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GRAND ANGLE14
Éco121 Mars 2014
>Enquête
SECURITAS DIRECTGREEN OFFICE2 555 m2
POLE EMPLOIREFLETS DE LILLE2 050 m2
Bureaux : le marché progresse,
mais...6
Les 10 principales transactions en 2013 sur la métropole lilloise
IONISBD DE LA LIBERTÉ2 939 m2
1
Alors que la plupart des marchés immobi-liers en France se sont fissurés en 2013, lesbureaux lillois affichent une belle progres-sion de 11%. Mais elle s'accompagne demouvements de fond : des renégociationsdes baux, une hausse forte du stock de se-conde main, et au contraire, l'apparitiond'une tension sur le neuf. Et l'émergencede nouvelles offres en périphérie.
26
ENQUÊTE RÉALISÉE PAR Olivier Ducuing
(Source Arthur Loyd)
GRAND ANGLE 13GRAND ANGLE 15
INTERIALEIRISIUM1 706 m2
SOPRA GROUPQUARTZ3 492 m2
VINCI CONSTRUCTIONQUATUOR7 000 m2
CREDIT MUTUELSQUARE MORISSON2 668 m2
SPIE TERENEO
2 850 m2
LA REGION VEROSE
2 339 m2
AUCHANHERON1 717 m2
1 9
4
3
710
2
8
5
Roubaix Tourcoing
Sudmétropole
Lille SudEurasanté
Éco121 Mars 2014
3
4
5
7
9
8
10
Chômage en hausse, croissance en
panne, chute des transactions, ab-
sence de confiance et de visibilité chez
les acteurs économiques... Tous les in-
grédients auraient du être réunis pour
que 2013 soit un très mauvais cru pour
l'immobilier de bureaux métropolitain.
D'ailleurs, ces facteurs ont généré dans
de nombreuses villes ainsi qu'en région
parisienne un vrai recul comme le
montre le bilan ci-dessous. En Ile de
France, la chute atteint 25% ! Pourtant
à Lille, l'année s'est révélée de très
bonne facture, en progression quan-
titative de 11% (hors comptes propres).
Lyon a encore mieux réussi, en pous-
sée de 35%. « Mais quatre opérations
dans l'année ont dépassé 20.000 m2,
ce qui gonfle fortement les statis-
tiques », décode un analyste. Rien de
tel à Lille l'an dernier.
Marché profond, stable etsainAvec 171 000 m2, le marché s'affiche
profond, solide, stable et sain. Les
immeubles neufs auront connu une an-
née exceptionnelle : avec 63 300 m2,
leur volume commercialisé atteint
le deuxième meilleur niveau sur une
période de 10 ans ! Le marché de l'oc-
casion affiche lui des performances
solides mais moins flamboyantes avec
78500 m2. A quoi les professionnels
ajoutent les 30 000 m2 d'opérations en
comptes propres.
La santé du tertiaire lillois est donc in-
d'un mètre carré sur cinq (22%).
Ajustements de prix et recentrage territorialSi la lecture rapide des statistiques est
donc flatteuse, les professionnels re-
doublent tous de prudence. « Il y a
quelques petits bémols », relevait An-
dré Bartoszak, responsable de l'ob-
servatoire du marché de bureaux mé-
tropolitain (OBM) lors de la présen-
tation publique du bilan 2013 il y a
quelques jours. « Le volume de l'année
GRAND ANGLE16>Enquête
VilleDemande placée 2013
Évol. annuelleFourchette de loyers pour des locaux neufs / restructurés au 31/12/13(€HT HCm²/an)
Aix-Marseille 106 200 m2 -31% 150 € - 270 €
Bordeaux 88 430 m2 +3% 125 € - 180 €
Grenoble 50 000 m2 +19% 145 € - 160 €
Lille 171 400 m2 +11% 150 € - 220 €
Lyon 250 000 m2 +35% 150 € - 270 €
Montpellier(*) 63 000 m2 +17% 150 € - 165 €
Nantes (*) 70 000 m2 -28% 140 € - 175 €
Rennes (*) 65 000 m2 -38% 128 € - 180 €
Rouen (*) 35 000 m2 -36% 130 € - 140 €
Toulouse (*) 105 000 m2 -23% 125 € - 165 €
Le marché lillois par rapport aux autres marchés régionaux en 2013
(*) données provisoires / Source CBRE
contestable : sa diversité économique
protège la métropole de grosses tem-
pêtes sectorielles. Entre 2008 et 2012,
tous les secteurs ont d'ailleurs contri-
bué au marché immobilier : les admi-
nistrations et le monde associatif do-
minent, avec 15% du total, devant les
services aux entreprises (12%), l'in-
formatique (11%), la finance et l'assu-
rance (9%). L'année passée s'inscrit
dans la même logique, mais avec une
prégnance plus grande du public et
para-public qui auront consommé plus
Cécile Lamon, Adim Nord-Picardie
Le marché lillois s’est mieuxporté en 2013que l’annéeprécédente. Il reste unevaleur sûre car il est stable et rassurantpour les
investisseurs. Mais les prix sontstables depuis longtemps, ce quifreine les investisseurs en termede rentabilité. Nous n’expliquonspas bien pourquoi le prix desloyers n’augmentent pas mêmesur des bâtiments hyperperformants en matièreénergétique.
