Icade Sfaf 21/02/2013 VF

A n n u e l s

2 1 f é v r i e r 2 0 1 3

R é s u l t a t s

L’arrivée du tramway T3 au Parc du Pont de Flandre (Paris 19ème)

2

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012

Avertissement

Cette présentation ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d'offre de vente ou d'échange de titres, ni une recommandation de souscription d’achat ou de vente de titres d'Icade. La distribution du présent document peut être limitée dans certains pays par la législation ou la réglementation.

Les personnes entrant par conséquent en possession de cette présentation sont tenues de s’informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisées par la loi applicable, Icade décline toute responsabilité ou tout engagement quant à la violation d’une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.

1 Les forces du modèle d’Icade

Optimisation du portefeuille d'actifs

Adéquation du patrimoine avec la demande

Renforcement du passif

Maîtrise des risques

2 Résultats financiers

3 Opportunités et atouts

4 Annexes

S o m m a i r e

Parc du Millénaire, Paris 19ème

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Solidité des indicateurs clés

Amélioration significative de l’EBO (+8%) Un LTV maîtrisé

Diminution de l’ANR sur 2012 (-3%) Forte hausse du cash-flow net courant (+13%)

40,0% 39,5% 39,8%

Déc. 2011 Juin 2012 Déc. 2012

83,7 € / action

80,8 € / action

80,7 € / action

4 313 M€ 4 189 M€ 4 190 M€

Déc. 2011 Juin 2012 Déc. 2012

355 M€ 385 M€

Déc. 2011 Déc. 2012

4,32 € / action

4,86 € / action

223 M€ 251 M€

Déc. 2011 Déc. 2012

► Une hausse du cash-flow net courant de 12,5% due à l’amélioration significative de l’EBO, notamment du pôle Foncière tertiaire

► Une structure financière solide ► Après prise en compte des actifs sous promesse au 31 décembre

2012, le LTV ajusté s’élève à 38,4%

► Une diminution de l’ANR EPRA triple net de 2,8% par rapport au 31 décembre 2011 du fait de l’évolution des valeurs du patrimoine du pôle Foncière tertiaire (notamment ajustement de la valeur de la tour EQHO) et de la dégradation du mark-to-market des instruments de couverture

► Une amélioration de l’EBO de 8% liée principalement à une gestion locative efficiente, à l’effet des acquisitions et à la diminution des opérations intragroupes entre les pôles Promotion et Foncière








4 Annexes

S o m m a i r e

Parc du Millénaire, Paris 19ème

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Les forces du modèle d’Icade

Optimisation du portefeuille d'actifs ► Patrimoine composé désormais à 90% d’actifs stratégiques ou alternatifs

► Poursuite de la tertiarisation en 2013 avec le projet d’acquisition de Silic

► 547 M€ d’investissements en 2012 dans les activités stratégiques (bureaux, parcs tertiaires) et les actifs alternatifs (santé)

► 350 M€ de cessions d’actifs non stratégiques ou matures (logements, entrepôts, Allemagne)

Adéquation du patrimoine avec la demande ► Patrimoine localisé dans les principales zones tertiaires d’Ile-de-France bénéficiant

du développement récent ou à venir des transports en commun et renforcé par le rapprochement avec Silic

► Actifs récents et aux meilleures normes environnementales

► Succès sur les principaux enjeux locatifs permettant une stabilisation du taux d’occupation à environ 95%

Renforcement du passif ► Nouveaux financements (club deal, prêt hypothécaire, levée de fonds pour Icade Santé) permettant

notamment de lisser l’échéancier de la dette et de préparer l’intégration de Silic

► Structure financière solide

Maitrise des risques ► Approche spécifique du marché de la promotion

► Potentiel de croissance des loyers important sur le portefeuille existant et les projets sécurisés

► Maîtrise du pipeline permettant une grande flexibilité dans le lancement des opérations

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Optimisation du portefeuille d'actifs Evolution du patrimoine par secteur stratégique entre 2009 et 2012

Poursuite en 2012 de la dynamique de tertiarisation du portefeuille

(1) Valeur à 100%

Valeur totale du patrimoine : 6 850 M€

au 31 décembre 2012

2009 2012

Centres commerciaux

281 M€

Santé

661 M€

Bureaux France

1 162 M€

Parcs tertiaires

1 289 M€

Bureaux

Allemagne,

Entrepôts,

Logement

2 411 M€

Alternatif 16%

Stratégique 42%

Non stratégique 42%

22%

20%

42%

5%

11%

Valeur totale du patrimoine : 5 804 M€

au 31 décembre 2009

Alternatif 32%

Stratégique 58%

Non stratégique 10%

Centres commerciaux

442 M€

Santé (1)

1 725 M€

Bureaux France

2 426 M€ Parcs tertiaires

1 570 M€

Bureaux

Allemagne,

Entrepôts,

Logement

687 M€

23%

35%

10%

25%

7%

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Optimisation du portefeuille d'actifs Investissements et cessions

Investissements : 557 M€

Entrepôts, bureaux et commerces ► Cession de 36 400 m2 d’entrepôts et de 7 300 m2 de bureaux

et de commerces en lots de copropriété

► Cession en décembre 2012 de l’immeuble de bureaux

de 8 400 m² situé au 7-9 avenue de Messine, Paris 8ème

► Signature d’une promesse de vente en janvier 2013, portant

sur un portefeuille de 11 plateformes logistiques, d’une surface

totale de 380 000 m2 pour 145 M€

Bureaux Allemagne ► Cession de 2 immeubles de bureaux à Berlin et Hambourg

et de réserves foncières pour 57 M€

► Signature de promesses de vente, portant sur des immeubles à

Berlin et Francfort (19 400 m²) et sur des terrains situés en

Allemagne

Logement ► Cession en bloc de 495 logements à Epinay-sur-Seine (93)

en juin 2012, pour 33 M€

► Signature d’une promesse de vente en janvier 2013, portant

sur la cession en bloc de 849 logements situés à Sarcelles (95)

Autres cessions ► Cession en mars 2012, d’Icade Résidences Services,

société spécialisée dans la gestion de résidences étudiantes,

pour 24,2 M€

► Négociations exclusives en vue de la cession au 1er trimestre

2013 de l’activité d’ingénierie du pôle Promotion (Arcoba,

Gestec, Setrhi-Sétae) et de la société Suretis, spécialisée

dans l’exploitation de services de sécurité et la télésurveillance

Cessions : 350 M€ (plus-values : 81 M€)

Tour EQHO (La Défense)

Le Beauvaisis (Paris 19ème)

Santé

Les

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e

Une politique active de rotation du patrimoine permettant sa rationalisation

Livraison de 79 200 m² de surface utile,

prévue mi 2013

Premier IGH HQE® Rénovation et BREEAM®-Very Good

Labellisation BBC Rénovation

Livraison de 12 000 m² début 2012, dont 3 350 m²

loués à l’ARD

Premier immeuble de bureaux parisien à double

certification HQE® et BBC Rénovation

Acquisition de 11 cliniques (2 100 lits) gérées par

des exploitants de premier ordre, pour un montant

de 310 M€

Station de métro Front Populaire (prolongement ligne 12) sur le Parc des Portes de Paris (Saint-Denis, 93)

S o m m a i r e 1 Les forces du modèle d’Icade







4 Annexes

10

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Nanterre

Courbevoie

Puteaux

8

12

15

19

1 2

3

4

5 6

7

9 10

11

13 14

16

17 18

20

Maison-Alfort

Villejuif

Issy-les-Moulineaux

Boulogne

Neuilly

Nanterre

St Denis

Rueil-Malmaison

>100 M€ 50 à 100 M€ 0 à 50 M€

Courcouronnes Evry

Aubervilliers

Bureaux Parcs tertiaires

Paris 19°

Aubervilliers

St Denis

PARCS TERTIAIRES

La Défense

Adéquation du patrimoine avec la demande Localisation parcs tertiaires & bureaux en IDF

