Etude conduite par le Groupe d’Etude et de Recherche ... GENESE ET PROCESSUS DE STRUCTURATION

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  • GENESE ET PROCESSUS DE

    STRUCTURATION DUNE MAITRISE

    DUSAGES INTEGREE AU PROJET

    IMMOBILIER ILINK

    Etude conduite par le Groupe dEtude

    et de Recherche Sociale - 2015

    ETUDE CO-FINANCEE PAR :

    Ilink association PUCA

    Gers 9 rue des Olivettes 44300 Nantes

    02 40 20 24 98 / contact@gers-sociologie.fr

  • Gense et processus de structuration dune matrise dusages intgre au projet immobilier Ilink, GERS, 2015 2

  • Gense et processus de structuration dune matrise dusages intgre au projet immobilier Ilink, GERS, 2015 3

    Sommaire I. CONTEXTE DE LA COMMANDE, OBJECTIFS ET METHODOLOGIE DE LETUDE ........... 6

    1.1 Contexte de la commande et objectifs de ltude .......................................................... 6

    1.2 Mthodologie de ltude ............................................................................................... 7

    Le systme dacteurs ...................................................................................................... 7

    Ilink association et Une le cosystme dentreprises ...................................................... 8

    La dmarche denqute .................................................................................................. 8

    II. CONTEXTE ET ACTEURS, ENTRE OPPORTUNITES ET CONTRAINTES ....................... 10 2.1 Contexte local dmergence du programme immobilier link ....................................... 10

    Lle de Nantes un projet de reconversion central .......................................................... 10

    Le programme immobilier link : lexemplarit cologique et la mixit fonctionnelle et pour

    ambition ...................................................................................................................... 14

    2.2 Construction du rseau dacteurs et structuration du potentiel coopratif .................. 17

    La production dun projet damnagement ambitieux par la SAMOA (2010-2012) .......... 17

    La cration dun consortium de constructeurs aux comptences complmentaires (2011)

    ................................................................................................................................... 17

    Lmergence des acteurs porteurs de la matrise dusages (2012-2013) ......................... 19

    Le travail de veille des lus (2011-2013) ....................................................................... 21

    La dsignation des matres duvre architecturaux (2013) ............................................ 21

    2.3 Lvolution de limportance relative accorde la prise en compte des usages et ses

    effets sur la conduite du projet immobilier ...................................................................... 24

    La place des usages raffirme lissu du concours : une option politique ................... 24

    Une convergence dintrts spcifiques ......................................................................... 26

    Un projet peu formalis aux lectures multiples et sans organisation adapte ................ 30

    2.4. Une conduite de projet inventer............................................................................. 33

    Incitation la collaboration par la concurrence : le jeu par la bande ............................. 33

    Le financement de la matrise dusage comme catalyseur de la problmatique

    organisationnelle ......................................................................................................... 34

    Enjeux de la dfinition collective des conditions de la coopration ................................. 36

    III. CONDITIONS DE DEVELOPPEMENT ET MISE EN UVRE DE LA MAITRISE

    DUSAGE 3.1 Du storytelling au storymaking : la dmarche apprenante ......................................... 40

    Le projet pour comptence ........................................................................................... 40

    Mobilisation et articulation des comptences cls ......................................................... 42

    La complexification progressive des scnarii et ses supports ......................................... 45

    3.2 Applications concrtes dans lamnagement du projet immobilier et danimation des

    espaces partags ............................................................................................................ 51

  • Gense et processus de structuration dune matrise dusages intgre au projet immobilier Ilink, GERS, 2015 4

    La stratgie de loutsider .............................................................................................. 51

    La rvision des plans masse ......................................................................................... 52

    Tiers-lieux et espaces partags ..................................................................................... 53

    3.3 Une prise en compte des usages multiforme et itrative ............................................... 55

    Projeter des usages intgrer au projet ........................................................................ 55

    De la communaut habitante aux adhrents des associations une le cosystme

    dentreprise et link association .................................................................................... 56

    Accompagner lappropriation du projet dusages par les diffrentes catgories dusagers

    du site ......................................................................................................................... 57

    3.4 Modalits de gouvernance et conduite de la prise en compte des usages .................... 60

    Un modle dorganisation volutif mais non partag ..................................................... 60

    La professionnalisation de la dmarche de la prise en compte des usages entre ncessit

    et perspectives de long cours ....................................................................................... 63

    IV. UNE MAITRISE DUSAGES INTEGREE SOUS QUELLES CONDITIONS ? ................... 65 4.1 Des usages et des usagers circonscrire ................................................................... 66

    4.2 Porter les usages : de la pratique bnvole la pratique professionnelle ..................... 67

    Un demi-sicle de tentative dintgration des usages dans lurbain et larchitecture ....... 68

    Porte-voix des usages : un rle prendre ou apprendre ............................................. 69

    4.3 La matrise : un processus global ou morcel ............................................................ 70

    Projeter les usages ....................................................................................................... 70

    Exprimenter des usages ............................................................................................. 70

    Accompagner les usagers ............................................................................................. 70

    4.4 Intgrer les usages : Intgrer un cot supplmentaire ? ............................................. 71

    Un cot port par la maitrise douvrage immobilire prive ........................................... 71

    Un cot port par la maitrise douvrage publique, dans son rle damnageur ............... 72

    Un maitrise dusage autonome, subventionne ou bnvole .......................................... 72

    BIBLIOGRAPHIE INDICATIVE ...................................................................................................... 73

  • Gense et processus de structuration dune matrise dusages intgre au projet immobilier Ilink, GERS, 2015 5

    La prsente recherche a t conduite par Virginie Grandhomme, Karine Meslin, et Loc Rousselot sociologues membres du G.E.R.S (Groupe dEtude et de Recherche Sociale) bas Nantes. Cette tude analyse la gense et les processus de structuration du projet immobilier Ilink, situ dans un quartier nantais fort enjeu politique, emblmatique de la manire dont la Ville intgre la culture au renouvellement urbain. Lintrt port ce projet tient la singularit de son laboration et, plus prcisment, au rle majeur et croissant occup par les usages en son sein. Les promoteurs/constructeurs laurats du concours lanc par lamnageur du site ont intgr leur quipe des entreprises intresses pour acheter des locaux professionnels. Leur prsence tait initialement envisage comme un gage de dynamisation conomique du site et de dveloppement dun projet de quartier, une fois les immeubles sortis de terre. Les volutions produites par larrive de ces nouveaux acteurs dans le champ de la programmation immobilire sont remarquables plus dun titre. Dun point de vue proprement programmatique dabord, ces futurs usagers ont russi, force de travail et dargumentation, faire modifier le plan masse des architectes. Cette transformation est dautant plus considrable que la place accorde aux usages est gnralement subsidiaire. Les contraintes techniques et conomiques, les dlais de ralisation ou le manque dhabitude suffisent bien souvent les vincer ou, pour le moins, retarder leur prise en compte jusqu ltape des derniers amnagements intrieurs1. Cette intgration prcoce et importante des usages, a un autre corolaire plus discret, mais non moins intressant. Le travail de promotion et de conviction ralis par les usagers mobiliss, pour valoriser leur contribution, lui permettre de durer dans le temps long de la programmation et de la faire rmunrer, a particip banaliser et lgitimer la question des usages. Localement, celle-ci est passe du statut de problmatique confidentielle celui de problmatique publique. Ainsi, lamnageur du site tudi a, depuis lors, systmatis la prise en compte des usages dans ses marchs publics, tandis que certains lus locaux soutiennent cette initiative prive a