L’opération Quatuor (17000 M2) menée par l’Adim Nord Picardie sur la zone de l’Union à Tourcoingaccueillera le nouveau siège régional de Vinci Construction. 8700 m2 de bureaux sont égalementcomercialisés.
►
2013 est bon », confirme Hugues Laf-
fineur, « mais la baisse de près de 23%
du nombre de transactions est in-
quiétante ».
En effet, l'année n'aura enregistré que
289 opérations au lieu des 350 à 400
usuelles. Avec un nombre inhabituel de
transactions de plus de 1000 m2 :
43 au lieu de 26 un an avant. A l'in-
verse, les opérations modestes ont
été anémiques. Un autre phénomène
parallèle est apparu : les « grands bou-
levards » vers Roubaix et Tourcoing
ont connu une année blanche pour les
surfaces de plus de 1000 m2. « Ce sec-
teur des grands boulevards est histo-
riquement porté par les petites et
moyennes surfaces. Or 2013 a été
animé par les grandes transactions,
ce qui a plus impacté les Pme », dé-
crypte Patrick Duez, directeur régional
de CBRE.
Le marché s'est recentré sur ses valeurs
phares : Euralille et Lille, avec plusieurs
opérations majeures comme le pro-
gramme Morisson, place Rihour, ou
l'Irisium à Euralille, qui cherchaient
preneurs depuis longtemps. Le pre-
mier accueille désormais la Société gé-
nérale, le Crédit Mutuel ou Havas, le
mercialisateur Hugues Laffineur. «La
baisse des valeurs, qui avaient jusque
là préservé leur niveau facial, a une
conséquence positive en facilitant les
transactions», confirme son confrère
Benoît Tirot d’Arthur Loyd, qui
nuance : «cette baisse, néanmoins, en-
trave le développement et la création
de surfaces neuves dont le finance-
ment, dans ces conditions, devient plus
incertain pour les investisseurs».
second a séduit Lamy Lutti, GRDF ou
encore la mutuelle Interiale.
Si les surfaces ont pu être commer-
cialisées, c'est aussi que les négocia-
tions sont allées bon train. La crise a
clairement pesé : des bureaux en sec-
teur premium ont pu être décrochés
par certains locataires à des tarifs très
attractifs. «2013 a un peu épuré le
stock neuf disponible», relève le com-
GRAND ANGLE18>Enquête
220€C'est le prix au m2
atteint par la tourEuravnir, face à lagare Lille Europe. Le Morisson, à Lille, a atteint 210 €.
Hugues Laffineur, Tostain & Laffineur
Ceux qui ont pris des surfaces en 2013, ce sontles administrations, les banques, les assurances.
Les pme et PMI ont quandmême beaucoup souffert l'andernier, comme le montre lenombre très restreint detransactions sur les grandsboulevards. Mon inquiétudepour 2014, c'est qu'il n'y apresque pas de stock neuf très
bien placé. Si la demande est forte, on aura dumal à la servir, sauf si les institutionnelscommencent à regarder des produits un peu pluspériphériques, comme le Parc des Prés (lire parailleurs), qui représente une très bonnealternative.
