 1,5.

Les locaux en mezzanine n’excèdent pas 0,50.

26.2.5.2 Estimation par le revenu

Les entrepôts sont des locaux commerciaux soumis au décrêt de 1953. Ils nerelèvent pas des locaux dits monovalents, de sorte que leur loyer est plafonné lors durenouvellement. Cette contrainte est en réalité sans réelle incidence pour des locauxdont l’amortissement est rapide et pour lesquels l’évolution de la valeur locative demarché sur un bail n’excède qu’exceptionnellement les variations de l’ICC.

L’examen du bail constitue un préalable au choix du taux de rendement, lequeldépend du site et de la qualité des aménagements, du locataire, des clauses du bail.

Comme nous l’avons précédemment indiqué, les rentabilités recherchées sontélevées :

• 10 % au moins pour les entrepôts récents,

• 12 à 15 % pour les entrepôts anciens pour lesquels la valeur foncière estsouvent importante.

Une estimation par actualisation des cash-flows sur la durée d’un bail peut êtreréalisée ; il est délicat d’effectuer des projections longues compte tenu del’obsolescence rapide de ces locaux.

26.2.5.3 La valeur d’utilisation et le coût de reconstitution

Cette approche peut s’appliquer à titre de recoupement pour les constructionsrécentes et/ou des sites disposant encore de disponibilités foncières ; cette étudepermet de déterminer une enveloppe maximale de prix sur un site déterminécompte tenu de la valeur foncière, des aménagements, du coût de construction etde tous les débours (frais, honoraires).

Cette approche, avec une précision plus approximative, peut également êtremise en œuvre en l’absence d’éléments comparatifs sous réserve de s’assurer del’existence d’une demande.



26.3 Les locaux d’activité et les immeubles industriels

26.3.1 Les catégories de locaux

L’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (ORIE) a proposé unedéfinition et une classification des locaux de l’espèce en distinguant lesentrepôts destinés aux fonctions de stockage et de distribution, les locaux PME/PMI regroupant toutes les fonctions de l’entreprise et les locaux mixtes plustertiairisés et le plus souvent dédiés aux activités de haute technologie (40 % debureaux au moins).

Trois catégories A, B et C ont été identifiées selon leur adéquation à différentscritères de fonctionnalité :

• Pour les entrepôts :Date de construction ou de rénovation, hauteur utile, profondeur de l’aire demanœuvre, chauffage-isolation, sécurité-incendie, résistance au sol, planéitédu sol.

• Pour les locaux d’activités polyvalents PME/PMI :Date de construction ou de rénovation, accessibilité de plain-pied, importancerelative des bureaux, résistance au sol.

• Pour les locaux mixtes :Date de construction ou de rénovation, accessibilité de plain-pied. Baies delivraison. Hauteur, nombre de niveaux, résistance au sol. Ascenseur. Monte-charge. Pourcentage de bureaux.

Les locaux de production plus spécifiques sont à examiner au cas d’espèce.


Devant la diversité des locaux d’activités et industriels, nous nous limiterons àquelques considérations générales. Les locaux polyvalents « tertiarisés »présentent des exigences similaires aux locaux de bureaux même si le prestigede l’adresse passe au second rang. La qualité de la desserte, l’environnement etla consistance constituent les paramètres fondamentaux de la valeur.

Ces locaux peuvent abriter des activités spécifiques de haute exigence quali-tative (zones stériles en production pharmaceutique, enceinte à l’abri du rayon-nement nucléaire) qui doivent faire l’objet d’une pondération adaptée tenantcompte du coût.

Les locaux industriels de production sont à examiner sous l’angle de l’utili-sateur éventuel, qui retient généralement pour critères principaux :

• adaptabilité et flexibilité des locaux permettant une certaine polyvalenced’activités,

• localisation géographique en termes de desserte, d’équipements, de dynamismeéconomique de la région, de disponibilité et de qualification de main-d’œuvre,


298

• comparaison avec des locaux neufs analogues en tenant compte des diversesincitations financières et fiscales attachées à l’implantation (qui sont d’ailleursneutres pour certaines au regard d’une construction neuve ou ancienne),

• possibilité d’extension en termes physiques et réglementaires, en particulierrespect de la réglementation sur les installations classées (directive Sévéso)qui constitue une lourde contrainte.

26.3.3 Méthodes d’estimationLes méthodes d’estimation sont celles usuellement adoptées en tenant comptedes caractéristiques particulières de ces biens : marché souvent étroit pourcertains, relevant d’un marché régional voire national, spécificité des locauxrendant délicates les méthodes comparatives, relative frilosité des investisseurspour des biens de faible liquidité. Il faut également souligner que le coûtpurement immobilier ne constitue qu’une partie de l’investissement global quipeut largement l’excéder (équipement technique et informatique).


La méthode la plus utilisée reste celle de la comparaison métrique au m2

couvert pondéré, terrain intégré.

La difficulté de la méthode réside dans la pondération et la pertinence de lacomparaison.

Pour les locaux polyvalents, le local de référence peut être le bureau, les locauxde production étant à pondérer selon leur aménagement ; le plus souvent cettepondération est inférieure à 1 (0,5 à 0,8) mais peut parfois l’excéder pour deslocaux d’aménagements onéreux.

Pour les locaux d’activité d’industrie légère, la surface de référence a unehauteur sous poutre supérieure à 3,50 m, une portée de 10 m, une résistance ausol de 0,5 à 1 t/m2 avec un éclairage suffisant et un chauffage adapté.

Les locaux en étage ou en sous-sol sont à pondérer (0,2 à 0,7) ainsi que lesréserves ou magasins souvent aveugles (0,2 à 0,5) ; les bureaux et locauxsociaux seront retenus selon aménagement entre 1,5 et 2.

Pour les usines d’industrie lourde, la surface de référence possède une hauteurde 7 m environ, une portée de 10 à 15 m avec desserte par ponts roulants, unerésistance au sol de 1 à 2 t/m2, un éclairage suffisant.

De nombreux locaux d’accompagnement sont souvent présents : ateliers, réserves,magasins, entrepôts, dont la pondération dépend de la hauteur utile, de l’équipementet de l’utilité. Les coefficients les plus fréquents vont de 0,3 à 0,8, les bureaux etlocaux sociaux pouvant parfois être retenus entre 1,2 et 2 au maximum.

Les locaux techniques sont généralement comptés pour mémoire ; les équipe-ments techniques et informatique sont exclus.



26.3.3.2 La méthode par le revenu

Elle s’applique bien sûr pour les ensembles loués et par recoupement pour ceuxoccupés par un utilisateur. L’analyse préalable concerne le jugement sur leniveau locatif par rapport au marché, sa pérennité en fonction des caractéris-tiques des bâtiments et aussi la qualité du preneur.

Les taux de capitalisation sont traditionnellement élevés compte tenu del’amortissement relativement court des bâtiments (20-25 ans), des risques defaillite ou de délocalisation ainsi que, pour les constructions anciennes, d’uneobsolescence avancée.

Les taux de capitalisation nets dépassent couramment 10 % en raison d’uneprime de risque élevée demandée par les investisseurs (obsolescence, preneursouvent fragile).

26.3.3.3 La méthode par sol et construction

Elle s’applique sur des marchés peu actifs, soit pour des locaux anciens avecune forte décote sur le bâti pour vétusté et obsolescence, soit pour des locauxneufs ou récents à partir du prix de revient. Dans ce cas, il est indispensable des’assurer que la valeur vénale et la valeur d’utilisation sont proches ; sinon ilconvient de retenir un coefficient d’abattement important pour immobilisation.



27 L’ESTIMATION DES HÔTELS ET DES IMMEUBLES D’HÉBERGEMENT COLLECTIF

Le parc hôtelier français se classe au deuxième rang mondial après celui des États-Unis, ce qui reflète l’importance du flux touristique et d’affaires, Paris restant lapremière capitale mondiale pour l’organisation de congrès et séminaires.

Dans le domaine hôtelier, les questions posées à l’expert peuvent concerner soitla fixation du loyer, soit l’estimation des murs commerciaux, soit celle du fondsde commerce, soit encore l’estimation de l’ensemble de l’entreprise hôtelière(murs et fonds).

27.1 Estimation des hôtels

27.1.1 Les acteurs de l’hôtellerie

Le parc a subi ces dernières décennies une croissance continue sous l’influencedes grandes chaînes intégrées mais aussi par l’intégration d’indépendants dans deschaînes volontaires pour renforcer leur politique commerciale et leur marketing.

Au 1er janvier 2002, la capacité hôtelière homologuée était la suivante :

Source : INSEE/Direction du tourisme/Partenaires régionaux

En nombre d’établissements

0* 1* 2* 3* 4* et 4* luxe Total

Île-de-France 226 219 994 761 168 2 368

Province 1 933 1 807 9 025 2 790 505 16 100

Total France 2 199 2 026 10 019 3 551 673 18 468

En nombre de chambres

0* 1* 2* 3* 4* et 4* luxe Total

Île-de-France 15 344 6 673 50 924 44 636 23 646 141 223

Province 49 531 32 379 232 678 116 674 28 007 459 269

Total France 64 875 39 052 283 602 161 310 51 653 600 492


302

Précisons que, sur ce total, l’enseigne Accor représentait 115 000 chambrespour 1 300 établissements et la société du Louvre/Envergure 52 000 chambrespour 800 établissements.

On notera la prépondérance de la gamme moyenne (2 étoiles) qui représenteprès de 50 % du nombre total de chambres. En outre, la dominance écrasante del’Île-de-France en établissements de haut de gamme (4 étoiles et plus) à 45 %du nombre de chambres a été accentuée par l’ouverture de nouveaux établisse-ments et le repositionnement par rénovation de produits trois étoiles pendant lapériode faste de 1997 à 2000.

La répartition géographique demeure très inégale, dominée par trois régionsreprésentant près de 75 % de l’offre : l’Île-de-France, Rhône-Alpes, Provence-Côte d’Azur.

La France, qui constitue l’une des premières destinations mondiales, n’échappepas au caractère cyclique de l’activité hôtelière. Après la dépression du milieudes années 90, une forte reprise a été constatée de 1997 à 2000 avec un retour-nement en 2001, qui s’est accentué les deux années suivantes.

27.1.2 Le contexte juridique

L’hôtel constitue un local monovalent et de ce fait est régi quant à la fixation deson loyer par l’article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 qui dispose que leprix du bail peut être déterminé selon les usages observés dans la branched’activité exercée.

Cette disposition, dont le mécanisme est décrit ci-après, était traditionnellementadoptée dans l’hôtellerie indépendante constituée d’établissements anciens. Ledéveloppement des chaînes favorisé par les montages financiers (crédit-bail) etfiscaux (régimes des BIC ou de loueurs en meublés) a conduit à établir desloyers financiers destinés à assurer l’équilibre de l’opération et donc à les fixer àun niveau plus élevé restant cependant compatible avec l’exploitation.

La deuxième caractéristique des relations bailleur-preneur résulte de la loi du1er juillet 1964 modifiée par l’ordonnance du 20 décembre 2004 relative à laprise en compte des gros travaux réalisés par le locataire. Dans le but defavoriser la rénovation du parc, le législateur a différé la répercussion de cesgros travaux. La majoration de loyer afférent à ceux-ci ne peut intervenir qu’aubout de 12 ans à compter de l’expiration des travaux. Il convient donc, dans lecalcul du montant du loyer renouvelé, de ne pas tenir compte prématurément deces travaux.

Il faut noter enfin quelques réglementations spécifiques aux hôtels :

• Pour les hôtels existants : le respect des réglementations générales relatives àl’accueil du public et la réglementation édictée pour le classement parcatégorie.

• Pour les hôtels à réaliser : la nécessité d’une autorisation préalable d’exploitationpour les projets entraînant une capacité supérieure à 30 chambres en province et


L’estimation des hôtels 303

50 chambes en Île-de-France, en application de la loi du 5 juillet 1996 relative audéveloppement et à la promotion du commerce et de l’artisanat.

• Pour les transformations en habitation : elles doivent respecter la réglementationd’urbanisme (POS ou PLU) ; pour une transformation à usage commercial,l’autorisation est subordonnée au respect des règles de changement d’affectation.

27.1.3 La fixation du loyer : la méthode hôtelière

Cette méthode, reprise par les tribunaux et par les parties à l’amiable, permet defixer le montant du loyer renouvelé selon les usages de la profession, confor-mément à l’article 23-8 du décret de 1953.

Elle se fonde sur la prise en compte d’une quote-part du chiffre d’affairesthéorique que l’établissement peut réaliser compte tenu de sa catégorie, de saconsistance, de son état, de son emplacement et de la concurrence. Cette appré-ciation théorique doit résulter de l’observation sur plusieurs années de l’exploi-tation en lissant, le cas échéant, les écarts trop importants liés à la conjoncture,la branche hôtelière se caractérisant en effet par une volatilité des résultats, enparticulier pour les établissements haut de gamme.

27.1.3.1 Loyer imputable à la partie hébergement

Le détail du calcul est le suivant :

• calcul de la recette annuelle théorique, correspondant aux prix affichés (horsrecettes annexes et hors taxe de séjour), multipliés par 365 jours (ou lenombre de jours d’ouverture) ;

• calcul de la recette annuelle théorique corrigée par la prise en compte desrabais moyens consentis pour groupes et agence (5 à 15 % par exemple) ;

• calcul par chiffre d’affaires (TTC) théorique, par application d’un coefficientde fréquentation normatif (pour la situation et la catégorie) ;

• calcul du chiffre d’affaires HT (déduction de la TVA à 5,5 %) ;

• détermination de la valeur locative brute par application d’un pourcentage surrecettes, variable selon la catégorie : 4 étoiles : 9 à 12 %3 étoiles : 13 à 14 %2 étoiles : 15 à 16 %0 et 1 étoile : 16 à 18 % ;

• corrections éventuelles pour : . charges « exorbitantes » supportées par le locataire : impôts fonciers,

assurances, entretien du gros œuvre…. travaux réalisés par le locataire au titre de la loi du 1er juillet 1964 précé-

demment évoquée : la logique voudrait que le calcul du loyer par laméthode hôtelière se fasse en supposant les locaux dans leur état avanttravaux ; comme ce n’est guère possible, la pratique est de considérer leslocaux dans l’état où ils se trouvent, après travaux, et d’appliquer un


304

abattement, généralement compris entre 10 et 40 %, variable selon l’impor-tance des travaux réalisés.

On notera que l’abattement traditionnel de 15 % pour le service n’est pluspratiqué compte tenu des nouveaux usages de la profession, ce qui est confirmépar la jurisprudence. Les recettes annexes (bar, téléphone, petits déjeuners) nesont pas prises en compte.

27.1.3.2 Loyer imputable aux locaux d’accompagnement

Le loyer des locaux annexes de la partie hébergement doivent faire l’objet d’uncalcul distinct selon leur nature, leur utilité et le chiffre d’affaires qu’ilsgénèrent :

• surfaces de restauration : loyer fixé par comparaison au m2 UP, ou fraction dela recette (5 à 8 %) ;

• boutiques : loyer fixé au m2 UP, ou fraction de la recette ;

• salles de réception, de séminaire : loyer fixé en fonction de leur capacité maisaussi de leur apport au CA ;

• logement de l’exploitant : loyer fixé par comparaison.

Les établissements de luxe sont souvent dotés d’équipements et de locauxd’accompagnement indispensables pour maintenir voire développer la fréquen-tation mais qui ne concourent que marginalement au résultat (voire parfois sontdéficitaires en comptabilité analytique). Il convient donc de ne leur affecterqu’une valeur locative modeste voire nulle, celle-ci étant prise en compte dansla partie hébergement de façon implicite tant au niveau de la tarification que dela fréquentation.

27.1.4 La méthode hôtelière nouvelle et le cas des hôtels neufs

Elle s’applique, sous l’influence de la comptabilité anglo-saxonne, à l’hôtelleriede chaîne, affiliée ou intégrée qui bénéficie d’une commercialisation centraliséepermettant, la notoriété aidant, d’atteindre des taux d’occupation élevés et doncde supporter des charges plus importantes, dont le loyer. La méthode Revpar(Revenue per available room), qui correspond au revenu hébergement parchambre disponible, consiste à rechercher la part du résultat global pouvant êtreaffecté au loyer (et donc rémunérer le bailleur).

Le calcul s’effectue à partir du compte d’exploitation en calculant le RBE« hôtelier » ou GOP (Gross Operating Profit) qui correspond au résultat avantimputation des charges fixes : loyer, taxes foncières et professionnelles,assurance de l’immeuble, frais financiers, amortissement et frais de siège (maisaprès frais de marketing et de gestion).

Le GOP représente une quotité de la recette hébergement, généralement 40 à50 % (taux décroissant avec la catégorie en raison des charges de personnel plusélevées) et une partie de celui-ci rémunère les murs.



Statistiquement, le loyer représente environ la moitié du RBE hôtelier lorsqueont été défalqués les taxes et assurances, l’amortissement (éventuellementretraité, retenu à 3 % du CA pour les immeubles neufs) et le profit de l’exploi-tation représentatif du fonds de commerce. D’où un loyer de 20 à 25 % du CAsensiblement plus élevé que dans la méthode traditionnelle.

Les correctifs habituels sont à prendre en compte :

• valeurs locatives des locaux annexes (restauration, séminaires, boutiques) ;

• charges augmentatives (impôt foncier, assurance…) à défalquer.

Pour de grands établissements de haut de gamme, les Palaces, la valeur locativehôtelière peut être élargie aux recettes annexes (bar, petits-déjeuners, téléphone,locations de salles…) dans la mesure où elles dégagent des marges. Le RBE estalors calculé sur l’ensemble du chiffre d’affaires HT. Eu égard aux poids desrecettes annexes aux marges réduites, il représente un pourcentage plus réduitdu CA global, de l’ordre de 25 à 30 %.

27.1.5 L’estimation des « murs »

Par la méthode hôtelière traditionnelle, les murs hôteliers sont estimés parcapitalisation du loyer net. Dans le cas fréquent d’un montage par dissociationde l’immobilier porté par une SCI et du fonds de commerce exploité par unesociété commerciale, l’examen préalable du bail s’impose. L’élément essentielest le montant du loyer corrigé des éventuelles charges exorbitantes (impôtfoncier, gros travaux…).

L’appréciation critique porte sur la pérennité du montant constaté (normalementjusqu’à la date du prochain renouvellement) et la conformité à la méthodehôtelière susceptible d’être mise en œuvre dans le cadre du renouvellement dubail.

Le taux de capitalisation doit intégrer le diagnostic précédent : en centre-villeavec report des charges sur le locataire, le taux qui est alors net ou presque estsouvent peu élevé et inférieur à celui des locaux commerciaux riverains.

En périphérie, voire en situation retirée, le taux est plus élevé et lié à lapérennité de l’exploitation, 8 à 10 % étant fréquemment rencontrés.

Dans les montages financiers d’hôtels neufs, avec prêts hypothécaires ou crédit-bail,le montant du loyer, souvent fixé à un niveau permettant d’assumer les charges liéesaux concours financiers, s’avère sensiblement supérieur à celui résultant de laméthode hôtelière. Ce loyer peut atteindre 20 à 25 % du chiffre d’affaires et s’ilvalorise l’immobilier pour autant que les résultats d’exploitation permettent de lepayer, il déprécie d’autant le fonds de commerce dont la valeur est amoindrie.

27.1.6 L’estimation de l’entreprise : murs et fonds

L’estimation de l’ensemble se présente lorsque la détention des deux compo-santes est réunie dans une même structure ou par la même personne physique.


306

L’approche de la valeur s’effectue par plusieurs méthodes permettant des recou-pements qui s’avèrent indispensables.

Dans l’hypothèse de trop fortes disparités dans les résultats, il faut rechercherles causes explicatives qui peuvent être très diverses : mode de gestion, locali-sation, typologie de la clientèle. Ces spécificités ont généralement unetraduction comptable qui permet de les détecter.

27.1.6.1 L’approche analytique : murs et fonds

L’estimation est établie en distinguant la partie immobilière d’une part, le fondsde commerce d’autre part.

L’immobilier est estimé selon la méthode hôtelière par détermination préalabled’une valeur locative qui est ensuite capitalisée. Il y a lieu de procéder éventuel-lement à des corrections, pour tenir compte par exemple du manque à gagnerjusqu’à la fin du bail si le loyer constaté est inférieur à ce que donne l’appli-cation de la méthode hôtelière.

La valeur du fonds est appréciée directement en adoptant les barèmes profes-sionnels en usage basés sur un multiplicateur du chiffre d’affaires TTC.

Sous réserve d’une exploitation rentable, le fonds de commerce hébergement sesitue dans une fourchette de 1 à 2,5 voire 3 fois le CA TTC. Le coefficient estd’autant plus élevé que la pérennité de l’exploitation semble assurée avec desperspectives de progression.

Le cas échéant doit être ajoutée la valeur des fonds des autres branchesd’activité sur des bases modérées, restaurant et bar étant les cas les plusfréquents à prendre en considération.

Une approche plus fine de la valeur du fonds est obtenu à partir de l’analysefinancière et du RBE qui est le solde obtenu en déduisant du CA toutes lescharges directes liées à la production. Il correspond à l’excédent brut d’exploi-tation (EBE), majoré des loyers et d’éventuels retraitements de charges –rémunération des dirigeants, des services procurés par la maison mère ou lefranchiseur quand ils existent. Il permet de réaliser l’analyse de la valeur écono-mique de l’hôtel indépendamment de la politique de distribution, du finan-cement de l’activité et du mode de détention des murs et du fonds. Le montantde ce solde mesure ce qui pourra être affecté à la rémunération des murs et dufonds ainsi que la part des impôts.

La capitalisation du RBE permet de déterminer la valeur murs plus fonds del’établissement.

27.1.6.2 L’approche directe par la règle du millième

La règle du millième est une méthode d’appréciation approximative de la valeurglobale de l’établissement incluant murs et fonds à partir d’observations tiréesdu marché pour des hôtels ayant atteint leur taux d’occupation de croisière (3 à5 ans après l’ouverture), qui est souvent de l’ordre de 60 à 65 %.



Cette méthode ne constitue qu’un recoupement qui est surtout utilisé lors del’étude d’un projet d’implantation permettant de comparer le prix de revientprévisionnel à la chambre, alors assimilé à la valeur, et la recette moyenne à lachambre espérée pour la catégorie sur le site. Le prix de revient permettant uneexploitation normale se situe alors aux environs de 1 000 fois le tarif journalier,ratio qui peut être majoré de 20 % pour des établissements de grande notoriété.

27.1.6.3 Analyse du bilan et ratios financiers

L’approche par le RBE hôtelier calculé comme précédemment consiste à capita-liser celui-ci (ou, ce qui est équivalent, à lui affecter un coefficient multipli-cateur).

Le coefficient multiplicateur intègre les risques de l’exploitation : il est d’autantplus élevé que l’investissement est considéré comme sécurisé. Il s’applique pourun établissement en régime de croisière sur le RBE moyen des trois dernièresannées (le cas échéant redressé en cas d’évènements perturbateurs nonrécurrents). Les coefficients se situent usuellement dans les fourchettessuivantes :

• 9 à 10 pour des hôtels de centre ville de catégorie supérieure ;

• 7 à 8 pour des hôtels de catégorie intermédiaire (2-3 étoiles) ;

• 5 à 7 pour des hôtels de périphérie à l’exploitation moyenne (1 à 2 étoiles).

Un autre ratio anglo saxon est le cash-flow disponible (CFD) qui est le résultaten trésorerie avant impôt et frais financiers mais après charges fixes (hors loyer)et provisions pour entretien (retenu pour la profession à 3 % du CA). La valeurde l’ensemble est alors obtenue par un multiple de ce CFD qui est, parconstruction, supérieur à celui retenu pour le RBE.

Est également utilisé l’EBITDA (Earning Before Interest, Tax, Depreciation etAmortization) ratio intermédiaire entre le RBE et le CFD puisqu’obtenu enretranchant du RBE les charges fixes mais en intégrant le renouvellement.

27.1.6.4 Méthode des cash-flows

Elle consiste à simuler, sur la période (5 à 10 ans), le revenu net de l’exploi-tation en retenant des hypothèses d’évolution des prix, des taux d’occupation etdes charges.

La valeur est obtenue par actualisation du flux net y compris le prix de reventenet à l’échéance. Le taux d’actualisation est relativement élevé eu égard auxcaractères incertains des projections.

27.2 Les autres immeubles d’hébergementLes caractéristiques communes de ces immeubles sont leur adaptation à unmode d’exploitation spécifique ciblé sur un segment de clientèle. Ils présentent


308

de ce fait des aménagements spéciaux qui les classent en locaux monovalents.Leur marché est relativement étroit et encadré par la puissance publique, quiréglemente pour certains la création et le fonctionnement, et pour d’autresencourage l’investissement par des dispositions fiscales favorables.

Les méthodes d’estimation mises en œuvre sont à dominante financière.L’exploitation exercée constitue en effet le facteur déterminant de valorisationdes immeubles. Nous étudierons brièvement quatre types d’hébergementcorrespondant à des besoins bien ciblés.

27.2.1 Les résidences hôtelières

Cette formule s’est développée dans les années 1980 et correspond à desbesoins tant professionnels que touristiques. Le concept est destiné à uneclientèle souhaitant disposer d’un hébergement privé tout en bénéficiant deprestations hôtelières fournies sur place (ménage, blanchisserie, petits-déjeuners). La conception de l’établissement adaptée à ces exigences s’avèredonc différente de celle d’un hôtel classique :

• cellules d’habitation répondant à une occupation solitaire (studio) oufamiliale (T2, T3),

• services communs réduits en raison des prestations offertes tout enmaintenant des espaces de réception voire de travail.

Le coût des prestations est modulé selon la durée d’occupation – jours,semaines ou mois – avec un tarif de base pour l’hébergement.

Les établissements, dont la majorité est exploitée en chaîne, bénéficient le plussouvent d’emplacements centraux souvent proches des quartiers d’affaires oud’une localisation touristique.

L’estimation de ces immeubles est calquée sur celle des hôtels : estimation parla méthode hôtelière pour les murs avec une valeur de fonds déterminée par laméthode des barèmes recoupée par la méthode du RBE. Compte tenu des carac-téristiques d’exploitation, le RBE représente un pourcentage plus important duCA que pour les hôtels de même catégorie, en particulier parce que les frais depersonnel sont plus réduits.

La valeur des fonds est moins affirmée que pour les hôtels et les ratios sontgénéralement plus faibles (1 à 2 fois maximum le CA TTC).

27.2.2 Les résidences pour étudiantsCe type d’immeuble s’est développé avec la croissance de la population cible quiatteint deux millions au milieu des années 1990, répartis principalement sur unevingtaine d’agglomérations. Les modes d’hébergement d’étudiants se révélantinsuffisants, des résidences spécifiques ont alors été conçues dans la seconde moitiédes années 1980. Le montage de ces opérations est varié et relève soit d’un secteuraidé (État, collectivités confiant la maîtrise d’ouvrage à une société d’HLM et lagestion au Centre régional des œuvres universitaires et sociales – CROUS), soit



mixte (chambres de commerce, collectivités confiant la maîtrise d’ouvrage soit àune société d’HLM, soit à une association loi 1901, gestion par l’association desélèves ou les mutuelles étudiants), soit purement privé.

Ce dernier secteur représente le segment marchand qui est soit proposé à lavente en copropriété à des investisseurs particuliers, soit conservé en patrimoinedans une structure spécifique.

Dans le premier cas, les investisseurs particuliers concluent un mandat de gestionavec le gestionnaire, qui a la possibilité selon le financement de louer nu (finan-cement par prêt conventionné ouvrant droit à l’APL pour les étudiants), de louer enmeublé (statut de loueur professionnel pour l’investisseur) ou de louer en meubléavec exploitation quasi hôtelière (nettoyage, linge, petits-déjeuners). Dans cettedernière configuration, c’est un bail commercial qui est conclu par l’investisseur,ouvrant la possibilité de récupérer la TVA grevant le prix d’acquisition.

Dans le deuxième cas, l’investisseur unique confie la gestion à un gestionnaireselon les mêmes possibilités : location nue, location meublée ou meublé avecexploitation quasi hôtelière. Cette dernière modalité permet également larécupération de la TVA.

Les résidences pour étudiants comportent des unités d’habitation simple,studios parfois T2 (ménage) avec des espaces collectifs (salles de travail, desport) et des services. Les constructions sont standardisées avec des prestationssobres à l’entretien aisé.

L’estimation d’une résidence pour étudiants est basée sur sa rentabilité, quirésulte du niveau locatif. Le loyer perçu par le détenteur des murs peut être soitun loyer global conclu avec un gestionnaire qui consent des sous-locations pourétudiants, soit en gestion directe (ou par l’intermédiaire d’un gérant) l’ensembledes loyers versés par les étudiants.

Dans le premier cas, il est indispensable de s’assurer que le loyer demandé augestionnaire est compatible avec le montant des rentrées qu’il perçoit desétudiants. Si ce n’est pas le cas, il faut raisonner sur le loyer brut ou net recueilli,qui dépend du prix par type de logement (hors services) et du taux d’occupation,étant précisé que parfois la location ne couvre qu’incomplètement l’année(congés universitaires d’été).

La solvabilité des occupants est assurée soit par l’aide personnalisée au logement(loyers conventionnés), soit par l’aide locative sociale spécifique aux étudiants.

Les loyers pratiqués dans les métropoles régionales se situent en 2005 pour lesstudios de 18 m2 dans une fourchette de 250 à 330 €/mois ; ils peuvent dépasser400 € en région parisienne.

L’estimation en bloc est établie par capitalisation du revenu net à des taux tenantcompte de la localisation, de l’âge et de l’entretien de la résidence ainsi que deson fonctionnement. En province, la rentabilité escomptée est proche de 10 %.La valeur peut également être contrôlée par approche métrique (m2 habitable ouutile) par référence au marché local d’immeubles de rapport.


310

27.2.3 Les résidences pour personnes âgées

27.2.3.1 Généralités

Ce type d’immeuble présente une grande diversité qui tient aux besoins variésde la demande représentée par la population d’âge supérieur à 75 ans. Même siplus de 90 % de cette tranche d’âge vit à domicile, la demande est croissante ets’exprime surtout sur les personnes dépendantes de grand âge : 44 % desrésidants dépasseraient 95 ans et près du tiers souffriraient de troubles del’orientation. Les fonctions assumées par les établissements se sont étoffées enadjoignant aux locaux d’accueil – hébergement – restauration, des espacesmédicalisés adaptés aux pathologies.

Ce secteur, totalement administré, est marqué par une pénurie endémique, toutparticulièrement en région parisienne dont l’équipement est notoirement insuf-fisant (à Paris, 39 places pour 1 000 personnes âgées).

27.2.3.2 Analyse du montage de l’opération et de son environnement

L’ouverture d’un établissement est soumis à agrément, en vertu des dispositionsdes lois des 2 janvier 2002 et 26 novembre 2003 qui autorisent la création etl’extension de la résidence, assorties d’une convention tripartite entre l’état, leconseil général et l’opérateur. Cette convention, valable quinze ans, est soumiseà un réexamen quinquennal. Elle détermine le nombre de lits par spécialité, latarification et les aides spécifiques liées à la dépendance (éligibilité àl’Allocation personnalisée d’autonomie, fonction de la grille AGIR, assurancemaladie pour les soins).

Les intervenants sont majoritairement des acteurs privés, qui ont pris le relaisdes collectivités, avec une concentration en cours qui permet des économiesd’échelle en terme de gestion.

Les normes techniques résultent d’un arrêté du 26 avril 1999, qui inclut desprescriptions d’hygiène, de sécurité en leur qualité d’établissement recevant dupublic (ERP) : les chambres dans le neuf doivent présenter une surfacesupérieure à 18 m2, les sanitaires sont dotés d’équipements facilitant l’accès, lesespaces collectifs sont adaptés à la faible mobilité.

Le prix de revient, hors foncier, se situe, pour la construction seule, autour de1 300 €/m2, soit, compte tenu des locaux annexes, de 50 000 à 60 000 €/chambre.

Le compte d’exploitation constitue le document de base pour l’appréciation dela valeur.

Les recettes proviennent de l’hébergement résultant du prix de journée (del’ordre de 50 € en province, 100 € en région parisienne) et du taux d’occupationgénéralement élevé (> 90 %), l’ouverture étant justifiée par des besoins avérés(les établissements gèrent le plus souvent des files d’attente). Les prix sontencadrés et en partie pris en charge par des aides diverses pour les autres presta-tions, dépendances et soins, qui peuvent représenter 25 à 33 % des recettes.

Les charges sont, en premier lieu, le personnel dont le taux d’encadrement varieavec la médicalisation, ce poste représentant de l’ordre de 40 % du CA HT et



pouvant dépasser 50 %. Les autres postes sont les achats et charges externes,pour environ 25 %, la part revenant au loyer immobilier étant en moyenne de20 %, dans une assez large fourchette de 15 à 25 %.

27.2.3.3 Estimation

La tendance récente est à la dissociation de l’immobilier (les murs) du fonds decommerce exploité par des grands groupes au professionnalisme reconnu.

Concernant l’immobilier, la valeur s’appréhende à partir de la valeur locativenormative. Celle-ci résulte de l’analyse du compte d’exploitation dont les carac-téristiques spécifiques doivent conduire à retenir un montant dans la fourchetteque nous venons d’indiquer (15-25 %).

La valeur des murs s’obtient par capitalisation du loyer net ; le taux derendement est à raisonner en fonction de la localisation et de la consistance dubâti (âge, état, prestations). Les dernières mutations de l’espèce font apparaîtredes taux de rendement dans une dominante de 7 à 8 %.

Si le loyer pratiqué s’écarte de la norme, il convient, après en avoir analysé lescauses, de raisonner sur une valeur locative réaliste en traitant le différentiel (surou sous loyer) en fonction de ses perspectives de pérennité.

Le recoupement par une méthode comparative s’opère par des réductionsmétriques (mètre carré utile pondéré), ou à la chambre, ou au lit. Pour lesrésidences neuves et récentes, le prix de revient constitue un repère utile.

Le fonds de commerce s’estime par la méthode des barèmes sur la base duchiffre d’affaires TTC, dans une fourchette de 70 à 100 %. Il est indispensablede recouper cette approche par une analyse du bilan et des ratios significatifs decelui-ci, dont le revenu brut d’exploitation qui représente fréquemment plus dutiers du CA (quotité logiquement supérieure à celle constatée en matièrehôtelière, où le taux d’occupation est plus faible).

27.2.4 Les cliniques27.2.4.1 Généralités

Les cliniques privées constituent un type d’immeuble spécifique dont laconstruction et le fonctionnement sont très encadrés par les pouvoirs publics. Leministère de tutelle (Santé et Sécurité sociale) procède aux classements (quiconditionnent la tarification) et aux agréments des établissements en fonctiond’une carte sanitaire qui se traduit par un schéma régional d’organisationsanitaire et sociale. Cet encadrement de plus en plus contraignant vise àmaîtriser les dépenses (en diminuant l’offre de lits en particulier pour lamédecine) et à améliorer les soins (seuil critique de fonctionnement).

Il faut ajouter que l’évolution rapide des équipements techniques entraîne desinvestissements de plus en plus lourds qui contribuent à favoriser les grandsétablissements (200 lits et plus) au détriment des petites structures (moins de100 lits).


312

Le mode d’exploitation pour le secteur locatif, qui représente la majorité deslits, est soit le fait de grandes sociétés (fonds d’investissements), soit d’associés,praticiens en général également parties prenantes dans la structure commercialeexploitant le fonds de commerce. Cette dernière situation peut influer sur leniveau locatif consenti à la société propriétaire des murs.

27.2.4.2 Les paramètres de la valeur

On analysera particulièrement :

� Le coût de reconstruction et la valeur d’utilitéHors la charge foncière, qui peut s’apprécier directement par référence aumarché catégoriel, le poste bâtiment pour des locaux récents ou en bon état defonctionnement peut être approché à partir de la valeur à neuf avec abattementpour dépréciation et vétusté.

Le coût de construction HT frais annexes inclus se situe en 2005 entre 1 000 et1 300 €/m2 HON ; l’abattement pour dépréciation est à raisonner en fonction dela fonctionnalité et de l’adaptabilité des locaux (0 à 30 % environ) ; la vétustéest liée à l’âge et aux travaux d’entretien et de remise à niveau.

� L’exploitation

Les cliniques privées font l’objet d’étude annuelle à partir des donnéescomptables de leur bilan, tant par les pouvoirs publics (Direction de larecherche, des études, de l’évaluation et des statistiques – DREES) que par unorganisme privé, l’Observatoire économique des cliniques privées.

Les résultats économiques et financiers des cliniques s’inscrivent dans uneévolution marquée par un encadrement de la tarification modérant la croissancede l’activité (et donc du chiffre d’affaires) en même temps que les chargesd’exploitation (en particulier du personnel) progressent, de même que les inves-tissements qui alourdissent les frais financiers.

Il en résulte une rentabilité économique faible, de l’ordre de 1 à 3 % du CA. Lespolycliniques de grande taille présentent la rentabilité la plus basse ; les petitescliniques spécialisées s’inscrivent dans le haut de la fourchette (pouvantdépasser 5 % pour certaines spécialités). L’excédent brut d’exploitation (EBE)rapporté au chiffre d’affaires se situe majoritairement entre 6 et 8 %. La renta-bilité demeure inférieure à la moyenne dans les régions les plus importantes, enparticulier en Île-de-France.

Le chiffre d’affaires est constitué en moyenne des postes suivantes :

• Forfaits de séjour et journalier 45/52 %

• Frais de salle 35/45 %

• Pharmacie et divers 8/15 %

Le chiffre d’affaires moyen par lit en polyclinique est de l’ordre de 100 000 €,et de la moitié en soins de suite et réadaptation, avec un taux d’occupation de80 à 85 %. Les charges sont constituées pour 45 à 50 % par le coût du personnel(35 000 €/an en moyenne entre infirmière et aide-soignante), les achats et



charges externes représentant l’autre grand poste des dépenses. Le compted’exploitation permet de dégager la part pouvant être supportée par le loyer,normalement de l’ordre de 8 % du CA HT (de 6 à 10 %).

27.2.4.3 Les méthodes d’estimation

On peut utiliser :

� Des méthodes métriques ou au litIl s’agit de méthodes soit comparatives, soit de reconstitution du coût aveccorrectifs.

Dans l’approche comparative, il convient de retenir des éléments de compa-raison pertinents correspondant à la catégorie de la clinique, de taille et destructure voisine en termes de lits : chirurgie, médecine, maternité, ambulatoire,soins intensifs. Chaque spécialité possède en effet son tarif et une rentabilitédifférente. En outre, une analyse régionale s’avère donc indispensable.

� L’estimation par capitalisation du revenuS’agissant de locaux monovalents, la valeur locative est établie selonl’article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, c’est-à-dire selon les usages de labranche.

Le loyer est généralement fixé dans une fourchette de 30 à 45 jours de recettejournalière théorique, dont le calcul est similaire à la méthode hôtelière. Celacorrespond sensiblement à une fourchette de 6 à 10 % du CA hors soins etproduits médicaux.

Ce marché, naguère diffus, tend à se concentrer avec l’intervention d’institu-tionnels recherchant tout à la fois une diversification de leurs placements et unsurcroît de rentabilité. Des transactions significatives ont ainsi pu êtrerécemment observées avec des rentabilités de 6 à 7 %, certes dans un contextegénéral de taux bas, sur des loyers sécurisés par des baux fermes de longuedurée.



28 DROIT AU BAIL ET INDEMNITÉ D’ÉVICTION

L’existence du droit au bail constitutif des éléments incorporels du fonds decommerce résulte de la loi du 30 juin 1926 renforcée par le décret du30 septembre 1953 et reprise dans la nomenclature du Code de commerce.

La cession du droit au bail est un acte constaté entre le locataire et l’acquéreur àl’occasion de la cession du bail. Le locataire reçoit alors une indemnité de départappelée droit au bail représentatif de la valeur économique conférée au droit depoursuivre le bail avec tous les avantages qui y sont attachés.

28.1 Le droit au bail

28.1.1 Le fondement de la valeur du droit au bail

28.1.1.1 L’aspect juridique

Le droit au bail n’est pas un droit réel immobilier conféré au locataire mais undroit qui s’ajoute à l’alternative offerte au locataire en place à l’issue du bail :

• soit de renouveler le bail pour une durée de 9 ans au moins avec un montantde loyer plafonné sauf motifs fondés et expressément prévus par le législateur(art. L. 145-33 du Code de commerce),

• soit de percevoir une indemnité d’éviction représentative du préjudice subi.

Si l’agrément du bailleur peut être rendu obligatoire, la cession du bail àl’acquéreur du fonds de commerce ne peut être interdite, contrairement à unecession indépendante du fonds de commerce à laquel le bailleur peut s’opposer.

Il faut enfin rappeler que le droit au renouvellement n’est accordé que si lepreneur a effectivement exploité le fonds au cours des trois dernières annéesprécédant l’expiration ou la reconduction du bail.

Le droit au bail se distingue :

• du pas de porte ou droit d’entrée que nous avons précédemment évoqué, quiest le montant demandé par le bailleur au locataire entrant,

• de la cession de bail, qui est une simple mutation de jouissance sans transfertde fonds,

• de l’indemnité de déspécialisation, qui est une somme versée par le locataireau bailleur en contrepartie de l’autorisation d’exercer une activité nouvelle,


316

• de l’indemnité d’éviction (art. L. 145-14) représentative du préjudice subi parle locataire du fait de la cessation du bail (refus de renouvellement).

28.1.1.2 L’aspect économique

Le législateur a voulu préserver le fonds de commerce de l’exploitant, consi-dérant que c’est par son travail et sa capacité qu’il a créé cette valeur ajoutéedurant la période du bail ; à l’échéance, il paraît donc équitable soit de l’indem-niser si le bail est interrompu, soit de lui permettre de poursuivre l’exploitationen bénéficiant d’un loyer, plafonné sauf exception, et en tout état de causeinférieur au loyer de marché.

Les clauses du bail ont donc pu générer un avantage négociable, le droit au bail,relevant d’un marché bien individualisé mais souvent fortement lié à celui desfonds de commerce.

28.1.2 Les facteurs de la valeurLe préalable à la détention du droit au bail est que le bail bénéficie du statut dudécret du 30 septembre 1953, ce qui implique le respect d’un certain nombre deconditions, dont l’existence d’un local de nature commerciale exploité par uncommerçant en activité dûment immatriculé et une activité exercée confor-mément à la destination du bail.

La valeur du droit au bail dépend de trois principaux paramètres, les deuxpremiers de nature immobilière, le dernier de nature juridique.

28.1.2.1 La situation

La qualité de l’emplacement constitue l’élément essentiel de la valeur du droitau bail, en soulignant la tendance de plus en plus marquée de la segmentation dumarché : les emplacements secondaires sont délaissés et en conséquence lavaleur du droit au bail y diminue ; en même temps, on constate, à Paris en parti-culier, une surenchère des grandes marques sur les sites ciblés (Champs-Élysées, Saint-Germain-des-Prés) où, malgré des valeurs locatives soutenues, lemontant des cessions continue de croître.

De façon plus générale, mais sur un mode plus atténué, le phénomène est observabledans les grands centres commerciaux et dans les meilleurs secteurs des grandesvilles. Dans ces situations très appréciées, le nombre limité de locaux susceptiblesde convenir aux grandes marques ou aux grandes banques donne une valeur élevéeau droit au bail, même quand les conditions du bail ne sont pas particulièrementavantageuses. Le phénomène est patent dans les grands centres commerciaux oùl’usage généralisé des baux de 12 ans permet un déplafonnement des loyers.

La sensibilité de la valeur à l’emplacement est très élevée et comporte des varia-tions qui peuvent être brutales sur de faibles distances. Il convient égalementd’être attentif à la pérennité de la commercialité, qui peut subir des modifica-tions inopinées : transfert ou installation de « locomotives », nouvelle desserte,phénomène de mode…).


Droit au bail et indemnité d’éviction 317

28.1.2.2 La consistance des locaux

Outre la présentation générale de l’immeuble, les éléments principaux de laconsistance à examiner sont :

• taille : surface réelle, surface pondérée ;

• configuration : largeur sur rue, vitrines ;

• facilité d’exploitation : livraison, nombre de niveaux, locaux annexes ;

• état d’entretien ;

• équipement.

28.1.2.3 Les conditions juridiques et financières du bail

Les principales clauses du bail participent à la valeur patrimoniale en influantsoit directement, soit indirectement, sur les avantages économiques du contrat.Les points principaux concernent :

• la destination des locaux, le bail « tous commerces » constituant un élémentde forte valorisation, même si peut être sollicitée la déspécialisationmoyennant une indemnité au profit du bailleur ;

• les facilités de gestion : faculté de sous-location et mise en location-gérance(location du fonds de commerce) ;

• l’inclusion de locaux accessoires, dont en particulier le logement ducommerçant ;

• les conditions financières du loyer : . montant du loyer, modalités de révision,. possibilité de déplafonnement,. charges et conditions, en particulier impôts et taxes, grosses réparations,

charges de copropriété.

Cet aspect est primordial dans les situations courantes car il permet de quantifierl’avantage économique conféré par le contrat.

28.1.3 Les méthodes d’estimationL’approche de la valeur du droit au bail a fait l’objet de nombreuses études et aévolué dans le temps. Le nombre de paramètres influant sur la valeur ne permetpas de recourir à une formulation mathématique unique trop rigide : l’obser-vation du marché doit conduire à une analyse pragmatique constammentévolutive.

28.1.3.1 Méthodes traditionnelles par comparaison

La méthode ancienne est surtout pratiquée dans les villes de province présentantun centre historique constitué de quelques voies de commercialité comparable.

Elle consiste à appliquer au cas d’espèce des éléments comparatifs tirés demutations réalisées dans le même secteur ; l’unité de référence retenue est le


318

m2 pondéré boutique, le prix unitaire retenu par comparaison faisant l’objet decorrectifs spécifiques au local étudié (longueur de la façade, activité).

Pour mémoire, citons deux autres approches relevant d’une comparaisonpragmatique d’expérience :

• Méthode appliquant un coefficient multiplicateur au loyer fonction du niveaude celui-ci, coefficient déterminé par expérience et connaissance du marché.Cette méthode a été à juste titre contestée sur le plan théorique dans la mesure oùla valeur du droit au bail est inversement proportionnelle au montant du loyer.

• Variante de la méthode par comparaison utilisée surtout dans le sud-est de laFrance, qui consiste à retenir comme unité de référence « une surface corrigéeboutique » calculée grossièrement comme en matière d’habitation. Cetteméthode est également critiquable en raison de la pertinence relative de l’unitéde référence ; elle est à déconseiller sauf pratique suivie sur un marché très ciblé.

28.1.3.2 Méthode par différence

Cette méthode part du postulat que la valeur du droit au bail représente la valeurdes locaux libres déduction faite de la valeur des murs loués dans les conditionsconstatées, soit :

DAB = V – VL

DAB : valeur du droit au bail

V : valeur libre

VL : valeur louée

L’exercice consiste donc à déterminer V et VL.

La valeur libre peut se déterminer :

• soit directement par comparaison pour des locaux de commercialité équiva-lente, ce qui est souvent difficilement réalisable faute de références ;

• soit indirectement par capitalisation de la valeur locative « à l’américaine ».

La valeur louée est obtenue par capitalisation du loyer constaté sous réserve decorrectifs, dont plus particulièrement les possibilités de déplafonnement.

Cette méthode, admise par certaines juridictions, résulte du principe de totali-sation qui consiste à considérer que la valeur de l’ensemble des droits possiblessur un immeuble est égale à la somme de leurs valeurs.

Cette approche, qui se veut rationnellement inattaquable, ne tient cependant pascompte de l’autonomie des marchés :

• marché des locaux libres très étroit ou reconstitué de façon souvent théorique,qui est le fait des utilisateurs,

• marché des locaux loués, intéressant les investisseurs qui privilégient le loyerconstaté souvent très éloigné de la valeur locative.

