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Ne pas jeter sur la voie publique – préservons l’environnement Toute reproduction même partielle est interdite, sauf autorisation préalable et écrite à

la direction. Les articles insérés n’engagent que la responsabilité de leurs auteurs. Les

prix sont à titre indicatifs sous réserve d’erreur typographique.

Une publication du groupe ImmoStreet

Crédit photo de la couverture: © Cardis Immobilier

Tirage 40’000 exemplaires | Tirage “Confirmé REMP/FRP“ 40’682 exemplaires

Prochain numéro le 11 mai 2016

Directeur commercial et distributionChristophe Ravel

Responsable bouclageNicolas Nouguier

Conseiller médiasStéphane Vuarnier Michaël Mayet Brice Goron Christophe Berdot

Assistante médias et distributionIsibatou Alidou

AdministrationBrigitte Bopp

MontageStudio Dilsen

ImpressionSwissprinters AG

RédactionImmoStreet.ch SARue de la Mercerie 121003 LausanneTél.: 021 321 77 07Fax: 021 321 77 [email protected]

Sommaire

05 Renouvellement de son prêt hypothécaire, une étape plus importante que l’on pense !

10 Bientôt la fin de la pénurie de logements locatifs ?

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08 Le prestige, quand il est justifié, se paie toujours au prix fort

5

L’acquisition d’une résidence principale est un processus long et souvent dif-ficile qui peut parfois relever du par-cours du combattant.

Une fois l’achat réalisé, vous êtes libéré de tout souci concernant le finance-ment, du moins jusqu’au moment où il vous faudra songer au renouvellement de votre prêt, soit plusieurs mois avant son échéance contractuelle ou idéale-ment une année voire deux ans avant, et réfléchir aux opportunités que celui-ci peut offrir.

La première question est de savoir s’il est possible d’augmenter le montant de son prêt pour dégager des liqui-dités, la seconde est de réfléchir à la manière d’utiliser ces fonds.

La valeur de gage de votre bien a cer-tainement augmenté et des établisse-ments financiers seraient disposés à consentir une augmentation de votre prêt, dès lors que vos revenus le per-mettent.

D’autre part, vous avez peut-être injecté plus de fonds propres que nécessaires dans votre financement initial, ou vous disposez de garanties aujourd’hui qui vous permettraient d’obtenir un finan-cement supérieur à votre hypothèque initiale.

Renouvellement de son prêt hypothécaire, une étape plus importante que l’on pense !Par Andrej Serences, fondé de pouvoir de DL|Conseils en financement immobilier à Vevey

Dès lors, comment utiliser votre nou-velle capacité de financement ?

Optimiser votre fiscalitéUne augmentation de votre prêt dé-gage des fonds qui, bien employés, vous permettront d’accroître vos dé-ductions fiscales :

• En augmentant vos cotisations au 3ème pilier A ou au 3ème pilier B – dans certains cantons, ces cotisations sont aussi déductibles

• En procédant à des rachats d’années de cotisations de votre 2ème pilier

Notez que ces deux manières d’opti-miser votre fiscalité améliorent aussi votre prévoyance, ce qui peut être un aspect important en fonction de votre situation familiale.

Augmenter votre revenu et votre fortuneVous pouvez aussi utiliser ces fonds pour faire l’acquisition d’un bien de rendement afin d’augmenter votre re-venu et votre fortune. Le revenu locatif peut couvrir les frais hypothécaires de cette acquisition et, dans certains cas, viendront alléger la charge de votre résidence principale.

Un investissement en actions, obliga-tions ou tous autres produits finan-ciers peut aussi être envisagé, même

s’il s’avère nécessaire d’être prudent en la matière.

Aider vos enfants à devenir pro-priétaireCeux-ci ont peut-être envie d’être pro-priétaire et une augmentation de votre hypothèque vous permettra de procé-der à une donation ou d’accorder un prêt familial, afin de leur permettre d’avoir les fonds propres nécessaires à l’acquisition d’un bien immobilier.

En conclusionLe renouvellement d’un prêt hypothé-caire n’est pas simplement une affaire de taux d’intérêt. A tel point que cette opération est souvent tout aussi impor-tante que le financement initial car elle est l’occasion d’optimiser l’ensemble de votre situation financière et d’amélio-rer votre prévoyance.

