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Représentation de l’immeuble West Block au coin de Lake Shore et de Bathurst, à Toronto (Ontario) Deuxième trimestre de 2019

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  • First Quarter Report

    A

    Représentation de l’immeuble West Block au coin de Lake Shore et de Bathurst,

    à Toronto (Ontario)

    Deuxième trimestre de

    2019

  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    LÉGENDE DES PIEDS DE PAGE

    1) Se reporter à la rubrique 15, « Mesures financières non conformes aux PCGR », du présent rapport de gestion. 2) Doit être lu à la lumière des « Énoncés prospectifs » qui se trouvent dans les « Notes aux lecteurs » à la page 1 du présent rapport

    de gestion.

  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 1

    Notes aux lecteurs

    Le présent rapport de gestion (le « rapport de gestion ») de la Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix (« Propriétés de Choix » ou la « fiducie ») doit être lu conjointement avec les états financiers consolidés résumés intermédiaires non audités de la fiducie pour le trimestre et le semestre clos le 30 juin 2019 et les notes y afférentes (les « états financiers du deuxième trimestre de 2019 ») ainsi qu’avec les états financiers audités et le rapport de gestion de la fiducie pour l’exercice clos le 31 décembre 2018. De plus, le présent rapport de gestion doit être lu en parallèle avec les énoncés prospectifs de la fiducie présentés ci-après. Les états financiers du deuxième trimestre de 2019 de Propriétés de Choix ont été dressés conformément aux Normes internationales d’information financière (les International Financial Reporting Standards ou « IFRS » ou, encore, les « PCGR »). En plus d’utiliser des mesures de la performance déterminées selon les IFRS, la direction de Propriétés de Choix évalue également la performance au moyen de certaines mesures additionnelles non conformes aux PCGR, et elle fournit ces mesures dans le présent rapport de gestion afin que les investisseurs puissent en faire de même. Ces mesures n’ont pas de définitions normalisées prescrites aux termes des IFRS et, par conséquent, il est peu probable qu’elles soient comparables à des mesures semblables présentées par d’autres fiducies de placement immobilier ou d’autres entreprises immobilières. Il y a lieu de se reporter à la rubrique 15, « Mesures financières non conformes aux PCGR », pour obtenir les définitions et les rapprochements aux mesures financières non conformes aux PCGR. Le 4 mai 2018, Propriétés de Choix a réalisé l’acquisition de Canadian Real Estate Investment Trust (« CREIT »), telle qu’elle est décrite à la rubrique 1.2 du présent rapport de gestion (la « transaction d’acquisition »), pour une contrepartie totalisant 3,7 milliards de dollars. Les répercussions de la transaction d’acquisition sur les résultats d’exploitation et les indicateurs de performance clés de la fiducie sont analysées tout au long du présent rapport de gestion. Le présent rapport du deuxième trimestre, y compris le présent rapport de gestion, renferme des énoncés prospectifs portant sur les objectifs, les perspectives, les plans, les buts, les aspirations, les stratégies, la situation financière, les résultats d’exploitation, les flux de trésorerie, la performance, les perspectives et les occasions d’affaires de Propriétés de Choix ainsi que sur des questions d’ordre juridique et réglementaire. Des énoncés portant plus particulièrement sur les résultats et événements futurs prévus se trouvent dans diverses rubriques du présent rapport de gestion, y compris, sans toutefois s’y limiter : la rubrique 4, « Immeubles de placement », la rubrique 6, « Résultats d’exploitation », la rubrique 7, « Activités de location »,

    la rubrique 8, « Résultats d’exploitation – informations sectorielles », et la rubrique 14, « Perspectives ». Les énoncés prospectifs se reconnaissent généralement à l’emploi de mots ou d’expressions comme « s’attendre à », « anticiper », « croire », « pouvoir », « estimer », « objectif », « avoir l’intention de », « prévoir », « chercher à », « faire en sorte », « devoir » et autres expressions semblables ainsi que de verbes conjugués au présent, au conditionnel ou au futur, lorsqu’ils se rapportent à Propriétés de Choix et à sa direction. Les énoncés prospectifs reflètent les estimations, opinions et hypothèses actuelles de Propriétés de Choix, lesquelles se fondent sur la perception qu’a la direction des tendances historiques, de la situation actuelle, des perspectives et des événements futurs prévus, ainsi que sur d’autres facteurs qui, de l’avis de la direction, sont appropriés dans les circonstances. Les attentes de Propriétés de Choix en matière de performance sur le plan de l’exploitation et de la performance financière sont fondées sur certaines hypothèses, dont des hypothèses ayant trait au potentiel, aux perspectives et aux occasions de croissance future de la fiducie, aux tendances du secteur, au niveau d’endettement futur, aux lois fiscales, à la conjoncture économique et à la concurrence. Les estimations, opinions et hypothèses de la direction sont, de par leur nature, assujetties à des incertitudes et à des éventualités importantes d’ordre commercial, économique, concurrentiel ou autre en ce qui a trait aux événements futurs, et sont donc susceptibles d’être révisées. Propriétés de Choix ne peut garantir que ces estimations, opinions et hypothèses se révéleront exactes. Bon nombre de risques et d’incertitudes pourraient faire en sorte que les résultats réels de la fiducie diffèrent sensiblement de ceux exprimés explicitement ou implicitement ou de ceux projetés dans les énoncés prospectifs, notamment les risques qui sont décrits à la rubrique « Risques d’entreprise et gestion des risques » du présent rapport de gestion et de la notice annuelle de la fiducie pour l’exercice clos le 31 décembre 2018, laquelle est intégrée aux présentes par renvoi. Les points clés de ces risques et incertitudes peuvent comprendre : l’incapacité de gérer sa croissance de

    manière efficace conformément à ses stratégies à court et à long terme;

    l’incapacité pour Propriétés de Choix de réaliser les avantages stratégiques attendus de la transaction d’acquisition;

    l’incapacité de tirer profit des investissements dans les nouveaux systèmes de technologies de l’information (« TI ») de Propriétés de Choix et l’incapacité de son infrastructure des TI à prendre en charge ses exigences d’affaires ou l’occurrence de toute faille de sécurité interne ou externe, autre faille de cybersécurité ou atteinte à la sécurité des données;

    la modification des préférences des consommateurs pour le commerce

    électronique pouvant donner lieu à une baisse de la demande d’espace physique par les locataires du secteur de détail;

    l’évolution de la conjoncture économique, y compris les fluctuations des taux d’intérêt ainsi que du taux d’inflation;

    l’évolution de l’avantage concurrentiel de Propriétés de Choix sur le marché immobilier ou la non-disponibilité d’actifs immobiliers commerciaux attrayants.

    Cette liste des facteurs qui pourraient influer sur les énoncés prospectifs de Propriétés de Choix n’est pas exhaustive. D’autres risques et incertitudes que Propriétés de Choix ignore actuellement pourraient faire en sorte que les résultats ou les événements réels diffèrent considérablement de ceux qui sont précisés dans les énoncés prospectifs. Les résultats financiers de Propriétés de Choix ont subi l’incidence des ajustements de la juste valeur des parts échangeables, de la rémunération fondée sur des parts et des immeubles de placement. Les parts échangeables et le passif lié à la rémunération fondée sur des parts sont comptabilisés à la juste valeur selon le prix des parts de la fiducie sur le marché, ce qui a une incidence défavorable sur les résultats financiers lorsque le cours des parts de la fiducie augmente et une incidence favorable lorsque le prix des parts de la fiducie diminue. Les immeubles de placement sont comptabilisés à la juste valeur en fonction des évaluations effectuées par l’équipe d’évaluation interne de la fiducie. Ces ajustements de la juste valeur ont une incidence sur certaines données de la fiducie comptabilisées selon les PCGR, y compris le bénéfice net. Ces autres risques et incertitudes sont présentés dans les documents que Propriétés de Choix dépose, à l’occasion, auprès des autorités canadiennes en valeurs mobilières, y compris, sans toutefois s’y limiter, la notice annuelle de la fiducie pour l’exercice clos le 31 décembre 2018. Les lecteurs sont donc invités à ne pas se fier indûment à ces énoncés prospectifs, qui traduisent les attentes de Propriétés de Choix uniquement à la date du présent rapport du deuxième trimestre. Sauf dans la mesure où la loi l’exige, Propriétés de Choix ne s’engage pas à mettre à jour ou à réviser les présents énoncés prospectifs, que ce soit à la lumière de nouvelles informations, d’événements futurs ou autrement. Propriétés de Choix est une fiducie de fonds commun de placement à capital variable non constituée en société qui a été créée sous le régime des lois de la province d’Ontario en vertu d’une déclaration de fiducie, modifiée et mise à jour en date du 2 mai 2018 et pouvant être modifiée de temps à autre (la « déclaration de fiducie »). Les parts de fiducie de Propriétés de Choix sont inscrites à la cote de la Bourse de Toronto (la « TSX ») et sont négociées sous le symbole « CHP.UN ». L’information qui est présentée dans ce rapport de gestion est datée du 17 juillet 2019, à moins d’indication contraire. Tous les montants du présent rapport de gestion sont en milliers de dollars canadiens, à moins d’indication contraire.

    Nos Faits Indicateurs de Deuxième Diversification Analyse Perspectives Mesures activités saillants performance clés trimestre de l’exploitation non conformes aux PCGR

  • 2 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    Nos activités Générer de la valeur à long terme grâce à la possession, à la gestion et à l’aménagement d’un portefeuille diversifié d’immeubles de grande qualité

    Propriétés de Choix, fiducie de placement immobilier diversifiée prééminente au Canada, est propriétaire, gestionnaire et promoteur d’un portefeuille de grande qualité composé de 756 biens immobiliers offrant au total 68,0 millions de pieds carrés de superficie locative brute. Ce portefeuille regroupe des immeubles de commerce de détail loués en majeure partie à des détaillants de biens de première nécessité, ainsi que des actifs industriels, de bureau et résidentiels situés dans des marchés attrayants, et propose un programme d’aménagement ambitieux. L’alliance stratégique de Propriétés de Choix avec son locataire principal, Les Compagnies Loblaw Limitée, plus important détaillant au pays, est un avantage concurrentiel incontestable conférant à la fiducie diverses occasions de croissance à long terme.

