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Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

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La réglementation de l’occupation et de la gestion des sols dans les villes du Cameroun que constituent les agglomérations de plus de cinq mille habitants, en croissance exceptionnelle ; l’aménagement des rapports de voisinage entre leurs occupants… sont devenus un imbroglio inextricable pour les autorités camerounaises, qui, face au silence ou à l’inefficience des textes, réagissent parfois par des expropriations et des déguerpissements massifs, à la grande désolation de ces populations urbaines…

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1Droits fonciers urbains au Cameroun

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Droits fonciers urbains au CamerounDroits fonciers urbains au CamerounDroits fonciers urbains au CamerounDroits fonciers urbains au CamerounDroits fonciers urbains au Cameroun

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2 Droits fonciers urbains au Cameroun

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Éditions Presses Universitaires d'Afrique

ISBN 2-912086-63-9

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3Droits fonciers urbains au Cameroun

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André TIENTCHEU NJIAKOAndré TIENTCHEU NJIAKOAndré TIENTCHEU NJIAKOAndré TIENTCHEU NJIAKOAndré TIENTCHEU NJIAKODocteur d’Etat en droit privé

Enseignant à l’Université de Ngaoundéré

Droits fonciers urbainsDroits fonciers urbainsDroits fonciers urbainsDroits fonciers urbainsDroits fonciers urbainsauauauauau

CamerounCamerounCamerounCamerounCameroun

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B.P. 8106 Yaoundé - Camerounbastos, rue Mballa Eloumdem

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4 Droits fonciers urbains au Cameroun

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Au

Doyen Stanislas MELONE (!!!!!)qui aurait pu lire ces lignes

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5Droits fonciers urbains au Cameroun

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RemerciementsRemerciementsRemerciementsRemerciementsRemerciements

Ouvrage réalisé grâce aux contributions multiformes :

- Du Ministre délégué auprès du Ministre des Finances et du Budget, chargé du BudgetMonsieur Roger MELINGUI

- Du Ministre de l’Enseignement SupérieurMonsieur Jean Marie ATANGANA MEBARA

- Du Recteur de l’Université de NgaoundéréProfesseur Sammy DEBAN CHUMBOW

Qu’ils en soient sincèrement remerciés !!

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6 Droits fonciers urbains au Cameroun

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A.F.D. : Agence française de développementA.J.D.A.. : Actualité juridique droit administratifA.J.D.I. : Actualité juridique droit immobilierBull Civ : Bulletin des arrêts de la Cour de cassation, chambre civileC.A. : Cour d’AppelC.E. : Conseil d’Etat (Arrêts)C.G.I. : Code général des impôtsC.urb : Code de l’urbanismeC.Civ. : Code civilC.F.C. : Crédit foncier du CamerounC.C. : Décision du Conseil constitutionnelC.F.J/A. P : Cour fédérale de justice, Assemblée plénièreC.O.S. : Coefficient d’occupation du solCass. Civ. : Arrêt de la Cour de cassation (rendu par une chambre civile)Cass. Com : Arrêt de la Cour de cassation (rendu par une chambre commerciale)Cass. Crim. : Arrêt de la Cour de cassation (chambre criminelle)CS/C.A. : Cour Suprême / chambre administrativeD.H. : Dalloz HebdomadaireD.S. : Recueil Dalloz et SireyENAM : Ecole nationale d’administration et de magistratureFEICOM : Fonds spécial d’équipement et d’intervention intercommunalG.P. : Gazette du palaisJ.C.P. : Jurisclasseur périodiqueJ.O. : Journal officielL.G.D.J. : Librairie générale de droit et de jurisprudenceLITEC : Librairies techniquesMAETUR : Mission d’Aménagement et d’équipement des terrains urbains et rurauxMINUH : ministère de l’ Urbanisme et de l’HabitatMINVIL : ministère de la Ville

Principales abréviationsPrincipales abréviationsPrincipales abréviationsPrincipales abréviationsPrincipales abréviations

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8 Droits fonciers urbains au Cameroun

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Op-cit. : Œuvre déjà citéeP.N.G.E. : Plan national de gestion de l’environnementP.O.S. : Plan d’occupation du solR.A. : Revue de droit administratifR.A.J. : Revue africaine des sciences juridiquesR.T.D.C. : Revue trimestrielle de droit civilR.C.D. : Revue camerounaise de droitR.D.P. : Revue de droit public et de la science politique en France et à l’étrangerR.C.D.A. : Revue camerounaise du droit des affairesR.D.I. : Revue de droit immobilierRec -Leb : Recueil des arrêts du conseil d’EtatRep. Defrenois : Répertoire du Notariat DefrenoisS : Recueil SireyS.D.A.U. : Schémas directeurs d’aménagement et d’urbanismeS.I.C. : Société immobilière du CamerounT C : Tribunal des conflitsT.G.I. : Tribunal de grande instanceT.P.D. : Tribunal de premier degréV.R.D. : Voiries et réseaux diversZ.U.P. : Zones à urbaniser par priorité

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9Droits fonciers urbains au Cameroun

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Préliminaires sur le phénomène urbain au CamerounPréliminaires sur le phénomène urbain au CamerounPréliminaires sur le phénomène urbain au CamerounPréliminaires sur le phénomène urbain au CamerounPréliminaires sur le phénomène urbain au Cameroun

Le sort des agglomérations urbaines du Cameroun face aux responsabilités qui leurincombent n’a rien d’enviable. L’ampleur réelle des besoins à satisfaire est immense1 , commedans la plupart des villes africaines.

I - Une urbanisation galopante

Au Cameroun, le dynamisme urbain s’est manifesté depuis l’accession de ce pays àl’indépendance (le 1er janvier 1960) par une croissance fulgurante, à la fois du nombre desvilles, de leur population et de leur surface bâtie2 . Ceci a fait dire que « la croissance desvilles du Tiers Monde donne le vertige »3

La notion de ville elle-même prend véritablement corps sous l’administration françaiseet britannique, avec l’introduction au Cameroun de la notion de commerce4 . La périodeallant de 1920 à 1960 se caractérise en effet par une municipalisation progressive du terri-toire camerounais. C’est en 1922 que le gouvernement britannique crée dans la partie duCameroun placée sous son administration, en vertu du mandat de la Société Des Nations(SDN) les «native courts», sortes d’instances juridiques chargées de connaître les litiges lesplus divers d’intérêt local. Par la suite, elles se transformeront en " Native authorities", puisen "Local councils", et finalement en "Area councils" qui sont de véritables communesrurales5 .

1 TIMNOU Joseph-Pierre, L’urbanisation du Cameroun et ses conséquences démographiques, Thèse de Doctoratd’Etat, Université de Bordeaux III, 1990, 500 pages multigr.2 Voir KENGNE FODOUOP et BOPDA Athanase, Un demi Siècle de recherche urbaine au Cameroun, PressesUniversitaire de Yaoundé 2000 p.18 et S.3 Maurice KAMTO, "Introduction au droit de l’urbanisme du Cameroun", Revue de droit public et de la sciencepolitique en France et à l’Etranger (RDP), n°6, Pan 1989, pages 1600 et S.Voir aussiMAINET Guy, DOUALA, croissance et servitudes, Paris, l’Harmattan, 611 pages, 1985. Collection Villes etEntreprises.KAMGA SOUOP A., Bafoussam, étude géographique, Thèse de Doctorat de 3ème cycle, Université de BordeauxIII, 1977.HOUYAMNE (E.), KAELE : croissance urbaine et rayonnement spatial, Mémoire de fin d’études (DIPES II degéographie) à l’Ecole Normale Supérieure de l’Université de Yaoundé, 1990, 110 pages.MAYINGA Jacques, Etude sur l’agglomération de Yaoundé, Thèse de Doctorat de 3ème cycle de géographie,Université de Paris I, Panthéon - Sorbonne, 1984, 242 pages.LACIER F., "Les centres urbains au Cameroun, typologie et perspectives de développement", Yaoundé, MissionSecteur Urbain du Cameroun, 1982, 82 pages.4 Lire aussi CHAMPAUD (J.), Villes et campagnes du Cameroun de l’Ouest, 1983, Paris, ORSTOM.

5 Maurice KAMTO, Op.cit., page 1610.

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que les dispositions des articles 697 et suivantes du Code civil relatives à des servitudesincontestables- les servitudes du fait de l’homme – leur sont en principe applicables (le droitpour le propriétaire du fonds dominant de faire les ouvrages nécessaires pour l’usage et laconservation de la servitude, à condition de ne pas aggraver la situation du fonds servant derestreindre l’exercice de la servitude, le droit de s’affranchir, par abandon, des obligationsqu’elle peut lui imposer). C’est bien ce qu’admettent d’autres adversaires de la qualificationde servitude, donnée aux servitudes légales ; mais ils font observer, aussi, que celles-cisuivent, à certains égards, un régime particulier, parce « qu’elles sont le droit commun de lapropriété foncière dont elles précisent les limites » : spécialement, elles ne s’éteignent pas,par non-usage trentenaire, à la différence des servitudes conventionnelles (art. 706 C. C.),puisqu’on ne prescrit pas contre la loi478 ; de même encore, si elles n’étaient pas déclaréespar un vendeur qui aliénerait son fonds « libre de toute servitude », sa responsabilité ne seraitpas engagée envers l’acquéreur479 .

C’est pourquoi ces auteurs affirment qu’il s’agirait de charges « sui generis », d’insti-tutions hybrides480 .

Ces objections sont certaines. Il semble, néanmoins, que le caractère de servitudes, desservitudes naturelles et des servitudes légales d’intérêt privé, soit prédominant et que l’onpuisse s’y tenir ; même si, par certains de leurs traits, elles s’apparentent à des obligations devoisinage. La Cour de cassation a, du reste, admis481 que la servitude de vues pouvait s’éteindrepar non-usage trentenaire : solution contestable, sans doute, mais qui témoigne, en tout cas,que pour elle, il n’y aurait pas d’obstacle décisif à parler, ici, de servitude482 , encore que lelégislateur reste rebelle à l’usucapion des droits réels. Il en va autrement des servitudeslégales d’intérêt public.

B - Application aux servitudes légales d’intérêt public

Ce qui s’oppose à reconnaître à ces servitudes la nature de servitude, c’est qu’avecelles, nous l’avons déjà dit, on ne trouve pas de fonds dominant, au sens ordinaire de ceterme.

Les charges qui pèsent sur les propriétés interviennent dans l’intérêt général, et ce,même si certains immeubles ou certaines personnes paraissent plus particulièrement en pro-fiter : par exemple, le domaine public, pour les servitudes de visibilité imposées aux rive-rains des voies publiques483 ; les organismes qui gèrent les aérodromes privés ouverts à lacirculation aérienne publique, pour les servitudes de dégagement et de ne pas surélever484 ;les skieurs, pour les servitudes permettant de passer sur les propriétés privées pendant lespériodes d’enneigement485 ; les propriétés, pour toutes les servitudes d’urbanisme dont profi-teraient leurs immeubles (leur garantissant clarté, ensoleillement, vue), etc.

478 Cf. Angers, 9 déc. 1968. J. C. P. 1969. II. 15783, note Goubeaux.479 Cf. Carbonnier R. T. Dt ; Civ ; 1956. P. 549. Civ ; 15 oct. 1963. D. 1963. 715. Paris 24 oct. 1966.D. 1967.S. 143, et note Bihr sous Rouen, 3 mars 1970. D. 1971. 715.480 Beudant et Lerebourg - Pigeonière, Cours de Droit civil Français. T. IV par voirin, n° 562.481 Civ. 3°, 12 nov° 1975 ; J. C. P. 76 II. 18400, note Goubeaux.482 Weill. Loc. Cit. n° 98, p. 87 ; Marty et Raynaud, loc. Cit. n° 144.483 D. 30 oct. 1935, art. 2 ; D. n° 58. 1316 du 23 déc. 1958 ; D. n° 611298 du 30 nov. 1961.484 C. Aviat. Art. 66, D. n° 60. 1059, 29 sept. 1960.485 L. 28 mai 1953, art. 17.

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Il convient donc de les analyser moins en des droits réels grevant les propriétés, qu’endes obligations attachées à celles-ci et qui vont les suivre entre quelques mains qu’ellessoient : des obligations « propter rem »486 .

Certes, la Cour de cassation a paru pourtant favorable à la qualification de droit réel,lorsqu’à deux reprises au moins, elle a déclaré que « l’existence d’un fonds dominant et d’unfonds servant n’est pas essentielle à l’existence d’une servitude lorsque celle-ci est créée parla loi »487 : ce qui lui a permis d’accorder le bénéfice des actions possessoires à un particulierqui se plaignait du préjudice que lui avait causé la violation par un propriétaire d’une servituded’intérêt général.

Or, nous savons déjà que les actions possessoires assurent la protection de la propriétéimmobilière et de certaines servitudes (de celles, en particulier, qui reposent sur un titrelégal, judiciaire ou volontaire). Est-ce à dire que les servitudes légales feraient naître desdroits réels au profit des particuliers ? Qu’il s’agissait de servitudes véritables ? Ce serait,en tout cas, des servitudes bien originales, puisqu’elles pourraient s’accommoder d’une ab-sence de fonds dominant. Et c’est pourquoi M . Goubeaux488 ne croit pas que la formuleutilisée par la Cour de cassation soit à prendre à la lettre.

S’il le fallait, cependant, il conviendrait de constater que celle-ci a changé d’opinion.Par un arrêt du 23 juin 1971 (précité), elle a, en effet, refusé d’accorder la protection

possessoire à un propriétaire qui se plaignait du trouble résultant de travaux exécutés par unvoisin, au mépris d’un règlement d’urbanisme. A cette occasion, elle s’est appropriée lesmotifs de l’arrêt soumis à sa censure et d’après lesquels : « Les charges réelles imposées auxfonds des particuliers par un plan d’urbanisme, édictées dans un but d’utilité publique, (ont)pour seul effet de mettre en œuvre et de faire respecter, dans des formes et suivant uneprocédure prévues par la loi, dès règles d’intérêt général, mais non de servir un fondsdominant en conférant à son possesseur des droits déterminés » et par suite que « le troubleinvoqué ne portait pas atteinte à un droit susceptible de possession » ;

Ainsi, les servitudes d’urbanisme et, plus largement, les servitudes légales d’intérêtgénéral, ne sont pas des droits réels (et donc, de véritables servitudes), puisque la protectionpossessoire leur est refusée. La possession est, en effet, la manifestation extérieure du droitréel, son « ombre », de sorte que protéger l’une, c’est, généralement, assurer la protectionde l’autre.

Section IVLes relations entre propriétaires et locatairesLes relations entre propriétaires et locatairesLes relations entre propriétaires et locatairesLes relations entre propriétaires et locatairesLes relations entre propriétaires et locataires

Si depuis 1960, de nombreux textes législatifs ont été pris qui touchaient au bail, lelégislateur camerounais n’a jamais entendu « reformer en bloc »489 tout le droit des baux ou,du moins, en ce qui concerne les baux à usage d’habitation.

486 Cf. Goubeaux, note sous Civ. 3°, 23 juin 1971, J. C. P. 1972 II. 16965 et les nombreuses références.487 Civ. 1°, 9 juin 1959, B. Civ. I. n° 291, p. 242 et 30 avril 1963. 1963 J. C. P. 1963 IV. 79.488 Note précitée sous Civ. 3°, 23 juin 1971.489 NAMATCHOUA NOUBISSIE Joseph Marie, La réglementation des loyers des logements d’étudiants del’Université de Yaoundé, Mémoire de Maîtrise en Droit privé francophone sous la direction de TIENTCHEUNJIAKO André, Université de Yaoundé, 1990/1991, pages 1 et S.

