Guide de Programmation - batiment-energie.org · à la rédaction d'un dossier de Pré-programmation servant de base au développement du programme technique et fonctionnel qui sera

Projet de recherche REPA-F4

Réhabilitations des Etablissements pour Personnes Agées et Facteur 4

Guide de Programmation

Annexe I

Sous la direction de: Philippe Dehan

Philippe DEHAN architecte

Novembre 2010

Partenariats du projet:

UTeam (UTC) – Énergies demain – Philippe DEHAN architecte – Elioth - ENIA Architectes – Université de Concepción (Chili)

Coordination générale : UTeam (UTC)

Fondation Bâtiment Énergie

REPA-F4 Guide de programmation Page1

Sommaire

La programmation dans les processus de conception ............................................................................ 5

Etudes préalables et définition du projet : une phase à part entière ..................................................... 6

Contenus des études préalables ............................................................................................................. 9

Diagnostic ............................................................................................................................................ 9

Analyse de l’existant ........................................................................................................................ 9

Audit technique ............................................................................................................................. 10

Analyse du contexte ...................................................................................................................... 11

Benchmarking .................................................................................................................................... 11

Hypothèses de développements fonctionnels (scénarios / faisabilités) ........................................... 12

Options techniques et environnementales ....................................................................................... 13

Bilan comparatif et choix du scénario fonctionnel............................................................................ 14

Pré-programme ................................................................................................................................. 15

Consultation et participation des utilisateurs ....................................................................................... 15

Enveloppe budgétaire d’investissement ............................................................................................... 16

Dossier de pré-programmation ............................................................................................................. 16

Budget de l’opération : coût d’investissement et coût global .............................................................. 17

Coût d’opération ............................................................................................................................... 17

Coût global......................................................................................................................................... 18

Coût global élargi ............................................................................................................................... 19

Programmation ..................................................................................................................................... 20

Programmation technique fonctionnelle .......................................................................................... 23

Programmation technique et environnementale ............................................................................. 23

Prescriptions environnementales.................................................................................................. 26

Choix pertinent du procédé de construction ................................................................................ 27

Conception d’un bâtiment économe en énergie non renouvelable ............................................. 28

Conception d’un bâtiment économe dans sa gestion de l’eau ..................................................... 28

Couverture végétale de la parcelle ............................................................................................... 29

Chantier à faible nuisance ............................................................................................................. 30

Programmation technique détaillée (PTD) ........................................................................................ 30

Contraintes réglementaires .......................................................................................................... 31

Fiches par local .............................................................................................................................. 33

Exemples de fiches de spécifications techniques générales ......................................................... 33


Référentiel programmatique................................................................................................................. 37

Objectifs urbains et image de l’institution ........................................................................................ 37

Hébergement .................................................................................................................................... 37

Chambre ou petit logement ? ....................................................................................................... 37

Chambres bien équipées ............................................................................................................... 38

Chambres doubles ......................................................................................................................... 38

Surfaces modulées ........................................................................................................................ 38

Vers un studio ................................................................................................................................ 39

Conception des unités ....................................................................................................................... 40

Services collectifs............................................................................................................................... 41

Espaces extérieurs ............................................................................................................................. 41

Vues ................................................................................................................................................... 42

Accueil et services pour l'autonomie ............................................................................................... 42

Cafétéria ........................................................................................................................................ 42

Boutiques ....................................................................................................................................... 43

Espaces de vie et d’animation ........................................................................................................... 43

Salles à manger .............................................................................................................................. 43

Espace de vie polyvalent ............................................................................................................... 44

Cuisine thérapeutique ................................................................................................................... 44

Petites salles d’animation .............................................................................................................. 44

Salons............................................................................................................................................. 44

Salons des familles ........................................................................................................................ 45

Salle télévision ............................................................................................................................... 45

Espace Internet .............................................................................................................................. 45

Salle polyvalente............................................................................................................................ 45

Espace de cultes ............................................................................................................................ 46

Bureaux des animateurs et des associations ................................................................................ 46

Programmes intergénérationnels ..................................................................................................... 46

Équipements petite enfance : ....................................................................................................... 47

Autres éléments d'ouverture vers des populations extérieures ................................................... 47

Services administratifs ...................................................................................................................... 47

Pôle santé et soins ............................................................................................................................. 48

Bureaux.............................................................................................................................................. 48

Bureaux polyvalents .......................................................................................................................... 48


Kinésithérapie et ergothérapie ......................................................................................................... 48

Soins du corps : hydrothérapie et espace multi sensoriel ............................................................... 49

Equipement des unités ...................................................................................................................... 49

Bureau du responsable .................................................................................................................. 49

Santé et soins dans les unités ........................................................................................................ 49

Le bureau infirmier ........................................................................................................................ 50

Un espace de préparation des chariots de soins .......................................................................... 50

Une salle sécurisée de stockage des médicaments....................................................................... 50

Une salle de retour et nettoyage des chariots .............................................................................. 50

Salle de bains collective ................................................................................................................. 50

Ménage et linge ............................................................................................................................. 50

Sanitaires ....................................................................................................................................... 51

Locaux du personnel ......................................................................................................................... 51

Vestiaires ....................................................................................................................................... 51

Sanitaires ....................................................................................................................................... 51

Salles de détente ........................................................................................................................... 52

Logistique : ........................................................................................................................................ 52

Gestion des repas .............................................................................................................................. 52

Cuisine ........................................................................................................................................... 52

Liaison froide ................................................................................................................................. 52

Systèmes mixtes ............................................................................................................................ 53

Offices ............................................................................................................................................ 53

Autres éléments programmatiques .................................................................................................. 53

Ehpad ................................................................................................................................................. 53

Unités Alzheimer ............................................................................................................................... 53

Unités de soins longue durée (USLD) ................................................................................................ 53

Unité d'hébergement pour personnes handicapées vieillissantes ................................................... 53

Accueil de jour interne ...................................................................................................................... 54

Services d'aide au soutien à domicile ................................................................................................ 54

accueil de jour ............................................................................................................................... 54

hébergement temporaire .............................................................................................................. 54

atelier mémoire / café Alzheimer ................................................................................................. 54

centre d’information gérontologique ........................................................................................... 54

livraison de repas à domicile ......................................................................................................... 55


centre de services à domicile ........................................................................................................ 55

Formation: ..................................................................................................................................... 55


La programmation dans les processus de conception

Depuis les années 60- 70, la programmation s'est imposée dans le processus de production du

bâtiment comme une phase préalable à la conception pour définir le produit du point de vue quantitatif

(les surfaces) et qualitatif (les relations entre les espaces et les impératifs techniques). La

programmation est donc une étape située en amont du projet architectural permettant de bien définir

ce sur quoi les concepteurs devront travailler. Dans un premier temps, dans les années 70–80, le

Ministère de la santé imposait des programmes standardisés que les constructeurs des maisons de

retraite devaient appliquer. Aujourd’hui, chaque établissement doit inventer son propre programme, en

fonction de son projet d’établissement intégré à la signature de la Convention tripartite (Etat,

Département, Établissement) nécessaire à l'obtention du statut d'Établissement de personnes âgées

dépendantes (Ehpad).

Voici les étapes classiques d'un projet et les phases de travail qui leur correspondent. La

programmation cadre le travail de conception.

Pour de petits projets (un accueil de jour par exemple), il est possible de ne pas séparer la

programmation de la première phase de conception, en confiant une partie des études

programmatiques au concepteur qui pourra faire différentes propositions fonctionnelles et spatiales au

niveau de l'esquisse avant de se lancer dans le développement du projet.

Pour les grands projets, en revanche, l'étape de la programmation est totalement intégrée au

processus de production.

Dans la conception classique, les études préalables sont courtes et intégrées à la phase de

programmation. Dans les faits, les décisions à la base du projet sont souvent issues d'une analyse

sommaire des problèmes de fonctionnement ou sur une obligation de mise aux normes, couplée avec

une opportunité foncière ou de financement.

Ces choix préalables fondamentaux reposent donc plus sur des habitudes ou des intuitions que sur

une analyse objective des problèmes. Ce processus traditionnel limite la phase de réflexion amont, à

la fois en temps et en matière grise. Elle ne permet ni de sortir des solutions habituelles, en particulier

d'intégrer toutes les options possibles, ni de faire une réflexion prospective sur la population accueillie

et son évolution, particulièrement sensible au cours de la dernière décennie. L'âge moyen d'entrée en

Ehpad a en effet beaucoup reculé tandis que le taux de dépendance augmentait fortement. De même

l’absence d’étude préalable conduit à négliger les questionnements sur les évolutions techniques


nécessaires ou sur la question des coûts de fonctionnement qui, avec le développement durable et le

renchérissement probable du coût de l'énergie prend de plus en plus d'importance.

Schéma du déroulement classique d’opération

Etudes préalables et définition du projet : une phase à part entière

C'est pourquoi il semble aujourd'hui important d'accorder plus de temps et d'argent aux études

préalables, avant la programmation proprement dite, car elles permettent d'explorer plusieurs pistes

programmatiques en déclinant différentes hypothèses fonctionnelles, techniques et de financement.

Ces « faisabilités » permettent de juger de la pertinence des différentes options. Elles restent trop

souvent négligées alors que ce sont elles qui permettent d'optimiser le projet par rapport à son

contexte physique (urbain et construit), social et économique, et à l'évolution de la population

hébergée et des modes de sa prise en charge. Les études en amont s'appuyant sur la consultation

Etapes d'un projet Phases

Définition

Conception

Réalisation

Utilisation

Construction

Réception

Fonctionnement

Mise au point du projet

Etudes d'exécution

Esquisse

Programmation

Montage de l’opération


des utilisateurs, limitent les erreurs programmatiques et permettent d'aller vers des hypothèses

auxquelles on n'aurait pas pensé a priori.

Un bon programme est une condition nécessaire à un bon projet. Mais pour avoir un bon programme,

il faut qu’il soit bien fondé, et que ses choix reposent sur des études comparant différentes solutions

sur différents plans. Pour prendre en compte toutes les opportunités, il faut en faire une véritable

phase, avant la programmation. Comme le montre le schéma précédent la phase «études

préalables» s’étoffe et devient une phase à part entière.

On remarquera que, dans cette nouvelle étape de définition du projet, les missions sont variées. Elles

ne peuvent en effet être normées sans risquer d'empêcher l’exploration de solutions spécifiques au

contexte et au projet. Pour un site ou un contexte très complexe ou très innovant, on fera appel à la

solution du marché de définition qui fut créé pour les marchés publics afin de savoir ce que l'on peut

faire. Pour les grands sites et les bâtiments complexes (de nombreux bâtiments d'époques différentes

par exemple, comme c'est souvent le cas pour un Ehpad) on élaborera un « schéma directeur » ou un

« schéma de restructuration » ou de développement permettant d'intégrer le projet dans une vision

plus globale et de faire en sorte que différents projets successifs aillent dans le même sens. Ce sont

des outils couramment utilisés dans les grands centres hospitaliers ou pour les palais de justice.

Pour les projets les plus courants, de création ou de restructuration d'un Ehpad, le développement de

faisabilités est une bonne solution. Ces études portent à la fois sur l'analyse des besoins, de l'état du

bâti, du fonctionnement et des dysfonctionnements de l'existant et sur les différentes options possible

d'évolution. Ce type d'étude est très ouvert. Il peut porter à la fois sur les questions de foncier, de site,

d'image de l'institution, sur le patrimoine bâti. Il peut aussi intégrer des démarches de consultation ou

de participation des utilisateurs pour élaborer différentes hypothèses de développement.

Dans un tel processus, il est indispensable aujourd'hui d'intégrer l'impact énergétique des choix

techniques et programmatiques, de l'incidence environnementale du projet et de leurs coûts de

fonctionnement. Dans les cas simples, l'impact du bâtiment sur l'environnement pourra être intégré

aux études de faisabilités. Dans les situations plus complexes, on peut réaliser des études d'impact

complémentaires.

La phase de définition du projet, avec ses études préalables, devient ainsi une phase à part entière,

qui s'achève par une analyse comparative permettant de fonder les choix des décideurs. Elle conduit


à la rédaction d'un dossier de Pré-programmation servant de base au développement du programme

technique et fonctionnel qui sera remis aux concepteurs.

Les projets architecturaux des Ehpad sont, avec l'instauration des Conventions tripartites, bien

souvent un des éléments de la mise en œuvre du projet global d'établissement qui donne donc les

grandes directives de leur programmation. Mais, comme le contexte évolue en permanence, chaque

phase de développement du projet d'établissement doit faire l'objet d'une étude de faisabilité pour

vérifier que les meilleures solutions sont mises en œuvre.

Schéma du déroulement d’un projet avec la définition du projet comme une phase à part entière

Les études préalables à la programmation, sont donc un instrument majeur d'aide à la décision. Elles

permettent d'étudier en amont la faisabilité du projet, et ses différentes options. Elles ne sont jamais

Etapes d'un projet Phases

Définition

Conception

Etudes préalables

Pré-programmation

Réalisation

Utilisation

Construction

Réception

Fonctionnement

Mise au point du projet

Etudes d'exécution

Schéma directeur

Sch. restructuration

Faisabilités

Etudes d’impacts

Esquisse

Programmation

Marché de définition

Programmation


inutiles car elles coûtent beaucoup moins cher que les erreurs qu'elles évitent. Car ces dernières ne

concernent pas que l'investissement mais aussi le fonctionnement dont l’impact est très fort sur le coût

de journée des Ehpad.