Un patrimoine localisé dans les principales zones tertiaires d’Ile-de-France qui bénéficient des développements des transports récents ou à venir,

et qui sera renforcé par le rapprochement avec Silic

Cen

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Auberv

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1. Paris Nord-Est

2. ZAC Claude Bernard

3. Gare des Mines-Fillettes

AUTRES PROJETS

Hier

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Icad

e Adéquation du patrimoine avec la demande

Focus sur les parcs tertiaires

M2 M1

M5

M6

SAINT

DENIS AUBERVILLIERS

PARIS

Arrêts lignes bus 239 et 65

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Aujourd’hui

1. Paris Nord-Est



AUTRES PROJETS

Les

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Icad

e Adéquation du patrimoine avec la demande

Focus sur les parcs tertiaires

M2 M1

M5

M6

M4 M3

SAINT

DENIS AUBERVILLIERS

PARIS


Station Front Populaire

(phase 1) mise en service le 18 déc. 2012

Tramway

Mis en service le 15 déc. 2012

3 T

M 12 Métro

13

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Adéquation du patrimoine avec la demande Focus sur les parcs tertiaires

1. Paris Nord-Est



AUTRES PROJETS

M2 M1

M5

M6

M4 M3

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e

SAINT

DENIS

PARIS

Demain

Un territoire innervé par les transports en commun…


M

Station Front Populaire

(phase 1) mise en service le 15 déc. 2012

Tramway

Mis en service le 15 déc. 2012

12

3 T

Projet de tramway 8 T

Prolongement RER E

(station Rosa Parks) E

AUBERVILLIERS

Métro Ilot E

14

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1 598

2 023

4 241

4 611

1 621

2 130

4 417

4 853

Parc du Mauvin Parc des Portes de Paris Parc du Pont de Flandre Parc du Millénaire

Valeur au 31 décembre 2010 Valeur au 31 décembre 2012

152 172

295 292

162 178

308 328

Loyer au 31 décembre 2010 Loyer au 31 décembre 2012

Evolution des valeurs et des loyers moyens par parc (€ / m²)

+ 5,3%

+ 4,1% + 5,2%

+1,4%

… avec un impact significatif sur le niveau des loyers et des valeurs

Adéquation du patrimoine avec la demande Focus sur les parcs tertiaires

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Part du patrimoine stratégique

en Ile-de-France : 99%

Un patrimoine majoritairement composé de bureaux et de parcs tertiaires, principalement localisés dans les territoires

les plus dynamiques d’Ile-de-France

Valeur totale du patrimoine tertiaire :

6 593 M€ au 31 décembre 2012

Demande placée en IDF des principaux secteurs

géographiques (en milliers de m²)

428

247

149

246

208

397

264

117

226

219

345

260

163

261

235

Paris QCA

Paris pôlestertiaires

La Défense

Croissant Ouest

Secteur Nord

2010 2011 2012

Les

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Icad

e -6,9%

+1,7%

+3,0%

+2,0%

+4,2%

% : variation annuelle moyenne

(1) Levallois, Neuilly, Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux

(2) Saint-Denis, Saint-Ouen, Clichy, Aubervilliers et Paris 19ème

(1)

(2)

Source : MBE Conseil / Immostat

11%

Croissant Ouest

1 007 M€

1ère couronne

1 408 M€

Paris

1 069 M€

La Défense

707 M€

Allemagne

233 M€

Province

1 811 M€

22%

15%

16%

27%

4%

2ème couronne

358 M€ 5%

16

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012

Adéquation du patrimoine avec la demande Qualité des actifs

Un âge moyen du patrimoine faible :

les actifs de moins de 10 ans représentent

67% du patrimoine, en valeur

La quote part des actifs en exploitation

certifiés HQE® représente 21%

(hors EQHO, livrable en 2013)

Tous les programmes d’Icade sont a

minima développés avec la certification

HQE® (Millénaire 3, Veolia, Ilot E,

EQHO…)

Une efficience du patrimoine pour les

locataires

► Niveau de charge limité (maîtrise des

consommations…)

► Ratio d’occupation optimisé (flexibilité des

surfaces avec des possibilités d’extension…)

216 076

298 290 298 290

358 970

428 810

2012 2013e 2014e 2015e 2016e

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Forte croissance du patrimoine certifié

Evolution du patrimoine de bureaux HQE®

(surfaces totales en m²)

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Adéquation du patrimoine avec la demande Indicateurs opérationnels

Bonne tenue des indicateurs opérationnels offrant une forte visibilité sur les cash-flows futurs

Un taux d’occupation en légère hausse

► Le taux d’occupation financier en décembre 2012

atteint 94,8% (contre 94,7% en décembre 2011)

► Maintien d’une vacance volontaire et d’une durée

de baux plus courte dans les parcs tertiaires afin

de bénéficier d’une plus grande flexibilité en terme

d’asset management

Taux d'occupation financier Durée résiduelle ferme des baux (années)

Les

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Durée résiduelle ferme des baux en hausse

► Des baux renouvelés sur 2012 avec des durées fermes de 5,6 ans

Des loyers globalement en ligne avec les valeurs locatives de marché

6,2 6,0 6,2 6,0 6,4

5,2 5,2 4,9 4,7

5,0

Déc. 10 Juin 11 Déc. 11 Juin 12 Déc. 12

Foncière tertiaire

Patrimoine bureaux et parcs tertiaires

91,0%

92,5%

94,7%

93,3%

94,8%

88,7%

91,0%

93,4%

90,8%

92,6%

Déc. 10 Juin 11 Déc. 11 Juin 12 Déc. 12

Foncière tertiaire

Patrimoine bureaux et parcs tertiaires

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H2O (Rueil-Malmaison, 92)

Achèvement de la commercialisation de l’immeuble H2O (5 300 m2 loués à Géostock et Kia Motors)

PB5 (La Défense)

Commercialisation de la quasi totalité des surfaces commercialisables (18 300 m2) essentiellement à 2 sociétés du CAC

40, avec effet au 1er janvier 2013

Surfaces restantes à louer : 450 m2

Immeuble 521 (Parc des Portes de Paris, Aubervilliers, 93)

Location de surfaces de bureaux à Navaho (3 100 m2), à Endemol France (6 900 m2) et à la CNAV (700 m2)

Surfaces restantes à louer : 2 100 m2

Immeuble 026 (Parc du Pont de Flandre, Paris 19ème)

Location à la Maif de 2 800 m2 de bureaux


Adéquation du patrimoine avec la demande Principales commercialisations du patrimoine stratégique

Grâce au succès sur les principaux enjeux locatifs identifiés, tous les immeubles sont désormais partiellement ou totalement occupés

Les

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Beauvaisis (Parc du Pont de Flandre, Paris 19ème)

Livraison début 2012 (12 000 m2) et location de 3 350 m2 à l'ARD


Factory (Boulogne, 92)

43% des surfaces de l’immeuble commercialisées sur 2012 dont BeinSport (4 600 m2)


Baux récents (baux verts)

20 baux verts signés à ce jour représentant 106 000 m² dont Pierre & Vacances (18 900 m²)

sur le parc du Pont de Flandre et Ingenico sur Link (10 300 m²)

Millénaire 5 (Parc du Millénaire, Aubervilliers, 93)

Commercialisation de 39% des surfaces en février 2013

Surfaces restantes à louer : 1 500 m² (en quote-part Icade)








4 Annexes

Le Beauvaisis (Parc du Pont de Flandre, Paris 19ème)

20

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012


Structuration du passif grâce à la mise en place de solutions innovantes

► Club Deal de 1,5 Md€ préparant l'intégration de Silic et lissant l'échéancier de la dette

► Financement hypothécaire de 200 M€ sur le parc du Pont de Flandre

► Levée de 360 M€ de capital à l’ANR pour financer le développement d’Icade Santé

LTV inférieur à 40%

Allongement de la durée moyenne de la dette

Des lignes non tirées d’environ 900 M€ qui permettent de couvrir deux ans

de remboursement en capital et intérêts de la dette

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Pushed Slab (Paris 13ème)








4 Annexes

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012

Maîtrise des risques Une approche spécifique du marché de la promotion

Logement ► Lancement des opérations uniquement à partir d’un niveau satisfaisant de réservation

► Options sur les terrains : l’achat d’un terrain ne se fait que lorsque l’opération peut être lancée,

donc précommercialisée

► Part croissante des accédants et des investisseurs institutionnels

Tertiaire ► Très faible exposition aux opérations en blanc (environ 13% des surfaces des projets en cours

de réalisation)

► Une activité lissée par la promotion publique plus récurrente et sans risque de commercialisation

