ETUDE DE POTENTIEL ET DE RESTRUCTURATION …pivadis.tm.fr/upload/UserFiles/File/EXPERTISE COMMERCIALE EPARE… · JUILLET 2008 AMIENS AMIENS --00 PIVADIS ETUDE DE POTENTIEL ... compte

CENTRE COMMERCIAL COLVERTCENTRE COMMERCIAL COLVERTAMIENS AMIENS -- 00JUILLET 2008

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ETUDE DE POTENTIELETUDE DE POTENTIEL

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ETUDE DE POTENTIELETUDE DE POTENTIELET DE RESTRUCTURATIONET DE RESTRUCTURATIONDU CENTRE COMMERCIALDU CENTRE COMMERCIAL

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AMIENSAMIENS

Proposition de programme commercialProposition de programme commercial

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24, Rue de la Bredauche45380 LA CHAPELLE ST MESMIN45380 LA CHAPELLE ST MESMIN

Tél: 02.38.43.41.38 – Fax: 02.38.70.50.95Email: [email protected]

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8. PROGRAMME COMMERCIAL ENVISAGEABLE


8.1. Un marché théorique qui devrait peu varié dans le cadre du projet de rénovation urbaine.

Marché théorique estimatif actuel, en M€

Alimentaire Equipement de la

Equipement de la maison

Hygiène santé beauté

Culture loisirs

Total

personneColvert 9,7 2,5 3,3 1,9 3,5 20,8Saint Pierre 2 5,1 1,3 1,7 1,0 1,7 10,9Saint Pierre 1 4,0 1,1 1,4 0,8 1,5 8,9Nord Ouest 8,9 2,4 3,1 1,8 3,2 19,3Nord Ouest 8,9 2,4 3,1 1,8 3,2 19,3Espoir & Avenir 2,3 0,6 0,8 0,4 0,8 4,9Marivaux 8,2 2,2 2,9 1,6 3,0 18,0

Total zone enquêtée 38,1 10,1 13,2 7,6 13,7 82,8

Marché théorique projeté après projet urbain, en M€ (hors inflation)

Alimentaire Equipement de la

personne


Hygiène santé beauté

Culture loisirs

Total

Colvert 10,0 2,6 3,4 1,9 3,6 21,4Colvert 10,0 2,6 3,4 1,9 3,6 21,4Saint Pierre 2 5,1 1,3 1,7 1,0 1,7 10,9Saint Pierre 1 4,0 1,1 1,4 0,8 1,5 8,9Nord Ouest 8,2 2,2 2,8 1,6 3,0 17,8Espoir & Avenir 2,3 0,6 0,8 0,4 0,8 4,8Marivaux 8,2 2,2 2,9 1,6 3,0 18,0

Total zone enquêtée 37,7 10,0 13,1 7,5 13,6 81,9

En l’état actuel du projet urbain, et sans intégrer une densification de logements sur le site du centre commercial du Colvert, l’évolutionà attendre du marché théorique sur la zone d’influence du site est à peu près stable, avec des nuances en fonction des secteursgéographiques.


8.2. Proposition de composition commerciale à terme.La proposition de programme commercial à terme sur site est basée sur une analyse du potentiel de chiffre d’affaires optimisé, activitépar activité, sur le site. Il prend en compte également l’existant et l’historique du site pour évaluer les taux d’emprise envisageables,compte tenu du caractère atypique du site. Ainsi, la colonne composition « classique » donne le format qui serait envisagé si le site nebénéficiait pas de l’apport d’une clientèle extérieure, avec son rôle de centralité sur l’ensemble des quartiers Nord d’Amiens. Bien

Existant cc Colvert

Surfaces SHON esti‐matives

Remarques(?)=surfaces à confirmer

Chiffre d'affaires

estimatif (en k€)

Chiffre d'affaires optimisé après

rénovation urbaine

Composition "classique"

RemarquesProgramme commercial proposé

évidemment, cette analyse tient compte de l’environnement concurrentiel et de l’évolution prévisible des comportements d’achats.