Les études préalables sont particulièrement importantes pour les réhabilitations - extensions qui, étant

donné l’état général du parc, sont les cas les plus courants d’intervention sur les établissements de

personnes âgées. Car, si pour le neuf, un programme relativement classique peut convenir, dès qu’il y

a des bâtiments existants, les options sont nombreuses et il faut évaluer la pertinence de chaque

solution. Le diagnostic et les faisabilités basées sur plusieurs scénarios différenciés, permettent de

faire le point sur la solution la plus adaptée et/ ou la moins coûteuse.

Certains maîtres d'ouvrage distinguent totalement les études préalables de la programmation en les

confiant à des prestataires séparés. D'autres préfèrent les confier aux mêmes personnes en faisant un

marché unique intégrant les deux phases. Les deux solutions sont viables, mais il faut noter qu'il est

important que des compétences de conception architecturales soient intégrées au sein de l'équipe

réalisant la faisabilité pour que les hypothèses ne soient pas trop théoriques et que soient bien pris en

compte l'impact de la réalité physique et spatiale sur les hypothèses étudiées.

Contenus des études préalables

On peut dresser pour mémoire une liste des points fondamentaux à étudier dans les études

préalables. Ces études peuvent globalement s’organiser en trois phases :

- Diagnostic ;

- Hypothèses de développements (scénarios / faisabilités) ;

- Bilan comparatif.

Diagnostic

Lorsque le projet porte sur un site avec des bâtiments existants, les études doivent d’abord réaliser un

diagnostic global et compiler les informations nécessaires :

Analyse de l’existant

- Audits réglementaires (sécurité incendie, accessibilité,…). Pour la sécurité incendie, les Ehpad


disposent des procès verbaux des commissions de sécurité qui fournissent un premier bilan. C’est

à partir de ces constats généraux qu’il faut étudier, sur le plan technique, les différents problèmes

à traiter.

- Audit fonctionnel (fonctionnement actuel et dysfonctionnements / fonctionnement souhaité). Cet

audit peut se faire parallèlement aux groupes de travail, de manière à ce que les soignants

puissent échanger leurs visions afin pour élaborer le fonctionnement futur.

- Audit humain (fonctionnement normal, objectifs de fonctionnement, fonctionnement en sous

effectifs…). Les responsables des structures personnes âgées doivent intégrer non seulement

l’effectif actuel mais aussi les besoins futurs et tenter d’évaluer les éventuels problèmes de

recrutement qui, en ce domaine, touchent certaines régions.

- Audit financier. il est très utile de dresser un bilan des dépenses d’entretien et de fonctionnement

sur les dix dernières années, de manière à repérer les problèmes et d’étudier les pistes

d’amélioration du bâti existant. Il devra aussi faire le point sur les stratégies de financement et la

recherche d’économie de fonctionnement.

Audit technique

Dans la perspective d’une bonne gestion économique, d’une amélioration du confort des utilisateurs et

de l’intégration du développement durable, la réflexion sur le projet de restructuration doit aussi

comporter un volet technique permettant de faire le point sur trois aspects complémentaires :

- l’état du bâti existant et ses consommations ;

- les solutions permettant de le rendre plus performant (meilleure isolation, production d’eau chaude

solaire, etc.) en fonction de son mode constructif ;

- les options techniques possibles pour améliorer ses performances énergétiques afin de diminuer

son coût de fonctionnement tout en garantissant un meilleur confort aux utilisateurs.

Comme il n’est pas rare que les Ehpad associent des bâtiments de différentes époques, cette étude

doit être détaillée bâtiment par bâtiment afin de pouvoir élaborer des stratégies distinctes selon les

différents éléments patrimoniaux. Les bâtiments du XIXe siècle, les immeubles des années 50-70 et

les constructions des années 80 ou 90 ont des défauts différenciés et les solutions pour améliorer

l’efficacité énergétique de chacune de ces typologies varie : on choisira par exemple rarement d’isoler

par l’extérieur un bâtiment ayant un caractère historique (même si les édifices des Ehpad sont


rarement classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques) alors que ce

traitement s’imposera pour un édifice du dernier demi siècle.

Les chapitres techniques de la présente étude proposent des pistes méthodologiques et techniques

pour réaliser cet audit et imaginer les solutions techniques appropriées à chaque typologie de

bâtiment.

Cet audit technique doit proposer différents scénarios techniques pour l’amélioration de chaque type

de bâtiment existant et des propositions pour les bâtiments neufs des extensions. Il conduit à un

bilan comparatif ayant comme indicateurs les coûts d’investissements, les coûts de fonctionnement,

les problèmes techniques de mise en œuvre ou de compatibilité.

Dans les cas complexes, cet audit peut conduire non directement à des solutions, mais à un

programme d’études complémentaires, nécessaires à la décision (études géothermiques, études

d’ensoleillement, modélisation …). Ces études peuvent parfois être conduites parallèlement à la

programmation mais doivent être réalisée avant la consultation des concepteurs, afin de pouvoir être

insérées dans le dossier d’étude.

La programmation technique peut intégrer plusieurs options. On demande alors à l’équipe de maîtrise

d’œuvre d’étudier plusieurs solutions et de comparer leur incidence technico-économique

(investissement et fonctionnement) sur le projet.

Analyse du contexte

L’analyse du contexte doit explorer toutes les opportunités permettant de développer le projet :

- opportunités foncières ;

- analyse des possibilités de construire, des possibilités d’implantation, aussi bien en plan qu’en

hauteur (gabarit) ainsi que des COS des parcelles mobilisables ;

- options réhabilitation – construction neuve ;

- découpage et phasage ; (schéma directeur ou schéma de développement).

Benchmarking

Le terme de benchmarking renvoie à une étude comparative globale des meilleures réalisations et des

meilleures pratiques et des évolutions dans le domaine étudié. Les propositions de traductions de ce

mot ne semblant pas intégrer toute l'étendue du concept anglais, nous gardons ce terme.


Dans le champ industriel, le benchmarking est indispensable pour voir ce qui existe et connaître les

innovations les plus pointues avec ce qu’on appelle une « veille technologique ». Dans le cadre des

établissements de personnes âgées, où les innovations sont plus lentes, les maîtres d'ouvrages font

souvent l’économie de ce type de démarche. Elle est pourtant fondamentale, car les Ehpad ont

profondément évolués au cours des quinze dernières années. Une étude de ce type permet de

connaître les solutions expérimentées aux plans national et international. Elle constitue le complément

indispensable à la connaissance du contexte local, pouvant prendre la forme de visites d’Ehpad

récemment construits dans le secteur. Le benchmarking permet d’élargir l’horizon et d’adopter les

solutions les plus innovantes et les plus adaptées. Il peut donner des idées pour le projet de vie aussi

bien en termes de réponses programmatiques que spatiales. Il permet par exemple de comprendre

comment les espaces verts traditionnels ont récemment évolués vers le concept de « jardin

thérapeutique », de découvrir les dernières solutions d’organisation spatiale des unités Alzheimer ou

la forme contemporaine des cuisines thérapeutiques.

Le benchmarking peut commencer par l’étude des projets Français et européens les plus innovants

présenté dans quelques ouvrages comme « L’habitat des personnes âgées » de Philippe Dehan (Le

Moniteur) ou en anglais, « Living fort her Elderly » de Feddersin et Lüdtke (Birkhauser) et « Designing

for Alzheimer’s disease » d’Elisabeth Brawley (John Wiley & Sons). Ces bases pourront êtres

réactualisées avec le développement de recherches sur Internet.

Ce travail peut être réalisé par le prestataire des études préalables, mais il est important que cette

connaissance soit ensuite partagée par les décideurs et les membres du groupe de travail (séances

organisées et guidées, d’analyse de projets). Il est aussi intéressant que ce travail aboutisse à une ou

plusieurs visites d’établissements retenus par les membres des groupes de travail, afin que ces

derniers puissent avoir une culture partagée.

Hypothèses de développements fonctionnels (scénarios / faisabilités)

Après le diagnostic, on peut élaborer différents scénarios partant des solutions fonctionnelles issues

des directives de la Convention tripartite et des travaux des groupes de travail.

Dans le cas le plus courant d’une réhabilitation extension, ces scénarios, doivent explorer les

différentes possibilités d’extensions au niveau spatial, mais aussi différentes options pouvant faire

varier le curseur entre réhabilitation et extension neuve.


Il est intéressant que la phase de développement des scénarios se réalise en deux temps : une

première réflexion permettant de faire le tour des hypothèses, puis, après un choix opéré avec les

responsables de la maitrise d'ouvrage (et éventuellement les groupes de travail), quelques scénarios

sont choisis pour être développés (en général de 2 à 4 maximum).

Les compétences d’un concepteur sachant mettre en espaces et en volumes ces scénarios sont

indispensables pour que les hypothèses validées soient réalistes, c'est-à-dire faisables sur le plan

technique et spatial.

Chacun des scénarios s’appuie sur des plans schématiques et des coupes de principes permettant

une première estimation des surfaces et une évaluation du coût des travaux effectuée à partir de

« ratios pondérés ».

Options techniques et environnementales

A partir du diagnostic technique (état du bâti, état des équipements,…) et de l’audit financier sur les

dix dernières années (dépenses d’entretien, dépenses de fonctionnement, évolution des coûts…), il

faut dresser un bilan technique du bâtiment qui permet de faire le point sur les transformations

nécessaires. Ce bilan est trop souvent limité au remplacement des équipements (chaudières, chauffe-

eau, double vitrage, cuisine…). Dans le contexte actuel, la restructuration d'un bâtiment doit être

l’occasion d’améliorer ses performances et son confort et de diminuer ses consommations, donc son

coût de fonctionnement. On doit pour cela étudier l’impact de différentes options techniques

« durables » :

- renforcement de l’isolation (fenêtres, isolation par l’extérieur, isolation renforcée des combles ou

de la toiture etc.) ;

- adoption d’un mode de production d’eau chaude solaire ;

- végétalisation du site ou de la toiture ;

- acoustique améliorée ;

- mise en place de systèmes hydro – économes ;

- sur ventilation (qualité de l’air intérieur) ;

- confort thermique (Vitesses résiduelles) ;

- qualité des matériaux choisis, selon des critères tels qu’ACV (Analyse en Cycle de Vie) ou par

- labellisation (écogestion du bois, labels FSC ou PEFC) ;


- matériaux à faibles émissions de COV ;

- automatisation : gestion technique du bâtiment (GTB) ;

- changement du type de chauffage et /ou amélioration de sa rentabilité (pompe à chaleur, …) ;

- pose de panneaux photovoltaïque (revente à EDF) ;

- récupération des eaux pluviales (arrosage des jardins).

Dans le cas des Ehpad, où le maître d’ouvrage est aussi gestionnaire, et où la population demande à

être bien chauffée (plutôt 22 ou 23° que 19°), toutes les solutions conduisant à une économie des

dépenses énergétiques et qui améliorent le confort thermique sont prioritaires. Mais la végétalisation

du site ou des toitures, qui améliore aussi le confort d’été peuvent être très appréciés.

En général, ces alternatives techniques restent indépendantes des scénarios fonctionnels et peuvent

faire l’objet de scénarios séparés restant ouverts jusqu’à la phase de programmation, voire jusqu’à la

conception. Cette dernière solution permet de demander aux concepteurs d’étudier plus avant les

conséquences techniques et financières de chaque variante.

Bilan comparatif et choix du scénario fonctionnel

Une fois ces scénarios développés, ils doivent être comparés de manière à offrir un bilan. Ce dernier

constitue un outil majeur d’aide à la décision.

Le bilan comparatif doit porter sur les différents aspects:

- Urbains et institutionnel : image de l’établissement dans la ville, accessibilité urbaine, développement

de l’intergénérationnalité, …

- Juridico-administratif (constructibilité, règlement urbain).

- Fonctionnels ; il s’agit d’élaborer des niveaux de prescriptions hiérarchisées en fonction du projet de

vie et de soins retenus ; il s’agit aussi de mettre en valeur les objectifs prioritaires qui s’y rattachent.

- Techniques : au delà des spécifications techniques classiques, cet aspect intègre les questions

énergétiques et de consommation visant à améliorer le confort thermique tout en limitant

conjointement, les dépenses, l’impact écologique du bâtiment et les émissions de gaz à effet de serre

(Analyse en Cycle de Vie et Fiches Départementales Environnementales et Sanitaires).

La comparaison des scénarios indique les solutions adaptées à chaque scénario. Elle explicite leur

impact financier et indique les pistes et alternatives sur lesquelles la maîtrise d’ouvrage doit se

prononcer.


Ce bilan peut être présenté aux groupes de travail et aux décideurs qui choisissent ensuite le scénario

retenu pour le préprogramme.

Il n’est pas rare que le scénario soit amendé voire modifié au cours de cette réunion de présentation.

Pré-programme

La phase d’études préalables s’achève par la rédaction du pré-programme qui met en forme et en

tableau le scénario retenu, qui sera ensuite développé par les programmistes chargés de rédiger le

programme proprement dit (voir ci-dessous).

Consultation et participation des utilisateurs

Les dernières décennies ont vu se dérouler quelques expérimentations très intéressantes comme

l'action Sépia, lancée conjointement par les ministères de l'Equipement et de la Santé, qui s'appuyait

sur le développement du concept spécifique de Programmation générative permettant d'offrir de

nombreux outils au personnel et de l'impliquer très fortement dans la définition du projet. La limite de

cette démarche résidait dans sa lourdeur, mais elle a permis d'abandonner les programmes normés

pour les établissements de personnes âgées (Mapad ou Mapa) et d'adopter le principe de

programmes mis au point par les acteurs locaux.

Ces expérimentations qui, à l’époque, firent l’objet de nombreuses publications du Ministère de la

santé et du PUCA, (voir par exemple Michel Conan « Méthode de programmation générative pour

l’habitat des personnes âgées », CSTB-PUCA 1989 et Michel Conan et Patrice Sechet « Memento-

Stock de programmation générative pour l’habitat des personnes âgées », CSTB, PUCA mars 1995)

ont aussi imposées le principe de la consultation des personnels dans la définition des programmes.