LES TRANSACTIONS SUR LILLE ET EURALILLE ONT DOMINÉ LE MARCHÉ EN 2013 (EN M2)
10390 1093016203 15152
20812 5721
27126 16522
15162 41328199 748
8448 23494623 3500
3886 35644481 8532
6413 101653836 7154
10232 58439303 9810
2837 1297788 490
4229 44663906 4413
EURALILLE - LILLE GARES
LILLE CENTRE VILLE
GRANDS BOULEVARDS
PARCS TERTIAIRES
VILLENEUVE D'ASCQ
SUD METROPOLE - HAUTEBORNE
ROUBAIX - TOURCOING
LILLE SUD -EURASANTE
ROCADE NORD OUEST
Moyenne sur 5 ans
2013
2e main Neuf
Source Arthur Loyd
Benoît Tirot, directeur Arthur Loyd
Le millésime 2013 présente un volume trèssatisfaisant de transactionsmalgré la crise économique.Cependant, ce niveau s'obtientlargement à partir de facteursd'opportunité pour les grandestransactions, motivées par desfacteurs de rationalisation etfacilitées par une disponibilité
de l'offre et des conditions financièresavantageuses pour les preneurs, que cette mêmecrise a imposées aux bailleurs.
►
GRAND ANGLE 13GRAND ANGLE 19> Enquête
200
300
400
500
2008 2009 2010 2011 2012 2013
EVOLUTIONS DES TRANSACTIONS DEPUIS 2008
436
269
307
306
339
490
419410
375
366375
289
Nombre de transactionsSurface moyenne de transaction
Il s'est appelé Parc Club des Prés, Parc des Prés
puis Parc Eiffel. Ce site tertiaire de 9 ha, à l'entrée
du boulevard de l'ouest et au pied du métro Les
Prés, à Villeneuve d'Ascq, change à nouveau de nom...
et de propriétaire. « Les Prés businesspole » va aussi
changer de visage. C'est la foncière de Laurent
Menissez, patron du groupe éponyme de boulangerie
industrielle de Maubeuge, qui a acquis - on parle d’un
chèque de 25M € - le 20 décembre cet espace de
25000 m2 bâtis, à 8 minutes des gares et en accès
direct sur la rocade nord ouest. Pas de grand plateau
ni d'immeubles à étages ici mais du tertiaire simple et
plutôt ancien, qui ne le situait pas vraiment dans la
cartographie du marché neuf.
Le nouveau propriétaire entend bien redynamiser ce
site un peu fatigué qui héberge près de 500 salariés.
Un accès piéton direct vers le métro sera ouvert,
l'éclairage repris, une animation sera prévue avec un
site Internet dédié, ainsi que la venue d'un food
trucks. « Il faut passer de l'investissement immobilier
à l'immobilier d'investissement », relève Bruno
Gimazane, dirigeant de Thema Properties, qui
accompagne l'opération. « On va amener un peu
de vie ». Mais aussi des projets : Trois zones ont été
identifiées dans le périmètre actuel pour accueillir des
programmes phasés. Le premier se substituera à deux
bâtiments devenus inadaptés, appelés à être
remplacés par deux nouveaux immeubles de qualité
supérieure, de 4500 m2, destinés à accueillir
« des sièges sociaux d'entreprises régionales ».
La foncière a déjà fait plancher quatre belles griffes
lilloises de l'architecture sur ces projets (Coldefi
& Associés, Goulard Brabant Loïez, Paindavoine
Parmentier et Saison Menu), en partenariat avec
le promoteur KIC. Les permis de construire seront
déposés avant la fin du semestre, pour une livraison
espérée au premier trimestre 2016, en fonction de
la commercialisation. « On ne lancera pas en blanc »,
précise Bruno Gimazane, qui voit dans le site une
offre alternative aux principaux secteurs teritaires de
la métropole. Sur un deuxième espace, des bâtiments
mixtes pourront étre développés (atelier et bureaux)
en parallèle. Une dernière opération est envisagée
ensuite mais à un horizon plus lointain.
Villeneuve d'Ascq
Cure de jouvence pour le Parc des Prés
Mathieu Léonard, BNP Paribas Real Estate
Lille affiche clairement sa position de 2e pôletertiaire en région derrièreLyon. C'est le cas aussi eninvestissement, avec 145 M€ contre 655 M€ àLyon. Mais nous avons faitbeaucoup plus que Marseille(15 M€ en 2013) et l'andernier il y a même eu
4 opérations vendues en VEFA (vente en étatfutur d'achèvement), dont trois en blanc. Lemarché lillois est reconnu par les investisseursfrançais et étrangers. Leur produit phare, c'estEuralille, dont il ne faut pas oublier que c'est letroisième quartier d'affaires français derrière laDéfense
►
La surface moyenne l’an dernier est très au delà des niveaux récents
Suroffre en seconde main,pénurie en neuf Résultat : le stock en neuf est au-
jourd'hui à un niveau très faible.