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A l’heure actuelle au Cameroun, il est généralement reconnu que la majorité des habi-tants des quartiers spontanés et de nombreuses parcelles assainies par la trilogie MAETUR –CFC – SIC490 , sont des locataires de terrains ou de logement (§ 1). Paradoxalement, c’est latolérance croissante des autorités à l’égard des quartiers spontanés, les sommes considéra-bles (provenant de l’aide extérieure) investies dans les quartiers assainies par le trio MAETUR– CFC – SIC et l’intégration toujours plus grande de ceux-ci dans les régimes fonciersofficiels, qui ont contribué à cet état de choses491 pour lequel des solutions doivent êtretrouvées (§ 2)492 .

§ 1 : L’état de la controverse sur la réglementation des loyers

La question fondamentale reste la suivante : dans quelle mesure le marché des logementsà louer devrait-il être réglementé ?493 Les opposants à tout contrôle prétendent qu’il estnécessaire d’attirer des capitaux privés dans les développements de terrains urbains destinésaux groupes économiquement faibles, et d’assurer la viabilité économique des projets delogements, en faveur des citadins pauvres494 , financés par des fonds publics. Les logementslocatifs peuvent satisfaire ces deux exigences, et il importe de ne rein faire qui entrave leurdéveloppement. Il convient de remarquer que la réglementation ne saurait être la panacée ;elle augmente les coûts et ne fournit aucun avantage à qui que ce soit. La pauvreté urbaine nesera pas diminuée par les règlements, mais par l’offre accrue de terrains urbains et parl’extension des services d’immatriculation et de crédits495 .

Il est important, cependant, de clarifier les implications de la réglementation des loge-ments locatifs. Le plus souvent, celle-ci couvre trois grands domaines : la location, la garan-tie de la propriété et la qualité du logement496 .

Les études sur le contrôle des loyers officiels au Cameroun ne sont généralement paspositives, quant aux avantages d’une telle réglementation.

Un argument en faveur de la réglementation est celui de la garantie de la propriété et dela qualité des logements (également pour des raisons de santé publique). Malheureusement,pour toutes sortes de raisons, l’efficacité de ces réglementations n’est guère plus grande que

490 FOKOU (D.), Le modèle SIC dans l’habitat urbain à Yaoundé, Mémoire de Maîtrise de géographie, Universitéde Yaoundé, département de géographie, 1982, Yaoundé.491 Lire MAINET Guy et PRISO Daniel Dickens, L’habitat populaire à Douala : Politique et pratiques dans lespays en voie de développement, Paris, l’Harmattan, 1987, pages 63-77.492 Lire : « Se loger à Yaoundé : une gageure », in quotidien Cameroon Tribune du mardi 18 septembre 2001,pages 15-18.493 NOUNYAN NGUIMBIS, Le marché de logement à Yaoundé, Thèse de Doctorat de 3ème cycle, Université deYaoundé, 1984.494 Lire, à cet effet :- Philippe MALINVAUD et Philippe JESTAZ, Op. Cit, n° 252 et S.- Roger MEVOUNGOU NSANA, Op. Cit., pages 15 et S.495 Lire aussi LEBRIS (E), « Contenu géographique et contenu social de la notion de résidence », in Cahiersd’Etudes Africaines, Paris, n° 81-83, 1982, XXI-1-3, pages 129-174.496 Arrêté n° 000287/Z1.2.3/MINUH du 04 juin 1990 portant réglementation des loyers des logements d’étudiantsde l’université de Yaoundé.Ordonnance n° 72/18 du 17 octobre 1972 modifiée par la loi n° 79/11 du 30 juin 1979 modifiée par la loi n° 89/011 du 28 juillet 1989 portant régime général des prix.

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celle du contrôle des loyers. Premièrement, il existe une grande variété de rapports officieuxet officiels entre propriétaires et locataires. Des facteurs relevant du droit coutumier peuventcontribuer à déterminer le début et la fin d’une relation ; des affiliations politiques peuventaussi être importantes. Par ailleurs, la grande propriété terrienne est très différente despetites locations caractéristiques des quartiers spontanés. Il est, par conséquent, extrême-ment difficile de concevoir un système réglementaire pour un tel mélange de relations et plusencore, de l’appliquer. On est alors résigné à ne compter que sur les résultats aléatoires desforces du marché ou de patronage politique pour assurer l’équité pour les locataires.

§ 2 : Solution souhaitable : faciliter l’accession à la propriété des logements

La solution adéquate nous semble consister à construire sur les terrains existants497 ,mettre au point des formes locales de réglementation plutôt que d’essayer d’imposer498 , surle modèle des institutions françaises ou autres, des institutions centrales, aussi bien intention-nées soient elles.

Les quartiers spontanés possèdent des organes pouvant aider à résoudre les conflits, ycompris les conflits entre propriétaires coutumiers et locataires. Ces organes pourraient êtreencouragés ou investis des pouvoirs leur permettant d’étendre leur activité dans ce domaine.Les chefs de quartier pourraient ainsi participer à la détermination des loyers.

En définitive, les partisans de la réglementation s’accordent avec les partisans de lasolution du marché pour dire que « la meilleure forme de contrôle des loyers est de faciliterl’accession à la propriété des logements499 . Elle allège la pression sur le marché locatif etabaisse automatiquement les loyers »500 .

497 Lire aussi : TAO NGAINAN, L’urbanisation de la ville de Yaoundé, Mémoire de fin d’étude à l’ENAM, sousla direction de Jean Claude QUERE, Yaoundé, 1992, pages 69-70.498 Roger MEVOUNGOU NSANA, Op. Cit., pages 15 et S.499 Lire aussi NSOUMBI (J.), Le financement du logement au Cameroun, édition La Pensée Universelle, Paris,1983.500 Edwards, in « Amis », 1990.

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501Droits fonciers urbains au Cameroun

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Index alphabétique des mots et expressionsIndex alphabétique des mots et expressionsIndex alphabétique des mots et expressionsIndex alphabétique des mots et expressionsIndex alphabétique des mots et expressions(Les numéros renvoient à la page du livre)

A

abattage 374Abornement

(Procès verbal) 7aboutissement 334abus 443abus de droit 161, 219, 259, 348abus de jouissance 226, 227abus de pouvoir 377abusus 232accaparement 457accession 478accession à la propriété 96accord préalable 7, 327, 330, 332, 334,

335, 336, 337accroissement démographique 312achèvement 293, 318, 350acquéreur 250acquisition 217, 359, 383, 384, 395,

431, 442, 444, 455, 456, 458Acquisition de la propriété 7acquisitions immobilières 447acte 77acte authentique 183acte conservatoire 119, 166acte d’administration 7, 119, 120, 165acte de conservation 7, 118acte de disposition 7, 118, 119

actes conservatoires 167actes d’urbanisme 22actes notariés 117acteurs 29action confessoire 125action en bornage 125action en revendication 125, 222action en révision 225action foncière 12action négatoire 125action personnelle 228action pétitoire 125, 458, 459action possessoire 125, 222, 215, 251action publique 98actions 13actions en garantie 215actions en revendication 215actions personnelles 222actions récursoires 215, 220, 225, 231actualisation 442adaptation 452Adjonction 7Adjudication 7adossement 196adressage 46, 89Aedificandi 7AFD 41, 42affaissement 333affichage 459, 489

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502 Droits fonciers urbains au Cameroun

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affleurement 228affouiller 204, 209affrontement 457agglomération 9, 45, 10, 97, 108, 273,

274, 312, 138, 160, 273, 275, 276,310, 460, 485

agglomérations urbaines 103agissements 377, 464agrandissement 304aires 455aliénation 59, 210, 218aliénations 269alignement 302, 313, 319, 329, 332, 342allivrement 57allocations 48, 449aménagement 12, 18, 19, 20, 21, 22,

23, 25, 26, 27, 32, 37, 47, 50, 51,53, 59, 74, 79, 93, 108, 109, 110,113, 137, 140, 145, 146, 147, 149,151, 152, 153, 155, 214, 273, 277,279, 280, 282, 283, 291, 294, 300,302, 304, 308, 309, 310, 314, 320,328, 332, 334, 336, 349, 357, 366,432, 475, 476, 486, 489, 490

aménagement prévisionnel 15aménagement urbain

23, 24, 26, 37, 39, 44aménageurs 489anarchique 353angles 63annule 458anticipation 51appartement 200, 201, 202, 204, 207,

210, 222, 223, 224, 228, 260, 264,267

appropriation 204, 358, 374, 420approvisionnement 103approximation 81arbitrage 333, 395arbitraire 56, 425arbres 328, 374, 445architecte 336, 350architecture 20arpentage 56, 60, 77, 78, 124

assainissement 18, 25, 32, 46, 101,104, 106, 146, 152, 206, 207, 291,299, 309, 333, 355, 461, 462

assemblée générale215, 216, 217, 218, 219, 229

assiette 18, 52, 59, 81, 83, 84, 85, 86,87, 88, 91, 246, 362

association 19, 49association foncière 26association syndicale 26associations foncières 21, 26astreinte 189, 227, 263, 346atteintes 454, 456, 483, 487attributaire 378attribution 60attributs de la propriété 137audits 50autochtones 382autorisation de bâtir 112, 148autorités municipales 46ayants-droit 395

B

bail 119, 251bail emphytéotique 13, 25, 326bailleur 40, 225, 230, 266, 267bailleurs de fonds 29, 40, 42, 43balcons 298, 302barrage 373bas-fonds 366base 455bâtiment 319baux 92bénéficiaire 448béton 430bidonvilles 306, 451, 484, 486bien-être 340, 464billetage 395BIRD 39blocage 437bois 430bon d’engagement 433bonne foi 189, 458, 465, 482bonne gouvernance 50

Page 20: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

503Droits fonciers urbains au Cameroun

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bornage 56, 60, 61, 63, 66, 77, 82,115, 117, 118, 124, 128, 129, 130,134, 135, 235, 249, 386, 394

bornage administratif 120bornage amiable 124, 126bornage collectif 120bornage de morcellement 120, 122, 123bornage d’immatriculation 120, 121bornage judiciaire 125, 126bornes 62, 66, 67, 68, 75, 115, 117,

127, 128, 129, 130, 131, 133, 134,135, 347

bornes des limites 122

~C~

cadastre 53, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 63,64, 65, 66, 69, 70, 72, 73, 75, 76,77, 78, 79, 80, 82, 86, 89, 115, 116,117, 121, 122, 123, 127, 149, 206,207, 210, 357,460

cadastre fiscal 80cadre 18cadre de vie 44caducité 343, 409cahiers de charges 47CAMRAIL 60, 67canalisations 208canevas 60, 62canevas de base 123canne à prisme 62carcan 446carnet de lever 131carreau 430carrelage 430cartographie 63, 64, 65CCNUH 273, 275cellules 33, 59, 60centimes additionnels 48centimes additionnels communaux 31, 36certificat 299certificat de conformité 153, 154, 155,

286, 293, 309, 323, 327, 330, 349,350, 351

certificat de salubrité 328

certificat d’urbanisme 286, 293, 299cessation 458cessibilité 396cession 396, 422, 480CFC 25, 30, 37, 145, 147, 252, 477chambres 222charges 218, 224, 225, 229, 232, 378charpente 430chaussées 328chaussées, 336cheminements 62chevauchement 375citadinité 50citadins 47, 105classement 336clés en main 204cloisons 188, 208, 209clôtures 208, 238, 248, 249, 258, 273,

296, 316, 318, 319, 377CNPS 25co-indivisaires 171, 179, 207code 52, 56, 57, 59, 74coefficient 277coefficient d’occupation du sol 109collaboration 464collectivités 15, 21, 23, 25, 48collectivités locales 22, 25, 26, 30, 32,

33, 34, 41, 45, 46, 47, 48, 49, 79,81, 110, 117, 124, 141, 146, 147,156, 280, 380, 476, 489

collectivités publiques 23, 26collectivités territoriales 35, 36, 44, 46comité interministériel 19comités 19commission 19, 65, 66, 70, 98, 102,

121, 384, 386, 387, 393, 435,440, 445, 446, 489

commission administrative 121commission consultative 121, 129, 459commission de surveillance 100communauté 356communauté urbaine 328, 366commune 21, 22, 23, 24, 25, 27, 32,

Page 21: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

504 Droits fonciers urbains au Cameroun

Presses Universitaires d'Afrique

33, 34, 35, 36, 37, 41, 42, 44, 49,74, 75,76, 78, 83, 84, 111, 112,116, 117, 123,130, 139, 237, 258,274, 275, 278, 279, 291, 297, 304,305, 309, 312, 324,328, 329, 366, 379

commune de plein exercice 22communes mixtes 22communes rurales 9, 97compensation 421, 432, 442compromis 446computation 437concentration 464, 474concession 61, 326, 335, 371, 381, 476concessionnaire 314, 315, 366, 380, 381,

399concurrence 479configuration 12, 57confrontation 469conseil d’administration 32, 33, 34, 35conseil municipal 111conseil syndical 215, 217consensus 446conservation 77, 442conservation cadastrale 76conservation foncière 207consignation 406consistance 75, 76, 78, 125, 205, 223consommateurs 297constat 435, 438, 440, 445, 446, 459constatation 466constructeur 336, 343construction 18, 20, 32, 22, 38, 77, 78,

81, 84, 87, 91, 99, 109, 238, 245,240, 243, 248, 249, 259, 264, 273,277, 285, 286, 289, 291, 296, 298,300, 301,302, 303,304, 305, 306, 309,311, 312, 313, 314, 315, 317, 318,319, 320, 323, 324, 325, 327, 330,332, 333, 334, 339,340, 341, 342,343, 344, 345, 346,348, 349, 353,354, 371, 372, 373, 425, 429, 445,454, 455, 486

constructions anarchiques 109constructions précaires 322consultatives 489contenance 58, 75, 77, 124contentieux 378, 473, 481contestation 413, 414, 428, 434, 439,

440, 447, 488contiguïté 234contradiction 441, 446contrat 45, 46, 48contrat de bail 232contrat de ville 29contribuables 38, 82, 83, 87, 88, 89contributions 81convention d’indivision

169, 170, 171, 183conventions d’indivision 184coopération 469copropriétaire 165, 167, 168, 169, 185,

189, 194, 196, 197, 198, 199, 200,201, 202, 203, 205, 208, 209, 210,213, 214, 215, 217, 219, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 227, 228,231, 232, 265

copropriété 117, 164, 165, 184, 190, 194,196, 200, 201, 202, 203, 204, 205,207, 209, 210, 211, 214, 220, 221,222, 224, 227, 229, 230, 232, 321,490

copropriété divise 200corruption 448COS 109, 273, 297, 298, 299côtes 78crépissage 430creusage 327creusement 374croissance 51, 53croissance démographique 51, 96croquis de lever 130cultures 372, 429, 440, 443, 445curage 451

Page 22: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

505Droits fonciers urbains au Cameroun

© Presses Universitaires d'Afrique

D

dalles 317de cujus 175décentralisation 21, 30, 31, 37, 39, 42,

44, 45, 46décentralisation communale 22déchets 18déclaration 385, 390, 391, 409, 413,

434déclassement 393déconcentration 476découpages 60, 61dégradation 482déguerpir 40, 464déguerpissement 111, 286, 315, 357, 361,

365, 366, 409, 452, 454, 455, 456,460, 461, 462, 463, 465, 466, 467,468, 469, 477, 483, 484, 486, 488

délai 333, 338, 339, 340, 341, 343, 344,346, 350, 351, 357, 365, 397, 405,409, 437, 444

délégations 378délégué du gouvernement 349, 356, 367délimitation 52, 65, 275, 482délinquance 18délivrance tacite 343démembrements 84démembrements de la propriété 234démolition 78, 334, 348, 349, 354, 366,

367, 467, 472, 474démolitions de maisons 452deniers 416deniers publics 448dénombrement 56dénonciation de nouvel œuvre 483dépendances 365, 454, 465, 469dépens 127dépossession 374, 375, 377, 422, 425,

430, 431, 442, 444, 451, 461, 469déracinement 432dérogation 422, 442déroulement 446désenclavement 32, 41

desserte 289, 342destruction 411, 442, 443, 445détention 431, 442détournement 377, 448détournement de pouvoir 399dette 444développement 18, 29, 40, 47, 49, 57,