Des groupes de travail sont donc mis en place afin de discuter du fonctionnement actuel, des besoins

et du fonctionnement futurs.

Depuis la mise en place de la signature des Conventions tripartites pour avoir le statut d’Ehpad, les

groupes de travail rassemblant des représentants des utilisateurs (personnels et résidants) existent. Il

est important de poursuivre leur consultation à l’occasion des études de faisabilités et de l’élaboration

du programme de chaque projet particulier.

Le groupe doit pouvoir évaluer les différentes options du projet de vie en fonction des opportunités

offertes par chaque hypothèse de la faisabilité. Cette consultation participative permet d'impliquer les


utilisateurs et d'améliorer le programme en consultant l'ensemble des personnels, soignants,

représentants des personnes hébergées et familles, mais aussi techniciens et personnels de ménage.

Enveloppe budgétaire d’investissement

L'un des éléments fondamentaux de la pré-programmation est celui de l'estimation de l'enveloppe

budgétaire. Il s'agit de partir de ratios au m² distinguant réhabilitation et construction neuve. On peut à

ce stade intégrer un facteur multiplicatif (+10% par exemple) pour intégrer la volonté d’équipements

performants et économes en énergie. La discussion sur ce montant est très complexe et il est clair

qu'un certain nombre de dispositifs n'ont quasiment pas d'impact sur le coût (isolation par l'extérieur

par exemple) s'ils sont intégrés dès l'origine du projet, mais les chauffe eaux solaires, les toitures

plantées ou une isolation renforcée ont un coût réel qu'il convient d'intégrer. La conception bio

climatique avec la solution d’une architecture passive reste à développer, mais elle est aujourd’hui à

inventer car les nombreuses normes rendent très complexes de telles expérimentations. Plus que sur

des programmes classiques de logements ou de bureaux.

Il faut insister sur le fait que l'opération ne doit pas être sous-évaluée car un budget trop réduit à

l’origine coûte cher à tous les intervenants qui doivent refaire plusieurs fois leurs études, relancer des

appels d'offre et des négociations et cela induit d'importants retard dans le déroulement des

opérations pour un résultat probablement plus coûteux que le budget bien calibré à l’origine.

Dès cette phase, il faut intégrer l'ensemble des coûts réels de l’opération. Il ne faut donc pas se limiter

aux coûts de constructions, mais intégrer le foncier, les études, les contrôles, les assurances, etc.

(voir infra page 12) ce qui multiplie augmente le coût d’au moins 20 % et jusqu’à 50%.

Dossier de pré-programmation

La conjonction des faisabilités spatiales et des faisabilités projet de vie et de soins, permet d'aboutir à

la Pré programmation qui marque la fin du processus de définition du projet. Les résultats de l’audit

technique doivent aussi être intégrées, mais comme il n’est pas rare que les mêmes solutions

techniques puissent être appliquées aux différents scénarios, on peut séparer ces options, si besoin

est, et laisser ouvert certains choix jusqu’à la conception comme indiqué dans le chapitre précédent.

La pré-programmation est une étape de synthèse qui met en forme les choix retenus et les présente

pour que les programmistes puissent élaborer le programme en tenant compte de toutes ces


données. Il faut souligner que le pré-programme doit présenter une synthèse des études globales de

faisabilités en présentant aussi les hypothèses non retenues afin que les programmistes, puis les

concepteurs, comprennent les choix retenus et évitent de proposer des solutions proche d’hypothèses

récusées.

La Pré programmation est donc un document relativement léger mais qui donne une définition précise

de l’opération tant sur les différents plans, fonctionnels, symboliques ou urbains, qu’en terme de

surfaces. Il présente les options retenues ainsi que les options refusées. C’est le document clé qui

explicite à tous les intervenants ultérieurs la logique du projet. Outre les synthèses des différents

diagnostics, il présentera un premier tableau des surfaces utiles ainsi que les principaux

organigrammes fonctionnels explicitant les relations entre les éléments du programme.

L’une des problématiques qualitative importante pour les établissements de personnes âgées

dépendantes est celle de la conception des circulations. En effet, si, pour un immeuble de bureau, le

plus faible taux de circulation est le meilleur, ce n’est pas du tout le cas des Ehpad où, pour avoir des

circulations éclairées naturellement et des espaces intérieurs de déambulation, il faut disposer de plus

de surfaces, de manière à pouvoir les concevoir autrement que comme des « couloirs » distribuant

des chambres de chaque côté. Dès le stade de la pré-programmation, il faut donc intégrer un taux

distribution dépassant celui d’un bâtiment classique. Alors qu’on passe souvent de la surface utile à la

surface balayable (surface utile avec les circulations et locaux techniques) en multipliant la première

par 1,20, dans les Ehpad il faut prévoir un taux supérieur, de l’ordre de 1,30 – 1,35 jusqu’à 1,40.

La pré - programmation présentera aussi les options techniques, qu’elles soient arrêtées ou qu'elles

restent des hypothèses à explorer. Ce dossier permet de monter l’opération et doit être complété par

un dossier de financement.

Budget de l’opération : coût d’investissement et coût global

Coût d’opération

Le coût de l'opération ne se limite pas au coût des travaux. Il faut intégrer l’ensemble des différents

coûts liés à l’opération.

Il y d’abord le coût du foncier qui dans le cas des Ehpad privés peut constituer un budget très

important avec ses frais afférents comme le notaire ou les différentes taxes.

Il y a ensuite les coûts divers de conception et de suivi du projet :


- Etudes préalables.

- Etudes techniques (amiante, études thermiques de l’existant, sondages de sols, études de la

nappe phréatique intégrant les plus hautes eaux cinquantennales ou centennales).

- Etudes de programmation.

- Etudes de conception, architectes et bureaux d’études, économiste, paysagiste,...

- Rémunérations des autres acteurs (Bureau de contrôle, Assistant à maitrise d’ouvrage, SPS,

mission SSI, OPC, etc.).

- Rémunération du géomètre.

- Assurances.

- Démarches administratives.

- Frais de mise en service et de raccordements aux réseaux.

- Frais financiers et de montage de l’opération.

Un ensemble de frais auquel tout bon maître d’ouvrage doit ajouter une enveloppe pour les aléas et

travaux supplémentaires que certains constructeurs chiffrent à 5%.

L’ensemble de ces frais s’ajoute à l’enveloppe des travaux qu’il faut multiplier par 1,3 voire 1,5 pour

obtenir le coût réel de l’opération. La fourchette basse est optimiste ; la fourchette haute est adoptée

par certains ministères. Le taux minimum pour chiffrer le budget prévisionnel d’une opération sans se

tromper est de multiplier l’enveloppe travaux par 1,35 ou 1,40.

Coût global

Le coût global est une autre manière de faire le bilan de l’opération en intégrant ses frais de

fonctionnement sur 10,15 ou 20 ans. Cela permet en particulier de voir si des investissements

complémentaires (matériel plus robuste, adoption de solutions durables en terme de dépenses

énergétiques) sont viables sur le plan financier (retour sur investissement).

Le coût global intègre donc en plus, sur une durée déterminée :

- les coûts de fonctionnement et d’utilisation (eau, énergie, consommables…) ;

- les coûts d’entretien (pour conserver le bien en bon état pour l’utilisation) ;

- les dépenses de maintenance (pour conserver la valeur patrimoniale du bien) ;

- les coûts de transformation des locaux lors d’adaptations ponctuelles pendant la vie du bâtiment.


La durée sur laquelle ce fonctionnement peut être calculé est souvent de 10 ou 15 ans. Mais peut-être

faudrait-il relier cette durée à la temporalité du bâtiment : amortissement ou durée d'usage avant

modification substantielle, ce qui pourrait conduire à une durée plus longue.

Cette vision comptable plus large permet de s’extraire d’une vision de l’investissement à court terme.

Elle est difficile à mettre en place lorsque le service financeur n’est pas l’utilisateur. Dans le cas des

Ehpad où le maître d'ouvrage est généralement aussi gestionnaire, elle est sans doute plus facile à

mettre en place que pour d'autres programmes. Mais la séparation qui existe parfois entre services

investissement et fonctionnement, ou l'apport important de financeurs comme les caisses de retraite

ou le Conseil général n’incitent pas toujours à cette analyse globale du cout réel du bâtiment. C'est

pourtant à partir de cette vision globale des coûts que les investissements durables peuvent devenir

rentables. Le chauffage de l’eau par panneau solaire, l’investissement pour une meilleure isolation, la

réhabilitation des façades de l’existant et leur isolation par l’extérieur, le remplacement des

menuiseries, l’adoption de systèmes de récupération de chaleur etc. sont autant de surcoûts

d'investissements qui ne peuvent être compensés que par l’adoption d’une analyse en coût global.

Cette analyse peut nécessiter une réflexion prospective sur le renchérissement du coût de l’eau, des

énergies fossiles et électriques, car la probable augmentation de ces éléments peut accélérer les

retours sur investissement.

Coût global élargi

Certaines études proposent d’étendre la question du coût global aux impacts sur l’environnement

(production de CO2, déplacement des personnes, transport induits, déconstruction et recyclage en fin

de vie, dépenses sociales liées à la santé). Cette vision très large du coût global reste difficile à

chiffrer. Nous pensons que les maîtres d’ouvrages doivent en ce domaine, en rester à des

prescriptions de bon sens :

- l’implantation en centre-ville limitera de fait les déplacements tout en facilitant l’accès à certaines

personnes (conjoints des résidants), personnels ou visiteurs ;

- la prescription de favoriser l’adoption de matériaux locaux peut être plus efficace qu’une obligation

qui serait contournée et difficile à tenir ;

- l’adoption de systèmes constructifs permettant l’évolutivité aisée des espaces permettra de

reculer ou d’éviter la démolition, en autorisant la transformation des espaces. De la même


manière que le KW non dépensé est le plus économique, le m² non détruit mais réhabilité reste le

matériau le mieux recyclé.

- l'analyse en Cycle de Vie (ACV) et Fiches de Déclaration Environnementales et Sanitaires FDES.

Programmation

Le programme est un document qui développe les données du pré-programme pour les transmettre

aux concepteurs. Il comporte tous les documents et renseignements nécessaires à la conception.

C’est en général un mémoire très épais décomposé en plusieurs parties :

- Présentation générale, architecturale et urbanistique (compétences nécessaires a l’équipe de

concepteurs).

- Programmation fonctionnelle.

- Programmation technique et environnementale.

- Programmation technique détaillée constituée de fiches « par local ».

- Annexes : le programme doit être complété par différents documents indispensables aux

concepteurs :

. le plan de géomètre indiquant les limites et l’altimétrie du terrain et de ses abords (en format

numérique type dwg) ;

. les plans et coupes des bâtiments existants (en format numérique dwg) ;

. les plans des réseaux existants auxquels le projet doit se rattacher ;

. le tableau récapitulatif des surfaces sous la forme d’un tableau à compléter par les concepteurs ;

. le calendrier prévisionnel de l’opération indiquant les grandes dates des différentes phases

(Esquisse, APS, APD, PC, PRO, Consultation des entreprises, marché et chantier, en intégrant les

phases de validation de la maîtrise d’ouvrage) ;

. les dates de choix des acteurs complémentaires (BC, SSI, OPC, SPS …) ;

. la liste des acteurs concernés par le projet (SDIS, service instructeur du PC, ABF, …) ;

. l’ensemble des études techniques de l’audit (études thermiques, audit amiante…) ;

. les études de sol et d’hydrologie nécessaires pour le choix du système de fondations et le

positionnement du bâtiment par rapport à la nappe phréatique (intégrer une étude sur le niveau

cinquantennal voire centennal afin d’éviter toute surprise) ;


. la réglementation urbaine de la Zone (POS ou PLU et autres règlement spécifiques (ZPPAUP,

cahier des charges de Zone, charte environnementale, …).

Présentation générale, architecturale et urbanistique

Ce document de synthèse peu épais qui présente toutes les grandes lignes de l’opération. Il indique

les compétences nécessaires à l’équipe de concepteurs. Il reprend les éléments du dossier de pré -

programmation et présente les objectifs fondamentaux du maître de l’ouvrage, le programme général

des besoins et les grands enjeux du projet.

Du point de vue urbanistique cette partie doit présenter les enjeux urbains et en terme d’image de

l’institution: la place et l’image de l’institution dans la ville. La volonté et les possibilités d’ouverture sur

le quartier. La question intergénérationnelle se pose aussi pour éviter que l’institution ne se replie sur

elle-même.

Une idée convergente, partagée aujourd’hui même par le milieu hospitalier est qu’il faut faire évoluer

l’image de l’institution vers le concept de résidence et éviter les connotations trop médicales, ce même

avec une population très dépendante.

C’est aussi là que doivent être inscrits les grands principes spécifiques du projet, comme son

évolutivité, la préservation pour une extension future, l’importance des espaces extérieurs –terrasses

ou jardins thérapeutiques) ou l’organisation des chambres en maisonnées autour d’un lieu de vie

ouvert permettant la déambulation par exemple.

C’est là aussi que doivent être indiqués les grands enjeux du projet pour la maîtrise d’ouvrage

comme :

- la flexibilité et l’évolutivité des locaux ;

- la maintenance et l’exploitation ;

- l’accessibilité et l’ergonomie des circulations ;

- la sécurité et la sûreté des biens et des personnes ;

- les exigences d’hygiène et de salubrité ;

- les exigences de mise en œuvre pendant le chantier ;

- les économies d’énergie (par ex. tendre vers ou obtenir le label bâtiment basse consommation -

BBC) ;

- les exigences de confort.


