Introduction - Ministère de la Transition écologique

DOMANYS – PROJET DE RENOUVELLEMENT URBAIN DU QUARTIER TRECEY-GOUTTIERES A ST FLORENTIN DOSSIER DE DEMOLITION – 66 LOGEMENTS 1 A 13 AV. DE L’EUROPE – JUIN 2012

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Introduction

Le contexte général

Dés 2001 dans le cadre de son Projet de Ville puis, dans le cadre de la loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine du 1er août 2003, la Ville de Saint Florentin, en collaboration avec ses partenaires, s’est engagée dans la rénovation du quartier « La Trécey- Les Gouttières ». Un certain nombre « d’opérations urgentes » a été réalisé dés 2006, essentiellement des démolitions. Après une phase d’étude ayant permis d’aboutir à un schéma directeur et à un programme d’aménagement complet, le projet de renouvellement urbain est validé en 2007 et entre dans une phase opérationnelle qui devrait s’achever en 2013. La Ville et le groupe DOMANYS-YONNE HABITATION, avec le soutien financier de l’ANRU, du Conseil Général de l’Yonne, et du Conseil Régional de Bourgogne ont, à ce jour, mené à bien la quasi-totalité du programme de rénovation urbaine du quartier « La Trécey- Les Gouttières ». Mais sur certains secteurs de ce quartier, le projet ne semblait pas totalement abouti ou plus en cohérence avec la réalité notamment démographique du contexte florentinois. Face à ce constat, lors du comité de pilotage du 29 mai 2009, les partenaires du projet de renouvellement urbain ont décidé d’engager une nouvelle étude de définition urbaine permettant de prendre en compte le contexte actuel et les évolutions attendues du projet. En s’appuyant sur les résultats de cette étude complémentaire, les partenaires du projet de renouvellement urbain réunis en comité de pilotage le 4 juillet 2011 se sont accordés sur la nécessité de poursuivre le programme de démolition. Ils ont arrêté la programmation de l’immeuble de 66 logements situé 1 à 13 avenue de l’Europe pour le deuxième trimestre 2013. Cette opération de démolition est aujourd’hui intégrée à la maquette financière du programme de rénovation urbaine et peut bénéficier à ce titre des financements des partenaires du projet. Parallèlement, cette opération est inscrite dans le Plan Stratégique de Patrimoine de DOMANYS dont les actions patrimoniales et les équilibres financiers ont été actés par la CGLLS dans le cadre du protocole de retour à l’équilibre, en cours de finalisation. Le dossier de démolition faisant l’objet du présent document doit permettre d’obtenir l’autorisation préfectorale de démolir cet immeuble et l’exonération du remboursement de l’aide à la pierre perçue lors de la construction du bâtiment et des éventuelles pénalités induites. Une première étape aurait consisté au préalable en la réalisation d’un dossier d’intention de démolir permettant de formaliser l’initialisation de la procédure. Une première réflexion concernant la légitimité du projet de démolition ayant été menée et


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ayant été validée par l’ensemble des membres du Comité de Pilotage du Projet de Renouvellement Urbain, il a été décidé, en accord avec les services de l’Etat représentant l’ANRU, d’orienter directement la procédure sur le présent dossier de démolition. Son contenu a été élaboré en conformité avec la réglementation définie par la « Circulaire du 15 novembre 2001 relative à la déconcentration des décisions de financement pour démolition et changement d’usage des logements locatifs sociaux ». La loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine du 1er août 2003 n’ayant pas été suivie de nouvelles instructions concernant cette procédure, la circulaire du 15 novembre 2001 est, dans le cas présent, réputée toujours valide. Par ailleurs, afin de mieux cerner les exigences de l’Etat, propres à ce type de dossier, le groupe DOMANYS s’est appuyé sur les compétences de la DDT pour établir le plan type de ce document.