Poids limité de la promotion chez Icade qui représente 5,9% du montant total

des capitaux engagés Les

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e

Investisseurs

institutionnels

Accédants

Répartition des clients Répartition des investisseurs

selon le dispositif fiscal 2012

Investisseurs

privés

32,5% 17,3%

32,2% 40,8%

28,5% 46,5%

29,5% 34,2%

39,0% 36,2% 38,3% 25,0%

2009 2010 2011 2012

LMP / LMNP

4% Autres défiscalisations

6%

Scellier

90%

23

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012

Maîtrise des risques Promotion Logement - Indicateurs clés

Les

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e

Réservations de logements - En valeur (M€)

620

971 1 015 1 132

822

0

200

400

600

800

1000

1200

2008 2009 2010 2011 2012

(1) Hors Logement PNE, la variation entre 2011 et 2012 représente en valeur -14%

(2) Les chiffres tiennent compte de la réintégration des logements du projet PNE

(3) Valeur du stock d'invendus au 31 décembre 2012 : 21 M€

Backlog (2) - En M€

519 650

811

1 028 1 082

0

200

400

600

800

1000

1200

2008 2009 2010 2011 2012

Taux d’écoulement des stocks libres à la vente

5,3%

9,2%

13,4% 12,7%

7,8%

0%

5%

10%

15%

2008 2009 2010 2011 2012

Stock d'invendus - En volume (unités)

244 264

218

118 117

0

50

100

150

200

250

300

2008 2009 2010 2011 2012

-27,4% + 5,2%

- 0,8%

-38,6%

La majorité des opérations du pôle Promotion Logement est certifiée NF Logement et labellisée BBC

(1) (1)

(3)

24

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012

Maîtrise des risques Promotion Tertiaire et Publique

CA Promotion Tertiaire et Publique (M€) Evolution du CA intragroupe (M€)

Promotion Tertiaire : une faible exposition aux opérations « en blanc », la plupart des

opérations en cours étant sécurisées par des investisseurs ou locataires

► Réalisations en cours : potentiel de CA 381 M€ pour 312 500 m²

► Montages en cours : potentiel de CA 1 029 M€ pour 578 600 m²

Promotion Publique : une activité résistante sans risque locatif

► Réalisation en cours 124 M€ pour 111 500 m²

► Montages en cours 87 200 m²

Les projets sont en majorité certifiés HQE® ou en démarche équivalente

0

100

200

300

400

2010 2011 2012

AMO, ingénierie et autres

Tertiaire et commerce

Equipements et Santé

379 364 409 73

66

14

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2010 2011 2012

Une exposition contrôlée aux risques de marché : un risque limité compte tenu des spécificités du modèle Icade

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e

(1) Reclassement de l’activité PNE Logement vers la Promotion Logement et de l’identification de l’activité Aménagement PNE

(1) (1)

25

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ls 2

012

Constatation en 2012 de surcoûts de travaux de

renforcement de la structure existante destinée à accueillir

l’ensemble des nouveaux éléments (logements, bureaux,

commerces et équipements publics) : impact de 7 M€

sur l’EBO et de 18 M€ sur le RO (1)

Cession à la CDC des parts d’Icade dans la société

d’aménagement SAS PNE

Icade se concentrera à l’avenir sur son rôle de promoteur

logements et tertiaire dans cette opération

► 907 logements construits par Icade dont 80% réservés à ce jour

► 27 600 m² de bureaux en copromotion avec BNP Paribas

Immobilier (investisseur de la totalité)

► 15 400 m² de surfaces d’activité acquises par RIVP

Le risque d’aménagement sur PNE est désormais cantonné. Icade se concentrera à l’avenir sur la partie promotion de cette opération

de très grande ampleur et structurante pour le territoire

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Icad

e Maîtrise des risques Opération Paris Nord-Est

(1) Avant élimination des marges internes

26

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012

Maîtrise des risques Zoom sur le pipeline 2013-2017

Des investissements à la pointe du développement durable

Total des investissements de la Foncière Tertiaire

(identifiés et engagés) ~ 541 M€

Principaux

investissements Surface Livraison

Total investissements(1)

Investissements

2013-2017 Loyers

Bruts

Taux

de rendt

Tour EQHO

HQE® Rénovation / BBC

Rénovation

BREEAM®-Very Good

79 200 m2 T2 2013 746 M€ 110 M€ c. 42 M€ 6,5%(2)

Travaux

en cours

Pré-com

en cours

Millénaire 3 HQE® / BBC /

BREEAM®-Excellent

32 000 m2 T2 2015

388 M€ 353 M€ c. 28 M€ 7,2%

Loué avec

option d’achat

au ministère

de la Justice

Projet Veolia HQE®, BREEAM®-Very

Good, RT2012, BBC

45 000 m2 T2 2016 Loué à Veolia

Environnement

Cliniques : extensions /

restructurations 90 M€ 78 M€ c. 6 M€ 7,1% Louées

Total 541 M€

Les

forc

es d

u m

odèl

e d’

Icad

e

(1) Investissement total estimé, droits et frais inclus (inclut notamment les charges foncières pour les projets sur les parcs tertiaires, les frais financiers attachés aux travaux et le cas échéant les franchises et les travaux utilisateurs) Sur les parcs tertiaires, la valeur brute des terrains et des constructions des bâtiments à détruire pour la construction des projets est intégrée au coût de revient des nouveaux projets

(2) Après prise en compte de la provision pour dépréciation d’actif de 93 M€ (à fin 2011, provision de 36 M€)

27

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Architecte : Hubert & Roy Architectes

Hauteur : 139 m

Nombre de niveaux : R+40 ; R-4

Surface : 79 200 m² SUBL

Parking : 1 100 unités

Effectifs : jusqu’à 5 922 postes de

travail (9,2 m² SUN / poste de travail)

Les

forc

es d

u m

odèl

e d’

Icad

e Maîtrise des risques

Tour EQHO

Une tour métamorphosée, une renaissance, un nouveau produit

► Nouvelle façade lumineuse, très contemporaine, avec un vrai parti pris architectural

► Modification des accès à l’immeuble et recomposition des halls

► Remplacement total des installations techniques

► Offre de restauration diversifiée et novatrice

► Services exceptionnels

► Flexibilité accrue : possibilité multi-locataires

Une forte visibilité ► En bordure du boulevard circulaire de La Défense

► Une localisation en dehors du parvis de La Défense directement connectée

avec le centre ville de Courbevoie, ses commerces, ainsi qu’avec les centres

commerciaux de La Défense

Un haut niveau d'exigence ► Une « triple peau respirante »

► Certification travaux : un ratio élevé (95%) de surfaces de bureaux en premier jour

► Haut niveau d’isolation phonique

► Certifications environnementales : HQE® Rénovation et BREEAM®-Very Good /

Label énergétique : BBC Rénovation

Une réserve importante de cash-flow pour Icade

► Impact du départ d’IBM en 2009 compensé par l’acquisition de Compagnie

la Lucette en 2010

► Loyer annuel potentiel de l'ordre de 42 M€

► Coût limité de la vacance : impact annuel maximum post livraison de 8 M€

(3 M€ constatés en 2012, soit 5 M€ additionnels en année pleine)

28

Rés

ulta

ts A

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ls 2

012

Des signatures démontrant l’attrait du territoire et permettant sa valorisation

Maîtrise des risques Parcs tertiaires : projets sécurisés

Veolia Environnement installera en 2016

son futur siège social destiné au

regroupement de plus de 2 000 personnes

► Signature en janvier 2013 d’un BEFA,

pour une implantation de 45 000 m² de bureaux

(durée du bail : 9 ans / loyer : 16,5 M€)

► En adéquation avec les dernières technologies

de respect environnemental et de performance

énergétique (certifications HQE® et BREEAM® -

Very Good)

En 2015, le ministère de la Justice

regroupera 1 600 personnes

de l’administration centrale, actuellement

répartis sur plusieurs sites parisiens

► Signature en décembre 2011 d’un protocole

d’accord avec l’Etat concernant la location avec

option d’achat du Millénaire 3 pour 32 000 m2

(durée du bail : 12 ans / loyer : 11,6 M€)

► Démarrage des travaux début 2013

► Livraison prévue en avril 2015

► Certifications HQE® et BREEAM®-Excellent

Labellisation BBC

Architecte : Cabinet KPF

Les

forc

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odèl

e d’