Cette présentation doit aussi intégrer quelques spécifications techniques particulières au programme –

en particulier celles supérieures à la réglementation- comme l’obligation de faire des portes

extérieures sans seuil pour les terrasses et balcons, l’interdiction de pentes dans les espaces

intérieurs, la limitation des pentes extérieures à 3% au lieu de 5 ou l’interdiction de tout ressaut même

inférieur à 2,5 cm. Les prescriptions négatives, comme l’interdiction de mezzanine, de passerelle, de

grande verrière apportant des surchauffes et difficile à entretenir, ou un nombre d’étage maximum

doivent aussi être inscrites si ces choix sont retenus. En, fait, toutes les prescriptions qualité, comme

l’introduction de lumière naturelle dans les circulations des personnes désorientées ou l’importance

des vitrages dans les lieux de vie doit être précisé de manière claire, comme tous les points

fondamentaux du projet. Afin que les concepteurs puissent savoir quelle est leur latitude et éviter des

projets inadéquats.

Cette présentation générale doit aussi rappeler sous forme synthétique les principales exigences

architecturales, économiques, techniques, et environnementales qui constituent les enjeux du projet.

Elle doit aussi présenter les contraintes et les enjeux urbains du projet ainsi que les attentes en

termes d’image urbaine institutionnelle et/ou de convivialité.

Elle doit aussi expliciter, de manière synthétique les scénarios abandonnés et les justifications du

choix retenu. Elle présente le processus du projet, l’organisation de la maîtrise d’ouvrage ainsi que les

grandes lignes du budget et ses principaux financements. Elle doit aussi faire les recensements des

données et contraintes majeures du projet ainsi que présenter sous forme synthétique le programme

et les surfaces des locaux. Elle pourra contenir des organigrammes indiquant les liaisons

fonctionnelles, principales ou secondaires, entre les grands éléments du programme.

Elle doit rappeler sous forme synthétique les principales exigences architecturales, économiques,

techniques, et environnementales qui constituent les enjeux du projet. Enfin, elle comporte un tableau

de surface plus global présentant les surfaces sous leurs différents formes : surfaces utiles, surface

dans œuvres (ou surfaces balayables) et surfaces hors œuvres, avec une indication du taux souhaité

pour intégrer les circulations dans la surface utile, sous la forme d’une fourchette de taux permettant

de laisser une marge aux concepteurs par exemple entre 1,30 et 1,40.


Programmation technique fonctionnelle

La programmation fonctionnelle présente le détail du programme à travers ses différentes grandes

composantes, service par service.

Chaque service sera détaillé en précisant pour chaque local sa surface et ses principales exigences

architecturales. A ce stade il faut indiquer toutes les exigences ayant une incidence sur le projet

architectural : les liaisons fonctionnelles, qu’elles soient physiques ou visuelles, le besoin en lumière

naturelle (obligatoire ou souhaitable), les principes de contrôle d’accès, l’ouverture ou la fermeture des

offices sur les salles à manger, etc. Pour la conception des espaces et des détails spécifiques pour les

personnes dépendantes, et les personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer, on pourra se référer à

l’ouvrage de Philippe Dehan « L'habitat des personnes âgées du logement adapté aux Ehpad, USLD

et Unité Alzheimer » paru en novembre 2007 aux éditions Le Moniteur.

Les questions de flux (chariots, personnel, résidants visiteurs), devront faire l’objet d’une présentation

claire de même que les livraisons et besoins en stationnement.

L’importance et la forme des espaces extérieurs devront être précisées, en indiquant les objectifs

thérapeutiques et le niveau de confort de ces espaces.

Chaque service fera l’objet d’organigrammes spécifiques et d’un tableau de surface spécifique.

Programmation technique et environnementale

La programmation technique est parfois composée d’un seul document. Nous proposons de le diviser

en deux documents hiérarchisés, correspondant à des phases différenciées du projet : le Programme

technique & environnemental et le Référentiel technique. Les données liées à ce dernier sont

développées dans les autres chapitres de la présente étude.

Le programme technique et environnemental est le pendant technique de la programmation

fonctionnelle. Il doit exposer les grands enjeux techniques, présenter les audits et leurs principales

conclusions, ainsi que les performances que la maîtrise d’ouvrage souhaite que le bâtiment atteigne.

Le programme technique et environnemental est le document généraliste qui présente les principales

données à prendre en compte, ainsi que le niveau d’exigence et les performances techniques

requises pour l’ensemble de l’opération. Il doit en particulier préciser :

- la situation actuelle que la réhabilitation et/ou l’extension doit prendre en compte avec les objectifs

d’amélioration et les solutions pré-étudiées dans les faisabilités ;


- les exigences techniques retenues ;

- les options que le maître d’ouvrage souhaite voir étudiées.

C’est dans ce document que l’on pourra présenter les options alternatives techniques, avec leur bilan

économique (investissement / fonctionnement) devant être étudiées par la maîtrise d’œuvre avant que

la maîtrise d’ouvrage ne fasse son choix définitif.

C’est le lieu dans lequel doivent être précisé les objectifs en termes de confort d’environnement et les

objectifs financiers en termes de durabilité et de fonctionnement.

Après avoir présenté le fonctionnement de l’existant et le résultat des études préalables, (type de

chauffage performances actuelles), le maître d’ouvrage indiquera ses souhaits et les solutions qu’il

souhaite voir étudiées. Le maître d’ouvrage peut, soit fixer les exigences, soit indiquer qu’il souhaite

que telle ou telle technique soit étudiée pour telle ou telle raison (isolation par l’extérieur, chauffage

bois, ESC solaires, ou autre). Le document devra aussi indiquer toutes les contraintes en terme de

liaison avec les réseaux existants ou à créer. Ces options devront faire l’objet d’un bilan comparatif

tant en terme de coût global d'investissement, de consommation, d'entretien, qu'en terme de confort

pour les utilisateurs.

C’est dans cette présentation technique globale que les questions environnementales doivent être

développées avec les souhaits du maître d’ouvrage, en particulier en termes de consommation

énergétique.

Référentiel technique : Il est aussi utile d’adopter un référentiel technique fixant les objectifs

intangibles et de prévoir de réaliser une chambre témoin dès que le chantier est arrivé à la phase

« clos-couvert » afin de vérifier in situ, avec le personnel la disposition de chaque élément.

Deux types d’exigences peuvent être différenciées :

Les objectifs d’usage :

– des seuils entièrement plats (sans aucun ressaut) pour accéder aux espaces extérieurs, balcons,

terrasses et jardins, qu’ils soient collectifs ou individuels ;

– des espaces extérieurs (terrasses et jardins) adaptés et librement accessibles (et sécurisés pour les

personnes désorientées) et disposant de protection contre le soleil et/ou le vent ;

– des espaces permettant de déambuler librement à l’intérieur ;

– des circulations systématiquement éclairées naturellement ;

– la réalisation d’une chambre ou logement témoin avec salle d’eau (et kitchenette si elle est


prévue) dès la fin du clos/couvert afin de mettre au point avec la maîtrise d’ouvrage (personnel

d'entretien, responsable technique, équipe soignante,...) les détails de la salle d’eau, des poignées,

des interrupteurs, de l’ouverture des volets, de la lumière de veille, etc.

Les différents acteurs, doivent ensuite analyser les réponses fonctionnelles en utilisant un fauteuil

roulant et en se mettant dans des situations classiques du personnel et des résidants : regarder la

télévision, recevoir un visiteur, aller aux toilettes la nuit, aider une personne à s’asseoir sur le

sanitaire…

Les objectifs de pérennité :

– des structures porteuses autorisant une redistribution future (poteaux-poutres au lieu de voiles

entres chambres par exemple) ;

– des gaines évolutives : suffisamment larges pour préserver des marges de tolérance permettant

l'évolution : ajout de kitchenette, domotique, réseaux du futur…

– des possibilités d’extension pour ajouter les programmes qui s’imposeront dans le futur

(balnéothérapie, un service nouveau, etc.) ;

– des solutions constructives économes en énergie pour améliorer le confort climatique y compris en

cas de défaillance des réseaux ou de croissance importante des coûts : toitures plantées, isolation par

l’extérieur, régulation du confort thermique par des solutions naturelles (inertie thermique et ventilation

naturelle) ou des énergies renouvelables. Il faut en effet éviter l’emploi de dispositifs techniques de

type climatisation ou de refroidissements pour répondre aux contraintes climatiques extrêmes car ils

ne donnent pas toujours satisfaction aux usagers et sont susceptibles de ne pas pouvoir fonctionner

au moment où elles seront le plus nécessaires ;

– des solutions techniques retardant l’écoulement, des eaux de pluie et favorisant leur utilisation pour

les jardins (l’alimentation des WC est interdite en France mais autorisée dans d’autres pays et la

réglementation peut évoluer) ; et favorisant l’infiltration, ou la mise en place de noues végétalisées ;

– Des solutions hydro économes.

Pour être plus efficace vis à vis des concepteurs, il peut être intéressant de présenter les

spécifications techniques principales sous la forme d’un tableau présentant les performances et les

spécifications souhaitées ou à éviter ainsi que les exigences en termes de maintenance.


Prescriptions environnementales

L’introduction de prescriptions environnementales permet de préserver le futur mais aussi de faire des

économies financières en termes de fonctionnement, donc en coût global.

En France, le développement d’une architecture respectueuse de l’environnement s’est faite à partir

d’une démarche appelée « haute qualité environnementale » (HQE) qui définit quatorze cibles

regroupées en quatre thématiques :

L’écoconstruction avec 3 cibles :

relation harmonieuse du bâtiment avec son environnement immédiat ;

choix intégré des procédés et produits de construction ;

chantier à faible nuisance.

L’écogestion avec 4 cibles :

gestion de l’énergie ;

gestion de l’eau ;

gestion des déchets d’activité ;

entretien et maintenance.

Le confort avec 4 cibles :

confort hygrothermique ;

confort acoustique ;

confort visuel ;

confort olfactif.

La santé avec 3 cibles :

conditions sanitaires ;

qualité de l’air ;

qualité de l’eau.

Mais, l’élaboration d’une démarche environnementale, ne passe pas obligatoirement par ce label,

comme le montrant les exemples des labels Allemand, ou Suisse. Le maître d’ouvrage peut établir

ses objectifs prioritaires en fonction du contexte local et de l’environnement existant. Du point de vue

des coûts de fonctionnement il faut concentrer ses efforts sur les économies d’énergie et sur les

gestions des ressources locales : eaux et végétation qui améliorent le confort des utilisateurs.


C’est pourquoi l’introduction d’une démarche environnementale dans le champ des établissements de

personnes dépendantes doit porter le développement de six objectifs principaux :

- le choix pertinent du procédé de construction (bâtiment évolutif) ;

- un bâtiment économe en énergie non renouvelable ;

- un bâtiment économe dans sa gestion de l’eau ;

- le traitement végétal de la parcelle ;

- un chantier à faible nuisance, d’autant plus s’il se réalise en site occupé ;

- la qualité de l’air et le confort thermique, constitue dans le cadre de ce type d’opération, un champ

majeur de développement et de préoccupations.

Choix pertinent du procédé de construction

Contrairement aux produits industriels, le recyclage des produits architecturaux passe par le recyclage

des espaces bâtis avant de passer par le recyclage des matériaux. Or, l’expérience des dernières

décennies, avec l’évolution radicale des exigences des résidants et de leurs familles, montre qu’il est

fondamental de donner au projet une dimension évolutive qui lui permette de s’adapter aux besoins à

venir des personnes ainsi qu'à l’évolution des modes de prise en charge. Ainsi, au début des années

80, il était inimaginable de penser que toutes les chambres des établissements seraient équipées de

salles d’eau individuelles avec douches à siphon de sol. Proposer de créer de véritables logements,

studios ou deux pièces, au sein des établissements, paraît aujourd'hui peu réaliste. Mais c'est

pourtant la norme dans des pays comme le Danemark ou la Hollande et quelques maîtres d’ouvrages

français ont réussi à financer de tels programmes. Il est probable que la pression de la génération du

baby-boom fera évoluer cette demande.

Il est donc très important d'adopter des solutions structurelles permettant au bâtiment d’évoluer

aisément. Il faut proscrire les voiles bétons systématiques entre les chambres et privilégier les

structures par points porteurs et poutres ou dalles, qui facilitent l'évolution du cloisonnement. C’est

une condition de la pérennité du bâtiment.

On peut ensuite chercher à privilégier les matériaux économes en ressources et en émission de CO²

(ACV et FDES). L'Ademe propose une analyse multicritères des matériaux intégrant tout le cycle de

vie, de la production, à la mise en oeuvre, jusqu'à son recyclage. Mais le résultat de ces évaluations

n’est pas simple à traduire d’un point de vue opérationnel. Soulignons que l’usage du bois est


globalement positif, à condition qu’il soit issu d’une production dont le renouvellement est assuré par

une exploitation régulière qui ne participe pas à la déforestation de la planète. Il faut donc se montrer

particulièrement vigilant quand au choix des essences exotiques (labels FSC ou PEFC). De plus ce

choix contribue souvent à donner un caractère convivial au bâtiment. Certains maîtres d'ouvrage sont

réticents à utiliser le bois à cause de son entretien. Il faut noter que plusieurs essences imputrescibles

comme le Red Cedar et le châtaigner ne nécessitent aucun entretien régulier à condition d'accepter

que les clins deviennent gris.

Conception d’un bâtiment économe en énergie non renouvelable

Comme l’affirme l’Ademe, « l’énergie la plus économique est celle qui n’est pas consommée ». La

conception d’un bâtiment économe en énergie passe par le développement d’une bonne isolation, la

réduction des ponts thermiques, et le contrôle des infiltrations afin de réduire les besoins en

chauffage. Cela va aussi dans le sens d’une amélioration du confort thermique pour les résidants.