    COMPOSITION DU PORTEFEUILLE Propriétés de Choix est propriétaire, gestionnaire et promoteur d’un portefeuille de haute qualité d’immeubles de commerce de détail, d’immeubles industriels, d’immeubles de bureaux et d’immeubles résidentiels répartis dans l’ensemble du Canada. Le portefeuille de Propriétés de Choix consiste en 602 immeubles de commerce de détail, 115 immeubles industriels, 15 complexes de bureaux, 4 immeubles résidentiels multifamiliaux et 20 biens non aménagés. Les immeubles de commerce de détail sont constitués de : i) 308 immeubles ayant un magasin autonome exploité sous une bannière Loblaw; ii) 231 immeubles ayant un magasin pilier exploité sous une bannière Loblaw et comprenant aussi au moins un autre locataire indépendant et iii) 63 immeubles comprenant uniquement des locataires indépendants. Le potentiel de croissance de Propriétés de Choix pour l’ensemble de ce portefeuille repose sur de nouveaux sites d’aménagement, des possibilités de densification et de réaménagement et des projets résidentiels. L’information présentée à la rubrique 1.1 énonce les grandes lignes de la diversification du portefeuille de Propriétés de Choix au 30 juin 2019.

    Les photos ci-dessus correspondent aux immeubles suivants : 1) 7020-4th Street NW, Calgary (Alberta) 2) VIA123 Apartments, Toronto (Ontario) 3) 525 University Avenue, Toronto (Ontario) 4) Great Plains Business Park, Calgary (Alberta)

    Nos Faits Indicateurs de Deuxième Diversification Analyse Perspectives Mesures activités saillants performance clés trimestre de l’exploitation non conformes aux PCGR

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  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 3

    Faits saillants du deuxième trimestre de 2019

    Nos Faits Indicateurs de Deuxième Diversification Analyse Perspectives Mesures activités saillants performance clés trimestre de l’exploitation non conformes aux PCGR

    Représentation des immeubles Grenville et Grosvenor, Toronto (Ontario)

  • 4 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    Indicateurs de performance clés et principales informations financières L’analyse des indicateurs se concentre sur les tendances et les événements significatifs qui ont influé sur la situation financière et les résultats d’exploitation.

    Au 30 juin 2019 et pour le trimestre et le semestre clos à cette date (en milliers de dollars, sauf indication contraire) (non audité)

    BÉNÉFICE NET (PERTE NETTE) L’augmentation pour le trimestre s’explique avant tout par les ajustements favorables de la juste valeur des parts échangeables en raison du recul du prix des parts, jumelé à l’apport pour un trimestre complet de la transaction d’acquisition. Depuis l’ouverture de l’exercice, la diminution résulte essentiellement de l’incidence défavorable cumulative des ajustements de la juste valeur des parts échangeables comptabilisés en raison de la hausse du prix des parts au cours de l’exercice, ce qui a été contrebalancé en partie par six mois d’apport de la transaction d’acquisition, contre deux mois d’apport à l’exercice précédent, et par l’augmentation du REN attribuable aux projets d’aménagement achevés.

    PRODUITS LOCATIFS (IFRS) L’augmentation pour le trimestre et depuis l’ouverture de l’exercice découle principalement de l’apport des biens acquis dans le cadre de la transaction d’acquisition.

    FPAE1) PAR PART L’augmentation des FPAE d’un trimestre à l’autre et d’une année à l’autre s’explique essentiellement par l’apport de la transaction d’acquisition. La diminution des FPAE par part d’un trimestre à l’autre et depuis l’ouverture de l’exercice s’explique par un nombre moyen pondéré de parts en circulation plus élevé et par la hausse des charges d’intérêts nettes liée à la transaction d’acquisition, ce qui a été compensé en partie par la croissance du REN, l’apport de la transaction d’acquisition et le recul des charges non récurrentes par rapport à la période comparative.

    Nos Faits Indicateurs de Deuxième Diversification Analyse Perspectives Mesures activités saillants performance clés trimestre de l’exploitation non conformes aux PCGR

    Nos Faits Indicateurs de Deuxième Diversification Analyse Perspectives Mesures activités saillants performance clés trimestre de l’exploitation non conformes aux PCGR

    T2 2019 T2 2018 T1 2019 Cumul 2019 Cumul 2018

  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 5

    Au 30 juin 2019 et pour le trimestre et le semestre clos à cette date (en milliers de dollars, sauf indication contraire) (non audité)

    MONTANT AJUSTÉ DES FPAE1) PAR PART L’augmentation, le 9 mai 2019, du montant ajusté des FPAE d’un trimestre à l’autre et d’un exercice à l’autre s’explique essentiellement par l’apport de la transaction d’acquisition. Pour le trimestre et le semestre clos le 30 juin 2019, le montant ajusté des FPAE par part après dilution s’est établi à 0,221 $ et à 0,452 $, ce qui représente un ratio de distribution de 84,0 % et de 82,0 %, respectivement.

    REN DES ACTIFS COMPARABLES, SELON LA MÉTHODE DE LA COMPTABILITÉ DE TRÉSORERIE1) L’augmentation de 2,0 % et de 2,2 % respectivement pour le trimestre et le semestre clos le 30 juin 2019 s’explique principalement par l’apport des majorations de loyer contractuelles au sein du portefeuille d’immeubles de commerce de détail.

    TAUX D’OCCUPATION À LA CLÔTURE DE LA PÉRIODE La hausse du taux d’occupation global à la clôture de la période est attribuable à l’accroissement des activités de location dans les portefeuilles d’immeubles industriels et d’immeubles de bureaux.

    RATIO DE LA DETTE SUR LE BAIIAJV1) SELON UNE BASE NORMALISÉE Le ratio de la dette sur le BAIIAJV, calculé selon une base normalisée sur 12 mois, tient compte des résultats présentés selon des mesures non conformes aux PCGR et des résultats pro forma attribuables à la transaction d’acquisition. L’amélioration du ratio de la dette sur le BAIIAJV selon une base normalisée par rapport à l’exercice précédent est le résultat avant tout du capital mobilisé lors du placement de mai 2019.

    DÉPENSES D’AMÉNAGEMENT (SELON UNE BASE PROPORTIONNELLE)1) La hausse des dépenses par rapport à l’exercice précédent est le résultat de l’augmentation du nombre de projets d’aménagement en cours d’un exercice à l’autre.

    TRANSFERTS DEPUIS LES BIENS EN VOIE D’AMÉNAGEMENT VERS LES IMMEUBLES À REVENU (SELON UNE BASE PROPORTIONNELLE)1) De l’ouverture de l’exercice au 30 juin 2019, 21 biens ont été transférés depuis les biens en voie d’aménagement vers les immeubles à revenu, ce qui comprend les 8 biens transférés au cours du trimestre à l’étude.

    T2 2019 T2 2018 T1 2019 Cumul 2019 Cumul 2018

  • 6 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    Performance financière du deuxième trimestre Au cours du trimestre clos le 30 juin 2019

    PERFORMANCE SUR LE PLAN DE L’EXPLOITATION Le bénéfice net s’est chiffré à 238,3 millions de dollars

    pour le trimestre et ce montant incluait un ajustement de 148,2 millions de dollars de la juste valeur des parts échangeables, attribuable à la baisse du prix des parts de Propriétés de Choix au cours du trimestre. Le bénéfice net pour le trimestre comprenait également un montant de 2,3 millions de dollars au titre des coûts liés à la transaction d’acquisition.

    Les FPAE, qui se sont chiffrés à 0,248 $ par part après dilution pour le deuxième trimestre de 2019, tiennent compte de la croissance des FPAE attribuable aux projets d’aménagement achevés, contrebalancée principalement par l’incidence du désendettement lié au placement de titres de capitaux propres de mai 2019 et par un amortissement additionnel de 0,8 million de dollars des frais de placement de titres d’emprunt associés au remboursement des débentures échéant en 2019.

    Le montant ajusté des FPAE par part après dilution s’est établi à 0,221 $ pour le deuxième trimestre de 2019, ce qui traduit un ratio de distribution de 84,0 %.

    Le REN des actifs comparables, selon la méthode de la comptabilité de trésorerie, s’est accru de 2,0 % par rapport au trimestre correspondant de 2018, du fait surtout de l’augmentation des loyers du portefeuille d’immeubles de commerce de détail.

    Le taux d’occupation à la clôture de la période est demeuré élevé à 97,7 %, les taux d’occupation des immeubles de commerce de détail, des immeubles industriels et des immeubles de bureaux s’établissant respectivement à 97,8 %, à 98,2 % et à 92,7 %. Dans l’ensemble, 237 000 pieds carrés ont été bien intégrés, principalement au sein du portefeuille d’immeubles industriels.

    La perte nette liée à la juste valeur d’immeubles de placement de 2,6 millions de dollars selon une base proportionnelle traduit la hausse de la valeur des actifs de bureaux de la région du Grand Vancouver et de certains actifs industriels dans le Canada atlantique, contrée par la baisse de l’évaluation de certains actifs de commerce de détail, principalement des mégacentres, qui ont des locataires exerçant leurs activités dans les secteurs de la mode et de la consommation discrétionnaire.

    ACTIVITÉS D’INVESTISSEMENT ET DE FINANCEMENT Réalisation, le 9 mai 2019, d’un placement de titres de

    capitaux propres de 395 millions de dollars visant 30 042 250 parts à un prix de 13,15 $ la part. Le produit net s’est élevé à 381 millions de dollars et a été utilisé pour rembourser une partie de l’encours de la facilité de crédit.

    Réalisation, le 11 juin 2019, d’un placement de 750 millions de dollars visant des débentures à 3,53 % d’une durée de 10 ans. Le produit a été utilisé pour rembourser 300 millions de dollars de débentures échéant en 2019 (série 7 et série C-C) et 400 millions de dollars d’emprunts à terme (175 millions de dollars au titre de l’emprunt à terme échéant le 4 mai 2022 et 225 millions de dollars au titre de l’emprunt à terme échéant le 4 mai 2023). Le reliquat a été porté en réduction de divers emprunts hypothécaires arrivant à échéance et autres besoins en fonds de roulement.

    Acquisition de la participation de notre partenaire dans deux immeubles d’un bien industriel situé à Calgary (Alberta), au montant de 20,1 millions de dollars; vente d’une participation de 50 % dans un lot de terrains destinés à l’aménagement situé sur Bovaird Drive, à Brampton (Ontario), au montant de 15,2 millions de dollars.