Icad

e

Architecte : Dietmar Feichtinger

M2 M1

M5

M6

M4 M3

SAINT

DENIS

PARIS

AUBERVILLIERS

Centre commercial

Le millénaire

29

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Millénaire 4 Ilôt E

Surface : 24 800 m²

Loyer : 8,9 M€ (350 €/m² bureaux)

Prix de revient : 117 M€ (yc mesures

d’accompagnement et foncier)

Yield to cost estimé : 7,6%

Livraison : 24 mois après décision de lancement

PC obtenu et purgé

Environnement : HQE®, BREEAM®, BBC, RT 2012

Surface : 28 300 m²

Loyer : 9,1 M€ (300 €/m² bureaux)

Prix de revient : 110 M€ (yc mesures d’accompagnement

et foncier)

Yield to cost estimé : 8,3%

Livraison prévisionnelle : 30 mois après décision

de lancement

PC obtenu et purgé

Bâtiment innovant - structure et façades en bois

Maîtrise des risques Parcs tertiaires : projets maîtrisés

Les

forc

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Icad

e

Environnement : HQE®, BREEAM®-Excellent,

BBC, RT 2012

30

Rés

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012

Maîtrise des risques Loyers potentiels

Potentiel d’évolution du loyer avant indexation (en M€) Pôle Foncière tertiaire (avant intégration de Silic)

382 404

463

(13)

+ 12

+ 17 + 6

+ 21

+ 42

(22)

+ 18

Un potentiel de croissance des loyers de l’ordre de 20% à l’horizon 4 ou 5 ans

Les

forc

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e d’

Icad

e

Loyer IFRS 2012

Cession non stratégique

(sous promesse)

Millénaire 3 (liv. 2015)

Projet Veolia (liv. 2016)

Cliniques : extensions,

retructurations

Loyer sécurisé

Loyer potentiel (vacance sur exploitation)

EQHO (liv. 2013)

Cessions du solde du

patrimoine non stratégique

Autres projets identifiés non lancés (PDM4,

Ilôt E)

Loyer potentiel




4 Annexes

Millénaire 3 et 4 (Paris 19ème)

32

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Pôle Foncière Compte de résultat

Une croissance significative des revenus locatifs du pôle Foncière liée à la poursuite de la tertiarisation du patrimoine

(1) Transfert au 1er janvier 2012 des actifs de l’activité Santé non détenus par Icade Santé (principalement l’immeuble de Levallois loué au ministère de l’Intérieur) vers l’activité Bureaux France

Dans un souci d’homogénéité, les chiffres du 31 décembre 2011 ont été ajustés pour tenir compte de cette nouvelle classification

(2) Après élimination des intragroupes métier

Bureaux

France (1)

Parcs tertiaires Total

Stratégique Centres

Commerciaux Santé (1) Total

Alternatif

Patrimoine Non

Stratégique Total (2)

2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012

Revenus

locatifs 118 127 96 95 214 221 22 25 62 91 84 116 64 59 362 397

Loyers

nets 106 118 88 81 194 199 19 22 61 91 80 112 42 42 317 354

MARGE

LOCATIVE

90% 93% 91% 86% 91% 90% 85% 87% 99% 99% 95% 96% 66% 72% 88% 89% (Loyers Nets /

Revenus

Locatifs)

EBO 96 107 82 73 179 180 17 20 56 85 73 106 36 38 288 323

Résultat

opérationnel 50 16 44 40 94 56 5 6 29 43 34 49 48 33 176 138

Rés

ulta

ts fi

nanc

iers

En M€

33

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Logement (1) Tertiaire (1) Aménagement

PNE (1) TOTAL (2)

Variation

(%)

2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012

Chiffre d’Affaires 741 670 364 409 10 16 1 106 1 071 -3%

Excédent Brut Opérationnel 56 52 25 20 1 - 7 82 69 -16%

Taux de Marge (EBO / CA) 7,5% 7,7% 6,9% 4,8% 11,0% -45,4% 7,4% 6,4% -1pt

Résultat Opérationnel 51 46 30 21 -4 -18 77 52 -33%

Pôle Promotion Compte de résultat

Une baisse limitée du chiffre d’affaires du pôle Promotion dans un contexte défavorable et un maintien des marges,

notamment de l’activité Promotion Logement

(1) Y compris intragroupes métier

(2) Après élimination des intragroupes métier

Rés

ulta

ts fi

nanc

iers

En M€

34

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Pôle Services Compte de résultat

Un périmètre désormais rationalisé

Property management

Conseil et Solutions TOTAL Variation

(%)

Activités cédées

(en 2011 et 2012) ou

en cours de cession

2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012

Chiffre d’Affaires 34 33 18 15 52 48 - 7% 58 15

Excédent Brut Opérationnel

4 4 3 2 7 5 - 19% 4 0

Taux de Marge (EBO / CA) 10,7% 10,7% 16,2% 11,5% 12,5% 11,0% -1,5pts 7,6% -0,6%

Résultat Opérationnel 3 3 2 1 6 4 - 30% 4 -1

Rés

ulta

ts fi

nanc

iers

En M€

35

Rés

ulta

ts A

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ls 2

012

Passage du Résultat Opérationnel au Résultat Net Part du Groupe

Pô

le F

on

cièr

e Te

rtia

ire

2011 2012 Variation

%

Résultat Opérationnel pôle Foncière 176 138 -21%

Résultat Opérationnel pôle Promotion 77 52 -33%

Résultat Opérationnel pôle Services 9 3 -64%

RO Icade holding et intragroupe -24 8 NS

Résultat Opérationnel Icade (RO) 238 201 -16%

Résultat financier -97 -102 +4%

- Charge d’impôt -44 -37 -16%

Résultat Net 98 62 -37%

- Part des minoritaires dans le résultat -5 -9 +78%

Résultat Net Part du Groupe (RNPG) 93 53 -43%

Rés

ulta

ts fi

nanc

iers

En M€

36

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Evolution du cash-flow net courant

Un cash-flow net courant en hausse de 13%, principalement lié à la bonne performance du pôle Foncière

223,5 251,4

+36,0

-10,7 -5,7

+11,7

-3,9

+0,5

CFNC 2011 EBO Pôle Foncière EBO PôlePromotion (yc

retrait. SAS PNE)

EBO Pôle Services Frais de siège,intragroupes et

autres

Résultat financiercourant

IS courant CFNC 2012

4,32€ / action

4,86€ / action

Rés

ulta

ts fi

nanc

iers

En M€

37

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Valorisation du patrimoine Evolution du patrimoine total

Poursuite du désengagement du patrimoine non stratégique

En M€ (hors droits)

(1) Immeubles valorisés à leur valeur d’expertise

2 567 2 557 2 426

1 542 1 576 1 570

437 440 442

1 317 1 375 1 725

864 809 687

Décembre 2011 Juin 2012 Décembre 2012

Parcs tertiaires Commerces et Centres commerciaux Bureaux France

Santé Patrimoine Non Stratégique

6 850(1)

+1,4%

6 727(1) +0,4%

6 757(1)

Stratégique

et Alternatif

90%

Stratégique

et Alternatif

88%

Stratégique

et Alternatif

87%

Rés

ulta

ts fi

nanc

iers

38

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Valorisation du patrimoine du pôle Foncière Tertiaire Rationalisation de l’évolution

Une variation de - 1,6% de la valeur à périmètre constant du patrimoine du pôle Foncière Tertiaire

2 567 2 426

1 542 1 570

437 442

1 317 1 725

552 430

-194 -66

+214 +324

-12 -88

Déc 2011 CessionsPatrimoineStratégique

CessionsPatrimoine Non

Stratégique

Investissements AcquisitionsSanté

Effet taux Effet businessplan

Déc 2012

6 415

6 593

- 1,6% à périmètre constant

Variation de valeur à

périmètre constant :

- 100 M€

Parcs tertiaires Commerces et Centres commerciaux Bureaux France

Santé Patrimoine Non Stratégique (Bureaux Allemagne et Entrepôts)

Stratégique

et Alternatif

91%

Stratégique

et Alternatif

93%

Rés

ulta

ts fi

nanc

iers

En M€ (hors droits)

39

Rés

ulta

ts A

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ls 2

012

Valorisation du patrimoine du pôle Foncière Tertiaire Evolution à périmètre constant

Des évolutions de taux de rendement très contrastées

d’une classe d’actifs à l’autre

(1) Impact de la révision des taux de rendement et des taux d'actualisation retenus par les experts immobiliers sur la valeur

(2) Impact de la revue des hypothèses des business plans des immeubles sur la valeur (e.g. indice de révision des loyers, renégociation des baux, révision de la valeur locative de marché, évolution de la vacance,

évolution des plans de travaux et des charges non refacturables...)