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I - Eléments de diagnostic

A - Le nécessaire changement d’échelle du quartier Situé à l’entrée ouest de la ville, au contact d’une zone d’activité et des champs, l’ensemble urbain de la Trécey - Les Gouttières se compose de deux parties dont la séparation est matérialisée par la RD 905 (Avenue du 8 Mai). Si cette pénétrante structure très nettement la ville de Saint Florentin selon un axe est-ouest, son échelle de conception fait obstacle à l’unité du quartier et à la qualité des déplacements. Trottoirs sous-dimensionnés ou inexistants, largeur imposante de la voie, trafic soutenu, elle est plus une frontière qu’une avenue que le quartier pourrait s’approprier dans son ensemble. Le réaménagement du carrefour entre cette avenue et la rue de l’Ile de France qui pénètre au cœur du quartier, sans changer l’échelle de l’avenue, doit toutefois améliorer la perméabilité de celle-ci et la sécurité des piétons. C’est une première étape vers le réaménagement complet de l’avenue à plus long terme. Ces ruptures d’échelle relevées lors du diagnostic se retrouvent aussi dans les caractéristiques du bâti. Unique secteur de la ville occupé par de grands immeubles collectifs construits dans les années 1960-1970, le quartier de la Trécey - Les Gouttières est quasiment ceinturé de lotissements. Avant les premières démolitions, les formes d’habitat passaient brutalement de 1 ou 2 niveaux jusqu’à 9 niveaux pour certains immeubles du quartier. L’effet visuel était d’autant plus prononcé que les bâtiments étaient implantés dans un environnement très minéral et sans construction, en particulier aux Gouttières (places de stationnement réservées aux locataires, larges trottoirs et voiries, parking du supermarché ATAC…). Dans une ville de moins de 6 000 habitants ancrée dans un espace très rural, ce paysage de « grand ensemble » semble plus attaché à une époque qu’à la ville elle-même. L’un des enjeux du projet de renouvellement urbain est de redonner au quartier des dimensions plus en cohérence avec le reste de la ville, et avec la qualité attendue d’une vie de quartier : réaffirmation des limites entre espace privatif et espace public, amélioration de la lisibilité des cheminements piéton, meilleur visibilité des équipements… Parallèlement aux résidentialisations ou à la création de cheminement piéton, le programme ambitieux de démolition entrepris ces dernières années a déjà permis de changer l’image du quartier notamment en limitant les ruptures d’échelle entre celui-ci et le reste de la ville. Après la démolition de 170 logements dans le cadre du projet de renouvellement urbain, le quartier Trécey-Gouttièrres compte aujourd’hui 503 logements sociaux, ce qui représente environ 21% des logements de la ville. Pour repenser le quartier à plus long terme et changer durablement son image, il faut achever ce programme de démolition. Malgré la démolition de 22 logements avenue de l’Europe, c’est toujours une « architecture » de chemin de grue qui domine sur l’artère principale du quartier « La


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Trécey » avec la présence sur environ 100 mètres au 1 à 13 avenue de l’Europe d’un « immeuble barre » de 66 logements répartis sur 4 étages. Construit en 1963, il est occupé au n°9 par l’agence locale du Groupe DOMANYS. La démolition de cet immeuble doit permettre au quartier de rompre un peu plus encore avec une échelle de conception de la ville qui ne correspond plus au développement et à l’identité de Saint Florentin.

B - Un quartier en quête d’ouverture L’un des enjeux du projet de renouvellement urbain était aussi de rendre le quartier plus « perméable ». Un premier diagnostic avait pu souligner que les « immeubles barres » situés de part et d’autre de l’avenue de l’Europe s’opposaient à l’ouverture du quartier en particulier sur le centre historique de Saint Florentin. Les porches créés dans les années 80 n’ont fait que ménager quelques lieux de passages étroits et peu sécurisants. Le projet de renouvellement urbain a intégré cet enjeu d’ouverture et c’est dans cet esprit qu’ont été entrepris la démolition de 22 logements 10.12.14 avenue de l’Europe et la création d’une liaison douce reliant la Trécey au centre-ville et desservant les espaces publics en cœur d’îlot (nouveau Pôle petite enfance, parc , MAIP…). Mais cette ambition d’ouverture peut encore apparaître aujourd’hui contrainte par la présence d’un linéaire bâti d’environ 100 m et d’une hauteur de 4 étages situé 1 à 13 avenue de l’Europe.

Localisation de l’immeuble 1 à 13 avenue de l’Europe dans le quartier rénové de la Trécey

Vers

centre-ville


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La démolition de l’immeuble de 66 logements situé 1 à 13 avenue de l’Europe s’inscrit pleinement dans la continuité du projet décrit dans le dossier de renouvellement urbain où « l’évolution de la Trécey forme un enjeu essentiel : - par le caractère massif et concentré de l’habitat, qu’il importe de diminuer, - par la visibilité de ses constructions qu’il faut limiter, - par le caractère isolé du reste de la ville auquel il convient de lutter. »

C – Les défauts structurels du bâtiment Des défauts inhérents à la configuration même du bâtiment pèsent par ailleurs sur l’attractivité du bâtiment.