Andrej Serences, fondé de pouvoir chez DL

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Edition Avril 2016


immostreet.ch 8Edition Avril 2016


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Ce n’est pas un scoop : les prix de l’immobilier de prestige ont baissé en Suisse. La correction est plus ou moins forte, selon les régions et les situations particulières. A Genève, par exemple, où les biens d’exception sont nombreux, les professionnels situent l’adaptation tarifaire aux environs de 3,5% en 2015. Une première, après une hausse interrom-pue depuis le mitan des années nonante. Désormais plus accessibles, bon nombre de projets de haut standing n’en trouvent pas moins difficilement acheteur. « Tout ce qui dé-passe le million peine à être financé, observe Nicolas Inder-mühle, administrateur associé de Pierre Etoile et adminis-trateur de la société de construction générale Geneco SA. C’est paradoxal, si l’on considère le niveau historiquement bas des taux hypothécaires. Pour comprendre, il faut s’inté-resser à la pratique des banques, toujours plus frileuses.» De moins en moins prêteurs, soucieux de couvrir leurs arri-ères, les établissements bancaires ont effectivement des exigences susceptibles de décourager certains acheteurs qui se tournent alors vers des objets moins prestigieux. « A partir de 1,8 millions de francs, les banques se limitent à assurer 60% du financement, affirme Christophe Paratte, administrateur d’Ariex Développements Immobiliers SA.

Pour un bien de 2,5 millions, l’acheteur doit aujourd’hui dis-poser de près d’un million de fonds propre. Voilà qui limite forcément le nombre potentiel de clients.» Mais quand elle est présente, cette clientèle est jugée intéressante par Stéphane Keck, sous-directeur de Gerofinance-Dunand | Régie de la Couronne, et responsable des Agences de la Riviera : « Pour la clientèle dite de prestige, nous avons, certes, moins de clients. Ils sont toutefois très sérieux et motivés dans leur recherche d’un bien immobilier. » Sté-phane Keck constate notamment la présence d’une clientèle française, en quête de résidences principales. Et de noter que les objets idéalement placés se payent au prix fort. Près de 30’000 francs le mètre carré construit pour un appar-tement en attique situé au Quai des fleurs, une adresse de prestige à Montreux. Une gamme de prix justifiée par la qualité de vie exceptionnelle de la Riviera, idéalement située au bord du Léman, bien desservie par les transports publics et routiers et à distance plus que raisonnable des luxueuses stations valaisannes. A Pully, a contrario, la proximité immédiate du lac n’a pas suffi à maintenir un tel niveau de prix sur les rives de Cham-blandes. Le mètre carré construit se situe désormais dans

Le prestige, quand il est justifié, se paie toujours au prix fort

© fo

tolia

Les prix ont baissé dans le luxe. Mais quand ils sont au bénéfice d’une situation exceptionnelle, les objets immobiliers de prestige continuent à se négocier aux prix forts. La clientèle qui dispose des moyens d’accéder à ce segment du marché s’avère sérieuse dans sa recherche de tranquillité et de sécurité.

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une fourchette de 15000 à 20000 francs. A Jongny, dans les hauts de Vevey, le mètre carré se négocie à 10000 francs dans le cadre des « Balcons de Lavaux », un ensemble d’appartements en PPE réalisés pour le compte d’Ariex Développements Immobiliers SA. A ce tarif-là, et compte tenu aussi de la situation exceptionnelle de cet ensemble d’appartements, face au lac et aux montagnes, et dominant un vignoble inscrit au Patrimoine mondial de l’Unesco, la clientèle est au rendez-vous.En Valais, Marc d’Andiran, sous-directeur et responsable des agences Gerofinance-Dunand | Régie de la Couronne et BARNES Suisse, observe un mouvement positif à Crans-Montana : « Nous avons de nouvelles demandes d’acquisi-tion pour des chalets se situant dans une fourchette de prix