(3) Loyers annualisés nets des surfaces louées additionnés aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché rapportés à la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables

Valeurs d'expertise (hors droits)

à périmètre constant

Taux de rendement

(hors droits) (3)

31/12/12 Premier

semestre 1 an

dont effet

taux (1)

dont effet

business

plan (2)

31/12/12 6 mois 1 an

Bureaux France 2 426 + 0,3% - 2,2% + 0,8% - 3,0% 6,7% - 13 pb - 6 pb

Parcs Tertiaires 1 570 + 0,3% - 1,5% + 0,3% - 1,8% 7,8% + 7 pb + 24 pb

Total Stratégique 3 996 + 0,3% - 1,9% + 0,6% - 2,5% 7,2% - 3 pb + 8 pb

Centres Commerciaux 442 + 0,7% + 0,6% - 0,2% + 0,9% 6,2% + 2 pb + 7 pb

Santé 1 725 + 2,5% + 2,6% + 0,3% + 2,3% 6,9% + 20 pb + 8 pb

Total Alternatif 2 167 + 2,0% + 2,1% + 0,2% + 1,9% 6,7% + 18 pb + 11 pb

Patrimoine Non

Stratégique 430 - 4,1% - 12,8% - 8,0% - 4,8% 10,5% + 103 pb + 153 pb

Total 6 593 + 0,4% - 1,6% - 0,2% - 1,4% 7,2% + 4 pb + 12 pb

Rés

ulta

ts fi

nanc

iers

40

Rés

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ts A

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ls 2

012

Rationalisation de la variation de l’ANR EPRA triple net

Une variation de - 3,6% de l’ANR EPRA triple net par action

83,7

80,7

- 3,7

+ 1,0

- 0,2 - 0,6

+ 0,9

- 0,3 - 0,1

Déc 2011 Dividende 2012 Résultat

consolidé Variation

de la plus-value

sur le patrimoine

Variation

de la plus-value

sur les sociétés

de promotion

et de services (1)

Variation

de la juste

valeur des

instruments

dérivés (2)

Autres Déc 2012

(1) La méthode de valorisation retenue repose essentiellement sur une actualisation des flux de trésorerie (DCF) sur la période du business plan de chaque société, assortie d’une valeur terminale fondée sur un cash-flow

normatif croissant à l’infini. Parmi les paramètres financiers retenus, le coût moyen pondéré du capital, stable par rapport à l’évaluation réalisée à fin 2011, est compris entre 8,95% et 13,06% pour les sociétés de promotion

et entre 8,35% et 10,89% pour les sociétés de services. La valeur d’entreprise des sociétés de promotion et services est en baisse de 1%. Après déduction de l’endettement net, la valeur des fonds propres des sociétés

de promotion et services s’établit à 426,7 M€ contre 426,6 M€ au 31 décembre 2011

(2) Variation de la juste valeur des instruments dérivés et de la dette à taux fixe

Impact

de l’ouverture

du capital

d’Icade Santé

Rés

ulta

ts fi

nanc

iers

En €/action

41

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Structure d’endettement au 31 décembre 2012

Un LTV stable par rapport au 31 décembre 2011

Un ICR à 3,52x contre RO (hors amortissements) et 3,58x contre EBO

Une durée de vie moyenne de la dette plus longue et un coût moyen moindre

Une couverture de la dette à plus de 90% par des instruments adaptés

Aucun enjeu de covenant

31/12/12 31/12/11

LTV (Loan To Value) 39,8% / 38,4% (1) 40,0% / 36,3% (3)

Endettement net (M€) 2 725 2 691

Durée moyenne de la dette 4,3 ans (2) 3,8 ans

Coût moyen 3,83% (Euribor 3 mois moyen 2012 : 0,57 %)

4,08% (Euribor 3 mois moyen 2011 : 1,39 %)

Couverture (durée de vie moyenne des couvertures : 2,9 ans)

91% 87%

(1) 38,4% corrigé des actifs sous promesse

(2) Après prise en compte du financement hypothécaire adossé au parc du Pont de Flandre signé en décembre 2012 avec une mise à disposition des fonds en janvier 2013

(3) 36,3% corrigé de l’augmentation de capital d’Icade Santé début 2012

Rés

ulta

ts fi

nanc

iers

42

Rés

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ts A

nnue

ls 2

012

Echéancier de la dette tirée en M€ (1)

431

635

463 364

575

129 45 43

295

0

100

200

300

400

500

600

700

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 et+

(1) Hors dette rattachée à des participations, découverts bancaires y compris remboursement du prêt intragroupe Silic

Dette par nature

1,75 Md€ de financements signés en 2012 par le biais de solutions innovantes telles que la mise

en place d’un crédit Forward Start ou encore d’un financement hypothécaire adossé à un parc tertiaire

Une anticipation des besoins, une volonté de diversification et de lissage de l’échéancier

Une dette essentiellement affectée à l’activité du pôle Foncière

Des lignes disponibles en accroissement (895 M€) correspondant à 26,4% de la dette brute

Une maitrise du risque de liquidité

Une structure financière toujours solide

Structure d’endettement au 31 décembre 2012 R

ésul

tats

fina

ncie

rs

Crédit hypothécaire 11,4%

Locations-financement 4,2%

Emprunts corporate

79,4%

Découverts bancaires 2,0%

Autres dettes 0,2%

USPP 2,8%

Clinique du Parc (Castelnau-Le-Lez, 34)




4 Annexes

S o m m a i r e

44

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Icade Santé Poursuite de la croissance

Autres

investisseurs

37%

Icade

63%

En M€ 31/12/2011 30/06/2012 31/12/2012

Loyers nets 61,0 42,5 90,5

EBO 55,9 40,2 85,4

RO 29,0 19,8 43,3

Cash-flow net courant 38,7 29,7 66,6

Valeur du patrimoine 1 317,0 1 374,9 1 724,5

Dette financière nette 749,9 502,5 683,9

ANR 554,2 848,8 1 032,3

LTV 56,9% 36,5% 39,7%

Créée en 2007, Icade Santé détient

55 établissements de santé valorisés à 1,7 Md€

au 31/12/2012

Son patrimoine est composé essentiellement

de MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique)

et quelques SSR (Soins de Suite et Réadaptation)

et établissements psychiatriques

Détenue à 100% par Icade jusqu’en 2011, son capital

a été ouvert à des investisseurs institutionnels début

et fin 2012 (dont les principaux sont Crédit Agricole

Assurances, BNP Paribas Cardif et le Groupe Macif)

pour accompagner sa croissance, ramenant la

participation d’Icade à 63% au 31/12/2012 (détention

moyenne sur 2012 : 72%)

L’objectif d’Icade est de conserver la majorité

du capital et d’assurer la gestion

Chiffres clés

Structure du capital d’Icade Santé

Opp

ortu

nité

s et

ato

uts

45

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Générale de Santé

27%

Vedici 31%

Harpin 6%

3H 5%

C2S 2%

Icade Santé Répartition du patrimoine

* MCO : Médecine Chirurgie Obstétrique ** SSR : Soins de Suite et Réadaptation *** ESM : Etablissement de Santé Mentale

Patrimoine Icade Santé – 31 décembre 2012

Un des atouts d’Icade Santé vis-à-vis d’investisseurs est la diversification de son portefeuille géographiquement

et par exploitant diluant ainsi les risques

Répartition par exploitant en %

de valeur du portefeuille

44 Cliniques MCO* acquises

11 Centres SSR** et ESM*** acquis

Nancy

Clermont-Ferrand

Brest

Les Sables d’Olonne

La Roche sur Yon

Poitiers

Toulouse / Muret

Agen

Aire sur l’Adour

Pau

St Etienne

Orléans

Chartres

Laval

Roanne

Arras

Nantes

Villeneuve d’Ascq

Bordeaux

Saintes

Niort

Toulon

Valenciennes

Vendôme

Bergerac

Montauban

Montpellier

Angoulême

Limoges

Dunkerque

Soissons (ESM)

