ELABORATION DU PLAN D’OCCUPATION DES

SOLS

DE LA COMMUNE DE OUAGADOUGOU

Phase II:

ZONAGE ET REGLEMENT COMMUNAL

D’URBANISME

BURKINA FASOUnité-Progrès-Justice

COMMUNE DE OUAGADOUGOU

Plan de l’exposé

--------I- Cadrage général

II- Schéma de structure

III- Plan de zonage et règlement communal

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I- Cadrage général

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Contexte général

La PNHDU adoptée le 07 mai 2008 en conseil de

Ministres et la loi n° 17-2006/AN du 18 mai 2006

portant Code de l’Urbanisme et de la Construction

au Burkina Faso imposent aux communes urbaines

et rurales, l’élaboration d’outils de planification

urbaine en l’occurrence :

«pour les communes urbaines, un Schéma

Directeur d ’ Aménagement et d ’ Urbanisme

(SDAU) et un Plan d’Occupation des Sols (POS)»

Le SDAU et le POS sont ainsi identifiés comme les

références incontournables de toute action de

planification urbaine

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les cinq orientations retenues par le SDAGO :

1. - Maîtrise et gestion de l’espace ;2. - Développement des

infrastructures ;*3. - Développement des activités de

production et meilleure répartition ;4. - Maîtrise et préservation des

ressources naturelles ;5. - Meilleur accès aux services sociaux

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DEROULEMENT DE L’ETUDE

La démarche d’élaboration du POS est composée

de trois phases essentielles:

• Phase I- ELABORATION DU RAPPORT DE

PRESENTATION

(4 mois)

• Phase II- ELABORATION DU PLAN DE ZONAGE ET DE

REGLEMENT

(7 mois)

• Phase III- RAPPORT DE PRESENTATION FINAL

(4mois)

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Enjeux de développement

urbain1. POIDS DÉMOGRAPHIQUE ET TAUX DE CROISSANCE : « comment

asseoir un développement durable et supportable avec une population de 3 000

000 d’ habitants »

2. L’ETALEMENT DE LA VILLE : SANS LIMITES

3. LA PRECARITE DE L’HABITAT

4. LA CRISE DU LOGEMENT

5. LES FACTEURS STRUCTURANTS ET LA FAIBLESSE DES

FONCTIONS URBAINES (Les centralités; Les activités; La logistique)

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Le projet du POS s’articule ainsi autour de

quatre orientations stratégiques prioritaires :

1.Protéger les espaces naturels et inondables;

2.Maitriser l’urbanisation et améliorer le cadre de vie

des habitants;

3.Favoriser le développement économique;

4.Accompagner les politiques de déplacement et de

développement durable.

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II- Le Schéma de structure

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«Le schéma de structure définit le cadred’organisation du développement urbain de la villeà l’horizon 2025. Il a pour objectif de favoriser, enconnaissance des projections démographiques àvenir, un usage efficace et raisonné des sols »

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A. Les centralités

Les centralités principales

•La centralité d’une ville, souvent historique, constitueaujourd’hui comme hier, le point d’ancrage des activitéséconomiques, commerciales et sociales d’un territoire

•Mais face à un centre-ville qui ne pouvait difficilement accueillirde nouvelles fonctionnalités compte tenu de sa physionomie, laPrésidence à crée une nouvelle centralité à l’aube des années1990 : Ouaga 2000, située dans le sud-est de la ville et Cettecentralité politico administrative est en pleine essor et constitueaujourd’hui une centralité de réequilibrage avec l’hyper centre.

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• Le schéma de structure mise surune meilleure répartition desactivités dans certains secteurs dela ville, afin de réduire les distancesentre les lieux d’habitation, lescommerces et les autres points deservice ainsi que les lieux d’emploisen général, toujours dans lerespect des caractéristiques dechaque milieu.

• Le choix de 7 centralitéssecondaires contribuera à rendreceux-ci plus dynamiques et àaccroître le sentimentd’appartenance des résidents à unterritoire : d’ici 2025,Ouagadougou doit s’orienter versune ville multipolaire.

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Les centralités secondaires

B. Les axes rouges

•Les principales rues ayant développé une activité commercialel’ont fait grâce au goudron. Compte tenu d’une accessibilitéfacilitée permettant un trafic dense (circulation et habitants),ces espaces commerciaux se situent de part et d’autre desgrandes avenues (Babanguida, Charles de Gaulle, etc).