De plus, il n’est pas tenu compte du coût complet présidant à la libération deslocaux, qui excède bien souvent le simple droit au bail.


Droit au bail et indemnité d’éviction 319

28.1.3.3 Méthode financière par actualisation de l’économie de loyer

Cette méthode financière privilégie, pour la recherche de la valeur du droit aubail, l’économie de loyer générée par le statut protecteur des baux commer-ciaux. La valeur du droit au bail est établie en recherchant la valeur actuelled’un flux ou revenu correspondant à cette économie de loyer sur une période àdéterminer selon la formule :

DAB = e

e : économie de loyer (par an, ou par échéance trimestrielle)i : taux d’actualisationn : durée du flux

Le paramètre e est la différence entre le loyer de marché Lm et le loyer constatéLc soit :

e = Lm – Lc

Le loyer de marché Lm est apprécié par référence directe au marché catégorielpar comparaison (à commercialité équivalente) ; Lc est le loyer constaté(actualisé sur l’ICC le cas échéant).

Le paramètre n représente la durée pendant laquelle l’avantage de l’économiede loyer perdure. Pour les boutiques, compte tenu du statut, le maintien estassuré pour une longue durée, se rapprochant de l’infini sauf en cas dedéplafonnement prévisible à l’échéance du bail.

Dans cette hypothèse, un nouveau loyer sera fixé judiciairement le plus souventà un niveau restant inférieur au loyer de marché et conduisant donc à unenouvelle valeur du droit au bail.

Dans la pratique, certains experts retiennent des durées plus courtes limitées àun ou deux baux (soit 9 ou 18 ans), ce qui constitue une adaptation pragmatiquede la méthode théorique.

Pour les bureaux qui ne relèvent pas du plafonnement en fin de bail, la durée del’économie de loyer est théoriquement limitée par l’échéance du bail.

Quant au paramètre i, son choix fait l’objet de plusieurs interprétations. Pourcertains, le flux financier représentant l’économie de loyer constitue un actif ducommerçant et, à ce titre, il est assimilable à la rentabilité qu’il recherche pourses fonds propres ; celle-ci est donc spécifique pour chaque activité dans unelarge fourchette dont les extrêmes permettent d’aller de moins de 10 % à plus de30 %. Dans un même type d’approche, il peut être considéré que le fluxfinancier fait l’objet d’un placement à long terme de type obligataire et donc quele taux d’actualisation doit être égal à celui des placements financiers de cettenature.

Une deuxième école s’en tient à une interprétation immobilière de l’opérationqui justifie donc le choix d’un taux immobilier pour cet investissement. Dans cecas qui nous semble le plus logique, le taux varie en fonction de la qualitéimmobilière, de la situation et de la consistance, les taux les plus faiblesgénérant des valeurs plus élevées s’appliquant aux meilleurs sites.

1 1 i+( ) n–

–i

-------------------------------


320

À titre d’illustration, le tableau ci-dessous indique les différentes valeurs ducoefficient multiplicateur de l’économie de loyer qui apparaissent selon la duréeretenue pour cet avantage et le taux d’actualisation adopté.

Ainsi, si l’expert considère que la valeur du droit au bail d’un local correspond àune actualisation de l’économie de loyer sur 9 ans au taux de 5 %, sonestimation sera de 7,10 fois l’économie de loyer.

28.1.3.4 Méthode par application d’un coefficient de situation à l’économie de loyer

Cette approche est une variante de la précédente, privilégiant le même facteurd’économie de loyer.

Le coefficient multiplicateur appelé coefficient de situation ou de décapita-lisation est obtenu par l’analyse du marché des loyers commerciaux et des prixde cession.

Les loyers pratiqués pour les locations anciennes étant très modérés, il enrésulte des prix de cession, droit au bail voire pas de porte pour le propriétaire,élevés que l’on assimile à un loyer en capital à réincorporer au loyer périodique.

Cette opération de décapitalisation du prix de cession permet alors, par un choixjudicieux du coefficient, de retrouver le loyer de marché. Ce coefficient estvariable dans le temps selon les conditions du marché et dans l’espace selonl’emplacement.

À titre indicatif, il peut atteindre en 2005 les valeurs suivantes :

• boutiques : emplacement moyen 3 à 6 emplacement de premier ordre 6 à 12

• locaux artisanaux : généralement en situation secondaire 3 maximum

• bureaux : montant modéré en raison du déplafonnement en fin debail, fonction du niveau locatif, de la durée résiduelledu bail, des aménagements.

Par exemple, sur une artère parisienne où le loyer constaté est de 15 000

€

/anpour une boutique dont le droit au bail vient d’être cédé 150 000

€

, quel est lecoefficient de situation, sachant que dans le secteur, la valeur locative de marchés’établit à 30 000

€

?

L’économie de loyer est de 30 000

€

– 15 000

€

= 15 000

€

.

DuréeTaux

9 ans 18 ans 99 ans

12 % 5,33 7,25 8,33

10 % 5,76 8,20 9,90

5 % 7,10 11,69 18,33

0 % 9 18 99


Droit au bail et indemnité d’éviction

321

D’où le coefficient :

28.1.3.5 Le cas particulier des secteurs très recherchés

Dans ces secteurs, l’application des méthodes financières par actualisation del’économie de loyer minore bien souvent les valeurs de droit au bail.L’évolution de ces secteurs se traduit fréquemment par des changements quant àla nature des commerces présents. Les nouveaux arrivants – grandes marques –apportent des concepts innovants et fonctionnent sur des modèles économiquesplus dynamiques qui peuvent supporter des charges immobilières plus impor-tantes que pour des commerces traditionnels. Outre une éventuelle économie deloyer, l’acquisition d’un droit au bail leur confère la possibilité d’exercer leuractivité là où ils pensent qu’elle rencontrera le plus de succès. Cet élémentparaît bien souvent prépondérant quand on considère les cessions de droits aubail dont les montants excèdent parfois très largement les évaluations fondéessur le calcul de l’économie de loyer. Dans ce cadre, le recours à la méthodetraditionnelle par comparaison retrouve un intérêt certain.

28.1.3.6 Conclusion

L’appréciation du droit au bail reste largement empirique et ne peut être réduiteà une simple équation mathématique basée sur l’économie de loyer. Certes, cetaspect demeure prépondérant dans bien des cas courants mais, dans les empla-cements les plus convoités, on constate des niveaux de prix que la seuleéconomie de loyer ne permet pas de justifier alors même que l’on assiste à lareconstitution d’un droit au bail pour un loyer ayant atteint la valeur locative demarché.

Des considérations de stratégie commerciale liées à la notoriété sont certai-nement prises en compte par les décideurs, ce qui justifie une prime de situationque l’expert, à un instant donné, constate et intègre dans le coefficient multipli-cateur.

28.2 L’indemnité d’éviction

28.2.1 Le fondement juridique

La protection du fonds de commerce a été instaurée par le décret de 1953 qui aprévu dans son article 8 repris dans le Code de commerce sous l’article L. 145-14qu’en cas de non-renouvellement du bail, le propriétaire, sauf motif grave etlégitime à l’encontre des locataires, est tenu de payer une indemnité d’éviction.

Cette indemnité est représentative du préjudice subi par la cessation d’activité etcomprend notamment

la valeur marchande du fonds de commerce déterminéeselon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux

k150 00015 000------------------- 10==


322

de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation àpayer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait lapreuve que le préjudice est moindre

.

Le législateur fournit un cadre général d’appréciation du préjudice sanscependant réglementer dans le détail les modalités de calcul, qui restentlargement du pouvoir souverain d’appréciation des tribunaux. S’agissant de casd’espèce, parfois complexes, le juge fait le plus souvent appel à un expertjudiciaire. Celui-ci a pour mission d’éclairer le magistrat par une analyse del’activité exercée et une recherche d’informations, le conduisant à proposer unchiffrage raisonné du montant du préjudice.

28.2.2 Modalités de calcul de l’indemnité d’éviction

Le calcul de l’indemnité reposant sur la réparation du préjudice, il convient enpréalable d’examiner l’impact économique de la cessation d’activité. Deux cassont alors à considérer selon que le fonds de commerce disparaît (l’indemnitéaura pour base la valeur de celui-ci) ou que le fonds peut être transféré (alorsc’est la perte patrimoniale du droit au bail qui constitue l’élément principal dupréjudice).

Le cas de la disparition du fonds de commerce est typiquement celui desactivités de vente de détail, dont la zone d’attraction est limitée.

Le chiffre d’affaires de ces fonds résulte pour l’essentiel de l’emplacement et,sauf réinstallation à proximité immédiate, la clientèle est perdue et donc lefonds de commerce.

A contrario, la possibilité de transfert est aisée pour les bureaux ainsi que pourles activités artisanales et industrielles.

Des cas intermédiaires peuvent se présenter et donner lieu à des analyses plusnuancées :

• le cas des commerces de notoriété pour lesquels l’emplacement n’est pasprépondérant en raison d’une fidélisation de la clientèle aux produits ;l’impact du transfert sur le fonds doit être examiné pour déterminer le caséchéant la fraction de clientèle perdue ;

• concernant les grossistes, les modalités d’exploitation sont à étudier et seloncelles-ci, le transfert d’un point de vente peut conduire à la disparition de toutou partie du fonds ;

• le cas des succursales implique d’examiner la valeur du fonds afférente auseul point de vente et donc retraitée des avantages dus à son appartenance augroupe (publicité, gestion).


Droit au bail et indemnité d’éviction

323

28.2.2.1 Cas de la disparition du fonds de commerce

�

La valeur du fonds

La base de l’indemnité est alors la valeur du fonds de commerce telle que nousl’étudierons dans le chapitre suivant. On notera que le législateur a conseillél’approche selon les usages de la profession, ce qui a conforté l’utilisation debarèmes dont la simplicité ne constitue pas un gage de fiabilité.

L’estimation du fonds de commerce comprend normalement le matérielpuisqu’en cas de rachat d’un nouveau fonds, celui-ci se trouverait faire doubleemploi, ce qui fait que le transfert n’en est pas justifié.

Concernant le stock, celui-ci n’est normalement pas transféré (il ferait là aussidouble emploi) mais vendu souvent hâtivement en solde, la perte étant alors àprendre en compte dans le préjudice.

Comme nous le verrons, il convient de vérifier que la valeur du fonds est aumoins égale à la valeur du droit au bail.

�

Les indemnités accessoires

Elles comprennent un ensemble de frais et

impenses

dont on distinguetraditionnellement :

• les frais de mutation ou indemnité de réemploi : ils sont représentatifs desfrais d’acquisition et des frais et honoraires de recherche. La cour d’appel deParis retient généralement 10 % en 2002 ;

• les frais de déménagement : ils sont normalement limités voire inexistants ; ilsconcernent parfois certains matériels (à déduire dans le cas du fonds decommerce) et certains éléments du stock ;

• le trouble commercial : ce poste représente l’ensemble des frais liés à uneréinstallation ; pendant une période de durée variable couvrant la recherched’un fonds, le temps du déménagement et de la réinstallation, il y a unmanque à gagner représenté par l’ensemble des frais fixes supportés parl’entreprise (personnel, assurances, impôts) et la perte de revenu liée autransfert.L’analyse prévisionnelle de ce coût ne peut être que forfaitaire et appréciéepar le juge après rapport d’expert. La jurisprudence retient une fraction duchiffre d’affaires (2 à 5 %) ou plus souvent du bénéfice (2 à 5 mois) ;

• les indemnités de licenciement : elle sont généralement retenues a posterioriet font l’objet d’un sursis à statuer.Selon la nature des contrats de travail, celles-ci peuvent représenter de 3 à12 mois (voire plus) de salaires ;

• les doubles frais le cas échéant, lorsque l’évincé doit supporter des chargessur le local de départ et sur son nouveau local.

28.2.2.2 Cas du transfert du fonds de commerce

Dans cette hypothèse, l’éviction n’entraîne pas la disparition du fonds decommerce, qui est simplement déplacé sans que la clientèle soit modifiée.


324

C’est généralement au bailleur de démontrer que cette opération est justifiée,l’expert nommé étant chargé d’éclairer le tribunal sur sa faisabilité et son impactfinancier.

La clientèle, d’une manière générale, est considérée comme transférable dans lamesure où elle n’est pas attachée à l’emplacement du fonds de commerce.

L’éviction entraîne alors la perte du droit au bail et des frais de transfert réaliséen veillant à conserver la clientèle.

L’indemnité principale est donc représentée par la valeur du droit au bail,généralement estimée sur la base de l’économie de loyer affectée d’un coeffi-cient multiplicateur dit de situation. Fidèles au principe de l’économie de loyer,certains se sont posé la question de la valeur du droit au bail dans les centrescommerciaux, puisque le déplafonnement des loyers est la situation la plusfréquente et qu’il n’y a ainsi pas d’économie de loyer au terme du bail. L’obser-vation des pratiques montre au contraire que l’indemnisation des locatairesévincés est souvent substantielle. Il convient d’étudier les transactions réaliséesdans le centre pour pouvoir déterminer, par une approche par comparaison, lavaleur du droit au bail.

S’y ajoutent les indemnités accessoires :

• frais de transfert et de réinstallation retenus sur la base de devis d’entreprise ;

• trouble d’exploitation : ce poste est beaucoup plus lourd que dans le casprécédent de disparition du fonds et doit faire l’objet d’une analyse plus fine ;celle-ci doit prendre en compte pendant la période d’arrêt d’activité : . l’ensemble des frais fixes : frais de personnel, impôts et taxes, loyers,

honoraires, frais de gestion, frais financiers, amortissements, frais annexes,. la perte de bénéfice : ce montant est souvent élevé et dépasse souvent 5 %

du CA et 10 à 20 % de la marge brute d’autofinancement (MBA) ;

• récompense d’impenses non amorties : cette indemnité ne peut être envisagéeque si les aménagements réalisés ne sont pas transférables et s’il s’agitd’éléments non amortis et n’ayant pas fait accession au bailleur selon lesclauses du bail (on rappellera que les améliorations effectuées par le locatairesont prises en compte dans le montant du loyer à l’expiration du bail qui suitcelui au cours duquel elles ont été réalisées) ; ce poste ne saurait alors secumuler avec les coûts d’aménagement du nouveau local ;

• frais de publicité et doubles frais : le transfert va générer un ensemble de fraisde publicité légale (registre du commerce, statuts…) et privée indispensablepour conserver la clientèle ; de même, la période de fonctionnement sur deuxsites génère des doubles frais (loyers, abonnements, déplacements) qu’ilconvient de prendre en compte.

En conclusion, on retiendra que le calcul du montant de l’indemnité d’évictionest une opération complexe nécessitant, pour chaque cas d’espèce, une analyserigoureuse de l’intégralité du préjudice qui pour le principal est constitué de toutou partie du fonds de commerce et du droit au bail. S’y ajoutent un ensembled’indemnités accessoires dont certaines ne peuvent être chiffrées qu’à l’issue duprocessus et dont il convient donc d’en réserver le montant.


29 DE L’ÉVALUATION DU FONDS DE COMMERCE À L’ÉVALUATION DE L’ENTREPRISE

Ce chapitre se propose de traiter de la valeur des fonds de commerce et parextension de la valeur des entreprises. L’analyse de ces entités est d’abordcomptable mais aussi économique et fiscale.

Le fonds de commerce et plus encore l’entreprise résultent en effet de la mise enœuvre de divers facteurs de production en vue de satisfaire le besoin du marchépar une offre de produits dégageant une marge.

Le fonds de commerce est l’expression élémentaire de l’entreprise et n’enconstitue qu’une fraction pour les plus grandes. Sa valeur s’appréhende relati-vement aisément pour les activités de détail à partir de ratios bien connus despraticiens. L’entreprise, en revanche, est une entité plus complexe intégrant nonseulement les capitaux de l’entrepreneur mais aussi des capitaux externes. Lesméthodes d’estimation qui en découlent relèvent de deux perspectives pouvantêtre mises en œuvre simultanément après un retraitement comptable sousl’angle économique :

• actualisation des profits futurs, qui constitue une approche dynamique etprospective,

• actif net réel éventuellement corrigé, qui constitue une perspective plusstatique à connotation patrimoniale.

29.1 Les éléments constitutifs du fonds de commerce et de l’entrepriseL’entité fonds de commerce ne possède pas de définition juridique propremalgré une existence plus que centenaire renforcée par la législation sur la« propriété commerciale » (décret du 30 septembre 1953 en particulier). Ledroit des sûretés l’a depuis longtemps intégré par les possibilités de nantis-sement au profit de créanciers.

En fait, le fonds de commerce constitue une universalité de droits représentéepar des éléments incorporels et corporels. Il est considéré comme un bienimmobilier incorporel distinct de ses constituants, dont la présence n’est pasindispensable sauf celle de la clientèle.


326

29.1.1 Les éléments incorporels

Ils constituent des concepts distinctifs du fonds de commerce ; le premierd’entre eux est la clientèle, base de son existence. La clientèle qui alimente lechiffre d’affaires se constitue dans le temps par le savoir-faire du commerçant.Cette action propre est conjuguée avec la qualité du site qui attire les acheteurset accroît l’achalandage. Cette dernière notion, plus liée à la situation, tend à sefondre dans celle plus large de la clientèle.

Le deuxième élément important du fonds est le droit au bail (ou pas de portelorsque l’exploitant est propriétaire des murs). Il constitue un élément patri-monial souvent prépondérant, qui comme nous l’avons vu, peut être quantifié etpermettre ainsi une approche partielle de la valeur du fonds.

Les autres éléments incorporels dont la présence est supplétive comprennent :

• l’enseigne ou le nom commercial : éléments de réputation nécessitant dutemps et permettant de fidéliser la clientèle ;

• les licences, agréments, cartes professionnelles qui pour certaines activitéssont indispensables et dont il faut noter qu’ils ne disparaissent pas en casd’expropriation ;

• les divers droits liés à la création de produits ou de concepts qui génèrent surdes périodes variées des redevances ;

• des contrats d’exclusivité territoriale et des contrats de distribution exclusiveou d’approvisionnement.

29.1.2 Les éléments corporels

Ces constituants figurent à l’actif du bilan du commerçant avec leurs valeurshistoriques et leurs amortissements.

On distingue :

29.1.2.1 Les aménagements et agencements

Il s’agit de tous les travaux supportés par le locataire destinés à améliorerl’exploitation par une meilleure adaptation des locaux. Les plus courantsconcernent la vitrine, les revêtements (sols et murs), les éléments décoratifs, lesrangements, les équipements. On distingue les ouvrages amovibles de ceuxdevenus immeubles par destination. Dans ce cas, leur prise en compte dépenddes clauses du bail : accession, remise en état initial à la fin du bail, interpré-tation de l’article 23-3 relatif aux améliorations.

29.1.2.2 Le matériel

Il comporte l’ensemble des objets utilisés dans l’exercice du commerce, soit :

• le mobilier,

• l’outillage aussi bien d’atelier que de bureau,


De l’évaluation du fonds de commerce à celle de l’entreprise 327

• le matériel de transport.

L’ensemble de ces éléments fait l’objet d’un traitement comptable avec règlesd’amortissement réglementées. Il faut y ajouter :

• le stock, dont l’importance est variable selon l’activité.

Pour des commerces à stock important et diversifié, celui-ci fait l’objet tradi-tionnellement d’une estimation distincte.

29.2 L’évaluation du fonds de commerce

29.2.1 Les évolutions de l’activité commercialeLa branche « commerce » constitue l’une des premières activités nationales,employant plus de deux millions de personnes dans plus de 500 000 entreprises,ce qui illustre la petite taille unitaire de chaque commerce.

L’évolution débutée avec la motorisation (début des années 1960) a, surtoutpour le commerce alimentaire, été marquée par le recul (toujours en cours) ducommerce de détail qui ne représente plus qu’un peu plus du tiers de la consom-mation des ménages au profit des grandes surfaces. Celles-ci atteignent quelque12 millions de m2 avec la densité la plus forte d’Europe (1,5 hyper pour100 000 habitants). L’activité commerciale connaît des adaptations permanentescaractérisées par un dynamisme qui ne se dément pas :

• déplacement des implantations : périphérie, galeries de centre-ville ;

• apparition de nouveaux produits et de nouveaux concepts ;

• mode d’exploitation diversifié : franchise, groupement de commerçants,coopératives.

La construction européenne avec la création d’une monnaie unique se traduitpar l’implantation de grandes chaînes internationales qui tiennent à installer leurenseigne souvent à des emplacements prestigieux.

Cette activité en constante évolution se caractérise par une grande hétérogénéitétant dans le volume d’activité mesuré par le chiffre d’affaires au m2, que dansles marges. Il en résulte une forte dispersion des valeurs locatives et des droitsau bail en fonction de l’activité, même pour des emplacements proches. Lespossibilités offertes par un bail tous commerces ou la faculté de déspécialisationconstituent de ce point de vue des facteurs valorisants significatifs.

Ces évolutions ne sont certainement pas achevées, comme le montre le dévelop-pement du cyber commerce qui a conquis des parts de marché significativesdans certains types d’activités.

29.2.2 Les facteurs de la valeur du fondsTrois ensembles de facteurs doivent être analysés pour guider l’expert dansl’appréciation de la valeur.


328

� Les facteurs se rapportant au local

Ils concernent tout d’abord la situation examinée sous l’angle de lacommercialité : fréquentation, desserte, caractéristiques du quartier.

Il convient ensuite d’apprécier la consistance du local : configuration,agencement, équipement, état d’entretien.

� Les facteurs liés aux conditions du bail

L’ensemble des clauses du bail doit être examiné, permettant de déterminer lavaleur du droit au bail dont on rappelle qu’elle constitue souvent une fractionimportante de la valeur du fonds de commerce.

� Les facteurs économiques

Il s’agit ici d’examiner l’environnement dans lequel le fonds est exploité etl’adaptation de l’exploitation à celui-ci.

Une analyse du marché permet de situer l’activité en termes de produit, de prix,de concurrence, de relations fournisseurs-clients.

L’exploitation constatée répond-elle à l’attente du marché en termes de locaux,de matériels, de produits mais aussi de management ?

En résumé, l’ensemble des facteurs d’exploitation mis en œuvre doit êtrerapproché de la capacité de l’entreprise à générer une rentabilité suffisante.

29.2.3 Les méthodes d’estimation

29.2.3.1 L’utilisation des barèmes professionnels

L’usage de barèmes professionnels est ancien et perdure malgré les critiquesdont il a fait l’objet. On ne peut néanmoins l’ignorer dans la mesure où ilcontinue d’être utilisé en matière d’expropriation et de contentieux fiscaux.

La méthode qui se veut pragmatique, basée sur l’observation des mutations del’espèce, privilégie le chiffre d’affaires TTC comme unique paramètre, la valeurdu fonds étant obtenue par application au chiffre d’affaires d’un coefficient.

Cette méthode fait l’objet de correctifs et d’adaptations empiriques en fonctiondes circonstances : • le chiffre d’affaires retenu est calculé sur la moyenne des trois derniers

exercices, corrigé de l’inflation et le cas échéant purgé des fluctuationsexceptionnelles ;

• la qualité et l’état des aménagements et du matériel sont pris en compte ;• les conditions locatives, en particulier le montant du loyer, constituent un

paramètre plus ou moins valorisant du droit au bail dont il faut apprécierl’incidence ;

• le résultat comptable en termes de capacité bénéficiaire permet de retenir uncoefficient différencié selon son montant.



On retiendra donc la difficulté de l’utilisation de ces barèmes qui présentent unelarge fourchette d’appréciation malgré les correctifs permettant d’améliorerl’approche de la valeur.

Cette méthode est donc à déconseiller en l’absence d’une longue pratique sur unsite déterminé et pour des activités bien connues.

Nous fournissons en annexe n° 4 quelques exemples de la valeur de fonds decommerce tirés des usages professionnels et du dépouillement de la jurisprudence.

29.2.3.2 La méthode analytique

L’évolution de l’activité commerciale et de la législation a érodé voire supprimédans de nombreux cas les éléments de base de la valeur du fonds de commercequi reposaient sur un phénomène de rente :

• rente de situation liée à l’emplacement qui ne se maintient plus que sur lesmeilleurs sites,

• rente fiscale en voie de disparition par l’imposition au réel compensée par unsystème de protection sociale amélioré,

• rente économique liée au droit au bail qui ne subsiste que pour les meilleuressituations.

Ce phénomène mal intégré par les barèmes est pris en compte par l’étude analy-tique du fonds, qui comporte :

• l’examen de la valeur du droit au bail,

• l’appréciation de la valeur résiduelle des éléments corporels, matériels etagencements, souvent de faible montant,

• la recherche de la valeur de la clientèle.

Celle-ci constitue la fraction de l’incorporel imputable au savoir-faire ducommerçant. Elle s’apprécie à partir de l’analyse comptable de l’entreprise. Leratio couramment utilisé est le résultat avant impôt, mais ce poste n’est pastoujours représentatif de la réalité économique de certaines entreprises privilé-giant l’objectif fiscal. Il peut varier en effet en fonction de la politique derésultat choisie, de la rémunération des dirigeants, de la politique d’amortis-sement et des financements.

La profitabilité est plutôt mesurée soit par le résultat brut d’exploitation, soldedu chiffre d’affaires (toujours hors taxe dans les bilans), des charges directes(achats consommés) et fixes (personnel, charges externes), soit par la margebrute d’autofinancement qui représente le résultat avant frais financiers, provi-sions, amortissements et impôts.

Le calcul de la quote-part du fonds afférente à la clientèle s’effectue à partir dela marge brute d’autofinancement (le cas échéant corrigée du sur ou sous-salairede l’exploitant), de laquelle on retranche l’économie de loyer procurée par lebail et dont la capitalisation a permis de déterminer la valeur du droit au bail. Lesolde, s’il est positif, constitue le super bénéfice (ou goodwill) résultant descapacités de l’exploitant à tirer parti de son potentiel client.


330

S’agissant d’un poste dont la visibilité dans le temps est limitée (5 ans au plus)et sujet à des variations, le rendement de ce goodwill doit être élevé. Selon savolatilité, on le capitalise souvent à un taux de 15 à 25 %.

29.3 Les approches de la valeur de l’entrepriseLa détermination de la valeur d’une entreprise relève de disciplines financièreset comptables que l’expert immobilier ne peut ignorer, même s’il ne peutprétendre se substituer à des spécialistes. Les modes de raisonnement consti-tuent des rudiments indispensables à connaître en raison de l’analogie qu’ilsprésentent parfois avec l’approche purement immobilière.

Une entreprise est la confluence de différents facteurs de production mis enœuvre par une communauté d’individus, sous l’autorité d’une directionimpulsée par les apporteurs de capitaux en vue d’une production de biens etservices générant de la valeur.

La situation d’une entreprise est périodiquement établie, au moins une fois paran, dans un bilan qui restitue une photographie instantanée de l’actif (utilisationdes moyens de financement) et du passif. Ce bilan est complété, outre diversesannexes, d’un compte d’exploitation qui décrit sur la période considérée les fluxfinanciers.

C’est donc à partir de ces informations que l’analyste va tenter de valoriserl’entreprise, une entité qui, contrairement au fonds de commerce, prend encompte les modalités de financement (emprunts, trésorerie, fonds propres) etdonc peut avoir une valeur négative.

Les deux grandes approches de l’évaluation de l’entreprise retrouvent lesraisonnements immobiliers : une approche dynamique fondée sur la rentabilitépar la prévision des revenus futurs extrapolés de l’exploitation antérieure, et uneapproche plus statique étayée par la valeur nette des différents constituantscorrigés des paramètres spécifiques de l’entreprise justifiant une plus-value(goodwill) ou une moins-value (badwill).

29.3.1 Évaluation par la rentabilitéLa méthode déjà examinée pour les biens immobiliers s’appuie sur la théoriequi postule que la valeur actuelle est le reflet des profits futurs. C’est la méthoded’estimation par les cash-flows, déjà étudiée pour les immeubles (chapitre 14auquel on se reportera).

Aux numérateurs apparaissent les revenus nets de charges, au dénominateur lesfacteurs d’actualisation successifs ; le dernier terme, normalement très éloigné,est représenté par la valeur nette actualisée de l’entreprise dissoute (valeur desactifs nets à l’époque, déduction faite des coûts dont le coût social, licenciementet retraites). Selon les entreprises, trois méthodes sont employées et serontexaminées successivement.



29.3.1.1 La valeur de rendement

Le rendement correspond ici au montant du bénéfice distribué (avoir fiscalinclus). Dans le cas de sociétés cotées, le rapport cours sur bénéfice net ou PER(price earning ratio), apprécié par branche d’activité, est un élément d’analyseprivilégié. Ce ratio, s’il est devenu un élément incontournable de l’appréciationdes sociétés cotées qui subissent la pression des actionnaires et des analystes,n’est pas toujours représentatif de la réalité économique de sociétés non cotées.

Dans ce cas, des correctifs doivent être pratiqués en fonction de la politique dedistribution, et par éventuel retraitement de postes du bilan concernant essen-tiellement le provisionnement et la rémunération des dirigeants (y compris lesfrais généraux).

La valeur s’apprécie par capitalisation du bénéfice qui, à un moment déterminé,dépend de la branche d’activité, de la qualité de la gestion et de la notoriété del’entreprise.

Ce taux, inversement proportionnel à la sécurité des capitaux engagés, peut êtreinférieur à 5 % pour des activités fortement capitalisées et stables, et atteindreplus de 10 % (voire le double) pour des activités de service pouvant êtrevolatiles.

29.3.1.2 La valeur de productivité

Cette approche est basée sur le bénéfice après impôt qui est censé refléter plusfidèlement la réalité économique de l’entreprise en étant indépendant de lapolitique suivie envers les associés (distribution de dividendes, pratiqued’autofinancement). Le bénéfice comme le dividende doit être apprécié aprèsretraitement de certains postes du bilan pouvant « camoufler » un bénéfice nondistribué :

• provisions non fondées,

• amortissement excessif,

• appréciation non conforme de la valeur des stocks et des travaux en cours,

• immobilisations comptabilisées indûment en frais généraux,

• rémunération des dirigeants.

Le taux de capitalisation dépend des mêmes paramètres que précédemment etvarie toutes choses égales par ailleurs avec le risque. S’appliquant à une assietteplus importante, il est logiquement plus élevé que dans la méthode précédente etse situe généralement dans une fourchette de 10 à 20 %.

29.3.1.3 Estimation à partir de la marge brute d’autofinancement ou de l’excédent brut d’exploitation

Cette approche affine la précédente par la prise en compte de la réalité écono-mique, qui est constituée par l’aptitude de la structure à assumer les finance-ments existants ou futurs.


332

La marge brute d’autofinancement (MBA ou cash-flow) représente l’adjonctiondu bénéfice net (après IS), des amortissements et des provisions non affectées àdes charges réelles.

L’excédent brut d’exploitation (EBE) constitué de la MBA accrue des fraisfinanciers, est quant à lui représentatif de la capacité financière d’endettement.Cette notion est en particulier utilisée pour les hôtels avec un calcul de l’EBEspécifique (par intégration de charges supportées par le bailleur).

On relèvera que cette MBA peut être également obtenue par le haut du bilan enretranchant du chiffre d’affaires HT les charges proportionnelles, les chargesexternes et les frais financiers selon le schéma suivant :

La valeur de l’entreprise est alors obtenue par un coefficient multiplicateurappliqué à la MBA compris le plus souvent entre 4 et 10 : le bas de la fourchettes’applique aux branches les plus consommatrices de capitaux, le haut pour lessociétés de service.

Les services fiscaux utilisateurs de ces méthodes préconisent une combinaisondes trois approches avec une pondération variable selon la nature, la taille et lastructure de l’entreprise.

Les activités de commerce et les sociétés civiles seront préférentiellementestimées sur la base de la valeur de productivité avec prise en compte de lapolitique de distribution.

Les activités industrielles ou les sociétés importantes devront faire appel auxtrois approches éventuellement pondérées pour certaines.

CA HT

– Charges proportionnelles

= Marge brute (ou marge commerciale)

– Charges de personnel

– Charges externes

– Impôts et taxes

= Excédent brut d’exploitation

+ Produits financiers

– Frais financiers

= Marge brute d’autofinancement

– Amortissement

– Dotations aux provisions nettes des reprises

– IS

= Résultat net (hors éléments exceptionnels et impact des plus ou moins-values de cession et subvention)



29.3.2 Évaluation par l’actif net réévalué

Ces méthodes sont fondées sur l’analyse des éléments constitutifs de l’entre-prise à partir du bilan.

29.3.2.1 L’actif net comptable

L’actif net comptable, tiré du bilan, est représenté par la différence entre l’actifbrut et le passif exigible.

Ce calcul s’obtient de deux manières :

• soit par différence entre l’actif brut duquel on déduit les non-valeurs (essen-tiellement les frais de premier établissement) et le passif exigible : dettesfinancières et d’exploitation et provisions correspondant à un passif réel (parexemple pour impôts) ;

• soit par le montant des capitaux propres : capital, réserves, report, bénéficesaccrus de provisions non affectées d’où l’on déduit les postes d’actif sansvaleur de réalisation (frais de premier établissement par exemple).

Le tableau suivant fournit les grands postes du bilan qui permettent le calcul del’actif net comptable.

29.3.2.2 La valeur mathématique

Celle-ci est calculée à partir de la valeur comptable en retraitant les diverspostes du bilan qui nécessitent une actualisation de leur valeur à la date del’estimation.

Cette correction s’applique aux postes suivants :

• immobilisations corporelles : évaluation actualisée de ses différentesrubriques (terrain, bâtiments, matériels, agencements) ;

• immobilisations incorporelles : fonds de commerce, droit au bail ;

• stocks et travaux en cours ;

• provisions, amortissement ;

• rémunérations des dirigeants.

Cette valeur mathématique préconisée par les services fiscaux a fait l’objet decritiques par certains praticiens. Ceux-ci font observer que la valeur obtenuerésulte de la juxtaposition des différents actifs représentant certes la valeur

Actif Passif

• Valeurs immobilisées nettes (terrain,constructions, matériels)

• Valeurs d’exploitation nettes (stock)• Valeurs réalisables à court terme (clients)

• Valeurs disponibles (disponibilités nettes etvaleurs mobilières de placement)

Capital et réservesDettes d’exploitation

Dettes financièresProvisions couvrant un risque probable oucertain


334

patrimoniale, mais que son appréhension reste théorique compte tenunotamment des contraintes sociales. De plus, les valorisations retenues sontindépendantes de l’exploitation et envisagées intrinsèquement dans une optiquede démantèlement qui n’est pas pertinente.

29.3.2.3 L’actif net réévalué et le goodwill

Cette méthode plus réaliste se situe dans une optique de continuation del’exploitation et se propose de déterminer le décaissement que consentirait« l’entrepreneur prudent et avisé ».

L’évaluation consiste à déterminer, à partir du bilan, l’actif net réévalué. Lesvaleurs retenues doivent se référer à la valeur d’utilité pour les actifs en excluantceux non nécessaires et réalisables isolément (estimés à leur valeur vénale nettede frais de négociation et d’incidence fiscale). De même, les postes du passifsont à retraiter le cas échéant des provisions injustifiées. Le résultat représentela valeur de réalisation de l’actif, c’est-à-dire le montant à investir pour recons-tituer l’entreprise dans l’état du moment.

Selon les résultats prévisibles de l’entreprise, un acquéreur pourra consentir unprix supérieur ou inférieur à l’actif net représentant, selon le cas, le goodwill oule badwill de celle-ci.

Ce surplus ou cette moins-value sont déterminés par la perspective de bénéficessupérieurs à la rémunération normale des capitaux investis (représentatifs del’actif net) dans le cas du goodwill ; dans le cas du badwill, il s’agit a contrariodes moins-values prévisibles qu’il convient de retrancher (par exemple coût derestructuration).


L ’ESTIMATION DES IMMEUBLES RURAUX



30 LES FACTEURS DE LA VALEUR DES IMMEUBLES RURAUX

Toutes les méthodes d’estimation utilisées dans le domaine rural sont d’appli-cation simple, sauf peut-être certaines méthodes mathématiques utilisées pourles bois et forêts. La difficulté d’une expertise ne tient donc pas à l’applicationd’une méthode mais à la nécessité d’avoir effectué préalablement un bondiagnostic sur les qualités et défauts – au sens très large – des biens étudiés.C’est dire l’importance de la bonne appréciation des facteurs de la valeur.

30.1 Définition de l’immeuble rural

30.1.1 La diversité des immeubles On considérera comme immeubles ruraux les exploitations agricoles entièresainsi que les parcelles ou groupes de parcelles qui ne constituent pas à ellesseules des exploitations.

Les cultures peuvent être diverses. Nous citerons quelques particularités del’estimation des prairies et vignobles.

Les bois et forêts sont également des biens ruraux dont l’étude fera l’objet d’unchapitre distinct.

Le corps de ferme fera bien évidemment partie de nos préoccupations.

Par contre, nous n’aborderons pas l’étude des bâtiments destinés à des produc-tions dites « hors sols » dont la valeur instantanée, directement liée aux résultatséconomiques de l’exploitation, peut être fragile.

Les châteaux feront l’objet d’un chapitre particulier. En revanche, les maisonsdans les bourgs ruraux ou même isolées dans la campagne, les anciennes fermesou « fermettes », qu’elles soient utilisées en résidence principale ou secondaire,ne relèvent pas de techniques d’estimation différentes de celles utilisées pour lesmaisons en zone urbaine.

30.1.2 La diversité des interventions demandées à l’expertL’expert peut être sollicité :

• pour estimer la valeur vénale d’une propriété rurale, qu’elle soit libre ouoccupée, dans un but de vente, partage, succession, déclaration fiscale…


338

• pour fixer la valeur locative du bien, dans le respect de la réglementation ;

• pour établir un état des lieux à l’entrée ou à la sortie d’un fermier ;

• pour évaluer le cheptel mort (matériel) ou vif (animaux), les améliorationsapportées par un fermier ;

• pour déterminer la valeur à laquelle il convient d’assurer les bâtiments…

30.2 Facteurs physiques de la valeur

30.2.1 Qualité agronomique du sol

C’est une évidence que toutes les parcelles n’ont pas la même aptitude àproduire une récolte abondante : elles n’ont donc pas toutes la même qualité.C’est au travers de quelques notions d’agronomie que l’on pourra porter unjugement sur la qualité d’un sol.

30.2.1.1 Définition du sol

Le sol est la couche superficielle de matériaux meubles provenant de la dégra-dation de la roche mère sous l’action lente du climat, des végétaux et desanimaux (dont les vers, bactéries et champignons microscopiques). Sous l’effetde la percolation de l’eau de pluie, le sol s’organise en couches dites horizonspédologiques.

Il existe de nombreux types de sols dont les horizons s’organisent différemment(ex. : horizon superficiel, puis horizon lessivé, puis horizon d’accumulation).

Le sol joue un double rôle : • support de la plante : il doit remplir certaines conditions de stabilité, d’aération, de

perméabilité, etc., c’est-à-dire posséder une structure physique convenable ; • « garde-manger » de la plante : les substances minérales et l’eau nécessaires à

l’alimentation des végétaux doivent s’y trouver en quantités suffisantes.

30.2.1.2 Texture du sol

L’ensemble des caractéristiques résultant de la taille de ses constituants permetde définir la texture du sol. On classe ainsi les constituants : • les cailloux : morceaux de roche dont le diamètre moyen est supérieur à 2 cm ; • les graviers : de 2 cm à 2 mm ; • les sables grossiers (de 2 mm à 0,2 mm) et les sables fins (de 0,2 mm à 0,02 mm)

qui sont des éléments de division favorisant la perméabilité à l’air et à l’eau ; • les limons : tous les éléments entre 0,02 mm et 0,002 mm de dimension ; • l’argile : grosseur inférieure à 0,002 mm.

L’argile, substance plastique avide d’eau, est liante. C’est, à l’inverse du sable,un élément de cohésion.


Les facteurs de la valeur des immeubles ruraux 339

En fonction de la répartition relative de ces différents constituants, on distingue : • terre franche : bonne terre perméable ; on y rattache les sols de limons des

plateaux ;• terre argilo-siliceuse (ou argilo-sableuse) : ce sont des terres imperméables

qui peuvent s’améliorer par drainage ; • terre argilo-calcaire : bonne terre à céréales ; • terre argilo-humifère : mauvaise ; • terre argileuse : presque imperméable, elle est utilisable en prairie ; il faut la

drainer pour y faire des cultures ; • terre sablo-argileuse : terre pauvre, améliorable par apport de calcaire (pour

combattre l’acidité) et d’engrais ; • terre sablo-calcaire : très perméable, elle sèche rapidement ; • terre sableuse : trop perméable, incultivable.

30.2.1.3 Structure du sol

La structure du sol résulte de la façon dont les constituants élémentaires sont liés.

Schématiquement, les éléments sont soudés entre eux par une sorte de mortier(argile et humus qui sont des éléments de cohésion), pour former des agrégatsqui à leur tour se rassemblent pour constituer des mottes.

Les lacunes (porosité) permettent la circulation de l’air et de l’eau, nécessaire àun sol de qualité.

Une terre battante est une terre dont la structure se dégrade sous l’action de lapluie : les éléments fins (sable fin et limons) forment une croûte imperméable,pouvant gêner la germination des semences.

Au regard de ses caractéristiques physiques, un bon sol doit être : • divisé, c’est-à-dire constitué par des éléments de grosseur différente ;• perméable : l’eau doit y circuler ;• aéré : pour permettre la vie microbienne du sol ;• frais : il doit contenir de l’eau (mais sans excès) ;• stable : il ne doit pas se gonfler par l’humidité, se rétracter sous l’effet de la

sécheresse (cas des sols argileux), être emporté par le vent ou être battant ;• profond, car les racines peuvent exploiter les éléments minéraux et l’eau sur

une profondeur très supérieure à celle du labour.

30.2.1.4 Composants chimiques et acidité

Les principaux éléments utilisés pour la fertilisation des cultures car indispen-sables au développement des plantes sont : • l’azote (N),• le phosphore (P), dosé sous forme de P2 O5,• le potassium (K), dosé sous forme de K2 O.


340

Les engrais potassiques et phosphatés sont retenus par l’humus et l’argile, quiconstituent le complexe argilo-humique.

Il en est de même de l’azote sous forme ammoniacale (NH4+) mais non sous la

forme de nitrate (NO3–).

Les éléments nutritifs, ainsi préservés du lessivage, sont mis à disposition desracines des plantes.

On en déduit que :

• les terres sableuses, qui renferment peu d’argile et d’humus, ne retiennent passuffisamment les éléments nutritifs, et pas davantage l’eau,

• les terres riches en humus et en argile retiennent bien les engrais qu’ellesreçoivent, et peuvent les restituer aux plantes.

Les analyses de sol renseignent sur l’abondance des différents élémentschimiques. De plus en plus d’agriculteurs en font réaliser, pour raisonner lesapports d’engrais. Elles sont normalement assorties de commentaires. L’expertpourra utilement demander s’il en existe.

L’acidité des sols est mesurée par le pH. Sur ce critère, on peut classer ainsi lessols :

pH de 4 à 4,5 très fortement acide4,5 à 5,5 fortement acide5,5 à 6,5 acide6,5 à 6,8 légèrement acide6,8 à 7,2 pratiquement neutre7,2 à 7,5 légèrement alcalin (ou basique)7,5 à 8,5 alcalin8,5 à 9 fortement alcalin

La plupart des plantes cultivées présentent leur optimum de développement auvoisinage de la neutralité. Une légère acidité est cependant favorable à lamobilisation des éléments nutritifs du sol. En dessous de pH = 5,5, on nerencontre plus guère parmi les sols cultivés que des vieilles prairies naturelles.

Si le sol est alcalin (contraire d’acide), il est toxique et plus fortement que lessols acides. Les sols cultivés les plus calcaires ne dépassent guère pH = 8,4.

L’acidité se combat par un apport en chaux ou chaulage. On parle alorsd’amendement calcaire (et non d’engrais).

À défaut d’analyse, l’expert peut se faire une idée du pH par l’observation de lavégétation (voir chapitre suivant).

30.2.1.5 L’eau dans le sol

Les différents types de sols ont une capacité de rétention en eau différente (13 %en limons sableux, 48 % en sol très argileux). Cette eau est utilisée par la plante,mais une partie s’évapore et une partie n’est pas mobilisable par les plantes.



Sauf pluviométrie importante et bien répartie, ou sauf irrigation, les sols sableuxne permettent pas de bons rendements et leur valeur sera limitée.

L’eau est indispensable mais son excès est nuisible. Le drainage doit éliminerl’excès d’eau qui entraîne une asphyxie du sol. Certains sols drainent naturel-lement bien (limons sur plateau calcaire, sols sableux). Une légère pentefavorise le drainage naturel.

En cas de sols drainant naturellement mal, on peut y remédier par drainageartificiel, par fossés ouverts ou plus complètement par drains enterrés.

30.2.2 État cultural

L’état cultural est souvent difficile à apprécier. Certes, on peut voir la friches’installer sur une parcelle non cultivée depuis peu d’années, mais si elle n’a pasété auparavant appauvrie, la remise en état est peu coûteuse. Il suffit de détruirela végétation par un passage de gyrobroyeur avant de labourer.

La jachère prévue dans la Politique agricole commune (PAC) impose unentretien minimal des terres et ne peut pas être considérée comme dévalorisante.

Par contre, une terre appauvrie faute de fertilisation suffisante, ou pour cause defertilisation presque exclusivement azotée, ce qui se voit dans certaines régionslorsqu’un fermier approche de la retraite sans avoir de successeur, est difficile àdéceler. Pourtant les voisins, qui sont des acquéreurs potentiels, le savent et entiendront compte. Une analyse de sols peut révéler l’état de fertilité du sol.

L’estimation de terres défrichées depuis peu d’années, ce qui devient de plus enplus rare, pose des difficultés particulières : il faut créer une couche arablefertile par approfondissement très progressif des labours ; il pourra donc y avoirun manque à gagner pendant des années.

30.2.3 Climat et microclimat

Le climat est le même dans une petite région ; le niveau général des valeurs entient compte.Il faut cependant prendre en considération le microclimat, en parti-culier pour les terrains superficiels (sols séchants au sud), ou des fonds de vallée(parcelles gélives, de grande importance en particulier pour les vignobles).

30.2.4 Facteurs conditionnant les facilités d’exploitation

Les conditions d’exploitation ont une forte incidence sur la valeur des parcelleset peuvent en rendre certaines très difficiles à vendre. Il faut faire attention à :

• la surface et la configuration des parcelles : en raison de la mécanisation, cesont les grandes parcelles régulières, à angles droits, qui sont les plusfacilement exploitables ; la configuration a cependant moins d’importancepour les herbages que pour les terres labourables ;


342

• le morcellement d’une exploitation, qui est un facteur de moins-value ;

• l’existence de surfaces improductives (affleurements rocheux, zonesmouilleuses…) ou gênantes pour l’exploitation (pylônes électriques…) ;

• le relief : une légère pente peut être un facteur valorisant en facilitant ledrainage naturel d’une parcelle argileuse ; au-delà, c’est un élément dedépréciation ; à noter qu’une pente importante entraîne souvent des solssuperficiels, en raison de l’érosion ;

• l’éloignement par rapport aux bâtiments d’exploitation, d’autant pluspénalisant qu’il s’agit d’une ferme d’élevage ;

• l’accès : une parcelle bien desservie pourra intéresser plus de clients ; uneparcelle isolée, mal desservie, n’intéressera souvent que le ou les voisins, cequi fera pression à la baisse sur les prix.

30.2.5 Particularités concernant les prairies

Sous réserve des précisions qui seront apportées ci-après, l’ensemble desfacteurs physiques de la valeur précédemment étudiés s’applique aux prairiesnaturelles (ou permanentes).

Il faut cependant prendre conscience que l’intensification de la productiondepuis trois décennies a réduit, dans certaines régions, les prairies naturelles auxparcelles que l’on ne peut que difficilement labourer : vallées humides, terrainsen pente, zones superficielles.