Le Mans

Brive

Nancy

Clermont-Ferrand

Trappes

Le Chesnay

Champigny/Marne

Nogent/Marne

Le Bourget

Bry/Marne

Drancy

Charenton

Vitry/ Seine

Médi-

Partenaires

26%

Clinipôle

3%

Opp

ortu

nité

s et

ato

uts

46

Rés

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ts A

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ls 2

012

Opération de rapprochement avec Silic Rationnel de l’opération

Une logique industrielle forte

► Création de la première foncière sur le segment bureaux, leader incontesté sur les parcs tertiaires

► Un acteur incontournable du Grand Paris et une complémentarité des sites géographiques

► Une offre commerciale renforcée vis-à-vis des grands utilisateurs

► Des business models similaires de « foncière-développeur »

► Complémentarité des deux équipes et proximité des cultures facilitant l’intégration et l’échange des savoir-faire

► Un pipeline maîtrisé et des perspectives de création de valeur avec près de 2 millions de m² de réserves constructibles

Une opération en ligne avec les objectifs financiers d’Icade

► Une opération en titres préservant la structure financière de l’ensemble combiné

► Une parité d’échange en ligne avec les parités d’ANR

► Une opération immédiatement relutive en cash-flow

Un statut boursier renforcé

► Positionnement unique au sein du secteur coté

► Augmentation de flottant

► Soutien de deux grands actionnaires avec une vision long terme, la CDC demeurant l’actionnaire de contrôle

Opp

ortu

nité

s et

ato

uts

47

Rés

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ts A

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ls 2

012

Opération de rapprochement avec Silic Évolution du profil d’Icade

Le rapprochement avec Silic, une nouvelle étape

dans la fonciarisation et la tertiarisation d’Icade

(1) Données Silic au 30 juin 2012

Icade au 31 décembre 2012

Rapprochement avec

Silic Combinaison

Icade + Silic (1)

Taille totale du patrimoine (HD) 6,8 Md€ 10,2 Md€

dont Bureaux France et Parcs Tertiaires 4,0 Md€ 58% 7,4 Md€ 72%

Loyers courants annualisés 397 M€ 577 M€

Poids du pôle Foncière dans l’EBO 2012 84% 88%

Poids du pôle Foncière dans l’ANR 2012 93% 95%

Opp

ortu

nité

s et

ato

uts

48

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Opération de rapprochement avec Silic Calendrier de la transaction

Compte tenu des recours, la suite du calendrier dépendra de la décision

de la Cour d'Appel de Paris, attendue dans le courant du 1er semestre 2013.

L'offre reste ouverte jusqu'à nouvel avis

Création

d’une holding

(« HoldCo ») détenue

par la Caisse des

Dépôts (la « CDC »)

à laquelle la CDC

a apporté la totalité

de sa participation

dans Icade

Apport de 6,5% du

capital de Silic par

Groupama à HoldCo

30 décembre

2011

Autorisation

de l’Autorité

de la

Concurrence

13 février

2012

Réalisation de

l’apport du

solde des titres

Silic détenus

par Groupama

à HoldCo

16 février

2012

Dépôt d’une

offre publique

par Icade sur

Silic avec

engagement

d’apport à

l’offre

par HoldCo

de la totalité

de sa

participation

de 44% du

capital de Silic

13 mars

2012

Offre déclarée

conforme

par l’AMF

24 avril

2012

Décision

de prorogation

de l'AMF

15 mai

2012

Plaidoiries

de la Cour

d'Appel de

Paris sur le

recours en

annulation à

l'encontre

de la décision

de conformité

de l'AMF

21 mars

2013

Décision

de la Cour

d'Appel

de Paris

Fin du premier

semestre 2013

Opp

ortu

nité

s et

ato

uts

49

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Perspectives

Matérialisation des axes d'amélioration assurant la poursuite de la croissance du cash-flow net courant sur le moyen terme

► Commercialisation du patrimoine existant

► Développement des projets majeurs sécurisés en 2011 et 2012

► Maîtrise du pipeline : lancement de nouvelles opérations créatrices de valeur en fonction

de la demande

► Sécurisation de la contribution positive du pôle Promotion

► Réduction du coût de la dette grâce à la politique de diversification

Finalisation du rapprochement avec Silic, relutif en cash-flow

Evolution du dividende au même rythme que celle du cash-flow net courant

Maintien du LTV autour de 40%

Proposition de distribuer un dividende d’un montant de 3,64 € par action

► Hausse de 9% par rapport à la part récurrente du dividende 2012

► Rendement de 5,3% sur la base du cours de bourse au 19 février 2013

Opp

ortu

nité

s et

ato

uts




4 Annexes

51

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Engagements en immobilier d’entreprise

en France par semestre (1)

0

5

10

15

20

25

30

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

S1 S2

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

Taux de rendement "prime" bureaux Paris QCA

OAT TEC 10

Euribor 3 mois

4,25 %

0,19%

2,06 %

14,5 Md€

(en Md€)

Le marché de l'immobilier d'entreprise en France A

nnex

es

(1) Source : CBRE Richard Ellis

(2) Source : Banque de France

Evolution comparée des taux

(en fin de période) (2)

31/12

2010

31/12

2011

31/12

2012

Paris Centre Ouest 5,6% 4,9% 5,2%

Paris Sud 5,9% 4,2% 3,6%

Paris Nord Est 3,4% 3,3% 3,5%

Moyenne Paris 5,3% 4,4% 4,4%

La Défense 6,0% 7,0% 6,6%

Croissant de l'Ouest 9,9% 10,4% 10,8%

Première Périphérie Nord 9,1% 11,7% 10,5%

Première Périphérie Est 8,4% 7,9% 7,6%

Première Couronne Sud 8,6% 7,3% 7,8%

Deuxième Couronne 6,3% 6,0% 5,6%

Total Ile-de-France 6,8% 6,6% 6,5%

Evolution des taux de vacance

en Ile-de-France (1)

Evolution des valeurs locatives

en Ile-de-France sur la période 2000-2012 (1)

771 €

441 €

295 €

200 €

400 €

600 €

800 €

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

« Prime » Paris Centre Ouest « Prime » La Défense Moyenne Ile-de-France

En € courants HT HC / m²/an

52

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

La construction en berne. Entre décembre 2011 et novembre 2012

les mises en chantiers à 360 000 unités accusent un repli de 11,3%

Les 62 600 ventes et réservations enregistrées au cours des 9

premiers mois de l’année témoignent d’une baisse conséquente de

l’activité de 16% par rapport à la même période en 2011

La spirale de la baisse des volumes s'explique par l'effet conjugué de :

► la forte réduction de l'avantage fiscal accordé à l'investissement locatif

► l'attentisme des ménages dans un contexte économique incertain

► la diminution significative de l'aide à l'accession sociale due à la réforme

du PTZ+ fin 2011

► du durcissement des critères d'octroi du crédit aux acquéreurs, dont les

taux restent bas (fixés en moyenne à 3,31% en novembre d'après

l'Observatoire du Crédit Logement) mais pour lesquels les conditions

restent restrictives (taux d’effort exigé en hausse et durée moyenne plus

courte)

► la pression persistante sur les prix et les perspectives de plafonnement

des loyers conduisant à un rendement locatif moins intéressant pour les

investisseurs

La fin du dispositif Scellier en 2013, remplacé par le « Duflot » devrait

permettre un recentrage sur des produits plus sociaux, à loyer

plafonné et au rendement sans doute plus faible, en contrepartie d’un

avantage fiscal important mais plafonné. La loi Duflot, en vigueur

depuis le 1er janvier 2013, reprend l’objectif instauré par la loi Scellier,

pallier la pénurie par la construction de logements neufs

En raison de la hausse de l’offre commerciale et de la baisse des

ventes, le délai moyen d’écoulement (ratio : stocks/ventes), pour la

France métropolitaine, passe à 13 mois au 3ème trimestre 2012

Le marché de la promotion logement en France

Mises en chantier et permis de construire

en France entière*

(1) Sources : MEEDDAT/SESP, SOeS, FPI, CBRE, CF

(1)

(1) L’offre commerciale est constituée de logements en cours de construction, en projet et achevés

(en nbre de logements)

(filière promoteurs, programmes d’au moins 5 logts)

(en nbre de logements)

548 456

397 454

535 514 435

369 333 346

421 360

0

200 000

400 000

600 000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Permis de construire Mises en chantier

0

50 000

100 000

150 000

200 000

2T00 2T01 2T02 2T03 2T04 2T05 2T06 2T07 2T08 2T09 2T10 2T11 2T12

Mises en vente Ventes Offre commerciale

0

50 000

100 000

150 000

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12(p)

Ventes à investisseurs Ventes en accession

(filière promoteurs, programmes d’au moins 5 logts, cumul des 12 mois)

Mises en vente, ventes et encours de logements

neufs en France (1)

Volume de ventes de logements*

Ann

exes

53

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

0 2 4 6 8 10 12 14

Répartition du patrimoine par portefeuille

Potentiel de création de valeur Stratégique

Santé : portefeuille de cliniques créé en moins

de 5 ans, avec des durées initiales de baux

de 12 ans, générateur de cash-flows immédiats

et pérennes.