allant de 5 millions à 8 millions de francs. Ils sont prisés par une clientèle française, belge, mais également nationale. » En réalité, la baisse de prix pour ce type d’objets d’exception n’a pas été significative. « Ce sont avant tout les apparte-ments qui ont baissé de 10 à 15%, » fait remarquer Marc d’Andiran. Et si l’on a pu craindre la fuite des acheteurs étrangers for-tunés, dérangés par les nombreux freins à l’évasion fiscale, un nouveau phénomène joue en faveur des Alpes suisses : la paix et la stabilité, deux atouts considérables dans la re-cherche d’un bien de prestige. « Actuellement, l’on ressent, malgré la cherté du franc suisse, un regain d’attractivité pour la Suisse, notamment en raison des récents attentats qui ont touché Paris et Bruxelles,» explique Marc d’Andiran.A noter enfin que la notion de prestige, en tant que telle, n’est pas absolue. « Un bien de prestige se définit, de prime abord, par la situation de l’objet, » affirme Stéphane Keck. La qualité de l’environnement se mesure au type de quar-tier où se situe l’immeuble, au dégagement, à la vue, au voisinage et à la protection contre des nuisances sonores ou autres. Bien entendu, la qualité des finitions et des amé-nagements compte aussi. Dans un cadre luxueux, il s’agit aussi d’étudier le niveau des prestations associées à l’habi-tat : spa, fitness, piscine, jacuzzi, services de conciergerie ou autres. Pour Alain Paratte, également administrateur d’Ariex Développements Immobiliers SA, la notion de pres-tige passe par celle de la satisfaction du client : « Quand la situation et l’objet correspondent très exactement à ses désirs. »

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Ce n’est pas un scoop : les prix de l’immobilier de prestige ont baissé en Suisse. La correction est plus ou moins forte, selon les régions et les situations particulières. A Genève, par exemple, où les biens d’exception sont nombreux, les professionnels situent l’adaptation tarifaire aux environs de 3,5% en 2015. Une première, après une hausse interrom-pue depuis le mitan des années nonante. Désormais plus accessibles, bon nombre de projets de haut standing n’en trouvent pas moins difficilement acheteur. « Tout ce qui dé-passe le million peine à être financé, observe Nicolas Inder-mühle, administrateur associé de Pierre Etoile et adminis-trateur de la société de construction générale Geneco SA. C’est paradoxal, si l’on considère le niveau historiquement bas des taux hypothécaires. Pour comprendre, il faut s’inté-resser à la pratique des banques, toujours plus frileuses.» De moins en moins prêteurs, soucieux de couvrir leurs arri-ères, les établissements bancaires ont effectivement des exigences susceptibles de décourager certains acheteurs qui se tournent alors vers des objets moins prestigieux. « A partir de 1,8 millions de francs, les banques se limitent à assurer 60% du financement, affirme Christophe Paratte, administrateur d’Ariex Développements Immobiliers SA.

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10Edition Janvier 2016immostreet.ch


Bientôt la fin de la pénurie de logements locatifs ? Selon l’étude du marché immobilier suisse du Crédit Suisse de mars 2016 intitulée « Expulsion du paradis », l’offre de logements locatifs galope devant la demande.

Dans l’étude du Crédit Suisse, il est fait état que l’immigration représente une composante fondamentale de la demande de logements locatifs. Entre 2007 et 2014, l’immigration nette s’est montée en Suisse à 78’000 personnes et a nécessité passablement de logements en particulier dans les centres et leurs environs. En 2015, la tendance au recul de l’immigration s’est confirmée, avec une légère baisse du solde migratoire, comme cela s’était déjà produit en 2014. En raison de la perte de vitesse de la conjoncture liée à la force du franc en 2015, le Crédit Suisse table, pour 2016, sur une stagnation de l’emploi et la progression du chômage, ainsi que sur un nouveau recul de l’immigration.

Du côté de l’offre de logements locatifs, le Crédit Suisse relève que ces dernières années, le parc de logements locatifs s’est passablement étoffé. Après 2009, la hausse nette annuelle des logements en location a été croissante. En 2015, elle s’établissait à 24’000 unités en Suisse. Le Crédit Suisse s’attend à une stagnation à ce niveau. C’est le lieu de rappeler que la part de logements locatifs dans la construction totale de logements est supérieure à 50 % et devrait le rester. Compte tenu des possibilités de placements, les investisseurs institutionnels privilégient l’achat de biens immobiliers de rendement, soit des logements locatifs.

Le Crédit Suisse constate que, même si la construction de logements a augmenté et que l’immigration a fléchi, la situation sur les marchés du logement ne s’est toutefois que légèrement détendue dans les centres, ce qui s’explique par le fait que la demande de logements s’est principalement et fortement concentrée dans les centres et leurs environs. L’établissement bancaire relève que le manque de terrains à bâtir, des lois strictes régissant la construction et une lutte contre la densification dans les centres ont eu pour conséquence que la construction de logements locatifs des centres s’est déplacée vers les zones périphériques et surtout rurales.