Simultanément, les régions d’élevage traditionnel (Normandie, Bretagne…)souffrent d’un contexte économique difficile qui s’est traduit par l’instaurationde quotas de production laitière et de cours peu rémunérateurs pour la viandebovine et ovine.

Il en résulte que les prix des prairies sont souvent plus faibles que ceux desterres labourables.

30.2.5.1 Composition floristique

La flore d’une prairie permanente doit faire l’objet d’un examen attentif car onpeut en déduire des informations sur la nature et la qualité du sol (voir chapitresuivant : plantes indicatrices) mais aussi sur les potentialités de production enfourrage. En effet, les meilleures prairies sont constituées d’un mélange degraminées (fétuques, dactyle, ray-grass anglais, fléole…) et de légumineuses(trèfles, lotier, vesce…), mais il faut que les premières soient très majoritairespour assurer un rendement important, tandis que l’évolution qualitative de laflore, sur laquelle l’exploitant peut cependant agir (par la fumure, le drainage,dans certains cas un désherbage sélectif, et enfin par les conditions d’exploi-tation par fauche ou pâturage), est lente pour les prairies naturelles puisque l’onexclut leur labour.

À noter que la fauche favorise les graminées et que le pâturage favorise leslégumineuses. Quant au « surpâturage » et à l’hivernage des animaux sur des



prairies ne drainant pas bien, ils provoquent une dégradation de la flore au profitde plantes à faible rendement ou peu appétentes (pissenlit, plantain, chardon…).

30.2.5.2 Conditions d’exploitation

La configuration et la taille des parcelles ont moins d’importance pour lesprairies que pour les terres labourables. Il en est de même de l’existence dezones improductives (pylônes, affleurements rocheux ou humides) quin’entravent guère l’exploitation du surplus de la parcelle.

La pente a également moins d’importance tant qu’elle n’empêche pas la fauche,mais il ne faut pas oublier que les terrains en pente sont souvent superficiels.

Par contre, des clôtures en bon état, un abri minimal pour les animaux (haiespartielles, quelques arbres) et l’existence de points d’eau pour l’abreuvementdes animaux (mare, éolienne, pompe de pâture…) sont des facteurs de valori-sation.

Enfin, la présence d’animaux dans une prairie impose une surveillance quasiquotidienne, ce qui conduit à valoriser les facilités d’accès… étant préciséqu’une route qui coupe une exploitation peut être pénalisante, en particulier encas de production laitière.

30.2.6 Facteurs physiques de la valeur d’un corps de ferme

30.2.6.1 Bâtiments d’habitation

Il faut considérer, comme pour l’estimation de toute maison, sa localisation (etles éventuels désagréments apportés par la proximité des bâtiments d’exploi-tation), son état, son confort, son importance, sa distribution…

La possibilité de vendre séparément les bâtiments d’habitation, lorsqu’elle esttechniquement envisageable (logement un peu isolé du corps de ferme, absencede dépréciation du surplus de l’exploitation) et juridiquement permise (voircontrôle des structures), peut être valorisante.

A contrario, l’inclusion du logement dans une exploitation agricole n’en permetsouvent pas une valorisation aussi bonne que s’il était isolé et librementvendable.

30.2.6.2 Bâtiments d’exploitation

Sont-ils suffisants ou non pour les productions actuelles ? Y a-t-il des travaux àprévoir ? Mais surtout, sont-ils fonctionnels ou obsolètes ?

Les vastes étables des régions maintenant céréalières du Bassin parisienapportent plus de charges d’entretien que de service, car elles ne sont pastoujours reconvertibles pour le logement des récoltes et du matériel.


344

De grands hangars isolés n’ont généralement guère d’intérêt ; par contre, dansun corps de ferme, leur utilité est importante (grande hauteur, souplesse d’utili-sation).

Des stabulations libres ou entravées pour bovins, des salles de traite fonction-nelles peuvent être très valorisantes.

Les bâtiments pour l’élevage hors sol (poulaillers, porcheries, locaux d’élevagepour veaux…) ont une valeur très sensible à la conjoncture économique, àapprécier avec grande prudence.

Dans tous les cas de bâtiments d’élevage important, l’expert doit savoir que desréglementations environnementales peuvent entraîner des coûts importants demise aux normes (capacités de stockage des lisiers et fumiers). L’estimation doiten tenir compte.

La hauteur importante sous entrait ou sablière est un critère de meilleureadaptation aux moyens modernes d’exploitation, de stockage (palettes, accèsaux fourches ou pelles hydrauliques…) et de conditionnement (cellules àgrains).

30.3 Facteurs économiques et sociologiques de la valeur

30.3.1 Le marché et les intervenants

Sur un marché des terres à destination agricole de l’ordre de 400 000 ha par an,les fermiers en place en achètent environ 40 % (160 000 ha) ; les agriculteursnon fermiers en place en achètent légèrement moins. Le solde, acheté par lesnon-agriculteurs, représente moins de 30 % des transactions. Encore faut-ilremarquer qu’il s’agit autant d’acquisitions de propriétés d’agrément qued’exploitations agricoles au sens strict.

L’hectare de terre agricole s’est vendu en moyenne 4 750 €/ha en 2005, enprogression de 5,3 % par rapport à l’année précédente, avec de fortes variationsrégionales, entraîné à la hausse par les achats des non-agriculteurs, non pour uninvestissement locatif mais pour un usage résidentiel ou de loisirs.

Le marché est imparfait car il existe des obstacles à un bon ajustement de l’offreet de la demande :

• le marché peut être spécifique à la petite région, et parfois même très local :un agriculteur déjà équipé en matériel peut trouver un intérêt économique àun agrandissement, même au-delà du prix moyen dans la petite région ;

• l’environnement, l’isolement peuvent être des facteurs de dépréciation : lacivilisation a créé un besoin de certains services (écoles, commerces…) quirendent difficiles à vendre des exploitations isolées, ou en zone demontagne… alors que les terres peuvent être bonnes.



Cela exige de l’expert une analyse approfondie des références dont il peut avoirconnaissance.

Le marché est caractérisé par un désintérêt des bailleurs. Leur faible part en tantqu’acheteurs le montre bien. Le contrôle des structures (depuis 1960), lescontraintes du statut du fermage, le mode de fixation des fermages jugés peurémunérateurs, la hausse des charges liées à la propriété (entretien desbâtiments, assurances et surtout impôts locaux) dévalorisent une exploitationlouée par rapport à une exploitation libre. S’y est ajoutée la baisse de valeur ducapital (baisse moyenne de plus de 50 % en francs constants entre 1981 et 2000,certes arrêtée ces dernières années tandis que les espaces vendus pour unobjectif résidentiel ou de loisirs sont en forte hausse tant en surfaces qu’en prix)mais avec de fortes variations régionales et en fonction des cultures, les terrescéréalières ayant beaucoup mieux résisté que les terres à vocation d’élevage. Ilen résulte un marché particulièrement difficile pour les exploitations louées : sile fermier en place ne veut pas ou ne peut pas acheter une ferme louée, en vente,le propriétaire n’a parfois d’autre choix que de garder son bien.

Les agriculteurs eux-mêmes sont conscients de l’avantage du fermage qui lesdécharge du poids du foncier, mais la libération d’une exploitation est souventle moment choisi par un propriétaire pour vendre, et non relouer.

30.3.2 Rentabilité des productions et droit de produireLa terre est un outil de production : la valeur du foncier dépend principalementdes revenus que pourra en obtenir l’exploitant agricole, du coût de l’argent ainsique de la confiance à long terme des agriculteurs et de l’importance de l’offre etde la demande.

Il en résulte que l’expert ne peut ignorer l’environnement économique del’activité agricole.

30.3.2.1 Quotas de production

Les règlements européens ont instauré un plafonnement des productions de lait.La maîtrise quantitative de la production qui en a résulté a permis de maintenirdes prix relativement rémunérateurs.

Sauf dérogations bien limitées, ces quotas ne peuvent pas être négociésindépendamment de l’exploitation. Reconnue clairement dans les autres pays del’Union européenne, la valeur économique des quotas ne l’est pas en France. Ilen résulte que, dans les régions d’élevage laitier, les exploitations agricolesdisposant d’un quota important se vendent mieux que celles qui en sontdépourvues.

Il existe également un régime de quotas pour la production de betteravessucrières : l’intérêt pour les exploitations agricoles dotées de contingents deproduction de betteraves sucrières est d’autant plus fort dans les régions degrande culture que celles-ci sont touchées par la baisse des prix des céréales.


346

30.3.2.2 Politique agricole commune (PAC)

L’expert doit être attentif aux évolutions de l’environnement économique etjuridique de la production.

Une réforme substantielle de la PAC a en particulier été décidée en 1992, pourmaîtriser les quantités produites. Elle a consisté en des baisses de prix, despaiements compensatoires à la perte de revenus qui en résulte, versés auxexploitants en contrepartie de parcelles mises en jachères.

Les accords de Luxembourg du 26 juin 2003 ont donné à la PAC une nouvelleorientation dont la mise en application doit intervenir au 1er janvier 2006. Il estinstitué un droit à paiement unique (DPU) par exploitation, découplé de laproduction mais lié au respect de certaines directives européennes ayant trait àl’environnement, à la sécurité alimentaire… S’y ajoutent des règles concernantdes bonnes conditions agro-environnementales relatives à l’érosion des terres, àun niveau minimum d’entretien.

La France a obtenu à titre dérogatoire un recouplage partiel entre les primes etla production. Elle a également décidé d’établir un lien entre les droits àpaiement et le foncier. Ce maintien d’un lien avec le foncier a pour conséquenceque ce dernier n’aura de valeur (sauf valeur pour les loisirs, l’agrément et toutesautres utilisations du sol non agricoles) que si des droits à paiement sont cédésconjointement. Ceci impliquera une clarification des relations de droit entre lespropriétaires bailleurs et les fermiers.

La PAC peut donc avoir une incidence forte sur la rentabilité, donc la valeurvénale, des terres agricoles libres et louées. Il appartient à l’expert de resterinformé de ces évolutions.

30.3.2.3 Taux d’intérêt

Le niveau des taux d’intérêt a toujours eu une incidence sur la valeur des biensimmobiliers, urbains et ruraux : quand le revenu à attendre de l’achat d’uneexploitation ou d’un agrandissement est moindre que le coût de remboursementd’un prêt foncier, il y a pression à la baisse des valeurs.

30.3.3 Valeur d’agrément de la terreIl est évident que les mauvaises terres de Sologne ne se vendent pas à leurvaleur agronomique, mais plus cher.

De même, la possibilité de créer un étang d’agrément peut être très valorisantepour un mauvais pré humide.

Pour des petites parcelles, même inconstructibles, le propriétaire d’unerésidence secondaire pourra faire surenchère pour agrandir sa propriété etprotéger son environnement.

L’expert doit apprécier ces facteurs particuliers, de même que l’incidence de laproximité de zones urbanisées.



30.4 Facteurs juridiques de la valeur

30.4.1 Statut des baux rurauxMoins de 50 % des terres agricoles sont en faire-valoir direct. La location, quis’applique au surplus, est donc légèrement majoritaire.

Une exploitation libre vaut classiquement nettement plus cher qu’une exploi-tation affermée.

Par ailleurs, selon les caractéristiques du bail, et en particulier la durée restant àcourir, la valeur peut varier.

C’est un phénomène bien connu qui conduit, dans toutes les études statistiquesde valeur, à distinguer les terres libres de celles occupées :

• la SCAFR publie chaque année et pour chaque département son analyse dumarché en distinguant la valeur des terres libres et des terres occupées,résultant des notifications faites aux SAFER ;

• le Journal officiel publie chaque année un « barème indicatif de la valeurvénale des terres agricoles » en distinguant un tableau pour les terres libres, etun tableau pour les terres occupées.

Pour apprécier l’incidence d’un bail sur la valeur d’une propriété rurale, il estindispensable pour l’expert de connaître le statut des baux ruraux.

Seules seront évoquées ici quelques dispositions particulièrement importantespar leur incidence sur la valeur, étant précisé que le statut du fermage est d’ordrepublic.

30.4.1.1 Date de libération des lieux

Les propriétés rurales étant majoritairement achetées par des exploitantsagricoles, en vue de leur exploitation, la plus ou moins grande proximité de ladate de libre disposition par fin de bail, par retraite ou départ du preneur, est unélément fondamental de la valeur.

30.4.1.2 Droit au renouvellement du preneur

Sauf cas particuliers, la durée du bail ne peut pas être inférieure à 9 ans(Code rural art. L. 411-5). Ce n’est pas pour autant que l’exploitation sera libreau terme des 9 ans du bail, en raison du droit au renouvellement du preneur.

La retraite du preneur n’indique pas pour autant de façon certaine le terme del’occupation : la cession du bail par le preneur est en effet autorisée au profitd’un descendant du preneur ayant participé effectivement à l’exploitation.

30.4.1.3 Reprise par le propriétaire

Le propriétaire peut s’opposer au droit au renouvellement du preneur enexerçant son droit de reprise, qui est strictement réglementé :


348

• reprise par le propriétaire pour lui-même, son conjoint ou au profit d’undescendant majeur ou émancipé,

• obligation d’exploitation effective pendant 9 ans,

• congé notifié 18 mois au moins avant la date d’expiration du bail.

L’acquéreur qui voudra exploiter lui-même la propriété devra donc être proprié-taire plus de 18 mois avant la fin du bail, pour avoir le temps de notifier uncongé. En outre, une obligation de qualification professionnelle est exigée(diplôme, exercice à plein temps…).

Il en résulte que, pour une propriété en location, la valeur est fonction de la datede libération possible, par départ volontaire du fermier ou par l’effet du droit dereprise du propriétaire.

En théorie, la valeur est minimale lorsque le preneur vient de bénéficier du droitau renouvellement, 18 mois avant l’expiration du bail. Elle augmente ensuiteprogressivement et atteint son maximum environ 2 ans avant la fin du bail, ce quilaisse à un acquéreur pour exploiter le temps de donner congé dans le délai légal.

30.4.1.4 Fixation du fermage

La fixation du fermage est réglementée par arrêté préfectoral. Son niveau, jugéfaible par les propriétaires dans de nombreux départements, est une des causesde la désaffection des investisseurs pour ce type de placement, et de ladépréciation des exploitations louées par rapport aux exploitations libres.

Un loyer faible peut être considéré comme créant une « rente de situation » auprofit du fermier. Il pourrait être tenté de le négocier lors de son départ, sousforme de « pas de porte » parfois intégré dans le coût de reprise du cheptel mortet des améliorations ; de même, le propriétaire pourrait souhaiter sedédommager d’un fermage faible par l’encaissement d’un « droit d’entrée », àl’image de ce qui existe pour les locations commerciales.

L’expert doit savoir que le statut des baux ruraux interdit et sanctionnelourdement de telles pratiques (Code rural art. L. 411-74), pourtant courantesnotamment dans les plaines céréalières et appelées « reprise » ou « chapeau ».

Depuis la loi n° 95-2 du 2 janvier 1995, le fermage des terres et bâtimentsd’exploitation est fixé en monnaie et actualisé annuellement en fonction del’indice départemental des fermages, dont les composants reposent sur unecombinaison d’indicateurs de revenus agricoles. Le loyer du logement del’exploitant est exprimé en monnaie et indexé sur l’indice INSEE du coût de laconstruction.

À noter que la scission du fermage en deux éléments, actualisés sur des basesdistinctes, n’aboutit pas à la création de deux baux distincts.

30.4.1.5 Charges

Sont à la charge du bailleur :

• le paiement des primes d’assurances contre l’incendie,



• l’entretien des bâtiments à l’exception des seules réparations locatives et demenu entretien,

• les taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties. Cependant, lepreneur doit en rembourser au bailleur une fraction qui, à défaut d’accordamiable entre les parties, est fixée à un cinquième.

L’expert doit donc regarder l’état des bâtiments, le revenu du bailleur pouvantêtre lourdement amputé par les frais d’entretien et de réparation à prévoir. Ilnotera également la fraction des taxes foncières à rembourser par le fermier :c’est souvent un poste lourd ; le remboursement de plus du cinquième prévuconventionnellement dans certains baux, peut améliorer significativement larentabilité et donc la valeur d’une ferme louée.

30.4.1.6 Amélioration apportée par le preneur

Le preneur qui a apporté des améliorations au fond loué a droit, à l’expirationdu bail, à une indemnité due par le bailleur (Code rural art. L. 411-69).

Il existe des règles à respecter par le preneur pour que les travaux soient indem-nisables.

De même, il y a des règles pour le calcul du montant de l’indemnité. Elle est engénéral égale au coût des travaux évalués à la date d’expiration du bail, réduit de6 % par année écoulée depuis leur exécution. L’amortissement de certainstravaux peut cependant être calculé sur des bases différentes.

L’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements conservent unevaleur effective d’utilisation.

Il en résulte que l’expert s’efforcera de déterminer le montant approximatif del’indemnité qui pourrait être due. L’immeuble a certes été valorisé par desaméliorations, mais le propriétaire est potentiellement débiteur d’une indemnitéau profit du preneur.

En cas de vente, l’acquéreur doit d’ailleurs être informé de l’indemnitéd’amélioration qu’il aura éventuellement à payer.

30.4.1.7 Droit de chasse du preneur

Dans certaines régions, où la chasse est une composante importante de la valeur(Sologne…), l’existence d’un bail rural peut entraîner une dépréciationparticulière en raison du droit personnel de chasser dont dispose le preneur.

30.4.1.8 Droit de préemption du preneur

Le droit de préemption au profit du preneur en place, sous certaines conditions,peut être pénalisant pour le propriétaire dans la mesure où, en cas de venteamiable, le preneur peut contester le prix prévu en saisissant le tribunal paritairequi fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditionsde la vente.


350

En cas de vente d’un immeuble loué seulement pour partie, ou en cas de vented’un domaine comportant plusieurs exploitations, la mise en vente doit êtreréalisée de façon à permettre l’exercice du droit de préemption du ou despreneurs. L’expert éventuellement sollicité devra procéder à un découpage etune estimation par lots qui en tiennent compte.

Mais, dans certains cas, la constitution de lots distincts, obligatoire pourpermettre au preneur d’exercer son droit de préemption, peut être pénalisante ence qui concerne la vente de l’ensemble, donc sa valeur. Ainsi, une exploitationagricole louée plus ou moins imbriquée dans le parc d’un château peutdévaloriser ce dernier.

30.4.2 Droit de préemption de la SAFER

Il existe un droit de préemption de la SAFER, qui s’applique en cas d’aliénationà titre onéreux, que ce soit à l’amiable ou sur adjudication. Il est primé par celuidu preneur en place. Il s’applique aux ventes de fonds agricoles, de terrains àvocation agricole, de certains bâtiments ruraux et, dans certains cas, aux terrainsboisés.

La SAFER a la possibilité, si elle estime que les conditions de la vente sontexagérées, de faire une offre d’achat à ses propres conditions. C’est ainsi qu’ellepeut avoir une incidence sur la valeur des biens. Le vendeur qui reçoit une telleoffre peut en effet :

• accepter l’offre d’achat,

• retirer le bien de la vente,

• saisir le tribunal de grande instance pour obtenir une révision de l’offre de laSAFER ; chacune des parties a la faculté de renoncer à l’opération si le prixfixé par le tribunal ne lui convient pas.

30.4.3 Contrôle des structures

Il existe un contrôle, concernant exclusivement l’exploitation des biens ruraux,et non leur propriété. Il peut cependant avoir une incidence sur la valeur desbiens ruraux. Sans entrer dans le détail, la réglementation prévoit l’institution deschémas directeurs départementaux des structures agricoles qui définissent, parrégion agricole et nature de production, les orientations en matière d’installationet d’agrandissement.

Il est assuré :

• un contrôle des installations,

• un contrôle des agrandissements et réunions d’exploitations.

La loi de modernisation de l’agriculture du 1er février 1995 a créé laCommission départementale d’orientation de l’agriculture (CDOA) remplaçantla Commission nationale des structures. C’est le ministre de l’Agriculture qui



fixe tous les cinq ans la surface minimale d’installation (SMI) et ses équiva-lences.

La loi d’orientation agricole du 9 juillet 1999 modifie, en le renforçant, lecontrôle des structures et remplace la SMI par « l’unité de référence ».

La réglementation permet donc de s’opposer à des démembrements ou dispari-tions d’exploitations supposées viables, qui entraîneraient dans certains cas unemeilleure valorisation des terres en cas de vente parcelle par parcelle, ou deventes séparées des bâtiments comme résidences principales ou secondaires.

Plus généralement, le contrôle des structures peut dissuader un agriculteur de seporter acquéreur de biens ruraux s’il craint de ne pas obtenir l’autorisationd’exploiter, ou le conduire à n’acheter que sous condition suspensive d’obtenircette autorisation.

30.4.4 Attribution préférentielle

Il existe une réglementation permettant l’attribution préférentielle en propriétéde l’exploitation agricole au profit d’un indivisaire participant ou ayant participéeffectivement à la mise en valeur d’une exploitation agricole.

La jurisprudence indique que la valeur à retenir est la valeur libre (et non unevaleur dépréciée par le bail) si l’attributaire est déjà preneur, que le bail ait étéconsenti par le de cujus ou par les cohéritiers après l’ouverture de la succession.

30.4.5 Droit de l’urbanisme

Lors d’estimations rurales, l’expert devra parfois consulter les documentsd’urbanisme pour vérifier si certaines parcelles, bien qu’incluses dans unepropriété rurale, ne bénéficient pas d’une constructibilité qui leur confère unevaleur supérieure.

Plus généralement, on constate que des terrains agricoles, même juridiquementinconstructibles, ont tendance à se vendre plus cher en périphérie urbaine qu’ensituation pleinement rurale, à qualité agronomique identique.

30.5 Facteurs fiscaux de la valeur

30.5.1 Droits de mutation

30.5.1.1 Droits de mutation à titre onéreux

Longtemps handicapés par le taux élevé des droits de mutation, les immeublesruraux relèvent, depuis la loi de finances pour 1999, du régime général desimmeubles à usage professionnel, soit 5,09 % depuis le 1er janvier 2006.


352

Il existe en outre des taux de faveur, assortis de certaines conditions, pour lesimmeubles ruraux de faible importance, les achats susceptibles d’améliorer larentabilité de l’exploitation, les achats par le fermier en place, les achats par lesjeunes agriculteurs, les achats et ventes par les SAFER.

30.5.1.2 Droits de mutation à titre gratuit• Baux à long terme : le législateur a voulu encourager la conclusion de baux à

long terme.

Les droits sont calculés sur le quart de la valeur jusqu’à une somme ainsitransmise de 76 000 € par bénéficiaire. Au-delà de ce seuil, la réduction est dela moitié.

• Bois et forêts et parts de groupements forestiers : l’exonération est des troisquarts des droits avec l’obligation d’engagement d’exploitation normalependant 30 ans.

30.5.2 Impôt de solidarité sur la fortuneLes bois et forêts, et parts de groupements forestiers, ne sont retenus que pour lequart de leur valeur sous réserve d’engagement d’exploitation normale oud’agrément d’un plan simple de gestion.

Des dispositions de faveur existent également au profit des biens ruraux louéspar baux à long terme.

Il n’apparaît pas clairement que les avantages fiscaux accordés aux biens rurauxloués à long terme aient une incidence positive sur leur valeur car la duréed’indisponibilité est un facteur négatif.

Il semble par contre que les particuliers soient plus sensibles aux avantagesfiscaux accordés à la détention et à la transmission à titre gratuit des bois etforêts.


31 LES MÉTHODES D’ESTIMATION DES EXPLOITATIONS AGRICOLES

Les facteurs de la valeur d’un bien rural ayant été soigneusement analysés, onprivilégiera les approches de la valeur par comparaison, en appliquant lesprincipes généraux exposés au chapitre 11, sachant que l’unité de mesure estl’hectare (habituellement, car on peut trouver d’autres unités de mesure, telle« l’ouvrée » de 428 m2 pour les vignes de Bourgogne).

31.1 Estimation des exploitations agricoles libres

31.1.1 Estimation par comparaison des parcelles et groupes de parcelles homogènes Les estimations de tels biens homogènes sont les plus simples. Elles se réalisentpar comparaison directe.

On détermine la valeur des biens à estimer par référence aux prix constatés pourd’autres biens « comparables », c’est-à-dire ayant les mêmes caractéristiques(qualité agronomique, accès, configuration, ordre de grandeur de surface…) etsitués dans le voisinage ou la même région agricole.

Dans la pratique, on trouve rarement des biens comparables en tous points. Ilfaut donc opérer des corrections pour tenir compte des avantages et inconvé-nients respectifs des biens servant de référence, et de ceux à estimer, liés enparticulier aux différences de potentialité sur le plan agronomique.

La comparaison se fait entre les prix à l’hectare.

Chaque point de comparaison doit avoir été analysé avec précision pour écarter,si besoin, des ventes non significatives (acquisition par un résident secondairequi veut agrandir son terrain, valeur de convenance pour l’agriculteur voisin,absence de concurrence pour une parcelle enclavée, acquisition d’un préhumide pour y créer un étang, parcelle constructible…).

Il est donc nécessaire de faire référence à plusieurs ventes, et non à une seuledont l’analyse peut avoir été incomplète, étant précisé que, dans les régions degrande culture, les prix sont plus homogènes que dans les régions de bocage, oùles expertises de parcelles nécessitent donc une attention particulière.


354

31.1.2 Estimation des exploitations entières

31.1.2.1 Estimation par comparaison directe

On applique globalement à l’exploitation à estimer un prix moyen à l’hectare,bâtiments compris, résultant de l’analyse des points de comparaison. On parlealors de prix à l’hectare logé.

Cette méthode suppose :

• un nombre significatif de références récentes : c’est souvent difficile, enraison de la structure du marché ;

• des points de comparaison réellement comparables : il faut un même ordre degrandeur des surfaces, des terres de même qualité moyenne, des bâtimentséquivalents…

En définitive, cette méthode n’est utilisable que dans un marché assez large ethomogène, rarement rencontré en région bocagère ou vallonnée.

31.1.2.2 Estimation à partir des éléments constitutifs

C’est encore une méthode d’estimation par comparaison.

Elle s’applique tant aux groupes de parcelles hétérogènes qu’aux exploitationsentières. On répartit les parcelles ou groupes de parcelles en fonction de leurqualité selon un tableau dont la présentation peut être la suivante :

Il est pratique de noter les classes cadastrales, ne serait-ce que pour déceler desqualités différentes sur une même parcelle, qu’une visite rapide ne permettraitpeut être pas de voir (les plus petits nombres traduisent une meilleure qualité).Mais l’expérience montre que le classement cadastral ne peut pas être adoptécomme critère de qualité sans vérification.

Parfois, d’autres distinctions doivent être faites : parcelles drainées ou non,parcelles facilement accessibles ou enclavées…

On évalue alors chacune des catégories déterminées par comparaison avec desbiens de nature, de qualité et de superficie comparables.

Désignation cadastrale

de la parcelle

Lieudit Classe cadastrale

Ventilation de la surface

ObservationsExcellente qualité

Qualité moyenne

Qualité médiocre

Coteaux et divers

AB n° 54 La Tuilerie 2 8 ha 05 a 27

55 La Noue 2 et 3 2 ha 03 a 00

56 Les Herson-nières

2 3 ha 00 a 00 7 ha 50 a 00

59 La Pièce d’en Haut

2 7 ha 12 a 50

60 Le Frèche 3 2 ha 80 a 50 0 ha 50 a 00

61 La Ferme 0 ha 35 a 00 sol

TOTAUX 3 ha 00 a 00 22 ha 67 a 77 4 ha 83 a 50 0 ha 50 a 00 de coteaux0 ha 35 a 00 de sol


Les méthodes d’estimation des exploitations agricoles 355

On y ajoute la valeur des sols et bâtiments.

Reprenant l’exemple précédent, l’estimation se présente alors ainsi, les valeursunitaires étant déterminées par comparaison :

On peut arrondir à 110 000 €, estimation correspondant à environ 3 500 €/halogé.

Remarque : on peut s’interroger sur le point de savoir si la valeur de la propriétéest bien égale au total des valeurs de chacun des constituants, ainsi que cela estsupposé dans l’exemple précédent.

En fait, deux cas peuvent se présenter : 1. Les divers éléments constitutifs de l’exploitation peuvent faire l’objet de

ventes séparées (leurs situations et accès le permettent, la réglementation desstructures ne s’y oppose pas, il existe un marché local…). Alors l’estimationde la propriété est égale au total de l’estimation de ses éléments, sauf ajuste-ments éventuels pour tenir compte des frais de vente plus élevés qu’en bloc,et du délai éventuellement nécessaire pour une vente complète.

2. Les éléments constitutifs ne peuvent pas être vendus séparément. La pro-priété devrait donc être vendue en bloc. Alors, il y a peut être lieu d’apporterdes corrections au total des estimations de détail.

La correction à apporter dans ce cas n’est pas évidente :

• Traditionnellement, on considère en effet que les parcelles séparées sevendent plus facilement que les exploitations entières ; cela reste souvent vraimais les agriculteurs, après une course à l’agrandissement ces deux dernièresdécennies, prennent de plus en plus conscience du coût d’exploitation deparcelles isolées, ou des difficultés de surveillance d’animaux dans des présmal accessibles, de sorte que certaines petites parcelles, ne pouvant intéresserque le ou les voisins, se vendent peu cher.

• À l’inverse, il existe dans certaines régions, une réelle demande pour lesexploitations « d’installation », qui sont extrêmement rares. Elles se négocientalors bien.

La correction la plus importante à apporter pour le passage à l’estimation enbloc est généralement pratiquée sur les bâtiments, surtout dans les régions depolyculture-élevage : la faible rentabilité de l’exploitation agricole ne permetsouvent pas à l’agriculteur de payer les bâtiments d’habitation au prix qu’uncitadin, pour résidence principale ou secondaire, serait disposé à les acheter.Quant aux bâtiments d’exploitation, s’ils sont peu fonctionnels, ils sont trèsdépréciés voire sans valeur.

• Sols et bâtiments 0 ha 35 a 00 24 000 €• Terres excellentes 3 ha 00 a 00 à 3 500 € 10 500 €• Terres moyennes 22 ha 67 a 77 à 2 900 € 65 765 €• Terres médiocres 4 ha 83 a 50 à 2 000 € 9 670 €• Coteaux 0 ha 50 a 00 à 600 € 300 €

31 ha 36 a 27 110 235 €


356

Dans la pratique, les bâtiments sont donc, dans ces régions, moins valorisés quene le permettrait leur vente « au détail », alors que la dépréciation pour la venteen bloc des terres peut être faible ou même nulle.

Enfin, si l’exploitation doit être morcelée, par exemple pour partage, l’expertdoit adopter une présentation faisant apparaître la valeur de chaque parcelle ougroupe de parcelles.

31.2 Estimation des exploitations agricoles louées

31.2.1 Estimation par comparaison directe

En théorie, la comparaison directe est utilisable dès que l’on dispose de référencesréellement comparables, c’est-à-dire en ce qui concerne la qualité agronomique, lesautres caractéristiques techniques mais également les conditions d’occupation :même niveau des fermages, même perspectives de libération…

Dans la pratique, cela est exceptionnel, de sorte que la comparaison directe avecd’autres exploitations agricoles louées est peu utilisée, ou du moins n’est pas laseule méthode utilisée.

31.2.2 Estimation à partir de la valeur libre

Faute bien souvent d’éléments de référence suffisants et significatifs (mêmedurée de bail restant à courir, même âge de l’exploitant, même probabilité qu’undescendant reprenne l’exploitation…) on ne pourra généralement pas comparerdirectement des biens occupés. On est alors contraint de faire une premièreestimation de l’exploitation comme si elle était libre, puis d’appliquer unabattement pour occupation.

Dans la recherche de cet abattement, on peut se référer :

• au barème indicatif de la valeur vénale des terres agricoles qui, pour chaquerégion agricole, indique des valeurs de terres libres et de terres occupées,

• aux études statistiques de la SCAFR/SAFER, qui fait la même distinction.Mais il convient de se montrer extrêmement prudent car il s’agit d’étudesstatistiques résultant de ventes effectivement conclues.

L’expérience nous a appris que les ventes réalisées d’exploitations louées ne sontparfois pas représentatives du marché (vente par exemple peu avant le départ enretraite de l’exploitant, qui est cependant classée statistiquement comme une venteoccupée). Il en résulte que les abattements moyens que l’on peut ainsi constater, tantau cas par cas que sur les études statistiques, sont souvent minorés. En effet, si lefermier ne veut pas, ou ne peut pas acheter, une baisse, même substantielle, d’unprix demandé ne permet pas toujours de trouver un acquéreur.

En toute rigueur, compte tenu du statut des baux ruraux et de l’environnementéconomique du marché, l’estimation d’une exploitation agricole louée nécessitebien évidemment la consultation du bail (point de départ, durée, fermage…)



mais également des renseignements concernant personnellement l’exploitant :âge, situation familiale, patrimoine, revenus… Ce n’est généralement paspossible, ce qui conduit le plus souvent l’expert à déterminer une valeurprobable, à présenter avec prudence.

Pour information, pour les petites exploitations de polyculture-élevage dontl’exploitant n’a pas atteint l’âge de la retraite, l’abattement pour occupation ne peutguère être inférieur à 25 % même à deux ans de la fin du bail. En cours de bail, ilpourra être de l’ordre de 30 % et dépasser sensiblement cette dernière valeur pourune exploitation engagée récemment dans un bail à long terme (18 ans ou plus).

31.2.3 Estimation par capitalisation du revenuLa méthode consiste à capitaliser le revenu perçu par le propriétaire à un tauxadapté, ce qui s’écrit :

Valeur vénale =

Mais quel revenu prendre : fermage brut ou revenu net après déduction descharges du bailleur ? Et le taux ne devra évidemment pas être le même.

Traditionnellement, les ouvrages d’estimations rurales font référence au revenu net.

Il s’agit donc de procéder aux opérations successives suivante :

• détermination du revenu brut, à partir du bail et des échéances payées,habituellement semestrielles ;

• recherches des charges, à partir de la comptabilité du bailleur :

. impôts et taxes (partie restant à la charge du bailleur),

. primes d’assurances,

. entretien des bâtiments (calculer une moyenne pour éliminer l’incidence detravaux exceptionnels) ;

• par différence, on obtient le revenu net ;

• choix du taux de capitalisation : il doit découler de l’analyse d’autres ventesde biens loués comparables.

Mais dans la pratique, il est très difficile de déterminer le revenu net d’uneexploitation louée (réticence du bailleur à communiquer les pièces, comptes maltenus…), et plus difficile encore d’obtenir ou calculer les taux de capitalisationnets découlant de la vente des exploitations qui devraient constituer les pointsde comparaison.

Par ailleurs, le mode de gestion peut modifier le revenu net (travaux plus oumoins importants, sans conséquence aussi directe sur la valeur).

Pour ces raisons, il est plus pratique d’utiliser les taux bruts, connaissant lesfermages et les prix de vente des exploitations.

Les taux bruts sont évidemment plus élevés.

Revenu annuel 100×Taux

---------------------------------------------------


358

� ExempleExploitation vendue 200 000 € et rapportant 9 000 € bruts et 6 000 € nets par an.

Alors, on constate :

• un taux net de = 3 %

• un taux brut de = 4,5 %

Mais, comme il s’agit dans les deux cas (taux bruts ou nets) de taux assezfaibles, une légère variation (ou erreur) dans le choix du taux entraîne unevariation importante de l’estimation, ce qui rend la méthode d’emploi délicat.

Si on y ajoute l’analyse précise des perspectives de libération des lieux, qu’ilconvient de faire, on comprend que la méthode d’estimation par capitalisationdu revenu soit délaissée par les experts, sauf à titre de recoupement.

31.3 Les particularités des opérations d’expertiseAu-delà des principes généraux guidant le déroulement de toute opérationd’expertise, il convient, en expertise rurale, de porter une attention particulière àcertains documents éventuellement disponibles, et de savoir quoi observer.

31.3.1 Collecte de documentsAvant de procéder à la visite, l’expert doit se faire préciser sa mission etcollecter un certain nombre de documents.

Ceux-ci doivent d’abord permettre une identification précise de la propriété àétudier. Il est pratiquement indispensable de disposer :

• des extraits de la matrice cadastrale,

• des plans cadastraux (plans de section, éventuellement tableau d’assemblage),

• du bail, en cas de propriété louée.

Sont également utiles :

• les titres de propriété,

• des compléments cartographiques : carte IGN au 1/25 000, carte pédologique,photographie aérienne…

• et divers documents en fonction des circonstances particulières de l’affaire :précédents rapports d’expertise, coût des assurances, impôts locaux et autrescharges, comptes de gestion, états des lieux, baux de chasse, plan du réseau dedrainage, d’irrigation, bulletins d’analyse de terres…

S’il y a des bois et forêts : inventaires, plan simple de gestion, résultats desdernières ventes de bois…

6 000 100×200 000

----------------------------

9 000 100×200 000

-----------------------------



31.3.2 Utilisation de la cartographie

Avant la visite, il convient de faire un repérage de la situation de la propriété etde ses limites. Pour ce faire, on pointe sur le plan cadastral toutes les parcellesde la propriété identifiées sur la matrice cadastrale.

Si la propriété est vaste, on peut en reporter les limites sur le tableau d’assem-blage, voire sur la carte de l’IGN au 1/25 000.

Cette dernière a l’avantage, outre l’indication des voies d’accès et de desserte,de préciser le relief au moyen des courbes de niveau.

Le site Internet de l’IGN (www.geoportail.fr) fournit des photos aériennesexploitables par l’expert.

31.3.3 Visite des bâtimentsL’expert dressera un croquis des bâtiments.

Le calcul précis des surfaces de chacun n’est généralement pas nécessaire, maiscertaines mesures peuvent être utiles : surface d’une maison susceptible d’êtrenégociée séparément, dimensions des hangars, vérification des largeurs ethauteurs de travées ou portes (donc accès possible ou non pour le matériel).

Pour chaque bâtiment, il convient de noter la nature des matériaux, l’état,l’importance (exemple : stabulation entravée pour 60 vaches), le caractèrefonctionnel ou obsolète, l’équipement.

Il faut pouvoir porter un jugement synthétique sur l’adaptation ou non du corpsde ferme aux nécessités de la production et à la taille de l’exploitation.

Le logement fera l’objet d’une attention particulière, compte tenu des exigencesde plus en plus grandes des exploitants : surface, qualité des matériaux, état,confort, positionnement par rapport aux nuisances de l’exploitation (visuelles,sonores, olfactives…), traitement des abords.

31.3.4 Visite des terresMême s’il y a des saisons au cours desquelles il est plus facile de porter undiagnostic sur la qualité des terres, l’expert doit pouvoir intervenir en toutepériode de l’année, sauf lorsque la neige recouvre le sol et la maigre végétationhivernale. L’expert doit :

• Observer le sol : aspect superficiel donnant des informations : . sur la texture : éléments grossiers et sables qui se voient, fentes de retrait

d’un sol asséché ou au contraire accumulation d’eau superficielle quitraduisent un sol argileux, terre bien ressuyée après une période de pluiesqui indique un sol drainant bien et donc peu argileux…

. sur la structure : état des mottes d’un labour, phénomènes de battance…,qu’il faut analyser en fonction des conditions météorologiques passées (lapluie et le gel étant des facteurs de dégradation de la structure),


360

. sur la richesse en humus.

• Toucher le sol : au toucher, on apprécie la richesse en sable ; pouvoir modelerla terre humidifiée en une sorte de bague autour du doigt traduit un solargileux ; les sols limoneux ont une certaine onctuosité…

L’idéal serait de creuser une fosse permettant d’observer les différents horizonspédologiques et la profondeur utilisable par les racines. Ce n’est guère pratiquemais l’expert examinera les tranchées et talus dans le voisinage et il a, heureu-sement, encore d’autres moyens pour apprécier la qualité des terres.

31.3.5 Les analyses de terres

Il convient de demander si l’exploitant a fait procéder à l’analyse granulomé-trique et chimique de ses terres. C’est une démarche qui devient assez courante,dans le but d’assurer un meilleur dosage des apports en engrais.

Les analyses sont habituellement accompagnées d’un commentaire sur larichesse des différents éléments.

31.3.6 L’analyse des comptes de gestion

De plus en plus d’exploitants tiennent une comptabilité.

Au-delà des résultats financiers, les centres de gestion font généralementapparaître les rendements des différentes productions au cours des dernièresannées. Analysées au regard du degré d’intensification des cultures (irrigation,drainage, dosages d’engrais, consommation de produits phytosanitaires…) etdes conditions climatiques de chaque saison, ces éléments permettent uneapproche de la qualité des terres.

31.3.7 La signification des lieudits

L’expert ne doit pas se priver des informations fournies par les appellations deparcelles ou lieudits, qui peuvent faire référence à des caractéristiques du sol. Àtitre d’exemple, l’expertise d’une seule ferme d’une soixantaine d’hectares enAnjou mentionnait les lieudits suivants (entre autres) :

• La Tuilerie : sol très argileux• La Noue : parcelle en vallon, humide (= noyée)• Les Soches : parcelle en bordure de bois, défrichée à une date

inconnue (= souches)• Le Haut Brûlon : parcelle au sol superficiel, en rebord de coteau• Les Frèches : sol également superficiel (= friches)

Plus généralement, il y a des dénominations qui font référence à la compositiondu sol : • terres sableuses (= siliceuses) : noms rappelant le sable ou le verre (la

Sablière, la Verrière…) ou la végétation des terres siliceuses (les Ajoncs…) ;



• terres argileuses : référence à la brique ou à la tuile (la Briqueterie, laTuilerie…), ou à l’imperméabilité (la Noue, le Pré Noyé…), ou à la couleurrouge (les Terres Rouges) ;

• terres calcaires : le mot « chaux » et ses déformations (Chaumont,Caumont…), les mots composés avec blanc (Blanc-Mesnil…).

D’autres dénominations font référence à la taille ou configuration de la parcelle,ce qui n’apprend peut-être pas grand-chose à l’expert (la Grand Pièce, les 20Arpents, le Pré Carré), à l’humidité (les Sources, les Joncs), ou à la sécheresse(le Désert), au relief (le Bas Frèche, le Mont, la Roche…).

31.3.8 L’observation de la végétation cultivée

L’analyse de l’état végétatif des plantes cultivées fournit des informations sur lafaçon dont elles ont été alimentées en éléments minéraux et en eau, donc sur laqualité agronomique du sol.

Il faut procéder à ces observations en tenant compte :

• des techniques utilisées (irrigation ou non, drainage, importance des apportsd’engrais, désherbage…),

• des conditions climatiques depuis la mise en place de la culture.

Ainsi, un champ de maïs non irrigué, rachitique en août après un printemps etun été de sécheresse, peut être implanté sur un meilleur sol que des plants de 2m de haut, qui ont bénéficié de deux arrosages.

Un blé jaunissant, en fin d’hiver, peut signifier un sol drainant mal, mais lediagnostic ne sera pas tout à fait le même selon la pluviométrie passée etl’apport d’engrais azoté.

Plus tard en maturité, un épi incomplètement fécondé peut indiquer un manquede fertilité du sol ; des grains échaudés (= petits et desséchés) peuvent traduireune insuffisance d’alimentation en eau un mois avant la maturité…

31.3.9 L’observation de la végétation spontanée : notion de plante indicatrice

Les plantes adventices des cultures (mauvaises herbes) et la végétation desprairies naturelles, bords de chemins, haies, bois attenants, peuvent donner desindications précieuses sur les caractéristiques du sol : certaines plantes ont eneffet des exigences qui font qu’on ne les rencontre que dans certains types desol. On les appelle pour cela « plantes indicatrices ».

� Plantes indicatrices de la texture

Sols sableux, siliceux : fétuque, genêt à balais, ajonc, pin sylvestre, pinmaritime, bouleau…


362

Sols argileux : renouée persicaire, chicorée sauvage, renoncule, primevère,lotier corniculé, prêle, orme, peuplier, sureau, aulne, frêne, aubépine,noisetier… Sols calcaires : lupin, peuplier de Virginie, hêtre, tilleul… Sols humifères : oseille, bruyère, ortie, aulne, saule…

� Plantes indicatrices de la structure

Sols très tassés ou « battants » : plantain, paturin annuel, renouée des oiseaux…

� Plantes indicatrices du pH

Sols alcalins : coquelicot, genévrier… Sols acides : chiendent, oseille, châtaignier…

� Plantes indicatrices de sols riches en azote

Renouée persicaire, ortie, chénopode, morelle noire, mouron des oiseaux…

� Plantes indicatrices de l’humidité

Sols humides : prêle, renouée persicaire, grande oseille, renoncule, jonc, carex,menthe, reine des prés, colchique, bourdaine, aulne, saule… Sols secs : fétuque ovine, canche, serpolet, pin laricio de Corse, pin noir…

31.3.10Les équipements valorisants

L’irrigation et le drainage sont des facteurs de valorisation. Il y aura lieu, le caséchéant, de noter les caractéristiques de ces équipements.

Il en est de même de certaines voies de desserte, de dispositifs d’abreuvementdes animaux et de plantations (arboriculture fruitière).

31.4 Notions sur l’estimation des vignobles


31.4.1.1 Appellation

Le principal facteur de la valeur des vignes est l’appellation qui, en principe,traduit la qualité et les perspectives de commercialisation du vin. En fait, ledécoupage et le classement résultent de l’analyse des aptitudes d’une parcelle àproduire des vins de qualité, et inclut donc des facteurs tels que compositionphysique et chimique du sol, profondeur, alimentation en eau et minéraux,orientation et pente…

Il convient donc de vérifier l’appellation, ce qui est possible en consultant lecadastre viticole.



En outre, seuls certains cépages sont autorisés pour que le vin produit dans uneaire géographique ait droit à l’appellation correspondante. Il faut donc procéderaux vérifications qui s’imposent.

31.4.1.2 Âge de la vigne

Une vigne peut normalement produire du raisin pendant 30 à 40 ans, voire plussi elle a été soigneusement entretenue.

Dans les vignes produisant des vins de qualité mais non prestigieux (exemple :vins de Loire, côtes-du-rhône…), on constate clairement une évolution de lavaleur en fonction de l’âge de la vigne, passant par un maximum pour une vigneentrant en pleine production (5 à 10 ans), se maintenant à peu près jusqu’à unevingtaine d’années puis diminuant progressivement avec l’âge pour serapprocher, pour une vieille vigne, de la valeur d’un terrain à planter.

Pour les appellations prestigieuses, ces évolutions, réelles, peuvent êtreoccultées par le niveau très élevé du prix déjà atteint par le seul terrain à planteret par le fait que, si les vignes âgées produisent moins, le vin en est de meilleurequalité.

31.4.1.3 Autres facteurs physiques de la valeur

L’expert tiendra compte :

• de l’état sanitaire de la vigne,

• du pourcentage de pieds manquants,

• de la nature du sol (les sols caillouteux ou pierreux sont favorables à laqualité), de la pente et de l’orientation (les coteaux exposés au sud ou est-sud-est sont généralement plus favorables),

• de l’existence éventuelle de zones gélives (fond de vallée par exemple),

• des facilités d’exploitation (accès, configuration des parcelles, pente,écartement des plants sur la ligne et entre les lignes, ce qui a une incidencedirecte sur les possibilités de mécanisation mais fait l’objet d’appréciationsdifférentes selon les régions),

• l’importance, la qualité, l’état des chais et autres bâtiments d’exploitation.

En se faisant communiquer les dernières déclarations de récolte, l’expert pourraaffiner son jugement sur les potentialités du vignoble, sachant qu’il est habituel-lement défini une production maximale à l’hectare ouvrant droit à l’appellation,et que la quantité est généralement obtenue aux dépens de la qualité.

31.4.1.4 Facteurs économiques de la valeur

La valeur des vignes dépend, comme pour tous les autres biens ruraux, desconditions d’exploitation : faire-valoir direct, fermage voire métayage. Cedernier mode d’exploitation, qui associe l’exploitant et le propriétaire du terraindans le partage des résultats de l’exploitation, subsiste en effet encore dans ledomaine viticole alors qu’il a à peu près disparu pour les autres productions.


