ISSN 0701-5224

NOTE D' INFORMATION SUR

LA CONSTRUCTION

\ INSPECTION DWME WIISON AHCIENNE : LISTE DE ~ R I F I C A T I O N

Pa=

C.S. Strelka

Division des recherche8 en batiment, Consefl national de reclaerches Canada

Ottawa, juin 1984

Introduction

Preparation en vue de Itinspeetion

1. Terrain

2. Exti5rieur

3. Sous-sol

4. Intgrieur

5. Liste de vgrification 1 : Terrain

6 , Liste de vgrification 2 : Extgrieur

7. L f s t e de vgrification 3 : Sou@%ol

8. Liste de vhrification 4 : Intgrieur

9. Conseils pratiques

Page

1

1

2

2

4

5

7

8

9

10

11

INTRODUCTION

Que vous envisagiez dwacheter une maison ancienne ou neuve, l a prudence est l a t s g l e d'or quislapplique. Une fois que la dgcision e s t prise e t que la promesse d'achat e s t sfgnee, il n'existe pratipuement aucun myen de s ' y soustraire sans engager d'bnormes frais.

S i l a construction de l a mison vient d'atre compl6t4e par un entrepreneur de bonne r@utation, ltacheteur est a peu p t h certain que ses inti5rEts out 6ti5 protggks par ft Cade national du bStiwnt du kuada (partie 9 : Maisons et petit8 batiments) en ce qui a trait aux exigences de salubritg e t de sseuritg, et par la rsputation du mnstructeur ou les inspections effectuks par des reprhentants de l'institution prikeuae au des agents munfcipaux pour la qualit6 dtexEcution des travaux. Certains dsfauts peuvent toutefois se manifester mais camme ils apparaissent le plus souvent durant la pSriode de garantie, ils doivent &re repar& sans coat supplhentaire pour le proprigtaire. Rn ggngral, l'acheteur dtune nouvelle maison s'attarde davantage sur la disposition des p i k e s , la qualit6 des revstements de f i n i t i o n , lea types d'appareils mhagers inclus dans le prix d' achat et les couleurs off ertes que sur la construction e l l e e e m

L'achat d'une raison ancienne pose un p r o b l S ~ d'un autre ordre. L' acheteur, a p r k s16tre prGoccupS du prix d'achat, de l a qualit5 de vie du quartier, de la proximitg des Gcoles, des Qglises, des supermarct&s, etc. devrait avant de signer Itoffre d'achat, inspecter la maison (ou la faire inspecter par un expert) a f l n de dstecter les di5fauts qui purraient Etre coGtew 3 riEparer et qui pourraient influencer sa dbcfsion.

Cette Note devrait aider l'acheteur d'une maison ancienne 3 effectuer une inspection dEtail lSe. ZRS ltstes ci-jointes passent en revue les principaux glgments et servent a &valuer les coGts des dparatfons qui s'imposent.

Prgparation en vue de l'inspection

Supposons que vous ayez vu la mai~on et que vous soyez satisfait par tous les autrcs crftsres d'achat, que votre avocat ait c o n f i d la validit6 du titre de proprigtg e t que vous disposiez des fonds dcessaires ou qu'une hppoth'Bque vous a i t iZtS accardk. Vous voulen inspecter une derniere fois la maison avant de signer la promesse dtachatm Par oa faut-il commencer? De quels instruments au documents avez-vous besoin? ZR batiment se trouvant sur un terrain camportant des bornes, vous aurea besoln d'un plan pr&par€ par un arpenteufghdtre recoanu afin de verifier toutes les dimensions du terrain que v o w voulez acqdrir. Vous devrez apparter un ruban 3 mesurer pour vsrifier les dimensions, un bloc de papier, un crayon pour prendre des notes, une lampe de pbche pour dclsiter les coins sombres, une gchelle ou au moias une paire de jumelles pour wgrifier l'dtat du toit, up couteau ou un poinson pour &rifler lS&tat des 6Uments en bois, Une salopette p u t Stre utile pour l'inspection des conbles oa du vide sanitaire. Si vous effeetuez une inspection pour quelqu'un d'autre, il serait sage d'apportsr un appareil dc photo avec f lash de f q o n 3 powof r montrer vos d~couvetteo.