274, 275, 278, 279, 285, 290, 297,304, 309, 321, 340, 341, 353, 357,381, 420, 422, 439, 455, 457, 460,477, 487

développement durable 106développement économique 30développement urbain 39, 41, 42, 43déviations 454digitalisation 81digue 373dimensionnement 34discrétionnaire 463disponibilité physique 12distances 239division 486divisions foncières 52document d’arpentage 123documents d’urbanisme 23domaine éminent 256domaine national 31, 65, 98, 145, 314,

358, 359, 365, 387, 454, 457, 459,465, 474, 489

domaine national artificiel 318domaine privé 22, 120, 466domaine privé de l’Etat 31, 60, 98, 117,

124, 145, 359, 365, 454, 465domaine public 22, 31, 98, 109, 117,

120, 124, 128, 199, 233, 248, 250,289, 326, 359, 393, 453, 461, 465,466, 469, 482

domaine public artificiel 313domaines 20, 21, 60, 150, 203, 207,

213, 409, 430, 444dommage 224, 236, 245, 261, 262, 263,

264, 265, 266, 313, 423, 424dommages-intérêts 227, 229, 263, 315,

334, 426

Page 23: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

506 Droits fonciers urbains au Cameroun

Presses Universitaires d'Afrique

drainage 18, 25droit de passage 235droit de préemption 166, 171, 181, 267droit de propriété 118, 125, 126droit de succession 174droit d’usage 118droit et ville 350droits réels 119, 210, 227, 232, 255,

269, 347, 348, 371, 431, 479, 480,483

dualisme législatif 456duplicata 442

E

eaux pluviales 236, 328eaux industrielles 236eaux ménagères 236eaux souterraines 236éboulement 333écoulement d’eau 226, 325écoulement des eaux 208, 235, 236, 249,

299écoulement des eaux utiles 237édification 303édifices 308, 309, 313, 321, 373édition 489effacement 476effondrement 310, 333, 366égouts 303égouts des toits 235élaboration 489élagage 61élargissement 378élus locaux 36, 45embellissement 18, 296, 304, 310émission des rôles 88emphytéose 186, 375empiétement 189, 239, 261, 303, 318emplacements 275, 276, 328, 329emprise 67, 74, 118, 128, 139, 187,

188, 227, 233, 277, 286, 297, 317,322, 342, 372, 374, 375, 376, 377,396, 398, 439

emprisonnement 345

enceintes 319enclave 245, 246, 247, 249enclavement 36enduits 430engagement 207, 384enlèvement 291, 490enquête 63, 65, 66, 81, 385, 393, 394,

403, 472, 482enquête parcellaire 386enquête préalable 377enquête publique 23enregistrement 85enrichissement 441ensoleillement 341environnement 19, 39, 40, 41, 44, 51,

91, 95, 97, 101, 103, 106, 108,109, 113, 139, 260, 261, 273, 275,290, 300, 387, 442, 486, 490

équipements 12, 18, 19, 20, 25, 29,34, 36, 37, 38, 40, 42, 45, 46, 48,49, 80, 91, 97, 109, 224, 273, 281,286, 298, 317, 451, 460, 476

équipements publics 25érosion 333, 442escalier 219, 302, 328espace 10, 15, 27, 52, 93, 273, 276,

289, 300, 302, 314, 324, 353espace urbain 40espace vert 332espaces verts 225, 306espaliers 239esthétique 319, 329, 370, 485estimation 447étables 373établissement 76, 336, 342, 380, 404,

436, 462, 484établissement public 26, 30, 120étages 200, 201, 203, 328, 336état descriptif de division 205, 210, 213,

214études 37évacuation 461évaluation 58, 86, 90, 91, 427, 429, 437

438, 440, 441, 442, 445, 446, 472

Page 24: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

507Droits fonciers urbains au Cameroun

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évaluations 58, 86, 90éviction 421, 427, 438, 481excès de pouvoir

362, 390, 407, 415, 436, 464exécution 440exhaussement 196, 197, 319existence 461exploitation 61expropriation 55, 99, 148, 187, 199, 223,

246, 286, 316, 357, 359, 361, 362,363, 364, 365, 366, 369, 370, 372,373, 374, 375, 377, 378, 379, 381,383, 384, 385, 387, 391, 393, 394,397, 406, 413, 420, 422, 423, 424,428, 431, 432, 437, 440, 443, 444,445, 448, 461, 466, 469

expulsion 458, 466extrait 77, 78

F

façade 343faisabilité 34, 41, 279fait juridique 458FEICOM 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36,

37, 48, 145, 477financement public 29fiscalité 58, 79, 80, 82, 89fonds 52fonds de commerce 166fonds dominant 233fonds servant 233force majeure 344forclusion 405, 411formalisme 391fossé 193fosse septique 328, 329fosses 327fossés 66, 196fouilles 377FOURMI 42foyers 485fructus 232fruits 256, 257

G

garantie 393géodésie 134géodésique 60géomètre 59, 60, 61, 62, 64, 65, 66, 67,

78, 121, 128, 129, 130, 132, 291,326, 460

géomètre assermenté 121gérance 215, 219gérant 216, 218, 220, 226, 230gerflex 430gestion 51, 52, 97, 474gestion des équipements 22gestion municipale 31, 35gestion urbaine 98glissements 324granges 373graphiques 60

H

habitat 10, 17, 19, 26, 97, 276, 277,290, 296, 298, 353, 455

habitat social 25habitat spontané 96, 306, 324, 366, 393,

453, 461, 473, 487, 490habitation 214, 229, 251, 258, 298, 303,

308, 318, 325, 336, 342, 355, 367hachures 67haies 66, 196, 197, 319, 342hangars 313, 317, 383héritage 191, 197, 241, 249homologation 60, 70hôtels de ville 33huissier 343humanisation 469, 471hydrographie 74hygiène 18, 328, 370, 455hypothèques 72, 73, 77, 119, 184, 247,

167

I

identification 77, 78, 87immatriculation 55, 72, 77, 111, 121,

122, 131, 132, 252, 354, 364, 371,382, 394, 397, 431, 456, 459, 480, 487

Page 25: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

508 Droits fonciers urbains au Cameroun

Presses Universitaires d'Afrique

immatriculation des terrains 296, 300immatriculations 140, 354immissio 261, 262, 265immobilières 18immuabilité 57immunité 440impartialité 440impenses 466impératifs 454implantation 62, 272, 289, 301, 328,

336, 343, 349, 383, 460, 490implémentation 20imposition 56, 75, 76, 79, 85, 92impôt 73, 80, 82, 83, 84, 87impôt foncier 38, 49imprécision 443, 463impulsion 63inaliénabilité 268, 269inaliénable 480incompétence 392, 399, 437incorporation 397, 464, 465, 466, 469indemnisation 55, 99, 247, 359, 361,

363, 364, 366, 369, 383, 387, 395,405, 420, 422, 430, 431, 432, 435,436, 438, 439, 442, 443, 445, 446,448, 461, 484

indemnité 237, 245, 248, 264, 333, 373,376, 383, 387, 397, 407, 411, 416,417, 429, 431, 436, 442, 443, 444,445

indemnité de surcharge 197indemnité d’éviction 373, 374, 385indivisaire indivisaires 166, 167, 168, 179, 181, 182indivises 182indivisibilité 375indivision 165, 166, 167, 168, 169,

170, 171, 172, 174, 175, 178, 180, 181, 182, 183, 185, 199, 204, 221

indivision forcée 200, 201, 209indivision successorale 171, 176infrastructure 18, 29, 46, 48, 476iniquité 83injustice 442, 450

inondation 333insalubres 462insalubrité 108, 451insécurité 363, 485instrument 29, 77instrument juridique 29insuffisances 437intangibilité 395, 402intégralité 463intempéries 320intermédiation 45interruption 345intuitu personae 112investigations 443investissement 18, 48, 49, 335, 489

J

jouissance 218, 230, 231, 258, 454jours 242, 243, 244

L

lacune 57légalité 463légataires 190légitimité 378léguer 222lésion 85levers 66, 129, 130, 149licitation 174, 204limbe 62liquidation 433listing 66litiges 59, 70, 85, 110, 124, 375, 435,

447, 459livre foncier 57, 77, 82, 203livret foncier 111local 472localisation 38, 81, 201, 204, 225, 231,

253, 289, 342, 432, 460locataire 200, 229, 230, 231, 232, 258,

266, 267locataires locations 18, 253, 472, 480locaux 303, 308, 318, 324, 328, 355

Page 26: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

509Droits fonciers urbains au Cameroun

© Presses Universitaires d'Afrique

logement 26, 44, 97, 103, 146, 157, 200,201, 203, 252, 273, 318, 325, 353,359, 462, 472, 487

loggias 298lot de propriété 203lotissement 19, 20, 65, 93, 104, 117, 122,

123, 133, 135, 137, 138, 140, 141,142, 144, 145, 146, 147, 148, 150,151, 152, 153, 154, 155, 157, 158,190, 245, 258, 273, 276, 277,285, 286, 304, 340

lotissements sociaux 156lots 77, 115, 122, 123, 140, 141, 142,

143, 144, 145, 146, 148, 149, 153,154, 155, 156, 157, 174, 200, 201,202, 204, 207, 208, 209, 210, 211,213, 214, 217, 218, 221, 222, 223,227, 229, 230, 232, 257, 314, 383

louage 230louer 256loyers 92, 119, 204, 232, 252, 253,

257, 258

M

maçonnerie 335MAETUR 24, 25, 30, 104, 109, 138,

140, 141, 144, 145, 146, 147, 149,150, 152, 153, 156, 157, 158, 252, 471

MAGZI 25, 30maillage urbain 10maire 19, 67, 69, 75, 76, 148, 275,

291, 297, 309, 329, 330, 334, 350,356, 357, 464

maisons 256, 455, 464, 473, 486maîtrise des sols 454mandataire 326mandatement 433, 434, 444manquemen 470mappe 60, 61, 63, 64, 65, 123, 131mappes de repérage 132marché 12, 22, 32marché foncier 38marge 48

masse successorale 171, 172, 176matériaux 430, 445, 455matériaux locaux 86matériaux provisoires 86matrice 68, 74, 75, 86matrices cadastrales 57mauvaise foi 189MEAL 30mesurage 61, 62, 63, 78métropoles régionales 10MINAT 42MINUH 42, 52, 59, 140, 145, 274,

276, 277, 278, 308MINVIL 42, 44, 48mise en valeur 432, 440, 442, 447,

453, 458, 460, 482mitoyenneté 125, 130, 185, 186, 187,

188, 190, 194, 197, 198, 199,238, 242, 249, 294, 308

modification 319, 316, 320, 321, 330,346, 354

monuments 18morcellement 74, 59, 84, 117, 120, 122,

123, 132, 141, 267municipalisation 9municipalité 47, 60municipalités 46, 47, 48, 49, 50, 60,

89, 105mur 242musées 18mutation 51, 57, 74, 77, 82, 84, 85, 87,

88, 217, 341, 346 422, 448mutisme 466

N

nationalisation 359négociations 395nivellement 327nomenclature 68non aedificandi 96, 109notaire 73, 85, 86, 88, 98, 115, 123,

155, 178, 183, 203, 205, 207notification 332, 337, 338, 343, 350,

Page 27: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

510 Droits fonciers urbains au Cameroun

Presses Universitaires d'Afrique

365, 386, 409, 413, 436nu-propriétaire 118, 167nu-propriétaire et l’usufruitier 163nu-propriétaires 169, 170nue-propriété 166nuisances 18, 106, 289, 324, 490numérotage 68

O

obligation « propter rem » 198obligations de voisinage 233observation 458observatoire 18obtention 445occupants 81, 82, 212, 230, 231, 260,

263, 299, 383, 430, 456, 464, 466,467, 469, 480, 481

occupation 98, 100, 101, 105, 113, 124, 278, 281, 290, 294, 297, 304, 324,326, 353, 357, 375, 377, 453, 455,459, 465, 466, 468, 479, 483, 485

occupation anarchique 96, 98, 480occupation des sites 95, 113omissions 435, 439, 440opération de bornage 127opérations d’aménagement 22, 25, 26opérations d’arpentage 119, 127opérations foncières 13ordonnancement 55, 433, 448ordre public 485, 486ordures 22ordures ménagères 291, 325, 490organismes aménageurs 30orientation urbaine 39ouvrage 461ouvrages publics 395

P

P.O.S. 294, 297, 298PAC 279paiement 431, 433, 443, 444palissade 124palliatif 391PAN 278, 279

PAR 279paramètres 90, 464parcelle 65, 67, 71, 75, 76, 77, 84,

110, 115, 122, 130, 156, 295, 297,299, 300, 314, 315, 319, 333, 347, 382,393, 459, 481

parcelle de terrain 111, 121parcelles 57, 58, 59, 60, 61, 63, 65, 67,

68, 70, 72, 74, 78, 81, 82, 83, 84,85, 98, 116, 118, 128, 129, 135, 141,277, 357, 396, 430, 453, 455, 464,487, 490

parcelles d’habitat 97parcs 328parcs de stationnement, plantations 336parpaings 327parping 430partenariat 47, 49parties communes 200, 202, 203, 205,

207, 208, 209, 210, 211, 214, 215,216, 218, 221, 222, 223, 224, 225,226, 227, 228, 229, 230, 231

parties privatives 200, 202, 203, 205,207, 209, 214, 215, 218, 221, 222,223, 224, 226, 227, 228, 231

passage 246, 247, 248, 294patrimoine 82, 84, 93, 119, 120, 168,

171, 172, 269, 359, 377, 378, 381,383, 475, 488

patrimoine immobilier 201patrimoine successoral 177, 178paysages 289PDL 282PDU 290pénurie 343péremption 343, 344péréquation intercommunal 30périmètre 67, 428périphérie 452permis de bâtir 99, 154, 286, 287, 293,

295, 300, 302, 310, 312, 313, 314,315, 317, 321, 323, 326, 327, 329,330, 331, 332, 335, 338, 340, 341,342, 343, 344, 348, 353, 356, 357,366, 376, 394, 452

Page 28: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

511Droits fonciers urbains au Cameroun

© Presses Universitaires d'Afrique

permis de construire 150, 157, 158, 261,263, 282, 286, 293, 294, 295, 296,300, 304, 305, 309, 311, 314, 316,322, 325, 334, 346, 347, 349, 350,354, 355, 440

permis de démolir 296, 354, 355, 356,357

permis de régularisation 323, 327permis d’habiter 353permis d’implanter 354permis d’occuper 353permis précaire 314permis tacite 333, 337, 338, 339personne morale 467personnes morales 378, 465pétitionnaire 333, 335, 337, 338plafond 209plan cadastral 116, 120, 132plan d’arpentage 117plan de développement 24plan de morcellement 123plan d’occupation du sol 324plan d’urbanisme 25, 157, 273, 278,

279, 312, 313, 324plan minute 132plan possessoire 459planche 430plancher 336planification 59, 101, 279, 349, 357,

456, 475, 476, 484planification urbaine 22, 24, 30, 273, 285plans d’urbanisme 23plantations 239, 249, 336, 443plantes 454pleine propriété 166plus-values 12, 82PNGE 51politiques urbaines 12pollution urbaine 106pollutions 18, 289, 490polygonales 63, 66polygonation 61, 62, 129pont 373

populations 10, 12, 428, 445, 452, 456,460, 464, 471, 480, 486, 487

POS 273, 282, 290possesseur 475possession 457pouvoirs 479préemption 13, 109, 364, 375préjudice 425, 426, 434, 437, 441préoccupation 260prérogatives 378, 462prescription 165, 282, 365prescription extinctive 119préservation 18présomption 189, 190, 191, 474présomption de copropriété 208présomptions de mitoyenneté 193pression démographique 29prétoire 406prévention 18, 477primauté 378prismes 62privilège du vendeur 187privilèges 396procès-verbal 121procès-verbal d’abornement 117, 126procès-verbal de bornage 121, 123produit 257programmation 22projet 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40, 41, 42,