•Malgré leur caractère souvent illégal, nombre de cescommerces sont devenus des repères de par leur pérennité surles voies de circulation

•L’objectif des axes rouges est de permettre aux potentielsinvestisseurs de construire en hauteur sur des portionsdéterminées du territoire afin de créer un paysage homogène etstructuré.

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Les axes rouges se situent sur 4 types de voies :

•La circulaire : pour accompagner et régulariser la mutation enplace

•Les avenues intra-circulaires : pour créer une dynamiquecommerciale et favoriser l’émergence d’un profil urbain enhauteur. Il s’agira de favoriser développement optimal du centrede Ouaga.

•Les axes qui mènent aux centralités secondaires : pour créerune dynamique continue entre le centre-ville et les espacespériphériques.

•Les axes commerciaux projetés dans les nouveauxlotissements : créer des espaces mixtes, similaires à de petitescentralités de quartier.

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C. La structure viaire

• La sous-densité actuelle limite en outre la volonté despolitiques publiques à mettre en œuvre des réseaux efficacesde transports en commun pour contrecarrer l’usage privé desdéplacements.

• Aujourd’hui, le POS doit proposer une vision intersectoriellede ses propositions : il s’agit de miser sur la densité dans despoints focaux de la ville (centres secondaires, axes rouges etcentre-ville) en proposant une facilité d’accès (aux services, àl’emploi et terrestre) dans ces zones.• Les grandes pénétrantes

• La voie ferrée

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D. La voirie urbaine

Le Schéma de Structure a priorisé l’action en termes de revêtement comme suit :

•Priorité 1 sur les centralités principale et secondaires ainsi que leurs liaisons. La plupart de ces centralités sont d’ores et déjà dotées d’un goudron, il s’agira avant tout de rénovation de voie comme la circulaire ;

•Priorité 2 sur les axes rouges en zones centrale et péricentrale ainsi que les TCSP. Ces deux types de voie doivent accueillir des zones dynamiques mixtes reliées entre elles ;

•Priorité 3 sur les axes rouges situés en zone périphérique et les autres goudrons.

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Les Transports en Commun en Site Propre (TCSP)

La principale carence dans le système urbain de la capitale concerne letransport public.

Devant l’étalement urbain accru qui sévit à Ouagadougou et la multiplicationdes usagers de la route d’une part et la volonté de la ville de s’inscrire dansune logique de développement durable pour affirmer son potentield’équilibre environnemental et social, le choix du Transport en Commun enSite Propre apparait intéressant.

•L’essentiel de nos propositions de TCSP ont fait l’objet d’une recherche« radiale » permettant de relier le centre-ville principal, cœur économique etcommercial, aux centres secondaires en pleine expansion. Il s’agira en outre derelier les 3 gares de voyageurs principales (Tampuy, Ouagarinter et la gare del’Est) pour créer un système de plateforme multimodale. 19

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La densification

Un espace dense grâce à la hauteur de construction minimale et au mode d’occupation du sol

La zone périphérique misera davantage un maillage relâché et une urbanisation qui respecte strictement les règles affectations initiales

Les centralités secondaires et des axes rouges en faveur de la densification.

=> La politique foncière communale devra accompagner cette politique de densification.

E. Trame verte et bleue

Les secteurs à protéger de l’urbanisation sont les espaces naturels qui constituent unpatrimoine environnemental pour la ville et doivent faire l’objet de dispositionsspécifiques compte tenu des problématiques auxquels ils s’exposent (pression foncière,dispositions de l’Agenda 21)

Les espaces naturels se distinguent entre :

• La vocation « verte » de la ville: la ceinture verte, la ceinture agricole, lesespaces verts (jardins, parcs, bosquets); la reconversion des zones inondables;

• La trame bleue: Les barrages, les bassins de rétentions d’eau et les marigots.

Suite aux inondations du 1er septembre 2009, une cartographie des zones inondables etsubmersibles à été éditée, situé dans un corridor de 100 mètres de part et d’autre desmarigots et des barrages. Sur ces zones, c’est la vocation naturelle qui supplante car, au-delà de prévoir l’inconstructibilité des zones, le POS envisage de profiter de cettemesure pour reverdir la ville et en faire des espaces de loisirs.