Implanté sans tenir compte du relief, cet immeuble, comme d’autres constructions sur ce quartier, nécessite de nombreux emmarchements pour accéder aux halls, ce qui ne facilitent ni l’usage ni l’entretien. L’accessibilité est aussi contrainte par l’absence d’ascenseur. Plus globalement, il n’échappe pas aux défauts de nombreux immeubles de sa génération telle que la faiblesse de l’isolation phonique. L’immeuble présente aussi l’inconvénient de disposer de petites pièces, situation surtout dommageable pour les séjours dont les surfaces conviennent difficilement au profil des familles majoritairement présentes sur le quartier.

Alors qu’en face l’ouverture est réalisée, cet immeuble tend à enclaver le quartier et ferme la trajectoire de la liaison douce. Par ailleurs, la traversée du quartier par l’avenue de l’Europe laisse toujours une image assez peu valorisante, cet immeuble vieillissant ne laissant pas entrevoir le cœur vert du quartier aujourd’hui réaménagé et véritable atout du site. Liaison douce traversant aujourd’hui sous un

porche l’immeuble 1 à 13 av. de l’Europe

Parc du cœur de

quartier situé

derrière l’immeuble

1 à 13 av. de

l’Europe


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Lors de certains épisodes pluvieux, des infiltrations importantes se produisent entre ces cuisines rapportées et le bâtiment préexistant et aucune véritable solution technique n’a pu être trouvée, les deux parties tendant à se désolidariser. Par ailleurs, dans le cadre de cette réhabilitation, un porche a été créé à côté du n°9. Il ménage pour les piétons un accès étroit vers l’arrière du bâtiment et le reste du quartier. Mais non seulement cet accès ne résout pas « l’effet barrière » associé à l’immeuble mais il génère aussi un lieu peu sécurisant et propices aux incivilités (le personnel de DOMANYS a notamment dû faire face à des agressions verbales et cela à plusieurs reprises). Depuis cette lourde réhabilitation datant des années 1980 (réaménagement des accès aux halls, isolation extérieure, plomberie, électricité…), le bâtiment n’a pas subit de gros travaux d’amélioration et son attractivité est resté faible ces dernières années.

D – Un immeuble peu attractif dans un contexte de décroissance démographique

Au-delà des motifs techniques et urbains, la démolition de l’immeuble 1 à 13 avenue de l’Europe s’inscrit dans une politique patrimoniale cherchant à se mettre en cohérence avec le contexte démographique actuel de la ville de Saint Florentin. La ville a perdu 14% de sa population entre 1999 et 2008 (de 5747 à 4921 habitants), essentiellement du fait d’un solde migratoire particulièrement déficitaire (-1.7% par an). Le nombre de ménages a parallèlement diminué de -3% Ce manque d’attractivité se traduit par une vacance structurelle très importante au sein du parc locatif du groupe DOMANYS, très majoritairement concentré sur le quartier « La Trécey- Les Gouttières ». Le taux de vacance est encore de 11% aujourd’hui (hors bâtiment 1 à 13 avenue de l’Europe), alors que 170 logements ont déjà été démolis et que parallèlement seuls 42 ont été reconstruits. Ce fort taux de vacance pèse lourdement sur les finances de l’organisme et il est vital pour lui d’y remédier en se séparant du patrimoine à la fois peu attractif, techniquement problématique et en contradiction avec l’ambition de qualité urbaine inscrite dans le projet de renouvellement urbain.

Une réhabilitation lourde réalisée dans les années 1986-1987 avait en revanche permis d’agrandir la taille des cuisines. Une extension a été rapportée au bâtiment existant, ce qui a permis de doubler leur surface. Mais ces travaux ont par la suite été accompagnés de graves désordres sur le bâtiment.

Cuisine rapportée sur la façade existante et

aménagement d’un nouvel accès en 1986-1987


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En 2008, avant qu’une possible démolition ne soit évoquée, la vacance dans le bâtiment 1 à 13 avenue de l’Europe était en moyenne de 8% pour atteindre 12% en fin d’année. Dans les Plans Stratégiques de Patrimoine de ces dernières années l’immeuble était déjà identifié comme « une valeur en déclin ». Il est aussi a noter que ce fort taux de vacance est loin d’être une spécificité du parc locatif social puisque la vacance observée dans cette partie du parc de logement ne représente qu’un peu plus du quart de la vacance totale à St Florentin (12% du parc de logement était vacant en 2008 à St Florentin).

