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Ne pas jeter sur la voie publique – préservons l’environnement Toute reproduction même partielle est interdite, sauf autorisation préalable et écrite à

la direction. Les articles insérés n’engagent que la responsabilité de leurs auteurs. Les

prix sont à titre indicatifs sous réserve d’erreur typographique.

Une publication du groupe ImmoStreet

Crédit photo de la couverture: © Semoret parc

Tirage 43’000 exemplaires | Tirage “Confirmé REMP/FRP“ 40’682 exemplaires

Prochain numéro le 18 novembre 2015

Directeur commercial et distributionChristophe Ravel

Responsable bouclageNicolas Nouguier

Conseiller médiasStéphane Vuarnier Michaël Mayet Brice Goron Christophe Berdot

Assistante médias et distributionIsibatou Alidou

Marketing managerNahomi Thavarajah

AdministrationBrigitte Bopp

MontageStudio Dilsen

ImpressionSwissprinters AG

RédactionImmoStreet.ch SARue de la Mercerie 121003 LausanneTél.: 021 321 77 07Fax: 021 321 77 [email protected]

Sommaire

0607

0910

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Le taux de logements vacantscontinue d’augmenter

Quand l’économie d’énergierime avec plaisir

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Fribourg fait la joie des acheteurs

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La Régie de Fribourg met un accent particulier quant à la jus-tesse de la valeur de votre objet. Elle conditionne le succès de votre vente. Cette prestation vous sera offerte sous mandat ex-clusif. L’immobilier est un marché complexe qui nécessite des connaissances approfondies. Vendre soi-même, c’est prendre le risque de faire de nombreuses erreurs et de compromettre fortement la vente. C’est également se confronter à des ques-tions compliquées, réaliser des visites, négocier… Un nombre conséquent de points qui vont vous prendre passablement de temps et beaucoup d’énergie.

Travailler en partenariat avec la Régie de Fribourg, c’est faire confiance à une société immobilière solide et réputée de la place fribourgeoise, collaborer dans la transparence et l’hon-nêteté. C’est également s’appuyer sur des professionnels qui vous déchargeront d’un travail fastidieux et compliqué.

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5

Une fois le financement hypothécaire obtenu, le futur propriétaire se trouve confronté au choix cornélien du type de taux d’intérêt. Pour rappel, les dif-férentes possibilités les plus courantes sont le taux variable, le taux «Libor» et le taux fixe.

Si le taux variable n’est quasiment plus utilisé, le taux Libor l’a remplacé et est proposé par la plupart des insti-tutions financières. Les avantages du taux Libor sont: sa transparence (taux publié + marge bancaire = taux client), sa flexibilité de remboursement et son coût actuellement proche de zéro. Ses désavantages sont l’insécurité et les fluctuations du loyer bancaire puisque les conditions d’intérêts sont adaptées généralement tous les 3 mois.

Les taux fixes sont, quant à eux, beau-coup plus sécuritaires puisque qu’ils ne varient pas pendant la durée choi-sie. Choisir d’appliquer un taux fixe à l’intégralité d’un prêt hypothécaire procure effectivement le confort d’un loyer arrêté et égal dans le temps mais l’inconnue du taux lors du renouvelle-ment est à prendre en considération car, en cas d’augmentation importante à l’échéance, la différence pourrait

Le prêt hypothécaire avec des durées différentesPar Stéphane Defferrard, administrateur – directeur de DL|Conseils en financement immobilier

mettre en péril les ressources finan-cières du propriétaire.

Pour nuancer les désavantages de l’un ou de l’autre des systèmes, les orga-nismes de financement proposent souvent de panacher les types de taux et les durées en partageant le prêt en plusieurs tranches. Généralement, il est conseillé de sécuriser 50 à 60% du prêt sur une durée longue puis d’opter pour des durées moyennes ou courtes, voire de garder un solde en Libor. Cette manière de faire procure une flexibilité certaine car elle permet – à chaque échéance de tranche – de revoir sa stratégie de financement ou de rembourser une partie de la dette.

Si le système des tranches possède des atouts, le point négatif est qu’il rend le débiteur captif de sa banque. En effet, lorsque viendra le moment de renégocier la première tranche arrivant à échéance, d’aucuns pour-raient être enclins à proposer de moins bonnes conditions puisque le client n’a pas la possibilité de faire jouer la concurrence et doit rester dans la même institution jusqu’à la fin de la tranche la plus longue, à moins de payer la pénalité.