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III- Le Plan de zonage et le

Règlement

Communal

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Le plan de zonage

LES ZONES URBAINES (ZU)

1. Zone Urbaine Centrale

2. Zone Urbaine Mixtes (axes rouges)

3. Zones des centres secondaires

4. Zone Urbaine Péri-Centrale

5. Zone Urbaine Périphériques

6. Zone d’Activités Industrielles et Divers

7. Zones de Grands Equipements

8. Zone d’opérations d’urbanisme

9. Zones dotées de règlement spécifique

LES ZONES NATURELLES (ZN)

1. Zones inondables

2. La ceinture verte

3. La ceinture agricole24

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Le Règlement Communal d’Urbanisme (RCU)

Le Règlement Communal d’Urbanisme (RCU) fixe les règlesgénérales d’occupation des sols et les règles particulières àcertaines zones notamment les servitudes relatives au domainepublic, routier, aux sites culturels, aux secteurs sauvegardés, auxmonuments historiques et autres.

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• Trois principes généraux ont guidé l’élaboration du présent RCU :l’applicabilité, la logique et la simplicité.

• En effet, le principe de l’applicabilité permet de faire en sorte que lesdispositions soient applicables en tenant compte de l’existant, destendances d’occupation sur le terrain et des moyens de contrôle del’occupation dont disposent l’autorité compétente.

• La logique ou le « bon sens » a permis de disposer de règlementsviables et évolutifs qui doivent prendre en compte les perspectivesd’évolution de la ville.

• La simplicité permet d’orienter le document vers une largecompréhension du grand public. En effet, il fallait opérer un choixentre une règlementation sophistiquée qui rendraient le POSinaccessible au grand public et une règlementation simplifiée

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Chapitre 1 : Dispositions applicables à la Zone Urbaine Centrale

La zone urbaine centrale constitue le noyau primitif mais aussi central de la commune deOuagadougou. Elle représente aujourd’hui le cœur commercial et tertiaire de la ville etsubit une mutation progressive devenir une zone d’activités commerciales etadministratives. Elle représente le secteur de construction en hauteur le plus marqué dela ville qui a fait l’objet d’opérations de rénovation urbaine avec le processus deréalisation de la ZACA depuis 1985.

Cette dynamique de revalorisation et de modernisation de l’hyper centre de la ville vase densifier dans les prochaines années grâce avec le projet ZACA et ses zoneslimitrophes qui sont déjà dotées de règlements spécifiques visant la création d’un centreorganisé, dense et mixte.

L’objectif du POS par rapport à cette zone, est d’étendre le centre actuel conformémentaux limites indiquées par le plan de zonage et de prendre des dispositions en vued’organiser le mode d’occupation des sols dans l’objectif de créer un hyper centre àl’échelle de l’agglomération. Un hyper centre qui sera organisé, dense et mixte(commerce, bureaux et logements).

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Chapitre 2 : Dispositions applicables à la Zone Urbaine Mixtes (axes rouges)

Sont considérées dans le présent règlement, comme Zones Urbaine Mixtes, les îlotslimitrophes des « axes dits rouges » présentant un caractère commercial marqué par unpaysage urbain mixte (habitation et commerce).

•Dans un premier cas, il s’agit des axes bordés par des îlots à vocation commercialeprédéterminée dans les opérations de lotissement antérieures (parcellescommerciales);

•Dans le deuxième cas, il s’agit des îlots, bordant des axes repérés par l’étude, dont lesparcelles sont déjà en pleines mutations (passant de la vocation habitation aucommerce).

•Il s’agit pour le règlement de reconnaitre le potentiel commercial de ces rues et de lesaccompagner dans leur dynamique de construction afin d’obtenir une cohérence de lamorphologie urbaine.

L’objectif du règlement est de prendre des dispositions pour structurer ses axes afin decréer des pôles linéaires de développement en imposant la densité et en organisant lesfaçades urbaines dans les quartiers. En outre, ces axes permettront de résoudredéfinitivement la question cruciale des mutations foncières qui alourdissent lesprocédures de contrôle des actes de construire.

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Chapitre 3 : Dispositions applicables à la zone de centralité secondaire

Chacun des sites délimités « zones de centralité secondaire » fera l’objet de schémad’aménagement.

Il s’agit ici de créer des mini- projets urbains d’aménagement pour une meilleureorganisation spatiale sur des espaces de 40 à 50 hectares.

Les orientations d’aménagement des zones de centralité secondaire distinguent trois (3)sous zones qui sont:

• La Sous- Zone destinée à accueillir des Immeubles Mixtes à l’image de ceux des axes rougesmixte - (IM)

• La Sous- Zone destinée des Logements Collectifs (LC)

• La Sous- Zone réservée aux Equipements Publics (marchés, gares routières, écoles,administrations, espaces verts, etc)(EP)

•L’objectif du POS est de créer les conditions pour la réalisation de ces sept (7)opérations de rénovation urbaine ambitieuses articulées à des espaces spécifiquementdynamiques (gares routières, marchés et pôles de développement). Il s’agit de créer devéritables pôles de développement satellitaires dans la zone périphérique.