« Nous avons 15 à 19 mois de stock, se-
lon le rythme de commercialisation.
Il n'y a pas péril en la demeure, mais
la répartition géographique du stock
n'est pas optimisée », souligne André
Bartoszak. La tension la plus forte est
sur Lille et Euralille. « Une demande
de 5000 m2 sur Lille à horizon d'un an,
je ne sais pas faire », lance Hugues
Laffineur, qui note au contraire une
abondance d'offre sur les grands bou-
levards, « où l'on parle de 3 à 4 ans
d'écoulement ».
De nouvelles offres intéressantes se
font jour comme sur le parc des Prés
(Villeneuve d'Ascq), devenu un peu ob-
solète et que son nouveau propriétaire
Laurent Menissez a l'intention de for-
tement rénover et redynamiser. Avec
notamment deux bâtiments neufs qui
totaliseront 9000 m2 (lire ci-contre).
De la même façon, le programme Ri-
veo, sur l'ex site Rhodia à Marquette-
La Madeleine vient proposer une of-
fre alternative intéressante, à grande
proximité du cœur de Lille. Pour le
marché de la seconde main, le stock
métropolitain devient très surabon-
dant, avec 200 000 m2 disponibles,
correspondant à 30 mois de com-
Source OBM
GRAND ANGLE20>Enquête
Patrick Duez, CBRE
la chance du marché lillois est qu’on a les bonsfondamentaux. Sur cinq ou dix ans, on a un
marché stable et profond.Même en conjoncture difficile,il démontre sa stabilité. Ladensification d’Euralille estimportante. On va être entension sur l’offreimmédiatement disponible en2014 et 2015, donc les
immeubles de seconde main sur Euralille vonttirer leur épingle du jeu en attendant.
Malgré une tension sur les prix, lesvaleurs locativesen secteurprivilégié sontrestées très solides
VALEURS LOCATIVES PAR SECTEUR
Euralille Lille Grands boulevards
Villeneuve d’Ascq
Roubaix Tourcoing
Periphérie
220190
210175 170
145155145
160135
150
130
neuf
2ndmain
EVOLUTION DU STOCK SECONDE MAIN COMPARÉ AU VOLUME DE TRANSACTIONS
189100
190800
168000
172552195000
196900
185500
201500203998
206453
100000
50000
150000
91580
6925577237
92205
78464
2009 2010 2011 2012 2013
Stock à 6 - 12 mois Stock à 6 mois Transactions
Eloi Carton, directeur des programmesimmobiliers à la Caissed'Epargne NFE
Sur les emplacements « prime »,au cœur de Lille et sur Euralille la
demande estrestée forte en2013, du fait dequelquestransactionsavec des loyerstoujours élevés,même si Lille
est moins chère que d'autresmétropoles. Pour 2014, on entredans une conjoncture un peu pluscomplexe, mais cette partie «prime» restera. On observe desrendements à la baisse, mais ilfaut garder à l'esprit qu'unrendement élevé traduit un risqueélevé. On est dans une logiquefinancière. Qui dit risque moinsélevé dit rendement moins élevé.
mercialisation. Les acteurs de la place
aimeraient une politique de muta-
tion de la partie la plus inadaptée de ce
parc, qui permettrait à la fois de ré-
pondre à la pénurie de logement tout
en “nettoyant” les bureaux de seconde
main. Mais tous les observateurs s'ac-
cordent à dire que la turbine tertiaire
retrouvera vigueur d'abord et avant
tout avec la croissance créatrice d'em-
plois et, ipso facto, de besoins en mè-
tres carrés. « Seule une reprise éco-
nomique et le retour à la confiance des
acteurs permettront aux marchés de
retrouver de réelles conditions de re-
prise durable », analyse Benoît Tirot.
Or les indicateurs avancés de confiance
►
180
160160
140150
125140
120
135
110
135
115
neuf
2ndmain
Moyenne Valeurmaxi
Source BNP Paribas Real Estate
des chefs d'entreprise de la région
restent toujours d'une grande moro-
sité. Et le moteur important de la de-
mande publique et para-publique est
à la merci de coupes budgétaires dras-
tiques.