50, 57, 60, 61, 70, 79, 420, 439,482

projets communaux 31, 32projets d’équipement 30prolifération 462, 471, 485promiscuité 455promoteurs 204propriétaire 236, 237, 245, 247, 248,

251, 253, 258, 261, 263, 265, 266,267, 286, 291, 296, 298, 304, 310,315, 316, 326, 334, 348, 356, 364,366, 370, 371, 373, 374, 381, 382,395, 396, 409, 410, 427, 428, 440,441, 442, 445, 446, 448, 468, 469,478, 480

Page 29: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

512 Droits fonciers urbains au Cameroun

Presses Universitaires d'Afrique

propriété 13, 53, 62, 67, 71, 74, 78,82, 84, 85, 86, 96, 116, 119, 122,129, 148, 168, 85, 237, 240, 242,246, 249, 252, 258, 263, 264, 265,286, 347, 358, 362, 377, 397, 410, 422,431, 474, 479, 481, 487

propriété bâtie 129propriété collective 200propriété foncière 96, 100, 138, 239propriété individuelle 201propriété privée 177, 374, 377propriétés incorporelles 174propriétés individuelles 200prorogation 333, 344, 409, 413prorogation des délais 314protection 384PS 282, 290PSU 276PTT 60PUD 276, 277, 307, 324purge 437

Q

quartiers 18quote-part 183

R

raccordement 333rationalisation 51réalisation 439, 461recasement 366, 383, 432, 481, 484réceptivité 259, 260réclamations 436, 437recollement 293, 350recours 415recours contentieux 151, 332, 344, 350,

390, 408recours gracieux 151, 332, 348, 365,

404, 405, 406, 411, 414, 435, 436recours gracieux préalable 403recours juridictionnel 406, 414recouvrement 87reculement 357redevables 88

référé 437régime 55régions 11registre 76registres 53règlement de copropriété 202, 207, 209,

210, 211, 212, 213, 214, 216, 218,219, 220, 222, 223, 225, 230, 231

réglementation 386, 475, 484régularisation 58réhabilitation 488remblayage 327remboursement 431, 445remembrement 12, 490renforcement 475rénovation 58, 74rentabilité 12réparation 375, 420, 441repérage 81réquisition 375, 376réseau 29, 34, 64réseau géodésique 128réseaux divers 35restrictions 438restructuration 18, 99rétablissement 458rétention 12rétentions de sols 11rétractation 402rétrocession 364, 365, 408, 410, 411,

413rez-de-chaussée 328 335ristournes 48riverain 235rnaque 446

S

S.H.O. 298salubrité 18, 108, 323, 324, 329, 366salubrité publique 324, 338sanction 466, 471schéma d’aménagement 24schémas directeurs 23schémas régionaux 23

Page 30: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

513Droits fonciers urbains au Cameroun

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SDAU 45, 59, 274, 281, 282, 283, 307,324, 451, 452

sécurité 338, 366, 454, 461sécurité foncière 11sécurité publique 325ségrégation 11, 296servitude 125, 149, 187, 218, 222, 233,

234, 236, 237, 239, 242, 243, 244,245, 247, 248, 249, 250, 251, 255,276, 282, 294, 295, 308, 324, 347,344, 348, 351, 357, 375, 482, 384,427

servitudes naturelles 235SIC 24, 25, 30, 104, 109, 145, 147, 252sinistre 224, 332, 471, 484sites 18, 25, 59, 61, 99, 100, 109, 289,

357, 451, 455SNEC 60, 67société civile 38, 155, 164sommier immobilier 77SONEL 60, 67soubassements 130spéculation foncière 455spéculations 11stationnement 328, 342stratégies 464structuration 489substitution 432subventions 48succession 172suppression 448surélévations 316, 332surseoir 459sursis à exécution 407, 408, 437sursis à statuer 150, 334, 337, 338, 339,

340suspension 348, 349syndic 215, 217, 220, 224, 222, 230syndicat 202, 210, 211, 213, 214, 215,

216, 217, 218, 219, 220, 222, 223,224, 225, 226, 227, 229, 230, 231,323

syndicats 323synergie 49

T

tableaux de bord 36tâche 433, 449tachéomètres 60tâches 389tantièmes 205, 216, 223taux 29taxe 18, 49, 73, 75, 79, 82, 83, 84, 87,

91, 207télémètre 63terrains 11, 12, 13, 25terrasse 298, 317terrassement 336, 343testament 190tests 66théodolites 60titre 55, 71, 77titre de propriété 124, 205titre foncier 68, 85, 96, 115, 120, 122,

157, 205, 206, 207, 295, 347, 357,364, 371, 372, 413, 431, 442, 456,457, 460, 489

toit 455toitures 298, 321, 328tranquillité 454transactions 59, 82, 84, 88, 431, 442transfert 397, 448transfert de propriété 187travaux 461, 462travaux de construction 158triangulation 62, 75trottoirs 328, 336trouble de jouissance 226troubles 259, 458troubles de voisinage 259, 260, 261, 262,

265

U

urbaine 350Urban Review 96urbanisation 29urbanisme 11, 13, 15, 17, 18, 19, 20,

21, 30, 38

Page 31: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

514 Droits fonciers urbains au Cameroun

Presses Universitaires d'Afrique

urbanisme opérationnel 12, 25urgence 448usage 13, 224, 226, 229, 240, 250, 251,

263, 308, 317, 347, 355, 366usages locaux 319usages urbains 10usucapion 457usufruit 125, 166, 167, 169, 181, 222,

229, 268, 375usufruitier 82, 118, 166, 167, 169, 170,

181, 186, 229usus 232utilisation 484utilité 375utilité publique 26, 55, 145, 286, 294,

334, 361, 362, 363, 365, 366, 369,370, 372, 375, 376, 378, 379, 381,383, 384, 385, 386, 390, 391, 392,393, 394, 395, 401, 408, 409, 411,413, 422, 424, 427, 434, 435, 443,453, 460, 461, 462

V

valeur vénale 38viabilisation 461, 462vice de construction 231, 232vice de forme 399, 403, 436

voie 328, 342voie de fait 187, 189, 376, 377, 398, 407voie publique 117, 303voies d’accès 95voies privées 342voies publiques 342voiries 18, 22, 34, 35, 272voisin 233, 248, 260, 265, 348voisinage 234, 249, 255, 258, 259, 260,

263VRD 104, 146vue droite 244vues 235, 242, 243, 244, 294vues droites 241

Z

ZAC 110zone rurale 32zones 11, 25, 26, 64, 74, 80, 84, 86,

95, 96, 109, 129, 139, 146, 272,273, 275, 283, 298, 305, 309, 312,313, 347, 357, 361, 366, 367, 383,461, 466, 472, 481, 485, 486

zones d’espace 109zoning 285ZUP 109, 110, 273

Page 32: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

515Droits fonciers urbains au Cameroun

© Presses Universitaires d'Afrique

~A~

ABA’A OYONO Jean Calvin 412, 414ABDOULAYE BARA DIOP 486ABDOULAYE MAZOU 177ABENA NGUEMA Constantin 104ABOUBAKARY DOUDY 455AUBY (J.B.) 137, 138,

155, 233, 294,322, 334AGENDIA LEAKEANYI Philip 104AGOSTINI (R.) 106AISSATOU 177ALBERT (J.) 39ALLARD René 355, 377ANGOA Parfait 179ANOUKAHA François 480ANTOINE Philippe 160, 486ASSAKO ASSAKO (R.J.) 274ATANGANA ETEME Emeran 302ATEMENGUE Jean de Noël 113ATIAS Christian 12AUBY (J.M.) 355, 401, 427AWOUNFAC ALIENOU Yves Bertrand

485AYNES (L.) 163, 198, 194, 200, 214,

221, 234, 235, 241, 245AZOULAI Marc 124, 185, 192, 200,

216, 240, 255

~B~

BACSHWITZ (J.) 355BARBE (R.) 15BASSILEKIN Georges 32BARTOLI (A.) 21

BAUVE Jean Pierre 12BELLE Odile 96BENMO (N.) 104BERLIN (M.A.) 21BERGEL (J.L.) 137, 147BERTRAND (E.) 137BESSALA NGOMA 104BESSON-GUILLAUMOT (M.) 144Beudant 250BEYIDI Pauline 179BIASCA BOURY 348, 349BILONG Maximilien 105BINYOUM Joseph 381BIPOUM WOUM Joseph Marie 478BISAGA Antoine 485BISSAI (B.) 104BISSECK (P.) 273, 278, 280BISSECK Raphaël 105BITOTE André Patrice 142BIWOLE Gilbert 30BIYA Paul 488BLANCHER (P.) 103BOKALLI Victor Emmanuel 11, 12 411,

456, 478BOPDA Athanase 9, 99, 160BORIS STARCK 119, 264, 266Boubli 194BOUPDA (E.) 103BOURY (P.) 145BURON Claude 43BOURY (P.) 138, 145BOUYSSOU (F.) 281, 298BOYOM SOP Flaubert 77, 80

Index alphabétique des auteursIndex alphabétique des auteursIndex alphabétique des auteursIndex alphabétique des auteursIndex alphabétique des auteurs(Les numéros renvoient à la page du livre)

Page 33: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

516 Droits fonciers urbains au Cameroun

Presses Universitaires d'Afrique

BOYOMO ASSALA Laurent Charles 485BRA KANON (D.) 95BURDEAU François 21

~C~

CABALLERO (F.) 255CABANAC (M.) 226, 227, 230, 231CAPITANT Henri 185CARBONNIER Jean 161, 163, 168, 185,

198, 235, 237, 241, 245, 255, 263CATHELINEAU Jean 157, 281CHAMPAUD (J.) 9, 486CHAMPIGNY (D.) 425CHANTERER Alain 72CHAPUS René371, 384, 390, 395, 398,

403, 411, 426, 428CHAUMER (R.) 486CHERIGNIN (B.) 491CHIMI Céline 172COLARD (D) 23CONAC Gérard 11COTTEN A. M. 10COUINEAU X. 225COULET (W.) 108COULIBALY (S) 160COURADE (G.) 159

~D~

D’ARCY François 49DE GAUDUSSON Jean Du Bois 11DE LAUBADERE André 23, 50,

362, 390 399, 400, 407, 452DESCARTES René 425DESWARTE – JULIEN Marie Pauline

364DIBANGO David Dador 97, 98DJAPITE NDOUMBE Quentin 171DJEUDA TCHAPNGA Henri Bosko 103DOMESTICI-MET Marie José 391DONGMO Jean-Louis 100DONGMO Laurent 311DONTSI 30DOUANJU (J.L.) 487DOUMBE BILLE Stéphane 44, 49

DRAGO (R.) 401DURUFLE (G.) 95DZIETHAM Pierre 406

~E~

EBEN Martin 102EDIMO 176EISENMANN Charles 21EKALE NETONDA Ignatius 103, 486EKOA MBARGA Jean Marc

419, 423, 439, 469ELA Emmanuel Thierry 171ELA Jean Marc 486ELOUNDOU-ENYENGUE Parfait

Martial 159EMAH Basile 467, 366ETONDE EKOTO Edouard 104, 485EVANE Evariste 49EVANS – PRITCHARD Edward Evan

172EYIKE-VIEUX Dieudonné 256, 419

~F~

FARVACQUE Catherine 93FERBOS Jacques 369, 384, 419,432FEUKOU Maurice 97, 101, 103FINKEN, Martin 273FOADING KUATE (A.) 99FOKOU (D.) 252FONDJA Ignace 172FONKOU Théophile 104FOSSI Antoine 124FOTSIN (J.M.) 99FRANQUEVILLE (A.) 160

~G~

G. ARAUD 144GALEU Emile 171GARBA MOHAMADOU 104GARBA Vincent 485GATSI Jean 38, 164, 207GAUDEMET (Y.) 400GHOMSI (E.), 99GIBBAL (J.M.) 101

Page 34: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

517Droits fonciers urbains au Cameroun

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GILI (J.P.) 412GILLO (J.P.) 345GIVAUDAN (A.) 332GIVERDON (C.L.) 200, 223, 231GIVORD (F.) 200, 231GONDOLO (A.) 95GONIDEC Pierre-François 98GOURNAY (B.) 49GUBRY P. 160GUILLERME-DIEUMEGARD (P.) 39Guillot 213GUIMAPI (E. C) 160GUIMDO DONGMO Bernard Raymond

23, 337

~H~

HEARINGER (P.) 139HAROUEL Jean Louis 302HARRIS (J.) 160HENGUE Paul 99, 100HENRY (A.) 39HOUYAMNE (E.) 9HUBERT Charles 303HUGOT (J.) 13HURAULT (J.) 100

~I~

ISSANDA ISSANDA Alain Salomon 105IYA MOUSSA 273, 277, 278

~J~

JACQUOT Henri12, 13, 271, 304, 403JAMA (V.) 160JANIN Pierre 96JESTAZ Philippe147, 252

~K~

KAMDEM FOTSO Ferdinand 171, 178KAMDEM Jean-Claude 96KAMDEM WAFO Michel 188KAMGA SOUOP 9KAMTO Maurice 9, 22, 96, 97, 99,

159, 337, 356, 361, 365, 366, 367,403, 412, 443, 451, 473, 488

KANA Gaston Chrisostome 171KENGANG (J.) 102KENGNE FODOUOP 9, 105, 159, 290KENGNE Yves Magloire 104KEUTCHA TCHAPNGA Célestin 338,

339, 382, 400, 401, 425, 426KISCHINEWSKY BROQUISSE Edith

230, 231KODJO 104KOM TCHUENTE Barthélemy 93KOUASSIGAN Guy Adjeté 98KOUM MIENGA (J.) 80, 81KOUME JEMBA Joseph 188KOUSSOK Thomas 82, 83KPOUMIE NJOYA ABDOUL AZIZ 96,

465KPOUMIE Zakarie 104KUATE MEGNE Mirande Lavinie 483

~L~

LACAZE (J.P.) 271LACHAUD (J.P.) 485, 486LACIER (F.) 9LAMBERT (S.) 99LAMLEN (S.B.) 160LAPOINTE Lucien 64, 78, 134LAVIGNE, (J.C.) 103LEBOGO NDONGO (R.D.) 106LE BRIS (E.) 252, 101, 478LELOUP Jean Marie 348, 355LE ROY (E.) 478LEMASURIER Jeanne 400, 401LENA (H.) 298LEPELLETIER (D.) 13LEUGORGEU (J.L.) 147LIET-VEAUX (G.) 13, 187, 188, 195, 333,

412LIMBOUYE YEM Christian 26LINGWE Pierre 49LORTHE (J.C.) 351LUTUTALA MUMPASI 159

~M~

Mc AUSLAN Patrick 93

Page 35: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

518 Droits fonciers urbains au Cameroun

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M-C LAMBER-PIERI 260M.J. LITTMANN-MARTIN 355MACHE NJOUONWET 22MAGAPTCHE YAKAM Clément 12MAHAMAT PABA SALE 103MAINET Guy 9, 138, 157,252MALAURIE (Ph.) 163, 194, 196, 200,

214, 221, 234, 235, 241, 245MAMOUDOU (né à LARA) 101MANDESSI BELL Evelyne 227, 230MANDJECK (R.) 144MANGA BELA 160MAPONG METSEM Pierre Marie 101,

456MARGUERAT (Y.) 10, 100MAGNIER (P.) 409MALINVAUD Philippe147, 252, 260Marie (A.) 101MARTY (P.) 137, 249MASSANA AMADOU 485MATHIEU (P.) 478MAYINGA Jacques 9, 43, 45, 48MBAFOU Claude Joseph 108MBARGA NYATTE Daniel 17, 411MBEDOUM MOHAMADOU 103MBOME François 406, 435MBONJI EDJENGUELE 478MEDARD (J.F.) 491MEDOU Gaston 188MEFENNYA René 104MEGANG (M.) 105MEKA MEKA Louis Maxime 485MEKANDA MBILI Joseph 425, 452MEKOBE SONE (D.) 478MEKULU MVONDO AKAME Noël 96MELONE Stanislas 113, 171, 223, 390,

