gestion inmobiliaria 1.1

8/6/2019 gestion inmobiliaria 1.1

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INSTITUTO PROFESIONAL DUOC UC

19-04-2011

INFORME DE GESTION

INMOBILIARIAProyecto sobre bienes races

Vctor Mrquez N.

Alamiro Martnez R.

Leonardo Galleguillos


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INTRODUCCION

En el siguiente informe desarrollaremos un anlisis comparativo sobre

distintos terrenos en la ciudad de Santiago, para llegar a la conclusin de cul deellos nos reportar mayores beneficios al comenzar una edificacin sobre el.- Para

este anlisis debemos considerar diversos factores, tanto fsicos y mecnicos del

terreno en el cual ejecutaremos una obra, como as tambin las caractersticas

socioeconmicas del sector en el que pretendemos desarrollar un proyecto

inmobiliario.- Dentro de lo ms importante que debemos considerar se encuentra:

y Caractersticas fsicas y mecnicas del terreno: Dentro de esto debemos

encontrar un terreno apto ingenierilmente hablando, para as evitar costos

posteriores de mejoramiento de este, una buena evaluacin mecnica

adecuada de las propiedades de los terrenos nos ahorra una cantidad dedinero sustancial dentro de los gastos extraordinarios de la ejecucin de un

proyecto.-

y Caractersticas socioeconmicas: Dentro de esta categora debemos ser

capaces de evaluar las condiciones sociales y econmicas de cada terreno

que escogimos, una forma para evaluar este punto, es analizar el entorno

en el cual se emplaza el terreno, como por ejemplo evaluar los tipos de

vivienda que se encuentran alrededor, los tipos de colegios que existen en

el entorno, y un sinfn de factores bsicos que nos llevarn a tomar la

decisin de qu tipo de proyecto inmobiliario construir en un determinado

sector, o cual de los terrenos escoger.-

y Existen otro tipo de caractersticas a evaluar dentro de un proyecto

inmobiliario que ms adelante dentro del informe irn apareciendo, e iremos

evaluando, entre ellas se encuentra el desarrollo de proyectos inmobiliarios

de la competencia, dentro del mismo sector en el cual ejecutaremos nuestro

proyecto.-

Para este proyecto y anlisis hemos escogido 4 terrenos, cada uno con sus

propias caractersticas, en diferentes comunas y sectores de la capital, los cuales

analizaremos individualmente, y luego haremos un anlisis comparativo entre s,

para escoger aquel terreno que nos deportar mayores beneficios, entre ellos

utilidades, venta en menores plazos, etc.


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ELECCION DE TERRENOS

Para comenzar con nuestra investigacin lo primero es escoger y

seleccionar los terrenos a evaluar para las pretensiones de nuestro proyectoinmobiliario, para ello tuvimos que considerar factores como el sector en el cual se

emplazaban cada uno de ellos, escogimos dos terrenos en el mismo sector con

similares caractersticas, para poder analizar las propiedades del sector en s

estos terrenos estn ubicados en la comuna de la florida, y escogimos dos

terrenos ms, uno de clase socioeconmica media emplazado en providencia, y

uno de clase socioeconmica alta, ubicado en el sector de las condes.- Para

desarrollar nuestros proyectos en cada comuna, una vez escogidos los terrenos,

debemos solicitar en cada comuna un certificado llamado de informes previos.-


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UBICACIN, EMPLAZAMIENTO Y FICHA DELOS TERRENOS

Ficha Terreno 1:

y Direccin : Avenida Alicahue n 7335

y Comuna : La florida

y Tipo de terreno : Urbano

y Tipo de obra : Nueva

y Superficie del terreno : 1200 m2

y Avalo Fiscal Total : $87.367.142.

y Destino de la propiedad : Habitacional

UBICACIN Y EMPLAZAMIENTO


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MAPAS TERRENO 1


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Ficha Terreno 2:

y Direccin : Avenida Alicahue n 7347

y Comuna : La florida

y

Tipo de terreno : Urbanoy Tipo de obra : Nueva


y Avalo Fiscal Total : $132.665.256.-

y Destino de la propiedad : Habitacional



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MAPAS TERRENO 2


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Ficha Terreno 3:

y Direccin : Calle La fuente n2740

y Comuna : Las Condesy Tipo de terreno : Urbano

y Tipo de obra : Nueva


y Avalo Fiscal Total : $163.201.545.-

y Destino de la propiedad : Sitio Eriazo- para habitacional



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MAPAS TERRENO 3


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CERTIFICADO DE INFORMES PREVIOS

El procedimiento a seguir despus de escoger nuestros terrenos es cumplir

con los requerimientos legales para la ejecucin de una obra dentro del terrenoque seleccionaremos para nuestro proyecto inmobiliario.