    Poursuite des investissements dans le programme d’aménagement grâce à des dépenses totales de 44,0 millions de dollars au titre de projets de densification de réaménagement, de nouveaux aménagements et d’aménagement d’immeubles résidentiels.

    Transfert de biens en voie d’aménagement de 32,8 millions de dollars vers les immeubles à revenu au cours du trimestre à l’étude, ce qui a permis d’augmenter de 84 000 pieds carrés la SLB selon une base proportionnelle.

    Ratio de la dette sur la valeur comptable brute de 45,0 %1) à la clôture de la période, et ratios de la dette sur le BAIIAJV ainsi que de couverture des intérêts de 7,7 fois et de 3,4 fois, respectivement.

    Excellente situation de trésorerie qui comprend un montant de 1,4 milliard de dollars en crédit disponible et un bloc de biens non grevés de 12,0 milliards de dollars.

    AUTRE INFORMATION

    Au cours du trimestre à l’étude, Propriétés de Choix a publié son rapport sur les faits saillants en matière de développement durable et de responsabilité pour 2018 (en anglais) sur son site web, www.choicereit.ca.

    Nos Faits Indicateurs de Deuxième Diversification Analyse Perspectives Mesures activités saillants performance clés trimestre de l’exploitation non conformes aux PCGR

  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 7

    Commerce de détail 615

    immeublesi)

    Industriel 117

    immeublesi)

    Bureau 15

    immeubles

    Résidentiel 9

    immeublesi)

    Diversification PORTEFEUILLE

    97,8 % 47,5 M 98,2 % 17,2 M 92,7 % 3,1 M 0,2 M taux

    d’occupation SLB taux

    d’occupation SLB taux

    d’occupation SLB SLB

    i) Comprend les biens en voie d’aménagement. LOYERS DE BASE PAR MARCHÉS URBAINS

    Analyse

    Environ 72,1 % des loyers de base du portefeuille pour le trimestre clos le 30 juin 2019 proviennent d’immeubles situés

    dans des marchés urbains de grande et moyenne tailles. Environ 57,6 % des loyers de base du portefeuille proviennent des marchés urbains de grande taille, plus

    particulièrement Toronto, Calgary, Vancouver, Montréal, Edmonton et Ottawa.

    Loyers de base par marchés urbainsi),ii)

    Nos Faits Indicateurs de Deuxième Diversification Analyse Perspectives Mesures activités saillants performance clés trimestre de l’exploitation non conformes aux PCGR

    RMR de Toronto : 17,5 %

    i) Loyers de base pour le trimestre clos le 30 juin 2019, compte tenu des loyers comptabilisés sur une base linéaire.

    ii) Selon les définitions données par Statistique Canada de « région métropolitaine de recensement » (« RMR ») publiées en 2016 : — Marchés urbains de

    grande taille : RMR de plus de 500 000 habitants

    — Marchés urbains de taille moyenne : RMR de 100 000 à 499 999 habitants

    — Marchés urbains de petite taille : autres régions de moins de 100 000 habitants

    RMR de Calgary : 9,8 %

    Loblaw Marchés urbains de petite taille :

    20,9 %

    RMR de Vancouver :

    7,1 %

    RMR de Montréal : 6,9 %

    RMR d’Edmonton : 6,5 % RMR d’Ottawa :

    1,9 %

    Autres RMR de grande taille :

    7,9 %

    Marchés urbains

    de grande taille : 57,6 %

    Autres que Loblaw Marchés urbains de petite taille :

    7,0 %

    Marchés urbains de petite

    taille : 27,9 %

    Marchés urbains de taille

    moyenne : 14,5 %

  • Rapport de gestion

    8 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    Table des matières

    1 Analyse de l’exploitation 9 1.1 Composition du portefeuille 9 1.2 Acquisition de Canadian Real Estate Investment Trust 10

    2 Indicateurs de performance clés et principales informations financières 11

    3 Bilan 12

    4 Immeubles de placement 13 4.1 Méthode d’évaluation 14 4.2 Transactions visant des immeubles de placement 15 4.3 Activités d’aménagement 15 4.4 Projets de densification 17 4.5 Projets de réaménagements 17 4.6 Nouveaux aménagements 17 4.7 Projets d’aménagement d’immeubles à usage mixte de grande envergure 18 4.8 Projets résidentiels 19 4.9 Aménagements achevés 20 4.10 Dépenses d’investissement au titre de l’aménagement 21

    5 Situation de trésorerie et sources de financement 21 5.1 Principaux éléments des flux de trésorerie 21 5.2 Sources de liquidité et structure du capital 22 5.3 Composantes du total de la dette 23 5.4 Situation financière 26 5.5 Notations de crédit 27 5.6 Capitaux propres sous forme de parts 27 5.7 Arrangements hors bilan 29 5.8 Instruments financiers 29

    6 Résultats d’exploitation 30

    7 Activités de location 35

    8 Résultats d’exploitation – informations sectorielles 38 8.1 Bénéfice net et rapprochement du REN par secteur 38 8.2 Sommaire du résultat d’exploitation net 40 8.3 Autres indicateurs de performance clés 42

    9 Résultats d’exploitation trimestriels 44 9.1 Résultats par trimestre 44

    10 Contrôle interne à l’égard de l’information financière 45

    11 Risques d’entreprise et gestion des risques 45

    12 Transactions avec des parties liées 45

    13 Normes comptables 47

    14 Perspectives 48

    15 Mesures financières non conformes aux PCGR 49 15.1 Rapprochement des immeubles de placement 54 15.2 Résultat d’exploitation net 55 15.3 Fonds provenant des activités d’exploitation 56 15.4 Montant ajusté des fonds provenant des activités d’exploitation 57 15.5 Montant ajusté des flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation 58 15.6 Analyse de l’excédent (insuffisance) au titre des distributions 60 15.7 Rapprochement des charges d’intérêts nettes et autres charges financières 61 15.8 Bénéfice avant intérêts, impôt, amortissements et juste valeur 62

    16 Informations supplémentaires 62

  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 9

    1. ANALYSE DE L’EXPLOITATION 1.1 Composition du portefeuille Propriétés de Choix est propriétaire, gestionnaire et promoteur d’un portefeuille de haute qualité d’immeubles de commerce de détail, d’immeubles industriels, d’immeubles de bureaux et d’immeubles résidentiels répartis dans l’ensemble du Canada. Propriétés de Choix est la FPI diversifiée prééminente au Canada, grâce à un portefeuille comprenant 756 biens immobiliers, pour une superficie locative brute (« SLB ») totalisant environ 68,0 millions de pieds carrés, au 30 juin 2019. Le portefeuille de Propriétés de Choix consiste en 602 immeubles de commerce de détail, 115 immeubles industriels, 15 complexes de bureaux, 4 immeubles résidentiels multifamiliaux et 20 biens en voie d’aménagement. Les immeubles de commerce de détail sont constitués de : i) 308 immeubles ayant un magasin autonome exploité sous une bannière Loblaw; ii) 231 immeubles ayant un magasin pilier exploité sous une bannière Loblaw et comprenant aussi un ou plus d’un autre locataire indépendant; et iii) 63 immeubles comprenant uniquement des locataires indépendants. Le tableau qui suit présente le portefeuille détenu par Propriétés de Choix pour chaque catégorie d’actifs au 30 juin 2019.

    Immeubles à revenui)

    Biens en voie

    d’aménagement Portefeuille complet

    (en milliers de pieds carrés, sauf indication contraire)

    Nombre d’immeubles SLBii)

    Nombre d’immeubles

    Nombre d’immeubles SLBii)

    Immeubles de commerce de détail 602 47 470 13 615 47 470

    Immeubles industriels 115 17 192 2 117 17 192

    Immeubles de bureaux 15 3 143 — 15 3 143

    Total des immeubles à vocation commerciale 732 67 805 15 747 67 805

    Immeubles résidentielsiii) 4 203 5 9 203

    Total 736 68 008 20 756 68 008

    i) Les immeubles à revenu incluent des biens présentant un potentiel d’aménagement supplémentaire. ii) Selon la quote-part de la participation revenant à Propriétés de Choix. iii) Les biens sont compris dans le secteur des immeubles de commerce de détail aux fins de la présentation de l’information financière. Chacune des catégories de biens immobiliers présente des risques et des facteurs de fiabilité différents, et l’atteinte des principaux objectifs d’affaires de la fiducie fait appel : • à une combinaison d’actifs assurant une diversification des risques et des résultats; • à une stratégie qui maintient et améliore les rendements tirés des actifs détenus; • à la réalisation d’acquisitions de qualité qui contribueront au bénéfice à long terme. Portefeuille d’immeubles de commerce de détail Le portefeuille d’immeubles de commerce de détail est principalement axé sur les locataires détaillants de biens de première nécessité. La direction est d’avis que la fiabilité des flux de trésorerie repose en grande partie sur le volet « immeubles de commerce de détail » de son portefeuille. Mis à part une importante présence nationale dans les principaux marchés du pays, la stabilité est atteinte grâce à la relation stratégique et les contrats de location à long terme avec Loblaw, premier détaillant en importance au Canada. Cette alliance stratégique procure à la fiducie un accès à de futures locations et aux occasions connexes auprès de Loblaw, de Shoppers Drug Mart/Pharmaprix et des autres membres du groupe de sociétés Loblaw.