)Alimentaire:

Boulangerie pâtisserie 3 260 120+84+60(?) ‐ Travaux envisagés pour 1 ets

900 1000 1 3 270 1 boulangerie + 2 points chaud

Vi i iViennoiserieBoucherie charcuterie 1 60 (?) 500 1 Intégré à la moyenne surface alimentaireBoucherie hallal 3 240 120+60(?)+60(?) 2000 1900 1 2 200 120+60Poissonnerie 1 126 Travaux envisagés 230 220 1 120 Repositionnement de l'existantPrimeursAutres alimentaires 1 60 (?) 130 Non repositionné( ) p

Généralistes:

BazarAlimentation généraleS é ttSupéretteHard Discount 1 800 CA recomposé; 1735

k€ déclaré par l'exploitant en 2007.

1840

Soft discount 3000 1 1 1200

CA potentiel 3 à 3,5 M€ pour un soft discount mais avec un impératif d'une offre produits frais très compétitive et poids inférieur de l'épicerie / boisson (au mieux un tiers du chiffre d'affaires) et limitation de la

SupermarchéHypermarché

)concurrence sur site.


Existant cc Colvert

Surfaces SHON

estimatives


Chiffre d'affaires

estimatif (en


rénovation urbaine


RemarquesProgramme commercial proposé(

k€)

Equipement de la personne

Li i

p p

LingerieHabillementChaussuresCouture, réparations, mercerieHorlogerie bijouterieg jBijoux fantaisie, accessoires


D i d itDroguerie produits d'entretienBricolageElectrodomestiqueRéparation électroménager

Linge de maison / tissuMobilier décoration …

Hygiène Santé Beauté

Pharmacie 1 200 2200 3100 1 1 150Pharmacie 1 200 2200 3100 1 1 150Optique 100Parfumerie / EsthétiqueCoiffure 1 30 145 260 1 2 100Laverie Pressing 30 CA potentiel insuffisant


Existant cc Colvert



Chiffre d'affaires

estimatif (en k€)


rénovation urbaine


RemarquesProgramme commercial proposé

Culture Loisirs

Presse / Librarie / Tabac / Jeux

1 60 (?) 1500 1600 1 1 80

Location vidéoFleuriste 80 CA un peu court pour une implantationInformatique multimédiaDivers 1 30 (?) 50

Autres services

Taxiphone / téléphonie / internet

3 160 80+60+20(?) 380 1 80

Bar / snack 3 400 200+140+60(?) 2 240 2 intentions de vente sur 3 existants.Kebab / sandwicherie / pizza à emporter

4 180 67+35+40(?)+40(?) 1 2 120p

Bar Brasserie 1 180 105 1 1 180 Intention de vente.RestaurantCordonnerie multiservicesAgence bancaire 1 120 Caisse d'Epargne 1 120 Maintien existantDABA d'Agent d'assurancesAuto écoleCentre auto / GarageStation serviceLavage autoLa PosteLaboratoire / médical

Total 26 2906 9495 11290 9 18 2860(hors services)


8.3. Variante de composition commerciale.

Compte tenu du caractère atypique de la composition du chiffre potentiel de la « locomotive » alimentaire (1 M€ seulement depotentiel en épicerie / boisson) envisagée dans l’hypothèse de consommation initiale, nous vous proposons une variante de cettecomposition, qui se rapproche plus, dans l’équilibre de la composition, de la situation existante, avec une supérette ne jouant pas le rôlede locomotive mais plutôt un ensemble de commerces moteurs complémentaires les uns des autres

Existant cc Colvert



Chiffre d'affaires

estimatif (en k€)


rénovation urbaine


RemarquesVariante de programme commercial

de locomotive, mais plutôt un ensemble de commerces moteurs complémentaires les uns des autres.

Alimentaire:

Boulangerie pâtisserie 3 260 120+84+60(?) ‐ Travaux envisagés pour 1 ets

900 1000 1 3 270 1 boulangerie + 2 points chaud

ViennoiserieViennoiserieBoucherie charcuterie 1 60 (?) 500 1 1 120 Boucherie "discount"Boucherie hallal 3 240 120+60(?)+60(?) 2000 1900 1 2 200 120+60Poissonnerie 1 126 Travaux envisagés 230 220 1 120 Repositionnement de l'existantPrimeursAutres alimentaires 1 60 (?) 130 1 60 Repositionnement de l'existant

Généralistes:

BazarAlimentation généraleSupérette 1500 1 1 600 CA potentiel de 1 2 à 1 5 M€Supérette 1500 1 1 600 CA potentiel de 1,2 à 1,5 M€.Hard Discount 1 800 CA recomposé; 1735

k€ déclaré par l'exploitant en 2007. Fermé depuis.