457, 478MENDOUGA Ubald 228MESCHRIAKOFF (A.S.) 403MESSENGUE AVOM Bernard 326MESSI Thomas 171METENBOU Mathias 124MEVOUNGOU NSANA Roger 155, 157,

207, 252, 253

MEYER Gilles 64, 78, 134MICHALOPOULOS 230MINKOA SHE Adolphe 460MODERNE Franck 289MOMO Bernard 22, 380MOPOU Moïse 140MOREAU Jacques 43, 421MOUAFO (D.) 96MOUGOUE Benoît 96, 105, 146, 366,

383, 452, 485MP DESWARE-JULLIEN 395MURAND (J.) 233MVOMO ZO'O 144MVONDO (M.) 96, 103

~N~

NAAH ONDOA Sylvestre 106NAMATCHOUA NOUBISSIE Joseph

Marie 251NCHOTTOU ISSOFA 134NDANGA DOGOUA Christian Fleury 348NDEMBOU Samuel 290NDOKO NJOH (N. C.) 178NGA NDONGO Valentin 101NGABMEN Hubert 307NGALE EDIMO (S.) 451NGAMENI Joseph 77NGAMOU NGOULLE (J.) 468NGANDJEU Jean 339NGANGA EDINGUELE Thomas Victor

374NGASSA NKOUYNOU Joseph 56NGASSA Rostand 25NGNIKAN Emmanuel 103NGOA MESSONO 172NGOBA Joseph 485NGONO Marie Georgette 369, 372, 441NGUE MBOYONG Paul 30, 39NGUEBOU TOUKAM Josette 85, 171NGUEWA KAMGA Anne 147NGUOGHIA (J.) 160NGWE (E.) 160NJOUNANG 172NJOYA IBRAHIM Mbombo 464

Page 36: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

519Droits fonciers urbains au Cameroun

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NKOUENDJIN YOTNDA Maurice 171NLEP Roger Gabriel 301, 339, 404NONO WAMBO (E. M.) 108NORMAND 226NOUHOU BELLO 419NOUIND Delphine Françoise 25NOUNYAN NGUIMBIS 252NSOUMBI (J.) 147, 253NTONE EBONGUE Adalbert 180NTSEK Serge Dieudonné 452, 469, 473,

481NYETAM Philippe 390, 398

~O~

OBERAI (A.S.) 200OKANI Marie 172OLINGA Alain Didier 160OLIVIER Emile 127OMBIONO Siméon 177OSSENDE AFANA 488OTSILI MEDZOGO Evelyne 326OTTOU Jean Claude 98OUMAROU ABDULAYE SARKI FADA

103OUMAROU EL HADJ ABOUBAKAR

177OWONA Joseph 362, 363, 369, 378,

379, 385, 433, 435, 440, 451

~P~

PELLETIER (J.) 273PERINET-MARQUET (H.) 137, 138, 155,

232, 238, 300, 322, 355PERROT 126PETTENELLA (D.) 106PETTIT (J.G.) 139PIEDELIEVRE Alain 212PIOLLE Xavier 105, 140, 161, 485, 486PHILIPONEAU 137PICARD (E.) 271POCHON (F.) 355POIROT – MAZERES Isabelle 426POUGOUE Paul Gérard 11, 189, 474, 483POURTIERS (R.) 99

PRATS Yves 49, 278PRISO Daniel Dickens 160, 252PROUZET Michel 38, 271, 339, 353,

358, 363, 370, 420, 471

~R~

RAYNAL Maryse 478RAYNAUD (A.) 137, 249RICHARD (M.) 332RIVERO Jean 255RIPERT 249RIVERO (J.) 380RIVIECCIO Jean Pierre 485ROUMY (M.) 160

~S~

SADEU Bonaventure 330, 331, 347, 355SAFFO Roger 96, 282, 451SALMON (A.) 17SAVANE (L) 160SAVY (R.) 282SIETCHIPING Remy159SEUDIE Léon Pascal 485SIHAKA TSEMO Ernestine 98, 483SIMEU KAMDEM Michel 104, 486SIMLER Philippe 116, 118, 262SINDZINGREA 99SOCKENG (R.) 96SONBOU Bernard 369, 419SONWA Denis Jean 104STREEN (R.E.) 101

~T~

TABUEU 113TAGO Marc101, 456TAKAM (D.) 96TAMPONI (M.) 106TANAWA Emile87, 103TAO NGAINAN 253TARDITS Claude 100TASLIN OLOWALE Elias 98, 478TCHAKOUA Jean-Marie 175, 176, 178TCHANKO Thomas 172, 214TCHEGHO (J. M.) 160

Page 37: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

520 Droits fonciers urbains au Cameroun

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TCHOKOMAKOUA Venant 171TCHOTSOUA Michel 101, 108, 456TCHOUATCHA WATCHA Yvette 221,

230TCHUENTE (G.H.) 39TCHUENTE Paul 369, 419TERRE François 116, 118, 262THERON (J.P.) 255THERY (J.F.) 347TEXIER (A.) 350TIENTCHEU NJIAKO André 12, 29,

147, 214, 251, 348, 369TIMNOU Joseph-Pierre 9, 160TJOUEN (A.D.)358, 363, 364, 372, 382,

402, 423, 441, 457, 478TODARO (M.P.) 160TRIBILLON Jean François 353

~V~

VANDERLINDEN Jacques 11, 456, 478VENEZIA (J.C.) 400VENNETIER (P.) 95VERON (J.) 160VIGUIER Jean-Léon 157

VIGUIER Jean Léon 281VINCENT (M.) 139VION (M.) 211

~W~

WEEKS (J) 160WEILL Alex116, 118, 262WHITE (R.R.) 101WOLSOU Jacques 41

~Y~

YANA Simon David 97YEMESSSO 99YEPMOU Jean Jacques 301, 311, 317,

334, 344YOSSA (C.) 19, 387YOUANA Jean 99, 305, 452, 471, 484YOUEGO Christine 171

~Z~

ZANG ZANG Raymond 302, 311ZAMBO AMOUGOU Jean Marie 104ZOA (A.S.) 102ZOA ZOA Joseph 159

Page 38: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

521Droits fonciers urbains au Cameroun

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Table des matièresTable des matièresTable des matièresTable des matièresTable des matières

Principales abréviations ............................................................................. 7Préliminaires sur le phénomène urbain au Cameroun ....................................... 9

I - Une urbanisation galopante ................................................................... 9II - Des problèmes urbains essentiellement fonciers ........................................ 10III - Une législation foncière urbaine inopérante ............................................ 11

Titre introductifLe cadre général de l’intervention du législateur camerounais en matièred’urbanisme............................................................................................ 15

Chapitre ILes administrations responsables de l’urbanisme au niveau central de l’Etat .... 17

Section I : L’impact des ministères de l’urbanisme et de la ville ............................. 17Section II : La commission consultative nationale, de l’urbanisme et de l’habitat ......... 19Section III : Les conditions de succès des comités interministériels ad hoc ................. 19

Chapitre IILes collectivités territoriales décentralisées et les organismes aménageurs ........ 22

Section préliminaire : La notion d’«Etablissement humain» ................................... 21Section I : Les communes ........................................................................... 22Section II : Les établissements publics d’aménagement ........................................ 24

§ 1 : Le monopole des établissements publics ............................................... 24§ 2 : Le cas spécifique de la Société immobilière du Cameroun (SIC) .................. 25

Section III : Pour l’avènement des associations foncières urbaines ........................... 26

Chapitre IIILes structures de financement du développement urbain .............................. 29

Section I : Le monopole du financement public ................................................. 29

Page 39: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

522 Droits fonciers urbains au Cameroun

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§ 1 : Le financement public urbain au Cameroun ........................................... 30A - Les organismes aménageurs ........................................................... 30B - Les interventions du Fonds spécial d’équipement et d’intervention intercommunale(FEICOM) ..................................................................................... 30

1°) Les ressources du FEICOM ................................................................. 31a) Le régime financier .............................................................. 31b) Le plafond de financements ..................................................... 32

2°) Les domaines d’intervention du FEICOM ...................................... 32a) Les équipements socio-collectifs ............................................... 32b) Les équipements générateurs de revenus ..................................... 32c) L’appui institutionnel aux collectivités locales ............................... 33

3°) Le suivi opérationnel des projets de financement ........................................ 33a) La direction des projets et programmes ....................................... 33b) Les moyens d’action ............................................................. 34

4°) Les projets éligibles au financement FEICOM ................................. 34a) L’origine des projets ............................................................. 34b) Les conditions d’éligibilité des projets ........................................ 35

5°) L’évolution des aides FEICOM aux communes camerounaises en 1998 .. 35a) L’existence des pesanteurs préjudiciables .................................... 35b) La répartition régionale des aides FEICOM ................................. 36

§ 2 : La leçon du financement public urbain tirée de l’expérience de certains paysétrangers ....................................................................................... 37A - Le financement public urbain en France ............................................. 37B - Le financement public urbain en Côte d’Ivoire ..................................... 37

Section II : La participation souhaitable des autres acteurs .................................... 39§ 1 : Les opérateurs nationaux .................................................................. 38

A - Le domaine d’intervention des acteurs nationaux .................................. 38B - Les entraves à l’intervention des acteurs nationaux ................................ 38

§ 2 : Les bailleurs de fonds internationaux dans le financement du développementurbain ........................................................................................... 39A - Les domaines d’intervention ........................................................... 39

1°) L’apport de la Banque Mondiale .................................................. 39a) L’exécution du Programme de Développement Urbain .................... 39b) La confection de la déclaration de la stratégie urbaine ..................... 40

2°) Les axes d’appui de l’Agence Française de Développement (AFD) ........ 41a) La mise en place du cadre institutionnel ...................................... 41b) Le financement des études de faisabilité ...................................... 41

3°) Le rôle général souhaitable des bailleurs de fonds internationaux dansle financement du développement urbain ........................................ 42

B - Les conditions d’intervention .......................................................... 421°) L’énumération précise des lacunes ............................................... 422°) Les procédures d’intervention ..................................................... 43

Section III : L’espoir suscité par le contrat de ville ............................................ 43§ 1 : Le contexte du contrat de ville ........................................................... 44

Page 40: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

523Droits fonciers urbains au Cameroun

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A - L’avènement d’un ministère de la Ville .............................................. 45B - La nouvelle stratégie urbaine du gouvernement camerounais .................... 45

§ 2 : Le régime du contrat de ville ............................................................ 46A - Bref aperçu de l’expérience du contrat de ville au Sénégal, au Mali

et au Bénin ................................................................................ 46B - Les parties au contrat de ville .......................................................... 47

1°) Le ministère de la Ville ............................................................ 47§ 3 : Les conditions de succès du contrat de ville .......................................... 48

A - Le développement d’une fiscalité locale ............................................. 49B - L’amélioration de la gestion municipale ............................................. 49C - Le développement du partenariat urbain ............................................. 49D - Le développement de la solidarité urbaine .......................................... 50E - Le contrôle a posteriori et la sanction des gestionnaires indélicats .............. 50

Titre PremierLe cadre juridico-fiscal des opérations d’aménagement des fonds urbains ........ 51

Sous-titre préliminaire : Le cadastre ............................................................ 53

Chapitre IHistorique et caractéristiques du cadastre camerounais ............................... 55

Section I : Les sources du cadastre camerounais ................................................ 55§ 1 : Les sources australiennes ................................................................. 56§ 2 : L’impact du code cadastral français .................................................... 56

A - Les plans cadastraux de l’ancien régime français .................................. 56B - Le contenu du code cadastral napoléonien .......................................... 57C - La signification du concept français de « rénovation cadastrale » .............. 57

Section II : Les caractéristiques du cadastre camerounais ..................................... 58§ 1 : Le caractère fondamentalement urbain et fiscal du cadastre camerounais ........ 58§ 2 : Les objectifs fiscalo-fonciers du cadastre camerounais .............................. 58

A – Un système crédible d’informations foncières urbaines .......................... 59B - Un outil crédible de planification du développement urbain ...................... 59

Section III : La réalisation du cadastre camerounais ............................................ 59§ 1 : Les travaux préliminaires ................................................................ 60

A - La confection de la mappe foncière .................................................. 60B - Le découpage en sections ............................................................... 61

§ 2 : Les travaux de terrain ..................................................................... 61A - La reconnaissance des sites ............................................................ 61B - L’implantation du canevas de base ................................................... 62C - L’observation des angles et la mesure des distances ............................... 62

1°) Le mesurage des angles ............................................................ 622°) Le mesurage des distances ......................................................... 63

D - L’enquête parcellaire et foncière ...................................................... 631°) Les travaux préparatoires aux enquêtes parcellaires et foncières ........... 63

Page 41: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

524 Droits fonciers urbains au Cameroun

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a) La cartographie de base ......................................................... 64b) Le canevas de base ............................................................... 64c) La recherche des documents graphiques ...................................... 64d) La formation du parcellaire ..................................................... 65e) Les fiches d’enquêtes cadastrales .............................................. 65

2°) L’enquête parcellaire et foncière proprement dite ............................. 65E - Le bornage de limites des parcelles et la reconstitution de limites des titres

fonciers..................................................................................... 65F - Le lever des détails ...................................................................... 66

§ 3 : Les travaux de bureau ..................................................................... 66A - Le contrôle des observations et calcul ............................................... 66B - Le dessin .................................................................................. 66C - La rédaction des documents cadastraux ............................................. 68

1°) L’élaboration de la matrice cadastrale ........................................... 682°) La confection des états de section ................................................ 683°) La table de correspondance ........................................................ 68

§ 4 : La publication et l’homologation des résultats ........................................ 69A - La publication ............................................................................ 69

1°) La convocation ....................................................................... 692°) L’exposition .......................................................................... 693°) La réception et l’analyse des observations ...................................... 69

B - L’homologation .......................................................................... 70

Chapitre IILe cadastre parcellaire : véritable état civil de la propriété immobilière bâtieet nonbâtie ........................................................................................ 71

Section préliminaire : Les missions générales du cadastre parcellaire ....................... 72§ 1 : Les tâches foncières du cadastre parcellaire ........................................... 72

A - La nomenclature des tâches foncières ................................................ 72B - Les liaisons hypothèques-cadastre ..................................................... 73

§ 2 : Les missions fiscales du cadastre parcellaire .......................................... 73§ 3 : Les fonctions techniques du cadastre parcellaire ...................................... 73§ 4 : La fonction économique du cadastre parcellaire ...................................... 73

Section I : Le plan cadastral ......................................................................... 74§ 1 : Le contenu du plan cadastral ............................................................. 74§ 2 : Les modalités du plan cadastral .......................................................... 74

Section II : La matrice cadastrale et les états de section ....................................... 75§ 1 : La matrice cadastrale est un relevé de propriété ...................................... 75§ 2 : Les états de section ou extrait d’état civil de l’immeuble ........................... 76

Section III : Le fichier communal des propriétaires d’immeubles ............................ 76Section IV : La conservation cadastrale et la publicité foncière .............................. 76

A - L’extrait cadastral ............................................................................ 77B - Le document d’arpentage ................................................................... 78

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525Droits fonciers urbains au Cameroun

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§ 2 : La constatation des mutations topographiques ........................................ 78

Chapitre IIILa douloureuse élaboration du cadastre fiscal camerounais ........................... 79

Section I : Les fondements du cadastre fiscal camerounais .................................... 79Section II : La mission assignée à la commission du cadastre fiscal camerounais ......... 80

§ 1 : Le contenu de la notion de cadastre fiscal ............................................. 81§ 2 : La confection du cadastre fiscal ......................................................... 81

Section III : L’état actuel de la fiscalité immobilière au Cameroun .......................... 82§ 1 : La taxe foncière (ou taxe sur les propriétés immobilières bâties ou non) ........ 82

A - Définition de la taxe foncière .......................................................... 83B - Fait générateur de la taxe foncière .................................................... 83C - L’assiette de l’impôt .................................................................... 83