II - Inscription de la démolition dans le projet de renouvellement urbain Le devenir du site libéré par l’immeuble à démolir a été largement discuté dans le cadre des comités techniques et des comités de pilotage du projet de renouvellement urbain. Pour le groupe DOMANYS, à court ou moyen terme, l’hypothèse d’une reconstruction ne peut être raisonnablement retenue. Le recul démographique de la ville et la vacance structurelle observée dans le parc du groupe DOMANYS depuis plus de 15 ans malgré les démolitions, ne peuvent être ignorés et doivent continuer à guider les orientations prises pour réinventer ce quartier. A ce jour, dans le cadre du programme de rénovation urbaine, le groupe DOMANYS a livré 42 logements locatifs à Saint Florentin. Par ailleurs, parmi les 48 logements encore à produire dans la maquette ANRU, il a été décidé dans le cadre du protocole CGLLS de ne retenir que 2 opérations soit 32 logements supplémentaires d’ici deux ans. Cette production intervient dans un contexte où le nombre de ménages a diminué de 3% entre 1999 et 2008 et où le solde migratoire a été déficitaire de plus de 800 personnes sur la même période. Parallèlement, seul un tiers des logements démolis depuis 2006 était occupé à la date de décision de démolir soit 57 logements sur 170. Avec 74 reconstructions aux termes du PRU, le groupe DOMANYS se sera inscrit donc dans une politique d’accompagnement de maintien de la population. En l’absence de reconstruction sur site à moyen terme, les partenaires du projet de renouvellement urbain ont imaginé intégrer le terrain libéré au cœur vert du quartier récemment réaménagé. S’esquisse, ainsi, l’idée d’un grand parc urbain en cœur de quartier organisé autour de la liaison douce qui dessert les principaux équipements publics. Ce parc urbain permettrait « d’ouvrir davantage le quartier de la Trécey en direction du centre de la ville » et d’offrir au quartier une image renouvelée, d’aspect moins minéral et plus végétal. Le site libéré par l’immeuble à démolir participera de façon décisive à cette ouverture. A plus long terme, de nouvelles constructions pourraient ponctuellement venir s’implanter de nouveau le long de l’avenue. Il s’agit pour l’instant de créer les conditions pour produire du foncier susceptible d’intéresser, dans l’avenir, des investisseurs.


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Schéma directeur de l’aménagement du quartier sur le long terme avec reconstruction de petits

immeubles collectifs le long de l’avenue de l’Europe. Le parc au cœur du quartier (rectangle vert).

Le cœur vert du quartier, à conforter…


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III - Stratégies de relogement

A – Dispositif de relogement Le 20 septembre 2011, le Bureau du Conseil d’Administration de DOMANYS, a validé le principe de la démolition des 66 appartements situés 1 à 13 avenue de l’Europe ainsi que le calendrier de cette opération. La démolition doit intervenir entre le printemps et l’automne 2013, ce qui supposait la mise en œuvre rapide d’un dispositif de relogement efficace. Le groupe DOMANYS a pu compter pour cela sur son expérience avérée en matière de relogement, en particulier sur la Commune de Saint Florentin où 147 logements ont déjà été démolis. Il s’est appuyé, sous le contrôle de la Direction Générale et de la Direction de la Clientèle, sur son agence décentralisée située en plein cœur du quartier de La Trécey – Les Gouttières. En lien avec le Chef de secteur et le responsable d’immeuble, une chargée de clientèle a été affectée à la conduite du relogement : rencontre des locataires à reloger, explication du déroulement des opérations, propositions de relogement, visites des logements disponibles... Cette équipe, au contact quotidien des habitants du quartier est apparue comme la plus à même d’identifier les besoins des familles à reloger et les accompagner dans cette démarche en partenariat avec la Ville de Saint Florentin. Cette organisation a permis une gestion de proximité individualisée indispensable à la conduite efficace du relogement. Une réunion d’information organisée par le groupe DOMANYS en direction des locataires de l’immeuble concerné par la démolition a eu lieu le 22 septembre 2011. Puis, comme habituellement dans ce type d’opération, un atelier de relogement s’est régulièrement réuni jusqu’au terme du relogement (mai 2012). Cet atelier était composé de représentants de DOMANYS/YONNE HABITATION, d’une association de locataires, de la Ville de St Florentin, du Conseil Général de l’Yonne, du CCAS et de l’Etat/DDT auxquels pouvaient être associés, si besoin était, des travailleurs sociaux. Il avait pour but d’informer les partenaires de l’avancement du plan de relogement et de traiter des problèmes nécessitant une prise en charge commune. A l’occasion de chaque réunion de l’atelier, le groupe DOMANYS a présenté un tableau de bord de suivi. Les besoins et les souhaits des ménages à reloger ont notamment été recensés dans ce tableau de bord notamment grâce à la réalisation d’une enquête sociale qui s’est achevée fin octobre 2011. Il a été porté une attention particulière aux capacités financières des ménages et à l’évolution des restes à charge. Enfin, une permanence s’est tenue tous les lundi de 14h à 16h dans les locaux de l’agence afin de répondre aux éventuelles interrogations des locataires concernés et de les informer sur le dispositif d’accompagnement mis en place pour leur relogement.