Compte tenu de ces éléments, le Crédit Suisse constate qu’en dehors des centres surtout, la demande est à la traîne par rapport à l’offre. L’année 2015 a été marquée par une

hausse de 0.18 % du taux de logements vacants à 1.76 %. Si les régions rurales connaissent un taux de logements vacants supérieur, les agglomérations de petite et moyenne taille proches des centres bénéficient également d’une détente du marché. De grandes agglomérations comme Lucerne ou Lugano ont connu une détente du marché en 2015.

S’agissant des grands centres tels que l’Arc lémanique, cet établissement bancaire conclut que l’approvisionnement en logements est tendu et que cette situation ne s’améliorera que légèrement. Il relève que la densité de la réglementation portant sur la construction empêche une véritable densification en raison d’un manque d’incitations y relatives. Le Crédit Suisse constate que la problématique de la pénurie structurelle de logements n’est pas abordée à la racine, mais que les retombées de celle-ci sont atténuées par la construction de logements sociaux.

A l’heure où l’ASLOCA a lancé une initiative pour des logements à loyers abordables en prévoyant notamment des quotas de logements d’utilité publique et un droit de préemption en faveur de la collectivité publique, où le Conseil d’Etat vaudois et certains députés envisagent également un tel droit en faveur de la collectivité publique, il est grand temps de constater que ces mesures sont inadéquates et contribuent à favoriser la pénurie de logements. D’ailleurs, le résultat des politiques de logements étatisantes comme celles de Genève ou de la ville de Lausanne démontre leur inefficacité, avec des taux de logements vacants les plus faibles du pays. En outre, le canton de Genève, qui connaît une législation en matière de droit de la construction très stricte, connaît également un parc de logements locatifs le plus vieillissant de Suisse.

L’USPI Suisse continue de s’opposer à toutes mesure visant à durcir notre réglementation en matière de droit de la construction et milite pour un allégement des procédures afin d’augmenter l’offre de tous les logements, et pas seulement ceux d’utilité publique.

Frédéric DovatSecrétaire général de l’Union suissedes professionnels de l’immobilier(USPI Suisse)Route du Lac 2, 1094 Paudex.Tél.: 058 796 33 00.Web: www.uspi-suisse.ch

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Pully réf. web 15-111-07Bel appartement 5 ½ pièces, 138 m2, profitant d’une belle vue sur le lac. Adresse de qualité, à l’abri de toutes nuisances, commodités à proximité. Parc int. double. 2 caves. CHF 1’250’000.– Sandra de Wolff - 021 331 17 55

Lausanne – Ouchy réf. web 16-131-07Somptueux appartement contemporain neuf de 6 pièces à l’avant-dernier étage d’un immeuble érigé en 2011. Cet appartement de haut standing saura vous séduire par ses volumes, ses hauteurs sous plafond ainsi que par sa vue exceptionnelle sur le lac et les Alpes. CHF 2’850’000.–Luigi Lombardi - 021 331 17 98

Arzier réf. web 15-502-02 Magnifique individuelle de 260 m2 jouissant d’une splen-dide parcelle de plus de 1’924 m2 à deux pas du centre village. Entièrement rénovée en 2012 avec de très beaux matériaux et des finitions d’excellente facture. Splendide vue sur le lac et les Alpes. CHF 1’875’000.- Bardiya Louie – 022 990 90 91

Pully réf. web 16-131-04Avec le lac Léman et les Alpes comme seuls vis-à-vis ! Splendide appartement de standing de 5 ½ pièces de 165 m2 avec vaste terrasse plein sud. Il bénéficie d’un emplacement de premier ordre, de finitions de standing et d’un calme absolu. CHF 2’170’000.- Luigi Lombardi - 021 331 17 98

Bogis-Bossey réf. web 16-501-04Distribué sur une surface utile de 170 m2 en duplex, ce très bel appartement en pignon se trouve au 1er étage d’un immeuble de 4 appartements. Du balcon, il offre une splendide vue sur le Jura. 2 p.p int. en sus. CHF 1’200’000.- Bardiya Louie – 022 990 90 91

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Lausanne-Chailly réf. web 16-131-09Bel appartement rénové de 4 ½ pièces, 102 m2 situé dans un résidence sécurisée à l’abri des nuisances. Orienté plein sud, il bénéficie d’une vue sur le lac et les Alpes, de beaux volumes ainsi que d’une situation de premier ordre. CHF 830’000.–Luigi Lombardi - 079 206 67 56

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