364

Le mode de commercialisation (vente directe en bouteille, vente en citerne aunégoce ou par l’intermédiaire de coopératives) a une incidence forte sur lerésultat de l’exploitation, donc sur la solvabilité des viticulteurs face à des possi-bilités d’agrandissement.

Enfin, dans l’analyse des ventes réalisées, préalable à une estimation par compa-raison, il ne faut pas oublier d’étudier les stocks en cave (sont-ils compris ounon dans la vente ou dans l’estimation ?) et les récoltes sur pied : l’achat avantla récole ou juste après n’est pas neutre.

31.4.2 Méthodes d’estimation


Après un classement des parcelles par appellation, âge et qualité, l’expert privi-légiera l’estimation par comparaison.

La comparaison se fait généralement à l’hectare. Il peut cependant existerd’autres unités de mesure, telle « l’ouvrée », très largement utilisée enBourgogne, où elle mesure 428 m2.

31.4.2.2 Estimation par le revenu

Il est normal que la valeur des vignes dépende des revenus qu’elles procurent :

• à l’exploitant en cas de faire-valoir direct : l’expérience montre qu’une capita-lisation du revenu net (à partir de la production moyenne dont l’on déduit lesfrais d’exploitation) s’avère délicate à mettre en œuvre ; la production est eneffet sujette à des variations quantitatives mais aussi qualitatives importantes,dues au climat, tandis que les cours du vin sont assez variables. De plus, lecaractère spéculatif du marché, en particulier pour les grands crus, a entraînéau cours de certaines périodes un décrochage entre la rentabilité et la valeurvénale. Il en résulte que la méthode est peu utilisée pour les vignes nonlouées, pour lesquelles on privilégie l’estimation par comparaison ;

• au propriétaire en cas de location : l’estimation par capitalisation du revenuest utilisable, avec la difficulté de trouver des références de taux constatéspour d’autres ventes de vignes louées. À ce titre, on note que le revenu peutêtre variable d’une année à l’autre, suivant les fluctuations des cours du vin,sachant que le fermage des terres portant des cultures pérennes ainsi que celuides bâtiments leur étant attachés peut être fixé en quantité de denrées, dans lerespect des minima et maxima de l’arrêté départemental.


32 NOTIONS D’EXPERTISE FORESTIÈRE

Les missions pouvant être confiées à l’expert forestier sont variées, depuis lagestion courante de la forêt (martelage et vente des coupes, mise en œuvre destravaux de régénération, aménagement et entretien des infrastructures…),jusqu’à l’établissement d’un plan de gestion, l’évaluation d’une coupe de boisou de la forêt dans son ensemble.

C’est ce dernier aspect que nous étudierons. C’est une spécialisation délicatequi nécessite une connaissance approfondie de la forêt et de son environnementéconomique. Faute de cette connaissance, la déontologie de l’expert lui imposede se récuser.

32.1 Notions de sylvicultureIl n’est pas envisageable, dans un ouvrage généraliste sur l’estimation desimmeubles, d’étudier de façon approfondie la sylviculture, dont la connaissancelivresque est d’ailleurs très insuffisante ; elle doit être complétée par un appren-tissage sur le terrain, s’insérant dans la durée, permettant d’apprécier les réactionsdes peuplements aux interventions du forestier (plantations ou semis, choix desessences, dégagements, éclaircies…) ou plus simplement leur évolution au coursdes années. L’arbre est en effet un être vivant, qui a ses exigences (sol, climat,densité de peuplement, conditions sanitaires…), qui naît, se développe, atteint unâge mûr, vieillit et meurt si le forestier ne le récolte pas auparavant.

32.1.1 Les essences forestièresOn appelle essences les espèces végétales, qui peuvent comporter des variétésdifférentes.

Leur identification, qui doit pouvoir se réaliser tant en hiver (sans feuilles pourles arbres à feuilles caduques) qu’en période de végétation active, est baséeprincipalement sur les critères suivants : observation de la feuille (épine pour lesrésineux), des fruits (gland, cône des résineux…), de l’écorce (dont l’apparencepeut varier avec l’âge), du port (c’est-à-dire de l’aspect général de l’arbre).

On se reportera à une flore (ouvrage d’identification des plantes) et on prati-quera des sorties en forêt pour identifier parfaitement les différents arbres desforêts françaises : la crédibilité de l’expert en prendrait un coup s’il disait à unclient « Vos sapins sont superbes » alors qu’il s’agit d’épicéas !


366

32.1.2 Conduite des peuplements

32.1.2.1 Taillis

On utilise la propriété qu’ont les souches de certaines espèces feuillues deproduire, lorsqu’elles sont exploitées jeunes, des rejets à développement rapide,formant des bouquets que l’on appelle cépées.

Lorsqu’ils ont atteint une taille suffisante, on peut à nouveau les couper.

On parle de révolution pour la durée entre deux coupes. Elle ne dépasse pas40 ans car alors les souches perdent leur capacité à rejeter.

Ce régime de sylviculture permet la production de bois de chauffage, de piquetsou de petits bois de trituration. Il est économiquement peu rémunérateur.

32.1.2.2 Taillis sous futaie

Il existe deux étages dans le peuplement :

• un étage dominant dit futaie,

• un étage dominé dit taillis.

Le recrutement des réserves qui constitueront la futaie se fait à chaque coupe detaillis. On conserve les baliveaux appartenant à des essences précieuses (chêne,hêtre, frêne, merisier…), de préférence provenant d’une semence (et non derecépage).

Apparaissent ainsi des arbres d’âges variables correspondant à 1, 2, 3…révolutions. Si la révolution est de 30 ans, on distinguera donc, juste après unecoupe du taillis :

• des baliveaux 30 ans

• des modernes 60 ans

• des anciens 90 ans, 120 ans, 150 ans.

Ce régime est assez courant en forêt privée, car il a l’avantage d’assurer unecertaine production de bois de chauffage, et une proportion appréciable de boisd’œuvre.

Le régime du taillis sous futaie est délicat à maintenir. Pour favoriser par ailleursla production de bois d’œuvre de valeur plus élevée, on tend à l’abandonner auprofit de la futaie, soit :

• par conversion en futaie de l’étage dominant, s’il est abondant (couvertureimportante du sol) : les éclaircies seront limitées à des coupes sanitaires ;

• par balivage, si le taillis est abondant et compte suffisamment de baliveaux ;éventuellement, on conservera à titre de « bourrage » des essences de moindrevaleur car il faut laisser environ 500 à 600 tiges/ha, dont 100 d’essencesprécieuses biens réparties ;

• par plantation ou semis après coupe à blanc.


Notions d’expertise forestière 367

32.1.2.3 Futaie régulière

Tous les arbres ont le même âge à la suite, soit d’une régénération naturelle, soitd’une régénération artificielle.

La futaie feuillue passe par les stades successifs :

• le semis : les jeunes plants d’arbres essaient de s’arracher de la concurrencede la végétation herbacée ;

• le fourré : végétation très dense, arbres de un à quelques mètres ;

• le gaulis : les tiges sont élancées, un élagage naturel ayant commencé, et lepeuplement devient moins dense par élimination naturelle des arbresdominés ;

• le perchis : les arbres atteignent 8 à 10 mètres, et une soixantaine d’années enchênes de régénération naturelle. L’élagage naturel continue et la circulationredevient possible dans la parcelle ;

• la futaie : jeune puis âgée.

La futaie a l’avantage :

• de donner des grumes de meilleure qualité (moins de branches, donc moins denœuds, qu’en taillis sous futaie),

• d’avoir, en feuillus, une meilleure production en bois d’œuvre.

32.1.2.4 Futaie jardinée

Dans les régions de montagne en particulier, on évite parfois de traiter la forêten futaie régulière, pour éviter :

• la mise à nu du sol (érosion),

• les dégâts du vent.

Pour les forêts résineuses de ces régions, on utilise alors le régime de la futaiejardinée : des arbres de chaque âge sont mêlés dans la parcelle. Ce seront desessences d’ombre, sapins plus qu’épicéas, qui pourront le plus facilement serégénérer, dans des trouées que l’on élargira parfois, ce qui donne une sylvi-culture par taches.

32.1.3 Régénération de la forêt

32.1.3.1 Régénération naturelle

� Taillis sous futaie

Chaque exploitation du taillis doit être accompagnée d’une sélection debaliveaux.

� Futaie

Prenons l’exemple de la futaie de chêne.


368

La futaie arrivant à maturité, on effectue une forte coupe dited’ensemencement : l’arrivée brutale de la lumière favorise la fructification desarbres conservés, plus ou moins régulière selon le climat. Les graines germenten taches sur le sol qui a été préalablement nettoyé du sous-étage et parfoislégèrement travaillé.

Par une ou plusieurs coupes secondaires, on donne davantage de lumière sur leshouppiers qui n’ont pas fourni suffisamment de graines, et sur les taches desemis.

Il est souvent utile de dégager les semis pour limiter la concurrence de lavégétation herbacée, des ronces et des fougères.

Au total, la régénération peut s’établir sur une quinzaine d’années : le chêneétant une essence de lumière, on ne peut pas laisser les semenciers troplongtemps.

Dans le cas du hêtre qui est une essence d’ombre, les jeunes semis doivent resterassez longtemps à l’abri de la lumière. Les coupes secondaires seront plusnombreuses et moins brutales. La régénération pourra s’échelonner sur unetrentaine d’années.

Chez les résineux, la fructification est généralement régulière, abondante et ladissémination facile : on réduit et on peut même parfois supprimer les coupessecondaires.

32.1.3.2 Régénération artificielle

� Semis

C’est principalement le pin maritime qui est régénéré ainsi car le semis est aiséet peu coûteux.

On sème en lignes et on éclaircit fréquemment et progressivement, d’abord defaçon systématique, ensuite de façon sélective.

� Plantations

On plante des essences dites de lumière, c’est-à-dire supportant ou nécessitantun fort éclairage dès leur jeune âge :

• en résineux : épicéa (mais pas le sapin pectiné qui est une essence d’ombre),douglas, pin sylvestre, pin maritime ;

• en feuillus : chêne rouve, chêne rouge d’Amérique, merisier, frêne, noyer…ainsi que peuplier.

32.2 Les facteurs de la valeurPour apprécier les facteurs de la valeur, l’expert demandera communication etprocédera à une analyse du plan simple de gestion, institué par une loi du6 août 1963. Ce document comporte obligatoirement une analyse du milieu



(relief, climat, géologie, pédologie, végétation, faune…) et présente lesobjectifs de la gestion.

32.2.1 Appréciation quantitative des réserves sur pied :inventaire et cubageIl va de soi que la valeur d’une forêt dépend du volume du bois sur pied, exploi-table ou encore trop jeune, qui s’y trouve. L’inventaire (qui correspond à undénombrement des arbres) et le cubage (qui est sa traduction en volume)répondent à ce besoin.

L’expert immobilier ne procède pas toujours lui-même à ces opérations, quirelèvent du travail des techniciens forestiers.

Dans tous les cas, l’expert doit baser son estimation sur des données chiffréesconcernant le peuplement forestier, c’est-à-dire, pour chaque parcelle, lenombre d’arbres et leur volume par essence (voire par qualité pour une mêmeessence) et par classe de circonférence (ou de diamètre), car un mètre cube vautnormalement d’autant plus cher que l’arbre est gros. S’y ajoute généralement undénombrement des jeunes arbres non cubés (baliveaux) qui donne uneindication sur les perspectives de régénération de la forêt.

Dans des cas exceptionnels qui peuvent concerner des forêts pauvres, ou desforêts pour lesquelles la valeur des bois sur pied est faible par rapport à la valeurd’agrément (exemple : certaines forêts de Sologne), l’expert peut faire uneévaluation des réserves « à dire d’expert », après visite approfondie mais sanspasser par les opérations lourdes d’inventaire et de cubage.

En appliquant à chaque essence, qualité et classe de circonférence, le prix au m2

ressortant des plus récentes ventes de bois, l’expert en déduit la valeur d’unecoupe de bois, ou la valeur de l’ensemble du peuplement forestier dansl’hypothèse d’une coupe à blanc. Cette démarche est indispensable maisl’estimation d’une forêt, bien de nature immobilière, ne se réduit pas àl’addition de la valeur des arbres supposés coupés (biens mobiliers) et d’unterrain forestier (bien de nature immobilière) comme on le verra ci-après.

32.2.2 Qualité des boisC’est un point qui doit attirer toute l’attention de l’expert car, même pour uneessence donnée et dans la même classe de circonférence, la valeur d’une grumepeut varier considérablement selon sa qualité. Ainsi, en 2006, le m3 de chêne(circonférence de 250 cm et plus) peut varier de 50 € pour des arbres tarés, à150 € pour une bonne qualité en taillis sous futaie, à 500 € pour une bellegrume de tranchage.

En fait, l’appréciation de la qualité des bois est un véritable travail de spécia-liste. Elle a une incidence considérable sur la précision de l’estimation de laforêt, surtout s’il y a des essences feuillues chères (chênes, merisiers…).L’examen de ventes de bois antérieures permet, par l’étude des prix obtenus, dedéduire les valeurs selon la localisation, l’essence et la taille.


370

32.2.3 Qualité du sol et adaptation des essences au solMême si, au cours des siècles, les défrichements pour l’agriculture ont souventlaissé aux forêts les terrains les moins fertiles, les moins accessibles, toutes lesremarques faites sur la qualité agronomique des sols restent valables. Il fautajouter, sans pouvoir ici entrer dans le détail, que chaque essence a sesexigences propres en ce qui concerne la nature du sol de sorte que, par exemple,des plantations de même essence et même âge sur des sols différents n’ont pasobligatoirement le même avenir donc la même valeur.

32.2.4 Climat et adaptation des essences au climatLà encore, les différentes essences ont des exigences variables en ce quiconcerne en particulier les besoins en eau et en température. L’expert devradonc juger de l’adaptation du peuplement au climat, tout comme il l’aura faitprécédemment pour l’adaptation au sol.

À titre d’exemple, un certain nombre de plantations de douglas réalisées dans leval de Loire n’ont guère d’avenir en raison d’une pluviométrie estivale insuffi-sante.

32.2.5 Qualité des infrastructuresLes facilités d’exploitation, grâce à un bon réseau de chemins forestiersempierrés, permettent une meilleure vente des coupes de bois et donc unemeilleure valorisation de la forêt.

On appréciera également la plus-value que peuvent apporter une maison fores-tière, des étangs, voire des clôtures (protection contre les dégâts de gibier, ouvalorisation de la chasse).

32.2.6 Valeur d’agrémentNous sommes dans une civilisation de loisirs ; le prix des locations de chasse peutêtre très élevé lorsque les forêts sont riches en grand gibier, dans des régionsappréciées (Île-de-France, Sologne, Alsace, Vosges…) ainsi qu’à distancemodérée des grands centres urbains d’où provient la demande. L’expert ne peutpas négliger ce facteur de valorisation même si le forestier voit souvent dans legrand gibier un obstacle à ses efforts de régénération. À noter que le fort dévelop-pement du grand gibier depuis deux décennies a considérablement réduit l’écartde valeur locative qui existe entre les territoires ouverts et les enclos.

32.2.7 Facteurs économiques de la valeur : le marché des grumes et le marché des forêtsL’expert doit suivre le marché tant des grumes que des forêts entières.



Le marché des grumes relève de comportements économiques bien connus : offreet demande, activité dans le bâtiment, cours des devises faisant varier la concur-rence des bois importés… Quant au marché des forêts, il faut constater qu’il y a desmodes, comme a pu le montrer un marché extrêmement actif voire spéculatif audébut de la décennie 1980, un marché plutôt morose au début de la décennie 1990,une meilleure tenue du marché des forêts surtout feuillues comportant une bonnepopulation de grand gibier, comme si les acheteurs voulaient joindre l’utile àl’agréable. Les tempêtes de décembre 1999 ont rappelé que les forêts étaientsoumises à un aléa climatique ; la demande peut s’en trouver affectée.

32.3 Méthodes d’estimation

32.3.1 Estimation par fonds et peuplementC’est la méthode à privilégier chaque fois qu’il y a des bois exploitables.

On considère les deux composantes suivantes : • valeur du fonds : c’est le sol forestier supposé débarrassé du peuplement ; on

y ajoute la plus-value apportée par les infrastructures (routes forestières,étangs, maison forestière…) ainsi que la plus-value éventuellement apportéepar l’intérêt cynégétique. Ce dernier élément peut s’apprécier par capitali-sation (souvent entre 5 et 10 %) du revenu locatif possible de la chasse ;

• valeur du peuplement : c’est la valeur de la coupe à blanc de l’ensemble de laforêt, telle qu’elle ressort de l’application des prix moyens à chaque essenceet classe de circonférence.

La valeur de la forêt n’est généralement pas égale au total des valeurs du fondset du peuplement : • la réglementation, traduite par le plan simple de gestion, ne permet pas la

coupe à blanc ;• la forêt est un élément immobilier qui supporte, lors de sa vente, des droits

nettement plus importants que la vente d’une coupe de bois qui est de naturemobilière ;

• à l’opposé, certains bois pas encore mûrs ont une valeur d’exploitationinférieure à leur valeur d’avenir.

Il en résulte en général un abattement, augmenté par les risques économiques,climatiques, sanitaires… Cet abattement, pratiqué sur la valeur du peuplement,dépend des perspectives d’avenir de la forêt et a varié au cours des années enfonction de la demande pour le placement forestier. Il se situe généralemententre 15 et 40 % actuellement.

32.3.2 Estimation par comparaisonL’estimation des peuplements ne comportant pas de bois mûrs, et en particulierles jeunes plantations, est impossible par la méthode « fonds et peuplement ».Mais l’expert peut les estimer par comparaison.


372

Dans la pratique, la comparaison est possible :

• pour les peuplements homogènes, par exemple des jeunes plantations ; ils’agit de totaliser les surfaces ayant les mêmes caractéristiques et d’appliquerà chaque catégorie ainsi déterminée une valeur moyenne à l’hectare provenantde l’analyse de ventes récentes ;

• pour des peuplements forestiers relativement pauvres ou pour lesquels lavaleur sylvicole est faible par rapport à la valeur d’agrément : il en est ainsi denombreuses propriétés de Sologne pour lesquelles ce ne sont pas les potentia-lités forestières mais l’intérêt cynégétique qui constitue le fondement de lavaleur de la propriété.


Si la forêt fait l’objet de coupes annuelles régulières, il est facile d’en connaîtrele revenu. Par application au revenu moyen d’un taux de capitalisationapproprié, l’expert doit pouvoir déduire la valeur vénale de la forêt.

Cette méthode est cependant peu appliquée, en raison de la difficulté dedéterminer le taux de capitalisation, qui doit résulter de constatations faites lorsd’autres ventes de forêts comparables.

32.3.4 Méthodes mathématiques d’estimation des bois et forêts

Ces méthodes sont séduisantes par leur rigueur théorique mais elles sont d’un usagedélicat. Les résultats obtenus demandent, dans toute la mesure du possible, à êtrecorroborés par d’autres méthodes pour vérifier en particulier s’ils s’insèrent dans lemarché, c’est-à-dire s’ils sont cohérents avec les résultats constatés de ventes de boiset forêts compte tenu de leurs caractéristiques respectives.

On donnera ci-après quelques formules parmi les plus utilisées, en renvoyant lelecteur aux ouvrages spécialisés pour les démonstrations et précautions d’emploi.

32.3.4.1 Estimation d’un peuplement à partir de son prix de revient

Cette méthode est applicable à l’estimation des jeunes peuplements.

On définit les éléments suivants :

m : âge du peuplement

f : valeur du fonds (il s’agit de la valeur forestière, donc valeur d’agrémentou de chasse exclue)

R : valeur espérée de la coupe définitive

x : valeur actuelle du peuplement, ce que l’on recherche

u : âge du peuplement à maturité

CA : capital d’administration, c’est-à-dire le capital qu’il faudrait placer autaux des placements financiers pour obtenir des intérêts suffisants pourpayer les frais courants de l’année



t : taux de placement

P : coût de plantation, y compris premiers entretiens

On suppose qu’il n’y a pas eu de produits d’éclaircies.

La valeur du peuplement est donnée par : x = (f + CA + P) (1 + t)m – (f + CA)

On ajoute la valeur du fonds (y compris la valeur chasse éventuelle) pourdéterminer la valeur de la parcelle.

32.3.4.2 Estimation de la valeur d’attente d’un peuplement

On recherche la valeur actuelle d’un peuplement âgé de m années, dont onprévoit les caractéristiques lors de la récolte, à l’âge u.

En reprenant les mêmes définitions que dans le paragraphe précédent, la valeurdu peuplement est donnée par la formule :

x = – (f + CA)

étant précisé que la formule se complique s’il doit y avoir des produitsd’éclaircie avant la récolte définitive.

On ajoute comme précédemment la valeur du fonds.

32.3.4.3 Estimation par actualisation des récoltes futures

Utilisée pour estimer des peuplements approchant de la maturité, la méthodesuppose :

• l’appréciation de la récolte définitive et des produits intermédiaires,

• le calcul de leur valeur,

• leur actualisation à la date de l’expertise, la valeur actuelle de 1 € payabledans n années, au taux i, étant donné par la formule (1 + i) – n.

Les produits espérés sont déterminés par appréciation du peuplement (âge,vigueur, densité…).

Si par exemple, on prévoit dans 5 ans une éclaircie de 60 m2 à 30 €/m3, et dans15 ans une récolte définitive de 300 m3 à 50 €/m3, au taux d’actualisation choiside 4 %, la valeur actuelle du peuplement est donnée par :

• éclaircie : 60 × 30 € × 0,822 = 1 480 €0,822 étant la valeur de (1 + 0,04) – 5

• récolte 300 × 50 € × 0,555 = 8 325 €0,555 étant la valeur de (1 + 0,04) – 15

Total = valeur actualisée du peuplement 9 805 €

À la valeur du peuplement, on ajoute la valeur du fonds.

f + CA + R

(1 + t)u – m

---------------------------



33 L’ESTIMATION DES CHÂTEAUX ET GRANDES PROPRIÉTÉS D’AGRÉMENT

Un château peut se définir comme une vaste demeure bâtie, possédant généralementdes annexes bâties importantes ; il se trouve au cœur d’un domaine plus ou moinsétendu dont une partie concourt à son agrément et constitue souvent un parc.

À l’origine ouvrage militaire (Moyen Âge), on rencontre maintenant de trèsnombreux styles architecturaux liés à la région, à l’époque de construction et àl’opulence du constructeur, depuis le modeste manoir provincial jusqu’au vastechâteau royal du val de Loire.

La plupart des châteaux ont été construits avant 1914 pour constituer lelogement d’une famille et du personnel à son service.

On trouve ainsi sous le terme de château des constructions assez diverses dont ladénomination peut varier tant selon les régions que la taille et les caractéristiquesarchitecturales : château, castel, manoir, forteresse, château fort, bastide…

33.1 Facteurs physiques de la valeur

33.1.1 UsageLe château a été conçu à l’origine comme une habitation monofamiliale, pourune famille et son personnel.

Quand un château n’est plus à usage d’habitation monofamiliale, mais a ététransformé, il ne relève plus du marché des châteaux mais d’un marchécatégoriel différent : hôtel, colonie de vacances, maison de retraite…, auquel ilconvient de se référer.

La possibilité de transformer un château pour en faire le siège d’une activitééconomique est parfois valorisante, mais ne l’est généralement que modérémenten raison des importants travaux d’adaptation à prévoir tant pour son aména-gement que pour le respect des normes de sécurité actuelles, et des coûts defonctionnement plus élevés que pour une construction neuve.

33.1.2 Époque de construction, qualité architecturale, décoration

Ces facteurs, généralement liés, sont fondamentaux parce qu’ils vont contribuerà la constitution de catégories de châteaux, et qu’ils auront souvent un caractèredécisif dans une décision d’acheter, donc dans la formation du prix.


376

Le château médiéval protégé par plusieurs enceintes comporte peu d’ouvertures(il a un caractère défensif). Il ne subsiste souvent que le donjon qui est d’aména-gement difficile surtout s’il est classé. Un tel château n’est souvent marchandqu’à prix modéré.

Avec le XVIe siècle et la Renaissance, l’aspect défensif des constructionsdisparaît progressivement, des éléments en étant cependant conservés à titredécoratif ; le plan des châteaux s’ouvre sur l’extérieur, les fenêtres sontagrandies…

Les XVIIe et XVIIIe siècles apportent la pureté des lignes, traduisent la grandeurdes bâtisseurs (caractère ostentatoire des constructions) ; les communs sont soitéloignés du château, soit s’insèrent dans un ensemble architectural ; l’aména-gement des jardins à la française, qui prolongent le château, est un art.

Au XIXe siècle, où cohabitent de grandes fortunes terriennes et les premièresfortunes industrielles, on construit de nombreux châteaux, on en détruit ouabîme de nombreux autres par des transformations ou agrandissements ostenta-toires. Ils constituent la plus grande partie du marché actuel des châteaux.

Avec la guerre de 1914-1918, la construction de châteaux s’arrête. Le châteaud’Artigny, en Touraine, construit vers 1930, est une exception.

33.1.3 EmplacementLe château médiéval est typiquement bâti sur une butte naturelle ou artificielle(la motte) pour des raisons défensives, parfois près d’un gué ou d’un pont qu’ilcontrôle. Souvent, la ville ou le village se construit autour du château, leseigneur ayant un devoir de protection des habitants. De tels châteaux n’ontbien sûr que peu de terrain attenant. Une partie de la clientèle à la recherched’un château en exclura l’achat pour cette raison.

À partir du XVIe siècle, la plupart des nouveaux châteaux s’écartent des buttesrocheuses, des villages et des villes. Ils disposent de davantage de terrain.L’existence d’un vrai parc est maintenant un facteur fondamental de la valeur.

33.1.4 ÉtatIl existe sur le marché des châteaux en état très variable, depuis la quasi-ruinejusqu’à la demeure luxueusement et récemment restaurée. L’état est d’autantplus important que les travaux à prévoir sont directement fonction de la surfaceconcernée : il est courant de constater un devis de plus de 150 000 euros pour laréfection d’une couverture en ardoises.

En présence d’un château en mauvais état, il est prudent de faire chiffrerapproximativement les travaux minima pour en assurer la sauvegarde avant deprocéder à son estimation. Dans les cas extrêmes, on peut imaginer que lechâteau ne soit vendable qu’à un prix symbolique à l’image du château deSaint-Fargeau acheté en 1979 par les frères Guyot dans ces conditions en raisonde deux hectares de couvertures en ardoises en mauvais état : il ne valait pasplus.


L’estimation des châteaux et grandes propriétés d’agrément 377

Cependant, les travaux effectués sur un château le valorisent généralementnettement moins que leur prix de revient. Il est donc impossible d’estimer unchâteau récemment acheté par son prix de revient, selon la formule :

Valeur = prix d’achat + frais et coûts de rénovation

33.1.5 Distribution, habitabilité, confortIl s’agit d’adapter aux châteaux les facteurs physiques de la valeur, qu’ilconvient d’analyser préalablement à l’estimation de tout bien immobilier.

Il va de soi que les critères de « bonne distribution » ne sont pas les mêmes pourun château, conçu à l’origine pour être habité avec l’aide d’une nombreusedomesticité, et pour une maison. Ainsi, les pièces de réception sont généra-lement au rez-de-chaussée, l’habitation des maîtres au 1er étage où il existed’autres chambres pour les hôtes de passage, celles des enfants bien souvent etcelles des domestiques sont au-dessus tandis que la cuisine, souvent au sous-solà l’origine, peut avoir été transférée dans l’office au rez-de-chaussée.

L’expert appréciera les adaptations déjà faites ou réalisables au regard desexigences actuelles de confort et d’habitabilité, et de quasi-absence de servicedomestique.

L’installation de sanitaires, du chauffage central, la réfection de l’électricitépeuvent être d’autant plus coûteuses qu’il faut respecter des éléments décoratifsde qualité. La peinture des menuiseries extérieures et, à plus forte raison, leuréventuel remplacement, sont des travaux onéreux.

33.1.6 TailleJusqu’à un certain seuil, et toutes choses égales par ailleurs, l’augmentation dela taille d’un château entraîne une valeur plus élevée (comme pour tout autrelogement). Au-delà, lorsque tous les besoins en espace de l’acquéreur potentielsont satisfaits, le poids des charges fait qu’un très grand château peut valoirmoins cher qu’un petit.

Le seuil est variable selon l’intérêt architectural, l’état, la situation, l’habita-bilité…, mais semble se situer entre 700 et 1 000 m2 développés hors œuvrepondérés, annexes exclues.

En dessous de ce seuil, les méthodes d’estimation à appliquer sont plutôt cellesdes maisons, avec la difficulté de recueillir des points de comparaison signifi-catifs, en particulier en ce qui concerne la taille de l’immeuble. Au-dessus,l’approche relève réellement de l’estimation d’un château, avec ses difficultésparticulières.

Précisons encore qu’à partir de 1 500 m2 DHOP, on est en présence de châteauximportants, et qu’en dessous de 500 m2, on parlera plutôt de maisons de maîtreque de châteaux.


378

33.1.7 Annexes bâties

Elles sont très valorisantes si elles peuvent se vendre séparément sans déprécierle surplus de la propriété (maison de garde, maison du jardinier, communsparfois…), ou lorsqu’elles peuvent assurer un revenu par location.

Un minimum d’annexe est indispensable : garages, remises pour le matérielnécessaire à l’entretien du parc.

Lorsqu’elles sont très importantes, c’est un facteur de dépréciation en raison desfrais d’entretien.

33.1.8 Parc

Initialement, le château était le centre d’un domaine parfois très vaste, dont lesrevenus couvraient les frais de fonctionnement.

Actuellement, les acheteurs potentiels se contentent (ou doivent bien secontenter) de la présence d’un grand terrain ou parc.

On ne peut pas définir de surface minimale nécessaire : c’est l’agrément qu’ilapporte qui est fondamental, ainsi que l’isolement par rapport aux nuisancesextérieures (sonores, visuelles, voire olfactives en cas d’élevage intensifproche).

Le parc anglais, par l’alternance de prairies et de bosquets, avec une pièce d’eausi le terrain le permet, assure à moindre coût d’entretien cette exigenced’isolement. C’est dans cet esprit qu’un parc clos est toujours apprécié.

Dans la pratique, des parcs biens dessinés, à partir de 5 hectares environ,peuvent satisfaire bien des acquéreurs même si une surface de 10 à 20 hectaresest plus appréciée.

On notera que le fait qu’une partie du parc (prairies) soit engagée dans un bailrural est considéré comme un élément de dépréciation.

Certaines propriétés morcelées à l’extrême n’offrent plus qu’un terrain trèsexigu. De tels châteaux sont généralement très difficiles à vendre, les proprié-taires en ayant les inconvénients (charges) sans tous les avantages.

À noter que pour les châteaux médiévaux sur un piton, l’absence de parc ne peutpas être considérée comme rédhibitoire.

33.1.9 Charges

Cet aspect a déjà été abordé à travers les éventuels travaux d’entretien etd’installation du confort. Il faut ajouter les frais de personnel (y compris pourl’entretien du parc), de fonctionnement (un château dans le val de Loire peutnécessiter 500 litres de fioul pour un week-end ordinaire de chauffage),d’impôts locaux.



C’est ce qui explique qu’un tel château du XIXe siècle puisse valoir moins cherqu’un appartement de 150 m2 dans le 16e arrondissement de Paris.

33.2 Facteurs juridiques et économiques de la valeur

33.2.1 Classement ou inscription : le régime des Monuments historiques

Le classement comme monument historique ou l’inscription à l’inventairesupplémentaire sont d’abord la reconnaissance de l’intérêt (architecture,décoration, histoire, site…) du château. Cet intérêt, avant sa reconnaissance, estun élément fort de valorisation.

Mais la reconnaissance par l’inscription ou le classement s’accompagnantd’avantages tangibles, assortis certes de quelques contraintes, a pour consé-quence, d’une façon générale, que de tels châteaux se vendent sensiblement pluschers que ceux qui ne sont ni classés ni inscrits.

Citons quelques-uns de ces avantages, qui ne se déclinent cependant pas tout àfait de la même façon pour les immeubles inscrits et classés (pour plus deprécisions, il convient de se référer à des ouvrages spécialisés) :

• l’assistance d’un architecte des Monuments historiques pour les travauxsoumis à autorisation,

• des subventions pour travaux (normalement à un taux plus élevé pour leschâteaux classés que pour les châteaux inscrits),

• la déduction du revenu imposable des travaux, voire des frais de chauffages’ils sont nécessaires à la conservation, de gardiennage et surveillance, del’entretien du parc dans certaines conditions,

• la protection des abords dans un rayon normalement de 500 mètres, auquelpeut se substituer un périmètre de protection plus personnalisé sous forme soitd’une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, soitd’un périmètre de protection modifié qui peut être défini lors de l’élaborationou de la révision d’un plan local d’urbanisme.

• une exonération conditionnelle mais totale des droits de mutation à titregratuit sous condition de signature d’une convention à durée illimitée avec lesministères des Finances et de la Culture précisant en particulier les modalitésd’ouverture au public. Il faut être conscient qu’une telle convention « gèle »totalement cette partie du patrimoine.

Il n’y a pas d’exonération au titre de l’ISF, le château classé ou inscrit étantestimé à sa valeur vénale avec, comme pour tous les autres logements, unabattement de 20 % s’il est occupé à titre de résidence principale. Il semblecependant que les redressements soient rares. Des consignes ont d’ailleurs étédonnées par le ministère des Finances pour tenir compte des spécificités de ce


380

type de biens notamment pour les édifices protégés au titre des Monumentshistoriques.

En corollaire, interviennent bien évidemment certaines contraintes quiconcernent la protection du bâtiment lui-même (interdiction de démolition oude modification sans l’accord des services de l’État) et des surcoûts lors detravaux, liés au choix des matériaux et au recours à des artisans spécialisés ainsiqu’aux délais d’instruction et d’études

En fait, même si la réglementation a pour but la conservation du patrimoine etnon l’aide au propriétaire qui n’est pas déchargé de tous ses frais, il est actuel-lement clair que, dans une France qui prend de plus en plus conscience de laqualité de son patrimoine, le classement ou l’inscription sont des éléments àprendre en compte par l’expert dans la mesure où ils ont une incidence positivesur la valeur, ne fût-ce que parce qu’ils garantissent en principe la préservationde l’environnement. À noter qu’à côté du classement et de l’inscription, il existepour les bâtiments plus modestes de notre patrimoine immobilier une troisièmemodalité d’aide à l’entretien et aux travaux : l’agrément, qui donne un statutfiscal de faveur. L’ouverture au public (50 jours par an dont 25 jours fériés oudimanches entre le 1er avril et le 30 septembre ou 40 jours au total entre le1er juillet et le 30 septembre), condition de l’agrément, permet une imputationdes charges sur le revenu dans des conditions différentes selon l’usage del’immeuble et la perception ou non des droits de visite.

33.2.2 Locations

L’inclusion du parc dans un bail rural apparaît comme un facteur dedépréciation potentiel : passage des animaux, droit de chasser du locataire, droitde mettre en culture des herbages, nuisances sonores et olfactives (épandage delisier…).

33.2.3 Droit de l’urbanisme

Comme dans tous les cas où l’on est en présence de terrain, il faut en vérifier laconstructibilité, qui peut être très valorisante si certaines parcelles peuvent êtredétachées du parc pour être urbanisées sans nuire trop au surplus. Mais on peutatteindre un niveau de nuisance rendant le château très difficile à vendre :l’expert doit rechercher l’hypothèse la plus valorisante.

33.2.4 Le marché des châteaux

On estime qu’il y a en France à peu près autant de châteaux que de communes :certaines n’en ont pas mais d’autres en ont 3 ou 4. Malgré cela, c’est un marchérestreint : il semble n’y avoir guère plus d’un millier de ventes annuelles dedemeures exceptionnelles dont toutes ne correspondent pas à la qualification duchâteau, ce qui est peu. On en tire un certain nombre de conséquences :



• Ce n’est pas un marché de concurrence parfaite, la fongibilité des biens étanten particulier très loin d’être atteinte.

• Ce n’est pas un marché local, mais régional ou même national, à l’intérieurduquel il faut définir plusieurs grandes catégories de châteaux.

• Certains prix peuvent apparaître à l’expert élevés : est-ce bien là le niveau dumarché, ou la transaction ne résulte-t-elle pas de facteurs de convenance ouplutôt de coup de foudre : séduction par les caractéristiques architecturales,par le site, par le parc ? Mais tout achat de château n’est-il pas le résultat d’uncoup de foudre, tout prix un prix de convenance ?

• Attention à ne pas prendre comme points de comparaison des prix demandés :l’écart entre le prix demandé et le prix constaté est parfois considérable,comme si un propriétaire craignait de dévaloriser son château en n’endemandant pas un prix (trop) élevé.

• En prolongement de cette dernière remarque, il semble y avoir un nombrerelativement important de châteaux en vente – ou du moins un château peut lerester longtemps – alors que les ventes conclues sont peu nombreuses : quelserait le prix si, dans un marché concurrentiel, on devait équilibrer l’offre et lademande ?

En regardant maintenant non plus l’offre mais la demande, on croit pouvoirdiscerner quatre types d’acquéreurs potentiels, les contours n’étant cependantpas très tranchés :

• Quelques amoureux des vieilles pierres, intéressés par des châteaux, manoirsou bastides de taille limitée, à vendre à des prix ne dépassant guère250 000 euros, mais nécessitant des travaux parfois considérables qui sontenvisagés de façon progressive et en mettant la main à la pâte.

• Quelques particuliers avisés (chefs d’entreprises, professions libérales…)recherchant des châteaux assez facilement habitables, disposant d’un parcagréable, dont le coût n’excède guère 800 000 euros. Ce sont principalementdes châteaux du XIXe siècle qui font l’affaire.

• Des particuliers ou commerçants recherchant un château pour y exercer uneactivité commerciale (hôtel, restaurant, maison de retraite…), soit que lestransformations aient déjà été réalisées, soit que le château s’y prête. Lebudget total est généralement très supérieur à 800 000 euros.

• Une clientèle internationale susceptible d’acheter des châteaux de plus de1 500 000 euros, assez sensible à la qualité architecturale (immeuble classéou inscrit) et au parc qui doit assurer un excellent isolement.

33.2.5 Les châteaux de domaines viticoles

Les châteaux de domaines viticoles sont bien souvent de simples « maisons demaître » ; l’appellation « château » revêt davantage un caractère d’enseignecommerciale, d’ailleurs réglementée.

Le fondement de la valeur en est constitué non par les constructions mais par lesvignes.


382

L’estimation d’un domaine viticole avec château relève donc des méthodesd’estimation des vignes.

33.3 Méthodes d’estimation des châteaux

33.3.1 Estimation d’un château, siège d’une activité économique

Quand un château a été transformé pour recevoir une activité économique(hôtel, clinique, maison de retraite, colonie de vacances…), il sort du marchédes châteaux et entre dans le marché catégoriel considéré. Ce sont donc lesméthodes d’estimation des hôtels, cliniques…, qu’il convient d’appliquer.

Par contre, quand un château semble adapté pour subir une transformationpermettant d’y exercer une activité économique (exemple : situation sur uneroute touristique, distribution relativement pratique pour la création d’un hôtel),il convient de procéder à une double approche :

• estimation en tant que château ou grande propriété d’agrément, en appliquantles méthodes ci-après exposées,

• estimation en tant qu’immeuble commercial (hôtel, clinique…) : ondétermine une valeur en l’état par une sorte de compte à rebours – à partird’un compte d’exploitation prévisionnel de l’activité envisageable – et on endéduit le loyer supportable qui, par capitalisation, conduit à une valeur aprèstransformation. Après déduction des travaux et frais à engager pour la trans-formation, on obtient la valeur en l’état.

La valeur du château est bien évidemment la plus élevée des deux car il ne s’agitpas de l’application de deux méthodes d’estimation, mais de la formulation dedeux hypothèses de valorisation.

33.3.2 Estimation par comparaison

33.3.2.1 Le problème de la valorisation des annexes

Les annexes bâties représentent parfois une surface bien supérieure à celle duchâteau lui-même. Il faut rechercher si certaines d’entre elles peuvent avoir unevaleur, le plus souvent comme résidences secondaires : ferme du château,maison du jardinier, logements d’ouvriers agricoles qui peuvent avoir un intérêtpour la location à l’année, ou saisonnière dans les régions touristiques.Certaines de ces annexes sont valorisables non seulement par un revenu locatifqu’elles peuvent procurer mais aussi par une possibilité de vente séparée, doncde découpage, dans la mesure où il ne pénaliserait pas le château lui-même.

Le château a besoin d’un minimum d’annexes bâties pour être bien valorisé (unlogement de gardien, quelques garages, ateliers, voire écuries). Au-delà, les



dépendances non valorisables deviennent sources de dépréciation par le coûtminimal d’entretien nécessaire (couvertures…).

De la même façon, certaines annexes non bâties doivent être étudiéesattentivement : parcelles pouvant être constructibles, prairie humide où il seraitpossible de créer un étang, parcelles boisées de valeur…

33.3.2.2 L’exploitation des points de comparaison

La première difficulté est d’en disposer, car on a mentionné que le marché estétroit. Il faut donc élargir la recherche dans l’espace car le marché est non localmais régional voire national. Il faut également l’élargir dans le temps en s’inter-rogeant sur les corrections qu’il convient, éventuellement, de pratiquer sur desprix constatés il y a 2, 3 ou 4 ans.

La deuxième difficulté est d’interpréter les points de comparaison. Pour ce faire,l’expert aura presque toujours une recherche complémentaire à faire car si onpeut apprendre assez facilement un prix et une date de vente, la consistance dubien vendu, son état… sont souvent inconnus. Il faut pourtant rechercher s’ilrelève du même marché, s’il est de la même catégorie, bref, si c’est vérita-blement un point de comparaison.

33.3.2.3 Comparaison au m2 développé hors œuvre pondéré, parc intégré

On procède à une pondération simple (on n’est pas à quelques m2 près) en netenant pas compte des annexes qui peuvent éventuellement être venduesséparément (elles seront estimées séparément).

Ce calcul de surface a pour principal intérêt d’indiquer la catégorie du château auregard de sa taille (petit, moyen, grand), car on ne peut utiliser des points de compa-raison que dans la même catégorie : rappelons que certains types de châteaux valentde moins en moins cher, pas seulement au m2 mais aussi en valeur globale, quandleur taille augmente : les frais et charges d’entretien en sont la cause.

33.3.2.4 La méthode de comparaison globale

C’est l’approche de nombreux professionnels. Elle découle à la fois de la difficultéd’interpréter en détail chaque point de comparaison, et de la connaissance généraledu marché. L’unité de mesure n’est plus un m2 mais un château. On combine :

• les principes généraux de l’analyse comparative, permettant d’exploiter lespoints de comparaison ;

• la connaissance générale de l’expert au regard de fourchettes de prix usuel-lement constatés pour des châteaux courants, les prix plafonds et plancherspour telle ou telle catégorie…

Le but est d’obtenir, grâce au bon sens et à la connaissance du marché que possèdel’expert, un bon ordre de grandeur de la valeur, sans pouvoir prétendre à une aussibonne précision que pour un bien courant tel que maison ou appartement.


384

33.3.3 Estimation par le revenuOn ne peut pas envisager d’estimation par capitalisation du revenu locatif faute deréférences de châteaux loués, ce qui permettrait de déterminer les taux recherchéspar les investisseurs.

En revanche, les châteaux ouverts à la visite génèrent des recettes. Celles-ci nepermettent le plus souvent que de dégager un revenu net faible ou nul, aprèsdéduction des charges liées à l’ouverture au public (gardiennage, paiement desguides, nettoyage, etc.). Seul un très petit nombre de châteaux privés prestigieuxassurent un revenu net significatif, le plus souvent en Île-de-France et grâce à lalocation de salons pour des réceptions. La recherche de leur valeur relève au moinsen partie des méthodes d’estimation des entreprises car ce sont de véritables entre-prises.

33.3.4 Méthodes à exclureOn exclura :

• L’estimation par capitalisation du revenu : les quelques locations des annexeset celles du château dans les rares cas où il est loué, ne constituent pas deséléments suffisamment fiables pour en déduire la valeur vénale du château,sans omettre l’impossibilité de constater des taux de capitalisation pour detels biens.

• L’estimation par sol et construction : on ne reconstruit plus actuellement dechâteaux du XIXe siècle ou plus anciens, de sorte que les notions de coût dereconstruction et d’abattement pour vétusté, obsolescence, adaptation aumarché rendraient tout à fait artificielle une telle approche.

• L’estimation par prix de revient à partir d’un prix d’achat datant de quelquesannées, et de l’addition du coût des travaux réalisés : l’expérience montre que,dès que des travaux importants sont réalisés, ils valorisent le château d’unmontant moindre.


LA PRATIQUE DE L ’EXPERTISE

IMMOBILIÈRE



34 LE DÉROULEMENT D’UNE OPÉRATION D’EXPERTISE

C’est l’aspect pratique de la réalisation d’une expertise immobilière, depuis lemoment où l’expert est contacté par un client jusqu’au dépôt du rapport, qui estprésenté dans ce chapitre.

34.1 Opérations préalables à la visite de l’immeuble

34.1.1 La mission de l’expert

Même si un nombre important d’expertises sont initiées lors d’un rendez-vousou d’un entretien téléphonique, il est prudent, afin d’éviter tout litige ultérieur,d’obtenir du client une mission écrite indiquant de façon précise son étendue, ledélai de réalisation ainsi que le montant des frais et honoraires convenus.

La troisième édition de la Charte de l’expertise a remplacé la traditionnelle« lettre de mission » par le « contrat d’expertise » qui est le document quidéfinit la nature, l’étendue, les conditions d’exécution et les modalités finan-cières de la mission confiée à l’expert.

Il est admis que, pour des raisons d’urgence, les travaux d’expertise puissentcommencer avant la réception du contrat d’expertise signé par le donneurd’ordre.

Le contrat d’expertise doit préciser notamment :

• l’identité des parties ;

• l’identification du ou des biens à expertiser ;

• l’objet de la mission ;

• la nature de la mission (quelle valeur, vénale ou locative par exemple, l’expertdoit déterminer) ;

• les missions techniques (diagnostics, vérification du fonctionnement deséquipements à réaliser ou non…) ;

• les informations à collecter ;

• les modalités financières de l’intervention de l’expert ;


388

• les conditions d’intervention et le délai.

En cas d’expertise judiciaire, l’expert en est informé en recevant une copie de ladécision qui l’a nommé, dans laquelle figure de façon précise la mission qui luiest confiée.

34.1.2 Constitution du dossier

L’expert ne peut réaliser sa mission qu’avec la coopération du client, qui doit luicommuniquer tous documents utiles. C’est ce que reconnaît en particulier laCharte de l’Expertise en évaluation immobilière et le rapport du groupe detravail sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publi-quement appel à l’épargne, mis en place et validé sous forme de recomman-dation par la COB (annexe 6 de l’ouvrage).

Ce rapport mentionne les documents et éléments d’information qui doivent êtrefournis à l’expert :

• plans ;

• état des surfaces ;

• cadastre ;

• titres de propriété ;

• règlement de copropriété, la cas échéant ;

• justification juridique de l’affectation des locaux ;

• documents d’urbanisme ;

• état locatif avec indication de la vacance ;

• baux ;

• résiliations de baux et dénonciations reçues ou prévues ;

• plan d’entretien ou programme des grosses réparations envisagées ;

• tout document technique ou concernant l’environnement susceptible d’avoirune incidence sur la valeur de l’immeuble ;

• état des contentieux ou litiges en cours ;

• montant des charges locatives, ventilé par grands postes ;

• avis des taxes foncières, sur les bureaux et autres ;

• montant des assurances d’immeuble ;

• frais d’entretien courant.

Pour la mission d’actualisation, les plans, l’état du cadastre, le titre de propriété,le montant des assurances d’immeuble et les frais d’entretien courant pourrontne pas être demandés si aucun événement significatif n’est intervenu depuis ladernière intervention de l’expert.