Pour éviter ces désagréments, il est primordial de connaître la marge ban-caire découlant du «rating» appliqué à son dossier. Celle-ci ne devrait pas va-rier, sauf si changements négatifs de la situation financière personnelle ou perte de valeur du bien. Ceci dit, une modification de la politique de crédit du créancier pourrait aussi rendre les conditions de taux moins avanta-geuses lors d’une renégociation…

En conclusion, il n’existe pas de mo-dèle applicable à tout nouveau pro-priétaire. Celui-ci devra peser le pour et le contre de chaque formule, antici-per sa situation personnelle future et choisir la solution qui cadre le mieux avec une éventuelle prise de risque ou une recherche de confort et de sécurité.

Stéphane Defferrard

Le taux le plus bas, à 7 ans,

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Le taux de logements vacants continue d’augmenter L’Office fédéral de la statistique (OFS) a relevé récemment qu’au 1er juin 2015, la Suisse comptait 51’172 logements vacants, soit 1.19% du parc suisse de logements. L’augmentation de 5’424 logements vacants durant une année représente une hausse de 12%. Le marché s’autorégule pas à pas, sans nécessiter une intervention étatique.

Dans le cadre du recensement des logements vacants effectué par l’OFS, cet Office a relevé que le nombre de lo-gements vacants s’est accru dans les sept grandes régions de la Suisse, soit la Région lémanique, l’Espace Mittelland, la Suisse du Nord-ouest, Zurich, la Suisse orientale, la Suisse centrale et le Tessin.

Par logement vacant pris en considération dans ce recen-sement, il faut comprendre tous les logements habitables (meublés ou non) et destinés à la location durable ou à la vente qui étaient inoccupés le jour de référence, soit le 1er juin 2015. Sont également considérés, par l’OFS, comme logements vacants les maisons individuelles inoccupées et destinées à la location ou à la vente. Sont également recen-sés comme logements vacants, ceux déjà loués ou vendus, mais pour une date ultérieure au jour de référence. En re-vanche, la statistique de l’OFS ne recense pas les logements qui ont été reloués directement au 1er juin 2015 ou qui ont été mis en vente ou en location à une date ultérieure. Enfin, les résidences secondaires et les logements de vacances sont considérés comme des logements vacants pour autant qu’ils soient habitables toute l’année et destinés à une loca-tion durable (trois mois minimum) ou à la vente.

La Suisse du Nord-Ouest (Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Argo-vie) a enregistré la plus forte hausse, suivie du Tessin et de la Suisse orientale (Glaris, Schaffhouse, Appenzell Rhodes-Extérieur, Appenzell Rhodes-Intérieur, Saint-Gall, Grisons, Thurgovie). L’augmentation a été un peu moins marquée dans les grandes régions de l’Espace Mittelland (Berne, Fri-bourg, Soleure, Neuchâtel, Jura), de Suisse centrale (Lucerne, Uri, Schwytz, Obwald, Nidwald, Zoug), de la Région léma-nique (Vaud, Valais, Genève) et de Zurich.

La barre de 1% de logements vacants a été franchie dans 15 cantons, soit un de plus que l’année dernière. En Suisse

romande, il s’agit des cantons du Valais (2.04%), Berne (1.47%), Neuchâtel (1.28%) et Jura (2.35%). Quant aux can-tons de Genève et Fribourg, bien que leurs taux de loge-ments vacants soient inférieurs à 1%, ceux-ci augmentent pour s’établir à respectivement 0.41% et 0.96% par rapport à respectivement 0.39% et 0.78% l’année dernière. Enfin, le taux de logements vacants est, pour l’instant, stable dans le canton de Vaud à 0.68%.

L’OFS a précisé qu’au 1er juin 2015, 6’416 maisons indivi-duelles étaient vacantes en Suisse, ce qui représente une hausse de 784 unités, soit une augmentation de 14% par rapport à l’année dernière. Le nombre de nouveaux loge-ments vacants s’est accru de 307 unités, soit une hausse de 4 % sur une période d’une année. Au total, 7’706 nouveaux logements étaient vacants au 1er juin 2015, soit environ deux fois plus que dix années auparavant.

Le nombre de logements mis en location est en hausse de 4’361 unités par rapport à l’an dernier. Au 1er juin 2015, 40’202 logements à louer étaient vacants en Suisse. Quant au nombre de logements vacants à la vente, il a augmenté de 1’063 unités pour s’établir à 10’970 unités.