Centres commerciaux : actifs développés

en partenariat avec le pôle Promotion.

3 grands principes :

- Optimisation, rotation (ventes d’actifs matures),

- Rationalisation (ventes d’actifs de taille modeste

ou détenus en copropriété),

- Tertiarisation (cession d’actifs qui n’appartiennent

plus au cœur de métier).

Arbitrage

Alternatif

Sécurité des cash-flows (durée moyenne ferme des baux / années)

Bureaux France : patrimoine de qualité,

avec une durée moyenne des baux de 5 ans,

générateur de cash-flows sécurisés.

Parcs tertiaires : fort potentiel de développement

organique (1 million de m² de réserves foncières),

générateurs de cash-flows futurs

et d’une importante création de valeur.

Ann

exes

La stratégie d’Icade est de constituer et développer des portefeuilles d’actifs complémentaires, avec un

potentiel de création de valeur à moyen terme important, sur les segments où Icade bénéficie déjà d’un

leadership et où les cash-flows sont sécurisés

Une stratégie de croissance affirmée par des choix d’allocation d’actifs et de désinvestissement progressif

des segments qui ne constituent pas des actifs cibles, tels que les bureaux en Allemagne, les plates-

formes logistiques et le logement

Bureaux

Allemagne

233 M€

Entrepôts

197 M€

Logements

257 M€

Santé

1 725 M€

Centres commerciaux

442 M€ Bureaux France

2 426 M€

Parcs

tertiaires

1 570 M€

54

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Principales caractéristiques du patrimoine

(1) Y compris réserves foncière et projets en développement pour 725 M€ (2) Transfert au 1er janvier 2012 des actifs de l’activité Santé non détenus par Icade Santé (principalement l’immeuble de Levallois loué au ministère de l’Intérieur) vers l’activité Bureaux France

Données au 31 décembre 2012 (2)

Valeur du

patrimoine

HD (1) (M€)

Surfaces

louables (m²)

Surfaces

louées (m²)

Taux

d’occupation

financier (%)

Loyers

IFRS

annualisés (M€)

Durée

résiduelle

ferme

des baux (années)

Rendement

net

(hors droits) (%)

Bureaux France 2 426 308 249 287 292 94,0% 111,6 5,6 6,7%

Parcs tertiaires 1 570 475 378 439 384 91,0% 96,3 4,2 7,8%

Centres commerciaux 442 211 346 209 287 97,2% 24,3 4,7 6,2%

Santé 1 725 780 327 780 327 100,0% 115,5 9,6 6,9%

Entrepôts 197 561 987 507 230 90,4% 21,7 4,8 12,5%

Bureaux Allemagne 233 99 473 84 958 90,1% 12,9 7,5 8,3%

TOTAL FONCIERE TERTIAIRE 6 593 2 436 759 2 308 478 94,8% 382,3 6,4 7,2%

Ann

exes

55

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Pipeline 2013-2016 Synthèse des flux d’investissements

57 51 26

2013 2014 2015 2016

198 149 135

59

2013 2014 2015 2016

En M€

Total : 541 M€

Parcs tertiaires

353 M€

Bureaux

110 M€

Santé 78 M€

66

23 21

2013 2014 2015 2016

46 43 71 59

2013 2014 2015 2016

Répartition par année et par classe d’actif Répartition par principaux projets

Millénaire 3

Cliniques

Tour EQHO

Par

cs t

erti

aire

s S

anté

B

ure

aux

29 32 17

2013 2014 2015 2016

Projet Veolia

Ann

exes

56

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Parc du

Mauvin

Parc des

Portes de Paris

Parc du

Pont de Flandre

Parc du

Millénaire (y.c.

Millénaire 5 & 6)

Total Parcs

Tertiaires

Surfaces (bureaux + locaux d’activités)

22 000 m2 322 500 m2 90 500 m2

75 600 m2

510 600 m2

Valorisation HD 26 M€ 669 M€ 400 M€ 324 M€ 1 419 M€

(hors réserves foncières et

développement)

Valorisation / m2 1 621 €/m² 2 130 €/m² 4 417 €/m² 4 853 €/m² 2 911 €/m²

Taux de rendement 8,3 % 8,7 % 7,3 % 6,7 % 7,8 %

Loyers moyens / m2 162 €/m² 178 €/m² 308 €/m² 328 €/m² 223 €/m²

Taux d’occupation 92% 92% 86% 97% 91%

Principaux locataires

TGI

Caractéristiques des parcs tertiaires d’Icade A

nnex

es

http://www.orthez-citadine.fr/upload/adherents/Alain-Afflelou/logo_Afflelou.png

57

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Localisation des actifs Icade + Silic A

nnex

es

>100 M€

50 à 100 M€

0 à 50 M€

Parcs tertiaires Silic

Bureaux Icade

Parcs tertiaires Icade

Cergy

Evry

Courcouronnes

Roissy / Paris Nord

Villebon-Courtabœuf

Orly

Rungis

Maisons-Alfort

Villejuif

Issy-les-Moulineaux

Boulogne-Billancourt

St-Denis

19

Aubervilliers

15

8 Paris

Rueil-Malmaison Neuilly

Nanterre

Puteaux

58

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

(1) Sur la base d’un nombre d’actions non dilué et hors autocontrôle de 17,4m actions Silic et de 51,6m d’actions Icade (estimé au 31/12/2011)

(2) Sur la base d’un nombre d’actions dilué et hors autocontrôle de 73,5m actions Icade post opération

(3) Scénario d’un apport à 100% à l’offre

Réalisation des apports à Holdco (1) (fin février 2012)

OPE sur Silic (2) (3)

(courant 2013)

CDC

HoldCo Autres

ICADE SILIC

56%

Autres

44%

Groupama

& Caisses

44% 56%

75% 25%

CDC

HoldCo

ICADE

Autres

48%

Groupama

& Caisses

52%

SILIC

100%

75% 25%

La CDC demeure

l’actionnaire de contrôle

d’Icade

Opération de rapprochement entre Icade et Silic Structuration de l’opération

Ann

exes

59

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Opération de rapprochement entre Icade et Silic Patrimoine tertiaire du nouvel ensemble au 31 décembre 2012

Un patrimoine tertiaire de 9,9 Md€, situé à 80% en Île-de-France

Parcs tertiaires

24%

Bureaux France

37%

Autres actifs

tertiaires

39%

6,6 Md€

61%

Paris

16%

Croissant Ouest

15%

Autres

31%

6,6 Md€

69%

La Défense

11%

1ère et 2ème couronne

27%

Réserves foncières

6%

Parc tertiaires

(Immeubles

en exploitation)

93%

Immeubles

en développement

1%

3,3 Md€

100%

Paris Nord St Denis

14%

3,3 Md€

100%

Nanterre / A86

42%

Orly-Rungis

36%

Autres Paris / IDF

8%

Parcs tertiaires

50%

Bureaux France

24%

Autres actifs

tertiaires

26%

9,9 Md€

Paris

11%

Croissant

Ouest

24% Autres

21% 9,9 Md€

La Défense

7%

1ère et 2ème couronne

37%

(1) Valeurs hors droits au 31 décembre 2012, hors logements

(2) Valeurs hors droits au 30 juin 2012

Icade + Silic Silic (2) Icade (1)