D’une façon générale, l’expert demande la communication de tous documentslui permettant de procéder à :

• une identification précise des biens à estimer : titre de propriété, attestationnotariée ou du gérant ;


Le déroulement d’une opération d’expertise 389

• une appréhension de la consistance des biens : plans, état détaillé dessurfaces, éléments descriptifs et/ou estimatifs en cas de travaux effectués ou àréaliser ;

• une analyse précise des conditions d’occupation, sous forme d’un état locatifdétaillé relatant les caractéristiques de chaque location ; en cas de locationcommerciale, la consultation des baux est très souhaitable.

En outre, l’expert doit disposer de tout document ou renseignement susceptiblede l’éclairer sur la valeur de l’immeuble, tel que certificat d’urbanisme, permisde construire, bilan prévisionnel d’une opération de promotion, lotissement oumarchand de biens…, la liste des documents disponibles ou utiles pouvant êtreplus ou moins longue.

Enfin, au niveau de la constitution du dossier, il faut se faire préciser les nom,qualité, adresse et téléphone de la personne chargée de faire visiter l’immeubleà l’expert.

34.1.3 Prise de connaissance du dossier

La constitution d’un dossier aussi complet que possible préalablement à la visitede l’immeuble ne trouve sa pleine utilité que si l’expert dégage le temps néces-saire à une prise de connaissance approfondie.

Il est utile de noter, outre les caractéristiques générales de l’affaire, tous lespoints qui devront faire l’objet d’une attention particulière lors de la visite telsque distorsions entre le titre de propriété, le cadastre et le bail, anomaliesapparentes dans l’état locatif (en ce qui concerne tant la consistance des locauxque les conditions ou niveaux locatifs), constructibilité à vérifier…

Il peut être utile de faire une première recherche dans le fichier de références,éventuellement pour regarder de l’extérieur les biens concernés à l’occasion dudéplacement pour visiter l’immeuble à expertiser.

34.2 Visite de l’immeuble

34.2.1 Prévoir le temps nécessaire

La prise de connaissance du dossier permet, en fonction de l’importance et de lacomplexité de l’affaire, d’évaluer approximativement le temps nécessaire à lavisite et aux éventuelles démarches complémentaires à réaliser à l’occasion dudéplacement (consultation du cadastre, des documents d’urbanisme, visite à unprofessionnel local…).

Mais il est fondamental de prévoir largement son temps car l’expertise immobi-lière est délicate, nécessitant toute l’attention de l’expert, sans précipitation.L’excès de temps disponible sera toujours bien utilisé en repérant les abords, lesavantages et inconvénients de la situation particulière…


390

Quant au temps effectivement nécessaire pour la visite, il peut varier dans deslimites considérables, depuis la demi-heure pour le petit studio simple àmesurer, à environ une heure pour un appartement de 3 à 5 pièces principales àmesurer, jusqu’à une demi-journée ou même beaucoup plus pour un immeublede rapport, certains immeubles de bureaux ou industriels, une exploitationagricole…

34.2.2 Le déroulement de la visiteChaque expert conduit la visite d’un immeuble à sa manière, mais il est indis-pensable de travailler avec méthode, en réalisant les différentes étapes toujoursdans le même ordre. Il faut savoir recueillir toutes les informations que soninterlocuteur peut apporter (exemple : sur les avantages ou inconvénients de lasituation, sur l’agrément d’un appartement, sur les défauts de conception d’unimmeuble de bureau…), en veillant bien sûr à en vérifier la pertinence. Mais ilfaut aussi ne pas se laisser distraire ou entraîner par son interlocuteur dans desconsidérations sans intérêt ou de nature à dévier l’attention : il est plus facilequ’on ne le croit d’oublier une pièce ou une annexe lors de la visite d’unlogement, ou de se tromper lors d’une mesure.

À titre purement indicatif, on peut procéder ainsi, pour la visite d’unappartement :

• repérage de la situation, de ses avantages et inconvénients,

• observation extérieure de l’immeuble, côté rue et cour si possible,

• observation des parties communes,

• première visite de l’appartement pour noter la distribution, les aménagementsintérieurs, le confort, l’état, la qualité de la distribution, l’éclairement…

• deuxième visite pour dresser un croquis et réaliser le mesurage,

• visite des annexes séparées (chambre de service, parking, cave…).

On adapte l’ordre des opérations pour les autres types de biens immobiliers.

Au cours de la visite, il faut savoir prendre des notes, là encore avec méthode :la rédaction ultérieure du rapport d’expertise sera facilitée si les informations demême nature sont toujours consignées au même endroit, si l’on prend le tempsde noter quelques observations générales, ou de synthèse, qui se retrouverontdans le rapport.

Prendre également quelques photographies qui illustreront le rapport etremémoreront à l’expert, s’il en est besoin, son apparence physique.

On peut terminer par un conseil : ne jamais avancer un montant d’estimation à la finde la visite, si l’on n’a pas eu le temps de vérifier les surfaces, d’effectuer uneanalyse de marché aussi complète que possible, de bien peser les avantages et incon-vénients de l’immeuble. Alors que les particuliers ont trop souvent tendance àréduire l’expertise à la visite, l’expert sait qu’il a besoin d’analyse et de réflexion,dans le calme de son cabinet ou de son bureau, pour arrêter son estimation.



34.3 Recherches complémentaires

34.3.1 Enquêtes et recherches diversesNous avons déjà évoqué les démarches que l’expert pouvait être amené àeffectuer pour accomplir sa mission : consultation du cadastre, du pland’occupation des sols, enquête auprès de la mairie ou de différents organismessur les projets de construction ou de développement, nécessité de mandater oufaire mandater un géomètre ou métreur, avis d’un technicien à obtenir sur l’étatdes équipements ou le chiffrage de travaux… Chaque cas est particulier et il y a,heureusement, de nombreuses affaires simples qui ne demandent pas derecherches particulières.

À l’inverse, et à titre d’exemple, l’estimation d’un ensemble immobilier ancien,à usage de bureaux, peut nécessiter de longues démarches pour définir sonusage le plus valorisant : vente en l’état à un utilisateur, ou vente à un promoteurpour restructuration.

34.3.2 Étude du marchéL’expert, travaillant régulièrement dans la même agglomération ou la même zonegéographique, se constitue progressivement une documentation et un fichier sur lemarché immobilier, qu’il enrichit chaque fois que l’occasion lui en est donnée. Iln’a en général pas de recherches particulières à effectuer pour y estimer unimmeuble banal ou plutôt correspondant à son éventuelle spécialisation.

Il peut ne pas en être de même si l’expert est missionné pour une affaire endehors de sa zone géographique habituelle de travail, ou pour une affaire auxcaractéristiques inhabituelles, pour lui du moins : fixation d’une valeur locativecommerciale pour un expert n’en faisant guère, immeuble exceptionnel par sataille, son standing…

Il y a alors lieu de procéder à une étude de marché spécifique, en prenant contactavec des professionnels compétents : notaires, agents immobiliers, promoteurs,lotisseurs, autres experts, administrations…

Si l’expert n’est pas disposé à faire de telles recherches, ou s’il lui est demandél’expertise d’un bien pour lequel il ne se sent pas compétent (par exemple,expertise d’un domaine rural demandé à un expert ne travaillant que sur del’immobilier urbain), il doit se récuser.

34.4 Rédaction du rapport d’expertise

34.4.1 Diversité des rapports en fonction de la mission


392

La présentation et le contenu du rapport peuvent varier en fonction de la missionconfiée à l’expert, sachant que la Charte de l’expertise distingue huit catégoriesde missions qui sont mentionnées au chapitre 3, paragraphe 3.2.

Les développements qui suivent concernent la principale mission, celle quiconstitue le « cœur » du métier d’expert : l’évaluation immobilière ou expertiseimmobilière.

Dans ce cas, le rendu des conclusions peut être exprimé dans trois formats :

• Rapport d’expertise détaillé : c’est le cas le plus classique, impliquant norma-lement une visite de l’immeuble dans son intégralité ; le contenu d’un telrapport est indiqué au paragraphe 34.4.2.

• Rapport d’expertise résumé : les prestations et diligences effectuées parl’expert sont en principe les mêmes ; c’est seulement la présentation desconclusions qui change, celles-ci étant exprimées de façon synthétique et plussuccincte.

• Certificat d’expertise : c’est une forme de rapport d’expertise résumé généra-lement appliquée pour des expertises répétitives ou portant sur de nombreuximmeubles ; il se caractérise par une présentation synoptique et standardisée.

Au-delà de ces distinctions, les autorités de contrôle peuvent imposer un type deprésentation soit du rapport lui-même, soit en ce qui concerne ses conclusions.C’est le cas de la « fiche d’actualisation » pour le patrimoine des sociétésd’assurance, et de la « fiche de résumé conclusive » pour les SCPI (voirexemples de rapport dans le chapitre 36).

34.4.2 Plan et contenu du rapport détailléLa Charte de l’expertise indique ce que doit comporter un rapport d’expertisedétaillé.

� Mission

On mentionne l’identité du client et la mission confiée à l’expert, la date et lanature de la visite (complète ou partielle), le nom de l’expert, la ou les valeursdéfinies (valeur « libre » ou « occupé »), la date de valeur.

Le rapport doit être précis, répondre exactement et intégralement à la mission.

Dans un paragraphe, séparé ou non, l’expert indique l’identification des biensestimés, si possible avec leur référence cadastrale.

� Clauses de non-publication et d’utilisation du rapport dans son intégralité

Conformément aux recommandations de TEGoVA, les experts souhaitentlimiter leur responsabilité en insérant dans leur rapport une ou deux clauses dutype de celles ci-après :

Le mandant ne peut utiliser le rapport d’expertise de façon partielle en isolanttelle ou telle partie de son contenu.

Le présent rapport d’expertise en tout ou partie ne pourra être cité ni mêmementionné dans aucun document, aucune circulaire et aucune déclaration



destinés à être publiés et ne pourra pas être publié d’une quelconque manièresans l’accord écrit de l’expert quant à la forme et aux circonstances danslesquelles il pourra paraître.

� Situation géographique

Dans cette partie, l’expert indique la situation de l’immeuble en précisant lasituation générale (ville, quartier), la situation particulière au regard des facteursde la valeur dont, en particulier, les voies de desserte et les moyens de transport.

� Situation juridique du bien

Mentionner l’origine de propriété si elle est connue et, le cas échéant, les parti-cularités juridiques de l’affaire : indivision, bail à construction, crédit bail,copropriété ou non…

La situation locative relève, dans la Charte, d’une analyse dans un paragraphedistinct.

� Situation urbanistique du bien

Si l’expert ne peut pas l’exposer faute de communication des documentsnécessaires ou de leur consultation, il doit formuler toute réserve, étantcependant précisé que l’estimation d’un terrain à bâtir n’est pas possible si l’onignore ce qu’on peut y construire, ou sans hypothèses à ce titre.

� Description du bien

La description varie selon le type d’immeuble.

Il peut être pratique de décrire successivement le terrain et les constructions.

Pour celles-ci, aborder le cas échéant et de façon non limitative : consistance,distribution, période de construction, caractéristiques architecturales, grosœuvre, second œuvre, équipement, surface, état, annexes.

Formuler, le cas échéant, des réserves sur les surfaces si elles ne sont pasgaranties par un professionnel.

Distinguer, en cas de copropriété, les parties communes et les parties privatives.

� Réserves concernant l’environnement et la contamination

De nombreux experts les font figurer dans des « clauses de réserve », intégréesdans le corps du rapport ou annexées.

� Situation locative

En cas de location, les conditions doivent être précisées et analysées. Sil’immeuble est vacant ou à estimer comme tel, l’expert le mentionne.

� Appréciation qualitative

Elle peut se faire soit sous forme synthétique (exemple : appartement familial,confortable et en bon état, dans un bon immeuble haussmannien), soit sousforme d’une énumération des avantages et inconvénients/facteurs valorisants etfacteurs dévalorisants.


394

Elle n’exclut pas, bien au contraire, qu’en fin de certains paragraphes tels quesituation, description ou situation locative, l’expert porte une appréciationqualitative.

� Étude du marchéUne étude de marché est indispensable, que ce soit pour porter une appréciationsur le loyer avant une estimation par capitalisation du revenu, ou pourdéterminer une base unitaire d’estimation par comparaison. Elle est plus oumoins détaillée selon la nature de l’intervention.

La Charte de l’expertise n’impose pas de citer des références ou points decomparaison. Le rapport COB sur l’estimation du patrimoine des sociétésfaisant publiquement appel à l’épargne le demande : « L’expert doit faire figurerdans son rapport des indications précises et individualisées sur le marchéconcerné ».

� ÉvaluationLe paragraphe « Évaluation » ou « Estimation » expose les méthodes choisies etjustifie le choix des bases retenues – taux de rendement, valeur unitaire –, quidoivent découler de l’analyse du marché. Il justifie, le cas échéant, lesparamètres adoptés dans l’estimation par actualisation des cash-flows.

Les calculs effectués doivent figurer dans un rapport détaillé. Ils peuventcependant être renvoyés en annexe dans le cas plus complexe d’estimation paractualisation des cash-flows.

� ConclusionsSi plusieurs méthodes d’estimation sont utilisées, elles ne donnent normalementpas exactement le même résultat. Il convient d’indiquer ici l’estimation retenue.

Il est noté si les chiffres donnés le sont hors droits de mutation et frais d’acqui-sition, hors TVA ou non. Les experts mentionnent souvent les deux valeurs.

� AnnexesPour ne pas alourdir le corps du rapport, on reporte en annexe des documentstels que plan de situation, photographies…

De nombreux experts annexent aussi des « clauses de réserve » liées à l’impos-sibilité de vérifier telle ou telle donnée (urbanisme, amiante et autres contrôlestechniques dont les résultats ne leur auraient pas été communiqués…) ainsi quela liste des documents et informations qui leur ont été communiqués.

Ajoutons que le rapport d’expertise doit être rédigé dans un langage clair etprécis.

Il doit être paginé, daté et signé par l’expert.

Enfin, la forme n’est pas sans importance : mise en page, photographies encouleurs et avec légendes, reliure…



34.4.3 Qu’est-ce qu’une bonne expertise ?

Il y a toutes probabilités qu’une expertise réalisée par un bon expert soit unebonne expertise. Le bon expert est conscient :

• qu’il y a beaucoup de choses qu’il ne sait pas faire parce qu’il n’a pas appris àles faire, comme certains contrôles techniques alors qu’il est expert en estima-tions immobilières,

• qu’il n’a pas suivi la formation et acquis l’expérience lui permettant de traitercorrectement certains segments du marché tels que l’expertise de terresagricoles alors qu’il est parfaitement compétent pour estimer l’immobilierbâti,

• qu’il y a une aire géographique dans laquelle il maîtrise parfaitement lemarché alors qu’il aura pour le moins besoin de plus de temps pour apprécierles subtilités du marché des différents quartiers d’une ville inconnue,

• que la production d’une bonne expertise nécessite de pouvoir lui consacrer untemps suffisant pour la préparation la visite, la recherche documentaire et larédaction du rapport,

• et qu’il a en permanence besoin d’actualiser ses connaissances grâce à laformation professionnelle : il ne négligera jamais ce besoin.

S’il considère, pour une raison ou pour une autre, qu’il n’est pas en mesure deréaliser une bonne expertise, l’expert doit se récuser ou refuser la mission.

34.4.3.1 Qualité de fond

La responsabilité de l’expert ne pourra pas être mise en cause si le résultatchiffré est bon car il n’y aura alors pas de préjudice pour le client. Encore faut-ilque ce chiffrage soit la réponse à la demande du client.

L’un des auteurs a ainsi été appelé pour une contre-expertise amiable par lelocataire d’un établissement d’enseignement qui avait donné à un premierexpert la mission d’estimer le loyer de renouvellement normal alors que savéritable préoccupation était d’en connaître la valeur vénale pour éventuel-lement l’acheter car le propriétaire avait décidé de mettre en vente l’immeubles’il n’obtenait pas une hausse substantielle du loyer. On en déduit la nécessité debien faire préciser la mission, préalable à une bonne expertise.

34.4.3.2 Respect des règles et recommandations professionnelles

Il s’agit essentiellement, sauf mission le précisant de façon explicite, du respectde la Charte de l’Expertise en estimation immobilière et, pour des clientsrelevant du contrôle de l’AMF (Autorité des marchés financiers), du rapport dela COB (devenue AMF) sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétésfaisant publiquement appel à l’épargne1.

1. Voir annexe 6.


396

Ces textes de référence traitent de méthodologie, de déontologie, de diligences à lacharge de l’expert. Ainsi, le recours à des méthodes non reconnues, ou leur utilisationnon conforme, est source de risques pour l’expert en cas de litige avec le client.

Citons, à titre d’exemples, que le rapport de la COB demande le recours à deuxméthodes d’estimation (comparaison plus une méthode par le revenu qui peutêtre la capitalisation du revenu net ou l’actualisation des cash-flows), la justifi-cation des valeurs unitaires retenues par comparaison en donnant « des indica-tions précises et individualisées sur le marché concerné », la justification dutaux de capitalisation ou de rendement qui « ressortent de l’analyse des transac-tions sur le marché des biens immobiliers d’investissement ainsi que du niveaude l’offre et de la demande au moment de l’évaluation ».

34.4.3.3 Respect des délais

En expertise judiciaire, le délai pour déposer le rapport est toujours mentionnédans la mission. Son non-respect, sans justification, risque d’entraîner la nonréinscription de l’expert.

En expertise amiable, le respect des délais, outre son importance en termes derelations commerciales avec le client, peut avoir de graves conséquences,risquant de remettre en cause la rémunération de l’expert. Quel est par exemplel’intérêt pour le client d’un rapport d’expertise demandé avant un achat s’ilarrive après qu’une autre offre ait été acceptée par le vendeur ? Ou d’uneexpertise pour prêt arrivée tardivement, de sorte que le client s’est adressé à uneautre banque ?

En d’autres termes, le meilleur rapport d’expertise arrivé trop tard peut n’avoiraucun intérêt pour le client. Ce n’est donc plus un bon rapport.

34.4.3.4 Qualité de forme et insertion de photographies

Les clients sont de plus en plus sensibles à la qualité de la présentation durapport d’expertise : mise en pages, insertion de plans et de photographies enannexe…

L’insertion de photos de l’immeuble devenant presque générale, il semble utiled’évoquer, avec l’expérience de litiges qui ont pu intervenir, quelques précau-tions à prendre par l’expert s’il n’a pas le consentement de l’occupant, cas nonexceptionnel pour des expertises à la demande d’une banque pour des dossiersen contentieux.

Deux infractions sont, a priori, concevables :

� La violation de domicile

La violation de domicile est réprimée par l’article 226-4 du Code Pénal, quidispose :

L’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres,menaces, voies de fait ou contraintes, hors les cas où la loi le permet, est punied’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende.



Un jardin « dans la dépendance étroite et immédiate de la demeure d’uncitoyen » constitue une dépendance assimilable au domicile au sens de ce texte(Crim. 13 mars 1974, Gaz. Pal. 1975.1.66).

� L’atteinte à la vie privée

L’atteinte à la vie privée est réprimée par l’article 226-1 du Code Pénal, quidispose :

Est puni d’un an d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende le fait, au moyend’un procédé quelconque, volontairement de porter atteinte à l’intimité de la vieprivée d’autrui :

1°/ en captant, enregistrant ou transmettant, sans le consentement de leurauteur, des paroles prononcées à titre privé ou confidentiel,

2°/ en fixant, enregistrant ou transmettant, sans le consentement de celle-ci,l’image d’une personne se trouvant dans un lieu privé.

Lorsque les actes mentionnés au présent article ont été accomplis au vu et au sudes intéressés sans qu’ils s’y soient opposés, alors qu’ils étaient en mesure de lefaire, le consentement de ceux-ci est présumé.

L’atteinte à l’intimité de la vie privée par la fixation de l’image de la personnesuppose, notamment, que cette personne se soit trouvée dans un lieu privé aumoment où son image a été « captée ». On peut définir un lieu privé comme« un lieu qui n’est ouvert à personne, sauf autorisation de celui qui l’occupe demanière permanente ou temporaire » (cf. Encyclopédie Dalloz, Droit Pénal, Vieprivée, par Gassin).

L’expert retiendra donc de veiller, lors de la photographie d’immeubles, à éviterde prendre des photos des occupants soit dans un hall ou dans d’autres partiescommunes, soit à l’intérieur de leur domicile (y compris lorsqu’ils sont à lafenêtre ou dans le jardin).

Au cas où un occupant manifesterait son opposition à la prise de photographies,la prudence impose de s’en abstenir (et de le noter dans le rapport d’expertise aucas où le mandant demanderait une photographie de l’immeuble).

34.4.4 Liste de quelques erreurs trop communes dans un rapport d’expertise

Dans le seul but d’attirer l’attention des jeunes experts, nous recensons ci-aprèsquelques erreurs classiques, et qu’il est facile d’éviter avec un peu de rigueurdans ses modes de travail.

34.4.4.1 Erreurs d’analyse

• Non-réponse aux préoccupations du client (d’où l’intérêt de signer un contratd’expertise précisant clairement l’étendue de la mission),


398

• appréciation non à leur juste valeur des avantages et inconvénients del’immeuble,

• mauvaise prise en compte des différences entre l’immeuble à estimer et lesréférences,

• analyse trop superficielle du marché ou des points de comparaison,

• prise en compte d’hypothèses non conformes au marché pour étayerl’estimation,

• référence à des moyennes statistiques alors que l’immeuble n’est pas obliga-toirement « moyen »,

• mauvaise prise en compte des modifications de tendances du marchéimmobilier,

• analyse superficielle des baux (conditions particulières, insertion des loyersconstatés dans le marché locatif),

• confusion entre taux de capitalisation et taux de rendement,

• projection de cash-flows non réalistes,

• absence de vérification de la cohérence des résultats quand la mission neconcerne pas un immeuble mais un patrimoine.

34.4.4.2 Erreurs dites matérielles

• Erreurs grammaticales (qui peuvent changer le sens d’une phrase),

• manque de clarté et de concision dans le rapport,

• erreurs de dactylographie,

• erreurs matérielles dans la description de l’immeuble (d’où l’intérêt de bienprendre des notes lors de la visite),

• reprise en traitement de texte de phrases non pertinentes pour l’immeubleétudié,

• erreurs de calcul,

• corrections de valeurs ou de bases d’estimation apportées dans le corps durapport mais non dans la conclusion (ou l’inverse),

• manque de relecture ou relecture trop superficielle.


35 LES OUTILS DE L’EXPERT

Dans ce chapitre, nous aborderons à la fois les outils documentaires, dont lesfichiers de références, fondamentaux pour l’expert immobilier, et les outilsinformatiques et mathématiques, ces deux derniers étant très liés.

35.1 Documentation

35.1.1 Fonds documentaire

L’étude des facteurs physiques, économiques, juridiques et fiscaux de la valeur amis en évidence la nécessité pour l’expert de suivre en permanence les évolu-tions de l’environnement immobilier, ce qui implique de participer à des actionsde formation continue, rendues d’ailleurs obligatoire dans la 3e édition de laCharte de l’expertise (20 heures de formation par an au minimum).

Au-delà de la formation continue indispensable, l’expert doit avoir accès enpermanence à un fonds documentaire minimal, différent selon sa ou ses spécia-lisations (immobilier d’entreprise, logement, rural…) et sa localisation géogra-phique (documentation régionale et locale).

Il est évident que l’expert libéral, travaillant seul, n’aura pas les mêmes facilitésqu’une société d’expertise pouvant disposer de collaborateurs chargés de laconstitution et du suivi permanent d’une documentation à usage collectif, mêmesi l’alimentation du fonds documentaire doit impliquer chaque expert.

À titre purement indicatif car les besoins de chacun ne sont pas les mêmes, onpeut évoquer quelques orientations pour la constitution d’un fondsdocumentaire :

• ouvrages et documents techniques,

• études économiques régionales, locales,

• études et publications concernant la construction et la commercialisation desprogrammes immobiliers,

• ouvrages de droit (urbanisme, droit des locations, droit fiscal…).

La lecture de la presse générale et spécialisée est indispensable, tout comme unabonnement à des revues périodiques, dont l’Actualité juridique – Droitimmobilier semble incontournable.

À côté de livres ou publications dont le contenu perd de son actualité à la vitessedes évolutions législatives ou réglementaires, l’expert apprécie les ouvragescomportant des mises à jour régulières (exemples : les dictionnaires permanents


400

des Éditions Législatives et Administratives), certes assez coûteuses etnécessitant de prendre le temps nécessaire pour effectuer les changements defeuillets, mais d’utilisation pratique et tenus à jour.

L’expert inclut dans sa documentation des documents cartographiques : cartesroutières et de ville, documents d’urbanisme de certaines villes ou aggloméra-tions, voire des plans cadastraux.

35.1.2 Fichier de référencesL’expert doit rechercher, analyser et enregistrer toutes les mutations (ventes oulocations) dont il peut avoir connaissance, c’est-à-dire se constituer et alimenterun fichier de références.

L’informatique offre des possibilités de recherche et de tri multicritères, dans lamesure où le logiciel a été bien conçu et chaque mutation correctement etcomplètement renseignée. Là encore, les experts des sociétés d’expertise sontavantagés car celles-ci peuvent plus facilement que des experts indépendantsamortir le coût du matériel, du logiciel, de la saisie des données, sans oublierl’apport de chacun à la documentation collective. Mais il existe des exemplesd’experts indépendants regroupés pour alimenter un fichier commun.

En tout état de cause, il faut être conscient que le meilleur fichier ne pourrafournir que ce qu’on y a introduit.

35.1.3 Données sur la mesure de la performance de l’immobilier d’investissementLa société IPD France, créée en 1993, a mis en place un système de mesure dela performance de l’immobilier d’investissement en France. Disposant début2005 d’une base de données couvrant environ 52 % de l’immobilier d’investis-sement français, IPD France commercialise les résultats de ses études sousforme de :

• fiches IPD – Zoom de marché contenant tous les indicateurs de référencenécessaires à l’analyse précise des marchés, obtenus en croisant un produit(bureaux, habitations, centres commerciaux, locaux d’activité) avec un critère(segment géographique, taille, valeur, âge…),

• un document actualisé chaque année d’analyse du marché immobilierd’investissement depuis 1986 et son fichier Excel contenant l’ensemble deséléments statistiques de la base,

• une étude de plus de cent secteurs eux-mêmes segmentés par produits(bureaux, logements, commerces) fournissant des statistiques sur les prix,loyers, charges et rendements.

L’ensemble de ces publications constitue une masse d’informations utiles auxexperts pour leur connaissance des marchés et leur fournit une aide à lavalidation d’hypothèses, notamment dans le cas d’estimations par actualisationdes cash-flows. Ceci explique qu’une dizaine de sociétés d’expertise leaders en


Les outils de l’expert 401

France aient formalisé un partenariat avec IPD France. Ce partenariat prévoitnotamment la fourniture par IPD France aux experts de « Tables d’Expertise »composées de références détaillées sur les revenus moyens, les chargesd’exploitation, les revenus nets, les valeurs vénales et la performance des actifsimmobiliers de la base, et ceci par zone de marché, qualité des actifs, âge et typed’immeuble.

35.1.4 Banques de donnéesLes banques de données ont, depuis quelques années, mis à la disposition desexperts une masse considérable d’informations, pouvant compléter et partiel-lement se substituer au traditionnel fonds documentaire et même au fichier deréférences. C’est ainsi que le fichier immobilier des notaires, recensant de façonpresque exhaustive les transactions à Paris et l’ensemble de l’Île-de-France, estcommercialisé.

En plus de banques de données plus ou moins coûteuses, accessibles parabonnement, il existe une masse d’informations disponibles sur Internet, enpermanence enrichie par l’ouverture de nouveaux sites. L’expert trouvera grandavantage à s’informer des possibilités ainsi offertes, qui sont éminemmentévolutives.

35.2 Les outils informatiques

35.2.1 La maîtrise des outils de baseDepuis vingt ans, comme la pratique du métier d’expert a changé ! Il n’est pasenvisageable pour une société d’expertise d’embaucher un expert ou futurexpert qui n’ait pas une bonne familiarité avec la micro-informatique, passantpar la maîtrise d’un traitement de texte et d’un tableur. Il ne s’agit pas seulementde suppléer aux secrétaires et dactylos devenues plus rares, il s’agit surtoutd’utiliser les remarquables capacités de correction, réutilisation de parties derapport, amélioration de la fiabilité et de la productivité par l’utilisation demodèles ou rapports types, uniformisation de la présentation, simulations grâceaux extraordinaires capacités de calcul des tableurs actuels.

Plus généralement, l’expert doit avoir une bonne maîtrise de son ordinateurpour :

• rechercher des documents sur des bases de données internes ou externes,

• confectionner son rapport (traitement de texte, tableur, insertion de photos),

• conserver, classer, archiver ses rapports et documents.

Même s’il est plus facile de se familiariser avec ces outils informatiques lorsquel’on est jeune, des experts d’un âge plus avancé risquent de passer à côté denombreuses opportunités s’ils ne savent pas prendre en marche le train de lamodernité. Il y a certes des efforts à faire, mais tout expert capable de faire ceuxnécessaires au suivi des évolutions de la technologie du bâtiment, de l’environ-


402

nement économique et juridique, d’analyser les évolutions du marché, est aussicapable de se mettre à la micro-informatique.

D’autres évolutions sont en cours, riches de potentialités, en particulier une plusgrande utilisation du courrier électronique pour transmission de commandes etd’informations par le client (états locatifs par exemple), récupération et exploi-tation de ces documents permettant à l’expert de travailler presque en temps réel(en connaissance des dernières révisions de loyer, relocations, congés donnéspar les locataires…), envoi rapide au client du rapport ou simplement de sesconclusions (dans l’attente de la transmission d’un rapport relié et signé). Il estégalement possible de procéder à une certaine automatisation des rapportssimples par l’usage de modèles avec (ou sans) menus déroulants.

Quant à l’usage d’internet, son développement paraît incontournable nonseulement pour communiquer avec ses clients mais aussi pour se tenir à jour del’état de la législation et de la réglementation, sur le comportement du marché etsur les intervenants.

Il y a donc des gains possibles en temps et efficacité même si l’amélioration dela productivité trouve vite des limites dans les activités principalement intellec-tuelles. Cela permettra peut-être à l’expert de se consacrer davantage à unemission de conseil (qui ne veut ici pas dire négociation), pour mieux répondreaux demandes nouvelles de certains clients investisseurs, liées à la financiari-sation plus grande le l’immobilier qu’il y a dix ans.

35.2.2 Logiciels spécifiques

L’expert peut avoir besoin d’outils informatiques particuliers, par exemple pour seconstituer un fichier de références, ou pour assurer la gestion et le suivi administratifde ses affaires, ou pour tenir sa comptabilité. Il a alors généralement le choix entredes logiciels du commerce et des développements spécifiques. Il en est de même s’ilveut disposer d’outils de calcul pour des besoins plus ou moins répétitifs liés à desspécialisations professionnelles : analyse de bilans financiers prévisionnels d’opéra-tions de promotion (pour l’estimation de terrains à bâtir), estimation par actuali-sation des cash-flows par exemple. Cette dernière méthode d’estimation peut êtremise en œuvre avec une bonne maîtrise d’un tableur, mais des experts (ou sociétésd’expertise) ont développé des logiciels adaptés à leurs besoins et permettant dessimulations fines d’évolution de flux financiers. Là encore, sans une certaine aisanceen informatique, il n’est pas possible de se lancer dans cette méthode, maintenantdemandée aux experts par certains investisseurs.

35.3 Mathématiques financières

35.3.1 Notions de base

On a évoqué les formidables capacités de calcul de certains logiciels. À défautde disposer d’une feuille de calcul programmée pour des opérations répétitivesmême complexes, l’expert doit savoir quelle opération effectuer pour, par



exemple, interpréter un loyer commercial progressif pendant les trois premièresannées ou estimer un bâtiment construit à la suite de la conclusion d’un bail àconstruction qui expirera dans x années.

On indiquera ci-après, à toutes fins utiles, les principales formules de mathéma-tiques financières dont l’expert peut avoir besoin, en le renvoyant à des ouvragesspécialisés pour les démonstrations et développements complémentaires.

35.3.1.1 Intérêt simple

On suppose que 100 unités monétaires placées ou empruntées pendant unepériode de référence rapportent ou coûtent t.

On appelle taux d’intérêt la quantité

i = (exemple : qui s’écrit 5 % ou 0,05).

Par définition, l’intérêt simple I est proportionnel au capital placé et à la duréedu placement :

I = C � i � n

avec C : capital

i : taux d’intérêt

n : nombre, entier ou non, de périodes de référence.

35.3.1.2 Intérêts composés. Valeur acquise. Valeur actuelle

Un placement est fait à intérêts composés lorsque, à la fin de chaque unité detemps, l’intérêt simple de cette période est ajouté au capital pour produire à sontour un intérêt simple pendant la période suivante. À la fin de n périodes deplacement, le capital placé C est devenu C (1 + i)n

C’est la valeur Vn acquise par un capital C placé à i pendant n périodes, ou lacapitalisation à intérêts composés de C :

Vn = C (1 + i)n ou, pour un capital de 1 : Vn = (1 + i)n.

L’actualisation est l’opération inverse : actualiser un capital V sur n périodes,c’est rechercher le montant a qui se transformera en V après n périodes au tauxi, à intérêts composés.

a = ou, pour un capital de 1 :

35.3.1.3 Annuités. Valeur acquise et valeur actuelle d’une suite d’annuités

On appelle annuités une suite de règlements effectués à intervalles de tempségaux (année, mais on pourrait effectuer les mêmes calculs avec une autrepériodicité telle que mensualité, trimestrialité constituant la période deréférence). On aura défini une suite d’annuités si l’on précise :

• le nombre n de versements,

t100--------- 5

100---------

V

1 i+( )n

------------------ 1

1 i+( )n

------------------


404

• le montant a de chaque versement,

• la période, intervalle de temps constant qui sépare deux versements consé-cutifs,

• la date du premier versement.

Le taux i se rapporte à la période de référence.

On appelle origine la date qui se situe une période avant le versement de lapremière annuité.

La valeur acquise par une suite de n annuités constantes a, au taux i, évaluéejuste après le paiement de la énième annuité, est donnée par la formule :

V = a ou, pour une annuité de 1 : V = .

La valeur actuelle d’une suite de n annuités constantes a, au taux i, évaluée àl’origine soit une période de référence avant la première, est donnée par laformule :

V = a ou, pour une annuité de 1 : V =

C’est le capital dont il faudrait disposer aujourd’hui pour que, placé à intérêtscomposés pendant n périodes, il permette de faire face au paiement desannuités.

La valeur des annuités constantes qui ammortissent en n périodes un capital Cest donnée par la formule :

a =

L’usage des tableurs a maintenant remplacé celui des tables financières,familières à des générations d’experts, qui donnaient en lecture directe lesrésultats des formules précédemment exposées, en fonction du taux et dunombre de périodes.

35.3.2 Exemples d’application

35.3.2.1 Calcul de la valeur théorique d’un droit au bail

Soit un loyer fournissant une « rente de situation » ou économie par rapport auloyer de marché de a par période pendant n périodes (jusqu’à la fin du bail s’ilpeut alors être remis au prix de marché).

La valeur théorique du droit au bail s’écrit :

V = a

Si la rente de situation devait être « éternelle », la fonction précédente tend vers :

1 i+( )n

1–i

--------------------------- 1 i+( )n

1–i

---------------------------

1 1 i+( )–– n

i------------------------------- 1 1 i+( )–

– n

i-------------------------------

C i

1 1 i+( ) n–

–-------------------------------

1 1 i+( )–– n

i-------------------------------


Les outils de l’expert

405

V = a

lorsque

n

tend vers l’infini. C’est la formule d’estimation par capitalisation durevenu au taux

i

.

35.3.2.2 Valeur du « surloyer »

Prenons l’exemple de bureaux loués 270

€

/m

2

/an alors que le loyer de marchéest de 180

€

/m

2

/an, sans possibilité pour le locataire de se libérer avant n années(fin de bail ou d’une période triennale). Après avoir procédé à une capitalisationdu loyer de marché, on ajoute la valeur actuelle V

o

d’une rente de 270

€

– 180

€

= 90

€

/m

2

à percevoir pendant

n

années :

V

o

= 90

×

35.3.2.3 Bail à construction

Recherchons la valeur d’un immeuble qui disparaîtra dans n années, parexemple par accession des constructions au propriétaire du terrain qui le louepar bail à construction : on peut considérer que sa valeur est la valeur actuelled’une suite d’annuités constituées par les revenus tirés de l’immeuble (dont ilfaut déduire le loyer à payer au titre du bail à construction), soit :

V = R

35.3.2.4 Rentes viagères

• Prix de vente (ou partie du prix de vente) d’un immeuble à transformer enrente viagère : mathématiquement, le montant de la rente n’est autre quel’annuité d’amortissement d’un capital

V

qui s’opère au taux

i

, sur la durée devie probable

n

du vendeur (crédirentier), soit :

a = V

• Vente d’un immeuble grevé d’une rente viagère : à quel capital correspondcette rente ? Mathématiquement, c’est la valeur actuelle d’une suited’annuités

a

à payer pendant les

n

années d’espérance de vie du crédirentier,soit :

C = a

Si la valeur

V

de l’immeuble est supérieure à

C

, on doit pouvoir trouver unacquéreur qui continuera le paiement de la rente viagère et acceptera de payerau comptant la différence V – C.

1i---

1 1 i+( )–– n

i-------------------------------

1 1 i+( )–– n

i-------------------------------

i

1 1 i+( )–– n

-------------------------------

1 1 i+( )–– n

i-------------------------------


406

35.3.2.5 Loyer facial et loyer réel

Un local commercial vient d’être loué

a

/m

2

/an pendant 9 ans, mais le locataire aobtenu un différé de paiement pendant un an. Comment l’expert doit-il inter-préter cette référence locative ?

La valeur actuelle d’une suite de 9 loyers annuels de

a

supposés constants etpayés chaque année en fin de période, au taux d’actualisation annuel

i

, est :

V = a

Compte tenu du différé, la première annuité ne sera pas payée. Sa valeuractuelle est :

Il en résulte que la valeur actuelle de la somme qui sera effectivement encaisséepar le propriétaire est :

V

o

= a

Dans un bail normal, sans différé, c’est la valeur actuelle d’un flux de 9 annuitésde loyer annuel constant à percevoir pendant les 9 années à venir. Pour obtenirla valeur du loyer annuel correspondant, il convient d’appliquer la formuledonnant la valeur d’une annuité constante d’amortissement.

α

= V

o

En faisant le calcul avec a = 460

€

n = 9 ansi = 8 %

on obtient

α

= 392

€

, ce qui signifie que payer un loyer de 460

€

/an avec undifféré d’un an est équivalent à payer un loyer de 392

€

sans différé.

�

Remarques

• Il faudrait, plus rigoureusement, effectuer le calcul sur 36 trimestrialités si leloyer est payable par trimestre, en utilisant un taux d’actualisation trimestriel.

• S’il s’agit d’estimer un immeuble dont les conditions locatives sontchangeantes (différé de paiement, loyer progressif, …), l’expert recourrautilement à la méthode d’estimation par actualisation des

cash-flows.

35.3.2.6 Expertise forestière

Dans de nombreux cas, il est fait appel à des calculs financiers pour estimer lavaleur d’une jeune plantation ou d’un peuplement approchant de la récolte.

1 1 i+( )–– n

i-------------------------------

a1 i+-----------

1 1 i+( )–– n

i------------------------------- a

1 i+-----------–

i

1 1 i+( )–– n

-------------------------------



Soit à estimer par exemple une belle plantation de douglas âgés de 50 ans. Larécolte définitive attendue à 65 ans pourrait fournir 500 m3 de grumes vendablesà x le m3 mais on pourrait préalablement, à 55 ans et à 60 ans, prélever à chaquepassage 60 m3 de grumes d’éclaircies, vendables respectivement y et z le m3.

La valeur du peuplement s’obtient en actualisant, au moyen de la formule

Vo =

chacune des sommes à percevoir dans 5 et 10 ans (éclaircies) et 15 ans (récoltedéfinitive).

Pour obtenir la valeur de la parcelle, il faudra bien évidemment ajouter celle duterrain et procéder éventuellement à toutes les corrections qui s’imposent :l’estimation d’une forêt, soumise à des aléas économiques mais aussi biolo-giques et climatiques, est délicate et ne peut pas se limiter à des calculs finan-ciers, même s’ils sont nécessaires.

1

1 i+( )n

------------------



36 EXEMPLES DE RAPPORTS D’EXPERTISE

On peut trouver, selon les auteurs, des présentations très différentes pour desrapports d’expertise. Elles sont légitimes tant que sont respectées des exigencesde clarté dans l’expression et la mise en page, et de rigueur dans l’analyse.

C’est donc volontairement que nous fournissons, à titre d’exemples plus que demodèles, l’ossature de plusieurs rapports d’expertise aux présentations volon-tairement un peu différentes.

Chaque rapport devra être précédé d’un rappel de la mission qui a été confiée àl’expert et de la mention de la date de la visite.

Il conviendra d’ajouter en début ou en fin de rapport la liste des piècescommuniquées à l’expert ainsi que les clauses de réserve (cf. Charte del’Expertise).

36.1 AppartementZExpert

I Identification

Biens et droits immobiliers dépendant d’un immeublesis à NEUILLY-SUR-SEINE (Hauts-de-Seine)

Boulevard « A », n° Rue « B » n°

et rue « C » n°

Édifié sur un terrain cadastré section Z n° d’une contenance titre de 8.263 m2.

Lesdits biens et droits consistant en :

• dans le bâtiment 9, rue « C », escalier C2 :. au 4e étage droite – lot 57 : appartement de 3 pièces principales (séjour

double, une chambre), cuisine, salle de bains, W.-C.et les 200/100 000e des parties communes générales.

. au 4e étage gauche – lot 59 : appartement de 3 pièces principales (séjourdouble, chambre), cuisine, salle de bains, W.-C.


410

et les 200/100 000e des parties communes générales.. au 4e étage face – lot 58 – : un petit studio

et les 60/100 000e des parties communes générales.. au sous-sol – lots 34, 35 : deux caves n° 14 et 15

avec chacune 3/100 000e des parties communes générales.. au sous-sol – lots 38 et 39 : deux boxes n° 17 et 71

avec chacun 30/100 000e des parties communes générales.

II Situation

L’immeuble est situé dans la partie nord-ouest de NEUILLY, comprise entre leboulevard Bineau, la Seine et LEVALLOIS, qui abrite l’hôpital Américain. Il setrouve plus précisément dans la portion de la rue « C » comprise entre……………………

Secteur résidentiel, calme, aux voies largement dimensionnées comportantquelques petits commerces de quartier sur la rue « B ». Desserte par autobusn° 82 vers le centre de Paris ou lignes boulevard Bineau conduisant Porte deChamperret.

III Consistance

L’entier immeuble est une vaste copropriété de plusieurs bâtiments édifiésentre la rue « C » et le boulevard « A ». Ensemble des années 1960excellemment entretenu et géré, disposant d’espaces verts importants avec deuxniveaux de parkings en sous-sol.

Nature et état des constructions

• Gros-œuvre : murs porteurs en pierres de taille au ravalement récent,planchers et poteaux béton armé, couverture terrasse, étanchéité multicouche.

• Parties communes : portes vitrées formant sas. Revêtement de sol : comblan-chien avec cabochon. Enduits grattés en cage d’escalier, placage comblan-chien mural dans le hall. Les cages d’escalier sont en excellent état, ayant faitl’objet d’une réfection ces dernières années.

• Équipement collectif : branchements usuels ; vide-ordures ; parlophone ;ascenseur desservant étages et sous-sol ; chauffage central avec productiond’eau chaude.Gardien.

Les parties privatives

Les appartements du 4e étage : bâtiment 9 en façade rue « C ».

Il s’agit de deux appartements identiques réunis par leur séjour et dotés deportes palières permettant aisément de procéder à leur séparation.


Exemples de rapports d’expertise 411

La distribution similaire est la suivante : hall d’entrée, séjour double sur rueavec balcon, couloir desservant salle de bains (baignoire, lavabo), W.-C.,dressing et chambre sur jardin avec balcon, cuisine également sur l’arrière.

Distribution rationnelle à double exposition sud sur rue, nord sur jardin. Vuerelativement dégagée sur la rue « C ».

Surface habitable par appartement : 78 m2 (hors balcon de 10 m2).

Prestations intérieures : enduits plâtre, portes intérieures isoplanes, menuiseriedes fenêtres métallique sur simple vitrage (châssis PVC en cuisine). Revête-ments de sols : comblanchien en entrée, moquette très usagée et parquet chêne ;pièces de service : marbre en salle de bains (également en revêtement mural),carrelage en cuisine, volets roulants bois, cheminée pierres en séjour.

Équipement : salle de bains avec baignoire, lavabo sur pied (sanitaire couleur) àgauche, douche, lavabo, bidet à droite, évier émail 1 bac en cuisine (gauche),évier inox 2 bacs à droite.

État : ensemble en état passable avec moquette à changer, et éléments décoratifsà rafraîchir pour la plupart des pièces.

Studio au 4e étage du même bâtiment 9, comprenant : petite entrée, coin cuisine(aveugle), un séjour sur jardin, salle d’eau (douche, lavabo), un W.-C.

Surface habitable : 23 m2.

Locaux simplement traités (moquette sur chape en revêtement de sol, carrelageen salle d’eau et cuisine), avec le confort de base, à rafraîchir.

Boxes et caves en sous-sol.

Il s’agit des annexes des deux appartements du 4e étage, soit :

• 2 caves en sous-sol desservies par ascenseur avec accès protégé par portepalière puis porte privative à claire voie. Cloisons en parpaings, sols cimentés.

• 2 boxes en sous-sol de 18 m2 chacun (3 × 6 m), cloisonnés avec porte coulis-sante métallique.

IV Conditions d’occupation

Les locaux sont à considérer comme libres d’occupation.

V Estimation

Le marché de Neuilly, après plusieurs années de très forte hausse, atteint desniveaux inégalés. Il présente une assez grande diversité entre les secteurs lesplus recherchés : Saint-James au sud-ouest, quartier central proche de l’hôtel deville et ceux un peu délaissés en raison de leur relatif éloignement (partie NEvers Levallois) ou de nuisances (les quais, avenue de Gaulle). Le prix moyen en


412

2006 approche les 6 300 €/m2 dans une fourchette assez large comprise entre5 000 et 7 800 €, hors extrêmes.

Dans le secteur considéré nous avons relevé les ventes suivantes récentes :

Points de comparaison à citer.

Pour ce qui concerne les biens à estimer, les facteurs valorisant suivants peuventêtre retenus :

• emplacement calme, à une adresse appréciée,

• vue dégagée (pour le 4e étage),

• entretien excellent de l’entier immeuble récemment rénové.

En revanche, quelques éléments de retrait sont à mentionner :

• éloignement des transports en commun (métro),

• commodités assez éloignées,

• construction des années 1960 à l’isolation phonique et thermique médiocre,

• état intérieur à rénover.

En conséquence, nous retiendrons dans la fourchette précitée les estimationssuivantes :

• Appartements du 4e étage, libres (avec cave). Pour chaque appartement :

78 m2 à 6 200 € = 483 600 €

• Box = 45 000 €

TOTAL 528 600 €

arrondi à 530 000 €• Studio au 4e étage, libre :

23 m2 à 5 500 € = 126 500 €

arrondi à 127 000 €

ConclusionEstimations adoptées en l’état :

• Appartements au 4e étage avec boxes et caves :

2 × 530 000 € = 1 060 000 €

• Studio de droite au 4e étage = 127 000 €

Total des estimations 1 187 000 €

Le .............................. 2007

Signature



36.2 Immeuble de rapport mixteIMMEUBLE DE RAPPORT

Sis à PARIS (1er arrondissement)

Avenue de l’Opéra, n° x

Rue V, n° y

MissionLa société (Ou Mr ou …etc.…) xxx a demandé à l’expert soussigné de procéder àl’évaluation en valeur vénale d’un immeuble sis …

Après s’être rendu sur place le (Date de la visite.…) décembre 2006, avoir réaliséune visite complète du bien et avoir consulté les documents communiqués par lemandant, l’expert a rédigé le présent rapport dans lequel sont consignées sesobservations et conclusions.