Plusieurs pistes sont à étudier : l’installation de pompes à chaleurs, l’utilisation de chauffage solaire

pour la production d’eau chaude sanitaire, l’utilisation de la géothermie lorsque c’est possible, ou la

mise en place de chaudières bois lorsque la filière est présente dans l’environnement du site.

La production d’électricité par panneaux photovoltaïques permet de tendre vers un bâtiment « zéro

énergie » mais ne rend pas le bâtiment autonome pour autant : il faut revendre l'électricité aux

gestionnaires des réseaux, car la stocker est très coûteux. L’économie produite sur la consommation

d’énergie est durable car les équipements sont généralement rentabilisés en une quinzaine d’années

et la revente permet d'économiser sur le coût de fonctionnement.

Conception d’un bâtiment économe dans sa gestion de l’eau

Un bâtiment économe dans sa gestion de l’eau limite à la fois la consommation d’eau potable et les

rejets d’eau pluviale. Cette approche permet de concilier une économie de la consommation et les

équilibres écologiques.

L'eau de pluie qui tombe sur une parcelle urbanisée est généralement rejetée dans un réseau

d’évacuation unitaire ou séparatif. Cette solution technique pose plusieurs problèmes : le traitement

des précipitations par la station d’épuration. Avec le risque d’une surcharge des réseaux pouvant


conduire à des inondations, et d'éventuelles pollutions liées au ruissellement. L'imperméabilisation

des sols contribue à la diminution des nappes phréatiques.

Ces raisons conduisent à chercher à limiter l’imperméabilisation du sol, et à utiliser une partie de l’eau

sur le site même de manière à limiter et alentir les rejets excédentaires vers les réseaux. Et, comme

le montrent différents exemples, pour les utilisateurs les mares ou les jardins accessibles et bien

aménagés sont autant d'éléments améliorant la qualité de vie. L'utilisation des eaux pluviales est aussi

économique car on économise de l’eau potable (et coûteuse), traitée au chlore pour arroser les

espaces verts. Lorsqu'on collecte l’eau dans un bassin à ciel ouvert on améliore aussi l’hygrométrie

des espaces de la résidence. L’utilisation de l’eau pour l’alimentation des WC est pratiquée de

manière courante dans certains pays. Il suffit de créer un réseau séparé réservé à cette alimentation.

Mais cette solution est actuellement interdite en France. La pose d’une toiture végétalisée participe

aussi à une bonne gestion de l’eau de pluie en consommant directement une partie de l’eau, en

retardant son écoulement vers le réseau, tout en améliorant le confort climatique du bâtiment. Il faut

souligner que, l’adoption de ces techniques peut dans bien des cas être intégré au financement d’une

opération classique à condition d'être prévu dès l'origine.

Couverture végétale de la parcelle

La présence végétale dans la ville est un élément fondamental de la qualité de l’environnement

urbain. Elle améliore les équilibres écologiques globaux puisque, par photosynthèse, les plantes

chlorophylliennes transforment les gaz de l’atmosphère en substances organiques. Dans la journée,

elles produisent de l’oxygène et fixent le dioxyde de carbone (CO²). La nuit, le processus est inverse

mais le bilan global est positif, le carbone du CO² étant une matière première de la construction

végétale (la cellulose). Elle purifie aussi la qualité de l’air en fixant les poussières. Enfin, la couverture

végétale retient l’eau avant d’en restituer un fort pourcentage par évapotranspiration. Outre son action

sur le ruissellement, cela crée un microclimat au niveau local, procurant de la fraicheur l’été. De plus,

sa mise en place permet de lutter contre les effets d’ilots de chaleur, et améliore la biodiversité du site.

Une végétation dense est donc particulièrement bénéfique durant les périodes caniculaires. Plus la

couverture végétale est riche, c’est à dire composée de différentes strates, plus ses actions sont

efficaces. Il vaut donc préférer un complexe paysager composé de végétation au sol, d’arbustes

surmontés d’arbres à moyennes et hautes tiges à une simple pelouse.


Chantier à faible nuisance

Un chantier à faible nuisance est, important pour le voisinage. Mais il l’est plus encore dans le cas de

réhabilitation en site occupé. Il faut insister sur le fait que, dans le cas d’un établissement habité, il est

fondamental de prendre des dispositions limitant l’impact des nuisances sur les résidants. Ainsi,

l’organisation du chantier doit intégrer la limitation dans le temps des démolitions bruyantes, les zones

de travaux doivent être confinées pour limiter les poussières dans les parties habitées. On peut aussi

diminuer le temps global du chantier en faisant appel à la préfabrication ou en mettant en place des

équipes renforcées. Enfin, un point essentiel du cahier des charges est de vérifier que l’organisation

du chantier n’affecte pas les réseaux, les systèmes de sécurité incendie ou la livraison des repas, …

Cette mise en place peut se faire par l’intermédiaire d’une charte de chantier vert. Un plan de qualité

de l’air intérieur peut aussi être mis en place. Celui-ci insistera sur la protection des gaines en phase

chantier, ou sur le phasage de la pose des matériaux émissifs et absorbants (par rapport aux COV),

afin de garantir une qualité de l’air lors des premiers moments de l’occupation. Des tests de mesure

de qualité de l’air pourront être effectués sur les principaux polluants intérieurs (mesures sur COV),

afin de garantir une bonne qualité de l’air.

Programmation technique détaillée (PTD)

Le PTD est un document souvent très épais qui rappelle les textes et normes techniques auxquelles

le projet doit se référer pour les intégrer. Il rappelle aussi les spécifications techniques générales et le

détail de la spécification technique de chaque pièce. C’est à dire qu’il précisera pour chaque type de

local son équipement, alimentation en eau, évacuations, lumière naturelle, lumière artificielle, les

exigences des finitions pour les sols, murs ,plafonds, les équipements en termes de fluides médicaux,

chauffage et courants forts, courants faibles. Les exigences de correction acoustique, le nombre de

lux de l’éclairage artificiel, le nombre de prises, leur position et le nombre prises téléphonique, le

câblage, etc.

Le document comportera un rappel des textes réglementaires à prendre en compte et un ensemble de

fiches techniques par local.

Ce document peut ne pas être remis aux concepteurs pour l’esquisse de manière à permettre de

mieux hiérarchiser les contraintes.


Contraintes réglementaires

Nous proposons pour mémoire un rappel des règlements qui doit bien entendu être vérifié et précisé

au moment du projet. Pour le projet, il faut distinguer deux types de réglementations : celles qui ont un

impact direct sur la conception et celles qui doivent être intégrées pour la bonne exécution.

Réglementation à fort impact

Parmi les premières certaines règles ont un poids majeur dans la conception des espaces et doivent

donc être pris en compte dès l'esquisse et l'avant projet sommaire :

- La Réglementation relative à la sécurité incendie : Le projet doit respecter l’ensemble de la

réglementation relative à la sécurité incendie pour les bâtiments de type J, ou U selon les cas, et

intégrer d’autres règlements pour les composantes spécifiques L, N, W, etc., pour les salles

polyvalentes, les salles à manger ou l’administration.

Cette réglementation est fondamentale pour les Ehpad car, étant donné qu'elle s'appuie sur le

transfert horizontal des personnes d'une zone protégée à une autre, et non sur l'évacuation des

personnes par des sorties de secours, comme dans les autres établissements recevant du public

(ERP), elle impose le découpage du bâtiment en quelques zones équivalentes et a donc une

incidence majeure sur l'organisation générale du bâtiment et des unités qui le composent, interdisant

certaines configurations.

- La réglementation relative aux personnes handicapées : et en particulier l ‘Arrêté du 1er août 2006,

paru au JO du 24 août 2006, fixant les dispositions prises pour l’application des articles R. 111-19 à R.

111-19-3 et R. 111-19-6 du code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité aux

personnes handicapées des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public

lors de leur construction ou de leur création

La modification majeure induite par cet arrêté est que la réglementation porte sur tous les types de

handicaps. En ce qui concerne les Ehpad, il faut intégrer les déficiences liées à la maladie

d'Alzheimer, ce qui a un impact sur la manière dont on doit concevoir l'organisation des espaces du

bâtiment : les circulations doivent être conçues comme des espaces de déambulation dotés de

lumière naturelle et il faut penser l'espace comme un élément participant, comme la signalétique et la

décoration, au développement de repères cognitifs.


Réglementations pour la qualité de réalisation

Les secondes règles, ayant pour but une bonne réalisation, ont une incidence moindre sur les

premiers stades de la conception ; ils doivent généralement être intégrés à partir de l'avant projet

définitif.

Ils rassemblent les règlements les directives communautaires et l’ensemble des textes régissant la

réglementation française éditée sous forme de lois, ordonnances, décrets, arrêtés, circulaires et codes,

en particulier :

- la Réglementation en matière de contraintes sismiques.

- la Réglementation en matière de contraintes climatiques.

- la Réglementation en matière de contraintes d’isolement acoustique.

- la Réglementation en matière de contraintes de protection contre les matériaux fibreux dont l’amiante.

- la Réglementation en matière d'approvisionnement en énergie électrique concernant les

établissements de santé et les établissements médico-sociaux.

- le Code de la Santé Publique.

- le Code du Travail, notamment le livre 2 - Titre 3 relatif à l’hygiène, la sécurité et les conditions de

travail.

- Les textes relatifs aux risques de présence de légionelles.

Les normes et prescriptions techniques comme

- normes françaises (AFNOR) et Européennes homologuées.

- les Prescriptions techniques comprenant en particulier : les documents techniques unifiés (Cahier

des Charges et Cahier des Clauses Spéciales D.T.U.), Cahier des Clauses Techniques Générales

(C.C.T.G.) et les règles de calculs.

- Avis technique des matériaux et matériels mise en œuvre du C.S.T.B.

- Les matériaux, éléments ou ensembles non traditionnels ne peuvent être admis que s’ils ont fait

l’objet d’un avis technique du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment ne comprenant

aucune réserve ou avis défavorable, et s’ils sont utilisés conformément aux directives et

recommandations figurant dans l’avis technique ou à défaut une Atex ou une attestation

équivalente.

- Les Règlements particuliers applicables au lieu d’implantation du projet et à la spécificité des


services concernés, comme à titre d’exemple : le Règlement Sanitaire Départemental, les

prescriptions des Services Concessionnaires.

Fiches par local

Les fiches par local donnent les exigences techniques particulières pour chaque pièce. C’est la partie

la plus fastidieuse des programmes. L’ensemble des spécifications techniques et architecturales sont

reprises local par local, y compris pour les placards à ménage ou un local rangement. Il n’est pas rare

dans un programme un peu important d’avoir jusqu’à 600 ou 800 fiches local.

Ces fiches sont généralement présentées sous la forme de tableaux ou de bases de données

répétitives, systématiques même lorsque tel ou telle spécification est inutile pour tel ou tel type de

local. Elles situent le niveau d’exigences du Maître de l’Ouvrage en matière de prestations et

d’équipement. Elles constituent une approche que le concepteur devra réajuster au fur et à mesure de

l’avancement du projet, cela pour répondre aux précisions d’exigences susceptibles d’être exprimées

par les futurs utilisateurs.

Pour illustrer ce chapitre nous proposons quelques exemples de fiches :

- par local (cuisine thérapeutique & lieux de vie d'un accueil de jour) ;

- de spécifications générales.

Exemples de fiches de spécifications techniques générales

Eclairage artificiel

Niveau de performance requis

Les recommandations AFE ainsi que le code du travail et les textes modificatifs doivent être respectés.

Le traitement de l’éclairage prendra en compte l’anxiété des malades Alzheimer pour l’obscurité (à réserver aux zones non accessibles pour

les résidants) et leur attirance pour la lumière. Des variateurs d’intensité seront prévus dans la plupart des parties communes (restaurant,

circulations, …) afin de pouvoir augmenter l’intensité lumineuse en fin de journée (moment particulièrement anxiogène pour les patients

Alzheimer).


Sécurité des personnes


L’ensemble des locaux sera adapté à la prise en charge des dépendants psychiques (Alzheimer et maladies apparentées).

Les circulations seront conçues de façon à empêcher l’accès des résidants et des visiteurs aux locaux où ils n’ont pas à se rendre. La base de

la conception architecturale repose sur des principes telles que :

Lumière = attirance

Obscurité et couleur noire = repoussoir

Une signalisation claire complètera ces dispositions (sigle normalisés, libellés précis, etc.).

A PRESCRIRE A EVITER

Contrôles de l’accès principal au bâtiment avec installation appropriée

type : Bouton poussoir en entrée et digicode en sortie

Les angles vifs et les obstacles situés à moins de 2 m de hauteur.

Radiateurs muraux plats. Radiateurs à ailettes, les arêtes vives et les saillies dans les

aménagements intérieurs.

Revêtements de sols (intérieurs et extérieurs) non glissants Garde-corps, barrière avec barreaudage horizontal.

Allèges et vitrages résistants aux chocs

Fenêtres équipées de limiteur d’ouverture.

Dispositifs rendant possible l’ouverture des sanitaires depuis l’extérieur

de la cabine.

Dispositifs rendant inaccessibles aux personnes non habilités tous les

organes de sécurité des réseaux d’eau, d’électricité ou de chauffage.

Secteur spécifique (accueil de jour) et locaux de services sécurisés par

une installation type lecteur de badges

Menuiseries extérieures - Vitrerie - Occultation

Ces prestations concernent :

- L’ensemble des menuiseries extérieures (ensembles menuisés formant sas, châssis, murs rideaux, verrières, jardin-serre, autres) ;

- La vitrerie extérieure tant transparente que translucide ou opaque ;

- Les grilles de ventilation nécessaires encastrées en menuiserie ;

- Les calfeutrements et les couvre-joints, les ensembles vitrées et sas d’accès avec toutes les sécurités voulues, commande par

pédales de chaussée et commande manuelle ;

- Les habillages rendus nécessaires par l’architecture retenue ;

- Les volets roulants et coffres de volets ;

- Les galeries de liaison si nécessaire ;

- Les stores intérieurs.