Ann

exes

60

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Chiffres clés Icade

En M€ 31/12/11 31/12/12 %

Chiffre d’Affaires 1 492 1 499 + 0,5%

Excédent Brut

Opérationnel 355 384 + 8,2%

Résultat de Cession 64 81 + 26,7%

Résultat Opérationnel 238 201 - 15,6%

Résultat Financier -97 -102 + 4,5%

Résultat Net Part du Groupe

93 53 - 43,3%

Cash-Flow Net Courant

CFNC par action (1)

223

4,32 €

251

4,86 €

+ 12,5%

+ 12,4%

En M€ 31/12/11 30/06/12 31/12/12

Dette financière nette 2 691 2 667 2 725

Valeur expertise 6 727 6 757 6 850

Loan to Value (LTV) 40,0% 39,5% 39,8%

Actif Net Réévalué (ANR) EPRA triple net

4 313 4 189 4 190

Actif Net Réévalué (ANR) EPRA triple net par action (2)

83,7 € 80,8 € 80,7 €

Dividende (par action)

dont récurrent

dont exceptionnel

3,72 €

3,35 €

0,37 €

3,64 €

3,64 €

0,00 €

(1) Nombre moyen d’actions dilué retraité des actions auto-détenues de 51 695 635 pour 2011, et de 51 795 086 pour 2012

(2) Nombre d’actions dilué retraité des actions auto-détenues et des instruments dilutifs de 51 551 923 au 31 décembre 2011, 51 833 763 au 30 juin 2012 et 51 943 243 au 31 décembre 2012

Ann

exes

61

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Evolution des revenus locatifs

Evolution des Revenus Locatifs entre 2009 et 2012 (en M€)

419 389

362 397

+3 -33

+8 -35

+8 +27

2009 Evolution à PC Evolution liéeaux

Acquisitions,Cessions





2012

+0,8% à pc +2,0% à pc +2,1% à pc

Ann

exes

62

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

En M€ 2011 2012 %

Excédent Brut Opérationnel Courant (1) 355 387 + 8,8%

Résultat Financier Courant - 97 - 101 + 4,0%

Impôt sur les sociétés (2) - 44 -37 - 15,7%

Impôt sur dotation amortissement contrats clientèle et dotation nette de reprise des provisions foncier – pôle Promotion

0 - 1 NS

Impôt sur plus-values de cession 9 2 NS

Exit tax 0 2 NS

IS Courant - 35 - 34 - 1,4%

Cash-Flow Net Courant 223 251 + 12,5%

Rationalisation du cash-flow net courant 2011 – 2012

(1) Retraité de l’EBO de SAS PNE considéré en non-courant (post élimination des marges internes réalisées au sein du pôle Promotion)

(2) L'impôt sur les sociétés résulte d'une part des activités pôles Promotion et Services et d'autre part de l'activité "holding" d'Icade

Ann

exes

63

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Actif Net Réévalué EPRA triple net

- 14 - 13 -14

2 720 2 646 2 637

1 505 1 523 1 496

102 33 71

Déc 2011 Juin 2012 Déc 2012

4 189 Soit 80,8 € / action

4 313 Soit 83,7 € / action

En M€

- 3,4%

PV latentes de Promotion / Services

Capitaux propres (+JV de la dette et impact de la dilution)

PV latentes sur actifs immos, nettes de droits

Fiscalité sur actifs et sociétés immobilières

4 190 Soit 80,7 € / action - 0,2%

Ann

exes

64

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

31/12/12 30/06/12

Variation semestrielle

en (%) 31/12/11

Variation annuelle en (%)

ANR EPRA triple net

en part du groupe (en M€) 4 190 4 189 - 4 313 - 2,8%

Nombre d'actions

totalement dilué 51 943 243 51 833 763 51 551 923

ANR EPRA simple net

par action (en part du groupe en €) 84,7 84,9 - 0,2% 87,5 - 3,1%

ANR EPRA triple net par action (en part du groupe en €)

80,7 80,8 - 0,2% 83,7 - 3,6%

Actif Net Réévalué EPRA A

nnex

es

65

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Taux de rendement (1) Hors droits

6,8

% 7,7

%

6,7

%

6,9

%

10,6

%

6,9

%

7,3

%

6,8

%

7,6

%

6,5

%

6,8

%

10,7

%

7,8

%

7,2

%

6,8

%

7,6

%

6,1

%

6,8

%

10,4

%

7,5

%

7,1

%

6,9

%

7,8

%

6,2

%

6,7

%

10,9

%

8,0

%

7,2

% 6,7%

7,8%

6,2%

6,9%

12,5%

8,3%

7,2%

Bureaux France Parcs Tertiaires CentresCommerciaux

Santé Entrepôts Bureaux Allemagne Total FoncièreTertiaire

31/12/2010 30/06/2011 31/12/2011 30/06/2012 31/12/2012

(1) Loyers annualisés nets des surfaces louées additionnés aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché

rapportés à la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables

Ann

exes

66

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Evolution du CA et de l'EBO

(88) (34)

110 63

1 106 1 071

364 400

2011 2012

1 492 1 499

+ 10%

- 3%

7%

24%

74%

4%

27%

71%

-2% -6% (24) (13)

11 5

82 69

287 323

2011 2012

355 384 + 8%

+ 13%

- 16%

81%

3%

84%

1% - 3% - 7%

Excédent Brut Opérationnel Chiffre d’Affaires

Foncière Promotion Services Autres (1)

(1) Icade SA et Intra-groupe inter-métier

23% 18%

En M€

Ann

exes

67

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Décomposition par métier des capitaux engagés

Valeur du patrimoine immobilier hors droits

Valeur d’entreprise des sociétés de promotion

Valeur d’entreprise des sociétés de services

68,5 M€

1,0%

406,7 M€

5,6%

6 727,3 M€

93,4%

40,6 M€

0,5%

429,8 M€

5,9%

6 849,7 M€

93,6%

Ann

exes

Décembre 2011 Décembre 2012

68

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Fonctions Supports

2011 2012

(en M€) Foncière Promotion Services Intra-

groupe Holding ICADE Foncière Promotion Services

Intra-groupe

Holding ICADE

Chiffres d’affaires 364 1 106 110 -89 0 1 492 400 1 071 63 -40 6 1 499

Charges opérationnelles

-55 -979 -84 68 - -1 051 -58 -957 -44 33 -2 -1 027

Fonctions supports Charges Récurrentes

-22 -45 -16 - -2 -85 -19 -45 -14 - -5 -83

Fonctions supports Charges nettes de produits Non Récurrents

1 -1 - - -1 -1 0 - - - -5 -5

EBO 288 82 10 -21 -4 355 323 69 5 -7 -6 384

Charges d’amortissements & Charges et reprises liées aux pertes de valeur

-164 -13 -1 1 -4 -181 -245 -17 -2 2 -3 -264

Résultat sur cessions 52 8 - 3 - 64 59 - - 1 21 81

Résultat Opérationnel 176 77 9 -17 -7 238 138 52 3 -4 12 201

Ann

exes

69

Rés

ulta

ts A

nnue

ls 2

012

Répartition du dividende 2012

1,96 € par action prélevé sur le secteur exonéré (SIIC) et correspondant aux obligations

de distribution

► Distribution non soumise à la contribution additionnelle de 3%

► Distribution soumise à la retenue à la source de 15% lorsqu’elle est versée à un OPC français

ou étranger

1,44 € par action prélevé sur le secteur exonéré (SIIC) au-delà des obligations de distribution

► Distribution soumise à la contribution additionnelle de 3%

► Distribution soumise à la retenue à la source de 15% lorsqu’elle est versée à un OPC français

ou étranger

0,24 € par action prélevé sur le secteur taxable (non SIIC)

► Distribution soumise à la contribution additionnelle de 3%

► Distribution non soumise à la retenue à la source de 15%

La retenue à la source de 30% qui était jusqu’à présent prélevée sur les dividendes versés

à des OPCVM étrangers est supprimée

En contrepartie, les distributions au profit d’OPC français ou étrangers prélevées sur le secteur

exonéré sont soumises à une retenue à la source de 15%

Un dividende de 3,64 € par action au titre de l’exercice 2012

Ann

exes

Documents

Icade Sfaf 21/02/2013 VF