Mais Lille restera un marché impor-
tant, assis sur des acteurs variés et
puissants. Pour 2014, trois opérations
en propre vont déjà nourrir le secteur :
l'avènement (enfin) de la Cité des
Métiers, à Lille Sud, sous l'égide de
la chambre des métiers, le futur siège
régional d'Orange (17 000 m2) dont
l'annonce imminente fait l'objet de
toutes les supputations, ou encore
le rectorat
GRAND ANGLE22>Enquête
Al'heure où l'argent public est
rare, c'est le meilleur outil d'ac-
compagnement des politiques
publiques ». Jean-Marie Bricogne,
ancien directeur régional de la Caisse
des Dépôts en Haute Normandie,
plaide aisément la cause de Batixia,
qu'il dirige depuis quatre ans. Atypique
depuis l'origine, cet organisme né de
la loi Gayssot l'est resté : il est sans
équivalent en France. Associant Ré-
gion, Caisse d'Epargne Nord France
Europe, Caisse des Dépôts et l'IRD (via
Batixis), il co-investit dans des SCI
dans des zones en politique de la ville
que fuient les opérateurs privés. Exem-
ple emblématique : le pôle tertiaire Ri-
véo qu'il a réalisé avec la Caisse
d'Epargne et la Sem Ville Renouvelée,
à Marquette, sur l'ancienne friche
Rhodia. Bordant la Deûle, à dix mi-
nutes du centre de Lille, l'endroit est
encore peu engageant. Après un pre-
mier bâtiment de 3300 m2 lancé en
2010, et dans lequel Batixia a im-
planté son siège, au côté de celui de
Spie Batignoles, le deuxième bâti-
ment vient d'être inauguré, attirant
plusieurs locataires comme Artelia
ou la direction des cafés Meo-Fichaux.
Restent 1600 m2 à louer. Mais la par-
tie est longue et le temps du retour sur
investissement incertain. « C'est un
peu incongru de mettre des bureaux
ici aujourd'hui. Mais à terme, on sera
dans un nouvel espace urbain d'une
qualité remarquable, ce sera le futur
plus beau parc de la métropole avec
une grande mixité fonctionnelle »
poursuit Jean-Marie Bricogne. Les
deux bâtiments similaires qui viennent
d'obtenir leur permis de construire sur
la zone ne seront en revanche pas por-
tés par Batixia, qui veut garder son rôle
de moteur en phase amont.
Autre illustration : le futur hôtel
d'entreprises de Lille-Sud, sur lequel
la participation de Batixia sera excep-
tionnellement très élevée (contre
une moyenne de 20 à 50%).
Sur 1300 m2, l'opérateur associé à
KIC va investir 3 M€ pour livrer en no-
vembre prochain un immeuble dédié
aux petites entreprises, avec des cel-
lules de 30 à 60 m2. Batixia devrait
réaliser une opération analogue à
Loos-en-Gohelle sur un bâtiment de
1600 m2, et envisage aussi d'investir
dans un ensemble de 3600 m2 sur le
technopole Transalley de Valen-
ciennes, avec la CDC et KIC. La société
a aussi signé une opération emblé-
matique à Roubaix où elle va réaliser
une extension de 6000 m2, avec la Fon-
cière des érables et la CDC, pour loger
CA Consumer Finance (livraison at-
La société d’investissement dédiée à la politique de la ville donne l'impulsion immobilière dans des zones délaissées par le privé.
Batixia joue mal placé pour gagner
tendue en 2015). Un projet d'extension
du centre d'appels Armatis à Calais est
également à l'étude, avec le promoteur
DCB International.
75 000 m2 en portefeuilleSi les sorties de programmes sont en-
core rares, elles débutent, à l'instar du
bowling de Valenciennes, dont le por-
teur vient de racheter les parts de
Batixia. Au total, celle-ci a contribué à
la construction de 90 000 m2 depuis sa
création, à travers 20 opérations, et
porte encore 75 000 m2 en porte-
feuille aujourd'hui. Dans un contexte
économique qui se durcit, avec des opé-
rations difficiles et des locataires qui
mordent la poussière (comme Puri-
function, à Eurasanté), Batixia veut
élargir son assise en nouant de nou-
veaux partenariats, avec la Sem VR,
mais aussi l'EPF ou l'Epareca (qui
réhabilite de l'immobilier à vocation
commercial dans les territoires en dif-
ficulté). Après avoir mené à bien des
projets qui totalisent 21,4 M€ en 2013,
Batixia vise 15 M€ en cette année
électorale
90000 m2
C’est le parc immobilier que Batixia a contribué à créer en dix ans
L’opération Riveo, à Marquette, vise àamorcer un nouveaupôle tertiaire surl’ancienne fricheRhodia
«