1. TERRAIN

1.1 Obtenir le plan du terrain priEpar6 par un arpenteur-g&o&tre reconnu. 1.2 Verifier les bornes de repsre des angles (piquets d'arpentage, barres

de fer, etc.). Camparer avec le plan du terrain, le cas ficheant, 1.3 Mesurerla longueur des limites duterra in (camparer avecle plan du

terrain, le cas 6cMant). 1.4 VSrifier l'emplacement des clatures stil y en a. 1.5 Obtenir le nom du proprl&taire de l a cl8ture (ou celui qui e a t

responsable d e l'entretien), 1.6 Erifisr l'stat des clgtures : verticalit& des potcam, &tat des

mat&riaux, du grillage ou des 6 l g e n t s horlzontaux (pwrrlture du bois, corrosion du m e t a l , couche de peinture fraPche gasquaat une dggradatf on).

1.7 VErifier lt&tat du revstement de ltentx6e de garage (y compris le rev&tement du sol du garage le cas bcMant) et ltall&e conduisant 3 ltentr&.

1.8 Vi5rtfier l'emplacement du batiment: existant et des autres structures sitdes sur le terrain. Si vous pr4voyez faire des travawr d'ergraridfesement du batiment, vgrlfier les reculs par rapport aux limites de terrain. (I1 peut s'adrer dcessaire de consulter les autoritk nrunicipales responsables du %anage,)

1.9 Verifier la qualfts et Instat des matgrfaux des terrasses. k s dalles de baton peuvent avoir St6 endommagiks par l'action du gel; les €l&ments en bois peuvent Qtre tellewnt pourris qu'il sera impossible de les ri5parer.

1,10 Vfirifier lb€tat des mrs de soutSnement l e cae gchhnt. 1.11 La pente du terrain devrait permettre un bon i5coulement de l'eau

autour de la malson. VErifier le tassement du sol 3 proximitg du mur du sous-sol; tout creux d o i t &re comb16 e t la couverture vsggtale d o i t Etre remplach.

1.12 k s arbres s i t u k pr2s de la maison constituent ~m danger : le vent peut les faire tomber sur la maison au sur les limes i5lectriques. VErifier l a hauteur des arbres e t leur Stat . IRs racines d'arbre peuvent absorber l'eau du sol environnant au point d e praduire un retrait important du volume du sol. IE taesewnt d i f f k e n t i e l qui peut en xesulter est susceptible dtendommger la structure et de provoquer des fissures- darts les mure de fondation.

1,13 Vgrifier l t€tat de la couverture vsggtale : gazon et massifs d'arbustes.

VErifier l'btat des murs de fondation pour y dsceler toate fissure ou tout dSfaut du crspi. Eu temps, vdrifier s t i l y a un robinet dtarroaage et son emplacement. E s t - i l 3 l*gpreuve du gel? Dana quel &at sont les f enetres du sous-sol? RevEtement extsrieur (placage de briques) : repi5rer les fissures qui indiquent un tassement des fondations (notamnent a proxlmit$ des ouvertures des fenetres). L'gcaillage des briques au l'efflarescence par temps f r o i d sur les qonueries indiquent en general lwabsence ou le mauvais &tat du pare-vent/pare-vapeur. Daas lee vie i l les maisons, il peut m b e atre nkessaire de piguer les jo fn t s de mortier stils

prgsentent des lacunes ou sleffritent. Vgrifier lt6tat des chantepleures des placages de brique. Le bourswflage ou ltCcafllage de la pefnture des revetments de bois peut indfquer sfmplement un mawais estretien, mais il faut surtout vsrifier aux endrolts 05 la peinture manque si le bois noes t pas pourri {notamment Zl proximitg du sol, dans les coins et autour des fenares). la peinture fraTche peut facilement masquer cette dggradation, il faut verifier de t o u t e f won, S i le revstement extiirieur est en mauvais Stat, il f alit p d v o i r Eventuellemnt son remplacement. ll peut &re alors availtagem d ' a j outer un isolant avant dt installer le nouveau revetement.