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Chapitre 4 : Dispositions applicables à la Zone Urbaine Péri-Centrale

La zone péricentrale a fait l’objet de plans de lotissement dans les années 1960 jusqu’en1983. Elle constitue une vaste zone résidentielle dont les activités tendent à sediversifier vers le tertiaire. Sur les grandes avenues, son activité a clairement évolué versdu commerce, procurant à cette zone quelques immeubles (phénomène toutefoislimités aux abords des goudrons) et laissant de côté l’activité résidentielle qui s’est repliévers l’intérieur de cette zone. Jouxtant la zone centrale, la zone péricentrale accueille laplupart des équipements métropolitains pourvoyeurs de large emprise au sol tels quel’Université de Ouaga, l’Hopital Yalgado Ouédraogo et l’aéroport, ainsi que les grandesécoles et les équipements sportifs majeurs. Située à l’intérieur de la circulaire, la zonepéricentrale jouit des échangeurs et des grands axes pour augmenter ses diversesdynamiques.

Compte tenu de sa proximité avec l’hyper centre, le règlement se fixe pour objectif dedensifier cette zone tout en respectant la vocation habitation et en limitant lecommerce aux axes rouges et aux emplacements initiaux (les prévisions deslotissements).

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Chapitre 5 : Dispositions applicables à la Zone Urbaine Périphérique

Zones loties progressivement depuis les années 1970 c’est à partir de 1985 que lesopérations de lotissement dites « commandos » ce sont accélérés pour faire face àl’évolution démographique de la ville et aux demandes de plus en plus croissantes.

Le taux de remplissage de la zone est actuellement très faible et lâche, cependant ladynamique d’occupation est en progression.

Il s’agira pour le POS d’arriver à encadrer l’occupation progressive de la zone tout restantdans la logique des plans de lotissement. Faire en sorte que les parcelles d’habitationconservent leurs vocations habitation et que les parcelles commerciales restentcommerciales. L’objectif est d’éviter les mutations désordonnées qui compromettent lacohérence spatiale.

Hormis les axes rouges qui traversent ces zones et les zones de centralité qui sontproposées, la Zone Urbaine Périphérique doit donc rester essentiellement résidentielavec une réglementation qui vise beaucoup à harmoniser les hauteurs et lutter contreles nuisances.

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Chapitre 6 : Dispositions applicables à la Zone d’Activités Industrielles

Ouagadougou est dotée de quatre (4) zones d’activités industrielles et le POS préconisede maintenir trois (3) d’entre elles. Il s’agit de la zone industrielle de Kossodo. Ellesparticipent à la vocation métropolitaine de Ouaga en plus d’être pourvoyeuses d’emploiset de création de richesses. Ces zones bénéficient de la proximité du réseau multimodal(circulaire, échangeurs et gares) pour régler la question de la logistique urbaine. Situéesau milieu de zones résidentielles, ces zones représentent toutefois des limites en termesde nuisances et demeurent pour l’heure sous utilisées.

Il s’agit, pour le règlement, de prendre des dispositions qui permettent de maintenir etde renforcer ces sites sans pour autant causer des nuisances à l’environnement urbain.

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Chapitre 7 : Dispositions applicables aux zones de Grands Equipements

La commune de Ouagadougou jouit d’un certain nombre d’équipements métropolitainspour assurer des services compétents et diversifier à la population mais aussi s’inscriredans une dynamique territoriale large de part son statut de capitale politique.

Ces grands équipements (hôpitaux, université, Grandes écoles, ministères et siègesd’organisme) sont localisés dans les zones centrale et péricentrale. Répondant à uneforte densité et une demande extérieure, ils jouissent de leur accessibilité.

En adéquation avec le SDAGO, les grands équipements métropolitains devraient serépartir équitablement sur le territoire

Les modes d’occupations des sols de chaque équipement doit respecter les affectationsindiquées dans les actes de cessions foncières conformément aux dispositions de la loifoncière (RAF).

Les modes d’aménagement et de construction doivent être conformes aux dispositionsde la la loi portant code de l’urbanisme et de la construction.

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Chapitre 8 : Dispositions applicables aux Zones de restructuration urbaine

NB : Les règlements spécifiques qui seront consignés dans les cahiers descharges des opérations seront applicables aux zones concernées.