Les ouvrages seront équipés de vitrages isolants dont les caractéristiques sont à déterminer en fonction :

- De l’isolement thermique recherché ;

- De l’apport solaire maximum ;

- De l’isolement acoustique aux bruits extérieurs ;

- De la protection contre l’intrusion ;

- De la préservation de l’intimité ;

- De la sécurité des personnes.


Vitrerie


Le projet doit être conçu et réalisé pour que la lumière naturelle soit présente dans les lieux d’hébergement, les lieux de travail, les locaux à

présence permanente et les locaux de détente et de restauration du personnel.

Les menuiseries donnant sur des locaux accessibles directement depuis l’extérieur comporteront un dispositif anti-effraction. A cet effet, des

vitrages anti-effraction, de catégorie de résistance minimum P4 (Norme P78-406 d’avril 1994) pourront être utilisés. Le niveau de résistance de

l’ensemble devra être cohérent et comprendra la fixation des menuiseries au gros œuvre, la résistance des parcloses, des fermetures et des

vitrages.

Les menuiseries devront avoir fait l’objet d’un avis technique, elles seront réalisées en double vitrage 4/12/4. Tous les locaux vitrés situés en

façades seront munis de vitrages isolants d’un coefficient K global jour nuit inférieur à 3,5 W/m²/C. Les vitrages devront bénéficier des labels

CEKAL et AVIQ.

Les châssis bénéficieront du label ACOTHERM

Les châssis devront être conçus pour éviter les ponts thermiques et avoir les caractéristiques minimales suivantes :

- A1 E1 V1

- Insensibilité maximum au rayonnement solaire


Les menuiseries extérieures sont en aluminium anodisé ou laqué avec

double ou triple vitrage.

Les verrières importantes (à cause de l’entretien et du coût de

fonctionnement – charge thermique).

Toutes les fenêtres accessibles aux résidants sont équipées de limiteurs

d’ouverture, réglementaires à 11cm (anti-fugue) avec décondamnation pour

le nettoyage des vitres et pour les résidants autonomes.

Eviter les fenêtres coulissantes dans les chambres.

Le vitrage des chambres permettra aux résidants de voir l’extérieur depuis

leur lit (éviter l’isolement visuel des personnes confinées au lit).

Un organigramme à clés est à prévoir suivant les directives ultérieures du

Maître d’Ouvrage. Cet organigramme sera établi en coordination avec le lot

menuiserie intérieure et métallerie. Tous les canons de serrures seront de

type Européen.

Protection solaire et occultation


Dans les chambres et les principaux locaux, une occultation sera mise en place grâce à des volets roulants à commande électrique qui

devront garantir un bon confort thermique, une faible gêne acoustique en cas de grand vent et une grande durabilité (garantie 10 ans).

Ils devront être simples et faciles à faire fonctionner. De plus leur manœuvre de montée-descente sera parfaitement inaudible.

Les volets roulants serviront également à la protection contre les effractions.

Faux plafonds

Ces prestations concernent :

Faux-plafonds démontables ;

Faux-plafond formant une surface continue limitant les échanges d’air et de particules entre le volume du local et le plénum (espace compris entre

le plafond et le faux-plafond) ;

Faux-plafond prévu en réponse à des critères de choix esthétiques sans obligation de respect de conditions d’hygiène (recoupement du volume,

dissimulation de réseaux, aspect décoratifs, etc.).



Pour des raisons d’hygiène, l’usage des faux-plafonds doit être limité au minimum de surface.

Les faux-plafonds recevront les appareils d’éclairage, les bouches de ventilation et de désenfumage, la détection incendie, les appareils et

accessoires de courants forts et de courants faibles.…

Leur résistance au feu et leur innocuité seront conformes à la réglementation incendie en vigueur.

Les espaces au-dessus des faux-plafonds sont recoupés dans leur hauteur pour tenir compte des prescriptions des règlements de sécurité

incendie et pour répondre aux exigences acoustiques.

Les plénums délimités par les faux-plafonds sont ventilés au minimum au 1/100 de la surface lorsqu’ils contiennent des réseaux de fluides

comburants.


Les faux-plafonds : plaques de plâtre intégrant des plaques type gyptone

pour les zones nécessitant une correction acoustique : salles à manger, lieu

de vie…) ; les dalles, en fibres minérales (hygiéniques, démontables et

remontables facilement) les bacs lisses jointifs et sans cannelure

(autoportants, laqués au four) devront être utilisés de préférence dans tous

les lieux nécessitant un accès aux réseaux

Les faux-plafonds dans les chambres sauf en cas de hauteur

importante.

Les faux-plafonds des pièces humides seront résistants à l’humidité.

Peintures - Revêtements muraux – Faïences


La peinture sera utilisée selon la définition et destinations des locaux :

laque glycérophtalique brillante ;

peinture type émail ;

peinture acrylique mat ou satiné.

La nature des revêtements par local est indiquée dans les fiches techniques particulières. D’une manière générale les parois peinte seront

recouvertes de toile de verre non tissée et sans texture.


Les couleurs devront prendre en compte la spécificité du public accueilli

(malade Alzheimer ou assimilé, personne atteinte de cataracte, et participer

à la création de repères cognitifs adaptés ; voir Chapitre spécifique dans

l’ouvrage paru au moniteur l’habitat des personnes âgées)

L’uniformité : les résidants doivent pouvoir se repérer dans les

locaux. Les concepteurs doivent donc rechercher une

personnalisation des espaces, y compris dans les chambres.

Tous les revêtements muraux des locaux accueillant des résidants doivent

résister aux chocs de toute nature, les angles des murs devront être

protégés. ou étudiés en conséquence

Les parois verticales des sanitaires et salles d’eau recevront un revêtement

mural PVC (type concept douche de chez tarkett) avec joints soudés et

recouvrement du relevé en plinthe.

Le classement au feu des revêtements muraux devra être conforme à la

réglementation incendie en vigueur.

Exigences de maintenance

Tous les revêtements des parois seront lessivables périodiquement.


Référentiel programmatique

Les restructurations d'établissements d'hébergement se font généralement dans le cadre d'une

redéfinition plus globale de l'établissement qui est souvent issue de la Convention tripartite. Elle doit

donc s'appuyer sur une vision globale de l'évolution de l'établissement - tant sur le plan des prises en

charges que sur celui de l'hébergement - avec, pour double but, d'améliorer le confort des résidants et

de faciliter le travail des soignants. « Projet de vie » et « projet de soins » doivent donc être redéfinis.

Le présent référentiel, qui repose sur l'analyse de nombreux projets, français et européens, permet de

définir les hypothèses servant de base aux discussions des groupes de travail.

Objectifs urbains et image de l’institution

La programmation doit présenter les objectifs du maître d'ouvrage au niveau urbain. Cette dimension

se traduit en terme d’image de l’institution dans la ville.

Une idée convergente, partagée aujourd’hui, même par le milieu hospitalier, est qu’il faut faire évoluer

l’image de l’institution vers le concept de « résidence » et éviter les connotations trop médicales,

même avec une population très dépendante.

La volonté et les possibilités d’ouverture sur le quartier. La question intergénérationnelle doit être

posée : comment éviter que l’institution ne se ferme sur elle-même, comment faire pénétrer de la vie

et des générations différenciées dans un lieu qui héberge beaucoup de personnes seules ayant peu

de visites.

La maison de retraite doit être un lieu ouvert mais protégé ; comment concilier ces exigences ? Les

badges peuvent permettre de créer une traçabilité des déplacements et faciliter un contrôle qui ne doit

pas être perçu comme une atteinte à la vie privée.

Hébergement

Chambre ou petit logement ?

Les institutions partagent très largement l'idée qu'un établissement constitue aujourd'hui une

« résidence », et que la chambre doit être conçue comme une véritable « habitation ».

Voici quelques réflexions de soignants trouvées sur Internet qui résument bien la problématique :

« Pour que la chambre du résidant devienne le nouveau "chez soi", elle doit se distinguer de la


chambre d'hôtel "trop impersonnelle" et de la chambre d'hôpital "trop aseptisée". » Il faut donc

« développer le concept de location » selon deux formules : « locatif meublé », et « locatif non

meublé ». Ce concept doit permettre de s'approprier des lieux avant même son installation par le

choix des meubles, décoration, personnalisation. C'est effectivement ce que pratiquent certains pays

comme le Danemark où chaque nouveau locataire choisit la peinture ou le papier peint de sa chambre

et ses rideaux. Il dispose aussi d'un espace de rangement pour son surplus de meubles.

Chambres bien équipées

La principale évolution qui a marqué les deux dernières décennies est qu'on est passé de la petite

chambre « type hospitalière » peu équipée, à une grande chambre « type hôtelière » bien équipée :

aujourd'hui toutes les chambres, d'une surface de 20 à 21 m², ont une salle d'eau adaptée aux

handicapés, avec douche à siphon de sol.

Chambres doubles

Après un temps où certains établissements ont cherché à conserver un faible taux de chambres

doubles, ces dernières sont à peu près totalement abandonnées car elles ne répondent qu'à une très

faible demande et que leur attribution est difficile à gérer dans la durée. Certains gestionnaires

demandent parfois un faible nombre de chambres accolées communicantes. C'est une bonne solution

à condition que, comme dans les hôtels elles soient séparées par une double porte phonique, de

manière à permettre leur indépendance totale. Car, après le décès du premier conjoint, il est très

difficile, de les attribuer à des couples.

Surfaces modulées

On trouve dans certains programmes – en France comme à l'étranger -, un déficit de quelques m²

pour les chambres des résidants désorientés au motif qu'ils utilisent moins leur chambre que les

autres résidants (par exemple 22 m² contre 20).

Nous déconseillons ce choix, car, au delà de l'interrogation légitime sur sa pertinence (les personnes

atteintes de la maladie d'Alzheimer ont-elles moins de besoins en espace que les autres ? La surface

en plus ne peut-elle pas contribuer à diminuer certaines situations de stress ?), cette solution pose

deux problèmes :


I. elle limite des évolutions et mutations ultérieures des espaces puisque les logements ne sont pas

interchangeables ;

II. elle complique et rend plus onéreuse la superposition des étages. D'un point de vue technique, la

superposition des salles d'eau et des gaines est indispensable ; on ne peut donc pas changer les

trames de chambres, ce qui implique de gagner de la surface en façade ; ce qui pose de nombreux

problèmes : règlement urbain, traitement des façades et des étanchéités, etc.

Vers un studio

Certains maitres d'ouvrages cherchent à transformer la chambre en véritable studio. Plusieurs pistes

ont été explorées :

- La première est d'augmenter les surfaces : plusieurs maîtres d'ouvrages ont réussi à financer et

construire des chambres de 24 voire 25 m². Il existe même une opération récente, au Creusot, où une

maîtrise d'ouvrage très volontaire, a réussi à porter cette surface à 29 m². Dans certains cas, il faut

négocier avec les financeurs qui, en retour, exigent une diminution des surfaces communes. Ce

dernier choix est celui des pays scandinaves qui, comme le Danemark, offrent des logements de 45

m² pour une personne seule, tout en construisant une surface moyenne par logement de 60 à 65 m²

seulement, ce qui est très proche du niveau moyen français (pour des chambres d'à peine plus de 20

m²).

- La seconde piste est d'augmenter l'équipement du logement. C’est ainsi que des maîtres d’ouvrage

équipent les chambres d'une table de nuit intégrant un petit réfrigérateur, comme dans certains hôtels.

D'autres intègrent la possibilité de créer une mini kitchenette : un évier et deux plaques posées sur un

petit frigo prend peu de place. Néanmoins étant donné les exigences liées à l'accessibilité des

handicapés, cet équipement peut difficilement être prévu en dessous de 23 – 24 m².

Pour éviter le surcoût d'un tel équipement des maîtres d'ouvrages ont adopté une solution

économique : ils demandent à la maîtrise d'œuvre de prévoir la place et les raccordements mais pas

le mobilier lui même. Ce sont ensuite les résidants et leurs familles qui équipent ou non la chambre.

Cette solution présente le triple avantage :

- d'éviter d'équiper des chambres où le matériel ne sera pas utilisé et risque d'être obsolète avant de

servir.

- d'équiper progressivement l'établissement tout en reportant le coût de cet investissement sur les


résidants ;

- de rappeler aux familles et résidants qu'ils sont bien « chez eux », puisqu'ils peuvent intervenir sur

leur espace et améliorer son équipement.

Cet équipement servira probablement peu, mais reste un symbole important d'autonomie. Il permet de

transformer la visite des familles ; on est « comme à la maison. »

Conception des unités

Après le choix du type d’hébergement le choix le plus stratégique de la réflexion pré - programmatique

porte sur la conception des unités. La division de l’établissement en unités est aujourd’hui très

largement partagée. Cette solution permet à la fois d’assurer une plus grande convivialité et répond à

l’organisation du travail par équipes. Le choix de la dimension de ces unités doit intégrer plusieurs

facteurs :

- la création d’unités de dimensions réduites favorise la convivialité. Elle permet de créer de petites

équipes de soignants directement liées ; Ces unités, souvent inspirées du concept des cantous

inventé dans les années 70, sont parfois appelées « maisonnées » afin de mettre en avant leur

caractère domestique.

- les règles de sécurité incendie qui limitent l’organisation physique des zones (U10 en hôpital ou J10

en médico-social) à 14 lits.