2.5 Les marches ext5rieures en bgtonpeuvent Stre fissurSes ou 6eaillSes. Si leur surface est recouverte d'un carrelage, il faut vdrlfier la so l fd i tE des &l&ents, k s marches en bats peuvent &re parries 3 certalns endroits. Toutes les marches doivent &tre dri f f6es car il peut y avoir eu tassement au niveau des semelles, ll faut aussi vsrifier les ramps.

2.6 Vgrifierles fenstres de l'ext6rieur. T1, sera peut-EtrenGessaire de les repeindre. ViErifier ltStat des solias. La fissuration des appuis ou des linteaux de fengtre en pierre est ltindice de mouvements structuraux avec les cons~quences qui en -&sultent.

2.7 L e s portes extgrieures doivent atre v8riff&s, notsmmeat leur Btat, leur finition, leur 6tanchi5itE a l'air, e t la qualit6 des serrures. I1 faut vi5rifier les contrpportes ainsi que les portes de garage.

2.8 Toute efflorescence ou tout Gcaillemeat des briques a l'extikieur de la chemink signifie probablement que le c h d s a g e de la c h e d n h e s t endomagg. VSriffer ggalement lmQtat du couranuement et inspecter les so l ins mgtalliques 3 la jonction cheming-toit. Si l a chemin6e n'est plus d'aplamb ou si elle est fissurge, cela peut aignifier qu'il y a eu tassement des fondations et domuages la structure.

2.9 Inspecter l a surface du toft. Les bardeaux manqllants ou incurvgs indiquent la nscessitg de ri5parer ou de remplacer la couverture. Vgrifler les solins surtout dans les noues, le long des bordures dravant-toit e t en saus-face des avaneiks de toit. Y a-t-11 des orifices de ventilation en di5bord de toitnre?

2.10 la presence de boursouflures ou de dolsmages aux sctlfns en bordure d'-une toiture-terrasse indique qu'il sera dcessaire de prodder des rgparations importantes ou de refaire campl3tement la couverture dans un avenlr trSs proche. Vgrifier auasi les solins ds toutes les parties en saillie. Des accumulations d'eau sur l e toit revelent en gbdral une mauvaise inclinaison de la couverture en direction des descentes d'eau.

2.11 Inspecter toutes les gautti8res et les tuyaux de desceate intkieurs ou extsrieurs des toitures-terrasses..

2.12 Vgrifier la sous-face des Slhent s en partea-faux ou des balcons. Elechercher t w t e trace de d&tSrloratioa de la finition et twtes les fissures qui pourraient proveair d' une surcharge ou d 'une di5f ormation excessiver

2.13 Examiner tous les auvents des escaliers extkieurs et iies parches et re*rer les dowages Bventuels au t o i t , au sofin, B la finition des sous-faces et aux supports-

2 . 1 4 lhaminer toutes les boieerfes exte ieures ct reehercher des traces de pourriture, peinture qui st6caille ou autres dgsordres.