Enfin, toutes les catégories de logements vacants se sont accrues, indépendamment de la taille de ceux-ci. La hausse est de 5% pour les logements d’une pièce et de près de 16% pour les logements de trois pièces. L’OFS a relevé que la plu-part des logements vacants sont des quatre pièces ou des trois pièces.

Naturellement, le taux de logements vacants recensé par l’OFS dans certains cantons de la Suisse romande est peu élevé, mais la situation évolue favorablement, ce qui dé-montre que le marché peut s’autoréguler sans qu’il soit né-cessaire que l’Etat intervienne.

Frédéric DovatSecrétaire général de l’Union suissedes professionnels de l’immobilier( USPI Suisse )Route du Lac 2, 1094 Paudex.Tél.: 058 796 33 00.Web: www.uspi-suisse.ch

7

Dans ce contexte, l’immobilier responsable figure au cœur de la philosophie du groupe, à travers un développement économique pérenne, des engagements écologiques forts et une attention particulière au cadre social. Un premier rapport consacré exclusivement au développement du-rable a ainsi vu le jour. «Une démarche qui marque notre volonté de mettre en exergue notre implication. Plus qu’un geste symbolique, il faut surtout y voir une détermination à adhérer à des valeurs qui assurent la pérennité du groupe et de notre civilisation» précise Etienne Nagy, Directeur gé-néral et administrateur.

A l’interne, cette approche se traduit par des actions concrètes, telles que l’élaboration d’une charte ratifiée par l’ensemble des collaborateurs, une politique d’employeur responsable, la mise en place d’un plan de mobilité douce (parc de vélos électriques à disposition du personnel, abon-nements de transport à prix réduits, voitures de fonction de classe énergétique optimale), la sensibilisation des colla-borateurs à des sujets liés au développement durable, le tri des déchets et l’optimisation de la consommation d’énergie au sein des locaux.

A l’externe, le groupe propose des mesures permettant de générer des économies d’énergie dans les immeubles en gérance. La stratégie environnementale pour le parc immo-bilier sous gestion se décline selon 3 axes majeurs:

• La réduction de la consommation énergétique des bâti-ments, à travers différentes initiatives proposées par des partenaires et institutions, tels que le Label Vert USPI, éco 21 (partenariat avec SIG pour les communs d’immeubles à Genève), le recours à la gamme Vitale pour les énergies renouvelables à Genève, des contrats à la performance conclus avec des chauffagistes, etc.

• La réduction de l’empreinte carbone des immeubles grâce au bilan énergétique.

• La participation à des projets de construction durable, avec notamment la conception de promotions immo-bilières bénéficiant d’énergies renouvelables et de nou-velles technologies (label Minergie).

Quand l’économie d’énergie rime avec plaisir Naef Immobilier, leader du marché immobilier romand, a publié cet été son premier «Rapport Développement Durable 2015». Plus qu’une notion à la mode, le développement durable fait partie des préoccupations réelles, volontaires et permanentes du groupe.

Chiffres clés du groupe Naef Immobilier6 implantations géographiques : Genève, Nyon, Lausanne, Vevey, Neuchâtel, La Chaux-de-Fonds285 collaborateurs2’140 immeubles sous gestion600 millions de CHF d’état locatif430 millions de CHF volume annuel de vente

Zoom sur un projet concret

Les Cépages à Satigny, plus grande première cité solaire thermique de SuisseInauguré en 2010, le complexe des Cépages est composé de 78 logements regroupés en 4 immeubles Minergie®, parfaitement intégrés dans leur environnement villageois grâce à l’absence de véhicules en surface et à ses aménagements paysagers soignés. Un projet labellisé Minergie® qui recourt aux dernières technologies en matière d’énergie thermique avec 1’160 m2 de panneaux solaires thermiques assurant la production de la chaleur et de l’eau chaude.Les Cépages, un projet de l’entreprise générale Ram-pini en collaboration avec la filiale d’architecture Alios du groupe Naef.



Le contexte

Faites un geste pour la protection du climat tout en ré-duisant votre consommation d’énergie. Cet engagement n’est plus seulement le fait d’écologistes convaincus. Elle concerne tout un chacun dans la construction d’immeubles neufs. De plus, quand on sait que près de 80% des bâti-ments en Suisse ont en effet été construits avant 1990, le processus de rénovation est aussi inévitablement lié à la réflexion sur la transition écologique. Fenêtres, isolation, pompe à chaleur, chauffage à bois, énergie solaire ther-mique et photovoltaïque, renseignez-vous sur la gamme de produits, d’équipements ou de solutions performantes en vue d’une meilleure indépendance vis à vis des énergies non renouvelables. Et ne perdez pas de vue que l’efficience énergétique rime aujourd’hui avec confort et esthétique.