    Nos Faits Indicateurs de Deuxième Diversification Analyse Perspectives Mesures activités saillants performance clés trimestre de l’exploitation non conformes aux PCGR

  • 10 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    Portefeuille d’immeubles industriels Le portefeuille d’immeubles industriels est axé sur des installations de distribution, des entrepôts et des immeubles servant à l’industrie légère dont la taille et la configuration lui permettront de s’adapter facilement aux différents besoins d’un large éventail de locataires. Dans ce secteur, la direction met l’accent sur d’importants actifs de distribution construits à cette fin pour Loblaw et sur des actifs industriels génériques de grande qualité. Les biens sont situés dans des marchés de distribution cibles partout au Canada où Propriétés de Choix peut constituer une masse critique afin de bénéficier d’efficiences au chapitre de la gestion et de répondre aux exigences touchant l’expansion ou la contraction du portefeuille de locataires. Le terme « générique » désigne des produits qui sont susceptibles d’attirer une vaste gamme d’utilisateurs potentiels, de sorte que les délais de location ou de relocation sont réduits. Portefeuille d’immeubles de bureaux Le portefeuille d’immeubles de bureaux est axé sur les grands immeubles bien situés dans des marchés cibles tout en privilégiant le centre-ville des principales villes canadiennes. La direction recherche des partenaires institutionnels pour ces actifs, de manière à pouvoir diversifier le risque. À titre d’associé gestionnaire, Propriétés de Choix améliore sa performance globale grâce aux frais tirés de la gestion courante et des activités de location de ces immeubles. Portefeuille d’immeubles résidentiels Le portefeuille d’immeubles résidentiels constitue un ajout récent à la composition d’actifs de Propriétés de Choix. Les biens immobiliers résidentiels locatifs fournissent une diversification du revenu supplémentaire et apportent d’autres occasions d’investissement pour la croissance de ses actifs. Bon nombre de ces occasions d’aménagement d’immeubles résidentiels passent par la densification de nos sites de commerce de détail existants en y ajoutant des immeubles résidentiels. Ce portefeuille de Propriétés de Choix est composé d’immeubles résidentiels situés dans les plus grandes villes du Canada. Il intègre non seulement de nouveaux projets d’aménagement d’immeubles destinés à la location, mais aussi des projets d’aménagement dans des secteurs résidentiels à vocation mixte, dont plusieurs sont situés à proximité des transports en commun. Programme de financement mezzanine Afin de générer des occasions d’acquisition et d’aménagement, Propriétés de Choix a mis en place avec un groupe d’importants promoteurs immobiliers un programme dans le cadre duquel elle propose du financement mezzanine ou du financement par entente de copropriété à des fins d’aménagement. Ces activités de financement permettent généralement à Propriétés de Choix de participer au projet d’aménagement ou lui offrent la possibilité d’acquérir une participation dans l’immeuble à revenu aménagé. Activités d’aménagement Les projets d’aménagement forment une composante clé du modèle économique de Propriétés de Choix en lui offrant l’occasion d’ajouter à son portefeuille des biens immobiliers de grande qualité à coût raisonnable. Propriétés de Choix dispose de capacités d’aménagement internes ainsi que de relations bien établies avec d’importants promoteurs immobiliers. Grâce à d’importantes occasions de densification et de réaménagement et à un programme à long terme de projets potentiels d’aménagement d’immeubles à usage mixte, Propriétés de Choix est en bonne position pour générer de la croissance et de la valeur à long terme. 1.2 Acquisition de Canadian Real Estate Investment Trust Le 4 mai 2018, Propriétés de Choix a mené à terme l’acquisition de CREIT, fiducie de placement immobilier à capital fixe sans personnalité morale dont le titre se négociait à la TSX. Elle a acquis la totalité des actifs et repris la totalité des passifs, pour une contrepartie totale de 3,7 milliards de dollars. La contrepartie comprenait un montant de 1,65 milliard de dollars en trésorerie, le solde ayant été financé par l’émission de 182 836 481 parts. La transaction d’acquisition a réuni deux FPI canadiennes de premier plan et a permis de diversifier les catégories d’actifs du portefeuille de Propriétés de Choix, et ce, tout en lui permettant de continuer à tirer profit de sa relation stratégique avec Loblaw. Les répercussions de la transaction d’acquisition sur les résultats et les indicateurs de performance clés de la fiducie sont analysées tout au long du présent rapport de gestion.

  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 11

    2. INDICATEURS DE PERFORMANCE CLÉS ET PRINCIPALES INFORMATIONS FINANCIÈRES Propriétés de Choix a établi des indicateurs de performance clés sur le plan de l’exploitation et sur le plan financier qui sont tirés des états financiers consolidés résumés intermédiaires non audités de la fiducie datés des 30 juin 2019 et 2018 et qui devraient être lus à la lumière de ces derniers. L’analyse des indicateurs se concentre sur les tendances et les événements significatifs qui ont influé sur la situation financière et les résultats d’exploitation de la fiducie. Aux 30 juin et pour les trimestres clos à ces dates (en milliers de dollars, sauf indication contraire) (non audité) 2019 2018

    Nombre de biens 756 757

    SLB (en millions de pieds carrés) 68,0 67,0

    Taux d’occupation* 97,7 % 97,6 %

    Produits locatifs (IFRS) 324 289 $ 294 648 $

    Bénéfice net (perte nette) 238 310 $ (321 133) $

    Bénéfice net (perte nette) par part après dilution 0,347 $ (0,557) $

    REN1) des actifs comparables, selon la méthode de la comptabilité de trésorerie 140 179 $ 137 382 $

    FPAE1) par part après dilution* 0,248 $ 0,272 $

    Ratio de distribution des FPAE1)* 74,9 % 68,8 %

    Montant ajusté des FPAE1) par part après dilution* 0,221 $ 0,243 $

    Ratio de distribution du montant ajusté des FPAE1)* 84,0 % 76,9 %

    Distribution déclarée par part 0,185 $ 0,185 $

    Nombre moyen pondéré de parts en circulation après dilution 687 422 545 576 340 477

    Ratio de la dette sur le total des actifsi)* 45,0 % 48,6 %

    Ratio de couverture du service de la dettei)* 3,0 × 3,2 ×

    Ratio de la dette sur le BAIIAJV1), ii) selon une base normalisée* 7,7 × 8,0 ×

    Detteiii) – durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance* 5,7 années 5,6 années

    Detteiii) – taux d’intérêt moyen pondéré* 3,74 % 3,74 % * Indicateur de rendement clé

    i) Les ratios liés à la dette ne tiennent pas compte des parts échangeables. Se reporter à la rubrique 5, « Situation de trésorerie et sources de financement », du présent rapport de gestion. Les ratios sont des mesures financières non conformes aux PCGR et sont calculés conformément aux actes de fiducie, dans leur version complétée.

    ii) Calculé selon une base normalisée sur une période mobile de 12 mois, compte non tenu des paiements pour cession de bail reçus de Loblaw. iii) La dette comprend uniquement les débentures non garanties de premier rang et les emprunts hypothécaires.

  • 12 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    3. BILAN Le tableau qui suit présente un rapprochement du bilan de Propriétés de Choix établi selon les PCGR à son bilan présenté selon une base proportionnelle aux dates indiquées. Au 30 juin 2019 Au 31 décembre 2018

    (en milliers de dollars) (non audité)

    Selon les PCGR

    Rappro-chement

    Selon une base

    proportion-nelle1)

    Selon les PCGR

    Rappro-chement

    Selon une base

    proportion-nelle1)

    Actifs

    Immeubles de placement 14 607 000 $ 1 072 000 $ 15 679 000 $ 14 501 000 $ 1 011 000 $ 15 512 000 $

    Coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence 795 582 (795 582) — 734 167 (734 167) —

    Prêts hypothécaires, prêts et billets à recevoir 208 189 — 208 189 213 410 — 213 410

    Immobilisations incorporelles 30 000 — 30 000 30 000 — 30 000

    Créances et autres actifs 105 777 11 777 117 554 39 925 9 653 49 578

    Trésorerie et équivalents de trésorerie 26 679 18 968 45 647 30 713 10 080 40 793

    Total des actifs 15 773 227 $ 307 163 $ 16 080 390 $ 15 549 215 $ 296 566 $ 15 845 781 $

    Passifs et capitaux propres

    Dette à long terme 6 419 168 $ 294 882 $ 6 714 050 $ 6 062 951 $ 278 443 $ 6 341 394 $

    Facilité de crédit et emprunts à terme 523 404 — 523 404 1 114 407 — 1 114 407

    Parts échangeables 5 334 677 — 5 334 677 4 492 359 — 4 492 359

    Impôt différé 1 099 — 1 099 509 — 509

    Fournisseurs et autres passifs 375 045 12 281 387 326 379 003 18 123 397 126

    Total des passifs 12 653 393 307 163 12 960 556 12 049 229 296 566 12 345 795

    Capitaux propres

    Capitaux propres attribuables aux porteurs de parts 3 112 003 — 3 112 003 3 492 185 — 3 492 185

    Participations ne donnant pas le contrôle 7 801 — 7 801 7 801 — 7 801

    Total des capitaux propres 3 119 834 — 3 119 834 3 499 986 — 3 499 986

    Total des passifs et des capitaux propres 15 773 227 $ 307 163 $ 16 080 390 $ 15 549 215 $ 296 566 $ 15 845 781 $

    Analyse du bilan (selon les PCGR) Comparativement au 31 décembre 2018, les principaux changements dans le bilan comprennent :

    Immeubles de placement : L’augmentation nette découle des acquisitions et des dépenses d’investissement – se reporter à la rubrique 4;

    Coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence : L’augmentation nette découle de l’acquisition de la participation du partenaire de Propriétés de Choix dans deux immeubles d’un bien industriel situé à Calgary (Alberta), de la hausse des dépenses d’investissement et d’une augmentation du fonds de roulement en raison du calendrier, ce qui a été contrebalancé par une augmentation de la dette à long terme;

    Fonds de roulement : L’augmentation nette est principalement liée au calendrier des activités de l’entreprise; Dette : L’augmentation nette résulte de l’emploi du produit du financement par capitaux propres pour rembourser

    la facilité de crédit – se reporter à la rubrique 5.3; Parts échangeables : Étant donné que ce passif est évalué à la juste valeur, l’augmentation est liée à la hausse du

    prix des parts de Propriétés de Choix depuis le 31 décembre 2018; Capitaux propres attribuables aux porteurs de parts : La diminution nette est surtout liée à la perte nette cumulée

    depuis le début de l’exercice, comme il mentionné à la rubrique 6, et aux distributions aux porteurs de parts, ce qui a été compensé par le produit de l’émission de parts dans le cadre du placement de titres de capitaux propres de mai 2019.