I. IdentificationIMMEUBLE à usage (Préciser mixte de commerce, bureaux et habitation)

sis à Paris (1er arrondissement)

Avenue de l’Opéra, n°x

Rue V, n° y

Entre ces deux voies

Consistance : Immeuble bâti entre les deux voies, élevé sur deux niveaux desous-sol, un rez-de-chaussée commercial, cinq étages droits et un sixième sousbrisis, courette couverte et petite cour.

Désignation cadastrale : section ZZ n° 00 pour une contenance de eee m2.

II. Situation

� Situation générale(Taille et évolution démographique de la commune, repérage par rapport à des sites ou des voies decommunication connus. Desserte. Activités dominantes et évolution.)

PARIS 1er arrondissement – 3e Quartier Palais Royal.

Principalement dominé par des activités touristiques, commerciales et adminis-tratives, ce quartier aux adresses prestigieuses se caractérise, entre autres, par laprésence du Palais Royal et de son jardin, la Place Vendôme, le musée duLouvre, le Jardin des Tuileries…


414

� Situation particulière

(Quartier, rue, facteurs valorisants, nuisances. En conclusion, qualifier la situation par rapport au bien à estimer)

L’avenue de l’Opéra, est un axe majeur reliant la rue de Rivoli et les quais deSeine aux Grands Boulevards. Les biens étudiés sont situés en milieu de voie,dans une zone de commercialité continue et bénéficiant d’un flux de chalandisenourri tant par les touristes, les employés des bureaux environnants.

Le bâti environnant est de facture sobre avec une prédominance d’immeubles du19e siècle…

La rue V est de commercialité assez secondaire, discontinue dans sa partie sud,avec un flux de chalandise très limité…

La desserte est très satisfaisante avec les stations de métro « Pyramides »(Lignes 7 et 14) et de nombreuses lignes d’autobus.

Le stationnement y est difficile et règlementé, mais notons la présence appré-ciable du parking public à l’angle de l’Avenue de l’Opéra et de la rue desPyramides.

En résumé, l’Avenue de l’Opéra, de renommée internationale, est une adressevalorisante. La situation s’avère très satisfaisante pour un usage tertiaire dansce quartier apprécié et fréquenté. Sur le plan commercial, elle est tout à faitfavorable. Pour un usage résidentiel, c’est un secteur central d’autant plusrecherché que les appartements y sont rares.

III. Description

� La construction

(Gros œuvre : nature, date, architecture. Second œuvre.)

C’est une construction, de bel aspect, édifiée entre 1876 et 1878.

Elle présente, de façon similaire sur chaque voie, une façade en pierre de taille àla modénature sobre et symétrique : balcons partiels ou filants en façade surconsoles, grandes baies du 2e au 4e étage, panneaux rectangulaires en reliefentre les baies, motifs de refend au rez-de-chaussée et 1er étage, etc.

Elle est édifiée sur deux niveaux de sous-sol, d’un rez-de-chaussée, commercial surchaque voie, cinq étages carrés, un sixième lambrissé, sous toiture ardoises et zinc.

Le ravalement est récent. L’extérieur est en bon état apparent, à l’exceptiond’une boutique côté rue V, dont l’aspect délaissé est peu valorisant.

� Les parties communes

Entrée côté Avenue de l’Opéra par une porte latérale droite à double vantaux, envitre et ferronnerie décorée, imposte en ferronnerie.

Accès à un premier sas fermé par une porte double, vitrée ; hall bien dimen-sionné à la suite, doté de prestations de qualité : sols sous pierre marbrière avecspots latéraux, murs sous panneaux peints et décorés, glaces ornementales, bacsà plantes, etc.



Desserte jusqu’au 5e étage par un escalier principal bénéficiant de belles presta-tions : marches en pierre et paliers sous dalles en pierre avec calepinage, murspeints, éclairage naturel.

Chaque palier dessert deux lots.

Escalier de service jusqu’au 6e étage : marches en bois ciré, murs peints.

L’ensemble est très bien entretenu.

� L’équipement collectif

• Ascenseur jusqu’au 6e étage ;

• Chauffage collectif ;

• Climatisation partielle (des travaux seraient en cours) ;

• Digicode et interphone ;

Distribution générale

Voie Enseigne Destination Consistance

Commerces

OPERA A Agence Boutique (à décrire)

OPERA B Coiffeur Boutique (à décrire)

Rue V Vacant Boutique (à décrire),

Rue V D Mode Boutique (à décrire)

Locaux en étages : ils ont majoritairement gardés les caractéristiques d'origine : cheminées et glaces orne-mentales ; plafonds à moulures ; pièces de réception bien dimensionnés sur l'Avenuede l'Opéra ; cloisons mobiles selon aménagement. L'ensemble est en état satisfaisant;certaines fenêtres sont cependant dégradées.

Bureaux

1er étage E Plateau aménagé en bureaux (à décrire)

1er étage F Plateau aménagé en bureaux (à décrire)

2e étage G Plateau aménagé en bureaux (à décrire)

3e étage Plateau aménagé en bureaux (à décrire)

4e étage H Plateau aménagé en bureaux (à décrire)

5e étage

Habitation

6e étage I T3 (à décrire)

6e étage J T2 (à décrire)

6e étage Vacant T2 (à décrire)

6e étage Vacantes T4 Chambres de services à rafraîchir et moderniser où àréunir

RDC Gardienne T1/2 Petit logement, avec fenêtres côté V, doté du confortcourant. En état d'usage.

Sous sol Caves


416

� État des surfaces

Selon certification du cabinet Z, géomètre expert, en date du …

Voie Occupant Surfaces Pondérées. SUP

Commerces

OPERA A

RDC 139,960,0 1,0 60,0

79,9 0,7 55,9

Mezzanine 6,7 0,5 3,4

sous sol 125,8 0,4 50,3

total 272,4 169,6

OPERA B

RDC 39,4 1,0 39,4

sous sol 53,9 0,5

27,0

total 93,3 66,4

Rue V VACANT

RDC 16,6 1,0 16,6

sous sol 34,7 0,3 10,4

total 51,3 27,0

Rue V D

RDC 49,7 1,0 49,7

sous sol 50,0 0,4 20,0

total 99,7 69,7Total commerces 516,6 332,6

Bureaux

1er étage E 214,6 214,6

1er étage F 97,4 97,4

2e étage G 295,6 295,6

3e étage G 292,6 292,6

4e étage H 297,2 297,2

5e étage H 278,6 278,6

T bureaux 1 476,0 1 476,0

Habitation

6e étage I 73,7 73,7

6e étage J 31,4 31,4

6e étage Vacant 50,0 50,0

6e étage Vacantes 51,6 51,6

RDC Gardienne 33,4

(Pour mémoire)1er Sous sol Caves 22,0

2e Sous sol Caves 191,9

Total habitation 454,0 206,7Total général 2 446,6 2 015,3



Conditions d’occupation(d’après l’état locatif produit en date du 6 décembre 2006.) (Préciser si le (ou les)bail (baux) n’a pas été communiqué.)

� Analyse des baux et Tableau récapitulatif

Localisation Occupant SUP ÉchéanceLoyer

annuelRéduction unitaire

606 CC TF Observations

Commerces

rdc A 170 01/05/2010 180 719 € 1 063 €/m2/an Bailleur Preneur Niveau satisfaisant

rdc B 66 31/10/2009 69 016 € 1 040 €/m2/an Preneur Preneur Niveau satisfaisant. Condi-tion particulière : renouvela-ble à la valeur locative

rdc VACANT 27 13 498 € 500 €/m2/an Potentiel

rdc D 70 30/09/2011 36 328 € 522 €/m2/an Bailleur Bailleur Niveau satisfaisant

Total commerces 333 299 561 € 899 €/m2/an Niveau satisfaisant

Bureaux

1er étage E 215 30/11/2015 86 400 € 402 €/m2/an Bailleur Preneur Loyer de marché. Loyer pro-gressif - 6 mois franchise –bail ferme de 6 ans

1er étage F 97 31/07/2014 72 380 € 746 €/m2/an Bailleur Preneur Niveau très élevé

2e étage G 104 31/01/2014 48 668 € 468 €/m2/an Bailleur Preneur Niveau modéré

2/3e étage G 484,2 31/12/2012 195 726 € 404 €/m2/an Bailleur Bailleur Niveau modéré

4e étage H 297 30/09/2014 301 920 € 524 €/m2/an Bailleur Bailleur Bon niveau

5e étage H 279 30/09/2014

Sous sol Z – 27/02/2007 999 € Bail 1 an renouvelable

total bureaux 1 476 706 093 € 478 €/m2/an Bon niveau

Habitation

6e étage I 74 31/08/2006 15 304 € 17 €/m2/mois Bail 1989

6e étage J 31 04/11/2005 7 642 € 20 €/m2/mois Bail 1989

6e étage Vacant 50 13 200 € 22 €/m2/mois Potentiel

6e étage Vacantes 52

Pour mémoire

Chambres de services

RDC Gardienne – –

Sous sol Caves –

Total habitation 207 36 146 € 522 €/m2/an Niveau acceptableProduit locatif global 2 016 1 041 800

€

517 €/m2/an Niveau satisfaisant


418

� Affectation juridique des locaux

D’après les renseignements communiqués, les locaux du 1er au 5e étagesauraient la qualification juridique de locaux commerciaux.

Nous les estimerons en tant que tels.

Estimation

L’estimation qui s’entend à l’amiable, en l’état d’occupation constaté et, seraappréhendée à l’aide des méthodes suivantes :

• Par capitalisation du revenu

• Par comparaison

Analyse du marché

� Habitation

Marché de l’accession (Volume, prix, taux de rendement, évolution.)

Tendances générales

Après les records battus en 2005, le premier semestre de 2006 n’a pas marqué lapause attendue par certains. L’activité est restée globalement forte... (Volume, prix,taux de rendement, évolution.)

La demande n’a pas faibli, et sa structure demeure la même que sur lesexercices précédents.

L’offre demeure contrainte par l’absence de logements neufs, partiellementcompensée par la rénovation de logements anciens.

Dans l’ensemble, la hausse des prix s’est ralentie de quelques points, donnant àpenser qu’elle pourrait être de l’ordre de …

Les plus fortes poussées concernent les quartiers bon marché des arrondisse-ments les moins chers (10e, 11e, 18e, 19e, 20e). À l’opposé, les secteursrésidentiels de la capitale font preuve d’une sagesse remarquable.

Le secteur étudié

Les adresses prestigieuses de l’arrondissement affichent une forte poussée desprix sur le haut de gamme, dopé par les clientèles anglo-saxonne et italienne.L’activité se trouve cependant limitée par le manque de produits offerts. (Citer desréférences conformément aux recommandations du rapport COB et de l’AFREXIM.)

Dans l’environnement des biens étudiés, les valeurs observées sont dans unefourchette restreinte de 5 700 € à 7 500 €/m2, en moyenne. Ainsi :

• 22 avenue de l’Opéra, ...

• 10 avenue de l’Opéra, …



Marché de la location


Marquant sa différence avec le marché de l’accession, le marché locatif aretrouvé son équilibre avec la reconstitution de l’offre locative. Celle-ci setraduit par une baisse modérée ou une stabilisation des loyers, variable selon lessecteurs et les types de biens. (Volume, loyer, évolution.)

Des hausses de loyers demeurent néanmoins d’actualité. Elles se concentrentdésormais sur l’hyper centre de Paris et s’expliquent par la rénovationd’immeubles anciens.

Désormais, tous les types de logements sont impactés par la stabilisation à labaisse des valeurs locatives, y compris les petites surfaces et les quartierspopulaires. L’effet de ciseau qui apparaît ainsi entre baisse des loyers et haussedes prix peut être évalué à près d’un point de rendement perdu sur 12 mois.

Le secteur étudié

Le marché locatif reste stable, sauf à signaler une flambée sur les petits produitsrénovés. (Citer des références conformément aux recommandations du rapport COB et del’AFREXIM.)

Les petites surfaces se louent entre 24 et 30 €/m2, les surfaces courantes de 2 ou3 pièces, entre 22 et 27 €/m2 et les grandes surfaces entre 19 € et 23 €/m2. Ànoter qu’il s’agit de prix pour des locaux dotés du confort moderne et en trèsbon état.(Citer des références conformément aux recommandations du rapport COB et de l’AFREXIM)

� Commerces

Marché de l’investissement

Tendances générales(Volume, taux de rendement, évolution.)

La demande est très active, privilégiant ...

L’offre en surfaces commerciales ou murs de boutiques est plus réduite et lespotentiels de revalorisation des actifs sont souvent attractifs.

Dans les artères « primes », la pression à la baisse des taux de rendement estconstante dans la mesure ou la demande excède très fortement l’offre et, àdéfaut d’autres marchés d’investissements concurrents , cela entraîne de plus enplus souvent le surpaiement de certains actifs.

Le secteur étudié

Certaines transactions relevées pour des murs de petites boutiques de piedd’immeubles, avec baux anciens, peuvent trouver preneur avec des taux derendement variant jusqu’à 4 % (39 rue des Petits Champs et 34 rue SainteAnne).

Dans les voies environnantes, il est observé que sur 12 mois, les taux peuventvarier entre 5,5 % et 6,5 %, et les valeurs unitaires se situent dans une large


420

fourchette de 2 500 € à 14 600 €/m2 utile (petite boutique 21 rue DanièleCasanova).



(Volume, loyer, évolution.)

Le secteur des commerces est fragilisé : la faible croissance de 2005 et la mêmetendance pour 2006, associée à un comportement frileux des consommateurs,éloigne encore la « reprise » tant attendue.

Dans ce climat déprimé, les valeurs locatives des zones 1bis ou secondairesrestent stables. En revanche le marché des commerces est plus dynamique surles emplacements n° 1 toujours très prisés par les « enseignes » ; ainsi, onremarque le regain d’activité des commerces de luxe …

Cette expansion est toutefois mesurée et ne concerne que des adresses primes etdes surfaces courantes jusqu’à 500 m2. le plus souvent recherchées dans unsouci de rentabilité. La mode des mégastores est quelque peu délaissée.

Les baux se concluent le plus souvent au terme de négociations d’avantagescommerciaux (franchise, participation aux travaux, etc.). Le poids croissant descharges locatives suscite également quelques inquiétudes. La demande estnourrie mais très sélective, correspondant à une offre en légère croissance.


Le secteur étudié

(Citer des références conformément aux recommandations du rapport COB et de l’AFREXIM.)

Les valeurs locatives de l’Avenue de l’Opéra varient selon le degré du flux dechalandise et l’enseigne des commerces nous le confirme : les valeurs pouvantatteindre 3 800 €/m2/UP se rencontrent vers la Place de l’Opéra et aux anglesstratégiques avec la rue de la Paix, les boulevards de la Madeleine ou desItaliens. Ce sont des emplacements d’excellente visibilité où s’installent lesgrandes marques (Benetton, Lancel, etc.).

Ces valeurs locatives se réduisent tout au long de l’avenue pour terminer endébut d’avenue aux alentours de 500 €/m2 UP.

Concernant les biens étudiés, les valeurs locatives des deux boutiques (A et B)s’inscrivent dans le haut de la fourchette des loyers observés entre la rueDanièle Casanova et de l’Echelle, à savoir de 1 000 € à 500 €/m€UP.

À titre de référence, signalons le bureau de Change (au n° 4) actuellement à1 100 €/m2 UP.

32 Avenue de l’Opéra, Concept Sport International (Rugby – Coupe du Monde)vient de signer un bail pour 102 m2 UP de 1176 €/m2 UP (novembre 2006).

Soulignons aussi que ces niveaux sont confirmées par des décisions judiciaires àeffet rétroactif : au 12 avenue de l’Opéra (magasin de chaussures à l’angle avecla rue Saint Anne), fixation du loyer à 800 €/m2 UP ; au 20 avenue de l’Opéra,fixation à 900 €/m2 UP pour l’activité de banque.



� Bureaux

Marché de l’investissement

En 2006, avec près de 9,5 milliards investis en Île-de-France, le 1er semestre aétabli un nouveau record (source : Immostat).

La région francilienne constitue le premier site d’intervention en Europe, justeaprès Londres.

Nombre de ces acquisitions ont été réalisées par des étrangers, notammentanglo-saxons…

Les taux de rendements se sont de nouveau inscrits dans une tendance généralebaissière, tous produits et régions confondus… Les seuils d’interventionplanchers avoisinent 4,30 % dans les meilleurs secteurs de Paris pour des actifs« haut de gamme ».

(Volume, taux de rendement, évolution.)

(Citer des réféences conformément aux recommandations du rapport COB et de l’AFREXIM.)




Ce marché fait preuve depuis le début de l’année d’une belle vitalité témoignantde l’arrêt de la détérioration de l’état général du marché. Au cours des8 premiers mois de 2006, KEOPS a observé une progression de 8,4 % sur un an.

La croissance de la demande placée bénéficie de la solvabilisation de lademande grâce à la baisse continue des loyers depuis 2002 ainsi que lespolitiques de regroupements, de fusions ou encore de modernisation rationali-sation…

La croissance de la demande induit une stabilisation des loyers moyens pour lesimmeubles neufs et restructurés (730 € HT/m2/an, en moyenne pour le haut degamme), comme pour ceux de seconde main…

Le secteur étudié

(Citer des références conformément aux recommandations du rapport COB et de l’AFREXIM.)

La surface de bureaux offerte atteint 41 800 m2 dans le 1er arrondissement, enlégère baisse depuis quelque mois, avec un loyer moyen offert de 426 €/m2. Ledélai d’écoulement s’accroît un peu plus. Le segment le plus actif reste celui despetites surfaces inférieures à 500 m2, avec un loyer moyen proposé à 418 €/m2,en diminution de près de 3 %.

Les meilleurs loyers offerts concernent des locaux neufs ou restructurés, offrantdes prestations et des équipements techniques de haut niveau avec loyersannoncés à plus de 700 € (Place Vendôme).

La demande placée atteint, en un an, 21 800 m2…

L’essentiel du marché est cependant orienté vers le segment des petites surfacesinférieures à 500 €/m2. Les valeurs locatives s’inscrivent dans une fourchette de


422

300 € à 500 €/m2, selon adresse et standing de l’immeuble. Seuls les locauxdotés des meilleurs équipements dépasseront légèrement ce seuil.

Ainsi :

• 32 avenue de l’Opéra, 117 m2 de bureaux ont été pris à bail pour 420 €/m2 ;

• 26 avenue de l’Opéra, 331 m2 de bureaux en état d’usage se sont loués à420 €/m2 ;

• 19 avenue de l’Opéra, deux plateaux de bureaux rénovés de 350 m2 environ,se sont loués à 460 €/m2 ;

• 17 avenue de l’Opéra, un plateau de bureaux rénovés de 295 m2 environ, sesont loués à 450 €/m2 ;

Appréciation du bien à estimer

� Éléments de valorisation

• Situation centrale à Paris dans un quartier d’affaires et de tourisme, trèsfréquentés par une clientèle internationale ;

• Quartier résidentiel apprécié ;

• Adresse très valorisante pour un investisseur et « publicitaire » pour unlocataire ;

• secteur très bien desservi par les transports en commun ;

• Immeuble de bon standing en pleine propriété ;

• Bonne visibilité des commerces ;

• Bel aspect et bon état apparent de l’immeuble ;

• Bon niveau locatif.

� Éléments de dévalorisation

• Partie Sud de l’avenue de l’Opéra ne correspondant pas à la meilleure zonede chalandise ;

• Impossibilité de stationnement en dehors des parkings publics ;

• Seul un logement du 6e étage, côté avenue de l’Opéra bénéficie d’une vue surParis. Les autres logements sont moins bien orientés, soit sur les toitures descours, soit vers le nord ;

• Immeuble multi usages et multi locataires.

Méthode par capitalisation du loyer

(Rappel de l’état locatif et son positionnement par rapport à la valeur locative de marché et justifi-cation du ou des taux adoptés.

* Pour les biens vacants (vacance conjoncturelle) : retenir un revenu potentiel – après travaux le caséchéant à déduire – auquel sera appliqué un taux de marché.

* La vacance structurelle conduit à définir un taux de vacance qui réduit l’assiette du revenu àcapitaliser.



* Dans l’hypothèse d’un bail arrivant prochainement à échéance et générant un loyer hors marché,retenir la valeur locative de marché à laquelle sera appliqué un taux de marché, puis retrancher laperte locative ou ajouter le surloyer à la valeur droits inclus.

* Dans l’hypothèse d’un loyer progressif, retenir le loyer facial et retrancher la perte locative actua-lisée de la valeur droits inclus.)

Méthode par comparaison

(Justifier les bases d’estimation retenues.)

Hors valorisation des chambres de service en attente d’affectation.

Conclusion

Privilégiant les méthodes par capitalisation du revenu locatif dans un marchéactuel porteur pour les immeubles tertiaires de par l’appétence des investisseursqui dominent le marché, nous retiendrons une valeur vénale en bloc et en l’étatd’occupation annoncé de :

18 600 000 euros hors droits

– valeur au 31 décembre 2006 -

Type Loyer Taux Valeur

Commerce A 180 179 5,00 % 3 614 380 €

Commerce B 69 016 5,50 % 1 254 836 €

Commerces rue V 49 825 6,00 % 830 418 €

Bureaux 706 094 5,50 % 12 838 055 €

Habitation 36 146 3,75 % 963 893 €

19 501 597 € Droits inclus

1 041 260 18 363 086 € Hors droits (6,20 %)

Chambres de service (Cf. infra) 258 000 €

18 621 086 €

Type SUP Prix unitaire Valeur

Commerce A 170 18 000 € 3 060 000 €

Commerce B 66 16 500 € 1 089 000 €

Commerces - Sainte Anne 97 7 500 € 727 500 €

Bureaux 1 476 7 500 € 11 070 000 €

Habitation 155 7 500 € 1 162 5000 €

Chambres de service 52 5 000 € 260 000 €

2 015 17 369 000 € Hors droits


424

Cette estimation est ainsi ventilée :

Le 31 décembre 2006

L’Expert

ANNEXES (joindre photographie plan de situation, extrait du plan de cadastre,

définitions et méthodologie (cf. chartre de l’expertise), documents communi-

qués par le mandant)

36.3 Immeuble de bureaux avec actualisation des cash-flows

I Identification

Immeuble à usage de COMMERCE et de BUREAUX

sis à PARIS 8e

Boulevard Haussmann, n° xxx

comprenant :

• un bâtiment élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits etd’un 6e étage sous brisis ;

• cour intérieure.

L’ensemble figurant sur une parcelle développant 228 m2.

II Situation

PARIS 8e – 32e quartier de l’Europe

Quartier d’affaires apprécié compris entre la gare Saint-Lazare et le parcMonceau, bâti essentiellement d’immeubles haussmanniens en pierre de taillede moyen et bon standing.

Type Estimation

Commerces 5 350 000 €

Bureaux 12 050 000 €

Habitation 1 200 000 €



Le boulevard Haussmann est une large voie reliant le boulevard Montmartre àl’avenue de Friedland à proximité de la place Charles-de-Gaulle.

L’immeuble étudié se situe à 100 m de la place Saint-Augustin et de la stationde métro du même nom, dans un secteur d’affaires recherché.

La situation de cet immeuble sera donc considérée comme favorable pour des bureauxet des commerces, centrale et bien desservie, d’un intérêt publicitaire évident.

III DescriptionIl s’agit d’un immeuble de bon standing à usage de commerces en rez-de-chaussée et de bureaux dans les niveaux supérieurs, d’architecture classique,édifié en 1880.

Il est élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un6ème étage sous brisis.

1 Gros œuvre :

La construction est traditionnelle et présente un bel aspect : façade en pierre detaille ouvragée avec balcon aux 2e, 4e et 5e étages sur rue, maçonnerie enduitesur cour, couverture brisis ardoise et terrassons zinc, menuiseries extérieuresbois équipées de double vitrage.

Le gros œuvre est en bon état apparent ; toutefois un ravalement des façadesserait nécessaire.

2 Second œuvre

� Parties communes

Les parties communes sont assez luxueuses et en bon état général :

• porche avec sol en marbre et murs en pierre de taille ouvragée,

• hall d’entrée avec sol en marbre, murs peints avec moulures décoratives,

• paliers et escalier en bois avec chemin en tapis.

� Équipement collectif

L’immeuble est doté d’un équipement collectif courant et bénéficie de laprésence d’un gardien :

• chauffage central individuel au gaz,

• un ascenseur,

• digicode.

� Bureaux

Les bureaux ainsi que le commerce, régulièrement entretenus, bénéficient deprestations courantes avec des finitions généralement en bon état.


426

3 Distribution et surfaces utiles

• Sous-sol : caves, réserve du local commercial, local machineriede l’ascenseur.

• Rez-de-chaussée : porche, hall d’entrée, loge du gardien, un localcommercial de 161 m2.

• Du 1er au 4e étage : à chaque niveau, un ancien appartement de 149 ou150 m2, aménagé en bureaux.

• 5e et 6e étages : bureaux avec sanitaires en duplex de 160 (5e) et148 m2 (6e).

4 Surfaces utiles (selon état locatif au 5/11/2001)

Sous-sol : pour mémoire

Commerce : 161 m2

Bureaux : 906 m2

Total 1 067 m2

IV Origine de propriété

Non communiquée.

V État locatif

Selon état locatif au 5 novembre 2001 :

� Local commercial

Ce local est loué à la Sté « Librairie L » suivant un bail commercial de 9 ans àeffet du 1er avril 1996, moyennant un loyer actuel de 25 916 € HT par an, soit161 € le m2 utile, valeur très modérée pour le secteur.

� Bureaux

Les bureaux sont loués suivant trois baux commerciaux de 9 ans ayant pris effeten 1994, 2000 et 2001, moyennant un loyer global de 389 650 € HT par an,

soit 430 € le m2 en moyenne, valeur assez élevée dans le secteur pour desbureaux anciens.

� Revenu brut global de l’immeuble : 415 566 € HT par an.

Il ressort des documents de gestion annexés à l’état locatif que les chargesseront de 50 500 € environ pour 2001, y compris une provision de 30 200 €(montant annuel) pour une rénovation légère des bureaux au rythme duchangement des locataires. Le revenu net est donc de 365 066 € que l’on peutainsi ventiler :



Local commercial 22 851 €Bureaux 342 215 €

Revenu net total 365 066 €

VI Estimation

� Marché immobilier de bureaux

Les 12 derniers mois ont confirmé « l’atterrissage en douceur » du marchéparisien. En effet, si l’insuffisance récurrente de l’offre a continué de peser surle volume des commercialisations, certains ressorts de la demande se sontdétendus. En conséquence, la progression moyenne des loyers a été nettementmoins élevée qu’en 2000.

Marquant une rupture par rapport à la tendance jusqu’alors observée, le volumedes besoins exprimés s’est contracté et le rythme des demandes nouvellesenregistrées a globalement décru, régressant de près de 10 % au cours des troispremiers trimestres de l’année.

Bien que progressant quelque peu sous l’effet d’une hausse des livraisonsd’immeubles neufs et de libérations plus importantes, l’offre est demeuréenotoirement insuffisante et pour partie inadaptée.

L’inadéquation entre l’offre et la demande demeure pour les surfaces impor-tantes.

Dans le quartier de l’Europe, nous avons pu constater quelques mutationsd’immeubles comparables à celui étudié, à des valeurs comprises entre 3 800 €et 4 800 € le m2.

Les locations de bureaux anciens se concluent le plus souvent entre 300 et450 € le m2.

Compléter l’analyse de marché en citant quelques références.

L’estimation qui s’entend « dans le cas d’une vente amiable », « en bloc »,« hors droits d’enregistrement » et « en l’état d’occupation annoncé », seraappréhendée à l’aide des trois méthodes suivantes :1. par capitalisation du revenu locatif global,2. par comparaison,3. par actualisation des cash-flows.

1 Estimation par capitalisation du revenu locatif

Pour des bureaux comparables à ceux étudiés, en régime de droits d’enregis-trement, les taux de capitalisation nets constatés sur le secteur évoluent généra-lement entre 6 % et 7 %.

Le niveau plutôt élevé du revenu locatif des bureaux mais modéré de celui ducommerce de cet immeuble en situation favorable, nous conduisent à retenir destaux nets de capitalisation, respectivement, de 6,5 % et 6 % :


428

Bureaux : 342 215 € × 100/6,5 = 5 264 846 €Commerces : 22 851 € × 100/6 = 380 850 €

Total 5 645 696 €

Cette valeur fait apparaître un taux de capitalisation moyen de 6,47 % sur lerevenu net et de 7,36 % sur le revenu brut.

2 Estimation par comparaison

Au vu des éléments suivants :

• situation assez favorable pour des bureaux et des commerces, centrale et biendesservie, et d’un intérêt publicitaire évident,

• immeuble de bon standing, d’architecture classique, édifié en 1880, en bonétat général mais dont le ravalement serait nécessaire,

• parties communes assez luxueuses et en bon état général,

• équipement collectif courant et présence d’un gardien,

• locaux régulièrement entretenus, avec des prestations courantes et desfinitions généralement en bon état,

• très bon niveau du revenu locatif des bureaux mais modéré de celui descommerces,

• mutations récentes constatées sur le secteur,

Nous retiendrons des valeurs unitaires de 5 500 € le m2 pour les bureaux et de2 700 € le m2 pour le commerce, soit :

Bureaux : 5 500 € × 906 m2 = 4 983 000 €Commerces : 2 700 € × 161 m2 = 434 700 €

Total 5 417 700 €

3 Estimation par actualisation des cash-flows

On retiendra une durée de projection de dix ans.

L’analyse des données financières, économiques et juridiques ainsi que leshypothèses d’évolution retenues figurent ci-après.

� Analyse des baux

• Locaux occupés : L’analyse bail après bail conduit à envisager des remises àniveau pour les locations suivantes :

Sté DUPOND : Loyer constaté : 257 040 € HT/an, soit 560 €/m2.

Hypothèse de remise au niveau de marché à la fin de lapériode triennale en cours, soit au 1er juin 2003.

Loyer de marché : 420 €/m2 actualisés en 2003 à437 € × 459 m2 = 200 583 € HT par an.

Sté DURAND : Loyer constaté : 68 540 € HT/an, soit 230 €/m2.

Hypothèse de remise au niveau de marché à la fin du bailen cours, soit au 1er janvier 2003.



Loyer de marché : 420 €/m2 actualisés en 2003 à437 € × 298 m2 = 130 226 € HT par an.

• Taux d’évolution des loyers : 2 %

• Taux de vacance retenu : . Bureaux : 6 mois tous les 6 ans.. Commerce : pas de vacance programmée.

Sur ces bases, le loyer quittancé dans un an passe à 423 877 €. L’année suivante,il est de 359 317 € compte tenu de la baisse du loyer du local Dupont et aprèsune vacance de 6 mois pour le local Durand.

� Revenus accessoires

Ils consistent en la rémunération des dépôts de garantie.

• Montant retenu : 3 mois du revenu réel annoncé,

• Taux de rémunération : 3,5 %,

• Taux d’évolution : 3,5 %.

� Charges• Impôts et taxes, assurance, frais de gestion : pour les montants réels annoncés.• Entretien : le ratio constaté voisin de 2 €/m2 de bureau est normal pour ce

type d’immeuble.• Travaux ponctuels : 150 000 € tous les cinq ans à compter de l’an 2002.• Travaux, tranche annuelle : Rénovation légère des locaux privatifs, hors

commerces, soit 200 €/m2 tous les 6 ans (rythmede changement de locataire), à annualiser soit :

200 € × 906 m2 × 1/6 = 30 200 €.• Frais de gestion constatés : 10 000 € en 2001.• Taux d’évolution des charges :

. Impôt foncier, taxes bureaux, assurance : 4 %,

. Autres charges : 2 %.

� Estimation

1. Taux retenus• Taux d’actualisation : Par référence à l’OAT à 10 ans augmentée d’une

prime de risque faible (situation centrale dans unbon quartier), soit environ 6,5 %.

• Taux de rendement : Ce taux permet le calcul de la valeur de revente à lafin de la période considérée. On adoptera dans lecas présent un taux brut de 7,5 % voisin de celuiqui résulte de l’estimation par capitalisation durevenu (6,47 % sur le revenu net mais 7,36 % sur lerevenu brut), diminué des droits d’enregistrement,soit : 7,5 %/1,06 = 7,075 %.

• Frais de commercialisation dans l’hypothèse d’une revente à l’issue de lapériode de détention : 2,5 %.


430

• Frais et droits de mutation : 6 %.

2. Résultats

La méthode d’approche de la valorisation par actualisation des cash-flows faitapparaître une valeur hors droits d’enregistrement et hors frais de vente de5 685 906 €, conformément au tableau de calcul figurant en annexe.

� Conclusion

Nous retiendrons en définitive une estimation « dans le cas d’une venteamiable », « en bloc », « hors droits d’enregistrement » et « en l’étatd’occupation annoncé », de :

5 600 000 €

Le 16 décembre 2001



ESTIMATION PAR ACTUALISATION DES CASH-FLOWS

Feuille de calculs et de résultats

Affaire ZZZ

Immeuble PARIS 8e xxx, Bd Haussmann

REVENUS (euros)

Année Loyers quittancés

Revenus accessoires

Impayés Revenu brut global

2002 423 877 3 830 0 427 707

2003 359 317 3 964 0 363 281

2004 432 919 4 103 0 437 022

2005 441 578 4 247 0 445 825

2006 415 041 4 396 0 419 437

2007 459 418 4 550 0 463 968

2008 396 715 4 709 0 401 424

2009 365 033 4 874 0 369 907

2010 487 537 5 045 0 492 582

2011 497 287 5 222 0 502 509

CHARGES (euros)

Impôts fonciers Assurances

Frais de

gestion

Entretien courant Travaux

Charges non

récupérées

Autres charges Emprunt Total

charges

Revenu net

annuel

8 320 520 10 200 1 836 180 804 0 0 0 201 680 226 027

8 653 541 10 404 1 873 31 420 0 0 0 52 891 310 390

8 999 563 10 612 1 910 32 048 0 0 0 54 132 382 890

9 359 586 10 824 1 948 32 689 0 0 0 55 406 390 419

9 733 609 11 040 1 987 33 343 0 0 0 56 712 362 725

10 122 633 11 261 2 027 199 010 0 0 0 223 053 240 915

10 527 658 11 486 2 068 34 690 0 0 0 59 429 341 995

10 948 684 11 716 2 109 35 384 0 0 0 60 841 309 066

11 386 711 11 950 2 151 36 092 0 0 0 62 290 430 292

11 841 739 12 189 2 194 36 814 0 0 0 63 777 438 732


432

PARAMÈTRES

Taux d’actualisation ( %) 6,50

Frais d’agence ( %) 2,50

Droits d’enregistrement ( %) 6,00

Revente / taux rdt.

Valeurvénale

Capital à investir

Reventeannée

Taux derendement

Taux an. p-véquivalent

TRI

5 685 906 € 6 018 740 € 10 7,075 % 1,76 % 5,73 %



36.4 Estimation de la valeur locative d’une boutiqueFixation de la valeur locative des locaux de « La Boulangerie » sis à XXX rueXXX, à la demande du cabinet d’avocats YY.

I – SituationLes biens étudiés se situent dans la deuxième moitié de la rue XXX, compriseentre l’avenue XXX et la rue XXX, dans la partie Est de XXX.

Cette portion de voie à dominante résidentielle comporte des commerces enpied d’immeubles à majorité alimentaire. On note en effet :

� Côté pair :

• au 34 un traiteur chinois,

• au 36 une boucherie mais aussi un commerce de cadeaux,

• au 40 une restauration rapide.

� Côté impair : après le café-tabac (à l’angle de l’avenue XXX)

• au 31 un restaurant japonais,

• au 35 une épicerie (contiguë à la boulangerie),

• au 39 un magasin de jouets.

Il s’agit de commerces de quartier pour une clientèle majoritairement deproximité sensiblement plus restreinte que celle drainée par l’avenue XXX etles rues au sud, partant de la place du Marché et mise récemment en circulationréduite à 30 km/heure avec aménagement paysager.

La commercialité est donc assez réduite et décroît avec l’éloignement del’avenue XXX.

II – Consistance Dépendant d’un petit immeuble ancien (R+1) en maçonnerie sous enduit ettuiles avec cour couverte, il s’agit d’une boulangerie avec locaux d’exploitationet logement, comportant :

� en sous-sol, par escalier distinct :

• Réserves – locaux sociaux avec sanitaires,

• Chambre à farine – chaufferie (gaz).

� en rez-de-chaussée :

• Boutique avec vitrine (7 m de façade),

• Arrière-boutique,


434

• Réserve avec coin cuisine, coin bureau,

• Dégagement, laboratoire, fournil.

� à l’étage par escalier intérieur et accès direct par couloir d’entrée sur rue (commun) :

• Entrée, grande chambre sur rue (deux fenêtres), deuxième chambre sur rue,salle d’eau (douche, lavabo, W.-C.) sur courette couverte, séjour en aile, unetroisième chambre en contrebas vers l’arrière ;

À la suite :• Ancienne chambre à farine à aménager avec plafond partiellement effondré,

• Buanderie sur courette (plancher haut du rez-de-chaussée au solivage renforcéd’étais),

• Deuxième salle d’eau (douche, lavabo, W.-C.) et chambre sur courette.

État des locaux : variable.• magasin bien agencé réalisé par le preneur,

• locaux d’exploitation :– au sous-sol rénové par le preneur, en bon état,– en rez-de-chaussée : en état médiocre et peu fonctionnel : sol inégal à la

planéité défectueuse, circuit électrique à reprendre, plancher haut de labuanderie nécessitant un renforcement (après diagnostic par un homme del’art) ; il doit être restructuré.

– à l’étage : les fenêtres ont été changées par le bailleur (PVC avec doublevitrage), une partie des locaux a été aménagée par le preneur (circuitélectrique, plomberie, sanitaire) mais les pièces sur l’arrière ne sont pas auxnormes (circuit électrique, plancher bas et plafond pour partie).

Les travaux prévus concernent les locaux d’exploitation du rez-de-chaussée :

• agrandissement de la surface accessible à la clientèle en prenant sur l’arrière-boutique,

• réfection et modernisation du fournil et du laboratoire. En même temps seraitcréé un coin cuisine à l’étage qui n’en dispose pas actuellement.

La surface utile pondérée « boutique » après travaux se calcule selon les usagesde la manière suivante (surfaces réelles sous réserve de vérification pargéomètre-expert).

• Sous-sol : 57 m2 x 0,20 = 11,40 m2

• Rez-de-chaussée :– Boutique 1re zone : 33,00 m2 x 1,00 = 33,00 m2

– Boutique 2e zone : 17,00 m2 x 0,80 = 13,60 m2

– Bureau : 2,00 m2 x 0,60 = 1,20 m2

– Pièce à commande : 2,00 m2 x 0,60 = 1,20 m2

– Laboratoire/fournil : 104,00 m2 x 0,30 = 31,20 m2

s/total : 91,60 m2

• 1er étage : appartement 109,90 m2 x 0,40 = 43,96 m2

TOTAL : 135,56 m2



III – Situation locative• Bail sous seing privé du 19 septembre 1996 pour une durée de 9 ans à

compter du 1er septembre 1996.

• Durée : 9 ans.

• Destination : « Boulangerie – Pâtisserie – Confiserie – Chocolaterie – Glaces– Sandwiches – crêpes – traiteur – salon de thé et activités annexes – platscuisinés et boissons à emporter ».

• Charges :– les grosses réparations de l’article 606 ainsi que l’impôt foncier sont

supportés par le bailleur ;– les changements de destination doivent être dûment autorisés par le

preneur ;– les travaux d’améliorations font accession en fin de bail au bailleur sans

indemnité ;– cession, sous-location soumises à l’accord du bailleur (sauf cession de bail

au successeur dans l’activité professionnelle).– Loyer : 120 000 F (18 294 €) payables mensuellement à terme échu,

ventilés fiscalement (pour la TVA) à 90 000 F (13 720 €) pour lecommercial et 30 000 F (4 573 €) pour l’habitation.

Montant du loyer révisable triennalement selon la variation de l’indice INSEEdu coût de la construction, base 1er trimestre 1996 : 1038.

Loyer actuel TTC : 1 789 €/mois, soit HT 1 524 € (partie habitation hors TVA).

Dépôt de garantie : 4 573 €.

IV – Détermination de la valeur locative après travaux entraînant le déplafonnement du loyer

(modification notable de la consistance)

Le marché locatif commercial traditionnel (hors enseignes) a connu sur lacommune de XXX une lente évolution marquée par une progression limitée enparticulier pour les commerces de bouche dont les marges restent serrées.

Ceci est illustré par les transactions suivantes :

• En renouvellement de bail le 15 avril 1991, la boulangerie du 110, avenueXXX, voyait son loyer fixé par le TGI de Nanterre à 2 600 F/m2 P. (181 m2

réels et 81 m2 P.) soit 396 €/m2 P.

Boutique cédée depuis à Marionnaud illustrant le retrait de l’alimentaire sur lesmeilleurs emplacements.

• Deux magasins alimentaires rue XXX étaient déplafonnés :– au 29 : alimentation de 36 m2 P., le 1er juillet 1988, pour un loyer de

1 200 F/m2 P. (183 €/m2 P)


436

– au 40 : boucherie de 54,63 m2 P, le 1er juillet 1991, pour un loyer de1 300 F/m2 P.(198 €/m2 P).

• et le 23 octobre 2003, au 37 de la même rue, le bail d’un magasin devêtements d’enfants était renouvelé sur la base de 212 €/m2 P (1 391 F/m2 P)pour 122 m2 P.

Sur des emplacements plus recherchés, les valeurs, pour des activités nonalimentaires, sont plus soutenues, par exemple :

• au 134, avenue XXX , électroménager de 47 m2 Pb, bail renouvelé le 1.07.2000, à 378 €/m2 P (2 480 F/m2 P).

• au 24, rue de Chartres, confection de 29 m2 Pb,bail renouvelé le 15.12.2000 à 945 €/m2 P (6 199 F/m2 P).

alors qu’en 1991 le T.G.I. arbitrait au 29 de la même rue, à 1 800 F/m2 (274 €/m2).

À proximité, au 39 de la rue, il faut noter une indemnité d’occupation au 1er

janvier 1993 retenue à 1 550 F/m2 P (236 €/m2 P) par le TGI en 1996.

Enfin, la boulangerie à 200 m dans la même rue, a vu renouveler son bail àl’amiable, en 2005, sur la base de 243 €/m2, pour un emplacement plus recherché.

En résumé, le haut du marché pour les nouveaux baux, se situe au-delà de800 €/m2P.

Pour les voies recherchées, en renouvellement amiable, les valeurs se situentautour de 400/500 €/m2.

Les voies de commercialité moyenne, avec commerces de quartier, font ressortirdes prix de 200 à 400 €/m2, l’alimentaire restant majoritairement dans la moitiéinférieure.

Dans le cas d’espèce, après travaux, les locaux seront plus fonctionnels avec uneboutique agrandie restant cependant de taille relativement réduite ; l’habitation,qui ne peut être dissociée du commerce, est assez spacieuse mais nécessiteencore des aménagements et des améliorations (création d’une cuisine, renfor-cement des planchers) pour une utilisation optimale des pièces.Compte tenu de la consistance, de l’activité exercée dans une branche à maind’œuvre nombreuse grevant la marge, de la situation plutôt secondaire (unecentaine de mètres de l’avenue XXX), des clauses du bail et de l’état du marché(le bail de la boulangerie de la rue constituant une valeur plafond eu égard à sasituation sensiblement plus favorable) nous retiendrons dans la fourchette 200/250 €/m2 P une valeur médiane de 225 €/m2 UP.

soit pour l’ensemble (après travaux) de 225 € x 135,56 m2 = 30 501 € HT.

valeur arrondie à 30 500 €Après visite du 10 juin 2005.

Fait et arrêté à, le 4 juillet 2005,

J.-P. Monceau



36.5 Fiche d’actualisation annuelle pour une SCPISociété propriétaire : XXXXX

• Date dernier rapport complet :

• Visite sommaire :

I Identification : Immeuble n°

Adresse :

II Description Sommaire

Destination/usage :

Année de construction :

Surfaces (sous réserve de certification par géomètre-expert) :

• Bureaux :

• Commerces :

• Habitation :

• Entrepôts :

• Autres :

Surface totale1 m2 (base = )

• Parkings :

• Appréciation générale :

III Situation Locative• Loyer déclaré HT/HC. au :

• Taux d’occupation :

• Loyer potentiel :

• Revenu global (potentiel + déclaré) :

• Évolution par rapport à l’exercice précédent :

• Charges justifiées :

• Impôt foncier :

• Assurances :

• 606 CC :

1. Selon pondération du rapport complet.


438

• Taxes :

• Charges non récupérables :

• Revenu net :

Observations :

IV Estimation

Régime fiscal retenu : droits d’enregistrement

Par capitalisation des revenus

Taux de rendement adoptés sur les revenus nets :

Taux : % Valeurs droits inclus

• des bureaux :

• des commerces :

• de l’habitation :

• des entrepôts :

• autres :

Total € droits inclus

soit HORS DROITS, une ESTIMATION de €

Observations :

À la valeur unitaire :

Valeurs retenues :

Prix unitaire Estimation HD

• Bureaux :

• Commerces :

• Habitation :

• Entrepôts :

• Autres :

Total €

Observations :

V Conclusion

Par rapprochement des valeurs obtenues par ces deux méthodes, nous retien-drons une valeur vénale en bloc et HORS DROITS de :

…………………€ HORS DROITS



dont quote-part indivise :

Taux des frais et droits de mutation : 6 %

Valeur frais et droits inclus :

Soit un taux de rendement effectif moyen de %

VI ObservationsÉvaluation des années antérieures :

� RemarquesEstimations antérieures exprimées hors les droits applicables au 31 décembrede l’année de référence.

Valeur décembre 2001

Année Estimation HD Au m2/H.D. Taux de rendement

1997

1998

1999

2000


440

36.6 Fiche de résumé conclusif ACAM d’expertisequinquennale pour les immeubles bâtis

Campagne d’expertise de l’année 20..

Nom de l’organisme qui a sollicité l’expertise...............

N° d’immatriculation de cet organisme : .....................

Nom de l’expert ...............................................................

IDENTIFICATION DE L’IMMEUBLE

Immeuble n°

• Nature ...........................................................................

• Adresse (commune, voie).............................................

• Quartier.........................................................................

DESCRIPTION DE L’IMMEUBLE

• Immeuble possédé ......................................................... en toute propriété • Quote-part de l’entreprise d’assurance......................... 100,00 %• Construction sur terrain d’autrui ................................. non• Date de construction ....................................................• Matériaux des superstructures ......................................• Qualité de construction ................................................ Bonne• Restructuré....................................................................• État d’entretien .............................................................• Observations éventuelles



SURFACES ET CONDITIONS D’OCCUPATION

VALORISATION

Surfaces en m2 UP ou utiles Loyer annuel brut (€)

Louées Vacantes TOTAL GlobalEffectif Théorique

T.O. Montant en €/m2 Montant en €/m2

• Habitations : loi de 48• Habitations : autres baux• Chambres de service• Autre habitation • Bureaux• Commerces• Locaux professionnels• Immeuble d'exploitation• Autres (à préciser)

TOTAL 0 m2 0 0 €

• Parkings (nombre)• Boxes• Places couvertes• Places extérieures

en €/u./an en €/u./an

TOTAL 0 place(s)

– surfaces d'après le dernier rapport d'expertise –(sous réserve de certification par géomètre-expert)

Total effectif 0 € Total théorique 0 €

Loyer global 0 €

selon état locatif du Évolution glogale n – 1

Observations :

Par comparaison directe Par capitalisation des revenus effectifs et/ou théoriques

Valeur de référence

(€/m2) Valeur totale en € HD

Taux de rendement

soit des taux de capitalisation de Valeur des locaux (€)

Valeur totale en € HD

Loué Vacant E* T** E* T* Loués Vacants

• Habitations : loi de 48• Habitations : autres baux• Chambres de service• Autre habitation • Bureaux• Commerces• Locaux professionnels• Immeuble d'exploitation• Autres (à préciser)

• Parkings (€/place)• Boxes• Places couvertes• Places extérieures


CONCLUSION

FISCALITÉ H.D.