§ 2 : Les droits de mutations immobilières .................................................. 84A - Le fait générateur ....................................................................... 85B - L’assiette ................................................................................. 85

§ 3 : La taxe proportionnelle sur les revenus fonciers ...................................... 86§ 4 : La taxe sur les plus-values immobilières réalisées hors bilan....................... 87§ 5 : Le problème de l’identification et de la localisation des contribuables ........... 87

A - L’identification des redevables ....................................................... 88B - La localisation des redevables ......................................................... 88

1°) L’adressage géographique ......................................................... 882°) L’adressage postal et téléphonique ............................................... 89

Section IV : La pratique des évaluations des immeubles ....................................... 90§ préliminaire : Les différents paramètres d’évaluation .................................... 90

A - La notion de valeur marchande ou vénale ........................................... 90B - La notion de valeur locative (VL) ..................................................... 90C - La relation entre valeur locative et valeur vénale .................................. 91

§ 1 : L’évaluation des propriétés non bâties .................................................. 91§ 2 : L’évaluation des propriétés bâties ....................................................... 91

A - Les immeubles assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ........... 92B - La base d’imposition .................................................................... 92C - L’émission des rôles .................................................................... 92

Sous-Titre ILa gestion de l’espace urbain ................................................................. 93

Chapitre ILes conflits liés à la gestion de l’espace urbain ........................................... 95

Section I : L’occupation anarchique des domaines de l’Etat ................................... 96§ 1 : La forte demande de parcelles d’habitation en ville ................................. 97§ 2 : Le non-respect des règles d’urbanisme ................................................ 98§ 3 : Le laxisme de la commission de contrôle et de surveillance ...................... 100

Page 43: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

526 Droits fonciers urbains au Cameroun

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Section II : La protection de l’environnement urbain ......................................... 101§ 1 : La gestion des déchets urbains ......................................................... 102

A - L’absence de décharges aménagées ................................................ 102B - Une réglementation rudimentaire de la collecte des déchets urbains .......... 102

§ 2 : L’assainissement et les pollutions urbaines .......................................... 103A - Les problèmes généraux d’assainissement des villes camerounaises ......... 104B - Les principales sources de pollution urbaine ...................................... 105

§ 3 : La protection des sites et des paysages .............................................. 108§ 4 : La création des zones d’aménagement concerté .................................... 109

Section III : a relative efficacité des sanctions jurisprudentielles ........................... 110§ 1 : Les principes posés par l’arrêt NKWENKAM MOHLIE Luc ................... 110§ 2 : Les effets de la dissonance des pratiques domaniales .............................. 112

Chapitre IILa délimitation ostensible des immeubles non bâtis : le bornage ................... 115

Section préliminaire : Le bornage dans le plan cadastral du Cameroun ................... 116§ 1 : Les conditions requises des terrains soumis au bornage ........................... 117§ 2 : Les conditions requises des titulaires du droit au bornage ........................ 118

Section I : Le contenu de la notion de bornage ................................................ 118§ 1 : La nature juridique du bornage ........................................................ 118

A - Le bornage : acte conservatoire ? ................................................... 119B - Le bornage : acte de disposition ? .................................................. 119C - Le bornage : acte d’administration ? ............................................... 119

§ 2 : L’origine du bornage .................................................................... 120A - Le bornage d’immatriculation ....................................................... 121

1°) La procédure ....................................................................... 1212°) Les conditions requises du géomètre ........................................... 1213°) Les droits et obligations des propriétaires limitrophes ...................... 122

B - Le bornage de morcellement ......................................................... 122C - Le bornage administratif .............................................................. 123

1°) Le cas des collectivités publiques ............................................... 1232°) Le cas du domaine public et du domaine privé de l’Etat

ou des collectivités locales........................................................ 1243°) Le domaine privé de l’Etat ou des collectivités publiques

et la propriété privée .............................................................. 124§ 3 : Les modalités de bornage ............................................................... 124

A - Le bornage amiable ................................................................... 124B - Le bornage judiciaire .................................................................. 125

1) Le bornage judiciaire : une action en revendication ? ........................ 1252) Le bornage judiciaire : une action pétitoire ? ................................. 1253) L’application au bornage de la règle du « non-cumul du possessoire

et du pétitoire » ..................................................................... 1264) La procédure du bornage judiciaire devant le juge ............................ 126

C - La force probante du bornage ....................................................... 127

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527Droits fonciers urbains au Cameroun

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Section II : Le déroulement du bornage ......................................................... 127§ 1 : Les règles d’implantation des bornes ................................................. 127

A - Les bornes sont placées à chacun des sommets du polygone formépar l’immeuble .......................................................................... 127

B - Le cas des limites naturelles ......................................................... 128C - Le rattachement ........................................................................ 128D - Les problèmes des oppositions ...................................................... 129E - Les dispositions particulières au bornage des immeubles urbains ............. 129

§ 2 : Les instruments requis pour les opérations de bornage ........................... 130A - Les documents de terrain ............................................................. 130

1°) Le croquis de lever ................................................................ 1302°) Le carnet de terrain ............................................................... 131

B - Les documents de bureau ............................................................. 1311°) Les détails à figurer sur le plan ................................................. 1312°) L’échelle du plan ................................................................. 1313°) Le format du plan ................................................................ 1324°) Les mappes de repérage .......................................................... 132

§ 3 : Les autres obligations du géomètre.................................................... 132Section III : Le problème de la configuration des bornes .................................... 133

§ 1 : Les bornes limites de propriétés ....................................................... 133§ 2 : Des bornes de triangulation aux bornes géodésiques ............................... 134§ 3 : Le problème du numérotage des bornes ............................................. 134

Chapitre IIILes lotissements ................................................................................ 137

Section préliminaire : Le lotissement comme cadre approprié de la restructurationurbaine au cameroun ........................................................................... 138§ 1 : Les opérations de restructuration ...................................................... 139§ 2 : Les missions de lotissement assignées à la Mission d’aménagement

et d’équipement de terrains urbains et ruraux (MAETUR) .......................... 139A - Le cadre général de l’intervention de la MAETUR ............................. 140B - Les attributions foncières de la MAETUR ........................................ 140

1°) Les fonctions d’opérateur foncier urbain ...................................... 1402°) Les fonctions de bureau d’études ............................................... 141

Section I : Le contenu de la notion de lotissement ............................................ 141§ 1 : Définition du lotissement................................................................ 141§ 2 : Les différentes catégories de lotissements ........................................... 144

A) Les lotissements privés ................................................................ 144B) Les lotissements publics ............................................................... 145

1°) Les lotissements créés par les municipalités et l’Etat ....................... 1452°) Les lotissements MAETUR...................................................... 1463°) Le sens de la trilogie SIC- MAETUR – CFC ............................... 147

Page 45: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

528 Droits fonciers urbains au Cameroun

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Section II : La mise en œuvre du lotissement .................................................. 147§ 1 : La procédure d’approbation du lotissement .......................................... 148

A - La composition du dossier de demande de lotissement .......................... 1481°) Les pièces obligatoires ........................................................... 1482°) Les pièces facultatives ............................................................ 149

B - L’instruction du dossier de lotissement............................................. 150C - La décision administrative ........................................................... 150

§ 2 : L’exécution par le lotisseur des travaux d’équipement ............................ 152A - Les modalités de réalisation des travaux ........................................... 152B - Le contrôle de l’exécution des travaux ............................................. 153C - Les sanctions .......................................................................... 154

1°) Les sanctions administratives .................................................... 1542°) Les sanctions pénales ............................................................ 1543°) Le régime général d’attribution des lots ....................................... 1554°) Le régime particulier d’attribution des lots dans les lotissements sociaux

de la MAETUR .................................................................... 156a) Les conditions d’éligibilité .................................................... 156b) La demande d’octroi de parcelles ........................................... 156c) L’acquisition ..................................................................... 157

§ 3 : L’édification des constructions ......................................................... 157A - L’exigence du permis de construire ................................................ 157B - La maîtrise d’œuvre des travaux de construction ................................. 158

Sous-Titre II Les rapports de voisinage ..................................................................... 159

Chapitre ILa typologie des relations de voisinage ................................................... 163

Section préliminaire : Le cas spécifique de l’indivision ...................................... 163§ 1 : Les caractères de l’indivision .......................................................... 164§ 2 : L’exemple d’une indivision organisée : Le cas de la France ..................... 164

A - Le régime légal français .............................................................. 1651°) Les prérogatives du coindivisaire sur la chose indivise ..................... 1652°) Sur sa quote-part de propriété dans le ou les biens indivis ................. 1663°) Au regard du partage de la chose ............................................... 167

B - Le régime français de l’indivision conventionnelle .............................. 1681°) La convention d’indivision ....................................................... 1692°) L’organe de gestion ............................................................... 1693°) Les droits et les obligations des indivisaires .................................. 170

§ 3 : La précarité de la situation des indivisaires au Cameroun :L’exemple de l’indivision successorale ................................................. 171A - L’actif de l’indivision successorale ................................................. 172

Page 46: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

529Droits fonciers urbains au Cameroun

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B - Le passif de l’indivision successorale .............................................. 173C - L’inexistence des règles écrites gouvernant le fonctionnement

de l’indivision ........................................................................... 1731°) L’hostilité manifeste du législateur de 1804 .................................. 1732°) La fragilisation de l’indivisaire camerounais par la légèreté des pratiques

coutumières ......................................................................... 174a) La consistance des règles coutumières en matière de fonctionnement

de l’indivision successorale : désignation d’un héritier principalresponsable du fonctionnement de l’indivision ............................ 175

b) L’échec des règles coutumières de fonctionnement de l’indivisionsuccessorale ..................................................................... 176α) La nouvelle conception de la succession en droit positif

camerounais ................................................................ 176ß) Les tentatives de systématisation des pratiques coutumières ........ 178

c) Les abus commis par les héritiers principaux dans la gestiondu patrimoine successoral .................................................... 177α) L’affaire DOUMBE TOKO .............................................. 178ß) L’affaire EBOH François ................................................. 178

D - Pour une organisation « légale » de l’indivision .................................. 1791°) L’organisation de l’indivision successorale par voie légale ................ 179

a) Les droits des indivisaires ..................................................... 179α) Droit à l’usage et à la jouissance des biens indivis ................... 179ß) Droit privatif de chaque successeur sur sa quote-part indivise ..... 180

b) L’administration de l’indivision par un ou plusieurs gérants ............ 1812°) L’organisation de l’indivision successorale par voie contractuelle :

les conventions d’indivision ...................................................... 182a) Les conditions de validité des conventions d’indivision .................. 182

α) Les conditions de fond .................................................... 183β) Les conditions de forme .................................................. 183

b) L’accomplissement des formalités de publicité ............................ 184Section I : La mitoyenneté des murs et des clôtures .......................................... 184

§ préliminaire : L’évolution de la mitoyenneté ............................................ 185§ 1 : L’acquisition de la mitoyenneté ........................................................ 185

A - Les modes d’acquisition amiables .................................................. 186B - Les modes d’acquisition forcée ...................................................... 186

1°) La cession forcée .................................................................. 1862°) L’acquisition forcée ............................................................... 1873°) Le contentieux relatif à la mitoyenneté : l’emprise .......................... 188

§ 2 : La preuve de la mitoyenneté ........................................................... 189A - La preuve par titre ..................................................................... 190B - La preuve par présomption ........................................................... 190

1° Les présomptions de mitoyenneté ................................................ 1902° Les marques de non-mitoyenneté ................................................ 191

a) Pour les murs ................................................................... 192

Page 47: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

530 Droits fonciers urbains au Cameroun

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b) Pour les fossés .................................................................. 193C - Les droits et obligations des copropriétaires mitoyens .......................... 194

1°) Les droits des copropriétaires mitoyens ....................................... 194a) Le droit d’usage sur la face du mur ......................................... 195

α) Le droit d’usage sur la force du mur ................................... 195β) Le droit d’usage sur l’épaisseur du mur ............................... 195χ) Le droit d’usage s’exerce enfin sur le sommet du mur .............. 195

b) Le droit d’exhausser le mur mitoyen ........................................ 196c) Le droit aux fruits de la haie mitoyenne .................................... 197

2°) Les obligations des copropriétaires mitoyens ................................. 197a) La nature des obligations ...................................................... 197b) Les conditions d’exonération ................................................. 198c) Les effets de l’exonération .................................................... 198

Section II : La copropriété des immeubles bâtis .............................................. 199§ préliminaire : L’évolution de la copropriété des immeubles bâtis .................... 200

A - L’hostilité du Code civil .............................................................. 200B - L’avènement d’un statut de la copropriété au Cameroun ....................... 201C - Les raisons du laxisme du législateur camerounais .............................. 202

§ 1 : L’origine de la copropriété au Cameroun ........................................... 202A - La notion de lot de copropriété ...................................................... 202B - La formation de lots de copropriété ................................................ 203

1°) La formation de lots de copropriété n’est pas réglementée ................. 2032°) Les difficultés du partage d’un immeuble en lots ............................ 204

C - La procédure d’obtention du titre de propriété ................................... 2051°) Le contenu du dossier de demande du titre de propriété ................... 205

a) Le dossier sur un immeuble à bâtir .......................................... 206b) Le dossier sur un immeuble bâti ............................................. 206

2°) La délivrance du titre de propriété ............................................. 207§ 2 : La structure de la copropriété .......................................................... 207

A - La structure matérielle de la copropriété .......................................... 2081°) Les parties communes ............................................................ 208

a) Les parties communes matérielles .......................................... 208b) Les parties communes juridiques ............................................ 209

2°) Les parties privatives ............................................................. 209B - La structure juridique de la copropriété ............................................ 210

1°) Le règlement de copropriété ..................................................... 210a) Le contenu de la notion ........................................................ 210b) La nature juridique du règlement de copropriété ......................... 211c) Les controverses doctrinales en présence ................................... 212

2°) L’état descriptif de division ...................................................... 213a) Le contenu de l’état descriptif de division .................................. 213b) La nature juridique de l'état descriptif de division ........................ 213

3°) Le syndicat des copropriétaires ................................................. 214a) Les organes du syndicat des copropriétaires .............................. 215

Page 48: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

531Droits fonciers urbains au Cameroun

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α) L’assemblée générale ..................................................... 215β) Le gérant .................................................................... 216δ ) Le conseil syndical ........................................................ 217

b) Les pouvoirs du syndicat des copropriétaires .............................. 217α) L’étendue des pouvoirs du syndicat ..................................... 217β) Les limites des pouvoirs des syndicats ................................. 218

c) La responsabilité du syndicat des copropriétaires ......................... 218α) La responsabilité du fait de l’immeuble ................................ 219β) La responsabilité pour faute .............................................. 219δ) Les actions récursoires .................................................... 220

4°) Le syndic............................................................................ 220§ 3 : Les droits et les obligations des copropriétaires..................................... 220

A - Chaque copropriétaire est titulaire d’un double droit ............................ 221B - Les critiques de cette théorie dualiste .............................................. 221C - La situation du copropriétaire dans les parties privatives ....................... 222D - La situation du copropriétaire dans les parties communes ...................... 223

1°) Le droit d’usage et de jouissance du copropriétaire ......................... 2232°) Les critères de répartition des charges sont d’ordre public ................. 2243°) Les conditions de modification des critères de répartition .................. 2244°) Les règles relatives à la jouissance des parties communes ................. 225

a) Les principes généraux en cette matière .................................... 226α) L’obligation de respecter les droits des autres copropriétaires ..... 226β) L’obligation de respecter la destination de l’immeuble .............. 226

b) La répression des abus de jouissance des parties communes ........... 226E - Les actions en justice susceptibles d’être exercées par les copropriétaires .. 227

1°) Les actions en justice du copropriétaire contre les autres copropriétaires 227a) Les actions en justice liées aux droits du copropriétaire sur la partie

privative de son lot ............................................................ 228b) Les actions en justice liées aux droits du copropriétaire sur les parties

communes ....................................................................... 2282°) Les actions en justice du copropriétaire contre le syndicat ................. 2283°) Les actions en justice du copropriétaire contre les tiers .................... 229