  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 13

    4. IMMEUBLES DE PLACEMENT Pour élargir son portefeuille et participer à des projets d’aménagement, Propriétés de Choix détient diverses participations dans des entités du secteur immobilier qui détiennent des immeubles de placement. Aux termes des PCGR, beaucoup de ces participations sont constatées comme des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence et, par conséquent, la quote-part revenant à la fiducie des immeubles de placement de ces entités est présentée au bilan à titre de valeur résumée, et non dans le total des immeubles de placement. Se reporter à la rubrique 15.1, « Rapprochement des immeubles de placement », du présent rapport de gestion pour obtenir un rapprochement de l’historique des immeubles de placement établi selon les PCGR. Les tableaux qui suivent présentent l’historique du portefeuille de Propriétés de Choix, compte tenu de sa participation selon une base proportionnelle dans les coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence pour les périodes closes aux dates indiquées. Trimestre Semestre

    Pour les périodes closes le 30 juin (en milliers de dollars) (non audité)

    Immeubles à revenu

    Biens en voie

    d’aména-gement

    Immeubles de

    placementi) Immeubles

    à revenu

    Biens en voie

    d’aména-gement

    Immeubles de

    placementi)

    Solde selon les PCGR à l’ouverture de la période 14 376 000 $ 213 000 $ 14 589 000 $ 14 261 616 $ 239 384 $ 14 501 000 $

    Ajustements pour tenir compte des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence et selon une base proportionnellei) 819 000 210 000 1 029 000 719 000 292 000 1 011 000

    Solde selon une base proportionnelle non conforme aux PCGR à l’ouverture de la période 15 195 000 423 000 15 618 000 14 980 616 531 384 15 512 000

    Acquisitions d’immeubles de placementii) 20 126 — 20 126 57 325 18 862 76 187

    Dépenses d’investissement

    Dépenses d’investissement au titre de l’aménagementiii) — 43 493 43 493 — 74 709 74 709

    Améliorations des bâtiments 740 — 740 1 264 — 1 264

    Intérêts inscrits à l’actif — 470 470 — 2 651 2 651

    Dépenses d’investissement liées à l’exploitation

    Dépenses d’investissement liées aux immeubles 3 111 — 3 111 3 761 — 3 761

    Frais directs de location 4 940 — 4 940 9 064 — 9 064

    Allocations pour améliorations locatives 2 037 — 2 037 3 180 — 3 180

    Amortissement des loyers comptabilisés sur une base linéaire 6 985 — 6 985 14 194 — 14 194

    Transferts depuis les biens en voie d’aménagement 32 787 (32 787) — 201 448 (201 448) —

    Sorties — (15 229) (15 229) (600) (15 229) (15 829)

    Écart de conversion (2 514) — (2 514) (5 055) — (5 055)

    Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement (5 212) 2 053 (3 159) (7 197) 10 071 2 874

    Solde selon une base proportionnelle non conforme aux PCGR au 30 juin 2019 15 258 000 $ 421 000 $ 15 679 000 $ 15 258 000 $ 421 000 $ 15 679 000 $

    i) Il y a lieu de se reporter à la rubrique 15.1, « Rapprochement des immeubles de placement », du présent rapport de gestion pour obtenir un rapprochement

    de l’historique des immeubles de placement établi selon les PCGR. ii) Comprennent les coûts d’acquisition. iii) Les dépenses d’investissement au titre de l’aménagement comprenaient des paiements de densification des sites de 2 850 $ versés à Loblaw (5 858 $ au

    31 décembre 2018).

    Certains immeubles de placement acquis auprès de Loblaw comprennent des terrains excédentaires présentant un potentiel d’aménagement. Au fil du temps, Propriétés de Choix versera à Loblaw un montant sous forme de paiements de densification selon une grille tarifaire pour la densification des sites présentée dans l’accord d’alliance stratégique (se reporter à la rubrique 12, « Transactions avec des parties liées », du présent rapport de gestion), si Propriétés de Choix poursuit des activités entraînant la densification de ces terrains excédentaires. La juste valeur de ces terrains excédentaires a été prise en compte dans les états financiers consolidés résumés intermédiaires non audités.

  • 14 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    4.1 Méthode d’évaluation Les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur, laquelle est essentiellement calculée au moyen de la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie. Selon cette méthode, les taux d’actualisation sont appliqués aux flux de trésorerie d’exploitation annuels projetés, généralement sur une période minimale de dix ans, y compris une valeur finale des immeubles fondée sur l’application d’un taux de capitalisation au REN1) estimé de la dernière année. Le portefeuille fait l’objet d’évaluations internes; des évaluations externes sont également menées chaque trimestre à l’égard d’une partie du portefeuille. Presque tous les immeubles feront l’objet d’une évaluation externe au moins une fois par période de quatre ans. La juste valeur des immeubles de placement reflète notamment les produits locatifs tirés des contrats de location en vigueur et des hypothèses concernant les produits locatifs tirés de contrats de location futurs selon la conjoncture du marché. Les évaluations sont très sensibles aux variations des taux de capitalisation. Les données entrant dans les évaluations de Propriétés de Choix, y compris les taux de capitalisation, sont étayées par des rapports trimestriels de cabinets d’évaluation indépendants reconnus à l’échelle canadienne. Le tableau qui suit présente les moyennes pondérées des principaux taux utilisés dans les modèles d’évaluation pour les immeubles de placement de la fiducie (y compris ceux détenus par l’intermédiaire de coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence) par catégories d’actif.

    Au 30 juin 2019

    Immeubles de commerce

    de détail Immeubles industriels

    Immeubles de bureaux

    Total des immeubles

    de placement

    Taux d’actualisation 6,90 % 6,75 % 6,06 % 6,81 %

    Taux de capitalisation final 6,26 % 5,98 % 5,29 % 6,14 %

    Taux de capitalisation global 5,98 % 5,71 % 5,13 % 5,88 %

    Au 31 décembre 2018

    Immeubles de commerce

    de détail Immeubles industriels

    Immeubles de bureaux

    Total des immeubles de

    placement

    Taux d’actualisation 6,86 % 6,91 % 6,07 % 6,81 %

    Taux de capitalisation final 6,21 % 6,15 % 5,33 % 6,15 %

    Taux de capitalisation global 5,94 % 5,84 % 5,16 % 5,87 %

    Trimestre Semestre Les profits liés à la juste valeur dans le marché des immeubles de bureaux dans la région du Grand Vancouver ont été compensés par un recul de la valeur de certains actifs de commerce de détail, principalement des mégacentres qui ont des locataires exerçant leurs activités dans les secteurs de la mode et de la consommation discrétionnaire.

    Le profit lié à la juste valeur découle essentiellement d’une augmentation des évaluations des immeubles industriels et de bureaux dans les régions du Grand Toronto et du Grand Vancouver du fait de la hausse des prix du marché locatif, ce qui a été contrebalancé par un recul de la valeur de certains actifs de commerce de détail, principalement des mégacentres qui ont des locataires exerçant leurs activités dans les secteurs de la mode et de la consommation discrétionnaire.

  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 15

    4.2 Transactions visant des immeubles de placement

    Acquisitions d’immeubles de placement

    Le tableau qui suit présente un sommaire des immeubles de placement acquis au cours du semestre clos le 30 juin 2019.

    (en milliers de dollars, sauf indication contraire) (non audité)

    Type de bien

    Date d’acquisition Participation

    SLB (en pieds

    carrés) Prix

    d’achat

    Prix d’achat incluant

    les coûts connexes

    Rembour-sement

    sur la dette nette

    Remboursement sur les emprunts

    hypothécaires Trésorerie Acquisitions

    auprès de parties liées

    Kingston (Ontario) Immeuble de commerce

    de détail 7 mars 2019 100 % 37 863 6 660 $ 6 813 $ — $ — $ 6 813 $ Toronto (Ontario) Immeuble

    de commerce de détail 7 mars 2019 100 % 114 863 29 658 30 386 — — 30 386

    Total des acquisitions auprès de parties liées 152 726 36 318 37 199 — — 37 199

    Acquisitions

    auprès de tiers Toronto (Ontario) Terraini) 29 mars 2019 50 % — 18 000 18 862 — — 18 862 Calgary (Alberta)ii) Immeuble

    industriel 6 mai 2019 50 % 138 772 20 000 20 126 13 537 1 401 5 188 Total des

    acquisitions auprès de tiers 138 772 38 000 38 988 13 537 1 401 24 050

    Total des

    acquisitions 291 498 74 318 $ 76 187 $ 13 537 $ 1 401 $ 61 249 $

    i) Le bien a été acquis à des fins d’aménagement résidentiel. ii) Le bien a été acquis dans le cadre d’une coentreprise comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence.

    Sorties d’immeubles de placement Le 7 janvier 2019, Propriétés de Choix a vendu sa participation de 50 % dans une parcelle de terrain rattachée à un immeuble de commerce de détail situé à Olds (Alberta), pour une contrepartie en trésorerie correspondant à un prix de vente de 600 $, selon la quote-part lui revenant, compte non tenu des coûts liés à la vente. Le 15 avril 2019, Propriétés de Choix a vendu sa participation de 50 % dans un lot de terrains destinés à l’aménagement situé à Brampton (Ontario), pour une contrepartie en trésorerie correspondant à un prix de vente de 15 229 $, selon la quote-part lui revenant, compte non tenu des coûts liés à la vente. 4.3 Activités d’aménagement Propriétés de Choix estime que l’aménagement de biens en vue de leur utilisation optimale sont des facteurs déterminants d’une croissance soutenue et rentable. Parmi les projets d’aménagement qui s’offrent à elle, on compte i) la densification au niveau de toute superficie excédentaire qu’elle possède déjà au sein de son portefeuille d’immeubles de commerce de détail (se reporter à la rubrique 4.4, « Projets de densification »), ii) le réaménagement de ses biens sur les principaux marchés (se reporter à la rubrique 4.5, « Projets de réaménagement »), iii) les nouveaux aménagements dans les principaux marchés, y compris des projets visant des immeubles de commerce de détail et des immeubles industriels (se reporter à la rubrique 4.6, « Nouveaux aménagements »), iv) l’aménagement d’immeubles à usage mixte de grande envergure dans les marchés urbains (se reporter à la rubrique 4.7, « Projets d’aménagement d’immeubles à usage mixte de grande envergure ») et v) l’aménagement d’immeubles résidentiels (se reporter à la rubrique 4.8, « Projets résidentiels »).