• Dossier traité en............................................................ :

• Expert ...........................................................................

• Date du rapport .............................................................

• Qualité du signataire..................................................... :

• Précédente expertise .....................................................estimation de

L’EXPERT

TOTAL 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €

• Montant des travaux communiqué• Plus ou moins-value financière

0 €0 €

0 €0 €

TOTAL 0 € 0 €

* appliqué au loyer effectif ** appliqué au loyer théorique

Observations

* Valeur totale de réalisation proposée par l'Expert : ............................€ Quote-part charge foncière :

(valeur 31/12/2007) (quote-part donnée à titre indicatif, non assimilable aux approches définies par les normes IFRS)

soit une valeur frais et droits inclus de ...............................................€(taux des droits et frais forfaitisés à 6,20 %, normes AFREXIM)

Taux de rendement global induit :

* dont quote-part de l'entreprise d'assurance :

Observations



36.7 Rapport d’expertise judiciaire : exemple de présentation

Z

Expert en estimations immobilières

Près la cour d’appel de ...

COUR D’APPEL DE PARIS

CONTENTIEUX GÉNÉRAL

CHAMBRE : ...

ORDONNANCE DU 27 septembre 2001

Affaire : Madame X épouse Yc/ Monsieur Y

DOSSIER N° ...

APPELANTE

Madame X épouse Ydemeurant ...ayant pour avocat Maître ...

INTIMÉ

Monsieur Ydemeurant ...ayant pour avocat Maître ...

EXPERT COMMIS : Monsieur Z

demeurant...

EXPOSÉ – MISSION

Dans la procédure de demande en divorce entre les parties, le conseiller de lamise en état a rendu le 27 septembre 2001 une ordonnance dont le dispositif, ence qui concerne la mission, est le suivant :

Commettons pour y procéder Monsieur Z, demeurant...

Lequel aura pour mission :

• d’évaluer le patrimoine immobilier de chacun des deux époux ;

• de rechercher la valeur du fonds de commerce exploité par monsieur Y.


444

OPÉRATIONS D’EXPERTISE

Par lettre du 6 novembre 2001, l’expert immobilier a accepté la mission.

Un rendez-vous pour visiter les immeubles situés à Paris et le fonds decommerce a été fixé au vendredi 4 janvier 2001 à 14 heures.

Ont participé à cette partie des opérations d’expertise :Monsieur Y,

assisté de Maître...,Madame X épouse Y,

assistée de Maître ...

Pour la propriété située à G, Alpes-Maritimes, un rendez-vous a été fixé au ....

Ont participé à cette partie des opérations d’expertise :Monsieur Y,Madame X épouse Y.

Il est précisé que madame X épouse Y a déclaré à l’expert, au début des opéra-tions d’expertise, qu’elle ne possédait aucun bien immobilier.

Monsieur X a donné connaissance à l’expert de la liste des biens immobiliersqu’il possédait. Ce sont eux qui sont étudiés ci-après dans le présent rapport.

La détermination de la valeur vénale des biens immobiliers et du fonds decommerce appartenant à monsieur Y, appréciée à la date du dépôt du rapport,figure dans la suite du présent rapport établi selon le plan suivant :

PREMIÈRE PARTIE : BIENS IMMOBILIERS

Article I : Appartement au rez-de-chaussée, 21 rue A... à PARIS (7e arrondissement).

Article II : Appartement au premier étage, 21 rue A... à PARIS (7e arrondissement).

Article III : Atelier au rez-de-chaussée sur cour, 17 rue B... à PARIS (7e arrondissement).

Article IV : Propriété au lieudit « MMM » à G... (Alpes-Maritimes).

DEUXIÈME PARTIE

Fonds de commerce exploité 17 rue B... à PARIS (7e arrondissement).

RÉCAPITULATION DES ESTIMATIONS

Pièces annexées : dire de Maître ... et réponse au dire.



PREMIÈRE PARTIE

BIENS IMMOBILIERS.

ARTICLE I

Appartement au rez-de-chaussée, 21 rue A... à PARIS (7e arrondissement).

1. IDENTIFICATION

Dans un immeuble en copropriété sis à PARIS (7e arrondissement),21 rue A… :

lot n° 1 comprenant :

a) la propriété exclusive et particulière de :• un appartement sis au rez-de-chaussée, composé de couloir, une

grande pièce, une chambre à coucher, salle d’eau avec W.-C. ;• et droit au W.-C. commun dans la cour ;• au sous-sol, cave n° 17.

b) et la copropriété à concurrence de sept/centièmes des parties communesde l’immeuble.

2. SITUATIONPARIS, 7e arrondissement.

Quartier ...

Voir modèle de rapport appartement

3. DESCRIPTIONEntier immeuble

Voir modèle de rapport appartement

Parties privativesVoir modèle de rapport appartement

4. CONDITIONS D’OCCUPATIONOccupation par monsieur Y.

5. ORIGINE DE PROPRIÉTÉAcquisition amiable du ... 1965, selon acte reçu par Maître ..., notaire àPARIS, moyennant 95 000 €.

6. ESTIMATIONVoir modèle de rapport appartement

Estimation adoptée : 95 000 €.Même type d’étude pour les autres articles


446

RÉCAPITULATION DES ESTIMATIONS

La valeur vénale des biens immobiliers et du fonds de commerce appartenant àmonsieur Y, appréciée à la date du dépôt du rapport, est la suivante :

PREMIÈRE PARTIE : BIENS IMMOBILIERS

Article I : Appartement au rez-de-chaussée, 21 rue A... à PARIS (7e arrondissement) 95 000 €

Article II : Appartement au premier étage, 21 rue A... à PARIS (7e arrondissement) 130 000 €

Article III : Atelier au rez-de-chaussée sur cour, 17 rue B... à PARIS (7e arrondissement) 70 000 €

Article IV : Propriété au lieudit « MMM » à G... (Alpes-Maritimes) 120 000 €

DEUXIÈME PARTIE

Fonds de commerce exploité 17 rue B... à PARIS (7e arrondissement) 34 000 €

TOTAL DES ESTIMATIONS 449 000 €

En foi de quoi nous avons rédigé le présent rapport, sincèrement et de bonnefoi, certifiant avoir procédé nous-mêmes aux opérations qui y sont décrites,pour être jugé par le tribunal ce qu’il appartiendra.

Fait et clos à Paris, le 1er février 2002

L’Expert

Un exemplaire du présent rapport est adressé ce jour aux conseils des parties.

RÉPONSE AU DIRE DE MAÎTRE ...

Par lettre du ..., que Maître ... a demandé à l’expert d’annexer au rapportd’expertise en tant que dire, il est demandé que le préjudice causé par madameX « de par son attitude systématiquement hostile à l’entourage professionnel deson époux » soit pris en considération dans l’évaluation du fonds de commerce.

Sans en rechercher les causes, nous avons conclu que la valeur du fonds decommerce se réduisait à la seule valeur du droit au bail des locaux pris enlocation.


ANNEXE 1 Abréviations

ANNEXE 2 Bibliographie

ANNEXE 3 Le pouvoir d’achat du franc et de l’euro de 1907 à 2006

ANNEXE 4 Table de mortalité des années 2003-2005 pour la France

ANNEXE 5 Valeur de quelques fonds de commerce selon les barê-mes professionnels et la jurisprudence.

ANNEXE 6 Estimation des immeubles de rapport par compte àrebours : calcul de la TVA sur marge.

ANNEXE 7 Rapport du groupe de travail mis en place par la COB surl’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisantappel publiquement à l’épargne.

37 chap.Annexe 1.fm Page 447 Jeudi, 7. février 2008 10:22 10


A1 ABREVIATIONS

ABF : ARCHITECTE DES BÂTIMENTS DE FRANCE

ACAM : AUTORITÉ DE CONTROLE DES ASSURANCES ET DESMUTUELLES

ACAVI : ASSURANCE À CAPITAL VARIABLE IMMOBILIER

AFUL : ASSOCIATION FONCIÈRE URBAINE LIBRE

AMF : AUTORITÉ DES MARCHÉS FINANCIERS

ANAH : AGENCE NATIONALE POUR L’AMÉLIORATION DE L’HABITAT

ART. : ARTICLE

BOI : BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

CCH : CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION

CDEC : COMMISSION DÉPARTEMENTALE D’ÉQUIPEMENT COMMERCIAL

CE : CONSEIL D’ÉTAT

CGI : CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS

COS : COEFFICIENT D’OCCUPATION DES SOLS

CU : CODE DE L’URBANISME

DAEI : DIRECTION DES AFFAIRES ÉCONOMIQUES ET INTERNATIO-NALES

DAT : DÉCLARATION D’ACHÈVEMENT DES TRAVAUX

DDE : DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE L’ÉQUIPEMENT

DIA : DÉCLARATION D’INTENTION D’ALIÉNER

DPU : DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN

DTU : DOCUMENTS TECHNIQUES UNIFIÉS

DUP : DÉCLARATION D’UTILITÉ PUBLIQUE

EBC : ESPACE BOISÉ CLASSÉ

ERP : ÉTABLISSEMENT RECEVANT DU PUBLIC

EPAD : ÉTABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT DE LA DÉFENSE

ENL : ENGAGEMENT NATIONAL POUR LE LOGEMENT

FNPC : FÉDÉRATION NATIONALE DES PROMOTEURS-CONSTRUCTEURS

GLA : (SURFACE) GROSS LEASING AREA


450

IAURIF : INSTITUT D’AMÉNAGEMENT ET D’URBANISME DE LA RÉGION ÎLE-DE-FRANCE

ICC : INDICE DU COÛT DE LA CONSTRUCTION

IGH : IMMEUBLE DE GRANDE HAUTEUR

IRL : INDICE DE RÉFÉRENCE DES LOYERS

IS : IMPÔTS SUR LES SOCIÉTÉS

ISF : IMPÔT DE SOLIDARITÉ SUR LA FORTUNE

LPF : LIVRES DES PROCÉDURES FISCALES

MARNU (ex MARGU): MODALITÉS D’APPLICATION DU RÈGLEMENT NATIONAL

D’URBANISME (DES RÈGLES GÉNÉRALES D’URBANISME)

MBA : MARGE BRUTE D’AUTOFINANCEMENT

NCPC : NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

OAT : OBLIGATION ASSIMILABLE DU TRÉSOR

OIN : OPÉRATION D’INTÉRÊT NATIONAL

OLAP : OBSERVATOIRE DES LOYERS DE L’AGGLOMÉRATION PARISIENNE

OPCI : ORGANISME DE PLACEMENT COLLECTIF EN IMMOBILIER

PADD : PLAN D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE

PAC : POLITIQUE AGRICOLE COMMUNE

PAE : PLAN D’AMÉNAGEMENT D’ENSEMBLE

PAZ : PLAN D’AMÉNAGEMENT DE ZONE

PER : PRICE EARNING RATIO (RATIO PRIX/BÉNÉFICE)

PIB : PRODUIT INTÉRIEUR BRUT

PLD : PLAFOND LÉGAL DE DENSITÉ

PLH : PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT

PLU : PLAN LOCAL D’URBANISME

POS : PLAN D’OCCUPATION DES SOLS

PPM : PÉRIMÈTRE DE PROTECTION MODIFIÉ

PPRT : PLAN DE PRÉVENTION DES RISQUES TECHNOLOGIQUES

PPRNT : PLAN DE PRÉVENTION DES RISQUES NATURELS PRÉVISIBLES

PRI : PÉRIMÈTRE DE RESTAURATION IMMOBILIÈRE

RBE : RÉSULTAT BRUT D’EXPLOITATION

RIE : RESTAURANT INTER-ENTREPRISES

RNU : RÈGLEMENT NATIONAL D’URBANISME



SAFER : SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT FONCIER ET D’ÉTABLISSEMENTRURAL

SCAFR : SOCIÉTÉ CENTRALE D’AMÉNAGEMENT FONCIER RURAL

SCI : SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

SCT OU SCOT : SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE

SDAU : SCHÉMA DIRECTEUR D’AMÉNAGEMENT ET D’URBANISME

SDHOP : SURFACE DÉVELOPPÉE HORS ŒUVRE PONDÉRÉE

SDRIF : SCHÉMA DIRECTEUR DE L’ÎLE-DE-FRANCE

SHOB : SURFACE HORS ŒUVRE BRUTE

SHON : SURFACE HORS ŒUVRE NETTE

SPCI : SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER

SRU : SOLIDARITÉ ET RENOUVELLEMENT URBAIN

SU : SURFACE UTILE

SUP : SURFACE UTILE PONDÉRÉE

TLE : TAXE LOCALE D’ÉQUIPEMENT

TRI : TAUX DE RENDEMENT INTERNE

UH : URBANISME ET HABITAT

VRD : VOIRIE ET RÉSEAUX DIVERS

ZAC : ZONE D’AMÉNAGEMENT CONCERTÉ

ZAD : ZONE D’AMÉNAGEMENT DIFFÉRÉ

ZFU : ZONE FRANCHE URBAINE

ZNIEF : ZONE NATURELLE D’INTÉRÊT ÉCOLOGIQUE FAUNISTIQUEET FLORISTIQUE

ZUP : ZONE À URBANISER EN PRIORITÉ



A2 BIBLIOGRAPHIE

A2.1 Livres

Évaluation des biens par Antoine BERNARDÉditions du Moniteur – 2004

Évaluation – terrains, immeubles bâtis, fonds de commerce, titres non cotés enbourseÉditions Francis Lefèvre – 2005

Mémento pratique Francis LEFEVRE – Gestion immobilière – 2006-2007

Mémento pratique Francis LEFEVRE – Urbanisme – Construction – 2006-2007

Le marché immobilier français, Les chiffres et les sources par l’IEIFÉditions Delmas et Cie – 2007

Chartre de l’expertise en évaluation immobilièreComité d’application de la Chartre – 26, rue de la Pépinière, 75008 Paris – 2006

Les normes d’expertise immobilière en EuropeTEGoVA – c/o FNAIM Experts – 129, rue du faubourg Saint-Honoré, 75008Paris

A2.2 Ouvrages avec mise à jour périodique

Dictionnaire permanent de gestion immobilièreÉditions législatives et administratives

Dictionnaire permanent de la constructionÉditions législatives et administratives

A2.3 Revues

Actualité Juridique – Droit Immobilier (AJDI)31-33, rue Froidevaux – 75685 Paris cedex 14

Annales des Loyers20, avenue de Maréchal de Lattre-de-Tassigny – 13090 Aix-en-Provence

Revue de l’Habitat Français72-76, rue de Longchamp – 75116 Paris


454

Le Particulier Immobilier21, boulevard Montmartre – 75076 Paris Cedex 02

La Lettre M2 27, rue de Lisbonne – 75008 Paris

Expertise Pierre5, place des Victoires – 75001 Paris

L’Immobilier d’Entreprise (la lettre hebdo)52, rue Richer – 75009 Paris

Financer et gérer le logement52, rue Richer – 75009 Paris

Réflexions Immobilières IEIF – 23, Boulevard Poissonnière – 75002 Paris


A3 LE POUVOIR D’ACHAT DU FRANC ET DE L’EURODE 1907 À 2006

Le pouvoir d’achat du franc mesure l’érosion monétaire due à l’inflation. L’inté-rêt d’un tableau tel que celui présenté ci-contre est de fournir des séries longues (depuis 1907) permettant de convertir aux prix d’une année donnée (par exem-ple 2006) une valeur exprimée en francs d’une époque passée.


456

COEFFICIENT DE TRANSFORMATION DU FRANC D’UNE ANNÉE, EN FRANC OU EN EURO D’UNE AUTRE ANNÉE

Déflation par l’indice général des prix à la consommation(série parisienne jusqu’en 1962, ménages « urbains » jusqu’en 1992

et série ensemble des ménages depuis 1993)1 FF de

l'année

vaut en franc vaut en euro

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

1907 17,113 17,662 18,080 18,456 18,764 19,088 19,465 19,704 19,841 19,940 20,277 20,614 3,20315 3,26969 3,33926 3,39975 3,45541

1908 17,113 17,662 18,080 18,456 18,764 19,088 19,465 19,704 19,841 19,940 20,277 20,614 3,20315 3,26969 3,33926 3,39975 3,45541

1909 17,113 17,662 18,080 18,456 18,764 19,088 19,465 19,704 19,841 19,940 20,277 20,614 3,20315 3,26969 3,33926 3,39975 3,45541

1910 17,113 17,662 18,080 18,456 18,764 19,088 19,465 19,704 19,841 19,940 20,277 20,614 3,20315 3,26969 3,33926 3,39975 3,45541

1911 14,831 15,307 15,669 15,995 16,262 16,543 16,869 17,077 17,195 17,281 17,574 17,866 2,77606 2,83373 2,89403 2,94645 2,99469

1912 14,831 15,307 15,669 15,995 16,262 16,543 16,869 17,077 17,195 17,281 17,574 17,866 2,77606 2,83373 2,89403 2,94645 2,99469

1913 14,831 15,307 15,669 15,995 16,262 16,543 16,869 17,077 17,195 17,281 17,574 17,866 2,77606 2,83373 2,89403 2,94645 2,99469

1914 14,831 15,307 15,669 15,995 16,262 16,543 16,869 17,077 17,195 17,281 17,574 17,866 2,77606 2,83373 2,89403 2,94645 2,99469

1915 12,359 12,756 13,058 13,329 13,552 13,786 14,058 14,231 14,329 14,401 14,645 14,888 2,31339 2,36144 2,41169 2,45538 2,49557

1916 11,124 11,480 11,752 11,997 12,197 12,408 12,652 12,808 12,896 12,961 13,180 13,399 2,08205 2,12530 2,17052 2,20984 2,24602

1917 9,270 9,567 9,793 9,997 10,164 10,340 10,543 10,673 10,747 10,801 10,983 11,166 1,73504 1,77108 1,80877 1,84153 1,87168

1918 7,176 7,406 7,582 7,740 7,869 8,005 8,163 8,263 8,320 8,362 8,503 8,645 1,34326 1,37116 1,40033 1,42570 1,44904

1919 5,854 6,042 6,185 6,314 6,419 6,530 6,659 6,741 6,788 6,822 6,937 7,052 1,09581 1,11858 1,14238 1,16307 1,18211

1920 4,198 4,332 4,435 4,527 4,602 4,682 4,774 4,833 4,867 4,891 4,974 5,056 0,78568 0,80200 0,81906 0,83390 0,84755

1921 4,836 4,991 5,110 5,216 5,303 5,395 5,501 5,568 5,607 5,635 5,731 5,826 0,90524 0,92404 0,94370 0,96080 0,97653

1922 4,944 5,102 5,223 5,332 5,421 5,514 5,623 5,692 5,732 5,760 5,858 5,955 0,92535 0,94458 0,96468 0,98215 0,99823

1923 4,540 4,686 4,797 4,897 4,978 5,064 5,164 5,228 5,264 5,290 5,380 5,469 0,84981 0,86747 0,88593 0,90198 0,91674

1924 3,973 4,100 4,197 4,284 4,356 4,431 4,519 4,574 4,606 4,629 4,707 4,786 0,74359 0,75904 0,77519 0,78923 0,80215

1925 3,708 3,827 3,917 3,999 4,066 4,136 4,217 4,269 4,299 4,320 4,393 4,466 0,69402 0,70843 0,72351 0,73661 0,74867

1926 2,816 2,906 2,975 3,037 3,088 3,141 3,203 3,242 3,265 3,281 3,337 3,392 0,52710 0,53805 0,54950 0,55945 0,56861

1927 2,713 2,800 2,866 2,926 2,975 3,026 3,086 3,124 3,145 3,161 3,215 3,268 0,50782 0,51837 0,52939 0,53899 0,54781

1928 2,713 2,800 2,866 2,926 2,975 3,026 3,086 3,124 3,145 3,161 3,215 3,268 0,50782 0,51837 0,52939 0,53899 0,54781

1929 2,557 2,639 2,702 2,758 2,804 2,852 2,909 2,944 2,965 2,980 3,030 3,080 0,47863 0,48857 0,49897 0,50801 0,51633

1930 2,528 2,609 2,671 2,726 2,772 2,820 2,875 2,911 2,931 2,946 2,995 3,045 0,47319 0,48302 0,49330 0,50224 0,51046

1931 2,648 2,733 2,798 2,856 2,904 2,954 3,012 3,049 3,071 3,086 3,138 3,190 0,49573 0,50602 0,51679 0,52615 0,53477

1932 2,889 2,982 3,052 3,116 3,168 3,223 3,286 3,327 3,350 3,366 3,423 3,480 0,54079 0,55203 0,56377 0,57398 0,58338

1933 3,006 3,103 3,176 3,242 3,296 3,353 3,419 3,461 3,486 3,503 3,562 3,621 0,56272 0,57441 0,58663 0,59725 0,60703

1934 3,133 3,234 3,310 3,379 3,436 3,495 3,564 3,608 3,633 3,651 3,713 3,774 0,58649 0,59868 0,61141 0,62249 0,63268

1935 3,423 3,532 3,616 3,691 3,753 3,818 3,893 3,941 3,968 3,988 4,055 4,123 0,64063 0,65394 0,66785 0,67995 0,69108

1936 3,178 3,280 3,358 3,428 3,485 3,545 3,615 3,659 3,685 3,703 3,766 3,828 0,59487 0,60723 0,62015 0,63138 0,64172

1937 2,528 2,609 2,671 2,726 2,772 2,820 2,875 2,911 2,931 2,946 2,995 3,045 0,47319 0,48302 0,49330 0,50224 0,51046

1938 2,225 2,296 2,350 2,399 2,439 2,482 2,530 2,562 2,579 2,592 2,636 2,680 0,41641 0,42506 0,43410 0,44197 0,44920

1939 2,079 2,146 2,197 2,242 2,280 2,319 2,365 2,394 2,411 2,423 2,464 2,505 0,38917 0,39725 0,40570 0,41305 0,41982

1940 1,766 1,822 1,865 1,904 1,936 1,969 2,008 2,033 2,047 2,057 2,092 2,127 0,33048 0,33735 0,34453 0,35077 0,35651

1941 1,503 1,551 1,588 1,621 1,648 1,677 1,710 1,731 1,743 1,751 1,781 1,811 0,28136 0,28720 0,29331 0,29863 0,30352

1942 1,250 1,290 1,320 1,348 1,370 1,394 1,422 1,439 1,449 1,456 1,481 1,506 0,23394 0,23880 0,24388 0,24830 0,25236

1943 1,007 1,039 1,064 1,086 1,104 1,123 1,145 1,159 1,167 1,173 1,193 1,213 0,18842 0,19233 0,19643 0,19999 0,20326

1944 0,824 0,850 0,871 0,889 0,903 0,919 0,937 0,949 0,955 0,960 0,976 0,993 0,15423 0,15743 0,16078 0,16369 0,16637

1945 0,555 0,573 0,586 0,598 0,608 0,619 0,631 0,639 0,643 0,646 0,657 0,668 0,10384 0,10600 0,10826 0,11022 0,11202

1946 0,364 0,375 0,384 0,392 0,399 0,405 0,413 0,419 0,421 0,424 0,431 0,438 0,06804 0,06945 0,07093 0,07222 0,07340

1947 0,244 0,251 0,257 0,263 0,267 0,272 0,277 0,281 0,283 0,284 0,289 0,294 0,04561 0,04656 0,04755 0,04841 0,04920

1948 0,154 0,158 0,162 0,166 0,168 0,171 0,175 0,177 0,178 0,179 0,182 0,185 0,02874 0,02933 0,02996 0,03050 0,03100

1949 0,136 0,140 0,143 0,146 0,149 0,151 0,154 0,156 0,157 0,158 0,161 0,163 0,02539 0,02592 0,02647 0,02695 0,02739

1950 0,123 0,127 0,130 0,133 0,135 0,138 0,140 0,142 0,143 0,144 0,146 0,149 0,02308 0,02356 0,02406 0,02450 0,02490

Lecture : 1 000 francs de 1949 équivalent en pouvoir d'achat à 163 francs de 2001. 1 000 francs de 1949 équivalent en pouvoir d'achat à 27,39 euros de 2006.

Source : INSEE



1 FF de

l'année


1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

1951 0,106 0,109 0,112 0,114 0,116 0,118 0,121 0,122 0,123 0,124 0,126 0,128 0,01986 0,02027 0,02070 0,02108 0,02142

1952 0,095 0,098 0,100 0,102 0,104 0,106 0,108 0,109 0,110 0,110 0,112 0,114 0,01774 0,01811 0,01850 0,01883 0,01914

1953 0,096 0,100 0,102 0,104 0,106 0,108 0,110 0,111 0,112 0,112 0,114 0,116 0,01805 0,01842 0,01882 0,01916 0,01947

1954 0,096 0,099 0,101 0,104 0,105 0,107 0,109 0,111 0,111 0,112 0,114 0,116 0,01797 0,01835 0,01874 0,01908 0,01939

1955 0,095 0,098 0,100 0,103 0,104 0,106 0,108 0,110 0,110 0,111 0,113 0,115 0,01780 0,01817 0,01856 0,01890 0,01920

1956 0,091 0,094 0,096 0,098 0,100 0,102 0,104 0,105 0,106 0,106 0,108 0,110 0,01709 0,01744 0,01781 0,01814 0,01843

1957 0,089 0,091 0,094 0,096 0,097 0,099 0,101 0,102 0,103 0,103 0,105 0,107 0,01658 0,01693 0,01729 0,01760 0,01789

1958 0,077 0,079 0,081 0,083 0,084 0,086 0,088 0,089 0,089 0,090 0,091 0,093 0,01441 0,01471 0,01503 0,01530 0,01555

1959 0,073 0,075 0,077 0,078 0,080 0,081 0,083 0,084 0,084 0,085 0,086 0,087 0,01358 0,01386 0,01415 0,01441 0,01465

1960* 7,000 7,225 7,396 7,550 7,676 7,808 7,962 8,060 8,116 8,157 8,295 8,433 1,31029 1,33751 1,36597 1,39071 1,41348

1961 6,776 6,994 7,159 7,308 7,430 7,559 7,708 7,802 7,856 7,896 8,029 8,163 1,26838 1,29473 1,32228 1,34623 1,36827

1962 6,465 6,672 6,831 6,973 7,089 7,212 7,354 7,444 7,496 7,533 7,661 7,788 1,21014 1,23528 1,26156 1,28442 1,30544

1963 6,169 6,367 6,518 6,654 6,765 6,882 7,017 7,103 7,153 7,189 7,310 7,432 1,15477 1,17876 1,20384 1,22565 1,24571

1964 5,964 6,155 6,301 6,432 6,540 6,653 6,784 6,867 6,915 6,950 7,067 7,185 1,11638 1,13957 1,16382 1,18490 1,20430

1965 5,819 6,006 6,148 6,276 6,381 6,491 6,619 6,700 6,747 6,780 6,895 7,010 1,08922 1,11185 1,13551 1,15608 1,17500

1966 5,667 5,848 5,987 6,111 6,213 6,321 6,445 6,524 6,570 6,603 6,714 6,826 1,06065 1,08268 1,10572 1,12575 1,14417

1967 5,516 5,693 5,828 5,949 6,048 6,153 6,274 6,351 6,395 6,427 6,536 6,645 1,03251 1,05395 1,07638 1,09588 1,11382

1968 5,278 5,447 5,576 5,692 5,787 5,887 6,003 6,077 6,119 6,150 6,254 6,358 0,98792 1,00845 1,02990 1,04856 1,06572

1969 4,958 5,117 5,238 5,347 5,436 5,530 5,639 5,709 5,748 5,777 5,875 5,973 0,92804 0,94731 0,96747 0,98500 1,00112

1970 4,712 4,863 4,979 5,082 5,167 5,256 5,360 5,426 5,463 5,491 5,584 5,677 0,88204 0,90036 0,91952 0,93617 0,95150

1971 4,459 4,602 4,711 4,809 4,889 4,974 5,072 5,134 5,170 5,196 5,284 5,372 0,83465 0,85199 0,87012 0,88588 0,90039

1972 4,201 4,335 4,438 4,530 4,606 4,686 4,778 4,837 4,870 4,895 4,977 5,060 0,78627 0,80261 0,81968 0,83453 0,84819

1973 3,846 3,970 4,064 4,148 4,217 4,290 4,375 4,429 4,459 4,482 4,557 4,633 0,71993 0,73489 0,75053 0,76412 0,77663

1974 3,382 3,490 3,573 3,647 3,708 3,772 3,847 3,894 3,921 3,941 4,007 4,074 0,63303 0,64618 0,65993 0,67189 0,68289

1975 3,026 3,123 3,197 3,263 3,318 3,375 3,442 3,484 3,508 3,526 3,585 3,645 0,56639 0,57816 0,59046 0,60115 0,61099

1976 2,761 2,849 2,916 2,977 3,027 3,079 3,140 3,178 3,201 3,217 3,271 3,325 0,51670 0,52744 0,53866 0,54842 0,55739

1977 2,524 2,605 2,667 2,722 2,768 2,815 2,871 2,906 2,926 2,941 2,991 3,040 0,47244 0,48226 0,49252 0,50144 0,50965

1978 2,314 2,388 2,445 2,496 2,538 2,581 2,632 2,665 2,683 2,697 2,742 2,788 0,43317 0,44217 0,45158 0,45976 0,46729

1979 2,090 2,156 2,208 2,253 2,291 2,331 2,377 2,406 2,423 2,435 2,476 2,517 0,39110 0,39923 0,40772 0,41511 0,42191

1980 1,840 1,899 1,944 1,985 2,018 2,053 2,093 2,119 2,133 2,144 2,180 2,217 0,34442 0,35158 0,35906 0,36556 0,37155

1981 1,623 1,675 1,714 1,750 1,779 1,810 1,846 1,868 1,881 1,891 1,923 1,955 0,30370 0,31001 0,31661 0,32235 0,32762

1982 1,451 1,498 1,533 1,565 1,591 1,619 1,651 1,671 1,682 1,691 1,719 1,748 0,27161 0,27726 0,28315 0,28828 0,29300

1983 1,324 1,366 1,399 1,428 1,451 1,477 1,506 1,524 1,535 1,542 1,569 1,595 0,24777 0,25292 0,25830 0,26298 0,26729

1984 1,232 1,272 1,302 1,329 1,351 1,375 1,402 1,419 1,429 1,436 1,460 1,485 0,23068 0,23548 0,24049 0,24484 0,24885

1985 1,165 1,202 1,230 1,256 1,277 1,299 1,325 1,341 1,350 1,357 1,380 1,403 0,21798 0,22251 0,22724 0,23136 0,23515

1986 1,134 1,171 1,199 1,223 1,244 1,265 1,290 1,306 1,315 1,322 1,344 1,367 0,21233 0,21675 0,22136 0,22537 0,22906

1987 1,100 1,135 1,162 1,186 1,206 1,227 1,251 1,266 1,275 1,281 1,303 1,325 0,20586 0,21013 0,21461 0,21849 0,22207

1988 1,071 1,105 1,132 1,155 1,174 1,195 1,218 1,233 1,242 1,248 1,269 1,290 0,20047 0,20463 0,20899 0,21277 0,21625

1989 1,034 1,067 1,092 1,115 1,133 1,153 1,176 1,190 1,198 1,204 1,225 1,245 0,19348 0,19750 0,20170 0,20536 0,20872

1990 1,000 1,032 1,057 1,078 1,096 1,115 1,137 1,151 1,159 1,165 1,185 1,205 0,18718 0,19106 0,19513 0,19866 0,20192

1991 0,969 1,000 1,024 1,045 1,062 1,081 1,102 1,116 1,123 1,129 1,148 1,167 0,18136 0,18513 0,18907 0,19249 0,19565

1992 0,947 0,977 1,000 1,021 1,038 1,056 1,077 1,090 1,097 1,103 1,122 1,140 0,17717 0,18085 0,18469 0,18804 0,19112

1993 0,927 0,957 0,980 1,000 1,017 1,034 1,055 1,068 1,075 1,080 1,099 1,117 0,17355 0,17716 0,18093 0,18421 0,18722

1994 0,912 0,941 0,964 0,984 1,000 1,017 1,037 1,050 1,057 1,063 1,081 1,099 0,17071 0,17425 0,17796 0,18119 0,18415

1995 0,897 0,925 0,947 0,967 0,983 1,000 1,020 1,032 1,039 1,045 1,062 1,080 0,16781 0,17129 0,17494 0,17811 0,18102

1996 0,879 0,907 0,929 0,948 0,964 0,981 1,000 1,012 1,019 1,024 1,042 1,059 0,16456 0,16798 0,17156 0,17466 0,17752

1997 0,869 0,896 0,918 0,937 0,952 0,969 0,988 1,000 1,007 1,012 1,029 1,046 0,16256 0,16594 0,16947 0,17254 0,17537

1998 0,863 0,890 0,911 0,930 0,946 0,962 0,981 0,993 1,000 1,005 1,022 1,039 0,16144 0,16480 0,16830 0,17135 0,17416

1999 0,858 0,886 0,907 0,926 0,941 0,957 0,976 0,988 0,995 1,000 1,017 1,034 0,16064 0,16398 0,16747 0,17050 0,17329

2000 0,844 0,871 0,892 0,910 0,925 0,941 0,960 0,972 0,978 0,983 1,000 1,017 0,15797 0,16125 0,16468 0,16766 0,17041

2001 0,830 0,857 0,877 0,895 0,910 0,926 0,944 0,956 0,962 0,967 0,984 1,000 0,15538 0,15861 0,16199 0,16492 0,16762

* : passage des anciens francs aux nouveaux francs Source : INSEE

Lecture : 1 000 francs de 1999 équivalent en pouvoir d'achat à 1 034 francs de 2001. 1 000 francs de 1999 équivalent en pouvoir d'achat à 173,29 euros de 2006.


458

COEFFICIENT DE TRANSFORMATION DU FRANC D’UNE ANNÉE, EN FRANC OU EN EURO D’UNE AUTRE ANNÉE

Déflation par l’indice général des prix à la consommation(série parisienne jusqu’en 1962, ménages « urbains » jusqu’en 1992

et série ensemble des ménages depuis 1993) 1 euro

de l'année


1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

2002 5,343 5,514 5,644 5,762 5,858 5,959 6,077 6,151 6,194 6,225 6,330 6,436 1,000 1,021 1,042 1,061 1,079

2003 5,234 5,402 5,530 5,645 5,739 5,838 5,953 6,026 6,068 6,098 6,202 6,305 0,980 1,000 1,021 1,040 1,057

2004 5,125 5,289 5,414 5,527 5,619 5,716 5,829 5,901 5,942 5,971 6,072 6,173 0,959 0,979 1,000 1,018 1,035

2005 5,,034 5,195 5,318 5,429 5,519 5,615 5,725 5,796 5,836 5,865 5,964 6,064 0,942 0,962 0,982 1,000 1,016

2006 4,953 5,111 5,232 5,341 5,430 5,524 5,633 5,702 5,742 5,771 5,868 5,966 0,927 0,946 0,966 0,984 1,000

Lecture : 1 000 euros de 2006 équivalent en pouvoir d'achat à 5 524 francs de 1995. 1 000 euros de 2006 équivalent en pouvoir d'achat à 984 euros de 2005.

Source : INSEE


A4 TABLE DE MORTALITÉ DES ANNÉES 2003-2005 POUR LA FRANCE

Mortalité généraleSurvivants S(x) à l’âge xQuotient de mortalité Q(x, x + 1) pour 100 000 survivants à l’âge xEspérance de vie E(x) à l’âge x

Âgex

Sexe masculin Sexe féminin Ensemble

S(x)Q(x, x+1)

E(x) S(x)Q(x, x+1)

E(x) S(x)Q(x, x+1)

E(x)

0 100 000 429 76,48 100 000 342 83,52 100 000 387 79,91

1 99 571 33 75,80 99 658 28 82,80 99 613 31 79,22

2 99 537 24 74,83 99 631 18 81,83 99 583 21 78,25

3 99 514 19 73,85 99 613 14 80,84 99 562 17 77,26

4 99 495 15 72,86 99 599 12 79,85 99 546 14 76,27

5 99 479 14 71,87 99 587 10 78,86 99 532 12 75,28

6 99 465 13 70,88 99 577 10 77,87 99 520 11 74,29

7 99 453 11 69,89 99 567 9 76,88 99 509 10 73,30

8 99 442 10 68,90 99 558 9 75,88 99 499 9 72,31

9 99 433 10 67,90 99 550 7 74,89 99 490 9 71,32

10 99 422 11 66,91 99 543 8 73,90 99 481 9 70,32

11 99 411 12 65,92 99 535 8 72,90 99 472 10 69,33

12 99 400 13 64,93 99 527 9 71,91 99 462 11 68,34

13 99 387 16 63,93 99 518 11 70,91 99 451 13 67,34

14 99 371 21 62,94 99 507 12 69,92 99 437 16 66,35

15 99 350 30 61,96 99 495 15 68,93 99 421 23 65,36

16 99 320 40 60,98 99 480 20 67,94 99 398 30 64,38

17 99 280 53 60,00 99 461 23 66,95 99 368 38 63,40

18 99 227 70 59,03 99 438 28 65,97 99 330 50 62,42

19 99 157 82 58,07 99 410 28 64,99 99 281 56 61,45

20 99 076 88 57,12 99 382 29 64,01 99 225 59 60,49

21 98 989 91 56,17 99 353 30 63,02 99 167 61 59,52

22 98 899 92 55,22 99 324 30 62,04 99 106 61 58,56

23 98 808 91 54,27 99 295 28 61,06 99 046 60 57,59

24 98 718 87 53,32 99 267 28 60,08 98 986 58 56,63

25 98 632 88 52,37 99 239 27 59,09 98 928 58 55,66

26 98 545 92 51,41 99 212 32 58,11 98 871 62 54,69


460

Âgex


S(x)Q(x, x+1)

E(x) S(x)Q(x, x+1)

E(x) S(x)Q(x, x+1)

E(x)

27 98 455 90 50,46 99 180 33 57,13 98 809 62 53,73

28 98 367 89 49,50 99 148 32 56,15 98 748 61 52,76

29 98 279 94 48,55 99 116 36 55,17 98 687 66 51,79

30 98 187 104 47,59 99 080 41 54,19 98 623 73 50,82

31 98 085 108 46,64 99 039 42 53,21 98 551 76 49,86

32 97 979 111 45,69 98 998 47 52,23 98 476 79 48,90

33 97 871 117 44,74 98 951 53 51,25 98 398 85 47,94

34 97 756 126 43,79 98 899 54 50,28 98 314 91 46,98

35 97 633 137 42,85 98 846 63 49,31 98 225 101 46,02

36 97 500 148 41,91 98 783 68 48,34 98 126 109 45,07

37 97 355 158 40,97 98 716 75 47,37 98 020 117 44,11

38 97 201 173 40,03 98 642 86 46,41 97 905 130 43,17

39 97 033 189 39,10 98 558 95 45,45 97 777 143 42,22

40 96 849 211 38,17 98 464 103 44,49 97 637 158 41,28

41 96 645 226 37,25 98 363 115 43,53 97 483 171 40,35

42 96 427 249 36,34 98 249 124 42,58 97 316 188 39,41

43 96 186 286 35,43 98 128 144 41,64 97 134 216 38,49

44 95 912 318 34,53 97 987 152 40,69 96 924 236 37,57

45 95 606 350 33,63 97 837 166 39,76 96 695 259 36,66

46 95 272 390 32,75 97 675 186 38,82 96 445 289 35,75

47 94 901 440 31,88 97 493 203 37,89 96 166 323 34,85

48 94 483 486 31,01 97 295 215 36,97 95 855 351 33,96

49 94 024 523 30,16 97 087 235 36,05 95 518 380 33,08

50 93 532 577 29,32 96 858 251 35,13 95 155 415 32,21

51 92 993 607 28,49 96 615 266 34,22 94 760 437 31,34

52 92 428 641 27,66 96 358 285 33,31 94 346 464 30,47

53 91 835 691 26,83 96 084 301 32,40 93 909 497 29,61

54 91 201 732 26,02 95 794 321 31,50 93 442 526 28,76

55 90 533 783 25,20 95 487 334 30,60 92 950 558 27,91

56 89 824 840 24,40 95 168 358 29,70 92 432 597 27,06

57 89 070 903 23,60 94 828 375 28,80 91 880 637 26,22

58 88 266 973 22,81 94 472 409 27,91 91 295 688 25,39

59 87 407 1 043 22,03 94 086 445 27,02 90 666 740 24,56

60 86 496 1 098 21,26 93 667 471 26,14 89 995 779 23,74

61 85 546 1 158 20,49 93 226 493 25,26 89 294 819 22,92

62 84 556 1 244 19,72 92 766 533 24,39 88 562 880 22,11

63 83 504 1 337 18,97 92 272 567 23,51 87 783 942 21,30

64 82 388 1 439 18,22 91 749 611 22,64 86 956 1 013 20,50

65 81 202 1 557 17,47 91 188 659 21,78 86 075 1 093 19,70

66 79 938 1 675 16,74 90 587 719 20,92 85 135 1 178 18,91

67 78 599 1 801 16,02 89 936 778 20,07 84 131 1 267 18,13



Âgex


S(x)Q(x, x+1)

E(x) S(x)Q(x, x+1)

E(x) S(x)Q(x, x+1)

E(x)

68 77 184 1 984 15,30 89 236 862 19,22 83 065 1 395 17,36

69 75 653 2 168 14,60 88 467 944 18,39 81 906 1 523 16,60

70 74 012 2 388 13,92 87 633 1 053 17,56 80 659 1 680 15,85

71 72 245 2 622 13,24 86 710 1 174 16,74 79 304 1 850 15,11

72 70 350 2 891 12,59 85 692 1 314 15,93 77 837 2 044 14,38

73 68 317 3 164 11,95 84 567 1 445 15,14 76 247 2 234 13,67

74 66 155 3 470 11,32 83 344 1 619 14,35 74 543 2 460 12,97

75 63 859 3 845 10,71 81 995 1 835 13,58 72 709 2 739 12,29

76 61 404 4 238 10,12 80 490 2 071 12,82 70 718 3 034 11,62

77 58 802 4 662 9,54 78 823 2 354 12,08 68 572 3 368 10,97

78 56 060 5 164 8,99 76 968 2 687 11,36 66 263 3 760 10,33

79 53 165 5 632 8,45 74 899 3 040 10,66 63 771 4 146 9,72

80 50 171 6 294 7,92 72 622 3 504 9,98 61 127 4 676 9,12

81 47 013 6 976 7,42 70 078 4 000 9,33 58 269 5 229 8,54

82 43 733 7 784 6,94 67 275 4 617 8,69 55 222 5 901 7,98

83 40 329 8 677 6,48 64 168 5 307 8,09 51 963 6 646 7,45

84 36 830 9 527 6,05 60 763 6 092 7,52 48 509 7 427 6,95

85 33 321 10 614 5,64 57 061 6 944 6,97 44 906 8 338 6,46

86 29 785 11 887 5,25 53 099 8 011 6,45 41 162 9 447 6,01

87 26 244 13 220 4,89 48 845 9 160 5,97 37 273 10 623 5,58

88 22 775 14 789 4,56 44 371 10 294 5,52 33 314 11 867 5,18

89 19 407 16 256 4,26 39 804 11 789 5,10 29 360 13 301 4,82

90 16 252 17 849 3,99 35 111 13 282 4,71 25 455 14 775 4,48

91 13 351 19 467 3,75 30 448 14 880 4,36 21 694 16 326 4,17

92 10 752 21 052 3,53 25 917 16 671 4,03 18 153 17 999 3,88

93 8 489 22 687 3,34 21 596 18 673 3,74 14 885 19 845 3,63

94 6 563 25 045 3,18 17 564 20 522 3,49 11 931 21 796 3,40

95 4 919 27 063 3,07 13 959 22 946 3,26 9 331 24 057 3,21

96 3 588 28 602 3,03 10 756 24 887 3,08 7 086 25 850 3,06

97 2 562 30 088 3,04 8 079 26 746 2,93 5 254 27 580 2,96

98 1 791 29 967 3,13 5 918 28 280 2,82 3 805 28 686 2,89

99 1 254 29 908 3,26 4 245 28 999 2,73 2 714 29 214 2,86

100 879 28 574 3,43 3 014 29 972 2,65 1 921 29 644 2,83

101 628 25 673 3,61 2 110 29 768 2,55 1 351 28 794 2,81

102 467 19 742 3,68 1 482 28 787 2,44 962 26 541 2,75

103 375 25 572 3,46 1 056 28 787 2,23 707 27 915 2,56

104 279 30 258 3,48 752 37 166 1,92 510 35 231 2,36

Champ : France métropolitaine

Source : Insee, état civil



A5 VALEUR DE QUELQUES FONDS DE COMMERCES SELON LES BARÈMES PROFESSIONNELS ET LA JURISPRUDENCE

Administrateur de biens : 100 % du CA annuel de syndic200 % du CA annuel de gérance50 % du CA annuel des autres activités

Agence immobilière : 50 % du CA annuel

Alimentation générale : 45 à 80 fois la recette journalière

Auto-École : 40 % à 70 % du CA annuel

Bijouterie : 40 % à 70 % du CA annuel selon site

Blanchisserie–Teinturerie-Pressing : 60 % à 100 % du CA annuel

Boucherie : 20 % à 50 % du CA annuel

Boulangerie : 60 % à 100 % du CA ; peut dépasser100 % si pâtisserie importante

Café-Hôtel-Restaurant-Tabac• Café-Brasserie : 500 à 900 fois la recette journalière

(jours ouvrables)Pour Paris, ratios dans le haut dela fourchetteEn campagne, ratios inférieurs del’ordre de 100 à 300 fois larecette journalière.

• Café-Tabac : 3 à 4 fois la remise annuelle• Hôtels : 1* : 1 à 4 fois le CA annuel

2* : 0,7 à 3 fois le CA annuel3* : 0,7 à 2 fois le CA annuel

(Pour des loyers fixés à laméthode hôtelière)

• Restaurant : 50 % à 100 % du CA selon localisationet standing


464

Charcuterie : 30 % à 80 % du CA

Coiffure-Esthétique• Pour hommes : 40 % à 100 % du CA annuel• Pour femmes : 45 % à 115 % du CA annuel

Fleuriste : 50 % à 75 % du CA annuel

Garage• Garage-Hôtel : 3 à 4 fois le CA annuel• Vente de neuf : 10 % à 35 % du CA annuel• Vente d’occasion : 15 % à 40 % du CA annuel• Réparation : 30 % à 50 % du CA annuel• Carburants et huiles : 15 % à 20 % du CA annuel

Librairie-Papeterie-Journaux• Presse : 1,5 à 2 fois les commissions nettes• Librairie-Papeterie : 25 % à 50 % du C.A. annuel

Pharmacie : 50 % à 100 % du C.A. annuel selonemplacement

Prêt à porter-Confection : 40 % à 100 % du CA annuel oudominante autour de 60 %

En règle générale, les ratios, à l’intérieur des fourchettes indiquées, sont un peuplus élevés à Paris qu’en province.


A6 ESTIMATION DES IMMEUBLES DE RAPPORT PAR COMPTE À REBOURS : CALCUL DE LA TVA SUR MARGE

L’établissement d’un compte à rebours pour l’estimation d’un immeuble derapport susceptible d’être acheté par un marchand de biens fait apparaître encharge un poste de TVA sur marge. Il importe donc de pouvoir en effectuer lecalcul approximatif.