•Sont considérés comme des zones d’opération d’urbanisme, les secteurs descentres secondaires, les zones de restructuration et les zones de requalification.

•Chacun de ses sites ferra l’objet de schéma d’aménagement figurant dans lesdocuments graphiques joints au règlement en complément des plans au1/2000e. Ces schémas d’aménagement décrivent les grandes orientationsproposées pour l’urbanisation de ces territoires, notamment en manièred’implantation du bâti, de natures des programmes et de volumétrie.

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Chapitre 9 : Dispositions applicables aux zones dotées de règlement spécifique

Les zones de règlement spécifique sont des espaces délimités et d’ores et déjà dotés d’un cahier des charges applicables. Il s’agit de la ZACA, Ouaga 2000, la ZAD et la ZAFER. Sur ces zones, les principes de densité et de mixité ont été mis en avant grâce à des règles d’urbanisme et de construction qui sont compatibles avec les objectifs du POS.

L’objectif du POS est de conforter ces règlements spécifiques et surtout de créer les conditions d’applicabilité desdits cahiers de charges.

NB : Les règlements spécifiques adoptés sont intégralement applicables aux zones concernées.

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Chapitre 10 : Dispositions applicables aux zones inondables

Plusieurs zones du territoire urbain sont régulièrement confrontées aux problèmes d’inondations avec des crues de moindre importance. Il s’agit de l’avenir de la « coulée bleue » matérialisée par le lac des barrages 1.2 et 3 et les marigots. Il est important de sauvegarder cet espace humide et de le protéger de l’urbanisation. Les berges devraient être traitées d’une façon vigilante pour contrer leur mitage

Le règlement vise à maintenir ses zones inconstructibles tout en préservant le patrimoine paysager et environnemental afin de transformer la zone en un cadre de vie agréable au bénéfice de tous les citadins.

Les zones inondables seront considérées dans le présent règlement comme une zone d’opération d’urbanisme en vue de régulariser les conditions d’occupation du sol dans les limites des zones inondables

Plus précisément, il s’agit :

• d’offrir aux populations urbaines des espaces conviviaux pour la détente et le repos ;

• créer de nouvelles destinations de loisirs pour les populations urbaines ; etc

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Chapitre 11 : Dispositions applicables à la ceinture verte

•La ville de Ouagadougou est en grande partie entamée à cause d’une forte pression surl’espace. La zone de la ceinture verte en est l’exemple le plus éloquent. Actuellementplusieurs tronçons sont complètement occupé par de l’habitat illicite et même parfoispar l’habitat organisé sous forme de lotissements. C’est ainsi qu’il devient important eturgent que le POS puisse réhabiliter cet espace pour en faire une coulée verte quipourrait être un élément majeur dans l’image de marque de la ville.

•Au-delà de cette ceinture verte, il s’agit de développer une réelle stratégie d’armatureverte pour la ville qui met en réseau les espaces verts, les parcs et jardins, les alléesarborées et les arbres d’alignement de la commune. L’ensemble de ces espacesconstituant la trame verte sont réglementés par les dispositifs du décret 98-321 du 28juillet 1998 portant réglementation des aménagements paysagers au Burkina Faso.

Le règlement du POS permet tout simplement à la commune d’atteindre les objectifsprotection et de développement de l’armature verte inscrits dans son Agenda 21.

La règlementation applicable à la zone de la ceinture verte vise à :

•Préserver leurs milieux naturels protéger et mettre en valeur leurs paysages ;

•Réaffirmer leur vocation de promenade et d’espace de loisirs de plein air en rendantaccessibles aux citadins des lieux de détente et de convivialité, des activitésrécréatives, pédagogiques et des lieux de restauration.

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Chapitre 12 : Dispositions applicables aux zones agricoles

La ceinture agricole préconisée à la périphérie, au delà des zones urbainespériphériques, a pour objectif de contenir l’extension spatiale de la ville. Il convient deprotéger de l’urbanisation en raison du potentiel agronomique et économique desterres qu’elle recouvre.

En outre, la création de la zone vise à mettre en place des contraintes qui obligent à unnouveau mode d’urbanisation plus durable.

Le règlement envisage l’inconstructibilité des habitations dans ces espaces et à créerdes activités économiques liées à la nature (l’agriculture). La pratique del’agriculture urbaine devra permettre en outre de générer une zone naturelle à lalimite de la ville dont la taille est reconnue ingérable.

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Récapitulalif du règlement

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MERCI DE VOTRE ATTENTION

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