  • 16 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    Le programme d’aménagement de Propriétés de Choix, selon la quote-part de la participation revenant à la fiducie1), au 30 juin 2019 est résumé ci-après : (en milliers de dollars, sauf indication contraire) (non audité)

    SLB (en pieds carrés)

    Investissement totali)

    Type de projet

    Projets en voie

    d’aména-gement

    Projets d’aména-

    gement futurs2)

    Total des projets

    d’aména-gement À ce jour En cours2)

    Investisse-ment

    futur2),ii) Total

    Projets de densification

    Immeubles de commerce de détail – en cours 155 000 44 000 199 000 46 404 $ 17 174 $ 15 000 $ 78 578 $

    Immeubles de commerce de détail – projetés — 274 000 274 000 5 856 — 90 000 95 856

    Total partiel – projets de densification 155 000 318 000 473 000 52 260 17 174 105 000 174 434

    Projets de réaménagement

    Immeubles de commerce de détail 42 000 — 42 000 1 350 7 087 — 8 437

    Total partiel – projets de réaménagement 42 000 — 42 000 1 350 7 087 — 8 437

    Nouveaux aménagements

    Immeubles de commerce de détail 188 000 385 000 573 000 209 347 26 041 55 000 290 388

    Immeubles industriels 79 000 542 000 621 000 26 733 4 825 50 000 81 558

    Total partiel – nouveaux aménagements 267 000 927 000 1 194 000 236 080 30 866 105 000 371 946

    Projets d’aménagement d’immeubles à usage mixte de grande envergure

    Immeubles à usage mixte de grande envergure — À dét. À dét. 30 196 19 280 À dét. 49 476

    Total partiel – projets d’aménagement d’immeubles à usage mixte de grande envergure — — — 30 196 19 280 — 49 476

    Projets résidentiels

    Immeubles résidentiels 1 002 000 — 1 002 000 96 076 437 495 — 533 571

    Total partiel – Projets résidentiels 1 002 000 — 1 002 000 96 076 437 495 — 533 571

    Total –– projets d’aménagement, au coût 1 466 000 1 245 000 2 711 000 415 962 $ 511 902 $ 210 000 $ 1 137 864 $

    Total – projets d’aménagement, juste valeur 421 000 $

    i) Compilé selon une base proportionnelle non conforme aux PCGR. Les investissements à ce jour ont été compilés selon la méthode de la comptabilité de trésorerie, compte non tenu des ajustements de la juste valeur des projets en cours. ii) Les investissements futurs ont trait à des projets planifiés qui n’ont pas encore été amorcés.

  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 17

    4.4 Projets de densification Les projets de densification ciblent l’accroissement de la densité au niveau des immeubles de commerce de détail du portefeuille existant. Au 30 juin 2019, Propriétés de Choix avait 32 projets de densification en cours pour un total de 0,5 million de pieds carrés, soit : • 15 projets de densification sont en cours d’aménagement, représentant 0,2 million de pieds carrés et nécessitant un

    investissement total de 78,6 millions de dollars pour leur réalisation2) au cours des 2 ou 3 prochaines années; • 17 projets de densification sont à l’étape de la planification, représentant 0,3 million de pieds carrés et nécessitant, si

    tout se passe comme prévu, un investissement total de 95,9 millions de dollars pour leur réalisation2) au cours des 2 à 4 prochaines années.

    4.5 Projets de réaménagement Les activités de réaménagement de Propriétés de Choix sont axées sur le réaménagement de centres commerciaux existants afin de repositionner l’actif. Au 30 juin 2019, Propriétés de Choix avait commencé les travaux pour un projet de réaménagement en deux phases visant le bien situé au 123 Pioneer Park, à Kitchener (Ontario), qui, une fois achevé, couvrira une superficie de 42 000 pieds carrés à un coût total prévu de 8,4 millions de dollars.

    4.6 Nouveaux aménagements

    Les activités d’aménagement de Propriétés de Choix incluent de nouveaux projets d’aménagement axés sur les centres commerciaux à construction ouverte et les parcs industriels. Au 30 juin 2019, Propriétés de Choix avait un programme de projets d’aménagement visant 19 nouveaux immeubles qui, une fois achevés, représenteront environ 1,2 million de pieds carrés. Un montant total de 236,1 millions de dollars a été investi à ce jour. La fiducie prévoit actuellement investir un total de 30,9 millions de dollars2) au cours des 3 à 5 prochaines années. L’un des avantages des nouveaux aménagements est le fait qu’ils se prêtent aisément à la construction par phases, ce qui permet une souplesse en ce qui concerne le calendrier d’aménagement afin de tirer profit des nouvelles tendances du marché. Propriétés de Choix avait dix nouveaux immeubles dont l’aménagement était en cours au 30 juin 2019, ce qui représente une superficie de 257 600 pieds carrés. Les projets se déclinent comme suit : • six immeubles de commerce de détail d’une superficie de 178 600 pieds carrés, dont 79 % avaient été loués à l’avance; • un projet visant des immeubles industriels d’une superficie de 79 000 pieds carrés. Dans certains cas, l’aménagement

    d’immeubles industriels sera amorcé sur une base spéculative, puisque le temps requis pour la construction d’un immeuble industriel est plus important que le délai d’exécution requis par les locataires.

    Au 30 juin 2019, un montant total de 69,2 millions de dollars a été investi à ce jour dans ces sept projets d’aménagement. La fiducie prévoit investir un montant additionnel de 23,8 millions de dollars pour les achever avant de les transférer vers les immeubles à revenu2).

  • 18 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    Le tableau qui suit présente les nouveaux projets de Propriétés de Choix, selon la quote-part de la participation revenant à la fiducie, dont l’aménagement était en cours au 30 juin 2019. (en milliers de dollars, sauf indication contraire) (non audité)

    SLB (en pieds carrés)

    Investissement total

    Nom du projet/emplacement Participation

    (en %)

    Visée par des

    contrats de location

    Non visée

    par des contrats

    de location Total À ce jour

    En cours2) Total

    Immeubles de commerce de détail

    1 Harvest Pointe, Edmonton (Alberta) 50 % 3 500 2 100 5 600 730 $ 1 394 $ 2 124 $

    2 Erin Ridge, St. Albert (Alberta) 50 % — 2 000 2 000 639 96 735

    3 Oshawa Retail Lands, Oshawa (Ontario) 50 % 7 000 6 000 13 000 3 101 1 402 4 503

    4 Bathurst & Lake Shore, Toronto (Ontario) 40 % 84 000 16 000 100 000 45 417 14 707 60 124

    5 Chemin du Fer-à-Cheval, Sainte-Julie (Québec) 75 % 45 000 9 000 54 000 10 641 4 561 15 202

    6 Cornerstone, Prince Albert (Saskatchewan) 50 % 2 000 2 000 4 000 751 473 1 224

    Total partiel – immeubles de commerce de détail 141 500 37 100 178 600 61 279 22 633 83 912

    Immeubles industriels

    1 Great Plains Business Park, Calgary (Alberta) 50 % — 79 000 79 000 7 933 1 210 9 143

    Total partiel – immeubles industriels — 79 000 79 000 7 933 1 210 9 143

    Total – nouveaux aménagements en cours 141 500 116 100 257 600 69 212 $ 23 843 $ 93 055 $

    Total – nouveaux aménagements latents 166 868 $ 7 023 $

    Total – nouveaux aménagements 236 080 $ 30 866 $

    4.7 Projets d’aménagement d’immeubles à usage mixte de grande envergure Plusieurs projets d’aménagement d’immeubles à usage mixte de grande envergure de Propriétés de Choix en sont actuellement à différents stades, dont quatre projets actifs qui sont à l’étape de préaménagement. Les quatre immeubles sont situés dans d’importants marchés urbains, soit trois à Toronto (Ontario) et un à Coquitlam (Colombie-Britannique). Ces projets mettent l’accent sur des projets d’aménagement dans des secteurs résidentiels à vocation mixte situés à proximité des transports en commun. La fiducie a déjà investi, au total, 30,2 millions de dollars au titre de ces projets pour l’acquisition de terrains et pour d’autres frais d’aménagement initiaux. La fiducie prévoit investir 19,3 millions de dollars supplémentaires à l’égard de ces projets pour des activités de préaménagement au cours des 2 à 5 prochaines années avant de commencer la construction. Les projets en sont à différentes étapes de préaménagement, et Propriétés de Choix travaille toujours à finaliser le regroupement de terrains aux fins des aménagements. 434-455 North Rd., Coquitlam (Colombie-Britannique) Le site, d’une superficie d’environ sept acres, est situé à Coquitlam, dans la région métropolitaine de Vancouver. Il est bien situé, est axé sur le transport en commun et est à proximité immédiate de la station Lougheed Town Centre du réseau SkyTrain de Vancouver. Les plans de réaménagement actuels prévoient un projet à usage mixte d’immeubles résidentiels et d’immeubles de commerce de détail favorisant un accroissement de la densité au niveau du sol. L’approbation du projet d’aménagement d’immeubles à usage mixte axé sur le transport en commun en vertu du plan communautaire officiel de la ville de Coquitlam a été obtenue. Propriétés de Choix et la ville discutent de la conception en prévision de la demande de permis d’aménagement officielle. 1806-1880 Eglinton Ave E., Toronto (Ontario) Le site, d’une superficie d’environ 19 acres, est situé sur l’avenue Eglinton, dans le quartier Golden Mile de Toronto. Les plans de réaménagement actuels prévoient la construction par phases d’un important projet communautaire à usage mixte favorisant un accroissement de la densité des immeubles résidentiels et des immeubles de commerce de détail. Le site est directement adjacent aux nouvelles stations de transport en commun situées le long de la première phase du circuit de train léger sur rail Eglinton Crosstown, qui est actuellement en construction. La demande en vertu du plan d’aménagement officiel a été présentée à la Ville de Toronto. La fiducie collabore avec la Ville dans le cadre de l’élaboration d’un plan d’aménagement secondaire pour le secteur Golden Mile.