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B - Dispositifs d’accompagnement social

Une charte d’accompagnement au relogement a été mise en place pour cadrer les obligations réciproques des locataires et de DOMANYS (Cf. annexe). Par ce dispositif contractuel, le locataire s’engage à être acteur de son relogement et le bailleur l’informe des principales mesures d’accompagnement mises en place pour assurer une bonne qualité de relogement. Notamment, afin de rendre le processus de relogement le moins contraignant possible, le groupe DOMANYS s’est engagé auprès de ces locataires relogés à : - Prendre à sa charge les frais de déménagement et ceux afférant au

relogement (ouverture et fermeture des compteurs…) - Faire glisser le dépôt de garantie de l'ancien logement vers le nouveau

logement, quand le locataire ne change pas de bailleur quelle que soit sa situation.

- Garantir que les dettes de loyers ne constituent pas un frein à la mutation

vers un autre logement si le locataire s’engage à respecter le plan d’apurement mis en place avec lui,

- Accompagner le locataire dans les différentes phases de son relogement et

mettre à sa disposition, à cet effet, son équipe de proximité (chargé de clientèle, agent commercial, technicien).

Le relogement a par ailleurs obéi à un certain nombre de principes plus généraux visant à protéger les intérêts des locataires et à respecter les principes fixés par la loi SRU : le caractère prioritaire des locataires des logements à démolir quant aux

attributions la pérennité, dans le contexte de l’époque, des relogements proposés

(pas de relogements dans des immeubles voués plus tard à la démolition)

l’adéquation des logements mobilisés aux besoins des locataires (notamment concernant les loyers et charges ou la prise en compte des questions liées à la scolarité et aux attaches familiales). Le dispositif de concertation mis en place par le groupe DOMANYS permet un traitement personnalisé.

C - Bilan du relogement

En septembre 2011, lors de la validation par le groupe DOMANYS du principe de la démolition de l’ensemble de l’immeuble situé 1 à 13 avenue de l’Europe, 15 locataires étaient encore présents. L’ensemble de ces locataires a été relogé dans le parc locatif du groupe DOMANYS, le dernier relogement est intervenu fin mai 2012. Un seul locataire a


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bénéficié d’un relogement dans un logement neuf, les autres ont emménagé dans le parc existant du quartier « La Trécey-Les Gouttières ». Il est envisagé que l’agence du groupe DOMANYS s’installe dans de nouveaux locaux en centre-ville, 25 Place Dilo. Toutefois, afin de ne pas retarder la démolition de l’immeuble 1 à 13 avenue de l’Europe où le personnel de l’agence travaille actuellement, une solution temporaire est actuellement à l’étude dans un ancien local commercial du centre-ville ou dans tout autre local approprié.

D - Mode de gestion de la période de transitoire

L’immeuble à démolir est aujourd’hui libre de tout occupant à l’exception du personnel de l’agence, ce qui peut générer des problèmes de sécurité. Des mesures de sécurisation ont donc été prises et afin d’éviter les squats dans les cages d’escalier totalement libérées ainsi que tout incident technique, les accès ont été condamnés.

IV - Calendrier L’ordre de service de démolition est prévu pour la fin du 1er semestre 2013 et le lancement de la consultation des entreprises interviendra fin d’année 2012/début 2013.


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