§ 4 : La situation des titulaires de droits réels et du locataire dans la vie encopropriété .................................................................................. 229A - Les rapports du locataire avec le syndicat des copropriétaires ................. 230

1°) Le principe de l’inexistence de liens juridiques entre le locataireet le syndicat des copropriétaires ................................................ 230

2°) Les tempéraments au principe de l’inexistence de liens juridiquesentre le locataire et le syndicat .................................................. 231a) L’opposabilité du règlement de copropriété aux locataires .............. 231b) L’opposabilité des décisions du syndicat aux locataires .................. 231c) La responsabilité du syndicat envers les locataires en cas d’accident

causé par les parties communes ............................................. 231B - Les rapports du preneur et du copropriétaire bailleur ........................... 232

Page 49: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

532 Droits fonciers urbains au Cameroun

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Section III : Les servitudes ........................................................................ 232§ préliminaire : Le contenu de la notion de servitude .................................... 233

A - Les différentes approches de la notion de servitude ............................. 233B - Les caractères des servitudes ........................................................ 234C - Classification des servitudes ......................................................... 234

§ 1 : Les servitudes qui dérivent de la situation naturelle des lieux ................... 235A - L’écoulement des eaux ............................................................... 235

1°) Il doit s’agir d’un écoulement naturel .......................................... 2362°) L’exclusion des eaux industrielles .............................................. 2363°) Les règles spécifiques aux eaux nuisibles ..................................... 237

B - La clôture ............................................................................... 2371°) La clôture est un droit ............................................................ 2382°) Les obligations de l’article 663 du Code civil ................................ 238

§ 2 : Les servitudes légales ................................................................... 239A - Les servitudes légales d’intérêt privé............................................... 239

1°) Les servitudes réciproques ....................................................... 239a) Les plantations .................................................................. 239b) Les constructions et dépôts nuisibles ........................................ 240c) Les jours et les vues sur la propriété du voisin ............................ 241

α) Le contenu de la notion de jours et de vues ........................... 241β) La réglementation relative aux jours et aux vues ..................... 241δ) Les exceptions ............................................................... 243

2°) Les servitudes unilatérales ....................................................... 244a) L’appréciation de l’enclave ................................................... 245b) La détermination du passage .................................................. 246c) L’évaluation de l’indemnité compensatrice ................................. 247

B - Les servitudes légales d’intérêt public .............................................. 248§ 3 : Le fondement des servitudes naturelles et légales .................................. 249

A - Les servitudes naturelles et les servitudes légales d’intérêt privé ............. 249B - Application aux servitudes légales d’intérêt public ............................... 250

Section IV : Les relations entre propriétaires et locataires ................................... 251§ 1 : L’état de la controverse sur la réglementation des loyers ........................ 252§ 2 : Solution souhaitable : faciliter l’accession à la propriété des logements ........ 253

Chapitre IILe problème de la responsabilité pour inconvénients anormaux de voisinage ... 255

Section préliminaire : La théorie de l’absolutisme du droit de propriété immobilièreet ses restrictions ................................................................................ 256§ 1 : Le sens de la trilogie usus, fructus, abusus .......................................... 256§ 2 : La distinction entre fruit et produit .................................................... 257

A - Le fruit est périodique ................................................................ 257B - Le produit altère la substance ........................................................ 257

§ 3 : Les troubles normaux de voisinage comme restrictions à l’absolutismedu droit de propriété ....................................................................... 258

Page 50: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

533Droits fonciers urbains au Cameroun

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Section I : Les conditions de la responsabilité pour troubles de voisinage ................ 258§ 1 : Il doit s’agir d’un trouble de voisinage ............................................... 258§ 2 : Le trouble de voisinage doit être excessif et anormal .............................. 259

A - L’appréciation du caractère excessif et anormal ................................. 2591°) L’impact de la « pré-installation » .............................................. 2592°) L’influence de l’autorisation administrative .................................. 2613°) Les effets de la théorie de « l’immissio » ...................................... 261

B – La distinction "abus de droit" et "troubles de voisinage" ....................... 262§ 3 : La réparation du trouble excessif et anormal ........................................ 263

A - La réparation en nature ............................................................... 263B - L’allocation des dommages-intérêts ................................................ 264

Section II : Le fondement de la responsabilité pour troubles de voisinage ................ 264§ 1 : La théorie de la faute .................................................................... 264§ 2 : La théorie du risque ...................................................................... 265§ 3 : L’hypothèse de l’obligation légale de voisinage ..................................... 265§ 4 : La théorie de la garantie ................................................................ 266

Section III : Les atteintes à la faculté d’aliéner ................................................ 266§ 1 : Les atteintes d’origine légale ........................................................... 267§ 2 : Les atteintes d’origine volontaire ...................................................... 267

A - Les conditions de validité des clauses .............................................. 268B - Les effets de la clause ................................................................. 269

Chapitre IIIDe la nécessité de réorganiser certaines structures de gestion de l’urbanismeau Cameroun ................................................................................... 271

Section I : L’orientation souhaitable de la planification urbaine dans la législationcamerounaise ................................................................................... 271§ 1 : La Procédure d’élaboration des plans d’urbanisme ................................. 273

A - Les zones assujetties au plan d’urbanisme......................................... 274B - La confection du plan d’urbanisme ................................................. 274

1°) La décision d’élaboration ........................................................ 2752°) La participation des communes ................................................. 2753°) L’entrée en vigueur du plan d’urbanisme ..................................... 275

C - Les objectifs et contenus des plans d’urbanisme ................................. 2751°) Le plan d’urbanisme directeur et le plan d’urbanisme de détail .......... 275

a) Le contenu du plan d’urbanisme directeur (PUD) ........................ 275b) Le contenu du plan d’urbanisme de détail .................................. 276

2°) Le plan sommaire d’urbanisme (PSU) ......................................... 2763°) L’exemple du plan d’urbanisme directeur de la ville de Ngaoundéré .... 276

A - La cartographie à grande échelle comme support indispensabledes projets de planification ........................................................... 277

B - L’élargissement de la base de décision ............................................ 278

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534 Droits fonciers urbains au Cameroun

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C - La redéfinition des objectifs du système camerounais de planificationurbaine ................................................................................... 2781°) Le plan d’aménagement national (PAN)....................................... 2782°) Le plan d’aménagement régional (PAR) ...................................... 279

D - L’institutionnalisation du plan d’aménagement communal ..................... 279Section II : Les effets bénéfiques attendus des Schémas directeurs d’aménagement

et d’urbanisme (SDAU) ........................................................................ 280§ 1 : La procédure d’élaboration des SDAU ............................................... 281§ 2 : L’urgence de la légalisation des SDAU .............................................. 282§ 3 : De la nécessaire intégration des autres paramètres d’aménagement ............. 282

Titre deuxièmeLe cadre juridique des opérations d’utilisation des fonds urbains ........ 285

Sous-titre préliminaire : Préalables critiques sur l’utilisation des sols au Cameroun .... 287

Chapitre IPréalables critiques sur les règles générales d’utilisation des sols au Cameroun289

Section I : Le contenu des « documents d’urbanisme » ....................................... 289Section II : Les mesures d’assainissement de l’environnement ............................. 290Section III : Les sanctions édictées............................................................... 291

Chapitre IIPréalables critiques sur le permis de construire au Cameroun ..................... 293

Section I : L’impact de la législation française ................................................ 293Section II : Les caractères généraux des permis de construire camerounais .............. 294

§ 1 : Du point de vue de la qualité du constructeur ....................................... 294§ 2 : Du point de vue de la procédure d’accès aux constructions ....................... 295

Section III : Permis de construire ou permis de bâtir ? ....................................... 295Section IV : L’environnement trouble du permis de construire camerounais ............. 296

Chapitre IIILes esquisses de solutions résultant de l’avant-projet de code d’urbanisme .... 297

Section I : La redéfinition du coefficient d’occupation des sols ............................. 297§ 1 : Le contenu du coefficient d’occupation des sols (C.O.S.) ........................ 297

Section II : Le renforcement des mesures de sécurité ........................................ 299

Page 52: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

535Droits fonciers urbains au Cameroun

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Sous-Titre I Le permis de bâtir................................................................................. 300

Chapitre IL’évolution de la police des constructions au Cameroun ............................. 301

Section I : Les données historiques et les grands courants doctrinaux de la police des constructions ................................................................................ 302§ 1 : Les données historiques ................................................................. 302

A - Dans les cités grecques ............................................................... 302B - Dans la Rome antique ................................................................. 303C - En France ............................................................................... 303D - En Angleterre .......................................................................... 304E - Historique du permis de bâtir au Cameroun ....................................... 304

§ 2 : Les différentes théories en présence .................................................. 306A - La théorie pré-urbanistique dite progressiste ..................................... 306B - La théorie culturaliste ................................................................ 306C - L’option camerounaise ................................................................ 306

Section II : Le cadre légal et institutionnel ..................................................... 307§ 1 : Les dispositions législatives et jurisprudentielles ................................... 307§ 2 : Les acteurs institutionnels de la police des constructions .......................... 308

A - L’Etat, acteur institutionnel national de la police des constructions .......... 3081°) Le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat (MINUH)..................... 3082°) Le ministère des Travaux Publics .............................................. 3083°) Les ministères de la Ville et de l’Administration territoriale .............. 309

B - La commune, acteur institutionnel de la police des constructionsau niveau local .......................................................................... 309

Chapitre IILe champ d’application du permis de bâtir ................................................. 311

Section I : Les zones et les personnes soumises au permis de bâtir ........................ 312§ 1 : Les zones assujetties au permis de bâtir .............................................. 312

A – Les zones dotées d’un plan d’urbanisme .......................................... 312B - Les zones non dotées d’un plan d’urbanisme ...................................... 313

§ 2 : Les personnes astreintes au permis de bâtir ......................................... 313A - La personne privée, non propriétaire du terrain .................................. 314B - La personne privée, propriétaire du terrain ....................................... 315

Section II : Les opérations assujetties au permis de bâtir .................................... 316§ 1 : Les constructions immobilières nouvelles ayant une emprise dans le sol ....... 317

A – Les bâtiments .......................................................................... 3181°) Les bâtiments à usage d’habitation ............................................. 3182°) Les bâtiments à autres usages ................................................... 318

B – Les clôtures ............................................................................. 318

Page 53: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

536 Droits fonciers urbains au Cameroun

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§ 2 : Les constructions existantes ............................................................ 319A - Les modifications ordinaires ......................................................... 320B - Les exhaussements ..................................................................... 321

§ 3 : Les travaux de construction exclus du champ d’application du permis de bâtir..322

Chapitre IIIL’obtention du permis de bâtir et ses effets ................................................. 323

Section préliminaire : La finalité du permis de bâtir .......................................... 323§ 1 : Il fixe le droit de construire ............................................................ 323§ 2 : Il permet le contrôle de l’occupation du sol urbain ................................. 324§ 3 : Il préserve la salubrité publique et l’hygiène urbaine .............................. 324§ 4 : Il préserve la sécurité publique ........................................................ 325

Sous-Section I : La procédure sans incident .................................................... 326§ 1 : La procédure normale ................................................................... 326

A - La demande de permis de bâtir ...................................................... 3261°) La forme de la demande.......................................................... 3262°) Le dépôt de la demande .......................................................... 327

B - Le dossier du permis de bâtir ........................................................ 3271°) La composition du dossier ....................................................... 3282°) L’instruction du dossier .......................................................... 329

C - La décision .............................................................................. 3301°) La délivrance (obligatoire) du permis de bâtir ............................... 3312°) Les cas de refus du permis de bâtir ............................................ 3323°) L’octroi conditionné du permis de construire ................................. 333

§ 2 : Procédure spéciale : l’accord préalable .............................................. 334A - Les conditions de l’accord préalable ............................................... 335B - Les conséquences de l’accord préalable ............................................ 336

Sous-Section II : La procédure avec incidents ................................................. 337§ 1 : Le silence de l’autorité : le permis tacite ............................................. 337§ 2 : Les raisons de l’appréciation restrictive du mécanisme camerounais

du sursis à statuer ........................................................................... 340Section II : Les opérations découlant de la délivrance du permis de bâtir ................. 341

§ 1 : Les obligations auxquelles est soumis le bénéficiaire du permiset les différentes sujétions ................................................................. 341A - L’affichage du permis de bâtir ...................................................... 341B - Le versement des taxes y afférentes ................................................ 341C - Les sujétions imposées par le permis de bâtir ..................................... 341

1°) L’implantation des constructions par rapport aux fonds voisins ........... 3412°) Les règles relatives à l’aspect des constructions ............................. 3423°) Les règles d’implantation de plusieurs constructions sur un même

terrain ................................................................................ 342

Page 54: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

537Droits fonciers urbains au Cameroun

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4°) L’implantation des constructions par rapport aux voies et emprisespubliques ............................................................................ 342

5°) Les règles de localisation et de desserte ....................................... 342§ 2 : La péremption du permis de bâtir ..................................................... 343

A - La validité du permis de bâtir est limitée dans le temps ........................ 343B - La prorogation et la suspension du délai de péremption ......................... 344

1°) La Prorogation ..................................................................... 3442°) La suspension du délai de péremption ......................................... 344

§ 3 : Les infractions à la police des constructions et les sanctions y afférentes ...... 344A - L’obstacle au droit de visite des autorités compétentes ......................... 345B - La violation de l’arrêté municipal ou préfectoral ordonnant l’interruption

des travaux .............................................................................. 345§ 4 : Les mutations du permis de bâtir ...................................................... 346

A - La modification du permis de bâtir ................................................. 346B - Le transfert du permis de construire ................................................ 347

Section III : Le recours des personnes lésées par la délivrance du permis de bâtir ...... 347§ 1 : Le recours administratif contre un permis de bâtir ................................. 347§ 2 : Le recours de droit privé contre le bénéficiaire du permis de bâtir .............. 348

Section IV : Le certificat de conformité......................................................... 349§ 1 : Le champ d’application du certificat de conformité ................................ 349§ 2 : Les conditions liées à la demande et à la délivrance du certificat

de conformité ................................................................................ 349A - La demande du certificat de conformité ........................................... 350B - La délivrance du certificat de conformité .......................................... 350C - Le refus du certificat de conformité ................................................ 350

Chapitre IVBrefs aperçus sur les autres permis ....................................................... 353

Section I : Le permis d’implanter ................................................................ 354§ 1 : Le champ d’application du permis d’implanter ..................................... 354§ 2 : Une atteinte aux dispositions des ordonnances de 1974 ........................... 354

Section II : Le permis de démolir ................................................................ 355§ 1: Les sources de la réglementation des démolitions ................................... 355§ 2 : Les orientations du législateur camerounais ......................................... 356

A - Un ponce-pilatisme regrettable ...................................................... 356B – Les propositions de l’avant-projet de code d’urbanisme ........................ 356C - Les exceptions prévues par l’avant-projet de code d’urbanisme ............... 357

Section III : Les conditions générales de succès des politiques d’occupationdes sols au Cameroun .......................................................................... 357

Page 55: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

538 Droits fonciers urbains au Cameroun

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Sous-Titre DeuxièmeL’appropriation forcée des sols par les pouvoirs publics à des finsd’urbanisme............................................................................................... 358

Chapitre préliminaire : Les conflits doctrinaux relatifs à l’appropriation des solspar les pouvoirs publics ........................................................................ 361

Section I : L’état actuel du débat sur l’expropriation pour cause d’utilité publique ...... 361§ 1 : Le domaine d’élection des excès de pouvoir ......................................... 362§ 2 : L’ignorance des effets de l’érosion monétaire ....................................... 363§ 3 : Le rejet du principe de la rétrocession ................................................ 364

Section II : L’état actuel de la controverse sur le déguerpissement ........................ 365§ 1 : Le silence préjudiciable du législateur camerounais ................................ 365§ 2 : Le déguerpissement : une pratique extrêmement impopulaire .................... 366