1 Définition de la marge soumise à la TVA

Lors de la revente d’un bien dont l’achat a été placé sous le régime de la taxe depublicité foncière à 0,60 %, le marchand de biens doit acquitter la TVA au tauxnormal (19,60 % actuellement) sur sa marge (article 257-6 du Code général desimpôts).

Son mode de calcul est défini par l’article 268 du CGI :

« En ce qui concerne les opérations visées à l’article 257-6, la base d’impositionà la taxe sur la valeur ajoutée est constituée par la différence entre :

• d’une part, le prix exprimé et les charges qui viennent s’y ajouter, ou la valeurvénale du bien si elle est supérieure au prix majoré des charges,

• d’autre part, selon le cas soit : . les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acqui-

sition du bien,. par la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des

apports en nature qu’il a effectués ».

Il convient de préciser que le prix de revient à prendre en compte comprend leprix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (frais d’acte, honoraires dunotaire, droit de timbre et d’enregistrement, frais de publicité foncière) et desfrais d’éviction versés au locataire pour libérer les lieux.

Par contre, n’entrent pas dans ce prix de revient les commissions versées à desintermédiaires pour l’achat, ni les frais d’emprunt, ni le coût des travauxd’amélioration ou de remise en état.


466

Une fois déterminée, la marge est réputée être TTC. Il y a lieu de la diviser par1,196 (pour le taux de TVA de 19,6 %) afin d'obtenir l'assiette HT à laquelle letaux de TVA de 19,6 % sera ensuite appliqué.

2 Exemple de calcul de la TVA sur marge

Dans le cas d’un immeuble de rapport acheté en bloc et revendu par lots, chaquevente de lot constitue une opération distincte ; la marge doit donc être individua-lisée par lot, étant précisé que les pertes subies à la vente de certains lots nepeuvent pas s’imputer sur les profits réalisés sur d’autres lots. Cependant, pourles seuls besoins d’une estimation par compte à rebours (qui n’a pas lesexigences d’une déclaration fiscale), on présentera un calcul de TVA sur unexemple simple, supposé avoir fait l’objet d’une seule revente.

Bilan financier prévisionnel HT

Prix de vente prévisionnel 9 100 000 €

Prix de revient prévisionnelAchat 4 100 000 €Frais d’acquisition 80 000 €Évictions 230 000 €

Sous-total 4 410 000 €Travaux (hors taxes déductibles) 2 320 000 €Frais financiers 150 000 €TVA sur marge 768 595 €Marge 1 451 405 €

9 100 000 €

a) Calcul de la TVA sur marge

Marge brute : 9 100 000 € – 4 410 000 € = 4 690 000 €

Cette marge est réputée TTC. Elle correspond à :

4 690 000 € = 3 921 405 €HT

1,196

TVA sur marge : 3 921 405 € × 19,6 % = 768 595 €

b) Calcul de la TVA devant faire l'objet de déclaration au trésor (CA3/CA4)

Dans le cadre où la TVA ayant grevé les travaux s'avèrerait déductible, le calculserait le suivant :

TVA déductible sur travaux (2 320 000 × 19,6 %) – 454 720 €

TVA sur marge (collectée) 768 595 €

TVA à décaisser 313 875 €


Estimation des immeubles de rapport par compte à rebours 467

En fait, dans la méthode d’estimation par compte à rebours, l’expert secontentera de faire un calcul approximatif de la TVA sur marge, suffisant pourobtenir un bon ordre de grandeur de la valeur : l’estimation n’est pas unescience exacte, et d’autres postes tels que les travaux ne peuvent être appréciésque de façon approximative.



A7 RAPPORT DU GROUPE DE TRAVAIL SUR L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE DU PATRIMOINE DES SOCIÉTÉS FAISANT PUBLIQUEMENT APPEL À L’ÉPARGNE

L’investissement immobilier a longtemps offert des perspectives favorables auxinvestisseurs. Ce secteur a en effet bénéficié pendant près de quarante ans, dansun contexte de croissance économique soutenue, d’une demande forteprovenant à la fois des ménages et des entreprises. Dans ces conditions, et dansun climat d’inflation généralisé, les biens immobiliers ont vu leur valeurs’apprécier de manière continue jusqu’au milieu des années 1980. Maisl’envolée des prix observée de 1986 à 1990, et le retournement de cycleultérieur de 1990 à la fin de la décennie, ont fait apparaître une volatilité du prixdes actifs jusqu’alors inconnue des marchés immobiliers.

Cette nouvelle caractéristique des marchés immobiliers a mis en lumière lanécessité d’une estimation précise de la valeur des biens immobiliers détenuspar les sociétés faisant publiquement appel à l’épargne.

Ce besoin s’est traduit par l’émission de recommandations, par la Commissiondes opérations de bourse (COB), le Conseil national de la comptabilité (CNC),la Commission bancaire et la Commission de contrôle des assurances.

Ainsi, en octobre 1995, la COB et le CNC ont publié une recommandationcommune sur les méthodes d’expertise du patrimoine des sociétés civiles deplacement immobilier. Cette recommandation s’inscrivait dans un nouveaucontexte législatif et réglementaire obligeant ces sociétés à faire expertiser leursimmeubles à la valeur vénale par un expert indépendant, dans le respect desméthodes appropriées.

S’agissant des sociétés soumises à la réglementation bancaire, la Commissionbancaire a officialisé, en particulier dans son bulletin semestriel d’avril 1998, saposition concernant l’évaluation des immeubles détenus par les établissementsde crédit. Elle a invité ces derniers à prendre en compte la valeur vénale des


470

immeubles, et à procéder à l’inscription de provisions concernant les moins-values sur les immeubles autres que ceux d’exploitation, sans compensationavec les plus-values latentes.

Les sociétés du secteur des assurances ont été soumises, dès 1990, à l’obligationde faire expertiser leur patrimoine immobilier tous les cinq ans et de constater,au bilan, les moins-values globales sur les placements non obligataires.

Parallèlement, plusieurs organisations professionnelles d’experts se sontregroupées pour mener une réflexion en vue de l’élaboration de règlescommunes relatives aux méthodes d’évaluation et aux diligences que doiventaccomplir les experts dans le cadre de leur mission. Leurs travaux ont donnénaissance à la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière qui a été adoptéeen janvier 1998.

Par ailleurs, la loi relative à l’Épargne et à la Sécurité financière, adoptéerécemment, et portant notamment sur la réforme des sociétés de crédit foncier,vient renforcer la nécessité d’introduire une plus grande normalisation et unemeilleure lisibilité dans l’évaluation des actifs immobiliers. En effet, comptetenu de la nature des garanties attachées aux prêts octroyés ou acquis par lessociétés de crédit foncier (hypothèque de premier rang ou sûreté immobilière),des dispositions de ce texte confient au Comité de la Réglementation Bancaireet Financière le soin de déterminer les modalités d’évaluation des actifs surlesquels reposent les garanties, ainsi que les valeurs qu’il convient de retenir.

L’association TEGoVA (The European Group of Valuers’ associations), quiregroupe les principales organisations d’experts en évaluation immobilière auniveau européen, a publié, en 1997, des normes européennes d’évaluationimmobilière. Ces normes devraient être mises à jour et complétées dans lecourant de l’année 2000.

Enfin, des réflexions sont menées au plan international sur les normescomptables à mettre en place concernant la présentation au bilan des investisse-ments en biens immobiliers et sur la nature des informations à présenterconcernant ce type d’actifs. Elles ont abouti au récent exposé sondage E 64 del’IASC sur l’« investment property », et pourraient conduire à demander auxentreprises d’enregistrer les actifs immobiliers autres que ceux d’exploitation àleur valeur de marché.

Ces dernières évolutions renforcent le besoin d’une définition précise ethomogène des méthodes acceptables d’évaluation des immeubles, notammentpour l’ensemble des sociétés faisant appel public à l’épargne.

Pour contribuer à améliorer la qualité de l’information diffusée par les sociétésfaisant appel public à l’épargne relative aux immeubles qu’elles détiennent, laCommission a souhaité engager, avec différents acteurs qualifiés, une réflexionsur les définitions des valeurs à retenir et sur les normes professionnellescommunes applicables en matière d’évaluation, quelle que soit l’identité dupropriétaire.

Actuellement, il existe plusieurs concepts de valeur : celui de valeur vénale dontdécoulent notamment la valeur de vente forcée et la valeur hypothécaire(évoquées dans le Règlement du CRBF 99-10 et la Directive européenne du


Rapport du groupe de travail mis en place par la COB… 471

22 juin 1998), ainsi que des concepts tels que la valeur de reconstruction, lavaleur d’assurance ou la valeur d’utilité, mais qui n’entrent pas dans le champdes recommandations du présent groupe de travail.

Le groupe de travail s’est donc, tout d’abord, attaché à préciser la nature desprincipales interventions effectuées par les experts, ainsi que les définitions desvaleurs qu’il convient de retenir pour les évaluations d’immeubles détenus parles sociétés faisant appel public à l’épargne, et spécialement des immeubles derapport (les principes qu’il a arrêtés pouvant être appliqués à d’autresimmeubles). Puis, il a analysé les différentes méthodes pratiquées parl’ensemble de la profession pour ne retenir que les plus pertinentes parmi cellesqui sont fréquemment utilisées.

Il a par ailleurs établi les diligences minimales que devront accomplir lesexperts au cours de leurs missions d’évaluation conduites à la demande dessociétés qui font publiquement appel à l’épargne, ainsi que celles relatives à laprésentation de leur rapport.

Enfin, le groupe de travail s’est penché sur les améliorations qu’il conviendraitd’apporter en matière d’un contrôle de qualité auquel seraient soumis lesexperts immobiliers, et sur l’établissement des principes de déontologie destinésà éviter les conflits d’intérêts potentiels qui pourraient survenir dans le cadre del’exercice de la profession d’expert immobilier.

Il convient de souligner que le groupe de travail s’est largement inspiré de laCharte de l’expertise en évaluation immobilière, adoptée en janvier 1998 par ungrand nombre d’organisations professionnelles, et qui demeure un document deréférence pour toute mission d’expertise.

I TERMINOLOGIE ET MÉTHODOLOGIE

A Définition des missions

1 Mission d’expertise immobilière

L’expertise immobilière consiste à déterminer la valeur d’un bien ou d’un droitimmobilier, en tenant compte de facteurs juridiques, techniques et économiques.Elle se distingue d’un simple avis de valeur.

L’expertise immobilière suppose une visite complète des locaux ou del’immeuble concerné ainsi que de ses équipements. Néanmoins, pour desimmeubles constitués d’un grand nombre de lots ou d’unités, la visite peut êtrelimitée au choix d’un échantillon représentatif de chacune des catégories delocaux. Lorsque certaines parties sont inaccessibles, l’expert doit en fairemention dans son rapport et en tenir compte dans son opinion.

Elle implique, en outre, qu’un certain nombre d’informations et de pièces,relatives au droit immobilier expertisé, soient examinées par l’expert sans quecelui-ci n’ait à procéder à un audit complet des informations et des documentsfournis par des personnes engageant valablement leur responsabilité.


472

Enfin, elle doit contenir une explication des méthodes de calcul et des critèresde choix conduisant aux valeurs retenues.

2 Mission d’actualisation

La mission d’actualisation est prévue par le code des assurances (R.332-20-1 ducode des assurances) qui précise que « entre deux expertises, la valeur faitl’objet d’une estimation annuelle, certifiée par un expert accepté par laCommission de contrôle des assurances » ainsi que par le décret de 1971 relatifaux sociétés civiles de placement immobilier qui énonce que « les immeublessont expertisés tous les cinq ans et, dans l’intervalle, l’expertise est actualiséepar l’expert chaque année ».

L’actualisation consiste à mettre à jour une expertise antérieurement réalisée, entenant compte, le cas échéant, de l’évolution des facteurs essentiels depuis laprécédente intervention de l’expert. Ces facteurs peuvent relever tant du marchésur lequel le bien s’inscrit que de la nature du bien lui-même.

Il est recommandé d’effectuer une nouvelle visite de l’immeuble, au moinspartielle ou extérieure, celle-ci pouvant s’avérer nécessaire s’il apparaît quel’état général de l’immeuble ou son environnement immédiat a été affecté.

Les pièces et informations examinées par l’expert, telles que les plans, lecadastre, les titres de propriété ainsi que le montant des assurances d’immeublepourront ne pas faire l’objet d’une nouvelle communication si aucun événementsignificatif n’est intervenu depuis la date de la dernière expertise ou de ladernière actualisation.

3 Autres missions

Il existe des interventions voisines de la mission d’expertise, comme la revuesur dossier ou le contrôle de cohérence et de méthodes, mais qui ne font paspartie de la mission d’expertise et ne sont donc pas visées par le présent rapport.

La revue sur dossier consiste à délivrer un avis sur la valeur d’un bien ou d’undroit immobilier, qui ne fait pas l’objet d’une expertise, et pour lequel il n’y agénéralement ni visite, ni examen de l’ensemble des pièces ou éléments d’infor-mations nécessaires pour celle-ci. Dans ce cas, l’expert en évaluation immobi-lière doit s’attacher à analyser les critères les plus importants constitutifs de lavaleur (loyers, taux de rendement, prix au mètre carré, charges locatives,charges réglées par le propriétaire) ainsi que les conditions économiques sur lemarché immobilier concerné.

Quant au contrôle de cohérence et de méthodes, il a pour but de fournir, à partird’une évaluation interne ou externe, ou d’une expertise antérieure, soit uneopinion sur le choix, la régularité, la cohérence et la pertinence des méthodesd’évaluation utilisées, soit un avis sur la cohérence ou la validité des conclu-sions données dans les évaluations antérieures, sans pour autant définir de façonstricte une valeur.

Ces deux types de prestations peuvent être alternatives ou cumulatives.



B Terminologie

1 Valeur vénale

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilierpourrait être cédé au moment de l’expertise par un vendeur désireux de vendre,dans les conditions normales du jeu de l’offre et de la demande. Cela supposel’autonomie de décision des parties, la réalisation de la transaction dans un délairaisonnable, et la mise en œuvre de diligences adaptées pour la présentation dubien sur le marché.

Cette définition exclut les opérations conclues à des conditions particulièrespour des raisons de convenance, comme les opérations dans lesquelles unecontrepartie a un lien direct ou indirect avec le vendeur ou l’acheteur (cessionbail, concessions…).

La valeur vénale sera déterminée en fonction de l’affectation juridique et del’usage du bien au moment de l’évaluation, tout en prenant en considérationl’état réel d’entretien de l’immeuble et l’estimation des dépenses de grosentretien ou grosses réparations à engager à court ou moyen terme.

Cette valeur doit être exprimée à la fois acte en mains (droits de mutation etfrais d’acquisition inclus) et en valeur nette vendeur (commissions, droits etfrais éventuels déduits), cette dernière correspondant généralement au prix quifigure dans l’acte de vente.

À la demande du mandant, la valeur vénale d’un bien peut mentionnerséparément la valeur respective du terrain et des constructions.

Dans l’hypothèse où la valeur vénale déterminée sur la base de ces principesdifférerait sensiblement de la valeur vénale du même bien dans une utilisationalternative (cas d’un immeuble susceptible de faire l’objet d’une opération depromotion, d’un nouveau développement ou d’une modification de son usage),l’expert devra fournir une indication sur la valeur qui pourrait découler de cetteperspective, en précisant les motifs ayant conduit à utiliser cette secondeapproche.

2 Valeur locative de marché

La valeur locative de marché correspond à la contrepartie financière (annuelleou mensuelle) des biens expertisés :

• dans des conditions de marché du jour de l’expertise, pour usage du bien dansle cadre d’un nouveau bail ;

• dans des conditions d’exploitation normale et correspondant à l’affectationactuelle du bien.

C Méthodes d’évaluation de la valeur vénale

Il est recommandé à l’expert d’utiliser au moins deux méthodes d’estimationdont l’une sera choisie parmi les méthodes « par comparaison », et l’autre parmi


474

les méthodes « par le revenu ». S’il ne pouvait être retenu qu’une seuleméthode, l’expert immobilier se devrait de le justifier.

Comme il est de règle dans les évaluations, les méthodes retenues pour unimmeuble seront appliquées de manière permanente, y compris en cas dechangement d’expert, sauf dans des cas exceptionnels qui devront être préci-sément expliqués dans le rapport d’expertise.

1 Les méthodes par comparaison

Ces méthodes consistent à prendre pour référence des transactions constatéessur le marché immobilier pour des biens présentant une localisation, une desti-nation et des caractéristiques comparables à celles du bien expertisé. Ellesopèrent par comparaison directe ou par utilisation des ratios d’exploitation.

a) Méthode par comparaison directe

Ce procédé consiste à retenir les dernières transactions effectuées sur des bienssimilaires ou approchant. L’expert doit faire figurer dans son rapport des indica-tions précises et individualisées sur le marché concerné.

Les principaux critères utilisés pour la définition de la surface sont :

• pour les immeubles d’habitation, la superficie habitable telle qu’elle estdéfinie à l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation,complétée le cas échéant par des éléments que l’expert justifiera ;

• pour les immeubles industriels et commerciaux, la surface utile brute ;l’expert pourra tenir compte néanmoins de la surface utile nette par poste detravail ;

• pour les locaux à usage de commerce, la surface utile pondérée, en fonctionde l’utilité de chacune des parties du local ; toutefois la pondération pourra nepas s’appliquer pour les commerces de grande superficie ;

• pour les annexes et immeubles spécifiques, des méthodes fondées sur unnombre d’unité (nombre de places de parking, nombre de lits, nombre dechambres, etc.).

b) Méthode fondée sur des ratios d’exploitation

Cette méthode est utilisée pour des biens spécifiques (hôtels, garages, cliniques,salles de spectacles, etc…). Elle fait référence à des ratios d’exploitation indivi-dualisés, connus des spécialistes, et fait simultanément appel à des compa-raisons avec des transactions proches.

2 Les méthodes par le revenu

a) Méthode par capitalisation du revenu net

À partir du revenu net, le taux de capitalisation détermine la valeur nettevendeur et le taux de rendement détermine la valeur acte en mains.



• Définition du revenu net

Le groupe de travail le définit comme le loyer hors TVA, hors droit de bail (ouhors taxes analogues pour les immeubles soumis à une fiscalité étrangère), horstaxe additionnelle et hors charges locatives refacturées, augmenté du loyer demarché des locaux vacants (sous réserve des corrections précisées ci-après liéesà la vacance).

Ce total est ensuite diminué, dans la mesure où elles restent à la charge dupropriétaire, des charges locatives, des taxes foncières et toutes autres taxesinhérentes à l’immeuble ainsi que des assurances d’immeuble.

Quant aux frais de gestion, l’expert devra également appliquer au revenu net unajustement correspondant aux charges de gestion locative directement ratta-chables à l’immeuble, à l’exclusion de toute charge liée à des caractéristiquespropres au propriétaire.

• Traitement de la vacance de locaux

Les conséquences sur les revenus et sur les charges d’une vacance temporairesont évaluées et déduites dès lors qu’elles apparaissent comme significatives(vacance portant par exemple sur un immeuble à locataire unique ou sur dessurfaces importantes) ;

La vacance structurelle conduit à définir un taux de vacance structurelle quiréduit l’assiette du revenu à capitaliser.

Si l’un des paramètres énumérés ci-dessus ne peut être directement pris enconsidération dans l’analyse des revenus, l’expert modifie le taux de rendementou de capitalisation déterminé selon les critères définis ci-après. Il doit alorsexposer dans son rapport la situation qui l’a amené à cette modification.

• Détermination du taux de capitalisation ou du taux de rendement

Le taux de capitalisation ou le taux de rendement sur le revenu net utilisés parl’expert ressortent de l’analyse des transactions sur le marché des biens immobi-liers d’investissement ainsi que du niveau de l’offre et de la demande aumoment de l’évaluation.

Le taux choisi constitue l’élément déterminant de l’évaluation. C’est pourquoil’expert devra expliquer les raisons et les références qui l’ont conduit à retenirce taux.

• Correctifs à la valeur obtenue

La valeur obtenue, qu’elle soit la valeur nette vendeur ou la valeur acte enmains, fait l’objet des correctifs suivants :

• les conséquences d’un écart entre les loyers contractuels en cours et la valeurlocative prévisible à partir de la date probable de retour aux conditionsnormales du marché, notamment à la première date à laquelle une révision dubail est possible ;

• le coût prévisible des grosses réparations à entreprendre à court ou moyenterme ;


476

• les frais de remise en état nécessaires pour pouvoir remettre en location auterme du bail, les locaux vacants ou des locaux occupés si le bail stipule qu’ilssont à la charge du propriétaire ;

• les frais de commercialisation des locaux éventuellement vacants.

L’expert devra fournir la valeur nette vendeur et la valeur acte en mains.

b) Méthode par actualisation des flux futurs (communément appelée méthodedes cash-flows)

L’évolution des pratiques conduit, dès lors que les éléments disponibles sontsuffisamment fiables et détaillés et qu’une analyse prospective peut être faite surl’immeuble, à utiliser de plus en plus cette approche comme méthode d’évalua-tions immobilières.

Seuls les éléments propres au détenteur de l’immeuble (coût de financement,remboursement d’emprunt, imposition sur les bénéfices ou sur le revenu, etc.)sont exclus des flux futurs.

La période de projection habituelle est de six à dix ans, le bien étant considérécomme revendu à la fin de la période pour une valeur que l’expert justifiera ense référant notamment à la capitalisation du revenu net récurrent de la dernièreannée.

L’ensemble des revenus à considérer seront notamment les suivants :

• les loyers contractuels, puis la valeur locative de marché à partir de la dateprévisible de retour aux conditions de marché ;

• les produits des dépôts de garantie ou des soldes de trésorerie positive ;

• les recettes annexes telles que les revenus d’emplacements publicitaires.

L’ensemble des décaissements seront notamment les suivants :

• les frais de remise en état et de commercialisation ;

• les charges non récupérées, ou résultant de la vacance, et plus généralementtoute dépense non remboursée par les locataires ;

• les impôts et taxes attachés à l’immeuble ;

• les assurances d’immeuble ;

• les grosses réparations ;

• les frais de gestion directs attachés à l’immeuble.

Le taux d’actualisation utilisé dans cette méthode est déterminé de manièredifférente du taux de capitalisation. Il intègre un élément financier corres-pondant à la rémunération de l’argent à faible risque, corrigée de primes au titredes risques généraux liés à l’immobilier et des risques spécifiques attachés àl’immeuble (notamment pour illiquidité…).

En d’autres termes, le taux d’actualisation est un taux « calculé » plus queconstaté. Il traduit à la fois la situation des taux sur le marché de l’investis-sement en général et le degré de risque attaché à l’immeuble qui fait l’objet del’évaluation.



Les hypothèses sous-jacentes à la détermination de la structure du taux serontexplicités par l’expert.

II DILIGENCES

Les experts sont tenus d’accomplir un certain nombre de diligences dès ladécision d’acceptation de la mission d’expertise et au cours des différentesétapes qui la composent. La mission d’expertise débute par une lettre de propo-sition et se termine par la rédaction du rapport d’expertise.

A Cadre d’exercice de la mission

Le champ de la mission et les hypothèses de travail de l’expertise doivent êtredéfinis, entre le mandant et l’expert, de manière fondée et précise confor-mément, le cas échéant, à la réglementation applicable.

1 Lettre de proposition

L’expert doit fournir à son mandant une lettre de proposition mentionnant :

• l’identification des biens expertisés ;

• la ou les valeurs à définir ainsi que les hypothèses de travail sur les différentsimmeubles ;

• le montant des honoraires ou leur modalité de calcul ;

• les documents et informations à fournir pour l’expertise ;

• le délai de rendu des conclusions.

2 Formalisation de la mission

La mission doit impérativement être confirmée par le client. Cette confirmationpeut être effectuée soit par le retour de la lettre de proposition avec la mentionexpresse de l’accord du mandant, soit par une lettre de mission, soit par un bonde commande, soit par un contrat.

Le choix entre l’une ou l’autre forme d’accord sur la mission dépend principa-lement de l’étendue et de la complexité de celle-ci.

Si des modifications interviennent au cours de la mission, il convient de prévoirun avenant aux conditions fixées pour la mission initiale.

3 Hypothèses de travail

Les facteurs à prendre en compte sont les suivants :

• Les immeubles ou les locaux sont-ils considérés comme vacants et libresd’occupation, loués aux conditions du marché, ou occupés dans des condi-tions précisées par un état locatif remis à l’expert ?

• Quelle est l’affectation dans laquelle l’immeuble est évalué (usage actuel,usage futur ou usage alternatif) ?


478

• Quel est l’état d’entretien de l’immeuble ? Des travaux importants sont-ilsprévus ou non ? Lorsque des travaux importants sont prévus à court terme, oudéjà engagés à la date de l’évaluation, l’expert évaluera l’immeuble « àfinition », c’est à dire après travaux. Il indiquera, en outre, le montant destravaux restant à payer.

B Éléments et informations dont doit disposer l’expert immobilier pour effectuer sa mission

La réalisation d’une expertise nécessite la production des documents etéléments d’information suivants :

• plans ;

• état des surfaces ;

• cadastre ;

• titres de propriété ;

• règlement de copropriété, le cas échéant ;

• justification juridique de l’affectation des locaux ;

• documents d’urbanisme ;

• état locatif avec indication de la vacance ;

• baux ;

• résiliations de baux et dénonciations reçues ou prévues ;

• plan d’entretien ou programme des grosses réparations envisagés ;

• tout document technique ou concernant l’environnement susceptible d’avoirune incidence sur la valeur de l’immeuble ;

• état des contentieux ou litiges en cours ;

• montant des charges locatives, ventilé par grands postes ;

• avis des taxes foncières, sur les bureaux et autres ;

• montant des assurances d’immeuble ;

• frais d’entretien courant.

Pour la mission d’actualisation, les plans, l’état du cadastre, le titre de propriété,le montant des assurances d’immeuble et les frais d’entretien courant pourrontne pas être demandés si aucun événement significatif n’est intervenu depuis ladernière intervention de l’expert.

C Diligences dans le cours de l’expertise immobilière

Elles consistent en l’exploitation des documents que l’expert aura recueillis, unevisite de l’immeuble et une analyse du marché.

1 Exploitation des documents recueillis par l’expert

L’expert immobilier doit procéder à une revue des documents qu’il a recueillisafin de relever les éventuels manques ou incohérences. En cas de doute sur la



qualité ou sur la cohérence générale des informations et documents, l’expertdevra se retourner vers son client de façon à préciser ou compléter son niveaud’information.

S’agissant des éléments d’information fournis par les tiers, en particulier desdocuments à caractère technique concernant l’environnement, l’expert pourras’adresser à leurs auteurs afin d’obtenir des compléments d’information.

Enfin, pour les documents ou informations que l’expert aura lui-même collectés(renseignements concernant l’urbanisme notamment), les sources et le contextedans lequel ces informations ont été recueillies devront être précisés dans lerapport.

2 Visite de l’immeuble

La visite des biens doit en principe porter sur tous les locaux normalementaccessibles. Elle comporte l’examen des équipements nécessaires au fonction-nement des immeubles. Toutefois, pour des immeubles constitués d’un grandnombre de lots ou d’unités, la visite peut être limitée au choix d’un échantillonreprésentatif de chacune des catégories de locaux. Le choix de l’échantillon doitêtre fait en accord avec le client et clairement détaillé par l’expert dans sonrapport.

3 Analyse du marché

L’analyse du marché immobilier sur lequel se situe le bien faisant l’objet del’évaluation constitue une partie indispensable du rapport. Celle-ci sera, suivantle type de rapport convenu, très détaillée ou plus synthétique.

Le rapport détaillé doit comprendre des références de transactions sur le marchéde la location et de la vente, assorties d’un commentaire sur la relation entre lestransactions citées et le bien évalué.

Plus généralement, est souhaitable toute information concernant l’offre ou lademande et leur évolution sur le marché concerné.

4 Lettre d’affirmation

Le groupe de travail recommande que, préalablement à la rédaction du rapport,l’expert obtienne de son mandant une « lettre d’affirmation », indiquant quel’ensemble des informations ou documents susceptibles d’avoir une incidencesur la valeur de l’immeuble a bien été communiqué à l’expert, et précisant à lademande de ce dernier certains points particuliers.

D Rédaction des rapports d’expertise et des rapports d’actualisation

1 Contenu

Le rapport d’expertise doit notamment comprendre les mentions figurant dans lechapitre 3 de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière (voirannexe 5.1). Il doit en particulier préciser l’objet, le cadre de travail del’évaluation ainsi que les méthodes utilisées, et comporter une référence aux


480

informations, sources et documents exploités, avec des réserves en cas d’incer-titude ou de lacune.

Au-delà des conclusions proprement dites, il est souhaitable que l’expertimmobilier éclaire son mandant sur la portée des informations et des conclu-sions qu’il délivre.

Les données concernant l’évolution économique générale, l’état physique del’immeuble et les questions d’environnement et d’urbanisme, devront être misesen évidence avant que soient précisées les tendances résultant de ces différentsfacteurs.

L’expert doit prendre en compte les risques dus aux évolutions de la demandedes utilisateurs et les expliciter dans son rapport.

2 Conclusions

Celles-ci devront être exprimées de façon claire et non équivoque, et préciser lanature du régime fiscal en cas de cession.

3 Réserves éventuelles

En cas d’incertitude ou de lacune de nature économique, juridique ou technique,le rapport devra expressément contenir des réserves expliquant les risques quien découlent.

III DÉONTOLOGIE ET CONTRÔLE

A Règles déontologiques

1 Confidentialité

L’expert immobilier est tenu par une obligation générale de confidentialitétouchant l’ensemble des informations dont il dispose dans l’exercice de samission. Cette confidentialité peut être renforcée à la demande expresse de sonmandant, ou par des textes réglementaires ou législatifs. Le non respect de cetteconfidentialité engage la responsabilité de l’expert. Les règles de confidentialitédemeurent, même lorsqu’une mission n’est pas menée jusqu’à son terme.

2 Indépendance

L’indépendance de l’expert s’apprécie à la fois sous l’angle de son intégritépersonnelle, de son objectivité dans le traitement des missions et de l’organi-sation juridique au sein de laquelle il exerce son activité.

Cette indépendance implique :

• l’absence de tout lien de subordination financière avec le client ou le donneurd’ordres ;

• l’absence d’intérêt économique dans les affaires pour lesquelles l’expert estmandaté ;



• l’absence de liens familiaux ou personnels susceptibles de mettre en causel’impartialité de l’expert.

L’expert doit donc refuser une mission s’il considère qu’il existe un risque desuspicion de partialité.

3 Conflits d’intérêts

En règle générale, l’expert appréhendant un risque de conflit d’intérêts doit eninformer son mandant préalablement à l’acceptation de la mission.

Les conflits d’intérêts peuvent relever, d’une part, des règles déontologiquescommunes à l’ensemble des experts quel que soit leur cadre d’exercice et,d’autre part, de règles propres à la nature de l’entité au sein de laquelle ilsexercent.

Si un immeuble à évaluer est détenu, directement ou indirectement, à plus de5 % par une société du groupe auquel appartient l’expert, celui-ci ne peut inter-venir qu’en qualité d’évaluateur interne, et doit faire figurer cette qualité dansl’exposé et dans la conclusion de la mission. Pour être utilisé à l’extérieur dugroupe, son expertise être certifiée par un autre expert.

L’expert immobilier (ou le groupe auquel il appartient) ne peut entreprendresans autorisation une nouvelle évaluation sur un bien qu’il a déjà évalué depuismoins d’un an pour une autre partie ; en cas de nouvelle demande, il doit soit ladécliner, soit informer le client initial et le nouveau demandeur et obtenirl’accord des deux parties.

Les experts membres, directement ou indirectement, d’un groupe ayant desactivités de financement et d’investissement ne doivent pas dépendre hiérarchi-quement des autorités dispensant les crédits ou réalisant les investissements. Lesexperts ne doivent pas participer avec voix délibérative aux structures chargéesde l’engagement des prêts immobiliers.

Les experts immobiliers membres, directement ou indirectement, de groupesayant des activités de promotion ou de commercialisation immobilière, nepourront expertiser avant deux ans les immeubles pour lesquels leur groupe estintervenu dans la procédure d’achat ou de promotion.

Les sociétés d’expertises ou les experts appartenant directement ou indirec-tement à un réseau de cabinets d’audit ne peuvent évaluer des immeublesdétenus par une entité auprès de laquelle le membre du réseau intervient en tantque commissaire aux comptes.

4 Recours à des experts et des collaborateurs internes et externes

L’expert ou la société d’expertise est responsable de l’ensemble des collabora-teurs qui concourent aux opérations d’évaluation, quels que soient leur niveauhiérarchique et leur spécialisation.

Les collaborateurs doivent bénéficier d’un niveau de formation initiale suffisantet d’une formation permanente. L’expert doit veiller à ce que les intervenantssur les dossiers aient le niveau de qualification et d’expérience nécessaire pourtraiter ceux-ci.


482

L’expert qui a recours au service d’un confrère doit prendre les mêmesassurances vis-à-vis de lui qu’à l’égard d’un collaborateur interne ; il doitnotamment vérifier qu’il respecte les dispositions de la Charte de l’Expertise enÉvaluation Immobilière et de tout autre texte définissant les conditions del’intervention.

L’expert immobilier ou la société d’expertise devra, le cas échéant, informer sonclient du recours à un confrère, en tant que sous-traitant. L’expert qui souhaitefaire appel à un confrère comme co-traitant (cosignant le rapport et en assumantla responsabilité de façon solidaire) doit obtenir l’autorisation de son client.

Le recours à des collaborateurs extérieurs dont la tâche n’est pas de réaliser toutou partie de l’évaluation immobilière elle même, mais de fournir des prestationsconnexes ou complémentaires, doit être mentionné dans le rapport. Laprestation de ces collaborateurs fait alors l’objet d’un document séparé pouvantêtre annexé au rapport d’expertise.

5 Relations avec les confrères

Plusieurs experts immobiliers amenés à intervenir dans une même affairepeuvent échanger toutes informations utiles, sauf en cas d’opposition de leurmandant ou de confidentialité renforcée.

6 Assurance de responsabilité

L’expert doit être couvert par une assurance de responsabilité civile profession-nelle auprès d’une compagnie d’assurance notoirement solvable. Cetteassurance doit couvrir l’ensemble des risques liés aux travaux d’expertise, et lemontant de la garantie doit être proportionnel au volume et à l’importance desaffaires traitées par l’expert.

L’expert doit être à même de justifier de l’existence de cette assurance deresponsabilité civile professionnelle sur simple demande.

7 Honoraires

Les honoraires doivent être déterminés en fonction de l’importance del’immeuble et de sa complexité ainsi que des diligences à réaliser. L’expertimmobilier ne doit jamais accepter un niveau d’honoraires susceptible deremettre en cause la qualité de son travail ou de ses prestations.

Il est par ailleurs souhaitable, pour éviter une éventuelle situation dedépendance financière, que le volume moyen des honoraires traités avec unmême client ne dépasse pas 20 % en moyenne sur deux ans, des revenus del’expert.

Enfin, l’expert immobilier ne peut, pour sa mission, accepter de son mandantaucune autre rémunération que les honoraires convenus.

B Contrôles professionnels

Le groupe de travail souhaite que les experts en évaluation immobilière sesoumettent à un contrôle de qualité diligenté par une organisation profession-



nelle susceptible de s’exercer annuellement sur un échantillon de missions ou,de façon ponctuelle, lorsque l’intervention de cette organisation est sollicitéepar un mandant ou tout autre organisme de contrôle.

À cet effet, le groupe de travail a défini les modalités de contrôle qui luiparaissent appropriées.

Le contrôle serait effectué par deux inspecteurs, experts en évaluation immobi-lière et appartenant à des entités distinctes, qui auraient l’expérience desdossiers d’évaluation de patrimoine de sociétés faisant appel public à l’épargne.Ils devraient également être signataires de la Charte de l’Expertise.

Pour les contrôles annuels, les inspecteurs seraient renouvelés chaque année.

Les contrôles porteraient notamment sur les points suivants :

• conformité avec les textes professionnels et réglementaires ;

• conformité avec les procédures internes éventuellement en vigueur chezl’expert contrôlé ;

• vérification du dossier administratif et juridique (tenue des dossiers,assurance de responsabilité civile professionnelle) ;

• examen de la conformité des rapports avec les textes professionnels et lecadre de la mission ;

• examen de la conformité des rapports et particulièrement de leur conclusionavec les diligences et les travaux effectués ;

• respect de la déontologie ;

• niveau de qualification des collaborateurs internes ou externes ayant participéà l’expertise.

Un rapport serait rédigé, à l’issue de chaque contrôle, ponctuel ou annuel, parles deux inspecteurs. Ce rapport serait communiqué à l’expert qui pourrait lecompléter par ses observations, et serait ensuite adressé au requérant.

Un bilan d’activité annuel sous forme de rapport de synthèse pourrait être rédigépar l’organisation professionnelle à la suite des différents contrôles effectués.


484

A7-1 Annexe I au rapport du groupe de travail mis en place par la COB : Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière

Extrait

B Le contenu des rapportsSauf exception justifiée due à un manque d’informations non imputable àl’expert ou à des instructions spécifiques du client clairement exposées, unrapport d’expertise doit comporter, en principe, les éléments ci-après.

1 Mission• Identité du client ou du mandant, son lien avec l’immeuble à expertiser,

• l’objet de la mission doit être défini de façon précise : il doit indiquer sil’immeuble est à évaluer dans son état actuel, ou dans un état futur, dansl’hypothèse de la prolongation de son usage actuel, ou de l’utilisation pour unautre usage...,

• identification des biens ou droits à évaluer doivent être identifiés, si possiblepar la désignation cadastrale, l’adresse exacte et l’usage à la date de visite,

• date de valeur de l’expertise,

• date de rédaction (si celle-ci notamment est différente de la date de valeur),

• date de visite,

• mention de la visite en précisant le cas échéant s’il n’a pas été possibled’accéder à la totalité des lieux, si les occupants ont été prévenus ou non ;pour des patrimoines très importants composés d’ensembles assez homogènespour lesquels une visite exhaustive et complète n’est pas possible dans desdélais normaux, l’expert devra bien identifier la nature de l’échantillonnagevisité, en accord avec son client,

• hypothèses de travail retenues et valeurs définies (valeur « libre » ou« occupé », avec un état locatif donné, valeurs vénales ou de remplacement,valeurs locatives...),

• réserves éventuelles en cas d’impossibilité de vérifier telles ou telles donnéespouvant avoir une incidence sur la valeur,

• liste des documents et informations mis à la disposition par le client et utiliséspar l’expert : titre de propriété, copie de désignation d’immeuble ou de droitsde propriété figurant dans un titre, état locatif détaillé ou résumé, bauxoriginaux ou copies avec avenants, quittances de loyer, plans originaux oucopies, permis de construire ou de démolir, etc.



2 Clauses de non publication et d’utilisation du rapport dans sonintégralité

Les recommandations de TEGoVA1 et les pratiques professionnelles conduisentgénéralement les experts à insérer dans leur rapport une ou deux clauses du typede celles-ci après :

« Le mandant ne peut utiliser le rapport d’expertise de façon partielle en isolanttelle ou telle partie de son contenu ».

« Le présent rapport d’expertise en tout ou partie ne pourra être cité ni mêmementionné dans aucun document, aucune circulaire et aucune déclarationdestinés à être publiées et ne pourra pas être publié d’une quelconque manièresans l’accord écrit de l’expert quant à la forme et aux circonstances danslesquelles il pourra paraître ».

3 Situation géographique

Celle-ci peut être détaillée en situation générale, localisation particulière,emplacement, environnement et voisinage, desserte routière et transportsurbains.

4 Situation juridique du bien

Désignation du régime de propriété ou de la nature juridique du bien ou dudroit, notamment : propriété pleine et entière, locaux dépendant d’une copro-priété horizontale ou verticale, indivision, immeuble détenu par le biais de titresd’une société civile ou commerciale, concession, construction sur terraind’autrui, location, contrat de crédit-bail, division en volume…

5 Situation urbanistique et administrative

Classement ou zoning, servitudes publiques, projets susceptibles d’affecter lebien, constructibilité. Ces renseignements sont publics et délivrés par lesServices Administratifs par voie orale ou par consultation de documents.

Il convient de rappeler que seuls sont opposables aux tiers certains documentsfournis par l’Administration (certificat d’urbanisme, Permis de construire). Laproduction de ces pièces demande un délai qui est souvent incompatible aveccelui fixé par la Mission d’Expertise.

1. TEGoVA est une association européenne de droit Belge regroupant les principales organisa-tions d’experts en évaluation immobilières de l’Union européenne et d’autres pays européensou non. TEGoVA provient de la fusion de TEGoVOFA et d’EUROVAL. Le but de TEGoVA estde mettre en contact les experts de ces différents pays afin d’établir des standards européens,proposer une harmonisation des pratiques et des méthodes, et promouvoir les propositions desexperts en évaluations immobilières auprès des autorités et des partenaires concernées – cf.annexes et sources.


486

6 Description du bien• Nature et consistance des bien.

• Affectation (usage physique, affectation juridique ou urbanistique).

• Surface du terrain et des bâtiments.Ces surfaces sont généralement fournies par le client (plan, état des surfaces).Seules les surfaces mesurées par un professionnel compétent ou spécialistedisposant d’une assurance de Responsabilité Civile Professionnelle (tels quegéomètre-expert, architecte) présentent une garantie.

• État d’entretien général des biens : gros-œuvre, second œuvre, finition. Iln’est pas de la compétence de l’expert de fournir des diagnostics techniquesdétaillés, ni dans sa mission d’établir des devis de travaux. Il doit en revancheéclairer son mandant sur la qualité de l’entretien avec ses conséquences sur lavaleur des biens et fournir éventuellement un ordre de grandeur du montantdes travaux nécessaires.

• Équipement : éléments de confort ou services généraux pouvant être consi-dérés comme immeubles par destination.

• Annexes aux locaux ou à l’immeuble : parkings, archives, caves, locauxsociaux, détaillés séparément le cas échéant.

7 Réserves concernant l’environnement et la contamination

Il ne rente pas dans les compétences normales de l’Expert en évaluationimmobilière d’apprécier ni de chiffrer l’incidence des risques liés à la contami-nation des sols, des bâtiments, la pollution des terrains et plus généralement lesquestions concernant l’environnement. Il peut toutefois prévenir son Mandantdes risques s’il en apparaît à partir des informations générales sur le secteur.

En outre, les problèmes soulevés par la présence d’amiante, de termites et parcertaines nuisances acoustiques ou phoniques ne peuvent être évalués avecprécision que par des spécialistes habilités et assurés à cet effet.

L’Expert en évaluation immobilière devra donc rappeler dans son Rapport leslimites de sa Mission, tout en se réservant la possibilité d’informer son Mandanten cas de risques évidents ou patents, et en lui suggérant de requérir les servicesd’un ou de plusieurs spécialistes concernés.

8 Situation locative

Un immeuble peut être vacant, occupé par son propriétaire, par un tiers à titregratuit, avec ou sans titre, occupé à titre onéreux avec des baux de conditionsdiverses. Selon les cas, le rapport d’expertise détaillera la situation locative desbiens, à la date de l’expertise.

9 Appréciation qualitative

Celle-ci consiste à donner une appréciation courte ou détaillée des biens auregard de leur utilisation et des conditions du marché dans lequel ils se situent.



10 Étude du marché

L’expert effectue une étude de marché des biens comparables qu’il peut résumersans la détailler. Les rapports d’expertise ne comportent pas systématiquementd’éléments de référence ; certains peuvent toutefois être exposés verbalementaprès le dépôt du rapport, au mandant qui en fait la demande et qui s’engage àrespecter le principe de confidentialité.

11 Évaluation

Celle-ci doit comporter le choix des méthodes d’évaluation retenues avecéventuellement la justification de celles-ci.

Sont ensuite exposés de manière plus ou moins détaillée les calculs, découlantdes méthodes employées, ainsi que les chiffres retenus dont la synthèse serareprise en conclusion.

Dans les rapports d’expertise résumés ou de forme standard, les avis ourévisions sur dossier, ou les rapports portant sur des groupes d’immeubles trèsnombreux, les calculs détaillés n’apparaissent pas.

12 Conclusions

Les conclusions peuvent être assorties de réserves concernant le bien, son utili-sation actuelle ou future et le marché dans lequel il se situe.

Il est indiqué dans les conclusions si les chiffres sont donnés hors droits demutation et frais d’acquisition et hors TVA ou non.

Le régime fiscal du mode de cession retenu doit, toujours être explicitementmentionné (opération d’apport, cessions de droits, de parts ou d’actions, ventedirecte, etc.).

Dans certains cas, l’Expert pourra faire apparaître plusieurs chiffres dans sesconclusions et en particulier dans les cas suivants :

• lorsque plusieurs hypothèses d’utilisation ou d’occupation ont été étudiées,

• quand le régime fiscal de la mutation est incertain ou peut être variable,

• si des inconnues pèsent sur l’utilisation ou l’affectation du bien.

13 Annexes

Il est recommandé, pour ne pas alourdir le corps du rapport d’expertise, dereporter en annexe les différents documents qui peuvent être joints à l’expertise,en appui de celle-ci.

On notera en particulier et de façon non exhaustive :

• les plans (plan de situation, plan masse…),

• les photographies des immeubles,

• les états locatifs ou les baux,


488

• les documents d’urbanisme éventuellement disponibles (certificatd’urbanisme, permis de construire),

• les états de charges locatives et plus généralement tous autres documents nenécessitant pas d’être retranscrits intégralement dans le corps du Rapportd’expertise proprement dit.

C Cas particulier des immeubles situés à l’étrangerLorsque l’expertise porte sur un immeuble situé à l’étranger, le rapport, quand ilest réalisé par un confrère étranger, est en général écrit dans une langueétrangère. Le confrère français peut traduire ce rapport en langue française enprécisant la langue du rapport original et en l’annexant à sa traduction. Sauf à lefaire traduire par un traducteur assermenté, il y aura lieu de préciser que latraduction est approximative, le rapport original étant le seul opposable.

Il y aura lieu de donner la devise dans laquelle la valeur de l’immeuble estestimée et s’il y a conversion en une autre monnaie, il faudra préciser le cours dechange et sa date.

Dans certains pays, les critères utilisés pour l’évaluation (surfaces, taux derendement, de capitalisation ou d’actualisation) différent sensiblement de ceuxcouramment employés en France. Une note d’explication de l’Expert sera alorssouhaitable, soit dans le corps du Rapport d’Expertise, soit dans tout autredocument accompagnant celui-ci.



A7-2 Annexe II au rapport du groupe de travail mis en place par la COB : composition du groupe de travail sur l’expertise immobilièrePrésident :

M. Georges BARTHES de RUYTER

Président

Conseil National de la Comptabilité

Membres :

M. Alec EMMOTTDirecteur GénéralSOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE

M. Bertrand de FEYDEAUDirecteur GénéralAXA IMMOBILIER

M. Jacques FOURCAILPrésidentASPIM

M. Denis FRANÇOISPrésident du DirectoireBOURDAIS EXPERTISE

M. Bernard de POLIGNACDirecteur GénéralFONCIER EXPERTISE

M. Georges SAGNOLResponsable des Estimations ImmobilièresERNST & YOUNG

M. Rémi TABUTEAUAssociéKPMG AUDIT

M. Philippe TANNENBAUMAnalyste FinancierCRÉDIT LYONNAIS

Rapporteurs :

M. Patrice GENOVÈSEService des affaires comptables de la COB

M. Philippe GUYOTService de la gestion et de l’épargne de la COB


490

Liste des personnes qui ont été entendues par le groupe de travail

M. Dominique LABOUREIX, Chef du Service des Établissements deCrédit spécialisésCommission Bancaire

M. Patrick de MALHERBE, Commissaire Contrôleur – Service ducontrôle des assurancesCommission de Contrôle des Assurances

M. Benoît du PASSAGE, Président Directeur GénéralJones Lang LaSalle