1840

Soft discount

SupermarchéHypermarché


Existant cc Colvert

Surfaces SHON

estimatives


Chiffre d'affaires

estimatif (en k€)


rénovation urbaine



k€)

Equipement de la personne

LingeriebillHabillement

ChaussuresCouture, réparations, mercerieHorlogerie bijouterieBijoux fantaisie, accessoiresj ,


Droguerie produits d' id'entretienBricolageElectrodomestiqueRéparation électroménager

Linge de maison / tissug /Mobilier décoration …

Hygiène Santé Beauté

Pharmacie 1 200 2200 3100 1 1 150O i 100Optique 100Parfumerie / EsthétiqueCoiffure 1 30 145 260 1 1 60Laverie Pressing 30


Existant cc Colvert

Surfaces SHON

estimat‐ves


Chiffre d'affaires

estimatif (en k€)


rénovation urbaine



Culture Loisirs

Presse / Librarie / Tabac / Jeux

1 60 (?) 1500 1600 1 1 80

Location vidéoFleuriste 80 CA un peu court pour une implantationInformatique multimédiaDivers 1 30 (?) 50

Autres services

Taxiphone / téléphonie / internet

3 160 80+60+20(?) 380 1 80

Bar / snack 3 400 200+140+60(?) 1 120Kebab / sandwicherie / pizza à emporter

4 180 67+35+40(?)+40(?) 1 2 120p

Bar Brasserie 1 180 105 1 1 180 Repositionnement existantRestaurantCordonnerie multiservicesAgence bancaire 1 120 Caisse d'Epargne 1 120 Maintien existantDABA d'Agent d'assurancesAuto écoleCentre auto / GarageStation serviceLavage autoLa PosteLaboratoire / médical

Total 26 2906 9495 9790 9 18 2280(hors services)


L’hypothèse d’un soft discount, compte tenu de l’environnement concurrentiel existant, très proche, de lacomposition atypique du chiffre d’affaires envisageable, et des concepts de distribution connus à ce jour,

8.4.1. Inscription du programme commercial dans le

p yp q g , p j ,apparaît difficile à mettre en œuvre, car la capacité à trouver une enseigne adaptée et intéressée risque d’êtretrès limitée. C’est pourquoi, dans un premier temps, nous prendrons en compte la variante de programmationcommerciale, même si le positionnement prix de la supérette sera difficilement discount, pour une premièresimulation très schématique de l’inscription de ce programme dans le site, en tenant compte des contraintes dephasage de l’opération partant sur un principe de démolition / reconstruction du centre commercial comptecadre d’une

restructuration du site – hypothèse 1.

phasage de l opération, partant sur un principe de démolition / reconstruction du centre commercial, comptetenu de l’état de son bâti.La première hypothèse consiste à étirer le linéaire commercial le long de l’avenue de la Paix, en positionnant lasupérette en bout de ligne, au centre de l’espace à retraiter. Cette hypothèse n’est pas adaptéecommercialement, le linéaire étant trop long (supérieur à 100mètres).

180

180

SupéretteSupérette



Cette seconde hypothèse tient compte de la difficulté la première hypothèse pour repositionner, de manièretrès schématique, un linéaire commercial sur une partie du centre commercial existant, afin de compléter lelinéaire nécessaire au programme de 2.200 m² au total de SHON, sans modifier l’emplacement de lasupérette Il présente l’avantage de reconstituer une forme de place ce qui est très positif au niveaucadre d’une

restructuration du site – hypothèse 2.

supérette. Il présente l avantage de reconstituer une forme de place, ce qui est très positif au niveaucommercial, de plus répondant à la relocalisation du marché.

18

180

80

180SupéretteSupérette



Cette troisième hypothèse est une variante de la seconde, avec repositionnement de la supérette à l’Est qui,compte tenu de la fermeture actuel de Mutant, tire partie de ce élément négatif pour en faire uneopportunité; celle de donner la possibilité de reconstruire la supérette en fin d’opération, après démolition

cadre d’une restructuration du site – hypothèse 3.

complète et d’un seul tenant du centre commercial existant.

1

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00

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SupéretteSupérette60SupéretteSupérette


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