Chapitre ILe droit d’expropriation pour cause d’utilité publique ............................... 369

Section I : L’objet de l’expropriation pour cause d’utilité publique ........................ 371§ 1 : Les immeubles à exproprier ............................................................ 372

A - Les immeubles par nature ............................................................ 3721°) Le sol ................................................................................ 3722°) Ce qui adhère au sol .............................................................. 372

a) Les végétaux ..................................................................... 372b) Les constructions ............................................................... 373

B - Les immeubles par destination ....................................................... 373§ 2 : L’étendue de l’emprise .................................................................. 374

A – Les éléments constitutifs de l’emprise ............................................. 3741) Une véritable dépossession ........................................................ 3742) Une irrégularité certaine ........................................................... 3753) L’atteinte doit avoir été portée à une propriété immobilière ................. 375

B - L’étendue de l’emprise quant aux titulaires des biens ........................... 3751°) Les biens des organismes internationaux, les missions diplomatiques

et consulaires ....................................................................... 3762°) Les biens des incapables......................................................... 376

C - L’étendue de l’emprise quant à la superficie ...................................... 376D - Emprise et voie de fait ................................................................ 377

Section II : Les acteurs de l’expropriation pour cause d’utilité publique .................. 377§ 1 : Les bénéficiaires de l’expropriation pour cause d’utilité publique ............... 378

A - L’Etat, bénéficiaire principal ........................................................ 3781°) L’énumération législative ........................................................ 379

a) Les collectivités publiques locales ........................................... 379b) Les établissements publics .................................................... 380c) Les concessionnaires de service public ..................................... 380

Page 56: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

539Droits fonciers urbains au Cameroun

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d) Les sociétés para-publiques ................................................... 3802°) Le problème de la qualification juridique des personnes morales ......... 381

§ 2 : Les victimes de l’expropriation pour cause d’utilité publique .................... 381A - La notion de victimes de l’expropriation .......................................... 381B - Les agissements frauduleux constatés .............................................. 383

Sous-Chapitre II : La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique .......... 384§ 1 : Les différents types d’enquêtes ........................................................ 385

A - L’enquête préalable ................................................................... 3851°) Le rôle de l’enquête préalable ................................................... 3852°) Le déroulement de l’enquête préalable ........................................ 386

B) L’enquête parcellaire ................................................................... 3861°) L’objectif de l’enquête parcellaire .............................................. 3872°) La sous-commission technique .................................................. 387

§ 2 : La commission de constat et d’évaluation727 ...................................... 387A - La composition de la commission de constat et d’évaluation ................... 387

1°) Au niveau départemental ......................................................... 3882°) Au niveau provincial .............................................................. 3883°) Au niveau national ................................................................ 388

B- Les tâches assignées à la commission de constat et d’évaluation ............... 389Section II : La déclaration d’utilité publique ................................................... 389

§ 1 : La demande de déclaration d’utilité publique ........................................ 390A - Le dossier de demande de déclaration d’utilité publique ........................ 391B - Les autorités compétentes ............................................................ 392

1°) Les attributions des autorités compétentes .................................... 3922°) Les actes déclaratifs d’utilité publique ......................................... 392

a) L’arrêté du ministre de l’Urbanisme et de l’Habitat ...................... 393b) Le décret du président de la République .................................... 393

§ 2 : Les modalités d’intervention de la déclaration ..................................... 394A - L’expropriation directe ............................................................... 394B - L’expropriation indirecte ............................................................. 395

§ 3 : Les effets de la déclaration d’utilité publique ....................................... 396A - L’acte de cessibilité ................................................................... 396B - Le transfert de propriété ............................................................. 397

1°) L’envoi en possession............................................................. 3972°) L’immatriculation d’office ....................................................... 398

Section III : La contestation de la déclaration d’utilité publique ............................ 398§ 1 : Les cas d’ouverture à la contestation ................................................. 399

A - Le détournement de pouvoir ......................................................... 3991°) Les éléments caractéristiques du détournement de pouvoir ................ 4002°) La preuve du détournement de pouvoir ........................................ 401

B - L’incompétence ........................................................................ 402C - Le vice de forme ....................................................................... 402

§ 2 : Les règles de procédure ................................................................. 403

Page 57: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

540 Droits fonciers urbains au Cameroun

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A - Le recours gracieux préalable ....................................................... 4031°) Les autorités habilitées à le recevoir ........................................... 4042°) Les délais ........................................................................... 405

B - Le recours juridictionnel .............................................................. 406§ 3 : Les effets de la contestation ............................................................ 407

A - L’effet non suspensif du recours .................................................... 407B - Le report des réclamations sur l’indemnité d’expropriation .................... 408

Section IV : Le non-respect de la date de démarrage des travaux .......................... 409§ 1 : La constatation de la non-utilisation dans les délais des terrains expropriés ... 409

A - Les personnes habilitées .............................................................. 409B - Le problème de l’élasticité effective de la durée des travaux .................. 409

§ 2 : Les effets de la non-utilisation des terrains expropriés dans les délais .......... 410A - La caducité de la déclaration d’utilité publique ................................... 410B - Le problème de la rétrocession des terrains aux propriétaires ................. 410

1°) La longue hésitation de la jurisprudence camerounaise ..................... 4112°) L’avènement de la rétrocession administrative de l’immeuble pour cause

d’expropriation « biaisée » ........................................................ 412Section V : Le juge compétent .................................................................... 413

§ 1 : Les règles de procédure ................................................................. 414A - L’obligation du recours gracieux préalable ....................................... 414B - Le recours juridictionnel .............................................................. 414

§ 2 : Le rôle du juge ........................................................................... 415A - La mission du juge .................................................................... 415B - Les entraves à la mission du juge ................................................... 416

1°) Le poids considérable des autorités administratives ......................... 4162°) Le juge judiciaire : un simple comptable assermenté ? ..................... 4163°) L’Etat considéré comme un justiciable à part ................................ 417

Chapitre IILe droit de l’indemnisation en matière d’expropriation pour cause d’utilitépublique.......................................................................................... 419

Sous-Chapitre I : Le régime juridique de l’indemnisation ................................... 420Section I : Les règles de base de l’indemnisation ......................................... 420

§ 1 : L’exigence de l’indemnisation préalable ......................................... 421A - Le principe de l’indemnisation préalable ...................................... 421B - Les dérogations au principe de l’indemnisation préalable .................. 422

§ 2 : Les conditions de l’indemnisation ................................................. 422A - Les biens ouvrant droit à indemnisation ....................................... 422B - Les caractères du préjudice ouvrant droit à réparation ...................... 423

1°) Un préjudice direct et immédiat ............................................ 4232°) Un préjudice matériel ........................................................ 4243°) Un préjudice certain .......................................................... 424

Page 58: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

541Droits fonciers urbains au Cameroun

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Section II : La réparation du préjudice ...................................................... 425§ préliminaire : Le principe fondamental de la réparation intégrale ............... 425

§ 1 : L’évaluation du préjudice ...................................................... 426A - La commission de constat et d’évaluation : organe chargé

de l’évaluation du préjudice .................................................. 4271°) Les critères gouvernant la composition de la commission de constat

et d’évaluation ............................................................. 4272°) Les missions effectives de la commission de constat

et d’évaluation ............................................................. 428B - Les bases de l’évaluation des biens ......................................... 429

1°) L’évaluation des mises en valeur ....................................... 4292°) L’évaluation des terrains nus ........................................... 430

§ 2 : Le paiement de l’indemnité ........................................................ 431A - Les différents modes de paiement de l’indemnité ............................ 431

1°) Le paiement en espèces ou en numéraire ................................. 4322°) Le paiement en nature ........................................................ 432

B - L’organe chargé du paiement de l’indemnité ................................. 4331°) Le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat : organe chargé

du paiement des indemnités d’expropriation .............................. 4332°) Le bénéficiaire de l’expropriation : organe chargé du paiement des

indemnités d’éviction .......................................................... 434§ 3 : Les contestations relatives à l’indemnisation .................................... 434

A - La contestation devant l’autorité administrative .............................. 434B - La contestation devant le juge ................................................... 435

1°) La contestation devant le juge administratif .............................. 4362°) La contestation devant le juge judiciaire .................................. 4363°) Les limites de l’action de la victime ....................................... 437

Sous-Chapitre II : Pour une nouvelle approche de l’indemnisation ......................... 438Section I : Les insuffisances de l’indemnisation actuelle ................................. 438

§ 1 : Une évaluation restrictive et unilatérale du préjudice .......................... 438A - L’évaluation unilatérale du préjudice .......................................... 438

1°) La commission de constat et d’évaluation : une commissionessentiellement administrative ............................................... 439

2°) L’évaluation non contradictoire ............................................. 439B - La conception restrictive du préjudice ......................................... 441

1°) Les critères restrictifs du préjudice ........................................ 4412°) Le problème de l’actualisation de la valeur des terrains nus

et expropriés ................................................................... 442§ 2 : Une indemnisation non préalable et insuffisante ................................ 442

A - L’indemnisation a posteriori ..................................................... 4431°) L’application abusive de la notion d’urgence ............................. 4432°) Les conséquences de l’indemnisation a posteriori ....................... 444

a) Les retards dans le paiement des indemnités d’expropriation ....... 444

Page 59: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

542 Droits fonciers urbains au Cameroun

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b) L’accumulation de la dette intérieure de l’Etat en matièred’indemnités dues aux expropriés ...................................... 444

B - L’indemnisation est insuffisante ................................................. 4451°) La rigidité des bases de calcul de l’indemnité d’expropriation ........ 4452°) L’indemnisation est fortement minorée .................................... 445

Section II : Les contours de la nouvelle approche de l’indemnisation ................. 446§ 1 : La redéfinition de la procédure d’évaluation des biens ........................ 446

A - La nécessité d’une évaluation contradictoire .................................. 446B - L’institution d’une commission mixte .......................................... 447

§ 2 : La consécration d’une réparation préalable, intégrale et juste ............... 447A - L’indemnisation préalable, condition impérative à l’envoi en possession 448

1°) L’application du principe de l’indemnisation préalable à toute expropriation..4482°) La suppression de la notion d’urgence ..................................... 448

B - La réparation intégrale et juste du préjudice ................................. 4491°) Une juste réparation .......................................................... 4492°) Une réparation intégrale du préjudice subi ............................... 449

C - Le respect de l’équilibre financier entre l’indemnité et la valeurdes biens expropriés ............................................................... 4501°) La mise sur pied des indices d’évaluation flexibles .................... 4502°) La revalorisation des indemnités d’expropriation tardivement

allouées .......................................................................... 450

Sous-Titre IIILe droit camerounais du déguerpissement........................................... 451

Chapitre ILes principes gouvernant le déguerpissement des domaines de l’Etat ............ 453

Section préliminaire : L’absence de toute approche légale de la notion au Cameroun .. 454Section I : La prolifération de l’habitat spontané .............................................. 455Section II : La complexité de l’accès à un titre légal de propriété .......................... 456

§ 1 : Le problème de la dualité du droit foncier camerounais ........................... 456A - La reconnaissance de la légitimité de la propriété coutumière

par le législateur foncier .............................................................. 457B - La négation de tout droit de propriété immobilière en dehors

de l’immatriculation ................................................................... 458§ 2 : L’obtention du titre foncier : un véritable parcours du combattant .............. 459§ 3 : Les restrictions nées de la planification et de l’aménagement du territoire .... 460

Section III : La réalisation d’opération d’intérêt général ..................................... 460§ 1 : Pas de déguerpissement sans utilité publique ........................................ 461§ 2 : Pas de déguerpissement sans impératifs d’aménagement du territoire

de la municipalité .......................................................................... 461

Page 60: Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun

543Droits fonciers urbains au Cameroun

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Chapitre IILa procédure du déguerpissement ......................................................... 463

Section I : Les règles générales de procédure communes à toute action administrative 463§ 1 : Le principe de légalité ................................................................... 463§ 2 : Les impératifs de résultat .............................................................. 464

Section II : Les règles de procédure spécifiques au déguerpissement ..................... 464§ 1 : Le déguerpissement à la suite d’une incorporation ............................... 465

A - L’occupation de bonne foi ........................................................... 465B - L’occupation irrégulière ............................................................. 466

§ 2 : Le déguerpissement : sanction d’une occupation illégale ......................... 466A- Le déguerpissement comme sanction à l’occupation du domaine public

ou privé de l’Etat ....................................................................... 4671°) L’initiative de l’opération de déguerpissement ............................... 4672°) Le déroulement de l’opération ................................................. 467

B - Le déguerpissement comme sanction à l’occupation du fonds d’autrui ....... 468Section III : Le problème d’indemnisation en matière de déguerpissement ............... 469

§ 1 : L’indemnisation en matière de déguerpissement ................................... 469A - Les circonstances donnant droit à indemnisation des victimes ................. 469B - Les modalités de paiement de l’indemnité de déguerpissement ................ 470C - Les circonstances n’ouvrant pas droit à indemnisation des victimes ......... 470

§ 2 : Pour une plus grande humanisation du déguerpissement ......................... 471§ 3 : Les conséquences socio-économiques des démolitions issues

des déguerpissements ...................................................................... 472

Chapitre IIILes moyens institutionnels de prévention du déguerpissement ..................... 473

Sous-Chapitre préliminaire : Le rôle respectif des différents acteurs ...................... 474Section I : Le rôle accru de l’Etat dans la maîtrise du sol ............................... 474

§ 1 : Le rôle prépondérant de l’Etat :« nouveau maître de la terre » .............. 474§ 2 : La liaison défectueuse entre l’urbanisme et les pratiques domaniales ...... 475§ 3 : La concentration des pouvoirs en matière de politique urbanistique ....... 476

Section II : La place des autres acteurs .................................................... 476§ unique : Pour un renforcement des pouvoirs des acteurs d’exécution

de la politique d’urbanisme .......................................................... 476A - Les organismes d’aménagement ............................................... 477

1°) Les organismes d’application ............................................... 4772°) Les acteurs d’appui interministériels ...................................... 477

B - Les organismes de financement ................................................ 477Section III : La prise en compte des droits fonciers coutumiers ....................... 478

§ 1 : La coutume comme source fondamentale de droit ............................. 478A - L’emprise des droits fonciers coutumiers .................................... 478B - L’attitude de recul de la puissance publique ................................. 479

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544 Droits fonciers urbains au Cameroun

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§ 2 : La nécessaire interaction du droit écrit et de la coutume en matièrefoncière ................................................................................. 479A - La notion de droit foncier coutumier .......................................... 479B - Les droits fonciers coutumiers analysés comme droits de propriété ..... 479C - Les droits fonciers coutumiers comme fondement de la propriété légale 480

Sous-Chapitre I : Les insuffisances préjudiciables de la procédure du déguerpissement 481Section I : L’effet de l’absence d’une approche légale du déguerpissement ........ 481

§ 1 : Les possibilités contentieuses offertes aux victimes du déguerpissement .. 481§ 2 : La procédure devant les juridictions ........................................... 482

A - L’action contentieuse de l’Administration..................................... 482B - Le recours offert aux personnes privées ....................................... 483

Section II : Les effets de l’hétérogénéité des pratiques administratives ............... 483Sous–Chapitre II : La reforme du contentieux de l’habitat spontané ....................... 484

Section Préliminaire : Le triste visage actuel de nos bidonvilles ....................... 485§ 1 : Les atteintes à l’ordre public esthétique des villes ............................. 485

A – Le développement de l’insécurité .............................................. 485B – La prolifération de l’insalubrité ................................................. 486

§ 2 - La détérioration de l’environnement socio-économique ....................... 486Section I : La réglementation du « mieux vivre collectif » ............................... 486Section II : Pour une plus grande cohérence dans la planification de l’espace urbain 487

Conclusion générale ............................................................................... 489

Bibliographie séclective ........................................................................... 493

Index alphabétique ................................................................................ 501

Index alphabétique des auteurs ................................................................. 515

Table des matières ................................................................................. 521

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Mai 2012