Les économies

En Suisse, la Confédération vous soutient en vue de l’amé-lioration de l’isolation thermique de votre bâtiment. La plu-part des cantons subventionnent également le passage à des installations de chauffage économes en énergie. Sont notamment concernées les pompes à chaleur, les instal-lations solaires ou les installations de chauffage au bois. Les services cantonaux de l’énergie vous conseilleront sur de possibles aides financières. La Confédération ne dis-pose, quant à elle, pas directement de moyens pour de tels projets, mais elle soutient néanmoins les programmes d’encouragement cantonaux dans le cadre du Programme Bâtiments lancé en 2010 avec des contributions globales. Outre les subventions accordées par la Confédération et les cantons, il existe encore plusieurs sources d’encoura-gement par les communes, les compagnies d’électricité et les banques.

L’éco-construction

En tant que maître d’ouvrage ou propriétaire de votre maison ou immeuble, vous exercez une influence directe sur la consommation future d’énergie. Dans un projet de construction, parlez-en avec votre architecte, qui vous ren-seignera sur les possibilités d’éco-construction. En fonc-tion du type d’habitat souhaité, choisissez les modes de construction appropriés et des matériaux optimaux. Les points sensibles sont les systèmes techniques, en particu-lier le chauffage et l’alimentation en eau chaude, qui ont une forte incidence sur la consommation d’énergie. Ne per-dez pas de vue que le bâtiment forme un système global.

Le standard Minergie

Environ 24 000 nouveaux bâtiments en Suisse sont certifiés selon le standard Minergie. Avec leur nouveau «Modèle de prescriptions énergétiques des cantons» (MoPEC), les can-tons exigent désormais que les nouveaux bâtiments res-pectent les directives du standard Minergie.

Les mesures d’économie simples

Faites en sorte que vos locaux soient respectueux de l’envi-ronnement grâce à des gestes simples. A commencer par la mise en place de double vitrage, d’ampoules économiques, de réducteurs de débit sur les arrivées d’eau ou encore par la pose de panneaux solaires sur le toit des bâtiments.

Quand l’économie d’énergie rime avec plaisir Avec l’évolution des techniques d’habitat, l’efficience énergétique est désor-mais liée aux notions de design et de confort. La protection de l’environne-ment et les économies d’énergie sont désormais intimement liées à tout projet d’habitat.

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Il suffit de traverser le canton de Fribourg pour s’en rendre compte. Ce canton connaît un boom immobilier, percep-tible à vue d’œil. D’un village à l’autre, et dans les communes entourant le chef-lieu, les chantiers et les grues témoignent d’une forte activité immobilière. Une forte croissance démo-graphique (+ 1,92% en 2014, contre + 1,19% à l’échelle natio-nale), soutenant la demande, et un niveau historiquement bas des taux hypothécaires ont favorisé la construction de logements neufs. Avec, en toile de fond, en particulier dans le sud du canton, une arrivée de familles n’ayant pas trou-vé de logements sur l’arc lémanique, longtemps saturé, et hors de prix. Caractéristique de la dernière décennie, cette situation est toutefois en passe d’évoluer. Dans son édito-rial de la dernière analyse immobilière de la Banque canto-nale de Fribourg (BCF), son directeur, Denis Galley affirme ceci: «Le marché immobilier fribourgeois est certainement entré dans une phase de normalisation en termes d’offre et de demande. Une phase qui se traduit par un équilibre en termes de prix.» En effet, comme l’explique le cabinet de conseil Wuest&Partner, mandaté en l’occurrence par la BCF, «avec un léger recul de la demande et une offre tou-jours abondante, l’année 2015 devrait se caractériser par un frein de la croissance des prix dans tous les segments résidentiels. Ce ralentissement a déjà été observé ces der-niers mois pour les villas.»