- les contraintes budgétaires et fonctionnelles qui conduisent les responsables à dimensionner l’unité

en fonction de l’équipe soignante qui lui sera affectée. Dans ce cadre, il semble que 12 résidants soit

un minimum et 14 la solution la plus courante. Mais certains directeurs préfèrent adopter le chiffre plus

rentable de 15 résidants, même si cela induit des contraintes techniques complémentaires sur le plan

de la sécurité incendie.

Il faut souligner que cette organisation doit être modulée en fonction de la population accueillie. Les

groupes de 12 à 15 sont la solution la plus couramment adoptée pour les unités accueillant des

personnes désorientées (Alzheimer et pathologies assimilées). Pour les pathologies plus lourdes

généralement accueillies en Unités de Soins Longues Durées (USLD) qui requièrent un personnel

plus nombreux, les unités peuvent monter à 30, avec un personnel plus nombreux. A l’inverse dans

les unités accueillant des pathologies moins lourdes que les unités Alzheimer et les USLD (Ehpad

classique), certains maîtres d’ouvrages portent à 20 le nombre de résidants.


On peut noter que dans certains pays les unités se limitent à 8 ou 10 résidants. Ce choix généreux ne

semble pas économiquement viable en France. La norme se situe ici entre 12 et 20 résidants et la

solution la plus courante est celle de groupes de 14 personnes qui offre un équilibre généralement

acceptable entre convivialité, coût de fonctionnement en personnel et contraintes réglementaires.

Services collectifs

L’hébergement est complété par une série de services collectifs de toute nature. Ce référentiel offre

un panorama global intégrant même les équipements rares.

Espaces extérieurs

Intégrer des espaces extérieurs bien conçus à l'établissement mais aussi à chaque unité, est

aujourd'hui une nécessité. Jardins ou grandes terrasses adaptés aux personnes à mobilité réduite,

permettent d'éviter le confinement des résidants et leur offre un confort qui permet de réduire leur

stress.

Développée depuis 1945, l'«hortithérapie » montre que les activités liées au jardinage participent à

une bonne prise en charge des personnes en perte d'autonomie.

Les espaces extérieurs doivent donc être conçus pour la promenade ou la déambulation (unités

Alzheimer), mais aussi pour le déroulement d’activités à l’extérieur : repas, gouters, animations,

jardinage.

Il faut prévoir des bancs placés sur les parcours et prévoir une certaine visibilité du jardin depuis les

espaces intérieurs pour faciliter le travail du personnel.

Il importe aussi de veiller à la qualité des clôtures, qui ne doivent en aucun cas prendre la forme de

grille ou de grillage, mais constituer des éléments décoratifs et paysagers ne permettant ni de monter

(barreaudage horizontal), ni de s'accrocher.

Différents éléments stimulent les sens et servent de support d'animation :

-parcours des parfums ;

-parcours du goût (arbustes fruitiers) ;

-ateliers jardinages (sur table ou jardinière haute) ;

-gloriette (but de promenade) ;


-terrasses en continuité directe des espaces de séjour et de vie ; elles devront être accessibles sans

aucun ressaut pour permettre aux personnes d'y accéder seules; elles seront protégées du vent et

partiellement du soleil.

Vues

Les relations visuelles avec l'extérieur sont importantes. Contrairement aux idées reçues, la vue sur

un parking ou une aire de livraison animés est plus appréciée des résidants âgés que la vue sur un

jardin ou un espace vert trop tranquille. Les perspectives les plus appréciées seront les sorties ou

cours d’écoles ou de crèche et, un jardin intégrant des jeux d’enfants. Les vues sur une rue animées

sont aussi privilégiées.

Accueil et services pour l'autonomie

L’accueil est un élément très important qui doit être bien visible depuis l’entrée de manière à faciliter

l’information des visiteurs et permettre un contrôle « naturel » des entrées et sorties.

Il semble important qu’il fonctionne le week-end qui concentre le plus grand nombre de visites.

Pour rentabiliser et valoriser le travail du personnel de l’accueil, certains maîtres d’ouvrage, en France

et à l’étranger, ont choisi d’élargir ses attributions en intégrant par exemple un bar, une cafétéria ou

une boutique. Cela qui permet de renforcer le rôle central de ce lieu dans la vie sociale du bâtiment.

Le hall devient alors « terrasse de café » ou « place de village ». Il est alors particulièrement

intéressant de lui associer des espaces extérieurs permettant d’aménager une vraie terrasse.

Dans tous les cas, il est souhaitable que le hall soit très vitré et ouvert sur un espace extérieur, jardin

ou patio qui crée une transparence et évite toute impression d’enfermement aux personnes

découvrant l’établissement.

Cafétéria

Les établissements qui cherchent à développer l’intergénérationnalité ou simplement la convivialité,

prévoient une cafétéria ou un salon de thé qui, si l’établissement est situé en zone urbaine, peut être

ouvert à des populations extérieures. Cet espace est généralement lié ou proche de l’accueil et gagne

à disposer d’une terrasse ou jardin accessible.


Boutiques

La volonté contemporaine d’améliorer la convivialité conduit aussi souvent à chercher à regrouper les

différents services annexes sous la forme de boutiques : outre la cafétéria/salon de thé qui peut

prendre la forme d’un « bar », le salon de coiffure/esthéticien est souvent transformé en boutique. On

lui ajoute parfois une boutique complémentaire : vêtements, confiseries, journaux, etc… Le

regroupement de ces activités à proximité de l’accueil permet de créer un pôle majeur d’animation et

de renforcer les aménagements de type « place de village » ou rue intérieure.

Certains maîtres d’ouvrages, développent différents services visant à améliorer l'autonomie des

personnes et l’intergénérationnalité :

– un véritable coiffeur ouvert au public extérieur, mais situé dans l’enceinte de l’établissement ;

– une laverie automatique ;

– un atelier couture ;

– un guichet bancaire ;

– une pharmacie ;

– un centre de fitness doté d’un bassin de remise en forme, ouvert à un public l’extérieur.

Cette solution demande une réflexion particulière pour assurer la viabilité économique des boutiques.

Il faut en particulier une situation urbaine favorable, disposant d'une interface bien située avec

l'espace public, de manière à ce que les boutiques soient visibles voire accessibles depuis la rue.

Espaces de vie et d’animation

Salles à manger

Les espaces de vie sont d’abord constitués par les salles à manger. On peut prévoir, soit une salle

pour chaque unité, soit une salle située à l’articulation entre deux unités. Cette dernière solution

permet de rentabiliser le fonctionnement normal et de faciliter le fonctionnement en cas de sous-

effectif exceptionnel.

Deux solutions sont possibles. La première est d’avoir une salle à manger strictement réservée aux

repas. La seconde est celle d’une « salle de vie » dans laquelle les résidants prennent leur repas,

mais qui reste ouverte en dehors des repas et où ils réalisent différentes activités.


Espace de vie polyvalent

Cette dernière solution se développe aujourd’hui. Elle répond bien au système de « maisonnées »

groupant les chambres autour d’un espace de vie collective. Elle est très largement répandue dans les

unités Alzheimer où elle peut prendre d’une salle ouverte sur des circulations desservant les

chambres, mais conçues comme des espaces de déambulation et de séjour.

Cette solution doit être étudiée soigneusement sur le plan de la sécurité incendie car elle demande

généralement un certain nombre de dérogations.

Cuisine thérapeutique

Pour mieux répondre à la philosophie d’une prise en charge proche de la vie quotidienne antérieure

des résidants, on peut intégrer une « cuisine thérapeutique », soit dans la salle à manger, soit juste à

côté. Cet équipement permet de développer des « activités cuisines » pour que les résidants

participent à la préparation d’une partie de leurs repas.

Petites salles d’animation

On prévoit aussi d’autres petites salles destinées à des activités, tranquilles et en petit groupes :

peinture, modelage, chant, lecture des journaux, « ateliers mémoires », etc. Ces salles doivent être

fermées pour assurer la tranquillité des activités. Elles doivent aussi être équipées d’un point d’eau

afin d’être polyvalentes.

Salons

Pendant longtemps, les programmes des établissements de personnes âgées ont prévu de nombreux

salons répartis dans les étages. Face à l’évolution de la population, toujours plus dépendante ayant

un faible nombre de visiteurs, on peut limiter ou supprimer la plupart de ces salons, les espaces de vie

ou salle à manger faisant office de salons.

Il faut remarquer que les salons situés en bout d’ailes restent totalement inutilisés. Dans les étages,

les salons peuvent être ouverts, et doivent impérativement être placés a proximité directe des

ascenseurs ou disposer d'une vue sur la vie urbaine.


Salons des familles

On peut prévoir à chaque niveau un salon permettant aux familles de se réunir autour du résidant. Il

doit être équipé d’une kitchenette ou d’une machine à café et thé permettant de donner une certaine

autonomie à cet équipement.

Salle télévision

Certains établissements prévoient des salles télévisions dans les unités pour regarder collectivement

la télévision sans gêner les autres activités. La nécessité de ce local doit être évaluée. D'abord parce

que la plupart des résidants ont la télé dans leur chambre et que les salles à manger en sont

généralement aussi équipées. Si une émission est proposée comme animation, elle peut sans doute

être regardée dans une salle d'animation. Soulignons que ce type d'équipement est totalement inutile

dans les unités Alzheimer car les personnes accueillies n'ont plus la faculté de comprendre des

émissions.

Espace Internet

Les « cafés Internet » ne sont pas encore très développés en France, mais l’exemple de nos voisins

du nord montre qu’il faut dès à présent les prévoir car aujourd'hui déjà, un certain nombre de

personnes de plus de 80 ans utilisent Internet et ce chiffre ira en augmentant. Il faut donc prévoir un

espace dédié. Cet espace peut être ouvert sur l'accueil ou sur une circulation.

Salle polyvalente

Un grand espace polyvalent est généralement prévu pour abriter les évènements extraordinaires qui

rythment l’année et donnent du sens à la vie collective. Il est important de bien penser sa

programmation qui peut, en fonction du contexte social et urbain, prendre des formes très

différenciées.

Dans un souci d’intergénérationnalité certains maîtres d’ouvrage choisissent de la concevoir comme

une vraie « salle des fêtes », en la rendant relativement indépendante. Cela permet d’accueillir de

véritables spectacles ou fêtes pour faire venir d’autres populations au sein de l’établissement.

Cet espace doit disposer d’un bon éclairage naturel. Mais il doit pouvoir être occulté pour devenir

cinéma ou salle de spectacle. Il est utile de le prolonger par un espace extérieur accessible.


Comme cet espace ne sert pas tous les jours, il est souvent préférable de concevoir cette salle

comme un espace modulable doté de cloisons amovibles. On peut ainsi disposer de plusieurs salles

adaptées à différents usages. Il peut être utile de la relier soit au hall d’accueil soit à une salle à

manger de manière à constituer un très grand espace polyvalent possédant des fonctionnements

quotidiens et événementiels bien différenciés.

Espace de cultes

Certains établissements choisissent d’utiliser la grande salle ou une partie de la salle modulable pour

célébrer les cultes. On peut alors prévoir un espace spécifique doté d’un éclairage particulier

favorisant cette fonction.

Mais le lieu de culte peut aussi constituer un espace indépendant. En fonction de la population

accueillie et de la culture locale, il peut être réservé à une religion, mais l’évolution actuelle des

populations résidentes fait qu’il est probablement plus adapté de créer un lieu de culte œcuménique

que certains préfèrent appeler « espace de méditation ».

Soulignons que le lieu de culte est le plus souvent séparé du lieu de recueillement lié aux décès. En

effet, le nombre important et régulier des décès dans les établissements fait qu’il vaut mieux rendre

cette fonction moins prégnante pour éviter que l’établissement ne soit en deuil permanent.

Le recueillement se fait alors soit dans la chambre du résidant, soit dans une salle spécifique, dans

une zone moins visible et proche du circuit d’enlèvement des corps.

Bureaux des animateurs et des associations

Lorsque la fonction animation est bien développée, il faut prévoir un (ou deux) bureau(x) pour les

responsables de l'animation. Si les personnes ne travaillent pas en permanence, et si les associations

sont plurielles, il doit être polyvalent et peut aussi accueillir des stagiaires.

Programmes intergénérationnels

Certains exemples français et européens développent fortement des programmes

intergénérationnels. Ils visent à faire venir différentes populations au sein de l'établissement. Les plus

célèbres sont liés à la petite enfance. Mais on trouve aussi des équipements visant à faire venir des


seniors encore autonomes dans l'établissement pour participer à son animation et à son ouverture sur

la ville.

Équipements petite enfance :

Différents types d'équipements peuvent être intégrés selon le contexte et les besoins locaux :

halte-garderie ;

crèche ;

relais pour assistantes maternelles.

Mais pour que l'intergénérationnalité fonctionne bien il est important que ces équipements soient

directement gérés par le responsable de l'établissement, au tout au moins, liés par une convention de

partenariat forte pour que se mettent en place, dans la durée, des animations communes. Car il n'est

pas rare que l'intégration physique d'un équipement petite enfance ne suffise pas en elle même a

créer le lien intergénérationnel.

Autres éléments d'ouverture vers des populations extérieures

- jeux d’enfants intérieurs ;

- aire extérieure de jeux d'enfants ;

- terrain de boule ;

- salon de thé, cafétéria, self-service ou restaurant accessible à d’autres publics ;

- billards ;

- point postal ;

- point presse ;

- espace cadeaux ;

- épicerie multiservice ;

- bibliothèque ;

- pharmacie.

Services administratifs

Les services administratifs peuvent être plus ou moins développés selon le degré d'autonomie et la

dimension du projet. Ils doivent comprendre différents éléments :


- bureaux : responsable, adjoint, comptabilité, secrétariats, admissions,... ;

- salle de réunion, éventuellement multiple ou re-divisible dans les grands établissements ;

- archives vivantes (proches des services) ;

- archives mortes (en sous-sol) ;

- reproduction et papeterie.