Uno de los primeros pasos es sacar el certificado de informes previos de

cada terreno a evaluar, este certificado se solicita en la direccin de obras

municipales, correspondiente a cada sector escogido, en nuestro caso debemos

solicitar los certificados de informes previos de la comuna de las condes, y la

comuna de la florida, estos informes se demoran entre 5 y 15 das para su

entrega.-


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CERTIFICADO DE INFORMES PREVIOS TERRENO 1


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CERTIFICADOS DE AVALO FISCAL

En este certificado podemos encontrar informacin muy importante con

respecto al terreno que ser evaluado, ya que en l aparecen datos como el valorque el estado asigna a la propiedad, que no es precisamente el valor de venta del

terreno.-

En relacin a nuestro anlisis debemos sacar los certificados de avalo fiscal

correspondiente a los roles de las propiedades ubicadas en la florida y las

condes.-

.- En el caso de nuestro proyecto, utilizamos un certificado de avalo fiscal simple,

que no contiene los datos del propietario del terreno.-

El plazo de entrega de este certificado, es inmediato, ya que se puedesolicitar directamente en la pgina del servicio de impuestos internos (www.sii.cl).-


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ANALISIS INICIAL

(RELACION PRECIO-CANTIDAD DEM2)

Para comenzar nuestro anlisis, hemos registrado los siguientes datos de

cada terreno:

Terreno N1 LAS CONDES

M2 totales terreno 1.403

valor total del terreno $ 163.201.545

Valor UF $ 21.648

Valor total terreno UF 7.539

ValorM2 UF 5,37

Valor en $ de m2 116.323

Terreno N2 LA FLORIDA 1

M2 terreno 1.200


Valor UF $ 21.648


ValorM2 UF 3,36


Terreno N3 LA FLORIDA 2

M2 terreno 1.250


Valor UF $ 21.648


ValorM2 UF 4,90



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En los siguientes grficos podemos ver con mayor claridad an la relacin

precio- cantidad.-

El grfico anterior nos muestra que el segundo terreno es el que

deberamos escoger, ya que en relacin ya que cada metro cuadrado de terreno

tiene un valor entre el 30 y 40 por ciento ms bajo que el terreno 1 y el terreno 3.-

En este grfico podemos ver la cantidad de terreno en m2, que poseemos

para desarrollar nuestro proyecto inmobiliario, y nos dice que el terreno 2 es un

tanto ms pequeo en relacin a los terrenos 1 y 3.-

1 2 3

Valor en $ de m2 116,323 72,806 106,132

116,323

72,806

106,132

020,00040,00060,00080,000

100,000120,000140,000

Valor en $ de m2

1,403

1,200

1,250

1,050

1,100

1,150

1,200

1,250

1,300

1,350

1,400

1,450

1 2 3

M2 totales terreno

M2 totales

terreno


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Relacionando los dos grficos, podemos aseverar que al margen de que

sea unos m2 mas pequeo el terreno 2, nos conviene mas este para desarrollar

nuestro proyecto inmobiliario, ya que se encuentra en el mismo sector que el

terreno 3 y su valor es mas bajo y tiene un costo mucho menor que el terreno 1.-

Con estos datos podemos ya comenzar a hacer una relacin del costo decada metro 2 del terreno en el cual deseamos emplazar nuestro proyecto

inmobiliario, con esta informacin podemos ya tener una idea de en cual terreno

es el que nos conviene, pero esto es solo una idea ya que debemos considerar un

sinfn de factores ms para tomar la decisin ms factible, y que a la larga nos

deporte mayor rentabilidad y utilidad en nuestro proyecto.-

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