  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 19

    2280 Dundas St. W., Toronto (Ontario) Le site, d’une superficie d’environ 15 acres, est situé au coin sud-est des rues Dundas Ouest et Bloor Ouest à Toronto, soit à l’intersection de plusieurs corridors de transport en commun importants, notamment une station de métro de la Toronto Transit Commission (« TCC »), une gare ferroviaire du réseau GO et le circuit ferroviaire Union-Pearson Express. Les plans de réaménagement actuels prévoient l’aménagement d’un important projet communautaire à usage mixte intégré aux services de transport en commun locaux favorisant un accroissement de la densité des immeubles résidentiels, des immeubles de bureaux et des immeubles de commerce de détail ainsi que les autres usages communautaires. La demande en vertu du plan d’aménagement officiel a été présentée à la Ville de Toronto. Propriétés de Choix prépare une demande de changement de zonage à l’intention de la Ville. 985 Woodbine Ave., Toronto (Ontario) Le site, d’une superficie d’environ 1,6 acre, est situé au coin nord-est des avenues Woodbine et Danforth, dans le quartier Danforth de Toronto. Le site est adjacent à la station de métro Woodbine de la TTC. Les plans de réaménagement actuels prévoient deux immeubles locatifs résidentiels de hauteur moyenne offrant des locaux de commerce de détail au rez-de-chaussée. La demande de changement de zonage a été présentée à la Ville de Toronto. La fiducie a engagé des discussions préliminaires avec la Ville. 4.8 Projets résidentiels Propriétés de Choix a sept projets résidentiels en cours, ce qui représente 1 184 unités résidentielles. Au 30 juin 2019, Propriétés de Choix avait déjà investi un total de 96,1 millions de dollars dans ces projets et prévoyait investir un montant additionnel de 437,5 millions de dollars afin de les achever, puis de les transférer vers les immeubles à revenu. Le tableau qui suit présente plus de détails sur les projets d’aménagement d’immeubles résidentiels de Propriétés de Choix, selon la quote-part de la participation revenant à la fiducie1), au 30 juin 2019. (en milliers de dollars, sauf indication contraire) (non audité)

    SLB (en pieds carrés)

    Investissement total

    Nom du projet/emplacement

    Partici-pation (en %)

    Nombre d’unitésii)

    Projets commer-

    ciaux en voie

    d’aména-gement

    Projets résidentiels

    en voie d’aména-

    gement

    Projets d’aména-

    gement futurs2) Total À ce jour En cours2)

    Investis-sement futur2) Total

    Immeubles résidentiels

    1 Clareview Estates, Edmonton (Alberta) 50 % À dét. — — À dét. À dét. 4 842 $ 88 $ À dét. 4 930 $

    2 Bovaird West – bloc 4, Brampton (Ontario)i) 50 % 136 — 150 000 — 150 000 1 388 71 781 — 73 169

    3 Richmond Road, Ottawa (Ontario)i) 100 % 253 — 203 000 — 203 000 7 403 76 163 — 83 566

    4 Dufferin Street, Toronto (Ontario) 47 % 163 32 000 155 000 — 187 000 37 004 53 659 — 90 663

    5 East Liberty Residences, Toronto (Ontario) 47 % 182 — 129 000 — 129 000 20 371 58 544 — 78 915

    6 Sheppard Ave West, Toronto (Ontario)i) 50 % 100 5 000 64 000 — 69 000 4 860 33 978 — 38 838

    7 Grosvenor-Grenville, Toronto (Ontario)i) 50 % 350 8 000 256 000 — 264 000 20 208 143 282 — 163 490

    Total – immeubles résidentiels 1 184 45 000 957 000 — 1 002 000 96 076 $ 437 495 $ — $ 533 571 $

    i) Stades préliminaires d’aménagement.

    ii) Quote-part revenant à Propriétés de Choix.

  • 20 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    4.9 Aménagements achevés Pour le semestre clos le 30 juin 2019, Propriétés de Choix a transféré les biens en voie d’aménagement qui suivent vers les immeubles à revenu. (en milliers de dollars, sauf indication contraire) (non audité)

    Nom du projet/emplacement Type de bien Participation

    (en %)

    SLB transférée (en pieds

    carrés)

    Coût des actifs

    transférés

    Projets de densification

    1 Veterans Blvd. NE, Airdrie, (Alberta) Immeuble de commerce de détail 100 % 46 995 15 385 $

    2 Mahogany Village Market, Calgary (Alberta) Immeuble de commerce de détail 100 % 1 790 1 059

    3 South Edmonton Common, Edmonton (Alberta) Immeuble de commerce de détail 50 % 1 395 739

    4 Lougheed Hwy., Coquitlam (Colombie-Britannique) Immeuble de commerce de détail 100 % 15 864 9 203

    5 Bennett Drive, Gander (Terre-Neuve) Immeuble de commerce de détail 100 % 2 563 191

    6 Dartmouth Crossing, Dartmouth (Nouvelle-Écosse) Immeuble de commerce de détail 50 % 5 857 1 895

    7 King St. S., Alliston (Ontario) Immeuble de commerce de détail 100 % 8 900 4 202

    8 Mill St., Angus (Ontario) Immeuble de commerce de détail 100 % 10 430 3 327

    9 Queen’s Plate Dr., Etobicoke (Ontario) Immeuble de commerce de détail 100 % 8 000 4 349

    10 Mavis & Elmcreek, Mississauga (Ontario) Immeuble de commerce de détail 100 % 13 115 4 725

    11 16th Street E., Owen Sound (Ontario) Immeuble de commerce de détail 100 % 9 200 4 571

    12 Neilson Rd, Toronto (Ontario) Immeuble de commerce de détail 100 % 2 379 1 445

    13 Rue Jean-Talon E., Montréal (Québec) Immeuble de commerce de détail 100 % 8 864 3 445

    14 Carlton Spur, Prince Albert (Saskatchewan) Immeuble de commerce de détail 25 % 4 175 1 139

    Total partiel – projets de densification 139 527 55 675

    Nouveaux aménagements

    1 Great Plains Business Park, Calgary (Alberta) Immeuble industriel 50 % 60 305 8 382

    2 50th & Ellerslie (Phase I – sud), Edmonton (Alberta) Immeuble de commerce de détail 50 % 6 967 3 201

    3 Erin Ridge, St. Albert (Alberta) Immeuble de commerce de détail 50 % 1 859 849

    4 Cundles & Duckworth, Barrie (Ontario) Immeuble de commerce de détail 100 % 15 049 6 871

    5 Upper Sherman, Hamilton (Ontario) Immeuble de commerce de détail 100 % 50 299 14 352

    6 Peddie Road, Milton (Ontario) Immeuble industriel 85 % 565 425 70 026

    Total partiel – nouveaux aménagements 699 904 103 681

    Projets résidentiels

    1 Centre in the Park, Sherwood Park (Alberta) Immeuble résidentiel 50 % 53 000 17 456

    Total partiel – projets résidentiels 53 000 17 456

    Total des immeubles transférés au coût 892 431 176 812 $

    Total des immeubles transférés à la juste valeur 201 448 $

  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 21

    4.10 Dépenses d’investissement au titre de l’aménagement Propriétés de Choix prévoit investir un total d’environ 488 millions de dollars, selon la quote-part de la participation revenant à la fiducie1) d’ici la fin de 20212).

    (en milliers de dollars) D’ici la

    clôture de (non audité) 2019 2020 2021 Total

    Projets de densification 21 000 $ 40 000 $ 46 000 $ 107 000 $

    Projets de réaménagement 5 000 2 000 — 7 000

    Nouveaux aménagements 37 000 27 000 25 000 89 000

    Projets d’aménagement d’immeubles à usage mixte de grande envergure 8 000 4 000 4 000 16 000

    Projets résidentiels 33 000 104 000 132 000 269 000

    Dépenses d’investissement annuelles estimées totales engagéesi) 104 000 $ 177 000 $ 207 000 $ 488 000 $

    i) Compilé selon une base proportionnelle non conforme aux PCGR.

    5. SITUATION DE TRÉSORERIE ET SOURCES DE FINANCEMENT 5.1 Principaux éléments des flux de trésorerie Trimestres Semestres Pour les périodes closes les 30 juin (en milliers de dollars) (non audité) 2019 2018 Variation 2019 2018 Variation

    Trésorerie et équivalents de trésorerie à l’ouverture de la période 30 771 $ 2 426 $ 28 345 $ 30 713 $ 6 407 $ 24 306 $

    Entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation 185 725 87 236 98 489 378 493 215 064 163 429

    (Sorties) nettes de trésorerie liées aux activités d’investissement (31 374) (353 783) 322 409 (127 859) (1 501 303) 1 373 444

    (Sorties) entrées nettes de trésorerie liées aux activités de financement (158 443) 295 783 (454 226) (254 668) 1 311 494 (1 566 162)

    Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de la période 26 679 $ 31 662 $ (4 983) $ 26 679 $ 31 662 $ (4 983) $

    Entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation

    Trimestre et semestre Pour le trimestre et depuis l’ouverture de l’exercice, l’augmentation par rapport au montant inscrit à ce chapitre un an plus tôt est essentiellement attribuable à l’apport plus élevé de la transaction d’acquisition et aux coûts de transaction liés à l’acquisition et autres charges connexes moins élevés, ce qui a été contrebalancé en partie par une augmentation des besoins en matière de fonds de roulement. Les entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation sont utilisées pour financer les activités courantes et les dépenses d’investissement liées aux immeubles et à la location2). Sorties nettes de trésorerie liées aux activités d’investissement Trimestre et semestre Pour le trimestre et depuis l’ouverture de l’exercice, la diminution par rapport au montant inscrit à ce chapitre un an plus tôt est essentiellement attribuable à l’utilisation non récurrente de fonds dans le cadre de la clôture de la transaction d’acquisition en mai 2018.

  • 22 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    Sorties nettes de trésorerie liées aux activités de financement Trimestre et semestre Pour le trimestre et depuis l’ouverture de l’exercice, la diminution en regard de ce qu’elles étaient un an plus tôt s’explique principalement par une réduction du financement par emprunt et des prélèvements sur la facilité non récurrents utilisés dans le cadre de la transaction d’acquisition au cours de l’exercice précédent. 5.2 Sources de liquidité et structure du capital Propriétés de Choix entend financer ses activités courantes et sa croissance future principalement au moyen i) de la trésorerie existante, ii) des entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation, iii) du financement à court terme par le truchement d’une facilité de crédit engagée, iv) de l’émission de débentures non garanties et de titres de capitaux propres (y compris les parts échangeables), sous réserve de la conjoncture du marché, et v) d’emprunts hypothécaires garantis. Étant donné l’accès raisonnable aux marchés financiers dont elle dispose, Propriétés de Choix n’entrevoit pas de difficulté à obtenir du financement pour s’acquitter de ses obligations financières à court terme et à long terme, y compris ses engagements en matière de dépenses d’investissement2). (en milliers de dollars) (non audité)

    Au 30 juin 2019

    Au 31 décembre 2018 Variation

    Trésorerie et équivalents de trésorerie, selon une base proportionnelle non conforme aux PCGR1) 45 647 $ 40 793 $ 4 854 $

    Tranche inutilisée de la facilité de créditi) 1 368 000 1 175 000 193 000

    Liquidités 1 413 647 $ 1 215 793 $ 197 854 $ Actifs non grevés, selon une base proportionnelle non conforme

    aux PCGR1) 11 950 000 $ 11 750 000 $ 200 000 $

    i) L’accord conclu entre Propriétés de Choix et les prêteurs comporte une clause accordéon qui permet à la fiducie d’augmenter la limite d’un montant additionnel de 500 000 $ (sous réserve de certaines conditions).