Pôle santé et soins

Les équipements destinés à la santé et aux soins sont généralement divisés en deux secteurs :

- Un secteur lié au fonctionnement quotidien de l’établissement, parfois partagé par deux unités afin

de simplifier le travail et de limiter la longueur des déplacements des soignants. Cet élément sera

étudié dans le chapitre des unités.

- Un ensemble de fonctions pour les différents intervenants (médecins, psychologues,

kinésithérapeutes, ergothérapeutes, orthophonistes, etc.). cet ensemble est généralement placé

dans une zone centrale de l’établissement.

Bureaux

Le pôle de santé peut disposer d’un secrétariat dans les grands établissements. Il doit comprendre un

ou plusieurs bureaux de médecins et une salle d’examen.

Bureaux polyvalents

D’autres spécialités, psychologues, orthophonistes, etc. interviennent de manières plus sporadiques. Il

faut donc prévoir un ou deux bureaux polyvalents qui permettent en outre d’accueillir des stagiaires.

Kinésithérapie et ergothérapie

Il faut prévoir un lieu dédié à la kinésithérapie et à l’ergothérapie. Les grands établissements séparent

les deux fonctions, les petites les regroupent. Ce ou ces locaux doivent disposer d’une pièce de

rangement du matériel. Il est important qu’ils disposent de lumière naturelle et d’un prolongement

extérieur accessible permettant de réaliser des exercices.


Soins du corps : hydrothérapie et espace multi sensoriel

Certains établissements intègrent le salon de coiffure et de beauté dans l’ensemble « soins ». Il

semble préférable de l’intégrer dans le pôle animation pour le renforcer. Le pôle « soins du corps »

peut être complété par de nouveaux équipements :

- espaces de stimulations multi sensorielles et de massage souvent appelé « espace Snoezolen » car

ils s’inspirent d’un principe et d’une marque déposée par des hollandais. Cet espace comprend un

espace de massage permettant de diffuser des parfums, de la musique et des jeux de lumière. Il doit

être bien insonorisé et disposer d’un point d’eau. Il peut être complété par une autre salle permettant

des activités psychomotrices (jeux de ballon, etc.) ; dans une configuration réduite cet équipement

reste relativement économique.

- équipements hydrothérapiques ou balnéothérapie : ces équipements sont très appréciés, mais ils se

développent relativement lentement à cause de leur coût, tant sur le plan de l’investissement qu’à

celui de l’entretien. Il faut un espace permettant la création d’un petit bassin équipé de différents

systèmes de jets et massages hydrothérapiques. Mais il faut aussi prévoir les plates-formes

permettant aux personnes en fauteuil d’y accéder. Ces équipements qui ne peuvent accueillir que de

petits groupes doivent faire l’objet d’un entretien régulier.

Certains maîtres d’ouvrages ne pouvant pas s’équiper, mais prévoyant l’importance future de et

équipement ont fait créé les espaces au niveau du gros œuvre, sans les équiper directement.

D’autres ont réservé le lieu de leur développement futur, afin de faciliter leur création ultérieure.

Une solution intermédiaire et économique est d'équiper les salles de bains collectives de baignoires

hydrothérapiques et d'en faire des lieux agréables.

Equipement des unités

Bureau du responsable

Le bureau du (ou de la) responsable de l'entité doit être situé au centre des différentes unités pour

qu'il puisse avoir une bonne vision du fonctionnement global et limiter ses déplacements.

Santé et soins dans les unités


La gestion quotidienne des soins dans les unités conduit à la création d’équipements spécifiques soit

à une soit à deux unités, selon leur taille et l’organisation de l’établissement.

Le bureau infirmier

Le bureau infirmier ou salle de transmission est le bureau des soignants où se trouvent les dossiers et

où le personnel assure le passage des informations entre les équipes. Cette salle doit avoir à la fois

une bonne visibilité des circulations, du déplacement des résidants et être centrale, pour limiter les

déplacements du personnel. Elle est liée à trois espaces :

– Un espace de préparation des chariots de soins directement liée (parfois intégré) au

précédent.

– Une salle sécurisée de stockage des médicaments, reliée à la précédente.

– Une salle de retour et nettoyage des chariots.

Salle de bains collective

Bien que toutes les chambres soient équipées de salles d’eau avec douche à siphon de sol, la salle

de bain collective reste un équipement incontournable. Elle est généralement équipée d’une baignoire

spécifique facilitant l’entrée des personnes âgées dans le bain et d’un espace pour les lits douches.

Elle dispose aussi d’un sanitaire facilement accessible.

Cet équipement peut être limité à une pour deux unités, voire à une par étage si les normes des

financeurs le permettent. Ces espaces sont longtemps restés sous-utilisés (des baignoires très

coûteuses servant parfois de rangements), mais, avec l’augmentation des exigences des familles et

du nombre de personnes habituées aux baignoires avec le changement des générations, cet

équipement, sera de plus en plus utilisé.

Pourquoi ne pas l’intégrer dans une perspective de « bien être » en l'équipant d'une baignoire

hydrothérapique, à peine plus coûteuse que les équipements médicaux classiques.

Ménage et linge

Pour le fonctionnement quotidien des unités un ensemble de locaux doivent être prévus, soit dans

chaque unité, soit à l’articulation entre deux unités. Comme les équipements liés au soin, ces locaux

doivent être centraux pour faciliter le travail du personnel :

- local ménage : petite pièce permettant de stocker et de préparer les chariots ménages équipée d'un


point d'eau ;

- local bassin : petit local équipé d'un point d'eau et d'un lave bassins ;

- dépôt linge propre permettant la préparation et le stockage des chariots ;

- dépôt linge sale et déchets : stockage temporaire des chariots sales du linge et des poubelles avant

leur transfert dans la zone logistique ;

- local stockage ; une pièce de 10 à 15 m² semble être indispensable à chaque unité ou double unité,

pour entreposer différents matériels, couches, fauteuils roulants, etc.;

- certains maîtres d'ouvrages prévoient aussi de petits placards répartis dans les unités.

Sanitaires

Des sanitaires pour les résidants doivent être prévus à proximité des lieux stratégiques : salles à

manger, salles d’animation, lieux de vie, séjours, ainsi que près des salons d’étages.

Tous les sanitaires résidants doivent être adaptés aux handicapés. Ils doivent être bien visibles et

faire l’objet d’une signalétique spécifique et redondante permettant aux personnes ayant des troubles

cognitifs de les repérer : nom + symbole graphique bien visible, porte peinte d’une couleur tranchant

sur le mur proche, etc.

La législation du travail impose la création de sanitaires séparés pour les personnels. On peut

souligner qu’un seul par étage doit obligatoirement être adapté aux handicapés.

Il faut aussi prévoir à chaque étage des sanitaires pour les visiteurs (adaptés aux handicapés) à

proximité de l’accueil, des salles polyvalentes ou des salons des familles.

Locaux du personnel

Les locaux du personnel comprennent trois éléments :

- Vestiaires, qui doivent être implantés dans une logique de parcours sur le chemin d'arrivée du

personnel. Ils comprennent des casiers de rangements, quelques douches et des sanitaires.

Hommes et femmes forment des entités séparées qui doivent être calibrées en fonction de leur

nombre.

- Sanitaires, en dehors des sanitaires intégrés aux vestiaires, il faut prévoir des sanitaires du

personnel répartis dans l'établissement ; il faut prévoir un sanitaire adapté aux handicapés à

chaque étage.


- Salles de détente, les salles de détentes ou de repos du personnel, doivent être réparties dans

l'établissement pour limiter les déplacements. Ces équipements doivent être équipés d'une

kitchenette. Soulignons que, bien qu'il soit interdit de fumer dans les établissements, il est

généralement toléré que le personnel fume dans des espaces extérieurs. Il est donc utile

d'implanter ces espaces détentes à proximité d'un espace extérieur pouvant servir de fumoir, afin

de limiter les déplacements et d'éviter les pertes de productivités.

Logistique :

Les fonctions logistiques sont primordiales pour le fonctionnement de l’institution :

- gestion des repas ;

- gestion du linge (propre et sale) ;

- gestion des déchets (ordures, soins) ;

- ménage ;

- rangements (dont des espaces spécifiques pour le rangement des fauteuils roulants) ;

- stockages (mobilier, matériel, couches, fauteuils roulants, mobilier des résidants, etc.) ;

- chambre mortuaire ;

- locaux techniques : chaufferie ou sous-station, local électrique (TGBT), local générateur, local

courant faible, local informatique & serveur, locaux fluides médicaux ;

- locaux techniques répartis : armoires électriques, armoires courants faibles,...

Gestion des repas

- Cuisine : si l’établissement produit lui-même ses repas, la cuisine doit intégrer toutes les

fonctions, des vestiaires du personnel aux locaux de production, en respectant les circuits

propre/sale spécifiques : espace de réception des livraisons, bureau du chef, rangements,

archives, réserves sèches, stockage réfrigéré (chambres froides), préparations chaudes, quelque

fois pâtisserie, préparations froides, légumerie, local déchet, laverie- plonge, zone de lavage des

chariots, office des chariots, stockage des produits d'entretien. Une cuisine bien rationalisée de

150 m² peut assurer la production d’environ 90 repas.

- Liaison froide : si l'établissement fonctionne avec la livraison des repas, il faut prévoir un office


de réchauffage ou remise en température (50 à 60 mètres carrés pour le même nombre de

repas); Dans le cas ou on veut servir en assiette, il faut prévoir un espace de « redressage »

- Systèmes mixtes : certains établissements utilisant une liaison froide cherchent à conserver une

petite cuisine de production permettant d'assurer des grillages par exemple, afin d'offrir les odeurs

de cuisine aux résidants, et une convivialité renforcée par la participation d'un cuisinier. La mise

en place de ce système dépend beaucoup de la configuration de l'établissement et doit faire

l'objet d'une pré-étude, avant la programmation, avec un cuisiniste.

- Offices : Dans la plupart des cas aujourd'hui les offices dans les étages ne conservent que des

missions allégées : petits-déjeuners, goûter. Etant donné la faible puissance électrique de leur

équipement ces locaux peuvent être ouverts sur la salle à manger. Ils disposent d’un équipement

réduit : petit lave-vaisselle, réfrigérateur, four à micro-ondes, espace pour les chariots, fontaine

réfrigérée.

Autres éléments programmatiques

Les établissements pour personnes âgées dépendantes peuvent être organisés selon différentes

composantes en fonction des besoins locaux :

Ehpad proprement dit pour les personnes en perte d'autonomie principalement physique,

Unités Alzheimer pour les personnes désorientées atteintes de démences type

Alzheimer ou assimilées,

Unités de soins longue durée (USLD) en milieu hospitalier pour les personnes les

plus dépendantes.

Mais on peut aujourd'hui ajouter certains éléments, selon le contexte :

Unité d'hébergement pour personnes handicapées vieillissantes

Avec l’augmentation de leur espérance de vie, se pose depuis peu la question de l’hébergement des

personnes handicapées vieillissantes. Qu'elles aient vécus en établissement ou dans leur famille la

prise en charge des handicapés âgés pose un certain nombre de problèmes spécifiques et l'on peut

créer une unité spécifique, généralement de petite dimension.


Accueil de jour interne

- certains établissements hébergent des personnes désorientées dans des unités normales. Si elles

ne perturbent pas la vie des autres résidants, on peut alors faire le choix d'une prise en charge

« comme à domicile » avec la création d'un accueil de jour à destination de ces personnes qui y

viennent deux à trois fois par semaine pour une prise en charge et des activités spécifiques. A noter

que ce type d'accueil de jour peut être combiné avec l'accueil de personnes extérieures.

Services d'aide au soutien à domicile

L’un des problèmes majeurs en France est qu’une majorité de personnes désorientées résidant à

domicile ne fait pas l’objet d’une véritable prise en charge. Dans cette perspective, le développement

des accueils de jour, des accueils temporaires et de tous services d’aides aux aidants sont urgents et

un certain nombre d'autres éléments contribuent à transformer l'établissement en une « plateforme

gérontologique » plus globale :

accueil de jour, ce service est généralement conçus pour accueillir une à trois fois par

semaine 10 à 12 personnes désorientées vivant chez elles. Cette prise en charge régulière

soulage les familles et permet d'offrir une prise en charge spécifique et régulière bénéfique à

la fois aux familles et à la personne âgée. L'accueil de jour doit être conçu comme les unités

Alzheimer : lieu de vie collectif, agrémenté d'espaces extérieurs accessibles, petites salles

d'animation. Le local doit être doté d'un bureau du personnel, d'un ou deux polyvalents, d'un

vestiaire, de sanitaires avec douche et d'une salle de repos. Un office et une cuisine

thérapeutiques complètent l'ensemble, sans oublier une salle de rangement et les sanitaires

du personnel.

hébergement temporaire, ces chambres participent au soutien à domicile en permettant

aux aidant familiaux de prendre des vacances ;

atelier mémoire / café Alzheimer, centre de rencontre pour aider les aidants au soutien à

domicile

centre d’information gérontologique, comme le précédent le but est d'informer les

familles pour contribuer au soutien à domicile et aux possibilités de prise en charge


alternatives ;

– livraison de repas à domicile.

– centre de services à domicile.

Formation:

Quelques établissements ont complété leur programme par des équipements de formation lié au

secteur :

centre de formation des personnels à domicile ;

centre de formation d’aides-soignants.

Documents

Guide de Programmation - batiment-energie.org · à la rédaction d'un dossier de Pré-programmation servant de base au développement du programme technique et fonctionnel qui sera