3. SOUS-SOL

VQrifier la largeur, la hauteur libre et la rampe de l'escalier du sous-sol. Si vaus avex l'inteation deutiliser le saus-sol ( sa l le de jeux, etc.), vgriffer si l'escalier convient a cet usage ou s'il peut ?tre t rans fod . (Dans Ies vieilles misons, l tesd1er est souvent du type 6chelle a bateau.) Examiner leg murs du sous-sol 3 la recherche de fissures, de traces dtefflorescence ou dthumiditE eausge par un pare-vapeur dsfectueux ou par l'erttartrage des drains p&riphSrfques. mchercher toute trace d'inmdation du sous-sol. Une odeur de moisissure peut ttre le premler indice dvun taux dvhumiditS trop 6leviZ. Vsrifier si le sol est fiasur6 et syil est inelln6 en direction du drain. Vkifier l'btat du drain. Examiner le puisard et vgrifier si la pompe d'asdchement fonctionne bien. La visite du sous-sol constitue une excellente occasion d'examiner la pfomberfe (8tat et matgriaux). Vsrifier l'gtat des tuyaux et s'il y a des fuites aux raccords. 11 e s t ggalement facile dans le sous-sol de vErffier fe cablage glectrique. La pfisence de disjoncteurs dans le panneau de distributfon lndique souvent que ltinstallatian a B t S modernis&. Vgrifier taus l e s appareils : laveuse, sgcheuse, &vier de lavage e t c h a u f f e a u , Renseignez-vous pour savoir si le chauffeeau est louE ou s t i l appartient au propri€taire, VSrifier l'arrivge d'eau et son gvacuation lorsque crest nScessalre. Pour vgrifier le rendement de l'installation de chauffage vous aurez probablement besoin des services d'un spscialiste. Demander a vofr un relevg des cafits de rGparat1m et dqentretien de l'installation; vous obtiendrez ainsi des indications sux ce qui pourraft se produire. Vgrffier l'humidificateur de la chaudisre et le regard de la chemide (stil y a des taehes noires 3 proximitE, la chedn8e devra ttre ramode). Vgrifier la qualit6 e t l t h t u n c ~ i t ~ du conduit de f d e en mstal situs entre la chaudfke et la chemfnSe. Examiner les fenGtres du sous-sol pour y &celer toute dbti%ioration, p compris les contre-fedtres, les maustiquaires et les dispositifs de fermeture ou verrouillage. Vgrifier les solives de plancher du rez-decbauss& (notamment la prgsence de pourriture aux extrSmit8s) e t leur soliditti (regarder s'iL y a de larges entallles pour pemettre le passage de tuyaux; celles-ci peuvent causer le fliEchisee~ent du plmcher audessus). les murs du 8ms-soI ~ont-51s i s o l k ? Notmment dam la partie supErieure du m r de sous-sol entre les solives de plaacher. Vi5rtfier toutes les parrtres du plancher du rez-dechaussk afnsi que les poteaux ou coloanes pour 8'assurer de 1s so l id i t6 de la charpeate. Si le sous-sol est &a&, esaayer de retirer le r~at€riau de finition qrrelque part dans un coin peu visible' pour examiner 1 tiealant et vlrif ier la prhence dthumidit€ (en d e n d a n t la permission). Sf le garage se trouve au nfveau du sous-sol, vErifier si les mrs et la d a l l e de bEton sont f issurh. Inspecter l a zone de drainage situik devant la porte du garage ainsf que le siphon de so l B l'intgrieur du garage. la porte qui corrmrunique avec le garage de llintErieur de la maison doit &tre dot& d'un cctupe-bise.

3.16 Si la maison est construite au-dessus dtun vide sadtaire non chauffg, vgrifier l V Q t a t des Clhents porteura, ltisolation thermipue du plancher et les tuyaux, les revgtements du sol (papier de construction lest6 avec du sable nu de la pierre), fes Berans ou laenceinte de matpnnerie, ltaccSs et la ventilation du vide sanitaire. Vgrifier aussi l'fsolation d'un vide sanitaire chauffs.