    Prospectus préalable de base Le 9 janvier 2018, Propriétés de Choix a déposé un prospectus préalable de base autorisant l’émission, de temps à autre, de parts et de titres d’emprunt, ou une combinaison des deux, dont le prix d’offre peut atteindre, au total, jusqu’à 2 000 000 $. Ce prospectus est valide pendant une période de 25 mois à compter de sa date d’émission.

  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 23

    5.3 Composantes du total de la dette La structure de la dette de Propriétés de Choix se présente comme suit : Selon une base proportionnelle1)

    Au 30 juin 2019 (en milliers de dollars) (non audité)

    Selon les PCGR

    Selon

    une base proportionnelle1)

    Durée moyenne pondérée

    à l’échéance (en années)

    Taux d’intérêt moyen pondéré

    (en %)

    Emprunts à la construction 24 302 $ 92 530 $ 1,2 3,90 %

    Facilité de crédit 132 000 132 000 3,8 4,40 %

    Emprunt à terme 400 000 400 000 3,8 3,44 %

    Déduire : Frais de placement de titres d’emprunt (8 596)

    (8 596)

    Emprunts à taux variables 547 706 615 934 3,4 3,71 %

    Débentures non garanties de premier rang 5 175 000 5 175 000 5,6 3,66 %

    Emprunts hypothécaires 1 235 887 1 465 322 6,0 4,02 %

    Déduire : Frais de placement de titres d’emprunt, escomptes et primes sur la dette (16 021)

    (18 802)

    Emprunts à taux fixes 6 394 866 6 621 520 5,7 3,74 %

    Total de la dette, montant net 6 942 572 $ 7 237 454 $

    Selon une base proportionnelle1)

    Au 31 décembre 2018 (en milliers de dollars) (non audité)

    Selon les PCGR

    Selon

    une base proportionnelle1)

    Durée moyenne pondérée

    à l’échéance (en années)

    Taux d’intérêt moyen

    pondéré (en %)

    Emprunts à la construction 21 330 $ 119 131 $ 0,8 3,89 %

    Facilité de crédit 325 000 325 000 4,3 3,76 %

    Emprunts à terme 800 000 800 000 4,1 3,64 %

    Déduire : Frais de placement de titres d’emprunt (10 593)

    (10 593)

    Emprunts à taux variables 1 135 737 1 233 538 3,8 3,70 %

    Débentures non garanties de premier rang 4 725 000 4 725 000 5,1 3,61 %

    Emprunts hypothécaires 1 328 280 1 510 674 5,6 4,07 %

    Déduire : Frais de placement de titres d’emprunt, escomptes et primes sur la dette (11 659)

    (13 411)

    Emprunts à taux fixes 6 041 621 6 222 263 5,2 3,72 %

    Total de la dette, montant net 7 177 358 $ 7 455 801 $

  • 24 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    Emprunts à la construction

    Aux fins du financement de l’aménagement de certains immeubles de commerce de détail, industriels et résidentiels, diverses participations sous forme de copropriétés et de coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence ont accès à des facilités de crédit à la construction non renouvelables à taux variables, pour lesquelles certaines filiales de la fiducie garantissent leur propre quote-part. Le montant maximal pouvant être prélevé en fonction de la participation de la fiducie sur ces emprunts à la construction, qui viennent à échéance entre 2019 et 2022, s’élève à 222 727 $ (216 921 $ au 31 décembre 2018). Au 30 juin 2019, un montant de 92 530 $ était prélevé; le taux d’intérêt effectif moyen pondéré des emprunts à la construction et leur durée moyenne pondérée à l’échéance s’établissaient respectivement à 3,90 % et à 1,2 an. Facilité de crédit

    Propriétés de Choix dispose d’une facilité de crédit renouvelable engagée non garantie de premier rang d’un montant de 1 500 000 $ échéant le 4 mai 2023 et consentie par un consortium de prêteurs. La facilité de crédit porte intérêt à des taux variables correspondant soit au taux préférentiel majoré de 0,45 %, soit au taux des acceptations bancaires majoré de 1,45 %. L’accord conclu entre Propriétés de Choix et les prêteurs comporte une clause accordéon qui permet à la fiducie d’augmenter la limite d’un montant additionnel de 500 000 $ (sous réserve de certaines conditions). Certaines modalités de la facilité de crédit sont conditionnelles au maintien par Propriétés de Choix de notes de crédit de « BBB » auprès de DBRS et de S&P. Au 30 juin 2019, un montant de 132 000 $ était prélevé sur la facilité consortiale. La facilité de crédit contient certaines clauses restrictives de nature financière. Au 30 juin 2019, la fiducie respectait toutes les clauses restrictives de nature financière relatives à la facilité de crédit. Débentures non garanties de premier rang Le 11 juin 2019, Propriétés de Choix a procédé à l’émission, dans le cadre d’un placement privé, de débentures non garanties de premier rang de série M de la fiducie d’un capital total de 750 000 $ portant intérêt au taux de 3,53 % par année et échéant le 11 juin 2029. Le produit net de l’émission a été utilisé pour rembourser une dette existante, notamment en procédant au remboursement intégral des débentures non garanties de premier rang de série 7 d’un capital total de 200 000 $ portant intérêt au taux de 3,00 % et échéant le 20 septembre 2019 ainsi que des débentures non garanties de premier rang de série C-C d’un capital total de 100 000 $ portant intérêt au taux de 2,56 % et échéant le 30 novembre 2019. Emprunts à terme

    Au 31 décembre 2018, Propriétés de Choix disposait de deux emprunts à terme non garantis en cours consentis par un consortium de prêteurs, soit un emprunt à terme de 175 000 $ échéant le 4 mai 2022 et un emprunt à terme de 625 000 $ échéant le 4 mai 2023. Le 11 juin 2019, Propriétés de Choix a remboursé intégralement l’emprunt à terme non garanti de 175 000 $ échéant le 4 mai 2022 et a remboursé une tranche de 225 000 $ sur l’emprunt à terme non garanti échéant le 4 mai 2023 au moyen d’une partie du produit net de l’émission des débentures non garanties de premier rang de série M. Les emprunts à terme portent intérêt à des taux variables correspondant soit au taux préférentiel majoré de 0,45 %, soit au taux des acceptations bancaires majoré de 1,45 %. Ces taux sont conditionnels au maintien par Propriétés de Choix de notes de crédit de « BBB » auprès de DBRS et de S&P. Les emprunts à terme contiennent certaines clauses restrictives de nature financière. Au 30 juin 2019, la fiducie respectait toutes les clauses restrictives de nature financière relatives aux emprunts à terme.

  • FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 25

    Sommaire de l’évolution du total de la dette

    Le tableau qui suit présente les variations nettes des composantes des emprunts à taux variables selon une base proportionnelle non conforme aux PCGR de Propriétés de Choix au cours du semestre clos le 30 juin 2019.

    Pour le semestre clos le 30 juin 2019 (en milliers de dollars) (non audité)

    Facilité de crédit

    Emprunts à terme

    Emprunts à la construction

    Total des emprunts à

    terme à taux variables

    Solde de capital impayé à l’ouverture de la période 325 000 $ 800 000 $ 119 131 $ 1 244 131 $

    Remboursements nets (193 000) (400 000) (26 601) (619 601) Solde de capital impayé à la clôture de

    la période 132 000 $ 400 000 $ 92 530 $ 624 530 $

    Le tableau qui suit présente les variations des composantes des emprunts à taux fixes de Propriétés de Choix selon une base proportionnelle non conforme aux PCGR au cours du semestre clos le 30 juin 2019.

    Pour le trimestre clos le 30 juin 2019 (en milliers de dollars) (non audité)

    Débentures non garanties

    de premier rang

    Emprunts hypothécaires

    Total des emprunts à

    taux fixes

    Solde de capital impayé à l’ouverture de la période 4 725 000 $ 1 510 674 $ 6 235 674 $ Émissions 750 000 49 565 799 565

    Remboursements (300 000) (94 917) (394 917) Solde de capital impayé à la clôture de la période 5 175 000 $ 1 465 322 $ 6 640 322 $

    Calendrier des remboursements et évolution des flux de trésorerie Le calendrier des remboursements de capital sur le total de la dette à long terme, selon une base proportionnelle non conforme aux PCGR selon les échéances, se présente comme suit :

    Au 30 juin 2019 (en milliers de dollars) (non audité)

    Facilité de crédit

    Emprunt à terme

    Emprunts à la

    construction

    Débentures non

    garanties de premier rang

    Emprunts hypothécaires Total

    D’ici la clôture de 2019 — $ — $ 37 101 $ — $ 36 552 $ 73 653 $ 2020 — — 20 634 550 000 218 445 789 079 2021 — — 21 299 550 000 143 564 714 863 2022 — — 13 496 600 000 205 426 818 922 2023 132 000 400 000 — 575 000 109 043 1 216 043 Par la suite — — — 2 900 000 752 292 3 652 292 Total de l’encours de

    la dette 132 000 $ 400 000 $ 92 530 $ 5 175 000 $ 1 465 322 $ 7 264 852 $

  • 26 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019

    Dans le but de réduire le risque de refinancement, Propriétés de Choix tente d’échelonner les échéances des dettes et les obligations à venir au titre du financement afin de s’assurer de ne pas avoir d’échéances ou de besoins de financement importants au cours d’une même année.

    Liquidité et échelonnement des échéances des empruntsi)

    i) Présenté selon une base proportionnelle non conforme aux PCGR.

    ii) La facilité de crédit viendra à échéance le 4 mai 2023. 5.4 Situation financière Les débentures non garanties de premier rang, la facilité de crédit et les emprunts à terme de Propriétés de Choix contiennent certaines clauses restrictives financières et non financières qui comprennent le maintien d’un certain ratio d’endettement et d’un certain ratio du service de la dette. Ces ratios font l’objet d’une surveillance régulière par la direction pour assurer la conformité aux conventions. Propriétés de Choix était en conformité avec l’ensemble de ces clauses restrictives au 30 juin 2019 et au 31 décembre 2018. Le tableau qui suit démontre que la fiducie se conforme aux ratios d’endettement et de couverture