Deux régions sont principalement concernées par ce tas-sement de la demande : La Gruyère et la Veveyse, consi-

dérées comme des eldorados pour des promoteurs qui ont su tirer profit de ces «migrants» lémaniques, poussés dans leur arrière-pays par des années de pénurie. Or, ce n’est désormais plus le cas : de nombreux logements ont été construits, ou sont en construction, sur le marché vau-dois. L’effet n’a pas tardé à se faire ressentir sur le taux de l’offre, soit le nombre de logements proposés sur le mar-ché par rapport à la totalité des objets existants. Dans le secteur de la PPE, il est de 12% en Gruyère et de 10% en Veveyse, contre 6% en moyenne cantonale (et nationale). Dans la Broye et la Glâne, l’offre est également nettement plus dense qu’en moyenne cantonale. La liquidité présente d’ailleurs les mêmes tendances régionales pour la villa.

Le rapport de la Banque cantonale fribourgeoise révèle également que la proportion de nouveaux logements dans le total des annonces du marché est plus importante dans le canton de Fribourg (9,3%) que dans les cantons voi-sins: «Cette part est particulièrement élevée dans les dis-tricts de la Singine, de la Sarine et de la Gruyère, affirme Wuest&Partner. L’analyse de l’évolution des prix de l’offre montre, par ailleurs, une tendance à la baisse des objets neufs, qui présentent généralement des niveaux de prix plus importants.»

Au niveau des prix, la PPE de qualité, d’une surface habitable nette de 110 mètres carrés, reste en moyenne abordable: 697’000 francs dans le canton de Fribourg, contre 945’000

Dans un contexte de construction dynamique, le marché immobilier fribour-geois aborde une phase de normalisation, en termes d’offre et de demande. Dans l’ensemble, la situation des prix a de quoi séduire les acheteurs. Et ils pourraient même baisser.

Fribourg fait la joie des acheteurs

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francs en moyenne suisse. Le niveau des prix est relative-ment homogène dans le canton, à part dans la Veveyse, où la PPE type coûte 787’000 francs, soit 13% de plus que la moyenne cantonale.

Dans le segment de la maison individuelle, la proportion d’objets relativement chers augmente dans le marché, signe d’une plus grande difficulté à la vente. En tous les cas, une villa, de bonne qualité et en bon état, avec 850 mètres cube, et 600 mètres carrés de terrain, coûte aujourd’hui 987’000 francs dans le canton de Fribourg, soit encore nettement moins que la moyenne suisse de 1’228’000 francs. La BCF note cependant que les disparités régionales demeurent, «les districts de la Veveyse, de la Sarine et du Lac présentant

des prix clairement supérieurs à la moyenne cantonale.» Sur la base des principaux indicateurs, la banque cantonale s’attend ainsi encore à une croissance des prix des villas faible, mais positive en 2015. C’est donc principalement la démographie et les faibles taux hypothécaires qui conti-nuent de soutenir les prix.

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ROUGEMONTCharmant 3.5 pces renové en 2001, 1er étage d’un chalet proche du centre, balcon d’angle, vue magnifique sur le château, les montagnes et la vallée.Réf. 7D CHF 750’000.– y.c. pl. de parc int.

ROSSINIÈRE - NOUVEAUBeau chalet de 1993 sur les hauteurs, 100 m2

habitables, 3 ch. à coucher, superbe vue, soleil du matin au soir, terrasses, jardin et garage.Réf. 42B CHF 690’000.–

ROUGEMONT - NOUVEAU PRIXJoli 3 pces - 60 m2- situé au 2ème étage dans un quartier paisible et proche du centre. 2 chambres, cuisine, séjour, sdb, cave, local à skis, large balcon d’angle, magnifique dégagement. Pl. de parc int. en sus. Réf. 25F CHF 595’000.–

CHÂTEAU-D’OEX – VOTRE RÉSIDENCE PRINCIPALE Spacieux et lumineux chalet de 5.5 pces, très bien conçu et entretenu, cuisine américaine, terrasses, chauffage à distance, garage double. Réf. 5F CHF 1’250’000.–

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SÉBEILLON

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VIVRE ENTRE CIEL ET LAC

Exceptionnelle villa contemporaine avec vue saisissante sur le lac Léman et les Alpes offrant de grands espaces avec cheminée, très généreux volumes avec hauts plafonds jusqu’à 4 m et larges baies vitrées. Des grandes terrasses, magnifique piscine (18 x 3 m) et espace wellness pour célébrer l’art de vivre entre ciel et lac. Finitions haut de gamme. Standard Minergie. Accès avec l’ascenseur sur tous les niveaux y. c. garages et caves. Située à Bourg-en-Lavaux, à 15 minutes de Lausanne et de la Riviera Vaudoise, à une heure de Genève, Verbier et Portes du Soleil.

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Immostreet 186