Verifier les dimensions de t w t a s les pisces, y compris lee placards et les cornparer 3 celles inscrites dans le coatrat de vente. b e esquisse du plan d'gtage peut Qtre trss u t i l e . Vgrifier toutes les portes pour voir si elles sont bien ajustGes, si elles ne sont pas d 6 f o d e s ou s i la ffnltion n'est pas endommagih. Examiner Egalement lcs serrures, les poignks et les gonds. Verifier l'iStanchgit6 3 l'air de t w t e s lee fenstres, les coupe-bise, la finition, les contre-fenEtres, les moustiquaires et les dispositifs de verrouillage. Vgrifier les escaliers intbrieurs (notammant leur largeur pour le passage des meubles), la hauteur l i b r e et la qualftd et la s o l i d i t S des rampes, des marches et des limons. Vgrifier l a qua l l t s des planchers en b i s ou des rev8tements d e plancher. Un plancher flexible es t sijpe que la structure du plancher es t dEf aillante. Vgrifier les mrs et l e s plafonds (prssence de fissures, cloques, taches dthumidit6, clous ma1 enfoncgs et autree dgfauts). Vgrifier la menuiseris intsrieure et la qualits de la f in i t ion . Dans la cuisine, vgrifier l'gtat et l e s dimensions des armoires et des comptoirs, et noter la finition, le type d8&vier et les appareils s'ils sont inclus dans le prix d'achat. Y a-t-il un ventilateur d'extraction dans l a cuisine? F o n c t i o n n ~ t - i l ? Inspecter les salles de bain et les cabinets de toilette. Cambien y en a-t-il? Quel est le type de f init ion? b s appareils sanitaires permettent-ils d'6conomiser l'eau? E s t - c ~ que les robinets fonctionnent bien? Des traces de rouille dans la baignoire au le lavabo indiquent que les tuyaux sont vieux. Y a-t-il suffisamment de pression, notamenc aux Gtages aupfZrieurs? Existet-il une ventilation dcanique? Quelle e s t la qualit6 des appareils d1&c1airage et la distribution des prises dans la maison? Est-ce que des atecteurs de fade ou d 'incendie sont install& et f onctionnent-ils? Par temps f roid, vgrifier les interrupteurs e t les prlses sftds sur les murs extgrieurs pour y dstecter des fnfiltrations d'air, k a infiltrations d'air froid par un iaterrripteur ou une prise indfquent que 116tanchUtB a l'air du aur est mawaise. Vgrifier les bouches d l a i r de l'installatlon de chauffage, d n s i que leurs dispositifs d'ouverture et de Eer~reture. Vgrifier le foyer, le cas i5cSant. chemisage en brique est-11 en ban gtat? Le registre du conduit de fmge se fe-t-il? Est-ce quliT y a un Ecran pare4tincelles ou des portes vitrges? VGrifier les portes donnant sur des balcons ou des terrasses ec examiner leur Gtat, lqi!vacuatfon de lteau, l'ajustement, les coupeb i se , les mbcanismes de verrouillage, le v3trage et la finition. Le seuil des portes est-il endomag6 par la pourriture?

4.14 Examiner le baleon, natament sa solfdits, la f i d t i o n de la dalle, les so l ins et 1'6vacuati~n des eaux. La balustrade est-elle solide et bien finie? Est-elle sufffsauunent haute? b e supports de la balustrade sont-ils convenablement espack a f i n qu'fls ne crsent pas un risque? (Selon les Nome6 dc construction rssidentielle, ills doivent Stre espack entre exes de 100 m.)

4.15 Vgrifger la trappe dtaccSs au comble. Est-lle munfe d'un coupe-bise? Est-elle facilement accessible? Inspecter le comble pour determiner ltGpaisseur et la qualit€ de lfisolant, Itstat des fermes et du support de couverture. Y a-t-il des indices de fuite au de pourriture (taches sombres ou strhres sur la sous-face du support de couverture, prfkencc de champignone, bbis dBt&riorS ou support de couverture dSti5rior6)l Est-ce que le comble eat bien ventil6P

Arbres

Arbustes

Couverture v6gEtale

Autres

TOTAL

TOTAL

coat approx. en $

LISTE DE

D~TAIL

Murs de fondation

Robinet d'arrosage

Fengtres du sous-sol

RevE t emeat exterieur - brique - bols - stucco - mgtal

Escaliers extgrieurs

Traverses extsri eures

Porte d'entrge

Contrc-portes

Ports de garage

CherninBe - magonnerie - solin Toit - couverture - solin

- bordure dlavant-toft - so f f i t e -- gouttisres, descentes pluuiales

Auven t

Autres

~ I F X C A T I O N

OK

NO 2 : EXT~RIEUR

I i &parer

. A

remplacer

TOTAL

TOTAL

Conseils pratiques

Conme on lla vu prgcgdemment, il est bon de prgparer un croquis au moment de la visite pour indiquer les dimensions de la maison. Ce croquis sert 3 plusieurs fins : il peut servir de document d'lnspection pour indiquer les diffgrentes lacunes d6couvertes au cours de l'iaspection et peut 6galement ttre utile au futur proprigtaire de la maison pour prgparer son dhihagement et p h o i r la disposition des meubles dans la maison.

Par exemple, il faut commencer par dessiner les fagades du bPtiment pour donner une i d & de la forme ghgrale. Pour obtenir les proportions, il faut dlabbrd dessiner une gri l le iadiquaat les niveaux, puis des lignes imaginaires pour les planchers, le dgbord de t o i t , le fafte, pais fes relier par des lignes verticales. On peut alors dessiner les d€tafls et lndiquer les fenatres, les portes et la cheafnk. U s matSriaux de finiti~n doivent figurer sur le croquis, ainsf que les &fauts qui ont 8 t G d€couverts. Une ou plusieurs photographies portant des annotations peuvent augsi &re t r k utiles (figure 1).

I1 faut ensuite dessiner le plan du razsde-chauss&e (figure 21, le plan du premier Qtage, etc. Normalant vous oe devriez pas avoir besoin de dessiner une coupe transversale dc la maison, 3 =ins qu'il y a l t quelque chose de particulier a montrer. Avant de mesurer les dimensions, pldparer un croquis eimplifi8 du plan de IW6tage et c-ncer par I'entr€e principale en taumaat dans le sens des aiguilles d'une montre, de f q o n a ne pas oublier de piSce. I1 est recommand& dtatfliser les cotations par point comrnun (c.-ad. que lea mesures doivent toujours ltre prisee a partir d'un &me point fixe; voir le croquis). En gE&ral, il e a t souhaitable que deux persmnes prennent les mesrires. La premiare lit l€!s mesures sur 1e ruban a -

-surer, l'autre mafntient le ruban en place et prend des notes, La dthode de cotation par point c o m n est plus prkise que celle consistant 3 prendre des mesures successivement (plus facile Zl ltafde dtune seufe main).

Figure 2. Plan du rez-de-chaussge (toutes les dimensions sont en mi llimat res)

Hesurer I'iZpalsseur des murs e t des cloisons et ne pas s'attendre a les obtenir par diffsrence avec d'autres dimensions. Vgriffer les caractgristiques de verticalitg aux endroits 03 il es t possible de faire des v6rifications entre &ages : cage dtescalier au corps de cheminge en saillie par rapport 3 un mur. Indiquer la hauteur des plafaads dans un cercle. k s symboles les plus courants en dess in dfarchitecture pour les portes, les fenstres, les toilettes, etc. sont ggngralement connus (dans le cas contraire voir le croquis du plan de rez-de-chaussk). Ut i l i ser des t r a i t s continus pour les murs e t les symboles, des traits interrompus pour les objets ou les Blgments porteurs situEs au-dessus du plancher (placards , linteaux au-dessus des ouvertures; voir le croquis du plan d'gtage).

11 e x i s t e un vieux truc pour mesurer la hauteur des plafonds (figure 3 ) lorsqu'une corniche dgcoratlve empgche de prendre la mesure directement contre le mur. 11 s'agit dtouvrir la porte et de placer le ruban 3 mesurer rontre son bord en le maintenant a la verticale, Une autre msrhode, que

l'on trouve. dans des lfvres plus anciens, fa i t appel 3 deux regles de mesure (maintenant on utiliserait deux rubans 3 mesurer) et un carnet Zi cxoquis ouvert pour faire correspondre les glgvations inerieure et ext6rieure d'une fenstre du rezde-chaussk (flgure 4 ) .

Les hauteurs d'etage sont mesur&es plus facilement dans les escaliers (distance entre le palier in fk ieur et le palier supkieur d'une v o l k ) . h s grandes hauteurs peuvent Stre d6terminSes 3 l'aide d'une feuille de papier replise de f q o n Zi former un angle de 45*. I1 faut sqi510igner de l'objet 3 mesurer jusqu'a ce que l'on puisse voir le sommet de ltobjet dans le pxolongernent de la lfgne faisant un angle de 45' avec Ithorizontal. I1 faut ensuite mesurer la distance jusquv3 ltobjet en comptant les pas et ajouter 1,6 m environ pour obtenir l a hauteur approximative de ltobjet. Cette mEthode est trSs u t i l e pour mesurer la hauteur d'un arbre (figure 5 ) lorsqlit i l nrest pas ngceesaire d-'obtenir une t rh grande prEcislm.

Pour reprhenter les fissures et les taches on peut desslner schimatiquement la p S c e eonme un cube d6pliC en indiquant les portes, les fenstres, les rnurs et le plafond (figure 6).